T25.06691 Bijlagenboek wijziging omgevingsplan Lange Vaart
Tekst van het document
Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16 Bijlage 17 Bijlage 18 Bijlage 19 Bijlage 20 Bijlage 21 Bijlage 22 Bijlage 23 Bijlage 24
Stedenbouwkundig plan, Wissing, 22 juli 2025 Nota van Uitgangspunten Lange Vaart en Merenweg, Gemeente Lansingerland, 17 december 2020 Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg – Dorps wonen in Bleiswijk, Gemeente Lansingerland, 22 februari 2022 Startnotitie voor de omgevingsplannen Lange Vaart en Merenweg, gemeente Lansingerland, 28 september 2023 Beeldkwaliteitsplan, Wissing, 16 juli 2025 Verkennend en nader (water)bodem- en verhardingsonderzoek Korenmolenweg te Bleiswijk, BK Ingenieurs, 16 september 2020 Rapportages verkennende bodemonderzoeken, ABO Milieuconsult, 13 maart 2024 Briefrapportages nader onderzoek koper en asbest Lange Vaart te Bleiswijk, ABO Milieuconsult, 23 oktober 2024 Archeologisch vooronderzoek, Vestigia, 20 juli 2020 Archeologisch vooronderzoek plangebied Lange Vaart te Bleiswijk, gemeente Lansingerland, Vestigia, 17 juni 2021 Notitie Externe Veiligheid Lange Vaart, KuiperCompagnons, 11 maart 2025 Akoestisch onderzoek omgevingsplan Lange Vaart, KuiperCompagnons, 26 september 2025 Verkeersonderzoek Merenweg en Lange Vaart, Goudappel, december 2021 Flora en Faunaonderzoek Lange Vaart te Bleiswijk, ABO Milieuconsult, 29 februari 2024 Stikstofdepositie-onderzoek omgevingsplan Lange Vaart, KuiperCompagnons, oktober 2025 Participatieplan woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg, Gemeente Lansingerland, Bleiswijk, 20 oktober 2022
Verantwoordingsdocument participatieproces woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk, Gemeente Lansingerland, juli 2023 Nota vooroverlegreacties ketenpartners en staat van wijzigingen omgevingsplanwijziging <Lange Vaart=, Gemeente Lansingerland, maart 2025 Aanwijzing GM 76.00 Korenmolenweg tuindersschoorsteen, Gemeente Lansingerland, 27 maart 2013 Multimodaal mobiliteitsonderzoek N209 Lansingerland, RHDHV, 28 mei 2024 Passende parkeernorm sociale woningen Lansingerland, Goudappel, 18 september 2023 Aanmeldnotitie m.e.r., 31 maart 2025 Actualisatie verkeersonderzoek woningbouwontwikkeling Lange Vaart, Antea Group, 31 juli 2025 Nota zienswijzen en staat van wijzigingen wijziging omgevingsplan TAMomgevingsplan <Lange Vaart=, Gemeente Lansingerland, 30 september 2025
Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan, Wissing, 22 juli 2025
Hoe fw eg
vt
vb
vb
1
Heulslo
otweg
1a
149-15
3
Lange
Vaart
1
147
145 2a
Heulslo
1b
otweg
2
2
1
B ra
B ra
nd
CR OW w ee 20 12 ra ut o (N L)
nd
CR OW w ee 20 12 ra ut (N L) o
Korenm
3
olenwe
g
5
Heulslo
otweg
5a
Lange
Vaart
7
7a
9
9a Lange
Vaart
11
11a
15
17
3
17a
3
16
19
Korenm
olenwe
g
42 Van 40
der Wa
alsstr aat
21
18
38
23
Lange
Vaart
25 20
36
4 25a 14
22
34
5
16
32
25b
24
26
30
27
14
97 28
2 TNVK 95
29
99 101 103 93 105
31
113 107
33 109
91
111
115
alsstr
33a
aat
Edison
der Wa
laan
Van 89
117
8-12
12
b
2
87 85
35
119 83
t
81 Hoffst raa
79
121
Van 't
77
1
75
Koren 73
molen
weg
123
Molenh
3a
of
37 35a
Zernik
estraa
t
125
5
39
127
6
straat
11
Zernike
41 6-8f
ole n
8
Win dm
1-3
De Hoefslag 2-4f
6
9
1 2-4
25-71
naam
4
3
Lange Vaart
5
2
project
7
opdrachtgever
9
36
19
9-8 1-73
17
titel
t zstraa
13
5
Stedenbouwkundig plan 080819-A000-00
blad
11
9
1-23
7
Lorent
zstraa
01
5
t
5-7
7
97-101
3
Torenm
olen
1
zstraa
t
nummer
15
Lorent
tekening
datum
28-5-2021
1:1.000 A1 liggend Lorent
zstraa
12
85-95
len
schaal en formaat
t
Verfmo
Concept
Lorent
status
7
getekend door
5 10
8
2
6
4
2
4
revisie
Lorent
zstraa
t
3 24
Marcon
istraat
revisienummer 13
1
22
1 3
13
32
Nobels
traat
22-7-2025
11 9
Alfred
revisiedatum
1
7
Hoffst
20 1
35
18
update juni 2025
Steenm
2
olen
24
olen
33
Bergm
omschrijving
3
Van 't
gewijzigd door R.G.
raat
5
22
31
7
aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend
www.wissing.nl
12 29 10 8 6
080819-A000-00.DWG
Bijlage 2 Nota van Uitgangspunten Lange Vaart en Merenweg, Gemeente Lansingerland, 17 december 2020
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
Corsanummer T20.13141 vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2020
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
COLOFON
INHOUDSOPGAVE
Woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg, Bleiswijk
1
INLEIDING
Blz. 4-5
November 2020
2
ONTWIKKELPERSPECTIEF
Blz. 6-7
3
WONINGBOUWLOCATIES IN BLEISWIJK
Blz. 8-9
4
WONEN
Blz. 10-11
5
STEDENBOUW EN LANDSCHAP
Blz. 12-19
6
VERKEER
Blz. 20
7
DUURZAAMHEID
Blz. 21
8
GRONDBELEID
Blz. 22-23
9
OVERIG
Blz. 24-25
Deze Nota van Uitgangspunten is opgesteld door:
In samenwerking met:
2
3
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk IN LE IDIN G Aanleiding Op 23 april 2020 heeft de gemeenteraad besloten om woningbouw in Bleiswijk mogelijk te maken die is afgestemd op de specioeke behoeften van haar inwoners en een instroom van jonge gezinnen uit de regio. Binnen de ruimtelijke structuur van Bleiswijk zijn er twee potentiële woningbouwlocaties aanwezig. De locaties Lange Vaart en Merenweg bieden voldoende ruimte om, ook op de lange termijn, te voorzien in de woningbehoeften. Op onderstaande afbeelding zijn de beide woningbouwlocaties aangegeven. Er wordt zorgvuldig omgegaan met bestaande bebouwing op beide locaties. Nota van Uitgangspunten Met deze Nota van Uitgangspunten stelt de gemeenteraad een eerste kader voor de ontwikkeling van beide locaties. Er is bewust voor gekozen om niet met 8in beton gegoten9 uitgangspunten te werken, waaraan te allen tijde dient te worden voldaan.
Luchtfoto met de ontwikkellocaties Lange Vaart en Merenweg
4
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk 1
In lijn met het gedachtegoed van de Omgevingswet, zijn de uitgangspunten als kwalitatieve ambities en doelstellingen verwoord, zonder bindende uitspraken te doen over de wijze waarop dit een plek dient te krijgen in de woningbouwontwikkeling. Hiermee wordt ruimte geboden aan een organische en nexibele ruimtelijke ontwikkeling. Het toevoegen van woningen in Bleiswijk vindt gefaseerd plaats over een langere periode. Door te werken met een nexibel kader kunnen nieuwe (beleids)inzichten en innovaties op langere termijn worden toegepast. Via het op te stellen omgevingsplan wordt ook gewaarborgd dat bij de toetsing van bouwplannen steeds het actuele gemeentelijk beleid leidend is.
