III-A4 college - raadsinformatiebrief monitor Plabeka 2020-2021 BIJAGE 1
Tekst van het document
Hoofdrapportage 2021
Monitor Werklocaties Plabeka: ontwikkelingen werklocatiemarkt MRA
Uitgevoerd in opdracht van: Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Nijmegen en Leiden, 5 juli 2021
Figuur 1
Overzicht werklocaties Metropoolregio Amsterdam per 1 januari 2021
Bron: Atlas Plabeka, bewerking Tympaan (2021)
Overzicht Gemengde werkmilieus Plabeka 3.1
Ontwikkeling MRA 2019
Ontwikkeling MRA 2020
Transformatie Komen tot meer gemengde woon-werkmilieus
Er is een ontwikkeling gaande van mono- naar multifunctionele locaties.
Terugdringen kantorenleegstand
Leegstand kantoren = 10%
Verwachtingen •
• •
Leegstaande kantoren = 10% De leegstand in alle bedrijfsfuncties is gedaald van 3,3% in 2019 tot 2,8% in 2020.
•
•
MRA blijft inzetten op ontwikkeling gemengde werkmilieus door toevoegen functies aan monofunctionele werkmilieus. Eventueel Corona-effect op hoeveelheid leegstand is lastig in te schatten. Bepaalde mate van leegstand is gezond.
Kantoorlocaties Plabeka 3.1
Ontwikkeling MRA 2019
Ontwikkeling MRA 2020
Verwachtingen
Reduceren leegstand 17,9% per 1-1-2016 Frictieleegstand (8%)
Gedaald tot 11% Incourante meters gedaald tot 4% In bereik voor m.n. Amsterdam
Gestegen tot 13% Incourante meters stabiel gebleven Verder van frictieleegstand verwijderd
•
Transformatie 1 mln. m2 t/m 2030 (70.000 m2/jaar)
118.564 m2 transformatie (> ambitieniveau Plabeka)
104.00 m2 transformatie
•
Hard planaanbod Max. 1,47 mln. m2 t/m 2030
•
•
990.863 m2 t/m 2030
1.313.000 m2 t/m 2030
Er kunnen grote(re) verschillen ontstaan in type locaties. Plekken waar geen opname/marktvraag is, in de gaten houden. De woningbouwdruk blijft hoog in deze regio. Er kan een lichte daling van transformatie optreden, omdat ‘lastige’ meters overblijven.
Bedrijventerreinen Plabeka 3.1 Transformeren bedrijventerreinen
Ontwikkeling MRA 2019 11,2 ha bedrijventerrein getransformeerd
Ontwikkeling MRA 2020 4,15 hectare bedrijventerrein getransformeerd
Uitgifte
•
• •
•
81 ha excl. zeehaventerrein (> hoog scenario Plabeka 3.1) Ruim 8 ha uitgifte op kade gebonden haventerreinen
63 ha excl. zeehaventerrein Ruim 15 hectare uitgifte op kade gebonden en haven gerelateerde terreinen
Verwachtingen • Als gevolg van woningbouwdruk kan de transformatie op bedrijventerreinen toenemen. • Als gevolg van veroudering terreinen worden terreinen gerevitaliseerd of getransformeerd. • Meer bedrijven gaan passen in woongebieden, waardoor er mengvormen ontstaan. • Aankopen van nieuwe kavels worden vermoedelijk niet/minder lang uitgesteld, waardoor toename van uitgiftes ontstaat
Voorwoord Voor u ligt de veertiende Monitor Werklocaties Plabeka. Deze monitor 2020-2021 baseert zich op de stand van zaken op de werklocaties van de Metropoolregio Amsterdam met ijkmoment 1 januari 2021. Dit is de tweede monitor die mede op basis van de vraagraming en bestuurlijke afspraken in Plabeka 3.1 de ontwikkelingen in beeld brengt. Met de vernieuwde Atlas Plabeka ontstaat een fijnmazig beeld over de toekomstbestendigheid van alle bedrijven- en kantorenlocaties binnen de MRA. U kunt daar gebruik van maken voor het opstellen van lokaal ruimtelijk-economisch beleid. Het is belangrijk om te realiseren dat deze Monitor een momentopname is, vergelijkbaar met het opmeten van de temperatuur met behulp van een thermometer. Na het opmeten van de temperatuur op 1 januari 2021 (vastgoed) – of april 2020 als het gaat om werkgelegenheid – zullen er in latere periodes nieuwe ontwikkelingen gaan plaatsvinden. Dit kan bijvoorbeeld gaan om uitgifte op een specifiek bedrijventerrein, of veranderingen in de werkgelegenheid in een specifieke sector. Het is niet mogelijk om ontwikkelingen na de vastgestelde ijkmomenten mee te nemen in deze Monitor. Uiteraard laten de rapportages en digitale tools voor veel gegevens wel een historische reeks zien, in sommige gevallen meer dan 10 jaar. Dit levert waardevolle inzichten op, die op verschillende manieren kunnen worden benut.
We zijn met Plabeka ooit begonnen in een periode met veel kantorenleegstand en we voelden een duidelijke urgentie: we moeten meer regionaal gaan samenwerken en we moeten duidelijke afspraken met elkaar gaan maken over onze kantoor- en bedrijventerreinen. Dat is gelukt. Nu zien velen Plabeka als één van de successen van de MRA-samenwerking. Juist nu de economie weer gaat aantrekken na de coronacrisis, is het belangrijk om jaarlijks te blijven monitoren om indien nodig tijdig te
kunnen bijsturen. Zo proberen we in de toekomst kantorenleegstand en een te grote planvoorraad aan diverse typen werklocaties te voorkomen, maar ook tijdig bij te sturen als er in bepaalde werkmilieus kwantitatieve of kwalitatieve tekorten dreigen te ontstaan. In de afgelopen jaren hebben we ervaren dat de ‘strijd om de ruimte’ alleen maar urgenter en heviger is geworden. Voor een goede gezonde ontwikkeling van de metropool is het goed inbedden van werkfuncties belangrijk. Door de toenemende druk vanuit woningbouw ontstaat er zorgen over de gezonde balans tussen verschillende functies. Binnen de MRA is een uitsortering aan de orde, waarbij werkfuncties worden vervangen door woningbouw. In sommige gevallen zijn er interessante combinaties te maken in dynamische woon-werkmilieus, maar voor werkfuncties in hogere milieu-categorieën is dit niet mogelijk. Dit leidt ertoe dat de haven- en industriegebieden in de MRA, die onlosmakelijk verbonden zijn met circulariteit en energietransitie onder druk staan. Het lopende proces van de nieuwe Verstedelijkingsstrategie voor de MRA is natuurlijk ook bedoeld om dit soort ontwikkelingen in goede banen te leiden. Vanuit Plabeka wordt door de gemeenten in dat kader ook een kwaliteitsslag gemaakt ten aanzien van economische ontwikkeling. Samen blijven we ons inzetten voor de werkfunctie in de MRA.
Ilse Zaal Bestuurlijk trekker Plabeka
Adam Elzakalai Bestuurlijk mede-trekker Plabeka
Managementsamenvatting De werkgelegenheid is toegenomen, terwijl de economische groei licht is afgevlakt • • • •
In de deelregio’s vlakt de economische groei sinds 2017 licht af. Daar tegenover staat dat alle deelregio’s positieve werkgelegenheidsontwikkelingen kennen sinds 2014 of 2015. De werkgelegenheid in de deelregio’s Amsterdam en AmstellandMeerlanden groeide afgelopen jaar het sterkst. Een deel van de economische groei wordt veroorzaakt door nieuwe vestigingen van buitenlandse ondernemingen. In 2020 is het laagste aantal nieuwe vestigers in de periode 2009-2020 genoteerd: 101. Samen waren deze ondernemingen goed voor 758 nieuwe banen.
Zakelijke dienstverlening en eenmanszaken zijn belangrijke motoren van de MRA-economie •
• • • •
De MRA is sterk gespecialiseerd in zakelijke dienstverlening: deze sector is de grootste werkgever en kent al jaren een sterke groei in werkgelegenheid (sinds 2009). Bedrijfstype “grootbedrijven” grootste werkgever in de MRA (27%). Bedrijfstype “eenmansbedrijven” (zzp’ers) groeit het hardst en voorziet in 16% van werkgelegenheid en ca. 59% van aantal vestigingen. Op alle typen werklocaties is de werkgelegenheid gestegen. Gemengde werkmilieus vormen een bron van ruim de helft van de werkgelegenheid en 86% van het aantal vestigingen. Voornamelijk door het grote aantal eenmanszaken. De zzp’ers staat veelal op het woonadres ingeschreven, maar werken ook op andere plaatsen. Deels worden de werkzaamheden uitgevoerd op formele werklocaties, zoals kantoorlocaties en bedrijventerreinen.
