[I22.14881] Rapport Rekenkamer Bouwen in beweging

Paragraaf 2-5-3 gaat nader in op de Lansingerlandse woonvisie. Naast de omgevings- en woonvisie beschikt de gemeente over andere instrumenten waarmee zij invloed op de woningbouw kan uitoefenen. In bestemmingsplannen kan zij de gebruiks- en bouwmogelijkheden per gebied vastleggen, waaronder bijvoorbeeld ook het aandeel huurwoningen voor lagere of middeninkomens. Tevens beschikt de gemeente over enkele publieksrechtelijke instrumenten op basis van wet- en regelgeving, maar zij kan ook gebruikmaken van financiële instrumenten zoals subsidies. Hoofdstuk 4 gaat hier nader op in. Daarnaast zijn gemeenten aangewezen op goede samenwerkingsafspraken met marktpartijen, particuliere verhuurders en vooral woningcorporaties aangezien gemeenten zelf geen woningen bouwen. Hoofdstuk 5 gaat nader in op deze regierol van de gemeente. Het woonbeleid van de gemeente Lansingerland is in de periode 2015 tot en met zomer 2021 onder meer vastgelegd in de coalitieakkoorden en collegeprogramma’s, in het Huisvestingsbeleid Arbeidsmigranten van de gemeente, maar vooral in de woonvisie 2015-2020. Na deze periode stelde de raad nog de Woonvisie 2021-2025 vast, in juli 2021. Hieronder komen de genoemde beleidsstukken één voor één aan bod.

coalitieakkoord en collegeprogramma 2014-2018 In het coalitieakkoord van 2014 gaven de coalitiepartijen aan een “juiste mix in de woningvoorraad van huur-, koop-, starters- en seniorenwoningen” na te streven en in

83 Randstedelijke rekenkamer, ‘Eindrapport ‘Bouwen aan regie: onderzoek naar de provinciale rol op het gebied van wonen’, bijlage ‘overzicht rolverdeling wonen’, december 2019. 84 https://www.vng.nl/rubrieken/onderwerpen/grondbeleid. 85 https://www.platform31.nl/wat-we-doen/kennisdossiers/kennisdossier-woningmarkt/woningwet/woonvisie-en-prestatieafspraken.

53

bouwen in beweging

het bijzonder aandacht te willen geven aan goedkope koopwoningen en de beschikbaarheid van deze woningen voor de doelgroep. De partijen wilden verder de sociale voorraad beter benutten door het percentage scheefwoners omlaag te brengen. 86 In het akkoord formuleerden de partijen geen kwantitatieve doelstellingen op het gebied van wonen. In het collegeprogramma 2014-2018 streeft het college naar “het maximaliseren van de vraag naar woningbouw” en het goed laten aansluiten van het woningbouwprogramma bij de vraag. Politieke aandacht voor starterswoningen wordt belangrijk gevonden. Er is ook een kwantitatieve doelstelling. Deze is gelijk aan het uitgangspunt van de regionale woonvisie: tot en met 2018 dienen er minimaal 1.600 woningen bij te komen, gemiddeld 400 per jaar. 87 woonvisie 2015-2020 De woonvisie 2015-2020 werd vastgesteld in juli 2015 en omvat het woonbeleid van de gemeente dat tot de zomer van 2021 vigerend was. 88 De gemeente schrijft dat voor iedereen een passende woning beschikbaar moet zijn. Daarbij heeft zij extra aandacht voor lage inkomens, jonge starters, empty-nesters en ouderen. 89 De gemeente stelde zichzelf in de Woonvisie drie doelen: 1 Vergroten van keuzevrijheid en een gevarieerd woningaanbod. De gemeente wil dat er voor iedereen een passende woning beschikbaar is.

Extra aandacht gaat naar betaalbaarheid, de toegenomen vraag naar huurwoningen en naar de doelgroepen jongeren, empty-nesters 90 en ouderen. Ook het aanbod voor middeninkomens is beperkt, stelt de gemeente vast. 2 Bieden van gevarieerde en veilige woonmilieus. De gemeente wil “blijven uitblinken” in het aanbod van woonmilieus met een dorps en landelijk karakter. 3 Versterken van een duurzame woon- en leefomgeving. Dit doel heeft betrekking op onder andere het terugdringen van energiegebruik, het gebruik van duurzame bouwmaterialen en klimaatadaptatiemaatregelen in de wijken. Om deze doelen te bereiken formuleerde de gemeente twee streefcijfers. Ten eerste wil de gemeente in aansluiting op het coalitieakkoord en regionale woonvisie gemiddeld 400 woningen per jaar bouwen. Ten tweede wil ze dat de sociale voorraad in 2020 uit minimaal 4.122 woningen bestaat, dat wil zeggen minstens evenveel woningen als de voorraad in 2012. De toename van de sociale voorraad wil ze afhankelijk maken van “de ontwikkeling van de doelgroep binnen de eigen gemeente”. 91 De gemeente geeft naar de rekenkamer aan dat er destijds vanwege de

86 Leefbaar 3B, CDA, D66 en Christenunie, ‘Coalitieakkoord 2014-2018 – Samen aan de slag!’, 26 mei 2014. 87 Gemeente Lansingerland, ‘Collegeprogramma 2014-2018 - Delen, durven, doen!’, 2014. 88 Gemeente Lansingerland, ‘woonvisie 2015-2020’, vastgesteld op 9 juli 2015, p.6. 89 Gemeente Lansingerland, ’woonvisie 2015-2020’, juni 2015, p.4 en p.8. 90 Dit zijn inwoners, meestal tussen de 50 en 70 jaar, die te maken krijgen met uit huis vertrekkende kinderen en/of met pensioen en daardoor mogelijk op zoek gaan naar een nieuwe woning. 91 Gemeente Lansingerland, ‘woonvisie 2015-2020’, vastgesteld op 9 juli 2015, p.13. Onder de sociale voorraad vallen zowel sociale huurwoningen als koopwoningen in de prijsklasse tot € 140.000 (in de woonvisie is niet nader gespecificeerd of het hierbij gaat om de WOZ-waarde of de verkoopprijs van een woning). Ook onzelfstandige woonruimte in wooncomplexen voor zorg, arbeidsmigranten en studenten vallen hieronder, waarbij twee wooneenheden als één woning tellen.

54

bouwen in beweging

zeer beperkte investeringsmogelijkheden van corporaties niet naar een toename kon worden gestreefd. 92 Daarnaast formuleerde de gemeente 39 uitvoeringsmaatregelen. 37 van deze maatregelen zijn kwalitatief van aard. Twee “maatregelen” zijn kwantitatief van aard maar dit zijn eigenlijk geen maatregelen maar de twee doelen die in bovenstaande alinea reeds zijn beschreven. Uit de kwalitatieve uitvoeringsmaatregelen blijkt dat de gemeente ook specifiek aandacht heeft voor de krapte die wordt ervaren door starters, semi-starters en/of middeninkomens. 93 Voor (semi-)starters wil de gemeente huurwoningen bouwen in de prijsklasse € 710 - € 850 en koopwoningen tot € 180.000. Verder wil ze voor deze groepen ook de beschikbaarheid van de sociale huursector bevorderen, bijvoorbeeld door bij toewijzing van nieuw te bouwen starterskoopwoningen voorrang te geven aan (koop)starters die een sociale huurwoning achterlaten of aan scheefwonende sociale huurders. 94 Voor ouderen wil de gemeente onderzoek doen naar de factoren waaronder zij in Lansingerland willen blijven wonen. Verdere specifieke doelgroepen zijn statushouders, kwetsbare doelgroepen met lichamelijke of geestelijke beperkingen of ggz-problematiek en arbeidsmigranten.

Deze laatste doelgroep heeft een grote omvang en de gemeente wilde dan ook in 2015 en 2016 “het vraagstuk Huisvesting arbeidsmigranten in Lansingerland” beleidsmatig vormgeven. In stadsregionaal verband – en onder toeziend oog van BZK- bestaat namelijk de onderlinge afspraak dat alle gemeenten verantwoordelijkheid nemen voor de huisvesting van arbeidsmigranten, zo vermeldt de woonvisie 2015-2020. 95 Aangezien de woonvisiedoelen en uitvoeringsmaatregelen - op de twee streefcijfers na - alleen beschrijvend zijn, is de visie vooral kwalitatief van aard. Uit de twee streefcijfers die de visie bevat (gemiddeld 400 nieuwe woningen per jaar en alleen meer sociale huurwoningen in geval van groei van de Lansingerlandse doelgroep daarvoor) komt bovendien naar voren dat de gemeente de status quo van de Lansingerlandse woningvoorraad als te continueren uitgangspunt ziet. De woonvisie stelt wel specifiek op lage inkomens en jongeren te focussen en uit de kwalitatieve uitvoeringsmaatregelen spreekt ook aandacht voor starters, semi-starters en/of middeninkomens maar dit wordt niet vertaald in ambities voor het bouwen in het lage segment of voor het bouwen in (of behouden van het bestaande) middeldure segment. Het kwantitatieve woonvisiedoel is immers alleen dat de voorraad in de uitvoeringsperiode zo’n 10% groeit en de corporatievoorraad minimaal gelijk blijft.

