T21.02000 Nota van zienswijzen bp "Woningbouwlocatie Treurniet" (incl. staat van wijzigingen)

Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” (incl. staat van wijzigingen)

1

Inhoudsopgave 1

Inleiding .............................................................................................................................. 3

2

Toetsing ontvankelijkheid ................................................................................................ 5

3

Thematische beantwoordingen ...................................................................................... 6

4

5

3.1

Ambitiedocument ...................................................................................................... 6

3.2

Maalderij ................................................................................................................... 11

3.3

Milieuaspecten ......................................................................................................... 13

3.4

Verkeer en parkeren ............................................................................................... 14

3.5

Privacy ...................................................................................................................... 16

Samenvatting ingekomen zienswijzen en gemeentelijke beantwoording ............. 18 4.1

Indiener 1 ................................................................................................................. 18

4.2

Indieners 2 t/m 12 en 18 ........................................................................................ 23

4.3

Indiener 13 ............................................................................................................... 26

4.4

Indieners 14 en 15 .................................................................................................. 29

4.5

Indieners 16 ............................................................................................................. 69

4.6

Indiener 17 ............................................................................................................. 102

Staat van wijzigingen ................................................................................................... 103

Bijlage 1: thematische beantwoording water Bijlage 2: beoordeling geursituatie barbecue slagerij De Rooij

2

1 Inleiding Ter inzage Het ontwerpbestemmingsplan “Woningbouwlocatie Treurniet” heeft op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening 6 weken ter inzage gelegen, van donderdag 12 maart 2020 tot en met woensdag 22 april 2020. Eenieder werd gedurende deze termijn in de gelegenheid gesteld om zijn/haar zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Verzoek om verlenging termijn Gedurende de termijn van terinzagelegging is een verzoek ontvangen voor het verlengen van de termijn vanwege de unieke omstandigheden (Corona). Het college heeft besloten om aan dit verzoek gehoor te geven en (onder de voorwaarde dat binnen de formele termijn in ieder geval een pro-forma zienswijze is ontvangen) een uitstel van 4 weken te verlenen (uiterlijk 20 mei 2020). Hersteltermijn gebreken Bij de inventarisatie van de ontvangen zienswijzen bleek dat een aantal zienswijzen per e-mail was ingediend. Met verwijzing naar de publicatie zijn de indieners van deze digitale zienswijzen in de gelegenheid gesteld hun zienswijzen alsnog schriftelijk in te dienen (uiterlijk 20 mei 2020). Ontvangen zienswijzen Uiteindelijk zijn 18 zienswijzen ontvangen, met voor een deel een gelijkluidende inhoud. Vanwege privacyregelgeving zijn de namen en adressen geanonimiseerd. Registratienr.

Naam indiener

Adres

Postcode

Woonplaats

Ontvangst datum

1 2 3 4 5 6

I20.11444 I20.11888 I20.09916 I20.09882 I20.09921 I20.09922

13-5-2020 20-4-2020 21-4-2020 21-4-2020 21-4-2020 21-4-2020

7 8 9 10 11 12 13 14

I20.10544 I20.09929 I20.11885 I20.10063 I20.10064 I20.11972 I20.09883 I20.11754

20-4-2020 20-4-2020 16-5-2020 22-4-2020 22-4-2020 19-4-2020 20-4-2020 15-5-2020

15 I20.11755 16 I20.11207 17 I20.09884

15-5-2020 8-5-2020 22-4-2020

18 I20.12132

25-5-2020

3

Leeswijzer In deze Nota worden alle zienswijzen (ook de niet-ontvankelijke zienswijzen) samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording en een conclusie. In de conclusie is aangegeven of en zo ja op welke onderdelen de zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

4

2 Toetsing ontvankelijkheid Ontvangen zienswijzen buiten de termijn Van deze 18 zienswijzen is 1 zienswijze ontvangen nadat de termijn, waarbinnen de zienswijzen konden worden ingediend was verstreken. Deze zienswijze is niet-ontvankelijk. Dit betreft de volgende zienswijze: Registratienummer

Naam/adres indiener

18

Ontvangstdatum 25-5-2020

Ontvangen zienswijzen per e-mail Van de 18 zienswijzen zijn 6 zienswijzen alleen per e-mail ontvangen. De betreffende zienswijzen zijn in eerste instantie wel binnen de termijn ontvangen. De indieners zijn schriftelijk op de hoogte gesteld van het geconstateerde gebrek en in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen binnen een redelijke termijn. De indieners hebben geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Deze zienswijzen zijn nietontvankelijk. Dit betreft de volgende zienswijzen: Registratienummer

Naam en adres indiener

3 5 6 8 10 11

Ontvangstdatum 21-4-2020 21-4-2020 21-4-2020 20-4-2020 22-4-2020 22-4-2020

Conclusie: Dit betekent dat sprake is van 11 ontvankelijke zienswijzen.

5

3 Thematische beantwoordingen Inleiding Verschillende onderwerpen komen in meerdere zienswijzen terug. Om die reden is ervoor gekozen de meest voorkomende onderwerpen thematisch te bespreken en in de individuele zienswijzen naar deze thema’s te verwijzen. Deze thema’s worden in de volgende paragrafen besproken en betreffen: 1. Ambitiedocument 2. Maalderij 3. Milieuaspecten 4. Verkeer en parkeren 5. Privacy Voor het onderdeel water heeft de gemeente Royal Haskoning verzocht de toepasselijke zienswijzen thematisch te beantwoorden. Deze beantwoording is opgenomen in bijlage 1.

3.1

Ambitiedocument

Zienswijzen Meerdere zienswijzen hebben betrekking op het in 2014 door het college vastgestelde ambitiedocument. In deze zienswijzen wordt opgemerkt dat het schetsplan uit 2018 op veel punten niet voldoet aan het ambitiedocument, terwijl het ambitiedocument door de gemeente is aangemerkt als leidend kader. Gemeentelijke beantwoording Status ambitiedocument In januari 2014 heeft het college van Lansingerland een stedenbouwkundig ambitiedocument vastgesteld. Het ambitiedocument is nadrukkelijk geen formeel toetsingskader, maar bevat richtlijnen voor een goede inpassing van woningbouw op deze locatie. Bij de beoordeling van plannen staat centraal of sprake is van een stedenbouwkundig verantwoord en ruimtelijk inpasbaar initiatief. In de laatste alinea van het document heeft het college onder het kopje ‘Proces’ verwoord wat zij destijds, ruim 7 jaar geleden, heeft beoogd met het document: “Met het vaststellen van dit ambitiedocument ontstaat een denkrichting waarbinnen de herontwikkeling van de terreinen van Treurniet mogelijk is. Daarbij scheppen de uitgangspunten een bandbreedte waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn. Deze ontwikkelingen zullen kwalitatief getoetst moeten worden. Dit zal zowel stedenbouwkundig, landschappelijk, als op welstands-en monumentenniveau plaatsvinden. Andere aandachtspunten zullen onder meer het parkeren, water en archeologie zijn.

Dit ontwerpproces zal in overleg met de eigenaar van de grond, ontwikkelende partij/initiatiefnemer, landschapsarchitect en architect plaatsvinden. Dit proces zal ertoe moeten leiden dat er een ontwerpuitwerking komt die als basis voor een nieuw bestemmingsplan op deze locatie kan dienen”. Kortom, het doel van het college bij de vaststelling van het document was om een denkrichting te geven. Conform het procesvoorstel van het toenmalige college is deze denkrichting vertaald in een schetsplan (ontwerpuitwerking). Dit schetsplan is gepresenteerd aan omwonenden tijdens een informatieavond op 7 december 2017. Na deze avond is een klankbordgroep van een aantal omwonenden samengesteld. In de periode januari 2018 - juli 2018 heeft overleg plaatsgevonden tussen ontwikkelaar, gemeente en omwonenden.