Ruimtelijk-economische ontwikkelingen op de werklocaties in de MRA Overzicht ruimtelijk-economische ontwikkelingen in 2020: • Uitgifte bedrijventerreinen daalt, maar ligt nog ruim boven het historische gemiddelde en boven de bandbreedtes van de prognoses. • De transformatie bij kantoren daalt licht, dit is nog ruim boven de kwantitatief benoemde ambitie in Plabeka US 3.0. Dit is overigens verschillend op de twee type locaties. Op de gemengde werkmilieus neemt de transformatie toe en op kantoorlocaties juist af in 2020 ten opzichte van 2019. De incourante leegstand is op kantorenlocaties gelijk gebleven (was al lager dan voorheen), waardoor transformatie minder voor de hand ligt. • De totale kantorenmarkt (op alle locaties) is minder in trek, het totaal aantal betrokken vierkante meter is afgenomen. • Er is 146.047 m2 nieuwbouw aan kantoren opgeleverd, dit is een stijging ten opzichte van 2019, van 16%. • Er is een verschil waarneembaar in totaal in gebruik zijnde meters kantoorruimte. De in gebruik zijnde meters in de gemengde milieus is afgenomen en op kantorenlocaties nagenoeg gelijk gebleven. • De leegstand binnen alle werkmilieus varieert: − Leegstand binnen alle bedrijfsfuncties binnen de gemengde werkmilieus daalt tot 2,8%. Specifiek de kantorenleegstand is in 2020 1% gedaald. − Leegtand op de kantorenlocaties is gestegen van 11% naar 13%.
De incourante leegstand is gelijk gebleven en licht onder de frictieleegstand. − Leegstand op bedrijventerreinen is gemiddeld 3,2% in de MRA. De meeste regio’s liggen onder de frictieleegstand. • Locatievoorkeur van sectoren naar type werkmilieu is niet veel gewijzigd. In 2020 is er wel een daling van de werkgelegenheid binnen gemengde werkmilieus en een lichte stijging binnen kantoorlocaties waarneembaar.
4
Inhoudsopgave Overzicht
Voorwoord 1
Managementsamenvatting
2
1
Inleiding
1
2
Algemene economische ontwikkelingen
3
en
5
3 5 buitenlandse 9
Bijlage 1 3
Gemengde werkmilieus
21
4.1 Inleiding 21 4.2 Voorraad, aanbod en uitgifte 22 4.3 Leegstand 24 4.4 Transformatie 26 4.5 Overige kenmerken kantoorlocaties 28 4.6 Uitgelichte bevindingen en de relatie met de Plabeka afspraken 30
ii
2.1 Ontwikkeling economie 2.2 Ruimtelijk-economische DNA 2.3 Interregionale verhuizingen vestigers
Kantorenlocaties
13
3.1 Inleiding 13 3.2 Spreiding en ontwikkeling werkgelegenheid 14 3.3 Ontwikkeling functiegebruik 16 3.4 Ontwikkeling kantorenvoorraad op gemengde werkmilieus 19 3.5 Uitgelichte bevindingen 20
Bedrijventerreinen
32
5.1 Beschrijving bedrijventerreinenmarkt 5.2 Uitgifte, voorraad en aanbod 5.3 Leegstand 5.4 Herstructurering en transformatie 5.5 Kwalitatieve kenmerken bedrijventerreinen specifieke ruimtevraag 5.6 Uitgelichte bevindingen en de relatie met Plabeka afspraken
32 33 38 39 en 40 de 43
Verhuizingen sectoren (tabel 2.2)
45
1
Inleiding
Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka) monitort al jaren de trends en ontwikkelingen op de werklocatiemarkt in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en dit is de 14e editie van de Monitor. De monitor brengt o.a. de ruimtelijke spreiding van werkgelegenheid op alle typen werklocaties in beeld. Daarnaast brengt de monitor in beeld wat de voortgang is met de afspraken die in Plabeka worden gemaakt rondom vraag van en aanbod van bedrijventerreinen en kantoren. Hierdoor houden we zicht op een gezonde kantoren- en bedrijventerreinenmarkt. De monitor is daarbij een belangrijk communicatiemiddel van de samenwerkende partijen in de MRA, belanghebbende partijen en geïnteresseerden. De monitoring bestaat uit de drie onderdelen, die complementair aan elkaar zijn, maar afzonderlijk van elkaar zijn te benutten: • Monitor Plabeka 2020-2021. Dit is het beschreven exemplaar dat voor u ligt. Hierna de Monitor. • Dashboards 2020-2021. Deze bevatten de digitale analyses van de werklocaties. Het bevat ontwikkelingen gevat in figuren en bevat meerdere perspectieven1. Hierdoor ontstaat er interactie en is voor iedere gebruiker op het juiste schaalniveau de bijbehorende informatie te achterhalen. − Dashboard Gemengde werkmilieus. − Dashboard Kantoorlocaties. − Dashboard Bedrijventerreinen.
1
•
Atlas Plabeka 2020. Deze webapplicatie bevat diverse kaartlagen met verschillende informatie. Binnen de vastgestelde contouren ontsluit de applicatie deze informatie per werklocatie.
De Dashboards en de GIS-applicatie versterken de Monitor in visueel opzicht en geven meer verdieping dan deze Monitor kan bieden. De Dashboards en de Atlas bieden ook veel meer mogelijkheden om te verdiepen per gemeente, maar ook per locatie. Deze beschreven monitor biedt daarvoor niet te ruimte om op dat detailniveau te rapporteren. De Monitor kent grotendeels dezelfde opzet als voorgaande jaren. Zowel de kantoren- als de bedrijventerreinenmarkt worden beschouwd als de gemengde werkmilieus. De beschouwingen zijn kwantitatief en kwalitatief van aard. Tot slot: sinds het voorjaar van 2020 verkeert ons land en dus ook de regio in een onwerkelijke situatie door het Coronavirus. Deze monitor beschouwt de ontwikkelingen op die werklocaties over 2020, gevoed met gemeentelijke enquêtes in januari met peildatum 1 januari 2021. Hiermee tonen de resultaten van de voorliggende Monitor de effecten van Corona m.b.t. de fysieke ontwikkeling van alle locaties, in termen van uitgifte ontwikkeling van de voorraad etc. In termen van de werkgelegenheidsontwikkeling is de peildatum 1 april 2020 (LISA 2020), waardoor effect corona pandemie beperkt zichtbaar is in de cijfers.
Met perspectieven bedoelen we vanuit het perspectief van provincie, MRA, gemeenten of bijvoorbeeld bedrijventerreinen
Buck Consultants International / Tympaan
1
Leeswijzer Deze Monitor begint met de beschouwing van de ontwikkelingen op het niveau van de gehele Metropoolregio Amsterdam (deel 1). Deel 1 start met de ontwikkelingen op het gebied van economie en werkgelegenheid in 2020 (hoofdstuk 2). De ontwikkelingen in werkgelegenheid op gemengde werkmilieus worden beschreven in hoofdstuk 3. De daaropvolgende hoofdstukken gaan in op de ontwikkelingen op de kantorenmarkt (hoofdstuk 4) en op de bedrijventerreinenmarkt (hoofdstuk 5). Deel 2 bevat verdiepingen op het niveau van de deelregio’s. Achtereenvolgens: A B C D E F G
Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond Zaanstreek en Waterland Zuid-Kennemerland
Tot slot, de gegevens uit de monitor en vele extra gegevens worden online ontsloten in de Dashboards. Deze volgen de indeling zoals in deze Monitor en gaat per dashboard in op: • • • •
Inhoud Uitgifte, voorraad en aanbod Herstructurering en transformatie Leegstand
Buck Consultants International / Tympaan
2
2
Algemene economische ontwikkelingen
In Plabeka wordt voornamelijk gewerkt aan een gezonde kantoren- en bedrijventerreinenmarkt. Er wordt ingezet op het voorkomen van (onnodige) leegstand en het verduurzamen van deze formele werklocaties. De kantoren- en bedrijventerreinenmarkt worden beïnvloed door de economische conjunctuur van de regio. In paragraaf 1 van dit hoofdstuk wordt er dan ook ingegaan op de ontwikkeling van de economie in brede zin. De stand van zaken van de algemene, nationale en regionale economie wordt doorgaans beschreven aan de hand van de Macro Economische Verkenningen MRA. In dit hoofdstuk worden de verkenningen benut die in november 2020 zijn gepubliceerd. Daarnaast worden cijfers van het CBS benut om de regio in economisch perspectief te plaatsen. Macro-economische ontwikkelingen zijn slechts beperkt te vergelijken met de verschillende indicatoren en ontwikkelingen die in Plabeka van belang zijn. Dit komt door verschillend gehanteerde regio- en sectorindelingen (CBS – Plabeka) en peildata. Zo is in de cijfers van het CBS geheel 2020 (voorlopig) gepresenteerd.
