T21.02000 Nota van zienswijzen bp "Woningbouwlocatie Treurniet" (incl. staat van wijzigingen)

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan: •

•

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het treffen van akoestische en/of geurmaatregelen om te zorgen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen, zonder dat dit een beperking van de bedrijfsvoering van de slager oplevert. In de bijlagen van de Toelichting worden de verkeersonderzoeken voor Berkel Centrum West en Berkel Centrum Oost opgenomen.

25

4.3

Indiener 13

Indiener heeft geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling, maar stelt hierbij de voorwaarde dat de voorziene ontwikkeling de bedrijfsvoering inclusief de concrete uitbreidingsplannen niet zal aantasten. En dat zal evenwel het geval zijn als het onderhavige ontwerp daadwerkelijk wordt vastgesteld in een bestemmingsplan. 1. Bestaande rechten en toestemmingen Indiener vraagt goed oog te houden voor de bestaande rechten en toestemmingen die voortvloeien uit het vigerende bestemmingsplan ‘Centrum Berkel en Rodenrijs’. Gemeentelijke beantwoording In het ontwerpbestemmingsplan was het nog onbebouwde deel van het bouwvlak van de slagerij wegbestemd, omdat hier de ontsluiting van het maaiveldparkeren behorend bij woningbouwlocatie Treurniet was bedacht. De ontwikkelaar en slager hebben hierover echter geen overeenstemming bereikt. De ontwikkelaar past zijn bouwplan aan, zodat geen gebruik hoeft te worden gemaakt van de grond van de slager. Het perceel waar de slagerij is gevestigd wordt buiten de plangrens van het definitieve bestemmingsplan voor de woningbouwlocatie Treurniet gelaten. Voor het perceel van de slager blijven daardoor het huidige bestemmingsplan en de daarin opgenomen rechten volledig gehandhaafd. 2. Uitbreidingsplan Indiener is bezig met de ontwikkeling van een uitbreidingsplan voor zijn slagerij, te weten realisatie van een proeflokaal met terras.

Indiener heeft hiertoe een schetsplan ingediend in het kader van het vooroverleg. Indiener wil voorkomen dat dit beoogde uitbreidingsplan hinder ondervindt van het bestemmingsplan. Gemeentelijke beantwoording De bestaande rechten van het huidige bestemmingsplan blijven gehandhaafd. Een aanvraag die hiermee in overeenstemming is en aan de overige voorwaarden voor vergunningverlening voldoet, wordt verleend. In juni 2021 is omgevingsvergunning verleend voor de gewenste uitbreiding van het bedrijf van indiener. 3. Onderzoek KWA-bedrijfsadviseurs – geluid: voorwaardelijke verplichting Indiener verwijst naar het milieuonderzoek dat door KWA Bedrijfsadviseurs is uitgevoerd en het bijbehorende rapport d.d.13 februari 2020. En heeft hierbij de volgende opmerkingen over het onderdeel geluid: • Het onderzoek houdt alleen rekening met de huidige geluidsbronnen en niet met de nog te realiseren mogelijke extra geluidsbronnen in verband met het toekomstige uitbreidingsplan; • Het onderzoek is onvolledig en onzorgvuldig, er is alleen gekeken naar mogelijke oplossingen bij indiener zelf en ten onrechte niet naar mogelijke oplossingen in het ontwerp (vergroten afstand, aanpassen gebruiksfuncties van de ruimtes).

Indiener stelt overigens dat de maatregelen ter reducering van het geluid afdoende geborgd dienen te worden door middel van bijvoorbeeld een voorwaardelijke verplichting: realisatie van de beoogde appartementen enkel als voorafgaand de benodigde maatregelen zijn getroffen en voldaan wordt aan de wettelijke norm. Gemeentelijke beantwoording Het milieuonderzoek van KWA Bedrijfsadviseurs (namens ontwikkelaar) is beoordeeld door de milieudienst DCMR. Dat geldt ook voor het (contra)onderzoek dat Adromi (namens indiener) heeft opgesteld. De DCMR concludeert dat er vergaande akoestische maatregelen nodig zijn. Om te waarborgen dat dit plaatsvindt, wordt een voorwaardelijke verplichting toegevoegd aan het bestemmingsplan. Indiener heeft met de ontwikkelaar afspraken gemaakt over de invulling hiervan. 26

4. Onderzoek KWA-bedrijfsadviseurs – geur Indiener verwijst naar het milieuonderzoek dat door KWA Bedrijfsadviseurs is uitgevoerd en het bijbehorende rapport d.d.13 februari 2020. En heeft hierbij de navolgende opmerkingen voor wat betreft het onderdeel geur: Indiener is van mening dat het onderzoek onvolledig en onzorgvuldig is, omdat de activiteit ‘barbecueën’ niet als bijzondere geurbron is meegenomen. Indiener maakt bedrijfsmatig en professioneel frequent gebruik van de barbecue. Verwezen wordt naar het advies van de DCMR waarin wordt gesteld dat de gemeente dit barbecueën slechts kan toestaan als geborgd wordt dat deze activiteit slechts sporadisch voorkomt. Indiener is het oneens met het borgen van sporadisch gebruik, niet het bedrijf moet worden beknot maar het plan moet worden aangepast. Gemeentelijke beantwoording Indiener heeft inzicht gegeven in de aard en omvang van de Bbq-activiteiten. Deze activiteiten zijn in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Witteveen & Bos heeft aanvullend onderzoek gedaan, waaruit blijkt dat geen onevenredige hinder verwacht wordt voor de omwonenden. Dit onderzoek is als bijlage 2 bij deze Nota gevoegd. 5. Ontsluiting Indiener is het niet eens met de gekozen ontsluiting van het parkeerterrein achter de maalderij via het terrein van indiener.

Deze ontsluiting is verkeerstechnisch ongewenst en belemmert de beoogde parkeermogelijkheden. Tevens wordt onvoldoende rekening gehouden met het bestaande zakelijk recht (recht van overpad) tussen indiener en huidige gebruiker Treurniet Mengvoeders BV. Gemeentelijke beantwoording Zie de beantwoording onder 1. De ontsluiting wordt op een andere manier georganiseerd, het perceel van indiener wordt hiervoor niet gebruikt. Het bestemmingsplan staat niet in de weg aan het voortgezet gebruik van het zakelijk recht. 6. Hinder en schade aan gebouwen - onderzoek Indiener vreest hinder en schade aan gebouwen en funderingen als gevolg van trillingen en grondwaterwijzigingen. Indiener stelt dat hier op voorhand voldoende onderzoek moet worden verricht. Gemeentelijke beantwoording De uitgevoerde onderzoeken laten zien dat het voorliggende bestemmingsplan uitvoerbaar is. De uitkomsten van de onderzoeksrapporten, waaronder de onderzoeken naar de waterhuishouding, worden betrokken bij de overige benodigde gemeentelijke toestemmingen, zoals de omgevingsvergunning. De ontwikkelaar is gehouden conform de verleende omgevingsvergunning te bouwen. De gemeente ziet hierop toe. De door indiener benoemde vrees voor hinder en schade aan gebouwen betreffen uitvoeringsaspecten die in het kader van dit bestemmingsplan niet aan de orde komen, maar in de uitvoeringsfase van het plan.

Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan: • Op de Verbeelding wordt het perceel Rodenrijseweg 5 geheel buiten het plangebied gelaten. Voor het perceel van de slager blijven daardoor het huidige bestemmingsplan en de daarin opgenomen rechten volledig gehandhaafd. • In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het treffen van akoestische en/of geurmaatregelen om te zorgen voor een aanvaardbaar woon- en

27

•

leefklimaat voor de nieuwe woningen, zonder dat dit een beperking van de bedrijfsvoering van de slager oplevert. Conform de tussen de ontwikkelaar en de slagerij gemaakte afspraken wordt een technische ruimte voor de slagerij mogelijk gemaakt op de locatie Treurniet.