Masterplan Op basis van de Nota van Uitgangspunten wordt door de gemeente, in overleg met ontwikkelaars, woningbouwcorporatie 3B Wonen en omwonenden, een masterplan voor beide locaties opgesteld. De gemeenteraad stelt het masterplan vast, waarin de hoofdstructuur van de nieuwe wijken en de strategische keuzes / randvoorwaarden worden vastgelegd. Het masterplan regelt wat in ieder geval een plek moet krijgen in de gebiedsontwikkelingen, maar biedt ook voldoende nexibiliteit om tot de juiste invulling te komen. Het masterplan is de onderlegger voor het op te stellen omgevingsplan. Leeswijzer In deze Nota van Uitgangspunten wordt eerst het ontwikkelperspectief voor de woningbouwlocaties in Bleiswijk beschreven. Hierin wordt ingegaan op het eigen en onderscheidende karakter van Bleiswijk, de woningbehoefte en de ambities voor toekomstig wonen in Bleiswijk. Daarna worden de locaties geïntroduceerd en in hun context geplaatst. De ambities voor ontwikkeling zijn vervolgens vertaald naar uitgangspunten voor de volgende thema9s: " Wonen " Stedenbouw en landschap " Verkeer " Duurzaamheid " Grondbeleid " Participatie " Overig
5
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk ON TW IKKE L PER SPE CTIE F Eigen karakter van Bleiswijk Bleiswijk heeft een sterke maatschappelijke en sociale structuur, is zelfvoorzienend en heeft een prettige groene woonomgeving. Het recreatiegebied Rottemeren ligt tegen het dorp en biedt een unieke omgevingskwaliteit. De bestaande woongebieden kenmerken zich door een groene en ruime opzet. Dit draagt bij aan het dorpse karakter en uitstraling van Bleiswijk. Bleiswijk kan tevens worden gekarakteriseerd als een hechte gemeenschap met een krachtig verenigingsleven, een actieve kerkgemeenschap en veel vrijwilligers. Dit onderscheidt de kern sterk van de andere kernen van Lansingerland. Dit eigen karakter is een belangrijk vertrekpunt voor ontwikkelingen. Woningbouwbehoefte in Bleiswijk Bleiswijk heeft een organische groei doorgemaakt, aansluitend op de eigen woningbehoefte. Demograosche veranderingen vragen nu echter om een uitbreiding van het woningaanbod. Ontwikkeling biedt kansen om in te spelen op de toekomstige woonwensen van de bestaande inwoners van het dorp en nieuwe doelgroepen aan te trekken voor het behouden en versterken van het huidige voorzieningenniveau. Bleiswijk staat voor een demograosche transitie: het aantal ouderen in Bleiswijk neemt de komende jaren toe.
Het in 2019 uitgevoerde woningbehoefteonderzoek 8Bleiswijk in beeld9 (Stec Groep) sluit daarop aan: senioren hebben een toenemende interesse in appartementen en grondgebonden nultreden woningen. Er is ook een tekort aan betaalbare woningen voor starters. De relatief dure ruime eengezinswoningen zijn voor starters niet bereikbaar. De verhuiswens binnen de eigen kern is groot. Dit biedt kansen om binnen Bleiswijk een doorstroming op gang te brengen door in te zetten op een gevarieerd aanbod aan gelijkvloerse woningen in diverse prijscategorieën. Voor het in stand houden van het krachtige verenigingsleven en de sterke sociale structuur is het gewenst om het woningaanbod in Bleiswijk eveneens te richten op de instroom van jonge gezinnen van buiten Bleiswijk. Omdat inwoners van Bleiswijk een sterke verhuisrelatie met hun eigen kern hebben, is het van belang om de omvang en samenstelling van het woningbouwprogramma voor een belangrijk deel af te stemmen op de vraag van haar inwoners. Een te sterk op de regionale woningbehoefte gericht programma leidt op termijn tot uitputting van de bouwmogelijkheden in Bleiswijk. Dit vraagt om een gefaseerde ontwikkeling van beide locaties.
6
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk 2
Toekomstbestendige woonwijken Woningbouwontwikkeling op de twee locaties aan de Lange Vaart en de Merenweg biedt de kans om Bleiswijk een afronding te geven die past bij deze tijd. De woongebieden krijgen een groene en dorpse uitstraling passend bij de identiteit van het bestaande dorp. Een duurzaam woon- en leefgebied waar de Bleiswijker zich in herkent en thuisvoelt. Per locatie zullen de specioeke omgevingskenmerken en de landschappelijke context van invloed zijn op de ontwikkeling, zodat elke wijk een eigen karakter krijgt. Er wordt een gediferentieerd woningaanbod gerealiseerd in diverse prijscategorieën, waardoor verschillende doelgroepen worden bediend.
De ontwikkeling van beide locaties Ongeacht de volgorde van de ontwikkeling van de locaties is het van belang dat de delen die in ontwikkeling worden genomen, passen binnen de integrale visie voor beide locaties. Ook dient zoveel mogelijk voorkomen te worden dat omwonenden en nieuwe bewoners langdurig te maken krijgen met bouwverkeer en niet afgeronde plandelen.
De ambitie is een gezond leefklimaat waarin wordt gebouwd met duurzame materialen, met respect voor kringlopen en zoveel mogelijk hergebruik. De woningen zijn energiezuinig. Duurzaamheid betekent daarnaast dat de inrichting van de wijk een bewuste levensstijl stimuleert en oplossingen voor klimaat zichtbaar zijn. Het groen en water in de wijk dragen bij aan een aantrekkelijk straatbeeld, maar ook in het tijdelijk vasthouden van regenwater in het gebied, tegengaan van de hittestress en verhogen van de biodiversiteit. De biodiversiteit wordt gewaarborgd door natuurinclusief te bouwen en door gebruik van streekeigen beplanting, bestendig tegen langdurig droge en ook natte periodes. Speciale aandacht gaat uit naar bijen en bestuivende insecten die hard nodig zijn voor stabiele ecosystemen en daarmee onze voedselproductie. Het sterke gemeenschapsgevoel waarmee Bleiswijk zich onderscheidt van de andere kernen krijgt ook in deze nieuwe woongebieden vorm. Sociaal samenleven is een belangrijk kenmerk voor een Bleiswijks woongebied met kernwaarden als saamhorigheid en collectief. Dit is vertaald in collectieve vormen van energie en mobiliteit maar ook het gezamenlijk beheren van groen of gemeenschappelijke voorzieningen. Dit kan ook tot uitdrukking worden gebracht in collectieve woonvormen voor senioren.
Op gebied van mobiliteit wordt nagedacht over een minimale impact op bestaande wegen en knooppunten in het dorp door het creëren van goede oetsverbindingen en het ontmoedigen van autogebruik. Bewegingen binnen de bestaande kern vinden veilig op de oets of te voet plaats. De openbare ruimte nodigt uit tot bewegen en sporten. De ontwikkelingen versterken daarnaast het recreatieve netwerk en de relatie met de Rottemeren. De relatie met de natuur draagt bij een uniek woonmilieu in de kern Bleiswijk.
7
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk W ON IN GBO U WL OC AT IE S IN B LE I SWI J K
Analysetekening met de ontwikkellocaties Lange Vaart en Merenweg
Legenda
3 Woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg De ruimtelijke structuur van Bleiswijk heeft zich ontwikkeld vanuit een noord-zuid gericht veenlint. De eerste bebouwing heeft zich langs dit lint ontwikkeld. Met de veenontginningen zijn de eerste boerderijen gebouwd, later na de turfwinning zijn de ontstane plassen drooggemalen en ontstond er de kenmerkende orthogonale structuur van sloten in de polders. Deze structuur bleef lange tijd ongewijzigd. Rondom de dorpskern is de boezem nog aanwezig en staat in verbinding met de vaarten langs de dijken rondom de polders. De boerderijen maken vanaf 1900 steeds meer plaats voor de glastuinbouw. Vanaf de jaren 60 ontwikkelde Bleiswijk zich aan de westzijde tot aan de provinciale weg. Daarna breidde Bleiswijk zich uit naar het oosten, tot aan het groengebied de Rottemeren met voornamelijk rijtjeswoningen. De hoofdstructuur van tochten parallel aan het oude lint is nog steeds herkenbaar en zichtbaar in de structuur van Bleiswijk. Het recreatiegebied Rottemeren vormt een unieke kwaliteit aan de oostzijde van het dorp. Door de vestiging van de veiling ten noorden van het dorp ontstond een expansie van de glastuinbouw en nam het oppervlak kassen rondom het dorp steeds meer toe. De laatste decennia is het dorp organisch gegroeid en heeft er, naast de ontwikkeling van De Tuinen, geen grootschalige uitbreiding meer plaatsgevonden.
