BIJLAGE 1 - rapportage Sweco
Tekst van het document
Locatiestudie Woningbouwontwikkeling Laren
Definitief, 26 augustus 2024, De Bilt
Locatiestudie Woningbouwontwikkeling Laren
Inleiding
Leeswijzer QuickScans locaties
Voor u ligt de rapportage met daarin de resultaten van het locatieonderzoek woningbouw dat voor de gemeente Laren is uitgevoerd. De directe aanleiding van het locatieonderzoek is het tekort aan sociale en betaalbare woningen in Laren en de wens van de gemeenteraad, vastgelegd in de Woonvisie, om hier iets aan te doen.
Alle Quickscan zijn volgens een vast aantal onderdelen opgebouwd. Middels kaartmateriaal wordt getoond waar de locaties zich bevinden en hoe deze zijn gelegen t.o.v. het NNN en het BPL. Daarnaast worden de basiskenmerken getoont en wordt een korte omschrijving van de locatie gegeven. Vervolgens wordt ingegeaan op het ruimtelijk beleid en het ruimtelijk potentieel. Tot slot wordt ingegaan op de voor de locatie relevante mileu- en omgevingsaspecten. Voor de locaties is ook generieke informatie te delen. Deze wordt hieronder benoemd.
Bij het uitvoeren van het locatieonderzoek is met een open blik gekeken naar locaties om te kijken of er mogelijkheden zijn voor woningbouwontwikkeling. Het doel van de gemeenteraad is uiteindelijk het benoemen van locaties in Laren waar woningen kunnen worden gebouwd.
Relatie bestemmingsplan en het gemeentelijk omgevingsplan In de quickscans wordt gesproken van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van de locatie. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Alle in deze rapportage genoemde bestemmingsplannen zijn per 1 januari 2024 onderdeel geworden van het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Laren. De aanwijzingen en bepalingen uit de bestemmingsplannen zijn daarmee feitelijk nog niet veranderd. Daarom is in deze rapportage nog uitgegaan van de bestemmingsplannen en wordt nog gespreken van ‘bestemmingen’. Dit wijkt af van de terminologie onder de Omgevingswet, waarbij er wordt gesproken van ‘activiteiten’ en ‘functies’. Indien in deze rapportage wordt gesproken van een ontwikkeling die strijdig is met het bestemmingsplan kan dus ook gelezen worden dat er sprake is van een ontwikkeling die strijdig is met het omgevingsplan.
Proces
Voor het uitvoeren van het locatieonderzoek is een proces van vier stappen doorlopen. Deze stappen worden hieronder kort toegelicht. Stap 1: Mogelijke woningbouwlocaties ‘ophalen’ Inwoners zijn actief bij het locatieonderzoek betrokken. Via social media, de website van de gemeente en via Larens Journaal zijn inwoners benaderd om mogelijke woningbouwlocaties aan ons door te geven. Deze oproep heeft geleid tot een grote en diverse respons en leidde er toe dat in totaal ruim 40 locaties zijn genoemd. …
…
16
Ruimtelijke procedures Gemeenten kunnen na invoering van de Omgevingswet op verschillende manieren ontwikkelingen mogelijk maken die in strijd zijn met een omgevingsplan. Zo kan het omgevingsplan worden gewijzigd, maar kan ook met een BOPA-omgevingsvergunning worden gewerkt.
Stap 2: Workshop In een workshop is gezamenlijk (wethouder, ambtelijk, externe adviseurs) gekeken naar de in stap 1 geïdentificeerde locaties. Ook zijn tijdens deze workshop nog enkele nieuwe locaties ter sprake gekomen.
Wijziging omgevingsplan Iedere gemeente heeft één omgevingsplan. Door het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan kan een nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt worden. Het omgevingsplan wordt dan voor een specifieke locatie gewijzigd. Er komt geen op zichzelf staand nieuw omgevingsplan voor de locatie, maar de wijziging van het omgevingsplan voor een specifieke locatie wordt onderdeel van het gemeentelijk omgevingsplan. Dit is een daadwerkelijk verschil ten opzichte van werken onder de Wet ruimtelijke ordening, waar er een volledig nieuw bestemmingsplan werd vastgesteld.
Stap 3: Sessies met belangstellenden Alle locaties zijn vervolgens op 16 juni jl. in twee openbare sessies in het Brinkhuis met belangstellenden, veelal inwoners, (circa 150 personen) besproken. Hierbij zijn voor- en nadelen van locaties aan bod geweest (zie samenvatting van deze avond: bijlage 2). Ook is een enquête uitgezet over de nadelen van de locaties. De enquête is ruim 500 maal ingevuld Stap 3b: Bespreken voor- en nadelen van locaties met stakeholders Alle voor- en nadelen van de locaties zijn met de stakeholders (Woningcorporatie, Huurdersvereniging, BasBEL, GNR, SOLL) besproken.
1
NNN BPL
Overzichtskaart met de 16 geïdentificeerde kansrijke locaties
Stap 3c: Bepalen kansrijke locaties Aan de hand van de sessies met belangstellenden, de resultaten van de enquête en de besprekingen met de stakeholders zijn 16 kansrijke locaties geïdentificeerd welke in het locatieonderzoek worden meegenomen. Hierbij is o.a. rekening gehouden met het groene karakter van Laren. In totaal is op de kansrijke locaties plaats voor ruim 380 woningen. De 16 kansrijke locaties zijn op naastgelegn overzichtskaart en tabel benoemd en getoond. Stap 4: Quickscans per locatie In deze stap zijn voor de 16 geselecteerde, kansrijke locaties quickscans uitgevoerd. In deze quickscans is de ligging van de locatie, het ruimtelijk potentieel, het ruimtelijk beleid en de verschillende relevante milieuaspecten per locatie bekeken. Per locatie is in deze rapportage een samenvatting opgenomen waarin de resultaten van de quickscan overzichtelijk worden getoond om zo een eerste indruk te krijgen van de kansen/mogelijkheden en uitdagingen bij herontwikkeling van de locaties naar wonen. Stap 5: Beoordeling In deze stap zijn de quickscans samengevat in een overzichtelijke matrix. Per locatie is hier gemakkelijk te zien of er vanuit een van de thema’s/aspecten belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van wonen. De locaties zijn niet ten opzichte van elkaar afgewogen.
