T21.07167 Vast te stellen exploitatieplan
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN OUDELAND, DEELGEBIED B (WONEN) 2E HERZIENING (GECONSOLIDEERD)
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp:
Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2e herziening (geconsolideerd)
Opdrachtgever:
Gemeente Lansingerland
Identificatiecode NL.IMRO.1621.BP0204EP01B-VAST Status:
Vast te stellen (versie 1.0)
Auteurs:
R. van Bladel (Stadkwadraat) J. van den Brand (Van den Brand Grondbeleid)
Datum:
19 augustus 2021
Kenmerk:
RT03.v1.0 20210819-1856
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ........................................................................................... 3 1.1. Aanleiding .................................................................................................................................................................3 1.2. De planologische besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld .................................................................5 1.3. Eigendomssituatie ....................................................................................................................................................6 1.4. Begrenzing exploitatieplangebied ...........................................................................................................................7 1.5. Doel en functie van het exploitatieplan ...................................................................................................................8 1.6. Jaarlijkse herziening en eindafrekening .................................................................................................................10 1.7. Leeswijzer................................................................................................................................................................10
2. TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN .................................... 12 2.1. Doelstellingen en uitgangspunten van de ontwikkeling van het bedrijvenpark Oudeland, deelgebied B (wonen) ..........................................................................................................................................................................12 2.2. Toelichting op de bijlagen bij het exploitatieplan .................................................................................................12
3. OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN .................................. 16 3.1. Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied...................................16 3.2. Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ................................................................16 3.3. Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte ..............................................................17
4. DE EXPLOITATIEOPZET ........................................................................... 18 4.1. Inleiding...................................................................................................................................................................18 4.2. Rekentechnische uitgangspunten..........................................................................................................................19 4.3. Ruimtegebruik en eigendomssituatie ....................................................................................................................20 4.4. Programma .............................................................................................................................................................22 4.5. Kosten .....................................................................................................................................................................24 4.6. Opbrengsten ...........................................................................................................................................................28 4.7. Vaststelling maximaal verhaalbare kosten ............................................................................................................30 4.8.
Exploitatiebijdrage per eigendom ..........................................................................................................................30 4.9. Gerealiseerde kosten en opbrengsten ..................................................................................................................33 4.10. Wijze van kostenverhaal .......................................................................................................................................33
5. GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN .................................................... 35
1
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN Bijlage 1.
Kaart bestemmingsplansituatie 2e herziening
Bijlage 2.
Kaart exploitatieplangebied 2e herziening
Bijlage 3.
Ruimtegebruikskaart 2e herziening
Bijlage 4.
Eigendommenkaart 2e herziening
Bijlage 5.
Kaart fasering gronduitgifte 2e herziening
Bijlage 6.
Kaart bestaande situatie 2e herziening
Bijlage 7.
Kaart uitgiftecategorieën 2e herziening
Bijlage 8.
Verwervingskaart 2e herziening
Bijlage 9.
Taxatierapport inbrengwaarden 2e herziening
Bijlage 10.
Kwaliteitsomschrijving 2e herziening
Bijlage 11.
Plankostenscan 2e herziening
Bijlage 12.
Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet 2e herziening
12.1. 12.2. Bijlage 13.
civieltechnische raming 2e herziening detailuitwerking raming kosten exploitatieplan 2e herziening
Bijlage 14.
Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet 2e herziening Jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten exploitatieopzet 2e herziening
Bijlage 15.
Macroaftopping 2e herziening
Bijlage 16.
Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied 2e herziening
Bijlage 17. Bijlage 18.
Overzicht gewogen eenheden per eigendom 2e herziening Grondprijsbeleid gemeente Lansingerland 2e herziening
Bijlage 19.
Uitgangspunten parameters gemeente Lansingerland 2e herziening
Bijlage 20.
Overzicht ruimtegebruik per eigendom 2e herziening
Bijlage 21.
Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom 2e herziening
2
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
1. INLEIDING 1.1. Aanleiding 1.1.1. Oorspronkelijk vastgesteld exploitatieplannen Bedrijvenpark Oudeland, deel A en deel B Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de beginselplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, voor zover er sprake is van een bestemmingsplan met zogenoemde aangewezen bouwplannen (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het exploitatieplan is sindsdien een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om via locatie-eisen regels op te stellen over onder meer ruimtegebruik, eisen aan en de wijze van bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. De beginselplicht tot vaststelling van een exploitatieplan leidt uitzondering, indien: a.
het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden met aangewezen bouwplannen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan anderszins is verzekerd; en
b.
er geen noodzaak is tot het stellen van regels over een of meerdere onderwerpen inzake de genoemde locatie-eisen.
Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd en (nog) niet met alle eigenaren een overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. Het exploitatieplan voorziet daarmee in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie. Gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland op 31 maart 2011 is het exploitatieplan Bedrijvenpark Oudeland 2011 vastgesteld. Ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan waren, ondanks het door de gemeente op dat moment gevoerde verwervingsbeleid, niet alle gronden waarop bouwplannen als bedoeld in artikel 6.12 Wro waren voorzien, door de gemeente aangekocht of verworven. Evenmin waren op dat moment voor alle gronden van derden overeenkomsten over kostenverhaal en locatie-eisen gesloten. Daardoor was ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland sprake van de situatie dat het kostenverhaal voor alle gronden waarop ingevolge het bestemmingsplan bouwplannen waren voorzien, niet anderszins was verzekerd. Daarnaast achtte de gemeenteraad het noodzakelijk regels over bepaalde onderwerpen van locatie-eisen als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 Wro vast te stellen.
Dit alles maakte dat de plicht bestond gelijktijdig met het bestemmingsplan het genoemde exploitatieplan vast te stellen. Het in 2011 genomen exploitatieplanbesluit bestond de facto uit twee exploitatieplannen: ▪
Het exploitatieplan Bedrijvenpark Oudeland, deel A (bedrijventerrein).
▪
Het exploitatieplan Bedrijvenpark Oudeland, deel B (percelen langs de Zuidersingel/Molenweg).
