T21.02001 Bestemmingsplan, toelichting en regels

Op deze gronden is 'Slagerij Jan de Rooij' gevestigd. Het bedrijf verkoopt vlees. Er wordt gebruik gemaakt van elektrische apparaten en koelmeubels en bereiding en opslag van vleeswaren. De inrichting kan worden aangemerkt als 'detailhandel voor vlees en vleeswaren'. Voor een dergelijke inrichting geldt milieucategorie 1 en een bijbehorende richtafstand 10 meter voor geur en geluid (BSI: 5222.1). In 1992 is voor het bedrijf een milieuvergunning verleend. In 2011 is door de DCMR geconcludeerd dat er sprake is van een type Binrichting in het kader van het Activiteitenbesluit. Omdat het plangebied ligt in gemengd gebied mag deze afstand worden gereduceerd met één stap en blijft een afstand van 0 meter over. De functies kunnen naast elkaar bestaan zonder dat verdere maatregelen benodigd zijn. Ten behoeve van voorliggend plan is aanvullend voor de te realiseren appartementen onderzocht of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de slagerij. Het uitgevoerde milieuonderzoek door KWA bedrijfsadviseurs en de beoordeling van de DCMR zijn opgenomen als Bijlage 12 bij deze toelichting.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

55

Uit het onderzoek vloeit voort dat er verschillende maatregelen mogelijk zijn om ervoor te zorgen dat er enerzijds een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ontstaat bij de te realiseren woningen en dat anderzijds de slagerij niet wordt beperkt in zijn bedrijfsactiviteiten. Ten aanzien van geur zijn geen maatregelen nodig. Ten aanzien van de geluidsemissie ten gevolge van de slagerij ter plaatse van de gevels van de te realiseren appartementengebouwen is tot 35 dB(A) hoger dan de standaardwaarden uit het Activiteitenbesluit. Dit is een logisch gevolg van het feit dat de geluidsbronnen van de slagerij op zeer korte afstand van de gevels zijn gelegen, of er zelfs aan vast zitten. Door in totaal alle zeven geluidsbronnen aan te pakken kan het geluidniveau op de gevels teruggebracht worden tot de waarden uit het Activiteitenbesluit. Voor zover het geluidsbelasting betreft op de gevels die niet als dove gevel worden uitgevoerd, zal in overleg tussen de initiatiefnemer en de slagerij worden bepaald welke maatregelen worden getroffen. Het betreft bijvoorbeeld het verplaatsen van alle bronnen naar een aparte ruimte of het omkisten van de bestaande (te handhaven) bronnen. Contra onderzoek De naastgelegen slager heeft een contra onderzoek uit laten voeren door onderzoeksbureau Adromi (Bijlage 18). Het onderzoek is op verzoek van de gemeente beoordeeld door de DCMR Milieudienst Rijnmond.

Hierbij is het rapport getoetst aan de VNG-richtlijn ‘Bedrijven en Milieuzonering 2009’ en het Activiteitenbesluit. De uitkomsten van het onderzoek vormen geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zoals hiervoor beschreven bestaan er voldoende haalbare en aanvaardbare maatregelen die kunnen worden getroffen om de bestaande bedrijfsactiviteiten te kunnen blijven voortzetten. Hetzelfde geldt voor de door de slagerij beoogde uitbreiding. Conclusie De aanwezigheid van de slagerij staat de herontwikkeling niet in de weg. Wel zijn nadere maatregelen nodig om enerzijds een goed woon- en leefklimaat te borgen en er anderzijds voor te zorgen dat de slagerij zijn bestaande activiteiten kan voortzetten. Hiertoe is in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Verder is inmiddels tussen de slagerij en de ontwikkelaar afgesproken dat de geluidsbronnen van de slagerij naar een aparte technische ruimte zullen worden verplaatst. Die technische ruimte komt in het plangebied te liggen en wordt in voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Bestemming 'Gemengd' Gemeentewerf 1 (groothandel in eieren) Ten noordwesten van het plangebied, aan de Gemeentewerf 1, is de bestemming 'Gemengd' gelegen. Op dit perceel ligt daarnaast de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - groothandel in eieren'.

Deze gronden zijn daarmee tevens bestemd voor een groothandel in eieren, uit ten hoogste categorie 3.1. In de feitelijke situatie is ook daadwerkelijk een groothandel in eieren binnen de bestemming gevestigd en geldt een richtafstand van 50 meter. Gereduceerd bedraagt deze afstand nog 30 meter. De feitelijke afstand van de bestemming 'Gemengd' tot het plangebied bedraagt ongeveer 24,5 meter. De richtafstand wordt niet gerespecteerd. Direct ten zuidwesten van de bestemming 'Gemengd' is echter reeds een woonbestemming gelegen en de dichtstbijzijnde, gerealiseerde, gevoelige bebouwing ligt op circa 11 meter. Deze woningen worden dan ook maatgevend geacht voor de beperking van de bedrijfsvoering van de groothandel. Daarnaast worden deze woningen ook maatgevend geacht ten aanzien van een goed woon- en leefklimaat. Voor deze bestemming bestaan dan ook geen belemmeringen.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

56

Bestemming 'Bedrijf' Rodenrijseweg 13-15 Ten zuiden van het plangebied, aan de Rodenrijseweg 13-15, ligt de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan. Er geldt een aanduiding voor een mengvoedersbedrijf uit ten hoogste categorie 4.1. Hierbij geldt een richtafstand van 200 meter. Gereduceerd blijft nog een afstand van 100 meter over. De afstand van de grens van de bestemming 'Bedrijf' tot het plangebied bedraagt ten minste 13,5 meter. De richtafstand wordt daarmee niet gerespecteerd. Echter, er zijn reeds woningen op een kleinere afstand gelegen, die maatgevend worden geacht. Deze bestemming zorgt dan ook niet voor belemmeringen. 7.6.3

Conclusie

In de regels van voorliggend plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om een goed woonen leefklimaat te borgen en er anderzijds voor te zorgen dat de slagerij zijn bestaande activiteiten kan voortzetten. De geluidsbronnen worden verplaatst naar een aparte technische ruimte, die mogelijk wordt gemaakt in voorliggend plan. Het aspect Bedrijven en milieuzonering leidt zodoende niet tot belemmeringen in het kader van het voorliggende bestemmingsplan.

