T21.02001 Bestemmingsplan, toelichting en regels
Tekst van het document
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet”
30 september 2021
Vast te stellen
Gemeente Lansingerland Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet”
Ontwerp
INHOUD: -
TOELICHTING REGELS VERBEELDING
Identificatiecode: NL.IMRO.1621.BP0198-VAST Werknummer: 618.156.70 Datum: 30 september 2021
KuiperCompagnons
Gemeente Lansingerland
Procedureoverzicht datum
document
Opmerkingen
1e concept
18 maart 2019
Opmerkingen gemeente verwerkt
Voorontwerp
26 maart 2019
B&W besluit d.d. 26 maart 2019
Inspraak en overleg
4 april tot en met 1 mei 2019
Wijzigingen opgenomen in Nota van Inspraak en vooroverleg
Ontwerp
10 maart 2020
Terinzagelegging
12 maart tot en met 22 april 2020
Vaststelling
30 september 2021
Nota van beantwoording zienswijzen verwerkt en ambtshalve wijzigingen
Projectleider gemeente: Projectleider KuiperCompagnons:
mr. Jeroen Koch mr. Rogier Begheyn / Wanne Verweij BBE
TOELICHTING
2
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van het plan 1.2 Bij het plan behorende stukken 1.3 Ligging en begrenzing plangebied 1.4 Voorgaande bestemmingsplannen 1.5 Leeswijzer
5 5 5 5 6 7
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Ruimtelijke ontwikkeling 2.2.1 Aanleiding en doel 2.2.2 Programma 2.2.3 Ambitiedocument 2.2.4 Schetsplan 2.2.5 Ontsluiting en parkeren 2.3 Juridische aspecten 2.3.1 Inleiding 2.3.2 Bestemmingsmethodiek 2.3.3 Regels
8 8 9 9 9 9 12 14 15 15 15 16
Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Regionaal beleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 3.5 Conclusies
19 19 20 21 26 30
Hoofdstuk 4 Natuur en landschap 4.1 Kader 4.2 Onderzoek 4.3 Conclusie
31 31 32 33
Hoofdstuk 5 Water 5.1 Kader 5.1.1 Europees en Rijksbeleid 5.1.2 Provinciaal beleid 5.1.3 Beleid waterbeheerder 5.1.4 Gemeentelijk beleid 5.2 Onderzoek 5.3 Conclusie
34 34 34 35 35 36 37 42
Hoofdstuk 6 Archeologie en cultuurhistorie 6.1 Archeologie 6.1.1 Kader
43 43 43
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
3
6.1.2 Onderzoek 6.1.3 Conclusie 6.2 Cultuurhistorie 6.2.1 Kader 6.2.2 Onderzoek 6.2.3 Conclusie
43 45 45 45 46 48
Hoofdstuk 7 Milieu 7.1 Algemeen 7.2 M.e.r.-beoordeling 7.3 Bodemkwaliteit 7.3.1 Kader 7.3.2 Onderzoek 7.3.3 Conclusie 7.4 Akoestische aspecten 7.4.1 Kader 7.4.2 Onderzoek 7.4.3 Conclusie 7.5 Luchtkwaliteit 7.5.1 Kader 7.5.2 Onderzoek 7.5.3 Conclusie 7.6 Milieuzonering 7.6.1 Kader 7.6.2 Onderzoek 7.6.3 Conclusie 7.7 Externe veiligheid 7.7.1 Kader 7.7.2 Onderzoek 7.7.3 Conclusie 7.8 Bezonning 7.8.1 Kader 7.8.2 Onderzoek 7.8.3 Conclusie 7.9 Overige belemmeringen 7.10 Duurzaamheid 7.10.1 Kader 7.10.2 Afweging en conclusie
49 49 49 49 49 50 50 50 50 51 51 51 52 52 53 54 54 54 56 56 56 56 57 57 57 57 58 58 61 61 61
Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid 8.1 Economische uitvoerbaarheid 8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.3 Handhavingsaspecten
62 62 62 64
Hoofdstuk 9 Procedure 9.1 Voorbereidingsfase 9.2 Ontwerpfase 9.3 Vaststellingsfase
65 65 66 66 Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
4
Bijlagen bij de toelichting
Bijlage 1
Stedenbouwkundig ambitiedocument, d.d. 28 januari 2014
Bijlage 2
Mer-aanmeldnotitie, Rho Adviseurs voor leefruimte, d.d. 19 april 2018
Bijlage 3
Mer-beslissing gemeente Lansingerland, d.d. 1 juni 2019
Bijlage 4
Schetsplan Locatie Treurniet, Van Wilsum Van Loon, d.d. 10 juli 2018
Bijlage 5
Memo omtrent paardenhouderij, DCMR, d.d. 18 juli 2018
Bijlage 6
Brief aan de commissie Ruimte, d.d. 18 september 2018
Bijlage 7
Duurzaamheidsmaatregelen, 13 december 2018
Bijlage 8
Aanvullend onderzoek veldinventarisatie vleermuizen en vogels, Adviesbureau Mertens, d.d. februari 2019
Bijlage 9
Akoestisch onderzoek, KuiperCompagnons, d.d. 2 maart 2020
Bijlage 10
Bezonningsstudie, KuiperCompagnons, d.d. 17 februari 2020
Bijlage 11
Bodemonderzoek, Van der Helm Milieubeheer, d.d. 21 augustus 2014 (incl. oplegnotitie actualiserend onderzoek d.d. 16 april 2021)
Bijlage 12
Milieuonderzoek Slagerij de Rooij, KWA bedrijfsadviseurs, d.d 13 februari 2020
Bijlage 13
Integraal advies DCMR inzake milieuaspecten in het plan, d.d. 25 februari 2020
Bijlage 14
Geohydrologische studie Treurniet, Royal Haskoning , d.d. 17 februari 2020
Bijlage 15
Onderzoek stikstofdepositie, Rho Adviseurs voor de leefruimte, d.d. 24 oktober 2019, (inclusief oplegnotitie d.d. 12 april 2021)
Bijlage 16
Nota inspraak en overleg (incl. staat van wijzigingen)
Bijlage 17
Onderzoek afwatering hemelwater omgeving locatie Treurniet, Royal Haskoning, d.d. 20 oktober 2020
Bijlage 18
Contra-onderzoek: Invloed akoestisch ruimtebeslag Gildeslager Jan de Rooij op woningbouwlocatie Treurniet, Adromi Groep, d.d. 21 december 2020 (inclusief beoordeling DCMR)
Bijlage 19
Verkeersnotitie Berkel Centrum West, SWECO, d.d. 25 april 2018
Bijlage 20
Verkeersonderzoek Berkel Centrum Oost, Gemeente Lansingerland, d.d. 3 juli 2019
Bijlage 21
Nota van beantwoording zienswijzen (incl. staat van wijzigingen)
Bijlage 22
Vooroverlegreactie, zienswijze en toetsingsadvies Hoogheemraadschap van Delfland
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
5
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1
Aanleiding en doel van het plan
Op het perceel aan de Rodenrijseweg 7-9 in Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland) bevindt zich het mengvoederbedrijf Treurniet. Nu het bedrijf haar activiteiten grotendeels heeft gestaakt wordt een groot deel van de bedrijfsopstallen gesloopt, met uitzondering van de maalderij (het karakteristieke gebouw langs de Rodenrijseweg). Vanuit de gemeente en ontwikkelaar is de wens uitgesproken het gebied in te vullen met woningbouw. Middels de herontwikkeling van de maalderij en het toevoegen van twee appartementengebouwen op het perceel worden in totaal maximaal 34 appartementen gerealiseerd. Onder de nieuwe appartementengebouwen wordt een parkeergarage aangelegd. Deze ontwikkeling is op grond van het vigerende bestemmingsplan "Centrum Berkel en Rodenrijs" niet toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.