Lijst met de 16 geÏdentificeerde kansrijke locaties
BOPA Een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) is een omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan. Met de BOPA wordt een activiteit mogelijk gemaakt die in strijd is met het omgevingsplan. Deze activiteit wordt mogelijk gemaakt bovenop de reeds toegestane activiteiten van het vigerende omgevingsplan. Met een BOPA worden de activiteiten die al middels het omgevingsplan zijn toegelaten niet weggenomen worden. Een BOPA is enkel mogelijk als: 1. Er ondanks het niet kunnen wegnemen van de bestaande activiteiten sprake is van een evenwichtige toedeling van functies; 2. Het plan concreet genoeg is; 3. Het plan voldoet aan de instructieregels van het Rijk/provincie en 4. Er geen wijziging van regels buiten de locatie nodig is. Voor alle onderzochte locaties in deze rapportage geldt dat een ruimtelijke procedure nodig is om de ontwikkeling van woningen mogelijk te maken. Er dient per locatie een keuze te worden gemaakt tussen het wijzigen van het omgevingsplan of het mogelijk maken van de ontwikkeling middels een BOPA. Per locatie dient onderzocht te worden of een BOPA mogelijk is, of dat een wijziging van het omgevingsplan de enige mogelijke optie is. Ook dienen de voor- en nadelen van beide procedures tegen elkaar afgewogen te worden en moet gekeken worden naar de mate van flexibiliteit die gewenst wordt door gemeente en ontwikkelende partij.
Luchtkwaliteit Het aspect luchtkwaliteit is niet meegenomen in de Quickscans voor de verschillende locaties. Op basis van actuele luchtkwaliteitsindex (RIVM, 19-08-2024) kan heel algemeen worden gesteld dat de luchtkwaliteit in de gehele gemeente goed tot licht matig is, maar nergens onvoldoende. Enkel vlak langs de Rijkswegen A1 en A27 is sprake van een licht matige luchtkwaliteit. Verder is vrijwel overal sprake van een goede luchtkwaliteit. Gelet op de omvang van de in deze studie opgenomen locaties zal ontwikkeling op geen van de locaties in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Het aspect luchtkwaliteit vormt hiermee geen belemmering voor ontwikkeling op de in deze studie opgenomen locaties.
Locatie 1: Groen bij Stichtse Hof
2
Ruimtelijk beleid
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ter plaatste van het perceel is het bestemmingsplan ‘Laren - West’ van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Bos’. De voor ‘Bos’ aangewezen gronden zijn over het algemeen bestemd voor bos en houtopstanden. Daarnaast geldt op het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’, ten behoeve van het beschermen van de archeologische waarden in de grond.
1
Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied. Binnen dit grondwaterbeschermingsgebied gelden verschillende verboden om grondwater in het gebied te beschermen. Dit is een aandachtspunt bij eventuele ontwikkeling op deze locatie.
NNN BPL
Milieu- en omgevingsaspecten Natuur Het bosje is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Wel bevindt het Natuurnetwerk Nederland zich dichtbij de locatie ten noorden van de Naarderstraat. Daarnaast dient bij ontwikkeling berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er liggen verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 4 kilometer afstand.
Locatie
Geluid De locatie is naast de Naarderstraat gelegen en ten oosten loopt de Rijksweg A1. Op delen van de locatie is sprake van een geluidsbelasting van 55-63 dB als gevolg van wegverkeer. Daarmee is sprake van een onacceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Over de gehele locatie ligt een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels. Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
Kenmerken locatie
De omvang van de locatie is beperkt (ca. 6.000 m2), de ruimte voor realisatie van nieuwe woningen is daarmee gering en er dienen aanzienlijk veel bomen gekapt te worden. Een kleinschalig appartementencomplex van enkele bouwlagen of een klein aantal grondgebonden woningen zijn hier mogelijk. Met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per ha. zou dat neerkomen op ca. 15 woningen. Met een hogere dichtheid is het mogelijk om ca. 20 woningen te realiseren. De locatie is gelegen aan de buitenrand van Laren op enige afstand van het voorzieningencentrum. Wel is op korte afstand (aan de Naarderstraat) een bushalte te vinden (drie minuten lopen). Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘weinig stedelijk’. Ontwikkeling van het perceel sluit aan op het beeld in de omgeving met de omliggende appartementencomplexen van de zorginstellingen. De omliggende wegen van het perceel zijn verhard. De omringende infrastructuur is voldoende geschikt voor de ontsluiting van enkele nieuwe woningen.
Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Het gebied is wel voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Daarnaast valt de locatie binnen het grondwaterbeschermingsgebied. Uit onderzoek zal moeten blijken of de bouw van de nieuwe woningen leidt tot een aantasting van de grondwaterkwaliteit. Externe veiligheid Ten oosten van de locatie is de Rijksweg A1 gelegen. De A1 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. Het perceel blijft echter buiten het gifwolkaandachtsgebied van de A1 en het brandaandachtsgebied van een gasleiding van Gasunie (zie ook de uitsnede van de risicokaart). De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering* De locatie wordt omringd door woningen en verschillende zorginstellingen. Voor zorginstellingen geldt een richtafstand van 30 meter. De woningbouwlocatie ligt binnen de richtafstand van zorginstelling De Stichtse Hof. Om aan te tonen dat er desondanks sprake is van een goed woon- en leefklimaat is het nodig om akoestisch onderzoek uit te voeren.
Hieruit kan blijken dat het nodig is om maatregelen te treffen.
Bodem Er is op het perceel van de locatie op voorhand geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie kan plaatsvinden.
Cira 0,6 ha.