7.7

Externe veiligheid

7.7.1

Kader

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals risico’s die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden. 7.7.2

Onderzoek

Uit de risicokaart blijkt dat ten zuidoosten op circa 500 meter van de ontwikkellocatie twee gasleidingen zijn gelegen. De locatie is echter niet gelegen binnen het invloedsgebied van deze leidingen. Daardoor levert het aspect externe veiligheid geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

Afbeelding 7.2 uitsnede risicokaart ter hoogte van het plangebied (zwart omcirkeld) Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

57

7.7.3

Conclusie

Er worden er geen belemmeringen verwacht op het gebied van externe veiligheid.

7.8

Bezonning

7.8.1

Kader

Het doel van een bezonningsstudie is het inzichtelijk maken van eventuele gewijzigde schaduwval in de omgeving ten gevolge van de toekomstige ontwikkeling van de nieuwe appartementengebouwen en de extra verdiepingen op de bestaande maalderij aan de Rodenrijseweg. Gezien de bouwhoogte van de appartementencomplexen ten opzichte van de aangrenzende woningen in de omgeving is vanuit ruimtelijke en maatschappelijke overwegingen een bezonningsstudie gewenst. In relatie tot bezonning geldt geen wettelijke normstelling. Door de vijf grootste gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) wordt echter regelmatig overlegd over dit onderwerp. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bezonning en daglichttoetreding. Bezonning is het rechtstreeks opvallende zonlicht. Daglicht is het geheel van zonlicht, zowel rechtstreeks, diffuus als gereflecteerd. In dit kader is een criterium opgesteld, welke als volgt luidt: ‘Ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag voor de gevels van woningen, in de periode van 19 februari tot 21 oktober’. Deze norm wordt ook wel de ‘lichte TNO-norm ‘genoemd. 19 februari is daarbij maatgevend; als op deze dag aan de norm wordt voldaan, zal dat ook in de overige maanden (tot en met 21 oktober) het geval zijn.

De ‘zware TNO-norm’, die in principe zelden wordt gehanteerd, gaat uit van het volgende: ‘Ten minste drie mogelijke bezonningsuren per dag voor de gevels van woningen, in de periode van 21 januari tot 22 november’. Dit houdt in dat ramen direct beschenen dienen te worden door zonlicht. In de bouwfysica worden de dagen 21 maart, 21 juni, 21 september en 21 december als maatgevend beschouwd voor de bezonning in de verschillende seizoenen, waarbij 21 maart en 21 september nagenoeg gelijkwaardig zijn. In deze bezonningsstudie is daarom in ieder geval gekeken naar de schaduwwerking op de dagen 21 maart, 21 juni en 21 december. Ook 21 januari en 19 februari zijn in deze bezonningsstudie meegenomen. De schaduwwerking op de gevels en tuinen van de hoofdbebouwing in de omgeving is daarbij beoordeeld. 7.8.2

Onderzoek

Gezien de bouwhoogte van de appartementencomplexen ten opzichte van de aangrenzende woningen in de omgeving is vanuit ruimtelijke en maatschappelijke overwegingen een bezonningsstudie gewenst. In de studie wordt gekeken naar de gewijzigde bezonning voor drie scenario's: de feitelijke situatie, de huidige, maximaal planologische situatie en de toekomstige situatie. Het onderzoek is in februari 2020 uitgevoerd door KuiperCompagnons, en opgenomen als Bijlage 10. In het onderzoek is uitgegaan van de schaduwwerking op de maatgevende dag, namelijk 19 februari. De conclusie uit het onderzoek waarbij de huidige planologische situatie ten opzichte van de mogelijkheden in voorliggend plan inzichtelijk worden gemaakt, is hieronder beknopt toegelicht. Conclusies bezoningsstudie Volgens de ‘Lichte TNO-norm’ dient er minimaal 2 uur direct zonlicht te vallen op de gevels van woningen op de maatgevende kalenderdag 19 februari. De bezonning is hier beoordeeld voor deze datum alleen. Zouden we de bezonning in de hoogzomer beoordelen dan werpt de Treurniet-locatie in de ochtend tot een uur of 10 schaduw op de naastgelegen panden ten zuidwesten. Hier wordt de bezonning door het lagere bouwvolume in het nieuwe bestemmingsplan een stuk gunstiger. Roderijseweg 11 kan al om 07:00 uur in de zon komen te liggen.

In dit onderzoek behandelen we echter zoals aangegeven de meer maatgevende wintersituatie van 19 februari. Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

58

De zon komt 19 februari om 07:51 uur op in het zuidoosten en werpt zijn schaduw naar het noordwesten. De schaduw van de Treurniet-locatie valt in de vroege ochtend tot 10:00 uur op de woningen ten zuiden en zuidwesten. In de toekomstige situatie is dit al vanaf 09:00 uur niet meer het geval. Dit betekent dat Roderijseweg 9 en 11 in de toekomstige situatie meer direct zonlicht kunnen verwachten dan in de huidige situatie. De woningen ten noordwesten, aan de Warmoezerij 82-92 (positie B) ondervinden geen veranderingen in de schaduwwerking als gevolg van de gewijzigde stedenbouwkundige invulling van de Treurniet-locatie. Richting het noordwesten wordt in de ochtend een schaduw geworpen op de bebouwing aan de overkant van het water. Dit betreft met name het pand van Gemeentewerf 1. Voor dit pand hebben we voor de duidelijkheid het model ook voorzien van zijn gevelopeningen. In de huidige situatie ontvangt dit pand van 9:36u tot 11:51u schaduw van de bebouwing op de Treurniet-locatie. Kijken we vervolgens naar de nieuwe situatie, dan valt dit pand een kwartier langer in de schaduw: tot 12:06 uur. De zon draait drie uur later om 15:06 weg van deze gevel. Zowel in de bestaande als nieuwe situatie wordt voor Gemeentewerf 1 voldaan aan de ‘Lichte TNO norm’. Richting het noordoosten valt de schaduw vanaf 14:51 uur op de gevel van het wooncomplex aan de Terpstraat.