1.2
Bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” bestaat uit bestemmingen en regels. De bestemming van de gronden is geometrisch bepaald door middel van lijnen, coderingen en arceringen. In de bestemmingen zijn regels ten aanzien van het bouwen en het gebruik opgenomen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. In de toelichting worden de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de geometrische plaatsbepaling en de regels verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. Overigens wordt expliciet verwezen naar de ‘Nota van beantwoording zienswijzen’ in bijlage 21. In deze nota wordt uitgebreid stilgestaan bij de onderwerpen (en zorgen) die door de omwonenden in de loop van de procedure en met name in hun zienswijzen naar voren zijn gebracht. In de nota wordt ook duidelijk hoe bij de vaststelling van dit bestemmingsplan met die onderwerpen en zorgen rekening is gehouden.
1.3
Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Rodenrijseweg 7-9, nabij het centrum van de kern Berkel en Rodenrijs. Globaal wordt het plangebied begrensd door:
de Laan van Romen aan de noordoostzijde; bestaande woonbebouwing aan de Willem-Alexanderlaan aan de zuidoostzijde; bestaande woonbebouwing met tuinen aan de zuidwestzijde; en de Rodenrijseweg aan de noordwestzijde.
Afbeelding 1.1 geeft de globale ligging en begrenzing van het plangebied weer.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
6
Afbeelding 1.1 ligging en begrenzing plangebied
1.4
Voorgaande bestemmingsplannen
Bestemmingsplan "Centrum Berkel en Rodenrijs" Ter plaatse van het voorliggende plangebied vigeert, totdat het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, het bestemmingsplan "Centrum Berkel en Rodenrijs", dat op 15 april 2013 door de gemeenteraad van Lansingerland is vastgesteld. Op grond van het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Bedrijf’. Naast algemene bedrijvigheid uit ten hoogste milieucategorie 2, is op dit perceel - vanwege de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - mengvoedersbedrijf' - tevens een mengvoederbedrijf toegestaan uit ten hoogste milieucategorie 4.1. Op het terrein ligt een groot bouwvlak. In een groot deel van het bouwvlak (het voorste deel, langs de Rodenrijseweg) zijn bedrijfsgebouwen tot een hoogte van 19 meter toegestaan. Het andere deel van het bouwvlak (het achterste deel) kent een maximale bouwhoogte van 8 meter. Tevens zijn voor het plangebied de archeologische dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' van kracht. Afbeelding 1.2. geeft een uitsnede weer van de verbeelding.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
7
Afbeelding 1.2: uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Centrum Berkel en Rodenrijs' (het plangebied omvat globaal het meest noordelijk, paars gekleurde perceel)
Bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Lansingerland" Ter plaatse van het plangebied is tevens het bestemmingsplan "Parapluherziening parkeernormering Lansingerland", vastgesteld op 30 maart 2017, van kracht. In deze parapluherziening zijn voor heel Lansingerland de actuele parkeernormen (zoals bepaald in de Nota Parkeren en Nota Parkeernormen Lansingerland uit 2014) via een voorwaardelijke verplichting van toepassing verklaard. Strijdigheid met de voorgaande bestemmingsplannen De beoogde woningbouw past functioneel en qua bouwvlak niet binnen de mogelijkheden van het voorgaande plan "Centrum Berkel en Rodenrijs".
1.5
Leeswijzer
In Hoofdstuk 2 Planbeschrijving wordt er een beschrijving van de beoogde ontwikkeling gegeven en er wordt ingegaan op de bestaande situatie. Ook wordt de wijze van bestemmen nader toegelicht. Vervolgens wordt de beoogde ontwikkeling in Hoofdstuk 3 Beleidskader getoetst aan het beleid van het Rijk, de regio, de provincie en de gemeente Lansingerland. In Hoofdstuk 4 Natuur en landschap, Hoofdstuk 5 Water en Hoofdstuk 6 Archeologie en cultuurhistorie wordt achtereenvolgens ingegaan op de aspecten ‘Natuur en landschap’, ‘Water’ en ‘Archeologie en cultuurhistorie’. In Hoofdstuk 7 Milieu wordt ingegaan op diverse sectorale milieuaspecten. In Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid wordt ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan. In Hoofdstuk 9 Procedure wordt tot slot de bestemmingsplanprocedure beschreven.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
8
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1
Bestaande situatie
Het bedrijf Treurniet Mengvoeders heeft een markante zichtlocatie direct ten zuiden van het centrum van Berkel en Rodenrijs. Het plangebied is gelegen aan het kenmerkende historische lint, de Rodenrijseweg in Berkel en Rodenrijs. Aan de achterzijde loopt het perceel door tot de woningen aan de Willem-Alexanderlaan. Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door de Laan van Romen. Aan de noordwestzijde van het plangebied bevindt zich op het adres Rodenrijseweg 5 Slagerij Jan de Rooij. Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich op het adres Rodenrijseweg 9 een karakteristiek woonhuis, dat ooit bij het bedrijfsperceel hoorde (maar reeds een woonbestemming heeft). Aan het lint bevindt zich het meest in het oog springende gebouw: de maalderij. Het pand is in 1931 gebouwd en heeft een basishoogte van circa 12 meter. Afbeelding 2.1 geeft een impressie weer van de bestaande situatie.
Afbeelding 2.1: impressie bestaande situatie
De productie van het bedrijf is beëindigd. Besloten is medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de locatie Treurniet tot woningbouw, waarbij wordt ingezet op het behoud van de maalderij.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
9
2.2
Ruimtelijke ontwikkeling
2.2.1
Aanleiding en doel
De beëindiging van de (voorheen zware) bedrijfsactiviteiten op deze locatie biedt de gelegenheid deze locatie te herontwikkelen en de (potentiële) overlast van een bedrijf op deze locatie te beëindigen en in de toekomst te voorkomen. Enerzijds door een nieuwe functie te geven die passend is bij de direct omliggende functies: de woonfunctie. Anderzijds door de bestaande fabrieksbebouwing te vervangen door nieuwe meer eigentijdse bebouwing. Daarbij geldt het behoud van de maalderij aan de Rodenrijseweg als uitgangspunt, omdat dit gebouw als markant element is ingebed in het lint. Hiertoe wordt een uiterste inspanning geleverd. 2.2.2
Programma
Middels de herontwikkeling van de maalderij en het toevoegen van twee appartementengebouwen op het perceel worden in totaal maximaal 34 appartementen gerealiseerd. Het programma is onder te verdelen in:
15 woningen in de maalderij; 11 woningen in het middelste appartementengebouw; 8 woningen in het laatste blok aan de Willem-Alexanderlaan.