Er worden dus geen wijzigingen in de prijssamenstelling van de toekomstige voorraad ten doel gesteld. De woonvisie bevat geen cijfermatige analyse van de vraag en het aanbod op de Lansingerlandse woningmarkt in termen van de prijscategorieën van de woningvoorraad en de huishoudinkomens in de gemeente. De visie vermeldt hierover namelijk alleen dat er per 1 januari 2015 22.274 wooneenheden in de gemeente zijn, waarvan circa 4.300 sociale huurwoningen van corporaties. De visie bevat verder geen

92 bron: ambtelijk wederhoor. 93 De gemeente definieert starters als personen tussen 18 en 30 jaar. De gemeente definieert ook “semi-starters” als doelgroep. Dit zijn inwoners, meestal tussen de 30 en 50 jaar, die gaan scheiden en vanuit die positie behoefte hebben aan woonruimte, meestal in het betaalbare segment. 94 Gemeente Lansingerland, ‘woonvisie 2015-2020’, vastgesteld op 9 juli 2015, p.6. 95 Gemeente Lansingerland, ‘woonvisie 2015-2020’, vastgesteld op 9 juli 2015, p.14.

55

bouwen in beweging

overzicht van de woningvoorraad naar prijsklasse en ook geen overzicht van de Lansingerlandse huishoudens naar inkomensgroepen. coalitieakkoord en collegeprogramma 2018-2022 In het coalitieakkoord 2018-2022 is het streven van groei naar 75.000 inwoners opgenomen. De coalitiepartijen stellen hierbij een woningbouwopgave vast van 4.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De coalitie zet hierbij in op groene en ruim opgezette woongebieden,op het vergroten van het aantal woningen voor lage en middeninkomens en op het “onderkennen van urgente woonbehoefte” bij met name ouderen, jongeren en gebroken gezinnen. De coalitie wil verder vasthouden aan 20% sociale woningbouw over de gehele gemeente, ook in nieuw te ontwikkelen wijken. 96 In de periode 2018-2022 streeft het college naar een toename van gemiddeld 400 woningen per jaar en “20% sociale woningbouw”. 97 Sociale woningbouw heeft in het dagelijks spraakgebruik vaak betrekking op bestaande woningen van corporaties maar de gemeente licht desgevraagd naar de rekenkamer toe dat het hier alleen om nieuwe woningbouwontwikkelingen gaat. Het gaat dus niet om de totale bestaande woningvoorraad in de gemeente. 98 nota Grondbeleid 2019-2022 In april 2019 stelde de raad de nieuwe Nota Grondbeleid (2019-2022) vast. Deze heeft tot doel aan te geven hoe de gemeente omgaat met verwerving en uitgifte van bouwgrond, kostenverhaal engrondexploitaties.

Bij uitgifte maakt de gemeente voor de woningbouwcategorieën sociaal en starters/middenhuur afspraken over de termijn waarin de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep, zo vermeldt de nota. 99 huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Lansingerland In Lansingerland zijn naar schatting dagelijks 2.000 tot 3.000 arbeidsmigranten actief in de glastuinbouw en logistiek. 100 Zoals hierboven beschreven ziet de gemeente in haar woonvisie ook een woonbeleidsopgave voor deze groep. De gemeenteraad heeft daarom in oktober 2019 de nota Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Lansingerland vastgesteld. Dit is het eerste beleidsdocument over dit onderwerp; tot oktober 2019 was er geen beleid aangaande huisvesting arbeidsmigranten in Lansingerland. 101 In de nota staat dat de gemeente de huisvesting van deze groep “optimaal wil faciliteren. Vooral ook omdat de houding van de arbeidsmigrant verandert. Dichtbij de werkplek kunnen wonen is in toenemende mate een eis (behoefte). Dit vormt steeds meer een concurrerende factor met andere gebieden en landen als Duitsland en Denemarken (bieden beide kwalitatief betere en goedkopere huisvesting) om voldoende arbeidsmigranten te binden.” De gemeente maakt in deze nota ook een schatting van de huisvestingsvraag.

Zij schat dat er op dat moment nog ongeveer 700-1.450 extra “bedden” nodig zijn, naast de huisvesting voor de 800 reeds in Lansingeland gevestigde arbeidsmigranten. 102 De

96 Leefbaar 3B, CDA, D66 en Christenunie, ‘Coalitieakkoord 2014-2018 – Samen aan de slag!’, 26 mei 2014, p.6. Met de kanttekening dat dat ze hier bij inbreidlocaties en herontwikkeling vanaf kan wijken. 97 Gemeente Lansingerland, ’Collegeprogramma Lansingerland 2018-2022 - Lansingerland doet ‘t’, ongedateerd. 98 interview ambtenaren 17 mei 99 Gemeente Lansingerland, ’Nota Grondbeleid 2019-2022’, januari 2019, p. 4. 100 Gemeente Lansingerland, ‘Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Lansingerland’, mei 2019. 101 interview ambtenaar 102 Gemeente Lansingerland, ‘Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Lansingerland’, 3 oktober 2019.

56

bouwen in beweging

gemeente vertaalt dit overigens niet in een doelstelling over het aantal te huisvesten arbeidsmigranten. Wat betreft de vorm van de huisvesting kiest de gemeente voor het ondersteunen van in principe twee typen: 1 huisvesting in voormalige bedrijfswoningen in het buitengebied. Dit bestaat al in Lansingerland. Tot 2019 gold een maximering van zes personen, maar dit wordt losgelaten. Wel moeten kamers minstens twaalf vierkante meter groot zijn; 2 tijdelijke grootschalige huisvesting op nieuwe locaties in het buitengebied. Dit bestaat nog niet in Lansingerland. 103 In juni 2020 stelde het college vervolgens ook een toetsingskader vast. Het bevat gemeentelijke criteria om door marktpartijen ingediende voorstellen voor huisvestingscomplexen voor arbeidsmigranten te beoordelen. 104

woonvisie 2021-2025 De woonvisie 2021-2025 werd in juli 2021 vastgesteld. Hierin hanteert de gemeente drie pijlers: 1 Een plek voor iedereen: onder deze noemer stelt de gemeente bijzondere aandacht te hebben voor lage inkomens, middeninkomens, senioren, jongeren, spoedzoekers, emptynesters, bijzondere doelgroepen, jongvolwassenen, economisch actieven en gezinnen. De aandacht voor de lage inkomens (waartoe ook de jongeren en bijzondere doelgroepen veelal horen) en middeninkomens is vertaald in een kwantitatieve maatregel. De gemeente streeft er namelijk naar dat bij grote ontwikkellocaties 50% in de categorie betaalbaar wordt gerealiseerd. Betaalbare woningen zijn volgens de woonvisie woningen met een maandhuur tot € 1.000 of een koopprijs tot € 325.000. 105 Deze woningen acht de gemeente geschikt voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 55.000. Ongeveer de helft ervan (dus een kwart van het totale nieuwbouwprogramma voor de grote ontwikkellocaties) moet sociale huur zijn. Sociale koop wordt door de gemeente niet haalbaar geacht. De gemeente zet er op in dat die sociale huurwoningen worden geëxploiteerd door een corporatie en dus niet door een commerciële marktpartij.