1.1.2. Exploitatieplannen Oudeland, deel A en B, 1e herziening Op 28 september 2017 is de 1e herziening van exploitatieplannen Oudeland, deelgebied A respectievelijk deelgebied B vastgesteld door de gemeenteraad. De aanleiding voor de 1e herziening van het exploitatieplan was tweeledig te noemen: a.
Aanpassing van de in het exploitatieplan opgenomen regels. De regels zijn daarbij geactualiseerd naar de op dat moment bestaande noodzaak.
3
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
b.
De exploitatieopzet van het exploitatieplan is geactualiseerd als gevolg van de invloed van de economische crisis, de ontwikkeling van de kosten en van de marktomstandigheden.
De herziening van de exploitatieplannen zag zowel op deelgebied A (bedrijventerrein) als op deelgebied B (percelen met een woonbestemming langs de Zuidersingel/Molenweg). Het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan kan worden getypeerd als een herziening van structurele onderdelen. De oorspronkelijke exploitatieplannen zijn daarbij integraal herzien. Alle hoofdstukken zijn herschreven respectievelijk herschikt naar een voor het bevoegd gezag en de gebruiker leesbaar geheel. Ook voor het geheel van bijlagen geldt dat dit (al dan niet aangepast) hernieuwd is opgenomen. 1.1.3. Exploitatieplannen Oudeland, deelgebied A (werken) respectievelijk deelgebied B (wonen), 2e herziening Voor u ligt het exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2e herziening. Zoals aangegeven in paragraaf 1.1.1, is reeds in het oorspronkelijke exploitatieplanbesluit onderscheid gemaakt tussen het exploitatieplan voor het deelgebied van het bedrijventerrein en voor het deelgebied van de woningbouw (Zuidersingel/Molenweg). In zowel het oorspronkelijke exploitatieplan als in het besluit tot 1e herziening zijn de beide exploitatieplannen steeds in één document vastgelegd. Nu er sprake is van twee aparte exploitatieplannen en daarmee verband houdende exploitatieplangebieden, is ervoor gekozen de beide besluiten tot 2e herziening apart op te nemen in zelfstandige documenten.
Het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan Oudeland, deelgebied A (Werken) is door de raad vastgesteld bij besluit van 18 juli 2019. Ook het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) kan worden getypeerd als een integrale herziening en omvat een herziening van structurele onderdelen. Ten tijde van de 2e herziening van het exploitatieplan was een gedeelte van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte uitgevoerd. Voorts waren op dat moment een aantal bouwpercelen door de gemeente uitgegeven. Ook had de gemeente ten aanzien van een aantal percelen van particuliere grondeigenaren in deelgebied B toepassing gegeven aan de wettelijke kostenverhaalsplicht. De aanleiding voor de 2e herziening van het exploitatieplan deelgebied B (wonen) is meerledig te noemen: a.
Met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’ wordt de vigerende planologische regeling voor de woonbestemmingen binnen het bedrijvenpark op onderdelen geactualiseerd. Het gevolg van deze herziening is voorts dat de exploitatieopzet is aangepast.
b.
De regels van het exploitatieplan zijn aangepast aan de stand van zaken van de ontwikkeling. Er is niet langer een noodzaak tot het opnemen van regels over locatie-eisen voor het exploitatieplangebied voor het exploitatieplan deelgebied B (wonen).
c.
Een aantal (gedeelten van) eigendommen is niet langer in het exploitatieplangebied opgenomen. Het gaat om de volgende eigendommen/eigendomsgedeelten: 1.
Het eigendom, kadastraal bekend gemeente BKL01, sectie G, nummer 10721 gedeeltelijk, ter grootte van circa 564 m². Het betreft een perceel dat in eigendom is van de gemeente. Het perceel kent de bestemmingen Groen en Water ingevolge het bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’ en heeft de functie voor aanleg en gebruik van een gedeelte van een openbaar fietspad met groene inpassing ten behoeve van het bedrijventerrein. Dit fietspad leidt niet tot profijt voor het exploitatieplangebied B. In het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan was deze grond abusievelijk als uitgeefbaar gebied opgenomen. Dit eigendom is niet langer opgenomen in het exploitatieplan voor deelgebied B.
4
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
2.
Het eigendom, kadastraal bekend gemeente BKL01, sectie G, nummer 10671 gedeeltelijk en 9627 gedeeltelijk, ter grootte van circa 112 m². Het betreft een perceel dat eveneens in eigendom is van de gemeente. Het perceel kent de bestemmingen Verkeer, Tuin en Wonen ingevolge het bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’ en heeft de functie voor aanleg en gebruik van een gedeelte van een wegverbinding ten behoeve van een achteringang van de ten oosten daarvan gelegen bestaande woningen. Deze bestaande woningen zijn niet gelegen binnen het exploitatieplangebied. Deze wegverbinding fietspad leidt niet tot profijt voor het exploitatieplangebied B. In het besluit tot 1 e herziening van het exploitatieplan was deze grond abusievelijk als uitgeefbaar gebied opgenomen. Dit eigendom is niet langer opgenomen in het exploitatieplan voor deelgebied B.
Het exploitatieplangebied is hiermee verkleind van 21.222 m2 (bij de 1e herziening) naar 20.546 m2 (bij de 2e herziening). d.
In het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan is uitgegaan van de eigendomssituatie per 1 januari 2016. Deze is nu geactualiseerd naar de situatie per 1 juli 2020. In dat kader heeft hertaxatie van de inbrengwaarden van de gronden plaatsgevonden. Daarnaast is de exploitatieopzet in algehele zin geactualiseerd naar de prijspeildatum 1 juli 2020. Voorts is rekening gehouden met de geactualiseerde kosten van bouw- en woonrijp maken. Ten aanzien van de plankosten is de toepassing van de ministeriële ontwerpregeling plankosten uit 2010 gehandhaafd, dit gezien het overgangsrecht zoals dat is opgenomen in de Regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze op 1 april 2017 in werking is getreden. Verder is rekening gehouden met gerealiseerde gronduitgiften en het bijgestelde gronduitgifteprijsbeleid voor 2020.