Dit gebouw is doorlopend tot zonsondergang in meer of mindere mate beschaduwd. Het nieuwe bestemmingsplan werpt minder schaduw op deze locatie omdat het hoge gebouwvolume, met een hoogte van 19 meter, een belangrijk deel kleiner is geworden. Dit pand ontvangt ruim meer dan het minimum van 2 uur direct zonlicht per dag; namelijk ca. 6 uur. De woningen ten zuidoosten aan de Willem-Alexanderlaan ondervinden helemaal geen schaduw als gevolg van de Treurniet-locatie. Voor het pand van Slagerij De Rooij, Roderijseweg 5, direct ten noorden van de Treurniet-locatie, geldt dat deze in de huidige situatie zeer ongunstig is gelegen en vrijwel de gehele dag in de schaduw van de maalderij ligt. In het nieuwe plan krijgt deze locatie meer zon. Echter betreft het hier geen woonbestemming en valt in het kader van de bezonning om deze reden buiten de beoordeling. 7.8.3

Conclusie

In het bezonningsonderzoek is een vergelijking gemaakt tussen de huidige en nieuwe planologische situatie. Hieruit volgt dat de effecten voor bezonning beperkt en aanvaardbaar zijn. Het aspect bezonning vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

7.9

Overige belemmeringen

Inleidend Naast de hiervoor beschreven milieuaspecten kunnen er nog andere belemmeringen in of nabij het plangebied aanwezig zijn die van invloed kunnen zijn op de planvorming. Het gaat bijvoorbeeld om de aanwezigheid van straalpaden, planologisch relevante kabels en leidingen (zoals waterleidingen of rioleringsleidingen), beschermingszones en dergelijke.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

59

Luchthaven Rotterdam The Hague Airport Toetsingsvlakken Luchtverkeersleiding Nederland Ten behoeve van de luchtverkeersbeveiliging van luchthaven "Rotterdam The Hague Airport". zijn technische installaties en systemen op en in de omgeving van het luchtvaartterrein aanwezig. Deze zogenaamde Communicatie, Navigatie en Surveillance (CNS)-infrastructuur maakt gebruik van radiogolven die uitgezonden en/of ontvangen worden door antennesystemen. Obstakels, zowel vast (gebouwen, windmolens, et cetera) als mobiel (bouwkranen, heistellingen, et cetera) vormen in potentie een bedreiging voor de goede werking van de apparatuur omdat ze de uitgezonden radiosignalen kunnen verstoren. Verstoring van de apparatuur maakt de CNS apparatuur minder betrouwbaar of zelfs geheel onbruikbaar waardoor direct de veiligheid van het luchtverkeer wordt beïnvloed. Het is daarom in het belang van de veiligheid van de luchtvaart alles in het werk te stellen om de diverse systemen tegen verstorende obstakels te beschermen. Aan de hand van de internationale burgerluchtvaartcriteria dient beoordeeld te worden of de voorgenomen bouwplannen en werktuigen van invloed zijn op de correcte werking van CNS-hulpmiddelen. Binnen het plangebied bevindt zich één toetsingsvlak van de CNS-apparatuur (afbeelding 7.3), namelijk die van 30 meter ten opzichte van NAP tot en met 40 meter ten opzichte van NAP.

In het bestemmingsplan worden echter geen gebouwen of bouwwerken van die hoogtes mogelijk gemaakt. Het is daarom niet noodzakelijk dat er voor de toetsingsvlakken een beschermende regeling in het plan wordt opgenomen.

Afbeelding 7.3: toetsingsvlakken ILS 24. Het plangebied is wit omcirkeld.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

60

VOR/DME Het plangebied bevindt zich binnen het toetsingsvlak behorende bij de VOR/DME RTM (Rotterdam). Een VOR (VHF Omni-Directional Radiorange) geeft een vliegtuig koersinformatie en een DME (Distance Measuring Equipment) geeft een vliegtuig afstandsinformatie. Het toetsingsvlak van de VOR/DME kent een 600 m vrije straal gemeten vanaf de basis van de antenne op maaiveldhoogte. Binnen deze straal van 600 m geldt een toetsingshoogte van 0 m; elk op te richten object kan verstoring veroorzaken. Vanaf het 0 meter vlak loopt het toetsingsvlak trechtervormig omhoog tot een hoogte van 47,66 m (NAP) op een afstand van 3 km (zie afbeelding 7.4). Het plangebied is binnen het toetsingsvlak VOR/DME gelegen, namelijk die van 20 meter ten opzichte van NAP tot en met 25 meter ten opzichte van NAP. In het bestemmingsplan worden echter geen gebouwen of bouwwerken van die hoogtes mogelijk gemaakt. Er is om die reden ook geen vrijwaringszone opgenomen op de verbeelding.

Afbeelding 7.4: toetsingsvlak VOR/DME. Het plangebied is in wit aangeduid. Invliegfunnel Bij de luchthaven “Rotterdam The Hague Airport” hoort een aanvliegroute (invliegfunnel). In verband met de vliegveiligheid geldt er binnen de aanvliegroute een hoogtebeperking voor gebouwen en andere bouwwerken. In verband met de vliegveiligheid geldt er binnen de aanvliegroute een hoogtebeperking voor gebouwen en andere bouwwerken tot de aangegeven hoogtes. Omdat het voorliggende plangebied niet binnen de aanvliegroute is gelegen, is een hoogtebeperking niet aan de orde. Het is daarom niet noodzakelijk dat er voor de invliegfunnel een beschermende regeling in het plan wordt opgenomen. Geluid Bij de luchthaven “Rotterdam The Hague Airport” speelt ook het aspect ‘geluid’ een rol. De maatgevende contour, waarbinnen geen geluidgevoelige bebouwing (zoals woningen) mag worden gerealiseerd, is weergegeven middels de zogenaamde 35 KE-contour. Voorliggend plangebied is gelegen buiten de geluidszones van de luchthaven. Er gelden ten aanzien van geluidhinder als gevolg van de luchthaven binnen voorliggend plangebied dan ook geen restricties.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

61

7.10

Duurzaamheid

7.10.1 Kader Duurzaam bouwen Duurzaam bouwen staat voor het ontwikkelen en beheren van de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu zodat kan worden voorzien in de behoefte van de huidige generatie zonder dat voor toekomstige generaties de mogelijkheid wordt ontnomen om ook in hun behoeften te kunnen voorzien. Duurzaam bouwen is daarmee onderdeel van de kwaliteit van de gebouwde omgeving.

