B.07 Tomingroep – RIB eindrapportage Mid Term review
Tekst van het document
Opbrengsten en lasten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders op basis van afgesloten servicecontracten welke integraal deel uitmaken van
26 Jaarrekening 2023
huurcontracten ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten die worden gegenereerd uit de (op de huurexploitatie) afgesloten servicecontracten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Lasten verhuur en beheeractiviteiten Onder deze categorie worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheer activiteiten. Dit betreft onder andere lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed (bijvoorbeeld huurconsulenten/opzichters). Deindirecte kosten worden met behulp van een verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de grondslag Toegerekende organisatieen financieringskosten voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.
Lasten onderhouds activiteiten Onder deze post worden alle directe en indirecte aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud aan het vastgoed in exploitatie verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en klachtenonderhoud verantwoord. De onderhoudsuitgaven betreffen de uitgaven om een verhuurbare eenheid dan wel een complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een verbetering, in overeenstemming met de definities inzake onderhoud en beheer zoals opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14a lid 1 RTIV. De onderhoudscomponent en reservefondscomponent van de jaarlijkse VVE-bijdrage worden direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. De indirecte kosten worden met behulp van een verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de grondslag Toegerekende organisatie- en financieringskosten voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit De kosten die samenhangen met verhuren, beheren en onderhouden van het vastgoed in exploitatie worden verantwoord onder de hierboven genoemde subcategorieën. Naast deze (veelal) direct aan de subactiviteiten te relateren kosten brengt het vastgoed in exploitatie ook andere kosten met zich mee die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het in eigendom hebben van vastgoed in exploitatie. Deze kosten worden verantwoord als overige directe operationele lasten exploitatie bezit.
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille De verkoopopbrengst vastgoedportefeuille betreft het saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengst op verkopen uit bestaand bezit en verkopen uit voorraad minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Verkoopopbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke
27 Jaarrekening 2023
risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico’s en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille De boekwaarde van het verkochte vastgoed dient per verkoopdatum te worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Bij verkoop uit bestaand bezit betreft dit de marktwaarde van vastgoed in exploitatie op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Personeelsbeloningen De beloningen van het personeel worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord in de periode waarin de arbeidsprestatie wordt verricht en, voor zover nog niet uitbetaald, als verplichting op de balans opgenomen. Als de reeds betaalde bedragen de verschuldigde beloningen overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover er sprake zal zijn van terugbetaling door het personeel of van verrekening met toekomstige betalingen door G&O. Voor de beloningen met opbouw van rechten, sabbatical leave, worden de verwachte lasten gedurende het dienstverband in aanmerking genomen. Toevoegingen aan en vrijval van verplichtingen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Indien een beloning wordt betaald waarbij geen rechten worden opgebouwd (bijvoorbeeld doorbetaling in geval van ziekte of arbeidsongeschiktheid) worden de verwachte lasten verantwoord in de periode waarover deze beloning is verschuldigd. Voor op balansdatum bestaande verplichtingen tot het in de toekomst doorbetalen van
beloningen (inclusief ontslag-vergoedingen) aan personeelsleden die op balansdatum naar verwachting blijvend geheel of gedeeltelijk niet in staat zijn om werkzaamheden te verrichten door ziekte of arbeidsongeschiktheid wordt een voorziening opgenomen. De verantwoorde verplichting betreft de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichting op balansdatum af te wikkelen. De beste schatting is gebaseerd op contractuele afspraken met personeelsleden (cao en individuele arbeidsovereenkomsten). Toevoegingen aan en vrijval van verplichtingen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Nederlandse pensioenregelingen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan de pensioenuitvoerder verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Indien op basis van de uitvoeringsovereenkomst met betrekking tot een bedrijfstak pensioenregeling per balansdatum een verplichting bestaat, wordt een voorziening gevormd als het waarschijnlijk is dat de aanwending van een maatregelenpakket, dat nodig is voor het herstel van de per balansdatum bestaande dekkingsgraad, zal leiden tot een uitstroom van middelen en de omvang daarvan betrouwbaar kan worden geschat. Indien sprake is van aanpassingen van de per balansdatum opgebouwde aanspraken die voortvloeien uit toekomstige salarisverhogingen die per balansdatum reeds zijn toegezegd en die voor rekening van G&O komen wordt hiervoor een voorziening gevormd. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en
28 Jaarrekening 2023
de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. De disconteringsvoet vóór belasting geeft de actuele marktrente per balansdatum van hoogwaardige ondernemingsobligaties / rendement op staatsleningen weer; de risico’s waarmee bij het schatten van de toekomstige uitgaven reeds rekening is gehouden worden hierin niet betrokken. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij de pensioenuitvoerder wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar G&O zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Ontslagvergoedingen Ontslagvergoedingen zijn vergoedingen die worden toegekend in ruil voor de beëindiging van het dienstverband. Een uitkering als gevolg van ontslag wordt als verplichting en als last verwerkt als G&O zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden tot betaling van een ontslagvergoeding. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie, worden de kosten van de ontslagvergoeding opgenomen in een reorganisatievergoeding. Ontslagvergoedingen worden gewaardeerd met inachtneming van de aard van de vergoeding. Als de ontslagvergoeding een verbetering is van de beloningen na afloop van het dienstverband, vindt waardering plaats volgens dezelfde grondslagen als die welke worden toegepast voor pensioenregelingen. Andere ontslagvergoedingen worden gewaardeerd op basis van de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen.
Toegerekende organisatiekosten
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels. De belangrijkste indirecte kosten betreffen personeelsbeloningen, afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie en overige niet directe bedrijfskosten. Afhankelijk van de aard van de afdeling worden de lasten toegerekend aan een bepaalde activiteit.
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Leasing G&O kan financiële en operationele leasecontracten afsluiten. Een lease overeenkomst waarbij de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom van het leaseobject geheel of nagenoeg geheel door de lessee worden gedragen, wordt aangemerkt als een financiële lease. Alle andere leaseovereenkomsten classificeren als operationele leases. Bij de leaseclassificatie is de economische realiteit van de transactie bepalend en niet zozeer de juridische vorm. Classificatie van de lease vindt plaats op het tijdstip van het aangaan van de betreffende leaseovereenkomst. G&O heeft geen financiële leasecontracten afgesloten.