Het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan omvat het gehele exploitatieplangebied voor deelgebied B (wonen).
1.2. De planologische besluiten waaraan het exploitatieplan is gekoppeld Op 31 maart 2011 zijn het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland en de exploitatieplannen Bedrijvenpark Oudeland (deel A) en Bedrijvenpark Oudeland (deel B) vastgesteld. Het bestemmingsplan is vastgesteld voor de realisering van een bedrijventerrein ten westen en oosten van de N471 alsmede voor de realisatie van aanvullende woningbouw in de bestaande lintbebouwing langs de zuidelijke en westelijke rand van het bedrijvenpark (Zuidersingel en Molenweg). Het aan dat bestemmingsplan gekoppelde exploitatieplan Bedrijvenpark Oudeland (deel A) ziet op fase 2 van de ontwikkeling van het bedrijventerrein ten westen van de N471. Het tevens aan dat bestemmingsplan gekoppelde exploitatieplan Oudeland (deel B) ziet op het binnen het bestemmingsplan gelegen deelgebied met de voorziene woningbouwmogelijkheden aan de Zuidersingel en Molenweg ten westen/zuiden van het bedrijventerrein. Met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Bedrijvenpark Oudeland 2019 fase 2’ zijn de bestemmingsregelingen voor de gronden voor het gedeelte van het bedrijvenpark partieel herzien en geactualiseerd. Gekoppeld aan deze bestemmingsplanprocedure is voorzien in de gelijktijdige vaststelling van het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan Oudeland, deelgebied A (werken).
Met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’ wordt de bestemmingsregeling voor de gronden voor het gedeelte van de bestaande woningbouw en woningbouwontwikkeling partieel herzien en geactualiseerd. Gekoppeld aan deze bestemmingsplanherziening is voorzien in de vaststelling van het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen). Dit kan voor het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) als volgt worden weergegeven:
5
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
De in uitvoering zijnde ontwikkeling van het in het exploitatieplan begrepen gedeelte van de woningbouwontwikkeling is in 2011 ingezet op basis van één ruimtelijke en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling en grondexploitatie, vastgelegd in deel B van het oorspronkelijke exploitatieplan Bedrijvenpark Oudeland. Deze ruimtelijke en functionele samenhang van het exploitatieplangebied voor deelgebied B (wonen) blijft, als gevolg van het bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’, ongewijzigd. Waar hierna in het exploitatieplan wordt gesproken van ‘bestemmingsplan’, wordt het bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’ bedoeld, tenzij in de tekst anders is aangegeven.
1.3. Eigendomssituatie Niet alle gronden in het exploitatieplangebied zijn in eigendom van de gemeente. Op grond van artikel 6.12 Wro geldt, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Bedrijvenpark Oudeland in 2011, de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan voor het deelgebied wonen, omdat op een aantal eigendommen van derden bouwplannen zijn aangewezen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Immers, het kostenverhaal was op dat moment niet anderszins (via een anterieure overeenkomst) verzekerd. Voorts bestond er ten tijde van de vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan de noodzaak regels over locatie-eisen te stellen. Als bijlage 4 bij dit exploitatieplan is de eigendommenkaart opgenomen, waarop is aangegeven welke gronden eigendom zijn van de gemeente en welke gronden eigendom zijn van derden. Hierbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 juli 2020.
6
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
Artikel 6.12 Wro verplicht gemeenten kostenverhaal te plegen ten aanzien van de gronden in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen zijn gepland. Hieronder valt op grond van artikel 6.2.1 Bro onder andere de mogelijkheid van de bouw van een of meer woningen of andere hoofdgebouwen. Door de gemeente is voorafgaand aan en sinds de start van de grondexploitatie in 2011 een substantieel deel van de gronden in het exploitatieplangebied verworven. De gemeente stond vanaf dat moment ten aanzien van de eigendommen die nog ontwikkeld dienen te worden en in handen zijn van derden, geen actieve grondpolitiek voor. De verhaalbare kosten van de grondexploitatie worden gedekt door gronduitgifte dan wel, als er sprake is van zelfrealisatie van gronden van derden, door exploitatiebijdragen van particuliere eigenaren. In situaties waarin sprake is van zelfrealisatie, zijn er ten aanzien van het kostenverhaal en de te hanteren locatieeisen, verschillende mogelijkheden: -
De eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het oorspronkelijke exploitatieplan Bedrijvenpark Oudeland deel B een overeenkomst over grondexploitatie, de zogenoemde anterieure overeenkomst.
-
De eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst over grondexploitatie, ofwel de zogenoemde posterieure overeenkomst.
-
De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en is, op grond van een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, ingevolge het exploitatieplan een exploitatiebijdrage verschuldigd.
De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te voldoen aan onder meer, indien van toepassing, de regels van het exploitatieplan. In geval van een posterieure overeenkomst zal in de overeenkomst uitvoering worden gegeven aan de in het exploitatieplan opgenomen te betalen exploitatiebijdrage en, indien van toepassing, aan de daarin opgenomen regels over locatie-eisen. Ingeval geen overeenkomst wordt gesloten, dient een particuliere eigenaar bij de realisatie rekening te houden met een financieel voorschrift als onderdeel van de omgevingsvergunning voor het bouwen, waarin de verplichting tot betaling van een exploitatiebijdrage is opgenomen. Een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te worden geweigerd indien er sprake is van strijd met de regels (over locatie-eisen) van het exploitatieplan. Na vaststelling van het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan is het exploitatieplan zoals dat luidt na 2e herziening, leidend bij nadien over kostenverhaal te maken afspraken. Het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst bevrijdt de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage te betalen op grond van een financiële voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De gebruikelijke legesheffing blijft onverminderd van kracht. Een belanghebbende kan echter niet voor dubbel kostenverhaal komen te staan.