7.10.2 Afweging en conclusie Duurzaamheid gaat niet alleen over energiebesparing, maar ook over verantwoord omgaan met materialen en natuurlijke bronnen. In de huidige situatie is een oude mengvoederfabriek aanwezig in het plangebied. De activiteiten ter plaatse zijn in 2014 beëindigd, en een groot deel van de opstallen zal worden gesloopt, met uitzondering van de maalderij. Dit cultuurhistorisch waardevolle pand wordt momenteel uitsluitend gebruikt voor verkoop van producten. De herontwikkeling van het pand en de binnenstedelijk gelegen braakliggende gronden naar duurzame nieuwbouw kan al aangemerkt worden als een duurzame ontwikkeling. De herontwikkeling van de maalderij maakt het mogelijk verschillende duurzaamheidsmaatregelen door te voeren en de locatie in vele opzichten duurzamer te maken dan nu het geval is. Het gaat om maatregelen die voor de toekomstige bewoners zelf, de omwonenden én voor het milieu een voordeel opleveren. Een overzicht van de toegepaste maatregelen is opgenomen in een separate notitie, opgenomen als bijlage 7 bij deze toelichting. De maatregelen die in ieder geval worden doorgevoerd betreffen:    



in ieder geval 35% afname van verharding door onder andere toepassing van groene daken en waterdoorlatende verharding op het buitenterrein; realisatie regenwaterbuffer door toepassing van groene daken; realisatie van groen op het buitenterrein; toepassing van energie beperkende maatregelen: 1. led-verlichting in publieke zones 2. aanwezigheidsdetectie in publieke zones sturing duurzaamheidsgerichte basishouding VVE (denk aan gescheiden toepassing van vuilinzameling, besparing energie en water).

Verder zullen aanvullende mogelijkheden worden onderzocht en waar mogelijk uitgevoerd. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling tegemoet komt aan de gewenste duurzaamheid van deze tijd.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

62

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid 8.1

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens dient, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Met betrekking tot voorgenomen ontwikkeling is tussen de gemeente en de grondeigenaar een anterieure overeenkomst gesloten. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. Gezien het bovenstaande wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd geacht.

8.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met dit bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van de voormalige mengvoerderfabriek aan de Rodenrijseweg 7-9 mogelijk gemaakt. De huidige bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonfunctie die beter past in de omgeving. Uitgangspunt is om de bestaande ruimte beter in te richten en de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren. Vanaf 2014 heeft veel overleg plaatsgevonden tussen de ontwikkelaars en de gemeente. Vanaf december 2017 is de directe omgeving bij het proces betrokken, onder andere door een klankbordgroep van een aantal omwonenden (Rodenrijseweg, Laan van Romen en WillemAlexanderlaan) samen te stellen. In de periode januari 2018 – juli 2018 heeft, onder begeleiding van een externe gespreksleider, overleg plaatsgevonden tussen ontwikkelaars, omwonenden en gemeente. Er zijn aanpassingen gedaan om zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de zorgen/bezwaren van de omwonenden, die vooral betrekking hebben op het volume en privacy. Dit heeft geresulteerd in het schetsplan van 10 juli 2018 (Bijlage 4), op basis waarvan de bouwvlakken en bouwvolumes in het bestemmingsplan zijn bepaald. De omwonenden vinden de nieuwbouw evenwel nog steeds te massaal. Ook zien zij liever geen opbouw op de maalderij of anders maximaal 1 verdieping. Tot slot hebben omwonenden andere zorgen geuit, zoals:    

De effecten van een ondergrondse parkeergarage op de waterhuishouding; Woningbouw in relatie tot de aanwezigheid van pony’s en een houtkachel op het perceel Rodenrijseweg 11; De hoogte van de Maalderij door toevoeging van een opbouw van twee lagen; Woningbouw in relatie tot de bedrijfsvoering van de slagerij op het perceel Rodenrijseweg 5.

Effecten van een ondergrondse parkeergarage op de waterhuishouding Mede vanwege de zorgen van omwonenden omtrent de parkeergarage zijn de gevolgen voor de waterhuishouding uitgebreid en zorgvuldig in beeld gebracht. Door Royal Haskoning DHV is in februari 2020 een rapport opgesteld waarin een bemalingsadvies en geohydrologische studie naar de effecten Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

63

van de parkeerkelder zijn beoordeeld. Het rapport is toegelicht in paragraaf 5.2 (waterhuishouding) en opgenomen als bijlage 14 bij de toelichting van dit bestemmingsplan. Aanvullend heeft de gemeente Royal Haskoning DHV gevraagd het gewijzigde bouwplan te beoordelen en een aantal vragen uit de zienswijzen van omwonenden te beantwoorden. Deze reactie is opgenomen in bijlage bij de Nota van beantwoording zienswijzen (bijlage 21). Hobbymatig houden van pony's en houtkachel Rodenrijseweg 11 Op het perceel aan de Rodenrijseweg 11 (woonbestemming) worden hobbymatig pony's gehouden. Door de gemeente is bij de DCMR advies gevraagd over de herontwikkeling van het plangebied i.r.t. het hobbymatig houden van de paarden/pony's. Het volledige advies van de DCMR is opgenomen als Bijlage 5 bij de toelichting. De DCMR geeft aan dat, gelet op de kleinschaligheid van de activiteit, het hanteren van de VNGrichtafstanden niet nodig is. Een afstand van 15 meter, waar in het toenmalige schetsplan sprake van was, lijkt de DCMR redelijk om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te bewerkstelligen. Daarbij mag van een hobbymatige activiteit worden verwacht dat de hobbyist zich inspant om overlast naar de omgeving te voorkomen. Aan de oost- en westzijde van het perceel zijn immers reeds burgerwoningen aanwezig.

De feitelijke afstand van het perceel aan de Rodenrijseweg 11 tot aan de dichtstbijzijnde geprojecteerde woonbebouwing bedraagt circa 11 meter. Gezien het hobbymatige karakter van het houden van slechts twee pony's wordt deze afstand als acceptabel beoordeeld, temeer gezien er aan de oost- en westzijde van het perceel reeds burgerwoningen aanwezig zijn. Bovendien zullen de nieuwe bewoners op de hoogte worden gesteld van de aanwezigheid van pony's op het aangrenzende perceel. Verder is bekend dat de woning Rodenrijseweg 11 beschikt over een houtkachel. Het kan zijn dat andere buren in de toekomst of de nieuwe bewoners van het plangebied ook een hout- of palletkachel (al dan niet buiten) realiseren. Voor houtkachels gelden (nog) geen wettelijke regels. Bekend is dat houtkachels negatieve invloed kunnen hebben op de volksgezondheid. Wellicht komen er in de toekomst stengere (Europese) regels voor houtkachels, bijvoorbeeld waarin wordt voorgeschreven dat deze een hoger rendement moeten hebben en dat ze gebonden zijn aan een bepaalde uitstoot van fijnstof. De Nederlandse overheid denkt na over het naar voren halen van deze nieuwe richtlijnen. Deze richtlijnen zullen alsdan sowieso gaan gelden voor de genoemde woning. De mogelijkheden worden niet extra ingeperkt door de voorgenomen woningbouw in het plangebied.