De twee woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg vormen nog twee open gebieden aan de randen van het dorp en zijn het gezicht van het dorp. Lange Vaart aan de noordzijde en de Merenweg aan de zuidzijde. Gekoppeld aan deze randen liggen twee belangrijke groen-blauwe ribben die in het ontwikkelplan voor de Rottemeren zijn aangewezen als onderdeel van een groenstructuur met als kans om landschapspark Rottemeren te verbinden met de omliggende bebouwde omgeving. De locaties vormen daarmee onderdeel van de poorten naar het recreatiegebied.
8
9
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
W ON E N
L a n g e Va a r t & M e r e n w e g
Uitgangspunten De uitgangspunten voor de ontwikkeling van een woonprogramma op beide locaties in Bleiswijk vormen een weergave van de huidige beleidsinzichten. Omdat sprake is van een woning-bouwontwikkeling over langere termijn, zal steeds het dan geldend gemeentelijk woonbeleid (gebaseerd op actuele woningbehoefteonderzoeken) leidend zijn.
Toelichting 1. Betaalbaar Het toevoegen van betaalbare woningen binnen de gemeente Lansingerland is een belangrijk aandachtspunt. De vraag naar sociale huurwoningen is de afgelopen jaren nink toegenomen. Ook is het voor starters zeer lastig een een koop- of huurwoning te bemachtigen. Er kunnen relatief weinig woningen als betaalbaar worden gekenmerkt binnen de gemeente. Dit verklaart het percentage 40-50% aan betaalbare woningen.
" "
"
"
"
"
10
Het streven om 40-50% van het woonprogramma als betaalbaar (koop/huur) te programmeren. Voorzien in de lokale behoefte aan gelijkvloerse woningen in diverse prijssegmenten en betaalbare eengezinswoningen. Inspelen op de regionale vraag en potentiële aantrekkingskracht van Bleiswijk door het toevoegen van eengezinswoningen in diverse prijssegmenten. Het aanbrengen van variatie in de woningvoorraad door het toevoegen van appartementen, grondgebonden nultreden woningen en betaalbare woningen ter bevordering van de doorstroming en het beter mogelijk maken van een wooncarrière. Maar ook door meer diferentiatie te realiseren in prijscategorieën, woninggrootte en woonvormen. Een geleidelijke ontwikkeling van de locaties, in lijn met de nieuwbouwplanning voor de gehele gemeente, maar ook in een tempo dat past bij de behoefte van Bleiswijk. Op beide locaties een gevarieerd woningaanbod creëren. Als daar goede redenen voor zijn, kan een (beperkte) uitwisseling van segmenten over beide locaties overwogen worden.
4
2. Lokale behoefte Uit het woonbehoefteonderzoek voor Bleiswijk komt naar voren dat er behoefte is aan 400 (voornamelijk gelijkvloerse) woningen tot 2029 met een brede prijsvariëteit. Deze behoefte is vooral te vinden bij de doelgroep 50+. Deze doelgroep is breed en divers en dit betekent dat er een gevarieerd aanbod nodig is om in de behoefte van deze groep te kunnen voorzien. Naast een toenemende behoefte aan gelijkvloerse woningen voor ouderen komt er uit het woonbehoefteonderzoek voor Bleiswijk naar voren dat er ook een behoefte is aan betaalbare woningen voor starters (koop-huur). Van dit woningtype is momenteel onvoldoende aanbod. Dit wordt ook bevestigd door woningbouwcorporatie 3B Wonen. Het gaat hierbij om zowel eengezinswoningen als appartementen. 3. Regionale behoefte Om Bleiswijk vitaal te houden is de aanwas van jonge gezinnen vanuit de regio wenselijk. Bleiswijk is vooral gericht op de eigen inwoners. Huishoudens uit de regio weten Bleiswijk niet vanzelfsprekend te vinden. Dit terwijl het dorp woonkwaliteiten biedt waar in de regio vraag naar is: relatief veel wonen voor weinig, nabij Rotterdam. Qua typologie is de eengezinswoning met tuin het woningtype om jonge gezinnen uit de regio te trekken.
4. Variatie woningvoorraad en woningtypes Lansingerland kent een eenzijdige woningvoorraad: hoofdzakelijk eengezinswoningen vanaf middeldure koop. Bleiswijk heeft 4.806 woningen. Daarvan zijn 4.100 (85%) woningen eengezinswoningen. 3.200 (67%) woningen zijn koopwoningen. 1.050 (22%) woningen zijn corporatiewoningen (sociale voorraad). De lokale behoefte vraagt om meer gelijkvloerse woningen. Het toevoegen van dit woningtype wordt ook vanuit het idee van een gevarieerde woningvoorraad als waardevol gezien. Dit biedt namelijk niet alleen perspectief voor de wat oudere Bleiswijker, maar ook voor de jongere die op zoek is naar een betaalbaar appartement. Variatie stopt niet bij een verdeling tussen eengezinswoningen en appartementen. Ook binnen deze segmenten moet voldoende variatie worden aangebracht. Voor Bleiswijk is dit vooral aan de orde bij appartementen. Er kan bijvoorbeeld onderscheid gemaakt worden in appartementengebouwen die gericht zijn op zorg of levensloopbestendigheid, maar ook aan appartementengebouwen waarbij de betaalbaarheid het belangrijkst is. Ook andere woningtypologieën krijgen mogelijk een (tijdelijke) plek op de woningbouwlocaties. Denk onder andere aan collectieve woonvormen voor senioren, tiny houses en nexwoningen. 5. Plancapaciteit De inschatting is dat de locatie Lange Vaart ruimte biedt voor 200 woningen en de locatie Merenweg voor 500-700 woningen.
Deze aantallen zijn indicatief en afhankelijk van woningtypologieen en -groottes. Het belangrijkst bij het aantal woningen is een goede ruimtelijke inpassing die in maat en schaal aansluit op het dorpse en groene karakter van Bleiswijk. Lansingerland gaat op dit moment uit van een gemiddelde bouwcapaciteit van 400-500 woningen per jaar voor de gehele gemeente. Het is belangrijk dat de toe te voegen woningen in Bleiswijk worden opgenomen in de nieuwbouwplanning van de gemeente. De lokale behoefte voor Bleiswijk betreft ca. 400 tot 2029. Extra woningen voorzien vooral in de regionale behoefte.
11
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk ST EDE NBOUW EN LA NDSCH A P Ruimtelijke en historische analyse Het dorp Bleiswijk stamt ongeveer uit de 12e eeuw. Rond 1100 begon de ontginning van de Hollandse laagveen gebieden, waar onder andere Bleiswijk uit is ontstaan. Uit deze periode zijn geen gebouwen overgebleven, weI landschapskenmerken. De Rotte is ontstaan als veenrivier; dit lager gelegen water was de afwatering van de laagveengebieden die er omheen lagen. De Rotte voerde dit af richting rivier de Maas en de zee. Loodrecht op de Rotte werden, op regelmatige afstanden van elkaar, afwateringskanalen gegraven. De Lange Vaart is één van deze afwateringskanalen. Het oorspronkelijke veenlandschap waarin Bleiswijk is ontstaan is door menselijk ingrijpen door de eeuwen heen onherkenbaar veranderd. Het afgraven van het veen voor de turfproductie is hier een goed voorbeeld van. Hoewel door deze turfwinning Bleiswijk een bloeiperiode doormaakte bestond het grondgebied rondom Bleiswijk aan het eind van de ontvening voor ca. 80% uit water. De veenpolders, ruim 4 meter diep uitgebaggerd, veranderden in watervlaktes. De kades, dijken en dorpen bleven veelal in stand. Vanaf 1500 maakte Bleiswijk een groei door tot een inwoneraantal van meer dan 2000 aan het begin van de 18e eeuw.
