Agendabundel

Indiener stelt dat er ook wordt aangegeven dat ‘de effecten in beeld zijn gebracht en maatregelen zijn gepresenteerd om deze effecten op te heffen’. Indiener geeft aan dat nog geen antwoord wordt gegeven op de wijze waarop de voorgestelde maatregelen worden overgenomen. Daarnaast wordt onvoldoende aandacht gegeven aan de ligging van de parkeerkelder ten opzichte van de aangrenzende percelen, het feit dat de diepte 4 meter is en dat bronbemaling nodig is, waarvan de gevolgen onvoldoende zijn aangegeven. Indiener is van mening dat er met de uitslag van de diverse onderzoeken niet zorgvuldig wordt omgegaan. Gemeentelijke beantwoording Vanwege de bezorgdheid bij de omwonenden is een onderzoek naar de effecten van de parkeerkelder op de waterhuishouding uitgevoerd door het ingenieursbureau Royal Haskoning DHV. De resultaten zijn vastgelegd in het rapport ‘Geohydrologische studie Treurniet’ d.d. 17 februari 2020. Het onderzoek heeft zich gericht op de invloed op de omgeving van de tijdelijke bemaling bij aanleg van de parkeerkelder, de barrièrewerking van de kelderbak en de effecten van de ontwikkeling op het oppervlaktewater en de riolering. In het rapport worden de effecten in beeld gebracht en maatregelen gepresenteerd om deze effecten op te heffen.

Wij achten op basis hiervan nog altijd de conclusie gerechtvaardigd dat voor het onderdeel waterhuishouding de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Treurniet uitvoerbaar is, zonder (nadelige) effecten op de omliggende percelen. Deze conclusie is voor dit moment, te weten de vaststelling van het bestemmingsplan, voldoende. Op het moment dat sprake is van een aanvraag omgevingsvergunning wordt dit opnieuw getoetst en worden waar nodig mitigerende maatregelen voorgeschreven. In de Regels van het bestemmingsplan wordt hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Ook verwijzen wij naar de thematische beantwoording over water in bijlage 1.

18

c. Paragraaf 1.4: Voorgaande bestemmingsplannen Indiener vraagt zich af waarom in paragraaf 1.4, handelend over het ‘Voorgaande bestemmingsplan ‘Centrum Berkel en Rodenrijs (2013)’ de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart 2012 nog wordt genoemd. Redelijk verwarrend. Gemeentelijke beantwoording Wij hanteren een standaard opzet van de Toelichting bij onze nieuwe bestemmingsplannen. Een onderdeel van deze standaard is een korte weergave van de voorgaande bestemmingsplanregeling. In het genoemde onderdeel 1.4 wordt verslag gedaan van de vigerende bestemmingen, waaronder de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 2 en 3’ (gebaseerd op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart 2012). In hoofdstuk 6.1 Archeologie van het voorliggende bestemmingsplan wordt vervolgens alleen nog gesproken over de meest actuele gemeentelijke archeologische verwachtingskaart 2016. d. Paragraaf 2.2.1: Aanleiding en doel Indiener vraagt zich af of het schetsontwerp de maalderij als een markant element in het lint gestand doet. Diverse commissies hebben in het verleden een zwalkend beleid gevoerd. Indiener stelt dat het nu slechts gissen is waarom nu voor een tweelaagse optopping is gekozen. Er is geen draagkracht bij de omwonenden. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over de maalderij. e.

Paragraaf 2.2.3.: Ruimtelijke inpassing Indiener geeft aan dat voorbij wordt gegaan aan de diverse overleggen. In deze overleggen werd gesteld dat de rooilijn van de nieuwbouw in directe lijn zou lopen van het oorspronkelijke pand (zonder aanbouw) Willem Alexanderlaan 2 in rechte lijn naar het pand van de slager aan de Rodenrijseweg. Slechts met elementen met een kleine korrelgrootte kan de rechte lijn doorbroken worden (zie ambitiedocument). Nu is de rooilijn getekend vanaf latere aanbouw van het pand nr. 2 naar het pand van de slager. Verder was tijdens diverse gesprekken sprake van een toezegging van een beperkt aantal balkons aan de Laan van Romen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. Vanuit het oogpunt van een goed woon- en leefklimaat worden appartementen voorzien van een buitenruimte in de vorm van een balkon. In de overleggen is gesproken over het zoveel mogelijk voorkomen c.q. beperken van inbreuk op de privacy van omwonenden. Vanwege de beperkte afstand tot de Willem-Alexanderlaan is ervoor gekozen de balkons niet aan die zijde, maar aan de andere zijden van de appartementengebouwen te realiseren. Dit is ook vastgelegd in de Regels van het bestemmingsplan. Naar onze mening is geen toezegging gedaan over een beperkt aantal balkons aan de Laan van Romen.

Wij zien ook geen reden hiervoor een beperking op te nemen in de Regels van het bestemmingsplan. De Laan van Romen is een brede straat, zodat balkons aan deze zijde vanuit de beleving van omwonenden het minste inbreuk op hun privacy opleveren. f. Indiener geeft aan akkoord te gaan met de beantwoording van zijn inspraakreactie op dit onderdeel. g./h. Bouwhoogte Indiener stelt dat altijd sprake is geweest van een bouwhoogte van 9 m resp. 12 meter bij het middelste blok. Dit dient dan ook te worden vastgelegd en niet een hoogte tussen 9 meter en 12,5 meter. Dit geldt ook voor de bouwhoogte van de maalderij. Overleg heeft geresulteerd in een maximale bouwhoogte van 18 meter. Indiener vindt dat hiermee afspraken met voeten worden getreden. 19

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. Het ambitiedocument noemt geen maximale bouwhoogten. Bij de nadere detaillering van het schetsontwerp van de gebouwen is het volgende gebleken. De hoogte van de bestaande maalderij is meer dan 12,10 m. De toevoeging van twee verdiepingen van 3 meter resulteert in een hoogte van meer dan 18,10 m. Daarnaast dient de dakvloer voldoende geïsoleerd te worden met afschot (11mm per m1), mede voor de afvoer van water en wordt er een dakopstand van 130 mm gerealiseerd. Voor de nieuwbouw geldt hetzelfde. Gelet op het vorenstaande en het ontbreken van zwaarwegende stedenbouwkundige bezwaren achten wij deze lichte overschrijding van de eerder gecommuniceerde maximale bouwhoogtes aanvaardbaar. i. Paragraaf 2.2.4. Ontsluiting en parkeren 1. Verkeersafwikkeling Indiener stelt dat niet ontkend kan worden dat de Laan van Romen de laatste jaren steeds drukker is geworden. Deze drukte zal in de toekomst alleen maar toenemen. Meerdere uitritten op deze laan zal de verkeerafwikkeling niet ten goede komen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 2.