In de maalderij worden onder andere starterswoningen gerealiseerd. De overige woningen in het plan zijn woningen in het midden en duurdere segment. Onder de nieuwe appartementengebouwen wordt een parkeergarage aangelegd. 2.2.3
Ambitiedocument
Ambitiedocument In januari 2014 heeft het college van Lansingerland een stedenbouwkundig ambitiedocument vastgesteld. Het ambitiedocument (Bijlage 1) is nadrukkelijk geen formeel toetsingskader, maar bevat richtlijnen voor een goede inpassing van woningbouw op deze locatie. Bij de beoordeling van plannen staat centraal of sprake is van een stedenbouwkundig verantwoord en ruimtelijk inpasbaar initiatief. In het ambitiedocument is de volgende afbeelding (2.2) met ruimtelijke uitgangspunten opgenomen.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
10
Afbeelding 2.2: uitsnede kaart ruimtelijke uitgangspunten uit Ambitiedocument locatie Treurniet
De belangrijkste richtlijnen uit het ambitiedocument zijn als volgt: Maalderij Het ambitiedocument benoemt het behoud van de maalderij als randvoorwaarde voor de herontwikkeling van het perceel (afbeelding 3.8). Om te voorkomen dat dit historische, markante en herkenbare pand zonder nader toetsmoment (gedeeltelijk) wordt gesloopt of verbouwd, heeft het college in januari 2014 de maalderij een vooraanwijzing als gemeentelijk monument gegeven. Dat betekent dat voor de maalderij een sloopverbod geldt, en dat verbouwing enkel mogelijk is in overleg met de gemeentelijke Commissie cultureel erfgoed. Een uitgebreide juridische regeling in dit bestemmingsplan is dus niet benodigd. De Erfgoedcommissie heeft een adviserende rol bij de transformatie van de maalderij naar woningbouw. Het college van burgemeester en wethouders beslist uiteindelijk op de aanvraag van de omgevingsvergunning.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
11
Afbeelding 2.3: Locatie gezien vanaf het kruispunt, zijde Gemeentewerf
Op het dak mag, mits terugliggend van de dakranden, een modern vormgegeven en gematerialiseerde opbouw van 2 verdiepingen gerealiseerd worden. De achterliggende gedachte hierbij is dat met een afwijkende moderne opbouw ook de maalderij meer benadrukt wordt in het straatbeeld. In het ambitiedocument staat dat het volume van de opbouw 3 meter terugliggend dient te zijn vanaf de Rodenrijseweg. Deze maat is voor interpretatie vatbaar. In het ambitiedocument is niet specifiek omschreven of het gaat om 3 meter uit de dakrand van de maalderij of 3 meter vanaf de rijbaan/hart van de weg. De essentie is dat de opbouw terugliggend van de dakranden wordt gesitueerd. Nieuwbouw De overige fabrieksgebouwen worden gesloopt bij een herontwikkeling van het perceel. Daar mag nieuwbouw worden gerealiseerd. Het gehele beeld van de ontwikkeling dient een aanvulling op het woonmilieu aan de rand van het centrum te zijn, met een navenante uitstraling die een waardevolle toevoeging biedt aan de Laan van Romen. De uitgangspunten voor de nieuwbouw zijn als volgt: Rooilijn Laan van Romen Het bestaande profiel van de Laan van Romen is behoorlijk breed. Het is wenselijk dat dit een breed profiel blijft en dat groen aan de voorzijde op het perceel wordt toegevoegd. De rooilijn ligt daarom ter hoogte van het bestaande pand van de slager en de zijkant van de woningen aan de WillemAlexanderlaan.
Behouden openheid en ruimte Op de afbeelding in het ambitiedocument is indicatief aangegeven dat op twee plekken de openheid behouden dient te blijven. Het gaat om het vrijhouden van een ruimte achter de maalderij, zodat het solitaire karakter van de maalderij behouden blijft. Daarnaast is ten behoeve van openheid en ruimte aan de Laan van Romen een tweede doorkijk gewenst. Het ambitiedocument noemt voor deze plekken een maat van circa 15 meter.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
12
Bebouwingsgrenzen en bouwhoogte De nieuwbouw dient op tenminste 3 meter van de omliggende perceelsgrenzen geplaatst te worden. De nieuwbouw mag niet hoger zijn dan de bestaande maalderij (ca. 12 meter). De hoogte van de bebouwing aan de Laan van Romen moet aflopen in de richting van de Willem Alexanderlaan. Hier is de maximale hoogte 2 lagen met kap of terugliggende derde laag. Een derde laag met een kap of terugliggende vierde laag is ook toegestaan, maar dient dan tenminste 10 meter van de erfgrens gepositioneerd te zijn. De bestaande bomen in de groenstrook aan de achterzijde van de WillemAlexanderlaan blijven behouden. Binnenterrein en parkeren Het binnenterrein dient een groene uitstraling te krijgen. Voorkomen moet worden dat het terrein volledig bestraat wordt en als parkeerplaats gaat dienen. 2.2.4
Schetsplan
In juli 2018 (Bijlage 4) is een schetsplan opgesteld voor de locatie Treurniet. Op basis van dit schetsplan zijn de bouwvlakken en bouwvolumes in dit bestemmingsplan bepaald. Onderhavig bestemmingsplan wijkt op een aantal onderdelen af van de richtlijnen uit het ambitiedocument. Van belang is dat dit bestemmingsplan een kader biedt voor een stedenbouwkundig en ruimtelijk inpasbaar initiatief op deze locatie. In de Nota van beantwoording zienswijzen (Bijlage 21) is een nadere toelichting gegeven op de afwijkingen ten opzichte van het ambitiedocument. Na vaststelling van het bestemmingsplan zal de initiatiefnemer een bouwplan uitwerken. Een impressie van het schetsplan is opgenomen in afbeelding 2.4 t/m 2.6.