Voor onderdelen die zowel in het kostenverhaal van het exploitatieplan zitten als in de leges, volgt uit de legesverordening dat de legesregeling voor dat onderdeel terugtreedt. Per 1 juli 2020 is sprake van een lopende grondexploitatie, waarbij voor een gedeelte van de gronden sprake is van gemeentelijke gronduitgifte respectievelijk van (eerdere) toepassing van kostenverhaal.
1.4. Begrenzing exploitatieplangebied In bijlage 1 is de verbeelding opgenomen van het bestemmingsplan ‘Oudeland 2020 – Wonen’. De grens van het exploitatieplangebied is aangegeven op bijlage 2 en is gelegen binnen de plangrens van het bestemmingsplan. Zoals aangegeven in paragraaf 1.1.3, is in het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan de begrenzing van het exploitatieplangebied aangepast (i.c. verkleind) ten opzichte van de begrenzing van het gedeelte van het exploitatieplangebied deelgebied B, zoals dat is opgenomen in de 1e herziening van het exploitatieplan.
7
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
Het plangebied van het exploitatieplan zoals dat luidt na 2e herziening, ligt ten zuidwesten van het centrum van Berkel en kent een oppervlakte van circa 2,0 ha. Het exploitatieplangebied wordt globaal begrensd door: -
de Molenweg aan de westzijde en de Zuidersingel aan de zuidzijde;
-
de waterpartij ten noorden van de woningen aan de Zuidersingel c.q. ten oosten van de woningen aan de Molenweg.
Het bestemmingsplan Oudeland 2020 - Wonen kent een oppervlakte van circa 6,8 ha, als volgt verdeeld: -
1,9 ha voor nieuw uitgeefbaar terrein met de bestemming Wonen, Tuin en Tuin-Parkeren;
-
0,1 ha voor te ontwikkelen openbare ruimte binnen het onderhavige exploitatieplangebied;
-
4,7 ha voor (in 2011) bestaande bebouwing c.q. gronden waarop geen aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn ontstaan met de bestemming Wonen, Tuin, Tuin-Parkeren, Groen, Water, Verkeer, VerkeersVerblijfsgebied en Bedrijf-Gemaal voor bestaande openbare ruimte.
De gedeelten die voorzien in bestaande bebouwing en/of waarop geen aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn ontstaan danwel het bestaande te handhaven openbare ruimte betreft, zijn niet het exploitatieplan opgenomen (gezamenlijke grootte circa 4,7 ha). Op grond van het bestemmingsplan ontstaat voor deze gronden geen bouwplanmogelijkheid als bedoeld in artikel 6.12 Wro.
1.5. Doel en functie van het exploitatieplan Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbaar gebied waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien, te komen, zijn binnen het exploitatieplangebied werken en werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a.
Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied. Het uitgeefbaar gebied kent de bestemmingen Wonen, Tuin en Tuin-Parkeren. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het nieuwe uitgeefbaar gebied zijn beschreven in paragraaf 3.1 van dit exploitatieplan.
b.
De aanleg van nutsvoorzieningen. De werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen zijn beschreven in paragraaf 3.2 van het exploitatieplan.
c.
De inrichting van de openbare ruimte. De ontsluitingen (i.c. inritten) voor de op te richten woningbouw in de lintbebouwing is vastgelegd in de ruimtegebruikskaart (bijlage 3 van het exploitatieplan). De woningen zijn/worden ontsloten naar de bestaande Molenweg en de Zuidersingel. Voorts is voorzien in de aanleg van openbaar groen en water . De inrichting van de openbare ruimte kan op haar beurt weer worden onderverdeeld in de volgende groepen van werken en werkzaamheden: 1.
het bouwrijp maken van de openbare ruimte;
2.
het woonrijp maken van de openbare ruimte.
De werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied zijn omschreven in paragraaf 3.3. De indeling van het exploitatieplangebied, onderscheiden naar de functies uitgeefbaar gebied (groep a) en openbare ruimte (groep c) is zichtbaar gemaakt op de ruimtegebruikskaart, zoals deze als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Voor de aan te leggen nutsvoorzieningen geldt dat deze veelal binnen de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd. De kosten van de onder a tot en met c bedoelde werken en werkzaamheden worden c.q. zijn, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de
8
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
gemeente. Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, ten tijde van de 2e herziening van het exploitatieplan te maken met: -
inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro);
-
de inbrengwaarden van gronden buiten het exploitatieplangebied die betrekking hebben op buiten het exploitatieplangebied aan te leggen voorzieningen (artikel 6.2.4 onder e Bro);
-
de aanleg van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder e Bro);
-
de aanleg van voorzieningen binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4.c Bro);
-
de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen en grondwerk, (artikel 6.2.4 onder g Bro);
-
de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder h Bro);
-
de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 onder j Bro);
-
de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 onder n Bro).
Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien. De gemeente Lansingerland heeft in het verleden verschillende eigendommen verworven in het te ontwikkelen gebied. De op 1 januari 2019 door of namens de gemeente verworven gronden, zijn aangegeven op de als bijlage 4 bij dit exploitatieplan behorende eigendommenkaart. Op deze bijlage is ook zichtbaar welke gronden in het gebied op genoemde datum in eigendom zijn van derden. In hoofdstuk 5 van het exploitatieplan wordt ingegaan op de door de gemeente gevoerde grondpolitiek (i.c. het verwervingsbeleid). Het exploitatieplan Oudeland deelgebied B (wonen) 2e herziening heeft gezien het vorenstaande het doel en de functie om te dienen als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente Lansingerland toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal bij particuliere exploitatie ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: a.
Door het met particuliere exploitanten sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro.
b.
Door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten.
Er wordt een financieel voorschrift aan de onder b bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent, dat indien een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) of een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling van het exploitatieplan doch voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten dan wel als er sprake is van marktconforme gronduitgifte van bouwpercelen door de gemeente Lansingerland, geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door de gemeente) c.q. een exploitatiebijdrage overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst).