28

4.4

Indieners 14 en 15

Indieners stellen om te beginnen dat zij in beginsel positief staan tegenover de herontwikkeling van de locatie Treurniet, maar dat zij bezwaar hebben tegen een aantal essentiële punten, die de leefomgeving van de huidige en de nieuwe bewoners en de huidige bedrijven direct beïnvloeden en verslechteren. 1. Gebreken in de bekendmaking Indieners geven aan dat de bekendmaking op www.ruimtelijkeplannen.nI niet voldoet aan de eisen van de wet. De bekendmaking bevat niet de essentiële informatie die nodig is om de gevolgen van het ontwerpbestemmingsplan te kunnen beoordelen: a. De bouwvlakken die worden toegestaan zijn niet duidelijk weergegeven op de gepubliceerde tekening: slechts een wirwar van onduidelijke lijnen. b. De maximale goothoogte en nokhoogte die u per bouwvlak wilt toestaan is onduidelijk en tegenstrijdig. c. Overige afmetingen die u wilt toestaan ontbreken. d. Welke ramen en balkons u wilt toestaan in/aan de toekomstige woningen. Het heeft er daarom alle schijn van dat u ramen en balkons wilt toestaan die uitzicht bieden op de woonkamers, slaapkamers en achtertuinen van indieners, en het leefgebied van de pony's. e. Er is plots sprake van dakterrassen op de nieuwbouw, die er volgens de afspraken met de omwonenden niet zouden komen. f. Er zijn balkons op de optopping die strijdig zijn met het advies van de commissie cultureel erfgoed en welstand. g.

De peilen van de omliggende omgeving zijn niet aangegeven, waardoor de hoogteligging van het plan ten opzichte van de aanliggende omgeving niet te beoordelen valt. Gemeentelijke beantwoording a, b en c: In de nagenoeg gelijkluidende inspraakreactie als onderbouwing van de gebreken werd vastgesteld dat de bouwvlakken niet duidelijk zijn (de tekening vertoont een wirwar van lijnen), evenals de maximale goot- en bouwhoogten en de overige afmetingen. Wij hebben in de ‘Nota inspraak en overleg’ het volgende geantwoord: “Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de geldende richtlijnen, zoals de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Dit is een verplichte tekensystematiek waarvan wij niet af kunnen wijken. De vele lijnen op de verbeelding zijn een samenloop van de bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen. Juist de vanuit de rijksoverheid verplicht gestelde digitale inzagemethode van bestemmingsplannen maakt dat het plan voor u beter leesbaar is dan voorheen, toen alleen nog pdf’s beschikbaar werden gesteld. Bovendien kan het bestemmingsplan nu online worden geraadpleegd. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u op een specifiek punt klikken waarna de bijbehorende vlakken en regelingen oplichten. U kunt zo gedetailleerd per vlak bekijken waar dit is ingetekend en waar welke lijn bij hoort.

De onderdelen die worden gemist (bouwvlakken, hoogten, overige afmetingen) zijn allemaal terug te vinden op de Verbeelding en in de bijbehorende Regels. Als over specifieke onderdelen vragen zijn, helpen wij graag met het lezen van het plan. Voor het overige is niet gespecificeerd wat wordt bedoeld met ‘vele onduidelijkheden en tegenstrijdigheden’, zodat wij daar niet op in kunnen gaan.” Als gevolg van meerdere inspraakreacties, zijn daar waar nodig wijzigingen doorgevoerd om onduidelijkheden en tegenstrijdigheden te herstellen.

29

d: Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. Aanvullend merken wij op dat een bestemmingsplan regelt waar welke bebouwing mag komen. In de Regels is opgenomen dat aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan geen balkons mogen worden gerealiseerd. Op de Verbeelding is aangegeven dat het hekwerk van het dakterras aan de zijde van de WillemAlexanderlaan terugliggend van de dakrand gerealiseerd dient te worden. Wij zien vanwege de afstand tot de overige omliggende woningen geen aanleiding om hiervoor extra waarborgen op te nemen in het bestemmingsplan. Waar ramen mogen komen, wordt niet geregeld of vastgelegd in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bevat geen beperkingen voor de realisatie van ramen. Een dergelijke beperking wordt niet wenselijk noch noodzakelijk geacht. In een dichtbebouwde omgeving als de onderhavige dient enige inkijk te worden geduld; deze inkijk wordt gelet op de hoogte en afstanden aanvaardbaar geacht. Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan voldoende rekening houdt met de privacy van omwonenden. e: Wij zijn niet bekend met afspraken dat er geen dakterrassen gerealiseerd mogen worden. Op de Verbeelding wordt de situering van de dakterrassen aangepast, zoals besproken tussen ontwikkelaar en omwonenden. f: Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij.

In de Regels wordt vastgelegd dat het bouwvlak van de maalderij niet mag worden overschreden (ook niet met balkons). g: Op de Verbeelding en in de Regels van het bestemmingsplan wordt met het hanteren van twee peilmaten voldoende rekening gehouden met het aflopende maaiveldniveau van de Rodenrijseweg naar de Willem-Alexanderlaan. Wij zien geen aanleiding alle hoogtes te meten vanaf het laagste punt. Met de afstandsmaat van de nieuwbouw tot aan de Willem-Alexanderlaan wordt ook rekening gehouden met de lagere ligging van de Willem-Alexanderlaan. 2. Gebrek aan zorgvuldigheid Indieners stellen dat het ontwerpbestemmingsplan zich kenmerkt door een groot aantal onduidelijkheden, tegenstrijdigheden, ontbrekende en mogelijk achterhaalde informatie. Door deze nalatigheid en onzorgvuldigheid kunnen er volgens indieners grote vraagtekens worden gesteld bij de getrokken conclusies. Indieners noemen een aantal voorbeelden over de bij de Toelichting opgenomen rapportages en adviezen. Indieners verzoeken dan ook om het ontwerpbestemmingsplan opnieuw ter inzage te worden gelegd. Gemeentelijke beantwoording De Toelichting behorende bij het bestemmingsplan moet inzicht geven in de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Om die reden worden adviezen ingewonnen en waar nodig onderzoeken uitgevoerd.

Op basis van deze adviezen en onderzoeken concluderen wij dat de voorgestelde herontwikkeling uitvoerbaar is. Uitvoerbaar betekent niet dat er in het kader van de verdere uitwerking van de herontwikkeling en uiteindelijk bij de vergunningverlening geen nadere onderzoeken moeten worden uitgevoerd en overlegd. Uitvoerbaar betekent ook niet dat niet op onderdelen (mitigerende) maatregelen zouden moeten worden genomen.

30

Wij hebben, teneinde de twijfel en onrust bij omwonenden en naastgelegen bedrijven weg te nemen, aan de ontwikkelaar verzocht om op een aantal onderdelen nadere onderzoeken laten uitvoeren. Deze onderzoeken hebben op onderdelen meer concreet aangegeven dat maatregelen nodig zijn. Wij concluderen, mede op basis van deze nadere onderzoeken, dat met de te nemen maatregelen het plan uitvoerbaar is. Wij zien geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan opnieuw bekend te maken en ter inzage te leggen. 3. Ontwerpbestemmingsplan Indieners geven in dit onderdeel hun zienswijzen op de tekst van de Toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan. Teneinde de leesbaarheid te vergroten wordt de opbouw van de Toelichting gevolgd. Per onderdeel van de Toelichting worden de hierop betrekking hebbende zienswijzen opgenomen en voorzien van een gemeentelijke beantwoording. De nummering van de zienswijzen verwijzen naar de nummering in de brieven van indieners. 3.1. Status ambitiedocument Indieners stellen dat dit document tijdens hervatting van de gesprekken met de gemeente in 2018 is aangemerkt als leidend kader. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.2. Voorgaande bestemmingsplan, bouwhoogte Indieners constateren dat de feitelijke bouwhoogte van de bestaande bedrijfsbebouwing (maalderij) met ca.