2.1
Ontwikkeling economie
De coronacrisis heeft de behoefte aan recente regionale economische cijfers doen toenemen. Het CBS raamt daarom op een nieuwe wijze, namelijk op basis van bestaande regionale bedrijfstakstructuren en voorlopige kwartaalgegevens op nationaal niveau. Kanttekening is dat de ramingen een relatief hoge mate van onzekerheid kennen. De cijfers geven de volumeontwikkeling weer van de toegevoegde waarde ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Dit geeft een benadering van de economische groei oftewel de volumeontwikkeling van het bruto binnenlands product (bbp).2 In de in november 2020 gepubliceerde Economische Verkenningen Metropool Regio Amsterdam 2020 is de volgende ontwikkeling van de ontwikkeling in reële bruto binnenlands product in percentages gepresenteerd. Figuur 2.1 Ontwikkeling reële bbp-groei in % (CBS, CPB) 5 3 1 -1
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020*
2021*
-3
In de paragrafen 2.2 en 2.3 wordt ingegaan op het schaalniveau van de MRA en haar deelregio’s zoals afgesproken in Plabeka. We gaan achtereen volgens in op de ruimtelijk-economische DNA van de regio (2.2) en op de interregionale verhuizingen en buitenlandse vestigers (2.3).
-5 -7 Nederland
MRA
* Voorlopige cijfers Bron: CBS, CPB 2020, uit Economische Verkenningen MRA 2020.
2
CBS, februari 2021
Buck Consultants International / Tympaan
3
Het CBS heeft in februari vernieuwde cijfers gepresenteerd. Volgens deze resultaten is de economie in 2020 landelijk gezien met 3,8% gekrompen. Figuur 2.2 Economische groei per regio, 2020
De regio’s Haarlemmermeer en Amsterdam kenden in 2020 een relatief grote krimp, respectievelijk rond de 18% en 7%3. Haarlemmermeer is voor een groot deel afhankelijk van de luchtvaart en de daaraan gerelateerde dienstverlening. In Amsterdam hebben de reisbemiddeling en de horeca een groot aandeel. Deze bedrijfstakken zijn in 2020 flink geraakt door de coronacrisis. Figuur 2.3 Economische ontwikkeling van Nederland en de grote steden, (% groei bbp, in marktprijzen (2017-2020) 8
6 4 2 0 -2
2017
2018
2019*
2020*
-4 -6 -8 Nederland
Utrecht
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
* Voorlopige cijfers Bron: CBS, april 2021
Bron: CBS, februari 2021
3
De economische ontwikkeling (in groeipercentages) in Nederland, de grote steden (G4) en in de afzonderlijke deelregio’s vlakt sinds 2017 enigszins af, laten figuur 2.2 en 2.3 zien. Dit lijkt zich in 2019 door te zetten (cijfers zijn nog voorlopig).
De regio-indeling gehanteerd door het CBS is niet een-op-een te vergelijken met de deelregio indeling binnen de MRA.
Buck Consultants International / Tympaan
4
Figuur 2.4 Economische ontwikkeling deelregio’s, jaarlijkse groei bruto regionaal product (%)
Figuur 2.5 Werkgelegenheidsontwikkeling MRA en per deelregio (indexcijfer 2009 = 100, 2009-2020)
9
135
7
125
5
AL AM A'dam
115
GV
3
105
IJmond
95
ZW
1 -1
2014
2015
2016
2017
2018
2019
ZK 85
-3
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
MRA
-5 Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan -7 AL
Amsterdam
A'dam
G&V
IJ
ZW
ZK
Bron: CBS, bewerking TNO/SEO Economisch Onderzoek 2020, uit Economische Verkenningen MRA 2020
2.2
Ruimtelijk-economische DNA
Alle regio’s kennen een positieve werkgelegenheidsontwikkeling. De regio’s Gooi en Vechtstreek, IJmond en Zuid-Kennemerland blijven tot 2017 wat achter, maar daarna kennen deze deelregio’s net als de andere regio’s herstel. Almere-Lelystad en Amstelland-Meerlanden kennen de snelste groei van de werkgelegenheid het afgelopen jaar. In Amsterdam ligt de werkgelegenheidsontwikkeling boven die van de MRA als geheel. In Amstelland-Meerlanden loopt deze gelijk met de MRA.
Ontwikkeling en spreiding van werkgelegenheid
Sectorale specialisatie
De werkgelegenheid in de MRA laat al jaren een positieve ontwikkeling zien: 16,9% banengroei tussen 2009 en 2020. Ook in 2020 is de werkgelegenheid ten opzichte van 2019 gestegen, met 2,5%. Dit is minder dan tussen 2018 en 2019, toen de stijging nog op ruim 3% lag.
In 2020 zijn de sectoren zakelijke dienstverlening en zorg, net als in 2019, de grootste werkgevers in de MRA (zie Figuur 2.5). Dit zijn in de periode 2009-2020 relatief gezien niet de grootste stijgers in termen van werkgelegenheid. Over een 11-jaarsperiode zijn de grootste stijgers Horeca (50%), ICT (37%) en Overige dienstverlening (37%).
Buck Consultants International / Tympaan
5
Figuur 2.6
Sectorale ontwikkeling werkgelegenheid 2009-2020 MRA
Het grootbedrijf (≥250 fulltimebanen) is de grootste werkgever in de MRA, 28% van het aantal banen is in dit type te vinden. In 2020 is 16% van de totale werkgelegenheid te vinden onder de eenmanszaken (203.637 in absoluut aantal banen). In 2020 is het aantal banen in de eenmanszaken wederom het hardst gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar (6%).
350000 Zakelijke dienstverlening
300000 250000 Detailhandel 200000 Groothandel Openbaar bestuur
Figuur 2.7 Aandeel in aantal banen naar bedrijfstype (2020)
Zorg
150000
ICT 100000 50000
-20%
Vervoer en opslag Industrie en nutsbedrijven
Bouw Landbouw en visserij 0 -10% 0% 10%
Onderwijs Financiële dienstverlening 20%
30%
16%
20%
Horeca
Eenmanszaak Overige dienstverlening 40%
50%
Grootbedrijf Kleinbedrijf
60% 16%
27%
Horizontale as: totale groei 2009-2020 in % Verticale as: absolute omvang werkgelegenheid in 2020
Microbedrijf Middelgrootbedrijf
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan 20%
Bedrijfstypen Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Figuur 2.7 toont het aandeel banen verdeeld naar bedrijfstypen. We onderscheiden 5 bedrijfstypen: a b c d e
eenmanszaak grootbedrijf (>250 banen) kleinbedrijf (10-50 banen) microbedrijf (<10 banen) middelgrootbedrijf (50-250 banen)
Buck Consultants International / Tympaan
In het aantal vestigingen heeft de eenmanszaak het grootste aandeel in het totaal aantal vestigingen, 59%, zie Figuur 2.8. Grootbedrijf heeft een percentage van 0, absoluut zijn dit 506 vestigingen. Wanneer er naar het aantal vestigingen wordt gekeken, valt ook het bedrijfstype “Geen fulltimebanen” op. In 19% van het aantal type bedrijven wordt geen werkgelegenheid geregistreerd. Een deel van de verklaring kan gevonden worden in de definities die gehanteerd worden. Zo kunnen er banen zijn geregistreerd met minder dan 12 uur.
6
Figuur 2.8 Aandeel in aantal vestigingen naar bedrijfstype (2020)
400000
1% 17%
350000 Eenmanszaak
Geen fulltime banen
4% 0%
Grootbedrijf Kleinbedrijf 59%
19%
Figuur 2.9 Ontwikkeling werkgelegenheid naar bedrijfstype (2009-2020)
300000 250000 200000
Eenmanszaak Grootbedrijf Kleinbedrijf
Microbedrijf
150000
Middelgrootbedrijf
100000
Microbedrijf Middelgrootbedrijf
50000 0 Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
In Figuur 2.9 wordt de ontwikkeling van de werkgelegenheid naar bedrijfstype getoond. Binnen alle bedrijfstypen groeit de werkgelegenheid, al blijft de ontwikkeling bij het middelgrootbedrijf redelijk stabiel en komt de groei niet boven de procent uit. In de gehele periode groeit de werkgelegenheid binnen de eenmanszaken met maar liefst 93%.
Buck Consultants International / Tympaan
Bron: LISA 2020, Bewerking BCI & Tympaan
Werkmilieus In deze paragraaf wordt de ontwikkeling van de werkgelegenheid getoond, onderverdeeld naar de drie type werkmilieus die in Plabeka-verband worden onderscheiden. Figuur 2.10 toont dat meer dan de helft van de werkgelegenheid geregistreerd is binnen de gemengde werkmilieus. Hiermee zijn de gemengde werkmilieus de grootste werkgever van de MRA. De kantorenlocaties (26%) en bedrijventerreinen (22%) bieden plek aan het overige deel van de werkgelegenheid.
7
Figuur 2.10
Werkgelegenheid (links) en vestigingen (rechts) en de ruimtelijke spreiding naar type werkmilieu (2020)
Figuur 2.11
Aandeel (%) leegstaande kantoorruimte op de verschillende werkmilieus
19% 30%
8%
gemengd werkmilieu
6%
22%
kantoorlocatie
52% 26%
bedrijventerrein 51% 86% gemengd werkmilieu
kantoorlocatie
bedrijventerrein
Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan
Bron: Kantorenmonitor BV 2021
In het aantal vestigingen is het percentage binnen de gemengde werkmilieus met 86% opmerkelijk hoog. Voornamelijk de vestigingen van eenmanszaken, microbedrijven en kleinbedrijven zijn hier gevestigd. In Figuur 2.11 wordt het aandeel leegstand aan kantoorruimte naar werkmilieu getoond. Deze figuur beslaat de gehele kantorenmarkt (alle typen werklocaties) in de MRA. De kantorenmarkt in afzonderlijk de gemengde werkmilieus en op kantoorlocaties wordt in respectievelijk hoofdstuk 3 en 4 nader beschreven.