Oppervlak
Ruimtelijk potentieel
Particuliere eigenaren
Grondeigendom
Bos
Bestemming
Bos
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Aan de noordzijde van zorginstelling De Stichtse Hof is een bosje gelegen van ongeveer 0,6 hectare. Dit bosje bevindt zich in het noordwesten van Laren en wordt begrensd door de Naarderstraat in het noorden, de Lange Wijnen in het westen en de parkeerplaats van De Stichtse Hof in het zuiden. In de omgeving van de locatie zijn veel verschillende functies te vinden zoals enkele grote villa’s ten oosten, de zorginstellingen De Stichtse Hof, revalidatiecentrum Naarderheem en het Rosa Spier Huis. Ten noorden van de locatie zijn Landgoed Larenberg en de Blaricummerheide gelegen.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 4: Torenlaan / Co Bremanlaan
3
Ruimtelijk beleid
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Het bestemmingsplan ‘BP Laren Noord’ is van toepassing. Ter plaatse van het perceel gelden vier enkelbestemmingen: ‘Wonen’, ‘Tuin’, ‘Groen’ en ‘Bos’. De bestemming ‘Wonen’ bevindt zich midden op het perceel en bevat een mogelijkheid voor de woning aan de Torenlaan 64 om een bijvoorbeeld een bijgebouw te realiseren. Hoofdgebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. De tuin van deze zelfde woning heeft de bestemming ‘Tuin’ gekregen. Verder bevinden zich aan de zuidzijde van het perceel, langs de Co Bremanlaan, de bestemmingen ‘Bos’ en ‘Groen’ die het bos/het groen op deze locatie in stand houden.
4
Er gelden voor het perceel twee dubbelbestemmingen: archeologie en landschap. De voor ‘Waarde - Landschap’ aangewezen gronden zijn bestemd voor instandhouding, versterking en herstel van de ter plaatse voorkomende landschappelijke waarden, welke met name bestaan uit waardevolle bospercelen en -structuren. De voor ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
Ruimtelijk potentieel
De omvang van de locatie is beperkt, er is geringe ruimte voor de realisatie van nieuwe woningen. Een kleinschalig appartementencomplex van enkele bouwlagen en/ of een klein aantal grondgebonden woningen zijn hier mogelijk. Met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per ha. zou dat neerkomen op ca. 12/13 woningen. Omdat een deel van de tuin niet wordt bebouwd en het in een bestaande woonomgeving gelegen is, is een aantal van ca. 20 eenheden redelijk. De locatie is gelegen binnen een bestaande woonwijk in het noorden van Laren op vijftien minuten lopen van het centrum van Laren. Daarnaast is op korte afstand een bushalte te vinden op de Torenlaan/Remseweg. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘matig stedelijk’. De ontwikkeling van woningen sluit daar goed bij aan. De omringende infrastructuur is voldoende geschikt voor de ontsluiting van nieuwe woningen.
Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. NNN BPL
Milieu- en omgevingsaspecten
Locatie
Natuur Het bosgebied ‘Mauvezand’ aan de andere kant van de Harmen Vosweg is aangewezen als Natuur Netwerk Nederland. Bij ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er liggen verschillende Natura 2000-gebieden in de nabijheid van de locatie te Laren. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 5 kilometer afstand. Geluid Ten noorden van de locatie loopt de Torenlaan. Op delen van de locatie het dichtst bij de Torenlaan is er sprake van een geluidsbelasting van 45-48 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn.
Kenmerken locatie
Cira 0,5 ha.
Oppervlak
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
Wonen Tuin Bos
Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Wel is het gebied nu voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een opslag voor propaan en propeen op 325 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet.
Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als onbekend (licht grijs). Over de gehele locatie ligt echter een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie hoge verwachting’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels. Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
Milieuzonering* De locatie wordt omgeven door woningen en bos, waarvoor geen richtafstanden gelden. Wel is op ongeveer 40 meter een bedrijfsbestemming te vinden voor bedrijven tot en met milieucategorie 2. Uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten volgt dat de grootste richtafstand 30 meter is. Omdat de locatie zich verder van dit bedrijf af bevindt, vormt milieuzonering geen belemmering voor woningbouwontwikkeling.
Bodem Er is op het perceel van de locatie op voorhand geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status van de bodem is en of, indien noodzakelijk, een sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie kan plaatsvinden.
*De benoemde richtafstanden zijn gebaseerd op de richtafstandenlijst behorende bij ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG. Dit document wordt in het eerste kwartaal van januari 2024, na de invoering van de Omgevingswet, vervangen door de VNG-uitgave ‘Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet 2024’.
Particuliere tuin
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Tussen de straten Co Bremanlaan, Torenlaan en de Harmen Vosweg is een perceel gelegen met een totale oppervlakte van circa 1,1 hectare. Het potentieel te ontwikkelen gebied betreft slechts het zuidelijke deel van de tuin van het perceel aan Torenlaan 64 dat in particulier bezit is (ca. 0,5 ha.) De tuin bestaat voor een groot deel uit bomen en bosschages gelegen aan de Co Bremanlaan. In de directe omgeving van de locatie zijn voornamelijk woningen aanwezig. Aan de Torenlaan zijn dit enkele villa’s gelegen en aan de Co Bremanlaan zijn twee-onder-één-kapwoningen te vinden. Aan de noordkant is de locatie grenzend aan het Mauvezand, dat onderdeel uitmaakt van het Goois Natuurreservaat. Dit betreft een open terrein bestaande uit verboste heidevelden en stuifzand.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 6: Kloosterweg 39c
4
Ruimtelijk beleid
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Het bestemmingsplan ‘Zevenend-Postiljon 2015’ is hier van toepassing. Ter plaatse geldt de enkelbestemming ‘Bedrijf’, waarbinnen bedrijven tot en met milieucategorie 2 zijn toegestaan. In dit geval bevindt zich een vloerenspecialist binnen het pand en wordt de oostkant van het perceel gebruikt voor de stalling van caravans en campers. Op de locatie geldt daarnaast de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – 3 wooneenheden op verdieping’, waarmee drie wooneenheden zijn toegestaan binnen het pand. Als laatste geldt op het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie - 3’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure, tenzij het hier de mogelijke drie wooneenheden op de verdieping betreft.
