[T22.01078] Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022Toelichting per project

Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2022 Toelichting per project

www.lansingerland.nl

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Algemeen ................................................................................................................... 3 Meerpolder .................................................................................................................. 5 Berkel Centrum West ..................................................................................................... 9 Westpolder-Bolwerk ..................................................................................................... 15 Oudeland .................................................................................................................. 19 Leeuwenhoekweg ........................................................................................................ 22 Wilderszijde .............................................................................................................. 24 Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde ................................................................... 30 Landscheidingspark Horeca ............................................................................................ 35

2/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

1. Algemeen In deze bijlage geven we op elke gemeentelijk grondexploitatieproject een algemene toelichting. In de volgende hoofdstukken lichten we de achtergrond en voortgang van de afzonderlijke projecten toe. Deze toelichting bestaat uit twee delen: een algemeen deel (A) en de risico’s (B). Hierin geven we de financieel belangrijkste projectspecifieke risico’s van het project weer. Om het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen: hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.), midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.) en laag (gewogen risico tot € 1 mln.). De financiële gegevens van de verschillende projecten zijn opgenomen in de geheime bijlage (T22.01079). Per project is de financiële toelichting opgedeeld in 3 delen. In deel (A) Financiën – verschillen, hierin worden de verschillen verklaard: in de tabel presenteren we deze conform de richtlijnen van het BBV zowel op nominale waarde, als op eindwaarde, als op netto contante waarde. De kostenstijging, opbrengstenstijging en rente zijn hierbij apart weergegeven. In deel (B) Financiën totaal, geven we inzicht in het totaal aan kosten en opbrengsten, onderverdeeld naar boekwaarde en nog te maken kosten en opbrengsten. Het laatste deel (C) wordt gevormd door een overzicht van de jaarschijven van het project.

Hierin geven wij een overzicht van de jaarschijven per kostensoort. Ook gaan we in deze bijlage in op de op korte termijn (2021 en 2022) geplande aankopen en omvangrijke(re) uitvoerende werkzaamheden. Hiermee komen we tegemoet aan de op de grondexploitaties van toepassing zijnde bepalingen uit de Financiële Verordening en de Nota Grondbeleid. Per 1-1-2022 heeft Lansingerland 8 lopende grondexploitaties. In 2021 sloten we de grondexploitaties Parkzoom en Rodenrijse Zoom af. In 2021 werd de grondexploitatie Wilderszijde uitgebreid door een groot deel uit exploitatie genomen gronden weer in exploitatie te nemen. Zie voor meer informatie hierover ook de algemene toelichting van het MPG 2022 (T22.01077). Alle genoemde bedragen in deze toelichting zijn exclusief btw. Door afronding van de getallen kan het in sommige gevallen voorkomen dat de optelling van deze getallen niet volledig aansluit op het totaal. Het totaalresultaat van de actualisatie grondexploitaties 2022 is in onderstaande tabel weergegeven. Tabel verschillen actualisatie grondexploitaties 2021 en 2022 (in miljoenen €) Project Meerpolder Berkel Centrum West Westpolder - Bolwerk Oudeland Leeuwenhoekweg Wilderszijde Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeind Landscheidingspark Horeca Totaal resultaat

NCW 1-1-2021

NCW 1-1-2022

Verschil

€ 0,82 -€ 14,63 -€ 10,99 € 17,63 -€ 7,11 € 14,46 € 3,40 -€ 0,48 € 3,09

€ 0,41 -€ 14,88 -€ 12,75 € 21,17 -€ 7,17 € 23,23 € 2,27 -€ 0,64 € 11,64

-€ 0,41 -€ 0,25 -€ 1,76 € 3,54 -€ 0,06 € 8,77 -€ 1,13 -€ 0,16 € 8,55

3/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in miljoenen €) A= Actualisatie 2021 01-01-2021

Prijspeil

B= MPG 2022 / JR 2021 01-01-2022

C= Verschil B t.o.v. A

Totaal negatieve grexen op NCW Totaal positieve grexen op NCW

€ €

-33,21 36,30

€ €

-35,44 47,08

€ €

-2,22 10,78

Totaal op NCW

€

3,09

€

11,64

€

8,55

Let op: Bovenstaande bedragen zijn exclusief de reeds genomen winsten van 2017 t/m 2020. In onderstaande tabel worden deze tussentijdse winstnemingen inzichtelijk gemaakt. Hierin zijn ook de afgesloten projecten Parkzoom en Rodenrijse Zoom opgenomen. Tabel tussentijdse winstneming (in miljoenen €) Project

Meerpolder Oudeland Wilderszijde Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Parkzoom Rodenrijse Zoom Totaal grondexploitaties

Reeds genomen winst t/m 2020

Te nemen winst 2021

Totaal tussentijdse winstneming

€ 0,47 € 12,24 € 0,00 € 0,34 € 3,54 € 0,81

-€ 0,25 € 2,49 € 1,27 -€ 0,28 € 1,03 € 0,12

€ 0,21 € 14,73 € 1,27 € 0,06 € 4,57 € 0,94

€ 17,40

€ 4,39

€ 21,79

4/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

2. Meerpolder A. Toelichting 1. Het project Meerpolder betreft een woningbouwlocatie in de kern Berkel en Rodenrijs en ligt ten noorden van Berkel Centrum. In totaal worden ca. 2.900 woningen gerealiseerd, waarvan voor circa 75 woningen nog geen contractuele overeenstemming is bereikt over de daadwerkelijke realisatie met derde partijen. Op gemeentelijk eigendom kunnen nog circa 25 woningen gerealiseerd worden. 2. Voortgang en projectbeheersing Project 50 Voor deelproject 50 (in totaal negen vrije kavels waarvan acht kavels in bezit van de gemeente) zijn voor 3 laatste kavels in 2020 de koopovereenkomsten getekend en zijn in 2021 geleverd en de laatste woningen worden nu gerealiseerd. Project 59.1 Woningen zijn in 2020 opgeleverd. Alle woningen zijn nul-op-de-meter woningen. In 2022 wordt het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Afbeelding project 59.1

Project 60.2 5/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

De betreft de gronden zij in particulier bezit de rondom Meerweg 48. Hier zijn we in afwachting op het initiatief van de eigenaar. Project 66, 67 en 68 Deelgebied Merenrijck in Meerpolder is ca. 10 jaar geleden door een ontwikkelaar gerealiseerd, waarbij de openbare ruimte niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen van de gemeente, er zijn gebreken in de riolering en bestrating. In het hoger beroep en zijn in het gelijk gesteld. Het openbaar gebied wordt in 2022 overgedragen. Project 71 De gronden van project 71 zijn gemeentelijk eigendom waarvoor en in juni 2020 is besloten dat deze bestemd zin voor 25 sociale huurwoningen. De bestemming is nog uit te werken gebied, in 2022 wordt hier een uitwerkingsplan voor opgesteld. Project 74 In 2020 zijn de 17 nul-op-de-meter woningen opgeleverd. De laatste zaken in het kader van woonrijp maken worden nu afgerond en in 2022 wordt het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Project 75, 76 en 77 Deelgebied Meerpolder-Noord is een gebied met versnipperd particulier eigendom. We hebben stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld voor de projecten 71, 75, 76 en 77 (tussen de Markermeerstraat en de Noordeindseweg). Er heeft zich een ontwikkelaar gemeld die een intentieovereenkomst heeft gesloten met de eigenaren om de locatie te gaan ontwikkelen. Zij zijn hiermee in overleg.

De bestemming is nog uit te werken gebied, in 2022 wordt hier een uitwerkingsplan voor opgesteld. Project 90 De in totaal vijf appartementengebouwen zijn gerealiseerd. Het openbaar gebied wordt in 2022 overgedragen naar beheer. Kinderdagverblijf Het kinderdagverblijf heeft een strook grond van de gemeente in gebruik en beheert het talud. Er is in 2014 getracht een overeenkomst op te stellen waarin het kinderdagverblijf de gronden overneemt. Vorig jaar is het gesprek over de overeenkomst weer opgepakt en naar verwachting sluiten we komend jaar de overeenkomst. 3. Programma en productie Onderstaande tabel geeft de verwachte grondverkopen van de nog te ontwikkelingen woningen in Meerpolder weer.

6/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Tabel grondverkopen woningbouw Meerpolder

4. Duurzaamheid In de projecten waarvan de overeenkomsten in 2017 afgesloten zijn (project 74 en 59.1) stelden we vooruitlopend op het beleidskader ‘Duurzame Gebiedsontwikkeling’, aanvullende eisen op het gebied van duurzaamheid, waaronder nul-op-de-meter woningen. Deze worden nu gerealiseerd. Bij project 50 namen we duurzaamheidseisen op in de kavelpaspoorten. Hetzelfde geldt voor de projecten 71, 75, 76 en 77. Bij de projecten 75, 76 en 77 gaat het om zelfrealisatie door particulieren. De gemeente probeert hier in overleg, haar ambities voor duurzaamheid te realiseren.

7/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

B. Risico’s Het project Meerpolder kent de volgende project specifieke risico’s: - In het verleden heeft de gemeente gesproken met een ontwikkelaar voor de ontwikkeling van project 71. De ontwikkeling is destijds niet van de grond gekomen en inmiddels zijn er andere inzichten over de invulling van deze locatie. Onbekend is in hoeverre er nog rechten ontleent kunnen worden aan de gesprekken die in het verleden zijn gevoerd. Dit zal nader onderzocht worden. Voor de invulling van deze locatie is door de woningcorporatie aangegeven dat hun uitgangspunt is dat de grond vrij van eventuele claims is. Indien door een eventuele claim vertraging optreedt zij een schadevergoeding wensen voor de eventuele schade die zij oplopen. Inhoudelijk hebben zij hier geen invulling aan gegeven. Naar verwachting zal het hier gaan om huurderving. - Het risico op extra kosten doordat kostenramingen nog niet zijn gebaseerd op een definitief ontwerp en goedgekeurde afspraken. Ook zullen we mogelijk extra kosten moeten maken voor de aanleg van een kadehelling en doordat extra in maatregelen moeten worden genomen om de waterbalans in Meerpolder te verbeteren om zo aan de eisen van het Hoogheemraadschap te voldoen.

- Wanneer de particuliere ontwikkelingen nabij project 71 niet van de grond komen moet de gemeente de waterhuishouding ter plaatse aanpassen zodat voldaan wordt aan de eisen van het Hoogheemraadschap. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Meerpolder een laag risicoprofiel. Ten opzichte van 2021 is dit niet gewijzigd. Tabel risicoprofiel 2021-2022 Meerpolder

2021 Laag

2022 Laag

8/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

3. Berkel Centrum West A. Toelichting 1. Het project Het centrum van Berkel en Rodenrijs is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente Lansingerland. Omdat onze gemeente groeit is het van belang dat het winkelcentrum hierop wordt afgestemd. Daarom is gestart met de ontwikkeling van Berkel Centrum West. Doel van dit project is het creëren van een aangenaam verblijfsgebied, waarmee het centrum aan de westzijde wordt afgerond en versterkt. Het gaat daarbij niet alleen om extra winkelaanbod, maar ook om het toevoegen van woningen, horeca, leisure en parkeervoorzieningen. De uitbreiding van het winkelcentrum ter hoogte van de Westersingel (Berkel Centrum West) is de enige nog lopende ontwikkeling binnen de grondexploitatie. Andere ontwikkelingen in het centrumgebied zoals de ontwikkeling van de locaties Treurniet en Hergerborch zijn niet voor rekening en risico van de gemeente en maken daarom geen onderdeel uit van deze grondexploitatie. Met de ontwikkelcombinatie van deze locaties sluit de gemeente afzonderlijke overeenkomsten. Berkel Centrum Oost is onderdeel van het Meerjaren Investeringsplan (MIP) uit de begroting en maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie.

Figuur 1 Projectgebied Berkel Centrum West 9/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

2. Voortgang en projectbeheersing Projecthistorie Berkel centrum West Het project Berkel Centrum West kent een lange voorgeschiedenis. Een kort overzicht van de belangrijkste mijlpalen tot nu toe:  In april 2016 is een aanbestedingsprocedure gestart en in juli 2016 gunde het college de opdracht aan een ontwikkelcombinatie.  De stedenbouwkundige visie voor het plangebied is in 2017 opgesteld en in 2018 is vervolgens het bestemmingsplan vastgesteld.  29 maart 2018 zijn de gemeente en ontwikkelcombinatie de samenwerkingsovereenkomst aangegaan.  In 2019 is het inrichtingsplan voor de openbare ruimte vastgesteld en is de omgevingsvergunning verleend voor de eerste fase van het centrumplan (blokken 1 t/m 4).  De gemeenteraad heeft in januari 2020 besloten om ter plaatse van blok 5 een cultuurhuis met ondergrondse fietsenstalling te realiseren.  30 oktober 2020 is een gronduitgifteovereenkomst getekend.  29 maart 2021 zijn de gronden overgedragen aan de ontwikkelcombinatie. Herinrichting Oudelandselaan & Westerwater De werkzaamheden voor de herinrichting van de parkeervoorziening aan de Oudelandselaan zijn in maart 2021 afgerond. De rijweg en de nieuwe parkeervoorziening zijn opengesteld voor publiek. Tijdens de tweede lockdown (april- mei 2021) is het Westerwater heringericht. Het Westerwater kreeg een upgrade in de vorm van nieuwe bestrating, meubilair en groen.

De herinrichting betreft een kwaliteitsimpuls met de materialen die ook rond het Vierkantje en het toekomstige Berkel Centrum West zijn toegepast. Het verblijfsmilieu voor het winkelend publiek is sterk verbeterd. Het ontwerp van het Westerwater is onderdeel van het totale plan voor Berkel Centrum West maar de kosten voor de herinrichting zijn bekostigd uit het Meerjaren Investeringsplan (MIP). Uitvoering werkzaamheden bouwrijp maken Vanaf begin januari 2021 vonden afrondende werkzaamheden van het bouwrijp maken plaats, zoals het verplaatsen van de bouwhekken en het inrichten van het bouwterrein. De nutsbedrijven hebben de resterende kabels en leidingen in de ondergrond verwijderd. Na deze werkzaamheden werden in februari de damwanden aangebracht. Overdracht van gronden en officiële start bouw De verkoop van de woningen in de blokken 1 t/m 4 verliep voorspoedig en de bouw van Berkel Centrum West werd op donderdagochtend 22 april 2021 officieel ingeluid. Wethouder Kathy Arends sloeg daarvoor de eerste paal. Met deze symbolische handeling gaf de wethouder het officiële startsein voor de uitbreiding van het centrum. Inmiddels is het heiwerk voor blok 1/m 4 afgerond. De bouw gestart De bouw van Berkel Centrum West is vervolgens begin 2021 op gang gekomen.

Op het moment van schrijven wordt er aan 4 bouwblokken gewerkt: Brinkhof (blok 1), de Compagnie (blok 2), Alluvium (blok 3) en Westerpoort (blok 4). Tijdens de bouw werd geconstateerd dat er meer grondwater druk was dan eerder voorzien. Om de druk te 10/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

verminderen is retourbemaling voor bouwblok 3 (Alluvium) aangebracht. Dit houdt onder meer in dat het grondwater dat onder de bouwput wordt weggepompt, op een andere locatie wordt teruggebracht in de bodem. Op de groenstrook naast het Romenpad werd het water door middel van lange buizen teruggebracht in de bodem. De bouwer draagt deze kosten.

1 3

2 4

Figuur 2 bouwblokken 1 t/m 4 in aanbouw | Berkel Centrum West

Parkeren en verkeersveiligheid Er waren signalen dat de parkeerdruk in het centrum van Berkel toenam. Daarom is besloten de parkeerdruk continu te monitoren. In afstemming met de klankbordgroep is besloten om op dinsdag, vrijdag en zaterdag tellingen uit te voeren. Deze tellingen geven een actueel beeld van de parkeerdrukte in het centrum. Uit deze tellingen blijkt dat er geen parkeerprobleem is in Berkel Centrum West. Bij piekmomenten wordt in het weekend de parkeerplaats van de bouwer opengesteld voor publiek. Daarnaast is met een verkeerskundige gekeken hoe de verkeersveiligheid voor voetgangers rondom P1 (parkeerplaats nabij de Albert Heijn) is. Om de veiligheid rondom P1 te verbeteren is in juni 2021 het zebrapad verlegd en is de doorgang voor fietsers aangepast. Voor de veiligheid van ouders en kinderen rondom de scholen, zijn er brieven naar de scholen en de ouders gestuurd. Ouders die hun kind(eren) met de auto komen brengen, werden middels deze brief verzocht om deze bij de Wibra te parkeren. Op de Gemeentewerf is een snelheidsdisplay met een smiley geplaatst. Eind augustus zijn ook attentieborden bij de zebrapaden geplaatst.

11/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Fiets- en voetgangersbrug Gemeentewerf-Röntgenstraat In 2021 is de aanbesteding voor de fiets- en voetgangersbrug afgerond en is deze gefabriceerd. De brug in delen naar het centrum gebracht en op 25 en 26 februari 2022 geplaatst. De werkzaamheden verliepen conform planning. Communicatie Het project zit in de realisatiefase en dit vraagt om intensievere vorm van communicatie naar ondernemers, omwonenden en winkelend publiek. Daarom is het projectteam versterkt met een communicatieadviseur. Het contact met ondernemers in het gebied is ook geïntensiveerd. Naast een maandelijks overleg met de klankbordgroep, is er een vierwekelijks overleg met de secretaris van de winkeliersvereniging. Ook worden meer offline communicatiemiddelen ingezet om het project op locatie meer zichtbaar te maken. Eke 6 weken staan we met de gemeentelijke Piaggio (mobiele informatiestand) in het centrum om het winkelend publiek te informeren over de voorgang van het project.

Figuur 3 mobiele informatiestand (piaggo) nabij de Vershoek

12/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Coronapandemie 2021 was een bewogen jaar waarin de coronapandemie zijn effect had op de ontwikkeling van Berkel Centrum West. Zoveel als mogelijk zijn de werkzaamheden aan de buitenruimte tijdens de lockdowns uitgevoerd om de overlast voor ondernemers en winkelend publiek te beperken. Het continu anticiperen op de corona-maatregelen van het kabinet enerzijds en anderzijds het doel om overlast tot het minimale te beperken, vroegen extra interne capaciteit op het gebied van projectleiding en communicatie. Juist in dit gebied met veel winkels waren de gevolgen van de coronacrisis direct voelbaar en was een gefaseerde en flexibele uitvoering noodzakelijk. Vertragende voortgang In de eerste instantie verliep het bouwproces voorspoedig en volgens planning. Echter, door grondwater problematiek is er vertraging in de bouw van blok 3 ontstaan. Daarnaast vertraagde de ontwikkeling van het cultuurhuis. De inrichting van het openbaargebied kan pas worden uitgevoerd nadat de steigers zijn weggehaald. Het is waarschijnlijk dat de werkzaamheden hierdoor doorlopen tot medio 2025 waardoor de looptijd van de grondexploitatie met een jaar moet worden verlengd (t/m 2025). 3. Programma en productie Het te ontwikkelen programma is als volgt: ca.

5.500 m² bvo commerciële voorzieningen (detailhandel en horeca), waaronder een supermarkt 170 woningen, waarvan 25% voor starters Een cultuurhuis met een ondergrondse fietsenstalling Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal Berkel Centrum West

Gerealiseerd Begroot t/m 2021 te realiseren 170 170 0

2022

2023 0

2024 0

2025 0

0

Figuur 4 Tabel gronduitgifte woningen Berkel Centrum West

4. Duurzaamheid De plannen voor Berkel Centrum zijn al in uitvoering. Op basis van de gehouden aanbesteding kunnen geen nieuwe duurzaamheidsmaatregelen toegepast worden. Wel kijkt het projectteam waar het mogelijk is extra groen toe te voegen aan het inrichtingsplan zodat de openbare ruimte groener wordt ingericht. Als gevolg van de wetswijziging in 2018 worden de nieuwe woning gasloos. B. Risico’s Bouwen in een bestaand centrumgebied is complex. Bereikbaarheid en (verkeers-)veiligheid zijn zaken waaraan veel aandacht wordt geven. Het vraagt veel afstemming met stake- en shareholders om de uitvoering in goede banen de leiden. De risico’s van dit project zijn veelal gerelateerd aan deze onderwerpen en het ondervangen van hinder in de tijdelijke situaties die kunnen ontstaan. Hieronder worden de belangrijkste project specifieke risico’s toegelicht.

13/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Bereikbaarheid en veiligheid Bevoorrading bestaande winkels tijdens bouw dient gewaarborgd te blijven. Hiervoor zijn mogelijk aanvullende maatregelen nodig die deels op dit moment niet kunnen worden voorzien. Voldoende parkeermogelijkheden tijdens de bouw; bij de start van de bouw werd een deel van de huidige parkeerplaatsen opgeheven. Mogelijk dienen ter compensatie van dit verlies elders tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd te worden tijdens de uitvoering. Hiervoor is budget in de grondexploitatie opgenomen. Fasering De bouw van de woningen kan vertragen door problemen met toelevering van materialen mede door inflatie veroorzaakt door een aantrekkende economie en oorlogsdreiging. Daardoor kan de gemeentelijke aannemer pas later starten met het woonrijp maken. Een mogelijk gecontracteerde (civiele) aannemer kan schade claimen en de winkels zijn een langere tijd minder bereikbaar. Door vertraging loopt de doorlooptijd van het project uit (project niet gereed in 2025). Gevolg is dat extra plankosten en extra rentekosten gemaakt moeten worden. Gefaseerde uitvoering in fases geeft een verhoogd risico op tegenvallende aanbestedingsresultaten. Ook kunnen de kosten van de civiele werken nog afwijken van de budgetten in GREX als gevolg van nadere detaillering en engineering.

Maar ook hiaten in bestekken en contractdocumenten (ervaring na aanbesteding fase 1 BRM en Oudelandselaan) kunnen tot meerkosten leiden. Met ontwikkelaar is de afspraak dat hij uit kan gaan van een gesloten grondbalans. Grond die over is zal door gemeente verwerkt/afgevoerd moeten worden. Hiervoor is een globale inschatting gemaakt van het aantal m3 en de stortkosten maar de hoogte blijft een risico voor blok 5 en blok 6

Op basis van de ervaringen in het afgelopen jaar en de projectspecifieke risico’s die hierboven zijn omschreven schatten we het risicoprofiel in de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ op Laag. Ten opzichte van 2021 is het risicoprofiel afgenomen. Tabel risicoprofiel 2021-2022

Berkel Centrum

2021 Midden

2022 Laag

14/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

4. Westpolder-Bolwerk A. Toelichting 1. Het project De locatie Westpolder/Bolwerk is onderdeel van de VINEX-opgave. Het projectgebied wordt omringd door de Leeweg/Klapwijkseweg (noordkant), de Oudelandselaan (zuid- en oostkant) en door de provinciale weg N471 (westkant). De Oudelandselaan dient als centrale ontsluitingsweg voor de wijk. Daarnaast komt er na bouw en oplevering van de appartementen een ontsluiting naar de Klapwijkseweg. De wijk wordt doorsneden door de Randstadrail. Op deze locatie worden ruim 3.000 woningen en circa 20.000 m² aan voorzieningen gerealiseerd. Op dit moment is ca. twee derde van de woningen opgeleverd en de voorzieningen grotendeels gerealiseerd. Met de Ontwikkelingscombinatie Westpolder/Bolwerk (OCW, bestaande uit Kavel Vastgoed en Amvest) sloot de gemeente in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor het grootse deel van het plangebied. Eind 2016 is de SOK herijkt met een Allonge. De locatie is opgedeeld in hoofdplanstructuur en deelplannen. De gemeente ontwikkelt en realiseert de vrije kavels langs de Wil van Kralingensingel en Ko van Dijksingel (voorheen Veilingweg en Industrieweg) en de hoofdplanstructuur. De OCW realiseert de woningen en de openbare ruimte in de deelplannen. Westpolder/Bolwerk bestaat uit zeven deelplannen van 200 tot 500 woningen per deelplan.

Elk deelplan kent meerdere fasen en fasegewijs wordt met de ontwikkelaar een Realisatieovereenkomst (ROK) gesloten. Dat is inmiddels gebeurd voor de deelplannen 1, 2, 3, 4-Oost, 5 en 7. Voor deelplan 6 is de realisatieovereenkomst gesloten voor de eerste fase en zal in de loop van 2022 de overeenkomst voor fase 2 worden gesloten. Het streven van de Gemeente en OCW is tevens om in 2022 realisatieovereenkomsten te sluiten voor de deelplannen in 4-West.

15/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

2. Voortgang en projectbeheersing Deelplannen 1, 2,3 en 4-Oost zijn afgerond. De verkoop en de bouw van woningen in deelplan 5 en 7 startte in 2016 en zet zich gestaag voort. In 2020 sloten wij de laatste overeenkomsten voor deelplannen 5 en 7 en is in 2021 dan ook gestart met de realisatie van de laatste woningen in deze deelplanen. De OCW en de gemeente zijn vanaf 2018 begonnen met het opstellen van een VO stedenbouwkundig plan voor de deelplannen 6 en 4-west. Uitgangspunt zijn de bestaande afspraken zoals die opgenomen zijn in de Allonge op de SOK uit 2016. Het verkennend onderzoek naar de verdere optimalisatie van deelplan 4-west is verder uitgewerkt en op 15 juli 2021 is het raadsvoorstel om deelplan 4-west te optimaliseren aangenomen. Hierdoor krijgt deelplan 4-west 135 extra woningen en andere woningtypes dan in de eerste planvorming was opgenomen, welke beter passen bij het plangebied van 4-west. Hierbij zijn de financiële afspraken tussen gemeente en OCW ongewijzigd gebleven. 3. Programma en productie In de Allonge is de hoogte van de ‘afdracht’ per jaar bepaald: een samengesteld bedrag van de grondkosten en exploitatiebijdragen. Er zijn geen bindende afspraken gemaakt over het type woningen, alleen over het aantal te realiseren sociale huurwoningen en goedkope koop- en/of middeldure huurwoningen.

Het woningbouwprogramma van de deelplannen 1, 2, 3, 4-Oost, 5, 6 en 7 zijn bekend en contractueel vastgelegd. Voor deelplan 4-west is het Raadsvoorstel het uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling. Zodoende worden in deelplannen 4-west en 6 nog ca. 800 woningen gebouwd. De laatste woningen in deelplan 5 en 7 zijn in 2021 in productie genomen. Dit betekend dat de woningen in deze deelplannen in 2022 opgeleverd kunnen worden. De woningen in deelplan 6 gaan in 2022 in verkoop. De verkoop en verhuur van woningen in dit deelplan zal vermoedelijk doorlopen in 2023. Voor deelplan 4-west is de verwachting dat de planvorming in 2023 zo ver is dat gestart kan worden met verkoop en verhuur. Rekening houdend met de langere bouwtijd van appartementen loopt de oplevering van dit laatste deelplan – volgens de huidige inschatting - door tot 2026. De oplevering van de openbare ruimte is dan in 2027. Tabel grondverkopen Westpolder-Bolwerk Planning woningbouw (aantal woningen) - WPBW Begroot te realiseren Totaal woningbouw

793

2022 234

2023 224

2024 148

2025 134

2026 26

2027 26

16/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

4. Duurzaamheid De ontwikkelingen in de deelgebieden 5 en 7 zijn zodanig vergevorderd, incl. verkoop van woningen, dat toepassing van vergaande duurzaamheidsmaatregelen niet meer mogelijk is. Echter in samenwerking met OCW worden wel zoveel mogelijk duurzaamheidsmaatregelen toegepast. Zo wordt er een klimaatadaptief grondwatersysteem aangelegd waardoor de wateropvang beter gereguleerd wordt. Ook heeft OCW bij de verkoop van de woningen ook veel aandacht voor groen in de tuinen, door hiervoor ideeën aan te dragen te promoten. Voor de laatste twee deelgebieden (4-West en 6) wordt binnen dezelfde kaders gekeken of een verdere verbeterslag mogelijk is. De verdichting van het aantal woningen met bijhorende moderne mobiliteitsvisie is hierin de belangrijkste component. Verder ontwikkeld OCW een nieuwe visie op het energie- en warmteleveringssysteem, waarbij zowel individuele of collectieve systemen bestudeerd worden, evenals ‘wijkenergiesystemen’. Bij de uitwerking van het geluidsscherm langs de N470 is gekozen voor een groen geluidsscherm. B. Risico’s Het project Westpolder Bolwerk kent nog verschillende risico’s. Hieronder lichten we de belangrijkste risico’s toe. Verdeling kosten hoofdplanstructuur niet duidelijk De kostendrager(s), gemeente of de ontwikkelaar, voor de aanleg van bepaalde onderdelen van de hoofdplanstructuur zijn (nog) onduidelijk.

Indien blijkt dat de gemeente deze moet aanleggen zullen de geraamde kosten voor de civieltechnische werken niet voldoende zijn. Met de ontwikkelaar wordt intensief overleg gepleegd om hierover meer duidelijkheid te krijgen. Hierdoor wordt ernaar gestreefd om de afspraken eenduidig op te nemen in de af te sluiten realisatieovereenkomsten met ontwikkelaar over de definities hoofd- en deelplanstructuur. Langere planbegeleiding Op dit moment gaan we uit van een planning tot en met 2027. Indien dit niet gehaald wordt, zal er van gemeentelijke zijde inzet nodig blijven voor uitvoering van het project, waarbij uitgegaan wordt van 75% van de gemiddelde plankosten. De huidige post plankosten zal dan niet toereikend zijn. Geen rentevergoeding bij uitstel plannen Op dit moment gaan we uit van een gemiddelde woningbouwproductie van circa 200 woningen per jaar. Bij vertraging is met de ontwikkelaar vastgelegd dat een renterisico doorgelegd kan worden door de te betalen afdrachten op te hogen met de rente. Daarmee wordt een deel van dit risico beperkt. Voor de risicoreservering houden we tóch rekening met een beperkt risico op rentederving. Target deelplan 6 wordt niet gehaald Door verschillende redenen kan door toedoen van de gemeente het deelplan vertraging oplopen in de uitvoering. Het risico hierin is dat de ontwikkelaar de rentecompensatie over de opgelopen vertraging niet wil 17/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

betalen. Om dit te voorkomen wordt intensief en constructief met de ontwikkelaar samengewerkt om de streefdata te halen en helder en tijdig met elkaar gecommuniceerd. Dit risico wordt door het planteam als zeer laag geacht door de vaste afspraken met de ontwikkelaar en fase van uitwerking en reeds of nog te tekenen realisatieovereenkomsten. Uitwerking deelplannen In de hernieuwde afspraken is de mogelijkheid opgenomen dat bij niet goed presteren van de OCW de bouwclaim waarover niet gepresteerd wordt, wordt ingetrokken. Dat heeft echter als risico dat wanneer dit gebeurd het niet zeker is of dezelfde opbrengsten gerealiseerd worden zoals overeengekomen met OCW. Ook is er dan sprake van een risico op vertraging en extra begeleidingskosten (i.v.m. een nieuwe aanbesteding). Fiscale routing vervalt Door het wijzigen van wetgeving op het gebied van fiscaliteit zou het kunnen dat de gekozen fiscale routing niet het beoogde financiële rendement levert. De kans dat dit risico zich voordoet is ten opzichte van 2017 afgenomen omdat de gemeente een bevestiging heeft gevraagd van de Belastingdienst over de gemaakte afspraken en deze in 2017 ook heeft ontvangen. Als dit risico tóch zou optreden zou dit uiteraard betekenen dat het resultaat van de grondexploitatie slechter wordt, omdat de netto-opbrengsten dan lager zijn.

Borging waterhuishouding Indien de gemeente er niet in slaagt om de laatste kavel te kopen zullen er maatregelen getroffen moeten worden om de waterhuishouding van de kavel te borgen en te laten aansluiten met de waterhuishouding van deelplan 6. Bovengenoemde projectspecifieke risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Ten opzichte van 2021 is het gewogen risicoprofiel gelijk gebleven. Door de omvang en resterende looptijd van het project valt Westpolder-Bolwerk op basis van het bedrag en de gehanteerde indeling in risicoprofielen nog wel steeds een hoog risicoprofiel. Tabel risicoprofiel 2021-2022 Westpolder-Bolwerk

2021 Hoog

2022 Hoog

18/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

5. Oudeland A. Toelichting 1. Het project Het bedrijventerrein Oudeland is onderdeel van de Vinex-opgave van de voormalige gemeente Berkel en Rodenrijs. Het is een modern gemengd bedrijventerrein met een totale omvang van circa 72 hectare uitgeefbaar terrein. Het bedrijventerrein wordt door middel van de provinciale weg N471 verbonden met de A13, de A12 en de A20. Na realisatie van de Verlengde A16 is de aansluiting op deze snelwegen zeer nabij. Dit maakt deze locatie zeer uniek. Het terrein kent belangstelling van zowel lokale, regionale, nationale én internationale bedrijven. In de praktijk blijkt de vestigingskeuze van bedrijven een langdurig traject waar zorgvuldige aandacht van de gemeente noodzakelijk is. Hiervoor hebben we vanuit de gemeente een ambtelijk team wat bedrijven begeleidt met de vestiging van bedrijven in onze gemeente. De afgelopen jaren is de belangstelling enorm gestegen, wat zich vertaald heeft in een groot aantal concrete afspraken (zie voortgang) en grondtransacties.

2. Voortgang en projectbeheersing Oudeland is verdeeld in een eerste en een tweede fase. De eerste fase van het terrein, wat zich met name richt op kleinere en middelgrote kavels is volledig bouw- en woonrijp. Het reguliere onderhoud van dit deel 19/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

van het terrein ligt bij de Stichting Parkmanagement. Inmiddels gaven we ruim 25,80 ha van deze eerste fase uit. Fase 2 richt zich meer op grotere kavels. De gronden voor fase 2 zijn grotendeels bouwrijp. Inmiddels gaven we circa 26,87 ha van de tweede fase uit. In de afgelopen jaren heeft de uitgifte van het bedrijfsterrein veel inspanning gevraagd, met in 2021 een goed resultaat. Mede door een actievere benadering van de markt blijft de belangstelling en het aantal serieuze kandidaten hoog. In 2021 ondertekenden we diverse overeenkomsten voor de verkoop van grond. Daarnaast maakten we een aantal officiële reserveringsafspraken, waarvoor partijen ook een reserveringsvergoeding betaalden. In 2021 is totaal 2,31 ha grond uitgegeven (geleverd). Er zijn in het plan Oudeland ook een aantal vrije kavels voor woningbouw opgenomen langs de Zuidersingel en de Molenweg. Een groot aantal kavels is verkocht en worden bebouwd. Een klein aantal kavels aan de Zuidersingel zal nog verkocht worden. De voortgang van de uitgifte van kavels betekent ook dat de gemeente veel werk in uitvoering heeft als het gaat om het woonrijp maken van het terrein. Ook moet er water gegraven worden wat veel voorbereiding vraagt, omdat dit water grenst aan particuliere kavels. Verder zal de gemeente dit jaar, net als in 2021, waar mogelijk groen aanplanten op het terrein.

Daar waar gebieden bebouwd zijn, zal de gemeente dit de komende jaren blijven doen. Zo maken we het terrein ook qua openbaar gebied zo groen en duurzaam mogelijk. Bedrijvenpark Oudeland heeft zich bewezen als gewilde vestigingslocatie. Dit komt door de goede bereikbaarheid en de groene en duurzame uitstraling. Ook in de grondexploitatie 2022 wordt het groene beeld van het Oudeland verder uitgebreid en verstevigd. 3. Programma en productie In totaal moet nog 19,50 ha grond worden uitgegeven. Voor 2,19 ha zijn grondverkoopovereenkomsten gesloten, waarvoor de grond nog geleverd moet worden in 2022. Tevens zijn voor 7,36 ha (betaalde) reserveringsovereenkomsten gesloten. In onderstaande tabel geven we de verwachte gronduitgiften van de bedrijfskavels weer. Dit is inclusief de uitgifte van de reeds gecontracteerde gronden, waarbij de levering in 2022 of later plaatsvindt. Tabel gronduitgifte bedrijven Oudeland Planning niet-woningbouw 6.831.004 - 35 Oudeland - Fase 1 6.831.004 - 36 Oudeland - Fase 2 Totaal bedrijfskavels

Totaal 312.518 405.391 717.909

Gerealiseerd Begroot t/m 2021 te realiseren (m²) 257.988 54.530 264.901 140.490 522.889 195.020

2022 43.311 21.584 64.895

2023 2.258 16.242 18.500

2024 2.258 54.463 56.721

2025 2.258 16.242 18.500

2026 2.258 16.242 18.500

2027 2.187 15.717 17.904

In onderstaande tabel geven we de verwachte grondverkopen van de woningen weer. De kavels aan de Molenweg zijn allemaal verkocht. Vanaf 2022 verkopen we nog voor vier bouwkavels voor woningen. Deze vier kavels worden in later stadium verkocht op het perceel aan de Zuidersingel 54-56. 20/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Tabel gronduitgifte woningbouw Oudeland Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal 6.831.004 - 37 Oudeland - Fase 3 Totaal woningbouw

Gerealiseerd Begroot t/m 2021 te realiseren 17 13 17 13

4 4

2022 0 0

2023 2 2

2024 2 2

2025 0 0

2026 0 0

2027 0 0

B. Risico’s Oudeland kent de volgende project specifieke risico’s: - Schade aan bestaande woningen in verband met zettingsgevoeligheid. Woningen die het betreft worden zorgvuldig gemonitord. - Lagere grondopbrengsten als gevolg van een mogelijke neerwaartse bijstelling van de grondprijs. Zowel binnen de grondexploitatie als binnen de risicoanalyse en het weerstandsvermogen houden we hier rekening mee. - De raming voor de civieltechnische werken is zo opgesteld dat bestaande afspraken met toekomstige kopers kunnen worden uitgevoerd. Aangezien we de gronden nog niet geleverd hebben, bestaat het risico dat dit uiteindelijk niet plaatsvindt met eventuele planwijzigingen tot gevolg bij verkoop aan een andere partij. Dit leidt dan tot meer kosten. - Vertraging in de uitgifte. Ondanks de inspanningen die we verrichten op het gebied van marketing bestaat het risico dat we, mede door het grote aanbod in de directe omgeving, het door BCI in haar rapport aangegeven uitgiftetempo niet halen. - Vertraging in uitgifte van de kavels kan eveneens leiden tot vertraging in overdracht van de openbare ruimte aan team Kwaliteitsbeheer Openbare Ruimte van het Domein Ruimte & Economie. Er moeten extra kosten worden gemaakt. Hier staat tegenover dat het team Kwaliteitsbeheer Openbare Ruimte ook later onderhoudskosten maakt. Dit laatste valt buiten de grondexploitatie.

- Het plangebied voor fase 1 is opgezet met aanvankelijk grote kavels die we in de praktijk in vele kleine percelen uitgeven. Het is een risico dat er uiteindelijk enkele incourante kavels ontstaan. Dit kan mogelijk leiden tot geen of lagere opbrengsten voor deze (rest)kavels. Bovengenoemde risico’s vertaalden we in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Oudeland per 1-1-2022 een laag risicoprofiel. Ten opzichte van 2021 is het risicoprofiel gelijk gebleven, omdat we in 2021 meer kavels verkocht hebben of concretere afspraken hebben wat leidt tot een lager risicoprofiel van het project. Het risico is verder beperkt, maar het profiel blijft laag. Tabel risicoprofiel 2021-2022 Oudeland

2021 Laag

2022 Laag

21/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

6. Leeuwenhoekweg A. Toelichting 1. Het project Leeuwenhoekweg betreft een gebied gelegen tussen de Sporthoeklaan, Hoeksekade en Leeuwenhoekweg ter grootte van circa 8 ha. Hier komt een kleinschalig bedrijventerrein. De gemeente bezat bij de start van de ontwikkeling circa 70% van de gronden. Het resterende deel is in handen van een zittende ondernemer. Kaart plangebied

22/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

2. Voortgang en projectbeheersing Na het terugtrekken van marktpartijen heeft de gemeente in het verleden besloten om het terrein zelf te ontwikkelen tot een eenvoudig bedrijventerrein met beperkte stedenbouwkundige randvoorwaarden en met een relatief lage gronduitgifteprijs. Om tot een efficiënte uitgifte te kunnen komen ruilde de gemeente in het verleden een stuk grond met de particuliere eigenaar en zittende ondernemer op het terrein. Belangstelling is veelal van bedrijven die meer lokaal gericht zijn. Leeuwenhoekweg vormt hierdoor een aanvulling op het al bestaande bedrijventerreinareaal dat de gemeente in verkoop heeft. De gronden zijn bouw- en woonrijp gemaakt en de percelen worden bouwrijp verkocht. 3. Programma en productie Tot heden is ca. 4,4 ha grond verkocht. Vanaf 2021 verkopen we nog ca. 0,6 ha grond. Tabel grondverkopen bedrijven Leeuwenhoekweg Planning niet-woningbouw Totaal 6.831.020 Leeuwenhoekweg Totaal bedrijfskavels

Gerealiseerd Begroot te realiseren (m²) t/m 2021 50.525 44.494 50.525 44.494

6.031 6.031

2022 6.031 6.031

2023 0 0

B. Risico’s Voor het grootste deel van het plangebied sloten we verkoop- of reserveringsovereenkomsten. In alle gevallen realiseren we de afgesproken grondprijzen zoals opgenomen in de grondexploitatie en kaderbrief Grondprijzen. Voor de nog te verkopen gronden houden we rekening gehouden met een risicoreservering om eventuele tegenvallers op te vangen. Binnen de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ is het risicoprofiel van het project Leeuwenhoekweg ten opzichte van 2021 ongewijzigd. Tabel risicoprofiel 2021-2022 Leeuwenhoekweg

2021 Laag

2022 Laag

23/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

7. Wilderszijde A. Toelichting 1. Het project De ontwikkeling van Wilderszijde kent een lange geschiedenis die teruggaat tot begin jaren negentig van de vorige eeuw. Na het intreden van de wereldwijde financiële crises in 2008 is in 2011 het grootste deel van de grond-exploitatie uit exploitatie genomen. Eind 2016 de planontwikkeling weer opgestart. Op 23 december 2021 is het herziene bestemmingplan met verbrede reikwijdte, inclusief de gebiedsexploitatie vastgesteld door de gemeenteraad. In februari 2022 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan voor Wilderszijde is op hoofdlijnen de invulling van Wilderszijde vastgelegd en ontstaat tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit voor de nadere uitwerking gedurende de planperiode. Dit betekent dat vanaf 2022 de verdere uitwerking van de hoofdstructuur door de gemeente en deelplannen door de ontwikkelaars opgestart kan worden. Naast het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan zijn op basis van het oude bestemmingsplan reeds enkele deelplannen in ontwikkeling genomen. Momenteel zijn de volgende deelplannen in uitvoering: - Vrije kavels aan het Wilsonerf - De realisatie van de school Wolfert Lansing - Plan Buyten van de ontwikkelaar Waal 2. Voortgang en projectbeheersing Vrije kavels De woningen aan het Wilsonerf zijn opgeleverd.

In 2021 is het grootste gedeelte woonrijp gemaakt en in 2022 wordt dit afgerond. Wolfert Lansing De bouw van het nieuwe schoolgebouw Wolfert Lansing is eind 2020 afgerond en in 2021 is het grootste gedeelte van de buitenruimte ingericht. In 2022 wordt het fietspad parallel aan de Boterdorpseweg richting de fietstunnel doorgetrokken. Plan Buyten Plan Buyten bestaat uit de realisatie van 144 woningen, er komen rij-, twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen. De realisatie van het plan is verdeeld in drie fases. De eerste en tweede fase zijn in aanbouw. De vergunningen voor de derde fase zijn verleend, de grondoverdracht staat gepland voor april 2022. De komende jaren zullen de woningen (af)gebouwd en het openbaar gebied ingericht worden.

24/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Afbeelding realisatie plan Buyten

Planontwikkeling Polderwijk, Waterwijk, Groenwijk In 2021 zijn met de ontwikkelende partijen in Wilderszijde overeenkomsten gesloten. Hierin wordt de juridische basis gelegd om samen de ontwikkeling van Wilderszijde vorm te gaan geven. In 2021 zijn daarnaast allen benodigde onderzoeken afgerond en uiteindelijk in het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Nadat het bestemmingsplan en de grondexploitatie vastgesteld zijn is een formele basis ontstaan om zowel intern en extern verder invulling te gaan geven aan Wilderszijde. Het komende jaar zal de voorbereiding van de hoofdstructuur essentieel zijn voor Wilderszijde. Hiervoor zal de gemeente externe expertise inhuren. Dit bureau zal voor de gemeente de engineering van de hoofdstructuur moeten gaan doen. Tevens zal de gemeente – op de in haar eigendom zijnde gronden – grondstromen voor de voorbelasting van de eerste bouwvelden moeten gaan optimaliseren. Met de ontwikkelaar van het private deel (waar de gemeente geen grondeigendom heeft) zal het stedenbouwkundig plan uitgewerkt worden. De gemeente zal hiervoor dit jaar de randvoorwaarden opstellen. De ontwikkelaar wil graag dit jaar de benodigde plannen opstellen en volgend jaar starten met de uitvoering

25/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Met de ontwikkelaars van het publieke deel worden soortgelijke procedures doorlopen. Ook hiervoor wordt het stedenbouwkundig schetsplan (ook wel de proefverkaveling) verder uitgewerkt. Voor dit deel geldt dat hierin ook de maatschappelijke en commerciële voorzieningen een plek moeten gaan krijgen (passend binnen het bestemmingsplan). Verder is het belangrijk om de gewenste aantallen woningen op een goede manier in te passen. Nadat de eerste stap is afgerond zal de gemeente binnen dit gebied nadere randvoorwaarden opstellen op basis waarvan de ontwikkelaars de verschillende deelplannen kan uitwerken. Tenslotte wordt in 2022 verder vervolg gegeven aan een aantal specifieke afspraken, onder andere ten aanzien van de realisatie van een geluidsscherm en de aankoop van gronden voor de hoofdstructuur. 3. Programma en productie Op basis van het bestemmingsplan Wilderszijde wordt de realisatie van een nieuwe woonwijk mogelijk gemaakt met circa 2.700 woningen en aanverwante voorzieningen, en wordt bijgedragen aan het oplossen van de urgente en grote woningbehoefte in vooral Lansingerland, maar ook in de regio. De programmatische invulling van de wijk zal (per bouwveld) nader worden uitgewerkt waarbij voor de gehele wijk de volgende uitgangspunten gelden:    

25% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd als sociale huurwoningen (waarvan tenminste 38% als grondgebonden woningen) 15% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd in de categorie “betaalbaar Lansingerland” 10% van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd in de categorie “bereikbaar NHG” Minimaal 30% en maximaal 40% gestapelde woningbouw (appartementen/gelijkvloerse woningen).

In het tweede kwartaal van 2021 heeft de grondlevering van plan Buyten fase 1 en 2 plaatsgevonden. In het tweede kwartaal van 2022 wordt de derde fase geleverd. In plan Buyten worden totaal 144 woningen gerealiseerd in verschillende prijsklassen. Tabel grondverkopen woningbouw Wilderszijde Planning woningbouw (aantal woningen)

Plan Buyten Vrije kavels Wilsonerf Toekomstige woonvelden AOK Private ontwikkeling - AOK Totaal Wilderszijde GREX

Totaal 144 25 2.031 500 2.700

Gerealiseerd t/m 2021 120 25 0 145

Begroot te realiseren 24 0 2.031 500 2.555

2022 24 0 0 0 24

2023 0 0 0 100 100

2024 0 0 220 100 320

2025 0 0 406 100 506

2026 0 0 301 100 401

2027 0 0 353 100 453

2028 0 0 246 0 246

2029 0 0 246 0 246

2030 0 0 130 0 130

2031 0 0 130 0 130

2032 0 0 0 0 0

Het bestemmingsplan voorziet naast de realisatie van 2.500 tot 3.000 woningen ook in aanverwante maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De opgenomen voorzieningen zijn maximaal wat betreft metrages en kunnen naar behoefte worden ingevuld en gerealiseerd. In het bestemmingsplan is een zone opgenomen rondom het centrale park en de wijkontsluitingsweg waarin deze voorzieningen gerealiseerd mogen worden. De commerciële voorzieningen worden hoofdzakelijk gerealiseerd in de plinten van gebouwen met daarboven woningen. 26/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Tabel maatschappelijke en commerciële voorzieningen Wilderszijde

Soort commerciële voorziening Maximaal 3 basisscholen

1 sporthal Ontmoetingscentrum en/of buurthuis en/of jongerencentrum Kinderdagverblijven 1 Gezondheidscentrum 1 Supermarkt Ondersteunende dagelijkse voorzieningen

Maximaal 4 kleine horeca units 1 grote horeca unit Maximaal 10 units commerciële dienstverlening

Metrages In totaal maximaal 5.200 m² bvo en 1.200 m² schoolplein op maximaal 2 locaties; inclusief maximaal 420 m² buitenschoolse opvang Maximaal 1.000 m² bvo Maximaal 500 m² bvo (inclusief eventueel maximaal 120 m² bvo horeca) In totaal maximaal 1.000 m² bvo Maximaal 1.100 m² bvo Maximaal 1.685 m² bvo Per stuk maximaal 200 m² en in totaal maximaal 600 m² bvo Per stuk maximaal 120 m² en in totaal maximaal 480 m² bvo waarvan 1 unit mogelijk in het Ontmoetingscentrum Maximaal 250 m² bvo Per stuk maximaal 100 m² en in totaal maximaal 1.000 m² bvo

4. Duurzaamheid Het is de ambitie om Wilderszijde als een nieuwe duurzame wijk te ontwikkelen. Dit is onder andere geborgd in het bestemmingsplan;  De wijk wordt volledig klimaatadaptief ingericht. In het bestemmingsplan is een robuuste water- en groenstructuur opgenomen op de verbeelding en in de regels zijn de minimum oppervlaktes geborgd. Hiermee kan bij de verdere ontwerpuitwerking het vermijden van hittestress zoveel als mogelijk worden tegengegaan, en kan ook wateroverlast bij heftige regenval zoveel als mogelijk worden vermeden.  Voor Wilderszijde wordt uitgegaan van energieneutraliteit op gebouwniveau. D.w.z. dat alle gebouwen worden gerealiseerd als nul-op-de-meter en/of met een minimale GPR-gebouw score van gemiddeld 8. Dit is in de beleidsregel duurzaamheid geborgd.  Via de toepassing van GPR wordt gestuurd op circulariteit op gebouw-niveau, en bij het ontwerp en inrichting van de openbare ruimte worden circulaire materialen toegepast. Dit wordt geborgd via de beleidsregel duurzaamheid  Ieder bouwplan zorgt voor inpassing van maatregelen die bijdragen aan natuur inclusieve ontwikkeling. Deze maatregelen worden door de initiatiefnemer op basis van een ecologisch plan bepaald en dienen door de gemeentelijke deskundige te worden goedgekeurd. Dit is via de beleidsregel natuur-inclusief bouwen geborgd. B.

Risico’s Het resultaat van de gebiedsexploitatie is een puntschatting en is tot stand gekomen door een zo nauwkeurig mogelijke schatting van de nog te maken kosten en opbrengsten. Desalniettemin is het resultaat indicatief en 27/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

afhankelijk van nadere planuitwerking en toekomstige gebeurtenissen en risico’s gedurende circa 10 jaar. In deze voorbereidende fase zijn de onzekerheden (ten aanzien van de schattingen) groter dan later in het project en wordt nog meer gebruikt gemaakt wordt van normatieve gegevens. Om de bandbreedte van het resultaat te bepalen is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd en heeft een risicoanalyse met daarbij een Monte-Carlo-simulatie plaatsgevonden. Op basis van deze risicoanalyses ontstaat een bandbreedte van het resultaat. De bandbreedte van het resultaat wordt kleiner naar mate de ontwikkeling de komende jaren vordert. Ter afdekking van de onzekerheden en onvoorziene gebeurtenissen voor de gebiedsontwikkeling Wilderszijde is een bedrag in het weerstandsvermogen gereserveerd. Mede op basis van het resultaat van de gebiedsexploitatie en het risicoprofiel is dit voldoende om een groot deel van het risicoprofiel af te dekken. De grondexploitatie Wilderszijde kent de volgende belangrijkste risico’s. - Het belangrijkste financiële risico heeft betrekking op de realisatie van totaal aantal van 2.700 woningen wat nu het uitgangspunt is voor de grondexploitatie. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 2.500 tot 3.000 woningen.

Om een gevoel te krijgen voor het aantal woningen dat in Wilderzijde kan worden gebouwd gelet op de gestelde uitgangspunten, zijn verschillende proefverkavelingen opgesteld, variërend tussen een totaal van 2.600 tot ruim 2.700 woningen. Met marktpartijen zijn nu afspraken gemaakt ten aanzien van het minimaal te realiseren aantal van 2.630 woningen. Partijen streven er gezamenlijk naar om (met behoud van de leefbaarheid en kwaliteit in de wijk) het plan verder te optimaliseren teneinde het aantal woningen te maximaliseren. Het realiseren van minder dan 2.700 woningen is het grootste risico uit de opgestelde risicoanalyse en heeft het grootste financiële effect op het resultaat. Elke woning minder levert namelijk een nadeel van tienduizenden (tot meer dan honderdduizend) euro op. Dit resulteert in een risico van enkele miljoenen. Het eventuele financiële nadeel is echter ruimschoots op te vangen binnen het gereserveerde bedrag in het weerstandsvermogen. - Met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan voor Wilderszijde (met verbrede reikwijdte) wordt nu op hoofdlijnen de invulling van Wilderszijde vastgelegd en ontstaat tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit voor de nadere uitwerking gedurende de planperiode.

De gebiedsexploitatie is tot stand gekomen door nu, passend bij de fase van het project op dit moment, zo nauwkeurig mogelijk schattingen te maken van de met het plan gepaard gaande kosten op basis van het Masterplan en de te verwachten verkoopopbrengsten op basis van proefverkavelingen. Beide zijn daarmee input voor inschatting van de resultaatbepaling van de ontwikkeling. Het resultaat is daarmee een puntschatting op basis van de per heden bekende gegevens en wordt beïnvloed door de nadere planuitwerking en is uiteraard onderhevig aan toekomstige gebeurtenissen en risico’s; zo zijn de opbrengsten gerelateerd aan de VON-prijzen van de woningen. Dalen de VON-prijzen dan dalen de opbrengsten voor de gemeente en vice versa. - Het ambitieniveau voor zowel de inhoudelijke planvorming als de planning zijn hoog. Op dit moment is op de arbeidsmarkt veel vraag naar (goed gekwalificeerd) personeel. Het gebrek aan capaciteit bij zowel de interne organisatie als de beschikbaarheid van externe adviseurs vormt een risico voor de planning van het project. Ook de beschikbaarheid van materialen is in de bouwsector een aandachtspunt. Schaarste 28/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

drijft niet alleen de prijs maar kan ook effect hebben op de planning. Slim en tijdig inkopen zijn beheersmaatregelen die we inzetten om het optreden van dit risico te verminderen. Om project-specifieke risico’s van de ontwikkeling van Wilderszijde te vergelijken met andere ontwikkelingen binnen de gemeente en het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen:  Hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.)  Midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.)  Laag (gewogen risico tot € 1 mln.) Op basis van de lange looptijd van het project, het niveau van planuitwerking, de uitgevoerde risicoanalyses en gevoeligheidsanalyse kwalificeren we het risicoprofiel op ‘hoog’. Ten opzichte van het MPG 2021 waarin maar een klein deel van Wilderszijde was opgenomen is het risicoprofiel toegenomen. Ten opzichte van de op 23 december 2021 vastgestelde gebiedsexploitatie is het risicoprofiel gelijk gebleven (Hoog). Wel is er op advies van de accountant een scherper onderscheidt gemaakt tussen specifieke risico’s binnen het project en algemene risico’s, die weliswaar het resultaat van Wilderszijde kunnen beïnvloeden, maar ook gevolgen kunnen hebben op andere projecten binnen de gemeente.

Het totale risicoprofiel van Wilderszijde niet gewijzigd maar op een andere wijze gesplitst zodat volgens de regelgeving op de juiste wijze de tussentijds te nemen winst berekend wordt. Het gereserveerde bedrag in het weerstandsvermogen is verlaagd omdat een deel van het risico nu wordt afgedekt door het verwachte positieve resultaat van de grondexploitatie. Tabel risicoprofiel 2021-2022 MPG 2021 Wilderszijde Laag

MPG 2022 Hoog

29/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

8. Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde A. Toelichting 1. Het project Samen met de gemeente Pijnacker-Nootdorp en de Provincie Zuid-Holland werkte de gemeente Lansingerland aan de ontwikkeling van natuur- en recreatiegebied de Groenzoom. Er werden percelen en gebouwen aangekocht en gesloopt en het recreatie- en natuurgebied is aangelegd. De grond was in eigendom van het Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL). BBL is opgeheven in Nederland. De restpercelen die grenzen aan het lint ten westen van de Noordersingel zijn om niet overgedragen aan de gemeente en komen in aanmerking voor de ontwikkeling van ruimte-voor-ruimte-rechten. Die rechten ontstonden toen vanwege de ruimtelijke kwaliteitsverbetering (glas)opstanden werden gesloopt voor het natuur- en recreatiegebied. De sloop van de opstanden vertegenwoordigt in de gemeente Lansingerland maximaal 52 bouwrechten. De kosten zijn voor de inkomsten uit gegaan. De kosten (zoals bijvoorbeeld verwerving en sloop e.d.) die de Provincie heeft gedragen, moeten nog worden gedekt en vergoed worden vanuit de verkoop van ruimte-voor-ruimte-rechten en/of grond. De Provincie Zuid-Holland en de gemeente zijn hierover een overeenkomst aangegaan, met een bijbehorend afdrachtenschema van gelden van de gemeente aan de Provincie.

30/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

Plangebied Ruimte-voor-Ruimte – De Groenzoom Noordeinde

De Groenzoom en de ruimte-voor-ruimte-regeling hebben een ruimtelijke kwaliteitsverbetering tot doel; meer groene en recreatieve ruimte voor onze bewoners en particulieren de kans bieden hier hun woning te realiseren middels zelfbouw (ruimte-voor-ruimte project is niet bedoeld voor ontwikkelaars). Op gemeentelijk projectniveau is het doel, de afdrachten aan de Provincie te dekken en de ruimte-voor-ruimte-rechten zorgvuldig in te passen. Het Rijk en de Provincie Zuid-Holland hebben een groot deel van de het project De Groenzoom gefinancierd. Het overige deel wordt gedekt middels de ontwikkeling van het project Ruimte voor Ruimte - De Groenzoom Noordeinde. De inkomsten uit de verkopen van de grond en ruimte-voor-ruimte rechten worden door gemeente aangewend ter dekking van kosten voor de overname van de gronden van de Provincie, voor de inrichting van deze gronden en gemaakte of te maken apparaatskosten tijdens de realisatie van De Groenzoom. Een eventueel resterend positief resultaat van de grondexploitatie zal, door de contractuele verplichting met de 31/36

T22.01078

MPG 2022 – Toelichting per project

provincie, door de gemeente geïnvesteerd worden in De Groenzoom. Op welke wijze deze eventuele surplus wordt geïnvesteerd zal in overleg met Pijnacker-Nootdorp worden bepaald. 2. Voortgang en projectbeheersing Tussen 2012 en 2019 is er intensief gewerkt aan de stedenbouwkundige visie en de ruimtelijke procedure. Daarnaast is de door de gemeente een verkenning gedaan naar de interesse van particuliere eigenaren om ruimte-voor-ruimte-woningen op eigen grond te ontwikkelen. In dezelfde periode is tevens de ontwikkeling en realisatie van het eerste plandeel, Bovenberkel I, voorbereid. Dit plandeel is verkaveld in 9 gemeentelijke kavels en 1 particuliere ontwikkeling van 1 woning. In dit gebied dienen nog 2 gemeentelijke kavels te worden verkocht. In 2020 is voor de resterende plandelen Noordeinde 1 tot en met Noordeinde 5 de stedenbouwkundige visie verder verkend, inclusief verkaveling van de gemeentelijke kavels. In 2021 is plandeel Noordeinde 1 verder uitgewerkt en zal de wijzigingsprocedure doorlopen worden. Tevens is het streven om in 2022 het verkoopproces voor de gemeentelijke kavel in Noordeinde 1 op te starten. De andere plandelen volgen later. Rekensystematiek In 2021 is, door nieuwe inzichten, de rekensystematiek geactualiseerd.

De geactualiseerde rekensystematiek houdt rekening met situaties waarin een volledig perceel wordt verkocht met rechten, bestaande particulieren rechten willen kopen voor hun perceel en een combinatie van deze twee (i.e. aankoop met inbreng). De rekensystematiek bevat een stimulans in de vorm van een reductie op het bruto-recht om de bestaande eigenaren in het gebied te stimuleren om hun agrarische kavel te ontwikkelen voor woningbouw. 3. Programma en productie Het totaal maximaal beoogd ruimte-voor-ruimte programma betreft 52 rechten (woningen). Dit kan zowel een particuliere ontwikkeling zijn of een gemeentelijke ontwikkeling. Van de 52 rechten zijn reeds 8 rechten verkocht in Bovenberkel 1, in Noordeinde 1 één gemeentelijke kavel verkocht (met recht), in Noordeinde 2 één overeenkomst gesloten voor de uitgifte van twee rechten en in Noordeinde 4 een overeenkomst voor één recht. Door de interne ontwikkelingen en nieuwe inzichten is de planning van de grondexploitatie geactualiseerd. Door interne projectreorganisatie en een tekort aan capaciteit heeft het project een vertraging opgelopen. Hierdoor zou de oorspronkelijk planning aanvankelijk niet gehaald worden. Om de vertraging te mitigeren is besloten om het deelgebied Noordeinde 3 naar voren te halen in de planning.

Tevens kan hiermee, door de (nog) gunstige marktomstandigheden, het verkoopmomentum worden behaald en het risico op grotere vertragingen en prijsaanpassingen worden verminderd bij een eventuele economische terugval. Het project zal blijven doorlopen tot en met 2028 ten opzichte van 2027 zoals eerder is vastgesteld. In 2028 zal er minder plancapaciteit nodig zijn, waardoor de extra plankosten lager zullen uitvallen dan in een vol bezet jaar. De looptijd van de grondexploitatie is afhankelijk van het tempo van de particuliere ontwikkelingen en de afzet van de gemeentelijke kavels. Het projectteam zal de voortgang van de afzet van de percelen en rechten nauwgezet monitoren en zal de fasering indien nodig bijstellen. 32/36