[T25.04908] Motivering BOPA 1e fase Noordeinde 1

Groenzoom, Noordeinde 1 Buitenplanse omgevingsplanactiviteit Gemeente Lansingerland

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

14 juli 2025, projectnummer 210496.01

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling info@sab.nl - www.sab.nl

Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding

3

1.1

Inleiding en aanleiding

3

1.2

Ligging en begrenzing

3

1.3

Leeswijzer

4

Planbeschrijving

6

2.1

Bestaande situatie

6

2.2

Stedenbouwkundig raamwerk en gebiedsgerichte criteria

8

2.3

Toekomstige situatie

13

Toetsing aan omgevingsplan

15

3.1

Huidige regeling omgevingsplan

15

3.2

Strijdigheid activiteit(en) en voorgenomen wijziging in relatie tot het

3.3

4

5

6

omgevingsplan

16

Te volgen procedure

23

Beleidskaders

24

4.1

Rijksbeleid

24

4.2

Provinciaal beleid

25

4.3

Gemeentelijk beleid

30

4.4

Conclusie

34

Juridische kaders

35

5.1

Juridische kaders Rijk

35

5.2

Juridische kaders provincie

40

5.3

Juridische kaders gemeente

44

5.4

Conclusie

44

Omgevingsaspecten

45

6.1

M.e.r.-beoordeling

45

6.2

Bodem

45

6.3

Cultuurhistorie en archeologie

49

6.4

Duurzaamheid

53

6.5

Externe veiligheid

54

6.6

Geluid door activiteiten

60

6.7

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

63

6.8

Geur

66

6.9

Gezondheid

67

6.10

Kabels en leidingen

68

6.11

Klimaatadaptatie

70

6.12

Ladder voor duurzame verstedelijking

71

6.13

Licht

73

6.14

Luchtkwaliteit

74

6.15

Mobiliteit

75

6.16

Natuur en ecologie

79

6.17

Omgevingsveiligheid

83

6.18

Rotterdam The Hague Airport

84

6.19

Slagschaduw van windturbines

86

6.20

Stedenbouw, landschap en ruimtelijke kwaliteit

87

6.21

Trillingen

88

6.22

Water

89

7

Vergunningsvoorschriften en maatwerk

97

8

Haalbaarheid

98

8.1

Financieel economische uitvoerbaarheid

98

8.2

Kostenverhaal

98

8.3

Nadeelcompensatie

98

9

Maatschappelijke belangenafweging

99

9.1

Participatie

99

9.2

Bindend adviesrecht gemeenteraad

99

9.3

Belangen andere bestuurslagen en ketenpartners

99

9.4

Conclusie

100

10 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

101

Bijlagen Bijlage 1:

Stedenbouwkundig raamwerk Bovenberkel II Lansingerland, Stijlgroep landscape and urban design, 11 september 2017.

Bijlage 2:

Verkennend bodemonderzoek Middelweg 11 te Berkel en Rodenrijs, Stantec, 8 maart 2021.

Bijlage 3:

Quick scan externe veiligheid Pastoor Verburghweg 12a te Berkel en Rodenrijs, SAB, 4 april 2022.

Bijlage 4:

Quickscan milieubelastende activiteiten ontwikkeling Noordeinde 1, SAB, 2 juli 2025.

Bijlage 5:

Akoestisch onderzoek geluid wegverkeer Berkel en Rodenrijs, Noordeinde 1, SAB, 2 juli 2025.

Bijlage 6:

Quick scan natuur Berkel en Rodenrijs, Groenzoom, Noordeinde 1, SAB, 2 juli 2025.

Bijlage 7:

Onderzoek stikstofdepositie Berkel en Rodenrijs, Noordeinde 1, SAB, 2 juli 2025.

Bijlage 8:

Watersleutel Noordeinde 1 Gemeente Lansingerland, Hoogheemraadschap van Delfland, 3 juni 2025.

Bijlage 9:

Participatieverslag bewonersbijeenkomst informeren planontwikkeling Noordeinde 1 Ruimte-voor-Ruimte, gemeente Lansingerland, 27 mei 2025.

1 Inleiding 1.1

Inleiding en aanleiding De gemeente Lansingerland wil in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling de bouw van vijf woningen mogelijk maken op een perceel aan de Middelweg en achter de woningen aan de Noordersingel 43 - 85 (oneven) in Berkel en Rodenrijs. De geplande ontwikkeling krijgt de naam Noordeinde 1. Voorheen was de beoogde ontwikkeling mogelijk op basis van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan “Groenzoom”. Het bestemmingsplan "Groenzoom" voorziet in de mogelijkheid 42 Ruimte-voor Ruimte-woningen te realiseren. In het gebied de Groenzoom is veel glastuinbouw en andere (bedrijfs)bebouwing gesaneerd in opdracht van de provincie, zodat dit gebied herontwikkeld kon worden tot recreatie- en natuurgebied. Om de sanering van deze bedrijfsbebouwing te bekostigen heeft de provincie met de gemeente de afspraak gemaakt dat zij met behulp van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling woningen mag (laten) realiseren aan de rand van de Groenzoom en deze uitgeeft in ruil voor Ruimte-voor-Ruimte-rechten die de gemeente afdraagt aan haar. Voor de ontwikkeling van de Ruimte-voor-Ruimte-woningen zijn stedenbouwkundige principes opgesteld in de vorm van een 'Stedenbouwkundig raamwerk'1 dat als bijlage bij deze motivering is gevoegd. De woningen konden voorheen met een wijzigingsbevoegdheid gerealiseerd worden.

De principes uit het Stedenbouwkundig raamwerk zijn vertaald in de wijzigingsregels. Doordat het bestemmingsplan “Groenzoom” sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet deel uitmaakt van het omgevingsplan gemeente Lansingerland, is de wijzigingsbevoegdheid vervallen. Om de beoogde ontwikkeling alsnog mogelijk te maken wordt een gefaseerde procedure voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) doorlopen. Dit betekent dat eerst een planologisch basisbesluit genomen wordt, op basis waarvan op een later moment een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het feitelijk verrichten van de (nader uitgewerkte) bouwactiviteit. Ten behoeve van het planologisch basisbesluit is het noodzakelijk te motiveren of de beoogde ontwikkeling voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document voorziet hierin.

1.2

Ligging en begrenzing Het projectgebied bevindt zich ten noorden van de kern Berkel en Rodenrijs en is in de huidige situatie onbebouwd. Direct ten oosten van het perceel liggen de achtertuinen van woningen aan de Noordersingel 43 - 85. In het zuiden wordt het projectgebied begrensd door een watergang en aan de westzijde van het projectgebied ligt het recreatie- en natuurgebied de Groenzoom. Ten noorden van het

1

Stedenbouwkundig raamwerk, Bovenberkel II - Lansingerland, Stijlgroep 11 september 2017.

3

projectgebied ligt de Middelweg. Op de onderstaande afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het projectgebied weergeven.

Topografische kaart met aanduiding projectgebied: rode ster (bron PDOK Viewer).

Globale grenzen projectgebied: rood gearceerd (bron: PDOK Viewer).