Door de jaren heen is de locatievoorkeur van vestigingen niet substantieel gewijzigd. De verhouding tussen de drie verschillende vestigingslocaties is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. De voorkeur voor bedrijventerreinen is sinds 2013 iets gedaald, waar die van kantoorlocaties juist gestegen is. Het laatste jaar is een verdere daling van het aantal banen op gemengde werkmilieus waarneembaar, terwijl het aantal banen op kantoorlocaties nog steeds toeneemt, zie Figuur 2.12.
Buck Consultants International / Tympaan
8
Figuur 2.12
Ontwikkeling aandeel banen op locatie t.o.v. totale werkgelegenheid (%)
60% 50% 40% 30%
Amsterdam voornamelijk naar Amstelland Meerlanden en ZaanstreekWaterland. Dit komt overeen met de observaties uit de vorige editie van de Plabeka Monitor. Omgekeerd zijn Amstelland Meerlanden en Zaanstreek-Waterland ook de regio’s vanwaar bedrijven naar Amsterdam verhuizen. Gezien de structuur van de MRA-economie en het grote aandeel eenmanszaken is in de hiernavolgende figuren alleen het aantal verhuisde bedrijven weergegeven met meer dan 1 werkzame persoon. Wanneer de eenmansbedrijven worden meegenomen, wordt het beeld voornamelijk bepaald door ‘gewone’ verhuizingen van huishoudens.
20% Figuur 2.13
Aantal verhuizingen van bedrijven met meer dan 1 werkzame persoon, tussen 1 april 2019 en 1 april 2020
0%
Interregionale verhuizingen Binnen de regio vinden er verhuizingen van bedrijfsvestigingen plaats. Door de hoge woningbouwdruk en de druk van andere ruimteclaims in Amsterdam is er al enkele jaren een negatief verhuissaldo zichtbaar voor de deelregio Amsterdam. Ook dit jaar zijn er meer verhuizende bedrijven die uit Amsterdam vertrekken, dan dat er bedrijven naar Amsterdam toekomen, zie Figuur 2.12. De bedrijven verhuizen vanuit Buck Consultants International / Tympaan
Van deelregio Almere-Lelystad
3 76
Overig PF+PNH
Interregionale verhuizingen en buitenlandse vestigers
Zuid-Kennemerland
2.3
Zaanstreek-Waterland
Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan
Amsterdam
bedrijventerrein
Amstelland Meerlanden
kantoorlocatie
Almere-Lelystad
gemengd werkmilieu
IJmond
Naar deelregio
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Gooi en Vechtstreek
10%
Totaal
1
9
13
Amstelland Meerlanden
9
19
6
10
20
19
159
Amsterdam
17
121
Gooi en Vechtstreek
12
3
18
44
7
55
38
28
310
2
4
2
41
IJmond
1
4
8
1
6
18
12
50
Zaanstreek-Waterland
1
3
34
2
9
3
27
79
Zuid-Kennemerland
2
14
21
5
20
6
Overig PF+PNH
11
6
16
5
5
7
6
5
73
Totaal
53
151
176
76
47
86
90
56 186
865
Bron: LISA 2019 en 2020, bewerking BCI en Tympaan
9
Deelregio 37
13
37
0%
Amstelland Meerlanden
2.295
159
1.917
-16%
Amsterdam
2.297
310
1.878
-18%
Gooi en Vechtstreek
379
41
391
3%
IJmond
239
50
205
-14%
Zaanstreek-Waterland
335
79
308
-8%
Zuid-Kennemerland
349
73
275
-21%
743
140
670
-36%
6.674
865
5.681
-15%
Werkzame personen 2019
% verschil
In totaal zijn er 865 vestigingen binnen de verschillende regio’s in de provincies Noord-Holland en Flevoland verhuisd, hierbij zijn 6.674 werkzame personen betrokken. In tabel 2.1 wordt zichtbaar welk deel van de werkzame personen er bij de verhuizing van vestigingen betrokken zijn. Niet alle werkzame personen verhuizen mee. Soms vertrekken er bedrijven die geheel buiten de provincies Noord-Holland en Flevoland terecht komen of mogelijk gestopt zijn. Echter, dit is met de beschikbare data niet te achterhalen. Het verlies van werkgelegenheid kan dus terecht komen in overige delen van Nederland.
Werkzame personen die bij de verhuizing van vestigingen betrokken zijn
Werkzame personen 2020
Tabel 2.1
Vestigingen
Nader gekeken naar het aantal bedrijven dat naar een deelregio toekomt minus het aantal bedrijven dat uit een deelregio vertrekt, blijkt het volgende. De deelregio’s Almere-Lelystad (+40), Gooi en Vechtstreek (+35), Zuid-Kennemerland (+17) en Zaanstreek-Waterland (+7) hebben een positief verhuissaldo. Amsterdam (-134), Amstelland-Meerlanden (-8) en IJmond (-3) hebben een negatief verhuissaldo.
Almere-Lelystad
Overig PF+PNH Totaal
Bron: LISA 2019 en 2020, bewerking BCI en Tympaan
In Tabel 2.2 wordt het beeld geschetst naar sectoren (zie de bijlage voor een grote versie van de tabel). Werkgelegenheid binnen sectoren Groothandel en Zakelijke Dienstverlening zijn het afgelopen jaar opvallend veel verschoven binnen de regio’s. Waar bedrijven de regio’s uit verhuisden, kwamen er net zo vaak ook wel een bijna gelijk aantal werkzame terug uit een andere regio. Opvallende sectoren in de verhuizingen zijn o.a. de Bouw, Industrie en Nutsbedrijven en de Zorg. De bouw kent een grote verschuiving van werkgelegenheid tussen Amsterdam en Amstelland Meerlanden. De Industrie en Nutsbedrijven verhuizen van de MRA-regio’s grotendeels naar buiten de MRA. De sector Zorg is enorm afgenomen, dit komt door verhuizingen naar andere provincies dan Flevoland en Noord-Holland en/of faillissementen (-60% werkzame personen).
Buck Consultants International / Tympaan
10
Verhuizingen binnen de sectoren (bedrijven > 1 werkzame persoon) ZuidKennemerla nd
Overig PF+PNH
Uit (2019)
In (2020)
In (2020)
Uit (2019)
Uit (2019)
In (2020)
Uit (2019)
In (2020)
Uit (2019)
In (2020)
% verschil
10
66
402
520
49
10
37
4
7
35
3
14
13
75
118
724
639
-12%
6
8
27
40
93
36
13
7
11
17
24
31
33
98
33
41
240
278
16%
Financiële dienstverlening
0
0
203
90
117
203
0
0
6
0
3
12
3
5
3
10
335
320
-4%
Groothandel
5
314
272
102
201
191
247
15
82
79
9
66
92
102
98
61
1006
930
-8%
Horeca
0
6
59
23
49
77
2
13
8
24
12
7
15
5
26
35
171
190
ICT
0
67
134
170
357
258
27
31
12
0
17
36
8
29
30
27
585
618
6%
Industrie en nutsbedrijven
0
1
113
13
29
21
0
23
48
14
37
37
16
40
39
96
282
245
-13%
Landbouw en visserij
5
17
4
0
5
0
0
0
0
0
0
3
0
15
20
9
34
44
29%
Onderwijs
3
5
14
9
19
16
6
0
4
2
2
9
24
6
9
18
81
65
-20%
Overige dienstverlening
0
8
22
13
39
30
4
7
14
3
14
16
17
1
18
28
128
106
-17% -42%
In (2020)
1 2 3
Totaal
IJmond Uit (2019)
Amsterdam In (2020)
Uit (2019)
AlmereLelystad
ZaanstreekWaterland
Uit (2019)
0
Detailhandel
Sectoren
Gooi en Vechtstreek
In (2020)
Bouw
Amstelland Meerlanden In (2020)
De top 3 van herkomstlanden is als volgt:
Uit (2019)
Tabel 2.2
11%
Vervoer en opslag
0
3
298
169
340
75
0
4
3
134
87
45
47
0
14
29
789
459
Zakelijke dienstverlening
16
40
369
193
488
548
65
140
25
26
80
124
74
44
344
333
1461
1448
-1%
Zorg
2
13
714
13
40
21
5
15
22
17
15
3
6
240
34
17
838
339
-60%
Totaal
37
492
2295
1237
2297
1525
379
292
239
323
335
392
349
598
743
822
6674
5681
-15%
Bron: LISA 2019 en 2020, bewerking BCI en Tympaan
US – 26 bedrijven, goed voor 605 banen VK – 19 bedrijven, goed voor 247 banen Japan – 10 bedrijven, goed voor 65 banen
Figuur 2.14
Aantal buitenlandse vestigers in de MRA 2009-2020
180 157
160 139
140 120
122
118
124
140
155
161
143
115
105
101
100 80
Buitenlandse vestigers
60 40
Het aantal nieuwe, internationale vestigers is in 2020 flink gedaald ten opzichte van 2019. Een aantal van 101 is zelfs het laagste aantal in de periode 2009 tot en met 2020. Er zijn 758 banen gecreëerd met de komst van deze bedrijven, wat na drie jaar doorgroeit tot 1970 banen.
