[T23.01493] Exploitatieplan Meerpolder 2012,2e Herziening
Tekst van het document
GEMEENJELINSļNkERLAN ER 2012
2E
S
RD
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp:
Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd)
Opdrachtgever:
Gemeente Lansingerland
Identificatiecode:
NL.IMRO.1621.BP0102EP02-VAST
Status:
Vastgesteld (versie 1.0)
Auteurs:
R. van Bladel (Stadkwadraat) J. van den Brand (Van den Brand Grondbeleid)
Datum:
23 februari 2023
Kenmerk:
RT01.v1.0 20230223-2095
RAPPORT
H
Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING............................................................................................................................................4 1.1. Inleiding..................................................................................................................................................................... 4 1.2. Wettelijke plicht vaststelling exploitatieplan en aanleiding herziening van het exploitatieplan.......................... 4 1.3. De planologische besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld.................................................................9 1.4. Het exploitatieplangebied.......................................................................................................................................12 1.5. Eigendomssituatie................................................................................................................................................... 14 1.6. Doel en functie van het exploitatieplan..................................................................................................................16 1.7. Jaarlijkse herziening en eindafrekening............................................................................................................... 18
2. TOELICHTING OP DE PLANONTWIKKELING EN DE BIJLAGEN........................................... 20 2.1. Doelstellingen en uitgangspunten van de ontwikkeling van de woonlocatie Meerpolder.................................20 2.2. Toelichting op de bijlagen bij het exploitatieplan................................................................................................ 21
3. OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN..................................................27 3.1. Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied..................................28 3.2. Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen.................................................................28 3.3. Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte...............................................................28 3.4. Omschrijving uitgevoerde en nog uit te voeren werken en werkzaamheden buiten het exploitatieplangebied 30
4. TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN............................................... 32 4.1. Inleiding en begrippen............................................................................................................................................ 32 4.2. Toelichting bij artikel 2 Koppelingen...................................................................................................................... 35 4.3. Toelichting bij artikel 3 Ruimtegebruik...................................................................................................................35 4.4. Toelichting bij artikel 4 Eisen voor de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte................. 36 4.5. Toelichting bij artikel 5 Bestekken.......................................................................................................................... 37 4.6. Toelichting bij artikel 6 Aanbesteding.................................................................................................................... 37 4.7. Toelichting bij artikel 7 Eindinspecties en tusseninspecties.................................................................................39 4.8.
Toelichting bij artikel 8 Regels met betrekking tot de uitwerking van de in het gekoppelde planologische besluit opgenomen regels over de uitvoerbaarheid...................................................................................................39 4.9. Toelichting bij artikel 9 Verbodsbepaling............................................................................................................. 40 4.10. Toelichting bij artikel 10 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in het exploitatieplan opgenomen regels............................................................................................................................... 41 4.11. Toelichting op artikel 11 Slotbepalingen............................................................................................................ 41
5. DE EXPLOITATIEOPZET..................................................................................................................42 5.1. Inleiding................................................................................................................................................................... 42 5.2. Doorwerking bestemmingsplan naar (exploitatieopzet van) het exploitatieplan............................................... 42 5.3. Stand van zaken van de grondexploitatie..............................................................................................................44 5.4. Rekentechnische uitgangspunten.......................................................................................................................... 46 5.5. Ruimtegebruik en eigendomssituatie................................................................................................................... 47 5.6. Programma..............................................................................................................................................................49
- pagina 2 van 73 -
RAPPORT
H
Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
5.7. Vaststelling maximaal verhaalbare kosten............................................................................................................50 5.8. Opbrengsten............................................................................................................................................................57 5.9. Vaststelling maximaal verhaalbare kosten............................................................................................................60 5.10. Exploitatiebijdrage per eigendom........................................................................................................................ 60 5.11. Gerealiseerde kosten en opbrengsten.................................................................................................................63 5.12. Wijze van kostenverhaal........................................................................................................................................64
6. REGELS...............................................................................................................................................65 7. GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN..............................................................................72 8. BIJLAGEN........................................................................................................................................... 73
- pagina 3 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
1. INLEIDING 1.1. Inleiding Voor u ligt het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening'. Het exploitatieplan Meerpolder 2012, 2* herziening' is de 2* herziening van het in 2013 oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan 'Meerpolder 2012', en heeft betrekking op de woonlocatie Meerpolder. Het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2^ herziening' is als volgt opgebouwd: "
Hoofdstuk 0, inleiding. Hierin komen onder meer aan de orde: de wettelijke plicht van vaststelling van het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan en de aanleiding van de (achterliggende) herzieningen van het exploitatieplan, de relatie met de planologische besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld, (de begrenzing van) het exploitatieplangebied, de eigendomssituatie en het doel en de functie van het exploitatieplan. Voorts is een toelichting opgenomen met betrekking tot de jaarlijkse herziening en eindafrekening van het exploitatieplan.
"
Hoofdstuk 2, toelichting op de planontwikkeling en de bijlagen.
"
Hoofdstuk 3, omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan behoort een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
"
Hoofdstuk 4, toelichting op de regels van het exploitatieplan. De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 6.
"
Hoofdstuk 5, de exploitatieopzet. Tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan behoort de exploitatieopzet. In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, opgenomen.
" "
Hoofdstuk 6, regels. In dit hoofdstuk zijn de regels van het exploitatieplan opgenomen. Hoofdstuk 7, grondverwerving en eigendommen. In dit hoofdstuk wordt het gevoerde en nog te voeren verwervingsbeleid toegelicht.
"
Hoofdstuk 8, bijlagen bij het exploitatieplan. Tot het exploitatieplan behoren 28 bijlagen, waarbij sommige bijlagen uit meerdere onderdelen bestaan. Deze bijlagen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
Het exploitatieplan bestaat uit bindende en toelichtende onderdelen. Bindend zijn de hoofdstukken 3, 5 en 6. De overige hoofdstukken hebben een toelichtende functie, tenzij dit in de regels anders is aangegeven. De status van de verschillende bijlagen (hoofdstuk 8) is in paragraaf 2.2 aangegeven.