6

Op basis van dit overleg is het schetsplan uit 2017 aangepast. De aanpassingen zijn gedaan om zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de zorgen en bezwaren van omwonenden op met name het gebied van de privacy. Resultaat is het schetsplan van 10 juli 2018. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan biedt het planologisch-juridisch kader om woningbouw te realiseren. Binnen het gestelde kader is de realisatie van de bouwvolumes zoals opgenomen in het schetsplan mogelijk. Het ontwerp en de vormgeving van de gebouwen is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. De ontwikkelaar stelt na vaststelling van het bestemmingsplan zijn definitieve bouwplan op en dient hiervoor een aanvraag omgevingsvergunning in. De aanvraag omgevingsvergunning dient in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Het ontwerp en de vormgeving worden getoetst door de erfgoed- en welstandscommissie. Bevoegd gezag De gemeenteraad is het bevoegd gezag om het bestemmingsplan vast te stellen en om regels te geven die hij uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De gemeenteraad dient zelfstandig af te wegen met welke regels aan een goede ruimtelijke ordening wordt voldaan en heeft daarbij beleidsruimte om anders te besluiten dan de richtlijnen uit het ambitiedocument. Inhoud ambitiedocument In het ambitiedocument is de volgende afbeelding met ruimtelijke uitgangspunten opgenomen.

De belangrijkste richtlijnen van het ambitiedocument zijn als volgt: Maalderij Voorwaarde voor herontwikkeling is dat de maalderij behouden blijft. Om te voorkomen dat dit historische, markante en herkenbare pand wordt gesloopt, heeft het college in januari 2014 de

7

maalderij een vooraanwijzing als gemeentelijk monument gegeven. De erfgoedcommissie heeft een adviserende rol bij de transformatie van de maalderij naar woningbouw.

Slagerij

Maalderij

Woonhuis/kantoor

Op het dak mag, mits terugliggend van de dakranden, een modern vormgegeven en gematerialiseerde opbouw van 2 verdiepingen gerealiseerd worden. De achterliggende gedachte hierbij is dat met een afwijkende moderne opbouw ook de maalderij meer benadrukt wordt in het straatbeeld. Het ambitiedocument noemt geen maximale bouwhoogte. In het ambitiedocument staat wel dat het volume van de opbouw 3 meter terugliggend dient te zijn vanaf de Rodenrijseweg. Deze maat is voor interpretatie vatbaar. In het ambitiedocument is niet specifiek omschreven of het gaat om 3 meter uit de dakrand van de maalderij of 3 meter vanaf de rijbaan/hart van de weg. De essentie is dat de opbouw terugliggend van de dakranden wordt gesitueerd. Nieuwbouw De overige fabrieksgebouwen worden gesloopt bij een herontwikkeling van het perceel. Daar mag nieuwbouw worden gerealiseerd. Het gehele beeld van de ontwikkeling dient een aanvulling op het woonmilieu aan de rand van het centrum te zijn, met een navenante uitstraling die een waardevolle toevoeging biedt aan de Laan van Romen. Uitgangspunten voor de nieuwbouw zijn: Rooilijn Laan van Romen Het bestaande profiel van de Laan van Romen is behoorlijk breed. Het is wenselijk dat dit een breed profiel blijft en dat groen aan de voorzijde op het perceel wordt toegevoegd.

De rooilijn ligt daarom ter hoogte van het bestaande pand van de slagerij en de zijkant van de woningen aan de WillemAlexanderlaan. Behouden openheid en ruimte Op de afbeelding in het ambitiedocument is indicatief aangegeven dat op twee plekken de openheid behouden dient te blijven. Het gaat om het vrijhouden van een ruimte achter de maalderij, zodat het solitaire karakter van de maalderij behouden blijft. Daarnaast is ten behoeve van openheid en ruimte aan de Laan van Romen een tweede doorkijk gewenst. Het ambitiedocument noemt voor deze plekken een maat van ca. 15 meter. Bebouwingsgrenzen en bouwhoogte De nieuwbouw dient op tenminste 3 meter van de omliggende perceelsgrenzen geplaatst te worden. Het ambitiedocument noemt geen maximale bouwhoogte. Wel staat in het ambitiedocument dat de nieuwbouw niet hoger mag zijn dan de bestaande maalderij. De hoogte van de bebouwing aan de

8

Laan van Romen moet aflopen in de richting van de Willem-Alexanderlaan. Hier is de maximale hoogte 2 lagen met kap of terugliggende derde laag. Een derde laag met een kap of terugliggende vierde laag is ook toegestaan, maar dient dan tenminste 10 meter van de erfgrens gepositioneerd te zijn. De bestaande bomen in de groenstrook aan de achterzijde van de Willem-Alexanderlaan blijven behouden. Binnenterrein en parkeren Het binnenterrein dient een groene uitstraling te krijgen. Voorkomen moet worden dat het terrein volledig bestraat wordt en als parkeerplaats gaat dienen. Afwijkingen van het ambitiedocument Hieronder worden de door de indieners van zienswijzen geconstateerde afwijkingen van het ambitiedocument voorzien van een gemeentelijke beantwoording. a. Vrije doorkijk van 15 meter vanaf Laan van Romen ontbreekt. Het is correct dat op dit punt van het ambitiedocument wordt afgeweken. In het ambitiedocument wordt gesproken van het belang van openheid en ruimte aan de Laan van Romen om samenklontering van de bebouwing te voorkomen. De nieuwbouw staat conform het ambitiedocument circa 15 meter vrij van de maalderij. Het bestemmingsplan schrijft echter geen tweede onbebouwd doorzicht van 15 meter voor.

Het bestemmingsplan geeft ruimte om hier een andere vertaling aan te geven door een glazen tussenlid toe te voegen dat eenzelfde effect creëert, namelijk het voorkomen van samenklontering van bebouwing. Deze interpretatie van het ambitiedocument wordt aanvaardbaar geacht. b. Afstand ondergrondse nieuwbouw tot perceelsgrenzen bedraagt niet overal minimaal 3 meter In het ontwerpbestemmingsplan is een parkeergarage ingetekend op minder dan 3 meter van de perceelgrens met het perceel Rodenrijseweg 11. In het ambitiedocument is bedoeld dat de massa zoals zichtbaar op maaiveld van de nieuwbouw de betreffende afstand van minimaal 3 meter tot de perceelsgrenzen moet aanhouden. Aangezien de parkeergarage geheel ondergronds wordt gerealiseerd, zal deze vanaf de Rodenrijseweg 11 niet zichtbaar zijn. c.

Ruimte voor groen ontbreekt in het plan. Een onbebouwde groenstrook achter Rodenrijseweg 9 ontbreekt.

In navolging van het ambitiedocument zal het binnenterrein tussen de nieuwe gebouwen en de aangrenzende percelen aan de Willem-Alexanderlaan en Rodenrijseweg 11 worden ingericht als tuin. In het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan hebben deze gronden binnen de woonbestemming een aparte functieaanduiding ‘tuin’ verkregen. Binnen deze aanduiding zijn geen (bovengrondse) bouwwerken toegestaan (met uitzondering van bijvoorbeeld plantenbakken, bankjes, erfafscheiding, pergola, etcetera). Op een deel van deze gronden mag wel een ondergrondse parkeergarage worden gebouwd. Op het dak van de parkeergarage zal een grondlaag (30-50cm) worden gelegd die voldoende is om gras te kunnen aanbrengen. Indien bomen of struiken worden geplaatst, zal dit in bakken worden gedaan. In de Regels is bepaald dat op de onbebouwde delen van het dak van de parkeergarage binnen de aanduiding ‘tuin’, gras of een andere vorm van beplanting gerealiseerd en in stand gehouden, met uitzondering van de delen van het dak waar een privéterras bij de woningen wordt gerealiseerd. Verder hebben de gronden aan de zijde van de Laan van Romen de bestemming ‘Tuin’. Wij zijn van mening dat hiermee wordt voldaan aan de ambitie.