9
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
Aanvankelijk had het exploitatieplan ook tot doel regels te stellen over locatie-eisen (onder meer regels over de uitvoering van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijpmaken van de openbare ruimte). Bij de vaststelling van exploitatieplan Oudeland deelgebied B (wonen) 2e herziening zijn deze regels vervallen. De stand van zaken van de ontwikkeling van het exploitatieplangebied maakt dat er niet langer een noodzaak is tot het opnemen van regels in het exploitatieplan.
1.6. Jaarlijkse herziening en eindafrekening Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op regels. Afhankelijk van de omvang van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van uitsluitend niet-structurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te worden gevolgd. Voorts is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. In artikel 6.15 lid 3 Wro is vastgelegd in welke situaties sprake is van een herziening van niet-structurele onderdelen. In alle andere gevallen is sprake van een herziening van structurele onderdelen, in welke gevallen dan een uniforme openbare voorbereidingsprocedure moet worden gevolgd en waarbij sprake is van een voor beroep vatbaar herzieningsbesluit. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd.
In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd. Een herziening van een exploitatieplan kan voorts tot gevolg hebben dat opgenomen regels komen te vervallen of worden gewijzigd, dan wel nieuwe regels worden toegevoegd. Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van de in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle exploitatiebijdragen voor het exploitatieplangebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels.
Daarbij is bepaald dat als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger. De wettelijke terugbetalingsregeling geldt dus niet indien de exploitatiebijdrage is overeengekomen middels een overeenkomst.
1.7. Leeswijzer Het voorliggende exploitatieplan kent de volgende indeling: -
Hoofdstuk 1 Inleiding. Hierin wordt ingegaan op de aanleiding voor de herziening van het exploitatieplan.
-
Hoofdstuk 2. Toelichting op de voorgenomen planontwikkeling en een beschrijving van de status van de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.
-
Hoofdstuk 3 Omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder b Wro dient in het exploitatieplan een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken,
10
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte te worden opgenomen. Deze beschrijving is in hoofdstuk 3 vastgelegd. -
Hoofdstuk 4. Tot het exploitatieplan behoort een exploitatieopzet. De inhoud van de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, is opgenomen in hoofdstuk 4.
-
Hoofdstuk 5 Grondverwerving en eigendommen. Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kan een exploitatieplan een kaart bevatten waarop wordt vastgelegd welke grondpercelen het bevoegd gezag voornemens is te verwerven. In hoofdstuk 5 vindt een korte beschrijving plaats van de gevoerde grondpolitiek (i.c. het gevoerde verwervingsbeleid). De kaart met de doelstellingen van het verwervingsbeleid is opgenomen als bijlage 8 bij het exploitatieplan.
-
Bijlagenoverzicht. Het exploitatieplan bevat 21 bijlagen. In hoofdstuk 2 wordt de status van elke bijlage toegelicht.
11
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
2. TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN 2.1. Doelstellingen en uitgangspunten van de ontwikkeling van het bedrijvenpark Oudeland, deelgebied B (wonen) De eigendomssituatie per 1 juli 2020 kan als volgt worden omschreven: Nr.
Eigendommen van:
1 2. 3.
Gemeente Lansingerland Particuliere eigendommen Particuliere eigendommen als gevolg van uitgifte gemeente Particuliere eigendommen waarbij toepassing van kostenverhaal heeft plaatsgevonden Totaal:
4.
Nog te ontwikkelen plandelen 0,36 ha ----0,12 ha
Reeds gerealiseerde plandelen 0.03 ha 0,09 ha 0,70 ha
0,06 ha
0,69 ha
0,54 ha
1,51 ha
De gemeente is niet voornemens de gronden, die bestemd zijn voor het inmiddels ontwikkelde water, als onderdeel van de toekomstige openbare ruimte, en gelegen zijn binnen het exploitatieplangebied, te verwerven. Verwezen wordt naar de verdere toelichting in hoofdstuk 5 (Grondverwerving en eigendommen). De looptijd van de uitgifte van het te ontwikkelen uitgeefbare gebied bedraagt naar verwachting 15 jaar, uitgaande van de start van de grondexploitatie op 1 januari 2010. Op de kaart fasering gronduitgifte is de verwachting van de verdere fasering van de uitgifte van gronden aangegeven (zie bijlage 5 van het exploitatieplan).
2.2. Toelichting op de bijlagen bij het exploitatieplan Zoals aangegeven in paragraaf 1.7 bevat het exploitatieplan in totaal 21 bijlagen, waarvan sommige bijlagen uit meerdere onderdelen bestaan. Sommige bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende (informerende) functie. Hierna wordt per bijlage de status van toegelicht. Waar in de titel van de bijlage sprake is van een toevoeging ‘2e herziening’, betekent dit dat die bijlage is herzien of ingevoegd bij het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan. Waar in de tekst van het exploitatieplan wordt verwezen naar een bijlage, wordt, omwille van de leesbaarheid, bij de bijlage niet steeds de toevoeging ‘2 e herziening’ gebruikt. Bijlage 1. Kaart bestemmingsplansituatie 2e herziening Deze kaart bevat de analoge versie van de verbeelding van het binnen het exploitatieplangebied geldende bestemmingsplan Oudeland 2020 - Wonen. De kaart heeft voor het exploitatieplan een toelichtende functie. De verbeelding van het bestemmingsplan heeft, als onderdeel van het betreffende bestemmingsplan, vanzelfsprekend een rechtstreekse zelfstandig werkende bindende functie. Bijlage 2. Kaart exploitatieplangebied 2e herziening Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatieplangebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter.