12 m lager is dan de maximale bouwhoogte van 19 m die in het voorgaande bestemmingsplan voor dit deel van het bouwvlak was toegestaan. En dat de toegestane maximale bouwhoogte van de nieuwbouw in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan hoger is dan de 8 meter die in het voorgaande bestemmingsplan is toegestaan. Gemeentelijke beantwoording Wij nemen deze zienswijze voor kennisgeving aan. De passage uit de Toelichting waar indieners op wijzen, geeft een beschrijving van de planologische mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan. 3.3. Voorgaande bestemmingsplan, regeling archeologie Indieners stellen dat de regeling in het voorgaande bestemmingsplan inzake archeologie (zie 1.4) in strijd is met hoofdstuk 6. Gemeentelijke beantwoording In 2013 was er nog een oudere versie van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart van kracht (namelijk die van augustus 2012), die toen verwerkt is in het vigerende bestemmingsplan. Dat resulteerde in de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologe 2’ en ‘Waarde – Archeologie 3’. Momenteel is de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart uit 2016 de meest recente; hiervan is dan ook verslag gedaan in hoofdstuk 6 ‘Archeologie en cultuurhistorie’ in de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is alleen nog maar de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ van toepassing binnen (een heel klein deel van) het plangebied.

De begrenzing van de digitale archeologische verwachtingskaart is exact overgenomen in het bestemmingsplan. Hier zijn vooralsnog geen grondverstorende werkzaamheden voorzien, maar mocht dat in de toekomst wijzigen dan is dit juridisch geborgd doordat de genoemde dubbelbestemming in de Regels is opgenomen.

31

3.4 -1. Verplaatsing bedrijf betekent beëindigen (potentiele) overlast Indieners zijn van mening dat met de revisievergunning van het bedrijf in 2006 de overlast voor de omgeving (geur, geluid en verkeer) sterk is verminderd. Al sinds 2012 is vanwege veranderende economische condities de productie gestaakt en vindt er slechts verkoop op beperkte schaal plaats. Indieners stellen dat de verplaatsing van het bedrijf wat hen betreft niet resulteert in een reductie, maar in een verdere toename van de overlast en problemen (milieuhinder, parkeeroverlast, privacy, verkeersdruk), met name als gevolg van het bovengronds parkeren, aangezien in de huidige revisievergunning geen verkeer op het erf is toegestaan tussen 23.00-7.00 uur. Indieners verzoeken om een rapport van de DCMR waaruit blijkt dat sprake is van een reductie van de geluidsoverlast. Gemeentelijke beantwoording Wij constateren dat indieners, anders dan de gemeente, de verplaatsing van het mengvoederbedrijf en de transformatie van de bedrijfsfunctie naar een woonfunctie niet ervaren als een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De aspecten die door indieners worden aangehaald, zijn onderzocht. Wij concluderen op basis van de uitkomst van deze onderzoeken dat voor omwonenden sprake is van een aanvaardbaar woon-en leefklimaat.

Wij geen daarom geen aanleiding DCMR te verzoeken om een rapport waaruit blijkt dat sprake is van een reductie van de geluidsoverlast. Bovendien zijn er diverse redenen waarom deze ontwikkeling als wenselijk wordt beschouwd, waaronder de toevoeging van een substantieel aantal woningen en woningtypen. 3.4-2. Nieuwe functie die passend is bij direct omliggende woonfunctie Indieners vragen zich af waarom door de gemeente geen onderzoek is gedaan naar een andere invulling dan woningbouw. Gemeentelijke beantwoording De grond is niet in eigendom van de gemeente. Een particuliere initiatiefnemer heeft een voorstel gedaan. De gemeente heeft dit initiatief beoordeeld en is van mening dat de woonfunctie passend is bij de directe omliggende functie, namelijk ook overwegend een woonfunctie. Het initiatief past binnen de door ons in de structuurvisie opgenomen uitgangspunten. 3.4-3. Onderzoek andere vorm van woningbouw Indieners vragen zich af waarom door de gemeente geen onderzoek is gedaan naar een andere vorm van de woningbouw. Gemeentelijke beantwoording De gemeente vindt de beoogde ontwikkeling stedenbouwkundig en ruimtelijk passend op deze locatie. Wij zien geen aanleiding een andere vorm van woningbouw te onderzoeken. 3.5. Programma (par. 2.2.2) en ook de ladder (par.

3.1) Indieners geven aan dat het opnemen van een percentage van 30% starterswoningen misleidend is omdat dit slechts 10% van het vloeroppervlak betreft. Verder zijn de ruimten die starterswoningen worden kwalitatief slecht en dienen ze om de optopping met de penthouses te faciliteren. Gemeentelijke beantwoording Het is gebruikelijk om in het geval van een woonprogramma te spreken van aantallen woningen en niet van woonoppervlaktes. De starterswoningen dienen te voldoen aan de hiervoor geldende wettelijke regelgeving zoals het Bouwbesluit. 3.6. Nieuwbouw - massa-volumestudie Indieners zijn van mening dat het plan niet past en aansluit op de omgeving en verzoeken om een massa-volumestudie uit te voeren waaruit dit blijkt.

32

Gemeentelijke beantwoording Van belang is dat de beoogde ontwikkeling stedenbouwkundig en ruimtelijk passend is op deze locatie. In dit geval is aan de hand van schetstekeningen inzicht verkregen in wat wel en wat niet verantwoord is op dit perceel. 3.6-1. Nieuwbouw – bouwhoogte in relatie tot omliggende woningen. Indieners zijn van mening dat de hoogte van de nieuwe appartementencomplexen niet vergelijkbaar zijn aan de woningen aan de Willem-Alexanderlaan aangezien er een significant verschil is in hoogte van de maaiveldhoogte (ongeveer 1.0 m). Gemeentelijke beantwoording Op de Verbeelding en in de Regels van het bestemmingsplan wordt met het hanteren van twee peilmaten voldoende rekening gehouden met het aflopende maaiveldniveau van de Rodenrijseweg naar de Willem-Alexanderlaan. Wij zien geen aanleiding alle hoogtes te meten vanaf het laagste punt. Met de afstandsmaat van de nieuwbouw tot aan de Willem-Alexanderlaan wordt ook rekening gehouden met de lagere ligging van de Willem-Alexanderlaan. 3.6-2. Nieuwbouw - geluidschermen en privacy Indieners vragen om aan te tonen dat de privacy is gewaarborgd en inkijk in woonvertrekken niet mogelijk is. In combinatie met de hiervoor benodigde voorzieningen in de vorm van begroeiing, schuttingen en privacy-en geluidschermen.

Indieners vragen in dat kader welke voorzieningen (privacy) zijn voorzien langs de perceelsgrenzen met de woningen aan de Willem-Alexanderlaan en de naastgelegen woningen aan de Rodenrijseweg ter plaatse van het parkeerterrein maalderij en de nieuwbouw. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. Wij zijn van mening dat de privacy van omwonenden voldoende gewaarborgd is en zien geen aanleiding voor aanvullende maatregelen zoals genoemd door indieners. 3.6-2. Nieuwbouw - maximale bouwhoogtes Indieners stellen dat de maximale hoogte van de nieuwbouw gelijk is aan de maalderij (12,1 m) in zoverre de bestaande bouwhoogtes uit het huidige vigerende bestemmingsplan niet lager zijn (8m). De bouwhoogtes in het huidige plan voldoen niet en zijn onrechtmatig opgerekt. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.6-3. Nieuwbouw in strijd met ambitiedocument Indieners wijzen op de inhoud van het ambitiedocument en stellen vast dat er een onbebouwde doorkijk van 15 m dient te zijn. Het atrium is een gebouw en daarnaast veel smaller dan 15 meter. Door het bebouwen van de doorkijk is de bebouwingsdichting veel groter dan voorzien in het ambitiedocument.