1.3

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie en de beoogde situatie in het projectgebied uiteengezet. Hoofdstuk 3 gaat in op de toetsing van het omgevingsplan en de

4

strijdigheden die er bestaan. In dit hoofdstuk wordt ook ingegaan op de te volgen procedure. De beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente worden vervolgens in hoofdstuk 4 uitgewerkt. Daarbij wordt inzichtelijk gemaakt op welke manier de BOPA aansluit bij de geformuleerde beleidsdoelstellingen en ambities. De juridische kaders vanuit het Rijk, de provincie en de gemeente worden in hoofdstuk 5 verder beschreven en beantwoord. Voor de specifieke omgevingsaspecten wordt dit gedaan in hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk worden voor de verschillende omgevingsaspecten de beleidskaders en juridische kaders samengevat, wordt hieraan getoetst en wordt beschreven of, en onder welke eventuele voorwaarden, sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. In hoofdstuk 7 wordt uiteengezet welke vergunningsvoorschriften en/of maatwerkvoorschriften nodig zijn om een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ te borgen. De economische haalbaarheid wordt besproken in hoofdstuk 8, evenals op welke wijze de door de gemeente te maken kosten worden verhaald. In hoofdstuk 9 wordt vervolgens ingegaan op de maatschappelijke belangenafweging waarbij ingegaan wordt op de uitgevoerde participatie, de eventuele rol van de gemeenteraad bij bindend adviesrecht en de belangen van de overige bestuurslagen en ketenpartners.

Daarnaast wordt in dit hoofdstuk nog ingegaan op de procedure en de bijbehorende eventuele zienswijzen. Tot slot wordt in hoofdstuk 10 samengevat waarom er bij deze BOPA sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.

5

2 Planbeschrijving 2.1

Bestaande situatie Het projectgebied ligt in het noorden van de kern Berkel en Rodenrijs aan de Middelweg, aan de rand van recreatie- en natuurgebied "De Groenzoom". Het projectgebied is gelegen in de tweede lijn achter de bebouwing aan de Noordersingel en maakt daarmee onderdeel uit van het bebouwingslint van de Noordersingel in het landelijk gebied. Dit bebouwingslint loopt evenwijdig aan het ten oosten ervan gelegen bebouwingslint Noordeindseweg. Het lint loopt van de bebouwde kom van Berkel en Rodenrijs tot bijna aan de grens met de gemeenten Pijnacker - Nootdorp en Zoetermeer in het noorden. Op enige afstand ligt de provinciale weg N470. De Noordersingel is een smal lint met aan weerszijden een afwateringssloot. De oostzijde van het lint kent een grote variëteit aan functies en voor- en achterkanten en is de afgelopen decennia vermengd met projectmatige verkavelingen. Enkele plekken zijn nog onbebouwd gebleven en laten het daarachter gelegen hogere lint van de Noordeindseweg zien. De westzijde van het lint langs de Noordersingel bestaat veelal uit kleinschalige, oorspronkelijk bedrijfsmatige woonbebouwing, afgewisseld met een paar aaneengesloten lage rijen arbeiderswoningen. Een groot onderscheid is waarneembaar tussen de directe kleinschalige eerstelijnsbebouwing aan het lint en de grootschaligheid van het daarachter liggende slagenlandschap.

Naast de kleinschalige woonbebouwing bevinden zich in het lint diverse vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen met grote tuinen. De woningen kunnen bereikt worden door een brug of dam over de watergang. Het projectgebied heeft een oppervlakte van ongeveer 10.600 m 2 en ligt ten westen van de Noordersingel, achter de woonpercelen aan de Noordersingel 43 - 85. Momenteel bestaat het projectgebied voornamelijk uit weidegrond, met in het noordoostelijke gedeelte enkele bomenpartijen. Het projectgebied wordt in het zuiden, westen en noorden omringd door een watergang. De volgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie in het projectgebied.

6

Zicht vanaf de Middelweg vanuit noordwestelijke richting (bron: Google Street View).

Luchtfoto huidige situatie projectgebied gezien vanuit het zuiden (bron: Google Street View).

7

Luchtfoto huidige situatie projectgebied, gezien vanuit het noorden (bron: Google Street View).

2.2

Stedenbouwkundig raamwerk en gebiedsgerichte criteria Stedenbouwkundig Raamwerk Voor de ontwikkeling van de 42 Ruimte-voor-Ruimte-woningen die in het bestemmingsplan "Groenzoom" mogelijk worden gemaakt met wijzigingsbevoegdheden, zijn stedenbouwkundige principes opgesteld in de vorm van een Stedenbouwkundig Raamwerk die als bijlage bij het bestemmingsplan "Groenzoom" is gevoegd. Om de overgang tussen stad en landschap zo veel mogelijk te versterken, is gekozen voor een strategie, waarbij de openheid van het lint Noordersingel naar het noorden steeds meer toeneemt, net als de maat en schaal van het landschap. Het belangrijkste uitgangspunt bij ontwikkeling van het gebied is dat het landschap leidend is. De inrichting is gebaseerd op vrije doorzichten vanaf de Noordersingel naar de Groenzoom, de mogelijkheden voor ontsluiting en de structuur van de Groenzoom. De verkaveling in het plangebied wordt bepaald door de bestaande waterstructuur. De kavels met (toekomstige) bebouwing zullen deze slagenstructuur volgen en zijn geënt op het bebouwingslint de Noordersingel. De ontsluiting zal dan ook zo veel mogelijk via dit lint of bestaande wegen mogelijk gemaakt worden. De intensiteit van de bebouwing aan de Noordersingel is in de huidige situatie niet overal gelijk. Het zuidelijke gedeelte, waarin het projectgebied ligt, kent een relatief gesloten bebouwing.

Richting het noorden wordt de bebouwing steeds meer open. Dit verloop is gebaseerd op de nabijheid van de dorpskern Berkel en Rodenrijs,

8

waar de bebouwingsdichtheid het hoogst is. De intensiteit van de bebouwing is onderverdeeld in (A) gesloten lint, (B) half open lint, (C) open lint en (D) enclave. Het onderhavig plangebied ligt in het gesloten lint (A).

Bebouwingsintensiteit Noordersingel (Bron: Stedenbouwkundig Raamwerk, Stijlgroep, 11 september 2017)

Het verschil in bebouwingsdichtheid geeft aanleiding om per deelgebied andere stedenbouwkundige voorwaarden voor herontwikkeling te formuleren. Het principe is dat gezien van de kern Berkel en Rodenrijs de dichtheid steeds verder afneemt. Het aantal woningen dat per kavel is toegestaan ligt in deelgebied A het hoogst en neemt dan af. In deelgebied D echter is een 'enclave' mogelijk en ligt de dichtheid hoger. Per intensiteit zijn in het raamwerk aparte regels opgenomen voor de uitwerking/ontwikkeling van de kavels. De oorspronkelijke agrarische verkaveling kenmerkte zich door een kleine bedrijfswoning van één laag met een kap aan het lint, met daarachter grotere kassen of loodsen. Dit karakteristieke bebouwingsbeeld langs het lint is gebruikt als input voor de verdeling van de bouwrechten. Door te werken met een eerste lijns- en tweede lijnsbebouwing, met onderling verschillende maat en schaal, wordt maximaal het oorspronkelijk beeld van het bouwen in een agrarisch landschap teruggebracht in de woonzone langs het lint. In het algemeen geldt dat de schaal van de eerstelijns bebouwing (bebouwing die grenst aan de Noordersingel) kleinschaliger moet zijn dan de tweedelijnsbebouwing. Het dorpse, kleinschalige karakter van het lint blijft zodoende behouden. In de tweedelijns bebouwing is ruimte voor een groter bouwvolume.