Ontsluiting Laan van Romen niet mogelijk Indiener stelt dat de uitrit aan de zijde van de Laan van Romen niet kan worden gerealiseerd vanwege het ontbreken van overeenstemming tussen slager en ontwikkelaar. Indiener stelt dat deze overeenstemming er eerst moet zijn voordat er een ontwerp kan worden ingediend. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3. Verkeersgeneratie Indiener stelt dat als de plannen doorgaan er een nieuw bestemmingsplan komt en de bestemming ‘Bedrijf’ vervalt. Het zou onverstandig zijn om de huidige en toekomstige verkeersituatie niet bij het nieuwe bestemmingsplan te betrekken. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. j. Paragraaf 2.3.2. Bestemmingsmethodiek Indiener vraagt zich af of de huidige bestemming ‘Bedrijf’ al is gewijzigd. Zo ja, waarin? Of wordt het bestemmingsplan straks aangepast aan het door ontwikkelaar voorgestelde plan? Gemeentelijke beantwoording De huidige bestemming ‘Bedrijf’ op het perceel Rodenijseweg 7-9 is nog niet gewijzigd. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de bestemming ‘bedrijf’ gewijzigd in ‘wonen’. Een aanvraag omgevingsvergunning wordt getoetst aan dit nieuwe bestemmingsplan. Als de aanvraag past binnen het bestemmingsplan wordt deze verleend. k. Paragraaf 2.3.3.

Regels Indiener stelt vast dat in het plan diverse NAP maten worden vermeld. Indiener verzoekt om te bevestigen dat de top van de parkeergarage (‘het dak’) op dezelfde hoogte komt te liggen als de huidige vloer van de ‘grijze loods’ van Treurniet aan de Laan van Romen en dat deze 3.30 meter diep wordt. E.e.a. conform eerder mondeling gedane toezeggingen.

20

Gemeentelijke beantwoording Het bestemmingsplan schrijft niet voor op welke hoogte het dak van de parkeergarage dient te komen en tot welke diepte deze mag worden aangelegd. Vanwege de maximale bouwhoogtes van de nieuwbouw en het voorgeschreven peil van 2,74 m, is het evenwel meer dan aannemelijk dat het dak van de parkeergarage maximaal op (of rond) de voorgeschreven peilmaat komt te liggen. De realisatie van de kelderbak inclusief beoogde maatregelen (drain, groenpakket) is haalbaar, ook gelet op de beschermingszone van de dijk. l. Afstand nieuwbouw tot de perceelgrens Het ambitiedocument stelt dat de nieuwbouw zich minimaal 3 meter uit de perceelgrens dient te bevinden. Indiener is van mening dat deze maatvoering, omdat dit niet nader is vastgelegd, geldt voor boven-en ondergronds bouwwerken. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. Het ambitiedocument richt zich op bebouwing boven het maaiveld. De omvang van ondergrondse bebouwing is in het ambitiedocument expliciet niet ingeperkt. Wij zien geen aanleiding om een afstandsmaat voor ondergrondse bebouwing op te nemen. Deze bebouwing is niet zichtbaar en zorgt in die zin ook niet voor (visuele) hinder.

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor het voor de gemeente mogelijk is mitigerende maatregelen te verbinden aan de omgevingsvergunning. Hiermee wordt gewaarborgd dat ondergrondse bebouwing geen nadelige invloed mag hebben op de naastgelegen percelen. Op de Verbeelding van het bestemmingsplan is overigens wel een bouwvlak opgenomen waarbinnen de ondergrondse parkeergarage dient te worden gerealiseerd. Het bouwvlak wordt ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan verder van het perceel Rodenrijseweg 11 gesitueerd. De parkeergarage moet hierdoor op minimaal 2,5 meter van de perceelsgrenzen worden gerealiseerd. m. Paragraaf 3.4. Welstandsnota Indiener geeft aan dat naar aanleiding van zijn inspraakreactie het plangebied op afbeelding 3.3 in het welstandsgebied ‘bijzonder’ is komen te liggen. Indiener stelt dat het erop lijkt dat het plan met deze aanpassing makkelijker uitvoerbaar wordt. Indiener geeft aan dat dit geen vertrouwen geeft in de juistheid van bepaalde gegevens. Gemeentelijke beantwoording Het plan ligt in de Welstandsnota binnen het welstandsgebied ‘bijzonder ’, het cirkeltje op afbeelding 3.3. stond in eerste instantie niet op de juiste plaats. Dit is aangepast. Bij het proces van vergunningverlening zal de welstandscommissie het bouwplan formeel toetsen aan de Regels uit de welstandsnota. n. Indiener verwijst naar onderdeel e. o.

Paragraaf 4.2. Natuur en landschap – Onderzoek soortenbescherming Indiener stelt dat hij de conclusie van het ecologisch onderzoek bijzonder vindt. Bij de meeste bouwwerken waar gesloopt wordt dienen er maatregelen te worden genomen, maar bij het bedrijf op deze locatie niet. Gemeentelijke beantwoording Wij zien geen aanleiding te twijfelen aan de onderzoeksresultaten van het onafhankelijke ecologische onderzoeksbureau Adviesbureau Mertens. Er is geen noodzaak tot het realiseren van alternatieve verblijf- of foerageerplaatsen en/of mitigerende/compenserende maatregelen. p. Paragraaf 5.2 Water - onderzoek Indiener verwijst naar onderdeel b. 21

q. Paragraaf 7.8.2 Bezonningsstudie Indiener gaat ervanuit dat dit klopt. r. Halfverdiepte parkeergarage Indiener verwijst naar bemerkingen bij letter k. s. Meelezen ontwikkelaar inspraakreactie Indiener vindt het antwoord op zijn vraag of de ontwikkelaar zijn reactie heeft kunnen lezen onbevredigend. Indiener stelt vervolgens dat zijn correspondentie blijkbaar wordt gedeeld met de ontwikkelaar. En vraagt zich af waarom hij geen inzicht krijgt in de correspondentie tussen gemeente en ontwikkelaar. Gemeentelijke beantwoording Wij bevestigen nogmaals dat inspraakreacties en zienswijzen gericht aan college en gemeenteraad ook formeel door hen van een beantwoording wordt voorzien. Uiteraard wordt deze beantwoording ambtelijk voorbereid. Samen met de ontwikkelaar onderzoekt de gemeente daarbij de mogelijkheid en wenselijkheid van planaanpassingen in relatie tot de reacties. De inspraakreacties en/of zienswijzen worden niet integraal gedeeld. t. Ontsluitingsstructuur Indiener verwijst naar onderdeel i. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan: •

• •

•

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor de gemeente mitigerende maatregelen kan verbinden aan de omgevingsvergunning in relatie tot de waterhuishouding en ter bescherming van de omliggende percelen. In de bijlagen van de Toelichting worden de verkeersonderzoeken voor Berkel Centrum West en Berkel Centrum Oost opgenomen. Op de Verbeelding wordt het bouwvlak waarbinnen de ondergrondse parkeergarage mag worden gerealiseerd verschoven richting de Laan van Romen. De parkeergarage komt hierdoor op minimaal 2,5 meter van de perceelsgrenzen te liggen. Op de Verbeelding wordt het perceel Rodenrijseweg 5 geheel buiten het plangebied gelaten.