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.6-4. Uitspraak voorzitter erfgoedcommissie - stadsplan Indieners geven aan dat de voorzitter van de Erfgoedcommissie in de vergadering van de commissie Cultureel Erfgoed van maart 2018 het plan gekwalificeerd als een stadsplan passend in centrum van Rotterdam maar niet in het historische centrum van Berkel en Rodenrijs.

33

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.7-1. Ruimtelijke opbouw maalderij – terugligging opbouw Indieners stellen met verwijzing naar het ambitiedocument dat de opbouw 3m terug liggend te zijn vanuit de Rodenrijseweg. Volgens het advies van de commissie Cultureel erfgoed uit 2012 dient het rondom minimaal 2m vrij liggend te zijn. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.7-2. Ruimtelijke opbouw maalderij – advies commissies Indieners geven aan dat in de beoordeling tijdens de vergadering commissie Cultureel Erfgoed in maart 2018 is gesteld dat balkons onwenselijk zijn en in het gezamenlijke advies van de commissie Ruimte en cultureel Erfgoed uit september 2018 is gesteld: "Met betrekking tot de hoogte wordt opgemerkt dat deze in de gegeven situatie als erg fors kan worden ervaren. Dit geldt evenzeer wanneer de hoogte van de opbouw wordt bezien in verhouding tot de hoogte van onderliggend kernvolume. Het verdient aanbeveling de hoogte van de opbouw te beperken tot een laag." Het bovenstaande advies is niet opgevolgd in het bestemmingsplan.

Binnen de gemeente Lansingerland zijn de commissie Welstand en de commissie Cultureel erfgoed de bindende commissies op het gebied van stedenbouw en erfgoed. Indieners verzoeken om die reden om de adviezen over te nemen en het plan ruimtelijk en stedenbouwkundig in overeenstemming te brengen met het advies van de gezamenlijke commissie Welstand en Cultureel Erfgoed (maximaal 1 extra bouwlaag op de maalderij met randafstanden zoals voorgeschreven). Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.8-1. Afstanden en hoogtes – ondergrondse parkeergarage De afstand tussen ondergrondse parkeergarage en erfgrens is minder dan 3 m en voldoet niet. Deze afstand moet minimaal 5 meter bedragen naar aanleiding van onderzoek naar grondwaterstromingen en ter bescherming van de bestaande historische begroeiing (bomen) op de erfgrens tussen de Rodenrijseweg 7 en 11. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). De afstand tussen de parkeerbak en de perceelsgrens Rodenrijseweg 11 bedraagt tussen de 2,5 m en 7,5 m. Gelet op de uitkomsten van het geohydrologisch onderzoek wordt deze afstand aanvaardbaar geacht. Indieners hebben aangegeven dat de bomen op de erfgrens in 2012 zijn geplant.

De ervaring leert dat de wortels van een boom veelal de kroon van de boom volgen. Op basis daarvan is de verwachting dat de wortels niet zover onder het terrein van het voormalige mengvoederbedrijf Treurniet reiken. Mocht tijdens het bouwen van de kelder onverhoopt blijken dat de wortels wel worden aangetast, dan zal op dat moment in overleg met indieners worden bezien of en zo ja welke consequenties dit heeft. 3.8-2. Afstanden en hoogtes – afstand balkons tot erfgrens Rodenrijseweg De afstand tussen de balkons en de erfgrens van de Rodenrijseweg dient minimaal 15 m ter bedragen op basis van het advies van DCMR in verband met de aanwezigheid van pony’s. 34

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over de milieuaspecten. 3.8-3. Afstanden en hoogtes – maximale bouwhoogte nieuwbouw Indieners stellen dat de maximale hoogte van het middelste nieuwbouwcomplex 12.1 m dient te bedragen zijnde hoogte bestaande maalderij (dit is inclusief dakranden) ter plaatse van het bestaande bouwvlak van 19 m. Hierbuiten is dit 6 m. in overeenstemming met de bouwhoogte van het huidige bestemmingsplan. De maximale hoogte van het complex aan de Willem Alexanderlaan dient 9m te zijn (binnen het bestaande bouwvlak van 18 m). Hierbuiten dient dit 8 m te zijn in overeenstemming met het huidige bestemmingsplan. En verder, dat bouwen met een grote korrelgrootte niet is toegestaan in het gebied wat is aangewezen met een groene bestemming, te weten de strook van 15 m tussen erfgrens Rodenrijseweg en nieuwbouw. Gemeentelijke beantwoording Het voorliggende nieuwe bestemmingsplan is opgesteld, omdat het vigerende bestemmingsplan niet volstaat. De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen bouwhoogten en bestemmingen zijn dan ook niet maatgevend. 3.9.

Ontsluitingsstructuur Indieners stellen dat de gekozen rijrichting volledig is gekozen op argumenten door de ontwikkelaar en resulteert in een rijrichting die voor de slagerij onacceptabel is in verband met het gebruik van het parkeerterrein en verkeerstechnisch zeer gevaarlijk is. De combinatie van bevoorrading en parkeerverkeer ten behoeve van Slagerij de Rooij en het verkeer van de parkeerplaats is ongewenst (scheiding van bedrijfs- en woonverkeer) met het verkeer afkomstig van de bovengrondse parkeerruimte). De inrit van de slager zit op het kruispunt. Verder is op de locatie van de uitrit is de uitbreiding van de slagerij voorgenomen. Zover bekend is het ontsluiten van de parkeerplaats via de gronden van de slagerij niet mogelijk. Gemeentelijke beantwoording: Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3.10-1. Verkeersafwikkeling: verkeersintensiteit (algemeen) neemt niet af maar toe Indieners stellen dat de voorstelling van zaken onjuist is. De verkeersproblematiek op de Rodenrijseweg en Laan van Romen neemt niet af maar elk jaar toe. De door de gemeente verstrekte verkeerstellingen laten elk jaar een toename zien en liggen ver boven de norm die voor beide wegen als acceptabel wordt gezien (laatste versie 2018). Uitzondering is 2019.

Het jaar dat de Herenstraat volledig dicht heeft gezeten in verband met een reconstructie in het centrum (niet representatief). In een convenant met de bewoners is in 2009 afgesproken dat de Rodenrijseweg vrij is van vrachtwagenverkeer met een maximale belasting van 3500 mvt/etmaal (dit vanwege de beperkte breedte). De huidige belasting (telling 2018) laat 6600 mvt/etmaal zien. De stelling dat de verkeersintensiteiten naar beneden zijn gebracht is onjuist. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3.10-2. Verkeersafwikkeling: aantal verkeersbewegingen locatie neemt niet af maar toe Indieners geven aan dat de huidige verkeersbelasting van het bedrijf door de gestopte productie ver beneden de veronderstelde 350 mvt per etmaal ligt. Het toelaten van een verkeersgeneratie van 238 mvt/etmaal is alleen mogelijk indien er vergaande maatregelen genomen zijn om de verkeersintensiteit in het gebied terug te brengen. In afwachting van uitvoering van deze nog niet vastgestelde maatregelen is ontsluiting niet mogelijk.