De DCMR heeft na publicatie van het voorontwerpbestemmingsplan en naar aanleiding van de ingekomen inspraakreacties, de opgenomen milieuaspecten en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beoordeeld. De beoordeling is opgenomen als Bijlage 13 bij deze toelichting, Met betrekking tot de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan stelt de DCMR dat het hobbymatig houden van twee pony’s en de aanwezigheid van een hout- en palletkachel activiteiten betreft in de privésfeer die invloed kunnen hebben op het woon- en leefklimaat. Enige overlast als gevolg van het gebruik van de hout en-palletkachels is onvermijdelijk. Een goede communicatie met de toekomstige bewoners is van belang. Er is geen noodzaak om het plan hierop aan te passen. Het gaat om maatschappelijk geaccepteerde activiteiten die door de huidige en toekomstige bewoners in de privésfeer zullen moeten worden afgebakend.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

64

Opbouw Maalderij De ontwikkelaar heeft zich bereid verklaard de opbouw van twee bouwlagen te wijzigen naar een opbouw van één bouwlaag, met het verzoek aan de gemeente - zo nodig - mee te bewegen om de transformatie van de maalderij financieel haalbaar te laten zijn. Op basis hiervan is de maximale bouwhoogte uit het ontwerpbestemmingsplan van 19 meter verlaagd naar 17 meter. Woningbouw in relatie tot de bedrijfsvoering van de slagerij op het perceel Rodenrijseweg 5 Door KWA bedrijfsadviseurs is een milieuonderzoek uitgevoerd. Hierin is voor de te realiseren appartementen onderzocht of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de slagerij. Het uitgevoerde milieuonderzoek en de beoordeling ervan door de DCMR zijn opgenomen als Bijlage 12 bij deze toelichting. Uit het onderzoek vloeit voort dat er verschillende maatregelen mogelijk zijn om ervoor te zorgen dat er enerzijds een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ontstaat bij de te realiseren woningen en dat anderzijds de slagerij niet wordt beperkt in zijn bedrijfsactiviteiten. Aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek van KWA en het contra onderzoek van de slagerij, zijn de ontwikkelaar en de slagerij tot overeenstemming gekomen om een aparte technische ruimte in het plangebied te maken ten behoeve van de slagerij. In de planregels is dit geborgd.

Conclusie Een en ander is in voorliggend bestemmingsplan waar mogelijk toegelicht en voorzien van een onderbouwing. De gemeente is van mening dat de ontwikkeling een positieve ontwikkeling is voor Berkel en Rodenrijs en dat met voorliggend plan een goede balans is gevonden tussen enerzijds de belangen van omwonenden en bedrijven, en anderzijds de wens van de gemeente om tot een haalbare herontwikkeling van deze locatie te komen die deze locatie een nieuw gezicht geeft en een impuls geeft aan de gemeentelijke woningbouwopgave. Bovendien is in de bestemmingsplanprocedure de mogelijkheid geboden om zienswijzen in te dienen (zie ook Hoofdstuk 9 van deze toelichting). Gezien het bovenstaande wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd geacht.

8.3

Handhavingsaspecten

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving ligt bij de gemeente. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Het doel van handhaving is om de duurzame bescherming van mens en omgeving te waarborgen. Binnen het kader van het bestemmingsplan heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Woningwet (Ww) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Bij overtreding van deze regelgeving moet gedacht worden aan bouwen zonder omgevingsvergunning voor het bouwen, bouwen in afwijking van een verleende vergunning, het handelen zonder of in afwijking van een noodzakelijke vergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en voor werkzaamheden (de vroegere aanlegvergunning) en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan of een afwijking.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

65

Hoofdstuk 9 Procedure 9.1

Voorbereidingsfase

Vooraankondiging Op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient voorafgaand aan een procedure van een bestemmingsplan, waarin een ruimtelijke ontwikkeling wordt gefaciliteerd, een vooraankondiging te worden gepubliceerd waarin de gemeente aangeeft een bestemmingsplan voor te bereiden. Deze publicatie heeft voor dit plan plaatsgevonden. Inspraak Het voorontwerpbestemmingsplan is conform de gemeentelijke inspraakverordening, voorafgaand aan de formele bestemmingsplanprocedure voor inspraak vrijgegeven. Gedurende de inspraaktermijn was een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling te reageren op het bestemmingsplan. In het gemeenteblad van 3 april 2019 is bekend gemaakt dat met ingang van 4 april tot en met 1 mei 2019 het voorontwerpbestemmingsplan "Woningbouwlocatie Treurniet" voor inspraak ter visie lag. De stukken waren in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl en op de gemeentelijke website. Gedurende deze termijn werd een ieder in de gelegenheid gesteld een schriftelijke inspraakreactie op het voornoemde voorontwerpbestemmingsplan in te dienen. Op 11 april 2018 is een informatieavond georganiseerd. Deze informele inloopavond is bezocht door circa 100 mensen. Aanwezigen zijn in de gelegenheid gesteld om zich te laten informeren en vragen te stellen.

Naast omwonenden is de avond bezocht door een groot aantal mensen met interesse in een appartement. De inspraakreacties zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording in een aparte Nota inspraak- en overlegreacties en (ambtshalve) wijzigingen ‘Bestemmingsplan Woningbouwlocatie Treurniet’ (Bijlage 16) Overleg Conform ex artikel 3.1.1. van het Bro plegen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van het bestemmingsplan overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader is het voorontwerpbestemmingsplan voor advies aan diverse instanties toegezonden. Er zijn in totaal 3 overlegreacties ontvangen, van de Veiligheidsregio, Provincie Zuid-Holland, en Hoogheemraadschap Delfland. De reacties zijn samengevat voorzien van een gemeentelijke beantwoording in een aparte Nota inspraak-en overlegreacties en (ambtshalve) wijzigingen ‘Bestemmingsplan Woningbouwlocatie Treurniet’ (Bijlage 16). In de Nota van beantwoording zienswijzen (Bijlage 21) wordt specifiek verwezen naar de vooroverlegreactie, zienswijze en het toetsingsadvies van het Hoogheemraadschap van Delfland. Deze stukken zijn gebundeld en opgenomen in Bijlage 22.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