1.2. Wettelijke plicht vaststelling exploitatieplan en aanleiding herziening van het exploitatieplan 1.2.1. Oorspronkelijk vastgesteld exploitatieplan 'Meerpolder 2012' Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de beginselplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, voor zover er sprake is van een bestemmingsplan met zogenoemde aangewezen bouwplannen (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Het exploitatieplan is sindsdien een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om regels te stellen over zogenaamde 'locatie-eisen'. Tot de onderwerpen van de locatie-eisen gelden onder meer ruimtegebruik, eisen aan en de wijze van bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
- pagina 4 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
De beginselplicht tot vaststelling van een exploitatieplan leidt tot uitzondering, indien: a.
het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden met aangewezen bouwplannen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan anderszins is verzekerd en
b.
er geen noodzaak is tot het stellen van regels over een of meerdere onderwerpen inzake de genoemde locatie-eisen.
Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd en (nog) niet met alle eigenaren een overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. Het exploitatieplan voorziet daarmee in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie. Gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' op 31 januari 2013 is het exploitatieplan 'Meerpolder 2012' vastgesteld. Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan waren, ondanks het door de gemeente op dat moment gevoerde verwervingsbeleid, niet alle gronden waarop bouwplannen als bedoeld in artikel 6.12 Wro waren voorzien, door de gemeente aangekocht of verworven. Evenmin waren op dat moment voor alle gronden van derden waarop aangewezen bouwplannen konden worden ontwikkeld, overeenkomsten over kostenverhaal en locatie-eisen gesloten. Daardoor was ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' sprake van de situatie dat het kostenverhaal voor alle gronden waarop ingevolge het bestemmingsplan bouwplannen waren voorzien, niet anderszins was verzekerd.
Daarnaast achtte de gemeenteraad het noodzakelijk regels over bepaalde onderwerpen van locatie-eisen als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 Wro vast te stellen. Dit alles maakte dat de plicht bestond gelijktijdig met het bestemmingsplan het genoemde exploitatieplan vast te stellen. Het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan had betrekking op een gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012'. 1.2.2. Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ® herziening' Op 28 september 2017 is het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ® herziening' vastgesteld door de gemeenteraad. De aanleiding voor de 1 ® herziening van het exploitatieplan was meerledig te noemen: a.
De omvang van het exploitatieplangebied is verkleind. In het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan was een zeer groot gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' opgenomen. In laatstgenoemd bestemmingsplan was deels voorzien in een conserverende bestemmingsregeling (ten opzichte van het voordien geldende bestemmingsplan 'Meerpolder' (vastgesteld bij besluit van 22 februari 2001). Daarnaast voorzag het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' in een uit te werken woonbestemming voor een aantal deellocaties. Bij de herziening van het exploitatieplan is het exploitatieplangebied verkleind naar de deellocaties, waar ingevolge het bestemmingsplan sprake is van een uit te werken woonbestemming.
b.
Aanpassing van de in het exploitatieplan opgenomen regels. De regels zijn daarbij geactualiseerd naar de op dat moment bestaande noodzaak.
c.
De exploitatieopzet van het exploitatieplan is geactualiseerd als gevolg van de ontwikkeling van de kosten en van de marktomstandigheden. Daarbij is de peildatum voor de exploitatieopzet geactualiseerd van 1 januari 2012 (oorspronkelijk vastgesteld exploitatieplan) naar 1 januari 2016,
Het besluit tot 1 ® herziening van het exploitatieplan kan worden getypeerd als een herziening van structurele onderdelen. Het oorspronkelijk vastgesteld exploitatieplan is daarbij integraal herzien.
- pagina 5 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Daarbij zijn alle hoofdstukken herschreven respectievelijk herschikt naar een voor het bevoegd gezag en de gebruiker leesbaar geheel. Ook voor het geheel van bijlagen geldt dat dit (al dan niet aangepast) hernieuwd is opgenomen. 1.2.3. Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' Voor u ligt de 2* herziening van het exploitatieplan Meerpolder 2012. Ook het besluit tot 2^ herziening van het exploitatieplan Meerpolder 2012 kan worden getypeerd als een herziening van structurele onderdelen. Het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ^ herziening' wordt daarbij integraal herzien. De aanleiding voor de 2^ herziening van het exploitatieplan is meerledig te noemen: a.
Het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat'. Het exploitatieplangebied bestaat uit 9 deelgebieden, zoals aangeduid op de kaart deelgebieden (bijlage 4 van het exploitatieplan). Voor elk van deze deelgebieden geldt dat daarvoor in het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' de bestemming "Wonen-uit te werken' was opgenomen. Met de vaststelling van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' vindt uitwerking plaats van de in het bestemmingsplan opgenomen globale bestemmingsregeling voor deelgebied 1 b. Met toepassing van artikel 6.13 lid 3 Wro kent het exploitatieplan 'Meerpolder, 1 ^ herziening' voor dit deelgebied een globale inhoud. De vaststelling van het uitwerkingsplan heeft tot gevolg dat het exploitatieplan dient te worden herzien. Deze aanpassing ziet onder meer op de kaarten (zoals de ruimtegebruikskaart) van het exploitatieplan, op de exploitatieopzet en op de regels (onder meer toevoeging van regels voor ruimtegebruik en aanpassing van de eisen en uitvoeringsregels inzake bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en bouw en woonrijpmaken van de openbare ruimte).
b.