35

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3.10-3. Verkeersafwikkeling: verkeersproblematiek neemt niet af maar toe De stelling dat een beperkte toename acceptabel is en eenvoudig opgaat in het huidige verkeer wordt door de gemeente voor elk project als argumentatie misbruikt. Een integrale aanpak van alle projecten laat een sterke en bovenmatige stijging zien. Bij deze verzoek aan de gemeente om integrale aanpak en wat de gezamenlijke invloed is van alle centrumprojecten. Indieners stellen vast dat bij de beantwoording van hun inspraak een verkeersrapport gebruikt voor Berkel West uit 2018. Terwijl er inmiddels een rapport voor Berkel Oost is, wat een geheel andere conditie en aantallen laat zien. Indieners verzoeken de gemeente met een integrale oplossing te komen voor het centrum inclusief het project Treurniet. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. De verkeersonderzoeken voor Berkel Centrum West en Berkel Centrum Oost worden toegevoegd als bijlage bij de Toelichting. 3.11. Parkeerbalans: onduidelijkheid en aantal parkeerplaatsen onvoldoende Indieners geven aan dat het onduidelijk is in hoeverre alle bewoners inclusief de starterswoningen parkeerplaatsen krijgen in de parkeergarage.

Daarnaast is onduidelijk op welke wijze deze bewoners van de parkeergarage gebruik gaan maken en niet gaan parkeren op de parkeerplaatsen voor bezoekers. Het is onduidelijk op welke wijze de parkeerplaats voor bezoekers moet gaan werken. Het huidige parkeerconcept (parkeergarage in combinatie met bovengronds parkeren) is niet geëvalueerd en ongebalanceerd. De verwachting is dat dit tot grote overlast gaat leiden in de omgeving. Parkeren bij Slagerij en in de buurt. De architect heeft meerdere malen gesteld alleen een hoogwaardige parkeervoorziening te willen en geen parkeren op maaiveldhoogte. In het huidige concept wordt het volledige binnenterrein aangelegd als parkeervlak of als dak van de parkeergarage. Hierdoor blijft het huidige plan effectief vrijwel volledig verhard en neemt de kwaliteit van wonen op het binnenterrein onacceptabel af. Het aantal parkeerplaatsen is onvoldoende. Het plan legt een groot beslag op parkeren in de buurt terwijl er in het plan geen enkel bijdrage is aan parkeren in de buurt. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. In de Regels van het bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen, zodat een aanvraag omgevingsvergunning dient te voldoen aan de geldende gemeentelijke parkeernorm.

In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in het aantal benodigde plekken. Een combinatie van ondergronds en bovengronds parkeren is niet ongewoon. Wij zien geen aanleiding om te veronderstellen dat dit in de praktijk niet gaat werken. Het parkeren wordt op eigen terrein geregeld en is goed bereikbaar, zodat er geen extra parkeerdruk wordt verwacht op naastgelegen percelen. In navolging van het ambitiedocument wordt het binnenterrein tussen de nieuwe gebouwen en de aangrenzende percelen ingericht als tuin. In het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan hebben deze gronden binnen de woonbestemming een aparte functieaanduiding ‘tuin’ verkregen. Binnen deze aanduiding zijn geen (bovengrondse) bouwwerken toegestaan. Op een deel van deze gronden mag wel een ondergrondse parkeergarage worden gebouwd. Deze wordt echter wel op het dak voorzien van een laag grond van 30-50 cm die ruimte biedt voor beplanting. Verder hebben de gronden aan de zijde van de Laan van de Romen de bestemming ‘Tuin’. Wij zijn van mening dat hiermee wordt voldaan aan de ambitie. 3.12. Regels – begripsbepaling ‘Peil’ Indieners stellen dat in overleg met omwonenden is afgesproken dat ter bescherming van het bestaande talud van de veendijk en aansluiting bij de omliggende erven het bestaande grondprofiel gehandhaafd blijft zonder vergaande egalisatiewerken.

Zij stellen dat elke wijziging die tijdelijk of 36

permanent in een wijziging van de grondwaterstand leidt, niet is toegestaan. Het peil van -2.74 m tot tegen de maalderij is niet mogelijk en niet toegestaan en onmogelijk omdat dit ligt beneden de huidige grondwaterstand. Indieners stellen verder dat elke vorm van verandering in maaiveldpeil dient te worden vooraf gegaan door onafhankelijk grondwater onderzoek met uitsluiting van de mogelijke impact op de grondwaterstand na uitvoering. Maatregelen zoals het verlagen van het peil tot -2.74 bij de maalderij zijn niet mogelijk en onacceptabel. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Op het terrein van Treurniet (op de locatie van de toekomstige appartementen) varieert het huidig maaiveld tussen circa NAP -2,7 (west) en -3,0 meter (oost). Gelet op de grondwaterstanden is aanpassing van het maaiveld hier mogelijk. Dit wordt bevestigd door de uitkomsten van het geohydrologisch onderzoek. 3.13-1. Ondergrondse parkeergarage - grondwaterstromingen Indieners stellen vast dat het onderzoek naar de aanleg van de parkeergarage uitgevoerd door Royal Haskoning aantoont dat mitigerende maatregelen nodig zijn. Het blijkt dat er hier nog vele onzekerheden aan kleven en vragen onbeantwoord zijn.

In het huidige ontwerpbestemmingsplan wordt gesteld dat er geen verticale en of horizontale grondwaterstromingen zijn, maar dat er opstuwing kan optreden. Dit is tegenstrijdig en technisch niet mogelijk. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Er is een aanvullend onderzoek uitgevoerd door het ingenieursbureau Royal Haskoning DHV. De resultaten zijn vastgelegd in het rapport ‘Geohydrologische studie Treurniet’ d.d. 17 februari 2020. Het onderzoek heeft zich gericht op de invloed op de omgeving van de tijdelijke bemaling bij aanleg van de parkeerkelder, de barrièrewerking van de kelderbak en de effecten van de ontwikkeling op het oppervlaktewater en de riolering. In het rapport worden de effecten in beeld gebracht en maatregelen gepresenteerd om deze effecten op te heffen. De onderzoeksopzet en het rapport zijn tussentijds afgestemd met het Hoogheemraadschap Delfland. Het Hoogheemraadschap concludeert dat de studie volledig is en de juiste conclusies en relevante maatregelen worden voorgesteld. De algemene conclusie is dat op het onderdeel waterhuishouding de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Treurniet uitvoerbaar is, zonder onaanvaardbare effecten op de omliggende percelen. 3.13-2.

Ondergrondse parkeergarage – minimaal 10 meter van de erfgrens Indieners stellen dat de ondergrondse parkeergarage gezien de risico's op minimaal 10 meter (of zoveel verder als nodig in verband met grondwaterbeheer) van de erfgrenzen dient te liggen in verband met bestaande historische erfgrensbegroeiing, schade door trillingen, lekkage van damwanden bouwkuip. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Uit het hydrologisch onderzoek volgt niet dat een minimale afstand tussen de bouwkuip en omliggende perceelsgrenzen of bebouwing dient te worden aangehouden. Wel kan de afstand tot bestaande bebouwing aanleiding zijn om de bouwwerkzaamheden conform bepaalde methoden uit te voeren om de risico’s op schade te beperken. Dit betreffen uitvoeringsaspecten die niet in het kader van dit bestemmingsplan aan de orde komen, maar in de uitvoeringsfase van het bouwplan. 3.13-3. Ondergrondse parkeergarage – dak beneden minimale grondwaterstand Indieners stellen dat het dak van de parkeergarage in verband met het voorkomen van opstuwing, voorkomen van wateroverlast bij hevige regen gelegen dient te zijn beneden de minimale grondwaterstand. Hiermee worden ook beperkingen voorkomen bij gebruik als tuinbestemming.