20 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bron: Amsterdam in Business, 2021, bewerking BCI en Tympaan
Wanneer de top 3 op basis van het aantal banen wordt bepaald, ziet deze er enigszins anders uit. Nummer 1 blijft de Verenigde Staten (US), nummer 2 is China met 329 banen. Het Verenigd Koninkrijk (VK) zakt naar plek 3, met 247 banen.
Buck Consultants International / Tympaan
11
Figuur 2.15
Aandeel buitenlandse vestigers (boven) en werknemers (onder) per land van herkomst
United States
23%
27%
United Kingdom Japan
2% 2% 2% 6% 19%
9% 10%
13%
China
7%
India
3% 5%
Australia Belgium
31%
9%
12% 17%
3%
Bron: Amsterdam in Business, 2021, bewerking BCI en Tympaan
Amsterdam is wederom de meest aantrekkelijke gemeente om zich te vestigen als buitenlands bedrijf, zie Tabel 2.3. Tabel 2.3
Buitenlandse vestigers per gemeente in 2020 en gerelateerde werkgelegenheid
Plaats van vestigen Almere Amstelveen Amsterdam Amsterdam-Duivendrecht Haarlem Heemstede Hoofddorp Laren Naarden Oude Meer Rozenburg Schiphol
Aantal 1 8 72 2 2 1 6 1 1 2 1 4
Nieuwe banen 5 232 1.199 16 20 10 45 30 120 55 200 38
Brexit In 2019 (voor de Brexit) waren er 26 nieuwe vestigers vanuit het VK, verspreid over Almere, Amsterdam, Diemen, Haarlem en Schiphol-Rijk. In totaal leverde dit 257 nieuwe banen op. Kijkend naar de ontwikkeling van het aantal vestigingen en banen in 2020 ten opzichte van 2019, lijkt de Brexit geringe impact te hebben. Het aantal vestigers is minimaal gedaald ten opzichte van 2019 (19 nieuwe vestigers in 2020). Het aantal gemeenten waar de vestigers landen is iets gedaald. De vestigers zijn verspreid over Amstelveen, Amsterdam, Amsterdam-Duivendrecht en Hoofddorp. In totaal leverde dit 247 nieuwe banen op. In totaal waren er in het jaar 2020, 101 buitenlandse vestigers, waarvan er 19 Brexit gerelateerd waren. De verdeling naar sectoren is in tabel 2.4 te zien. De sectoren kennen een andere indeling dan gebruikelijk is in deze monitor. In tabel 2.4 is uitgegaan van de sectorindeling die door Amsterdam in Business is gehanteerd. Tabel 2.4
Brexit gerelateerde buitenlandse vestigers in 2020
Sector
Aantal
Agri-Food
1
Creatieve industrie
2
Elektronica
1
Publieke sector
1
ICT
2
Gezondheid
2
Service
6
Transport en groothandel
4
Totaal
19
Bron: Amsterdam in Business, 2021, bewerking BCI en Tympaan
Bron: Amsterdam in Business, 2021, bewerking BCI en Tympaan Buck Consultants International / Tympaan
12
3
Gemengde werkmilieus
Meer dan de helft van de werkgelegenheid (52%) bevindt zich niet op formele werklocaties zoals bedrijventerreinen en/of kantoren, maar in wat gemengde werkmilieus worden genoemd. Dit hoofdstuk wordt verdiept in het Dashboard Gemengde werkmilieus. Gemengde milieus zijn andere type vestigingsmilieus dan kantorenlocaties en bedrijventerreinen, de formele locaties. Op gemengde werkmilieus worden geen enquêtes bijgehouden over uitgifte en aanbod, of kwalitatieve kenmerken zoals veroudering, parkmanagement etc. De gemengde werkmilieus zijn vooral in de steden en grotere kernen aanwezig. Het gaat hier om de werkgelegenheid, de spreiding en ontwikkeling daarvan. Hoe verhouden die ontwikkelingen zich tot de verschillende bedrijfstypes en tot de sectoren? Welk type bedrijf vestigt zich verhoudingsgewijs vaker dan een ander, is een voor de hand liggende vraag. Maar meer inzicht in welke sectoren een locatie voorkeur hebben voor de gemengde werkmilieus kan aanleiding zijn om beleidsmatig te willen (bij) sturen. Aan de hand van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna BAG) worden er observaties gedaan met betrekking tot de bestaande bebouwing en welke gebruikersfunctie is geregistreerd. Hiermee wordt het tevens inzichtelijk wat de dynamiek in herontwikkeling in gebieden is. In het Dashboard en de Atlas Plabeka worden deze observaties
4
duidelijk op gemeentelijk en zelfs locatieniveau zichtbaar. Er wordt in dit hoofdstuk op hoofdlijnen bij stilgestaan.
3.1
Inleiding
Onder gemengde werkmilieus worden alle locaties waar gewerkt wordt, buiten bedrijventerreinen en kantoorlocaties verstaan. Deze milieus kenmerken zich door een mix van onder andere wonen, werken, recreatie en voorzieningen. In het kader van de Monitor zijn er zes soorten gemengde werkmilieus in de MRA aangewezen, welke aansluiten bij de voorgaande monitoren Plabeka4: •
•
•
•
Centrumgebieden: centra van gemeenten/woonkernen met meer dan 20.000 inwoners. Kenmerkend is de concentratie aan voorzieningen. Veel voorkomend type bedrijvigheid zijn retail, horeca, (overige) dienstverlening. Woonwijken: alles binnen het bestaand stedelijk gebied maar buiten het centrumgebied. Hiertoe behoren woonwijken, maar ook voorzieningen en groen binnen de stad. Het type bedrijvigheid dat binnen een woonwijk gevestigd is zijn onder meer zzp’ers, bedrijven aan huis, scholen/onderwijsinstellingen, zorgfuncties, horeca en buurtwinkelcentra. Het landelijk gebied is alles buiten het bestaand stedelijk gebied. Indicatief ligt de dichtheid van bebouwing hier lager dan 1.000 adressen per km2. Gekenmerkt door onder meer land- en (glas)tuinbouw, leisure en uiteenlopende bedrijvigheid in landelijk gebied. Creatieve wijken: woon-werkgebieden in (grote) steden die door menging met zelfstandige kantoorruimtes voorzien in een behoefte
De indeling naar de zes segmenten binnen de gemengde werkmilieus is door de werkgroep Plabeka vastgesteld en de bijbehorende contouren zijn door BCI/Tympaan overgenomen.
Buck Consultants International / Tympaan
13
•
•
aan informeel stedelijk werkmilieu. Onder andere bedrijvigheid in de creatieve industrie (moderne maakindustrie, mode, cultuur), kennis/onderwijsinstellingen en retail is hier gevestigd en is veelal in (creatieve) bedrijfsverzamelgebouwen te vinden. Productieve wijken: woon-werkgebieden in (grote) steden die bedrijven integreren in het stedelijk woonmilieu, en zo divers ondernemerschap voor de stad behouden. Type bedrijvigheid: moderne maakindustrie, stadsverzorgende bedrijvigheid en retail. Stadsstraten: economische functielinten met een duidelijke verkeersfunctie, maar ook een nadrukkelijke verblijfsfunctie. Onder meer de retail, de horeca en vele diensten in kantoren zijn hier gevestigd.
3.2
Spreiding en ontwikkeling werkgelegenheid
In totaliteit bieden de gemengde werkmilieus ruimte aan 672.342 banen en huisvesten daardoor bijna 52% van de werkgelegenheid en bijna 86% van het aantal bedrijven binnen de MRA. Ten opzichte van 2019 is het aantal banen in gemengde werkmilieus licht gedaald met 0,33%.
Tabel 3.1
Gemengde werkmilieus banen per segment (2020)
Segment
Aantal banen
Centrumgebied
142.048
Creatieve wijk
154.444
Landelijk gebied
46.817
Productieve wijk
888
Stadsstraat
572
Woonwijk
327.573
Totaal
672.342
Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan
De daling van de werkgelegenheid is voornamelijk zichtbaar in centrumgebieden (3%). Daarentegen nam de werkgelegenheid in creatieve wijken juist toe met 2%.