Op dat moment was het gebied, door de ontvening, economisch gezien waardeloos geworden. Om nieuwe economische activiteiten, met name akkerbouw, te kunnen ontplooien werd rond 1770 begonnen met het droogmalen van de Bleiswijkse polder: Klappolder, Overbuurtsepolder en Oosthoekeindsepolder. De reden voor het droogmalen was de armoede die er ontstaan was en de gevaarlijke situatie van overstromingen en verdere afkalving van het nog weinig overgebleven hooggelegen veenland tijdens stormachtige weeromstandigheden. Bij de droogmaking bestond het gevaar dat het bovenland vanwege de hogere ligging te veel water zou verliezen en daardoor sterk ging inklinken. Om dit te voorkomen kregen de bovenland-linten en 3dorpen en eigen waterpeil. De dorpen Berkel, Bleiswijk en Bergschenhoek werden voorzien van een ringgracht. Het overtollige bovenland-water werd via sluizen afgevoerd naar het watersysteem van de droogmakerijen. Een kenmerkend monument uit deze periode is het Bleiswijkse Verlaat aan het eind van de Heulsloot. Het Bleiswijkse Verlaat is een sluis die is opgebouwd uit houten portalen, met regelmaat verdeeld over de hele lengte. Het ontwerp van de sluis is uit 1772. De huidige sluis is in 1972 en in 2015 volledig gerestaureerd. De sluis heeft enkel nog een waterkerende functie. In 1974 werd de sluis ingeschreven in het rijksmonumentenregister. 12
L a n g e Va a r t
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk 5
De Bleiswijkse droogmakerijen vormen een min of meer landschappelijke eenheid, zij het dat in het noorden de afzonderlijke droogmakerijen door de scheidende dijk herkenbaar zijn. Het geheel is ruimtelijk georganiseerd vanuit het middeleeuwse bovenland-lint van bleiswijk. De landschappelijke kenmerkende elementen zijn de hoger gelegen kades en boezemvaarten en de lager gelegen kleipolders. Na 10 jaar intensief malen met behulp van 7 molengangen met windmolens waren de polders leeggemalen. De zo ontstane Bleiswijkse kleipolders waren zeer geschikt voor gemengde bedrijven; akkerbouw, veeteelt en fruit. De zwaardere kleigronden werden gebruikt als grasland. Op de gronden werden handelsgewassen zoals granen, vlas en aardappelen verbouwd. De korenmolen aan de Hoefweg stamde uit deze tijd, maar deze molen is in 1940 afgebroken. De naam Korenmolenweg is hiervan afgeleid. Het proces van ontvening en de daaropvolgende drooglegging heeft ertoe geleid dat er een groot hoogteverschil is ontstaan tussen de historische lintstructuur (Dorpsstraat), waaruit de kernen Bergschenhoek en Bleiswijk zijn ontstaan, en het achterliggende land. Deze historische structuur is nog herkenbaar in het grondreliëf op de locatie: de vaart en de daaraan gelegen weg liggen hoger dan het aangrenzende gebied aan de zuidzijde ervan.
Dit uit zich ook in de bebouwing aan de Lange Vaart: de kassen liggen hier lager dan de weg. Aan de vaart staan enkele 8dijkwoningen9 met een extra bouwlaag aan de zuidzijde. In de 19e eeuw nam de bevolking van Bleiswijk toe van ongeveer 1100 naar 1567 inwoners. Deze vonden hoofdzakelijk hun bestaan in de agrarische beroepen. Vanaf 1910 ontwikkelde zich de eerste tuinbouw onder glas. De middelhoge kassen werden gestookt met kolen- en olie-installaties. De laatste bewaard gebleven tuindersschoorsteen van Bleiswijk staat in het gebied. Zowel de Lange Vaart als de tuindersschoorsteen hebben de status van gemeentelijk monument. De Heulslootweg (direct ten noorden van de Lange Vaart) is een belangrijke ontsluitingsweg voor Bleiswijk en is tevens de verbindingsweg vanuit de nieuwbouwwijken van Bleiswijk naar het noorden. De Lange Vaart is een langzaamverkeersroute en een belangrijke recreatieve oetsroute. 13
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk ST EDE NBOUW EN LA NDSCH A P Inleiding locatie De locatie Lange Vaart ligt aan het afwateringskanaal de Lange Vaart, dat uit 1100 stamt. De vaart ligt hoog ten opzichte van het omliggende landschap en de ontwikkellocatie. Het landschap ten noorden van de Lange Vaart is nog één van de laatste open gebieden dat de Rottemeren verbindt met de omgeving en zorgt voor afstand tussen het dorp en de kassen. De ambitie is om dit gebied open te houden, dit zal dus als open en transparant landschap onderdeel uitmaken van het recreatiegebied. Aan de noordzijde wordt de Lange Vaart begeleidt met een dubbele bomenlaan. Deze bomenlaan in het talud vormt de rand van de open ruimte en markeert de locatie, welke ligt aan de zuidzijde van de vaart. Als noordelijke entree is de locatie het visitekaartje van Bleiswijk. Vanaf de N209 is dit de eerste kennismaking met het dorp. Het plangebied (circa 7 ha) ligt tussen de Hoefweg en de Edisonlaan aan respectievelijk de west- en oostzijde, en tussen de Lange Vaart en de Korenmolenweg aan de noorden zuidzijde. Het grootste deel van de locatie is onbebouwd en heeft een agrarische bestemming. Het dijkprooel is op dit stuk van de vaart goed zichtbaar en ervaarbaar.
Luchtfoto met de locatie Lange Vaart
14
L a n g e Va a r t
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk 5
De locatie ontleent haar identiteit en bijzondere ruimtelijke kwaliteit aan de continuïteit en het prooel van de Lange Vaart. Naast deze landschappelijke kwaliteit heeft de Lange Vaart een prominente rol in de cultuurhistorische geschiedenis van Bleiswijk. De Lange Vaart eindigt bij de sluis, het Bleiswijkse Verlaat (een rijksmonument) en vormt al vanaf het ontstaan van het dorp het gezicht van Bleiswijk. Verspreid over het gebied staan diverse bestaande woningen aan de Lange Vaart, Hoefweg en aan de Edisonlaan. Aan de overzijde van de locatie staan bestaande woningen aan de Korenmolenweg. De bebouwing aan de Korenmolenweg stamt uit de jaren 60 en vormt nu de rand van het dorp. Op de hoek van de Hoefweg en de Lange Vaart staan bedrijfspanden. De monumentale tuindersschoorsteen die op de locatie staat is nog een herinnering van halverwege de 20e eeuw. In die tijd werden de kassen gestookt met kolenen olie-installaties, de schoorsteen is bewaard gebleven. Zowel deze schoorsteen als het afwateringskanaal de Lange Vaart zijn aangemerkt als gemeentelijk monument.
Uitgangspunten Dorpse en groene entree van Bleiswijk " Lange Vaart met bomenrij en toekomstige bebouwing markeren de noordelijke entree van Bleiswijk. " Nieuwe bebouwing dient in maat en schaal aan te sluiten bij de omgeving, maar mag de entree accentueren. " Het woongebied krijgt een groene en dorpse uitstraling passend bij de identiteit van de Lange Vaart. " Het groen, landschappelijk raamwerk, draagt bij aan een sociale en klimaatadaptieve wijk door meerdere functies en waarden te combineren zoals wateropvang, speel- en ontmoetingsruimte, verblijfskwaliteit en biodiversiteit. " Behoud en inpassing van de bestaande monumentale schoorsteen.
Zorgvuldige aansluiting op Korenmolenweg " Relatie van Korenmolenweg met de dijk behouden door middel van groene doorzichten. " Bebouwing aan de Korenmolenweg sluit in maat en schaal aan op de bestaande bebouwing.
Lange Vaart als identiteitsdrager " De Lange Vaart is primair een langzaamverkeersverbinding, die als groenblauwe rib de omgeving verbindt met de Rottemeren. " Het groene dijkprooel met hoogteverschil blijft dominant aanwezig, zichtbaar en ervaarbaar, vanaf beide richtingen. " Behoud en inpassing van de bomenrij aan de noordzijde van de Lange Vaart. " Rekening houden met het beoordelingsprooel van de dijk. Schema met de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten Lange Vaart
15
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk S TE DE N BO U W E N LANDSC HAP Ruimtelijke en historische analyse De Merenweg ligt aan de zuidzijde van Bleiswijk, langs de Derde Tocht die ook deel uitmaakt van de historische structuur van Bleiswijk, en nu nog steeds een belangrijke functie heeft in het watersysteem van Lansingerland. Ook op deze locatie is de historische structuur nog herkenbaar in de rationele blokverkaveling met het bijbehorend netwerk van ontwateringsloten. Het gebied ten noorden van de Merenweg was in eerste instantie in gebruik als akkerland. Rond het eind van de 18de eeuw begon de ontwikkeling van de glastuinbouw. Door de schaalvergroting van de glastuinbouw concentreren de grote bedrijven zich vooral direct ten westen van de N209 en ten zuiden van het plangebied (Wilgenlei). Onder andere om die reden is het plangebied aangewezen als potentieel ontwikkelingsgebied. De Merenweg loopt vanaf het lint van Bergenschoek en Bleiswijk (Hoekeindseweg) naar het recreatiegebied Rottemeren. Deze route door de polder vormt de belangrijkste ontsluitingsweg naar het recreatiegebied en is ook een belangrijke verbinding voor het (schoolgaand) oetsverkeer.