Operationele leases Als G&O optreedt als lessee in een operationele lease, wordt het leaseobject niet geactiveerd. Vergoedingen die worden ontvangen als stimulering voor het afsluiten van een overeenkomst worden verwerkt als een vermindering van de leasekosten over de leaseperiode. Leasebetalingen en vergoedingen inzake operationele leases worden lineair over de leaseperiode ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht, tenzij een andere toerekeningsystematiek meer representatief is voor het patroon van de met het leaseobject te verkrijgen voordelen.
29 Jaarrekening 2023
Dit betreffen waardeverminderingen, en eventueel een terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit aangegane in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen met betrekking tot (toekomstige) investeringen in bestaande complexen en nieuwbouwprojecten. Het betreft hier de investeringen op de posten DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Onder de post zijn tevens de waardeverminderingen en eventueel een terugname hiervan met betrekking tot grond- en ontwikkelposities opgenomen.
Niet-gerealiseerde waarde veranderingen vastgoedportefeuille Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie (exclusief het effect van onrendabele investeringen) die gewaardeerd zijn tegen marktwaarde in verhuurde staat op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Niet-gerealiseerde waarde veranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden en de waardeverandering van de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Niet-gerealiseerde waarde veranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Dit betreft de winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar. Dit betreffen derhalve de (markt)waardeveranderingen die samenhangen met de balanspost vastgoed bestemd voor de verkoop.
Overige organisatie kosten De ‘overige organisatiekosten’ zijn kosten die niet toe te rekenen zijn aan de (niet) primaire activiteiten. Dit zijn niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten. De indirecte kosten worden met behulp van een verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de grondslag Toegerekende organisatie- en financieringskosten voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.
Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen, niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid bezighouden. De indirecte kosten worden met behulp van een verdeelstaat toegerekend aan deze categorie. Zie de grondslag Toegerekende organisatie- en financieringskosten voor de gehanteerde methoden en veronderstellingen voor bepaling van de verdeelstaat.
Financiële baten en lasten Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten en rentelasten en soortgelijke kosten Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Rentelasten en soortgelijke lasten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren. Agio, disagio en aflossingspremies worden verantwoord als rentelast in de periode waartoe zij behoren. De toerekening van deze rentelast en de rentevergoeding over de lening is de effectieve rente die in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. In de balans is (per saldo) de amortisatiewaarde van de schuld(en) verwerkt. De nog niet in de winst-en verliesrekening verwerkte bedragen van het agio en de al in de winst- en verliesrekening verwerkte aflossingspremies worden verwerkt
30 Jaarrekening 2023
als verhoging van de schuld(en) waarop ze betrekking hebben. De nog niet in de winst- en verliesrekening verwerkte bedragen van het disagio worden verwerkt als verlaging van de schuld(en) waarop ze betrekking hebben. De meerkosten verbonden aan het gebruik van meer dan gebruikelijk leverancierskrediet worden als rentelast verantwoord.
Belastingen Belastingen omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winst-belastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behalve voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt, of op overnames. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Indien de boekwaarden van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving afwijken van hun fiscale boekwaarden, is in beginsel sprake van tijdelijke verschillen. Voor belastbare tijdelijke verschillen wordt een voorziening latente belastingverplichtingen getroffen. Voor verrekenbare tijdelijke verschillen, beschikbare voorwaartse verliescompensatie en nog niet gebruikte fiscale verrekening mogelijkheden wordt een latente belasting vordering opgenomen, maar uitsluitend voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening respectievelijk compensatie.
Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel
zal worden gerealiseerd. Latente belasting vorderingen en -verplichtingen worden in de balans gesaldeerd gepresenteerd indien en voor zover G&O beschikt over een deugdelijk juridisch instrument om niet-latente belasting vorderingen te verrekenen met niet-latente belastingverplichtingen voor zover deze betrekking hebben op hetzelfde boekjaar, en de belastinglatenties verband houden met winstbelastingen die door dezelfde fiscale autoriteit worden geheven op dezelfde belastbare rechtspersoon, of dezelfde fiscale eenheid. De waardering van latente belasting verplichtingen en latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door G&O op balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van haar activa, voorzieningen, schulden en overlopende passiva. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt op basis van de nettorente (de voor G&O geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief).
Resultaat van deelnemingen etreft het aandeel in het resultaat van B deelneming CV Heyendaal. Bij toepassing van de netto-vermogenswaarde komt de waardering van de deelneming bij Het G&O overeen met het eigen vermogen van de deelneming. Kern van deze methode is dat veranderingen in het eigen vermogen van de deelneming door winsten of herwaarderingen tot uitdrukking worden gebracht in de post.
31 Jaarrekening 2023
Bepaling reële waarde De reële waarde van een financieel instrument is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en van elkaar onafhankelijk zijn.
Verbonden partijen Transacties met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Van deze transacties worden de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht toegelicht.
Gebeurtenissen na balansdatum Gebeurtenissen die nadere informatie geven over de feitelijke situatie per balansdatum en die blijken tot aan de datum van het opmaken van de jaarrekening worden verwerkt in de jaarrekening. Gebeurtenissen die geen nadere informatie geven over de feitelijke situatie per balansdatum worden niet in de jaarrekening verwerkt. Als dergelijke gebeurtenissen van belang zijn voor de oordeelsvorming van de gebruikers van de jaarrekening, worden de aard en de geschatte financiële gevolgen ervan toegelicht in de jaarrekening.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de tegoeden op bankrekeningen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financierings activiteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
32 Jaarrekening 2023
Gescheiden verantwoording DEAB/ niet-DEAB Op grond van artikel 15 lid 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 moeten toegelaten instellingen in de toelichting van de jaarrekening op de enkelvoudige jaarrekening gescheiden balansen, winst- en verliesrekeningen en kasstroomoverzichten voor de DAEB-tak en voor de niet-DAEB-tak opnemen. Het belang van de toegelaten instelling in de niet-DAEB-tak is als deelneming verantwoord en daarmee onderdeel van het vermogen van de DAEB-tak. Bij de overzichten in de toelichting behorende tot de jaarrekening zijn vergelijkende cijfers over 2022 opgenomen.
33 Jaarrekening 2023
Uitgangspunten Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de toegelaten instelling tussen de DAEB tak en niet-DAEB tak geclassificeerd naar DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB tak of niet-DAEB tak is de volgende methodiek toegepast: ~ Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB activiteiten of niet-DAEB activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB tak respectievelijk niet-DAEB tak toegerekend; ~ Wanneer deze toezien op zowel DAEB activiteiten als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB verhuureenheden; ~ Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB tak of niet-DAEB tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen.
Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB tak of niet- DAEB tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden.