37

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Deze stelling wordt niet onderschreven in het hydrologisch rapport. 3.13-4. Ondergrondse parkeergarage – onderzoek naar parkeergarage met 2 lagen Indieners geven aan dat onderzocht dient te worden of de oppervlakte van de parkeergarage beperkt kan worden tot de nieuwbouw mogelijk met gebruikmaking van 2 lagen. Hiermee wordt opstuwing in het veenlichaam voorkomen en vervalt de noodzaak voor bovengronds parkeren. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). 3.13 (2). Dakterrassen en hekwerken Indieners stellen dat de afspraak met omwonenden is dat het gebruik van dakterrassen niet is toegestaan indien er directe inkijk van het dakterras in tuinen en of vertrekken mogelijk is binnen een afstand van 50 m. Hekwerken zijn alleen toegestaan zolang deze niet boven de maximale bouwhoogte van de betreffende vlakken uitkomen. 12,1 in het huidige bouwvlak van 19m en 8m in het huidige bouwvlak van 8 m. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. Ook verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze 1d en 1e. Wij zijn niet bekend met dergelijke afspraken. 3.14.

Waterstaat - Waterkering Indieners stellen dat grondverstorende werkzaamheden op het gehele terrein alleen zijn toegestaan indien aangetoond is door middel van een onafhankelijk onderzoek dat verstoring van grond (zettingen) en grondwater niet op zal treden tijdens en na de werkzaamheden. Gemeentelijke beantwoording De betreffende tekst van de Toelichting legt de werking van de dubbelbestemming “Waterstaat – Waterkering” uit. Deze dubbelbestemming is opgenomen ter plaatse van de gronden die in de legger van het Hoogheemraadschap als zodanig zijn aangewezen, en ziet enkel op het beschermen van de waterkering. Deze dubbelbestemming ziet niet op grondzettingen en grondwater. 3.15. Structuurvisie Lansingerland Indieners verwijzen hierbij naar de tekst als opgenomen onder paragraaf 3.3. ‘Provinciaal beleid’ en stellen dat deze tekst uitspraken bevat zonder onderbouwing: • De omwonenden zien het ontwerp van de huidige optopping met 2 verdieping als een onacceptabele aantasting van een van de meest karakteristieke gebouwen van het Lint. De historische vereniging Berkel en Rodenrijs stelt dat de maalderij met deze optopping beter kan worden afgebroken. • Bij rondgang langs de politieke partijen blijkt er geen steun te zijn voor de maalderij als monument met deze optopping. • De uitspraak staat haaks op het gecombineerde advies van de commissie Welstand en Cultureel Erfgoed.

• Dat het huis op Rodenrijseweg 9 behouden blijft is niet zeker (zie ontwerpbestemmingsplan andere sectie). Indieners stellen vervolgens vast dat de Structuurvisie Lansingerland voor dit gebied het volgende aangeeft: "De linten zijn belangrijke dragers van de identiteit van Lansingerland. Behoud en versterking van het cultuurhistorisch waardevolle karakter van de linten is uitgangspunt. Dit houdt onder andere in dat de diversiteit aan functies, bebouwingsvormen en de openheid behouden moet blijven. De ontwikkelingen die de afgelopen jaren mogelijk zijn gemaakt in het lint van Berkel en 38

Rodenrijs zijn te grootschalig en vormen voor toekomstige ontwikkelingen niet de juiste referentie. Ontwikkelingen moeten passen bij de schaal en de maat van het lint. Transformatie is geen doel op zich maar een middel om bij te dragen aan verbetering van stedenbouwkundige kwaliteit van het lint". Indieners stellen om die reden dat er dus geen plaats is voor grootschalige bouwprojecten. Het voorontwerp bestemmingsplan voldoet niet aan deze structuurvisie Lansingerland. Het dringende verzoek is daarom om het voorontwerp bestemmingsplan passend te maken bij de schaal, bij de maat en bij de bebouwingsstructuur van het lint. In het voorontwerp bestemmingsplan is er namelijk een enorm bouwvolume beoogd, waarbij de Maalderij (huidige bouwhoogte 12 meter, wat al extreem hoog is in ons historische dorpscentrum) een optopping krijgt van maar liefst 2 woonlagen van totaal 6 meter waardoor de bouwhoogte uitkomt op 18 meter. Het gaat dus om maar liefst een bouwhoogte van 18 meter in het centrum van Berkel en Rodenrijs. Hier komt bij dat dit tegen de adviezen in is van de commissie Welstand en van commissie Cultureel Erfgoed. Aan deze commissies is namelijk advies gevraagd maar ook dit wordt volledig genegeerd door de ontwikkelaar en de gemeente. In de toelichting bij het voorontwerp bestemmingsplan is niets te vinden over het negatieve advies van de commissie Cultureel Erfgoed.

Gemeentelijke beantwoording We verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. Aanvullend wordt opgemerkt dat het pand Rodenrijseweg 9 geen onderdeel uitmaakt van onderhavig bestemmingsplan. 3.16. Woonvisie Lansingerland 2015-2020 Indieners verwijzen naar een zinsnede uit hoofdstuk 3.4 ‘Woonvisie Lansingerland 2015-2020’ van de Toelichting: “De gemeente wil daarbij uitblinken in het aanbod van woonmilieus met een dorps en landelijk karakter. Prettig wonen wordt daarbij extra gediend door een veilige omgeving”. Indieners citeren vervolgens uit het vigerende bestemmingsplan ‘Centrum Berkel en Rodenrijs’. De locatie van Treurniet is gelegen aan de Rodenrijseweg en aan de Laan van Romen, aan het kenmerkende historische Lint in het dorpscentrum van Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland. Conform het huidige Bestemmingsplan maakt deze locatie deel uit van het Centrum Berkel en Rodenrijs. Deze oude dorpslinten en oude dorpscentra zijn cultuurhistorisch waardevol. Ze zijn onderdeel van de ontstaansgeschiedenis van het landschap en dragers van de dorpse identiteit van de gemeente Lansingerland. Het behoud van deze Linten vergroot de aantrekkelijkheid van Lansingerland. Nieuwe ontwikkelingen in onze gemeente mogen hieraan geen afbreuk doen.

Sterker nog, in het huidige bestemmingsplan (artikel 6.2.2.) is expliciet opgenomen dat: “de Rodenrijseweg is gekwalificeerd als historisch polderlint. Het lint heeft het welstandsniveau 'bijzonder'. Omdat de lintbebouwing herkenbaar moet blijven, moet het nog aanwezige landschappelijke raamwerk maximaal ervaarbaar worden gehouden. Dit moet vooral via bestemmingsplannen worden gewaarborgd. In dit voorliggende conserverende plan worden geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In die zin wordt dan ook voldaan aan het uitgangspunt van het behoud van de bestaande karakteristieken". Indieners stellen dat aan dit essentiële uitgangspunt in het voorontwerp bestemmingsplan volledig voorbij wordt gegaan en de ontstaansgeschiedenis totaal wordt onderuitgehaald, alleen al door het toestaan van extra bouwlagen die samen veel hoger zullen worden dan bestaande woningen in dit historische lint. Volgens de uitspraak van de voorzitter van de Commissie Cultureel erfgoed (vergadering maart 2018) hoort dit "stadse" plan thuis in centrum Rotterdam en niet in het historische centrum van Berkel en Rodenrijs.