Afbeelding 2.4: Locatie gezien vanaf de Laan van Romen
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
13
Afbeelding 2.5: Locatie gezien vanaf het kruispunt, zijde Gemeentewerf
Afbeelding 2.6: Plattegrond schetsplan
Nieuwbouw Het bestemmingsplan staat voor de nieuwbouw een volume toe dat past op de locatie en aansluit op de omgeving. De bebouwing wordt georiënteerd op de Laan van Romen aan de noordzijde en vormt een duidelijk gezicht naar de straat met terrassen en balkons. De nieuwbouw bestaat uit twee volumes die door een glazen tussenlid (atrium) met elkaar verbonden kunnen worden. Doordat de nieuwbouw van de Laan van Romen af ligt ontstaat een groene voorruimte, die als zodanig ingericht wordt. Een groene inpassing van de nieuwbouw wordt met behulp van een landschapsarchitect nader uitgewerkt.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
14
De nieuwbouw voegt zich in de bestaande situatie doordat de hoogte getrapt oploopt vanaf de woningen aan de Willem-Alexanderlaan richting de maalderij. Het deel dat grenst aan de achtertuinen van de woningen aan de Willem-Alexanderlaan bestaat uit maximaal twee lagen met een derde terugliggende laag. De hoogte daarvan is vergelijkbaar met de woningen aan de Willem-Alexanderlaan en overzijde van de Laan van Romen (2 lagen met kap). Het middelste blok mag uit drie lagen bestaan. Zo loopt de hoogte richting de maalderij op, maar blijft de nieuwbouw als geheel ondergeschikt aan de maalderij. Ruimtelijke opbouw maalderij Het bestemmingsplan staat een opbouw van 1 bouwlaag toe op de maalderij. Het totaal aantal bouwlagen komt daarmee op 5. De maximale bouwhoogte bedraagt 17 meter. Vanuit ruimtelijke optiek wordt dit aanvaardbaar geacht. Het ontwerp voor de opbouw wordt na vaststelling van het bestemmingsplan uitgewerkt. Het ontwerp zal ter advisering worden voorgelegd aan de erfgoed- en welstandscommissie. Afstanden en hoogtes De afstand van de bovengrondse nieuwbouw tot de omliggende perceelsgrenzen bedraagt minimaal circa 12 tot 15 meter tot het perceel Rodenrijseweg 11 (uitgezonderd 3 balkons) en minimaal 9 meter tot de percelen aan de Willem-Alexanderlaan.
Op het binnenterrein is de ruimte achter de maalderij vrij van bebouwing en ligt de bebouwing ruimschoots verder dan 3 meter uit de erfgrens. Het bestemmingsplan staat de volgende bouwhoogtes toe:
17 meter ter plaatse van de bestaande maalderij; 12,5 meter ter plaatse van het middelste appartementengebouw, met aan de randen maximaal 9,5 meter; en 9,5 meter ter plaatse van het appartementengebouw aan de Willem-Alexanderlaan, met aan de randen maximaal 6,5 meter.
Bij het bepalen van de bouwhoogte is tevens rekening gehouden met nadere uitwerking van de daken en dakranden (sedumdaken, afwerking, etc.). Op de lagere delen van het appartementengebouw zijn ter plaatse van de aanduiding ‘dakterras’ tevens dakterrassen toegestaan. De bouwhoogte in dit bestemmingsplan is vrijwel overal lager dan de maximale toegestane bouwhoogte in het voorgaande bestemmingsplan. De voorliggende transformatie vormt geen aanleiding om anders over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van die toegestane hoogte te denken. In het kader van de vergunning voor bouwen en de vergunning op grond van de Erfgoedverordening zal worden getoetst hoe binnen die toegestane hoogte een voor het monument aanvaardbare dakopbouw kan worden gekomen. Dit is nader toegelicht in paragraaf 6.2. Op het binnenterrein is de ruimte achter de maalderij vrij van bebouwing en ligt de bebouwing ruimschoots verder dan 3 meter uit de erfgrens. 2.2.5
Ontsluiting en parkeren
Ontsluitingsstructuur Belangrijk onderdeel van de ontwikkeling is het realiseren van een verkeersveilige ontsluiting. Vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid is het niet toegestaan via de Rodenrijseweg uit te rijden, zodat al het verkeer via de Laan van Romen het terrein dient te verlaten. Dat geldt ook voor de parkeerplaatsen op het binnenterrein achter de maalderij. Deze plekken kunnen weliswaar via de Rodenrijseweg (via de inrit) en via de Laan van Romen (doorgang via de garage) worden bereikt, maar het uitrijden geschiedt uitsluitend via de Laan van Romen.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
15
In het schetsplan van juli 2018 was een ontsluiting bedacht over het perceel Rodenrijseweg 5 naar de Laan van Romen. Vanwege uitbreidingsplannen van Slagerij de Rooij is ontsluiting via dit perceel niet mogelijk en wordt de ontsluiting volledig op het perceel van de maalderij gerealiseerd. Om die reden is het perceel aan de Rodenrijseweg 5 buiten de contouren van dit bestemmingsplan gelaten. Verkeersafwikkeling Uitgaande van een (worst-case) verkeersgeneratie van 7 mvt/etmaal per woning bedraagt de verkeersgeneratie van het plan 238 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). In en rond het centrum van Berkel en Rodenrijs zijn en worden verschillende maatregelen getroffen om de verkeerssituatie te verbeteren. Deze maatregelen zijn er vooral op gericht om de relatief hoge intensiteiten op de wegen langs de oude linten (zoals de Rodenrijseweg) te verlagen. Zo is er een beweegbare paal aangebracht in de Herenstraat ten noorden van het plangebied, waardoor tijdens een deel van de dag geen sprake meer is van een doorgaande noord-zuid verbinding. Ook is de maximale snelheid op de wegen rondom het plangebied (waaronder de Rodenrijseweg en de Laan van Romen) teruggebracht tot 30 km/u-weg. De ontsluitende verkeersstructuur heeft voldoende capaciteit om het beperkte extra verkeer ten gevolge van de nieuwe appartementen op een goede en veilige manier af te wikkelen.
Daarbij dient te worden opgemerkt dat ten opzichte van de vigerende planologische situatie, in de nieuwe situatie een betere verkeerssituatie ontstaat door het wegvallen van (zwaar) vrachtverkeer van en naar de inrichting. In het onderzoek dat ten grondslag lag aan de milieuvergunning van het bedrijf, blijkt dat sprake was van 59 vrachtwagens en 116 personenwagens (in totaal 350 mvt) per etmaal. Parkeerbalans In de nieuwe situatie wordt uitgegaan van de actuele parkeernormen. Het in te dienen bouwplan dient bij de aanvraag van de omgevingsvergunning te voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. Dit is vastgelegd in de Regels. Uitgaande van 34 woningen, is sprake van een parkeerbehoefte van 64 parkeerplaatsen. In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in het aantal benodigde plekken.