5. Toelichting op de balans per 31 december 2023 34 Jaarrekening 2023
Vasta activa 1. Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie
DAEB vastgoed Niet-DAEB vastgoed in exploitatie in exploitatie 2023
2023
x € 1.000
x € 1.000
1.772.835
132.760
21.706
229
Investering - bestaand vastgoed
193
-
Overboeking naar voorraden
-233
-
Desinvesteringen
-1.241
-
Overboeking naar vastgoed in ontwikkelingbestemd voor eigen exploitatie
-2.410
-788
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
17.929
5.860
35.944
5.301
1.808.779
138.061
Marktwaarde per 1 januari
Mutaties Investeringen - oplevering nieuwbouw
Totaal mutaties 2023
Boekwaarde per 31 december MARKTWAARDE
De som van de herwaarderingen van vastgoedbeleggingen bedraagt per balansdatum € 1.241 miljoen.
35 Jaarrekening 2023
Uitgangspunten bij de bepaling van de marktwaarde van vastgoed in exploitatie Macro-economische parameters Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij als volgt gehanteerd: ~ Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten; ~ Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten; ~ Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten; ~ Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. G&O heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Eind maart is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 herzien naar aanleiding van geconstateerde onvolkomenheden. De benodigde aanpassingen om te komen tot een marktconforme waardering zijn doorgevoerd middels een aanpassing van de disconteringsvoet. Voor G&O betekende dit dat voor haar vastgoed in de COROP regio ‘Het Gooi en Vechtstreek’ de disconteringsvoet met 0,04% is verlaagd en voor haar vastgoed in de COROP regio ‘Utrecht’ de disconteringsvoet met 0,27% is verhoogd.
De belangrijkste uitgangspunten zijn: Parameters woongelegenheden
2024
2025
2026
2027
2028
2028 e.v.
Prijsinflatie
3,80%
2,40%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Loonstijging
5,60%
4,10%
4,10%
4,10%
3,30%
2,50%
Bouwkostenstijging
5,60%
4,10%
4,10%
4,10%
3,30%
2,50%
Leegwaardestijging Utrecht
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Leegwaardestijging Het Gooi en Vechtstreek
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
36 Jaarrekening 2023
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario Eengezinswoning (EGW) Bouwjaarklasse/
< 1940
Grootte
>= 1940
>= 1960
>= 1975
>= 1990
< 1960
< 1975
< 1990
< 2005
>= 2005
< 40
1.467
1.441
1.444
1.468
1.525
1.634
>= 40 < 60
1.652
1.612
1.608
1.620
1.692
1.812
>= 60 < 80
1.773
1.725
1.724
1.730
1.811
1.939
>= 80 < 100
1.893
1.838
1.846
1.847
1.938
2.073
>= 100 < 120
1.946
1.888
1.907
1.906
2.001
2.139
>= 120
1.998
1.939
1.967
1.965
2.064
2.205
< 1940
>= 1940
>= 1960
>= 1975
>= 1990
>= 2005
< 1960
< 1975
< 1990
< 2005
Meergezinswoning (MGW) Bouwjaarklasse/ Grootte < 40
1.254
1.297
1.318
1.357
1.460
1.565
>= 40 < 60
1.344
1.376
1.421
1.457
1.568
1.687
>= 60 < 80
1.475
1.494
1.558
1.589
1.705
1.837
>= 80 < 100
1.652
1.655
1.731
1.754
1.876
2.020
>= 100 < 120
1.813
1.801
1.892
1.909
2.035
2.188
>= 120
1.929
1.905
2.014
2.023
2.154
2.315
< 1940
>= 1940
>= 1960
>= 1975
>= 1990
>= 2005
< 1960
< 1975
< 1990
< 2005
Onzelfstandige studenteneenheden Bouwjaarklasse/ Grootte < 40
411
408
422
443
490
528
>= 40 < 60
788
754
783
808
912
983
>= 60 < 80
1.004
958
988
1.009
1.146
1.231
>= 80 < 100
1.377
1.310
1.337
1.348
1.548
1.657
>= 100 < 120
1.437
1.367
1.399
1.409
1.613
1.726
>= 120
1.466
1.395
1.430
1.440
1.646
1.760
37 Jaarrekening 2023
Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario Eengezinswoning (EGW) Bouwjaarklasse/
< 1940
Grootte
>= 1940
>= 1960
>= 1975
>= 1990
< 1960
< 1975
< 1990
< 2005
>= 2005
< 40
891
872
818
842
846
932
>= 40 < 60
984
952
895
896
893
1.007
>= 60 < 80
1.049
1.008
944
931
925
1.056
>= 80 < 100
1.116
1.068
991
967
958
1.106
>= 100 < 120
1.149
1.098
1.011
983
973
1.128
>= 120
1.181
1.127
1.030
1.000
989
1.150
< 1940
>= 1940
>= 1960
>= 1975
>= 1990
>= 2005
< 1960
< 1975
< 1990
< 2005
Meergezinswoning (MGW) Bouwjaarklasse/ Grootte < 40
726
768
772
803
867
963
>= 40 < 60
789
820
834
860
918
1.024
>= 60 < 80
876
893
914
930
980
1.100
>= 80 < 100
988
989
1.009
1.010
1.051
1.190
>= 100 < 120
1.090
1.076
1.098
1.087
1.119
1.275
>= 120
1.168
1.142
1.168
1.149
1.173
1.342
38 Jaarrekening 2023
Beheerkosten per vhe 31-12-2023
31-12-2022
EGW
€ 508,90
€ 481,00
MGW
€ 499,38
€ 472,00
Studenteneenheid
€ 470,81
€ 445,00
2023
vorig jaar
0,07% van de WOZ-waarde
0,07% van de WOZ-waarde
Huurderving (% van de huursom)
1,0%
1,0%
Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde)
1,0%
1,0%
Mutatieleegstand gereguleerde woningen
0 maanden
0 maanden
Mutatieleegstand geliberaliseerde woningen
3 maanden
3 maanden
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. Gemeentelijke OZB)
Mutatiekans bij doorexploiteren
Gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar Hier wordt de mutatiekans van doorexploiteren gevolgd m.u.v. jaar 1 van een niet-aangebroken waarderingscomplex, daar geldt een opslag van 2%
Mutatiekans bij uitponden Disconteringsvoet exploiteren (gemiddeld)
5,46%
5,57%
Disconteringsvoet uitponden (gemiddeld)
6,22%
6,39%
Boveninflatoire huurstijging
2024
2025
2026
2027 e.v.