66

9.2

Ontwerpfase

Na afronding van het vooroverleg is de formele bestemmingsplanprocedure gestart. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, van donderdag 12 maart 2020 tot en met woensdag 22 april 2020. Gedurende de termijn van ter inzage legging is een verzoek ontvangen voor het verlengen van de termijn vanwege de unieke omstandigheden (Corona). Het college heeft besloten om aan dit verzoek gehoor te geven en (onder de voorwaarde dat binnen de formele termijn in ieder geval een pro-forma zienswijze is ontvangen) een uitstel van 4 weken te verlenen (uiterlijk 20 mei 2020). Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen. In totaal zijn 18 zienswijzen ontvangen, waarvan 11 ontvankelijk zijn verklaard. De ontvangen zienswijzen zijn voorzien van beantwoording en opgenomen in een Nota zienswijzen, welke is opgenomen als Bijlage 21 bij deze toelichting. De zienswijzen hadden voor een deel gelijkluidende inhoud. Dit betrof met name reacties op het Ambitiedocument, de maalderij, milieuaspecten, verkeer en parkeren en privacy. Deze aspecten zijn thematisch toegelicht. Voor het onderdeel water heeft de gemeente Royal Haskoning verzocht om een inhoudelijke beantwoording aan te leveren. Deze is bijgevoegd bij de Nota zienswijzen.

De aanpassingen die volgden uit de zienswijzen zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Ook zijn enkele ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. De belangrijkste wijzigingen in de regels betreffen het opnemen van diverse voorwaardelijke verplichtingen ten behoeve van de waterhuishouding, een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten aanzien van de naastgelegen slagerij, een sloopverbod voor de maalderij en het verwijderen van enkele mogelijkheden om de bouwhoogtes te overschrijden. In de toelichting zijn enkele tekstuele verduidelijkingen toegevoegd, en zijn enkele bijlagen geactualiseerd en aangevuld (o.a. met betrekking tot de waterhuishouding, verkeersonderzoeken, stikstof en bodem). Op de verbeelding is het bouwvlak van de parkeergarage iets verschoven en is het perceel van de slager buiten beschouwing gelaten.

9.3

Vaststellingsfase

Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging moet de gemeenteraad beslissen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit is een termijn van orde. Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit is een termijn van orde. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking waarna tot vergunningverlening kan worden overgegaan. Op dit bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dat heeft consequenties voor de beroepsprocedure, omdat dit betekent dat geen pro forma beroep kan worden ingediend en dat alle beroepsgronden binnen de beroepstermijn van 6 weken moeten worden ingediend.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

67

Bijlagen bij de toelichting

De bijlagen zijn opgenomen in een separaat bijlagenboek (deel A en deel B).

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

REGELS

2

Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 1.1

Begrippen

Plan:

het bestemmingsplan "Woningbouwlocatie Treurniet" van de gemeente Lansingerland. 1.2

Bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1621.BP0198-VAST met de bijbehorende regels en bijlagen.

Verdere begrippen in alfabetische volgorde: 1.3

Aan- en uitbouw:

een uitbreiding van het hoofdgebouw die qua afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht deel uitmaakt van het hoofdgebouw. 1.4

Aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5

Aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6

Achtergevel:

de van de weg gekeerde gevel van een gebouw, exclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel. 1.7

Ander bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde. 1.8

Atrium:

een centrale ruimte in of bij een gebouw, waar de hoofdentree plaatsvindt en dat een doorkijk richting de achtertuin mogelijk maakt (bijvoorbeeld door gebruik van veel glas in de gevels). 1.9

Bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.10

Bebouwingspercentage:

het percentage van de oppervlakte van een bestemmings- of bouwvlak dat mag worden bebouwd. 1.11

Bedrijf aan huis:

het, onder voorwaarden, uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten aan huis: 



die in de als bijlage 1 bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als milieucategorie 1, voor zover de bedrijven in de bedoelde lijst niet zijn doorgehaald, of daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving; en geen horeca of detailhandel zijnde; en Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

3



geen sterke publieksaantrekkende werking hebben

in de woning en de daarbij behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie. 1.12

Bedrijfsmatige activiteiten:

een activiteit, gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen. 1.13

Beroep aan huis:

het beroepsmatig uitoefenen van in hoofdzaak niet publieksaantrekkende en kleinschalige activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, ontwerptechnisch, maatschappelijk of daarmee gelijk te stellen gebied, in de woning en de daarbij behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie. 1.14

Bestaand bouwwerk:

een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald. 1.15

Bestaand gebruik :

het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan rechtens bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime. 1.16

Bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak. 1.17

Bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.18

Bijgebouw:

een al dan niet vrijstaand, niet voor bewoning bestemd gebouw, dat in functioneel opzicht en qua afmeting ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.19

Bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.20

Bouwgrens:

de grens van een bouwvlak. 1.21

Bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

4

1.22

Bouwperceelsgrens:

de grens van een bouwperceel. 1.23

Bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.24

Bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.25

Commissie cultureel erfgoed:

Een door burgemeester en wethouders aan te wijzen commissie waarbinnen enkele leden deskundig zijn op het gebied van de monumentenzorg. 1.26

Cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk of object eigen zijnde waarde in verband met de herkenbaarheid van de in het verleden ontstane elementen van het bouwwerk in relatie tot de geschiedkundige ontwikkeling van het gebied. Architectonische waarde wordt hieronder mede begrepen. 1.27

Detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.28

Erf:

het al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw. 1.29

Erfafscheiding:

schuttingen, muren, terrasschermen en andere gebouwde verticale afscheidingen welke al dan niet op de erfgrens zijn geplaatst. 1.30

Erfbebouwing:

de bij een hoofdgebouw behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. 1.31

Gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.32

Geluidsgevoelige ruimte:

Geluidsgevoelige ruimte van een woning als bedoeld in de Wet geluidhinder. 1.33

Hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

5

1.34

Milieucategorie:

een aan een bedrijfsactiviteit toegekende categorie volgens de in de bijlage bij de regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten. 1.35

Nieuwbouw:

De twee (geschakelde) woongebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke aanduiding ondergrondse parkeergarage'. 1.36

Openbaar gebied:

openbaar toegankelijk gebied: weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer. 1.37

Overkapping:

een kapconstructie over een ruimte of ander bouwwerk met maximaal twee gesloten wanden (al dan niet tot de constructie behorend). 1.38

Peil:

a. voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - peil 1': de bestaande hoogte van het maaiveld zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'peil 1', waarbij het getal binnen deze maatvoeringsaanduiding de bestaande hoogte, te weten -2,00 meter (ten opzichte van NAP, in meters) aangeeft; a. voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - peil 2': de bestaande hoogte van het maaiveld zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'peil 2', waarbij het getal binnen deze maatvoeringsaanduiding de bestaande hoogte, te weten -2,74 meter (ten opzichte van NAP, in meters) aangeeft. 1.39

