[T22.01078] Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022Toelichting per project
Tekst van het document
T22.01078
MPG 2022 – Toelichting per project
In de geactualiseerde grondexploitatie zijn, vanuit het voorzichtigheidsprincipe, alleen de opbrengsten opgenomen van de verkoop van de gemeentelijke kavels, waarbij de kavels waar een relatief groot risico, zoals onzekerheid van een ontsluiting van de kavel, niet zijn opgenomen. De mogelijke opbrengsten van de verkoop van de ruimte-voor-ruimte rechten aan de bestaande eigenaren in het gebied zijn niet opgenomen in de opbrengsten. Uit de huidige ervaring blijkt dat er tot nu toe minder animo is voor de aankoop van de ruimte-voor-ruimte rechten door de bestaande eigenaren in het plangebied dan aanvankelijk de verwachting was. De strategie is om meer te richten op de verkoop van de gemeengelijke kavels. Met de actieve verkoop van de gemeente kavels wordt er ook naar gestreefd om het gebied snel tot ontwikkeling te brengen om zo ook de bestaande eigenaren te bewegen hun kavel tot ontwikkeling te brengen. Uit een eerder verkavelingsstudie is gebleken dat er 6 optionele kavels mogelijk zijn in het gebied, die eveneens niet meegenomen zijn in de opbrengsten. Dit zijn kavels die wel een wijzigingsbevoegdheid hebben, maar vanwege ruimtelijke kwaliteit niet de prioriteit hebben om te ontwikkelen. Deze kavels kunnen worden verkocht indien dit noodzakelijk om het resultaat van de grondexploitatie neutraal dan wel positief te houden.
Tabel woningbouw Ruimte-voor-Ruimte De Groenzoom Noordeinde (kavels/ruimte-voor-ruimte-rechten) Planning woningbouw (aantal woningen) Begroot te realiseren
Totaal 6.831.040 Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Totaal woningbouw
18 18
18 18
2022 1 1
2023 14 14
2024 2 2
2025 1 1
2026 0 0
In bovenstaande tabel is nog geen rekening gehouden met de verkoop van ruimte voor ruimte rechten aan particulieren waar nu nog geen overeenkomst of gesprekken lopen. Duurzaamheid Voor de nog te realiseren woningen is het gemeentelijk beleid op basis van het DGO van toepassing. B. Risico’s Het project Ruimte-voor-Ruimte De Groenzoom kent de volgende projectspecifieke risico’s: - Het risico dat de twee laatste kavels in Bovenberkel I niet (allebei) ontwikkeld kunnen worden waardoor minder opbrengsten in de grondexploitatie binnenkomen. - De afzet van vrije kavels gaat trager dan gepland. Het gevolg hiervan is dat er meer plankosten nodig zijn en de rentelasten over de gemaakte kosten langer doorlopen. Bij een eventuele vertraging zal het projectteam trachten deelgebieden, daar waar dit kan, naar voren te halen. - Ter hoogte van Noordersingel 163 bevindt zich een schuur met een kerkuil erin die vanwege de flora fauna wetgeving niet per direct gesloopt mag worden. Hier bestaat een calamiteitsrisico bij een eventuele brand door de aanwezigheid van asbest. Er wordt nu verscherpt toezicht gehouden op de schuur. Het broedseizoen is inmiddels begonnen waardoor er geen activiteiten ontwikkeld mogen worden in de buurt van de
33/36
T22.01078
-
MPG 2022 – Toelichting per project
kerkuil. De provincie Zuid-Holland is verantwoordelijk voor de sloop straks van de schuur en het verwijderen van de asbest gevels en daken. De gemeente is eigenaar van de schuur. In Noordeinde 3 bevindt zich een CO2-leiding waardoor er een risico bestaat voor de opbrengsten aangezien hier 2 kavels zijn ingetekend om te worden uitgegeven. Bouwen in de nabijheid van een CO 2leiding is sterk gereguleerd en dient onderzocht te worden of er een haalbare verkaveling gemaakt kan worden waar één of meerdere wooneenheden gebouwd mogen worden.
Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Ruimte voor Ruimte De Groenzoom een midden risicoprofiel. Dit is ongewijzigd gebleven ten opzichte van 2021. Tabel risicoprofiel 2021-2022 RvR Groenzoom Noordeinde
2021 Midden
2022 Midden
34/36
T22.01078
MPG 2022 – Toelichting per project
9. Landscheidingspark Horeca A. Toelichting 1. Het project De aanleg van het Annie M.G. Smidtpark is afgerond en in gebruik. In het park is in het zuidelijk plandeel een horecagelegenheid voorzien bestaande uit een restaurant met bowlingbanen, een terras en een speelvoorziening, welke te bereiken is via het terras. Er worden ten laste van de grondexploitatie 120 parkeerplaatsen aangelegd. In het bestemmingsplan voor het Landscheidingspark is hierop voorgesorteerd door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in het bestemmingsplan.
2. Voortgang en projectbeheersing Op 15 december 2017 ondertekenden we de overeenkomst voor de grondverkoop en daarmee de realisatie van een horecapaviljoen. Op 29 januari 2019 is de omgevingsvergunning voor het de bouw van het paviljoen verleend (en wordt nog aangehouden). De grond is 15 augustus 2019 in eigendom overgedragen aan Happy Italy. De planning is nog steeds onzeker, al geeft Happy Italy nog steeds aan te willen beginnen met de bouw. Mogelijk start in 2022 de bouw, al is dit afhankelijk van de planning van Happy Italy. Ook wordt nog met Happy Italy gesproken over de exacte invulling van het horecapaviljoen. De oplevering van het horecapaviljoen is dan ongeveer een jaar later na de start van de bouw. De werkzaamheden aan het openbaar gebied (aanleg parkeerterrein) lopen parallel aan de bouw van het 35/36
T22.01078
MPG 2022 – Toelichting per project
paviljoen. Als de start van de bouw in 2022 begint, kan de grondexploitatie mogelijk in 2023 worden afgesloten. 3. Programma en productie Het exploitatiegebied is circa 4.850 m² groot. Hiervan hebben we 1.750 m² uitgegeven voor het horecapaviljoen (restaurant en terras). Daarnaast geven we ca. 1.100 m² in bruikleen uit ten behoeve van de (openbare) speelvoorziening. Verder wordt het plangebied voor een groot deel ingevuld met de openbare parkeerplaatsen. 4. Duurzaamheid In de aanbesteding van 2016 en de koopovereenkomst van 2017 zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen over duurzaam bouwen. Het gemeentelijk beleid (DGO) was op dat moment nog niet voorhanden. Het gebouw moet voldoen aan het Bouwbesluit. De openbare ruimte zal aangelegd worden conform ons beleid (DIOR).
B. Risico’s Landscheidingspark Horeca kent het volgende projectspecifieke risico: - Happy Italy is niet in staat het horecapaviljoen te realiseren. De gemeente dient opnieuw een aanbesteding te organiseren. Bovengenoemd risico is vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoog-middenlaag’ kent Landscheidingspark Horeca net als in 2021 een laag risicoprofiel. Tabel risicoprofiel 2021-2022 Saldo nominaal Landscheidingspark Horeca
MPG 2021
MPG 2022
Laag
Laag
36/36