39

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.17-1. Welstandsnota – verwijzing naar ruimtelijke inpassing Indieners stellen dat onduidelijk is op welke wijze uit paragraaf 2.2.3 moet blijken dat de beoogde nieuwe woningen op een passende wijze worden ingevoegd in het bestaande gebied. Uit de reacties van de omwonenden, de historische vereniging Berkel en Rodenrijs, het gezamenlijke advies van de commissie Welstand en Cultureel Erfgoed blijkt dat dit niet zo is. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument en de maalderij. Het bestemmingsplan bepaalt waar welke bebouwing mag komen en wat de maximale hoogte daarvan is. Wij zijn van mening dat binnen dit kader een stedenbouwkundig verantwoord bouwplan gerealiseerd kan worden. De welstandscommissie beoordeelt of de aanvraag omgevingsvergunning in overeenstemming is met de welstandsnota. 3.17-2. Welstandsnota – welstandscommissie in principe akkoord Indieners stellen dat met de woorden ‘in principe’ zonder enige onderbouwing de suggestie wordt gewekt dat de welstandscommissie akkoord is. Dit is niet zo. Het gezamenlijke advies van de commissie welstand en cultureel erfgoed stelt voor de hoogte van de optopping tot 1 bouwlaag te beperken.

Wethouder Van Tatenhove heeft per brief de commissie Cultureel Erfgoed de opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de gezamenlijke historische waarde van de bebouwing Rodenrijseweg 5 t/m 17 inclusief het achter de maalderij gelegen restant van De Wildert. Indieners verzoeken het uitstaande aanvullende advies van de commissie Cultureel Erfgoed op te sturen en het volledige advies van de Commissie Welstand en Cultureel Erfgoed mee te nemen in het aangepaste plan. Gemeentelijke beantwoording De studie naar Rodenrijseweg 5 t/m 21 is inmiddels afgerond en toegezonden naar indieners. De studie leidt voor het voorliggende bestemmingsplan niet tot nieuwe inzichten. Het bestemmingsplan hoeft hierop niet te worden aangepast. 3.18. Ambitiedocument - richtinggevend In de tekst van de Toelichting staat: "Het ambitiedocument is nadrukkelijk geen formeel toetsingskader, maar bevat richtlijnen voor een goede inpassing van woningbouw op deze locatie. Bij de beoordeling van plannen staat centraal of sprake is van een stedenbouwkundig verantwoord en ruimtelijk inpasbaar initiatief.” Indieners stellen dat deze uitspraak haaks staat op de afspraken en overeenkomst gemaakt bij de start van het overleg tussen de omwonenden, de ontwikkelaar en de gemeente. Het ambitiedocument is het leidende kader. Dit blijkt ook uit de brieven van de ontwikkelaar en gemeente behorende bij het ontwerp uit 2017.

Die refereren telkens aan het ambitiedocument. Het ambitiedocument is het leidende kader, aangezien de gemeente geen enkel kader heeft voor de termen stedenbouwkundig verantwoord en ruimtelijk inpasbaar. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.19. Maalderij – afstand dakrand In de tekst van de Toelichting staat: “Voorwaarde voor herontwikkeling is dat de Maalderij behouden blijft (afbeelding 3.5). Om te voorkomen dat dit historische, markante en herkenbare pand wordt 40

gesloopt, heeft het college in januari 2014 de Maalderij een vooraanwijzing als gemeentelijk monument gegeven. De Erfgoedcommissie heeft een adviserende rol bij de transformatie van de Maalderij naar woningbouw. Bij voorkeur blijft ook het naastgelegen historische woonhuis/kantoor (Rodenrijseweg 9) behouden. Op het dak mag, terugliggend van de dakranden, een modern vormgegeven en gematerialiseerde opbouw van 2 verdiepingen gerealiseerd worden. De achterliggende gedachte hierbij is dat met een afwijkende moderne opbouw ook de Maalderij meer benadrukt wordt in het straatbeeld. De hoogte van de Maalderij is circa 12 meter. Met een opbouw van 2 verdiepingen wordt de hoogte circa 18 meter. In het ambitiedocument staat dat het volume van de opbouw 3 meter terugliggend dient te zijn vanaf de Rodenrijseweg. Deze maat is voor interpretatie vatbaar. In het ambitiedocument is niet specifiek omschreven of het gaat om 3 meter uit de dakrand van de maalderij of 3 meter vanaf de rijbaan/hart van de weg. De essentie is dat de opbouw terugliggend van de dakranden wordt gesitueerd.” Indieners verzoeken: • Het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het gezamenlijke advies van de commissie Welstand en Cultureel Erfgoed. Maximaal 1 verdieping voor de optopping. • De afstand is niet voor interpretatie vatbaar. De weg is juridisch gedefinieerd als de openbare weg inclusief trottoirs.

En ligt hiermee gelijk aan de rand van het gebouw. Dit is logisch aangezien terugspringen van een opbouw altijd plaats vind ten opzichte van de rand. • Het bestemmingsplan in overeenstemming brengen met ambitiedocument, 3 m voor de rand met de Rodenrijseweg en 2 m voor de andere randen (advies Cultureel erfgoed). 3 meter vanuit het hart van de rijbaan is fysiek onmogelijk en daarmee onzin. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.20. Nieuwbouw – waardevolle toevoeging In de tekst van de Toelichting staat: “Het gehele beeld van de ontwikkeling dient een aanvulling op het woonmilieu aan de rand van het centrum te zijn, met een navenante uitstraling die een waardevolle toevoeging biedt aan de Laan van Romen.” Indieners stellen dat sprake is van een subjectieve voorstelling van zaken zonder feitelijke onderbouwing, die op geen enkele wijze wordt gedeeld door de omwonenden. Gemeentelijke beantwoording Wij nemen deze zienswijze voor kennisgeving aan. 3.21-1. Nieuwbouw – rooilijn Laan van Romen In de tekst van de Toelichting staat: “Het bestaande profiel van de Laan van Romen is behoorlijk breed. Het is wenselijk dat dit een breed profiel blijft en dat groen aan de voorzijde op het perceel wordt toegevoegd.

De rooilijn ligt daarom ter hoogte van het bestaande pand van de slager en de zijkant van de woningen aan de Willem- Alexanderlaan.” Indieners stellen dat aan deze conditie niet wordt voldaan en de rooilijn wordt overschreden. Verzocht wordt om het ontwerp bestemmingsplan in overeenstemming met de rooilijn te brengen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.21-2. Nieuwbouw – behouden openheid en ruimte In de tekst van de Toelichting staat: “Op de afbeelding in het ambitiedocument is indicatief aangegeven dat op twee plekken de openheid behouden dient te blijven.” Het gaat om het vrijhouden van een ruimte achter de maalderij, zodat het solitaire karakter van de maalderij behouden blijft. Daarnaast is ten behoeve van openheid en ruimte aan de Laan van Romen een tweede doorkijk

41

gewenst. Het ambitiedocument noemt voor deze plekken een maat van circa 15 meter. Het ambitiedocument stelt: “In de rooilijn aan de Laan van Romen dient daarnaast tenminste één doorkijk van circa 15 meter ruimte onbebouwd te blijven. De doorkijk dient over het gehele perceel door te lopen. Dit geeft openheid aan het binnenterrein en zorgt ervoor dat de structuur afleesbaar blijft.” Indieners stellen dat het atrium geen doorkijk is en daarnaast veel smaller dan de geëiste 15 m. Verzocht wordt om het ontwerpbestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het ambitiedocument. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.22. Nieuwbouw - bebouwingsgrenzen en bouwhoogte In de tekst van de Toelichting staat: “De nieuwbouw dient op tenminste 3 meter van de omliggende perceelgrenzen geplaatst te worden. De nieuwbouw mag niet hoger zijn dan de bestaande Maalderij (ca. 12 meter). De hoogte van de bebouwing aan de Laan van Romen moet aflopen in de richting van de Willem-Alexanderlaan. Hier is de maximale hoogte 2 lagen met kap of terugliggende derde laag. Een derde laag met een kap of terugliggende vierde laag is ook toegestaan, maar dient dan tenminste 10 meter van de erfgrens gepositioneerd te zijn.