Merenweg
5
De Merenweg heeft een bijzondere ruimtelijke kwaliteit vanwege het landelijke prooel met de redelijk continue bomenrij aan de zuidzijde van de weg, en de dubbele bomenrij aan de noordzijde tussen de Kooilaan en de tocht. Aan de zuidzijde ligt het talud naar de Derde Tocht. De dominante bomenrij met de onderbeplanting aan de oostzijde van de locatie geeft de Merenweg deels een laanstructuur en zorgt ervoor dat het parkeerterrein en de sportvelden aan het zicht worden onttrokken. Vanwege de dichte groenstructuur langs de Gotzenhainsingel wordt het parkeerterrein afgeschermd van de toekomstige woningbouwlocatie. De Eerste Tocht die in het midden van de locatie ligt, dwars op de Merenweg, loopt door Bleiswijk tot aan de Lange Vaart. De basculebrug ter plaatse van Merenweg 7 is in 1904 gebouwd om te dienen als overgang over het Ter Aar kanaal in Ter Aar. Echter toen deze brug na de Tweede Wereldoorlog niet meer voldeed werd deze brug vervangen en verkocht aan het Land van Ooit. Bij het faillissement van het Land van Ooit heeft de huidige eigenaar de brug gekocht en deze dient nu als inrit tot zijn woning. Ondanks dat deze brug geen onderdeel uitmaakt van de geschiedenis van Bleiswijk staat deze op de lijst van cultuurhistorische objecten van Lansingerland. Het kassengebied ligt aan de zuidzijde van de Merenweg.
In het gedeelte tussen de Hoekeindseweg en de basculebrug zijn de kassen laag en liggen ze dicht langs het water. In het gedeelte tussen de brug en de Wilgenlei liggen de kassen meer terug ten opzichte van de Merenweg. In het laatste gedeelte, tussen Wilgenlei en het Rottemerengebied (Kooilaan), ligt een enigszins versnipperd gebied. Hier liggen onder andere de Melanchton Bussiness school en de manege. Aan de oostzijde sluit de locatie aan op de achterzijde van de lintbebouwing aan de Hoekeindseweg. Vanaf het lint ontsloten liggen twee monumentale boerderijen onderaan de dijk. De meest zuidelijk gelegen boerderij is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol object. Vanwege de ligging en de waarde van deze twee boerderijen is een zorgvuldige inpassing gewenst. Ten noorden liggen de Lijsterlaan en de Buizerdstraat met kleinschalige woonblokjes van rijwoningen parallel en dwars op de weg geprojecteerd. De locatie Merenweg heeft een centrale ligging tussen Zoetermeer en Rotterdam. Het gebied is direct ontsloten via de N209 op de A12 ten noorden en de A13 ten zuidwesten van de locatie. De locatie ligt aan de rand van Bleiswijk maar tegelijkertijd ook dichtbij de voorzieningen in de kern. Deze zijn op loopafstand te bereiken.
16
17
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk ST EDE NBOUW EN LA NDSCH A P Inleiding locatie Het plangebied van de Merenweg (circa 27 ha) ligt opgespannen tussen de provinciale weg N209 aan de westzijde en het sportpark aan de oostzijde. Aan de noordzijde liggen de kern en de bestaande woonwijken van Bleiswijk. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door het kassengebied Wilgenlei. De locatie vormt de zuidelijke begrenzing van het dorp. De Merenweg vormt een belangrijke entree naar recreatiegebied de Rottemeren. Bij ontwikkeling van de locatie liggen kansen om het recreatieve netwerk naar de Rottemeren te versterken. Dit wordt onderzocht in de uitwerking van het ontwikkelplan voor de Rottemeren. De laanbeplanting geeft de Merenweg een bijzondere ruimtelijke kwaliteit, echter zijn deze bomen aangetast door de essentaksterfte. Het plangebied bestaat grotendeels uit (voormalig) kassengebied, grasland en volkstuinen. De structuur van poldersloten en -tochten is nog goed zichtbaar in het gebied. Het lint van Bleiswijk vormt de westelijke grens van het plangebied. Parallel liggen enkele kavels en erven ontsloten vanaf het lint. De twee boerderijen in de noordwestelijke hoek liggen lager in de polder achter de overige bebouwing, en hebben een monumentale status. Luchtfoto met de locatie aan de Merenweg
18
Merenweg
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk 5
Aan de noordzijde sluit het gebied aan op bestaande woongebieden. Daar liggen ook voorzieningen zoals het zorghotel, een basisschool en sportvelden. De woningen en voorzieningen aan de Lijsterlaan en Buizerdstraat zijn met de voorzijde naar het gebied georiënteerd met daartussen een groenstrook met wisselend patroon van bomen en soorten. Aan de oostzijde wordt het gebied afgezoomd met een hoge bosschage. Deze vormt een sterke scheiding tussen sportvelden en ontwikkellocatie. Uitgangspunten Landschappelijke en groene ontwikkeling Het woongebied krijgt een groene en dorpse uitstraling passend bij de identiteit van het bestaande dorp. " De Eerste Tocht blijft herkenbaar en behouden bij ontwikkeling van het gebied. " De polderstructuur vormt een leidraad voor inrichting van het landschappelijke raamwerk. " Het groen, landschappelijk raamwerk, draagt bij aan een sociale en klimaatadaptieve wijk door meerdere functies en waarden te combineren zoals wateropvang, speel- en ontmoetingsruimte, verblijfskwaliteit en biodiversiteit.
Bleiswijks lint blijft herkenbaar Uitgangspunt bij ontwikkeling is dat het lint (Hoekeindseweg) gewaarborgd wordt en als onafhankelijke structuur herkenbaar blijft. " Achterkanten bestaande lintbebouwing Hoekeindseweg zorgvuldig beantwoorden zodat de kleinschalige kwaliteiten van het lint en het woongenot van de bewoners gewaarborgd blijft. Bestaande woningen parallel aan het lint worden hierbij zorgvuldig ingepast. " In de noordwestelijke hoek van de locatie liggen twee monumentale boerderijen die vanwege de diepere ligging en de cultuurhistorische waarde zorgvuldig dienen te worden ingepast in de nieuwe ontwikkeling.
Entree naar het recreatiegebied " Merenweg is een belangrijke route naar het buitengebied en de Bleiswijkse Zoom. " Het landelijk prooel met bomenrij en lintstructuur wordt aan de Merenweg doorgezet. Versterken gemeenschapsgevoel " Het sterke gemeenschapsgevoel waarmee Bleiswijk zich onderscheidt van de andere kernen krijgt ook in deze nieuwe woongebieden vorm, bijvoorbeeld door collectieve benadering van groen, energie of mobiliteit.
Zorgvuldige aansluiting op het bestaande dorp " Nieuw gebied op een logische manier verweven met de bestaande structuur van Bleiswijk. De Nachtegaallaan en Groene Loper vormen goede verbindingen naar het dorp. Dit zorgt tevens voor goede verkeersontsluiting. " Fiets- en wandelroutes vanuit het dorp naar sport en Rottemeren faciliteren en daarmee oetsen stimuleren. " Voor de nieuwe bebouwing rekening houden met maat en schaal van de bestaande randen. Schema met de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten Merenweg
19
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk
VE RKE E R
L a n g e Va a r t & M e r e n w e g
Lange Vaart
Merenweg
Aandachtspunten In het westelijk deel van de Lange Vaart zijn een aantal bedrijven en woningen die direct ontsloten worden via de Lange Vaart op de Hoefweg. Richting het oosten is de Lange Vaart te smal om extra verkeer te verwerken. De aansluiting van de Lange Vaart op de Edisonlaan kan niet als een volwaardige aansluiting worden gezien. Daarnaast is de Lange Vaart een verbindende schakel in het recreatieve oetsnetwerk. De Hoefweg in de kern Bleiswijk is via de Lange Vaart verbonden met de recreatieve oetsroute die via het vrij liggend bromoetspad ten oosten van de Edisonlaan verder voert en bij De Rotte uitkomt.