9

d. Bouwhoogte nieuwbouw niet hoger dan bestaande maalderij. De hoogte van de bestaande maalderij bedraagt 12 meter gemeten van het maaiveldpeil zijde Rodenrijseweg = -2,00 NAP. De maximale bouwhoogte van de nieuwbouw is 12,5 meter gemeten van het maaiveldpeil achtergebied = -2,74. Dit betekent dat de nieuwbouw niet hoger wordt dan de bestaande maalderij. e. Voorgevelrooilijn aan de zijde van Laan van Romen wordt doorbroken. In de onderstaande afbeelding zijn de Verbeelding van het bestemmingsplan en afbeelding 3.4 van het ambitiedocument over elkaar gelegd. Het meest oostelijk gesitueerde appartementengebouw overschrijdt de ‘Indicatieve basisrooilijn’ (rode lijn) als opgenomen in het ambitiedocument licht. In het ambitiedocument staat onder ‘Stedenbouwkundige inpassing’ ten aanzien van deze rooilijn de navolgende toelichting: “Qua rooilijn is het uitgangspunt dat deze zich nestelt tussen de bestaande bebouwing rondom de slagerij en de rijwoning op de hoek met de Willem Alexanderlaan. De rooilijn hoeft niet per definitie in een directe rechte lijn te lopen, maar kan ook getrapt toelopen in de richting van de Laan van Romen aan de zijde van de Willem Alexanderlaan.” Als voorbeeld van dit trapsgewijze verloop is in het ambitiedocument met een rode stippellijn een ‘Indicatieve rooilijnverschuiving’ aangegeven.

Gelet op deze toelichting bij het indicatieve karakter van deze basisrooilijn (zijnde een richtlijn) achten wij deze overschrijding passend binnen het ambitiedocument en stedenbouwkundig verantwoord en ruimtelijk inpasbaar.

10

f.

Afstand opbouw maalderij tot de Rodenrijseweg.

Zoals eerder beschreven is het ambitiedocument op dit punt voor meerdere uitleg vatbaar. Wij achten het van belang dat het bouwplan stedenbouwkundig en ruimtelijke past op deze locatie. Vanuit ruimtelijke optiek (waaronder privacy en bezonning) zien wij geen noodzaak een afstand tot de rand voor te schrijven, zodat een dergelijke voorwaarde niet in dit plan wordt opgenomen. In het kader van de toetsing van het in te dienen bouwplan aan de welstandseisen en de advisering door de erfgoedcommissie wordt hieraan nader invulling gegeven. Conclusie Het bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk dat grotendeels past binnen de richtlijnen van het ambitiedocument. Deze richtlijnen zijn vertaald naar onder andere bouwhoogten en bouwvlakken in het bestemmingsplan. De afwijkingen van het ambitiedocument zijn beperkt en worden vanuit ruimtelijke optiek wenselijk en aanvaardbaar geacht.

3.2

Maalderij

Zienswijzen Meerdere zienswijzen hebben betrekking op de maalderij, in het bijzonder de beoogde opbouw en de monumentenstatus. Het betreft de status van de maalderij, de vormgeving van de opbouw in relatie tot de advisering van de erfgoed- en welstandscommissie, de afstand van de opbouw ten opzichte van de dakrand van de maalderij en de bouwhoogte van de maalderij inclusief opbouw ten opzichte van het coalitieakkoord. Gemeentelijke beantwoording Status maalderij Op 28 januari 2014 heeft het college besloten tot een vooraanwijzing van de maalderij tot gemeentelijk monument. Deze vooraanwijzing heeft tot gevolg dat de maalderij niet zonder meer gesloopt mag worden. In het ontwerpbestemmingsplan was dit nog niet als zodanig gewaarborgd. Wij passen het bestemmingsplan hierop aan. In de Regels wordt de maalderij aangeduid als ‘cultuurhistorisch waardevol object’. Hieraan wordt een sloopverbod gekoppeld. Een aanvraag omgevingsvergunning voor verbouw of sloop van de maalderij wordt ter advisering voorgelegd aan de erfgoedcommissie. De intentie van de ontwikkelaar en de gemeente is om de maalderij te behouden en geschikt te maken voor woningbouw. Nadat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend, wordt de vooraanwijzing tot monument omgezet naar een definitieve aanwijzing als monument.

Voor het geval de transformatie van de maalderij redelijkerwijs niet mogelijk blijkt (bouwkundig/constructief, financieel of omdat de cultuurhistorische waarden onvoldoende gehandhaafd kunnen blijven), bevat het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid waarmee sloop/herbouw van de maalderij mogelijk kan worden gemaakt. Vormgeving van de opbouw en de advisering van de erfgoed- en welstandscommissie Vooruitlopend op het door het college vastgestelde ambitiedocument (januari 2014) heeft er uitvoerig overleg plaatsgevonden tussen de gemeentelijke stedenbouwkundige, de erfgoedcommissie en de welstandscommissie. Gezamenlijk standpunt is dat de aanwezigheid van de maalderij in het lint versterkt dient te worden. Uit studies is gebleken dat dit wordt bereikt met een tweelaagse opbouw. Uit de studies volgde ook dat een eigen identiteit en vormgeving van de opbouw wenselijk is om het karakter van de maalderij te benadrukken. Deze uitgangspunten zijn vastgelegd in het ambitiedocument.

11

Om tegemoet te komen aan de bedenkingen van omwonenden bij de modern vormgegeven opbouw uit het schetsplan van 10 juli 2018, heeft de ontwikkelaar kenbaar gemaakt de vormgeving van de opbouw te willen bezien. De gemeente staat toe dat op dit punt wordt afgeweken van het ambitiedocument en wordt gekozen voor een ontwerp dat meer in lijn is met de bouwstijl van de maalderij. Door deze aanpassing van de vormgeving van de opbouw, is het stedenbouwkundig ook aanvaardbaar om te kiezen voor een opbouw van 1 bouwlaag, zoals gewenst door de omwonenden. De ontwikkelaar, omwonenden en gemeente zijn in mei 2021 overeengekomen in het bestemmingsplan ter plaatse van de maalderij een bouwvolume van 5 bouwlagen toe te staan, waarbij de opbouw bestaat uit 1 bouwlaag. De maximale bouwhoogte wordt aangepast van 19 meter naar 17 meter. Het ontwerp en de vormgeving van de opbouw is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. De ontwikkelaar stelt na vaststelling van het bestemmingsplan zijn definitieve bouwplan op en dient hiervoor een aanvraag omgevingsvergunning in. De aanvraag omgevingsvergunning dient in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Het ontwerp en de vormgeving van de opbouw worden getoetst door de erfgoed- en welstandscommissie. Afstand van de opbouw tot de dakrand van de maalderij Zoals eerder beschreven is het ambitiedocument op dit punt voor meerdere uitleg vatbaar.