Belangrijk is dat een afstand tot de zijdelingse sloten steeds onbebouwd en onbeplant blijft. De ontwikkelingsmogelijkheden moeten gezocht worden in een bebouwingstrook daartussen, de diepte in. Zodoende blijft een doorzicht naar het achterland behouden. Ook een strook van 10 m ten opzichte van de westelijke watergang moet onbebouwd blijven om een buffer met de Groenzoom te creëren.

9

Eerstelijnsbebouwing

De eerstelijnsbebouwing kenmerkt zich door een kleine maat en schaal, die zich naadloos voegt in de maat en schaal van het groene lint. Daarin staan veelal vrijstaande woningen, voormalige bedrijfswoningen, met een kleine voetprint en een lage goot- en nokhoogte. De woningen volgen de traditionele bouwvorm van rechthoekig grondoppervlak met één laag en een (variant op het) zadeldak. De materialisatie is traditioneel gemêleerd metselwerk, met een dakbedekking van gebakken dakpannen en incidenteel een rieten dak. Het kleurgebruik is terughoudend, dorps en landelijk. De woning staat vrij op de kavel maar kent een duidelijke nokrichting, parallel of haaks op het lint, met een eigen (duiker-) brug ontsloten vanaf het lint. De voortuin is groen en draagt zo bij aan het groene karakter van het groene lint. Tweedelijnsbebouwing

Achter de (bedrijfs)woningen, op het achtererf in de tweede lijn, stonden of staan nog de loodsen en kassen, die nog (tijdelijk) in gebruik zijn. Met de toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling zullen deze loodsen en kassen verdwijnen en mogelijk plaats maken voor woningen. Karakteristiek aan een agrarisch lint in het landschap is de schaalsprong tussen de (bedrijfs)woningen en de gebouwen die daar achter staan. Daarom is gekozen voor een grotere maat en schaal van de bouwvormen in de tweede lijn. Het volume is tot een factor 4 groter, waarbij ook de nokhoogte en het oppervlak mee vergroot zijn. Ook hier bestaat het bouwvolume uit de traditionele bouwvorm van rechthoekig grondoppervlak met één laag en een (variant op het) zadeldak. Vanwege de grootte van het volume volgt de richting van de bouwvorm de richting van het landschap. Voldoende afstand tot de zijdelingse erfgrens is van belang om de doorzichten bij de kavelsloten over de volle diepte van de kavels te kunnen behouden. De ontsluiting van de tweedelijnsbebouwing verloopt via het gedeeld erf aan de zijde van het lint, of via een bestaande zijweg. Het materiaal en kleurverloop van de bebouwing vertoont directe verwantschap met de voormalige loodsen en kassen: ingetogen, terughouden kleurgebruik, waarbij glas, metaal en hout als geveltoepassingen ook goed mogelijk zijn.

Op basis van bovenstaande karakteristieken is een vertaling gemaakt naar stedenbouwkundige regels per kavel, die vervolgens vertaald zijn in de wijzigingsregels van het bestemmingsplan "Groenzoom". Aangezien in het planologisch juridisch kader van het bestemmingsplan niet alle ruimtelijke uitwerkingen vastgelegd zijn, is ervoor gekozen om aanvullende handvatten mee te geven voor de zorgvuldige landschappelijke inpassing van de Ruimte-voor-Ruimte-woningen in de vorm van gebiedsgerichte criteria2. Bij de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid wordt tevens aan deze gebiedsgerichte criteria getoetst. Hieronder worden de gebiedsgerichte criteria kort genoemd. Voor het volledige document wordt verwezen naar de bijlage van het bestemmingsplan "Groenzoom". Gebiedsgerichte criteria De gebiedsgerichte criteria bestaan uit regels ten aanzien van kavelrichtlijnen, orientatie van de bebouwing, de ontsluiting van de kavels en de watercompensatie.

2

Landschappelijke inpassing, Bovenberkel II - Lansingerland, Stijlgroep, 11 september 2017.

10

Daarnaast worden verschillende richtlijnen per thema meegegeven, die de toekomstige initiatiefnemers een handvat bieden in hun proces tot inpassing van de woning in haar landschappelijk context. Kavelrichtlijnen

Om de ruimtebenutting en indeling op de kavels langs het lint te kunnen begeleiden en in te passen in het landschapsbeeld van de bestaande en toekomstige Noordersingel zijn de volgende richtlijnen meegegeven voor het gehele plangebied:  vanuit de waterlijnen gelden de volgende afstanden tot aan de bebouwing:  6 meter vanaf de waterlijn langs het lint;  6 meter vanaf de zijdelingse perceelsloten;  10 meter vanaf de waterlijn achter de kavels.  alle kavels bestaan uit een verdeling in eerste en tweedelijnsbebouwing, waarbij de eerste zone van 30 meter vanaf het lint wordt gedefinieerd als eerstelijnsbebouwing.

Kavelrichtlijnen eerste- en tweedelijnsbebouwing (bron: Stedenbouwkundig Raamwerk, Stijlgroep, 11 september 2017).

Oriëntatie van de bebouwing  De eerstelijnsbebouwing staat haaks op het lint of parallel aan de richting van het landschap;  de tweedelijnsbebouwing staat parallel aan het landschap.

11

Richtlijnen oriëntatie bebouwing (Bron: Stedenbouwkundig Raamwerk, Stijlgroep, 11 september 2017) De ontsluiting van de kavels

De ontsluiting van de woonkavels op de slagen aan het lint, verlopen via een (gezamenlijke) toegang vanaf het lint, of via de bestaande wegen- en padenstructuur via het lint naar de Groenzoom. Watercompensatie

De wijze van watercompensatie (voor het toegevoegd verhard oppervlak als gevolg van de ruimte-voor-ruimte ontwikkeling) wordt dwingend voorgeschreven om de landschappelijke inpassing te bewerkstelligen. Waar mogelijk worden bestaande sloten verbreed en nieuwe sloten in dezelfde richting als het landschap aangelegd. Hierdoor versterkt de ruimtelijke ontwikkeling de beleving van de richting en wordt de waterkwaliteit in het gebied verhoogd. Behoud van bestaande kwaliteiten en rechten

Om de kwaliteit van de bestaande woningen langs het lint te beschermen, zijn richtlijnen opgenomen om enerzijds het minimale vrije zicht en de ruimte rond de bestaande kavels te verzekeren, alsook de bestaande woningen de ruimte te bieden om uit te breiden.  de afstand van tweedelijnsbebouwing tot aan de achtergrens van de bestaande kavels aan het lint bedraagt tenminste 10 meter;  de afstand van tweedelijnsbebouwing tot aan de achtergevel van de bestaande woning (hoofdgebouw) aan het lint bedraagt tenminste 20 meter. Oevers en oeverbeplanting

Vanuit het oogpunt van een landschappelijke inpassing en een natuurlijk beeld, op de overgang van stad naar het landschap van de Groenzoom, is een groene natuurlijke oeverinrichting gewenst. Voor een natuurlijke oever zijn de hellingshoek en de gradiënten van belang voor de mogelijkheden voor flora en fauna om te ontwikkelen.