Gereguleerde woningen
Opslag Grondslag (t-1)
0,00% Loonindex
0,00% Loonindex
0,50% Prijsinflatie
0,50% Prijsinflatie
Geliberaliseerde woningen
Opslag Grondslag (t-1)
1,00% Minimum prijsinflatie en loonindex
0,00% Prijsinflatie
0,00% Prijsinflatie
0,00% Prijsinflatie
2023
vorig jaar
€ 604,12
€ 571,00
Normbedrag splitsingskosten
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen vanaf 1-1-2023: 11,4% (2022: 9%) van de berekende waarde van een verhuureenheid.
39 Jaarrekening 2023
Parameters voor bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 2023
vorig jaar
Instandhoudingsonderhoud BOG, per m2 BVO (exclusief btw)
€ 6,88
€ 6,50
Instandhoudingsonderhoud MOG, per m2 BVO
€ 8,36
€ 7,90
Mutatieonderhoud BOG, per m2 BVO (exclusief btw)
€ 11,53
€ 10,90
Mutatieonderhoud MOG, per m2 BVO
€ 13,97
€ 13,20
Beheerkosten BOG, % van de markthuur
3,0%
3,0%
Beheerkosten MOG, % van de markthuur
2,0%
2,0%
0,13% van de WOZ-waarde
0,13% van de WOZ-waarde
Opbouw disconteringsvoet
2023
vorig jaar
Risicovrije rentevoet
1,48%
0,09%
Vastgoed sectorspecifieke opslag
5,59%
6,34%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. Gemeentelijke OZB)
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen vanaf 1-1-2023: 11,4% (2022: 9%) van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parameters voor parkeergelegenheden 2023
vorig jaar
Instandhoudingsonderhoud Parkeerplaats, per jaar
€ 63,48
€ 60,00
Instandhoudingsonderhoud Garagebox, per jaar
€ 213,72
€ 202,00
Beheerkosten Parkeerplaats, per jaar
€ 31,74
€ 30,00
Beheerkosten Garagebox, per jaar
€ 43,38
€ 41,00
0,23% van de WOZ-waarde
0,23% van de WOZ-waarde
Opbouw disconteringsvoet
2023
vorig jaar
Risicovrije rentevoet
1,48%
0,09%
Vastgoed sectorspecifieke opslag
5,59%
6,34%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen ultimo 2023: 11,4% (2022: 9%) van de berekende waarde van een verhuureenheid.
40 Jaarrekening 2023
Parameters voor intramuraal zorgonroerend goed 2023
vorig jaar
Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO
€ 11,11
€ 10,50
Mutatieonderhoud per m2 BVO
€ 13,97
€ 13,20
2,5%
2,5%
0,35% van de WOZ-waarde
0,35% van de WOZ-waarde
Opbouw disconteringsvoet
2023
vorig jaar
Risicovrije rentevoet
1,48%
0,09%
Vastgoed sectorspecifieke opslag
5,59%
6,34%
Beheerkosten % van de markthuur Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. Gemeentelijke OZB)
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen ultimo 2023: 11,4% (2022: 9%) van de berekende waarde van een verhuureenheid.
41 Jaarrekening 2023
Verloopoverzicht Marktwaarde In onderstaand overzicht wordt het verloop van de marktwaarde 2023 ten opzichte van 2022 nader gespecificeerd: DAEB
niet-DAEB
Totaal
Marktwaarde 2022
1.772.835
132.760
1.905.595
Model Wonen
1.759.036
115.186
1.874.222
-
10.912
10.912
13.799
6.663
20.462
-3.885
-788
-4.673
Bedragen x € 1.000
Model Parkeren Model BOG/MOG/ZOG
Voorraadmutaties Verkoop / sloop / overig weg: wonen Verkoop / sloop / overig oude waarde: wonen
-459
Verkoop / sloop overig nieuwe waarde: BOG/MOG/ZOG
376
Nieuwbouw / aankoop / overig nieuw: wonen
14.661
14.661
Nieuwbouw / aankoop / overig nieuw: parkeren Nieuwbouw / aankoop / overig nieuw: BOG/MOG/ZOG
376
2.265
122
2.387
127.750
9.658
137.408
7
7
657
132
789
-40.264
-2.674
-42.938
-243
-243
-1.004
-572
-1.577
58.417
6.027
64.444
-356
-356
Vastgoedgegevens Model Wonen Model Parkeren Model BOG/MOG/ZOG
Methodische wijzigingen handboek en software Model Wonen Model Parkeren Model BOG/MOG/ZOG
Parameteraanpassingen als gevolg van validatie handboek Model Wonen Model Parkeren Model BOG/MOG/ZOG
42 Jaarrekening 2023
-
Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen Model Wonen
-123.492
-6.201
-129.693
155
155
839
117
956
Marktwaarde 2023
1.808.779
138.061
1.946.839
Model Wonen
1.792.223
120.749
1.912.973
-
10.475
10.475
16.555
6.837
23.393
Model Parkeren Model BOG/MOG/ZOG
Model Parkeren Model BOG/MOG/ZOG
43 Jaarrekening 2023
Toelichting model wonen (bedragen gemiddeld per eenheid)
2023
2022
verschil
verschil in %
Contracthuur in € / mnd
€ 605
€ 607
€ -2
-0,4%
Markthuur in € / mnd
€ 1.175
€ 1.195
€ -20
-1,7%
€ 212.317
€ 209.247
€ 3.070
1,5%
Leegwaarderatio
67,7%
69,9%
-2,2%
-3,1%
WOZ-ratio
68,0%
75,6%
-7,6%
-10,0%
Mutatiekans doorexploiteren
6,3%
6,2%
0,1%
1,4%
Mutatiekans uitponden
7,3%
7,2%
0,1%
2,2%
Disconteringsvoet doorexploiteren
5,5%
5,6%
-0,1%
-2,0%
Disconteringsvoet uitponden
6,2%
6,4%
-0,2%
-2,7%
Gemiddelde marktwaarde
Gevoeligheidsanalyse bij andere parameters op de marktwaarde De schattingen met betrekking tot de marktwaardebepaling die inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de marktwaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen. Omdat de woningen veruit het grootste deel (circa 98,3%) van de waardering voor hun rekening nemen, is voor de woningen een aantal scenario’s doorgerekend. Onderstaande tabel laat zien welke scenario’s dit zijn en welk effect ze hebben op de marktwaarde in verhuurde staat.