Wij achten het van belang dat het bouwplan stedenbouwkundig en ruimtelijk past op deze locatie. Vanuit ruimtelijke optiek (waaronder privacy en bezonning) zien wij geen noodzaak een afstand tot de rand voor te schrijven, zodat een dergelijke voorwaarde niet in het bestemmingsplan wordt opgenomen. In het kader van de toetsing van het in te dienen bouwplan aan de welstandseisen en de advisering door de erfgoedcommissie wordt hieraan nader invulling gegeven. Opbouw in relatie tot coalitieakkoord In het coalitieakkoord 2018-2022 is voor het onderdeel ‘woningbouw’ onder andere het volgende beleid opgenomen:

De nieuwe appartementengebouwen blijven ruim onder de genoemde maximale bouwhoogte. Het appartementengebouw aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan heeft een bouwhoogte van maximaal 9,5 meter. Het andere appartementengebouw heeft een bouwhoogte van maximaal 12,5 meter. De maalderij krijgt met de opbouw wel een grotere hoogte dan genoemd in het coalitieakkoord, maximaal 17 meter. Niettemin is de gemeente bereid hieraan medewerking te verlenen. De locatie ligt buiten het dorpscentrum. Het coalitieakkoord maakt een overschrijding van de maximale bouwhoogte in bijzondere gevallen mogelijk. In deze situatie is om stedenbouwkundige redenen 12

gekozen om een opbouw op de maalderij toe te staan. Daarnaast worden in de maalderij starterswoningen gerealiseerd. Wij zijn dan ook van mening dat de ontwikkeling past binnen (de uitzonderingsmogelijkheden) van het coalitieakkoord. Ook is relevant dat het huidige bestemmingsplan op deze plek gebouwen toestaat tot een maximale bouwhoogte van 19 meter. Daarnaast is hier sprake van een ontwikkeling die ruim voor het tot stand komen van het coalitieakkoord is gestart. Het college heeft het ambitiedocument vastgesteld als denkrichting en meegegeven aan de ontwikkelaar met de boodschap dat binnen dat kader een herontwikkeling mogelijk is. Niet in de laatste plaats is van belang dat de hoogte die het onderhavige bestemmingsplan op deze locatie mogelijk maakt stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar is. Conclusie De vooraanwijzing tot monument wordt geborgd in het bestemmingsplan. Er wordt niet langer gekozen voor een modern vormgegeven opbouw, maar voor een vormgeving die meer in lijn is met de bouwstijl van de maalderij. De opbouw bestaat uit 1 bouwlaag. De erfgoed- en welstandscommissie adviseren het college hierover zodra er een concreet bouwplan voorligt.

3.3

Milieuaspecten

Zienswijzen Meerdere zienswijzen hebben betrekking op milieuaspecten. Het betreft particulier gebruik van houtkachels, het hobbymatig houden van pony’s met mestopslag en de bedrijfsvoering van de slager. Gemeentelijke beantwoording Houtkachels voor particulier gebruik Het voorliggende bestemmingsplan maakt een woningbouwontwikkeling mogelijk. Er gelden geen wettelijke regelingen of richtlijnen. In dit kader is het voor de gemeente de vraag of een of meerdere (bestaande) houtkachel(s) van een naastgelegen woning (Rodenrijseweg 11) de uitvoerbaarheid in de weg staat van de nieuwbouw van appartementen op een afstand van 11 meter van de perceelgrens. Ofwel is nog sprake van een goede ruimtelijk ordening (een aanvaardbaar woon- en leefklimaat)? De gemeente heeft hierover advies ingewonnen bij de milieudienst DCMR. De conclusie is dat enige overlast als gevolg van het gebruik van de hout en-palletkachels onvermijdelijk is en een goede communicatie met de toekomstige bewoners van belang wordt geacht. Er is geen noodzaak om het bestemmingsplan hierop aan te passen. Het gaat om maatschappelijk geaccepteerde activiteiten die door de huidige en toekomstige bewoners in de privésfeer zullen moeten worden afgebakend met eventuele gebruikmaking van aanvullende maatregelen.

De aanwezigheid van de kachels staat er niet aan in de weg het bestemmingsplan voor de woningbouwlocatie vast te stellen. Hobbymatig houden van pony’s met mestopslag Het voorliggende bestemmingsplan maakt een woningbouwontwikkeling mogelijk. Er gelden geen wettelijke regelingen of richtlijnen voor het hobbymatig houden van paarden en een beperkte mestopslag. In dit kader is het voor de gemeente de vraag of het hobbymatig houden van 2 pony’s met mestopslag op een naastgelegen perceel (Rodenrijseweg 11) de uitvoerbaarheid in de weg staat van de nieuwbouw van appartementen op een afstand van 11 meter van de perceelgrens. Ofwel is nog sprake van een goede ruimtelijk ordening (een aanvaardbaar woon- en leefklimaat)? De gemeente heeft hierover advies ingewonnen bij de milieudienst DCMR. De conclusie is dat het hobbymatig houden van twee pony’s met een beperkte mestopslag een activiteit betreft in de

13

privésfeer die invloed kan hebben op het woon- en leefklimaat. Het houden van twee pony’s met een beperkte mestopslag zal een geringe invloed op de omgeving hebben en dus ook op de nieuwe woningen. Deze activiteit wordt in de privésfeer uitgeoefend en is geen reden om het bestemmingsplan aan te passen. Het gaat om maatschappelijk geaccepteerde activiteiten die door de huidige en toekomstige bewoners in de privésfeer zullen moeten worden afgebakend met eventuele gebruikmaking van aanvullende maatregelen. Slagerij Het voorliggende bestemmingsplan maakt een woningbouwontwikkeling mogelijk. In dit kader is het voor de gemeente de vraag of de aanwezigheid van de naastgelegen slagerij (Rodenrijseweg 5) de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Ofwel is met de aanwezigheid van de slagerij nog sprake van een aanvaardbaar woon-en leefklimaat voor de toekomstige bewoners en tegelijkertijd een ongehinderde voortzetting van de bedrijfsactiviteiten van de slagerij? De ontwikkelaar en de slagerij hebben ieder een onderzoek verricht. Deze zijn beoordeeld door de milieudienst DCMR. Uit de onderzoeken blijkt dat de geluidsnormen ter plaatse van de nieuwe woningen ruimschoots worden overschreden. Deze overschrijding is het gevolg van een aantal aanwezige geluidsbronnen op het dak van de slagerij op zeer korte afstand van de gevels van de appartementen.

Op dit moment zijn twee geluidsbronnen bevestigd aan de gevel van het (voormalige) mengvoederbedrijf. Deze geluidsbronnen moeten worden verwijderd indien het gebouw tot appartementencomplex wordt omgevormd. De ontwikkelaar en de slagerij hebben hierover afspraken met elkaar gemaakt. De geluidsbronnen worden verplaatst naar een aparte technische ruimte die op locatie Treurniet is voorzien en de mogelijkheden worden onderzocht om de geuremissie van de slagerij via een pijp tegen de gevel van de maalderij te laten verlopen. Conclusie Alle relevante milieuaspecten zijn beoordeeld en afgewogen. Waar nodig zijn aanvullende regels opgenomen in het bestemmingsplan om het woon- en leefklimaat te borgen. Wij zijn van oordeel dat het plan tot een aanvaardbaar woon-, leef- en bedrijfsklimaat leidt. De aanwezigheid van de houtkachels en pony’s staan niet in de weg aan het vaststellen van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het treffen van akoestische en geurmaatregelen om te zorgen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen, zonder dat dit een onevenredige beperking van de bedrijfsvoering van de slager oplevert.

3.4

Verkeer en parkeren

Zienswijzen Meerdere zienswijzen hebben betrekking op verkeer en parkeren. Het betreft de verkeersgeneratie, de parkeerbalans, de ontsluitingsstructuur en de verkeersafwikkeling. Gemeentelijke beantwoording Verkeersgeneratie De huidige bestemming van de locatie Treurniet is ‘bedrijf’ en op grond daarvan is volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten een bedrijf van ten hoogste de categorie 4.1 toegestaan. In de vergunning voor het mengvoederbedrijf Treurniet werd rekening gehouden met 116 personenauto’s en 59 vrachtwagens die aankomen en vertrekken. In de plantoelichting wordt daarom gesproken over gemiddeld 350 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

14

Voor de ontwikkeling van de locatie Treurniet is de bouw van maximaal 34 appartementen voorzien. Deze 34 woningen zijn gezamenlijk goed voor gemiddeld (7 mvt/etm x 34 won. =) 238 motorvoertuigen per etmaal. Met de komst van de 34 appartementen en het verdwijnen van het bedrijf op de locatie Treurniet, neemt het aantal verkeersbewegingen dat deze locatie in theorie af met (350 – 238 =) 112 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dat de 59 vrachtwagens volgens indieners van zienswijzen in de praktijk nooit gehaald worden, staat los van het feit dat deze op basis van het geldende bestemmingsplan met op de locatie Treurniet een bedrijfsbestemming wel degelijk mogelijk zijn. In de ruimtelijke ordening kijken we niet alleen naar de bestaande situatie, maar ook naar de juridisch mogelijke situatie. Beide situaties hebben we beschouwd en we zijn tot de conclusie gekomen dat sprake is van een aanvaardbare parkeer- en verkeerssituatie. Parkeren Het in te dienen bouwplan (aanvraag omgevingsvergunning) dient te voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in het aantal benodigde plekken. Hierin wordt voorzien door een combinatie van ondergronds parkeren en parkeren op maaiveld. Ontsluitingsstructuur De inrit naar de parkeerplaatsen op maaiveld achter de maalderij wordt gesitueerd aan de Rodenrijseweg.