106 Circa 5% van het gehele programma in de grote ontwikkellocaties zal uit woningen voor bijzondere doelgroepen bestaan; met name voor kwetsbare jongeren, mensen met GGZ-problematiek en ouderen met een zorgvraag en statushouders. De gemeente wil er verder middels verschillende instrumenten voor zorgen dat huur- en koopprijzen van betaalbare woningen ook op de lange termijn laag genoeg blijven voor de doelgroep (dit komt aan de orde in hoofdstuk 5). Met “grote ontwikkellocaties” bedoelt de gemeente in dit geval de locaties Wilderszijde, Wolfend, Bleiswijk en Bleizo-West. De ambitie 50% van het programma betaalbaar te laten zijn geldt daarnaast ook voor de locatie Driehoek

103 Gemeente Lansingerland, ‘Huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Lansingerland’, 3 oktober 2019, p.18. 104 Gemeente Lansingerland, ‘Toetsingskader initiatieven huisvesting flexwerkers Lansingerland’, 23 juni 2020. 105 Bron prijsgrenzen: Gemeente Lansingerland, ‘ Toelichting definities betaalbaarheid in nieuwe woonvisie’, 13 juli 2021. Wat betreft de koopprijsgrens geldt dat er daarbovenop nog 19.500 aan energiebesparende maatregelen mag worden besteed zonder dat dit een verschuiving naar niet-betaalbaar betekent. 106 Gemeente Lansingerland, ‘Woonvisie 2021-2025’, juli 2021, p.26.

57

bouwen in beweging

Noordpolder. Daarbij geldt dat niet voor al deze locaties vaststaat dat ze daadwerkelijk ontwikkeld gaan worden. 2 Fijn en toekomstbestendig wonen: woningbouwontwikkelingen worden afgestemd op het karakter van de gemeente en de gewenste samenstelling van de samenleving. Bij deze pijler heeft de gemeente geen kwantitatieve doelstellingen of maatregelen geformuleerd. 3 Wonen in verbondenheid: De gemeente beziet woonopgaven in samenhang met thema’s zoals economie, mobiliteit, duurzaamheid en de sociale en fysieke leefomgeving. Zij wil hiervoor samenwerken met bewonersorganisaties, wijkbewoners, woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers, beleggers, overige initiatiefnemers, zorgpartijen en omliggende gemeenten. Hiervoor zijn geen kwantitatieve doelstellingen of maatregelen geformuleerd, behalve dat de gemeente minimaal jaarlijks een overleg met ontwikkelaars wil gaan organiseren.

samenvatting Binnen het woonveld regelt het rijk als systeemverantwoordelijke actor de wet- en regelgeving en de bevoegdheden en instrumenten waar partijen op de woningmarkt mee werken. Zo bevat de Woningwet 2015 regels voor de sociale huursector en bakent zij de rol van de woningcorporaties af: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten in de regio Rotterdam namen op basis daarvan in 2015 een gezamenlijke Verordening woonruimtebemiddeling aan. De provincie dient samenwerking tussen gemeenten te bevorderen en ziet toe op ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Binnen de regio Rotterdam werken gemeenten samen in het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam. Dit resulteerde in 2019 bijvoorbeeld in regionale afspraken over een ‘herverdeling’ van sociale huurwoningen over regiogemeenten. De provincie kan daarnaast sturen op woningbouw door middel van subsidies en het toezicht op gemeentelijke bestemmingsplannen. Een betrokkene geeft echter aan dat bouwprojecten vaak een “al bijna gestolde werkelijkheid” zijn op het moment dat het bestemmingsplan getoetst wordt en dat inhoudelijke sturing dus nog maar beperkt mogelijk is. Binnen het woonbeleid is de gemeente verantwoordelijk voor lokale woningbouw.

In de praktijk ontbreekt het echter aan een strikte taakverdeling tussen overheidslagen. Dit biedt gemeenten ruimte om invulling te geven aan haar rol, bijvoorbeeld door te kiezen voor een actieve of juist passieve rol. Lansingerland is zich aan het eind van de looptijd van de woonvisie 2015-2020 en daarna actiever gaan opstellen. Zij zet in de kaders voor nieuwe woningbouwlocaties namelijk meer in op betaalbaarheid en richt hier ook nieuw instrumentarium voor in. De gemeente Lansingerland legde in 2015 haar beleid vast in een woonvisie voor de periode tot en met de zomer van 2021. Op basis van een woonvisie kan de gemeente onder meer periodiek afspraken te maken met lokale woningcorporaties en huurdersorganisaties over woningen in het sociale segment. In deze woonvisie streefde de gemeente naar een goede aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt, met extra aandacht voor lage inkomens, middeninkomens, jongeren,

58

bouwen in beweging

emptynesters en ouderen. Hiertoe formuleerde ze twee kwantitatieve doelen: het bouwen van gemiddeld 400 woningen per jaar en het minimaal even groot houden van de sociale voorraad (in 2020 minimaal evenveel sociale voorraad als in 2012, namelijk 4.122). Daarnaast bevatte de visie een groot aantal uitvoeringsmaatregelen maar deze bevatten- op de genoemde twee streefcijfers na – geen cijfermatige doelen. Daarmee is de visie vooral kwalitatief van aard. Uit de twee streefcijfers komt bovendien naar voren dat de gemeente de status quo van de Lansingerlandse woningvoorraad als te continueren uitgangspunt ziet. De woonvisie stelt wel specifiek op lage inkomens en jongeren te focussen en uit de kwalitatieve uitvoeringsmaatregelen spreekt ook aandacht voor starters, semi-starters en/of middeninkomens, maar dit wordt niet vertaald in ambities voor het bouwen in het lage segment of voor het bouwen in (of behouden van het bestaande) middeldure segment. De woonvisie bevat geen cijfermatige analyse van de vraag en het aanbod per prijssegment op de Lansingerlandse woningmarkt. Er is geen overzicht van de Lansingerlandse woningvoorraad naar prijsklasse en ook geen overzicht van de Lansingerlandse huishoudens naar inkomensgroepen in opgenomen. Na de woonvisie verschenen nog verschillende andere beleidsstukken die uitgangspunten voor het woonbeleid bevatten.

Zo schreven de coalitiepartijen in het coalitieakkoord 2018-2022 dat zij willen vasthouden aan 20% sociale woningbouw over de gehele gemeente, ook in nieuw te ontwikkelen wijken. 107 In de nota huisvestingsbeleid arbeidsmigranten Lansingerland uit 2019 staat dat de gemeente de huisvesting van deze groep “optimaal wil faciliteren”, waarbij initiatieven vanuit de markt moeten komen (de gemeente ontwikkelde daarna onder meer nog een toetsingskader om deze initiatieven te kunnen beoordelen). In de woonvisie 2021-2025 heeft de gemeente het kwantitatieve doel geformuleerd dat 50% van de gerealiseerde woningen in de “grote ontwikkellocaties” betaalbaar zal zijn, waarvan de ene helft sociale huur en de andere helft woningen voor iets meer verdienende huishoudens (tot € 55.000 per jaar). De uitvoeringsagenda van de woonvisie 2021-2025 is op 2 juni 2022 door de raad vastgesteld.

107 Leefbaar 3B, CDA, D66 en Christenunie, ‘Coalitieakkoord 2014-2018 – Samen aan de slag!’, 26 mei 2014, p.6. Met de kanttekening dat dat ze hier bij inbreidingslocaties en herontwikkeling vanaf kan wijken.

59

bouwen in beweging

Rekenkamer

Lansingerland

60

bouwen in beweging

3

inzicht in vraag en aanbod

inleiding Dit hoofdstuk richt zich op het gemeentelijk inzicht in vraag en aanbod van de woningmarkt. In dit hoofdstuk worden de volgende deelvragen behandeld: • Welk inzicht heeft de gemeente in de ontwikkeling van vraag en aanbod? • Hoe hebben vraag en aanbod zich ontwikkeld? • Hoe verhoudt de ontwikkeling van vraag en aanbod zich tot de doelstellingen van de gemeente? Paragraaf 3-2 behandelt eerst de definities van vraag, woningaanbod en doelgroepen waarop de woonvisie 2015-2020 is gestoeld. In paragraaf 3-3 komt de wijze waarop de gemeente de uitvoering van het beleid monitort, en aldus inzicht verkrijgt, aan bod. In paragraaf 3-4 analyseert de rekenkamer aan de hand van CBS-microdatabestanden hoe vraag en aanbod zich in de onderzochte periode hebben ontwikkeld. In die paragraaf komt tevens aan de orde hoe die ontwikkeling van vraag en aanbod zich verhoudt tot de gemeentelijke doelstellingen.

definities vraag, woningaanbod en doelgroepen gemeentelijke definities Definities van vraag en aanbod zijn bepalend voor het woonbeleid. Op basis van deze definities brengt de gemeente in kaart of het woningaanbod aansluit bij de vraag, en waar eventueel bijsturing nodig is. Zoals tabel 3-1 laat zien, definieert de gemeente in de Woonvisie 2015-2020 vraag en aanbod aan de hand van inkomens en daarbij behorende woningwaarden. Daarbij valt op dat de gemeente bij haar koopprijs- en huurprijsgrenzen geen prijspeil benoemt. De grenzen worden met andere woorden gesteld voor de looptijd van de Woonvisie, er is dus geen indicering voorzien om inflatie te corrigeren.

