20220126RVSb22 00018 Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitsplan voormalige Rabobank BIJLAGE toelichting

bestemmingsplan Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie vastgesteld

bestemmingsplan Toelichting

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie vastgesteld

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

Inhoudsopgave

Toelichting

4

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 4 5 5

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

5 5 7

Hoofdstuk 3 Beleid en regelgeving 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

10 10 12 16 17

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten 4.1 Archeologie 4.2 Bodem 4.3 Cultuurhistorie 4.4 Ecologie 4.5 Externe veiligheid 4.6 Geluid 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Milieuzonering 4.9 Water 4.10 M.e.r.-beoordeling

20 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving 5.1 Algemeen 5.2 Opzet van de regels 5.3 Beschrijving van de regels 5.4 Verbeelding

30 30 30 30 31

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

31 31 31

3

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Rabobank aan de Burgemeester van Nispen van Sevenaersstraat in Laren. De locatie van de Rabobank vormt een belangrijke aanzicht bij entree van het dorp Laren. De huidige bebouwing wijkt sterk af in grootte en uitstraling ten opzichte van de directe omgeving en de korrel van het dorp Laren. De verkoop door de Rabobank biedt een kans om dit aan te passen tot een waardige entree voor het dorp. In een interactief proces tussen ontwikkelaar, bewoners en gemeente is de ontwikkeling uitgewerkt in een stedenbouwkundige opzet. De stedenbouwkundige opzet is door de gemeenteraad vastgesteld op 27 januari 2021. Om herontwikkeling ter plaatse mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Het bestemmingsplan moet voldoende flexibiliteit bieden voor toekomstige herontwikkeling en voldoende inzicht geven in de rechtszekerheid van de bestaande bewoners.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van Laren, ten westen van De Brink en presenteert zich momenteel alleen aan de zijde van de Burg. van Nispen van Sevenaerstraat. De locatie wordt omringd door bestaande woonpercelen aan de Nieuwlarenweg en Dammaat en percelen met een centrumfunctie aan de oostzijde. Over een beperkte breedte grenst het plangebied met de achteringang direct aan Bij den Toren.

Figuur. Plangebied Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 5.236 m2 . Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de weg Bij Den Toren en woningen aan de weg Dammaat. Aan de oostzijde bevindt zich detailhandel. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich detailhandel die is gevestigd aan de Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat.

4

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

1.3

Geldend bestemmingsplan

Op grond van het nu geldende bestemmingsplan 'Centrum Laren 2018' hebben de gronden van het plangebied de bestemming 'Kantoor'. Gronden met deze bestemming zijn aangewezen voor kantoren en de daarbij horende parkeervoorzieningen. De bestemming biedt dus geen ruimte voor het gebruik van de gronden voor bewoning. Vanwege deze beperking is het noodzakelijk van de genoemde regels van het bestemmingsplan af te wijken door middel van een nieuw bestemmingsplan.

Figuur. Uitsnede geldende bestemmingsplan 'Centrum Laren 2018' ruimtelijkeplannen.nl).

1.4

met ligging plangebied (bron:

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt de huidige en toekomstige situatie van het plangebied omschreven. Vervolgens komt in Hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleid van het Rijk, de provincie Noord-Holland en gemeente Laren aan de orde. De resultaten van diverse onderzoeken komen in Hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische vormgeving van het plan. Ten slotte gaat Hoofdstuk 6 kort in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Zoals reeds aangegeven bevindt de planlocatie zich in het centrum van het dorp Laren. Laren vormt samen met een aantal andere dorpen de regio Het Gooi. Deze streek in het zuidoosten van de provincie Noord-Holland staat bekend om zijn groenrijke uitstraling. Het plangebied zelf is bebouwd met een groot kantoorgebouw dat voorheen in gebruik was als bank. Op het achterterrein aan de westzijde is een parkeerplaats aanwezig die bereikbaar is via de Stationsweg.

5

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

Figuur. Huidige situatie gezien vanaf de Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat (bron: Google Streetview).

Figuur. Huidige situatie gezien vanaf de Bij Den Toren (bron: Google Streetview). De hoofdmassa aan de Burg. van Nispen van Sevenaerstraat heeft een goot- en bouwhoogte van 7 en 13 meter. De woningen ten noorden (Dammaat) en zuiden (Stationsweg) van het plangebied en het kantoorpand aan de zuidzijde bestaan uit één bouwlaag met kap. De woningen ten westen van het plangebied (Nieuwlarenweg) zijn plat afgedekt met een bouwhoogte variërend van 1 tot 2 bouwlagen. Ook de centrumbebouwing ten noordoosten van het plangebied bestaat uit 1 bouwlaag met kap, aan de Burg. van Nispen van Sevenaerstraat is de bebouwing hoger maar maximaal 2 bouwlagen met kap. Het huidige kantoorpand van de Rabobank staat op enige afstand van de aangrenzende wegen. Het

6

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

voorterrein aan de Burg. van Nispen van Sevenaerstraat is vrijwel volledig verhard, de ruimte aan de Bij den Toren gedeeltelijk. Voor de lage aanbouw aan de zuidzijde staat een bronzen beeld van de "Klepperman van Elleven". Het binnenterrein, waar momenteel wordt geparkeerd door het personeel, is voor auto's toegankelijk vanaf de Burg. van Nispen van Sevenaerstraat en uit te rijden via de Stationsweg. Deze route loopt achterlangs een woonperceel en een kantoor aan de Stationsweg. Het binnenterrein is geheel verhard maar aan alle zijden omzoomd door een brede hoge groene beplantingsstrook. Via het binnenterrein is de ondergrondse parkeergarage te bereiken.

2.2

Toekomstige situatie

Stedenbouwkundige opzet De bestaande bebouwing zal worden gesloopt en worden vervangen door kleinschaligere bouwmassa's. De kantoorfunctie wordt vervangen door hoofdzakelijk een woonfunctie. Het huidige volume zal worden vervormd tot een bebouwingsensemble passend bij de korrelgrootte en karakteristiek van de bebouwing in het centrum van Laren. De nieuwe bebouwing is lager dan de huidige bebouwing en is de totale inhoud van de nieuwe bebouwing vergelijkbaar met de huidige bebouwing. Dit is als zodanig vastgelegd in artikel 8.1. De effecten met betrekking tot de bezonning tussen de huidige situatie en toekomstige situatie zijn opgenomen in een bezonningsstudie, zie bijlage 1 en 13. Het aanvullend onderzoek is gedaan op basis van de zogeheten lichte TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in het midden van de vensterbank. Hierbij is gekeken naar bezonning van ramen op de begane grond. Indien ook de ramen op de verdiepingen worden meegenomen geeft dat een (nog) positiever beeld. Daarbij is ook gekeken naar de huidige feitelijke situatie, die positiever is of kan zijn dan de maximale planinvulling onder het huidige bestemmingsplan. In de huidige situatie voldoen alle woningen, met uitzondering van Bij Den Toren 5 aan de lichte TNO norm.