Aandachtspunten Voor de ontsluiting van het nieuw te ontwikkelen gebied is de capaciteit van het kruispunt N209/Hoekeindseweg cruciaal. In de spitsperioden ontstaan er in de huidige situatie in voorkomende gevallen wachtrijen op de Hoekeindseweg, zowel binnen als buiten de bebouwde kom. De beoogde planontwikkeling (500 tot 700 woningen) zorgt voor extra verkeersbewegingen, die de kruispunten op de N209 bij Bleiswijk verder belasten. De ontwikkeling van de locatie aan de Merenweg/Lijsterlaan biedt echter kansen om breder te kijken naar het vraagstuk verkeer en te onderzoeken welke mogelijkheden denkbaar zijn voor een integrale oplossing die de komst van nieuwe woningen mogelijk maakt zonder dat de verkeersontsluiting slechter wordt en zo mogelijk zelfs verbetert.
De Korenmolenweg is een smalle erftoegangsweg, waarlangs geen trottoir ligt. Deze wegbreedte is normaliter alleen geschikt voor autoverkeer in één verplichte rijrichting en oetsverkeer in beide rijrichtingen. In de huidige situatie gebruikt het autoverkeer de Korenmolenweg in twee richtingen, omdat op de brug over de watergang in overleg met de omwonenden een 8knip9 is aangebracht. Vanwege het beperkte aantal woningen aan de Korenmolenweg levert dit nu geen problemen op. Uitgangspunten " Een goede doorstroming en veilige verkeersafwikkeling in en rondom het plangebied. " Aandacht voor de belasting van de Lange Vaart en Korenmolenweg met autoverkeer. " Voor het uit te werken woningbouwprogramma moet de parkeeropgave binnen het plangebied worden geaccommodeerd. " Prioriteit voor de Lange Vaart ligt bij een veilige en aantrekkelijke route voor langzaam verkeer.
6
Naast het kruispunt N209/Hoekeindseweg is ook het kruispunt Hoekeindseweg/Lijsterlaan een punt waar in de huidige situatie het verkeer vooral in de avondspits vastloopt. Op de Lijsterlaan tussen de Emmastraat en Leeuwerikstraat is een schoolzone ingesteld in verband met de daar gevestigde kinderopvang, peuterspeelzaal en basisschool. Een situatie om rekening mee te houden bij de keuze(s) in de ontsluiting van de beoogde woningbouwontwikkeling. Uitgangspunten " Een goede doorstroming en veilige verkeersafwikkeling in en rondom het plangebied. " Aandacht voor schoolzone in relatie tot nieuwe aansluiting(en) van de noord-zuidas op de Lijsterlaan. " Een aantrekkelijke en verkeersveilige oetsinfrastructuur. " Voor het uit te werken woningbouwprogramma moet de parkeeropgave binnen het plangebied worden geaccommodeerd.
D UU R Z A AM HE ID Toekomstbeeld De Lange Vaart en Merenweg worden ontwikkeld tot aangename plekken om te wonen. Een duurzame leefomgeving, met veel groen en water. Het streven is om technische en biologische kringlopen te sluiten. Energie, grondstofen en materialen worden circulair ingezet en hoogwaardig (her)gebruikt. Daarnaast is de wijk meer dan gemiddeld voorbereid op hittestress, droogte en hoosbuien als gevolg van klimaatverandering. Omdat sprake is van een woningbouwontwikkeling over langere termijn, zal steeds het dan geldend gemeentelijk duurzaamheidbeleid leidend zijn. Samenwerking De duurzame gebiedsontwikkeling in Bleiswijk is een gezamenlijke verantwoording van gemeente, ontwikkelaars, woningbouwcorporatie, grondeigenaren en toekomstige bewoners. Strategische lijnen Bovengenoemd toekomstbeeld is nog niet nader gekwantioceerd tot deonitieve prestatieafspraken, maar krijgt eerst vorm in strategische lijnen. Hiermee worden collectieve en integrale scenario9s nader uitgewerkt. De strategische lijnen zijn als volgt te omschrijven: "
"
"
20
Collectief als het kan, individueel als het moet Beide gebieden moeten worden ontwikkeld vanuit een insteek dat het voor en door Bleiswijkers is. Dat is de kracht van Bleiswijk. Collectieve maatregelen verdienen daarbij de voorkeur. Voorbeelden zijn het instellen van gezamenlijk groenbeheer, het ontwikkelen van een collectief energiesysteem en collectieve mobiliteit. Lokale kansen benutten Benutten van restwarmte uit nabijgelegen kassen, meedoen met een potentieel in te stellen energiesysteem in de nabijgelegen wijk, versterken van de groene, gezonde leefomgeving door een zichtbare koppeling met de Groene Zoom en Rottemeren en het faciliteren van sport en beweging in de wijk, in samenwerking met de naastgelegen sportverenigingen. Integraal Duurzaamheid is geen op zichzelf staand item in de gebiedsontwikkeling maar krijgt vorm in een integrale visie en met een nadrukkelijke samenhang met de onderwerpen stedenbouw, wonen en verkeer.
L a n g e Va a r t & M e r e n w e g
"
7
Participatie Bleiswijkers zijn trots op hun woonplaats en steken graag de handen uit de mouwen voor een leefbare woonomgeving. In de ontwikkeling van een duurzame wijk wordt actief ingezet op het participeren van (toekomstige) bewoners in collectieve maatregelen, zoals bijvoorbeeld het beheer en onderhoud van openbaar groen en energieopwekking.
Uitgangspunten Per duurzaamheidsthema zijn de doelstellingen en uitgangspunten weergegeven die bepalend worden voor de verdere gebiedsontwikkeling. De thema9s krijgen een nadere concretisering in het masterplan. De specioeke resultaten en bijdrage aan de doelstellingen zijn van vervolgonderzoek afhankelijk. Energie " Energiebesparing begint bij de bewoner. " Een Nul-op-de-Meter wijk. " De kans op benutting van duurzame warmtebronnen en het ontwikkelen van een duurzaam warmtenet. Circulariteit " Schoon ontwikkelen. " Bouwmateriaal verantwoorden en herleidbaar maken om de ecologische voetafdruk te minimaliseren. " Materialen zijn zoveel mogelijk losmaakbaar en aanpasbaar. " Ontwikkelen circulaire infrastructuur. " Sturen op collectief en circulair groen. Klimaatadaptatie " Zoveel mogelijk voorkomen van hittestress door een slim stedenbouwkundig ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte, met veel groen en water. " Tegengaan wateroverlast en droogte. " Versterken van de biodiversiteit.
21
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk GR OND BE LE ID Grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente draagt bij aan de realisatie van ruimtelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen en is daarmee een belangrijk kaderstellend instrument. Het gemeentelijk grondbeleid bepaalt onder andere voor welke termijn sociale- en starterswoningen beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep. Ook de indexatie van de huurprijzen en het anti-speculatiebeding zijn opgenomen in het grondbeleid. Dit is van toepassing op zowel private ontwikkelingen als gemeentelijke ontwikkelingen. De gemeente hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dat betekent dat per functie (bestemming) is vastgelegd op welke wijze de grondprijs wordt bepaald. Dit geldt ook voor sociale woningbouw. De toepasbaarheid van verschillende vormen en instrumenten van grondbeleid is onder andere afhankelijk van grondeigendom en grondposities. Het voeren van actief of faciliterend grondbeleid gaat over de afweging wat de gemeente zelf wil doen en wat de gemeente wil overlaten aan de markt. En, daaraan gerelateerd, de mate van sturing op het resultaat en de bereidheid tot het nemen van onanciële risico9s.