De inrit naar de parkeergarage onder de nieuwbouw wordt gesitueerd aan de Laan van Romen. Al het autoverkeer verlaat via de Laan van Romen het perceel. Vanwege het beperkte zicht is het niet toegestaan via de Rodenrijseweg uit te rijden. Dit wordt zo nodig vastgelegd in een verkeersbesluit. Het gebruik van de inrit vanaf de Rodenrijseweg blijft zodoende beperkt tot een relatief gering aantal verkeersbewegingen, hetgeen vanuit het oogpunt van de verkeersveiligheid aanvaardbaar wordt geacht. Net als in de huidige situatie gaat het beoogde bouwplan ook uit van twee aansluitingen op de Laan van Romen. Een vanaf het perceel van de slagerij en een vanaf de woningbouwlocatie Treurniet. Beide aansluitingen worden, in tegenstelling tot de huidige situatie, van elkaar gescheiden. Dit biedt duidelijkheid aan de gebruiker en heeft geen negatief effect op de verkeersveiligheid doordat beide aansluitingen op korte afstand van elkaar worden gesitueerd en dus in een oogopslag waarneembaar zijn. In het schetsplan van juli 2018 was een ontsluiting bedacht over het perceel Rodenrijseweg 5 naar de Laan van Romen. Vanwege de uitbreidingsplannen van de slagerij is ontsluiting via dit perceel niet meer mogelijk en wordt de ontsluiting volledig op de locatie Treurniet georganiseerd. Om die reden kan het perceel Rodenrijseweg 5 ook buiten de contouren van dit bestemmingsplan worden gelaten.

Verkeersafwikkeling In het bestemmingsplan wordt de stelling ‘dat de verkeersintensiteiten met het nemen van maatregelen in het gebied naar beneden zijn gebracht’ niet (meer) opgenomen. Dit wordt inderdaad niet gesteund door de meest recente onderzoeksresultaten. Wij concluderen echter nog wel dat de ontsluitingsstructuur voldoende capaciteit heeft om het extra verkeer (ten opzichte van de huidige situatie) ten gevolge van de nieuwe appartementen op een goede en veilige manier af te wikkelen. De wegen binnen de bebouwde kom zijn ingedeeld in gebiedsontsluitingswegen (50 km/uur) en erftoegangswegen (30 km/uur). De laatste categorie is bedoeld om aanliggende bestemmingen te ontsluiten en volgens het verkeersbeleidsplan ‘Lansingerland beweegt 2020’ rijden op deze wegen idealiter niet meer dan 4.000 motorvoertuigen per etmaal. Bij hogere intensiteiten zijn voorzieningen in

15

het belang van de fietsveiligheid wenselijk. Duurzaam Veilig Verkeer hanteert 5.000 à 6.000 motorvoertuigen per etmaal voor een erftoegangsweg. In de afgelopen periode is een tweetal verkeersonderzoeken uitgevoerd, te weten onderzoek in het kader van de ontwikkelingen Berkel Centrum West (2018) en Berkel Centrum Oost (2019). Beide onderzoeken komen in 2030 voor de Rodenrijseweg uit op 5.200 mvt per etmaal. In het meest actuele onderzoek (Berkel Centrum Oost) wordt dit aantal bereikt door het verleggen van de Molenwerfstraat via het Berkelsdijkje. Op 26 november 2020 heeft de gemeenteraad hiertoe ook daadwerkelijk besloten. Om dit mogelijk te maken, is momenteel een herziening van het bestemmingsplan in voorbereiding. Het aantal van 5.200 mvt is een flinke afname ten opzichte van de huidige situatie en leidt niet tot onaanvaardbare knelpunten. Hierbij is van belang dat op de Rodenrijseweg rode suggestiestroken zijn aangebracht ten gunste van de veiligheid en afwikkeling van het langzaam verkeer. In de nabije toekomst zullen er op de Laan van Romen en Raadhuislaan eveneens suggestiestroken worden aangebracht. Dit zal plaatsvinden bij de eerstvolgende werkzaamheden in het kader van (groot)onderhoud. Beide rapporten worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. Conclusie Het aantal verkeersbewegingen neemt af ten opzichte van de situatie dat het mengvoederbedrijf werd uitgeoefend.

Het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie (waarin geen mengvoederbedrijf wordt uitgeoefend) neemt weliswaar toe, maar leidt niet tot knelpunten. Doordat de Molenwerfstraat in de nabije toekomst wordt verlegd, neemt de intensiteit van de Rodenrijseweg juist flink af ten opzichte van de huidige situatie. Er is sprake van een aanvaardbare situatie. De ontsluitingsstructuur van het perceel leidt evenmin tot knelpunten. Het parkeren dient te voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm. Dit wordt als zodanig vastgelegd in het bestemmingsplan.

3.5

Privacy

Zienswijzen Meerdere zienswijzen hebben betrekking op de privacy van omwonenden. Het betreft de erfafscheidingen en de dakterrassen, balkons, ramen en hekwerken. Gemeentelijke beantwoording Erfafscheidingen Vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening, meer specifiek het woon-en leefklimaat van de nieuwe woningen alsmede de bestaande woningen op de aangrenzende percelen, hoeven er geen nadere voorzieningen (geluidschermen) te worden getroffen. Het bestemmingsplan voorziet in een regeling die de plaatsing van erf-en perceelafscheidingen, tot maximaal 2 meter hoogte, mogelijk maakt. De wijze waarop hieraan invulling worden gegeven valt buiten de reikwijdte van het voorliggende bestemmingsplan. Het is aan de ontwikkelaar en de omwonenden om hierover, als goede buren, afspraken te maken. Dakterrassen, balkons, ramen en hekwerken De aanvaardbaarheid van gestapelde woningen op deze locatie is mede ingegeven vanuit de aard van de omgeving. In deze dichtbebouwde omgeving wordt enige inperking van de privacy aanvaardbaar geacht. Ter bescherming van de privacy van de omwonenden zijn overigens wel enkele beperkingen aan de ontwikkeling gekoppeld. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat geen balkons mogen worden gerealiseerd aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan.

Op de Verbeelding wordt de situering van de dakterrassen aangepast, zoals besproken tussen de ontwikkelaar en omwonenden.

16

Conclusie Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-en leefklimaat ter plaatse van de omliggende bestaande woningen. Waar nodig zijn nadere voorwaarden gesteld aan de situering van balkons en dakterrassen.

17

4 Samenvatting ingekomen zienswijzen en gemeentelijke beantwoording 4.1

Indiener 1

Indiener reageert op de beantwoording van zijn inspraakreactie in de ‘Nota inspraak en overleg bestemmingsplan Woningbouwlocatie Treurniet’. De Nota inspraak en overleg maakt integraal onderdeel uit van het bestemmingsplan. a. Onderzoeken Indiener stelt vast dat de onderzoeken zijn uitgevoerd door gerenommeerde adviesbureaus en om die reden gedegen rapporten mogen worden verwacht. Indiener vraagt wel aandacht voor de waterhuishouding, zowel tijdens en na de bouw. De gemeente kan dit niet voor kennisgeving aannemen. Gemeentelijke beantwoording Ook de gemeente ziet geen reden om te twijfelen aan de inhoudelijke juistheid van de onderzoeksrapporten. De uitkomsten van deze rapporten laten zien dat het voorliggende bestemmingsplan uitvoerbaar is. De uitkomsten van de onderzoeksrapporten, waaronder de onderzoeken naar de waterhuishouding, worden betrokken bij de overige benodigde gemeentelijke toestemmingen, zoals de omgevingsvergunning. De ontwikkelaar is gehouden conform de verleende omgevingsvergunning te bouwen. De gemeente ziet hierop toe. b. Uitvoerbaarheid van de ontwikkeling Indiener is het niet eens met de conclusie van de gemeente dat ‘de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Treurniet uitvoerbaar is zonder effecten op de omliggende percelen’.