In de nieuwe situatie voldoen alle woningen, inclusief Bij Den Toren 5, aan de lichte TNO norm. Hoewel er dus tot op zekere hoogte en in bepaalde gevallen een vermindering van zonlicht in de (uitbouwen van) woningen optreedt, blijven alle woningen tenminste voldoen aan de lichte TNO norm en verbetert de situatie voor Bij Den Toren 5. In de toekomstige situatie zal vrijwel de gehele huidige bebouwing worden gesloopt. Evenals in de bestaande situatie zal de parkeergarage via de Stationsweg bereikbaar zijn. Bovenop de parkeergarage worden 3 appartementsgebouwen gebouwd bestaande uit een gevarieerde indeling. De te bouwen appartementsgebouwen, de erven en de publieke ruimte zullen wat betreft uitstraling aansluiten bij de omgeving. Waar mogelijk wordt er natuurinclusief gebouwd, zie ook bijlage 2 en worden bestaande bomen zoveel mogelijk behouden, zie ook bijlage 3. Het meest oostelijke appartementsgebouw biedt op de begane grond en de kelder ruimte aan bedrijvigheid. Aan de noordelijke zijde, aan de weg Bij Den Toren, zullen 2 twee-onder-een-kapwoningen worden gebouwd. Deze 2 woningen zullen wat betreft uitstraling en ligging op het perceel aansluiten op de omliggende bebouwing. Hiermee wordt bewerkstelligd dat de bebouwing van de weg Dammaat vloeiend overloopt in de bebouwing van aan de weg Bij Den Toren.

Op de navolgende figuur is een bovenaanzicht weergegeven van het bouwplan van het planvoornemen.

7

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

Figuur. Bovenaanzicht van het planvoornemen. Rondom de appartementsgebouwen ontstaat een publieke ruimte. Aan de zuidzijde van het gebouw waar ook bedrijvigheid kan komen, is ruimte voor een terras horend bij eventuele horeca. Hiermee wordt gestreefd naar meer levendigheid in het plangebied en de omgeving dan in de huidige situatie het geval is. Verkeer en parkeren Het plangebied bevindt zich in het centrum van het dorp Laren. De locatie is centraal gelegen en goed bereikbaar vanaf de weg Bij Den Toren (voor de 2 twee-onder-een-kapwoningen) en de Stationsweg (voor de appartementen) richting de verkeersassen Hilversumseweg/Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat, Naarderstraat en de weg Brink. Over deze wegen vinden de primaire verkeersbewegingen plaats richting en door het centrum. Door de ligging van het plangebied is de bereikbaarheid goed te noemen. Door de herontwikkeling wordt de verkeersdruk lager. In de huidige bestemming vormt de verkeersaantrekkende werking van het grote kantoorgebouw (in potentie) een te grote belasting op de infrastructuur van Laren. Het kruispunt (met verkeerslichten) op de Brink is met name gedurende spitsuren vaak geblokkeerd. Het huidige kantoorgebouw biedt ruimte aan meer dan 100 werknemers, die vanwege de ruimte aan eigen parkeerplaatsen veelal met de auto komen.

Door de bestemming te wijzigen naar woonbestemming wordt de verkeersdruk sterk verminderd. Ten aanzien van parkeren geldt dat de parkeerbehoefte van het projectvoornemen met de cijfers van CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' kan worden berekend. De CROW-publicatie leert dat bij koopappartementen in het dure segment in matig stedelijk gebied in een centrum een parkeerbehoefte ontstaat van 1,2 tot 2,0 parkeerplaatsen per koopappartementen. Voor de beoogde commerciële voorzieningen geldt ook de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' met daarbij omgevingstype Centrum, matig stedelijk en een gemiddelde parkeernorm binnen de betreffende bandbreedte (vergelijkbaar met de woningen).

8

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

De volgende parkeernormen zijn van toepassing voor het plangebied: Functie

Aantal parkeerplaatsen per 100 m2 bvo

Kantoor (zonder baliefunctie)

1,55

Dienstverlening (kantoor met baliefunctie)

2,05

Detailhandel

3,3

Horeca in lichte vorm

5

Concreet bestaat de voorgestelde invulling uit: 160 m2 horeca in lichte vorm = 8 parkeerplaatsen; 320 m2 kantoor (zonder baliefunctie) = 5 parkeerplaatsen. Met de voorgestelde invulling kan voldaan worden aan de parkeernorm. De voorziene ondergrondse parkeergarage onder de appartementen voorziet ruim in deze behoefte door ruimte te bieden voor deze parkeerplaatsen. Het voldoen aan de parkeernormen is geborgd in de planregels. Er kan worden afgeweken ten behoeve van het vergroten van de oppervlakte aan commerciële functies tot een maximum van 800 m2 of het wijzigen van één of meer van de hiervoor genoemde functies, mits er voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. De maximale oppervlakte van alle (commerciële) voorzieningen mag, na afwijking(en) in ieder geval niet meer bedragen dan 800 m2 . Ten aanzien van de twee-onder-een-kapwoningen aan de noordzijde geldt dat deze in matig stedelijk gebied in het centrum een parkeerbehoefte kennen van 1,3 tot 2,1 parkeerplaatsen per woning. Op de percelen van deze woningen zal in deze behoefte worden voorzien. In de huidige situatie is de inrit gelegen aan de oostzijde van de Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat 4. De huidige uitrit ligt aan de oostzijde van de woning aan de Nieuwlarenweg 11. Dit is de plek waar de nieuwe in- en uitrit ook komt te liggen.