Eigendomssituatie Lange Vaart
L a n g e Va a r t & M e r e n w e g
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk 8
De intentie van de gemeente voor de ontwikkeling van de locaties Lange Vaart en Merenweg is om niet actief gronden aan te kopen, naast de reeds in eigendom zijnde gronden. De gemeentelijke inzet is vooral gericht op het stellen van kaders en het sturen op kwaliteit. De gemeente is het bevoegd gezag voor het uiteindelijke omgevingsplan, waarmee de planologische basis voor woningbouw ontstaat. De gemeente Lansingerland heeft op beide locaties grond in eigendom. In de volgende fase (masterplan) bepaalt de gemeente de ontwikkelstrategie voor haar gronden.
Financiële haalbaarheid De haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling op de locaties Lange Vaart en Merenweg is afhankelijk van diverse factoren. Het gaat dan bijvoorbeeld over de kosten om de ontwikkeling te realiseren en de opbrengstpotentie van het woningbouwprogramma. Een haalbaarheidsberekening wordt uitgevoerd bij het nog op te stellen masterplan.
Uitgangspunten " Financieel haalbaar plan " Gemeentelijk kostenverhaal
De gemeente is wettelijk verplicht haar kosten te verhalen op de initiatiefnemer. Het gemeentelijk kostenverhaal moet geregeld zijn voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld.
Woningbouwcorporatie 3B Wonen is de eerste samenwerkingspartner van de gemeente voor de realisatie van sociale woningen.
Eigendomssituatie Merenweg
Legenda
Legenda Gemeente Lansingerland
Gemeente Lansingerland Ontwikkelaar Particulieren
22
Ontwikkelaar Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard Stedin Netten B.V. Particulieren
23
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk OVER IG Participatie De omwonenden van beide locaties hebben de volgende input meegegeven voor de gebiedsontwikkeling. Lange Vaart De belangrijkste aandachtspunten en zorgen aan de Lange Vaart hebben betrekking op het type woningen. Hoogbouw past niet bij een landelijke rustige woonomgeving. Appartementen zijn volgens omwonenden niet wenselijk. Verlies van het uitzicht heeft mogelijk negatief efect op de waarde van de woningen. Daarnaast is ook de ontsluiting via de Korenmolenweg als aandachtspunt benoemd. De bestaande weg heeft geen trottoir en is autoluw. Dit is in een eerder participatietraject met de bestaande bewoners zo ingesteld door halverwege een knip te maken. De rust op de weg moet behouden blijven. Daarnaast wijzen de omwonenden op het beleid van het Hoogheemraadschap met betrekking tot het bouwen aan de dijk. Voor de toekomstige wijk zien de omwonenden graag groen en water terug in de ontwikkeling. De ruimtelijkheid en het groen moeten behouden blijven. De nieuwe inrichting moet aansluiten op het landelijke karakter. De ontwikkelingen bieden volgens de omwonenden vooral een kans voor inwoners van Bleiswijk die nu geen passende woning kunnen vinden. Dit zijn jongeren en starters (anders vertrekken ze naar bijvoorbeeld Waddinxveen), doorstromers en senioren.
Daarnaast is er vraag naar mogelijkheden voor combinaties jong en oud, Knarrenhof en zelfbouw. Merenweg De belangrijkste aandachtspunten en zorgen aan de Merenweg hebben betrekking op de ontsluiting van het gebied en de toename van de verkeersdruk. Veel genoemde punten zijn daarbij: " Het knooppunt bij de Hoekeindseweg kan het verkeer niet aan. Het is nu in de ochtend al bijna niet mogelijk de N209 op te komen. Zoek daar een goede oplossing voor. " De Merenweg is in de huidige situatie een racebaan. Meer verkeer levert gevaarlijke situaties op. " Heb oog voor de verkeersveiligheid op de Lijsterlaan in verband met schoolgaande kinderen. " De Buizerdstraat is autoluw en dat graag zo behouden. " Te hoge verkeersdruk op de Nachtegaallaan als al het verkeer via deze route naar de N209 gaat.
24
L a n g e Va a r t & M e r e n w e g
Nota van Uitgangspunten woningbouwontwikkeling Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk 9
Naast de ontsluiting wordt ook het type woningen als aandachtspunt benoemd. In het gewenste programma voor Bleiswijk zit een groot deel appartementen. Door het bouwen van veel appartementen zien de omwonenden het niet meer mogelijk het landelijke en dorpse karakter van Bleiswijk, bestaande uit uitzicht en woongenot te behouden. Hoogbouw past niet bij Bleiswijk, voor een goede inpassing in het gebied wordt gedacht aan 2 of 3 woonlagen. Goed voorbeeld van uitbreiding (benoemd door omwonenden) is bijvoorbeeld De Tuinen, waar ook enkele appartementen zijn gebouwd. Voor de toekomstige wijk zien de omwonenden graag groen en water terug in de ontwikkeling. Bestaand groen aan de randen, volwassen bomen in het gebied en de waterlopen moeten behouden blijven. De ontwikkelingen bieden volgens de omwonenden vooral een kans voor inwoners van Bleiswijk die nu geen passende woning kunnen vinden. Dit zijn starters, doorstromers en senioren. Daarnaast is er vraag naar mogelijkheden voor een Knarrenhof, collectief particulier opdrachtgeverschap, kangoeroe-woningen, tiny houses voor starters en bejaardenwoningen met kleine tuintjes. Met deze aandachtspunten wordt, in overleg met omwonenden, zoveel mogelijk rekening gehouden bij de uitwerking van de plannen.
Omgevingswet Naar verwachting treedt op 1 januari 2022 de Omgevingswet in werking. Een belangrijk doel van de Omgevingswet is het bereiken en instandhouden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. De nieuwe wet zorgt voor een samenhangende aanpak van de leefomgeving, ruimte voor lokaal maatwerk en betere en snellere besluitvorming. Daarnaast wordt participatie bevorderd. De wet brengt nieuwe instrumenten voor de gemeente met zich mee. Kort gezegd wordt de structuurvisie vervangen door de omgevingsvisie en het bestemmingsplan door het omgevingsplan. Belangrijker is echter dat de overheid vooral stuurt op kwaliteit en de invulling daarvan voor een groot deel overlaat aan de initiatiefnemer. Ook wordt het mogelijk om te werken met 8dynamische verwijzingen9. Hiermee wordt bedoeld dat in het omgevingsplan een verwijzing kan worden gemaakt naar het beleid dat geldt op het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Denk bijvoorbeeld aan de parkeernorm, zoals vastgelegd in het gemeentelijk beleid. Met een dynamische verwijzing naar het parkeerbeleid van de gemeente, wordt gewaarborgd dat een omgevingsvergunning die over bijvoorbeeld 8 jaar wordt aangevraagd niet aan de nu geldende, maar aan de op dat moment geldende parkeernorm moet voldoen. Dat betekent dat altijd getoetst wordt aan de meest actuele beleidsinzichten.
Voor de woningbouwlocaties in Bleiswijk wordt een omgevingsplan op basis van de Omgevingswet opgesteld. Inrichting openbare ruimte De gemeente Lansingerland wil graag een duurzame inrichting en beheer van de openbare ruimte. Beheerbewust ontwerpen is vanaf het begin van het planproces nodig. Het gemeentelijk beleid voor de inrichting van de openbare ruimte geeft richtlijnen voor een duurzame en kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Het beschrijft eisen voor partijen die de openbare ruimte ontwerpen, ontwikkelen en realiseren.