Perceel:

zie 'bouwperceel'. 1.40

Perceelsgrens:

zie 'bouwperceelgrens'. 1.41

Seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: 1. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon; 2. een seksbioscoop of sekstheater; hieronder wordt verstaan een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin vertoningen van erotische en/of pornografische aard worden gegeven; 3. een seksautomatenhal, hieronder wordt verstaan een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin door middel van automaten filmvoorstellingen en/of liveshow van erotische en/of pornografische aard kunnen worden gegeven; 4. een seksclub of parenclub; al dan niet in combinatie met elkaar.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

6

1.42

Technische ruimte:

een ruimte waarin de technische installaties, zoals de compressoren van de gebouw- en productkoelingen, van het naastgelegen bedrijf kunnen worden geplaatst 1.43

Voorgevel:

de gevel of gevels, exclusief de aan- en uitbouwen aan deze gevel, die georiënteerd is (zijn) op het openbaar gebied. 1.44

Voorgevelrooilijn:

de denkbeeldige lijn(en) die buitenwerks strak loopt/lopen langs de op het openbaar gebied gerichte gevel(s) van het oorspronkelijke hoofdgebouw tot aan de perceelsgrenzen. 1.45

Waterhuishoudkundige voorzieningen:

voorzieningen die nodig zijn voor een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit, zoals duikers, stuwen, gemalen, inlaten, bergings- en infiltratievoorzieningen. 1.46

Woning:

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één huishouden. 1.47

Wooneenheid:

een woning, woonwagen of bedrijfswoning met bijbehorende gebouwen. 1.48

Zijgevelrooilijn:

de bouwgrens evenwijdig aan de zijgevel van een gebouw.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

7

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de afstand tussen bouwwerken onderling:

waar deze afstand het kleinst is, inclusief ondergeschikte bouwdelen. 2.2

de afstand van een bouwwerk tot een perceelsgrens:

vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot die perceelsgrens op 1 meter boven peil en haaks op de perceelsgrens, inclusief ondergeschikte bouwdelen. 2.3

de bebouwde oppervlakte:

van een (bouw)perceel, een bouwvlak of ander terrein, buitenwerks en neerwaarts geprojecteerd, als het totaal van de (grond)oppervlakten van alle op het terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken; 2.4

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5

de breedte (lengte of diepte) van een gebouw:

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren (op 1 meter boven peil). Wanneer de gevels niet evenwijdig lopen of verspringen wordt het gemiddelde genomen van de kleinste en grootste maat. 2.6

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.7

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.8

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.9

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

8

Hoofdstuk 2 BESTEMMINGSREGELS Artikel 3

Tuin

3.1

Bestemmingsomschrijving

3.1.1

Algemeen

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen; b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; c. ondergeschikte voorzieningen waaronder voetpaden, ontsluitingen, entrees en/of stijgpunten ten behoeve van gebouwde parkeervoorzieningen, met de daarbij behorende andere bouwwerken, werken en werkzaamheden. 3.1.2

Specifiek

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - ondergrondse parkeergarage': a. is tevens een ondergrondse parkeergarage toegestaan; b. zijn de gronden tevens bestemd voor gras of een andere vorm van beplanting op het dak van de ondergrondse parkeergarage. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Algemeen

Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd. 3.2.2

Gebouwen en overkappingen

a. Op of in de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen geen gebouwen, carports of andere overkappingen worden gebouwd; b. In afwijking van het bepaalde onder a. a. is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - ondergrondse parkeergarage' een ondergrondse parkeergarage toegestaan; b. zijn entrees en stijgpunten ten behoeve van de parkeergarage buiten de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - ondergrondse parkeergarage' toegestaan. 3.2.3

Andere bouwwerken

Er mogen andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, worden gebouwd, waarbij geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan: a. 1 m voor erf- en terreinafscheidingen en andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, voor de voorgevelrooilijn; b. 2 m voor erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn; c. 3 m voor overige andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, achter de voorgevelrooilijn. 3.3

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor: 3.3.1

Andere bouwwerken

De bouw van overige andere bouwwerken voor de voorgevelrooilijn tot 3 m bouwhoogte.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

9

3.3.2

Algemene randvoorwaarden voor afwijken van de bouwregels

Afwijken is slechts mogelijk mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals bedoeld in artikel 10, lid 10.2. 3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1

Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in Artikel Algemene gebruiksregels', wordt in ieder geval gerekend het gebruik van: a. het dak van de ondergrondse parkeergarage, anders dan bepaald in artikel 12.5.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

10

Artikel 4

Wonen

4.1

Bestemmingsomschrijving

4.1.1

Algemeen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep; b. tuinen en erven; al dan niet in combinatie met voetpaden; c. bij de bestemming behorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen, ontsluitingen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 4.1.2

Specifiek

Ter plaatse van de aanduiding: a. 'parkeerterrein' zijn de gronden tevens bestemd voor parkeervoorzieningen op maaiveld en voor een technische ruimte voor het bedrijf op het perceel Rodenrijseweg 5; b. 'tuin' zijn de gronden tevens bestemd voor gras of een andere vorm van beplanting op het dak van de ondergrondse parkeergarage; c. 'specifieke bouwaanduiding - atrium': is uitsluitend een atrium toegestaan; d. 'specifieke bouwaanduiding - ondergrondse parkeergarage': is tevens een ondergrondse parkeergarage toegestaan. 4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen

Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd. 4.2.2

Gebouwen

a. een gebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. in afwijking van het bepaalde onder a. mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - atrium', een atrium worden gebouwd; c. in afwijking van het bepaalde onder a. mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - ondergrondse parkeergarage' een ondergrondse parkeergarage worden gebouwd en mogen buiten deze aanduiding entrees en/of stijgpunten ten behoeve van de garage worden gebouwd; d. in afwijking van het bepaalde onder a mag ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' een technische ruimte ten behoeve van en aangrenzend aan het bedrijf op het perceel Rodenrijseweg 5 worden gebouwd; e. de bouwhoogte van gebouwen ten opzichte van peil mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven; met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras' bovenop het betreffende gebouw tevens een hekwerk (ten behoeve van afscherming van het dakterras) met een hoogte van maximaal 1,20 m is toegestaan; f. het aantal wooneenheden per bouwvlak mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. 4.2.3