6
De omvang van de locatie is zeer beperkt, waardoor er geringe ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. Er is ruimte om enkele woningen/kleine appartementen toe te voegen ten oosten van de bestaande woning. Dit betreft het deel van het perceel waar nu het bestaande bedrijfsgebouw en de camper/caravanstalling te vinden is. Bij de ontwikkeling moet worden opgemerkd dat deze locatie een binnengebied betreft waardoor ‘beslotenheid’ ervaren kan worden. Vanuit de toekomstige woningen zal er beperkt vrij uitzicht zijn. De locatie is gelegen binnen een bestaande woonwijk in het zuidoosten van Laren op vijftien minuten lopen van het centrum van Laren. Daarnaast is binnen vier minuten een bushalte te bereiken. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘matig stedelijk’. De ontwikkeling van woningen sluit daar goed bij aan. De omringende infrastructuur is voldoende geschikt voor de ontsluiting van enkele nieuwe woningen.
Milieu- en omgevingsaspecten
NNN BPL
Natuur Op en in de directe omgeving van de locatie liggen geen gebieden die onderdeel zijn van het Natuur Netwerk Nederland. Op enige afstand van de locatie liggen wel de NNN-gebieden ‘Mauvezand’ ten noorden en het ‘Postiljon’ ten zuiden. Bij ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er liggen verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 5,6 kilometer afstand.
Locatie
Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Kloosterweg. Op delen van de locatie het dichtst bij de Kloosterweg is er sprake van een geluidsbelasting van 47-51 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als onbekend. Over de gehele locatie ligt echter een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 3’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels. Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.der geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
Kenmerken locatie
Particulier
Grondeigendom
Bedrijf
Bestemming
Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Het gebied is voornamelijk verhard. Er worden daarom geen obstakels verwacht op het gebied van watercompensatie bij de transformatie van de locatie naar een woongebied. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een gifwolkaandachtsgebied op 370 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt met name omringd door woningen. Wel zijn een aantal detailhandel- en dienstverleningszaken ten noorden van de locatie aanwezig. Het gaat hier om een slijterij op circa 10 meter afstand, een zaak voor personal training op circa 47 meter afstand, een kledingreparateur op circa 53 meter afstand, een kapsalon op circa 60 meter afstand en een mondhygiënist op circa 65 meter afstand. Hiervoor gelden respectievelijk de volgende richtafstanden: 10 meter, 30 meter, 10 meter, 10 meter. De nieuwe woningen vallen buiten deze richtafstanden. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.
Bodem Er is op het perceel van de locatie op voorhand geen zekerheid over bodemverontreiniging. Op de locatie was vroeger echter een chemische wasserij/stomerij aanwezig. Op de locatie moet daarom tenminste een historisch onderzoek worden uitgevoerd.
P
Cira 850 m2
Oppervlak
Ruimtelijk potentieel
Bedrijfspand Opslag Parkeren
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Op de hoek tussen de Kloosterweg en Warrekam bevindt zich Kloosterweg 39c. De locatie is gelegen in het zuidoosten van Laren midden in de wijk Zevend en is zowel ontsloten aan de Kloosterweg als aan de Warrekam. Midden op het perceel is een hoofdgebouw te vinden dat gebruikt wordt als woning, maar ook als bedrijfspand dient voor het bedrijf Blaericumsch Vloerenhuys B.V. Tussen de hoofdgebouw en de Kloosterweg bevinden zich een aantal parkeerplaatsen. Aan de kant van de Warrekam wordt het perceel met name gebruikt voor de opslag van campers en caravans. In de directe omgeving van de locatie zijn voornamelijk woningen aanwezig. Wel is er enkele detailhandel gevestigd aan de Kloosterweg met onder andere een slijterij, een kapsalon en een kledingreparateur. In het oosten van de locatie zijn het Spookbos en de golfbaan Goyer Golf & Country club gelegen.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 7: Steenbergen 5
5
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Laren-West’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Ter plaatste van de bestemming ‘Wonen’ zijn de gronden bedoeld voor wonen en erven, tuinen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Hier mag alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het grootste deel van het perceel valt echter binnen de bestemming ‘Tuin’, waar gronden bestemd zijn voor tuinen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en terreinen. Daarnaast geldt op het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Ook geldt ter plaatste de gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’. Binnen deze gebiedsaanduiding mogen enkel bouwwerken worden gebouwd indien de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening gewaarborgd blijft. Naar verwachting zal het toevoegen van extra woningen op deze locatie niet leiden tot het aantasten van de grondwaterkwaliteit. Dit zal echter op basis van onderzoek aangetoond moeten worden.
7
Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. Binnen de bestemming ‘Tuin’ zijn woningen niet toegestaan. Ook is het bouwvlak binnen de bestemming ‘Wonen’ niet toereikend voor een groot aantal woningen. De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland aangewezen als grond-
NNN BPL
waterbeschermingsgebied. Binnen dit grondwaterbeschermingsgebied gelden verschillende verboden om grondwater in het gebied te beschermen. Dit is een aandachtspunt bij eventuele ontwikkeling op deze locatie.
Ruimtelijk potentieel
De omvang van de locatie is beperkt. Het perceel betreft 0,7 hectare, waardoor er geringe ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. Een kleinschalig appartementencomplex van enkele bouwlagen of een klein aantal grondgebonden woningen zijn hier mogelijk. Met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per ha. zou dat neerkomen op ca. 18 woningen. Bij kleinere woningen of appartementen kan het aantal wat hoger worden (tot max. ca. 24). De locatie is ligt op enige afstand van het voorzieningencentrum van Laren (circa 22 minuten lopen). Daarnaast is binnen zes minuten een bushalte te bereiken. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘weinig stedelijk’. De ontwikkeling van meerdere woningen sluit in beginsel niet aan bij deze woningdichtheid, echter, realisatie van verscjhillende woningen in een villa-achtig bouwblok zou goed kunnen aansluiten bij het huidige beeld. De ontsluitingsweg van het perceel is onverhard. Deze ontsluitingsweg is niet geschikt voor de ontsluiting van een nieuwe woonwijk van formaat. Opwaardering van de bestaande infrastructuur zal noodzakelijk zijn.