tabel 3-1: definities van doelgroepen en woningaanbod, woonvisie 2015-2020 inkomensgroep

Inkomen

koopcategorie

koopprijs

huurcategorie

huurprijs

laag

< € 34.911

sociaal

< € 140.000

sociaal

< € 710

middelduur

€ 140.000 - € 180.000

middelduur

€ 710 - € 850

duur

> € 180.000

duur

> € 850

(prijspeil 2015) midden

€ 34.911 € 43.781 (prijspeil 2015)

hoog

61

> € 43.781

bouwen in beweging

lage inkomens De gemeente definieert de doelgroep lage inkomens als inwoners met een inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015). Dit is de wettelijke grens van de sociale doelgroep (zie ook paragraaf 2-3-1): de inkomenscategorie aan wie volgens de Woningwet 2015 corporaties het overgrote deel van hun sociale voorraad moeten verhuren. Dit is dus een logische manier om lage inkomens te definiëren. De woonvisie vermeldt niet hoeveel Lansingerlandse huishoudens tot deze doelgroep horen. Het voor de lage inkomens geschikte woningaanbod bestaat volgens de woonvisie uit sociale huur en “sociale koop”. Sociale koop wil zeggen koopwoningen tot € 140.000. 108 De grens van € 140.000 bij sociale koop is overgenomen uit de regionale woonvisie (zie paragraaf 2-4 van dit rapport). In regionaal verband is in 2014 uitgezocht dat € 140.000 toen financierbaar was voor een huishouden uit de sociale doelgroep. 109 middeninkomens De woonvisie 2015-2020 definieert middeninkomens als gelegen tussen € 34.911 en € 43.786. De middeninkomens beginnen waar de lage inkomens ophouden, maar waarom de bovengrens op € 43.786 is gesteld, wordt in de woonvisie niet toegelicht. De visie vermeldt evenmin hoeveel Lansingerlandse huishoudens een middeninkomen hebben.

De visie geeft geen precieze definitie van wat geschikte woningen voor deze doelgroep zijn, maar vermeldt onder de kop “Middeninkomens” wel dat er een toenemende vraag is naar huurwoningen van € 710 tot € 850 per maand en koopwoningen in de prijsklasse € 141.000- € 180.000. Dit zijn dus de prijssegmenten die de gemeente vindt passen bij de middeninkomens. hoge inkomens Met betrekking tot de hoge inkomens vermeldt de woonvisie geen inkomensgrenzen of prijsgrenzen van het bijpassend aanbod. Dit zijn dus de prijssegmenten die de gemeente vindt passen bij alle inkomens hoger dan de middeninkomens (dus > € 43.786). De voor hen geschikte woningen zijn dan alle woningen die duurder zijn dan middeldure woningen (dus > € 180.000). aandachtsgroepen woonvisie De gemeente schrijft in haar woonvisie 2015-2020 dat voor iedereen een passende woning beschikbaar moet zijn. Daarbij heeft zij extra aandacht voor lage inkomens, jonge starters, empty-nesters en ouderen. 110 Uit de uitvoeringsmaatregelen van de woonvisie blijkt verder dat zij ook specifiek aandacht heeft voor de krapte die wordt ervaren door starters, semi-starters en/of middeninkomens. In deze paragraaf behandelt de rekenkamer in welke mate de gemeente in de woonvisie in kaart heeft gebracht hoe deze groepen zijn samengesteld en welk aanbod voor hen geschikt is (uitgezonderd de ouderen, zie paragraaf 1-2 en 1-4).

108 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.4 en p.13. 109 Regiogemeenten Rotterdam, ‘woonvisie Regio Rotterdam ‘Dat spreken we af’”, februari 2014, p.12. De regionale woonvisie heeft het hier over de EC-doelgroep maar dat is een ander woord voor de sociale doelgroep, zie paragraaf 2-3-1. 110 Gemeente Lansingerland, ’woonvisie 2015-2020’, juni 2015, p.4 en 8.

62

bouwen in beweging

lage inkomens De huishoudens met lage inkomens betreffen de huishoudens die tot de sociale doelgroep horen. In het coalitieakkoord 2014-2018 zijn “optimalisatie van de benutting van de sociale voorraad door de doelgroep” en “het bouwen van goedkope koopwoningen” speerpunten, zo vermeldt de woonvisie. Waarom dit speerpunten zijn, wordt in het akkoord noch in de woonvisie toegelicht. Met “optimalisatie van de benutting van de sociale voorraad door de doelgroep” wordt het tegengaan van scheefwonen bedoeld, zo stelt de rekenkamer vast. Dit streven is deel van de subregionale samenwerkingsafspraken bij de regionale woonvisie (zie paragraaf 2-42). Ook vermeldt de woonvisie dat er “op de bestaande woningmarkt vooral zorg {is} voor voldoende beschikbaarheid, toegankelijkheid en betaalbaarheid van de sociale voorraad.” 111 Bij deze bevinding vermeldt de gemeente geen bron, maar de strekking wordt wel ondersteund door het onderzoek “De veranderde woningvraag en bouwopgave van de gemeente Lansingerland” (zie paragraaf 3-3-5). In dat rapport wordt krapte in de sociale huursector geconstateerd. Het aantal Lansingerlandse huishoudens dat tot de doelgroep hoort, is echter in de woonvisie niet gegeven, zoals hierboven reeds vermeld. middeninkomens De woonvisie geeft aan dat er “een beperkt aanbod” is voor middeninkomens. 112 Hoe groot dit aanbod is, is in de visie niet gekwantificeerd.

De woonvisie geeft als gezegd evenmin aan hoeveel middeninkomenshuishoudens er in de gemeente wonen. starters De gemeente onderscheidt in de woonvisie Lansingerlandse starters als aandachtsgroep voor het woonbeleid. Zij geeft namelijk aan aantrekkelijk te willen zijn voor jongeren “die anders tijdelijk of permanent naar andere gemeenten vertrekken.” 113 Daarbij is niet uitgelegd waarom de gemeente het juist voor starters een probleem vindt als zij in de gemeente geen woning kunnen vinden. Starters zijn volgens de visie mensen die “beginnend [zijn] op de huur of koopmarkt” en zij zijn 18 tot 30 jaar oud. 114 De woonvisie vermeldt niet expliciet welke inkomens bij deze doelgroep horen. Afgaande op de uitvoeringsmaatregelen die bedoeld zijn om hen te helpen, gaat het om huishoudens met lage of middeninkomens. 115 De woonvisie geeft niet aan hoeveel starters er in Lansingerland wonen. Ook de woonbehoefteonderzoeken die de gemeente bij het opstellen van de woonvisie en daarna heeft laten uitvoeren, bieden deze informatie niet (zie paragraaf 3-3-5).

111 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.11. 112 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.13. 113 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.8. 114 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.4 en p.11. 115 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.12.

63

bouwen in beweging

semi-starters De groep semi-starters bestaat volgens de woonvisie uit gescheiden gezinnen waarvan de uitverhuizende oudermeestal in de leeftijd van 30 tot 50 jaar, op zoek is naar een doorgaans kleinere woning. De visie legt niet uit waarom juist deze groep een aandachtsgroep is. Deze groep heeft volgens de gemeente bij een lager inkomen behoefte aan een sociale huurwoning en bij een inkomen “boven de sociale grens” aan huurwoningen tussen de € 710 en € 850 euro per maand en koopwoningen in de prijsklasse € 141.000 - € 180.000. 116 De gemeente rekent semi-starters dus tot huishoudens met lage of middeninkomens. Van semi-starters wordt in de woonvisie noch woonbehoefteonderzoeken een schatting van hun omvang gegeven (zie paragraaf 3-3-5). arbeidsmigranten De gemeente heeft zich voorgenomen ook “verantwoordelijkheid [te] nemen” met betrekking tot de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten, zo vermeldt de woonvisie 2015-2020. Het vraagstuk van hun huisvesting en het beleid dat daarvoor is bedoeld is beschreven in de nota Huisvestingsbeleid Arbeidsmigranten Lansingerland 117 (zie paragraaf 3-3). Hierin is niet beschreven welke inkomensgrenzen bij deze