2.3
Juridische aspecten
2.3.1
Inleiding
Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld conform de gemeentelijke modelplanregels (versie 3.6.), met inachtneming van de bepalingen die zijn opgenomen in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro), zoals de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) en het coderingssysteem Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de regels en verbeelding van voorliggend plan zijn opgebouwd. 2.3.2
Bestemmingsmethodiek
Het uitgangspunt van dit bestemmingsplan is de herontwikkeling mogelijk te maken van het perceel van Treurniet. De beoogde ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van maximaal 34 appartementen waarvan 15 in de maalderij. Voor de juridische regeling is het handboek van de gemeente Lansingerland leidend (Modelplanregels gemeente Lansingerland, versie 3.6), aangevuld met specifieke regelingen. Bij de opzet van het plan is gekozen voor de eindbestemmingen ‘Tuin’ en ‘Wonen’. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kan direct na inwerkingtreding van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden afgegeven, indien het bouwplan past binnen de regels die gelden bij de bestemming.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
16
2.3.3
Regels
De regels bestaan uit vier hoofdstukken:
Inleidende regels (hoofdstuk 1) Bestemmingsregels (hoofdstuk 2) Algemene regels (hoofdstuk 3) Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)
Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende artikelen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard, dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Vanwege de grote hoogteverschillen in het plangebied zijn voor het begrip 'peil' ter verduidelijking bouwen maatvoeringsaanduidingen opgenomen. Deze regeling wordt hieronder toegelicht. Daarnaast is het artikel "Wijze van meten” opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Begripsbepaling 'Peil' Gezien de grote hoogteverschillen in het plangebied, en de daarmee gepaard gaande beoogde egaliseringswerkzaamheden, zijn in voorliggend bestemmingsplan twee verschillende hoogtevlakken aangewezen. Daarmee worden de maximale bouwhoogten binnen het plangebied gerefereerd aan het peil ter plaatse, waarbij onderscheid wordt gemaakt in twee verschillende (bestaande) hoogten van het maaiveld. Deze zijn op de verbeelding aangegeven. Het eerste vlak betreft de gronden ter plaatse van de bestaande maalderij (exclusief uitbouwen). De hoogte van het bestaande maaiveld is hier -2,00 m NAP. De toegestane nieuwbouw wordt hier vanaf deze hoogte gerekend. Het tweede vlak betreft het overige deel van het plangebied.
Het peil waaraan hier wordt gerefereerd, betreft de bestaande hoogte van het maaiveld ter plaatse van de huidige inrit vanaf de Laan van Romen, te weten -2,74 m NAP. Onderstaande afbeelding 2.7 geeft dit weer.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
17
Afbeelding 2.7. Peilgebieden 1 en 2 in het plangebied. De meetpunten zijn rood omcirkeld.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Hierna volgt een toelichting per artikel. Tuin De bestemming Tuin geldt voor de gronden vóór de voorgevelrooilijn van de nieuw te realiseren appartementengebouwen, dus aan de zijde van de Laan van Romen. Vergelijkbaar aan de regeling voor voortuinen bij woningen, geldt voor deze gronden een beperkte mogelijkheid voor het realiseren van bebouwing. De regeling is uiteraard wel afgestemd op de omstandigheid dat hier sprake is van een appartementengebouw met een ondergrondse parkeergarage. Dat leidt ertoe dat op een deel van deze gronden een ondergrondse parkeergarage (incl. entree) kan worden gerealiseerd. In de overige planregels is geborgd dat het dak van de parkeergarage groen wordt uitgevoerd. Wonen Voor de gronden waar de appartementen mogen worden gerealiseerd, alsmede ter plaatse van de maalderij, is de eindbestemming ‘Wonen’ opgenomen. Binnen de bestemming zijn bouwvlakken opgenomen. De maximale bouwhoogten zijn per bouwblok (of gedeelte daarvan) vastgelegd in de regels. Hetzelfde geldt voor het maximum aantal wooneenheden. Aan de maalderij is een aanduiding toegekend, namelijk de ‘ specifieke vorm van waarde - cultuurhistorisch waardevol’.
In de regels is een sloopverbod opgenomen. De plaats van het atrium is aangegeven middels de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – atrium’; hier is uitsluitend een atrium toegestaan. De bouwhoogte van de bebouwing dient te worden gerefereerd aan het peil zoals aangegeven middels de specifieke bouwaanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - peil 1' en de 'specifieke bouwaanduiding - peil 2'. Ter plaatse van de functieaanduiding 'tuin', die is ingetekend aan de oost- en zuidzijde, zijn geen
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
18
bijgebouwen en overkappingen toegestaan, en zijn parkeervoorzieningen op maaiveld niet toegestaan. Om een goed woon- en leefklimaat richting de omgeving te waarborgen, is de genoemde aanduiding opgenomen waarmee deze voorzieningen hier expliciet worden uitgesloten. De balkons bij de nieuwe bouwblokken zijn buiten het bouwvlak gelegen (en aan de zijde van de Laan van Romen ook buiten de woonbestemming, namelijk in de tuinbestemming). Balkons zijn tot een diepte van maximaal 2,5 m toegestaan, behalve langs de zijde richting de Willem-Alexanderlaan. De ondergrondse parkeergarage is ook in deze bestemming voorzien van een specifieke aanduiding. Bij de aanleg van deze parkeergarage mogen geen onevenredig nadelige effecten optreden ten aanzien van de waterhuishouding. De locaties op de nieuwe appartementengebouwen waar dakterrassen mogelijk zijn, zijn specifiek aangeduid. Hier is, bij het gebruik als dakterras, tevens een hekwerk met een hoogte van maximaal 1,20 m toegestaan. Het parkeerterrein achter de maalderij is voorzien van de aanduiding 'parkeerterrein'. Op de overige gronden binnen deze bestemming is maaiveldparkeren niet toegestaan. Tot slot is bepaald dat ten aanzien van geur en geluid een goed woon- en leefklimaat moet worden aangetoond voor zowel de toekomstige woningen, als de naastgelegen slagerij op het perceel aan de Rodenrijseweg 5.
De bedrijfsvoering van de slagerij op het perceel Rodenrijseweg 5 mag niet worden geschaad en ten behoeve van de slagerij mag er in het plangebied - aangrenzend aan zijn gronden een technische ruimte worden gerealiseerd. Waarde - Archeologie 2 De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn bedoeld ter bescherming van de archeologische verwachtingswaarde ter plaatse. Het betreft een klein deel van de gronden in het meest noordelijke deel van het plangebied. Grondverstorende werkzaamheden zijn hier alleen toegestaan als de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad. Waterstaat - Waterkering Op basis van de actuele legger van het hoogheemraadschap van Delfland zijn de gronden langs de Rodenrijseweg - die een waterkerende functie heeft - voorzien van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Hier zijn grondverstorende werkzaamheden alleen toegestaan als de waterstaatsbelangen dat gedogen. Geregeld is dat bestaande bouwwerken, inclusief hun funderingen, mogen worden behouden en/of vervangen. Andere grondverstorende werkzaamheden zijn alleen toegestaan als de waterstaatsbelangen dat gedogen. Hoofdstuk 3 Algemene regels In hoofdstuk 3 worden enkele algemene regels gegeven, zoals de anti-dubbeltelregel. Ook worden algemene gebruiksregels gegeven.
Daarnaast worden enkele algemene afwijkings- en wijzigingsregels gegeven die de flexibiliteit van het plan vergroten. Onder de overige regels in artikel 12 zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen, waaronder de wijzigingsbevoegdheid die het College de mogelijkheid biedt toe te staan dat de maalderij wordt gesloopt, indien onverhoopt zou blijken dat transformatie van de maalderij financieel, technisch of anderzins niet mogelijk blijkt. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
19
Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1
Rijksbeleid
SVIR en Barro Het Rijk heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De leidende gedachte van het rijksbeleid is ruimte maken voor groei en beweging, waarbij het Rijk zich vooral concentreert op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. In het rijksbeleid (SVIR en Barro) worden dan ook geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende plangebied. Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid twee en drie Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.
Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het voorliggende bestemmingsplan maakt 34 appartementen mogelijk. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een deel van de appartementen worden starterswoningen. Deze appartementen worden gerealiseerd in de maalderij en zijn bestemd voor mensen (met name jongeren) met een laag middeninkomen waar zowel landelijk, als ook in Lansingerland een zeer grote vraag naar is. De overige woningen in het plan zijn woningen in het midden en duurdere segment. De ontwikkeling draagt bij aan de regionale woningbouwopgave zoals beschreven in paragraaf 3.2. Daarbij is het woningbouwprogramma regionaal afgestemd en voldoet daarmee aan de eerste voorwaarde van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Laddertoets is nader uitgewerkt onder paragraaf 3.3. Het voorliggende plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor sprake is van een intensivering van de bestaande ruimte. Derhalve kan worden voldaan aan de tweede voorwaarde van de Ladder.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
20
3.2
Regionaal beleid
Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030 Begin 2018 hebben veertien gemeenten, woningcorporaties en de provincie Zuid Holland een akkoord ondertekend omtrent het woonbeleid: het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030. De gemeenten, waaronder Lansingerland, van het Samenwerkingsverband Wonen maken zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 uit te breiden. Ook zetten zij zich samen met woningcorporaties in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. In het Regioakkoord maken de partners afspraken omtrent de gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt tot 2030 en de wijze waarop deze ontwikkelingen worden gerealiseerd. Tevens wordt in het Regioakkoord aangegeven op welke wijze deze ontwikkelingen zullen worden gemonitord en er wordt uitgesproken dat er, zo nodig, zal worden bijgestuurd. De regionale doelen zijn vastgesteld en de afspraken laten zien welke bijdrage iedere gemeente daaraan levert. In de periode tot 2030 worden zo voldoende woningen gerealiseerd en daarnaast wordt de sociale woningvoorraad beter verspreid. Ook ten aanzien van de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van de corporatiewoningen zijn aanvullende afspraken gemaakt. In nieuwe plannen na 2020 moet worden aangetoond dat de sociale doelgroep voldoende wordt gehuisvest. De provincie Zuid-Holland gaat hier op sturen.
Partijen zijn zich ervan bewust dat gemeenten en corporaties naast de woningbouwopgave nog andere forse opgaven op het gebied van wonen hebben, zoals de kwaliteit van de voorraad en verduurzaming, met in het bijzonder de energietransitie. Cijfermatige ambities en kaders De beweging naar meer balans in de regio op het gebied van betaalbaarheid en beschikbaarheid is stevig ingezet. Uit de opgestelde richtinggevende modelmatige en rekenkundige rapporten blijkt onder meer dat de niet-sociale voorraad binnen de regio tot 2030 met 68.400 moeten toenemen. Per saldo zal de totale woningvoorraad tot 2030 met 53.700 moet toenemen om de verwachte huishoudensgroei op te vangen en voldoende doorstroming te realiseren. De streefvoorraad bedraagt 638.300 woningen in 2030. Hierdoor staan de gemeenten voor de uitdaging een netto groei van 53.700 woningen in de periode 2018 tot 2030 te bewerkstelligen. Conclusie Door de nieuwbouw van starterswoningen en het inzetten op doorstroming vanuit sociale huurwoningen in Lansingerland past de ontwikkeling binnen de regionale doelstelling waarbij sprake is van een grote woningbouwopgave en inzetten op betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Bij het achterlaten van een zelfstandige sociale huurwoning in Lansingerland krijgen personen met een laag middeninkomen voorrang bij de toewijzing van de starterswoningen in voorliggend plan.
Het beleid van de regio vormt zodoende geen belemmering voor de ontwikkeling.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
21
3.3
Provinciaal beleid
Omgevingsbeleid Zuid-Holland Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, die deel uit maken van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. Met het Omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd: 1. Naar een klimaatbestendige delta 2.
Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing 5. Best bereikbare provincie 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Ruimtelijke kwaliteit Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. De provincie maakt hierbij onderscheid in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
22
Afbeelding 3.1: uitsnede kwaliteitskaart Laag van de stedelijke occupatie (het plangebied is zwart omcirkeld).
Het plangebied is opgenomen op de kaart ‘Laag van de stedelijke occupatie’ en aangemerkt als ‘steden en dorpen’. De provincie stelt hierbij dat het voortbouwen op de eigen identiteit van steden en dorpen, in relatie tot het landschap, zorgt voor herkenbare en onderscheidende woon- en werkmilieus. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor het behouden of versterken van de identiteit en gebruikswaarde van stads- en dorpsgebied. Zo kunnen ontwikkelingen bijdragen aan versterking van levendige centra en interactiemilieus. Voor steden en dorpen zijn de volgende relevante richtpunten benoemd:
Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
Bij de uitwerking van het bouwplan wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische warden in en rond het plangebied. De maalderij blijft behouden en blijft een dominant, beeldbepalend object. De structuur van het lint blijft hierdoor in tact. Het hoogteaccent valt samen met het bestaande volume van de maalderij en de huidige bebouwingsstructuur op het perceel. De huidige bedrijfspanden worden gesloopt en de nieuwe appartementengebouwen worden groen ingepast, met aandacht voor het watersysteem ter plaatse. Met het verdwijnen van de bedrijfsbestemming en de ontwikkeling van woningen wordt voorzien in een actuele maatschappelijke behoefte en verbetering van de leefbaarheid voor omwonenden. Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
23
Afbeelding 3.2: uitsnede kwaliteitskaart Laag van de cultuur- en natuurlandschappen (het plangebied is zwart omcirkeld).
Het plangebied is opgenomen op de kaart ‘Laag van de cultuur- en natuurlandschappen’ en aangemerkt als locatie gelegen aan een ‘lint’. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Om die reden worden linten beschouwd als onderdeel van de tweede laag. Op kaart zijn zowel de linten buiten als binnen het stedelijk gebied aangegeven. De linten binnen het stedelijk gebied zijn met name opgenomen om de relatie met het lint in het buitengebied aan te geven. Door het behoud van de maalderij en naastgelegen woningen blijft de bebouwingsstructuur langs het lint in tact. De doorgaande structuur langs de watergang en Rodenrijseweg wordt niet verstoord. Ook wordt het profiel van de dijk niet aangetast met voorliggend bestemmingsplan.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
24
Afbeelding 3.3: uitsnede kwaliteitskaart Laag van de ondergrond (het plangebied is zwart omcirkeld).