Indiener stelt dat er ook wordt aangegeven dat ‘de effecten in beeld zijn gebracht en maatregelen zijn gepresenteerd om deze effecten op te heffen’. Indiener geeft aan dat nog geen antwoord wordt gegeven op de wijze waarop de voorgestelde maatregelen worden overgenomen. Daarnaast wordt onvoldoende aandacht gegeven aan de ligging van de parkeerkelder ten opzichte van de aangrenzende percelen, het feit dat de diepte 4 meter is en dat bronbemaling nodig is, waarvan de gevolgen onvoldoende zijn aangegeven. Indiener is van mening dat er met de uitslag van de diverse onderzoeken niet zorgvuldig wordt omgegaan. Gemeentelijke beantwoording Vanwege de bezorgdheid bij de omwonenden is een onderzoek naar de effecten van de parkeerkelder op de waterhuishouding uitgevoerd door het ingenieursbureau Royal Haskoning DHV. De resultaten zijn vastgelegd in het rapport ‘Geohydrologische studie Treurniet’ d.d. 17 februari 2020. Het onderzoek heeft zich gericht op de invloed op de omgeving van de tijdelijke bemaling bij aanleg van de parkeerkelder, de barrièrewerking van de kelderbak en de effecten van de ontwikkeling op het oppervlaktewater en de riolering. In het rapport worden de effecten in beeld gebracht en maatregelen gepresenteerd om deze effecten op te heffen.

Wij achten op basis hiervan nog altijd de conclusie gerechtvaardigd dat voor het onderdeel waterhuishouding de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Treurniet uitvoerbaar is, zonder (nadelige) effecten op de omliggende percelen. Deze conclusie is voor dit moment, te weten de vaststelling van het bestemmingsplan, voldoende. Op het moment dat sprake is van een aanvraag omgevingsvergunning wordt dit opnieuw getoetst en worden waar nodig mitigerende maatregelen voorgeschreven. In de Regels van het bestemmingsplan wordt hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Ook verwijzen wij naar de thematische beantwoording over water in bijlage 1.

18

c. Paragraaf 1.4: Voorgaande bestemmingsplannen Indiener vraagt zich af waarom in paragraaf 1.4, handelend over het ‘Voorgaande bestemmingsplan ‘Centrum Berkel en Rodenrijs (2013)’ de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart 2012 nog wordt genoemd. Redelijk verwarrend. Gemeentelijke beantwoording Wij hanteren een standaard opzet van de Toelichting bij onze nieuwe bestemmingsplannen. Een onderdeel van deze standaard is een korte weergave van de voorgaande bestemmingsplanregeling. In het genoemde onderdeel 1.4 wordt verslag gedaan van de vigerende bestemmingen, waaronder de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 2 en 3’ (gebaseerd op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart 2012). In hoofdstuk 6.1 Archeologie van het voorliggende bestemmingsplan wordt vervolgens alleen nog gesproken over de meest actuele gemeentelijke archeologische verwachtingskaart 2016. d. Paragraaf 2.2.1: Aanleiding en doel Indiener vraagt zich af of het schetsontwerp de maalderij als een markant element in het lint gestand doet. Diverse commissies hebben in het verleden een zwalkend beleid gevoerd. Indiener stelt dat het nu slechts gissen is waarom nu voor een tweelaagse optopping is gekozen. Er is geen draagkracht bij de omwonenden. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over de maalderij. e.

Paragraaf 2.2.3.: Ruimtelijke inpassing Indiener geeft aan dat voorbij wordt gegaan aan de diverse overleggen. In deze overleggen werd gesteld dat de rooilijn van de nieuwbouw in directe lijn zou lopen van het oorspronkelijke pand (zonder aanbouw) Willem Alexanderlaan 2 in rechte lijn naar het pand van de slager aan de Rodenrijseweg. Slechts met elementen met een kleine korrelgrootte kan de rechte lijn doorbroken worden (zie ambitiedocument). Nu is de rooilijn getekend vanaf latere aanbouw van het pand nr. 2 naar het pand van de slagerij. Verder was tijdens diverse gesprekken sprake van een toezegging van een beperkt aantal balkons aan de Laan van Romen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. Vanuit het oogpunt van een goed woon- en leefklimaat worden appartementen voorzien van een buitenruimte in de vorm van een balkon. In de overleggen is gesproken over het zoveel mogelijk voorkomen c.q. beperken van inbreuk op de privacy van omwonenden. Vanwege de beperkte afstand tot de Willem-Alexanderlaan is ervoor gekozen de balkons niet aan die zijde, maar aan de andere zijden van de appartementengebouwen te realiseren. Dit is ook vastgelegd in de Regels van het bestemmingsplan. Naar onze mening is geen toezegging gedaan over een beperkt aantal balkons aan de Laan van Romen.

Wij zien ook geen reden hiervoor een beperking op te nemen in de Regels van het bestemmingsplan. De Laan van Romen is een brede straat, zodat balkons aan deze zijde vanuit de beleving van omwonenden het minste inbreuk op hun privacy opleveren. f. Indiener geeft aan akkoord te gaan met de beantwoording van zijn inspraakreactie op dit onderdeel. g./h. Bouwhoogte Indiener stelt dat altijd sprake is geweest van een bouwhoogte van 9 m resp. 12 meter bij het middelste blok. Dit dient dan ook te worden vastgelegd en niet een hoogte tussen 9 meter en 12,5 meter. Dit geldt ook voor de bouwhoogte van de maalderij. Overleg heeft geresulteerd in een maximale bouwhoogte van 18 meter. Indiener vindt dat hiermee afspraken met voeten worden getreden. 19

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. Het ambitiedocument noemt geen maximale bouwhoogten. Bij de nadere detaillering van het schetsontwerp van de gebouwen is het volgende gebleken. De dakvloer dient voldoende geïsoleerd te worden met afschot (11mm per m1), mede voor de afvoer van water en er wordt een dakopstand van 130 mm gerealiseerd. Vanwege het ontbreken van zwaarwegende stedenbouwkundige bezwaren achten wij deze lichte overschrijding van de eerder gecommuniceerde maximale bouwhoogtes aanvaardbaar. De ontwikkelaar, omwonenden en gemeente zijn in mei 2021 overeengekomen in het bestemmingsplan ter plaatse van de maalderij een bouwvolume van 5 bouwlagen toe te staan, waarbij de opbouw bestaat uit 1 bouwlaag. De maximale bouwhoogte wordt aangepast van 19 meter naar 17 meter. i. Paragraaf 2.2.4. Ontsluiting en parkeren 1. Verkeersafwikkeling Indiener stelt dat niet ontkend kan worden dat de Laan van Romen de laatste jaren steeds drukker is geworden. Deze drukte zal in de toekomst alleen maar toenemen. Meerdere uitritten op deze laan zal de verkeerafwikkeling niet ten goede komen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 2.