Ten opzichte van de huidige verkeersgeneratie op grond van het geldende bestemmingsplan en het historisch gebruik van de commerciële functie is er per saldo sprake van een vergelijkbare verkeersgeneratie. Tot slot wordt opgemerkt dat ook een fietsenstalling aanwezig zal zijn. Beeldkwaliteit Het beeldkwaliteitsplan 'Sierlijk Laren' is opgesteld en bedoeld om richting te geven aan de herontwikkeling van deze locatie. In een interactief proces tussen ontwikkelaar, bewoners/ belanghebbenden en gemeente is besloten de ontwikkeling in een hedendaagse interpretatie van de typische sierlijke architectuurstijl van rond 1900 vorm te geven. Het eerste postkantoor dat ooit op de locatie stond diende hierbij als inspiratie. In dit beeldkwaliteitsplan wordt aangegeven wat typisch is voor de sierlijke bouwstijl en wat de kenmerken zijn van openbare ruimte en gebouwen. Het benoemt de cruciale ingrediënten om de sierlijke sfeer te laten ontstaan en geeft typische architectuurelementen en specifieke beplanting aan. Er worden richtlijnen gegeven die ook abstract en flexibel zijn om vrijheid over te laten voor uitwerking in de huidige tijd.

9

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

Hoofdstuk 3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna: SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt: vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; verbeteren van de bereikbaarheid; zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Met de hiervoor genoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Het nationaal netwerk van natuur is één van de 13 doelen en onderhavige ontwikkeling raakt dit belang. In paragraaf Ecologie wordt hier nader op ingegaan. Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Bro. Paragraaf '3.1.2' van deze toelichting gaat hier verder op in. De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Het opstellen van dit bestemmingsplan past in die lijn. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Wettelijk kader De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's. De Ladder is onder andere van toepassing op ontwikkelingen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang: 1. 2. 3. 4.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

10

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

5.

Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Afweging 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? De nieuwe handreiking begint met de vraag om wat voor een plan het gaat. In dit geval betreft het 'overige stedelijke functies'. Als een plan met overige functies wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de Ladder worden toegepast. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling bepaalt men door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorgenomen ontwikkeling betreft het transformeren van kantoorlocatie naar een woonlocatie met daarbij commerciële voorzieningen. Er is daarmee in beginsel sprake van een stedelijke ontwikkeling. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt met onderhavig plan niet meer bebouwing mogelijk gemaakt. Wel wordt voorzien in andere functies. Er is daarmee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en daarmee is de ladder niet van toepassing. Wel zijn onderstaand de benodigde stappen ten aanzien van de behoefte uitgewerkt. 3.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig planvoornemen betreft regio Het Gooi en daarbuiten. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Zoals hiervoor al staat vermeld, moet de behoefte die mogelijk wordt gemaakt worden beschreven. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg heeft en dat dit niet tot een onaanvaardbare situatie leidt uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. De appartementen die worden mogelijk gemaakt voorzien in het hogere koopsegment. Zoals ook de subparagrafen 3.4.3 (Woonvisie Laren 2017-2022) en 3.3.1 (Woonvisie Regio Gooi en Vechtstreek 2016 - 2030) bespreken, bestaat in de gemeente en in de regio een behoefte aan woningen en in het specifiek aan appartementen. Dit planvoornemen voorziet in het realiseren van 10 tot 16 appartementen, 2 twee-onder-een-kapwoningen en maximaal 800 m2 aan commerciële voorzieningen.

Het planvoornemen past, wat betreft bewoning, in de gewenste behoefte die aanwezig is in de gemeente Laren zelf en van de behoefte van de gehele regio Gooi en Vechtstreek. Zeker nu inbreidingslocaties voor nieuwbouw in Laren schaars zijn en dit planvoornemen in een inbreidingslocatie voorziet. Wat betreft de bedrijvigheid bestaat in Laren voldoende behoefte aan commerciële voorzieningen, zoals ook volgt uit subparagraaf 3.4.2 (Centrumplan Laren). Dit planvoornemen leidt dus niet tot enige leegstand en ook niet tot onaanvaardbare situaties uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Vervolgvraag is of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ligt. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de

11

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Het plangebied ligt in het stedelijk gebied van het centrum van het dorp Laren. Op dit moment is ter plaatse reeds bebouwing aanwezig. Het plangebied bevindt zich dus in bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt voldaan aan deze laatste vraag. Conclusie Zoals uit de bovenstaande bespreking volgt, is het onderhavige plan in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Uit de bovenstaande uiteenzetting is in voldoende mate de behoefte voor de locatie binnen bestaand stedelijk gebied gemotiveerd. De Ladder voor duurzame verstedelijking levert dus geen belemmering op voor onderhavige ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie NH2050

De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze vervangt de Structuurvisie Noord-Holland 2040, het Provinciaal Verkeers- en Vervoerplan, het Provinciaal Milieubeleidsplan 2015-2018 en de Agenda Groen. De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving. De hoofdambitie is opgedeeld in de volgende aspecten met bijbehorende ambities: Leefomgeving 1. 2. 3.

Klimaatverandering: een klimaat bestendig en waterrobuust Noord-Holland. Stad, land en infrastructuur worden klimaatbestendig en waterrobuust ingericht. Gezondheid en veiligheid: het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Biodiversiteit en natuur: de biodiversiteit in Noord-Holland vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt.

Gebruik van de leefomgeving 1.

2.

3. 4.

Economische transitie: een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor. De provincie biedt ruimte aan ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten. Wonen en werken: woon- en werklocaties dienen beter met elkaar in overeenstemming te zijn. Woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Mobiliteit: inwoners en bedrijven van Noord-Holland kunnen zichzelf of producten effectief, veilig en efficiënt verplaatsen. Landschap: het benoemen, behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie.

Energietransitie 1.

De ambitie van de Provincie is dat Noord-Holland als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal en gebaseerd is op hernieuwbare energie.