Verkleining van het exploitatieplangebied. De verkleining van het exploitatieplangebied ziet op de volgende onderdelen: 1. Inpassing bestaande te handhaven woning Markermeerstraat 10. Berkel en Rodenrijs Onderdeel van het onder a. genoemde uitwerkingsplan is dat de bestaande woning, plaatselijk bekend Markermeerstraat 10, Berkel en Rodenrijs, als bestaand te handhaven wordt ingepast. Dit betreft een reeds ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' bestaande woning, welke was opgenomen onder de bestemming "Wonen-uit te werken 1". Een en ander maakt dat voor deze locatie geen sprake meer is van gronden waarop een aangewezen bouwplan, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, is voorzien. Nu er geen sprake is van aangewezen bouwplanmogelijkheden, is dit perceelsgedeelte niet langer in het exploitatieplangebied opgenomen. 2. Vervallen van de deellocatie WU-6. In het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan was de deellocatie "Wonen-uit te werken 6" zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012" opgenomen. Als gevolg van beroep is het bestemmingsplan ten aanzien van laatstgenoemde bestemming vernietigd. Door de gemeenteraad is vervolgens bij besluit van 27 november 2014 voor deze deellocatie het bestemmingsplan 'Meerpolder-Berkelse Wal' vastgesteld.
Bij het besluit tot vaststelling van genoemd bestemmingsplan is tevens besloten om voor deze deellocatie geen exploitatieplan vast te stellen. Een en ander maakt dat deze deellocatie ten onrechte is gehandhaafd in het exploitatieplan 'Meerpolder, 1^ herziening". Om die reden is deze deellocatie niet langer in het exploitatieplangebied opgenomen.
- pagina 6 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
c.
Actualisatie van aan het exploitatieplan gekoppelde planologische besluiten. Deze actualisatie betreft 2 onderdelen. 1. Gekoppelde planologische besluiten, vastgesteld na 28 september 2017. Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp-uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' (zie sub a) is er sprake van twee deelgebieden waarvoor nog een uitwerkingsplan dient te worden vastgesteld. Dit zijn deelgebied 1b en 3b (zie bijlage 4, kaart deelgebieden). Sinds de vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 e herziening" op 28 september 2017 en voorafgaand aan de tervisielegging van het ontwerp-exploitatieplan 'Meerpolder, 2e herziening' zijn de volgende planologische besluiten voor (delen van) deelgebieden van het exploitatieplangebied vastgesteld: Nr
Deelgebied
Naam planologisch besluit
Datum vaststelling
1
1a
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, Noordeindseweg
14 november 2017
tussen 11 en 15' 2
2 (deels)
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, Vlinderhof'
25 juni 2018
3
5
Uitwerkingsplan ''Meerpolder 2012, vrije kavels
30 oktober 2018
4
6
Uitwerkings- en wijzigingsplan 'Meerpolder 2012,
Meerweg' 1 december 2020
Meerweg 30c en Westersingel 29' 5
7 (deels)
Uitwerkings- en wijzigingsplan 'Meerpolder 2012,
1 december 2020
Meerweg 30c en Westersingel 29' De visualisatie van de bovenstaande uitwerkings- en wijzigingsplannen in relatie tot de deelgebieden binnen het exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart gekoppelde planologische besluiten (bijlage 2 van het exploitatieplan). Als gevolg van de in de tabel genoemde vastgestelde planologische besluiten en de stand van zaken van de realisatie van de grondexploitatie is het exploitatieplan herzien. Deze aanpassing ziet onder meer op de kaarten (zoals de ruimtegebruikskaart) en op de exploitatieopzet van het exploitatieplan. 2. Gekoppelde planologische besluiten, vastgesteld na vaststelling bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' tot 28 september 2017. In de periode na de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' tot aan de vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 e herziening' zijn voor diverse (delen van) deelgebieden in het exploitatieplangebied planologische besluiten vastgesteld. Het overzicht is in onderstaande tabel opgenomen. Nr
Deelgebied
Naam planologisch besluit
Datum vaststelling
1
2 (deels)
Uitwerkingsplan 'Brug nabij project 74'
13 mei 2014
2
3a (deels)
Uitwerkingsplan 'NogMeerPolder' (bestemmingsplan
15 juli 2014
'Meerpolder 2012') 3
3a (deels)
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, NogMeerPolder, 2e
8 maart 2016
fase' 4
3a (deels)
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, 4C (Cradle to Cradle,
24 november 2015
Comfort en Co-design)' 5
4
Uitwerkingsplan 'Eilanden van Berkel' (bestemmingsplan
17 september 2013
'Meerpolder 2012')
- pagina 7 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Nr
Deelgebied
6
7(deels)
Naam planologisch besluit
Datum vaststelling
Uitwerkingsplan 'Stadswoningen' (bestemmingsplan
3 september 2013
'Meerpolder 2012') De visualisatie van de bovenstaande uitwerkings- en wijzigingsplannen in relatie tot de deelgebieden binnen het exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart gekoppelde planologische besluiten (bijlage 2 van het exploitatieplan). Als gevolg van de in de tabel genoemde vastgestelde planologische besluiten en de stand van zaken van de realisatie van de grondexploitatie is het exploitatieplan herzien. Deze aanpassing ziet onder meer op de kaarten (zoals de ruimtegebruikskaart) en op de exploitatieopzet van het exploitatieplan. d.
De regels van het exploitatieplan zijn aangepast aan de stand van zaken van de ontwikkeling. Toegevoegd zijn regels over ruimtegebruik en over koppelingen tussen de uitvoering van werken en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen. De regels over de eisen die gesteld worden aan het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijp maken zijn, voor wat betreft deelgebied 1 b, aangevuld met deelgebiedspecifieke eisen. Hieruit volgt de noodzaak tot het opnemen van regels over ruimtegebruik en over koppelingen tussen de uitvoering van werken en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen. Voorts is voorzien in regels die betrekking hebben op aanbesteding van werken, leveringen en diensten alsmede op het houden van inspecties ten aanzien van uitgevoerde werken. Voor deelgebied 1 b geldt voorts dat in het uitwerkingsplan is voorzien in regels ten aanzien van de realisatie van de woningbouwcategorieën sociale huurwoningen en bereikbare woningen. Bij bereikbare woningen gaat het om zowel sociale koopwoningen als om geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Deze regels in het uitwerkingsplan noodzaken tot nadere uitwerking in het exploitatieplan. In het kader van de gewenste flexibiliteit is voorzien in regels waarbij via een omgevingsvergunning en binnen de gestelde kaders van regels kan worden afgeweken.
e.