Parameters
Gehanteerd in marktwaarde 31-12-2023
Effect wijziging parameter
Waarde x € 1.000
Effect x € 1.000
Effect in %
Marktwaarde 2023 (model: Wonen) 1.4%
Contracthuur
cf. Handboek
+ € 25,- € 25,-
1.939.674 1.886.271
26.701 -26.702
-1,4%
Markthuur
cf. Handboek
+ € 25,- € 25,-
1.933.857 1.897.548
20.884 -15.424
-0,8%
WOZ-waarde
cf. Handboek
+ 10% - 10%
2.022.187 1.822.486
109.215 -90.487
-4,7%
Mutatiegraad
cf. Handboek
+ 1%-punt - 1%-punt
1.979.726 1.830.526
66.753 -82.447
Disconteringsvoet
cf. Handboek
+ 0,5%-punt - 0,5%-punt
1.786.589 2.180.532
-126.384 267.560
1,1% 5,7% 3,5% -4,3% -6,6% 14,0%
Inschakeling taxateur Voor het bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed is de full versie van het Handboek modelmatig waarderen toegepast. Deze onroerende zaken in exploitatie zijn begin 2023, met als waarde peildatum 31-12-2022, in zijn geheel getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Voor de waardering met waarde peildatum 31-12-2023 heeft er een markttechnische update plaatsgevonden, voor het bestaande bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed. In 2023 is er een nieuwbouw intramuraal zorgcomplex en een nieuwbouw maatschappelijk complex in exploitatie genomen. Voor beide nieuwbouwcomplexen is een volledige taxatie uitgevoerd.
44 Jaarrekening 2023
Toepassing vrijheidsgraden Ten behoeve van de full taxatie van het BOG/MOG/ZOG vastgoed heeft de taxateur de mogelijkheid om via een aantal vrijheidsgraden de marktwaarde aan te passen. De taxateur heeft voor G&O aanpassingen verricht op de volgende vrijheidsgraden:
Bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed Impact hantering vrijheidsgraden
Bandbreedte parameter
Disconteringsvoet
7,00% - 9,07%
Exit Yield
7,50% - 10,77%
Markthuur per m2 VVO (per jaar)
€ 25 - € 229
Intramuraal zorgvastgoed Impact hantering vrijheidsgraden
Bandbreedte parameter
Disconteringsvoet
6,82% - 8,07%
Exit Yield
7,33% - 8,68%
Markthuur per m2 VVO (per jaar)
€ 115 - € 160
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.
45 Jaarrekening 2023
Beleidswaarde Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde Per 31 december 2023 is in totaal € 1.241 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2022: € 1.216 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van G&O. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de Jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.
46 Jaarrekening 2023
Het bestuur van G&O heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 1.094 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 bestaat uit de volgende onderdelen:
DAEB
niet-DAEB
Totaal 2023
Totaal 2022
1.808.779
138.061
1.946.839
1.905.595
Beschikbaarheid
264.427
2.541
266.968
268.642
Betaalbaarheid
-895.732
-32.996
-928.728
-993.607
Kwaliteit
-311.099
-18.287
-329.386
-323.223
Beheer
-99.543
-3.244
-102.787
-84.590
Beleidswaarde
766.831
86.075
852.906
772.817
Beleidswaarde 2023
766.831
86.075
852.906
772.817
Model Wonen
750.276
68.763
819.039
741.443
-
10.475
10.475
10.912
16.555
6.837
23.392
20.462
Bedragen x € 1.000 Marktwaarde verhuurde staat
Model Parkeren Model BOG/MOG/ZOG
Dit impliceert dat circa 68% van het eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten van het bezit in exploitatie (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: Uitgangspunt voor (model Wonen)
2023
2022
verschil
verschil in %
Disconteringsvoet
5,84%
5,57%
0,08%
1,4%
Streefhuur per maand
€ 689
€ 654
€ 35
5,3%
Lasten Onderhoud en Beheer per jaar
€ 3.927
€ 3.851
€ 76
2,0%
47 Jaarrekening 2023
In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:
Parameters
Gehanteerd in basis
Gehanteerd in scenario
Model Wonen - Beleidswaarde 2023
Waarde x € 1.000
Effect x € 1.000
Effect in %
819.039
Disconteringsvoet
cf. Handboek
+ 0,5%
737.015
-82.024
-10,0%
Disconteringsvoet
cf. Handboek
-/- 0,5%
916.112
97.073
11,9%
Streefhuur per maand
cf. eigen beleid
€ 25 hoger
865.704
46.665
5,7%
Streefhuur per maand
cf. eigen beleid
€ 25 lager
768.821
-50.218
-6,1%
Lasten Onderhoud per jaar
cf. eigen beleid
€ 100 hoger
784.691
-34.348
-4,2%
Lasten Onderhoud per jaar
cf. eigen beleid
€ 100 lager
853.387
34.348
4,2%
Lasten Beheer per jaar
cf. eigen beleid
€ 100 hoger
784.691
-34.348
-4,2%
Lasten Beheer per jaar
cf. eigen beleid
€ 100 lager
853.387
34.348
4,2%
48 Jaarrekening 2023
Overige vastgoedbeleggingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VoV) 2023 x € 1.000 Aanschafwaarde per 1 januari
1.023
Cumulatieve waardeveranderingen
1.145
Herrekende stand per 1 januari
2.168
Mutaties Overboeking naar vastgoed in exploitatie
-
Investeringen
-
Waardeveranderingen
-102
Overboekingen van vastgoed in exploitatie Totaal mutaties 2023
-102
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde
1.023
Cumulatieve waardeveranderingen
1.043
Totaal van boekwaarde per 31 december
2.066
In de post Onroerende zaken onder voorwaarden zijn in totaal zeven eenheden opgenomen (2022: zeven eenheden). Deze verhuureenheden zijn verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde van 75%, 80% of 85%.
49 Jaarrekening 2023
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2023 x € 1.000 Aanschafprijs
18.257
Cumulatieve waardeveranderingen
-4.890
Boekwaarde per 1 januari
13.366
Mutaties Investeringen
7.837
Waardeveranderingen
2.395
Overboeking naar DAEB-vastgoed in exploitatie
-21.706
Overboeking naar niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
-229
Overboeking van DAEB Vastgoed in exploitatie
2.410
Overboeking van Niet- DAEB Vastgoed in exploitatie
788
Saldo
-8.505
Stand per 31 december 2023 Aanschafprijs
7.356
Cumulatieve waardeverminderingen
-2.495
Boekwaarde per 31 december
4.861
50 Jaarrekening 2023
2. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2023 x € 1.000 Verkrijgingsprijs per 1 januari
8.211
Afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen)
-3.115
Boekwaarde per 1 januari
5.096
Mutaties Investeringen
4.866
Desinvesteringen
-588
Afschrijving desinvesteringen
523
Afschrijvingen
-702
Totaal mutaties 2023
4.099
Boekwaarde per 31 december Verkrijgingsprijs
12.489
Afschrijvingen (inclusief bijzondere waardeverminderingen)
-3.294
Totaal van boekwaarde per 31 december
9.195
De investeringen betreffen: verbouwing kantoor, ICT investeringen en bedrijfsauto’s.