Daarnaast wordt er met de Omgevingsvisie NH2050 geprobeerd om een richting uit te zetten om houvast te bieden naar de onzekere toekomst. Daarvoor wordt een aantal bewegingen naar de toekomst toe benoemd: Noord-Holland in beweging: Op weg naar een economisch duurzame toekomst; Dynamisch schiereiland: Benutten van een unieke ligging; Metropool in ontwikkeling: Vergroten agglomeratiekracht door het ontwikkelen van een samenhangend internationaal concurrerend metropolitaan systeem; Sterke kernen, sterke regio's: Sterke kernen houden regio's vitaal; Nieuwe energie: Economische kansen benutten van energietransitie; Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: vergroten van biodiversiteit en ontwikkelen van een

12

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

economisch duurzame agrifoodsector. Er wordt in de Omgevingsvisie NH2050 uitgegaan van het principe 'lokaal wat kan, regionaal wat moet'. Hierbij wordt gelet op de diversiteit aan regio's en wordt ruimte geboden aan maatwerk en ruimte om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Planspecifiek In de omgevingsvisie worden ambities gesteld voor het grondgebied van de gemeente en de regio Gooi en Vechtstreek. In deze streek komen de bewegingen Dynamisch schiereiland, Metropool in ontwikkeling, Sterke kernen, sterkte regio's en Natuurlijk vitaal landelijke omgeving bij elkaar. De grote leefomgevingskwaliteit met diverse landschappen, recreatieve en toeristische mogelijkheden, topwoonmilieus in combinatie met mobiliteitsopgaven, economisch vitaal blijven en opgaven in het veenweidegebied, brengen een complex aan vraagstukken met zich mee. Onderstaand aspect uit de omgevingsvisie is van toepassing voor het plangebied. Leefomgevingskwaliteit De ambitie van de provincie Noord-Holland ten aanzien van de leefomgevingskwaliteit houdt onder andere in dat ontwikkelingen en beheer passend moeten zijn bij de waarden, de karakteristiek en het draagvermogen van het landschap. Noord-Holland beschikt immers over een unieke en rijke variatie aan (open) landschappen, ruimtelijke structuren, aardkundige en archeologische waarden, cultuurhistorie en gebouwd (wereld)erfgoed.

De provincie onderscheidt zich door haar openheid, de grote afwisseling en de contrasten in het landschap. Deze karakteristieken reflecteren de rijke ontstaansgeschiedenis en maken het aantrekkelijk voor mensen om hier te wonen, voor bedrijven om zich hier te vestigen en voor recreanten en toeristen om hier te verblijven. Dit planvoornemen houdt rekening met deze ambitie. Het planvoornemen voorziet niet in een onnodig ruimtebeslag maar realiseert in een binnenstedelijk gebied het slopen van een groot voormalig kantoorgebouw en maakt het mogelijk om daarvoor in de plaats 3 kleinere appartementsgebouwen met bedrijvigheid en 2 twee-onder-een-kapwoningen voor terug te bouwen met aanzienlijk meer groen. Metropool in ontwikkeling De provincie Noord-Holland geeft aan zoveel mogelijk te streven naar wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren en te concentreren. De metropool ontwikkelt zich immers snel. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd willen we de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden, met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht.

De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan we lang hebben gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw zet de provincie in op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet samengaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij onderkent de provincie dat verdichting in de kernen leidt tot toenemende druk op het landschap. Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren, bundelen, verdichten). Hierbij houdt de provincie oog voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. Ook houden ze een vinger aan de pols wat betreft de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de vraag. Zo zorgen ze ervoor dat regionale afspraken over stedelijke ontwikkelingen bij de vraag blijven aansluiten. Hierbij betrekken we de bestaande voorraad woningen. Dit planvoornemen komt overeen met de ambitite om zoveel mogelijk te streven naar concentratie van wonen en werken in binnenstedelijk gebied. Door een voormalige kantoorlocatie te transformeren naar een locatie waar zowel gewerkt als gewoond kan worden, geeft het plan uitvoering aan de ambities van de provincie.

Het plan bundelt zowel wonen als werken op de locatie. Tevens streeft de provincie Noord-Holland naar het versterken van het landschap als onderdeel van het metropolitaan systeem. Een uniek kenmerk van de metropool is de grote diversiteit aan landschappen met hoge ecologische, recreatieve en cultuurhistorische waarden. Daarnaast is er een sterke verwevenheid

13

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

tussen stad en landschap. Het groenblauwe gebied ligt tussen de kernen, die daarmee karakteristiek en onderscheidend blijven. Het biedt ook een plek voor relatieve rust ten opzichte van de stad. Tegelijk biedt het landschap nog veel ruimte voor landbouw en kleinschalige experimenten voor de productie van duurzame energie. Het landschap is als drager van deze waarden cruciaal voor het vestigingsklimaat en het woon- en leefmilieu in de metropool. Dit planvoornemen is voorzien in het centrum van Laren. Dit stedelijke dorp staat bekend om haar verwevenheid tussen het groene karakter en het wonen. Het planvoornemen laat het groene karakter zoveel mogelijk in stand en versterkt deze waar nodig. Sterke kernen, sterke regio's Ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen streeft de provincie Noord-Holand naar concentratie in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk. Uitgangspunt bij dit principe is dat ontwikkelingen zo veel mogelijk binnenstedelijk en –dorps plaatsvinden. Dit geldt voor alle kernen. De omvang waarin dit gebeurt wordt ingegeven door de vraag die er op dat moment is (meest actuele bevolkingsprognoses). Deze wordt afgelezen aan de hand van demografische ontwikkelingen (afspraken over uitleglocaties worden aan de actuele prognoses aangepast), periodieke monitors over woonwensen en woonbehoefte-onderzoeken.

Deze ontwikkelingen en daaruit voortvloeiende afspraken worden regionaal ingevuld met ruimte voor maatwerk en herijking. De omvang en verschijningsvorm is passend bij de kernen waarbij grofweg drie typen kernen vallen te onderscheiden. Ook hier kan in regionale afstemming meer onderscheid in worden gemaakt. Bij de dorpskernen, zoals Laren, lopen de functies en karakters van de vele kernen ver uiteen. Er worden in regionaal verband keuzes gemaakt over welke dorpskernen als voorzieningencentra (blijven) fungeren. Dit kan bijdragen aan het behoud van voorzieningen en de leefbaarheid in deze gebieden. Er is daarnaast een zeer divers beeld van de sociale cohesie (denk hierbij aan bijvoorbeeld een bruisend verenigingsleven) en ontwikkelkracht per kern. Dit vraagt daarom ook om maatwerk, in samenspraak met de lokale bevolking en ondernemers. Toegepast betekent deze ambitie van de provincie Noord-Holland dat ook voor dit onderdeel er regionale afspraken zijn gemaakt over het toevoegen van woningen en voorzieningen. Subparagraaf 3.3.1 (Woonvisie Regio Gooi en Vechtstreek 2016 - 2030) besteedt hier aandacht aan. 3.2.2

Provinciale ruimtelijke verordening

De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. We zoeken naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Op donderdag 22 oktober 2020 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020 en vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. De Omgevingsverordening NH2020 is gebaseerd op de huidige wet- en regelgeving. Met deze omgevingsverordening loopt de provincie bewust vooruit op de Omgevingswet, omdat we door 21 verordeningen samen te voegen alvast werken in de geest van de Omgevingswet. Er is bewust niet gewacht op invoering van de Omgevingswet, omdat we op deze manier kunnen nagaan of de regels lokaal en regionaal maatwerk mogelijk maken en of er genoeg bestuurlijke afwegingsruimte is. In de omgevingsregeling staat uitgelegd welke overheid gaat over welke regels (welke partij welke bevoegdheid heeft).