huishoudens passen of in welk prijssegment de voor hen geschikt huisvesting zou moeten vallen. Er zijn volgens de woonvisie geen cijfers bekend van de exacte aantallen arbeidsmigranten die in Lansingerland verblijven. De visie vermeldt alleen dat er naar schatting honderden arbeidsmigranten dagelijks in Lansingerland werken zonder er te wonen. 118 samenstelling woningvoorraad De stand van de woningvoorraad op 1 januari 2015 vormt het uitgangspunt van de woonvisie 2015-2020. De totale woningvoorraad bedroeg toen 22.274 woningen, waarvan 4.300 sociale corporatiehuurwoningen. Het gaat dus om circa 20% van de totale woningvoorraad). Verder geeft de visie aan dat de verhouding koop-huur in de gemeente circa 75%-25% is, met een groot aandeel relatief dure koopwoningen (koopprijzen vanaf € 333.000). 119 berekening woningvoorraad en -vraag regioakkoord 2019 Zoals aangegeven in paragraaf 2-3-2, sloten gemeenten in de regio Rotterdam in 2019 een akkoord over de verdeling van de sociale woningvoorraad. 120 De ambities daarin gaan uit van een totale regionale woningvoorraad van 638.300 woningen in 2030, een toename van 53.700 woningen ten opzichte van 2017. De vraag naar woningen in het sociale segment zou in die periode met 14.600 afnemen. 121 Deze sociale voorraad zou bovendien “evenwichtig verdeeld” moeten worden over de regiogemeenten. In de

116 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.12. 117 Gemeente Lansingerland, ‘nota Huisvestingsbeleid Arbeidsmigranten Lansingerland’, 3 oktober 2019, p.6. 118 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.14. 119 Gemeente Lansingerland, “woonvisie 2015-2020”, 2015, p.6. 120 SvWrR, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, 28 januari 2019, p. 5, 11, 19-20. 121 ABF, ‘Naar een meer evenwichtige regio Rotterdam’, mei 2018, p.33.

64

bouwen in beweging

praktijk betekent dit dat zo’n 19.000 woningen mogen verdwijnen uit de sociale voorraad van Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen en dat gemeenten met een kleine sociale voorraad, zoals Lansingerland, een deel van die huisvestingsvraag moeten overnemen. De regionale afspraken gaan uit van een ruimere definitie van de ‘sociale voorraad’ dan landelijk gangbaar is . Hier verwijst de sociale voorraad namelijk niet slechts naar het corporatiebezit met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, maar ook naar woningen met een lage WOZ-waarde in particulier eigendom. Het onderstaande kader gaat nader in op de herkomst van deze definitie.

waar komt de regionale definitie van ‘sociale voorraad’ vandaan? De minst kapitaalkrachtige huishoudens zijn aangewezen op woningen in de sociale voorraad. Van oudsher worden hiermee corporatiewoningen bedoeld. Als gevolg van een ruimere definitie vallen binnen de regio Rotterdam meer woningen in dit segment. In 2011 stonden gemeenten binnen de toenmalige Stadsregio Rotterdam op het punt om woningmarktafspraken te ondertekenen. Rotterdam en Schiedam stelden dit echter uit tot het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (nu OBI) de omvang van de sociale voorraad opnieuw had onderzocht. De Rotterdamse wethouder Wonen sprak over een “mismatch” in sommige gemeenten, waar de sociale voorraad kleiner was dan de doelgroep, terwijl de goedkope voorraad in andere gemeenten juist groot was. 122 Het onderzoek hanteerde een bredere definitie van de sociale voorraad dan het landelijke onderscheid tussen sociale en geliberaliseerde huurwoningen. 123 De ‘sociale voorraad’ bestond in dit onderzoek uit corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens plus woningen in particulier bezit met een WOZ-waarde tot € 140.000. 124 Deze definitie is enkele keren bijgesteld. Zo tellen in de modellen voor het Regioakkoord uit 2019 ook sociale huurwoningen die in de toekomst een commerciële functie krijgen (zgn. ‘niet-DAEB’ woningen onder de liberalisatiegrens) mee.

125 Ook is in 2021 de WOZ-waarde verhoogd naar € 180.000 als bovengrens. De onderstaande tabel toont dat de regionale sociale voorraad als gevolg van een ruimere definitie op papier in omvang toeneemt. 126 Dit komt doordat meer woningen voor dit segment worden meegeteld. De omvang van de regionale sociale voorraad nam tussen 2017 en 2019 als gevolg van de ruimere definitie met ruim 20.000 woningen toe, terwijl uit de regiomonitor blijkt dat het aantal sociale corporatiewoningen in diezelfde periode met ruim 2.000 daalde. 127

122 Gemeente Rotterdam, wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening en Vastgoed, raadsbrief ‘Regionale woningmarktafspraken 2010-2015’, 10 juni 2011. 123 Centrum voor Onderzoek en Statistiek, ‘Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam’, april 2012. 124 Hierin werden zowel koopwoningen als particuliere huurwoningen meegenomen. Aangezien de huren van particuliere huurwoningen niet centraal worden geregistreerd, gold als richtlijn dat de maximale huurprijs in de particuliere sector 5,6% bedraagt van de vrije verkoopwaarde van een woning. 125 SvWrR, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, 28 januari 2019, p. 10-11. 126 Stadsregio Rotterdam, ‘Op weg naar een gezonde woningmarkt Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam’, augustus 2010, p. 23-24; Centrum voor Onderzoek en Statistiek, ‘Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam’, april 2012, p. 7; april 2012; SvWrR, ‘Dat spreken we af! Actualisatie’, 28 juni 2017, p. 55; SvWrR, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, 28 januari 2019, p. 21. 127 Vergelijk met: Stec Groep, ‘Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam’, versie november 2020.

65

bouwen in beweging

Deze rekenmethode heeft vooral gevolgen voor gemeenten met een groot aantal goedkope woningen in private handen. Omdat veruit de meeste goedkope woningen in Lansingerland corporatiebezit zijn, verandert deze telling weinig aan de omvang van de sociale voorraad in deze gemeente. omvang sociale voorraad (regio Rotterdam)

% van totale woningvoorraad

2010

233.069 woningen

42%

2012

317.069 woningen

57%

2017

320.823 woningen

55%

2019

341.412 woningen

58%

Het lijkt wellicht eenvoudig om de woningvoorraad in een gemeente in kaart te brengen. Toch is dit gecompliceerd door wisselende definities en verschillende databestanden. Onderzoekers die de woningvoorraad inzichtelijk willen maken zijn meestal aangewezen op de BAG, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Dit bestand is sinds 2011 het landelijke systeem voor registratie van adressen en gebouwen. Gemeenten houden de gegevens in de BAG bij. Om inzicht te krijgen in de prijssamenstelling van de particuliere huursector, zijn onderzoekers aangewezen op modellen, ofwel schattingen. Er bestaat namelijk geen dataset van de huurprijs van elke Nederlandse particulier verhuurde woning. Het inzicht in de particuliere voorraad is gebaseerd op de Landelijke Monitor Wonen, een dataset met huurprijzen die onderzoeksbureau ABF opstelde in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De belangrijkste input voor deze dataset is de jaarlijkse huurenquête van de rijksoverheid. Dit is een steekproef waar 14.000 verhuurders naar onder meer de huurprijs van hun woningen worden gevraagd. Voor de Lokale Monitor Wonen combineert ABF deze enquêtedata met gegevens over woningen die wel bekend zijn, zoals de WOZ-waarde en het woningoppervlak. Door deze bronnen te combineren, maakt ABF een schatting van de huurprijs van alle particuliere huurwoningen. Deze methode heeft enkele beperkingen.

Zo vermeldt informatie over woningkenmerken meestal niet of een woning in zijn geheel of in delen wordt verhuurd. Ook is er het risico dat verhuurders, die de enquête vrijwillig invullen, wenselijke antwoorden geven over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijzen. In interviews erkennen onderzoekers van onderzoeksbureau Stec Groep en van ABF dit risico. Niettemin is de Landelijke Monitor Wonen volgens Stec de enige openbare bron die inzicht geeft in huurprijzen in de particuliere sector en waarvan goed beschreven is hoe het model tot stand is gekomen. De woningvraag die ten grondslag ligt aan het regioakkoord, is ook berekend door ABF. Hiertoe maakt ABF gebruik van een eigen woningmarktmodel, genaamd Socrates, dat prognoses geeft van vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt. Dit model maakt op basis van verschillende informatiebronnen een schatting van zowel de huidige als de toekomstige woonvraag. De huidige situatie schat ABF in met behulp van CBS-data en (tot voor kort) enquêtes, prognoses en gegevens die gemeenten invoeren in de BAG. De toekomstige woningbehoefte schat ABF in aan de hand van woonwensen en verhuisdynamiek. Bronnen hiervoor zijn de landelijke ‘WoOn’-enquête die het CBS afneemt en huishoudensprognoses op basis van het model Primos dat ABF zelf ontwikkelde.