Bijlage 3. Ruimtegebruikskaart 2e herziening Op deze kaart is de indeling van het grondgebruik opgenomen, onderscheiden naar de hoofdgroepen openbare ruimte en uitgeefbaar gebied. Binnen de hoofdgroep openbare ruimte is de indeling weergegeven naar de functies
12
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
van groen, water en inritten. Deze kaart heeft een toelichtende functie in relatie tot de gehanteerde uitgangspunten in de exploitatieopzet. Bijlage 4. Eigendommenkaart 2e herziening Op deze kaart is de eigendomssituatie per 1 juli 2020 aangegeven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. Bijlage 5. Kaart fasering gronduitgifte 2e herziening Op deze kaart is, ter toelichting van de tijdvakindeling in de exploitatieopzet, inzicht verstrekt in de gehanteerde uitgangspunten voor de in de tijd gespreide ramingen van de opbrengsten uit gronduitgifte. Deze kaart heeft een toelichtend karakter. Bijlage 6. Kaart bestaande situatie 2e herziening Deze kaart is opgenomen om inzicht te bieden in de situatie bij de 2e herziening van het exploitatieplan. Vergeleken met de ruimtegebruikskaart geeft deze kaart inzicht in de verschillen tussen de bestaande situatie en de in het exploitatieplan beoogde ontwikkeling. De kaart heeft een toelichtende functie. Bijlage 7. Kaart uitgiftecategorieën 2e herziening In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het uitgeefbare gebied in het exploitatieplan. Daarbij is onderscheid gemaakt in verschillende uitgiftecategorieën binnen het segment van “vrije kavels”. De op deze kaart vermelde uitgiftecategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van bouwpercelen.
De uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de marktconforme uitgiftewaarde van de te vervaardigen bouwpercelen, dit in verband met de systematiek van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling naar uitgiftecategorieën is daarmee een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart heeft een toelichtende functie. Bijlage 8. Verwervingskaart 2e herziening Deze kaart is opgenomen om inzicht te bieden in de (delen van) eigendommen van derden, in relatie tot de door de gemeente te voeren grondpolitiek (verwervingsbeleid). De kaart heeft een toelichtende functie. Bijlage 9. Taxatierapport inbrengwaarden 2e herziening Opgenomen is het rapport Deskundigenadvies inbrengwaarde Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (Wonen), 2 e herziening d.d. 17 maart 2021. Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de financiële onderbouwing van de in de exploitatieopzet opgenomen raming van de inbrengwaarden van de gronden. Bijlage 10. Kwaliteitsomschrijving 2e herziening Onder meer ter onderbouwing van de raming van de kosten van bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van een beschrijving van de (kwaliteits)eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van het exploitatieplangebied.
Ditzelfde geldt voor de in de exploitatieopzet opgenomen ramingen van voorzieningen die gelegen zijn buiten het exploitatieplangebied. De kwaliteitsomschrijving heeft hiermee een toelichtende functie voor de in de exploitatieopzet opgenomen ramingen. De kwaliteitsomschrijving bestaat uit de leidraad inrichting openbare ruimte (Lior). Bijlage 11. Plankostenscan 2e herziening Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van de ontwerp-ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van VROM is gepubliceerd in 2010. Een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst,
13
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
productenlijst en resultaatsblad zijn opgenomen, maakt deel uit van de ontwerpregeling. Deze drie onderdelen zijn opgenomen in deze bijlage. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 12. Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet 2e herziening In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de volgende kostensoorten: 12.1
civieltechnische raming 2e herziening
12.2.
detailuitwerking raming kosten exploitatieplan 2e herziening
Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 13. Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet 2e herziening In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de opbrengsten uit (fictieve) gemeentelijke gronduitgifte. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 14. Jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten exploitatieopzet 2e herziening In deze bijlage is een overzicht in jaren van gerealiseerde en geraamde kosten en opbrengsten van de grondexploitatie opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 15. Macroaftopping 2e herziening Voor de wijze van bepaling van de omvang van de uiteindelijk te verhalen kosten van de grondexploitatie zijn nadere regels gesteld in artikel 6.16 Wro. Het gaat hier om de toepassing van de zogenoemde macroaftopping. De uitwerking van deze regels is opgenomen in deze bijlage. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 16. Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied 2e herziening Vanuit de totaal te verhalen kosten zijn in artikel 6.18 Wro regels gesteld over de wijze waarop de omslag per eigendom plaats dient te vinden. Daarbij behoort rekening te worden gehouden met uitgiftecategorieën in gronduitgifteprijzen, op basis waarvan gewogen eenheden dienen te worden vastgesteld. Het overzicht van gewogen eenheden voor het totale exploitatieplangebied is in deze bijlage opgenomen.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 17. Overzicht gewogen eenheden per eigendom 2e herziening Van belang voor het kunnen berekenen van een exploitatiebijdrage per eigendom is het inzicht in het aantal aan een eigendom toe te rekenen gewogen eenheden. In deze bijlage is het aantal gewogen eenheden uitgesplitst per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 18. Grondprijsbeleid gemeente Lansingerland 2e herziening In deze bijlage is het gemeentelijke grondprijsbeleid voor 2020 beschreven. De hierin opgenomen beleidsuitgangspunten, opgenomen in de Kaderbrief Grondprijzen 2020, zijn gehanteerd in de raming van de marktconforme gronduitgifteopbrengsten in de exploitatieopzet. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 19. Uitgangspunten parameters gemeente Lansingerland 2e herziening In deze bijlage is het gemeentelijke beleid voor de te hanteren parameters voor grondexploitaties 2020 beschreven. De hierin opgenomen beleidsuitgangspunten (parameters) zijn gehanteerd in de exploitatieopzet. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 20. Overzicht ruimtegebruik per eigendom 2e herziening Het exploitatieplangebied is opgedeeld in verschillende eigendommen (zie eigendommenkaart, bijlage 4). Het ruimtegebruik per eigendom is verschillend. In deze bijlage wordt per eigendom de indeling van het ruimtegebruik,
14
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
afgeleid van de ruimtegebruikskaart (bijlage 3), zichtbaar gemaakt. Deze bijlage heeft, gezien de status van de ruimtegebruikskaart, eveneens een toelichtend karakter. Bijlage 21. Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom 2e herziening Deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.
15
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
3. OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN Een exploitatieplan dient, gelet op het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, een omschrijving van de werken en werkzaamheden te bevatten. Hierin wordt onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen: a.
Het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied.
b.
De aanleg van nutsvoorzieningen.
c.
De inrichting van de openbare ruimte.