Ontsluiting Laan van Romen niet mogelijk Indiener stelt dat de uitrit aan de zijde van de Laan van Romen niet kan worden gerealiseerd vanwege het ontbreken van overeenstemming tussen slager en ontwikkelaar. Indiener stelt dat deze overeenstemming er eerst moet zijn voordat er een ontwerp kan worden ingediend. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3. Verkeersgeneratie Indiener stelt dat als de plannen doorgaan er een nieuw bestemmingsplan komt en de bestemming ‘Bedrijf’ vervalt. Het zou onverstandig zijn om de huidige en toekomstige verkeersituatie niet bij het nieuwe bestemmingsplan te betrekken. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. j. Paragraaf 2.3.2. Bestemmingsmethodiek Indiener vraagt zich af of de huidige bestemming ‘Bedrijf’ al is gewijzigd. Zo ja, waarin? Of wordt het bestemmingsplan straks aangepast aan het door ontwikkelaar voorgestelde plan? Gemeentelijke beantwoording De huidige bestemming ‘Bedrijf’ op het perceel Rodenijseweg 7-9 is nog niet gewijzigd. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de bestemming ‘bedrijf’ gewijzigd in ‘wonen’. Een aanvraag omgevingsvergunning wordt getoetst aan dit nieuwe bestemmingsplan. Als de aanvraag past binnen het bestemmingsplan wordt deze verleend. k. Paragraaf 2.3.3.

Regels Indiener stelt vast dat in het plan diverse NAP maten worden vermeld. Indiener verzoekt om te bevestigen dat de top van de parkeergarage (‘het dak’) op dezelfde hoogte komt te liggen als de huidige vloer van de ‘grijze loods’ van Treurniet aan de Laan van Romen en dat deze 3.30 meter diep wordt. E.e.a. conform eerder mondeling gedane toezeggingen. 20

Gemeentelijke beantwoording Het bestemmingsplan schrijft niet voor op welke hoogte het dak van de parkeergarage dient te komen en tot welke diepte deze mag worden aangelegd. Vanwege de maximale bouwhoogtes van de nieuwbouw en het voorgeschreven peil van 2,74 m, is het evenwel meer dan aannemelijk dat het dak van de parkeergarage maximaal op (of rond) de voorgeschreven peilmaat komt te liggen. De realisatie van de kelderbak inclusief beoogde maatregelen (drain, groenpakket) is haalbaar, ook gelet op de beschermingszone van de dijk. l. Afstand nieuwbouw tot de perceelgrens Het ambitiedocument stelt dat de nieuwbouw zich minimaal 3 meter uit de perceelgrens dient te bevinden. Indiener is van mening dat deze maatvoering, omdat dit niet nader is vastgelegd, geldt voor boven-en ondergronds bouwwerken. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. Het ambitiedocument richt zich op bebouwing boven het maaiveld. De omvang van ondergrondse bebouwing is in het ambitiedocument expliciet niet ingeperkt. Wij zien geen aanleiding om een afstandsmaat voor ondergrondse bebouwing op te nemen. Deze bebouwing is niet zichtbaar en zorgt in die zin ook niet voor (visuele) hinder.

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor het voor de gemeente mogelijk is mitigerende maatregelen te verbinden aan de omgevingsvergunning. Hiermee wordt gewaarborgd dat ondergrondse bebouwing geen nadelige invloed mag hebben op de naastgelegen percelen. Op de Verbeelding van het bestemmingsplan is overigens wel een bouwvlak opgenomen waarbinnen de ondergrondse parkeergarage dient te worden gerealiseerd. Het bouwvlak wordt ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan verder van het perceel Rodenrijseweg 11 gesitueerd. De parkeergarage moet hierdoor op minimaal 2,5 meter van de perceelsgrenzen worden gerealiseerd. m. Paragraaf 3.4. Welstandsnota Indiener geeft aan dat naar aanleiding van zijn inspraakreactie het plangebied op afbeelding 3.3 in het welstandsgebied ‘bijzonder’ is komen te liggen. Indiener stelt dat het erop lijkt dat het plan met deze aanpassing makkelijker uitvoerbaar wordt. Indiener geeft aan dat dit geen vertrouwen geeft in de juistheid van bepaalde gegevens. Gemeentelijke beantwoording Het plan ligt in de Welstandsnota binnen het welstandsgebied ‘bijzonder ’, het cirkeltje op afbeelding 3.3. stond in eerste instantie niet op de juiste plaats. Dit is aangepast. Bij het proces van vergunningverlening zal de welstandscommissie het bouwplan formeel toetsen aan de Regels uit de welstandsnota. n. Indiener verwijst naar onderdeel e. o.

Paragraaf 4.2. Natuur en landschap – Onderzoek soortenbescherming Indiener stelt dat hij de conclusie van het ecologisch onderzoek bijzonder vindt. Bij de meeste bouwwerken waar gesloopt wordt dienen er maatregelen te worden genomen, maar bij het bedrijf op deze locatie niet. Gemeentelijke beantwoording Wij zien geen aanleiding te twijfelen aan de onderzoeksresultaten van het onafhankelijke ecologische onderzoeksbureau Adviesbureau Mertens. Er is geen noodzaak tot het realiseren van alternatieve verblijf- of foerageerplaatsen en/of mitigerende/compenserende maatregelen.

21

p. Paragraaf 5.2 Water - onderzoek Indiener verwijst naar onderdeel b. q. Paragraaf 7.8.2 Bezonningsstudie Indiener gaat ervanuit dat dit klopt. r. Halfverdiepte parkeergarage Indiener verwijst naar bemerkingen bij letter k. s. Meelezen ontwikkelaar inspraakreactie Indiener vindt het antwoord op zijn vraag of de ontwikkelaar zijn reactie heeft kunnen lezen onbevredigend. Indiener stelt vervolgens dat zijn correspondentie blijkbaar wordt gedeeld met de ontwikkelaar. En vraagt zich af waarom hij geen inzicht krijgt in de correspondentie tussen gemeente en ontwikkelaar. Gemeentelijke beantwoording Wij bevestigen nogmaals dat inspraakreacties en zienswijzen gericht aan college en gemeenteraad ook formeel door hen van een beantwoording wordt voorzien. Uiteraard wordt deze beantwoording ambtelijk voorbereid. Samen met de ontwikkelaar onderzoekt de gemeente daarbij de mogelijkheid en wenselijkheid van planaanpassingen in relatie tot de reacties. De inspraakreacties en/of zienswijzen worden niet integraal gedeeld. t. Ontsluitingsstructuur Indiener verwijst naar onderdeel i. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan: •

• •

•

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor de gemeente mitigerende maatregelen kan verbinden aan de omgevingsvergunning in relatie tot de waterhuishouding en ter bescherming van de omliggende percelen. In de bijlagen van de Toelichting worden de verkeersonderzoeken voor Berkel Centrum West en Berkel Centrum Oost opgenomen. Op de Verbeelding wordt het bouwvlak waarbinnen de ondergrondse parkeergarage mag worden gerealiseerd verschoven richting de Laan van Romen. De parkeergarage komt hierdoor op minimaal 2,5 meter van de perceelsgrenzen te liggen. Op de Verbeelding wordt het perceel Rodenrijseweg 5 geheel buiten het plangebied gelaten.

22

4.2

Indieners 2 t/m 12 en 18

1. Gebreken in bekendmaking Indieners stellen dat de bekendmaking niet aan de eisen van de wet voldoet. Deze bekendmaking bevat niet de essentiële informatie die nodig is om de gevolgen van het ontwerpbestemmingsplan te kunnen beoordelen. Met de inspraakreacties inzake de constatering van ontbrekende en verkeerde informatie is door de gemeente niets gedaan. De huidige bekendmaking is niet informatief genoeg en maakt het onmogelijk de zienswijze van juiste en voldoende argumentatie te voorzien. Indieners stellen dat de bekendmaking opnieuw, in verbeterde vorm, plaats dient te vinden als de bestemmingsplanprocedure wordt gecontinueerd. Gemeentelijke beantwoording In de nagenoeg gelijkluidende inspraakreactie werd gesteld dat de bouwvlakken (de tekening vertoont een wirwar van lijnen), de maximale goot- en bouwhoogten en de overige afmetingen niet duidelijk zijn. Wij hebben in de ‘Nota inspraak en overleg’ het volgende geantwoord: “Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de geldende richtlijnen, zoals de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Dit is een verplichte tekensystematiek waarvan wij niet af kunnen wijken. De vele lijnen op de verbeelding zijn een samenloop van de bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen.