66

bouwen in beweging

ABF is een commercieel bureau en daarom terughoudend in inzicht geven in de precieze werking van de modellen die ten grondslag liggen aan deze prognoses. De rekenkamer wijst op het risico dat overheden hun woonbeleid baseren op berekeningen en prognoses van een privaat bureau, dat beperkte transparantie biedt over de modellen waarop zij zich baseert. Het gevolg daarvan is dat anderen, inclusief overheden, de kwaliteit van deze informatie niet kunnen beoordelen.

verhouding vraag en woningaanbod De woonvisie 2015-2020 gaat niet in op de vraag hoe het aantal lage, midden- en hoge inkomenshuishoudens in Lansingerland zich verhoudt tot het woningaanbod dat volgens de gemeente bij die inkomens past (zie tabel 3-1). Met betrekking tot het aanbod voor lage inkomens vermeldt de visie wel het aanbod van sociale corporatiehuurwoningen in Lansingerland, maar niet het aantal particuliere sociale huurwoningen en het aantal koopwoningen onder € 140.000. 128 Bovendien bevat de visie geen informatie over het aantal lage-inkomenshuishoudens dat in de gemeente woont. De woonvisie beschrijft evenmin hoeveel middeninkomenshuishoudens er in de gemeente zijn of hoeveel Lansingerlandse woningen qua prijs geschikt zijn voor middeninkomens. Daardoor is dus ook het aanbod voor starters of semi-starters (die volgens de gemeente deels tot de middeninkomens horen, zie hierboven) niet gegeven. Informatie over het aantal startershuishoudens in de gemeente ontbreekt, en ook het aantal semistarters is niet bekend. Datzelfde geldt voor de omvang van woonvraag van, en het woonaanbod voor, tijdelijke arbeidsmigranten.

monitoring vraag en woonaanbod inleiding Deze paragraaf beschrijft hoe de gemeente door middel van monitoring inzicht heeft in de ontwikkeling van vraag en aanbod. Adequate monitoring tijdens de uitvoering is immers essentieel om de effectiviteit van beleid te kunnen inschatten en indien nodig te kunnen (bij)sturen. Uit de woonvisie 2015-2020 en het coalitieakkoord 2018-2022 komen verschillende voornemens tot monitoring naar voren. Zo heeft de gemeente de volgende uitvoeringsmaatregel (U9) geformuleerd: “Jaarlijks wordt de sociale voorraad en de planvoorraad gemonitord. Op ongewenste ontwikkelingen wordt actie genomen.” Verder bevat de woonvisie, zoals beschreven in paragraaf 2-3-2, de doelstelling dat de sociale voorraad in 2020 minimaal 4.122 woningen bedraagt. Of er een toename zal zijn, wil de gemeente afhankelijk maken van “de ontwikkeling van de doelgroep

128 De gemeente geeft in wederhoor aan dat het aantal sociale particuliere huur- en koopwoningen in de gemeente slechts klein is maar ABF schat in dat er circa 1.060 van deze woningen waren in 2017, zoals de gemeente in de beantwoording van raadsvragen zelf ook aangeeft. Stec houdt het echter op 215 woningen, zie tabel 3-7 van dit rapport. Dit geeft aan dat het niet makkelijk is het aantal particuliere sociale woningen (huur en koop) in beeld te krijgen. bronnen: ABF, ‘Naar een meer evenwichtige regio Rotterdam 18 mei 2018, p.81, Gemeente Lansingerland, ‘beantwoording raadsvragen over woningen voor starters, jongeren en lagere- en middeninkomens’, 27 februari 2019 en Stec Groep, ‘Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam’, versie november 2020. Overigens zouden ook “onzelfstandige woonruimte in wooncomplexen voor zorg, arbeidsmigranten en studenten” voor deze doelgroep volgens de woonvisie van belang zijn, zo staat op p. 13 van de Woonvisie. De woonvisie vermeldt echter niet hoeveel van dergelijke onzelfstandige woningen in de gemeente staan.

67

bouwen in beweging

binnen de eigen gemeente”. 129 Deze doelstelling bevat impliciet dus ook een voornemen tot monitoring, namelijk die van de Lansingerlandse sociale doelgroep. Het coalitieakkoord 2018-2022 heeft verder als doelstelling “20% sociale woningbouw over de gehele gemeente”. Om die doelstelling te bewaken is het nodig de gehele Lansingerlandse nieuwbouwproductie te volgen en het aandeel sociale voorraad daarbinnen. Ten slotte maakt ook de doelstelling van jaarlijks 400 nieuwbouwwoningen, monitoring noodzakelijk In deze paragraaf beoordeelt de rekenkamer aan de hand van de meest relevante monitors het beeld dat de gemeente van ontwikkelingen in woningvraag en -aanbod heeft. monitoring sociale voorraad en lage inkomensgroep De gemeente beschikt over meerdere monitors over de corporatiesector en de sociale voorraad. Deze zijn veelal (deels) gebaseerd op gegevens die de corporatiesector levert. Die gegevens verwerkt OBI, de onderzoeksafdeling van de gemeente Rotterdam twee keer per jaar tot een monitor over aangeboden en verhuurde corporatiewoningen. Hierin wordt gerapporteerd over de regio als geheel en over de individuele regiogemeenten. In het kader van het regioakkoord uit 2019 is daarnaast een nieuwe monitor geïntroduceerd die de ontwikkeling van de sociale voorraad (inclusief particulier bezit) volgt, de zogeheten monitor regioakkoord 2019.

130 De ontwikkeling van het corporatieaanbod voor lage inkomens monitort de gemeente verder mondeling middels een jaarlijks overleg met corporaties en huurdersvereniging in het kader van de prestatieafspraken. 131 De eerste twee monitoringswijzen komen hieronder aan de orde, de laatste in paragraaf 5-3. Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam De halfjaarlijkse Monitor woonruimtebemiddeling van OBI geeft per regiogemeente onder meer inzicht in de vraag naar sociale huurwoningen. De vraag is in deze monitor echter ruimer gedefinieerd dan enkel het aantal Lansingerlandse huishoudens uit de sociale doelgroep. In plaats daarvan telt OBI het aantal woningzoekenden dat is ingeschreven bij Woonnet Rijnmond en dat in het betreffende jaar actief zocht naar een woning in Lansingerland. 132 Daarbij is dus niet meegenomen of de woningzoekende al in Lansingerland woonde of niet. Uit tabel 3-2 blijkt dat met deze insteek de vraag naar sociale huurwoningen de afgelopen jaren sterk toenam.

129 Gemeente Lansingerland, ‘woonvisie 2015-2020’, vastgesteld op 9 juli 2015, p.6. Onder de sociale voorraad vallen zowel sociale huurwoningen als koopwoningen in de prijsklasse tot € 140.000 (in de woonvisie is niet nader gespecificeerd of het hierbij gaat om de WOZ-waarde of de verkoopprijs van een woning). Ook onzelfstandige woonruimte in wooncomplexen voor zorg, arbeidsmigranten en studenten vallen hieronder, waarbij twee wooneenheden als één woning tellen 130 Sinds 2019 werkt de regio SvWrR namelijk aan monitoring van de sociale voorraad in de deelnemende gemeenten. De regio heeft een hiervoor opdracht verstrekt aan Stec Groep. Deze leverde in december 2020 de tweede versie van haar monitor op (die vervangt een eerste versie, uit de zomer van 2020, die nog fouten bevatte). 131 mail van ambtenaar, 9 juni 2021. 132 Dit wil zeggen door via internet actief te reageren op een op Woonnet Rijnmond aangeboden woning in Lansingerland.

68

bouwen in beweging

tabel 3-2: aantal actief woningzoekenden behorende tot de sociale doelgroep in Lansingerland jaar

2015

2016

2017

2018

2019

2020

primaire doelgroep*

5.563

4.901

7.449

9.022

10.610

13.000

secundaire doelgroep*

1.198

951

2.1.588

2.280

3.769

4.685

5.852

7.449

11.302

14.379

17.685

totaal sociale doelgroep 6.761

bron: gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 1, p.43. * Zie paragraaf 2-2-1 voor de betekenis van de termen primaire doelgroep en secundaire doelgroep.