De bestaande bomen in de groenstrook aan de achterzijde van de Willem-Alexanderlaan blijven behouden.” Indieners stellen vast dat de parkeergarage op minder dan 3 m van de erfgrens van de Rodenrijseweg is gesitueerd. Mede in verband met bescherming van de bestaande historische erfgrensbegroeiing dient dit minimaal 5 meter te zijn en op basis van risico waterhuishouding minimaal 10 meter. Indieners stellen dat de bouwhoogtes binnen het bestaande bouwvlak van 19 m hoger dan 12.1 m zijn. De bouwhoogtes binnen het bestaande bouwvlak zijn hoger dan 8 m. Verzoek om het voorontwerp bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het ambitiedocument. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument en de Maalderij. Ook verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze 3.8-3. Ten aanzien van de opmerking over afstand tot perceelsgrens en bomenrij wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijzen 3.8.1 en 3.13.2. 3.23. Nieuwbouw - binnenterrein en parkeren In de tekst van de Toelichting staat: “Het binnenterrein dient een groene uitstraling te krijgen. Voorkomen moet worden dat het terrein volledig bestraat wordt en als parkeerplaats gaat dienen.” Indieners stellen dat het binnenterrein tussen de maalderij en de nieuwbouw volledig wordt bestraat. De 2e doorkijk wordt volledig in beslag genomen door het atrium.

De groene ruimte achter de nieuwbouw grenzend aan de Rodenrijseweg wordt het dak van een parkeergarage. Hiermee is vrijwel het volledige terrein bebouwd en bestraat, een directe uitkomst van een ontwerp met een veel te hoge bouwdichtheid. Indieners verzoeken om het ontwerpbestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het ambitiedocument. De oppervlakte van de parkeergarage te beperken tot de voetafdruk van de nieuwbouw en indien nodig 2 verdiepingen diep (onder voorbehoud dat dit vanwege waterhuishouding technisch mogelijk is). Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en water (bijlage 1). 3.24. Coalitieakkoord In de tekst van de Toelichting staat: "We borgen het dorpse karakter in de nieuwbouw door een maximale bouwhoogte van 15 m, laagbouw In de dorpscentra (maximaal 4 hoog), mix van woningen 42

in diverse leeftijdsgroepen, gevarieerd aanbod van meergezinswoningen per complex. Overschrijding van de maximale bouwhoogte is in bijzondere gevallen, met uitzondering van nieuw te ontwikkelen bouwplannen voor de dorpscentra, mogelijk bij sterke stedenbouwkundige argumenten, als drager van een goed openbaar vervoer en/of bij de bouw van kleinere woningen (voor starters en doorstromers)". Indieners zijn van mening dat het ontwerp bestemmingsplan voldoet aan geen van de punten van het coalitieakkoord. Verzocht wordt dan ook om de gemaakte afspraken in het coalitieakkoord na te komen en om het ontwerpbestemmingsplan in lijn te brengen met het coalitieakkoord. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over de maalderij. 3.25-1. Toetsing van het schetsplan - ambitiedocument In de tekst van de Toelichting staat: “Het voorliggende schetsplan, waarop het bestemmingsplan is gebaseerd, past voor het overgrote deel binnen de kaders uit het ambitiedocument en het coalitieakkoord.” Op het volgende onderdeel wijkt het schetsplan echter af van het ambitiedocument en coalitieakkoord: • Openheid en ruimte aan de Laan van Romen In het ambitiedocument wordt gesproken van het belang van openheid en ruimte aan de Laan van Romen om samenklontering van de bebouwing te voorkomen.

De nieuwbouw staat conform het ambitiedocument circa 15 meter vrij van de Maalderij. Het schetsplan bevat echter geen tweede onbebouwd doorzicht van 15 meter. Met het ontwerp is hier een andere vertaling aan gegeven door het glazen tussenlid toe te voegen dat eenzelfde effect creëert, namelijk het voorkomen van samenklontering van bebouwing. De twee volumes van de nieuwbouw zijn duidelijk familie van elkaar, maar door verschil in hoogte en een andere gevelindeling zijn ze onderscheidend van elkaar. Het tussenlid vormt een fysieke verbinding tussen de gebouwen waar de trappen en lift zijn georganiseerd, maar is terugliggend en transparant waardoor deze niet teveel aandacht eist. De zijkanten van de nieuwbouw zijn relatief gesloten. Dat komt voort vanuit de wens van bewoners aan de Willem-Alexanderlaan om de privacy zoveel mogelijk te waarborgen. Daartoe zijn de plattegronden van de appartementen zo gemaakt dat de slaapvertrekken aan deze gevels liggen. De zijgevel van de nieuwbouw staat ook verder van de erfgrens met de Willem-Alexanderlaan dan in het ambitiedocument is omschreven. Dit maakt dat het ontwerp aansluit op de ruimtelijke kwaliteitsambities uit het ambitiedocument, zonder de maat van 15 meter onbebouwd doorzicht aan te houden.

Op het binnenterrein is de ruimte achter de woning/kantoorgebouw (naast de maalderij), vrij van bebouwing en ligt de bebouwing ruimschoots verder dan 3 meter uit de erfgrens. De groene ruimte rondom de terrassen aan de achterzijde is van toegevoegde waarde voor de woningen. Het ontwerp leidt tot een kwalitatieve invulling van de locatie. Indieners geven aan dat het ambitiedocument stelt dat er een vrije doorkijk dient te zijn (gebiedende wijs) met en breedte van 15 m over de volle diepte. Het atrium is een gebouw en heeft daarnaast een breedte die veel geringer is dan 15 m. Indieners zijn van mening dat de architect op oneigenlijke wijze de vrije ruimte heeft toegeëigend waardoor er een ontwerp ontstaan is met een veel hogere woningdichtheid dan voorzien. Dit wordt op geen enkele wijze gecompenseerd. Het ontwerp voldoet niet aan de kwaliteitsambities. Bij deze verzoeken indieners het ontwerpbestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het ambitiedocument. Het alternatieve ontwerp van bewoners heeft aangetoond dat het mogelijk is met een economisch haalbaar ontwerp hieraan te voldoen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument.

43

3.25-2. Toetsing van het schetsplan - coalitieakkoord In de tekst van de Toelichting staat: “Het voorliggende schetsplan, waarop het bestemmingsplan is gebaseerd, past voor het overgrote deel binnen de kaders uit het ambitiedocument en het coalitieakkoord.” Op het volgende onderdeel wijkt het schetsplan echter af van het coalitieakkoord: • Hoogte Maalderij De Maalderij krijgt met de opbouw een grotere hoogte dan genoemd in het coalitieakkoord. Door de opbouw van twee verdiepingen op de maalderij, krijgt dat gebouw een maximale bouwhoogte van 18 meter. Niettemin is de gemeente bereid hieraan medewerking te verlenen. De locatie ligt buiten het dorpscentrum. Het coalitieakkoord maakt een overschrijding van de maximale bouwhoogte in bijzondere gevallen mogelijk. In deze situatie is om stedenbouwkundige redenen (zoals verwoord in het ambitiedocument) gekozen om opbouw van 2 lagen toe te staan. Daarbij geldt wel dat de twee nieuwe bouwlagen terugspringen in maat. Daardoor ontstaat een goede verhouding tussen gebouw en opbouw en wordt de ambitie om de Maalderij een markant element te laten vormen in het cultuurhistorische lint van de Rodenrijseweg behaald. Bovendien worden in de Maalderij 10 starterswoningen gerealiseerd. De gemeente is dan ook van mening dat de ontwikkeling past binnen (de uitzonderingsmogelijkheden) van het coalitieakkoord.