Provincie Noord-Holland wil dat er meer ruimte komt voor woningbouw in Noord-Holland Noord. De nieuwe omgevingsverordening regelt dat in landelijk gebied woningbouwprojecten tot 11 woningen gebouwd kunnen worden aan de rand van kernen en dorpslinten. Grootschalige woningbouw (meer dan 11 woningen) was onder voorwaarden altijd al mogelijk in landelijk gebied. De plannen moeten wel worden opgenomen in een woonakkoord, gemeenten moeten aantonen waarom woningbouw op die locatie nodig is en het goed inpassen in het landschap.

14

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

Planspecifiek Ten aanzien van het planvoornemen geldt dat het voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Omgevingsverordening NH2020 geeft in artikel 6.3 aan dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. De mate waarin dit planvoornemen in overeenstemming is met die regionale afspraken bespreekt subparagraaf 3.3.1 (Woonvisie Regio Gooi en Vechtstreek 2016 - 2030). Uit die subparagraaf volgt dat dit planvoornemen aan die regionale afspraken voldoet en dus daarmee ook voldoet aan de Omgevingsverordening NH2020. Verder is artikel 6.62 Klimaatadaptatie van toepassing. In dit artikel is aangegeven dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's van klimaatverandering (wateroverlast, overstroming, hitte en droogte). Met voorliggend plan wordt daar zoveel mogelijk invulling aangegeven, doordat er sprake is van zo min mogelijk verharding en bij het inpassen van het plan is zoveel mogelijk groen behouden c.q. uitgangspunt geweest bij het opstellen van de schetsverkaveling. Bij uitwerking van de plannen wordt waar mogelijk invulling gegeven aan natuurinclusief bouwen, zie bijlage 2.

De gebouwen worden in een landschappelijke setting gesitueerd. Aanwezig groen en bomen, worden waar mogelijk zoveel behouden. Ten opzichte van de huidige situatie zal ten aanzien van de ontwikkeling het verhard oppervlak afnemen met 1.000 m2 . In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet direct op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat binnen het plangebied worden verwerkt. Dit betekent dat bij de verdere planuitwerking water expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing wordt genomen en dat hemelwater op een duurzame wijze wordt verwerkt. De ontwikkeling zal daarmee hydrologisch neutraal zijn, zie ook paragraaf 4.9. Dit planvoornemen komt overeen met de Omgevingsverordening NH2020. 3.2.3

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018

Beleid De provincie Noord-Holland heeft in de 'Omgevingsvisie Noord-Holland 2050' ruimtelijke kwaliteit, naast klimaatbestendigheid en duurzaam ruimtegebruik, opgenomen als één van de drie hoofdbelangen. De provincie Noord-Holland beoogt te werken aan het behouden en versterken van de kwaliteit van het landschap en de cultuurhistorie. De 'Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018' (hierna: Leidraad) is een belangrijk instrument om daar richting aan te geven. Deze Leidraad uit 2018 is een vernieuwde versie van de Leidraad uit 2010. Het doel en de werking van de Leidraad zijn vastgelegd in de PRV. De PRV beschrijft de provinciale belangen ten aanzien van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied zijn alleen mogelijk indien de Leidraad daarbij wordt toegepast. Die ruimtelijke ontwikkelingen betreffen bijvoorbeeld nieuwe bebouwing, uitbreiding van agrarische bedrijven, infrastructuur of vormen van energieopwekking. Met de Leidraad wil de provincie Noord-Holland richting geven aan ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied en zo komen tot goede ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. De Leidraad maakt onderscheid tussen: 'rekening houden met' en 'betrekken bij' zoals ook reeds in de vorige subparagraaf besproken.

Daarnaast maakt de Leidraad een onderverdeling van de provincie Noord-Holland in twintig gebieden, de zogenaamde ensembles, en tien provinciale structuren, zoals de Westfriese Omringdijk, de Stelling van Amsterdam en (agrarische) erven. Elk ensemble en elke structuur biedt een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, van de dynamiek en van de belangrijkste drie kernwaarden: landschappelijke karakteristiek, openheid en ruimtebeleving, en ruimtelijke dragers. Bij het inpassen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied moet rekening worden gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes die staan beschreven bij de afzonderlijke ensembles en structuren. Planspecifiek In dit planvoornemen gaat het om een ruimtelijke ontwikkeling in stedelijk gebied en dus moet de Leidraad

15

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

worden toegepast. Zoals hierboven aangegeven moet op grond van de Leidraad bij elke ruimtelijke ontwikkeling rekening worden gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes die staan beschreven bij de afzonderlijke ensembles en structuren zoals geregeld in de Leidraad. Daarbij is de planlocatie onderdeel van het ensemble 'Het Gooi'. Het Gooi vormt een bosrijk woongebied tussen Amsterdam, Utrecht en Amersfoort en is een uitloper van de Utrechtse Heuvelrug. Aan de noordzijde zijn restanten aanwezig van buitendijkse hooilanden langs de voormalige Zuiderzeekust. Het Gooi wordt doorsneden door de snelweg A1 en aan de oostkant loopt de snelweg A27 in de provincie Utrecht. Kernwaarden van het gebied betreffen de onderstaande drie aspecten. De onderstaande tekst bespreekt de planspecifieke kernwaarden. 1.

2.

3.