51 Jaarrekening 2023
3. Financiële vaste activa 31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
2
2
CV Heyendaal te Nijmegen
9.522
10.232
Totaal van andere deelnemingen
9.524
10.234
2023
2022
x € 1.000
x € 1.000
10.232
10.505
Resultaat deelneming
-470
192
Dividenduitkering deelneming
-240
-465
Stand 31 december
9.522
10.232
Andere deelnemingen 200 aandelen WoningNet NV
CV Heyendaal te Nijmegen Stand op 1 januari
Met de Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen (SSHN) is in het kader van matching van middelen afgesproken dat G&O samen met Ons Huis uit Apeldoorn ieder voor een derde deel deelneemt in een commanditaire vennootschap genaamd CV Heyendaal. Het doel van de CV is het realiseren en exploiteren van 195 studentenwoningen in Nijmegen. Het totale project is in november 2009 gereed gekomen. In 2010 hebben enkele na-investeringen plaatsgevonden en in 2015 heeft de ombouw van twaalf algemene eenheden tot wooneenheden plaatsgevonden. In totaal zijn er nu 207 studentenwoningen gerealiseerd met een totale investering van € 24,4 miljoen. De deelneming van G&O betreft een derde deel van het totale vermogen van de CV. In het boekjaar 2023 is er rekening gehouden met een rendementsuitkering van € 240.000. Dit bedrag ontvangt G&O in de loop van 2024. Het resultaat van de deelneming wordt gecorrigeerd door de dividend-uitkeringen aan de commanditaire vennoten en de afwaardering op de marktwaarde.
31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
31
32
Overige vorderingen Appartementsrecht belast met erfpacht (Oostpoort 19 te Bunschoten)
52 Jaarrekening 2023
Vlottende activa 4. Voorraden 31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
233
-
Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop
Ultimo 2023 betreft dit 1 woning vanuit vastgoed in exploitatie. De woning is te koop aangeboden op de vrije markt en in 2023 verkocht. De overdracht is op 8-1-2024. Overige voorraden Voorraad materialen Per balansdatum zijn de voorraden in de bussen en het magazijn opgenomen.
53 Jaarrekening 2023
229
207
5. Vorderingen De onder huurdebiteuren en overige vorderingen opgenomen posten die betrekking hebben op niet-actieve contracten betreffen vertrokken huurders waarvan de vorderingen drie jaar blijven opgenomen. Alle andere vorderingen, tenzij anders vermeld, hebben een looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter en het feit dat waar nodig voorzieningen oninbaarheid zijn getroffen.
31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
Huurdebiteuren
980
739
Voorziening wegens oninbaarheid
-196
-208
Totaal van huurdebiteuren
784
531
Vennootschapsbelasting
-
7.730
Totaal Belastingen en premies sociale verzekeringen
-
7.730
Bijdrage loopbrug derde woontoren Kerkelanden (HilverZorg) te Hilversum *
90
101
Bijdrage zorgloket Centrumplan Blaricum te Blaricum **
93
102
-
55
Waarborgsom tijdelijke huisvesting kantoor
22
22
Depot deurwaarder
20
-
Nog te ontvangen credit-nota's
140
-
Totaal van overige vorderingen
365
280
Huurdebiteuren
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige vorderingen
Vergoeding huurachterstanden Ymere
* HilverZorg betaalt de loopbrug in project de derde woontoren Kerkelanden in 20 jaar terug. In totaal heeft € 78.750 een doorlooptijd van langer dan een jaar. ** De afbouw van het zorgloket betaalt gemeente Blaricum in 20 jaar terug. In totaal heeft € 85.880 een doorlooptijd van langer dan een jaar.
54 Jaarrekening 2023
31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
-
9
Vooruitbetaalde automatiseringskosten
416
310
Rendementsuitkering CV Heyendaal te Nijmegen
240
465
Overige overlopende activa
175
106
Totaal van overlopende activa
831
890
31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
ING bankrekeningen
9.654
3.657
Totaal van liquide middelen
9.654
3.657
Overlopende activa Toegekende STEP-subsidies
Alle overlopende activa wordt binnen een jaar afgewikkeld.
6. Liquide middelen
Er bestaan geen beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Door de huisbankier (ING) is een rekeningcourant kredietfaciliteit ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 1,5 miljoen (waarvan € 1,5 miljoen gecommitteerd). Tegenover deze faciliteit zijn geen zekerheden verstrekt. Wel dient de huurstroom via de ING te lopen.
55 Jaarrekening 2023
Passiva 7. Eigen vermogen 2023
2022
x € 1.000
x € 1.000
1.215.663
1.121.336
25.278
94.327
1.240.941
1.215.663
Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Stand op 1 januari Mutatie herwaardering Stand 31 december
Onder de herwaarderingsreserve is een bedrag van € 1,7 miljoen (2022: € 1,8 miljoen) aan ongerealiseerde waardestijging op vastgoed VoV verantwoord.
Overige reserves Stand per 1 januari voor resultaatbestemming
363.863
341.333
Uit resultaatbestemming
29.980
116.857
Saldo bestemming herwaarderingsreserve
-25.278
-94.327
368.565
363.863
Stand 31 december
Voorstel resultaatbestemming Het voorstel resultaatbestemming is om het resultaat na belastingen ter grootte van € 30,0 miljoen ten gunste van de overige reserves te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling van de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening over 2023 verwerkt. In de statuten is bepaald dat de Jaarrekening wordt opgesteld door de directeur-bestuurder samen met de werk organisatie en daarna vastgesteld door de Raad van Commissarissen.