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur Op en in de directe omgeving van de locatie liggen geen gebieden die onderdeel zijn van het Natuur Netwerk Nederland. Op enige afstand van de locatie liggen wel de NNN-gebieden ‘Verspreide Laarder Engen’ ten noorden en de ‘Westerheide’ ten oosten. Bij ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er liggen verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 4,7 kilometer afstand. Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Rijksweg A1. Op delen van de locatie het dichtst bij de A1 is er sprake van een geluidsbelasting van 47-48 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Over de gehele locatie ligt een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels.
Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
Kenmerken locatie
Cira 0,7 ha.
Oppervlak
Wonen Tuin
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
Tuin
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Het perceel Steenbergen 5 bevindt zich op de hoek van de straten Steenbergen en Werkdroger. De locatie is gelegen in het westen van Laren ten oosten van de A1, die als het ware een grens vormt tussen de Westerheide aan de westkant en de woningen aan de oostkant. Het perceel bestaat uit een villa met grote tuin. Midden op het perceel is het hoofdgebouw te vinden. Het overige deel van het perceel is in gebruik als tuin van deze woning en is met name groen.
Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een klein deel van de woning is aangewezen als voldoende onderzocht. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie kan plaatsvinden.
Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Het gebied is wel voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Wel valt de locatie binnen het grondwaterbeschermingsgebied. Uit onderzoek zal moeten blijken of de bouw van de nieuwe woningen leidt tot een aantasting van de grondwaterkwaliteit. Externe veiligheid Ten westen van de locatie is de Rijksweg A1 gelegen. De A1 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. De oostzijde van het perceel valt daarmee binnen het explosieaandachtsgebied en het gifwolkaandachtsgebied van de A1 (zie ook de uitsnede van de risicokaart). Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. Milieuzonering De locatie wordt met name omringd door woningen.
Ten oosten van de A1, op 260 meter, is echter wel een drinkwaterbedrijf te vinden. Het drinkwaterbedrijf valt onder Waterdistributiebedrijven met pompvermogen van < 1 MW uit de richtafstandentabel van de VNG. Voor de categorie geldt een maximale richtafstand van 30 meter. Daarmee blijft de afstand tot de woningen ruim boven de richtafstand. Daarnaast bevinden zich enkele woon-zorgcomplexen in de omgeving. De richtafstanden voor dit soort instellingen is 30 meter. De dichtstbijzijnde zorginstelling is te vinden op 220 meter. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.
De omgeving betreft een bosrijk gebied waar zich grote percelen met villa’s bevinden. Deze worden ontsloten door de onverharde weg Steenbergen. Op een grotere afstand zijn wel enkele bedrijven te vinden. Op 300 meter ten oosten van de locatie is drinkwaterproductiebedrijf Laren gelegen. Daarnaast bevinden zich meerdere woon-zorgcomplexen in de omgeving. Zo is het woon-zorgcomplex Stichting Johanniter Huis Amaris Theodotion zich op 200 meter ten westen van het perceel te vinden.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 10: Houtweg 25
6
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Laren-West’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Wonen’, ‘Agrarisch’ en ‘Tuin’. Ter plaatste van de bestemming ‘Wonen’ zijn de gronden bedoeld voor wonen en erven, tuinen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Hier mag alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. De meest westelijke strook van het perceel heeft de bestemming ‘Agrarisch’. De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf met bijbehorende voorzieningen. Het grootste deel van het perceel valt echter binnen de bestemming ‘Tuin’, waar gronden bestemd zijn voor tuinen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en terreinen. Daarnaast geldt op het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Ook geldt ter plaatste de gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’. Binnen deze gebiedsaanduiding mogen enkel bouwwerken worden gebouwd indien de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening gewaarborgd blijft. Naar verwachting zal het toevoegen van extra woningen op deze locatie niet leiden tot het aantasten van de grondwaterkwaliteit. Dit zal echter op basis van onderzoek aangetoond moeten worden.
Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. Binnen de bestemming ‘Tuin’ en ‘Agrarisch’ zijn woningen niet toegestaan. Ook is het bouwvlak binnen de bestemming ‘Wonen’ niet toereikend voor een groot aantal woningen
10
NNN BPL
De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied. Binnen dit grondwaterbeschermingsgebied gelden verschillende verboden om grondwater in het gebied te beschermen. Dit is een aandachtspunt bij eventuele ontwikkeling op deze locatie.
Ruimtelijk potentieel
De omvang van de locatie is beperkt. De resterende ruimte op het perceel, naast de bestaande villa, is 1,5 hectare, waardoor er geringe ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. Een kleinschalig appartementencomplex van enkele bouwlagen of een klein aantal grondgebonden woningen zijn hier mogelijk. Met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per ha. zou dat neerkomen op ca. 37 tot 40 woningen. De locatie iligt op enige afstand van het voorzieningencentrum van Laren (circa 16 minuten lopen). Er zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen OV-voorzieningen aanwezig. De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen aan de Brink (ca. 20 min. lopen). Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘weinig stedelijk’. De ontwikkeling van meerdere woningen sluit in beginsel niet aan bij deze woningdichtheid, echter, realisatie van verscjhillende woningen in een villa-achtig bouwblok zou goed kunnen aansluiten bij het huidige beeld. Daarnaast zal op deze locatie hinder worden ervaren doordat de A1 op korte afstand ligt. De omringende infrastructuur is voldoende geschikt voor de ontsluiting van enkele nieuwe woningen.
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Natuur OOp en in de directe omgeving van de locatie liggen geen gebieden die onderdeel zijn van het Natuur Netwerk Nederland. Op enige afstand van de locatie liggen wel de NNN-gebieden ‘Verspreide Laarder Engen’ ten noorden en de ‘Westerheide’ ten oosten. Bij ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er liggen verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 5 kilometer afstand. Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Rijksweg A1. Op delen van de locatie het dichtst bij de A1 is er sprake van een hoge geluidsbelasting van 48-64 dB als gevolg van wegverkeer en daarmee een onacceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Over de gehele locatie ligt een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels.
Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
Kenmerken locatie
Cira 1,5 ha.