12

Parkeren

Bij een ontwikkeling van vrije kavels in deze markt hoort een parkeeropgave, waarbij wordt uit gegaan van tenminste twee auto's per woning. Bij de realisatie van de woningen wordt de parkeeropgave opgelost op eigen terrein. De auto op het eigen erf is vanaf het lint aan het straatbeeld onttrokken. Dit gebeurt door het parkeren op eigen erf pas toe te laten achter de rooilijn van de eerstelijnsbebouwing. Dit kan in de open lucht of in een gebouwde vorm. Bomen en erfafscheiding

Bij woningen is er de vanzelfsprekende behoefte om een deel van de tuin zichtbaar af te schermen voor inkijk van anderen. Er is gezocht naar een palet aan groene en natuurlijke ingrediënten, die gebruikt kunnen worden om de kavel in te richten en aan te kleden. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen het beeld langs het lint en daarachter. Met name langs het lint is een afwisselend en open karakter een belangrijk beeld om te versterken. Daarom wordt aan de voorzijde van de woning een tuininrichting geadviseerd met lage beplanting en enkele losstaande bomen. Hiermee wordt het open beeld versterkt en de woonfunctie benadrukt. De groene erfafscheiding bestaat uit een lage beplanting. De basis van de architectuur De bouwvorm

De basis voor de bouwvorm in de eerste lijn is het kleinschalige vrijstaande woonhuis van één laag en een kap, haaks of parallel aan het lint. In de tweede lijn mag grootschaliger worden gebouwd, maar bestaat de bouwvorm eveneens uit een rechthoekig gebouw met een lage goot en een hogere nokhoogte. De richting van de bouwvorm ondersteunt de richting van het landschap. In de tweede lijn kan door het grotere grondvlak en de hogere nokhoogte een groter volume worden neergezet. Dit kan uit slechts één woning bestaan, maar ook uit een samenstelling van twee of meer woningen. De dakvorm

De basis van de eerstelijns- en tweedelijnsbebouwing kent een zadeldak als dakvorm, met een lage gootlijn. Hierop zijn evenwel varianten toepasbaar.

2.3

Toekomstige situatie De gemeente Lansingerland is voornemens om vijf (vrijstaande) woningen mogelijk te maken op het perceel. Ondanks dat de plannen nog niet concreet zijn, is wel een verkavelingsplan opgesteld met hierin vijf woonkavels. Ook worden extra verkavelingssloten aangelegd. De verkavelingssloten sluiten aan bij de landschappelijke structuur en versterken die. Om ook natuurwaarden te creëren worden er flauwe hellingen gebruikt voor de oevers en deze voorzien van natuurvriendelijke oeverbeplanting. Daarnaast worden er als nieuwe kavelgrenzen grondwallen met beplanting gerealiseerd.

13

Het projectgebied wordt aan de noordkant ontsloten middels een toegangsweg die aansluit op de Middelweg. Parallel aan deze toegangsweg komen 11 parkeerplaatsen voor bezoekers van de vijf nieuwe woonkavels en de bestaande woningen aan de Noordersingel. Ten westen van de toegangsweg worden vijf kavels gerealiseerd met op elke kavel ruimte voor één woning. De woningen mogen binnen het op de kavel aangeven bouwvlak worden gebouwd. Deze bouwvlakken liggen op ten minste 10 meter afstand van de westelijke watergang en op ten minste 6 meter afstand van de onderlinge kavelgrenzen en/of sloten aan de noord- en zuidgrens van het projectgebied. De bouwvlakken zijn voor de kavels 1, 2, 3 en 5 ruimer dan het toegestane oppervlak van de woningen om enige flexibiliteit te bieden. In het noordelijke deel van het projectgebied worden drie grondwallen aangelegd op de kavelgrenzen. In het zuiden worden twee nieuwe sloten gegraven. Eén sloot komt tussen de meest zuidelijke woning en de woningen aan de Noordersingel. De andere verkavelingssloot wordt gegraven met dezelfde oriëntatie als bestaande verkavelingssloten. De woningen zullen parallel aan de verkavelingssloten en grondwallen worden gebouwd. Onderstaande afbeelding geeft de kavelindeling weer.

Verkavelingstekening (bron: Gemeente Lansingerland).

14

3 Toetsing aan omgevingsplan 3.1

Huidige regeling omgevingsplan Sinds 1 januari 2024 geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Lansingerland, dus ook ter plaatse van het projectgebied, het (tijdelijke) omgevingsplan gemeente Lansingerland. Hierin zijn onder andere ruimtelijke regels uit bestaande instrumenten van de Wet ruimtelijke ordening (zoals het bestemmingsplan of de beheersverordening), regels uit lokale verordeningen over erfgoed, geur en afvoer van hemel- en grondwater, en de bruidsschat (rijksregels die naar de gemeente zijn overgegaan) opgenomen. Ter plaatse van het projectgebied geldt bestemmingsplan “Groenzoom”, waarin het de enkelbestemmingen 'Agrarisch - Weide' en 'Water' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' kent. Tevens geldt er voor het projectgebied de wijzigingsbevoegdheid 'wetgevingzone - wijzigingsgebied A'. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “Groenzoom” weer.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Groenzoom” met het projectgebied rood gearceerd (bron: bestemmingsplan Groenzoom).

Agrarisch - Weide De voor 'Agrarisch - Weide' aangewezen gronden zijn bestemd voor weide, (hobby-matig) grondgebonden agrarisch gebruik, de instandhouding en ontwikkeling van natuur- en landschappelijke en cultuurhistorische waarden, waaronder in ieder geval zijn begrepen openheid van het landschap en de slagenstructuur, agrarisch landschapsbeheer, water en bijbehorende voorzieningen.

15

Water De met 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water, de waterhuishouding (waterberging, -aanvoer en -afvoer, (hoofd)watergangen, e.d.), groenvoorzieningen en taluds. Waarde - Archeologie 6 De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud van de (potentieel) aanwezige archeologische waarden. Op deze gronden is uitsluitend bebouwing toegestaan voor zover geen bouwwerkzaamheden, niet zijnde heiwerkzaamheden, dienen te worden verricht die dieper reiken dan 2,5 m beneden het maaiveld en die een grondoppervlakte bestrijken die groter is dan 1.000 m2. Wetgevingzone - wijzigingsgebied A Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied A' zijn burgemeester en wethouders, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen in de bestemming(en) 'Wonen - 1', 'Tuin', 'Verkeer', 'Water' en/of de bestemming 'Tuin - Landschapswaarden' met inachtneming van randvoorwaarden. Nu het bestemmingsplan onderdeel is geworden van het omgevingsplan, kan de wijzigingsbevoegdheid niet meer toegepast worden. Desalniettemin wordt in paragraaf 3.2.2 nader ingegaan op de wijzigingscriteria.