In het besluit tot 1 e herziening van het exploitatieplan is uitgegaan van de eigendomssituatie per 1 januari 2016. Deze is nu geactualiseerd naar de situatie per 1 juli 2022. In dat kader heeft hertaxatie van de inbrengwaarden van de gronden plaatsgevonden. Daarnaast is de exploitatieopzet in algehele zin geactualiseerd naar de prijspeildatum 1 juli 2022. Voorts is rekening gehouden met de actualisatie van de overige kosten van de grondexploitatie. Ten aanzien van de plankosten is de toepassing van de ontwerpministeriële regeling plankosten uit 2010 gehandhaafd, dit gezien het overgangsrecht zoals dat is opgenomen in de Regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze op 1 april 2017 in werking is getreden. Verder is rekening gehouden met gerealiseerde gronduitgiften respectievelijk gerealiseerd kostenverhaal en is voor de raming van de gronduitgifteopbrengsten gebruik gemaakt van een prijsadvies, opgesteld door een onafhankelijk deskundige.
f.
De hiervoor omschreven wijzigingen hebben tot gevolg dat de toelichting op het exploitatieplan is aangepast.
Het besluit tot 2® herziening van het exploitatieplan omvat het gehele exploitatieplangebied zoals dat is opgenomen in het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ^ herziening' dit met inachtneming van het gestelde onder b. Waar hierna wordt gesproken van 'exploitatieplan', wordt bedoeld het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2* herziening', tenzij anders is aangegeven.
- pagina 8 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
1.3. De planologische besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld 1.3.1. Bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' Het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan 'Meerpolder 2012' was verbonden aan het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012'. Met het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is uitvoering gegeven aan de uitvoering van de in de per 1 juli 2008 in werking getreden Wro opgenomen verplichting, inhoudende dat een bestemmingsplan eens per tien jaar dient te worden herzien. Voorafgaand aan laatstgenoemd bestemmingsplan gold het bestemmingsplan 'Meerpolder', zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 22 februari 2001. De aan de Wro verbonden overgangsregeling maakte dat het bestemmingsplan 'Meerpolder' voor 1 juli 2013 diende te worden herzien. Het bestemmingsplan 'Meerpolder' voorzag in de planologische regeling voor de VINEX-woningbouwtaakstelling voor het gebied Meerpolder. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is sprake van een in uitvoering zijnde gebiedsontwikkeling. Het bestemmingsplan 'Meerpolder' bevatte voor een groot gedeelte van het plangebied een globale uit te werken bestemming. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' zijn voor een groot gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder' dan inmiddels uitwerkingsplannen vastgesteld.
Met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is voorzien in een bestemmingsregeling waarbij de op dat moment bestaande (planologische) situatie voor de reeds uitgewerkte plandelen werd vastgelegd. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' was er voorts sprake van een achttal deellocaties, waarvoor op dat moment nog geen uitwerkingsplan was vastgesteld. Binnen die uit te werken bestemmingsregeling was er sprake van de mogelijkheid tot realisatie van onder meer 409 woningen met bijbehorende openbare ruimte. Deze acht deellocaties, aangeduid met de bestemmingen "Wonen-uit te werken 1" (WU-1) tot en met "Wonen- uit te werken 8" (WU-8), zijn hieronder weergegeven.
- pagina 9 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Ook de deellocatie "Wonen-uit te werken 6" behoorde aanvankelijk tot de deellocaties waar de bestemming nog diende te worden uitgewerkt. Als gevolg van beroep is het bestemmingsplan ten aanzien van laatstgenoemde bestemming vernietigd. Door de gemeenteraad is vervolgens bij besluit van 27 november 2014 voor deze deellocatie het bestemmingsplan 'Meerpolder-Berkelse Wal' vastgesteld. Bij het besluit tot vaststelling van genoemd bestemmingsplan is tevens besloten om voor deze deellocatie geen exploitatieplan vast te stellen. Een en ander maakt dat deze deellocatie niet langer in het werkingsgebied van het exploitatieplan is opgenomen. 1.3.2. De vastgestelde uitwerkingsplannen vanaf 2013 tot en met 2020 Na de vaststelling van het bestemmingsplan in januari 2013 heeft planologische besluitvorming plaatsgevonden, gekoppeld aan de fasegewijze ontwikkeling van de verschillende deelgebieden, dit in de vorm van de vaststelling van uitwerkingsplannen. Hiervan kan het volgende chronologische overzicht, onderscheiden naar de indeling van de deelgebieden, worden verstrekt: Nr
Deelgebied
Bestemming op
Naam planologisch besluit
grond van
Datum vaststelling
bestemmingsplan 1. 2. 3
7(deels) 4 2 (deels)
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'Stadswoningen'
3 september
werken 8
(bestemmingsplan 'Meerpolder 2012')
2013
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'Eilanden van Berkel'
17 september
werken 4
(bestemmingsplan 'Meerpolder 2012')
2013
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'Brug nabij project 74'
13 mei 2014 15 juli 2014
werken 2 4
3a (deels)
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'NogMeerPolder'
werken 3
(bestemmingsplan 'Meerpolder 2012')
5.