Oppervlak
Wonen Tuin
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
Tuin Wellness
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Houtweg 25 is gelegen in het westen van Laren net aan de oostkant van de A1. Het perceel van Houtweg 25 bevindt zich daar ongeveer tussen de wegen Houtweg, Rijksweg West en Hoeflo in. Het betreft een perceel van ongeveer 2,2 hectare, waarvan de eigenaar 1,5 hectare heeft aangeboden ter ontwikkeling van woningbouw. Het perceel bestaat op dit moment uit een groot landhuis inclusief tuin omringd door bos dat gebruikt wordt als wellnesscentrum.
Bodem Er is op het perceel van de locatie voor het grootste deel geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een klein deel van de bestaande villa/woning is aangewezen als voldoende onderzocht. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de rest van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie op het perceel kan plaatsvinden.
Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Het gebied is wel voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Wel valt de locatie binnen het grondwaterbeschermingsgebied. Uit onderzoek zal moeten blijken of de bouw van de nieuwe woningen leidt tot een aantasting van de grondwaterkwaliteit. Externe veiligheid Ten westen van de locatie is de Rijksweg A1 gelegen. De A1 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. De oostzijde van het perceel valt daarmee binnen het explosieaandachtsgebied, het brandaandachtsgebied en het gifwolkaandachtsgebied van de A1 (zie ook de uitsnede van de risicokaart). Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. Milieuzonering De locatie wordt met name omringd door woningen.
Naast het perceel is echter wel een kantoor gevestigd. Kantoren kunnen worden ingedeeld onder bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren) uit de richtafstandentabel van de VNG. Deze hebben een richtafstand van 10 meter voor geluid. Omdat het mogelijke woningbouwperceel zich naast het kantoor bevindt, zal, indien de woningbouw binnen deze tien meter wordt gerealiseerd, een geluidonderzoek moet worden uitgevoerd dat aantoont dat geluid geen belemmering vormt. Daarnaast is Ten oosten van de A1, op 350 meter, is echter wel een drinkwaterbedrijf te vinden. Het drinkwaterbedrijf valt onder Waterdistributiebedrijven met pompvermogen van < 1 MW. Voor de categorie geldt een maximale richtafstand van 30 meter. Daarmee blijft de afstand tot de woningen ruim boven de richtafstand. Als laatste bevinden zich enkele woon-zorgcomplexen in de omgeving. De richtafstanden voor dit soort instellingen is 30 meter. De dichtstbijzijnde zorginstelling is te vinden op 220 meter. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.
De omgeving betreft een bosrijk gebied waar zich grote percelen met villa’s bevinden. Deze worden ontsloten door de verharde wegen als de Rijksweg West. Naast het perceel, aan de westzijde, is het dichtstbijzijnde bedrijf gelegen: Villa Houtweg, welke kantoorruimtes verhuurt. Op een grotere afstand is drinkwaterproductiebedrijf Laren gelegen. Daarnaast bevinden zich meerdere woon-zorgcomplexen in de omgeving.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 11: Houtweg 29
7
Ruimtelijk beleid
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Het bestemmingsplan ‘Laren-West’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Kantoor’ en ‘Tuin’. Ter plaatste van de bestemming ‘Kantoor’ zijn de gronden bedoeld voor kantoren en bijbehorende voorzieningen. Het overige deel van het perceel valt binnen de bestemming ‘Tuin’, waar gronden bestemd zijn voor tuinen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en terreinen. Daarnaast geldt op het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Ook geldt ter plaatste de gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’. Binnen deze gebiedsaanduiding mogen enkel bouwwerken worden gebouwd indien de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening gewaarborgd blijft. Naar verwachting zal het toevoegen van extra woningen op deze locatie niet leiden tot het aantasten van de grondwaterkwaliteit. Dit zal echter op basis van onderzoek aangetoond moeten worden. Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. Binnen de bestemming ‘Tuin’ en ‘Kantoor’ zijn woningen niet toegestaan.
11
NNN BPL
Ruimtelijk potentieel
De omvang van de locatie is beperkt, waardoor er geringe ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. Een kleinschalig appartementencomplex van enkele bouwlagen of een klein aantal grondgebonden woningen zijn hier mogelijk. Met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per ha. zou dat neerkomen op ca. 7 woningen. Als hier (ook) wordt gedacht aan appartementen kunnen er ca. 12 woningen worden gebouwd. De locatie is ligt op enige afstand van het voorzieningencentrum van Laren (circa 16 minuten lopen). Er zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen OV-voorzieningen aanwezig. De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen aan de Brink (ca. 20 min. lopen). Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘weinig stedelijk’. De ontwikkeling van meerdere woningen sluit in beginsel niet aan bij deze woningdichtheid, echter, realisatie van verscjhillende woningen in een villa-achtig bouwblok zou goed kunnen aansluiten bij het huidige beeld. Daarnaast zal op deze locatie hinder worden ervaren van de naastgelegen A1.
De locatie is in de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied. Binnen dit grondwaterbeschermingsgebied gelden verschillende verboden om grondwater in het gebied te beschermen. Dit is een aandachtspunt bij eventuele ontwikkeling op deze locatie.
De omringende infrastructuur is voldoende geschikt voor de ontsluiting van enkele nieuwe woningen.
Milieu- en omgevingsaspecten
is wel voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Wel valt de locatie binnen het grondwaterbeschermingsgebied. Uit onderzoek zal moeten blijken of de bouw van de nieuwe woningen leidt tot een aantasting van de grondwaterkwaliteit.
Locatie Natuur Op en in de directe omgeving van de locatie liggen geen gebieden die onderdeel zijn van het Natuur Netwerk Nederland. Op enige afstand van de locatie liggen wel de NNN-gebieden ‘Verspreide Laarder Engen’ ten noorden en de ‘Westerheide’ ten oosten. Bij ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er liggen verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 5 kilometer afstand. Geluid Ten oosten van de locatie loopt de Rijksweg A1. Op delen van de locatie, het dichtst bij de A1, is er sprake van een hoge geluidsbelasting van 55-69 dB als gevolg van wegverkeer en daarmee een onacceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als locatie met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Over de gehele locatie ligt een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels.
Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.
Kenmerken locatie
Cira 0,3 ha.
Oppervlak
Kantoor
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
P
Kantoorgebouw Parkeren
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Houtweg 29 is gelegen in het oosten van Laren op de hoek van de Houtweg en de Rijksweg West, vlak naast de A1. Het perceel wordt grotendeels ingevuld door een voormalige villa die gebruikt wordt voor de verhuur van kantoorruimte inclusief tuin en parkeerplaatsen.
Bodem Er is op het perceel van de locatie op voorhand geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie kan plaatsvinden. Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Het gebied
Externe veiligheid Ten westen van de locatie is de Rijksweg A1 gelegen. De A1 maakt onderdeel uit van het Basisnet van wegen. De oostzijde van het perceel valt daarmee binnen het explosieaandachtsgebied, het brandaandachtsgebied en het gifwolkaandachtsgebied van de A1 (zie ook de uitsnede van de risicokaart). Wanneer een locatie voor een nieuwe ontwikkeling gelegen is binnen aandachtsgebieden van risicobronnen is extra aandacht nodig voor de bescherming van mensen als gevolg van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Om te bepalen wat de effecten zijn van de ontwikkeling voor en van de omgevingsveiligheid dient een onderzoek naar externe veiligheid te worden verricht. Milieuzonering De locatie wordt met name omringd door woningen. Indien het bestaande kantoor (gedeeltelijk) in stand wordt gehouden moet rekening worden gehouden met de richtafstanden voor kantoren. Kantoren kunnen worden ingedeeld onder bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren) uit de richtafstandentabel van de VNG. Deze hebben een richtafstand van 10 meter voor geluid. Omdat het mogelijke woningbouwperceel zich naast het kantoor bevindt, zal, indien de woningbouw binnen deze tien meter wordt gerealiseerd, een geluidonderzoek moet worden uitgevoerd dat aantoont dat geluid geen belemmering vormt. Daarnaast is ten oosten van de A1, op 320 meter, een drinkwaterbedrijf te vinden.
Het drinkwaterbedrijf valt onder Waterdistributiebedrijven met pompvermogen van < 1 MW. Voor de categorie geldt een maximale richtafstand van 30 meter. Daarmee blijft de afstand tot de woningen ruim boven de richtafstand. Als laatste bevinden zich enkele woon-zorgcomplexen in de omgeving (op circa 400 meter). De richtafstanden voor dit zorginstellingen is 30 meter. De dichtstbijzijnde zorginstelling is te vinden op 220 meter. Milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling.
Het betreft een perceel van ongeveer 0,27 hectare. De omgeving betreft een bosrijk gebied waar zich grote percelen met villa’s bevinden. Deze worden ontsloten door de verharde wegen als de Rijksweg West en de Houtweg. Op ongeveer 300 meter afstand is het dichtstbijzijnde bedrijf gelegen. Dit betreft een drinkwaterbedrijf ten noordwesten.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 13: Krommepad 5
8
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Laren-West’ is van toepassing. Ter plaatse gelden de enkelbestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Ter plaatste van de bestemming ‘Wonen’ zijn de gronden bedoeld voor wonen en bijbehorende voorzieningen. Het overige deel van het perceel valt binnen de bestemming ‘Tuin’, waar gronden bestemd zijn voor tuinen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en terreinen. Daarnaast geldt op het perceel de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Ook is de dubbelbestemming ‘Waarde – Beschermd dorpsgezicht’ op het hele perceel actief.
13
Voor gronden die vallen onder deze dubbelbestemming kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan bijvoorbeeld de situering en de omvang van de bebouwing of het materiaal- en kleurgebruik om het karakteristiek van het dorpsgezicht te verzekeren.Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure. Binnen de bestemming ‘Tuin’ zijn woningen niet toegestaan.
De omvang van de locatie is beperkt, waardoor er geringe ruimte is voor de realisatie van nieuwe woningen. Een klein aantal grondgebonden woningen zijn hier mogelijk. Met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per ha. zou dat neerkomen op 4 à 5 woningen (inclusief de reeds bestaande woning op het perceel). Bij de bouw van kleine seniorenwoningen kan gedacht worden aan ca. 9 woningen. De locatie ligt in het centrum van Laren en daarmee op loopafstand van het voorzieningencentrum. Ook is de bushalte aan de Torenlaan dichtbij op circa 2 minuten loopafstand. De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen aan de Brink (ca. 20 min. lopen). Voor het ontsluiten van een beperkt aantal woningen is de bestaande infrastructuur naar verwachting geschikt.
Milieu- en omgevingsaspecten
NNN BPL
Natuur Op en in de directe omgeving van de locatie liggen geen gebieden die onderdeel zijn van het Natuur Netwerk Nederland. Op enige afstand van de locatie ligt wel het NNN-gebied ‘Verspreide Laarder Engen’ ten noorden/ Bij ontwikkeling dient berekend te worden of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Er liggen verschillende Natura 2000-gebieden rondom de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Eemmeer & Gooimeer Zuidoever op circa 5,1 kilometer afstand.
Locatie
Geluid Ten zuiden van de locatie loopt de Torenlaan. Er is sprake van een hoge geluidsbelasting van 45-48 dB als gevolg van wegverkeer. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn. Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als archeologisch terrein. Over de gehele locatie ligt een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels. Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd. Bodem Er is op het perceel van de locatie op voorhand geen zekerheid over bodemverontreiniging. Een bodemonderzoek zal moeten aantonen wat de status is van de locatie en of eventueel sanering nodig is voordat realisatie van een woonfunctie kan plaatsvinden.
Kenmerken locatie
Cira 0,2 ha.
Oppervlak
Ruimtelijk potentieel
Wonen Tuin
Particulier
Grondeigendom
Bestemming
Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Het gebied is wel voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren verharding en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft een brandaandachtsgebied van een gasleiding op 600 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet. Milieuzonering De locatie wordt aan de noordkant met name omringd door woningen. Direct grenzend ten zuiden van het perceel bevindt zich een bedrijfsbestemming voor bedrijven met een maximale toegestane milieucategorie van 2. Daarachter is de bestemming ‘Centrum’ gelegen, waarbinnen verschillende functies zijn toegestaan als detailhandel en dienstverlening, maar ook bedrijven uit milieucategorie 1 en 2. Voor bedrijven tot en met milieucategorie 2 en de overige functies toegestaan binnen de bestemming ‘Centrum’ geldt een maximale richtafstand van 30 meter.