De landschappelijke karakteristiek: de landschapstypen en de belangrijkste kenmerken van deze landschappen. Ambitie: bijdragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek. Het landschap wordt gevormd door twee met elkaar verbonden stuwwallen (stuwwallandschap) en kent veel hoogteverschillen. Op de flanken van de stuwwallen zijn restanten van engen te vinden. Het onregelmatig patroon van uitwaaierende wegen op de stuwwal is nog herkenbaar in de bebouwingsstructuur van de dorpen en zichtbaar in de zandpaden op de heidevelden. In Laren en in Muiderberg is de brink nog aanwezig. Dit planvoornemen leidt niet tot enige aantasting van de enig hoogteverschil, de planlocatie is te klein om hierop enige invloed te hebben. Openheid en ruimtebeleving: de beleving van de vrije open ruimte, de horizon en de oriëntatiepunten. Ambitie: bij te laten dragen aan het versterken van (de beleving van) openheid. Het Gooi is dicht bebost. De heidevelden en de restanten van de engen en zanderijen vormen hierbinnen open ruimten. Ondanks de hoge bebouwingsgraad oogt het ensemble groen en lommerrijk door de beplanting in en rond de kernen. Op diverse plekken loopt het groen in de kernen over in het landschap. Dit planvoornemen zal voorzien in het toevoegen van groen. Hiermee wordt het groene karakter van Laren en Het Gooi versterkt.

De ruimtelijke dragers: de driedimensionale structuren en lijnen die in het (vlakke) landschap het beeld bepalen en begrenzen. Denk hierbij aan bebouwingslinten, bomenlanen en dijken. Ambitie: helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers. Het reliëf van het ensemble is van oudsher sturend geweest voor de verschijningsvorm van het gebied. De van oorsprong agrarische nederzettingen werden gevestigd op de overgang van droog naar nat. De bebouwing concentreerde zich om de brink. Oude schaapsdriften en verbindingswegen vormen een radiaal stelsel, dat heel kenmerkend is voor Het Gooi. De oude verbindingswegen zijn meestal beplant. De ruimten tussen de schaapsdriften en kernen Naarden-Bussen en Blaricum-Laren werden geleidelijk volgebouwd. De planlocatie ligt in het centrum van Laren dat op circa 6 meter boven NAP ligt. De Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat vormt al decennia een van de verbindingswegen tussen Hilversum en Laren. De weg tezamen met de hoogte van de planlocatie worden door dit planvoornemen ongemoeid gelaten.

Het voorliggend plan houdt rekening met de toetsingscriteria uit de 'Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018'.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woonvisie Regio Gooi en Vechtstreek 2016 - 2030

De gemeente Laren behoort samen met de gemeenten Gooise Meren, Hilversum, Huizen, Blaricum, Weesp en Wijdemeren tot de regio Gooi- en Vechtstreek. Samen hebben deze gemeenten de Woonvisie Regio Gooi en Vechtstreek 2016 - 2030 vastgesteld. De woonvisie geeft inzicht in de gezamenlijke missie en ambities van de regiogemeenten op het gebied van wonen. Ook biedt de visie een kader voor lokaal woonbeleid en vormt het de basis voor afspraken met andere overheden. De regio Gooi en Vechtstreek wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine of grote huishoudens en goed of slecht ter been. De regio ontleent haar identiteit

16

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

voor een groot deel aan de diversiteit aan landschappen en woonmilieus en is daardoor een aantrekkelijk vestigingsgebied voor al deze groepen. Het behouden en, waar mogelijk, versterken van deze diversiteit aan woonmilieus waarborgt de vitaliteit van de regio ook in de toekomst. Zeker tot 2040 wordt nog een groei van de bevolking voorzien. Het passend faciliteren van deze groei, in combinatie met het behoud van de natuur- en cultuurhistorische waarden, vormt de komende jaren één van de belangrijkste uitdaging voor de regio. Nieuwbouw zal nodig blijven en voorziet niet alleen in een directe woningbehoefte, maar wordt ook ingezet als strategisch instrument om de doorstroming in wijken op gang te brengen. De focus zal daarbij moeten liggen op binnenstedelijk bouwen en transformatie. Het behoud van de hoge ruimtelijke kwaliteit in de bebouwde omgeving is daarbij kader stellend. Laren is een groene, lommerrijke gemeente met natuurgebieden, landgoederen, exclusieve villawijken, een gezellige dorpskern en enkele publiekstrekkers zoals het museum Singer Laren. Het gemiddelde inkomen is hoog en er wonen relatief veel senioren onder andere in het Rosa Spier Huis. Laren is vooral een woongemeente, met voornamelijk lokale voorzieningen. De meeste inwoners werken buiten de gemeente.

Laren kent een gespannen woningmarkt, hetgeen zich uit in hoge woningprijzen en wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Met nieuwbouw kan maar beperkt tegemoet worden gekomen aan de woningbehoefte, Laren beschikt niet over grootschalige uitbreidingslocaties. In de dorpskern bevinden zich wel enkele kleinschalige locaties die voor herontwikkeling of verdichting in aanmerking komen. In totaal zijn in de regionale woonvisie 21 acties en/of afspraken geformuleerd, verdeeld over vijf inhoudelijke thema's. Deze acties vormen samen het actieprogramma 2016-2030 voor het regionale woonbeleid van Gooi en Vechtstreek. De specifieke acties ten aanzien van bouwen betreffen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

9.250 nieuwbouwwoningen tot 2030. Dit betekent vanaf 2020 een nieuwbouwproductie van 550 woningen per jaar; 1/3 van de woningtoevoegingen betaalbaar; Minimaal 20% woningtoevoegingen door transformaties; Strategisch inzetten nieuwbouw; 1.000 woningen in het middeldure huursegment; Onderzoek nieuwbouwambities lange termijn.

Afweging In de gehele regio is behoefte aan 9.250 extra woningen tot 2030. Van dat aantal moet minimaal 20% gerealiseerd worden door bestaande locaties te transformeren. Dit planvoornemen dat 10 tot 14 appartementen en 2 twee-onder-een-kapwoningen mogelijk maakt, past in deze acties: het overstijgt het aantal toe te voegen woningen niet en het voorziet in het transformeren van een bestaande kantoorlocatie in een plek om te wonen. Om die reden voorziet dit planvoornemen in een bestaande en actuele behoefte en past dit voornemen in de beleidsvisie van de gemeenten in het Gooi en Vechtstreek. Ook op grond van de Regionale afspraken stedelijke ontwikkelingen Gooi en Vechtstreek (2017) is geen nadere afstemming noodzakelijk gelet op de beperkte omvang (<50 woningen binnenstedelijk).