22

4.2

Indieners 2 t/m 12

1. Gebreken in bekendmaking Indieners stellen dat de bekendmaking niet aan de eisen van de wet voldoet. Deze bekendmaking bevat niet de essentiële informatie die nodig is om de gevolgen van het ontwerpbestemmingsplan te kunnen beoordelen. Met de inspraakreacties inzake de constatering van ontbrekende en verkeerde informatie is door de gemeente niets gedaan. De huidige bekendmaking is niet informatief genoeg en maakt het onmogelijk de zienswijze van juiste en voldoende argumentatie te voorzien. Indieners stellen dat de bekendmaking opnieuw, in verbeterde vorm, plaats dient te vinden als de bestemmingsplanprocedure wordt gecontinueerd. Gemeentelijke beantwoording In de nagenoeg gelijkluidende inspraakreactie werd gesteld dat de bouwvlakken (de tekening vertoont een wirwar van lijnen), de maximale goot- en bouwhoogten en de overige afmetingen niet duidelijk zijn. Wij hebben in de ‘Nota inspraak en overleg’ het volgende geantwoord: “Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de geldende richtlijnen, zoals de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Dit is een verplichte tekensystematiek waarvan wij niet af kunnen wijken. De vele lijnen op de verbeelding zijn een samenloop van de bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen.

Juist de vanuit de rijksoverheid verplicht gestelde digitale inzagemethode van bestemmingsplannen maakt dat het plan voor u beter leesbaar is dan voorheen, toen alleen nog pdf’s beschikbaar werden gesteld. Bovendien kan het bestemmingsplan nu online worden geraadpleegd. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u op een specifiek punt klikken waarna de bijbehorende vlakken en regelingen oplichten. U kunt zo gedetailleerd per vlak bekijken waar dit is ingetekend en waar welke lijn bij hoort. De onderdelen die worden gemist (bouwvlakken, hoogten, overige afmetingen) zijn allemaal terug te vinden op de Verbeelding en in de bijbehorende Regels. Als over specifieke onderdelen vragen zijn, helpen wij graag met het lezen van het plan. Voor het overige is niet gespecificeerd wat wordt bedoeld met ‘vele onduidelijkheden en tegenstrijdigheden’, zodat wij daar niet op in kunnen gaan.” Wij hebben bij die gelegenheid indieners aangeboden om te helpen bij het lezen van het plan. Opnieuw wordt door indieners niet gespecificeerd wat wordt bedoeld met ‘vele onduidelijkheden en tegenstrijdigheden’. Om die reden kunnen wij daar (opnieuw) niet op ingaan. Tot slot, benadrukken wij dat als gevolg van meerdere inspraakreacties, daar waar nodig wijzigingen zijn doorgevoerd om onduidelijkheden en tegenstrijdigheden te herstellen. 2.

Optopping op maalderij – historisch Lint De maalderij is onderdeel van het historische lint. Het verhogen van de bestaande maalderij met een optopping van twee verdiepingen doet ernstig afbreuk aan het historische lint en is daarnaast een onacceptabele aantasting van de privacy voor de omwonenden. • Voor het ontwerp ontbreekt draagvlak bij de omwonenden; • De bouwhoogte is niet in overeenstemming met het coalitieakkoord; • De bouwhoogte en het ontwerp komen niet overeen met het gezamenlijk advies van de commissie Cultuur Erfgoed en Welstand; • De bouwhoogte en het ontwerp komen niet overeen met het standpunt van de historische vereniging Berkel en Rodenrijs; • Er is geen massa- en volumestudie uitgevoerd zoals vereist in het ambitiedocument;

23

•

Er is geen stedenbouwkundige visie betreffende hoogbouw in het centrum Berkel en Rodenrijs.

Indieners vragen om aanpassing van de bouwhoogte en het ontwerp van de mogelijke optopping in onderling overleg met de ontwikkelaar, de omwonenden, de historisch vereniging Berkel en Rodenrijs en de commissie Welstand en Cultureel erfgoed in opvolging van de opdracht van de commissie ruimte uit 2019. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. Hierin wordt antwoord gegeven op de opmerkingen over het draagvlak voor het ontwerp van de optopping, het coalitieakkoord en de advisering van de erfgoed- en welstandscommissie. Indieners spreken over een opdracht van de commissie Ruimte uit 2019. Indieners doelen hiermee op de bespreking van het schetsplan van juli 2018 in de commissie Ruimte van oktober 2018. De commissie Ruimte heeft toen ingestemd met het starten van een bestemmingsplanprocedure op basis van het getoonde schetsplan. Dit houdt in dat de commissie zich in meerderheid kan vinden in het schetsplan en de daarbij horende bouwvolumes. De commissie Ruimte heeft wel aandacht gevraagd voor overleg tussen belanghebbenden gedurende het vervolgtraject. Dit heeft onder meer vorm gekregen in gesprekken tussen de historische vereniging, omwonenden, de ontwikkelaar, de erfgoedcommissie en wethouders Arends en Van Tatenhove over de maalderij.