Bruidsschat De bruidsschat is een onderdeel van het omgevingsplan dat regels bevat over onderwerpen waarover in het verleden door het Rijk regels werden opgesteld. Dit zijn dus gedecentraliseerde regels. De regels gaan over bouwwerken, open erven en terreinen (afdeling 22.22), milieubelastende activiteiten (afdeling 22.3), het aanleggen of wijzigen van (spoor)wegen zonder geluidproductieplafonds (afdeling 22.4) en gemeentelijke omgevingsvergunningen (afdeling 22.5).Geen van de regels uit de bruidsschat is relevant voor onderhavig project.

3.2

Strijdigheid activiteit(en) en voorgenomen wijziging in relatie tot het omgevingsplan

3.2.1

Toetsing aan het Omgevingsplan gemeente Lansingerland Het projectgebied heeft in de huidige situatie een agrarische functie. Het beoogde gebruik van de gronden voor de activiteit wonen is niet passend en de mogelijkheid om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid is met de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervallen.

3.2.2

Toetsing aan voormalige wijzigingsregels Hoewel de wijzigingsbevoegdheid niet meer kan worden toegepast, wordt het voornemen onderstaand toch aan de wijzigingsregels getoetst. Het doel hiervan is aan

16

te tonen dat bij de beoogde ontwikkeling rekening is gehouden met de eerdere eisen. Wijzigingsbevoegdheid ex artikel 30.4 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van elke aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied A' afzonderlijk het plan te wijzigen in de bestemming(en) 'Wonen - 1', 'Tuin', 'Verkeer', 'Water' en/of 'Tuin - Landschapswaarden' onder de volgende voorwaarden: a ter plaatse van elke aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied A' afzonderlijk mogen, naast het bestaande aantal bouwvolumes, maximaal 7 nieuwe bouwvolumes worden gebouwd, met dien verstande dat: 1 per aanduiding maximaal 2 bouwvolumes zijn toegestaan in de eerstelijnsbebouwing (bestaand en nieuw tezamen); 2 per aanduiding maximaal 5 bouwvolumes zijn toegestaan in de tweedelijns bebouwing (bestaand en nieuw tezamen); 3 ter plaatse van alle aanduidingen 'wetgevingzone - wijzigingsgebied A', 'wetgevingzone - wijzigingsgebied B', 'wetgevingzone - wijzigingsgebied C' en 'wetgevingzone - wijzigingsgebied D' tezamen maximaal 42 woningen mogen worden toegevoegd, gerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van dit plan; Bij onderhavig project worden vijf nieuwe bouwvolumes gerealiseerd in de tweedelijnsbebouwing. In de huidige situatie bevinden zich geen woningen in de tweede lijn. In de eerste lijn zijn 22 bestaande woningen aanwezig binnen het wijzigingsgebied.

Deze maken geen onderdeel uit van deze BOPA. Het plan voldoet aan bovengenoemde voorwaarden. b een bouwvolume in de eerste lijn bestaat uit maximaal 1 woning en een bouwvolume in de tweede lijn uit maximaal 4 woningen; De vijf bouwvolumes in de tweede lijn die met onderhavig plan mogelijk worden gemaakt bestaan ieder uit één woning. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat per bouwvolume slechts één woning is toegestaan. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde. c de oppervlakte van een bouwvolume in de eerste lijn bedraagt maximaal 120 m2 en van een bouwvolume in de tweede lijn 300 m2; De oppervlakte van een bouwvolume dat met onderhavig project in de tweede lijn mogelijk wordt gemaakt voldoet niet per definitie aan dit criterium. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de oppervlakte van een bouwvolume maximaal 300 m2 bedraagt. d de inhoud van een bouwvolume in de eerste lijn bedraagt maximaal 700 m 3 (aan- en uitbouwen niet meegerekend) en van een bouwvolume in de tweede lijn maximaal 2.000 m3 (aan- en uitbouwen niet meegerekend);

17

De inhoud van een bouwvolume dat met onderhavig project in de tweede lijn mogelijk wordt gemaakt voldoet niet per definitie aan dit criterium. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de inhoud van een bouwvolume (aan- en uitbouwen niet meegerekend) maximaal 2.000 m3 bedraagt. e de ontsluiting van de woonkavels verlopen via een gezamenlijke toegang, in beginsel vanaf het lint of via de bestaande wegen- en padenstructuur via het lint naar de Groenzoom (voor de mogelijkheid tot ontsluiting van meerdere kavels achter een aaneengesloten lintbebouwing is een eigen interne ontsluitingsstructuur mogelijk; dit geldt alleen voor het plandeel tussen Meerweg en Middelweg); De vijf kavels in het onderhavig project worden gezamenlijk ontsloten middels een toegangsweg die uitkomt op de Middelweg. De Middelweg sluit aan op de Noordersingel. Op deze wijze wordt gebruik gemaakt van de bestaande wegen- en padenstructuur en voldoet het plan aan deze voorwaarde. f

de goothoogte van een bouwvolume in de eerste lijn bedraagt maximaal 4 m en de bouwhoogte maximaal 7 m; de goothoogte van een bouwvolume in de tweede lijn bedraagt maximaal 4 m en de bouwhoogte maximaal 10 m;

De goothoogte van een bouwvolume dat met onderhavig project in de tweede lijn mogelijk wordt gemaakt voldoet niet per definitie aan dit criterium. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de goothoogte van een bouwvolume maximaal 4 meter en de bouwhoogte van een bouwvolume maximaal 10 meter bedraagt. g de lengte van het bouwvolume bedraagt tenminste anderhalf keer de breedte van het desbetreffende bouwvolume; De verhouding tussen de lengte en breedte van een bouwvolume dat met onderhavig project in de tweede lijn mogelijk wordt gemaakt voldoet niet per definitie aan dit criterium. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de lengte van een bouwvolume tenminste anderhalf keer de breedte van het desbetreffende bouwvolume bedraagt. h de dakrichting van een bouwvolume in de eerste lijn ligt parallel aan het lint of haaks daarop en de dakrichting van een bouwvolume in de tweede lijn ligt parallel aan het landschap; De dakrichting van een bouwvolume dat met onderhavig project in de tweede lijn mogelijk wordt gemaakt voldoet niet per definitie aan dit criterium.

In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de dakrichting van een bouwvolume parallel aan het landschap ligt. i

een bouwvolume is voorzien van een zadelkap of een afgeleide daarvan; de dakhelling bedraagt minimaal 40o en maximaal 50º;

18

Het type dak van een bouwvolume dat met onderhavig project in de tweede lijn mogelijk wordt gemaakt voldoet niet per definitie aan dit criterium. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de dakhelling van een bouwvolume minimaal 40º en maximaal 50º bedraagt. j

het bebouwingspercentage van elk bouwperceel bedraagt maximaal 25%;

Het bebouwingspercentage van elk bouwperceel voldoet niet per definitie aan dit criterium. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat het bebouwingspercentage van elk bouwperceel maximaal 25% bedraagt. k er dient een afstand van ten minste 6 m van de voorste bebouwing tot aan de waterlijn langs de Noordersingel te worden aangehouden, alsmede een afstand van ten minste 6 m tot de waterlijn langs de zijdelingse perceelsgrenzen; tevens dient een afstand van ten minste 10 m van de achterste bebouwing tot de sloot ten westen daarvan te worden aangehouden; Het voornemen betreft alleen woningen in de tweede lijn. De afstand van de voorste bebouwing tot aan de waterlijn langs de Noordersingel zal daardoor ruim meer dan zes meter bedragen. Uit de verkavelingstekening blijkt dat er geen woningen zullen worden opgericht in de zones tot 6 meter van de waterlijn langs de zuidelijkste perceelgrens en van de waterlijn langs de Middelweg en voor de zone van 10 meter tot de watergang ten westen van het terrein.