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Ruimtelijke structuurvisie 2008 - 2023

De Ruimtelijke Structuurvisie Gemeente Laren 2008-2023 (24 april 2008) bevat de algemene gemeentelijke beleidsuitgangspunten op het gebied van de ruimtelijke ordening. Doel van de structuurvisie is om de geambieerde toekomst van het dorp Laren te kunnen vormgeven aan de hand van een integraal afgewogen richtinggevend beleidskader. De visie functioneert daarbij als instrument van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In hoofdlijnen ziet de gemeente als gewenste ontwikkeling voor het brinkdorp Laren het "behouden en versterken van de beeldkwaliteit van Laren, van haar karakter en identiteit als fraai, groen en kleinschalig dorp". Maatregelen en ingrepen moeten deze kernwaarden behouden en versterken. Concreet houdt dat in, dat al het beleid gericht moet zijn op een kwalitatieve verbetering van het dorp en geen kwantitatieve. Planspecifiek

17

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

Hoofduitgangspunt voor actualiserende bestemmingsplannen is dat ze conserverend bestemmen. Daarnaast wil de gemeente Laren maatschappelijke ontwikkelingen faciliteren, maar met een minimum aan mogelijke ruimteclaims. Als onverkort uitgangspunt geldt verder dat de groenkwaliteit in het dorp behouden en waar nodig versterkt moet worden. Dit betekent dat: Bij elke ontwikkeling die raakt aan de beeldkwaliteit van het dorp, groenontwikkeling en beheer integraal meegenomen moeten worden; Bij eventuele bebouwing en herinrichting van openbare ruimte bescherming van het aanwezige groen een belangrijk uitgangspunt is; Extra parkeerplaatsen (dus naast bestaande) op particulier terrein niet in het zicht mogen worden aangelegd: dus niet in de voortuin maar 'achter de voorgevel' en bij voorkeur ondergronds. Hiermee wordt het groene karakter van het dorp versterkt en de verstening tegengegaan. 3.4.2

Centrumplan Laren

Het Centrumplan Laren is vastgesteld door de gemeenteraad op 3 mei 2017. In het centrumplan zijn de belangrijkste actiepunten benoemd voor het centrum van Laren. Het waarborgen van het unieke eigen karakter en de kwaliteit van de omgeving en de bebouwing staan daarbij centraal.

Figuur. Structuurkaart (bron: gemeente Laren). De belangrijkste actiepunten vanuit het centrumplan zijn: 1.

Winkels en horeca worden zo veel mogelijk geconcentreerd aan de radialen in het centrum. Geen nieuwe vestigingen buiten de radialen. Bestaande voorzieningen buiten de radialen kunnen worden gewijzigd naar andere bestemmingen, bijvoorbeeld naar wonen.

18

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Er wordt een plan ontwikkeld voor aanpassing van de Brink. Geen uitbreiding van de horeca, tenzij vernieuwende horeca voor Laren. Een hotel nabij de Brink wordt planologisch mogelijk gemaakt. Herinrichting van het begin van de Naarderstraat. Beperkte herinrichting van het westelijke deel van de Nieuweweg vanaf Hofstee schoenen tot de Burgemeester van Nispen tot Sevenaerstraat. Een kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte in het centrum. Aanleg extra parkeerplaatsen bij de Stationsweg.

Planspecifiek Met dit bestemmingsplan wordt waar mogelijk invulling gegeven aan een aantal actiepunten. Ten eerste voorziet dit bestemmingsplan in het concentreren van kantoor- c.q. winkelruimte in het centrum door een leegstaand kantoorpand te slopen en daarvoor onder andere (naast de betreffende woningen en appartementen) detailhandel c.q. horeca terug voor in de plaats te bouwen. Met het mogelijk maken van detailhandel c.q. horeca in één van de plinten van de te bouwen gebouwen aan de Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat wordt voorzien in de gewenste concentratie aan de radialen. Door de locatie daarmee voor het publiek aantrekkelijker te maken dan een kantoorfunctie wordt daarmee ook voorzien in impuls van het centrumgebied. Voor het overige staat het bestemmingsplan de invulling van de actiepunten niet uit de weg. 3.4.3

Woonvisie Laren 2017-2022

Beleidskader De belangrijkste doelstelling van het lokale woonbeleid, zoals het in deze woonvisie is verwoord, is om de woningvoorraad, nu en in de toekomst, zo goed mogelijk af te stemmen op de woonwensen van de inwoners van de gemeente Laren. Deze lokale woonagenda geeft op onderdelen concrete invulling aan de kaders uit de regionale woonvisie. Hierbij houdt de gemeente rekening met de bijzondere positie die Laren inneemt binnen de woningmarkt van de Gooi en Vechtstreek. Zo kent de woningvoorraad van de gemeente een relatief laag aandeel sociale huurwoningen, een gemiddeld dure woningvoorraad en beschikt Laren over weinig uitbreidingsmogelijkheden. Deze lokale woonvisie sluit aan op de geactualiseerde regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2016-2030. Bij de totstandkoming van de regionale woonvisie zijn stakeholders uit de hele regio op verschillende momenten betrokken geweest. Naast de ambities uit de regionale woonvisie worden door de gemeente Laren een aantal specifieke speerpunten benoemd voor de komende jaren. Deze speerpunten zijn: 9. Betaalbaarheid en doorstroming; 10. Strategische inzet van nieuwbouw; 11. Maatwerk bestaande woning voorraad; 12. Duurzaamheid; 13. Wonen met zorg. De mogelijkheden voor nieuwbouw in Laren zijn beperkt. Bovendien heeft de gemeente maar weinig grondposities zelf in handen.