Juist de vanuit de rijksoverheid verplicht gestelde digitale inzagemethode van bestemmingsplannen maakt dat het plan voor u beter leesbaar is dan voorheen, toen alleen nog pdf’s beschikbaar werden gesteld. Bovendien kan het bestemmingsplan nu online worden geraadpleegd. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u op een specifiek punt klikken waarna de bijbehorende vlakken en regelingen oplichten. U kunt zo gedetailleerd per vlak bekijken waar dit is ingetekend en waar welke lijn bij hoort. De onderdelen die worden gemist (bouwvlakken, hoogten, overige afmetingen) zijn allemaal terug te vinden op de Verbeelding en in de bijbehorende Regels. Als over specifieke onderdelen vragen zijn, helpen wij graag met het lezen van het plan. Voor het overige is niet gespecificeerd wat wordt bedoeld met ‘vele onduidelijkheden en tegenstrijdigheden’, zodat wij daar niet op in kunnen gaan.” Wij hebben bij die gelegenheid indieners aangeboden om te helpen bij het lezen van het plan. Opnieuw wordt door indieners niet gespecificeerd wat wordt bedoeld met ‘vele onduidelijkheden en tegenstrijdigheden’. Om die reden kunnen wij daar (opnieuw) niet op ingaan. Tot slot, benadrukken wij dat als gevolg van meerdere inspraakreacties, daar waar nodig wijzigingen zijn doorgevoerd om onduidelijkheden en tegenstrijdigheden te herstellen. 2.

Optopping op maalderij – historisch Lint De maalderij is onderdeel van het historische lint. Het verhogen van de bestaande maalderij met een optopping van twee verdiepingen doet ernstig afbreuk aan het historische lint en is daarnaast een onacceptabele aantasting van de privacy voor de omwonenden. • Voor het ontwerp ontbreekt draagvlak bij de omwonenden; • De bouwhoogte is niet in overeenstemming met het coalitieakkoord; • De bouwhoogte en het ontwerp komen niet overeen met het gezamenlijk advies van de commissie Cultuur Erfgoed en Welstand; • De bouwhoogte en het ontwerp komen niet overeen met het standpunt van de historische vereniging Berkel en Rodenrijs; • Er is geen massa- en volumestudie uitgevoerd zoals vereist in het ambitiedocument;

23

•

Er is geen stedenbouwkundige visie betreffende hoogbouw in het centrum Berkel en Rodenrijs.

Indieners vragen om aanpassing van de bouwhoogte en het ontwerp van de mogelijke optopping in onderling overleg met de ontwikkelaar, de omwonenden, de historisch vereniging Berkel en Rodenrijs en de commissie Welstand en Cultureel erfgoed in opvolging van de opdracht van de commissie ruimte uit 2019. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. Hierin wordt antwoord gegeven op de opmerkingen over het draagvlak voor het ontwerp van de opbouw, het coalitieakkoord en de advisering van de erfgoed- en welstandscommissie. Indieners spreken over een opdracht van de commissie Ruimte uit 2019. Indieners doelen hiermee op de bespreking van het schetsplan van juli 2018 in de commissie Ruimte van oktober 2018. De commissie Ruimte heeft toen ingestemd met het starten van een bestemmingsplanprocedure op basis van het getoonde schetsplan. Dit houdt in dat de commissie zich in meerderheid kan vinden in het schetsplan en de daarbij horende bouwvolumes. De commissie Ruimte heeft wel aandacht gevraagd voor overleg tussen belanghebbenden gedurende het vervolgtraject. Dit heeft onder meer vorm gekregen in gesprekken tussen de historische vereniging, omwonenden, de ontwikkelaar, de erfgoedcommissie en wethouders Arends en Van Tatenhove over de maalderij.

Om tegemoet te komen aan de bedenkingen van omwonenden bij de modern vormgegeven opbouw uit het schetsplan van juli 2018 kiest de ontwikkelaar nu voor een ontwerp dat meer in lijn is met de bouwstijl van de maalderij. Daarnaast zijn de ontwikkelaar, omwonenden en gemeente in mei 2021 overeengekomen in het bestemmingsplan ter plaatse van de maalderij een bouwvolume van 5 bouwlagen toe te staan, waarbij de opbouw bestaat uit 1 bouwlaag. De maximale bouwhoogte wordt aangepast van 19 meter naar 17 meter. Wat betreft de overige punten antwoorden wij als volgt. De historische vereniging Berkel en Rodenrijs heeft geen zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. Wij zijn bekend met haar standpunt over de bouwhoogte en het ontwerp van de maalderij. De historische vereniging heeft voorgesteld om de maalderij te slopen en te herbouwen, waarbij op de maalderij 1 verdieping wordt toegevoegd, vergelijkbaar met de bestaande maalderij. De ontwikkelaar heeft als initiatiefnemer dit voorstel niet overgenomen. De ontwikkelaar kiest ervoor de maalderij te behouden. Dit sluit aan bij de wens van de commissie erfgoed en de gemeente. De maalderij is immers vooraangewezen als monument. Met sloop en herbouw gaan teveel historische en karakteriserende elementen van de maalderij verloren.

In het ambitiedocument wordt gesproken over een massa- en volumestudie om, op basis van de richtlijnen van het ambitiedocument, inzicht te krijgen in de mogelijkheden ter plaatse. Er is niet voorgeschreven op welke wijze deze massa- en volumestudie dient te worden vormgegeven. Daar bestaat ook geen vast patroon voor. In dit geval is aan de hand van schetstekeningen inzicht verkregen in wat wel en wat niet stedenbouwkundig verantwoord is op dit perceel. Het klopt dat er geen vastgestelde stedenbouwkundige visie bestaat voor hoogbouw in het centrum van Berkel en Rodenrijs. Dat neemt niet weg dat per locatie een goede afweging gemaakt wordt van wat wel en wat niet passend is op een bepaalde plek. 3. Ambitiedocument en coalitieakkoord Indieners stellen dat door de verantwoordelijk wethouder aan omwonenden is toegezegd dat het ambitiedocument het leidend kader is. Het ontwerp voldoet op vele punten niet aan het ambitiedocument. Te noemen vallen: de bouwhoogte, bouwen over de rooilijn, de nieuwbouw is niet ondergeschikt aan de maalderij, er is geen 2 e onbebouwde doorkijk.

24

In het huidige coalitieakkoord is afgesproken en toegezegd aan de bewoners: • Een maximale bouwhoogte van 15 meter; • In dorpscentra maximaal 4 woonlagen hoog gebouwd mag worden; • Bij nieuwbouw het dorpse karakter wordt geborgd; • Groene en ruim opgezette woongebieden met doorzichten en zichtlijnen worden gebouwd. Het ontwerpbestemmingsplan voldoet aan geen van de bovenstaande punten. Het is in alle opzichten een plan wat niet thuishoort het historische dorpscentrum van Berkel en Rodenrijs. Het plan houdt geen rekening met bestaande rechten van omwonenden en bedrijven betreffende wonen en milieu en zal in die vorm resulteren in een ongewenste woon-en bedrijfsconditie voor zowel de nieuwe en bestaande bewoners en bedrijven. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument, de maalderij en de milieuaspecten. 4. Verkeer en parkeren Indieners stellen dat de oplossing voor verkeer-en parkeren onvolledig en verkeerstechnisch ondeugdelijk is: • Het heropenen van de toerit vanuit de Rodenrijseweg die in de jaren 70 is afgesloten in verband met de verkeersveiligheid is ongewenst; • De gekozen ontsluiting voor de parkeerplaats achter de maalderij is niet mogelijk en zal door slechte toegankelijkheid leiden tot sterke toename van de parkeerdruk in de directe omgeving.