In de periode 2015-2020 vond ruim een verdubbeling plaats van het aantal mensen in de primaire doelgroep dat actief naar een Lansingerlandse corporatiewoning zocht. Het aantal woningzoekenden in de secundaire doelgroep verviervoudigde. De OBImonitor toont daarmee een afname van de aansluiting tussen vraag en aanbod in het sociale segment in Lansingerland. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat deze cijfers als gezegd niet verwijzen naar het aantal Lansingerlandse huishoudens die volgens hun inkomen tot de sociale doelgroep horen, zoals de woonvisie-definitie van de lage inkomens luidt. Het gaat hier immers om het aantal bij Woonnet Rijnmond ingeschreven huishoudens, afkomstig van binnen en buiten de gemeente, die in Lansingerland zochten. Een andere manier om naar de aansluiting in het sociale segment te kijken zijn de zogeheten slaagkansen. OBI bepaalt de slaagkans door het aantal geslaagde woningzoekenden te delen door het aantal actief woningzoekenden. Zoals te zien in tabel 3-3 namen de slaagkansen voor een sociale huurwoning in Lansingerland in de onderzochte periode sterk af, met name voor de primaire doelgroep. tabel 3-3: ontwikkeling slaagkansen (in %) in Lansingerland jaar

2016

2017

2018

2019

2020

primaire doelgroep

4,4

2,7

1,6

1,4

1,0

secundaire doelgroep

1,3

2,4

1,3

0,7

0,6

inkomen hoger dan sociale

0,9

3,7

1,4

0,6

0,8

3,5

2,7

1,6

1,2

0,9

doelgroep totaal

bron: gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 4, p.43.

OBI berekent de slaagkansen ook voor specifieke doelgroepen. Tabel 3-4 toont de ontwikkeling van slagingskansen die aansluiten op enkele aandachtsgroepen binnen het Lansingerlandse woonbeleid, zoals starters en ouderen (hoofdstuk 4 en 5 gaan hierop in het kader van woonruimtebemiddeling nader op in). Uit dit overzicht blijkt dat de slaagkansen in het algemeen voor alle categorieën laag zijn en afnemen. Opvallend is verder dat 55-plussers in 2018 nog relatief hoge slaagkansen hadden, maar dat dit sindsdien is afgenomen. Desgevraagd had de gemeente geen verklaring voor dit hoge percentage en de snelle afname daarna.

69

bouwen in beweging

tabel 3-4: slaagkansen van enkele aandachtsgroepen binnen de woonvisie 2015-2020 categorie

2018

2019

2020

starter 133

1,4%

1,1%

0,7%

doorstromer

1,7%

1,3%

1,1% 0,9%

tot en met 22 jaar

1,3%

1,3%

23 t/m 34 jaar

1,0%

0,7%

1,0%

55 t/m 64 jaar

3,6%

3,1%

0,9%

65 t/m 74 jaar

7,9%

5,2%

2,0%

75 jaar en ouder

17,3%

16,4%

2,4%

bron: gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2018, 2019 en 2020’. De slaagkans wordt berekend door het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat een woning vond te delen door het totaal aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op een dergelijke woning reageerde, plus het aantal mensen dat een woning vond als gevolg van directe bemiddeling. Leesvoorbeeld: een starter die in 2020 actief op zoek was naar een woning had 0,7% kans om die in dat jaar te vinden. Of anders geformuleerd van ongeveer 140 starters die in 2020 actief op zoek waren naar een woning in Lansingerland, was er één starter die een woning vond.

In dezelfde periode is volgens de regiomonitor van OBI de mediane inschrijfduur in Lansingerland van alle reguliere geslaagde woningzoekenden toegenomen van 33 maanden in 2016 naar 46 maanden in 2020. 134 Met andere woorden: huishoudens die het in 2020 lukte om een sociale huurwoning te krijgen in Lansingerland hadden zich grofweg in 2018 ingeschreven bij Woonnet Rijnmond. Bij deze cijfers zijn ook de mensen meegerekend die geen urgentie hadden maar wel bemiddeld zijn door de corporatie. Dat zijn ongeveer een derde van de reguliere geslaagden. Bijna alle andere Lansingerlandse reguliere geslaagden kregen de woning omdat ze de hoogste inschrijftijd hadden. Zij hadden een mediane inschrijfduur van 92 maanden, oftewel 7,7 jaar. 135

de mediaan als maat voor wachttijd De mediaan is de rekenkundige term voor de middelste waarneming in een reeks. Met andere woorden, als de inschrijfduren van alle huishoudens die in 2020 verhuisd zijn naar een (nieuwe) sociale huurwoning van kort naar lang naast elkaar worden gelegd, is de middelste inschrijfduur 33 maanden. Tabel 3-5 toont een overzicht van de mediane en de gemiddelde inschrijfduur in de periode 2016-2020. Interessant is de keuze van de regiogemeenten om vanaf 2020 door OBI de mediane inschrijfduur te laten rapporteren in plaats van de gemiddelde inschrijfduur. De mediaan wordt namelijk minder beïnvloed door uitschieters dan het gemiddelde. Zo is de gemiddelde inschrijfduur in

133 Een starter is in deze monitor een huishouden dat in een zelfstandige woning gaat wonen, maar geen voor bewoning beschikbare woning achterlaat. De leeftijd doet er niet toe. Dit is dus anders dan in de gemeentelijke definitie, volgens welke starters 18 tot 30 jaar oud zijn (zie paragraaf 32-2). Doorstromers zijn in deze monitor verhuizende huishoudens die wel een voor bewoning beschikbare woning achterlaten. ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 4, p.89. 134 Met ingang van monitoringsrapport 2020 wordt de mediane inschrijfduur gebruikt i.p.v. de gemiddelde inschrijfduur. De mediaan is in dit geval volgens OBI een betere centrummaat dan het rekenkundig gemiddelde omdat de waarnemingen scheef verdeeld zijn (niet-normaal verdeeld) tussen huishoudens die snel een woning vinden (bijvoorbeeld door directe bemiddeling) en huishoudens die lang moeten wachten. 135 OBI, ‘monitor woonruimteverdeling 2020’ 2e druk 22 juni 2021, p.43 en 82.

70

bouwen in beweging

2018 50 maanden, maar de mediane inschrijfduur slechts 20 maanden. De mediaan verhult daarmee als het ware de extreme wachttijden tot slaging die voor sommige mensen de werkelijkheid zijn.

tabel 3-5: overzicht mediane inschrijfduur in Lansingerland Jaar

2016

2017

2018

2019

2020

mediane inschrijfduur in maanden

33

34

20

66

46

mediane inschrijfduur in jaren

2,75

2,83

1,66

5.5

3,8

gemiddelde inschrijfduur

52

53

50

72

bron: gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 5, p.43 en ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2019’, 20 juli 2021, tabel 5, p.32.

Daarnaast brengt OBI met enige regelmaat de ‘Feitenkaart aandachtsgroepen volkshuisvestingsbeleid Rotterdam en regio uit’. In deze monitor staat de ontwikkeling van de doelgroep van het sociale woonbeleid centraal. 136 Tabel 3-6 toont een overzicht van de ontwikkeling van de sociale doelgroep in Lansingerland, gebaseerd op feitenkaarten over de periode 2015-2019 (op het moment van schrijven was er geen recentere editie beschikbaar). Daarbij valt op dat het aantal huishoudens in de sociale doelgroep iets groeide, maar hun aandeel ten opzichte van de rest van de bevolking licht afnam. tabel 3-6: ontwikkeling sociale doelgroep in Lansingerland, 2015-2019 2015

2016

2017

2018

2019

aantal huishoudens 6.770

6.900

6.900

7.000

7.000

% van het totaal

30,7%

30,2%

30,0%

29,9

30,9%

bron: gemeente Rotterdam, ‘Feitenkaart aandachtsgroepen volkshuisvestingsgebied Rotterdam en regio’ 2017, 2018 en 2019, p.10.