Particuliere ontwikkelaars die in Laren nieuwbouw of transformatie projecten willen ontwikkelen storten in dit fonds op het moment dat zij niet kunnen voldoen aan de gestelde normen (1/3 sociale huur en/of betaalbare koop). Deze bijdrage kan vervolgens worden ingezet bij sociale woningbouwprojecten in brede zin. Dit alles met als doel gemiddeld 1/3 betaalbare woningbouw bij nieuwbouw projecten te realiseren. De gemeente Laren streeft naar woningbouwprogramma met een goede balans van verschillende woningen prijscategorieën. Ook ligt de nadruk bij woningtoevoeging op gelijkvloerse woningen (appartementen), een woningtype dat nu nog ondervertegenwoordigd is, maar waar steeds meer vraag naar is, zowel voor ouderen als voor jongeren. Quickscan woningbehoefte Laren Door de gemeente is onderzoek gedaan naar de woningmarkt in Laren. Daarin wordt geconcludeerd dat de woningmarkt in Laren niet als lokale markt kan worden aangemerkt. Er vinden relatief veel verhuizingen plaats tussen de gemeente Laren en omliggende gemeenten. Er wordt in de regio een verdere toename

19

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

van het aantal huishoudens verwacht. Er vindt enerzijds een logische ontwikkeling plaats van jongere en middelbare gezinnen met kinderen naar middelbare en oudere stellen zonder kinderen en naar oudere alleenstaanden. Anderzijds is er ook aanwas van jonge huishoudens (en gezinnen) waar te nemen. Ten aanzien van de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad constateert de gemeente het volgende: Een grote vraag naar appartementen in Laren. Voor een groot deel in de duurdere categorie (doelgroep ouderen Laren); Tekorten in de sociale huur; Vraag naar grondgebonden woningen in alle prijsklassen. Planspecifiek Ten aanzien van de woonvisie geldt dat dit planvoornemen daarin past. De gemeente geeft aan dat in de gemeenten een grote behoefte bestaat aan appartementen. Dit planvoornemen maakt het planologisch mogelijk om 10 tot 14 appartementen te bouwen en 2 twee-onder-een-kapwoningen. Om die reden voorziet dit planvoornemen in een bestaande en actuele behoefte en past dit voornemen in de beleidsvisie van de gemeente.

Hoofdstuk 4 4.1

Milieuaspecten

Archeologie

Wettelijk kader De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2022 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast moet ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voorzover in een plangebied sprake is van erfgoed, moet op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden. Afweging Op het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3'.

Deze bestemmingen schrijven voor dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien bouwwerken met een oppervlakte van 50 m2 respectievelijk 200 m2 of dieper dan 0,30 m wordt gebouwd. Omdat het planvoornemen leidt tot graafwerkzaamheden die eventuele archeologische waarden zouden kunnen verstoren is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd en bijgevoegd als Bijlage 4 (Archeologisch onderzoek). Geconcludeerd wordt dat er binnen het merendeel van het plangebied reeds grootschalige recente bodemingrepen hebben plaatsgevonden, waardoor het natuurlijk bodemprofiel grootschalig vergraven/ aangetast is tot een diepte voorbij de oorspronkelijke top van de C-horizont. Daarbij is ook het archeologisch niveau (het niveau waarin archeologische resten kunnen worden verwacht en/of sporen zichtbaar kunnen worden aangetroffen) binnen het merendeel van het plangebied verstoord. In het geroerde/verstoorde deel van de bodemopbouw waren vaak resten beton-/bouwpuin en plastic zichtbaar, ook ter plaatse van de boringen waar in de directe nabijheid historische bebouwing moet hebben gestaan. Verder heeft inspectie van het opgeboorde materiaal niet geresulteerd in het aantreffen van archeologisch relevante resten. Voor het plangebied dient de hoge verwachting voor de perioden vanaf het Laat-Paleolithicum dan ook bijgesteld te worden naar een lage archeologische verwachting.

De geplande bodemverstorende ingrepen zullen niet resulteren in verstoringen van archeologische waarden, aangezien

20

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

deze in situ niet meer worden verwacht. Conclusie Gelet op het bovenstaande is het aspect archeologie uitvoerbaar te achten.

4.2

Bodem

Wettelijk kader Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Men streeft naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie. Afweging Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit past bij de woonbestemming, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De bevindingen van dit onderzoek zijn opgeschreven in het onderzoeksrapport (zie bijlage 5). Uit het vooronderzoek blijkt dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de bekende aanwezigheid van licht tot matige verhoogde gehalten aan metalen en PAK in de bovengrond. Verwacht wordt, dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De onderzoekslocatie is onderzocht volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming" (VED-HE).

In het onderzoek is tevens rekening gehouden met de voormalige aanwezigheid van een ondergrondse olietank nabij de kelder, centraal op het terrein, alsmede een voormalige tank nabij de perceelsgrens op het noordoostelijk gelegen perceel. De boven- en ondergrond zijn veelal licht verontreinigd met kwik, lood, zink, PCB en PAK. De lichte verontreinigingen zijn zowel in zintuiglijk schone als in de zintuigelijk baksteen-, kolengruis-, en betonhoudende grond aangetoond. In mengmonster MM3 is in eerste instantie een matige verontreiniging met PAK aangetoond, deze is echter bij analyse van de individuele monsters niet bevestigd. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond. Ter plaatse of in de directe nabijheid van voormalige ondergrondse tanks zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op de aanwezigheid van olie. Analytisch zijn er tevens geen verontreinigingen met minerale olie aangetoond in grond en grondwater. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "verdacht" voor metalen kan worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, bevestigd. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er echter géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

De bovenstaande onderzoeksbevindingen zijn voorgelegd aan de Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vechtstreek. Het rapport is beoordeeld en de conclusie is dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen bestemmingswijziging en de geplande nieuwbouw op de locatie. Gelet op de periode tussen onderzoek en voorliggend bestemmingsplan is het onderzoek geactualiseerd (zie bijlage 6). Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem, de terreininspectie kan gesteld worden dat er geen wezenlijke veranderingen op de onderzoekslocatie zijn opgetreden en er milieuhygiënisch géén belemmeringen bestaan voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging van en nieuwbouw op de onderzoekslocatie. De onderzoeksresultaten geven géén aanleiding voor verder bodemonderzoek dan wel een bodemonderzoek op analytische grondslag. Conclusie Er zijn op basis van de verrichte bodemonderzoeken geen belemmeringen aanwezig voor het voorgenomen gebruik van de locatie.

21

Herontwikkeling voormalige Rabobanklocatie

De locatie is milieuhygiënisch gezien geschikt voor het beoogde gebruik. Om die reden is dit bestemmingsplan op het onderdeel bodem uitvoerbaar.

4.3

Cultuurhistorie

Wettelijk kader Zoals al aangegeven bundelt de Erfgoedwet een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast moet ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voorzover in een plangebied sprake is van erfgoed, moet op grond van voorgaande dan ook aangegeven worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden. Het plangebied van dit voornemen valt binnen de begrenzing van het beschermd dorpsgezicht van Laren. Het beschermd dorpsgezicht geldt voor het gebied omdat het een specifiek cultuurhistorisch waardevolle karakter heeft.