Voornamelijk eenmanszaken en microbedrijven Gemengde milieus zijn de thuisbasis voor veel eenmanszaken en microbedrijven. Deze bedrijvigheid is gezamenlijk goed voor ongeveer de helft van de totale werkgelegenheid in gemengde milieus. Het zijn voornamelijk de eenmanszaken die de afgelopen jaren een flinke groei hebben gekend. De werkgelegenheid in micro-, klein-, middel- en grootbedrijven toont nog altijd een stabiel beeld. Kanttekening hierbij is dat veel eenmanszaken zzp’ers betreffen. Het werk wordt door een zzp’er niet altijd op het woonadres (tevens het adres van ingeschreven vestiging) uitgevoerd, maar ook op formele locaties.
Buck Consultants International / Tympaan
14
Figuur 3.1 Ontwikkeling werkgelegenheid gemengde werkmilieus per segment (20092020) 700000
Figuur 3.2 Ontwikkeling werkgelegenheid sectoren gemengde werkmilieus (20092020) 160000
600000 140000
500000 400000
120000
300000 100000
200000 100000
80000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 60000 centrumgebied
creatieve wijk
landelijk gebied
productieve wijk
stadsstraat
woonwijk
40000
Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan 20000
Zakelijke dienstverlening en zorg groot De top 3 van de sectoren die in 2020 gevestigd zijn op gemengde werkmilieus zijn, zie Figuur 3.2: 1 2 3
Zakelijke dienstverlening Zorg Detailhandel
(138.763 banen) (125.601 banen) (63.428 banen)
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bouw Detailhandel Financiële dienstverlening
Groothandel
Horeca
ICT
Industrie en nutsbedrijven
Landbouw en visserij
Onderwijs
Openbaar bestuur
Overige dienstverlening
Vervoer en opslag
Zakelijke dienstverlening
Zorg
Bron: LISA 2020, bewerking BCI en Tympaan
Buck Consultants International / Tympaan
15
Het aantal banen in de zakelijke dienstverlening is de afgelopen jaren flink gestegen, vooral sinds 2014. Tussen 2019 en 2020 heeft er echter een afname van meer dan 5.000 banen plaatsgevonden. Het aantal banen in de zorg is na een lichte afname juist weer gestegen, waardoor het ongeveer op het niveau van 2018 ligt. Waar het aantal banen in de horeca de afgelopen jaren sterk toenam, is in het afgelopen jaar sprake geweest van een daling (meer dan 4.000 banen). Vanuit het aantal banen zijn de sectoren detailhandel en horeca de sectoren met een hoge voorkeur voor gemengde werkmilieus, met een aandeel van respectievelijk 80% en 77%.
3.3
Figuur 3.3 Verdeling van gebruiksfunctie over gemengde werkmilieus (per 1 januari 2021) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Overige functie Industriefunctie Kantoorfunctie Winkelfunctie Woonfunctie
Ontwikkeling functiegebruik
Figuur 3.3 toont de verdeling van gebruiksfuncties over gemengde werkmilieus. Landelijk gebied en productieve wijken huisvesten relatief veel industriefuncties, terwijl de overige milieus voornamelijk gekenmerkt worden door woonfuncties aangevuld met kantoor- en winkelfuncties.
Bron: BAG, bewerking BCI en Tympaan
Binnen de verschillende segmenten van gemengde werkmilieus zijn er verschillende gradaties van “gemengd of multifunctionaliteit”. Uit Figuur 3.3 valt te constateren dat eigenlijk alleen woonwijken overwegend uit woningen bestaan. Ongeveer 30% van dit segment bestaat uit woningen en de overige 70% is verdeeld over overige functies. Mede door het grote aandeel van werkgelegenheid in de gemengde werkmilieus is het interessant om na te gaan of deze gebieden daadwerkelijk van functie veranderen en of de gebieden verkleuren van monofunctioneel gebruik. Daarvoor is in Figuur 3.4 de productieve wijk uitgelicht.
Buck Consultants International / Tympaan
16
Figuur 3.4 Ontwikkeling in de mix van functies binnen de productieve wijk (2017-2021), aandeel van de functie in percentages 60%
Kantoren De kantorenvoorraad is op de gemengde werkmilieus groot. Ruim een derde deel van het in gebruik zijnde deel van de kantoren is te vinden op deze milieus.
50% 40%
Industriefunctie Kantoorfunctie
30%
Winkelfunctie Woonfunctie
20%
Overige functie
In 2020 is 207.678 m2 aan kantorenmeters betrokken op gemengde milieus, dat is bijna 22% minder dan in 2019. In alle segmenten is er een daling van het aantal betrokken vierkante meters zichtbaar, met centrumgebieden en creatieve wijken als grootste groepen. Centrumgebieden hebben nog steeds de grootste omvang in betrokken kantorenmeters (85.172 m2).
10% Figuur 3.5 Aantal betrokken kantorenvoorraad m2 op gemengde werkmilieus (20122020)
0% 2017
2018
2019
2020
2021 350000
Bron: BAG (1 januari 2021)
De woonfunctie kent na de industriefunctie het grootste aandeel in productieve wijken (16%). Tussen 2017 en 2021 is de mix aan bedrijfsfuncties veranderd in de productieve wijk. Het aandeel industrie- en winkelfuncties is afgenomen, het aandeel woonfuncties is gelijk gebleven, het aandeel kantoor- en overige functies is toegenomen. In de productieve wijk neemt sinds 2018 het aandeel van de industriefunctie af (aandeel verblijfsobjecten geregistreerd als industriefunctie). Deze daling is in 2020 gestopt, waarna er sprake is van stabilisatie. Toch is dit nog steeds de functie met verreweg het grootste aandeel in productieve wijken. De overige vier functies zijn tussen 2020 en 2021 allemaal stabiel gebleven.
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
centrumgebied
creatieve wijk
landelijk gebied
productieve wijk
stadsstraat
woonwijk
2019
2020
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Buck Consultants International / Tympaan
17
Figuur 3.6 toont de ontwikkeling van het aantal vierkante meters kantorenvoorraad in gebruik, op gemengde milieus in de MRA van 2013 tot en met 2021. Het aantal in gebruik zijnde kantoormeters in gemengde milieus in de MRA bedraagt in 2021 ruim 3,7 miljoen m2. Gedurende de hele periode is er sprake van stabilisatie met betrekking tot de verdeling over de segmenten en lichte krimp in de totale kantorenvoorraad in gebruik. In 2021 is ten opzichte van 2020 ruim 2% daling te zien.
Figuur 3.7 Saldo onttrekkingen kantoren op gemengde werkmilieus per deelregio in de periode 2012-2020 (m2) 200000 180000 160000
ZK
140000
ZW
120000 Figuur 3.6 Kantorenvoorraad in gebruik in gemengde werkmilieus (m2)
IJmond
100000
4500000
80000
4000000
60000
3500000
40000
3000000
20000
2500000
GV A'dam AM AL
0
2000000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
1500000 Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI en Tympaan
1000000 500000 0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
centrumgebied
creatieve wijk
landelijk gebied
productieve wijk
stadsstraat
woonwijk
2020
2021
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Figuur 3.7 geeft de transformatie van kantoren op gemengde werkmilieus weer. Zoals de zien vindt de meeste transformatie van kantoren op gemengde werkmilieus de laatste jaren plaats in Amsterdam, Amstelland-Meerlanden en Gooi en Vechtstreek.
Buck Consultants International / Tympaan
18
3.4 Tabel 3.2
Ontwikkeling kantorenvoorraad op gemengde werkmilieus Kantorenvoorraad in gemengde milieus, leegstand en transformatie in m2 en %, 2020
Deelregio
Voorraad Leegstand Leegstand Transfor- & transformatie (m2) (m2) % matie (m2) van voorraad
Almere-Lelystad
279.922
40.362
14
20.109
7
AmstellandMeerlanden
315.828
21.177
7
13.428
4
Amsterdam
2.455.176
255.886
10
36.823
1
Gooi en Vechtstreek
466.273
58.546
13
19.392
4
IJmond
98.305
5.942
6
7.405
8
229.304
18.424
8
11.416
5
279.448
20.945
7
9.170
3
4.124.256
421.282
10
117.743
3
ZaanstreekWaterland ZuidKennemerland MRA
Leegstaand vastgoed gemengde werkmilieus De leegstand van kantoorruimte binnen de gemengde werkmilieus wordt gemonitord door de Kantorenmonitor BV. De leegstand is 421.282 m2 op deze locaties (10%) en is afgenomen met 1% sinds 2019. De leegstand van bedrijfsruimte binnen de gemengde werkmilieus wordt gemonitord aan de hand van CBS-microdata. Dit is weergegeven in Figuur 3.8. Amstelland-Meerlanden heeft in 2018 geen berekend percentage leegstaande oppervlakte. Dit komt waarschijnlijk door de dominantie van één groot leegstaand pand. In 2017 lag de gemiddelde leegstand op 2,6%. Zoals te zien neemt voor de hele MRA tussen 2017 en 2020 de leegstand af. Voor de meeste regio’s is dit het geval. Figuur 3.8 Leegstaande oppervlakte verblijfsobjecten op gemengde werkmilieus (%) 6,0% 5,0%
AL
Bron: Kantorenmonitor BV 2021
AM
4,0%
Er is sprake van transformatie van kantoren op gemengde werkmilieus. In 2018 bedroeg de transformatie van kantoren op gemengde werkmilieus 143.626 m2. In 2019 nam dit af tot 93.162 m2. In 2020 is de transformatie weer toegenomen, en wel tot 117.743 m2. Tabel 3.2 zet het aantal getransformeerde vierkante meters kantoren op gemengde werkmilieus af tegen de totale voorraad van kantoren op gemengde werkmilieus.