56 Jaarrekening 2023
8. Voorzieningen Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen Toekomstige investeringen in bestaande complexen
Toekomstige investeringen in nieuwbouwprojecten
x € 1.000
x € 1.000
16
5.410
5.426
- Toevoeging ten laste van resultaat
-
6.843
6.843
- Onttrekkingen
-
-1.444
-1.444
-16
-2.265
-2.281
-
8.543
8.543
Stand per 1 januari 2023
Totaal
Mutaties in het boekjaar
- Vrijval ten gunste van resultaat Stand per 31 december 2023
Voor de per balansdatum aangegane verplichtingen inzake de toekomstige nieuwbouwinvesteringen en renovatieinvesteringen bestemd voor de eigen exploitatie, wordt voor het onrendabele deel een voorziening gevormd. Deze voorziening is het verschil tussen de verkrijgings-/vervaardigingsprijs en de marktwaarde. Tijdens de bouw van een project wordt de voorziening gesaldeerd met het materiële vaste actief in ontwikkeling. De verwachting is dat deze opgenomen voorziening binnen een jaar vrijvalt.
57 Jaarrekening 2023
Latente belastingverplichtingen Sinds 1 januari 2008 is G&O voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was G&O alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Stand per 1 januari 2023
-
Mutaties in het boekjaar: Toevoeging ten laste van resultaat
4.832
Stand per 31 december 2023
4.832
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor het belastbare tijdelijke verschil voor de fiscale onder houdsvoorziening in deze jaarrekening. De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt:
Contante waarde van de belasting latentie
Fiscale waardering
Tijdelijk verschil
Nominale waarde van de belasting latentie
1.946.839
1.434.473
-512.366
-132.191
-
- Verwachte verkopen
-
566
566
146
-
- Afschrijvingspotentieel
-
1.129
1.129
291
268
Fiscale onderhoudsvoorziening
-
-20.070
-20.070
-5.178
-4.832
-346.365
-346.180
185
48
42
Voort te wentelen 15b rente (ATAD)
-
7.224
7.224
1.864
-
Verrekenbare verliezen
-
2.255
2.255
582
373
AF: niet tot waardering
-
-
501.007
131.124
-683
Totaal opgenomen
-
-
-20.070
-5.178
-4.832
Commerciele waardering
Vastgoedbeleggingen in exploitatie - Doorexploitatie
Leningen u/g
58 Jaarrekening 2023
De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde tegen 1,72%. Rekening wordt gehouden met een belastingtarief van 25,8% (er wordt rekening gehouden met het meest actuele belastingtarief: 2023). De latente belastingvorderingen/verplichtingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de winst- en verliesrekening zijn als volgt te specificeren:
~ Vastgoedbeleggingen in exploitatie Doorexploitatie G&O voert in duurzaamheid haar beleid als toegelaten instelling uit, gericht op het beheren en verhuren van woningen en daarmee het in stand houden van (de omvang van) haar vastgoedportefeuille. G&O heeft aan het einde van de levensduur de intentie tot sloop, gevolgd door (vervangende) nieuwbouw. Op basis van de huidige fiscale bepalingen (VSO2) zal daarbij sprake zijn van het doorschuiven van de aanwezige fiscale boekwaarde en zal er geen fiscale afwikkeling volgen in de vorm van fiscaal afwaarderen van de complexen. Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een ‘nihil’ waardering. Verwachte verkopen Het tijdelijke verschil inzake het vastgoed in exploitatie waarvan wordt verwacht dat het verkocht wordt vanuit de balansposten DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, dan wel vanuit de balanspost Vastgoed bestemd voor de verkoop, bedraagt 566k. Dit betreft de woningen in de verkoopvijver die naar verwachting worden verkocht met een hogere/lagere fiscale waarde dan de commerciële waarde. G&O heeft de intentie om gebruik te maken van de fiscale faciliteit van de herinvesteringsreserve en leidt een verkoop niet tot directe afwikkeling.
Dit betekent dat het einde van de levensduur ‘doorrolt’ en bij waardering tegen contante waarde sprake is van een ‘nihil’ waardering. Afschrijvingspotentieel Daarnaast vindt waardering van het fiscaal afschrijvingspotentieel plaats. Dit afschrijvingspotentieel betreft het verschil tussen de fiscale waarde en de marktwaarde die door fiscale afschrijvingen in de komende jaren wordt gerealiseerd tot maximaal de WOZ-waarde.
~ Fiscale onderhoudsvoorziening G&O heeft in de aangifte vennootschapsbelasting 2017 met terugwerkende kracht een voorziening voor groot onderhoud gevormd voor een bedrag van € 20.070k. Hiervoor heeft G&O een VSO met de belastingdienst getekend op 12 december 2023. De VSO loopt tot en met het jaar 2024.
~ Leningen u/g De agio en disagio op de leningen u/g met een tijdelijk verschil van € 185k en een nominale waarde van € 48k is niet gewaardeerd, omdat deze door de ATAD niet tot uiting zal komen.
~ ATAD De niet-aftrekbare rente o.g.v. artikel 15b is oneindig vooruit te wentelen, waardoor de contante waarde van de latentie naar € nihil tendeert.
~ Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord. Er is een bedrag van € 2.255K aan voorwaartse verliescompensatie niet tot waardering gebracht.
59 Jaarrekening 2023
Overige voorzieningen Voorziening jubilea werknemers 2023 Stand per 1 januari
130
Mutaties in het boekjaar: Onttrekkingen
-5
Toevoeging ten laste van resultaat
73
Vrijval ten gunste van resultaat
-4
Totaal van overige voorzieningen
194
Er is een voorziening gevormd uit hoofde van verplichtingen inzake gratificaties die worden uitgekeerd bij jubilea, zoals vastgesteld in de CAO. Van de voorziening jubilea werknemers is een bedrag van € 177.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 130.000 een looptijd langer dan vijf jaar.
Voorziening studie werknemers 2023 Stand per 1 januari
102
Mutaties in het boekjaar: Onttrekkingen
-17
Toevoeging ten laste van resultaat
26
Vrijval ten gunste van resultaat
-3
Totaal van overige voorzieningen
108
e voorziening betreft de kosten uit hoofde van verplichtingen inzake persoonsgebonden studiebudget, zoals vastgesteld D in de CAO. Van de voorziening studie werknemers is een bedrag van € 86.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 22.000 een looptijd langer dan vijf jaar.