3a (deels)
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, 4C
24 november
werken 3
(Cradle to Cradle, Comfort en Co-design)''
2015
6
3a (deels)
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012,
8 maart 2016
werken 3
NogMeerPolder, 2® fase'
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012,
14 november
werken 1
Noordeindseweg tussen 11 en 15'
2017
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012,
25 juni 2018
werken 2
Vlinderhof'
Wonen-uit te
Uitwerkingsplan ''Meerpolder 2012, vrije
30 oktober
werken 5
kavels Meerweg'
2018
7 8
9
1a 2 (deels)
5
10
6
Wonen-uit te
Uitwerkings- en wijzigingsplan 'Meerpolder
1 december
werken 7
2012, Meerweg 30c en Westersingel 29'
2020
11
7 (deels)
Wonen-uit te
Uitwerkings- en wijzigingsplan 'Meerpolder
1 december
werken 8
2012, Meerweg 30c en Westersingel 29'
2020
1.3.3. Het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' Anno 2022 is voorzien in de vaststelling van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat', welk uitwerkingsplan betrekking heeft op deelgebied 1 b.
- pagina 10 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
1.3.4. De aan het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' gekoppelde planologische besluiten Het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan 'Meerpolder 2012' was gekoppeld aan het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012'. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan was voorzien in acht deellocaties met een uit te werken woonbestemming. In artikel 6.13 lid 3 Wro is bepaald dat voor de gronden met een uit te werken bestemming, een exploitatieplan een globale inhoud kan hebben. In artikel 6.15 lid 2 Wro is voorzien in herziening van een exploitatieplan bij de vaststelling van een uitwerkingsplan. Onderdeel van die herziening is dat in dat geval de globale inhoud van onder meer de exploitatieopzet en/of van regels plaats maakt voor nadere detaillering. Met de (voorgenomen) vaststelling van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' is de situatie ontstaan dat uitwerkingsplannen zijn vastgesteld voor de deellocaties met de bestemmingen "Wonen-uit te werken 1" tot en met "Wonen- uit te werken 5", "Wonen-uit te werken 7" en 'Wonen-uit te werken-8", met uitzondering van deelgebied 3b. Voor dat deelgebied is sprake van de bestemming 'Wonen-uit te werken 3". Het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2* herziening' is, gezien het vorenstaande gekoppeld aan de volgende planologische besluiten: a.
het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012";
b.
het uitwerkingsplan 'Stadswoningen' (bestemmingsplan 'Meerpolder 2012;
c.
het uitwerkingsplan 'Eilanden van Berkel' (bestemmingsplan 'Meerpolder 2012');
d.
het uitwerkingsplan 'Brug nabij project 74' (bestemmingsplan 'Meerpolder 2012');
e.
het uitwerkingsplan 'NogMeerPolder' (bestemmingsplan 'Meerpolder 2012');
f.
het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, 4C' (Cradle-to-cradle, Comfort en Co-design);
g.
het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, NogMeerPolder, 2^ fase';
h.
het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, Noordeindseweg tussen 11 en 15';
i.
het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, Vlinderhof';
j.
het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, vrije kavels Meerweg';
k.
het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, Meerweg 30c en Westersingel 29';
l.
het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat'.
In de kaart op de volgende pagina is de relatie tussen de begrenzing van het exploitatieplangebied en de genoemde planologische besluiten weergegeven. Deze kaart is tevens opgenomen als bijlage 2 bij het exploitatieplan.
- pagina 11 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
De ontwikkeling van de woonlocatie Meerpolder is in 2013 ingezet op basis van één ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling en grondexploitatie, vastgelegd in het exploitatieplan 'Meerpolder 2012'. Deze ruimtelijke en functionele samenhang van het exploitatieplangebied Meerpolder is, als gevolg van de vaststelling van de onder b tot en met k genoemde uitwerkingsplannen, ongewijzigd gehandhaafd. Met de vaststelling van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat' blijft deze ruimtelijke en functionele samenhang (opnieuw) ongewijzigd gehandhaafd. Waar hierna in het exploitatieplan wordt gesproken van 'gekoppeld planologisch besluit', wordt het samenstel van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' en de onder b tot en met l genoemde uitwerkingsplannen bedoeld.
1.4. Het exploitatieplangebied In bijlage 1 (Kaart exploitatieplangebied) is de begrenzing van het exploitatieplangebied weergegeven. In bijlage 2 (kaart gekoppelde planologische besluiten) is de indeling opgenomen van het aan het exploitatieplan verbonden bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' tezamen met de elf vastgestelde uitwerkingsplannen (zie paragraaf 0) . Op de Kaart enkelbestemmingen gekoppelde planologische besluiten (bijlage 3 van het exploitatieplan) is vervolgens een afdruk opgenomen van de bestemmingen, zoals die voor het exploitatieplangebied voortvloeien uit het geheel van de gekoppelde planologische besluiten. De grens van het exploitatieplangebied is eveneens aangegeven op bijlage 2 en bijlage 3.
- pagina 12 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Bij de oorspronkelijke vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012' in 2013 werd voor de begrenzing van het exploitatieplangebied de grens van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' aangehouden, dit met twee uitzonderingen: "
De locatie van het sportpark. Dit sportpark heeft een functie voor de gehele gemeente en is om die reden aangemerkt als een apart (exploitatie)gebied, wat door de gemeente is ontwikkeld.
"
De locatie waar de woningen en zorgvoorzieningen ten zuiden van de Oudelandsebaan zijn gelegen. Deze locatie is eveneens aangemerkt als een apart (exploitatiegebied) dat door de gemeente is ontwikkeld.
Bij de vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ® herziening' is de omvang van het exploitatieplangebied verkleind. In het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan was een zeer groot gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' opgenomen. In laatstgenoemd bestemmingsplan was deels voorzien in een conserverende bestemmingsregeling (ten opzichte van het voordien geldende bestemmingsplan 'Meerpolder' (vastgesteld bij besluit van 22 februari 2001)). Daarnaast voorzag het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' in een uit te werken woonbestemming voor een aantal deellocaties. Bij de 1 ® herziening van het exploitatieplan is het exploitatieplangebied verkleind naar de deellocaties, waar ingevolge het bestemmingsplan sprake is van een uit te werken woonbestemming In het kader van de vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' is het exploitatieplangebied opnieuw verkleind. Dit op grond van de volgende redenen: 1.
Inpassing bestaande te handhaven woning Markermeerstraat 10, Berkel en Rodenrijs Gelijktijdig met de herziening van het exploitatieplan is voorzien in de vaststelling van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat'. Dit uitwerkingsplan heeft betrekking op deelgebied 1 b van het exploitatieplangebied (zie bijlage 4 Kaart deelgebieden). Onderdeel van het genoemde uitwerkingsplan is dat de bestaande woning, plaatselijk bekend als Markermeerstraat 10, Berkel en Rodenrijs, als bestaand te handhaven wordt ingepast. Dit betreft een reeds ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' bestaande woning, welke was opgenomen onder de bestemming "Wonen-uit te werken 1". Een en ander maakt dat, met de vaststelling van genoemd uitwerkingsplan, ten aanzien van de inpassing van deze bestaande woning geen sprake meer is van gronden waarop een aangewezen bouwplan, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, is voorzien. Nu er geen sprake is van aangewezen bouwplanmogelijkheden, is dit perceelsgedeelte niet langer in het exploitatieplangebied opgenomen.
2.
Vervallen van de deellocatie WU-6. In het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ^ herziening' was de deellocatie "Wonen-uit te werken 6" zoals opgenomen in het aanvankelijk vastgestelde bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' opgenomen. Als gevolg van beroep is het bestemmingsplan ten aanzien van laatstgenoemde bestemming, met maximaal 120 woningen, vernietigd. Door de gemeenteraad is vervolgens bij besluit van 27 november 2014 voor deze deellocatie het bestemmingsplan 'Meerpolder-Berkelse Wal' vastgesteld. Bij het besluit tot vaststelling van genoemd bestemmingsplan is tevens besloten om voor deze deellocatie geen exploitatieplan vast te stellen. Een en ander maakt dat deze deellocatie ten onrechte is gehandhaafd in het exploitatieplan 'Meerpolder, 1* herziening'. Om die reden is deze deellocatie nu niet meer in het exploitatieplangebied opgenomen.
Het plangebied van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2^ herziening' bestaat uit negen deelgebieden, zoals aangeduid op de kaart deelgebieden (bijlage 4). De in uitvoering zijnde ontwikkeling van het in het exploitatieplan begrepen gedeelte van de woonlocatie Meerpolder is ingezet op basis van één ruimtelijke en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling en grondexploitatie, vastgelegd in het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ^ herziening'.
- pagina 13 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Deze ruimtelijke en functionele samenhang van het exploitatieplangebied blijft, als gevolg van de vaststelling van het uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat', dit met inachtneming van hetgeen hiervoor onder punt 1 en 2 is opgemerkt, ongewijzigd. Het plangebied van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' kent, op basis van digitale inmeting, een oppervlakte van circa 10,7.ha. verdeeld als volgt: "
5,1 ha voor vanaf 2012 gerealiseerd c.q. nieuw uitgeefbaar gebied;
"
5,6 ha voor vanaf 2012 gerealiseerde/aangepaste c.q. nog te ontwikkelen openbare ruimte.
Voor deelgebied 3b geldt dat, ingevolge het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012', daar de bestemming Wonen-uit te werken 3 geldt. Voor dat deelgebied is ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan geen uitwerkingsplan vastgesteld. Het exploitatieplan kent voor deelgebied 3b, dit gezien artikel 6.13 lid 3 Wro, een globaal karakter. In de hierboven vermelde verdeling tussen uitgeefbaar gebied en openbare ruimte is voor deelgebied 3b uitgegaan van een normatieve en indicatieve indeling, uitgaande van de visualisatie op de ruimtegebruikskaart (bijlage 7 van het exploitatieplan).
1.5. Eigendomssituatie Op grond van artikel 6.12 Wro gold, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012', de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan, omdat op een aantal percelen/gronden bouwplannen waren aangewezen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, en het kostenverhaal voor alle gronden waarop deze bouwplanmogelijkheden waren voorzien, op dat moment niet anderszins (via een anterieure overeenkomst dan wel via gemeentelijke verwerving) was verzekerd. Voorts bestond er ten tijde van de vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan de noodzaak regels over locatie-eisen te stellen, waardoor eveneens de plicht ontstond een exploitatieplan vast te stellen. Er is anno 2022 sprake van een in uitvoering zijnde gebiedsontwikkeling. Als bijlage 5 bij dit exploitatieplan is de eigendommenkaart opgenomen, waarop is aangegeven welke gronden eigendom zijn van de gemeente en welke gronden eigendom zijn van derden. Hierbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 juli 2022. Artikel 6.12 Wro verplicht gemeenten kostenverhaal te plegen ten aanzien van de gronden in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen zijn gepland. Hieronder valt op grond van artikel 6.2.1 Bro onder andere de mogelijkheid van de bouw van woningen.
Door de gemeente is voorafgaand aan en sinds de vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012' in 2013 een aanzienlijk deel van de gronden in het exploitatieplangebied verworven. De verhaalbare kosten van de grondexploitatie worden gedekt door gronduitgifte dan wel, als er sprake is van zelfrealisatie van gronden van derden, door exploitatiebijdragen van particuliere eigenaren. In situaties waarin sprake is van zelfrealisatie, zijn er ten aanzien van het kostenverhaal, verschillende mogelijkheden: "
De eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het oorspronkelijke exploitatieplan 'Meerpolder 2012' een overeenkomst over grondexploitatie, de zogenoemde anterieure overeenkomst.
- pagina 14 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
"
De eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het oorspronkelijke exploitatieplan 'Meerpolder 2012' een overeenkomst over grondexploitatie, ofwel de zogenoemde posterieure overeenkomst.
"
De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en is, op grond van een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, ingevolge het exploitatieplan een exploitatiebijdrage verschuldigd.
Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp-exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening" is ten aanzien van de uitvoering van de wettelijke kostenverhaalsgebied, sprake van de volgende situatie:
Deelgebied
Kostenverhaal op basis van:
1a 1b
Particuliere grondexploitatie Gedeelte: particuliere grondexploitatie Gedeelte: gemeentelijke grondexploitatie
2 3a 3b
Gemeentelijke grondexploitatie Gemeentelijke grondexploitatie Particuliere exploitatie
4 5
Gemeentelijke grondexploitatie Gedeelte: particuliere grondexploitatie Gedeelte: gemeentelijke grondexploitatie Particuliere grondexploitatie Particuliere grondexploitatie
6 7
Stand van zaken toepassing kostenverhaal: Anterieure overeenkomst gesloten Posterieure overeenkomst gesloten Gronduitgifte heeft plaatsgevonden/is voorzien Gronduitgifte heeft plaatsgevonden Gronduitgifte heeft plaatsgevonden Kostenverhaal heeft nog niet plaatsgevonden Gronduitgifte heeft plaatsgevonden Posterieure overeenkomst gesloten Gronduitgifte heeft plaatsgevonden Anterieure overeenkomst gesloten Anterieure overeenkomst gesloten
Uit het overzicht volgt dat voor het overgrote deel van de deelgebieden het verhaal van kosten van de grondexploitatie heeft plaatsgevonden via gemeentelijke gronduitgifte. Voor deelgebied 1 b geldt dat deze ontwikkeling plaatsvindt in het kader van het gelijktijdig in procedure gebrachte uitwerkingsplan 'Meerpolder 2012, tussen Noordeindseweg en Markermeerstraat'. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor gronden binnen het exploitatieplangebied dient te voldoen aan onder meer de regels van het exploitatieplan. In geval van een posterieure overeenkomst zal in de overeenkomst uitvoering worden gegeven aan de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen en de te betalen exploitatiebijdrage. Ingeval geen overeenkomst wordt gesloten, dient een particuliere eigenaar bij de realisatie rekening te houden met de inhoudelijke locatie-eisen die zijn opgenomen in het exploitatieplan, en met een financieel voorschrift als onderdeel van de omgevingsvergunning voor het bouwen, waarin de verplichting tot betaling van een exploitatiebijdrage is opgenomen. Een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te worden geweigerd indien er sprake is van strijd met het exploitatieplan. Na vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2* herziening' is genoemd exploitatieplan leidend bij de over kostenverhaal te maken afspraken.
Het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst bevrijdt de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage te betalen op grond van een financiële voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De gebruikelijke legesheffing blijft onverminderd van kracht. Een belanghebbende kan echter niet voor dubbel kostenverhaal komen te staan. Voor onderdelen die zowel in het kostenverhaal van het exploitatieplan zitten als in de leges, volgt uit de legesverordening dat de legesregeling voor dat onderdeel terugtreedt.
- pagina 15 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
Per 1 juli 2022 is sprake van een lopende grondexploitatie, waarbij deels sprake is van gemeentelijke grondexploitatie en deels sprake is van particuliere grondexploitatie. Uit het bovenstaande overzicht volgt dat de gebiedsontwikkeling van deelgebied 1b en 3b ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp-exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' nog dient aan te vangen. Voor de overige deelgebieden geldt dat de gebiedsontwikkeling daar inmiddels is voltooid danwel in uitvoering is. Voor deelgebied 1 b geldt dat sprake is van deels een gemeentelijke grondexploitatie en deels een particuliere grondexploitatie. Voor deelgebied 3b geldt dat de gronden in handen zijn van derden. De gemeente staat voor deelgebied 3b een faciliterende grondpolitiek voor. Het verwervingsbeleid in relatie tot het exploitatieplangebied is nader omschreven in hoofdstuk 7 van het exploitatieplan.
1.6. Doel en functie van het exploitatieplan Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbaar gebied waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien, te komen, zijn binnen het exploitatieplangebied werken en werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 lid onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a.
Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied. Het uitgeefbaar gebied kent in hoofdzaak de bestemming Wonen en Wonen-uit te werken. Een beperkt gedeelte van het uitgeefbaar ligt binnen de bestemmingen Groen, Verkeer-Verblijfsgebied, Tuin, Verkeer en Water. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied zijn beschreven in paragraaf 3.1 van dit exploitatieplan.
b.
De aanleg van nutsvoorzieningen. De werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen zijn beschreven in paragraaf 3.2 van het exploitatieplan.
c.
De inrichting van de openbare ruimte. De ontsluitingsstructuur (waaronder de woonstraten en waar van toepassing de deelontsluitingen) binnen de deelgebieden van het exploitatieplangebied is vastgelegd in de ruimtegebruikskaart (bijlage 7 van het exploitatieplan). Voorts is binnen de openbare ruimte binnen de deelgebieden voorzien in de aanleg van openbaar groen, water, bergingswatergang, parkeren, fietspaden en voetpaden. De inrichting van de openbare ruimte kan op haar beurt weer worden onderverdeeld in de volgende groepen van werken en werkzaamheden: 1.
het bouwrijp maken van de openbare ruimte;
2.
het woonrijp maken van de openbare ruimte.
De werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied zijn omschreven in paragraaf 3.3.1 en 3.3.2 van het exploitatieplan. De indeling van het exploitatieplangebied, onderscheiden naar de functies uitgeefbaar gebied (groep a) en openbare ruimte (groep c) is zichtbaar gemaakt op de ruimtegebruikskaart, zoals deze als bijlage 7 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Voor de aan te leggen nutsvoorzieningen geldt dat deze veelal binnen de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd. De kosten van de onder a tot en met c bedoelde werken en werkzaamheden die voor een belangrijk deel kunnen worden gezien als voorzieningen binnen het exploitatieplangebied (als bedoeld in artikel 6.2.4 onder c Bro), worden c.q. zijn, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: "
inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro);
- pagina 16 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
"
de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 onder a Bro);
"
de kosten van bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4 onder b Bro);
"
de kosten van aanleg van voorzieningen, inclusief de daartoe behorende inbrengwaarden van gronden,
"
de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de aanleg van voorzieningen, alsmede in
buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder e Bro); verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen etc. (artikel 6.2.4 onder g Bro); "
de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder h Bro);
"
de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van locaties, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan een prijsvraag (artikel 6.2.4 sub i Bro);
"
de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 onder j Bro);
"
de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4 onder k Bro);
"
de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 onder n Bro).
Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zullen, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien. De gemeente Lansingerland heeft in het verleden verschillende eigendommen verworven in het te ontwikkelen gebied. De op 1 juli 2022 door of namens de gemeente verworven gronden, zijn aangegeven op de als bijlage 6 bij dit exploitatieplan behorende Kaart eigendom en kostenverhaal. Op deze kaart is ook aangegeven welke van de eerder door de gemeente verworven gronden inmiddels zijn uitgegeven als bouwperceel aan derden. Op deze bijlage is voorts zichtbaar gemaakt welke gronden in het gebied op genoemde datum in eigendom zijn van derden. In hoofdstuk 7 van het exploitatieplan wordt ingegaan op het door de gemeente gevoerde verwervingsbeleid. Het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2® herziening' heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente Lansingerland toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal bij particuliere exploitatie ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: a.
door het met particuliere exploitanten sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro;
b.
door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten.
Er wordt een financieel voorschrift aan de onder b bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent, dat indien een anterieure overeenkomst (dat wil zeggen voorafgaand aan de vaststelling van het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan) of een posterieure overeenkomst (dat wil zeggen na het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan doch
- pagina 17 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten dan wel als er sprake is van marktconforme gronduitgifte van bouwpercelen door de gemeente Lansingerland, geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst). Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels die van toepassing zijn op de feitelijke realisatie van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012'. Het gaat hierbij om regels: a.
over koppelingen tussen de aanleg van werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen;
b.
over het ruimtegebruik;
c.
over eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte;
d.
over de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (bestekken, aanbesteding, inspecties);
e.
over de uitwerking van de in het gekoppeld planologisch besluit opgenomen regels over de uitvoerbaarheid (woningbouwcategorieën sociale huur- en bereikbare woningen);
f.
waarbij via een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bepaalde in het exploitatieplan opgenomen regels.
1.7. Jaarlijkse herziening en eindafrekening Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. Afhankelijk van de omvang van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als het een herziening van uitsluitend niet-structurele onderdelen betreft, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te worden gevolgd. Voorts is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. In artikel 6.15 lid 3 Wro is vastgelegd in welke situaties sprake is van een herziening van niet-structurele onderdelen. In alle andere gevallen betreft het een herziening van structurele onderdelen, in welke gevallen een uniforme openbare voorbereidingsprocedure moet worden gevolgd en waarbij sprake is van een voor beroep vatbaar herzieningsbesluit. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd.
In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd. Een herziening van een exploitatieplan kan voorts tot gevolg hebben dat opgenomen regels komen te vervallen of worden gewijzigd, dan wel nieuwe regels worden toegevoegd. Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van de in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle via een financieel
- pagina 18 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
voorschrift verbonden exploitatiebijdragen aan een omgevingsvergunning voor het exploitatieplangebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger. De wettelijke terugbetalingsregeling geldt niet indien de exploitatiebijdrage is overeengekomen middels een overeenkomst.
- pagina 19 van 73 -
RAPPORT Datum: 23 februari 2023 Onderwerp: Exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 2e herziening' (geconsolideerd) Kenmerk: RT01 .v1.0 20230223-2095
2. TOELICHTING OP DE PLANONTWIKKELING EN DE BIJLAGEN 2.1. Doelstellingen en uitgangspunten van de ontwikkeling van de woonlocatie Meerpolder In eerste instantie vormde het bestemmingsplan Meerpolder uit 2001 de planologische grondslag voor de ontwikkeling van de VINEX-woonlocatie Meerpolder. Dit bestemmingsplan bevatte voor een groot gedeelte een globale bestemmingsregeling met uit te werken bestemmingen. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 ontstond voor de gemeente de plicht eens per tien jaar een bestemmingsplan te herzien. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is voor een groot gedeelte waarvoor aanvankelijk deze globale uit te werken bestemmingen waren opgenomen, sprake van vastgestelde uitwerkingsplannen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' is er nog sprake van acht deellocaties met een uit te werken bestemming Wonen (aangeduid als WU-1 tot en met WU-8). Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' ontstond de plicht dat gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan diende te worden vastgesteld. De uitvoering van deze wettelijke plicht heeft plaatsgevonden met de vaststelling van het exploitatieplan 'Meerpolder 2012'.
Het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan had betrekking op een gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012'. Op 28 september 2017 is het exploitatieplan 'Meerpolder 2012, 1 ® herziening' vastgesteld door de gemeenteraad. Hierbij is de omvang van het exploitatieplangebied verkleind. In het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan was een zeer groot gedeelte van het plangebied van het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' opgenomen. In laatstgenoemd bestemmingsplan was deels voorzien in een conserverende bestemmingsregeling (ten opzichte van het voordien geldende bestemmingsplan 'Meerpolder' (vastgesteld bij besluit van 22 februari 2001). Daarnaast voorzag het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012' in een uit te werken woonbestemming voor een aantal deellocaties. Bij de herziening van het exploitatieplan is het exploitatieplangebied verkleind naar de deellocaties WU1 tot en met WU-8, waar ingevolge het bestemmingsplan op dat moment nog sprake is van een uit te werken woonbestemming. In het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan was tevens de deellocatie "Wonen-uit te werken 6" zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Meerpolder 2012" opgenomen. Als gevolg van beroep is het bestemmingsplan ten aanzien van laatstgenoemde bestemming vernietigd.