Doordat het gebied een gemengd gebied betreft, mag deze richtafstand echter met één stap worden verkleind tot 10 meter. Voor de aangrenzende bedrijfsbestemming geldt dat het perceel binnen deze 10 meter valt. De locatie ligt binnen al deze richtafstanden. Om aan te tonen dat er desondanks sprake is van een goed woon- en leefklimaat is het nodig om akoestisch onderzoek uit te voeren. Hieruit kan blijken dat het nodig is om maatregelen te treffen.
Gras
Huidig gebruik
Omschrijving locatie
Aan de weg Oud Laren / Krommepad is Krommepad 5 gelegen. Het perceel betreft een woning met tuin in het centrum van Laren, één straat verwijderd van park De Brink. Het betreft een perceel van circa 0,2 hectare, welke wordt ontsloten via een uitrit op Oud Laren. De omgeving betreft een stedelijk gebied met een hoge woningdichtheid. Zo zijn in de omgeving met name centrumfuncties te vinden als detailhandel, horeca en woningen. Ook is het plein aan de Torenlaan dichtbij, waar geparkeerd kan worden om het centrum te bezoeken.
Geluidskaart wegverkeer
Archeologische beleidskaart
Bodemverontreiniging/sanering
Risocokaart Veiligheidskaart
Hoogtekaart
Bushaltes
Locatie 20: Vredelaan / Postiljon
9
Ligging locatie t.o.v NNN en BPL
Ruimtelijk beleid
Het bestemmingsplan ‘Laren–West’ is van toepassing. Ter plaatse van het perceel gelden twee enkelbestemmingen: ‘Wonen’ en ‘Tuin’. De bestemming ‘Wonen’ bevindt zich in het noorden van het perceel. Hier is wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep- of bedrijf toegestaan met daarbij behorende voorzieningen. Op het woonvlak is een bouwvlak aangewezen, waarop één vrijstaande woning mag worden gebouwd. De tuin van deze woning heeft de bestemming ‘Tuin’ gekregen, waarbinnen tuinen met bijbehorende voorzieningen zijn toegestaan. Daarnaast gelden op het perceel twee dubbelbestemmingen: ‘Waarde – Archeologie hoge verwachting’ en ‘Waarde – Geomorfologie’. De voor ‘ Waarde - Geomorfologie’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bescherming en instandhouding van het aardkundige monument en bevat een verbod voor het afgraven, ontgronden en egaliseren van gronden of andere ingrepen in de bodem zonder een omgevingsvergunning van Burgemeester en Wethouders. Deze omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden en/of functies die het plan beoogt te beschermen. De voor ‘Waarde - Archeologie hoge verwachting’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
20
Woningbouw is op deze locatie niet passend zonder een planologische procedure, door dat het bouwvlak binnen de bestemming ‘Wonen’ één vrijstaande woning toestaat.
NNN BPL
Het overige deel van het perceel heeft de bestemming ‘Tuin’ en staat wonen niet toe. Ook zal moeten worden beargumenteerd dat de het aardkundige monument op de locatie niet wordt aangetast.
Ruimtelijk potentieel
De omvang van de locatie is beperkt. Er is ruimte om enkele woningen toe te voegen. Met een gemiddelde dichtheid van 25 woningen per ha. zou dat neerkomen op ca. 8 woningen. Indien gedacht wordt aan een hofje met kleine woningen kunnen er ca. 12 woningen worden gebouwd. De locatie is gelegen binnen een bestaande woonwijk aan de zuidrand van Laren op 13 minuten lopen van het voorzieningencentrum. Daarnaast is op korte afstand (vier minuten) een bushalte te vinden aan de Zevenenderdrift. Het omliggende gebied wordt voornamelijk gekenmerkt als ‘matig stedelijk’. De ontwikkeling van meerdere woningen sluit in beginsel niet aan bij deze woningdichtheid, echter, realisatie van verscjhillende woningen in een villa-achtig bouwblok zou goed kunnen aansluiten bij het huidige beeld. De omringende infrastructuur is voldoende geschikt voor de ontsluiting van enkele nieuwe woningen.
Locatie Milieu- en omgevingsaspecten Water Binnen de locatie zijn geen primaire of secundaire watergangen aangewezen vanuit het Waterschap AGV. Ook is de locatie niet aangewezen als waterbergingsgebied. Wel is het gebied nu voornamelijk onverhard. Bij de transformatie van de locatie naar een woongebied, dient daarom rekening te worden gehouden met het realiseren van voldoende waterberging, ter compensatie van de te realiseren en om wateroverlast in de toekomst te voorkomen.
Geluid Ten zuiden van de locatie loopt de Vredelaan/Zevenenderdrift. Op het perceel is sprake van een geluidsbelasting van 56-64 dB als gevolg van wegverkeer, waarmee sprake is van een onacceptabel geluidsniveau. Voor de ontwikkeling van wonen is het verrichten van geluidsonderzoek verplicht, waaruit waarschijnlijk blijkt dat maatregelen aan de nieuw te realiseren woningen, of bron- of overdrachtsmaatregelen nodig zijn.
Externe veiligheid In de omgeving van de locatie bevinden zich geen bronnen die veiligheidsrisico’s opleveren. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied betreft het gifwolkaandachtsgebied van de A27 op 260 meter. De locatie bevindt zich daarmee niet binnen risicocontouren van inrichtingen of het basisnet.
Archeologie Op de archeologische beleidskaart van de gemeente is de locatie aangeduid als hoge archeologische verwachting. Over de gehele locatie ligt dan ook de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie hoge verwachting’, waardoor er regels gelden voor graaf- en bouwwerkzaamheden. De ontwikkeling van woningen voldoen niet aan deze regels. Er zal daarom in ieder geval een verkennend archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.