Om tegemoet te komen aan de bedenkingen van omwonenden bij de modern vormgegeven opbouw uit het schetsplan van juli 2018 kiest de ontwikkelaar nu voor een ontwerp dat meer in lijn is met de bouwstijl van de maalderij. Wat betreft de overige punten antwoorden wij als volgt. De historische vereniging Berkel en Rodenrijs heeft geen zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. Wij zijn bekend met haar standpunt over de bouwhoogte en het ontwerp van de maalderij. De historische vereniging heeft voorgesteld om de maalderij te slopen en te herbouwen, waarbij op de maalderij 1 verdieping wordt toegevoegd, vergelijkbaar met de bestaande maalderij. De ontwikkelaar heeft als initiatiefnemer dit voorstel niet overgenomen. De ontwikkelaar kiest ervoor de maalderij te behouden. Dit sluit aan bij de wens van de commissie erfgoed en de gemeente. De maalderij is immers vooraangewezen als monument. Met sloop en herbouw gaan teveel historische en karakteriserende elementen van de maalderij verloren. In het ambitiedocument wordt gesproken over een massa- en volumestudie om, op basis van de richtlijnen van het ambitiedocument, inzicht te krijgen in de mogelijkheden ter plaatse. Er is niet voorgeschreven op welke wijze deze massa- en volumestudie dient te worden vormgegeven. Daar bestaat ook geen vast patroon voor.

In dit geval is aan de hand van schetstekeningen inzicht verkregen in wat wel en wat niet stedenbouwkundig verantwoord is op dit perceel. Het klopt dat er geen vastgestelde stedenbouwkundige visie bestaat voor hoogbouw in het centrum van Berkel en Rodenrijs. Dat neemt niet weg dat per locatie een goede afweging gemaakt wordt van wat wel en wat niet passend is op een bepaalde plek. 3. Ambitiedocument en coalitieakkoord Indieners stellen dat door de verantwoordelijk wethouder aan omwonenden is toegezegd dat het ambitiedocument het leidend kader is. Het ontwerp voldoet op vele punten niet aan het ambitiedocument. Te noemen vallen: de bouwhoogte, bouwen over de rooilijn, de nieuwbouw is niet ondergeschikt aan de maalderij, er is geen 2 e onbebouwde doorkijk. In het huidige coalitieakkoord is afgesproken en toegezegd aan de bewoners: • Een maximale bouwhoogte van 15 meter;

24

• • •

In dorpscentra maximaal 4 woonlagen hoog gebouwd mag worden; Bij nieuwbouw het dorpse karakter wordt geborgd; Groene en ruim opgezette woongebieden met doorzichten en zichtlijnen worden gebouwd.

Het ontwerpbestemmingsplan voldoet aan geen van de bovenstaande punten. Het is in alle opzichten een plan wat niet thuishoort het historische dorpscentrum van Berkel en Rodenrijs. Het plan houdt geen rekening met bestaande rechten van omwonenden en bedrijven betreffende wonen en milieu en zal in die vorm resulteren in een ongewenste woon-en bedrijfsconditie voor zowel de nieuwe en bestaande bewoners en bedrijven. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument, de maalderij en de milieuaspecten. 4. Verkeer en parkeren Indieners stellen dat de oplossing voor verkeer-en parkeren onvolledig en verkeerstechnisch ondeugdelijk is: • Het heropenen van de toerit vanuit de Rodenrijseweg die in de jaren 70 is afgesloten in verband met de verkeersveiligheid is ongewenst; • De gekozen ontsluiting voor de parkeerplaats achter de maalderij is niet mogelijk en zal door slechte toegankelijkheid leiden tot sterke toename van de parkeerdruk in de directe omgeving. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan: •

• •

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het treffen van akoestische maatregelen om te zorgen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen, zonder dat dit een beperking van de bedrijfsvoering van de slager oplevert. In de bijlagen van de Toelichting worden de verkeersonderzoeken voor Berkel Centrum West en Berkel Centrum Oost opgenomen. In de bijlagen van de Toelichting wordt het advies van de erfgoedcommissie van 13 april 2021 opgenomen. Hierin staan de uitgangspunten beschreven voor het ontwerp en de vormgeving van de opbouw op de maalderij.

25

4.3

Indiener 13

Indiener heeft geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling, maar stelt hierbij de voorwaarde dat de voorziene ontwikkeling de bedrijfsvoering inclusief de concrete uitbreidingsplannen niet zal aantasten. En dat zal evenwel het geval zijn als het onderhavige ontwerp daadwerkelijk wordt vastgesteld in een bestemmingsplan. 1. Bestaande rechten en toestemmingen Indiener vraagt goed oog te houden voor de bestaande rechten en toestemmingen die voortvloeien uit het vigerende bestemmingsplan ‘Centrum Berkel en Rodenrijs’. Gemeentelijke beantwoording In het ontwerpbestemmingsplan was het nog onbebouwde deel van het bouwvlak van de slagerij wegbestemd, omdat hier de ontsluiting van het maaiveldparkeren behorend bij woningbouwlocatie Treurniet was bedacht. De ontwikkelaar en slager hebben hierover echter geen overeenstemming bereikt. De ontwikkelaar past zijn bouwplan aan, zodat geen gebruik hoeft te worden gemaakt van de grond van de slager. Het perceel waar de slagerij is gevestigd wordt buiten de plangrens van het definitieve bestemmingsplan voor de woningbouwlocatie Treurniet gelaten. Voor het perceel van de slager blijven daardoor het huidige bestemmingsplan en de daarin opgenomen rechten volledig gehandhaafd. 2. Uitbreidingsplan Indiener is bezig met de ontwikkeling van een uitbreidingsplan voor zijn slagerij, te weten realisatie van een proeflokaal met terras.

Indiener heeft hiertoe een schetsplan ingediend in het kader van het vooroverleg. Indiener wil voorkomen dat dit beoogde uitbreidingsplan hinder ondervindt van het bestemmingsplan. Gemeentelijke beantwoording De bestaande rechten van het huidige bestemmingsplan blijven gehandhaafd. Een aanvraag die hiermee in overeenstemming is en aan de overige voorwaarden voor vergunningverlening voldoet, wordt verleend. 3. Onderzoek KWA-bedrijfsadviseurs – geluid: voorwaardelijke verplichting Indiener verwijst naar het milieuonderzoek dat door KWA Bedrijfsadviseurs is uitgevoerd en het bijbehorende rapport d.d.13 februari 2020. En heeft hierbij de volgende opmerkingen over het onderdeel geluid: • Het onderzoek houdt alleen rekening met de huidige geluidsbronnen en niet met de nog te realiseren mogelijke extra geluidsbronnen in verband met het toekomstige uitbreidingsplan; • Het onderzoek is onvolledig en onzorgvuldig, er is alleen gekeken naar mogelijke oplossingen bij indiener zelf en ten onrechte niet naar mogelijke oplossingen in het ontwerp (vergroten afstand, aanpassen gebruiksfuncties van de ruimtes).

Indiener stelt overigens dat de maatregelen ter reducering van het geluid afdoende geborgd dienen te worden door middel van bijvoorbeeld een voorwaardelijke verplichting: realisatie van de beoogde appartementen enkel als voorafgaand de benodigde maatregelen zijn getroffen en voldaan wordt aan de wettelijke norm. Gemeentelijke beantwoording Het milieuonderzoek van KWA Bedrijfsadviseurs (namens ontwikkelaar) is beoordeeld door de milieudienst DCMR. Dat geldt ook voor het (contra)onderzoek dat Adromi (namens indiener) heeft opgesteld. De DCMR concludeert dat er vergaande akoestische maatregelen nodig zijn. Om te waarborgen dat dit plaatsvindt, wordt een voorwaardelijke verplichting toegevoegd aan het bestemmingsplan.

26

4. Onderzoek KWA-bedrijfsadviseurs – geur Indiener verwijst naar het milieuonderzoek dat door KWA Bedrijfsadviseurs is uitgevoerd en het bijbehorende rapport d.d.13 februari 2020. En heeft hierbij de navolgende opmerkingen voor wat betreft het onderdeel geur: Indiener is van mening dat het onderzoek onvolledig en onzorgvuldig is, omdat de activiteit ‘barbecueën’ niet als bijzondere geurbron is meegenomen. Indiener maakt bedrijfsmatig en professioneel frequent gebruik van de barbecue. Verwezen wordt naar het advies van de DCMR waarin wordt gesteld dat de gemeente dit barbecueën slechts kan toestaan als geborgd wordt dat deze activiteit slechts sporadisch voorkomt. Indiener is het oneens met het borgen van sporadisch gebruik, niet het bedrijf moet worden beknot maar het plan moet worden aangepast. Gemeentelijke beantwoording Het perceel waarop de slagerij is gevestigd heeft de bestemming ‘Detailhandel’.

Hieronder wordt verstaan: “Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen, het uitstallen ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep- of bedrijfsactiviteit; onder detailhandel wordt niet begrepen webwinkels waar geen sprake is van uitstallen ten verkoop en geen sprake is van het ter plaatse leveren en afhalen van goederen.” Ondanks herhaald verzoek hiertoe is door indiener geen uitleg gegeven over de aard en omvang van de BBQ activiteiten. Voor zover op dit moment kan worden beoordeeld zijn de BBQ activiteiten niet in overeenstemming met de functie detailhandel en daarmee in strijd met het bestemmingsplan. 5. Ontsluiting Indiener is het niet eens met de gekozen ontsluiting van het parkeerterrein achter de maalderij via het terrein van indiener. Deze ontsluiting is verkeerstechnisch ongewenst en belemmert de beoogde parkeermogelijkheden. Tevens wordt onvoldoende rekening gehouden met het bestaande zakelijk recht (recht van overpad) tussen indiener en huidige gebruiker Treurniet Mengvoeders BV. Gemeentelijke beantwoording Zie de beantwoording onder 1. De ontsluiting wordt op een andere manier georganiseerd, het perceel van indiener wordt hiervoor niet gebruikt.

Het bestemmingsplan staat niet in de weg aan het voortgezet gebruik van het zakelijk recht. 6. Hinder en schade aan gebouwen - onderzoek Indiener vreest hinder en schade aan gebouwen en funderingen als gevolg van trillingen en grondwaterwijzigingen. Indiener stelt dat hier op voorhand voldoende onderzoek moet worden verricht. Gemeentelijke beantwoording De uitgevoerde onderzoeken laten zien dat het voorliggende bestemmingsplan uitvoerbaar is. De uitkomsten van de onderzoeksrapporten, waaronder de onderzoeken naar de waterhuishouding, worden betrokken bij de overige benodigde gemeentelijke toestemmingen, zoals de omgevingsvergunning. De ontwikkelaar is gehouden conform de verleende omgevingsvergunning te bouwen. De gemeente ziet hierop toe. De door indiener benoemde vrees voor hinder en schade aan gebouwen betreffen uitvoeringsaspecten die in het kader van dit bestemmingsplan niet aan de orde komen, maar in de uitvoeringsfase van het plan. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan: 27

•

•

Op de Verbeelding wordt het perceel Rodenrijseweg 5 geheel buiten het plangebied gelaten. Voor het perceel van de slager blijven daardoor het huidige bestemmingsplan en de daarin opgenomen rechten volledig gehandhaafd. In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het treffen van akoestische maatregelen om te zorgen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen, zonder dat dit een beperking van de bedrijfsvoering van de slager oplevert.

28

4.4

Indieners 14 en 15

Indieners stellen om te beginnen dat zij in beginsel positief staan tegenover de herontwikkeling van de locatie Treurniet, maar dat zij bezwaar hebben tegen een aantal essentiële punten, die de leefomgeving van de huidige en de nieuwe bewoners en de huidige bedrijven direct beïnvloeden en verslechteren. 1. Gebreken in de bekendmaking Indieners geven aan dat de bekendmaking op www.ruimtelijkeplannen.nI niet voldoet aan de eisen van de wet. De bekendmaking bevat niet de essentiële informatie die nodig is om de gevolgen van het ontwerpbestemmingsplan te kunnen beoordelen: a. De bouwvlakken die worden toegestaan zijn niet duidelijk weergegeven op de gepubliceerde tekening: slechts een wirwar van onduidelijke lijnen. b. De maximale goothoogte en nokhoogte die u per bouwvlak wilt toestaan is onduidelijk en tegenstrijdig. c. Overige afmetingen die u wilt toestaan ontbreken. d. Welke ramen en balkons u wilt toestaan in/aan de toekomstige woningen. Het heeft er daarom alle schijn van dat u ramen en balkons wilt toestaan die uitzicht bieden op de woonkamers, slaapkamers en achtertuinen van indieners, en het leefgebied van de pony's. e. Er is plots sprake van dakterrassen op de nieuwbouw, die er volgens de afspraken met de omwonenden niet zouden komen. f. Er zijn balkons op de optopping die strijdig zijn met het advies van de commissie cultureel erfgoed en welstand. g.