Bij de hierna opgenomen beschrijving van de werken en werkzaamheden is uitgegaan van de indeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan en verder uitgewerkt in de ruimtegebruikskaart (bijlage 3 van het exploitatieplan) alsmede in de civieltechnische raming (bijlage 12.1 van het exploitatieplan) en de kwaliteitsomschrijving (bijlage 10 van het exploitatieplan). Daarbij wordt opgemerkt dat, wat betreft de hoofdgroep ‘bouwrijp maken’, er sprake is van werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van de openbare ruimte. De indeling van het exploitatieplangebied naar uitgeefbaar gebied en openbare ruimte is aangegeven op de ruimtegebruikskaart (bijlage 3 van het exploitatieplan). Gezien de verschillende hoofdfuncties van de betreffende gronden (uitgeefbaar gebied en openbare ruimte), is ervoor gekozen om ook bij de beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken onderscheid te maken tussen het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte. Gezien het vorenstaande wordt de beschrijving van werken en werkzaamheden voor de toepassing van dit exploitatieplan als volgt onderverdeeld: a.
bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied;
b.
aanleg van nutsvoorzieningen;
c.
inrichting van de openbare ruimte, die vervolgens kan worden onderverdeeld naar: 1.
bouwrijp maken van de openbare ruimte;
2.
woonrijp maken van de openbare ruimte.
De hoofdgroepen a tot en met c worden hierna nader omschreven.
3.1. Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied Het betreft hier de uit te voeren werken en werkzaamheden die betrekking hebben op het uitgeefbaar gebied (lees: de bouwpercelen). Het uitgeefbaar gebied is als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart. In het exploitatieplangebied zijn in elk geval de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied voorzien: -
Het verwijderen en afvoeren van opstanden, boven- en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in het uitgeefbare gebied.
-
Het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in het uitgeefbare gebied.
-
Het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in het uitgeefbare gebied.
-
Het dempen van bestaande watergangen in het uitgeefbare gebied.
3.2. Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen Onder deze werkzaamheden wordt verstaan de aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassingen van nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval worden verstaan: water-, elektriciteits-, cai-, telecommunicatieleidingen, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelstations en verdeelkasten.
16
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
De aanleg van nutsvoorzieningen kan plaatsvinden in/op gronden die deel uitmaken van de openbare ruimte en in uitgeefbaar gebied.
3.3. Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte bestaat uit twee groepen werken en werkzaamheden: 1.
Het bouwrijp maken van de openbare ruimte.
2.
Het woonrijp maken van de openbare ruimte.
De openbare ruimte is als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart en kan worden onderverdeeld naar werken/werkzaamheden voor de aan te leggen/aangelegde, inritten, het groen en water. Ad 1. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte Deze werkzaamheden hebben betrekking op de openbare ruimte van het gehele exploitatieplangebied. Onder de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte wordt in ieder geval verstaan: -
Het verwijderen en afvoeren van opstanden, boven- en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in de openbare ruimte.
-
Het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in de openbare ruimte.
-
Het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in de openbare ruimte.
-
Het dempen van bestaande watergangen in de openbare ruimte.
-
Het treffen van grondwaterregulerendemaatregelen in de openbare ruimte.
-
Huisaansluitingen op gemeentelijk rioleringsstelsel.
-
Het aanbrengen van drainage in de openbare ruimte.
-
Dee aanleg van inritten voor gebruik als bouwweg.
Ad 2. Het woonrijp maken van de openbare ruimte Deze werkzaamheden hebben eveneens betrekking op de openbare ruimte van het gehele exploitatieplangebied. Onder de werkzaamheden voor het woonrijp maken van de openbare ruimte wordt in ieder geval verstaan: -
De definitieve aanleg van inritten, met bijbehorende bermen, alsmede het in definitieve vorm aansluiten hiervan op bestaande openbare wegen, een en ander inclusief het herstellen van wegen.
-
De aanleg van openbare bergingswatergangen en waterpartijen.
-
Het aanbrengen van definitieve inritconstructies ter ontsluiting van bouwpercelen.
-
Het aanleggen van openbare groenvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerstejaarsonderhoud van deze groenvoorzieningen.
-
Het aanleggen van bluswatervoorzieningen, waaronder begrepen brandkranen.
17
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
4. DE EXPLOITATIEOPZET 4.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt de exploitatieopzet toegelicht. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning voor het bouwen en te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatieplangebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: -
Een raming van de inbrengwaarde van de gronden.
-
Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie.
-
Een raming van de opbrengsten van de exploitatie.
-
Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden.
-
Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen. De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
-
Om tot een berekening van de exploitatiebijdrage per eigendom te komen, worden in dit hoofdstuk stapsgewijs de onderdelen van de exploitatieopzet toegelicht. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: -
De rekentechnische uitgangspunten (paragraaf 4.2).
-
Het ruimtegebruik en de eigendomssituatie (paragraaf 4.3).
-
Het programma (paragraaf 4.4).
-
De kosten (paragraaf 4.5).
-
De opbrengsten (paragraaf 4.6).
-
De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten (paragraaf 4.7).
-
De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar en per kavel (paragraaf 4.8).
-
Het percentage van reeds gerealiseerde kosten (paragraaf 4.9).
-
De wijze van kostenverhaal (paragraaf 4.10).
De exploitatieopzet zoals opgenomen in het besluit tot 2e herziening van het exploitatieplan, is gewijzigd ten opzichte van de exploitatieopzet zoals die in het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan1 was opgenomen. Deze wijzigingen zien op onder meer: a.
Actualisatie van de prijspeildatum van 1 januari 2016 naar 1 juli 2020.
b.
Actualisatie rente- en discontovoet van 2,15% naar 1,70% vanaf 1 juli 2020.
c.
Verkleining omvang exploitatieplangebied.
d.
Actualisatie van de eigendomssituatie van 1 januari 2016 naar 1 juli 2020.
e.
Actualisatie van het ruimtegebruik.
f.
Hertaxatie van de inbrengwaarden van de gronden naar de situatie op 1 juli 2020.
g.
Actualisatie van de kostenramingen van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en de inrichting van de openbare ruimte.
h.