Andere bouwwerken

a. Er mogen andere bouwwerken worden gebouwd, waarbij buiten het bouwvlak de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan: 1. 1 m voor erf- en terreinafscheidingen andere bouwwerken voor de voorgevelrooilijn; 2. 2 m voor erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn; Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

11

3. 3 m voor overige andere bouwwerken; b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen ter plaatse van de aanduiding 'tuin' boven maaiveld uitsluitend andere bouwwerken, geen overkappingen zijnde, worden gebouwd. 4.3

Specifieke bouwregels

In aanvulling op het bepaalde onder 4.2 geldt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - cultuurhistorisch waardevol' en 'specifieke bouwaanduiding - ondergrondse parkeergarage' tevens het bepaalde in artikel 12.2. 4.4

Afwijken van de bouwregels

4.4.1

Omgevingsvergunning

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor: a. de bouw van een kap op een vrijstaand bijgebouw op voorwaarde dat: 1. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 5 m; 2. de goothoogte niet meer bedraagt dan 3 m; b. de bouw van andere bouwwerken zoals borstweringen met een bouwhoogte van maximaal 1 m, gemeten vanaf het betreedbaar oppervlak, op een aanbouw. 4.4.2

Algemene randvoorwaarden voor afwijken van de bouwregels

Afwijken is slechts mogelijk mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals bedoeld in artikel 10, lid 10.2. 4.5

Specifieke gebruiksregels

4.5.1

Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in artikel 9 'Algemene gebruiksregels', wordt in ieder geval gerekend het gebruik van: a. gronden en/of bouwwerken voor de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf; b. gronden en/of bouwwerken voor detailhandel; c. gronden voor parkeren op maaiveld, behalve ter plaatse van de aanduiding 'parkeren', waar dit gebruik wel is toegestaan; d. dakvlakken voor dakterrassen op de nieuwbouw, behalve ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras', waar dit gebruik wel is toegestaan; e. het dak van de ondergrondse parkeergarage, anders dan bepaald in artikel 12.5. 4.5.2

Beroep aan huis

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in artikel 9 'Algemene gebruiksregels' wordt gerekend het gebruik van gedeelten van de woning, aanbouwen en/of bijgebouwen voor een beroep aan huis, voor zover niet aan de volgende randvoorwaarden wordt voldaan: a. de woonfunctie dient in overwegende mate gehandhaafd te blijven (met name ingeval de beroepsmatige werkruimte in het hoofdgebouw wordt gerealiseerd); b. de beroepsmatige activiteiten dienen te geschieden door degene die op het perceel woonachtig is; c. de totale bedrijfsvloeroppervlakte mag per perceel niet meer dan 25% bedragen met een maximum van 50 m2; d. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving; e. in de omgeving mag geen onevenredige toename van de verkeersbelasting optreden; f. er mogen geen vergunningplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer/Wet algemene bepalingen omgevingsrecht plaatsvinden; g. er mogen geen detailhandelsactiviteiten plaatsvinden;

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

12

h. op eigen terrein dient te worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte naast het oorspronkelijk aantal parkeerplaatsen op eigen terrein voor de woonfunctie; i. binnen de bestemming worden uitsluitend functies toegestaan met een maximale milieucategorie 1 zoals bedoeld in als bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten, voor zover de bedrijven in de bedoelde lijst niet zijn doorgehaald. 4.6

Afwijken van de gebruiksregels

4.6.1

Bedrijf aan huis

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels voor het gebruik van gedeelten van de woning, aanbouwen en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een bedrijf aan huis, mits: a. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd; b. de effecten van het bedrijf / de bedrijfsactiviteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woonen leefmilieu in de directe omgeving, zoals: 1. ambachtelijke en/of verzorgende bedrijven genoemd in milieucategorie 1 van de in bijlage 1 bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten”, voor zover de bedrijven in de bedoelde lijst niet zijn doorgehaald, of daarmee naar de aard (qua milieuplanologische hinder) gelijk te stellen bedrijven/bedrijfsactiviteiten; 2. bedrijven/bedrijfsactiviteiten die, op basis van de Wet milieubeheer/Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, niet vergunningplichtig zijn; c. de totale bedrijfsvloeroppervlakte per woning niet meer dan 25% bedraagt met een maximum van 50 m2; d. de bedrijfsactiviteiten geschieden door degene die op het perceel woonachtig is; e. het bedrijf / de bedrijfsactiviteiten niet tot onevenredige toename van de verkeersbelasting leidt; f. op eigen terrein wordt voorzien in de eigen parkeerbehoefte naast het oorspronkelijk aantal parkeerplaatsen op eigen terrein voor de woonfunctie; g. er detailhandelsactiviteiten mogen plaatsvinden op voorwaarde dat: 1.

er sprake is van detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd; 2. het detailhandel betreft als ondergeschikt en niet zelfstandig onderdeel van de bedrijfsvoering; 3. de detailhandel geen onevenredige afbreuk doet aan het voorzieningenniveau binnen de gemeente. 4.6.2

Detailhandel bij een beroep aan huis

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels voor het medegebruik van een beroepsmatige werkruimte bij woningen voor detailhandelsactiviteiten, op voorwaarde, dat: 1. er sprake is van detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd; 2. het detailhandel betreft als ondergeschikt en niet zelfstandig onderdeel van de bedrijfsvoering; 3. de detailhandel geen onevenredige afbreuk doet aan het voorzieningenniveau binnen de gemeente. 4.6.3

Algemene randvoorwaarden voor afwijken van de gebruiksregels

De genoemde afwijkingen bij een omgevingsvergunning kunnen slechts worden verleend mits: a. de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende grenswaarde uit de Wet geluidhinder of de vastgestelde hogere grenswaarde; b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1. de kwaliteit van de openbare ruimte, zoals een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; 2. de verkeersveiligheid; 3. de sociale veiligheid; Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

13

4. het gewenste voorzieningenniveau; 5. de functionele en ruimtelijke structuur, zoals aansluiting op (structurele) groenelementen en waterelementen; 6. de bebouwingsmogelijkheden, gebruiksmogelijkheden en/of bezonning van de aangrenzende gronden en bouwwerken; 7. het milieu; c. de verkeersaantrekkende werking in overeenstemming is met de functie en vormgeving van de wegen in de nabije omgeving; d. voorzien wordt in de (extra) parkeerbehoefte.

Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021

14

Artikel 5

Waarde - Archeologie 2

5.1

Bestemmingsomschrijving

5.1.1

Algemeen

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), primair bestemd voor behoud van de (potentieel) aanwezige archeologische waarden. 5.2