In de cijfers in tabel 3-6 worden institutionele huishoudens (mensen die in een instelling verblijven) en studentenhuishoudens echter niet meegerekend. De nog thuiswonende Lansingerlandse jongvolwassenen die graag een eigen huis in de gemeente zouden willen betrekken en wat inkomen betreft tot de sociale doelgroep behoren, komen er evenmin in voor. Om een indicatie van de omvang van deze groep te hebben, zou de gemeente kunnen kijken naar actief in de gemeente zoekende Lansingerlandse ingeschrevenen bij Woonnet Rijnmond of een eigen enquêteonderzoek onder die doelgroep kunnen doen. monitoren ongewenste ontwikkelingen sociale voorraad Als gezegd is onderdeel van woonvisie-uitvoeringsmaatregel U9 dat de gemeente “ongewenste ontwikkelingen” met betrekking tot de sociale voorraad (en planvoorraad) monitort. Gevraagd naar welke eventuele “ongewenste ontwikkelingen”

136 De gegevens zijn afkomstig uit de ‘Integrale Inkomens- en Vermogensstatistiek’ van het CBS.

71

bouwen in beweging

er tussen 2015 en 2020 zijn geweest, wijst de gemeente op de toegenomen wachttijd voor sociale huurwoningen en dalende slaagkansen. Deze cijfers werden ook aangehaald in de notitie “Wachttijd sociale huurwoningen in Lansingerland” van het college aan de raad uit november 2019. De daling komt omdat steeds meer groepen, vaak met voorrang, aanspraak maken op een sociale huurwoning, geeft de gemeente desgevraagd aan. Uit de monitors blijkt als gezegd dat de aantallen woningzoekenden in de periode 2015 - 2020 ruim zijn verdubbeld (zie tabel 3-2 voor). 137 Het aantal geslaagden met urgentie steeg volgens de monitor in de gemeente van 31% in 2017 naar 38% in 2019 en ging toen terug naar 32% in 2020. 138 De gemeente noemt in dit verband dat er meer “stadsvernieuwingsurgenten” uit de regio, statushouders en uitstromers uit zorginstellingen zijn. Verder was verder er in Lansingerland de afgelopen twee jaar een herhuisvestingsopgave. Daarbij kregen uitverhuizers voorrang voor een andere sociale huurwoning. Het ging weliswaar niet om grote aantallen en er komen minimaal hetzelfde aantal sociale woningen voor terug, maar totdat die woningen er zijn, geeft het extra druk op de sociale voorraad in Lansingerland, zo geeft de gemeente aan. figuur 3-1 nieuwe verhuringen corporatiewoningen Lansingerland 2015-2020 139

Maar ook het toenemende aantal ‘reguliere’ zoekenden in Lansingerland doet de slaagkansen dalen, vult de gemeente aan; het gaat dan om mensen van binnen en buiten Lansingerland. 140 Ten slotte is de mutatiegraad laag, onder meer omdat het voor Lansingerlandse sociale huurders zeer moeilijk is om door te stromen naar een

137 interview ambtenaren 17 mei 2021 en Gemeente Rotterdam, ‘monitor woonruimtebemiddelingsmonitor regio Rotterdam 2019’, juni 2020, p. 32. 138 Gemeente Rotterdam, ‘monitor woonruimtebemiddelingsmonitor regio Rotterdam 2020’, juni 2021, p. 27. 139 Gemeente Rotterdam, ‘monitor woonruimtebemiddelingsmonitor regio Rotterdam 2020’, juni 2021, p. 43. 140 E-mail ambtenaren, 21 juni 2021.

72

bouwen in beweging

wat duurdere woning. Er is in Lansingerland namelijk weinig aanbod in het betaalbare segment van de koopmarkt en weinig vrije sector huur. 141 De door de rekenkamer geïnterviewde corporatie ziet ook duidelijk dat het fors krapper is geworden: het aantal reacties per woning neemt toe en ook het aantal urgenten neemt toe, waardoor de slaagkans voor reguliere woningzoekenden terugloopt. Op het moment van het rekenkamerinterview met de corporatie – begin 2021- was die zelfs lager dan 1%. De corporatie heeft in 2019 bij de gemeenteraad aandacht gevraagd voor de dalende slagingskansen en hoge wachttijden. In het voorjaar van 2020 stuurde zij de raad opnieuw een analyse toe. 142 3B Wonen liet hierin zien dat een jaar na het verschijnen van de gemeentelijke notitie “Wachttijd sociale huurwoningen Lansingerland” de slagingskansen en wachttijden nog niet zijn verbeterd, ondanks dat de raad meer wilde sturen op deze indicatoren. 143 monitor regioakkoord 2019 In het kader van de afspraken uit het regioakkoord over de verdeling van de sociale voorraad, is een regionale monitor ontwikkeld die de sociale voorraad in kaart brengt volgens de regionale definitie: zowel corporatiewoningen als goedkopere particuliere huur- en koopwoningen. Het is dan de eerste keer dat de ontwikkeling van de sociale voorraad op regionaal niveau wordt gemonitord. De regiomonitor kijkt terug tot 2017.

De monitor is ontwikkeld door het adviesbureau Stec Groep. Het onderstaande is gebaseerd op de monitor van december 2020 en november 2021. Hierin geeft Stec per regiogemeente inzicht in de samenstelling van zowel de corporatievoorraad (op basis van corporatiegegevens) als de particuliere huurvoorraad (op basis van de Lokale Monitor Wonen, hetgeen dus een schatting betreft die voornamelijk is gebaseerd op landelijke enquêtedata over huren, zie paragraaf 3-2-4). Tabel 3-7 toont de ontwikkeling van de sociale voorraad in Lansingerland. Het laat zien dat de omvang van de Lansingerlandse sociale voorraad tussen 2017 en 2020 zo goed als gelijk bleef. Het aandeel sociale voorraad op de totale voorraad is de in deze periode wel iets gedaald, van 19,5% naar 19,1%. Dit komt omdat er meer duurdere nieuwbouw dan sociaal segment werd toegevoegd. 144

141 Interview ambtenaren, 17 mei 2021. 142 3B Wonen, ‘Analyse toename inschrijfduur woningzoekenden Lansingerland’, april 2020. 143 Interview corporatie. 144 De gemeente geeft in wederhoor aan dat ook het feit dat bij herstructurering sloop voorafgaat aan nieuwbouw bijdraagt aan het dalende aandeel sociaal in de totale Lansingerlandse woningvoorraad. 3B Wonen verkocht en sloopte in de periode 2016-2020 63 woningen. bron: 3B Wonen, jaarverslag 2020, juni 2021, p. 8.

73

bouwen in beweging

tabel 3-7: omvang sociale voorraad in Lansingerland 2017

2018

2019

2020

sociale corporatiewoningen (< liberalisatiegrens)

4.229

4.223

4.342

4.326

particuliere sociale huurwoningen (<

195

185

181 (275 in de

283

laatste versie 145)

liberalisatiegrens) sociale koop (tot €140.000)

120

70

30

70 146

totaal sociale voorraad (regionale definitie)

4.544

4.478

4.553 (4.629)

4.679

aandeel sociale voorraad binnen totale

19,5%

19,0%

19,1% (19,4%)

19,3%

woningvoorraad in Lansingerland

bron: Stec Groep, ‘Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam’, versie november 2020 en met betrekking tot 2020 de versie van november 2021.

De monitor biedt daarnaast een vooruitblik op de ontwikkeling van de totale woningvoorraad, gebaseerd op de nieuwbouwplannen die gemeenten invoeren in de planmonitor van de provincie Zuid-Holland. corporatieaanbod vanuit schaarsteonderzoek Daarnaast worden er incidentele onderzoeken uitgevoerd op basis van de OBImonitors en van data van Maaskoepel, de regionale koepelorganisatie voor woningcorporaties. Zo onderzocht RIGO rond de invoering van de huisvestingsverordening in 2015 (zie paragraaf 4-3) in hoeverre er sprake is van schaarste in de regio Rotterdam. Daaruit bleek dat er in de gehele regio in alle categorieën sociale huurwoningen sprake was van schaarste. 147 In een update van het onderzoek uit 2020, bleek de schaarste verder te zijn toegenomen. 148 monitoring woonaanbod en -vraag arbeidsmigranten Het Lansingerlandse aanbod aan huisvestingsmogelijkheden voor tijdelijke arbeidsmigranten betreft volgens de nota Huisvestingsbeleid Arbeidsmigranten Lansingerland in 2019 naar schatting zo’n 800 plaatsen. 149 De gemeente geeft desgevraagd aan dat dit een vrij accurate schatting is, gemaakt door de afdeling handhaving. Handhavers hebben namelijk ’s avonds regelmatig rondgereden in de glastuinbouwgebieden en in de kernen en aan de hand van de buitenlandse autokentekens van geparkeerde auto’s is een inschatting gemaakt hoeveel arbeidsmigranten er zijn gehuisvest.