Zuid-Holland kent een aantal droogmakerijen waar (in de toekomst) verzilting optreedt en het waterbeheer steeds lastiger wordt. Bij grote diepte kan daarnaast een waterveiligheidsvraagstuk spelen. Zorgvuldige omgang met het watervraagstuk (kwalitatief en/ of kwantitatief) is in deze droogmakerijen van belang. Op de kwaliteitskaart ‘Laag van de ondergrond’ is de ondergrond van de planlocatie aangemerkt als oude zeekleigrond, onderdeel van het veencomplex Het richtpunt bij deze kwaliteitskaart stelt hiertoe dat ontwikkelingen een bijdrage leveren aan een duurzame waterhuishouding. In hoofdstuk 5 is uitgebreid aandacht besteed aan de waterhuishouding in het gebied. Er wordt gezorgd voor een zorgvuldige inpassing van de parkeerkelder en een goed werkende waterstructuur. Provinciale opgaven Op basis van de zes richtinggevende ambities, heeft de provincie 12 provinciale opgaven gedefinieerd, die elk bestaan uit samenhangende beleidskeuzes. Deze beleidskeuzes werken op hun beurt door naar uitvoeringsprogramma’s en regels in de verordening. De relevante beleidskeuzes worden hieronder beknopt toegelicht. Ruimte en verstedelijking Een belangrijke opgave in het kader van ruimte en verstedelijking is het zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied.
In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
25
Ladder voor duurzame verstedelijking Op 27 juni 2018 hebben Provinciale Staten een wijziging in de Verordening Ruimte vastgesteld, waarbij de provinciale ladder voor duurzame verstedelijking is geschrapt en is vervangen door een verwijzing naar de rijksladder (zie paragraaf 3.1). De provincie heeft ervoor gekozen wel een verwijzing op te nemen, om het provinciaal belang bij toepassing van de ladder te benadrukken. De provincie vindt toepassing van de ladder van groot belang en ziet er dus op toe bij de beoordeling van gemeentelijke bestemmingsplannen. Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Nieuwe verstedelijking moet daarom passen in regionale visies, de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit en andere in de visie en verordening aangegeven ruimtelijke kaders. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving, zoals beschreven in paragraaf 3.1. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder.
Afbeelding 3.4: uitsnede kaart 59 ‘Bestaand stads- en dorpsgebied 2018’, Omgevingsvisie Zuid-Holland (de globale ligging van het plangebied is zwart omcirkeld).
Het plangebied is in de Omgevingsvisie aangemerkt als bestaande bebouwde ruimte (zie afbeelding 3.4). Doordat het plan inspeelt op de doorstroming vanuit sociale huurwoningen in Lansingerland en daarnaast voldoet aan de landelijke trend van voldoende betaalbare woningen (voor lage middeninkomens) en gelijkvloerse woningen voor ouderen/kleine huishoudens, is het plan in lijn met het rijksbeleid. Zoals afgesproken in het Regioakkoord stuurt de provincie Zuid-Holland op het bijdragen aan de huisvesting van de sociale doelgroep. Een deel van de appartementen in deze ontwikkeling zullen starterswoningen worden. Deze woningen zijn bestemd voor mensen (met name jongeren) met een laag middeninkomen waar zowel landelijk als ook in Lansingerland een zeer grote vraag naar is. Naast nieuwbouw van sociale woningen richt de gemeente zich ook op het bevorderen van doorstroming vanuit sociale huurwoningen in Lansingerland. Ruim 20% wordt hiervan bewoond door mensen met een hoger inkomen. Het betreft vaak lage middeninkomens die moeilijk een stap verder kunnen maken. Bij het achterlaten van een zelfstandige sociale huurwoning in Lansingerland krijgen deze personen voorrang bij de toewijzing van de starterswoningen in deze ontwikkeling. Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
26
Conclusie De ontwikkeling past binnen de provinciale doelstelling waarbij sprake is van het intensiveren van de bestaande bebouwde ruimte. Het beleid van de provincie Zuid-Holland vormt zodoende geen belemmering voor de ontwikkeling. Het plan past binnen de kaders van behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkelingen binnen het plangebied leiden hiermee niet tot strijd met het Omgevingsbeleid Zuid-Holland en komen juist overeen met de beleidsmatige uitgangspunten.
3.4
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie Lansingerland Op 18 februari 2010 is de Structuurvisie Lansingerland vastgesteld door de gemeenteraad van Lansingerland. Lansingerland wil 'aantrekkelijk wonen, werken, recreëren en leven' sturen met een eigen visie. Binnen de gemeente staat een groot aantal ontwikkelingen op stapel wat betreft woningbouw, bedrijventerreinen en maatschappelijke voorzieningen. Om deze en andere ruimtelijke ontwikkelingen en ruimtelijk beleid te verankeren, heeft de gemeente een structuurvisie opgesteld, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De gemeente voldoet hiermee aan de verplichting uit de Wro om voor haar grondgebied een structuurvisie op te stellen. De koers voor de gemeente Lansingerland is:
aantrekkelijk suburbaan wonen; leefbaar, zorgzaam en met eigen identiteit; ontspannen groene en recreatieve gemeente; een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en het verder ontwikkelen van de greenport.
Duurzaamheid en een goede ontsluitingsstructuur zijn daarbij randvoorwaarden. Lansingerland is een essentieel onderdeel van de Zuidvleugel van de Randstad en bovendien centraal gelegen. De Randstad behoort tot de vijf belangrijkste stedelijke gebieden van Noord-west Europa. Als schakel in de Zuidvleugel is de toekomst van Lansingerland sterk vervlochten met die van de Randstad. Lansingerland is duidelijk onderdeel van een groter geheel. In de Structuurvisie Lansingerland is de locatie aangewezen voor kwaliteitsverbetering van het bestaand stedelijk gebied (zie afbeelding 3.4). Beheer en kwaliteitsverbetering van het suburbane woon- en leefklimaat in de bestaande woongebieden staat voorop. Binnen het stedelijk gebied wordt de komende jaren een aantal woningbouwlocaties afgerond. Daarnaast is incidenteel herstructurering van verouderde delen van de woningvoorraad aan de orde. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de voorgenoemde uitgangspunten van de structuurvisie. Uitgangspunt van de ontwikkeling is de herbestemming van de maalderij en de verdichting van het bestaand stedelijk gebied. In totaal worden 34 woningen gerealiseerd met een gedifferentieerd woningbouwprogramma. De woningen sluiten aan op de markt en de bestaande structuren. Op deze manier worden de kwaliteit van het bestaand stedelijk gebied en meer specifiek, de kern van Berkel en Rodenrijs verbeterd.
Het beoogde behoud van de maalderij als cultuurhistorisch waardevol object zorgt voor het behoud van de karakteristiek langs het landelijk lint aan de Rodenrijseweg.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
27
Afbeelding 3.5: uitsnede kaart Structuurvisie Lansingerland (de ligging van het plangebied is zwart omcirkeld).
Woonvisie Lansingerland 2015 – 2020 Op 9 juli 2015 heeft de gemeenteraad van Lansingerland de Woonvisie 2015 - 2020 vastgesteld. De woonvisie is sterk gebaseerd op de visie en ambities welke geformuleerd zijn als toekomstbeeld voor de gemeente Lansingerland, verwoord in het document ‘Lansingerland op weg naar 2040’. De gemeente Lansingerland wil samen met haar partners investeren in een groene en duurzame leefomgeving, waar alle inwoners veilig en prettig kunnen wonen, werken en recreëren, met een gevarieerd woningaanbod, passend bij de sociale en demografische opbouw van de samenleving, met behoud van historische en culturele waarden. Deze missie is vertaald naar drie beleidsdoelen: het vergroten van keuzevrijheid en een gevarieerd woningaanbod; het bieden van gevarieerde en veilige woonmilieus en het versterken van een duurzame woon- en leefomgeving. Binnen het doel ‘vergroten van de keuzevrijheid en een gevarieerd woningaanbod’ is het de bedoeling extra aandacht te creëren voor ouderen, (koop)starters, huishoudens met een laag inkomen en bijzondere doelgroepen. Ook wenst de gemeente in te spelen op de toekomstige woonwensen van gezinnen die in de VINEX-periode in Lansingerland zijn komen wonen en binnenkort als emptynesters op de woningmarkt opnieuw een keuze maken.
Binnen het doel ‘bieden van gevarieerde en veilige woonmilieus’ is het de bedoeling om iedereen van een passende woning en woonomgeving te voorzien. De gemeente wil daarbij uitblinken in het aanbod van woonmilieus met een dorps en landelijk karakter. Prettig wonen wordt daarbij extra gediend door een veilige omgeving. Binnen het doel ‘versterken van een duurzame woon- en leefomgeving’ wordt aandacht besteed aan het terugdringen van het energieverbruik en het toepassen van duurzame materialen in woningbouw en infrastructuur. Ook is er aandacht voor de aanwezigheid van voldoende groen binnen de diverse wijken in verband met klimaatadaptie. Met de toevoeging van nieuwe appartementen en starterswoningen wordt met dit bestemmingsplan een bijdrage geleverd aan de bestaande variaties van het woningaanbod en de woonmilieus in de gemeente.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
28
Welstandsnota Het welstandsbeleid dat in de welstandsnota (vastgesteld d.d. 26 april 2012) wordt uiteengezet, is bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Lansingerland te behouden en te stimuleren. Elk bouwplan moet, zowel op zichzelf, als in relatie tot zijn omgeving voldoen aan de redelijke eisen van welstand, volgens criteria die zijn vastgesteld in de gemeentelijke welstandsnota. Bovendien mogen bestaande bouwwerken niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, ook weer volgens de criteria in de welstandsnota. Alleen als de gemeenteraad een gebied of een object als 'welstandsvrij' aanwijst, vervalt de preventieve welstandsbepaling. In Lansingerland wil de gemeente echter bij een deel van de vrije gebieden een vangnet behouden in de vorm van een paar summiere criteria om excessen te voorkomen. Gesproken wordt daarom van 'vrij met excessenregeling'. Het welstandsbeleid van Lansingerland is uitgewerkt op basis van vier welstandsniveaus:
welstandsvrij; vrij met excessenregeling; licht; bijzonder.
Afbeelding 3.6: uitsnede welstandsnota Lansingerland. Het plangebied is zwart omcirkeld.
Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'Historische polderlinten' en kent het welstandsniveau 'bijzonder' (afbeelding 3.6). Bij dit welstandsniveau is de welstandsbeoordeling gericht op het stimuleren van de beeldkwaliteit, in alle facetten. De gemeente wil hier duidelijke regie voeren op de ruimtelijke kwaliteit. Deze gebieden zijn ofwel zeer openbaar vanwege stedelijke functies ofwel cultuurhistorisch gezien waardevol, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van monumentale gebouwen of cultuurhistorische elementen. In het gebiedstype 'Historische polderlinten' is vastgelegd dat de lintbebouwing herkenbaar moet blijven. De samenhang van het gebied wordt bepaald door het landschappelijk raamwerk, en niet Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
29
zozeer door de bebouwing. Cultuurhistorisch gezien belangrijke panden worden op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. De maalderij binnen het plangebied heeft een vooraanwijzing tot monument en wordt nader toegelicht in hoofdstuk 6.2.1. Het in te dienen bouwplan (aanvraag omgevingsvergunning) wordt in het kader van de omgevingsvergunningprocedure getoetst aan de welstandsnota van de gemeente Lansingerland. Lansingerland Duurzaam De gemeente Lansingerland heeft de ambitie vastgesteld om in 2050 een CO 2-neutrale gemeente te zijn. Hiertoe is de duurzaamheidsvisie ‘Lansingerland duurzaam’ opgesteld, die op 18 juli 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld. Om in te toekomst de aantrekkelijke leefomgeving en de kwaliteit van wonen te behouden en de impact op het milieu en klimaat te minimaliseren, zet de gemeente in op de thema’s energietransitie, circulaire economie en klimaatadaptatie. Dat betekent een overgang van fossiele bronnen naar energie uit hernieuwbare bronnen, gesloten grondstofkringlopen met een zo hoog mogelijk behoud van waarde en de aanpassing aan klimaatverandering om de negatieve effecten hiervan op de vangen, zodat een zekere mate van klimaatbestendigheid ontstaat. Daarbij geeft de gemeente zelf het goede voorbeeld, maar vraagt ook inzet van andere partijen waaronder woningbouwcorporaties, bedrijven, maatschappelijke organisaties en particulieren.
Voor een toelichting op de duurzame ontwikkeling ter plaatse van het perceel van mengvoederbedrijf Treurniet wordt verwezen naar paragraaf 7.10.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
30
3.5
Conclusies
Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het voormalige perceel van het mengvoederbedrijf Treurniet aan de Rodenrijseweg 7-9 in Berkel en Rodenrijs. De ontwikkeling past binnen de beleidskaders van het Rijk. Op basis van het provinciaal beleid is het plangebied aangemerkt als bestaand stedelijk gebied, waardoor sprake is van intensivering van de bestaande ruimte. Het woningbouwprogramma is regionaal afgestemd. Hiermee wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
Bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” Vast te stellen, d.d. 30 september 2021
31
Hoofdstuk 4 Natuur en landschap 4.1
Kader
Wet natuurbescherming Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet vervangt drie oude wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming: Natura 2000), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (kapvergunningen). Soorten Voor ruimtelijke ingrepen die resulteren in overtreding van één of meer artikelen van de Wnb moet ontheffing worden aangevraagd. Voor een aantal soorten geldt daarenboven het beschermingsregime van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Voor werkzaamheden die uit een bestemmingsplan voortvloeien dient voor de start van die werkzaamheden ontheffing te worden aangevraagd indien beschermde soorten voorkomen. Bij de vaststelling van het plan dient duidelijk te zijn of en in hoeverre een ontheffing kan worden verkregen. Voor alle in de wet genoemde diersoorten (inclusief vogels) geldt dat het verboden is individuen van deze soorten (opzettelijk) te doden of te vangen. Bovendien is het verboden nesten (en eieren) en (vaste) voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van dieren opzettelijk te beschadigen of te vernielen dan wel weg te nemen. Voor de in de wet genoemde plantensoorten geldt dat het verboden is exemplaren in hun natuurlijke verspreidingsgebied opzettelijk te plukken en te verzamelen, af te snijden, te ontwortelen of te vernielen.