De peilen van de omliggende omgeving zijn niet aangegeven, waardoor de hoogteligging van het plan ten opzichte van de aanliggende omgeving niet te beoordelen valt. Gemeentelijke beantwoording a, b en c: In de nagenoeg gelijkluidende inspraakreactie als onderbouwing van de gebreken werd vastgesteld dat de bouwvlakken niet duidelijk zijn (de tekening vertoont een wirwar van lijnen), evenals de maximale goot- en bouwhoogten en de overige afmetingen. Wij hebben in de ‘Nota inspraak en overleg’ het volgende geantwoord: “Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de geldende richtlijnen, zoals de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Dit is een verplichte tekensystematiek waarvan wij niet af kunnen wijken. De vele lijnen op de verbeelding zijn een samenloop van de bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen. Juist de vanuit de rijksoverheid verplicht gestelde digitale inzagemethode van bestemmingsplannen maakt dat het plan voor u beter leesbaar is dan voorheen, toen alleen nog pdf’s beschikbaar werden gesteld. Bovendien kan het bestemmingsplan nu online worden geraadpleegd. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u op een specifiek punt klikken waarna de bijbehorende vlakken en regelingen oplichten. U kunt zo gedetailleerd per vlak bekijken waar dit is ingetekend en waar welke lijn bij hoort.

De onderdelen die worden gemist (bouwvlakken, hoogten, overige afmetingen) zijn allemaal terug te vinden op de Verbeelding en in de bijbehorende Regels. Als over specifieke onderdelen vragen zijn, helpen wij graag met het lezen van het plan. Voor het overige is niet gespecificeerd wat wordt bedoeld met ‘vele onduidelijkheden en tegenstrijdigheden’, zodat wij daar niet op in kunnen gaan.” Als gevolg van meerdere inspraakreacties, zijn daar waar nodig wijzigingen doorgevoerd om onduidelijkheden en tegenstrijdigheden te herstellen.

29

d: Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. Aanvullend merken wij op dat een bestemmingsplan regelt waar welke bebouwing mag komen. In de Regels is opgenomen dat aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan geen balkons mogen worden gerealiseerd. Op de Verbeelding is aangegeven dat het hekwerk van het dakterras aan de zijde van de WillemAlexanderlaan terugliggend van de dakrand gerealiseerd dient te worden. Wij zien vanwege de afstand tot de overige omliggende woningen geen aanleiding om hiervoor extra waarborgen op te nemen in het bestemmingsplan. Waar ramen mogen komen, wordt niet geregeld of vastgelegd in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bevat geen beperkingen voor de realisatie van ramen. Een dergelijke beperking wordt niet wenselijk noch noodzakelijk geacht. In een dichtbebouwde omgeving als de onderhavige dient enige inkijk te worden geduld; deze inkijk wordt gelet op de hoogte en afstanden aanvaardbaar geacht. Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan voldoende rekening houdt met de privacy van omwonenden. e: Wij zijn niet bekend met afspraken dat er geen dakterrassen gerealiseerd mogen worden. Wel is afgesproken dat het hekwerk van het dakterras terugliggend van de dakrand gerealiseerd dient te worden. Dit is op de Verbeelding van het bestemmingsplan vastgelegd.

f: Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. In de Regels wordt vastgelegd dat het bouwvlak van de maalderij niet mag worden overschreden (ook niet met balkons). g: Op de Verbeelding en in de Regels van het bestemmingsplan wordt met het hanteren van twee peilmaten voldoende rekening gehouden met het aflopende maaiveldniveau van de Rodenrijseweg naar de Willem-Alexanderlaan. Wij zien geen aanleiding alle hoogtes te meten vanaf het laagste punt. Met de afstandsmaat van de nieuwbouw tot aan de Willem-Alexanderlaan wordt ook rekening gehouden met de lagere ligging van de Willem-Alexanderlaan. 2. Gebrek aan zorgvuldigheid Indieners stellen dat het ontwerpbestemmingsplan zich kenmerkt door een groot aantal onduidelijkheden, tegenstrijdigheden, ontbrekende en mogelijk achterhaalde informatie. Door deze nalatigheid en onzorgvuldigheid kunnen er volgens indieners grote vraagtekens worden gesteld bij de getrokken conclusies. Indieners noemen een aantal voorbeelden over de bij de Toelichting opgenomen rapportages en adviezen. Indieners verzoeken dan ook om het ontwerpbestemmingsplan opnieuw ter inzage te worden gelegd. Gemeentelijke beantwoording De Toelichting behorende bij het bestemmingsplan moet inzicht geven in de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.

Om die reden worden adviezen ingewonnen en waar nodig onderzoeken uitgevoerd. Op basis van deze adviezen en onderzoeken concluderen wij dat de voorgestelde herontwikkeling uitvoerbaar is. Uitvoerbaar betekent niet dat er in het kader van de verdere uitwerking van de herontwikkeling en uiteindelijk bij de vergunningverlening geen nadere onderzoeken moeten worden uitgevoerd en overlegd. Uitvoerbaar betekent ook niet dat niet op onderdelen (mitigerende) maatregelen zouden moeten worden genomen.

30

Wij hebben, teneinde de twijfel en onrust bij omwonenden en naastgelegen bedrijven weg te nemen, aan de ontwikkelaar verzocht om op een aantal onderdelen nadere onderzoeken laten uitvoeren. Deze onderzoeken hebben op onderdelen meer concreet aangegeven dat maatregelen nodig zijn. Wij concluderen, mede op basis van deze nadere onderzoeken, dat met de te nemen maatregelen het plan uitvoerbaar is. Wij zien geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan opnieuw bekend te maken en ter inzage te leggen. 3. Ontwerpbestemmingsplan Indieners geven in dit onderdeel hun zienswijzen op de tekst van de Toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan. Teneinde de leesbaarheid te vergroten wordt de opbouw van de Toelichting gevolgd. Per onderdeel van de Toelichting worden de hierop betrekking hebbende zienswijzen opgenomen en voorzien van een gemeentelijke beantwoording. De nummering van de zienswijzen verwijzen naar de nummering in de brieven van indieners. 3.1. Status ambitiedocument Indieners stellen dat dit document tijdens hervatting van de gesprekken met de gemeente in 2018 is aangemerkt als leidend kader. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.2. Voorgaande bestemmingsplan, bouwhoogte Indieners constateren dat de feitelijke bouwhoogte van de bestaande bedrijfsbebouwing (maalderij) met ca.

12 m lager is dan de maximale bouwhoogte van 19 m die in het voorgaande bestemmingsplan voor dit deel van het bouwvlak was toegestaan. En dat de toegestane maximale bouwhoogte van de nieuwbouw in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan hoger is dan de 8 meter die in het voorgaande bestemmingsplan is toegestaan. Gemeentelijke beantwoording Wij nemen deze zienswijze voor kennisgeving aan. De passage uit de Toelichting waar indieners op wijzen, geeft een beschrijving van de planologische mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan. 3.3. Voorgaande bestemmingsplan, regeling archeologie Indieners stellen dat de regeling in het voorgaande bestemmingsplan inzake archeologie (zie 1.4) in strijd is met hoofdstuk 6. Gemeentelijke beantwoording In 2013 was er nog een oudere versie van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart van kracht (namelijk die van augustus 2012), die toen verwerkt is in het vigerende bestemmingsplan. Dat resulteerde in de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologe 2’ en ‘Waarde – Archeologie 3’. Momenteel is de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart uit 2016 de meest recente; hiervan is dan ook verslag gedaan in hoofdstuk 6 ‘Archeologie en cultuurhistorie’ in de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is alleen nog maar de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ van toepassing binnen (een heel klein deel van) het plangebied.

De begrenzing van de digitale archeologische verwachtingskaart is exact overgenomen in het bestemmingsplan. Hier zijn vooralsnog geen grondverstorende werkzaamheden voorzien, maar mocht dat in de toekomst wijzigen dan is dit juridisch geborgd doordat de genoemde dubbelbestemming in de Regels is opgenomen.

31

3.4 -1. Verplaatsing bedrijf betekent beëindigen (potentiele) overlast Indieners zijn van mening dat met de revisievergunning van het bedrijf in 2006 de overlast voor de omgeving (geur, geluid en verkeer) sterk is verminderd. Al sinds 2012 is vanwege veranderende economische condities de productie gestaakt en vindt er slechts verkoop op beperkte schaal plaats. Indieners stellen dat de verplaatsing van het bedrijf wat hen betreft niet resulteert in een reductie, maar in een verdere toename van de overlast en problemen (milieuhinder, parkeeroverlast, privacy, verkeersdruk), met name als gevolg van het bovengronds parkeren, aangezien in de huidige revisievergunning geen verkeer op het erf is toegestaan tussen 23.00-7.00 uur. Indieners verzoeken om een rapport van de DCMR waaruit blijkt dat sprake is van een reductie van de geluidsoverlast. Gemeentelijke beantwoording Wij constateren dat indieners, anders dan de gemeente, de verplaatsing van het mengvoederbedrijf en de transformatie van de bedrijfsfunctie naar een woonfunctie niet ervaren als een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De aspecten die door indieners worden aangehaald, zijn onderzocht. Wij concluderen op basis van de uitkomst van deze onderzoeken dat voor omwonenden sprake is van een aanvaardbaar woon-en leefklimaat.

Wij geen daarom geen aanleiding DCMR te verzoeken om een rapport waaruit blijkt dat sprake is van een reductie van de geluidsoverlast. Bovendien zijn er diverse redenen waarom deze ontwikkeling als wenselijk wordt beschouwd, waaronder de toevoeging van een substantieel aantal woningen en woningtypen. 3.4-2. Nieuwe functie die passend is bij direct omliggende woonfunctie Indieners vragen zich af waarom door de gemeente geen onderzoek is gedaan naar een andere invulling dan woningbouw. Gemeentelijke beantwoording De grond is niet in eigendom van de gemeente. Een particuliere initiatiefnemer heeft een voorstel gedaan. De gemeente heeft dit initiatief beoordeeld en is van mening dat de woonfunctie passend is bij de directe omliggende functie, namelijk ook overwegend een woonfunctie. Het initiatief past binnen de door ons in de structuurvisie opgenomen uitgangspunten. 3.4-3. Onderzoek andere vorm van woningbouw Indieners vragen zich af waarom door de gemeente geen onderzoek is gedaan naar een andere vorm van de woningbouw. Gemeentelijke beantwoording De gemeente vindt de beoogde ontwikkeling stedenbouwkundig en ruimtelijk passend op deze locatie. Wij zien geen aanleiding een andere vorm van woningbouw te onderzoeken. 3.5. Programma (par. 2.2.2) en ook de ladder (par.

3.1) Indieners geven aan dat het opnemen van een percentage van 30% starterswoningen misleidend is omdat dit slechts 10% van het vloeroppervlak betreft. Verder zijn de ruimten die starterswoningen worden kwalitatief slecht en dienen ze om de optopping met de penthouses te faciliteren. Gemeentelijke beantwoording Het is gebruikelijk om in het geval van een woonprogramma te spreken van aantallen woningen en niet van woonoppervlaktes. De starterswoningen dienen te voldoen aan de hiervoor geldende wettelijke regelgeving zoals het Bouwbesluit. 3.6. Nieuwbouw - massa-volumestudie Indieners zijn van mening dat het plan niet past en aansluit op de omgeving en verzoeken om een massa-volumestudie uit te voeren waaruit dit blijkt.

32

Gemeentelijke beantwoording Van belang is dat de beoogde ontwikkeling stedenbouwkundig en ruimtelijk passend is op deze locatie. In dit geval is aan de hand van schetstekeningen inzicht verkregen in wat wel en wat niet verantwoord is op dit perceel. 3.6-1. Nieuwbouw – bouwhoogte in relatie tot omliggende woningen. Indieners zijn van mening dat de hoogte van de nieuwe appartementencomplexen niet vergelijkbaar zijn aan de woningen aan de Willem-Alexanderlaan aangezien er een significant verschil is in hoogte van de maaiveldhoogte (ongeveer 1.0 m). Gemeentelijke beantwoording Op de Verbeelding en in de Regels van het bestemmingsplan wordt met het hanteren van twee peilmaten voldoende rekening gehouden met het aflopende maaiveldniveau van de Rodenrijseweg naar de Willem-Alexanderlaan. Wij zien geen aanleiding alle hoogtes te meten vanaf het laagste punt. Met de afstandsmaat van de nieuwbouw tot aan de Willem-Alexanderlaan wordt ook rekening gehouden met de lagere ligging van de Willem-Alexanderlaan. 3.6-2. Nieuwbouw - geluidschermen en privacy Indieners vragen om aan te tonen dat de privacy is gewaarborgd en inkijk in woonvertrekken niet mogelijk is. In combinatie met de hiervoor benodigde voorzieningen in de vorm van begroeiing, schuttingen en privacy-en geluidschermen.

Indieners vragen in dat kader welke voorzieningen (privacy) zijn voorzien langs de perceelsgrenzen met de woningen aan de Willem-Alexanderlaan en de naastgelegen woningen aan de Rodenrijseweg ter plaatse van het parkeerterrein maalderij en de nieuwbouw. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. Wij zijn van mening dat de privacy van omwonenden voldoende gewaarborgd is en zien geen aanleiding voor aanvullende maatregelen zoals genoemd door indieners. 3.6-2. Nieuwbouw - maximale bouwhoogtes Indieners stellen dat de maximale hoogte van de nieuwbouw gelijk is aan de maalderij (12,1 m) in zoverre de bestaande bouwhoogtes uit het huidige vigerende bestemmingsplan niet lager zijn (8m). De bouwhoogtes in het huidige plan voldoen niet en zijn onrechtmatig opgerekt. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.6-3. Nieuwbouw in strijd met ambitiedocument Indieners wijzen op de inhoud van het ambitiedocument en stellen vast dat er een onbebouwde doorkijk van 15 m dient te zijn. Het atrium is een gebouw en daarnaast veel smaller dan 15 meter. Door het bebouwen van de doorkijk is de bebouwingsdichting veel groter dan voorzien in het ambitiedocument.