A'dam GV
3,0%
IJmond 2,0%
ZW ZK
1,0%
MRA
0,0% 2017
2018
2019
2020
Bron: Resultaten gebaseerd op eigen berekeningen Tympaan op basis van niet-openbare microdata van het CBS
Buck Consultants International / Tympaan
19
3.5
Uitgelichte bevindingen
De algemene ambitie om meer gemengde werkmilieus te creëren is een kwalitatieve ambitie en gaat niet zozeer om het toevoegen van het aantal gemengde werkmilieus, maar met name om de locaties naar multifunctionele werkmilieus te transformeren. Met andere woorden: wat is de mate van verandering van monofunctionele naar multifunctionele werkmilieus in type sectoren, type werkgelegenheid, type werkfuncties etc. •
•
•
•
•
•
•
Binnen de gemengde werkmilieus is 1/3 van het in gebruik zijnde vierkante meters kantoorruimte te vinden. De leegstand binnen de kantoorruimte is ongeveer gelijk gebleven (30% van de totale leegstand kantoren is te vinden in gemengde werkmilieus). De transformatie van kantoorruimte binnen de gemengde werkmilieus is gestegen.
Gemengde werkmilieus zijn de thuisbasis voor zzp’ers in de regio en de woning is het vestigingsadres. Een groot deel van de werkzaamheden wordt in de praktijk op formele werklocaties uitgevoerd. Er is grote verscheidenheid tussen de verschillende gemengde werkmilieus. Zo zijn de creatieve wijken een grote bron van werkgelegenheid en bevatten productieve wijken en stadsstraten nauwelijks werkgelegenheid in gemengde werkmilieus. In de creatieve wijken is het overgrote deel van de gebruikersfunctie toe te schrijven aan de woonfunctie. En in de productieve wijken juist aan de industriefunctie. In de productieve wijken neemt de werkgelegenheid af en lijkt er sprake van effecten van voorgenomen transformatie (speculatie daarop). De gemengde werkmilieus kennen sectoren met een logische vestigingsvoorkeur voor gemengde werklocaties, zoals de zorg en de horeca. De zakelijke dienstverlening is de grootste werkgever in deze werkmilieus. Sinds 2014 stijgt de sector horeca sterk, dit is geheel te verklaren door de groei van de horeca in de MRA breed. Opvallend is dat sinds vorig jaar het aantal banen in de horeca flink is afgenomen, terwijl de peildatum nog aan het begin van de Corona-maatregelen was. De woonwijk tekent zich op dit moment af als dé woon-werklocatie. De mix aan wonen en werken is divers. Ongeveer 50% wonen en de rest is verdeeld over de overige (werk) functies.
Buck Consultants International / Tympaan
20
Kantorenlocaties
4
•
• In dit hoofdstuk wordt de kantorenmarkt op 66 formele kantoorlocaties beschouwd. Deze kantoorlocaties verzorgen samen ruim een kwart van de totale werkgelegenheid van de MRA. Dit hoofdstuk wordt verder verdiept in het Dashboard Kantoorlocaties.
Transformatielocatie is een locatie die (op termijn) zal transformeren, de kantoorfunctie zal geheel of gedeeltelijk komen te vervallen voor andere functies, zoals wonen. Een woon-werk locatie is een multifunctionele locatie waar wonen en werken naast elkaar bestaan. Voor werken wordt vooral kantoren en voorzieningen gezien. De voorzieningen doen ook dienst voor het woonmilieu binnen de locatie.
Tabel 4.1
4.1
Inleiding
Definities indicatoren van toepassing kantorenmarkt op kantorenlocaties
Begrip
Gehanteerde definitie
Betrokken
m2 in 2020 per segment = m2 dat door huurder is betrokken m2 in 2020 per segment = m2 dat in dat jaar wordt toegevoegd aan de voorraad binnen de locatie m2 in 2020 per segment = m2 dat in dat jaar wordt onttrokken aan de voorraad Leegstand korter dan 3 jaar
Nieuwbouw
De 66 ‘formele’ kantorenlocaties zijn afgebakende, monofunctionele kantoorgebieden met een voorraad van minimaal 500 m2 bvo. Deze kantorenlocaties zijn sinds 2021 ingedeeld in 6 segmenten5: • Een functionele kantoorlocatie is een meer generieke, (overwegend) monofunctionele kantoorlocatie en is niet multimodaal ontsloten. • Een innovatie kantoorlocaties is een woon-werkgebied waar, meestal rond een kennisinstituut, clusters van bedrijven verbinding zoeken voor de ontwikkeling van startups en nieuwe innovatieve concepten. • Een internationaal vestigingsmilieu is een hoogwaardige, internationaal verbonden kantoorlocatie. Geschikt voor vestiging van internationale hoofdkantoren, met veel voorzieningen in de omgeving. • Een multimodaal knooppunt is een locatie die door verschillende vormen van verkeersinfrastructuur (voor auto en OV) uitstekend is verbonden met de stad en regio, en daardoor geschikt is als werkgebied met een kantorenconcentratie 5
Onttrekking Courante leegstand
Incourante leegstand Leegstand langer dan 3 jaar In gebruik Voorraad
BVO
Formele kantoorlocatie Informele kantoorlocatie
Voorraad minus leegstand Panden binnen een bepaald type werkmilieu, in een bepaald gebied aanwezig, op peildatum 1-1-2021 Bruto vloeroppervlak. Oppervlak gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Een perceel of een groepering van aaneengesloten percelen, waarop gebouwen gerealiseerd dan wel te realiseren zijn, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. Ook wel ‘overige locatie’. Een niet-IBIS locatie waar werkfuncties gelegen zijn.
De indeling naar de zes segmenten binnen de kantoorlocaties is door de werkgroep Plabeka vastgesteld en de bijbehorende contouren zijn door BCI/Tympaan overgenomen.
Buck Consultants International / Tympaan
21
Oppervlakte in gebruik en aantal banen
4.2
Tabel 4.2 maakt inzichtelijk dat de 66 kantoorlocaties gezamenlijk ruim 5,5 mln. m2 in gebruik zijnde kantoor vierkante meters bevatten. De totale voorraad vierkante meters bedraagt ruim 6,3 miljoen m2. In totaliteit bieden de kantorenlocaties ruimte aan 335.648 banen en zijn daardoor goed voor 26% van de werkgelegenheid en bijna 6% van het aantal bedrijven binnen de MRA. Tabel 4.2
Voorraad, aanbod en uitgifte
Voorraad en aanbod Tabel 4.3 biedt inzicht in de voorraad en het aanbod van kantoren op ‘formele’ kantoorlocaties in de MRA. Amsterdam kent het grootste aantal vierkante meters in gebruik en eveneens de grootste omvang in hard en zacht aanbod.
Kantoren naar segmenten, oppervlakte in gebruik en aantal banen (2020)
Functioneel
Aantal locaties 34
Kantoorgebruik (x1.000 m2) 770
Aantal banen 42.700
Aantal m2 per baan 18,0
Innovatie
4
397
34.303
11,6
Internationaal
9
1.776
114.177
15,6
Multimodaal
14
1.741
90.440
19,3
Transformatie
7
760
49.070
15,5
Segment
Woon-werk
3
103
4.958
Totaal
66
5.547
335.648
20,8
Bron: LISA 2020, Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Ten opzichte van 2019 is het aantal banen op kantoorlocaties gestegen. Deze stijging is voornamelijk zichtbaar op multimodale locaties en transformaties locaties. Kantorenlocaties huisvesten een grote diversiteit aan type bedrijvigheid en zijn belangrijke vestigingslocaties voor onder andere zakelijke dienstverlening (92.757), financiële dienstverlening (47.365) en ICT (36.604).
Buck Consultants International / Tympaan
Tabel 4.3
Voorraad en aanbod kantoren op formele kantoorlocaties (x 1.000 m2) (per 1-1-2021)
Deelregio
Voorraad In gebruik
Hard aanbod Zacht planaan- Zacht planaantot 2030 bod tot 2030 bod na 2030 85 0 0
AL
219
156
AM
1.437
1.215
463
364
242
Amsterdam
4.280
3.805
635
1.085
100
175
164
55
0
0
7
7
0
0
0
GV IJmond ZW
104
91
38
3
0
Z-K
122
108
37
0
0
MRA
6.344
5.546
1.313
1.452
342
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring, bewerking BCI & Tympaan en Kantorenmonitor B.V.