25
Bijlage 3 Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg – Dorps wonen in Bleiswijk, Gemeente Lansingerland, 22 februari 2022
Mast erplan woningbouwlocat ies Lange Vaart en Merenweg DORPS WONEN IN BLEISWIJK DECEMBER 2021
Cor sanummer T21. 09349 vast gest el d door de gemeent er aad op 24 f ebr uar i 2022
Mast erplan woningbouwlocat ies Lange Vaart / Merenweg
1
Colofon Dit mast erplan is opgest eld door:
2
Inhoudsopgave Voorwoord
5
1. Int roduct ie 1.1. Ont wikkelperspect ief 1.2. Leeswij zer
7 7 9
2. Sit uat ieschet s 2.1. Ligging van Bleiswij k in Lansingerland 2.2. St edenbouwkundige st ruct uur van Bleiswij k 2.3. Bereikbaarheid 2.4. Ont wikkellocat ies
11 11 11 13 17
3. Hoofdst ruct uur Lange Vaart 3.1. Groenblauw raamwerk 3.2. Mobilit eit 3.3. Ruimt elij ke hoofdst ruct uur 3.4. St edenbouwkundig kader 3.5. Beeldkwalit eit
21 21 22 23 27 30
4. Hoofdst ruct uur Merenweg 4.1. Groenblauw raamwerk 4.2. Mobilit eit 4.3. Ruimt elij ke hoofdst ruct uur 4.4. St edenbouwkundig kader 4.5. Beeldkwalit eit
43 43 44 49 49 50
5. Duurzaamheid 5.1. Energie 5.2. Klimaat adapt at ie en biodiversit eit 5.3. Circularit eit
65 65 67 69
6. Vervolg 6.1. Omgevingsplan en beeldkwalit eit plan 6.2. Ont wikkelst rat egie 6.3. Fasering
Mast erplan woningbouwlocat ies Lange Vaart / Merenweg
71 71 72 72
3
4
Voorwoord Voor u ligt het mast erplan voor de woningbouwlocat ies Lange Vaart en Merenweg. Met dit mast erplan leggen we de ruimt elij ke hoofdst ruct uur en randvoorwaarden vast voor de ont wikkeling van beide locat ies als nieuwe en t oekomst best endige woongebieden in de gemeent e Lansingerland. In de periode t ot 2030 kunnen hier maximaal 900 woningen worden gebouwd, waarvan 50%in het bet aalbare segment . Er wordt een mix gerealiseerd van huur- en koopwoningen en van grondgebonden woningen en appart ement en. Het worden groene, klimaat adapt ief ingericht e woongebieden met duurzame woningen. De locaties zijn goed bereikbaar met zowel de 昀椀ets als de auto. Voorzien in woonbehoef t e In Bleiswij k is een kwalit at ieve woningvraag die zich vooral richt op senioren en st art ers, in de vorm van gelij kvloerse woningen en bet aalbare woningen. Naast het t egemoet komen aan de behoeft e van de eigen (oudere) inwoners, is er behoeft e aan ‘ j onge’ aanwas om het kracht ige verenigingsleven, het voorzieningenniveau en de st erke sociale st ruct uur in st and t e houden. Behoud van het dorpse karakt er Bleiswij k is van oorsprong een t uindersdorp met een aut hent ieke uit st raling. Het dorp heeft een hecht e gemeenschap met een st erke sociale en maat schappelij ke binding.
De nieuwe woongebieden Lange Vaart en Merenweg krij gen een groene en dorpse uit st raling, die past bij de ident it eit van het best aande dorp en haar inwoners. Een masterplan met vaste hoofdstructuur en 昀氀exibele invulling Het mast erplan legt de ruimt elij ke hoofdst ruct uur en de randvoorwaarden voor de ont wikkeling van beide locat ies vast . De ruimt elij ke hoofdst ruct uur best aat uit de ont sluit ingswegen, het groenblauwe raamwerk en de bouwvelden. Voor de bouwvelden is op hoofdlij n het beoogde woonmilieu beschreven. De daadwerkelij ke invulling van de bouwvelden is in het masterplan nog niet uitgewerkt. Dit biedt 昀氀exibiliteit om in te kunnen spelen op behoeft en op de woningmarkt gedurende de realisat ieperiode.
Basis voor het omgevingsplan en stedenbouwkundig plan In december 2020 heeft de gemeent eraad de ‘ Not a van Uit gangspunt en’ vast gest eld met kwalit at ieve ambit ies en doelst ellingen voor de ont wikkeling van beide locat ies. In het mast erplan is dit vert aald in een ruimt elij ke hoofdst ruct uur en randvoorwaarden. Het mast erplan fungeert als onderlegger voor het op t e st ellen omgevingsplan, beeldkwalit eit splan en inricht ingsplan voor de openbare ruimt e. Per deelgebied vindt een uit werking plaat s in een st edenbouwkundig plan en een aanvraag omgevingsvergunning. Nota van Uitgangspunten
Masterplan
Omgevingsplan
Uitwerking per deelgebied
Start bouw
2020
2021-2022
2022-2023
Vanaf 2023
2023/2024
Part icipat ie De gemeent e vindt het belangrij k dat belanghebbenden meedenken over de ont wikkeling van beide locat ies. Hiervoor is een part icipat iet raj ect opgest art , waarbij voor de gemeent e het algemeen belang en de invulling van maat schappelij ke opgaven voorop st aan. De gemeent e blij ft ook bij de uit werking van het mast erplan graag in gesprek met eigenaren, omwonenden en andere bet rokkenen. Wij hebben de st erke overt uiging dat deze samenwerking bij draagt aan het maken van de j uist e keuzes voor de ont wikkeling van beide locat ies, passend bij de kern Bleiswij k.
Kat hy Arends Wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening
Mast erplan woningbouwlocat ies Lange Vaart / Merenweg
5
1
6
1.
Int roduct ie
1.1. Ont wikkelperspect ief Eigen karakt er van Bleiswij k Het eigen karakt er van Bleiswij k is een belangrij k vert rekpunt voor nieuwe ont wikkelingen. Bleiswij k heeft een hecht e gemeenschap met een kracht ig verenigingsleven, een act ieve kerkgemeenschap en veel vrij willigers. Dit onderscheidt de kern st erk van de andere kernen van Lansingerland. De best aande woongebieden zij n groen en ruim opgezet , passend bij het dorpse karakt er. Groene zones met wat ergangen verbinden de wij ken in Bleiswij k met elkaar, en de oost zij de van het dorp grenst direct aan het recreat iegebied Rot t emeren. Dit biedt een unieke omgevingskwalit eit op het gebied van ecologie, nat uur en recreat ie. De st erke maat schappelij ke en sociale st ruct uur, zelfvoorzienendheid en groene, ruim opgezet t e woonomgeving zij n daarmee een belangrij ke basis voor verdere ont wikkeling.
Woonopgave In Bleiswij k is met name een kwalit at ieve woningvraag aanwezig vanuit senioren en st art ers, in de vorm van gelij kvloerse woningen en bet aalbare woningen. Naast het t egemoet komen aan de behoeft e van de eigen (oudere) inwoners, is er behoeft e aan ‘ j onge’ aanwas om het kracht ige verenigingsleven, het voorzieningenniveau en de st erke sociale st ruct uur in st and t e houden. Aan de Lange Vaart en Merenweg wordt ingezet op een woonmilieu met een passende mix van j ong en oud waar de koppeling met relevant e voorzieningen (o.a. zorg voor ouderen en verbinding richt ing het cent rum) st erk moet zij n.
Er wordt gebouwd voor zowel de bet aalbare sect or (inclusief sociale huur) als voor de vrij e sect or (huur en koop; vanaf de middeninkomens). In t ot aal is er ruimt e voor 900 woningen, waarvan maximaal 200 aan de Lange Vaart en maximaal 700 aan de Merenweg. Een aanzienlij k deel van de woningen wordt in de vorm van appart ement en gerealiseerd om invulling t e geven aan de behoeft es op de woningmarkt van st art ers, ouderen en eenpersoonshuishoudens. We geven priorit eit aan woningen die iet s t oevoegen aan de best aande voorraad en doorst roming bevorderen. Ook is er ruimt e voor collect ieve woonvormen, collect ief part iculier opdracht geverschap (CPO) en een woonzorgvoorziening. Het st reven is om op beide locat ies een gevarieerd woonprogramma t e realiseren, met een plek voor iedereen. Dit draagt namelij k bij aan een kracht ige woonomgeving, waarin verschillende leeft ij d- en inkomensgroepen naast elkaar kunnen wonen en het verst erkt de sociale cohesie. Daarbij wordt ook de relat ie gelegd met de bereikbaarheid van een plek, de nabij heid van voorzieningen en een ligging aan groen en/ of wat er. Als daar goede redenen voor zij n, is een beperkt e uit wisseling van segment en over beide locat ies mogelij k (de j uist e doelgroepen op de j uist e plek, st edenbouwkundig en 昀椀nancieel).
Omdat inwoners van Bleiswij k een st erke verhuisrelat ie met hun eigen kern hebben, is het van belang om de omvang en samenst elling van het woningbouwprogramma voor een belangrij k deel af t e st emmen op de vraag van haar inwoners. Dit vraagt om een gefaseerde ont wikkeling van beide locat ies in een t empo dat past bij de behoeft e van Bleiswij k.