Actualisatie van de kostenraming voor de plankosten (toepassing ontwerpregeling plankosten 2010).
i.
Aanpassing van de uitgiftefasering, het uitgifteprogramma en de daarbij behorende uitgifteprijzen op basis van het bijgestelde grondprijsbeleid voor 2020.
1
Vaststellingsdatum 28 september 2017.
18
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
Aanpassing einddatum exploitatieopzet van 31-12-2026 naar 31-12-2024. Dit in verband met de verkorte
j.
fasering van gronduitgifte (zie punt i). Oprenten van gerealiseerde kosten (vóór 1 juli 2020 ) tegen de gehanteerde rentepercentages uit:
k.
- diverse jaarrekeningen (gerealiseerde kosten voor 1 januari 2019); - raadsbesluit d.d. 18 juli 2019 (gerealiseerde kosten vanaf 1 januari 2019).
4.2. Rekentechnische uitgangspunten In de exploitatieopzet van het exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen), 2e herziening, worden de onderstaande rekentechnische uitgangspunten gehanteerd: Rekentechnische uitgangspunten prijspeildatum
1 juli 2020
startdatum exploitatieopzet
1 januari 2010
einddatum exploitatieopzet
31 dec. 2024
rente (debet)
1,70%
rente (credit)
1,70%
rente disconteringsvoet
1,70%
kostenstijging - jaar 2020
3,00%
- jaar 2021>
2,00%
opbrengstenstijging - jaar 2020
2,00%
- jaar 2021>
1,00%
fasering in jaar:
1 juli
-
De prijspeildatum van alle ramingen is 1 juli 2020 .
-
De startdatum van de exploitatieopzet is 1 januari 2010.
-
De verwachte einddatum van de exploitatieopzet is 31 december 2024.
-
Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden, bedraagt 15 jaar.
-
De rente- en discontovoet is vanaf 1 januari 2019 gesteld op 1,70% per jaar voor zowel de kosten als voor de opbrengsten (raadsbesluit d.d. 18 juli 20192). De rente- en discontovoet zoals deze was opgenomen in het exploitatieplan Oudeland, deel B (wonen) 1e herziening bedroeg 2,15% per jaar. De aanpassing van de rente- en discontovoet vloeit voort uit de gewijzigde regelgeving voor gemeenten, zoals opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), welke wijzigingen zijn ingegaan per 1 januari 2016. Ingevolge de door de Commissie BBV in juli 2019 vastgestelde notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ zijn voor provincies en gemeenten te hanteren regels over de methodiek van de renteberekening bij grondexploitaties gewijzigd. Een van de gevolgen van deze maatregelen is dat het niet langer is toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan grondexploitaties. Op basis van deze gewijzigde regelgeving per 1 januari 2016 is voorzien in de vaststelling door de gemeenteraad van beleid voor de bepaling van de rente- en disconteringsvoet in exploitatieplannen. Ingevolge dit beleid wordt bepaald dat, ter uitvoering van de in een exploitatieplan te hanteren fictie inhoudende dat de gemeente geldt als enige grondexploitant (artikel 6.13 lid 4 Wro), voor de te hanteren
2
Raadsbesluit met onderwerp: Bestemmingsplan Oudeland 2019 – fase 2’, beeldkwaliteitsplan Bedrijvenpark Oudeland en Exploitatieplan Oudeland deelgebied A, 2e herziening.
19
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
rente- en disconteringsvoet in het hier voorliggende exploitatieplan vanaf 1 juli 2020 wordt uitgegaan van 1,70% per jaar voor zowel de kosten als voor de opbrengsten. -
De jaarlijkse kostenstijging bedraagt 3,0% voor jaarschijf 2020 en 2,0% voor jaar 2021 en verder.
-
De jaarlijkse opbrengstenstijging bedraagt 2,0% voor jaarschijf 2020, 1,0% voor jaarschijf 2021 t/m 2028 en 0,0% voor jaar 2029 en verder. De opbrengsten- en kostenstijging is verankerd in het beleidsdocument ‘T18.15097 uitgangspunten MPG 2019’ van de gemeente (zie bijlage 19).
-
Kosten en opbrengsten in enig jaar gefaseerd, worden gemaakt op 1 juli van dat jaar.
-
Alle hierna opgenomen bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.
4.3. Ruimtegebruik en eigendomssituatie 4.3.1. Ruimtegebruik Het exploitatieplangebied is circa 2,05 ha groot. De exploitatiegrens is aangegeven op de kaart exploitatieplangebied. Deze is bijgevoegd als bijlage 2 bij het exploitatieplan. In onderstaande tabel is het toekomstige ruimtegebruik weergegeven, onderverdeeld naar de functies uitgeefbaar, verharding, groen en water. De functies verharding, groen en water vormen tezamen de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied.
Ruimtegebruik 1%
4%
4%
Ruim tegebruik Exploitatieplangebied
20.546 m ²
100%
Uitgeefbaar
18.753 m²
91%
Inritten
223 m²
1%
Groen
849 m²
4%
Water
721 m²
4%
91%
Uitgeefbaar
Inritten
Groen
Water
De kaart met het toekomstige ruimtegebruik is bijgevoegd als bijlage 3 bij het exploitatieplan. In bijlage 20 is het ruimtegebruik per eigendom inzichtelijk gemaakt.
20
RAPPORT Datum: 19 augustus 2021 Onderwerp: Exploitatieplan Oudeland, deelgebied B (wonen) 2 e herziening geconsolideerd Kenmerk: RT03.v1.0 20210819-1856
4.3.2. Eigendomssituatie In het netto exploitatieplangebied worden 32 eigendommen onderscheiden. In bijlage 20 “Overzicht ruimtegebruik per eigendom” zijn de eigendommen genummerd en is de gemeten oppervlakte per eigendom weergegeven. Overzicht ruim tegebruik per eigendom (in m ²) Eigendom
Totaal
uitgeefbaar
Inritten
groen
w ater
Eigendom 1
1.064
1.013
-
-
51
Eigendom 3 Eigendom 4
577
577
-
-
-
887
774