In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de afstand van een bouwvolume ten minste 6 meter tot de waterlijn langs de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt en de afstand van de achterste bebouwing tot de sloot ten westen daarvan ten minste 10 meter bedraagt. l

de afstand van een bouwvolume in de tweede lijn tot aan de achtergrens van de bestaande kavel bedraagt ten minste 10 m;

De afstand van de dichtstbijzijnde woning tot aan de achtergrens van de bestaande kavel in de eerste lijn zal minimaal 10 meter bedragen. Dit blijkt uit de verkavelingstekening. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de afstand van een bouwvolume tot de achtergrens van de bestaande kavel ten minste 10 meter bedraagt. m de afstand van een bouwvolume in de tweede lijn tot aan de achtergevel van een bestaande bouwvolume bedraagt ten minste 20 m; De afstand van de dichtstbijzijnde woning tot aan de achtergevel van een bestaande bouwvolume zal minimaal 20 meter bedragen. Dit blijkt uit de verkavelingstekening. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de afstand van een bouwvolume tot achtergevel van een bestaande bouwvolume ten minste 20 meter bedraagt.

19

n er vindt geen aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad; De bouwvolumes liggen ruimtelijk gezien in de tweede lijn. De afstand tussen de bouwvlakken en de op de aangrenzende percelen gelegen bebouwing in de eerste lijn bedraagt minimaal acht meter. Gezien de ligging van de woningen en deze afstanden zal het bouwplan niet leiden tot onacceptabele (schaduw)hinder voor de aangrenzende percelen. Het plan voldoet daarmee aan de bovengenoemde voorwaarde. o er wordt geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarden; De aanwezige cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd. Een uitgebreidere onderbouwing staat beschreven in paragraaf 6.3 'Cultuurhistorie en archeologie’. p er dient op het bouwperceel voorzien te zijn in voldoende parkeerplaatsen; In het projectgebied wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Een onderbouwing is te zien in paragraaf 6.15 'Mobiliteit'. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat voldoende parkeerplaatsen worden voorzien op het bouwperceel. q eventuele benodigde watercompensatie dient plaats te vinden door bestaande watergangen te verbreden; De aanwezige watergangen aan de rand van het projectgebied worden verbreed met het voornemen.

Tevens worden er nieuwe watergangen gegraven. Dit aspect wordt nader uitgewerkt in paragraaf 6.22 'Water'. Zie verder ook verderop onder punt u. r

er zijn geen belemmeringen op het gebied van milieu en natuur;

Op het gebied van milieu zijn in het kader van deze BOPA onderzoeken uitgevoerd naar de aspecten milieuzonering, geluid, bodem, lucht en omgevingsveiligheid. Tevens is een quick scan flora en fauna uitgevoerd. Hieruit volgt dat er geen belemmeringen zijn op het gebied van milieu en natuur. Voor een uitgebreide onderbouwing hiervan wordt verwezen naar hoofdstuk 6 'Omgevingsaspecten'. s met betrekking tot de ruimtelijke inpasbaarheid wordt een landschappelijk inpassingsplan gevraagd waarbij de inbreuk op het landschap gecompenseerd wordt; Er is aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing van de beoogde woningen. Een beschrijving hiervan is weergegeven in de planbeschrijving in paragraaf 2.2. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat een landschappelijke inpassingsplan wordt opgesteld waarin de inbreuk op het landschap gecompenseerd wordt.

20

t

sloop en nieuwbouw van bestaande woningen in de eerste lijn is tevens mogelijk, in welk geval de voorwaarden als benoemd onder b tot en met s voor wat betreft de eerste lijn van toepassing zijn;

In dit plan is geen sprake van sloop of nieuwbouw van woningen in de eerste lijn. u het is mogelijk een kavel te splitsen in meerder kavels door een nieuwe parallel aan de bestaande kavelsloten min of meer haaks op de Noordersingel gelegen sloot te realiseren, mits een minimale kavelbreedte van 30 m per woning in de eerste lijn aanwezig is, waarbij tevens de regels als benoemd onder a tot en met t van toepassing zijn; Het perceel wordt niet opgesplitst in meerder kavels zoals bedoeld in deze wijzigingsregel. Wel wordt een extra kavelsloot parallel aan de bestaande kavelsloten aangelegd ten behoeve van de watercompensatie. De afstand tussen de kavelsloten is meer dan 30 m. v het wijzigingsplan, landschappelijk inpassingsplan en bouwplan dienen te voldoen aan de gebiedsgerichte criteria zoals opgenomen in bijlage 2 van de regels. Voor een uitgebreide onderbouwing van de wijze waarop het onderhavig plan voldoet aan de gebiedsgerichte criteria wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3. 3.2.3

Toetsing aan de gebiedsgerichte criteria uit het Stedenbouwkundig Raamwerk De meeste gebiedsgerichte criteria zijn één op één vertaald in de wijzigingsregels zoals beschreven in paragraaf 3.2.2. Hierna wordt alleen ingegaan op de gebiedsgerichte criteria die nog niet aan bod zijn gekomen. Alle kavels bestaan uit een verdeling in eerste en tweedelijnsbebouwing, waarbij de eerste zone van 30 meter vanaf het lint wordt gedefinieerd als eerstelijnsbebouwing. Het projectgebied ligt op een afstand van circa 35 meter van het lint. Hiermee wordt voldaan aan bovengenoemd criterium. Oriëntatie van de bebouwing De eerstelijnsbebouwing staat haaks op het lint of parallel aan de richting van het landschap; de tweedelijnsbebouwing staat parallel aan het landschap. De hoofdgebouwen staan in de tweede lijn en zullen parallel liggen aan de richting van het landschap. Hiermee wordt voldaan aan bovengenoemd criterium. Parkeren Bij een ontwikkeling van vrije kavels in deze markt hoort een parkeeropgave, waarbij wordt uitgegaan van tenminste 2 auto's per woning. Bij de realisatie van de woningen wordt de parkeeropgave opgelost op eigen terrein. De auto op het eigen erf is vanaf het lint aan het straatbeeld onttrokken. Dit gebeurt door het parkeren op eigen erf pas toe te laten achter de rooilijn van de eerstelijnsbebouwing. Dit kan in de open lucht of in een gebouwde vorm.

