[T21.09349] Masterplan Bleiswijk
Tekst van het document
-- ĩ— »-- į^lj:
J-i
Pnar1 w r.*í-:r
I
«
IL-f
1
DORPS WONEN IN ä853»
ři
’j
mgBBBSS Bs*»:
"ausfr
ECEMBER 2021
i gWW
sįļţf^^ïï..
ťrv ['1trr^ģl^KL
isďì
Vfii ŗsļ
;ŵří EfWėH
■r
3*"®
ï^aį,
r- \w.
’
V
f'
JL-lfJ
GEMEENTE
Lansingerland
-Vi*
' -.ř*
spr f
*r^|
H 7'
V-IPr
' 'v
Colofon Dit masterplan is opgesteld door: A'
' ' " ' "
O"'.
.'.’ť'- '
1 '
-
-.
GEMEENTE
Lansingerland
N'.
'
,:VV«.
1 ’
.
-,
\
’-
v. i1’.'
.
''t.. ,
' - * " . 1.' i
. - *
-
*fc ;~"ít
"k. ‘ i
*
. .
-
.
.
-
;
Inhoudsopgave Voorwoord
5
1. Introductie
7
1.1. Ontwikkelperspectief
7
1.2. Leeswijzer
9
2. Situatieschets
11
2.1. Ligging van Bleiswijk in Lansingerland
11
2.2. Stedenbouwkundige structuur vanBleiswijk
11
2.3. Bereikbaarheid
13
2.4. Ontwikkellocaties
17 21
3.1. Groenblauw raamwerk 3.2. Mobiliteit
21 22
3.3. Ruimtelijke hoofdstructuur
23
3.4. Stedenbouwkundig kader
27
3.5. Beeldkwaliteit
30
4. Hoofdstructuur Merenweg
43
4.1. Groenblauw raamwerk 4.2. Mobiliteit
43 44
4.3. Ruimtelijke hoofdstructuur
49
4.4. Stedenbouwkundig kader
49
4.5. Beeldkwaliteit
50
5. Duurzaamheid
65
5.1. Energie
65
5.2. Klimaatadaptatie en biodiversiteit
67
5.3. Circulariteit
69
71
6.1. Omgevingsplan enbeeldkwaliteitplan
71
6.2. Ontwikkelstrategie 6.3. Fasering
72 72
Lansingerland
3. Hoofdstructuur Lange Vaart
6. Vervolg
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
3
V-Ç į 1* Vvt
Ĵ,Lm.y.Mi.:in—iinl mm ř ġifïļjjį
. {tŢ
^M1
J"
.-ŕ. •*3'*\ìïį~
:*Ŵ-' - í’'-v‘ ■ - a**~ A řJ
ivdJm ■-ä:
ásŕ-îfŵ. ■vr. r-’ » '
5i.‘.į įy.
.«ÿ-.ļí'í.ÿ
'V«;V •. ,'rt' :,i'-vVÌ,
gBpiS*'
āSKM ÍÇ '! ^j-.Vf f» Tv 7?.
rļpm:ŵ l. .mt. V'.’Çt-r 'a
»Ä-į'-ļŞřA.
Jì'tójs •j&ÍHiĚW&ĥ* •&L 'įr.'i'
'Iřv’v-' ;v Kraft ŕ'W
IMġ
wįg: —~*řSS«e^ 'ì^-‘ '
u -ŵ-ÍPi
.āSääŽ Įäĩŝřl
SP
B*pTfř,į ļ
Voorwoord Voor u ligt het masterplan voor de woningbouwlocaties Lange Vaart en
Basis voor het omgevingsplan en stedenbouwkundig plan
Merenweg. Met dit masterplan leggen we de ruimtelijke hoofdstructuur en
In december 2020 heeft de gemeenteraad de ‘Nota van Uitgangspunten’
randvoorwaarden vast voor de ontwikkeling van beide locaties als nieuwe
vastgesteld met kwalitatieve ambities en doelstellingen voor de ontwikkeling
en toekomstbestendige woongebieden in de gemeente Lansingerland. In
van beide locaties. In het masterplan is dit vertaald in een ruimtelijke
de periode tot 2030 kunnen hier maximaal 900 woningen worden gebouwd,
hoofdstructuur en randvoorwaarden. Het masterplan fungeert als onderlegger
waarvan 50% in het betaalbare segment. Er wordt een mix gerealiseerd van
voor het op te stellen omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan
huur- en koopwoningen en van grondgebonden woningen en appartementen.
voor de openbare ruimte. Per deelgebied vindt een uitwerking plaats in een
Het worden groene, klimaatadaptief ingerichte woongebieden met duurzame
stedenbouwkundig plan en een aanvraag omgevingsvergunning.
woningen. De locaties zijn goed bereikbaar met zowel de fiets als de auto. Nota van
Voorzien in woonbehoefte In Bleiswijk is een kwalitatieve woningvraag die zich vooral richt op senioren
Masterplan
Omgevingsplan
Uitgangspunten
2020
Uitwerking per
Start bouw
deelgebied
2021-2022
2022-2023
Vanaf 2023
2023/2024
en starters, in de vorm van gelijkvloerse woningen en betaalbare woningen. Naast het tegemoetkomen aan de behoefte van de eigen (oudere) inwoners,
Participatie De gemeente vindt het belangrijk dat belanghebbenden meedenken over
voorzieningenniveau en de sterke sociale structuur in stand te houden.
de ontwikkeling van beide locaties. Hiervoor is een participatietraject
Behoud van het dorpse karakter
van maatschappelijke opgaven voorop staan. De gemeente blijft ook
Lansingerland
is er behoefte aan ‘jonge’ aanwas om het krachtige verenigingsleven, het
opgestart, waarbij voor de gemeente het algemeen belang en de invulling Bleiswijk is van oorsprong een tuindersdorp met een authentieke uitstraling.
bij de uitwerking van het masterplan graag in gesprek met eigenaren,
Het dorp heeft een hechte gemeenschap met een sterke sociale en
omwonenden en andere betrokkenen. Wij hebben de sterke overtuiging dat
maatschappelijke binding. De nieuwe woongebieden Lange Vaart en Merenweg
deze samenwerking bijdraagt aan het maken van de juiste keuzes voor de
krijgen een groene en dorpse uitstraling, die past bij de identiteit van het
ontwikkeling van beide locaties, passend bij de kern Bleiswijk.
bestaande dorp en haar inwoners. Een masterplan met vaste hoofdstructuur en flexibele invulling Het masterplan legt de ruimtelijke hoofdstructuur en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van beide locaties vast. De ruimtelijke hoofdstructuur
Kathy Arends Wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening
bestaat uit de ontsluitingswegen, het groenblauwe raamwerk en de bouwvelden. Voor de bouwvelden is op hoofdlijn het beoogde woonmilieu beschreven. De daadwerkelijke invulling van de bouwvelden is in het masterplan nog niet uitgewerkt. Dit biedt flexibiliteit om in te kunnen spelen op behoeften op de woningmarkt gedurende de realisatieperiode.
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
5
SU Üf&mkaãĩZ. kĨĨj'^ĵSbbē
S D- i h
'īīĩľK
ĮE'ìn'ìWtSiĩ .«Ŵîŵşäi'fSi'"
- Ä. ;
işPpyS ĝSŴH gļ^įiÉĮatec^uŕMjgĻ.
-ŵ;~. ^
«•Wkfįjî
fiĩŜBä&S. ■
:~kT^xtiŞï‘]
tŵ^ļ/.ļįjJ įjŕŞ^SţÇS
ļĮpfŭ lïlfSfĒ
JMyfĄ
į3rS,ãSįE
Äv&M’é
íŴsrtļL
H
■sü*»*
įsűļwS
ļgMBÉ
, 'tf-t;,,
SpltelSiS?
ilii îţpįāft
r-f; llpāi
, - r; ,i,įŴ
Äŕl-Î
*À)ggHMK ŞmĘĘkf: «ï ®5įKg
1
Introductie
1.1. Ontwikkelperspectief Eigen karakter van Bleiswijk
Er wordt gebouwd voor zowel de betaalbare sector (inclusief sociale huur) als
Het eigen karakter van Bleiswijk is een belangrijk vertrekpunt voor nieuwe
voor de vrije sector (huur en koop; vanaf de middeninkomens). In totaal is
ontwikkelingen. Bleiswijk heeft een hechte gemeenschap met een krachtig
er ruimte voor 900 woningen, waarvan maximaal 200 aan de Lange Vaart en
verenigingsleven, een actieve kerkgemeenschap en veel vrijwilligers. Dit
maximaal 700 aan de Merenweg.
onderscheidt de kern sterk van de andere kernen van Lansingerland. De bestaande woongebieden zijn groen en ruim opgezet, passend bij het dorpse
Een aanzienlijk deel van de woningen wordt in de vorm van appartementen
karakter. Groene zones met watergangen verbinden de wijken in Bleiswijk
gerealiseerd om invulling te geven aan de behoeftes op de woningmarkt
met elkaar, en de oostzijde van het dorp grenst direct aan het recreatiegebied
van starters, ouderen en eenpersoonshuishoudens. We geven prioriteit aan
Rottemeren. Dit biedt een unieke omgevingskwaliteit op het gebied van
woningen die iets toevoegen aan de bestaande voorraad en doorstroming
ecologie, natuur en recreatie.
bevorderen. Ook is er ruimte voor collectieve woonvormen, collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en een woonzorgvoorziening.
De sterke maatschappelijke en sociale structuur, zelfvoorzienendheid en Het streven is om op beide locaties een gevarieerd woonprogramma te
voor verdere ontwikkeling.
realiseren, met een plek voor iedereen. Dit draagt namelijk bij aan een krachtige woonomgeving, waarin verschillende leeftijd- en inkomensgroepen
Woonopgave
naast elkaar kunnen wonen en het versterkt de sociale cohesie. Daarbij wordt
In Bleiswijk is met name een kwalitatieve woningvraag aanwezig vanuit
ook de relatie gelegd met de bereikbaarheid van een plek, de nabijheid van
senioren en starters, in de vorm van gelijkvloerse woningen en betaalbare
voorzieningen en een ligging aan groen en/of water. Als daar goede redenen
woningen. Naast het tegemoetkomen aan de behoefte van de eigen
voor zijn, is een beperkte uitwisseling van segmenten over beide locaties
(oudere) inwoners, is er behoefte aan ‘jonge’ aanwas om het krachtige
mogelijk (de juiste doelgroepen op de juiste plek, stedenbouwkundig en
verenigingsleven, het voorzieningenniveau en de sterke sociale structuur
financieel).
in stand te houden. Aan de Lange Vaart en Merenweg wordt ingezet op een woonmilieu met een passende mix van jong en oud waar de koppeling met
Omdat inwoners van Bleiswijk een sterke verhuisrelatie met hun eigen
relevante voorzieningen (o.a. zorg voor ouderen en verbinding richting het
kern hebben, is het van belang om de omvang en samenstelling van het
centrum) sterk moet zijn.
woningbouwprogramma voor een belangrijk deel af te stemmen op de vraag van haar inwoners. Dit vraagt om een gefaseerde ontwikkeling van beide locaties in een tempo dat past bij de behoefte van Bleiswijk.
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
7
Lansingerland
groene, ruim opgezette woonomgeving zijn daarmee een belangrijke basis
Op basis van de huidige inzichten wordt voor de invulling van beide locaties
Voorzieningen
uitgegaan van onderstaand schema. Gedurende de realisatie van beide locaties
Behalve een mogelijke uitbreiding van zorgvoorzieningen aan de Merenweg,
worden de actuele woonbehoeften gemonitord, zodat hierop tijdig kan worden geanticipeerd. De opzet van het masterplan biedt hiervoor voldoende
is er momenteel geen behoefte aan andere voorzieningen (zoals scholen, sportaccomodaties en winkels) binnen de nieuwe woongebieden. De nieuwe
flexibiliteit. Wanneer deze behoeften aanwezig zijn, wordt dit ingepast in de
bewoners zorgen er juist voor dat de bestaande voorzieningen in Bleiswijk op
verdere planvorming.
niveau blijven. Goede verbindingen vanuit de nieuwe woongebieden naar de voorzieningen dragen hieraan bij.
Segmenten
Woningtype
Totaal
Inkomensgroepen
Gelijkvloerse
Toekomstbestendige woongebieden
Eengezinswoning woning
Woningbouwontwikkeling aan de Lange Vaart en de Merenweg biedt de kans Sociaal segment
ca. 1/3
ca. 2/3
25"A
Lage inkomens; sociale sector
Bereikbaar segment
ca. 1/3
ca. 2/3
25"A
Middeninkomens; vrije sector
50"A
Hoge inkomens; vrije sector
om Bleiswijk de gewenste afronding te geven. De woongebieden krijgen een
Hoog segment
Totaal
ca. 60o7o
ca. 40o7o
100"A
groene en dorpse uitstraling passend bij de identiteit van het bestaande dorp. Per locatie zullen de specifieke omgevingskenmerken en de landschappelijke context van invloed zijn op de ontwikkeling, zodat elke wijk een eigen karakter krijgt. Zo ontstaat een duurzaam woon- en leefgebied waar de Bleiswijker zich in herkent en thuisvoelt.
Voor de locatie Merenweg, vanwege de nabijheid van bestaande welzijn- en
Duurzaamheid betekent dat de inrichting van de wijk een bewuste levensstijl
zorgvoorzieningen, wordt onderzocht voor welke doelgroep een geclusterde
stimuleert en oplossingen voor klimaat zichtbaar zijn. Groen en water in de
woonzorgvoorziening kan worden gebouwd. Ook wordt de behoefte aan
wijk dragen niet alleen bij aan een aantrekkelijk straatbeeld, maar ook aan
uitbreiding van de zorgvoorzieningen onderzocht, zoals huisartsenpraktijken
het tijdelijk vasthouden van regenwater in het gebied, het tegengaan van
en andere eerstelijn zorgverleners.
hittestress en het verhogen van de biodiversiteit. De ambitie is een gezond leefklimaat, waarin energiezuinig wordt gebouwd, met duurzame materialen, respect voor kringlopen en met hergebruik. De openbare ruimte is voor bewoners een centrale plek die uitnodigt tot spelen, bewegen en sporten.
8
1.2. Leeswijzer
Het sterke gemeenschapsgevoel waarmee Bleiswijk zich onderscheidt van
In de volgende hoofdstukken leest u hoe we dit ontwikkelperspectief vertalen
de andere kernen krijgt ook in deze nieuwe woongebieden vorm. Sociaal
naar de ontwikkeling van de woongebieden Lange Vaart en Merenweg in
samenleven is een belangrijk kenmerk voor een Bleiswijks woongebied met
Bleiswijk. Het masterplan is als volgt opgebouwd.
kernwaarden als ‘saamhorigheid’ en ‘collectief’. Dit kan vertaald worden naar plekken voor ontmoeten en samenzijn voor jong en oud, zoals hofjes,
Hoofdstuk 2 bevat een situatieschets van de bestaande omgeving en de
pleintjes, parken, bankjes en gemeenschappelijke tuinen. Een andere
landschappelijke kenmerken van Bleiswijk. Hoofdstuk 3 gaat in op de
mogelijkheid om deze kernwaarden tot uitdrukking te brengen zijn collectieve
hoofdstructuur en het stedenbouwkundig kader voor de Lange Vaart,
woonvormen.
waarin in hoofdstuk 4 de Merenweg aan bod komt. In hoofdstuk 5 wordt de duurzaamheidsvisie voor beide locaties uiteengezet.
Op het gebied van mobiliteit wordt ingezet op minimale impact op
Hoofdstuk 6 geeft tenslotte inzicht in de vervolgstappen.
bestaande wegen en knooppunten in het dorp. Wandelen en fietsen worden aangemoedigd door de aanleg van goede wandel- en fietspaden die zorgen Lansingerland
voor verbinding met de voorzieningen in het dorp en de Rottemeren. Dit versterkt het bestaande recreatieve netwerk. De directe relatie met de natuur en het buitengebied draagt bij aan het unieke woonmilieu in Bleiswijk.
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
9
2
groengebieden water bedrijventerreinen kassen woongebieden ontwikkellocaties studielocatie dorpskernen met lintbebouwing infrastructuur
Afbeelding 2.1: Ligging van beide woningbouwlocaties van Bleiswijk op de schaal van Lansingerland
2
Situatieschets
2.1. Ligging van Bleiswijk in Lansingerland
2.2. Stedenbouwkundige structuur van Bleiswijk
De afgelopen decennia is er in Lansingerland veel gebouwd. Waar de kernen
Polderstructuur
Berkel en Rodenrijs en Bergschenhoek steeds verder naar elkaar toe zijn gegroeid, ligt Bleiswijk van oudsher meer geïsoleerd in het landschap. Het
Beide ontwikkellocaties danken hun landelijke karakter voornamelijk aan de onderliggende polderstructuur die nog steeds goed zichtbaar is. Uitgangspunt
dorp wordt omsloten door het kassengebied aan de westzijde en recreatie- en
voor beide locaties is het behoud van dit landelijke karakter. Daarom vormt de
natuurgebieden aan de oostzijde.
polderstructuur de onderlegger voor het masterplan.
Het is wenselijk om de stedenbouwkundige en cultuurhistorische structuur
Op de kaart van omstreeks 1880 (afbeelding 2.2) is een duidelijk noord-zuid
van Lansingerland te behouden en daarmee ook de solitair gelegen kern
gericht veenlint zichtbaar. Langs dit lint liggen de kern van Bleiswijk en de
van Bleiswijk. De beoogde woningbouwlocaties van Bleiswijk liggen aan de
boerderijen die zich hier door de jaren heen hebben ontwikkeld. Ook maakt
noord- en zuidrand van het dorp. Het zijn nu nog twee open gebieden binnen
de kaart duidelijk dat de Lange Vaart en de Merenweg een belangrijke rol hebben vervuld in de drooglegging van het gebied. Beide zijn aangemerkt als
woongebieden Lange Vaart (noord) en Merenweg (zuid) wordt het dorp op een
een waterkering. Aan de oostzijde werd Bleiswijk in 1880 al begrensd door het
compacte wijze uitgebreid en afgerond langs de historische polderstructuren,
gebied rondom de Rottemeren, toen nog de Bleiswijksche Meren geheten.
Lansingerland
de bestaande stedenbouwkundige structuur. Met de ontwikkeling van de
waarbij het behoud van het lint en de waterstructuur uitgangspunt is. Zodoende vormen beide locaties de nieuwe dorpsranden van Bleiswijk in een
De orthogonale (haakse) polderstructuur van sloten en tochten, duidelijk
structuur die gebaseerd is op de landschappelijke ondergrond.
zichtbaar op afbeelding 2.2, strekt over heel Bleiswijk en omgeving. De
Hier vindt de huidige en toekomstige Bleiswijker zijn nieuwe thuis in een
Limiettocht onderscheidt Bleiswijk van Bergschenhoek. Inmiddels is Bleiswijk
groene en landschappelijke omgeving die voor Bleiswijk zo kenmerkend is.
organisch gegroeid, maar de hoofdstructuur als gevolg van de drooglegging is
Met de realisatie van deze twee woongebieden krijgt het dorp aan
nog steeds duidelijk zichtbaar.
de noord- en zuidzijde een heldere rand richting de omgeving en het buitengebied. Bovendien zijn beide locaties strategisch gelegen ten opzichte
De Eerste Tocht, ten oosten van het lint van Bleiswijk (Hoekeindseweg,
van de provinciale weg, wat eventuele toename van verkeer op de lokale
Hoefweg), bestaat nog steeds en loopt dwars door Bleiswijk heen, vanaf de
wegenstructuur beperkt.
Limiettocht tot aan Benthuizen. Deze hoofdwatergang verbindt beide locaties
Afbeelding 2.1 laat zien hoe de nieuwe contouren van Bleiswijk komen te
met elkaar en vormt eveneens een verbinding van de nieuwe woongebieden
liggen.
met het bestaande dorp.
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
11
iįoMerųlrrr
SfliAnl
I
mm
Śv'NíŵíäJ
®CTMř
AnifrJ .t/y/r
iifft Hoorn 5^,
^ V.WW a «V^xv^vC ^ l X
Aí OE11 KAVEl
WgĘk
ļgŗjįjr sr»
As H I) ij
fmr-f piirîrr
.
VMï.
'h rot-1
íSSSSi»
Ŵ //V
řt* Ŭļatfňįr
ļ
’“#7o/ ilļxj'ľ 7
l.K/í SW’l/lI'
V «* II
BU'lvVlii
Z
I V. I
, 1 İİÉÍ» ( S/' 'ttHĨM'bç nļiduHkko^ Afbeelding 2.2: Bleiswijk omstreeks 1880 waarop beide locaties zijn aangegeven
12
íž*.-»5gį Afbeelding 2.3: Bleiswijk omstreeks 1940 waarop beide locaties zijn aangegeven
2.3. Bereikbaarheid
Vanaf 1900 maken de boerderijen steeds meer plaats voor glastuinbouw. Na
Auto
de vestiging van de veiling ten noorden van het dorp ontstond al snel een
In Bleiswijk is een goede verkeersontsluiting essentieel voor het realiseren
expansie van glastuinbouwbedrijven op grote delen van het buitengebied.
van een prettig woon-en leefklimaat, voor zowel de toekomstige bewoners
Bleiswijk is nu voornamelijk aan de west- en zuidzijde omringd door kassen.
als de bestaande bewoners in het gebied. De nieuwe woonlocaties moeten
Landschapspark Rottemeren
goed bereikbaar zijn zonder dat de bestaande wegenstructuur van het dorp verder onder druk komt te staan qua verkeersveiligheid, leefbaarheid en
De locatie Lange Vaart ligt aan de noordelijke entree van Bleiswijk, de
doorstroming.
Merenweg aan de zuidelijke entree. Ruimtelijk gezien heeft Bleiswijk als woonkern de meest directe relatie met het landschapspark Rottemeren. De
De N209 is de belangrijkste ontsluiting voor autoverkeer van en naar Bleiswijk.
Lange Vaart en de Merenweg zijn twee van de groenblauwe ribben die in het
De woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg zijn beide via een kruispunt
Ontwikkelplan voor de Rottemeren zijn aangewezen als onderdeel van een
op de N209 aangesloten.
groenstructuur. Voor deze locaties wordt de kans gezien om landschapspark Het kruispunt ter hoogte van de Lange Vaart (Heulslootweg) is in staat om
De Lange Vaart is primair een langzaamverkeersverbinding en hier
het extra verkeer af te wikkelen. Het kruispunt ter hoogte van de Merenweg
wordt ingezet op de continuïteit van de rib. Het groene dijkprofiel met
(Hoekeindseweg) is niet in staat om het verkeer goed af te wikkelen, waardoor
hoogteverschil blijft dominant aanwezig en vormt een landschappelijke
extra filevorming gaat optreden. Hier zijn aanvullende infrastructurele
verbinding met het landschapspark.
aanpassingen noodzakelijk om de doorstroming te verbeteren. In hoofdstuk 4.2
De Merenweg wordt in de huidige situatie gezien als de entree richting het
wordt dit nader toegelicht.
recreatiegebied echter ontbreekt een ruimtelijke relatie, de rotonde met de Kooilaan leidt eerder weg van het recreatiegebied dan dat het een entree
OV, fiets- en wandelpaden
vormt er naartoe. De ontwikkeling van de woningbouwlocatie biedt kansen
Bij de inrichting van de woongebieden is het essentieel in te zetten op het
om het recreatieve netwerk naar de Rottemeren te versterken. Zo komt er
stimuleren van duurzame en actieve vormen van mobiliteit, zoals wandelen,
bijvoorbeeld een nieuwe fietsroute door het woongebied zodat er een veel
fietsen en het gebruik van het openbaar vervoer.
directere langzaamverkeerverbinding ontstaat van de kern van Bleiswijk tot aan het recreatiegebied.
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
13
Lansingerland
Rottemeren te verbinden met de omliggende bebouwde omgeving.
De bestaande woonkern van Bleiswijk biedt voldoende voorzieningen op
Deelmobiliteit
loop- en/of fietsafstand. Denk aan het dorpscentrum, de sportvoorzieningen,
Bij deelmobiliteit draait het niet meer om het zelf bezitten van een
medische voorzieningen, scholen en het openbaar vervoer. Ook het
voertuig, maar het gebruiken van een voertuig wanneer dat nodig is. In beide
recreatiegebied Rottemeren ligt op loop- en fietsafstand. De ontwikkellocaties
gebiedsontwikkelingen is ruimte voor deelauto’s, deelscooters en andere
worden met fiets- en wandelpaden verbonden met de bestaande kern en het
slimme vervoerconcepten. De ruimte die in eerste instantie wordt gebruikt
recreatiegebied.
voor openbare parkeervakken kan hiervoor in de toekomst worden benut. Dit
Tot slot is Bleiswijk met een hoogfrequente en snelle busverbinding verbonden
voor deelmobiliteit, zonder dat deze parkeerplaats wordt gecompenseerd.
betekent dat een dan bestaande parkeerplaats exclusief gereserveerd wordt met de knooppunten Rodenrijs (metro + bus) en Lansingerland Zoetermeer
Nieuwe slimme concepten die het aantal verkeersbewegingen verminderen,
(tram + bus + trein). Beide knooppunten zijn binnen een kwartier met de bus
worden op goede en strategische wijze geplaatst in de woongebieden, zodat
bereikbaar. Hiervandaan zijn overstapmogelijkheden op trein (NS), (snel)tram
ze voor iedereen bereikbaar zijn.
(HTM) en metro (RET). Daarmee is Lansingerland op relatief korte reisafstand verbonden met de grote steden.
Elektrisch vervoer Als inwoners op eigen terrein (incl. parkeren bij appartementen) kunnen
Parkeren
parkeren, dan wordt daar ook opgeladen. Voor bewoners en bezoekers die
Er zijn geen omgevingsaspecten in of nabij de nieuwe ontwikkellocaties die
op de openbare weg parkeren, komen voldoende mogelijkheden om de auto
ertoe leiden dat een afwijkende parkeernorm gehanteerd hoeft te worden. Wel mogen in deze woongebieden toekomstige ontwikkelingen die het
elektrisch op te laden via een openbaar laadnetwerk. Dat gebeurt bij voorkeur
aantal verkeersbewegingen of het aantal personenauto's per huishouden
geconcentreerd.
naar beneden kunnen brengen een fysieke plek innemen van reguliere parkeerplekken. Deelauto's en andere vormen van deelmobiliteit of slimme mobiliteit zijn hier voorbeelden van.
14
op slimme centrale plekken, waar meerdere laadpalen bij elkaar worden
ontwikkellocaties kassen lintbebouwing ■K hoofdwatergang groenblauwe rib regionale weg (N209) zichtlocatie entree van Bleiswijk water
V /jŴ]
bosschages
ïff&ľ*, Sm
dorpskern
Lansingerland
Wfr
• ľŕ * '«'f h
'šSítü Kttn
S4ÜP Kiž8āJ
íl
wm
', -k “'- . 7
Afbeelding 2.4: Hoofduitgangspunten voor de twee ontwikkellocaties van Bleiswijk
Afbeelding 2.5: Bushaltes op de locatie met loopcirkels van 400 en 800 meter
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
15
137 ŵ
1'
-
2.4. Ontwikkellocaties Met een programma van maximaal 900 woningen in een plangebied van 35 hectare wordt een gemiddelde bebouwingsdichtheid van 25 tot 30 woningen per hectare gerealiseerd. Het aantal woningen is gebaseerd op het totale plangebied, dus inclusief de particuliere percelen die nog bewoond zijn bij aanvang van de gebiedsontwikkeling. Op de naastgelegen afbeeldingen zijn de contouren te zien van het
Afbeelding 2.6: Projectgebied Lange Vaart
totale projectgebied per locatie. De visie die in dit masterplan wordt gepresenteerd heeft betrekking op het totale projectgebied en geeft het gewenste eindresultaat weer. Particuliere eigenaren beslissen zelf of en wanneer zij hun percelen een invulling geven die aansluit bij de Lansingerland
visie van het masterplan. De dichtheid kan afhankelijk van het type woning per deelgebied variëren, zonder dat dit leidt tot grote verschillen en een onevenredige verdeling over het gebied. De gemiddelde dichtheid van 25 tot 30 woningen per hectare sluit aan bij een dorps woonmilieu. Diversiteit in bouwhoogtes en woningtypes levert een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. Andere aspecten die zorgen voor het behoud van het dorpse karakter van Bleiswijk zijn de aanleg van veel groen en water, en de maximale bouwhoogte voor appartementengebouwen van vijf bouwlagen.
Afbeelding 2.7: Projectgebied Merenweg
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
17
T~ř'
Şs.-.-"'*
v-'-pí.''
UMui
ÄiŵS:
. Ir." -’
,4^-í.ï;
..
iS*
iiv'i v;r-- ÿfř
'“ V -V,
įįţv. :r?ŵ
4:*Š\ ,V‘* ■S ’ St* 'Jįfŕ --.'y*į'
■,;.“ :-‘ 0 ,?V »
/. i į*' ŕ‘
IT åh 'i *‘*T
Úl-^ÍÄ \ 'í "iSįäř^
tfäKŴ
*V«'
‘ V’
‘ *3. ;* *r
W. - ' •-
Ý* ĩ »
~, -'î
«: \‘.’
* .•ť' ï .v * ‘
V-^-'V
* r,- r‘rfJ t í-
: vĩ;ÿ
.
;
i- - wa
v.;,V.?TV
JtV.Vr’T
j- 7vv 'V ívf'ŵ ’i i z .--. Xn! " ŕ
•-
. - r*.:
..
,
'-
x.
.
-ļ
U^rŵíď^B
Ŕ^Vví' ;'. ŵp ^. ~ ' v
,'j.v.įw ";i 1 į 'V,
- ’VT
.ivV; ' hŗ
v
Ä*
** -
--- - - j;.r j. --:r-
,
' ‘V ■ ‘,
3S3@g
ĊV-Ŵ:
' ŕ-V.V-5' r . î!--* ‘ -
‘
* VWV'".‘:V
S'E V-\į
fe*íW? 'ŕĶįte
ÄŴä
E- ‘j'tŕ .?li 11 IVÍ
:-
y-1 . -
V. 1 *s y
rÓfm
iŵŕ'-.į:"-Į âųöť'îjy «řä: ŬîÜ \ï
*v "- "*ļftt Ti
m
r
. í* ■äî «5 .\ ,;ş*
MT^41
'
■Jftí* . jVgy:
•"
ľ-'4 V,*’v.' V ' fe-': ■^jgįį -
.'. i İ;\r."
-v
CÄ^
Afbeelding 3.1: Schema Lange Vaart uit de Nota van Uitgangspunten, december 2020
Afbeelding 3.2: Uitgangspunten voor het stedenbouwkundig raamwerk Lange Vaart
20
3.
Hoofdstructuur Lange Vaart
3.1. Groenblauw raamwerk
De locatie Lange Vaart wordt de groene noordelijke rand van Bleiswijk.
In noord-zuid richting komen een aantal grote open groene ruimtes (afbeelding
Het plangebied wordt gevormd door een langgerekte strook, gelegen tussen de Hoefweg (westzijde), Lange Vaart (noordzijde), Edisonlaan
3.3). Deze ruimtes vormen samen met de watergangen het groenblauwe raamwerk van de Lange Vaart.
(oostzijde) en de Korenmolenweg (zuidzijde). In het plangebied zijn nog enkele bedrijven en bestaande woningen aanwezig.
De groene ruimtes hebben zowel een sociale als een klimaatadaptieve functie.
Vanwege het open landschap aan de noordzijde is de locatie vanaf een
waardoor het groen een bijdrage levert aan zowel de verblijfskwaliteit als de
Een wadi kan worden gecombineerd met speel- en ontmoetingsruimtes, afstand goed zichtbaar vanaf de N209. Het dijkprofiel van de Lange
biodiversiteit. Eén van deze openbare ruimtes komt rondom de karakteristieke
Vaart is als rand al met bomen gedefinieerd, waardoor het contrast met het open landschap wordt versterkt. De bebouwing die achter de dijk
schoorsteen te liggen. De bestaande brug vanaf de Korenmolenweg komt uit in de openbare ruimte rondom de schoorsteen.
komt te staan kan dit contrast nog meer versterken en vormt, samen Het kenmerkende dijkprofiel van de Lange Vaart, met het hoogteverschil
De Korenmolenweg, direct ten zuiden van de planlocatie, blijft in de
en de dubbele bomenrij, blijft behouden. De Lange Vaart blijft primair een
huidige vorm gehandhaafd. Vanwege het bedrijventerrein De Hoefslag,
langzaamverkeersverbinding richting de Rottemeren. De Lange Vaart zal
dat ten zuiden van de Korenmolenweg ligt, vormen de woningen aan
hooguit voor enkele woningen die aan de dijk staan een ontsluitende functie
de Korenmolenweg nu een geïsoleerd bebouwingslint. Zorgvuldige
krijgen. De strook grond tussen de dijk en de woningen wordt zoveel mogelijk
afstemming en aansluiting op deze woningen is daarom een belangrijk
ingevuld met openbaar groen en een wandelroute. Hiermee worden de
uitgangspunt van het masterplan voor de Lange Vaart. Zo ontstaat
belevingswaarde en kwaliteit van de overgang naar het landschap versterkt.
een nieuwe woonbuurt met een mix van bestaande en toekomstige woningen.
De watergang tussen de monumentale schoorsteen en de Edisonlaan wordt verbreed om te voldoen aan de vereiste watercompensatie. Aangezien er
Binnen het plangebied bevindt zich een monumentale tuindersschoorsteen die bewaard blijft en één van de belangrijke
woningen met zowel de voorkant als de achterkant aan het water mogelijk zijn, kunnen hier verschillende woonmilieus ontstaan.
aanleidingen vormt voor de hoofdstructuur van het masterplan. De woningbouwlocatie wordt enerzijds verbonden met het bestaande dorp en anderzijds met het buitengebied door het realiseren van doorzichten vanaf de Korenmolenweg.
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
21
Lansingerland
met de bomen en de dijk, het gezicht van Bleiswijk aan de noordzijde.
3.2. Mobiliteit
Fietsstructuur Via de aanwezige (en te vernieuwen) bruggen is het mogelijk om vanuit het plangebied op de Korenmolenweg te komen. Deze bruggen hebben primair een recreatief doel voor het maken van een ommetje, te voet of met de fiets.
Wandelen Via de bruggen ontstaat ook voor voetgangers een verbinding met de Korenmolenweg. Vanuit het nieuwe woongebied wordt ook de dijk bereikbaar gemaakt voor voetgangers. Intern in het plangebied maken brede trottoirs langs de woningen het wandelen comfortabel.
Openbaar vervoer
Afbeelding 3.3: Groenblauw raamwerk Lange Vaart
Over de Edisonlaan en de Heulslootweg loopt een buslijn, waarbij twee bushaltes op loop- en fietsafstand bereikbaar zijn vanuit Lange Vaart. De bushaltes worden goed bereikbaar gemaakt door middel van korte en comfortabele loop- en fietsroutes. Bij de bushaltes wordt gezorgd voor voldoende fietsparkeerplekken. De busverbinding heeft een hoge frequentie en relatief hoge haltedichtheid, en biedt meer dan
'/y
voldoende capaciteit om de nieuwe wijkbewoners te vervoeren.
Afbeelding 3.4: Ontsluitingsprincipe Lange Vaart
22
3.3. Ruimtelijke hoofdstructuur
Hoofdontsluiting autoverkeer
De hoofdopzet van de gebiedsontwikkeling volgt de onderliggende
De woningbouwlocatie krijgt één centrale weg (erftoegangsweg, 30 km/uur) in
polderstructuur. Vanwege het mogelijk maken van doorzichten vanaf de
oostwestelijke richting, evenwijdig aan de Korenmolenweg en Lange Vaart. Ter
Korenmolenweg richting de dijk zijn er groene ruimtes geïntroduceerd in de
plaatse van de groene ruimte waar de schoorsteen staat wordt er een knip in
noord- zuidrichting die deels langs de flanken en deels centraal in het gebied
de weg gelegd. Deze weg sluit aan de oostzijde aan op de Edisonlaan. De Edisonlaan is
liggen. Om zoveel mogelijk openheid in het gebied te krijgen in de noordzuidrichting is de verkavelingsstructuur hierop gebaseerd.
een van de hoofdontsluitingswegen van Bleiswijk (50 km/uur) en vormt de
Op deze manier ontstaan er drie bouwvelden: een westelijk, een centraal en
hoofdroute naar het dorp. Naar het noorden is, via de Heulslootweg, de
een oostelijk bouwveld. Gezien de ligging van de locatie tussen de dijk en het
provinciale weg N209 bereikbaar.
water worden er in hoofdzaak twee verschillende woonmilieus onderscheiden:
Aan de westzijde sluit de nieuwe weg aan op de Hoefweg (30 km/uur). De knip zorgt voor een verdeling van het verkeer via de Hoefweg (minder verkeer) en
^
Wonen aan de dijk
de Edisonlaan (meer verkeer). Langzaam verkeer kan wel van west naar oost
^
Wonen tegenover de Korenmolenweg
De nieuwe weg volgt de polderstructuur en loopt in de langsrichting door het
als een nooduitgang. Ook kunnen in geval van nood de bruggen naar de
gebied. In het centrale bouwveld zijn er twee mogelijkheden. De basisvariant
Korenmolenweg worden gebruikt.
is om de weg hier langs het water te laten lopen. De andere optie is om de
De Korenmolenweg blijft behouden in de huidige vorm en zal ter ontsluiting
weg centraal door te trekken in het gebied. Bij de nadere uitwerking van de
blijven dienen van de bestaande woningen.
plannen wordt de definitieve ligging bepaald. De keuze is mede afhankelijk
Ondanks de verdeling van het verkeer wordt het op enkele plekken drukker
van de vraag welke invulling de particuliere kavels aan de bovenzijde van het
dan voorheen. Bijvoorbeeld op de fietsoversteek Lange Vaart Z Edisonlaan en
centrale bouwveld krijgen. In het verleden heeft de gemeente de bereidheid
de Hoefweg ter hoogte van de sluis, hier worden aparte maatregelen getroffen
getoond medewerking te verlenen aan twee ruime kavels met vrijstaande
om de verkeersveiligheid te verbeteren.
woningen. Indien hieraan invulling wordt gegeven is de basisvariant het uitgangspunt. Indien op deze kavels toch appartementen en rijwoningen
Parkeren
worden gerealiseerd, is een centrale ontsluiting het meest voor de hand
De weg die door het nieuwe woongebied aan de Lange Vaart loopt heeft geen
liggend.
entreefunctie voor het dorp, zoals dat bij de locatie Merenweg wel het geval is. Parkeren zal deels langs deze weg plaatsvinden, maar ook geclusterd in
Het wonen tegenover de Korenmolenweg beantwoordt in maat en schaal
parkeerkoffers. Bij de appartementengebouwen vindt parkeren bij voorkeur
aan de bestaande woningen. Afhankelijk van de ligging van de weg zijn in de
onder de woningen plaats, zodat zoveel mogelijk groene openbare ruimte
oriëntatie van de nieuwe woningen meerdere opties mogelijk.
blijft behouden. Bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen wordt op eigen terrein geparkeerd. Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
23
Lansingerland
door het gebied, evenals hulpdiensten. In noodsituaties kan de knip tijdelijk worden opengesteld en fungeren
Afbeelding 3.5: Ruimtelijke hoofdstructuur Lange Vaart
24
De woningen zijn met de voorzijde richting het water georiënteerd of ze hebben een openbaar groen
privétuin aan het water. De bestaande watergang langs de Korenmolenweg wordt verbreed. Dit heeft met de
uitgeefbare grond water
watercompensatie te maken, maar het creëert ook afstand tot de bestaande woningen aan de Korenmolenweg. De bouwvelden waar de woningen met de privétuinen aan het water grenzen verdienen extra aandacht bij de inpassing. Hier wordt een groene bufferzone
bestaande voorzieningen
gerealiseerd in het water, dit komt verder aan de orde in hoofdstuk 3.5.
woningen binnen d frecte invloedssfeer
Aan de noordzijde, langs de dijk, komen de appartementen en rijwoningen met de kopgevels bed ri j fsbeb ou wing
richting de dijk te liggen. Het talud krijgt een openbaar groen karakter met een wandelpad.
wijkontsluí tīngen (indicatief)
De kopgevels van de woningen en de appartementen verdienen extra aandacht in de beeldkwaliteit.
autoweg autoweg optie fietsstructuur fietsstructuur optie
De groene zones die centraal in het gebied liggen zijn circa 30 meter breed en de groene zones die langs de flanken liggen zijn circa 20 meter breed. Deze zones blijven groen en vrij van woningbouw en hebben naast een gebruiksfunctie de functie van een doorzicht richting het open landschap ten noorden van de locatie. Deze zones kunnen worden ingericht als een landschappelijk park met een hoge verblijfskwaliteit. Er kan bijvoorbeeld een gezamenlijke tuin en/of speel- en ontmoetingsruimte worden gerealiseerd. Bovendien kunnen deze groene zones een bijdrage leveren aan de waterberging (in de vorm van een wadi) en de biodiversiteit.
wandelpaden optie groen ter begeleiding van ontslui tings weg
De monumentale karakteristieke schoorsteen vormt een bijzonder stedenbouwkundig accent en een markeringspunt voor zowel het nieuwe woongebied als voor Bleiswijk. Door de knip in
be b ou wings richting en oriëntatie
de weg krijgt deze openbare ruimte meer gebruikswaarde.
bufferzone
In het Ontwikkelplan voor de Rottemeren is de Lange Vaart genoemd als één van de groen
bestaande monumentale schoorsteen
dijkprofiel met hoogteverschil blijft dominant aanwezig en zichtbaar vanuit beide richtingen.
blauwe ribben die het recreatiegebied Rottemeren verbindt met de omgeving. Het groene De groene zones staan in verbinding met de dijk zodat er meer routes ontstaan voor voetgangers richting het recreatiegebied. Legenda structuurkaarten Lange Vaart
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
25
Lansingerland
zone voor appartementen max. 5 lagen hoog
westelijk bouwveld
centraal bouwveld
oostelijk bouwve
Afbeelding 3.6: Ruimtelijke hoofdstructuur Lange Vaart met bouwvelden
3.4. Stedenbouwkundig kader
Bouwvelden De groene zones delen de ontwikkellocatie aan de Lange Vaart op in drie bouwvelden: een westelijk veld, een centraal veld en een oostelijk veld. De woningen aan de noordzijde van elk bouwveld, bestaan voornamelijk uit rijwoningen of appartementen die haaks op de dijk staan. De zuidelijke woningen worden in maat afgestemd op de woningen aan de Korenmolenweg. De centrale ontsluitingsweg verbindt de drie bouwvelden met elkaar. In deze paragaaf wordt beknopt de hoofdopzet van de drie bouwvelden in Lange Vaart beschreven. Ook is door middel van principeprofielen de inpassing weergegeven. Samen met referentiebeelden vormen zij het vertrekpunt voor de verdere uitwerking van het gebied. Lansingerland
Het westelijk en oostelijk bouwveld
Afbeelding 3.7: Westelijk bouwveld
Het uitgangspunt is dat er appartementen en rijwoningen aan de Lange Vaart komen en vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen tegenover de Korenmolenweg. In het westelijk en het oostelijk bouwveld loopt de nieuwe weg tussen de woningen langs de dijk en de woningen langs het water door. Voor de woningen aan de dijk is het belangrijk dat er aandacht wordt besteed aan de kopgevels, danwel eindwoningen omdat deze aan openbaar gebied grenzen. Een wand van gesloten gevels langs de dijk is ongewenst.
i' v
y
Afbeelding 3.8: Oostelijk bouwveld
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
27
ONTWIKKELLOCATIE LANGE VAART
De woonstraatjes, haaks op de weg die het gebied van oost naar west
In het oostelijk bouwveld worden aan de zuidzijde van de weg vrijstaande of
doorkruist, worden afgeschermd door de dijk. Dit biedt de kans om een
twee-onder-één kapwoningen gerealiseerd die een privétuin krijgen aan het
semi-openbaar, intern woonmilieu te realiseren waar zo min mogelijk
water. Deze woningen sluiten in maat, schaal en hoogte aan op de bestaande
wordt geparkeerd. Eventueel kan er een hof met een binnentuin worden
bebouwing. Om een goede zichtrelatie te waarborgen wordt het water hier
gerealiseerd.
verbreed, worden er groene erfafscheidingen toegepast en wordt er een
In het geval dat er appartementen tegenover rijwoningen staan dan dient hier
groene bufferzone aangelegd in het water.
in de programmering van de begane grond rekening mee te worden gehouden. Parkeren ten behoeve van de appartementen geschiedt bij voorkeur op
Op deze manier hebben de nieuwe bewoners een mooie begrenzing van
de begane grond van het appartementengebouw, onder de woningen. Het
oeverbeplanting.
hun achtertuin en krijgen de bestaande bewoners zicht op het water en de
parkeren op maaiveld vindt deels langs de weg en deels in koffers plaats.
Bestaande situatie
Bestaande situatie
fO Q-
I I
I
Z CL)
iìu'1 *
Afbeelding 3.9: Principeprofiel oostelijk bouwveld Lange Vaart
28
Het centrale bouwveld Het centrale bouwveld ligt ingeklemd tussen twee watergangen: de Lange Vaart en de verbrede watergang langs de Korenmolenweg. Vooralsnog wordt hier uitgegaan van de optie dat de weg afbuigt en langs het water komt te liggen. De voorkanten van de woningen komen zodoende richting de Korenmolenweg te liggen. De oever is openbaar en hier ontstaat de mogelijkheid voor een wandelroute langs het water. De verbrede watergang met de bomenrij zorgt voor een afstand tussen de bestaande en de nieuwe woningen en het vormt tevens de begrenzing van het woongebied. De oever met het wandelpad krijgt hierdoor een meer openbaar karakter. In het gedeelte tegenover de Korenmolenweg zijn zowel vrijstaande als tweeonder-één-kap woningen mogelijk, mits zorgvuldig afgestemd op de maat en
Afbeelding 3.10: Centraal bouwveld
schaal van de bestaande woningen aan de Korenmolenweg.
05
IDC/5
Bestaande situatie
Bestaande situatie
-Ÿ ĵ -Z. O»
Afbeelding 3.11: Principeprofiel centraal bouwveld Lange Vaart
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
29
3.5. Beeldkwaliteit
Aan de dijk worden rijwoningen afgewisseld met appartementen, zorgvuldig
Bebouwing
afgestemd op de bestaande dijkwoningen. Parkeren voor de woningen aan de Lange Vaart geschiedt in koffers of onder de woningen. Het parkeren voor de woningen tegenover de Korenmolenweg
Tegenover de Korenmolenweg worden vrijstaande woningen en twee-onder-
geschiedt op eigen terrein.
één kapwoningen gebouwd met een individueel karakter, vergelijkbaar met de
In het geval dat in dit bouwveld de weg toch in het midden komt te liggen,
schaal en korrelgrootte van de bestaande woningen aan de Korenmolenweg.
Wonen tegenover de Korenmolenweg
dan ontstaat op deze plek een vergelijkbaar woonmilieu als in het oostelijk bouwveld.
In bouwhoogte wordt uitgegaan van een tweelaagse bebouwing met een kap of een drielaagse bebouwing met een plat dak. De diversiteit van de woningen kan ook tot uitdrukking komen in de bouwstijl. Uitgangspunten beeldkwaliteit ^ •
In beeldkwaliteit is een grote diversiteit mogelijk; Het individuele karakter is belangrijk en kan tot uitdrukking komen in verspringende rooilijnen, tussenruimte tussen de bouwwerken en
•
hoofdvorm; Er is een vrije materiaalkeuze mogelijk mits afgestemd op de omgeving, gebruik van terughoudende, tertiaire kleuren;
•
In massa en uitstraling van de woning kan gekozen worden voor een moderne hoofdvorm of een traditionele hoofdvorm zonder historiserend te
•
zijn; Een dichte wand van bebouwing is ongewenst, hiertoe dienen de woningen in de lengterichting noord-zuid te worden gepositioneerd zodat er voldoende ruimte blijft behouden tussen de woningen of tweekappers en de transparantie wordt gewaarborgd;
^
30
Erfafscheidingen worden zoveel mogelijk groen uitgevoerd.
Referentiebeelden Wonen aan de Lange Vaart
Éžiw
mį
i
S«|
De Warande - Waddinxveen - Houweling architecten
Finest of Ockenburgh - Kijkduin - MIX architectuur
Finest of Ockenburgh - Kijkduin - MIX architectuur
WäåSĚĚÈÊĶ
wttŝĘįÊm 1.-Ŵ-5
Tweekapper - Eindhoven - FAAM architects
Beukenhof - Bergeijk - Van der Sande Architecten
Dekwoningen - Groningen - Onix NL
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
31
Wonen aan de dijk
Uitgangspunten beeldkwaliteit
De bebouwing aan de dijk vormt het gezicht van Bleiswijk richting de
^
omgeving. De stedenbouwkundige hoogte-accenten kunnen hier worden gerealiseerd tot een maximum van vijf lagen, afgewisseld met vier laagse
Horizontale geleding verdient de voorkeur, dit benadrukt het horizontale karakter van de dijk en brengt samenhang in het project;
^
Voorkeur gaat uit naar een plat dak;
bebouwing. Bij een vijf laagse bebouwing is de vijfde laag terughoudend en
^
Het aanbrengen van onderscheid in de verdiepingen verdient de voorkeur
wordt bij voorkeur terugliggend gemaakt. Het maximum van 5 bouwlagen sluit
zodat er meer gelaagdheid komt in de bebouwing en de transparantie
goed aan op de hoogte van de bomenrij op de dijk.
wordt benadrukt; •
bebouwing aan de Korenmolenweg. Hier worden appartementen afgewisseld
^
ondergeschikt aan. Het leent zich voor een stedenbouwkundig ontwerp met verschillende ensembles. Ondanks dat de bouwvolumes verschillend zijn in korrelgrootte en bouwhoogte en hun eigen accenten zullen kennen, zal de totale ontwikkeling herkenbaar zijn als geheel. Omdat de bouwblokken en rijtjes met de kopgevels aansluiten op het openbare gebied wordt er aandacht besteed aan het ontwerp van de kopgevels en worden de erfafscheidingen als onderdeel van de architectuur integraal meegenomen in het planontwerp. De kopgevels zijn niet gesloten en krijgen ook een gezicht naar de dijk door middel van een verbijzondering in de uitwerking en detaillering.
32
Hout en glas met de materiaaleigen kleuren zijn passend in deze omgeving;
met grondgebonden rijwoningen. De schaal van dit bouwveld vraagt om een samenhang tussen de verschillende bouwvolumes omdat ze een sterkere onderlinge relatie, de expressie van de individuele woning is hier
Het groene talud en de dijk met de bomenlaan is dominant aanwezig, de architectuur dient hier in beeldkwaliteit op te worden afgestemd;
De bebouwing aan de Lange Vaart bestaat uit grotere bouwvolumes dan de
^
Diversiteit in hoogte en tussenruimte tussen de volumes voorkomt wandwerking aan de Lange Vaart.
Referentiebeelden Wonen aan de Lange Vaart
Illlllllllllllllllllllllllllillllllllllllllll
SBft/Ŵ ľ
V
iüE
a—
r*
įSšş
Landgoed Klingelbeek - Arnhem - Dyvik Kahlen Architects .'' Ĩĩj :Jk.
CPO rijwoningen - Nijmegen - 8A architecten l.
\
*M»** i* - .
Aį
'■ty/Nû mil .-ż ' '
'■v"ï-'ŕv,-.v
. .
14 logementes - Parijs - MARS architectes
'
Beukenhof - Bergeijk - Van der Sande Architecten
Moray Mews - Londen - Peter Barber Architects
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
33
Openbare ruimte
f.à
Groene zones De groene zones hebben een royale maat die ruimte kan bieden aan een divers programma. Het is belangrijk dat
rt-įļ?'.
deze groene ruimtes een openbaar karakter behouden, het programma wordt daarop afgestemd. Vanwege de vorm van de locatie, die erg ondiep en langgerekt is, is het belangrijk dat de openbare groene ruimte ook daadwerkelijk zo open mogelijk wordt ingericht en dat er geen bebouwing of parkeren wordt toegevoegd. Openbare speelgelegenheden en ontmoetingsplekken worden vormgegeven met gebruik van ‘natuurlijke’ elementen.
jáäa, i Tuindersschoorsteen - Korenmolenweg - Bleiswijk
C 3
*ĚŬ o
Afbeelding: 3.12: Principeprofiel openbare ruimte
34
Lafayette park - Detroit - Ludwig Mies van der Rohe
ppg3
Referentiebeelden Openbare ruimte Lange Vaart
ŭ f-v
'äk’Ā
I
sw' V;
: ŕ*' . , fĘgâįįġţģf:
t—
Mi WMĚ
ř-^ŵíŵšsé ķ -yífiçîŵ'į.
.
ííŵ&j
De Lange Vaart - Bleiswijk
Dakpark - Rotterdam - Buro Sant en Co
Jüi" I -c. İSK
jļfjşşĘäš H—
H-fíÿļii î
mām
.CXC1 ■íÄhJsr'
Groene ruimte voor alle doelgroepen
Beukenhof - Bergeijk - Van der Sande Architecten
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
35
Lansingerland
^ÉSfcä
j'ť® ,âÉ)j Meubilair in de openbare ruimte
'
ONTWIKKELLOCATIE LANGE VAART
Parkeren
1 v ;V*
Parkeren op maaiveld Op de locatie Lange Vaart wordt deels geparkeerd langs de weg in de vorm van haaks- of langsparkeren. En er komen parkeerkoffers tussen de woningen waarbij aandacht is voor de groene inpassing ervan. Het parkeren voor de woningen die tegenover de Korenmolenweg liggen, geschiedt op eigen terrein. ■ÿ'Ç-Ţįfc
wBmåtfÊmĒfeêĚMŻy** i'k
«mm
Referentie groene inpassing parkeervakken
"
*
WŽįr&i
Referentie groene inpassing parkeervakken
36
Rooi Hartenpark - Tilburg - DAT architecten
Parkeren onder appartementen Vanwege de ‘incourante’ vorm van de locatie lijkt het gebied sneller verzadigd in vergelijking tot de locatie aan de Merenweg. Daarom wordt er bij de locatie Lange Vaart voor gekozen om het parkeren voor de appartementen (deels) op de begane grond van de appartementengebouwen te situeren. Dit heeft als voordeel dat er niet onevenredig veel parkeerplaatsen in de openbare ruimte gemaakt moeten worden. Bovendien kunnen de eerste woningen op het niveau van de dijk worden gerealiseerd zodat de nieuwe bewoners uitzicht hebben op de omgeving. Ook bestaat de mogelijkheid voor een gemeenschappelijke buitenruimte op dijkniveau. ÄülįļLi» Lansingerland
T
1
t
mJi
Referentie parkeren in talud onder appartementen
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
37
Oevers Openbare oevers De bestaande hoofwatergang langs de Korenmolenweg wordt verbreed en de nieuwe noordelijke oevers krijgen deels een openbare inrichting. In het centrale bouwveld lopen de ontsluitingsweg en het wandelpad direct langs het water. Het wandelpad ligt lager zodat er een directe relatie ontstaat met de watergang en het wandelpad op een prettige en logische manier wordt gescheiden van de hoofdrijbaan. De route wordt aantrekkelijk gemaakt door gebruik van natuurlijke materialen.
Referentie openbaar wandelpad langs het water
s*
z: ūj
Afbeelding 3.13: Principeprofiel openbare oevers
38
Oevers die grenzen aan privétuinen Het oostelijk bouwveld heeft een groene bufferzone in het water.
,-älį JįSrJ' Jļ
: yį
'S '
Hiermee worden de achterkanten van de nieuwe woningen afgeschermd van de bestaande woningen aan de Korenmolenweg en er onstaat een mooie groene bebouwingsovergang langs het water. Een groene bufferzone zorgt tevens voor een hoge biodiversiteit en groene impuls van het gebied. Hier kunnen bijvoorbeeld zogenoemde 'floatlands' met waterbeplanting voor worden gebruikt. Voor een goede doorstroming dient de bufferzone zich buiten het profiel van de hoofdwatergang te bevinden. Lansingerland
Referentie drijvende beplanting in het water
«1 /-W; "O (L) cû on
~Z. CD
.V
- ( . ‘'
l. ^ ’' \
Afbeelding 3.14: Principeprofiel ecologische bufferzone
Referentie drijvende beplanting in het water
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
39
-T * z
-
■V
į
'
1 r
* - îř.
'-V
.T*ľ
■lil-'..
\s Akvi* '
8ŕ*«.
.
»,ì."
*V * * ' i'.ĩn
r
:^r-a vT r*
.įH
3f*
f. ríxMMte* Ăìt: .
yvr. ĩ,r\CV
*Vv.
l~ -ĨÏ '--/\ *Źr -
-r
*
‘*ä* Vfů-?: Wwur#.
MMĻţ k
„ , Jfc. MHIk '/TV f .ŗziÁi ămà. ‘--1 ~'*įį «íyAy
'ftv*
i'-'Ŵ
,«^sţ**ţťWļ i, J
•t
.-^4
Afbeelding 4.1: Schema Merenweg uit de Nota van Uitgangspunten, december 2020
iñRS
i»
^ f Äľ Ü.' M ^ A t tŽŕ ^ .mvą0 L 1
Afbeelding 4.2: Uitgangspunten voor het stedenbouwkundig raamwerk Merenweg
4.
Hoofdstructuur Merenweg
De locatie aan de Merenweg ligt tegen de zuidrand van de bestaande
4.1. Groenblauw raamwerk
Net als aan de Lange Vaart vormt ook op deze locatie de onderliggende
kern Bleiswijk. Aan de westzijde ligt het Bleiswijkse lint en de N209,
polderstructuur de basis voor het groenblauwe raamwerk van het nieuwe
aan de oostzijde de sportvelden en de Rottemeren. Aan de noordzijde
woongebied. De schaal van het gebied vraagt om een robuust raamwerk, met
grenst het gebied aan de Lijsterlaan, waar verschillende voorzieningen
centrale groenvoorzieningen en hoge kwaliteit. De huidige waterstructuur
aanwezig zijn. Aan de zuidzijde ligt het agrarisch kassengebied
wordt verbreed en de Eerste Tocht, die dwars door Bleiswijk loopt, krijgt
met verspreid enkele woningen. De locatie bestaat momenteel nog
een grote waterpartij centraal in het gebied. Daarnaast wordt een centraal
grotendeels uit (voormalig) kassengebied, grasland en volkstuinen.
park aangelegd in de oost-west richting. Dit park heeft zowel niet alleen voor
De structuur van poldersloten en tochten is nog goed zichtbaar in het
de bewoners van de locatie Merenweg, maar voor heel Bleiswijk een hoge
landschap, waardoor het gebied een sterk landschappelijk karakter
gebruiks- en belevingswaarde. Hier worden ook speel- en ontmoetingsruimtes
heeft.
in opgenomen. De bestaande watergangen worden verbreed en met elkaar verbonden zodat
Daarmee biedt de ontwikkeling de mogelijkheid om de bestaande
er een waternetwerk ontstaat dat mede zorgt voor de landschappelijke
route naar de N209 te optimaliseren, alsmede een goede ontsluiting te
kwaliteit van het gebied.
Lansingerland
Deze woningbouwlocatie vormt de zuidelijke begrenzing van het dorp.
verzorgen voor het gebied. De landschappelijke en groene uitstraling vormt hierbij het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de Merenweg.
Het centrale park wordt via het groenblauw raamwerk aan de oostzijde verbonden met het groen en water in het bestaande dorp.
Belangrijke aandachtspunten op deze locatie zijn de aansluiting op de achterzijde van de Hoekeindseweg en een zorgvuldige aansluiting op de bestaande dorpsrand. De bestaande dubbele bomenrij langs de Merenweg heeft een bijzondere ruimtelijke kwaliteit die moet worden behouden én versterkt. Het voortzetten van deze laanstructuur is een belangrijke ambitie voor deze ontwikkeling. De verbinding met het dorp behoeft aandacht. Vanwege de schaal van het gebied is het mogelijk om goede langzaam verkeerverbindingen te faciliteren vanuit het dorp richting de sportvoorzieningen, de Rottemeren en de omliggende scholen. Ook kent de locatie een wateropgave, die zorgvuldig dient te worden ingepast met behoud van de landschapsstructuur.
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
43
ONTWIKKELLOCATIE MERENWEG
4.2. Mobiliteit
Fietsstructuur De locatie Merenweg wordt dooraderd met een netwerk van comfortabele
***tss^
vrijliggende en solitaire fietspaden dat het nieuwe woongebied met de omliggende voorzieningen verbindt. Deze fietsroutes geven nieuwe mogelijkheden voor de bewoners van omliggende wijken en voor bezoekers van buiten Bleiswijk. i , w Vi, **Sî
V /f
Met de fiets is vaak sneller dan met de auto omdat de fietsroutes via kortere en directere routes op de voorzieningen zijn gericht.
sr r jf Twee noord-zuid routes lopen langs de nieuwe auto-ontsluitingsstructuur « -
*ļ
tussen de Merenweg en de Lijsterlaan en worden halverwege onderling met elkaar verbonden. Aan de oostzijde loopt deze dwarsverbinding helemaal door tot aan de Götzenhainsingel richting de sportvelden en het recreatiegebied. Dit biedt een goed alternatief voor de smalle fietsroute langs de Merenweg richting de sportvelden en het recreatiegebied. Aan de westzijde is het zeer wenselijk de dwarsverbinding te verlengen tot aan de Hoekeindseweg en de Lijsterlaan, zoals op afbeelding 4.4 staat aangegeven. Dit zorgt voor een kortere route naar het centrum van Bleiswijk, het openbaar vervoer en de middelbare school Blesewic. Bovendien wordt het een volwaardiger alternatief voor de fietsroute langs de Hoekeindseweg. Dit is een verkeersveiliger alternatief en draagt ook bij aan doorstroming voor het
Afbeelding 4.3: Groenblauw raamwerk Merenweg
autoverkeer richting de N209. Deze aansluitingen lopen over particuliere gronden. In de verdere planontwikkeling wordt de uitvoerbaarheid hiervan onderzocht.
Wandelen Er komt een fijnmazig netwerk van wandelinfrastructuur. Naast de trottoirs die de bereikbaarheid van de woningen waarborgen, is het op veel plekken mogelijk ook langs de fietsinfrastructuur te wandelen. Er komen op verscheidene plekken verbindingen met het bestaande gebied rondom de wijk. Deze zijn met name gericht op de sportvoorzieningen, bushaltes en scholen. 44
Openbaar vervoer De buslijn loopt via de Hoekeindseweg en de Lijsterlaan langs de wijk aan de Merenweg. Afhankelijk van de plek in de wijk zijn er vier bushaltes binnen loop- en fietsafstand. Waar mogelijk worden korte doorsteken gemaakt om sneller bij een bushalte te kunnen komen te voet of op de fiets.
Hoofdontsluiting autoverkeer Door de directe ligging langs de N209 biedt de ontwikkeling aan de Merenweg de kans om met een goede ontsluiting van het nieuwe woongebied ook de ontsluiting van het bestaande dorp te optimaliseren. Een goede verkeersontsluiting is essentieel voor het realiseren van een prettig woon-en leefklimaat. De nieuwe woongebieden moeten goed bereikbaar zijn
De Merenweg (50 km/uur) vormt de hoofdroute voor de nieuwe bewoners naar de N209. Hier komen twee wijkontsluitingswegen (30 km/uur) die de Merenweg verbinden met het bestaande wegennet. Via de Leeuwerikstraat en Nachtegaallaan zijn het centrum en het noorden van Bleiswijk bereikbaar. Zo wordt het nieuwe woongebied op logische plekken aangesloten op de bestaande kern. Afbeelding 4.4: Ontsluitingsprincipe Merenweg
De functie van de Merenweg transformeert van een toegangsweg naar het sport- en het recreatiegebied naar een gebiedsontsluitingsweg voor de kern Bleiswijk. Dit heeft ruimtelijke consequenties voor de weginrichting omdat de weg binnen de bebouwde kom wordt gelegd en de maximum snelheid naar beneden wordt bijgesteld tot 50 km/uur. Ondanks de verdeling van het verkeer wordt het op enkele plekken drukker dan voorheen. Wanneer de N209 beter doorstroomt in de toekomst wordt het bijvoorbeeld drukker in de Leeuwerikstraat, naast de daar gelegen basisschool. Om deze reden heeft deze weg een lage capaciteit, hier worden aparte maatregelen getroffen om de verkeersveiligheid te waarborgen. Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
45
Lansingerland
zonder dat de bestaande wegenstructuur van het dorp verder onder druk komt te staan qua verkeersveiligheid, leefbaarheid en doorstroming.
ONTWIKKELLOCATIE MERENWEG
Ë ŵ',
SJBĩ
ì
Afbeelding 4.5: Ruimtelijke hoofdstructuur Merenweg
46
II
^ m /ÉR? s
ļ
Provinciale weg I N209
openbaar groen
Met name tijdens reguliere spitsperioden is de huidige aansluiting uitgeefbare grond water
van Bleiswijk Zuid op de N209 erg druk. Er ontstaat filevorming op de Hoekeindseweg en de N209, wat leidt tot langere wachttijden en andere
wijkontsluitingen
ongewenste verkeerssituaties. Met de komst van de nieuwe woningen wordt
zone voor appartementen max. 4 lagen hoog
het drukker op de Merenweg naar de kruising met de N209. Daarom zijn er aanvullende verkeersmaatregelen noodzakelijk om de doorstroming te
zone voor appartementen max. 5 lagen hoog
verbeteren. Uit een eerste verkenning blijkt dat met een extra rijstrook
wijkontsluitingsweg
op de N209 richting de A12 of met een tweede linksafstrook vanuit de
interne verbindingsweg optie
Hoekeindseweg de filevorming kan worden verminderd (zie afbeelding 4.6).
fietsstructuur
Om de benodigde aanpassingen in beeld te brengen en uit te voeren, is een fietsstructuur optie
Legenda structuurkaarten Merenweg
de gemeente Lansingerland werken daarom gezamenlijk aan een oplossing voor het verbeteren van de doorstroming op de kruising van de N209 en de aansluitende wegen. Hierbij draait het niet alleen om doorstroming voor het autoverkeer, maar ook om verkeersveilige oversteekplaatsen voor langzaam verkeer. Fysieke aanpassing van de kruising en de opstelstroken is onvermijdelijk. Op de kruising nabij de N209, waar de opstelstroken voor het verkeerslicht beginnen, is een voorrangsregeling nodig om de toe- en afstroom naar het verkeerslicht te sturen en de verkeersveiligheid te verhogen. Het verkeer van en naar de Merenweg krijgt voorrang op het verkeer van en naar de Hoekeindseweg. Tevens helpt deze voorrangsregeling bij het aantrekkelijke ontsluiting via de Merenweg, in plaats van de Hoekeindseweg.
Parkeren De wijkontsluitingswegen op de locatie Merenweg vormen deels de nieuwe entrees van Bleiswijk en krijgen een groene kwaliteit. Langs deze wegen
Optie 1 Afbeelding 4.6: Opties N209 met voorrangssituatie
worden geen parkeervakken gerealiseerd. Parkeren vindt plaats in de woonstraten, onder appartementengebouwen of op eigen terrein. Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
47
Lansingerland
gezamenlijke en integrale aanpak noodzakelijk. De provincie Zuid-Holland en groen ter begeleiding van ontsluitingsweg
ill*!
^īM, 7C7'ally SJBĩ
|
Afbeelding 4.7: Ruimtelijke hoofdstructuur Merenweg met zonering
M
4.3. Ruimtelijke hoofdstructuur
4.4. Stedenbouwkundig kader
Het groenblauwe raamwerk en de nieuwe ontsluitingswegen delen het gebied
Zonering
in verschillende bouwvelden die allen een andere context hebben. Voor de
Het toekomstige woongebied aan de Merenweg krijgt een groen en waterrijk
bouwvelden langs de randen van het gebied is afstemming met de bestaande
karakter met een verscheidenheid aan woonbuurten. Uitgangspunt is dat
dorpsranden belangrijk. Voor de invulling van de bouwvelden die meer
er een overkoepelende beeldkwaliteit is met nuances langs de bestaande
centraal in het gebied liggen, is meer vrijheid mogelijk. In hoofdlijnen kan onderscheid worden gemaakt tussen de bestaande
dorpsranden. Het groenblauwe raamwerk vormt de drager van het plan en
dorpsranden en het binnengebied en is de volgende zonering voor de
liggen.
Merenweg van toepassing:
Aan de randen vindt zorgvuldige aansluiting plaats op de bestaande
samen met de infrastructuur bepaalt dit in hoofdzaak waar de accenten
bebouwing, dit geldt ook voor bestaande percelen die midden in het gebied ^ ^
Zone langs de Lijsterlaan en de Buizerdstraat, waar beantwoord wordt aan
liggen.
de bestaande bebouwing aan de overzijde van de locatie;
Aan het park of de waterpartij en langs de wijkontsluitingswegen is ruimte
Zone Hoekeindseweg, waar een zorgvuldige afstemming nodig is op de
voor hoogteaccenten en meer expressie in de beeldkwaliteit.
bestaande achtertuinen van de woningen aan de Hoekeindseweg; ^
Zone langs de Merenweg, tegenover het kassengebied waar een meer intern woonmilieu wordt gerealiseerd; Binnengebied, waar meer vrijheid mogelijk is.
Lansingerland
^
'GjZŽĹH
Intern in het gebied kunnen nieuwe woonwijken worden gerealiseerd met een eigen karakter, waar groen en waterrijk wonen en wonen aan het park belangrijke thema’s zijn. De locatie aan de overzijde van de Lijsterlaan, waar een nauwe relatie is met het dorp, is een geschikte plek voor gelijkvloerse woningen voor
ţĩTÍBS
senioren vanwege de bestaande voorzieningen die in de nabijheid liggen. Mits zorgvuldig afgestemd met de bestaande dorpsrand kunnen hier appartementen worden gerealiseerd van maximaal vier lagen hoog. Meer centraal in het gebied, langs het park, het water en de infrastructuur, is plaats voor de stedenbouwkundige hoogteaccenten in de vorm van appartementen van maximaal vijf lagen hoog.
st* 7 Afbeelding 4.8: Zones die aansluiten op de bestaande dorpsranden
Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart/Merenweg
49
4.5. Beeldkwaliteit
Aansluiten op bestaande dorpsranden Zone Lijsterlaan en Buizerdstraat
Zone Hoekeindseweg
De zones langs de Lijsterlaan en de Buizerdstraat hebben een nauwe relatie
De bebouwing achter de Hoekeindseweg sluit aan op de bestaande
met het bestaande dorp. De bebouwing dient in maat, schaal en oriëntatie te
achtertuinen van de woningen aan het lint en de agrarische bebouwing. Het is belangrijk dat de privacy van de bestaande bewoners wordt gerespecteerd en
worden afgestemd op de bestaande dorpsranden. Het gebied aan de Lijsterlaan is op loopafstand van bestaande voorzieningen
er zorgvuldige afstemming plaatsvindt op de bestaande achtertuinen.
voor inwoners met GGZ-problematiek. Daarom is dit een geschikte locatie
De bebouwing kan zeer gevarieerd en informeel zijn, gepositioneerd in een groene erfopstelling. Dit gedeelte biedt plaats voor tal van woningtypes maar
voor seniorenwoningen, collectieve woonvormen en geclusterd wonen voor
appartementen zijn hier niet passend. Als basis wordt uitgegaan van een één
inwoners met een woonzorgvraag. Hier kunnen appartementengebouwen van drie lagen, met incidenteel een vierde laag, worden gerealiseerd met