60 Jaarrekening 2023
9. Langlopende schulden Schulden aan overheid en schulden aan banken Schulden aan overheid
Schulden aan banken
x € 1.000
x € 1.000
Langlopend deel
778
330.541
Aflossingsverplichting vorig verslagjaar
46
20.260
Schulden aan overheid en schulden aan banken
824
350.801
Stand per 1 januari 2023
Mutaties in het boekjaar Nieuw opgenomen leningen Aflossingen
15.000 -46
Vrijval agio vestialening Totaal mutaties
-20.119 -96
-46
-5.215
Schulden aan overheid en schulden aan banken
778
345.587
Aflossingsverplichting komend jaar
-47
-16.153
Langlopend deel
732
329.434
Tussen 1 en 5 jaar
194
32.476
Langer dan 5 jaar
538
296.958
Schulden aan overheid
Schulden aan banken
x € 1.000
x € 1.000
778
312.587
Stand per 31 december 2023
Langlopend deel looptijd
De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
Vastrentende leningen Variabel rentende leningen
13.000
Basisrente leningen
20.000
Stand per 31-12-2023
61 Jaarrekening 2023
778
345.587
Het gemidddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2023 1,74% (2022 1,73%). Van de opgenomen vastrentende leningen is de gewogen gemiddelde rente 1,58%. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,007% en 0,09%. Voor een overzicht de renteherzienigsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf van de toelichting Financiele instrumenten. De variabel rentende leningen (zogeheten roll-overleningen) dragen een variabel rentepercentage op de 1-maands Euribor-notering met een gewogen gemiddelde opslag 0,227%. Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 341,3 miljoen (2022: € 346,2 miljoen).
Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2023 22,0 jaar (2022: 22,4 jaar).
Agio Vestialening Het agio de Vestialening is in 2021 ontstaan bij een leningruil met woningcorporatie Vestia te Rotterdam. De leningruil is geen (financieel) zakelijke transactie die op marktconforme voorwaarden is aangegaan maar is gedaan op grond van volkshuisvestelijke motieven. De lening is tegen reele waarde (marktwaarde) in de balans opgenomen bestaande uit een de nominale hoofdsom (€ 2,7 miljoen) en het agio (€ 4,3 miljoen). Dit agio is als eenmalige jaarlast in de winst- en verliesrekeing over 2021 verwerkt en heeft daarin het karakter van een volkshuisveslijke sectorbijdrage. Deze volkshuisveslijke bijdrage wordt als agio in de balans opgenomen onder de langlopende schulden en valt in 40 jaar vrij via de methode van de effectieve rente. Ultimo 2023 bedraagt het agio € 4,1 miljoen.
Zekerheden Er is hypothecaire zekerheid verstrekt aan WSW. Zie voor een nadere toelichting onder 1. Vastgoedbeleggingen.
62 Jaarrekening 2023
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari 2023
1.901
Mutaties in het boekjaar: Waardemutatie terugkoopverplichting Stand per 31-12-2023
-74 1.827
G&O heeft ultimo 2023 uit hoofde ‘van de regeling Koopgarant een terugkoopverplichting inzake 7 woningen (2022: 7 woningen).
Overige schulden Stand per 1 januari 2023
62
Mutaties in het boekjaar:
-15
Stand per 31-12-2023
47
63 Jaarrekening 2023
10. Kortlopende schulden 31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
Schulden aan overheid
47
46
Schulden aan banken
16.153
20.261
Schulden aan leveranciers en handelskredieten
3.814
2.980
20.014
23.287
31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
Omzetbelasting
1.673
2.044
Loonheffing
242
210
Vennootschapsbelasting
929
-
2.845
2.254
Totaal van kortlopende schulden
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Totaal
64 Jaarrekening 2023
Overige schulden 31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
Terug te betalen waarborgsommen
43
28
Nog te betalen bouwkosten afgewikkelde complexen
893
60
Af te rekenen servicekosten huurders
798
825
-
1
1.734
914
31-12-2023
31-12-2022
x € 1.000
x € 1.000
Waterschapsbelasting 2022 en 2023
400
-
Accountantskosten
60
72
Nog te betalen rente
3.025
3.277
Huurders vooruitontvangen huur
886
944
Nader te bepalen kosten gasverbruik en electraverbruik
29
103
Vakantiedagen
317
248
Overige overlopende passiva
80
222
Totaal van overlopende passiva
4.797
4.866
Verplichting opgebouwde vakantiedagen werknemers Totaal van overige schulden
Overlopende passiva
Alle overlopende passiva wordt binnen een jaar afgewikkeld.
65 Jaarrekening 2023
Financiële instrumenten Algemeen G&O maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die G&O blootstelt aan markt-, rente-, kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Heeft kaders vastgelegd om de omvang van de risico’s te beperken. Dit is uitgewerkt in het treasury- en beleggingsstatuut en het treasury jaarplan.
Kredietrisico G&O loopt kredietrisico over vorderingen uit (huur)debiteuren, overige vorderingen en liquide middelen. Het maximale kredietrisico van G&O bedraagt € 11 miljoen, bestaande uit overige vorderingen, liquide middelen en huurdebiteuren. De vorderingen van G&O uit hoofde van (huur)debiteuren en overige vorderen ad € 1,4 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders/debiteuren en is voor € 0,2 miljoen voorzien. De liquide middelen ad € 9,6 miljoen betreft een positieve bankstand bij ING. Deze partij heeft een rating van A+. Met deze huisbank bestaat een langdurige relatie. In het treasury- en belegginsstatuut is opgenomen dat het aanhouden van liquide middelen uitsluitend bedoeld is voor het beperken van de risico’s van het financieel beleid en voor het borgen van de financiële continuïteit. Daarnaast is opgenomen dat banken een minimale rating van A/A2 bij twee van de drie gerenommeerde rating bureaus dienen te hebben. G&O heeft alleen gelden uitstaan bij de ING welke hieraan voldoet.
Renterisico en kasstroomrisico G&O loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt G&O risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het rente- en looptijdenbeleid van G&O is er erop gericht de renteresultaten te optimaliseren, rekening houdend met de wettelijke en interne kaders. Bij de keuze voor looptijden wordt rekening gehouden met een optimale spreiding van de portefeuille in tijd en omvang. Hierbij wordt een jaarlijkse norm van niet meer dan 15% renterisico (volgens de portefeuille-methode) gehanteerd. Het Renterisico op basis van de portefeuille-methode bestaat uit de optelsom van: de aflossingen, leningen met een variabel rentetype, Renteconversies, opslagherzieningen van Basisrenteleningen (voor 50%), minus de omvang van Financiële derivaten en de (uitgestelde) stortingen van leningen. G&O maximeert haar portefeuille-renterisico op een maximaal percentage per jaar (15%) van de vreemd vermogenspositie per het laatst afgesloten boekjaar. Op basis van de leningenportefeuille ultimo 2023 ziet het renterisico er als volgt uit: