[T24.00238] Ruimtelijke onderbouwing versie april 2024, inclusief bijlagen
Tekst van het document
Ruimtelijke onderbouwing Paard & Coaching
- 27 -
^ ^
strikt beschermde soorten, volgend uit de Vogel- en Habitatrichtlijn; alle overige beschermde soorten, waaronder die uit de Rode Lijst.
Uit de eerder aangehaalde quickscan blijkt dat de planlocatie geen essentiële betekenis heeft voor beschermde soorten. De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor soorten die niet beschermd zijn (behoudens de algemene zorgplicht) en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart - 15 juli). Op grond van de uitgevoerde quickscan kan worden geconcludeerd dat de Wet natuurbe scherming de realisatie van de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat. 4.9
Duurzaamheid Duurzaamheid is onder andere zodanig bouwen, renoveren en beheren dat, gedurende de hele kringloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving, het milieu en de menselijke gezondheid zo min mogelijk negatieve effecten ondervinden. Om een bijdrage te kunnen leveren aan de klimaatambities moet bij het ontwerp van gebouwen rekening worden gehouden met duurzaam bouwen-principes en de energieprestatie-eisen. Centraal staat daarbij circulariteit, klimaatadaptatie en energietransitie. Van belang is de mate waarin en de manier waarop wordt omgegaan met water, groen, energie en materialen. Algemeen kan worden opgemerkt dat de te realiseren gebouwen voldoen aan de huidige normen in het Bouwbesluit. Daardoor dient voldaan te worden aan de hierin opgenomen duurzaamheidseisen. Dit betekent onder andere dat de gebouwen gasloos worden uitgevoerd. Verder wordt het geheel landschappelijk ingepast, waarbij veel gebruik wordt gemaakt van natuurlijke materialen (hout) en zoveel als mogelijk groene daken (het gebouw voor kantoren en lokalen wordt geheel groen uitgevoerd). Daarmee wordt water langer vastgehouden, wat wateroverlast door overvloedige neerslag zoveel als mogelijk voorkomt en door de isolerende werking tevens positief bijdraagt aan het voorkomen van hittestress.
Maatregelen met betrekking tot klimaataspecten als overstroming en droogte reiken verder dan enkel dit voornemen en behoren tot uitvoeringsaspecten op grond van het waterbeheerprogramma 2022-2027 van het Hoogheemraadschap (zie Ş 4.1). Dat programma staat voor een efficiënt en duurzaam waterbeheer, waarbij taken worden uitgevoerd tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten, bijdragend aan de leefbaarheid en de toekomstbestendigheid van het watersysteem. Paard S Coaching zal als enige eindgebruikers zorgdragen voor een zo energiezuinig mogelijke inrichting, bijvoorbeeld door het toepassen van LED-verlichting, waterbesparende kranen en/of het zo goed mogelijk isoleren van de gebruiksruimten. Juist doordat het nu gaat om een permanente vestiging, behoren dit soort investeringen tot de mogelijkheden. Het zijn echter allemaal aspecten ten aanzien van het gebruik en die staan los van de te verlenen vergunning voor de bouw. De ontwikkeling kan eveneens gezien worden als een duurzame ontwikkeling met het oog op de doelgroep. De locatie is centraal gelegen en door de goede bereikbaar is de reistijd voor het clientèle veelal korter dan op dit moment. De voorziening zelf draagt tevens bij aan de wens van een compleet voorzieningenaanbod, wat past bij de vraag naar een goede en gezonde leefomgeving.
- 28 -
4.10
Besluit m.e.r. Milieueffectrapportage (m.e.r.) is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r. In artikel 7.2 Wm wordt het doorlopen van de m.e.r.-procedure gekoppeld aan bepaalde in het Besluit m.e.r. opgenomen plannen en besluiten die verbonden zijn aan de eveneens in het Besluit m.e.r. weergegeven activiteiten. Het Besluit m.e.r. bevat hiertoe bijlagen, waarbij vooral de onderdelen C en D van belang zijn. Onderdeel C bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r. verplicht is. Activiteiten, plannen en besluiten waarvoor een m.e.r.-beoordeling benodigd is, staan in onderdeel D. Voor beide onderdelen wordt per activiteit de drempelwaarden beschreven. Voor deze ruimtelijke onderbouwing is gekeken naar activiteiten die een m.e.r.(beoordelings)plicht kennen. Op grond van onderdeel D14 in de bijlage van bovengenoemde besluit, is de oprichting, wijziging of uitbreiding van een voorziening voor het fokken, mesten of houden van dieren m.e.r.-beoordelingsplichtig in gevallen wanneer de activiteit betrekking heeft op meer dan 100 paarden of pony's (Rav cat. K.1 en K.3), waarbij het aantal bijbehorende dieren in opfok jonger dan 3 jaar niet wordt meegeteld (Rav cat. K.2 en K.4).
In de voorgenomen situatie is geen sprake van het bedrijfsmatig fokken van paarden, noch wordt het aantal paarden dat gehouden wordt op deze locatie - maximaal 40 - bij lange na niet gehaald. Daarmee blijft de omvang dus ruim onder de drempelwaarden. De drempelwaarden in onderdeel D van het Besluit m.e.r. zijn echter indicatieve waarden. Dit betekent concreet dat het bevoegd gezag dient na te gaan of de beoogde activiteit daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben. Op grond van artikel 2, lid 5 van het Besluit m.e.r. is daarom wel een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling9 nodig. Daaruit blijkt dat geen sprake is van belangrijke milieugevolgen op grond waarvan een milieueffectrapport noodzakelijk is. B&W heeft daarom bij de ter inzagelegging van de ontwerpbeschikking besloten dat het opstellen van een milieueffectrapport niet noodzakelijk is.
9 re-BUS, Aanmeldnotitie Paard&Coaching te Bergschenhoek.
Ruimtelijke onderbouwing Paard & Coaching
- 29 -
- 30 -
5.
UITVOERBAARHEID
5.1
Financiële uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd, dat inzicht gegeven moet worden in de (economische) uitvoerbaarheid van een project. Afdeling 6.4 Wro schrijft voor dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken wanneer anderszins in de grondexploitatiekosten wordt voorzien. Het voornemen betreft een particulier initiatief wat tevens geheel wordt gefinancierd door de initiatiefnemer zelf. Alle gemeentelijke kosten worden gedekt via leges. De gemeente vervult derhalve alleen een kaderstellende en toetsende rol. Gelet op het vorenstaande is het plan financieel uitvoerbaar.
5.2
Vooroverleg Bij de voorbereiding van een ruimtelijk besluit dient overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke bij het plan in het geding zijn. De ruimtelijke onderbouwing is daartoe toegezonden aan de voor de gemeente Lansingerland vaste overlegpartners. Deze reacties zijn ontvangen, samengevat en voorzien van een reactie10. Waar nodig heeft dit geleid tot aanpassingen van deze onderbouwing.
10Nota wettelijk vooroverleg Paard en Coaching.
Ruimtelijke onderbouwing Paard & Coaching
- 31 -
- 32 -
6
CONCLUSIE De realisatie van de beoogde voorziening vertoont geen strijdigheid met de beleidsvelden en wet- en regelgeving van het bevoegd gezag en de hogere overheden. De beoogde ontwikkeling draagt in belangrijke mate bij aan de vraag naar dergelijke voorzieningen binnen de gemeente Lansingerland. Uit de milieuparagraaf blijkt, dat van aantasting van de bestaande omgevingskwaliteit geen sprake is. Na verlening van de omgevingsvergunning, waartoe onderhavig document dient als ruimtelijke onderbouwing, is het toegestaan om de beoogde ontwikkeling binnen het projectgebied op te richten en te gebruiken, evenals het aanleggen van de hierbij behorende voorzieningen. Omdat sprake is van een gecombineerde aanvraag, kan de bouw starten nadat de omgevingsvergunning in werking is getreden.
Ruimtelijke onderbouwing Paard & Coaching
- 33 -
VERKLARING Projectgebied Projectgrens
project:
Paard & Coaching gemeente:
Lansingerland betreft:
Projectkaart t.b.v. ruimtelijke onderbouwing omgevingsvergunning opdrachtgever:
Paard S Coaching datum : 29 maart 2024 schaal: 1 : 2.000
BUS
Postbus 6083 3002 AB Rotterdam email: jochem@re-bus.nl tel: 06-48384580
GEMEENTE
Lansingerland
Ruimtelijke Ontwikkeling Onderwerp: Locatie: Plaats: Datum: Voorbereid door:
Randvoorwaarden voor de ruimtelijke en landschappelijke inpassing van Paard & Coaching Hoekse Park West Bergschenhoek 21-11-2023 Nanne Verbruggen
1. Aanleiding Omschrijving initiatief Paard & Coaching is een professionele geestelijke gezondheidszorg (ggz) organisatie waar kinderen, jongeren en volwassenen met gedragsproblematiek, (zoals autisme, ADHD, gezinsproblematiek, eetproblematiek en angsten) worden begeleid. Hierbij wordt gebruik gemaakt van therapiepaarden in de natuur om voor cliënten een omgeving te creëren waarin zij zich fijn en ontspannen voelen. De zorg die wordt geleverd, wordt vergoed vanuit het persoonsgebonden budget (Pgb - jeugdwet, Wmo en Wlz) vanuit gemeentes. Gemeente Lansingerland is één van de grootste (gecontracteerde) gemeentes waarvoor zij cliënten begeleiden, mede om die reden zijn zij tot 2022 gevestigd in deze gemeente. Vanwege verkoop van die locatie (Bergweg Zuid 110 in Bergschenhoek) is er een tijdelijk onderkomen in Rotterdam Nesselande aan de Onderweg 1. Omdat het epicentrum van de cliënten zich in gemeente Lansingerland bevind is hier een perceel aangekocht in het Hoekse Park West. Een ideale ligging aan het bos, wat voor dit werk zeer belangrijk is. Rust, ontspanning en leren wordt gedaan in de natuur en een groene omgeving. De uitstraling en inrichting van het aangekochte perceel zal dan sterk gericht zijn op “groen en natuur”.
Luchtfoto van het Hoekse Park West met de locatie voor Paard ã Coaching in rood aangegeven
1
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
2. Situatie Het perceel ligt in het Hoekse Park West. Het Hoekse Park West ligt tegen de noordkant van het Lage Bergse Bos en bestaat momenteel uit voornamelijk agrarische gronden, een gedeelte van de gronden van het Hoekse Park West is van het Recreatieschap Rottemeren en heeft de bestemming recreatie. Ten noorden ligt het bedrijventerrein Weg en Land van Bergschenhoek, de sportvelden en het LOO.
3. Bestemmingsplan 'Hoekse Park West'
Uitsnede uit het bestemmingsplan ‘Hoekse Park West’
Het perceel maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Hoekse Park West’. Hiervoor is een visie opgesteld in 2012 met een beeldkwaliteitsplan, dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan hebben beide percelen een agrarische bestemming met een wijzigingsbevoegdheid. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen om, binnen bepaalde kaders, particuliere initiatieven toe te staan die een bijdrage leveren aan het recreatieve karakter van het gebied.
Beeldkwaliteitsplan Landschap Hoekse Park (2012) In dit beeldkwaliteitsplan wordt het Hoekse Park beschouwd als het laatste restant aan open ruimte tussen stedelijke uitbreidingen en dichte recreatiegebieden. Het is van oorsprong een open agrarisch polderlandschap. Woningbouwlocaties en kassencomplexen zijn over dit landschap geschoven. De kassencomplexen volgen grotendeels de agrarische topografie. De stedelijke uitbreidingen van Bergschenhoek, in de vorm van woningbouw en bedrijventerreinen, en de recreatiegebieden van het Bergse Bos volgen de topografie niet. Op de gronden van het Hoekse Park vindt een transformatie plaats van agrarisch naar een recreatief groengebied. Gemeente en Recreatieschap kiezen op dat moment voor een ontwikkeling van het gebied waarbij de kwaliteiten van het landschap benut worden en een ontwikkeling wordt voorgestaan met recreatievormen die relatie hebben met het agrarische karakter: 2
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
stadsboerderij, stadslandbouw, manege en graslanden. Het oorspronkelijk agrarische landschap blijft herkenbaar en vormt, anders dan in het Lage Bergse Bos, een ruimtelijk casco voor de recreatieve functies. Dit betekent dat de kavelrichting gelijk blijft. de omkadering door sloten behouden blijft en zichtlijnen over de kavel mogelijk blijven. Het contrast met de bestaande recreatiegebieden in het Lage Bergse Bos wordt in de visie behorend bij het bestemmingsplan juist versterkt. Het Lage Bergse Bos vormt een dicht recreatiegebied met hoge opgaande begroeiing. Het Hoekse Park vormt een getransformeerd agrarisch landschap. De beleving van dit contrast geeft een kwaliteit waarbij het Hoekse Park zich onderscheidt van het Bergse Bos. Ruimtelijk moet het Hoekse Park minder dicht zijn dan het Lage Bergse Bos en zich kenmerken door rechte lijnen en lange zichtlijnen.
Visiekaart Hoekse Park West (2012) met de locatie voor Paard a Coaching in rood omlijnd
In de visie is het perceel van Paard & Coaching ingericht als weiland - grasland - natuurlijk grasland met deels aanplant van nieuw bos.
4. Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie van de gemeente valt het perceel binnen de Groene Flanken. De bosrijke deelgebieden hiervan zijn het Hoge en Lage Bergse Bos, het Hoekse Park, de Bleiswijkse Zoom en Bleiswijkse Fles. Deze worden beter op elkaar aangesloten door de ontwikkeling van nieuw bos en slim bosbeheer. Centraal in dit gebied staan het versterken van groenstructuren, het vergroten van biodiversiteit, het toekomstbestendig maken van het buitengebied en het verbeteren van recreatieve routes en activiteiten voor fietsers en wandelaars. Er zijn verschillende koppelkansen met andere ontwikkelingen, zolang die het karakter van het gebied versterken. Voor het recreatiegebied maakt de Omgevingsvisie een verwijzing naar het Ontwikkelplan Landschapspark de Rotte.
3
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Legenda O O
RŕjksmoriiJniemen
Gemeentelij fee monumenten Aiìrtie M, ō. Schnnidt Pôrfe De groerie ft^nken Open groen karakter De lange linten Versterken groenblauwnetwerk Ontwikkelen Rroeneblauwe ribben Versterken verwevenhetd tuwen kernen «n Annie M,C, Scbmidtpark Groenblauwe verweving Metropolitaân fietânetwerk (bes^taande fietsroutes) Meiropolítaan fietsnetwerk {ontbrekend# sthakeis) Studie recreatieve vaarverbírtding Rotte en Bentwoud Verstevigen metro E-Jijn
Van bus naar tram Zũetermeer^ Rotte rdanibaan HöV Delft - Rotterdam Alexander Versterken verkeerve rbind« nge n Inzetten ũp klimaaladaptieve níeuwïMLJ'w Behoudertopen ertgroen karakter Bleiswijkse Hes
Ontwikkelen en verstevigen hi?ekwpark-H?osţ en Hoge Bergţe
Bos Ontwikkelen en verstevigen i-loeksepark'WPit Lage Bergse Bos
Verstevigen Sleiswijkse Zoom
D
Verstevigen ffotteioom i.o.ni. stakeholders Studiezene Triangel
Rijksweg Provinciale weg
O
0,5
1
KUIPER!
COMMGNONSl UtlElhTE
, Lansíitgerlsnd
Omgevingsvisie Lansingerland> Hoekse Park > Ontwikkelen en verstevigen Hoeksepark West en Lage Bergse Bos, onderdeel Groene flanken / open groen karakter/groenblauwe verweving.
4
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
5. Ontwikkelplan Landschapspark de Rotte
Kaart Ontwikkelplan met in rood omlijnd de locatie voor Paard ă Coaching
In het Ontwikkelplan voor het Landschapspark De Rotte wordt het Hoekse Park West gezien als een uitbreiding van het Lage Bergse Bos om in de groeiende behoefte aan recreatieruimte te kunnen voorzien. Het Lage Bergse Bos is een stadsbos met ruimte voor picknick, spelen, diverse horeca, wandelrondjes, fitness-parcours, hardlopen. Wanneer het Lage Bergse Bos wordt aangevuld met het Hoekse Park West dan wordt er gezorgd voor aanvullende capaciteit voor extensieve recreatie. Hierbij wordt gedacht aan voorzieningen als een stadswijngaard met kleinschalige horeca, maatschappelijke voorzieningen en combinaties van bos en agrarische activiteiten waar recreanten welkom zijn. De stadsparkachtige sfeer van het Lage Berge Bos wordt doorgetrokken, zowel in beeld als in functies. Langs de randen en in het Hoekse Park wordt bos en groen langs de randen gerealiseerd. Er wordt een visueel aantrekkelijke buffer tussen Landschapspark de Rotte en de glastuinbouw gecreëerd die tevens de ecologische bosverbinding robuuster maakt en het gebied meer body geeft. Het gebied krijgt ook enkele recreatieve voorzieningen en attracties. Combinaties van publieksbos en agrarische activiteiten zijn mogelijk met bijvoorbeeld een natuurspeelplaats / ravotbos voor kinderen, doortrekken van de ruiterpaden , een sporttoestellen en uitbreiding van het trimparcours.
5
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
6. Overige ontwikkelingen in de omgeving van het Hoekse Park West Langdurige opvang Oekraïners (LOO) Het Sporthoekpad is als locatie aangewezen voor de realisatie van circa 130 flexwoningen voor huisvesting van circa 230 mensen. Deels worden deze woningen toegewezen aan Langdurige Opvang Oekraïners (LOO) en deels aan lokale spoedzoekers. Deze locatie voor de flexwoningen grenst aan de zuidwestzijde direct aan de locatie van Paard & Coaching. Paard & Coaching is een paardenhouderij. De Wet geurhinder en veehouderij vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft normen voor de geurbelasting die een (intensieve) veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object, bijvoorbeeld een woning. Aangezien er woningen binnen tientallen meters van Paard & Coaching worden geplaatst dient Paard & Coaching te worden getoetst aan de Wet geurhinder en veehouderij. Uit de VNG brochure 'Handreiking Bedrijven en milieuzonering' blijkt dat voor paardenhouderijen een vaste richtafstand van 100 meter geldt tussen de geuremissiepunten en de geurgevoelige objecten (in de bebouwde kom).
Indien een afstand van 100 meter niet haalbaar blijkt voor de inpassing van Paard & Coaching dan kan hier middels een geuronderzoek van afgeweken worden en kan de contour worden bijgesteld naar 50 meter, mits is aangetoond dat het woon- en leefklimaat ter plaatse van de voorziene woningen aanvaardbaar is.
Indicatieve weergave van de 50 en 100 meter geurcontour rondom de flexwoningen
6
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Ten behoeve van het project Langdurige Opvang voor Oekraïners op de Sporthoeklaan is het van belang dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en is het aspect geur getoetst op basis van milieuzonering. Dit betekent dat in het plan voor het hippisch zorgcentrum rekening gehouden moet worden met de flexwoningen als geurgevoelige objecten en dat gezorgd moet worden dat het initiatief voldoet aan de geldende geurregels die deze woningen bescherming bieden. In opdracht van Gemeente Lansingerland is een memo opgesteld door Poederoyen Tonnaer waar op basis van de locatietekening voor de flexwoningen wordt beoordeeld waar het hippisch zorgcentrum rekening mee dient te houden in de ligging van de verschillende bouwwerken en functies op de locatie. Hierbij is vooral van belang welke onderdelen van Paard & Coaching aangemerkt moeten worden als dierenverblijf. Conclusie uit het onderzoek: »
De rijbak en longeercirkel mogen binnen de 50 meter contour liggen, indien deze niet gebruikt worden als niet-overdekte dierenverblijven. Het weiland en paddocktrack is te beschouwen als zeer extensief beweiden van de paarden en daarmee geen onderdeel van de inrichting in de Wet milieubeheer en zijn hierop geen geurregels van toepassing.
»
Het gebruik van het buitenterrein is dusdanig extensief dat het niet te beschouwen is als een (niet-overdekt) dierenverblijf en is de vaste minimum afstand van 50 meter niet hierop van toepassing.
»
Binnen de 50 meter contour mag in ieder geval geen (inloop)stal, gangbare paddock of vaste mestopslag gesitueerd worden. Het advies is om binnen deze 50 meter contour ook geen schuilstal of voederplaats te situeren, zodat discussie over de interpretatie van wettelijke definities en bijbehorende jurisprudentie wordt voorkomen.
Boerderij Het Lansingerland Boerderij het Lansingerland ligt in de nabijheid van het perceel van Paard & Coaching. De eigenaar van Boerderij het Lansingerland is op de hoogte van dit initiatief en staat hier positief tegenover. Boerderij het Lansingerland zal op de hoogte worden gehouden van de planvorming van Paard & Coaching om zodoende tot een voor eenieder zo efficiënt mogelijke ontwikkeling van het gebied te komen.
7. Conclusie 7 samenvatting »
»
»
7
Het initiatief sluit niet op alle onderdelen aan op de visie van het Ontwikkelplan Landschapspark de Rotte. Vanwege de groeiende behoefte aan recreatieruimte is de ambitie vanuit het Ontwikkelplan om het Hoekse Park toe te voegen aan Landschapspark de Rotte. Uitgangspunt is dat het Hoekse Park een openbaar park wordt. Een woonfunctie en verblijfsunits sluiten hier niet op aan. Ook is het uitgangspunt om zo min mogelijk bebouwing toe te voegen in het Hoekse Park. Het gaat om een private ontwikkeling die niet in zijn geheel openbaar toegankelijk is. Voor wat betreft de groene inrichting van het terrein, met de aanplant van bomen, past het wel binnen de visie van het Ontwikkelplan en ook binnen de Omgevingsvisie, waarbij het uitgangspunt is dat de beplanting de kavelrichting dient te versterken. Middels een collegebesluit is in principe besloten om hippische activiteiten c.q. bedrijven in het Hoekse Park West te faciliteren en ze zodanig in te passen dat ze voldoende aansluiten op de uitgangspunten van het Ontwikkelplan Landschapspark de Rotte.
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
Lansingerland
GEMEENTE
8. Ruimtelijke randvoorwaarden voor een goede landschappelijke inpassing Om tot een goede landschappelijke inpassing te komen zijn er ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld voor een goede landschappelijke inpassing van Paard & Coaching.
Algemeen »
»
» »
8
Vanwege de clientèle van Paard & Coaching, een kwetsbare groep mensen, is een deel van het terrein vanuit de functie gezien ontoegankelijk voor publiek. Desalniettemin is het belangrijk dat er ook een deel van het gebied een openbaar karakter heeft om zoveel mogelijk aan te kunnen sluiten bij de ambitie van het Hoekse Park West en de uitgangspunten van het Landschapspark de Rotte. Er zal geen medewerking worden verleend aan niet-passende functies die niet noodzakelijk zijn, zoals de voorgestelde verblijfsunits. Ook past de bedrijfswoning niet in het Ontwikkelplan, in principe zal hier slechts medewerking aan verleend kunnen worden indien er een duidelijke motivering aan ten grondslag ligt. Aangetoond dient te worden waarom een bedrijfswoning noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering. Vanuit verkeer is aangegeven dat de gewenste ontsluiting van het gebied zal verlopen via het Sporthoekpad. In verband met de realisatie van de flexwoningen op het naastgelegen perceel dient uiteraard te worden aangetoond dat het woon- en leefklimaat ter plaatse van de voorziene woningen aanvaardbaar is.
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Situatie
Locatie Paard cc Coaching Locatie LOO (incl. buitenruimte) üeurcontour bü meter Geurcontour 100 meter Zone waar in pnncipe geen emissiepunten zijn toegestaan
Situatie van het gebied met de locatie van Paard a Coaching en het LOO
In verband met de realisatie van de flexwoningen op het naastgelegen perceel dient te worden aangetoond dat het woon- en leefklimaat ter plaatse van de voorziene woningen aanvaardbaar is. Op de kaart zijn de indicatieve contouren aangegeven. In het plan voor Paard & Coaching dient rekening te worden gehouden met de flexwoningen als geurgevoelige objecten en er moet voor worden gezorgd dat het voldoet aan de geldende geurregels die deze woningen bescherming bieden. Op bovenstaande kaart is op basis van het inrichtingsplan voor het LOO een memo opgesteld in opdracht van de gemeente. Zodoende is er een contour gelegd rondom de flexwoningen waarbinnen de onderdelen die aangemerkt worden als ‘dierenverblijf’ niet kunnen worden gerealiseerd.
9
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Ontsluiting
Locatie Paard ft Coaching Locatie LOO (íncl. buitenruimte) Zone voor ontsluiting en groen Entree van het gebied Indicatieve entrees van de percelen
ie van het gebied met de zone voor verkeer en ontsluiting van het gebied
Vanuit verkeer is aangegeven dat de gewenste ontsluiting van het gebied zal verlopen via het Sporthoekpad. Dit geldt ook voor het eventuele toekomstige programma, dit betekent dat de zone in het meest noordwestelijke gedeelte van het perceel een verkeersbestemming krijgt.
10
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Landschappelijke inpassing De kavel ligt binnen het Hoekse Park West. Het Hoekse Park West bestaat nu uit open grasland, met sloten en wordt aan alle zijdes visueel omkaderd. Aan de noordwestzijde ligt het bedrijventerrein Weg en Land met de achterzijde richting het Hoekse Park West. Aan de Noordoostzijde liggen sportvelden en het LOO. Het LOO wordt nu gebouwd en wordt landschappelijk nog ingeplant. Aan de zuidzijde ligt het Lage Bergse bos dat bestaat uit bomen en onderbeplanting. Dwars door het gebied loopt het Polderpad met hierlangs een ruiterpad. De verkaveling bestaat uit geometrische langgerekte lijnen die bepaald worden door sloten. Binnen het Hoekse Park liggen aan de zijde van het Lage Bergse Bos enkele percelen die bestaan uit bos. Er wordt gestreefd naar een groene overgang van zowel het bebouwde gebied (bedrijventerrein) richting het Landschapspark de Rotte, als vanaf de bospercelen vanuit het Lage Bergse Bos richting het noorden. Het Lage Bergse Bos vormt een dicht recreatiegebied met opgaande begroeiing. Het Hoekse Park vormt een getransformeerd agrarisch landschap. De beleving van dit contrast geeft een kwaliteit. De rechte lijnen en lange zichtlijnen zijn duidelijk zichtbaar in het landschap en nog herkenbaar uit verkavelingspatronen op oude historische kaarten. Zie hieronder bijvoorbeeld de kaart uit 1850.
In de huidige situatie zijn meerdere kavels samengevoegd, maar de landschappelijke richtingen zijn nog duidelijk herkenbaar. Dit is een landschappelijke kwaliteit van het gebied.
Historische kaart uit 1850 met geometrische, strokenverkaveling (bron: topotijdreis).
Vanaf het Polderpad is de noordwest grens goed te zien. Terwijl de zuidkant, met het Lage Bergse Bos een natuurlijke uitstraling heeft, heeft de noordwestgrens een beleving van achterkanten van het bedrijventerrein. Dit past niet binnen de uitstraling die gewenst is.
11
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Ontwikkeling van Paard ā Coaching Door het zicht naar de achterkanten van het bedrijventerrein, aan de noordwestzijde van het Hoekse Park af te planten ontstaat een groene ‘kamer’ waarbij ook de noordwestgrens, net als de zuidgrens van het Hoekse Park West, natuurlijker wordt ervaren.
Graduele overgang van dicht (zuidoost) naar open (noordwest) Natuurlijke en groene inpassing ontsluitingsweg en groene inrichting van het perceel 4---- 7 Indicatieve zichtlij
Uitgangspunten voor een goede landschappelijke inpassing
Het perceel van Paard & Coaching ligt aan de noordkant van het Hoekse Park en de ontwikkeling kan bijdragen aan de overgang van bedrijventerrein naar het landschapspark. Met een groene invulling aan de zijde van het bedrijventerrein wordt het bedrijventerrein vanaf het Polderpad, verder uit het zicht gehaald. De zone direct grenzend aan de sloot achter Weg en Land bestaat uit ontsluiting en groen. Aan de noordzijde van de kavel staat een grotere dichtheid aan landschappelijke bomen en beplanting waarbij verder het gebied in (zuidelijker), de kavel steeds opener wordt en aansluit op de openheid van de het Hoekse Park West. Een graduele overgang vindt plaats richting het Landschapspark de Rotte waardoor het in de beleving nog meer bij het park gaat horen. De kavels gaan ‘meedoen’ in het spel van open en beslotenheid van bospercelen en meer open percelen in het gehele Hoekse Park West.
12
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
De kavelrichting dient zo goed mogelijk behouden te blijven. Waar mogelijk dienen bestaande sloten behouden te blijven. Als er watercompensatie benodigd is zou deze gerealiseerd kunnen worden door de bestaande sloten te verbreden. Het zuidelijke deel van de kavels is het meest open en zichtlijnen over de kavels en verder het gebied in maken het mogelijk het Hoekse Park en zijn maat te ervaren. Enkele landschapselementen langs de sloten versterken de kavelrichtingen en solitaire bomen of bijvoorbeeld een boomgaard zorgen voor een zachte overgang van Weg en Land het gebied in. Meerdere zichtlijnen dwars door het Hoekse Park West blijven open. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het landschapspark optisch zo groot mogelijk wordt beleefd, dit betekent dat de ruimtebeleving van Hoekse Park West mogelijk blijft en tegelijkertijd de privacy van de bewoners gewaarborgd is. Het zuidoostelijke gedeelte van het perceel heeft een openbaar karakter met bijvoorbeeld wandelpaden, een arboretum of fruitboomgaard. Er is een openbaar toegankelijke verbinding van de kavel naar het Polderpad zodat een ommetje mogelijk is. Erf- of tuingrens alleen toepassen indien noodzakelijk.
Voor een goede landschappelijke inpassing is het van belang dat de benodigde erfafscheidingen en verdere afbakening op het kavel groen en/of natuurlijk worden vormgegeven (zo veel mogelijk beplanting in plaats van hekwerken, schuttingen en muren). En als hekwerken noodzakelijk zijn, dienen ze natuurlijk te zijn vormgegeven, bij voorkeur hout. Waar mogelijk de bestaande sloten als afscheiding gebruiken. De ontsluitingsweg dient met groen ingepast te worden en vormgegeven te worden met bomen en onderbeplanting. Hierdoor ontstaat er een vitrage van bomen en beplantingsstroken en ontstaat een overgangszone tussen bebouwing en landschapspark. Daarnaast wordt de achterkant van het bedrijventerrein veel minder dominant in het landschap ervaren. De waterzijdes van de sloten dienen een natuurlijke uitstraling te hebben en waar mogelijk natuurvriendelijk te zijn ingericht. Dit betekent een groen en zo flauw mogelijk talud. Er mag geen hoog opgaande harde waterkant ontstaan. Om de biodiversiteit te vergroten is het doel zoveel mogelijk met bloemrijk gras en ecologische gradiënten te werken om het gebied te dooraderen met kleine en grote ecologische structuren en plekken. Weides worden zoveel mogelijk extensief gemaaid. Overall mag het intensief gemaaide beeld niet domineren.
13
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Bebouwing
Uitgangspunten voor de bebouwing
De bebouwing dient in het noordwestelijk deel van het perceel te worden gepositioneerd zodat er een overgangszone ontstaat tussen het bedrijventerrein Weg en Land en het Hoekse Park. De bebouwing volgt de bestaande onderliggende polderstructuur en wordt gepositioneerd volgens het ordeningsprincipe van een erf. Dat houdt in dat er een hiërarchie is tussen hoofdgebouw en bijgebouwen en dat het hoofdgebouw is georiënteerd op de weg. Ondergeschikte bebouwing kan in de tweede lijn voorkomen indien er rekening wordt gehouden met transparantie en doorzichten. Interne ontsluitingsweggetjes bij voorkeur on- of halfverhard, of indien noodzakelijk gebakken klinkers. Het noordwestelijk deel van het gebied dat aansluit op het bedrijventerrein kan een privé karakter hebben zodat er voldoende mogelijkheden zijn om de werkzaamheden uit te oefenen en een veilig en beschermd milieu te creëren voor de cliënten van Paard & Coaching. Hier is een dichtere begroeiing gewenst om de bebouwing goed in te kunnen passen en een groene overgang te kunnen realiseren richting het zuidoosten van het perceel. Ook zorgt dit voor een goede overgang van het bedrijventerrein Weg en Land naar het Hoekse Park West. In het zuidoostelijke deel van het perceel wordt de begroeiing opener om een goede aansluiting te maken op het Hoekse Park.
Dit gedeelte is vrij van bouwwerken en afscheidingen zijn natuurlijk vormgegeven, paden zijn bij voorkeur onverhard. 14
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
De uitstraling is (vanaf het Polderpad) verwelkomend en heeft een openbare sfeer. Zichtbare opslag in de buitenruimte wordt weggewerkt.
15
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Ecologie en natuurinclusief bouwen Op basis van een analyse van (bestaande en toekomstige) natuurwaarden dient een beplantingsplan te worden gemaakt. Om richting te geven aan de groene inpassing kunnen doelsoorten worden aangewezen die aansluiten bij de 40 icoonsoorten van de Provincie Zuid-Holland en het omliggende landschap. Uitgangspunt voor het beplantingsplan is de toepassing van inheemse, gebiedseigen soorten, een zo groot mogelijke soortendiversiteit en een grote diversiteit in structuurvariatie (struweel, ruigte). Om de biodiversiteit te vergroten is het doel zoveel mogelijk met bloemrijk gras en ecologische gradiënten te werken om het gebied te dooraderen met kleine en grote ecologische structuren en plekken. Waar mogelijk worden takkenrillen (van snoeiafval) aangelegd, dit zijn waardevolle elementen voor kleine insecten. Waar hekwerken onontkoombaar zijn worden deze zoveel mogelijk gecombineerd met landschappelijke hagen van inheemse, gebiedseigen soorten. Harde afscheidingen zijn aan de onderzijde zoveel mogelijk open, zodat passeerbaarheid voor grondgebonden fauna is gegarandeerd. Weides worden zoveel mogelijk extensief gemaaid. Overall mag het intensief gemaaide beeld niet domineren. In het openbare gedeelte kan bloemrijk mengsel worden ingezaaid en afgewisseld met plukjes struweel om de recreant beschutting te geven.
Indien mogelijk wordt binnen het plangebied voorzien in natte natuur en hoogteverschillen in het terrein. Indien watergangen verbreed worden kan de vrijkomende grond gebruikt worden voor het creëren van diverse grondwallen van ca. 1 meter hoog. Hierdoor wordt het gebied aantrekkelijker gemaakt voor o.a. kleine marterachtigen. Bij de inrichting van het openbare gedeelte wordt waar mogelijk rekening gehouden met de belevingswaarde van het groen. Bezoekers kunnen actief genieten van de natuurwaarden en worden geïnformeerd over de natuur inclusieve inrichting. Er wordt ingezet op zichtbare natuurbeleving en een bredere bewustwording over biodiversiteit en de noodzaak tot behoud. Bebouwing wordt natuurinclusief en groen ingepast. Muren zijn zoveel mogelijk bedekt met verticaal groen, bij voorkeur door grondgebonden klimplanten. Er worden nestvoorzieningen getroffen voor lokaal voorkomende fauna, zoals vleermuis, huismus en gierzwaluw. Indien mogelijk hebben (bij)gebouwen groene daken met kruidenrijke bedekking.
16
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Duurzaamheid Lansingerland vindt duurzaamheid belangrijk. De basis voor de beleidsdoelstellingen is vastgelegd in: » Visie Lansingerland Duurzaam, 2018; » Kader duurzame Gebiedsontwikkeling, 2017; » Convenant Klimaatadaptief bouwen, 2019, met bijbehorend Programma van Eisen; » Landelijke maatlat voor een groene, klimaatadaptatie gebouwde omgeving, 2023. De visie Lansingerland Duurzaam legt de focus op 3 thema’s: energie, circulaire economie en klimaatadaptatie. Hieronder worden de wettelijke eisen en uitgangspunten op deze thema’s beschreven. Energie Vanuit het Bouwbesluit geldt voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, dat de vergunningaanvragen moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). » De energieprestaties moeten voldoen aan de BENG-normen, conform het Bouwbesluit en behorend bij de verschillende gebouwfuncties: o BENG 1 (de maximale energiebehoefte in kWh per m^ gebruiksoppervlak per jaar); o BENG 2 (het maximale primair fossiel energiegebruik, in kWh per m^ gebruiksoppervlak per jaar); o BENG 3 (het aandeel hernieuwbare energie); o TOjuli gelijk aan het wettelijk vereiste. Daarnaast is het per 1 juli 2018 is het niet meer toegestaan om een bouwvergunning aan te vragen voor een nieuw bouwwerk met een gasaansluiting.
Klimaatadaptatie In overeenstemming met de provinciale verordening artikel 6.27a Risico’s van klimaatverandering wordt in een bestemmingsplan rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte Daarnaast is in 2019 is het Convenant Klimaatadaptief Bouwen ondertekend door Lansingerland. De doelen en eisen die voortvloeien uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen staan onderstaand beschreven, de gemeente adviseert hier rekening mee te houden: » Wateroverlast: Hevige neerslag leidt niet tot schade aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. Vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar. o In het plangebied treedt bij extreem hevige neerslag (70 mm/uur) geen schade op aan bebouwing en infrastructuur. o Op privaat terrein wordt een groot deel van de neerslag (40-70mm) van een hevige bui (1 /100 jaar, 70mmZuur) verwerkt (geïnfiltreerd, vastgehouden en/of geborgen). De voorzieningen voeren de eerste 24 uur daarna vertraagd (niet extra) af en zijn in maximaal 60 uur weer beschikbaar.
» Droogte: Langdurige droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale Z kwetsbare functies; o De (grond)waterpeilen in zowel het plangebied als de omgeving en de zoetwaterbeschikbaarheid in de bodem zijn sturend in de functiekeuze, systeemkeuze en inrichting van het plangebied. o In het plangebied wordt 50% (450 mm) van de jaarlijkse neerslag geïnfiltreerd.
17
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
»
Hittestress: Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. o Tenminste 40% schaduw in het plangebied op de hoogste zonnestand (21 juni) voor verblijfsplekken en gebieden waar langzaam verkeer zich verplaatst. o Tenminste 40% van alle horizontale en verticale oppervlakken wordt warmtewerend of verkoelend ingericht/gebouwd om opwarming van het stedelijk gebied verminderen. o De koeling van gebouwen leidt niet tot opwarming van de (verblijfs)ruimte in de directe omgeving. » Bodemdaling: Bodemdaling van gebouwd gebied blijft beheersbaar en betaalbaar. » Biodiversiteit: Groenblauwe structuren en de gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt. o Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met de groenblauwe structuren en ecosystemen in de bredere omgeving ingericht. o Het plangebied creëert een hoogwaardige habitat voor tenminste 1 tot 3 gebouwbewonende soorten. » Overstromingen: De gebouwde omgeving is via gevolgbeperking bestand tegen overstromingen door dijkdoorbraken. o Schade voorkomen (<0,2 meter): bij overstromingen mag er geen schade op treden aan gebouwen en blijven hoofdwegen begaanbaar. o Schadebeperking (<0,50 meter): er dienen maatregelen genomen te worden om schade aan gebouwen te beperken in een geval van een overstroming, mits deze doelmatig zijn.
Circulair Lansingerland wil in 2050 een circulaire economie zijn, in lijn met onze doelstellingen uit de Duurzaamheidsvisie. Dit is een economie waarin afval niet bestaat. Het Kader Duurzame Gebiedsontwikkeling van Lansingerland geeft voor het thema circulaire grondstoffen de volgende uitgangspunten: » Milieu Prestatie Gebouw (MPG): 10% beter dan vigerend bouwbesluit. Op dit moment betekent dit een MPG van 0,72; » De toepassing van schadelijke materialen van de nieuwbouw (conform NIBE-classificatie) is maximaal 27»; » 10-207 van de bij nieuwbouw gebruikte materialen is herbruikbaar zonder kwaliteitsverlies. Vanuit het Bouwbesluit gelden per 1 januari 2018 normen voor de milieuprestatie bij de bouw van nieuwe woningen en bedrijven van 100m2 of groter. Naast regels voor energiezuinigheid van gebouwen geldt dan ook een grenswaarde voor de milieueffecten van het materiaalgebruik in de bouw. Bij de berekening telt de hele cyclus van een product mee voor de milieubelasting. Van winning van de grondstof, productie en transport tot gebruik en sloop van het bouwwerk. Recycling en hergebruik tellen ook mee.
18
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Beeldkwaliteit Algemene uitgangspunten voor het erf en de bebouwing Een belangrijk uitgangspunt voor de bebouwing is dat het ondergeschikt is aan het landschap. Bebouwing treedt niet op de voorgrond en dient als bufferzone tussen de bedrijfsbebouwing van Weg en Land en het recreatiegebied. Bebouwing ligt in de zone die aansluit op bedrijventerrein Weg en Land, dit is aangegeven op de kaart met een stippellijn, ten zuidoosten van de stippellijn is geen bebouwing toegestaan. De inrichting moet zich voegen in de verkaveling en zich oriënteren naar de verkavelingsrichting. De bebouwing dient als een ensemble te worden vormgegeven volgens het ordeningsprincipe van een erf. Dit houdt in dat er een hiërarchie bestaat op het terrein (het erf) bestaande uit een hoofd- gebouw en bijgebouwen. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw en dit kan worden bewerkstelligd door positionering, volume en/of uitstraling. Het uitgangspunt voor de bebouwing is dat er wordt ontworpen met open zichtlijnen, het houdt in dat bebouwing zodanig is gepositioneerd dat doorzichten en coulissewerking mogelijk is. Hogere bebouwing ligt dieper op het perceel. Voor bedrijven is het hoofdgebouw meestal publiek toegankelijk en dient zichtbaar te zijn voor bezoekers van het bedrijf.
Het hoofdgebouw is dan ook uitnodigend vanaf de weg maar de bebouwing is wel losgekoppeld van de weg, met andere woorden bebouwing ligt niet direct aan de weg. Een groen en landschappelijk voorerf is belangrijk, hier is daarom geen bebouwing toegestaan. In het gebied met de open zichtlijnen zijn vergunningsvrije bouwwerken niet toegestaan. Vanwege het loskoppelen van de bebouwing van de weg is de inrichting van de ‘voortuin’ een punt van aandacht en zorg. De ruimte mag geen schaalloze indruk maken. De ‘voortuin’ heeft een groene uitstraling. Met behulp van beplanting, lage hagen en bestrating wordt de ruimte ingedeeld. Zicht op de gebouwen dient te worden gevrijwaard. Aan de achterzijde van het perceel maakt de bebouwing geen gesloten indruk zodat een visuele relatie met het achterland intact blijft. (‘boerderijprincipe’). In principe is in het Hoekse Park geen verdere bebouwing toegestaan behalve bebouwing met een recreatieve hoofdfunctie aan de zijde van het bedrijventerrein Weg en Land.
Referentie landelijke bebouwing geordend op basis van open zichtlijnen 19
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Referentie landelijke bebouwing met een gecombineerde verharding van gebakken klinkers en halfverharding (bv. graustabiel)
Erfinrichting Het erf en de kavel hebben een groene en landschappelijke uitstraling. Eventuele erfafscheidingen zijn open en transparant uitgevoerd, het erf toont zich als één geheel. De gemeenschappelijk erfafscheiding rondom het erf is transparant en open. Onderliggende polderstructuur is leidend. Aan de achterkanten mogen de bedrijfsactiviteiten zichtbaar zijn. Het geheel moet een verzorgde indruk maken door ordening (opslag evt. in boxen), kleurgebruik (geen felle kleuren zoals oranje plastic, blauwe containers, witte hekken ed.) en het gebruik van hoogwaardige materialen (bij voorkeur hout) ter afscherming van klein materiaal. De erfbeplanting is inheems (dus geen coniferen) en draagt bij aan het versterken van de onderliggende polderstructuur. Zichtlijnen vanaf de weg naar het parkgebied blijven open. In de erfzone tussen de bebouwing zijn boomgaarden toegestaan.
20
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Bebouwing Bebouwing dient door de architectonische uitwerking passend te zijn binnen een erf-ensemble. Bovendien is bebouwing ondergeschikt aan het landschap, de landschappelijke betekenis van deze landelijke locatie wordt ondersteund door bebouwing. Dit vraagt om een zorgvuldige inpassing en terughoudende architectuur. » » »
» » » » » » » » » »
Bebouwing heeft een eenduidig volume, bestaande uit één laag met een kap, met één kaprichting en geen op- of aanbouwen De gevelindeling is eenvoudig en harmonisch en heeft een horizontale opbouw. Typologisch sluiten de bouwwerken aan op de erfbebouwing zoals kenmerkend voor de streek. Het is niet de bedoeling te vervallen in historiserende architectuur, maar om een met eigentijdse toevoeging het landelijk karakter te ondersteunen. Dit vraagt om traditionele bouwmassa’s in een eigentijdse architectuur zonder opsmuk, die ambachtelijk zijn gebouwd met gebruik van traditionele materialen. Uitvoeren met een rechthoekige plattegrond, die voor zover zichtbaar vanuit de openbare ruimte geen insnedes heeft of ondergeschikte bouwdelen waaronder aanbouwen De gevels zijn goed van verhoudingen en consequent en evenwichtig van opbouw Gevelopeningen in voor en zijgevels vormgeven als bij boerenschuren Geen dakkapellen aan de voorzijde Sober uitvoeren zonder ornamenten, maar met oog voor detail Uitvoeren in gedekte klassieke kleuren en traditionele materialen Per gebouw één hoofdmateriaal en één vormgeving voor de gevels Gevels in houten delen of metselwerk in een terughoudende kleur Daken dekken met matte keramische pannen, bij eigentijdse architectuur eventueel een zinken roevendak of vergelijkbaar of een groen dak (geldt ook voor bijgebouwen) Ononderbroken daklijn uitvoeren met mastgoot of
bescheiden lijstgoot, bij een eigentijdse uitvoering is een verholen goot eveneens mogelijk
Hieronder volgen enkele referentiebeelden van passende bebouwing.
21
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
22
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
23
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Paardenverblijven Indien mogelijk worden de paardenverblijven zo open mogelijk ontworpen in natuurlijke materialen ondergeschikt aan het landschap, indien mogelijk natuurinclusief (groen dak/nestkasten). Hieronder volgen enkele referenties van passende bebouwing.
24
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
Terreinafscheidinsen Hekwerken hebben een natuurlijke uitstraling, moeten terughoudend zijn en dienen zo transparant mogelijk vormgegeven te worden, niet hoger dan 1 meter. Een zekere eenheid dient nagestreefd te worden met een voorkeur voor hout
Referentie open en transparant hekwerk van natuurlijke materialen
25
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Voor hekwerken ten behoeve van de paarden geldt een uitzondering op de hoogtebeperking van 1 meter, deze mogen 1,3 hoog zijn.
Referentie ‘paarden’ hekwerk
Referentie ‘paarden’ hekwerk 26
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Inrit Materialisering van de inrit is passend bij het erf, zoals halfverharding, gebakken klinkers in een terughoudende kleur of natuurstenen kasseien. Indien mogelijk verdienen onverharde paden de voorkeur.
Referentie terreinafwerking: combinatie halfverharding met natuursteen en gebakken klinkers
Referentie terreinafwerking: onverhard 27
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Parkeervoorzieningen voor bezoekers Parkeren geschiedt op het voorerf, parkeerplaatsen worden niet gemarkeerd en zijn groen en landschappelijk ingepast. Materialisering passend bij een erf bij voorkeur halfverharding, gebakken klinkers in een terughoudende kleur kunnen eventueel worden toegepast voor de inrit (of een combinatie daarvan).
Referentie parkeren in het groen, rijbaan van gebakken klinkers en de parkeerplaatsen van halfverharding
Referentie parkeren in het groen, entree en parkeerplaatsen afgewerkt met halfverharding
28
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
GEMEENTE
Lansingerland
Parkeren voor eigen gebruik Het parkeren mag het beeld niet gaan domineren: bedrijfswagens, aanhangwagens en busjes worden bij voorkeur naast de gebouwen geparkeerd. Bebording I vlaggenmasten De bebording wordt bij de ingang geplaatst, bij voorkeur haaks op de weg, tussen weg en bermsloot. De bebording maakt een verzorgde indruk. De borden zijn terughoudend en niet te opvallend (hoogte maximaal 1.80 m., zwevend 0,80 m boven de grond). De borden mogen verlicht worden met een lamp. Op het terrein is het toegestaan om één mast te plaatsen voor vlaggen.
Referentie bebording
Verlichting Voor verlichtingselementen is vanuit de beeldkwaliteit behoefte aan een zekere eenheid en terughoudendheid. Voorgesteld wordt alleen naar beneden gerichte verlichting te gebruiken op zwarte masten.
Referentie lichtmasten
Verlichting achter de bebouwing is niet toegestaan.
29
Gemeente Lansingerland - Ruimtelijke Ontwikkeling - Planontwikkeling
Hippisch Zorgcentrum Bergschenhoek
Onderbouwing noodzaak bedrijfswoning Hoekse park West - Gemeente Lansingerland
"Waar een natuurlijke en maatschappelijke visie samenkomt"
Mandy Ophof Paard & Coaching Rotterdam/Nederland
Inhoudsopgave 1. Inleiding..................................................................................................................................................... 2 1.1 Aanleiding............................................................................................................................................2 1.2 Ligging perceel.................................................................................................................................... 2 1.3 Bestemmingsplan................................................................................................................................3 2. Noodzaak bedrijfswoning.........................................................................................................................4 2.1 Inleiding .............................................................................................................................................. 4 2.2 Motìvering...........................................................................................................................................4 2.2.1 Levende have............................................................................................................................... 4 2.2.2 Brand ..........................................................................................................................................
5 2.2.3 Diefstal, inbraak ensemi-openbaar terrein.................................................................................5 2.2.4 Fokken van dieren........................................................................................................................5 2.2.5 Kwetsbare doelgroep...................................................................................................................6 2.2.6 Overige argumentatìe..................................................................................................................6 3. Bedrijfsbebouwing.................................................................................................................................... 7 3.1 Inleiding...............................................................................................................................................7 3.2 Bebouwing......................................................................................................................................... 7 4. Conclusie................................................................................................................................................... 8
1 Maatschappelijk, groen, duurzaam en natuur inclusief
|
Onderbouwing bedrijfswoning
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Paard & Coaching is een professionele geestelijke gezondheidszorg (ggz) organisatìe waar kinderen, jongeren en volwassenen met gedragsproblematìek, (zoals autìsme, ADHD, gezinsproblematìek, eetproblematìek en angsten) worden begeleid. Hierbij wordt gebruik gemaakt van therapiepaarden in de natuur om voor cliënten een omgeving te creëren waarin zij zich fijn en ontspannen voelen. De zorg die wordt geleverd, wordt vergoed vanuit het persoonsgebonden budget (Pgb - jeugdwet, Wmo en Wlz) vanuit gemeentes. Gemeente Lansingerland is één van de grootste (gecontracteerde) gemeentes waarvoor zij cliënten begeleiden, mede om die reden zijn zij tot 2022 gevestìgd in deze gemeente. Vanwege verkoop van die locatìe (Bergweg Zuid 110 in Bergschenhoek) is er een tìjdelijk onderkomen in Rotterdam Nesselande aan de Onderweg 1. Omdat het epicentrum van de cliënten zich in gemeente Lansingerland bevindt is een perceel aangekocht in het Hoekse Park West. Een ideale ligging aan het bos, wat voor dit werk zeer belangrijk is. Rust, ontspanning en leren wordt gedaan in de natuur en een groene omgeving. De uitstraling van het hippisch zorgcentrum met 20 tot maximaal 40 paarden en ander kleinschalig vee (zes schapen), zal dan ook sterk gericht zijn op "groen en natuur".
Ter plaatse van het aangekochte perceel is een hippisch centrum, inclusief bedrijfswoning, mogelijk gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan 'Hoekse Park West'. Om praktìsche redenen is met de gemeente echter afgesproken om de realisatìe niet op basis van deze binnenplanse bevoegdheid mogelijk te maken, maar om gebruik te maken van een buitenplanse afwijkingsbevoegdheid; een uitgebreide Wabo-procedure. Daartoe wordt in overleg met de gemeente een ruimtelijke onderbouwing opgesteld die tezamen met de bouwaanvraag via het Omgevingsloket wordt ingediend. Er is dan dus sprake van een zogeheten gecombineerde procedure, waarbij straks sprake is van één vergunning voor zowel de planologische afwijking als de bouw. De gemeente Lansingerland heeft in 2023 aangegeven het belang van het project in te zien en bereid te zijn medewerking te verlenen aan de benodigde procedure. Daarbij is aangegeven dat ten aanzien van de bedrijfswoning een onderbouwing benodigd is dat deze noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering. Dit document dient daartoe.
1.2 Ligging perceel Het perceel bevindt zich in het Hoekse Park West, direct ten oosten van het bedrijvenpark Weg en Land. Aan de noordzijde bevinden zich diverse sportvelden die ontsloten worden via de Sporthoeklaan (tevens doorgaande route richting de Hoeksekade). Noordoostelijk van de locatie wordt momenteel gebouwd aan de woningen voor de opvang van onder andere Oekraïners. Ten zuiden van de locatie bevindt zich het Lage Bergse Bos. Het perceel staat kadastraal bekend onder nummer BSHOO-B-4336 was tot voor kort nog in agrarisch gebruik (grazen van koeien), maar wordt op dit moment niet meer door derden gebruikt.
2 Maatschappelijk, groen, duurzaam en natuur inclusief
|
Onderbouwing bedrijfswoning
Globale ligging van het perceel binnen Bergschenhoek (links) en in de directe omgeving (rechts).
1.3 Bestemmingsplan. Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Hoekse Park West' uit 2012. De gronden zijn hierin voorzien van een agrarische bestemming met een wijzigingsbevoegdheid. In de toelichtìng is daarover onderstaande passage opgenomen: "De agrarische bestemming kan worden gewijzigd in een recreatìeve, verkeers- en/of waterbestemming. De recreatìeve, water- en verkeersbestemming sluit aan op al bestaande regels die zijn opgenomen in de planregels. Voor de recreatìeve bestemming geldt echter een aanvullende bestemming (Recreatìe - 1). Deze bestemming maakt aanvullend op de bestemming 'Recreatìe' een hippisch centrum (maximaal 5.000 m2) met één bedrijfswoning (maximaal 750 m3) mogelijk". (Bron: Bestemmingsplan "Hoekse Park West" Toelichting Vastgesteld, 28 november 2013, pagina 11)
3 Maatschappelijk, groen, duurzaam en natuur inclusief
l
Onderbouwing bedrijfswoning
2. Noodzaak bedrijfswoning 2.1 Inleiding Op grond van het bestemmingsplan en bijbehorend beeldkwaliteitsplan staat de gemeente open voor de realisatìe van een bij het hippisch centrum behorende bedrijfswoning. Nu echter gebruik wordt gemaakt van een buitenplanse Wabo-procedure (waarbij de voorwaarden uit het bestemmingsplan dus niet zondermeer van toepassing zijn), heeft de gemeente gevraagd om een nadere onderbouwing waarom deze bedrijfswoning noodzakelijk is. De gemeente heeft dat in de randvoorwaarden voor medewerking aan de procedure al volgt geformuleerd: "Er zal geen medewerking worden verleend aan niet-passende functies die niet noodzakelijk zijn, zoals de voorgestelde verbljfsunits. Ook past de bedrijfswoning niet in het Ontwikkelplan, in principe zal hier slechts medewerking aan verleend kunnen worden indien er een duidelijke motivering aan ten grondslag ligt. Aangetoond dient te worden waarom een bedrijfswoning noodzakelijk is voor de bedrijfsvoerin g."
De noodzaak voor een bedrijfswoning zal onderstaand worden gemotìveerd.
2.2 Motìvering 2.2.1 Levende have
Paard & Coaching werkt met dieren, waaronder momenteel circa 20 paarden en zes schapen. Deze dieren kunnen middels een afgezet pad over het terrein rondlopen. Paard & Coaching staat achter een natuurlijke huisvestìng van haar dieren, omdat diervriendelijkheid op nummer één staat. In deze visie past het niet om dieren meerdere uren per dag op te sluiten in kleine ruimtes. Op het gebied van veiligheid heeft het "vrijhouden" van de dieren niet meer nadelige effecten dan wanneer de dieren op stal zouden staan. De veiligheidsaspecten liggen hierin gelijk. Bijvoorbeeld wanneer een dier vast ligt. Dit kan zijn in een inloopstal, tussen de hekken of op andere plekken. Helaas heeft zich in 2022 een noodloffige situatìe voorgedaan. Een van onze rammen (schaap) is met zijn horens komen vast te zitten in het schrikdraad. Dit is toen gezien op de camera's waardoor de eigenaresse midden in de nacht direct in de auto is gestapt om het dier te bevrijden. Helaas was het te laat en is het dier overleden door de schrikreactìe en het vastzitten. Hierdoor is het zeer noodzakelijk om vanwege de veiligheid voor de dieren direct in te grijpen wanneer een situatìe als bovenstaande zich voordoet. Direct ingrijpen maakt het verschil tussen leven en dood. Wanneer paarden worden gehuisvest in een stal komt het vaak voor dat paarden zichzelf vast rollen.
Omdat de paarden kunnen rondlopen wordt dit risico verkleind, echter brengt het een ander risico met zich mee; het uitbreken van een paard. Het kan voorkomen dat door een ongeluk een schrikdraad of hek kapot gaat en een paard los op het terrein loopt buiten de afgezette paden. Dit kan gevaarlijke situatìes opleveren wanneer een paard buiten het terreinhek komt en mogelijk de weg op kan. Bij zo'n situatì'e ben je als je in het dorp woont niet op tìjd, als je op het terrein bent kan je de hekken sluiten en het paard vangen. Een voorbeeld hierbij is op de locatì'e aan de Bergweg Zuid, waar de bewoonster heeft gezien dat een van de paarden in de sloot viel. Zij heeft direct de eigenaresse en de brandweer gebeld. Het paard is na een tìjd uit de sloot gehaald, maar het scheelde niet veel of het paard had het zelf opgegeven. Gelukkig heeft het paard het overleefd, maar daar was een revalidatì'eperiode van vijf maanden voor nodig. Door het direct handelen van de bewoonster is erger voorkomen. 4 Maatschappelijk, groen, duurzaam en natuur inclusief
|
Onderbouwing bedrijfswoning
Cameratoezicht is hierbij belangrijk om te monitoren hoe de dieren erbij staan. Via dit middel kan worden geconstateerd wanneer er gevaar is en kan direct ingegrepen worden door de bewoner van de bedrijfswoning. Alleen camera's zijn hierbij dus niet voldoende, omdat calamiteiten zich vaak 's nachts voordoen. Omdat op dat moment geen personeel aanwezig is preventìef te handelen of direct in te grijpen, is nachtelijke aanwezigheid van zeer groot belang. 2.2.2 Brand
Op 31 mei 2023 heeft er op de naastgelegen locatìe van Paard & Coaching in Nesselande een brand gewoed. Dit was overdag en door snel ingrijpen van personeelsleden is het overslaan van de brand naar de stallen voorkomen. Het betreffende naastgelegen bedrijfspand is geheel uitgebrand. Zonder direct handelen zou dit ook gebeurd zijn met de stallen en zouden alle dieren in groot gevaar zijn geweest. Door bovenstaande is het voor Paard & Coaching een 'must' te noemen om een veilige locatìe te kunnen bouwen in Bergschenhoek. Bij het ontstaan van brand wordt er middels brandalarmen en camera's gewaarschuwd en kan de bewoner direct ingrijpen. Aangezien er brandbare stoffen aanwezig zijn bij de stallen, zoals hooi en stro, dient er direct gehandeld te worden. Een bewoner is direct aanwezig en kan voorkomen dat deze materialen in de brand vliegen. Een brandweerwagen is altìjd minuten later en niet direct op de hoogte van de meest brandbare plekken en materialen. In het geval van een brand kan het voorkomen dat de levende dieren ingesloten zijn en er deuren geopend moeten worden. Direct handelen is hierbij van groot belang en hierbij kan niet worden afgewacht. Het maakt het verschil tussen leven en dood. 2.2.3 Diefstal, inbraak en semi-openbaar terrein