21

Bij een ontwikkeling van een vrijstaande woning hoort een parkeeropgave, waarbij wordt uitgegaan van ten minste twee auto's per woning. Bij de realisatie van de woningen wordt de parkeeropgave opgelost op eigen terrein. De auto op eigen erf is vanaf het lint aan het straatbeeld onttrokken. Hiermee wordt voldaan aan bovengenoemd criterium. Tevens worden in het projectgebied elf parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte. Deze zijn voor bezoekers en de bewoners van de bestaande woningen aan de Noordersingel. Zie voor een uitgebreide onderbouwing de paragraaf 6.15 'Mobiliteit'. Bomen en erfafscheiding Langs het lint is een afwisselend en open karakter een belangrijk beeld om te versterken. Daarom wordt aan de voorzijde van de woning een tuininrichting geadviseerd met lage beplanting en enkele losstaande bomen. De groene erfafscheiding bestaat uit een lage beplanting. De percelen liggen in de tweede lijn en daarmee niet direct langs het lint. Er wordt meer aandacht besteed aan landschappelijke inpassing in paragraaf 2.2. De basis van de architectuur De bouwvorm en de dakvorm De basis voor de bouwvorm in de eerste lijn is het kleinschalige vrijstaande woonhuis van één laag en een kap, haaks op of parallel aan het lint.

In de tweede lijn mag grootschaliger worden gebouwd, maar bestaat de bouwvorm eveneens uit een rechthoekig gebouw, met een lage goot maar een hogere nokhoogte. De richting van de bouwvorm ondersteunt de richting van het landschap. In de tweede lijn kan door het grotere grondvlak en de hogere nokhoogte een groter volume worden neergezet. Dit kan uit slechts één woning bestaan, maar ook uit een samenstelling van twee of meer woningen. De basis van zowel de eerstelijns- en tweedelijnsbebouwing kent een zadeldak als dakvorm met een lage gootlijn. Hierop zijn evenwel goede varianten toepasbaar. In deze fase van de BOPA-procedure wordt de woonactiviteit in de tweede lijn mogelijk gemaakt. In hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning(en) (BOPA 1e en 2e fase) wordt als voorschrift opgenomen, dat de bouwvorm bestaat uit een rechthoekig gebouw, met een lage goot maar een hogere nokhoogte en dat de richting van de bouwvorm de richting van het landschap ondersteunt. De dakvorm dient zadeldak met een lage gootlijn te zijn.

Conclusie toetsing aan wijzigingsregels en de gebiedsgerichte criteria uit het Stedenbouwkundig Raamwerk Het voornemen is deels passend binnen de wijzigingsregels en de gebiedsgerichte criteria in die zin dat toetsing aan de wijzigingsregels en de gebiedsgerichte criteria specifiek gericht op de bouwactiviteit, pas in de tweede fase van de BOPA-procedure uitgevoerd kan worden. In deze fase van de BOPA-procedure in hoofdstuk 7 van deze motivering en in de omgevingsvergunning worden dan ook de wijzigingsregels en de gebiedsgerichte criteria die nu nog niet uitgevoerd en getoetst kunnen worden als voorschrift opgenomen.

22

3.3

Te volgen procedure Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van een (reguliere) BOPA-procedure. Het betreft een gefaseerde BOPA-procedure. In deze fase worden de gebruiksactiviteiten met voorwaarden planologisch vastgelegd. In de tweede fase zullen de bouwactiviteiten getoetst worden.

23

4 Beleidskaders 4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De NOVI bevat de hoofdzaken van het rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Als integraal strategisch beleidsdocument bepaalt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk op de fysieke leefomgeving van Nederland. Uit de Ow volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI. De NOVI is in de plaats gekomen van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR; behalve paragraaf 4.9). Ook zijn de relevante strategische delen van het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 opgenomen (samen met het Nationaal Milieubeleidskader), en geldt de NOVI als wijziging van onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP). In aanloop naar de inwerkingtreding van de Ow heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 11 september 2020 de eerste Nationale Omgevingsvisie – NOVI – vastgesteld, als één rijksvisie op de fysieke leefomgeving van Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland bestaat uit: -

Een klimaatbestendige delta;

-

Duurzaam, concurrerend en circulair;

-

Kwaliteit van leven in stad en dorp;

-

Nabijheid en betrouwbare verbindingen;

-

Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk.

Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. Naar een duurzame en concurrerende economie; 2. Naar een klimaatbestendige en klimaatneutrale samenleving; 3. Naar een toekomstbestendige en bereikbare woon- en werkomgeving; 4. Naar een waardevolle leefomgeving. Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, 24

gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. Hierbij worden drie inrichtingsprincipes gehanteerd die helpen om in een specifieke casus of gebied bij botsende belangen een zorgvuldige weging tussen nationale belangen te maken. Die inrichtingsprincipes zijn: 1. Combineren boven enkelvoudig; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen voorkomen. De NOVI is zelfbindend voor het Rijk. De rijksoverheid zet er wel op in dat provincies en gemeenten bij het vaststellen van hun eigen omgevingsvisies rekening houden met wat er in de NOVI staat. Relatie tot de ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling zorgt voor de ontwikkeling van een sterke en gezonde regio door te voorzien in woningvraag. Daarnaast wordt in het plan rekening gehouden met de identiteit en kenmerken van het gebied, doordat de ontwikkeling past binnen het stedenbouwkundig raamwerk. Voorliggend plan is daarmee in lijn met het NOVI.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland (POVI) Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland haar ‘Omgevingsbeleid’ vastgesteld. Het omgevingsbeleid omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving in Zuid-Holland. Het bestaat uit drie hoofdinstrumenten: de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma en de omgevingsverordening. De omgevingsvisie schetst de beleidskaders; de strategische ambities, beleidsdoelen en -keuzes voor de toekomst van de fysieke leefomgeving van Zuid-Holland. In het omgevingsprogramma zijn deze nader uitgewerkt in maatregelen die de provincie treft. De omgevingsverordening stelt de juridische kaders; instructieregels voor andere overheden en direct werkende regels voor burgers en bedrijven. De provincie wijzigt de verschillende onderdelen wanneer daartoe aanleiding is; De omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid voor de gehele fysieke leefomgeving van de provincie Zuid-Holland. Ambities, beleidsdoelen en beleidskeuzes Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland, schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities: 1 Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.

25

2 Bereikbaar Zuid‐ Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3 Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4 Een concurrerend Zuid‐ Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid‐ Holland. 5 Versterken natuur in Zuid‐ Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6 Sterke steden en dorpen in Zuid‐ Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7 Gezond en veilig Zuid‐ Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in 18 beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. Ruimtelijke hoofdstructuur De essentie en samenhang van de verschillende ruimtelijke keuzes uit de omgevingsvisie, is gevat in de ruimtelijke hoofdstructuur. Opgebouwd uit verschillende kaartbeelden, vormt de ruimtelijke hoofdstructuur een integraal kaartbeeld dat inzichtelijk maakt hoe de strategische beleidskeuzes van de provincie ruimtelijk samenkomen. Navolgende afbeelding geeft de ruimtelijke hoofdstructuur van ZuidHolland weer.

26

Ruimtelijke hoofdstructuur Zuid-Holland. (bron: POVI)

Uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving Bij het vormgeven en uitvoeren van de ambities hanteert de provincie de volgende uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving:  Streven naar het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;  Gebruik van een kwaliteitskaart met richtpunten en gebiedsprofielen waarin is beschreven welke kwaliteiten in welke gebieden de provincie nastreeft;  Handvatten voor passende ruimtelijke ontwikkeling om te beoordelen of bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk zijn. Kwaliteitskaart, richtpunten en gebiedsprofielen De provincie Zuid-Holland geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. Uitgangspunt van het kwaliteitsbeleid is een ‘ja, mits’-beleid: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van Zuid-Holland bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengebracht in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten, gebiedsprofielen en enkele bepalingen in de omgevingsverordening. De kwaliteitskaart toont de kwaliteitsambities van de provincie. De belangrijke gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland zijn weergegeven in vier lagen: de laag van de ondergrond, laag van de cultuur- en natuurlandschappen, laag van 27

de stedelijke occupatie en laag van de beleving. De integrale kwaliteitskaart vat de vier lagen in één kaartbeeld samen. Met behulp van de kwaliteitskaart houden betrokken partijen bij ruimtelijke ingrepen rekening met de gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde van een gebied. De kwaliteitskaart biedt randvoorwaarden voor het maken van integrale afwegingen, die nader zijn geconcretiseerd in richtpunten. De richtpunten beschrijven de bestaande kenmerken en waarden, en de wijze waarop ruimtelijke ontwikkelingen daarmee rekening kunnen houden. De kwaliteitskaart en bijbehorende richtpunten zijn regionaal vertaald in verschillende gebiedsprofielen. Deze gebiedsprofielen fungeren niet als toetsingskader maar als handreiking voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit. Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te bepalen of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder deze raakt aan provinciale belangen. Ook de waarde en kwetsbaarheid van de kwaliteit van het gebied speelt daarbij een rol.

De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. In dit kader maakt de provincie onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening. Relatie tot de ontwikkeling Het projectgebied is gelegen in het veenlandschap, in het bijzonder het droogmakerijenlandschap. Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Daarnaast liggen hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Onderhavig projectgebied heeft als laag van ondergrond oude zeeklei.

Richtpunt hier is dat ontwikkelingen een bijdrage leveren aan een duurzame waterhuishouding. Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. Het landschap is visueel open (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig en ligt ge-

28

middeld enkele meters lager dan de omgeving. De droogmakerij kent een aangelegd watersysteem met hoofdtochten, gemaal en een regelmatige basisverkaveling. Ontginningsboerderijen liggen op regelmatige afstand langs de ontginningsweg. Elke droogmakerij heeft haar eigen ordening en maat; kavelgrootte en lengtebreedte-verhouding zijn uniek. Deze typerende opbouw is bepalend voor de manier van inpassing van nieuwe ontwikkelingen. Als richtpunten voor nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij geldt dat deze worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten. In de kwaliteitskaartlaag van de stedelijke occupatie is het projectgebied aangemerkt als stads- en dorpsrand. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap.

Daarbij wordt onderscheidt gemaakt tussen drie typen 'overgangskwaliteiten': het front, het contact en de overlap. Als richtpunt voor ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand geldt dat deze bijdragen aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. Op de kwaliteitskaart 'Laag van de beleving' wordt het projectgebied gekenmerkt als recreatiegebied als onderdeel van de Groenzoom. Voor de Groenzoom is hiertoe een hoogwaardig fiets- en wandelroute netwerk ontwikkeld en zijn diverse verschillende soorten natuur aangelegd. Beschermingscategorie 2 en recreatiegebied De provincie Zuid-Holland wil in een aantal gebieden specifieke waarden in stand houden omdat ze, ecologisch of qua gebruikswaarde bijzonder en kwetsbaar zijn. De instandhouding van deze waarden vraagt om toegespitste vormen van bescherming en ontwikkeling. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn niet mogelijk tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang. Onderhavig plan is gelegen in een gebied dat door de provincie is aangeduid als 'Beschermingscategorie 2'. Het gebied heeft specifieke waarden als openbaar recreatiegebied, vanwege onmisbare bijdrage aan de leef- en vestigingskwaliteit in zowel het stedelijk als het landelijk gebied.

Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Stedelijke en landelijke programma's vloeien in elkaar over. Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen, enzovoorts. Er wordt een geïntegreerde ontwikkeling ontworpen van woon-, werk-, productie- en vrijetijdslandschappen die zoveel mogelijk aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van recreatieve routes.

29

Beschermingsgebied categorie 2 en recreatiegebied, met globale ligging projectgebied aangegeven met rode marker (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland)

Bij onderhavig plan is sprake van inpassing: de toevoeging van woningen in een lint. De ontwikkeling is passend bij de schaal en aard van het landschap en bestaande structuren en kwaliteiten verslechteren niet. De ontwikkeling wordt gerealiseerd aan de bestaande ontginningslijn van de Noordersingel en is passend bij de schaal en het patroon van de verkaveling. De groene inrichting zorgt voor een passende overgangskwaliteit naar de Groenzoom en ziet toe op een duurzame waterhuishouding. Onderhavig plan behoeft een zorgvuldige inpassing in de omgeving door de ligging in beschermingscategorie 2. Hierbij is het van belang dat de bijzondere en kwetsbare waarden van het gebied worden gewaarborgd. Bij de inpassing van onderhavige ontwikkeling wordt aansluiting gezocht op de maat en schaal van de bebouwing langs dit deel van de Noordersingel. Tevens worden de woningen gesitueerd achter de bestaande bebouwing en heeft het voornemen hierdoor geen invloed op het open karakter. De woningbouw was voorheen al mogelijk met een wijzigingsbevoegd die in het onherroepelijk bestemmingsplan “Groenzoom” was opgenomen. Nu het bestemmingsplan onderdeel uitmaakt van het omgevingsplan, is de wijzigingsbevoegdheid niet meer mogelijk, maar zijn de regels daarvan toegepast. Daarom is er geen sprake van afwijkend beleid. Daarmee worden de bijzondere en kwetsbare waarden van het gebied gewaarborgd.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Omgevingsvisie Lansingerland 1.0 Vooruitlopend op de Ow heeft de gemeente Lansingerland al gewerkt aan een omgevingsvisie. De ‘Omgevingsvisie Lansingerland: verbonden, vindingrijk en gezond’ is op 24 februari 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. De omgevingsvisie beschrijft wat voor gemeente Lansingerland in de toekomst wil zijn. De omgevingsvisie schets de gewenste ontwikkelingen voor thema’s als wo-

30

nen, werken, recreëren, natuur, duurzaamheid, mobiliteit, cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit en gezondheid. In 2040 is Lansingerland, nog meer dan nu, verbonden, vindingrijk en gezond. Om dat voor elkaar te krijgen moeten strategische keuzes gemaakt worden en het beleid voor de fysieke leefomgeving worden bepaald. Dit is, samen met de opbrengst uit een uitvoerig participatietraject waarin inwoners, ondernemers en partners hebben meegedacht, vertaald in een ‘omgevingsvisie 1.0’. De ‘omgevingsvisie 1.0’ wordt momenteel geactualiseerd en aangescherpt in een ‘2.0’-versie. In de omgevingsvisie van Lansingerland staan de volgende ambities centraal:  Verbonden in de metropool:  Goed bereikbaar en moderne mobiliteitsvormen: inzetten op moderne, duurzame en schone vervoersmogelijkheden.  Toekomstbestendige omgeving: komen tot een omgeving die klimaatadaptief en natuurinclusief is ingericht.  Sterke ruimtelijke structuren en ruime groengebieden: beschermen van groengebieden, water en historische en landschappelijke structuren.  Vindingrijk en ondernemend:  Home of Horti Science: mogelijk maken van kennisontwikkeling/innovatie en plek voor nieuwe mogelijkheden in de glastuinbouwsector.