De kantorenvoorraad is naast de ‘formele’ kantorenlocaties eveneens terug te vinden in de gemengde milieus en op bedrijventerreinen met respectievelijk 4,1 miljoen en 1,9 miljoen m2 kantorenvoorraad. Daarmee komt de totale kantorenvoorraad in de MRA uit op 12,4 miljoen m2. In de MRA is tot en met 2030 nog sprake van een harde plancapaciteit van 1.313.000 m2 kantoorruimte. Het grootste deel van deze capaciteit bevindt zich in Amsterdam en Amstelland-Meerlanden, samen goed voor bijna 84% van de voorraad. 22
Figuur 4.1 Hard planaanbod kantoren per deelsegment en deelregio t/m 2030 (x1.000 m2) 700 600 500 400 300 200 100 0
Nieuwbouw Er is in 2020 ruim 16% meer nieuwbouw opgeleverd dan in 2019 in de gehele MRA. Het overgrote deel van de nieuwbouw komt voor rekening van de deelregio Amsterdam. Ook ten opzichte van voor 2019, zijn er meer vierkante meters kantoren opgeleverd, zie figuur 4.2. Figuur 4.2 Nieuwbouw kantoren (m2), periode 2013-2020 160000 140000 120000 100000
Functioneel
Innovatie
Internationaal
80000
Multimodaal
Transformatie
Woon-werk
60000
Bron: Provincie Noord-Holland en Flevoland o.b.v. monitoring, bewerking BCI & Tympaan
40000 20000 0
Het grootste aandeel hard planaanbod is aanwezig op de multimodale kantoorlocaties.
2013
2014
2015
Amstelland-Meerlanden
2016
2017
Amsterdam
2018
2019
2020
Zuid-Kennemerland
Bron: Kantorenmonitor BV, 2021
Kantoormeters betrokken en in gebruik In 2020 is ruim 345.000 m2 aan kantorenmeters betrokken, dat is bijna 30% minder dan in 2019. Voornamelijk de segmenten internationaal (114.000) en multimodaal (133.000) kennen een grote omvang in m2 betrokken kantorenmeters. Multimodale locaties blijft het segment met de meeste betrokken vierkante meters. Buck Consultants International / Tympaan
23
Figuur 4.3 Ontwikkeling in totaal betrokken vierkante meters kantoren (m2)
Figuur 4.4 Ontwikkeling kantoorgebruik 2013-2021 (m2)
500000
6000000
450000 5000000
400000 350000
4000000
300000 250000
3000000
200000 2000000
150000 100000
1000000
50000 0
0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
functioneel
innovatie
internationaal
onbekend
transformatie
woonwerk
2018
2019
2020
2013
multimodaal
2014
2015
2016
2017
2018
functioneel
innovatie
internationaal
onbekend
transformatie
woonwerk
2019
2020
2021
multimodaal
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Figuur 4.4 toont de ontwikkeling van het aantal vierkante meters in gebruik op kantorenlocaties in de MRA van 2013 tot en met 2021. Het aantal in gebruik zijnde kantoormeters in de MRA bedraagt in 2021 ruim 5,5 miljoen m2. Dit is nagenoeg hetzelfde als in 2020. Ook de verdeling naar segmenten komt overeen.
De ontwikkeling in kantorengebruik en in totaal in gebruik zijnde vierkante meters kantoren komt voornamelijk voor rekening van de multimodale en internationale segmenten. In deze segmenten wordt tot 2030 ook het meeste harde planaanbod voorzien.
4.3
Leegstand
De kantorenleegstand op ‘formele’ kantoorlocaties in de MRA bedraagt in 2021, 796.000 m2. De afgelopen jaren is de leegstand gedaald, het laatste jaar vond er echter een stijging van het aantal leegstaande vierkante meters plaats. De afgelopen jaren is de leegstand gedaald van 26% in 2015 naar 11% in 2020. Per 1-1-2021 kent de regio gemiddeld Buck Consultants International / Tympaan
24
een leegstand van 13%. De stijging is zichtbaar in sommige regio’s. Almere-Lelystad heeft met 29% nog een aanzienlijk deel kantorenleegstand en komt van 43% leegstand in 2018. Figuur 4.5 Ontwikkelingen leegstand kantoren (%) op kantorenlocaties 45% 40%
AL
35%
AM
30%
A'dam
25%
GV
20%
IJmond ZW
15%
ZK
10%
MRA
5%
Frictie
0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Bron: Kantorenmonitor BV per 1 januari 2021
Een kantorenleegstand van lager dan 8% op basis van Kantorenmonitor BV, wordt als een krappe kantorenmarkt gezien. De afspraak is dat de deelregio’s waar dit voor geldt zich inspannen om bij transformatie van courante vierkante meters kantoorruimte, elders in de deelregio nieuwe kantoorruimte op de markt te brengen. Op dit moment is er in Amsterdam sprake van 11% leegstand, en 3% incourant. In Zaanstreek-Waterland is er sprake van 12% leegstand, waarvan 4% incourant. Kijkend naar de segmentering van kantoorlocaties, dan komen leegstaande kantoorpanden verhoudingsgewijs veel voor op functionele locaties, zo blijkt uit figuur 4.6. Zowel in 2019 als in 2020 is er sprake van Buck Consultants International / Tympaan
4% incourante leegstand. Dit betekent dat 4% van de voorraad aan vierkante kantorenmeters drie jaar achtereenvolgend leegstaat. Leegstand wordt in sommige gevallen als strategische leegstand ervaren. Er wordt dan ingespeeld of gespeculeerd op het feit dat die meters op termijn gaan transformeren. Zodoende hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars baat bij leegstand dat als incourant wordt aangemerkt (en dus langer leegstaat), omdat dit gunstig uitpakt voor transformatie naar bijvoorbeeld wonen. Figuur 4.6 Percentage (incourante) leegstand op 1-1-2021 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
Incourante leegstand
Courante leegstand
Frictieleegstand 8%
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan
Figuur 4.7 laat zien hoe de leegstand zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en hoe zich dit verhoudt ten opzichte van de frictieleegstand (8%). Ook is de leegstand uitgesplitst naar courante en incourante leegstand. 25
Figuur 4.7 Courante-, incourante- en frictieleegstand 2018-2021
Figuur 4.8 Saldo onttrekkingen kantoren op kantoorlocaties per deelregio in de periode 2012-2020 (m2)
16% 250000
14% 12%
200000
10%
Zuid-Kennemerland
8%
Zaanstreek-Waterland 150000
6%
IJmond
4%
Gooi en Vechtstreek 100000
2%
Amsterdam
0%
Amstelland Meerlanden 2018
2019
2020
Leegstand
Courante leegstand
Incourante leegstand
Frictieleegstand
2021
50000
Almere-Lelystad
0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI & Tympaan Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI en Tympaan
4.4
Transformatie
In 2020 is er in de MRA ruim 104.000 vierkante meters kantoorruimte getransformeerd op de kantorenmarkt op kantoorlocaties. Dit is 11% minder dan in 2019.
Buck Consultants International / Tympaan
Het overgrote deel van de transformatie komt voor rekening van de deelregio’s Amsterdam en Amstelland-Meerlanden. Binnen de kantoorlocaties wordt 88,1% van het totaal getransformeerde meters in Amsterdam getransformeerd en 11,6% in Amstelland-Meerlanden, zie daarvoor ook de volgende figuur.
26
Figuur 4.9 Aandeel getransformeerde kantoorruimte op kantoorlocaties in 2020 0,0%
0,0%
0,1%
0,2% 0,0% 11,6%
Qua verdeling van de gebruiksoppervlakte is het beeld als volgt. De kantoorfunctie beslaat in 2021 40% van het oppervlak. De overige functies volgen met 32% en de woonfunctie met 12%. De industriefunctie is verantwoordelijk voor 10% en de winkelfunctie voor 5% van het oppervlak.
AL AM
Figuur 4.10 Ontwikkeling in aantal verblijfsobjecten op kantoorlocaties (geïndexeerd, 2017 = 100)
A'dam GV IJmond ZW ZK
180 160 140 120 100 80
88,1%
60
40 Bron: Kantorenmonitor B.V. 2021, bewerking BCI en Tympaan
20 0
Figuur 4.10 geeft een beeld van de ontwikkeling in aantal verblijfsobjecten op kantoorlocaties. De figuur met geïndexeerde cijfers laat een (licht afgevlakte) toename van het aantal woningen op de kantoorlocaties zien (laatste jaar is er sprake van 6% groei). De kantoorfunctie is gestegen sinds 2020 (9% groei). De industriefunctie kende een daling van 4%, de winkelfunctie is met 3% gegroeid en overige functies zijn met 9% gegroeid.
2017
2018
2019
Industriefunctie
Kantoorfunctie
Winkelfunctie
Woonfunctie
2020
2021
Overige functie
Bron: BAG per 1 januari 2021, bewerking Tympaan
Transformatieopgave Kantoorlocaties blijven in trek als locatie voor de invulling van de verstedelijkingsopgave. Er komen nog steeds woningen bij op deze locaties, al is de groei licht afgevlakt. Daarnaast zijn er kantoorlocaties waar er kantoorfuncties zijn toegevoegd, er heeft dus nieuwbouw plaats gevonden op enkele locaties.