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3.6-4. Uitspraak voorzitter erfgoedcommissie - stadsplan Indieners geven aan dat de voorzitter van de Erfgoedcommissie in de vergadering van de commissie Cultureel Erfgoed van maart 2018 het plan gekwalificeerd als een stadsplan passend in centrum van Rotterdam maar niet in het historische centrum van Berkel en Rodenrijs.

33

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.7-1. Ruimtelijke opbouw maalderij – terugligging opbouw Indieners stellen met verwijzing naar het ambitiedocument dat de opbouw 3m terug liggend te zijn vanuit de Rodenrijseweg. Volgens het advies van de commissie Cultureel erfgoed uit 2012 dient het rondom minimaal 2m vrij liggend te zijn. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.7-2. Ruimtelijke opbouw maalderij – advies commissies Indieners geven aan dat in de beoordeling tijdens de vergadering commissie Cultureel Erfgoed in maart 2018 is gesteld dat balkons onwenselijk zijn en in het gezamenlijke advies van de commissie Ruimte en cultureel Erfgoed uit september 2018 is gesteld: "Met betrekking tot de hoogte wordt opgemerkt dat deze in de gegeven situatie als erg fors kan worden ervaren. Dit geldt evenzeer wanneer de hoogte van de opbouw wordt bezien in verhouding tot de hoogte van onderliggend kernvolume. Het verdient aanbeveling de hoogte van de opbouw te beperken tot een laag." Het bovenstaande advies is niet opgevolgd in het bestemmingsplan.

Binnen de gemeente Lansingerland zijn de commissie Welstand en de commissie Cultureel erfgoed de bindende commissies op het gebied van stedenbouw en erfgoed. Indieners verzoeken om die reden om de adviezen over te nemen en het plan ruimtelijk en stedenbouwkundig in overeenstemming te brengen met het advies van de gezamenlijke commissie Welstand en Cultureel Erfgoed (maximaal 1 extra bouwlaag op de maalderij met randafstanden zoals voorgeschreven). Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 3.8-1. Afstanden en hoogtes – ondergrondse parkeergarage De afstand tussen ondergrondse parkeergarage en erfgrens is minder dan 3 m en voldoet niet. Deze afstand moet minimaal 5 meter bedragen naar aanleiding van onderzoek naar grondwaterstromingen en ter bescherming van de bestaande historische begroeiing (bomen) op de erfgrens tussen de Rodenrijseweg 7 en 11. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). De afstand tussen de parkeerbak en de perceelsgrens Rodenrijseweg 11 bedraagt tussen de 2,5 m en 7,5 m. Gelet op de uitkomsten van het geohydrologisch onderzoek wordt deze afstand aanvaardbaar geacht. Indieners hebben aangegeven dat de bomen op de erfgrens in 2012 zijn geplant.

De ervaring leert dat de wortels van een boom veelal de kroon van de boom volgen. Op basis daarvan is de verwachting dat de wortels niet zover onder het terrein van het voormalige mengvoederbedrijf Treurniet reiken. Mocht tijdens het bouwen van de kelder onverhoopt blijken dat de wortels wel worden aangetast, dan zal op dat moment in overleg met indieners worden bezien of en zo ja welke consequenties dit heeft. 3.8-2. Afstanden en hoogtes – afstand balkons tot erfgrens Rodenrijseweg De afstand tussen de balkons en de erfgrens van de Rodenrijseweg dient minimaal 15 m ter bedragen op basis van het advies van DCMR in verband met de aanwezigheid van pony’s. 34

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over de milieuaspecten. 3.8-3. Afstanden en hoogtes – maximale bouwhoogte nieuwbouw Indieners stellen dat de maximale hoogte van het middelste nieuwbouwcomplex 12.1 m dient te bedragen zijnde hoogte bestaande maalderij (dit is inclusief dakranden) ter plaatse van het bestaande bouwvlak van 19 m. Hierbuiten is dit 6 m. in overeenstemming met de bouwhoogte van het huidige bestemmingsplan. De maximale hoogte van het complex aan de Willem Alexanderlaan dient 9m te zijn (binnen het bestaande bouwvlak van 18 m). Hierbuiten dient dit 8 m te zijn in overeenstemming met het huidige bestemmingsplan. En verder, dat bouwen met een grote korrelgrootte niet is toegestaan in het gebied wat is aangewezen met een groene bestemming, te weten de strook van 15 m tussen erfgrens Rodenrijseweg en nieuwbouw. Gemeentelijke beantwoording Het voorliggende nieuwe bestemmingsplan is opgesteld, omdat het vigerende bestemmingsplan niet volstaat. De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen bouwhoogten en bestemmingen zijn dan ook niet maatgevend. 3.9.

Ontsluitingsstructuur Indieners stellen dat de gekozen rijrichting volledig is gekozen op argumenten door de ontwikkelaar en resulteert in een rijrichting die voor de slagerij onacceptabel is in verband met het gebruik van het parkeerterrein en verkeerstechnisch zeer gevaarlijk is. De combinatie van bevoorrading en parkeerverkeer ten behoeve van Slagerij de Rooij en het verkeer van de parkeerplaats is ongewenst (scheiding van bedrijfs- en woonverkeer) met het verkeer afkomstig van de bovengrondse parkeerruimte). De inrit van de slager zit op het kruispunt. Verder is op de locatie van de uitrit is de uitbreiding van de slagerij voorgenomen. Zover bekend is het ontsluiten van de parkeerplaats via de gronden van de Slagerij niet mogelijk. Gemeentelijke beantwoording: Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3.10-1. Verkeersafwikkeling: verkeersintensiteit (algemeen) neemt niet af maar toe Indieners stellen dat de voorstelling van zaken onjuist is. De verkeersproblematiek op de Rodenrijseweg en Laan van Romen neemt niet af maar elk jaar toe. De door de gemeente verstrekte verkeerstellingen laten elk jaar een toename zien en liggen ver boven de norm die voor beide wegen als acceptabel wordt gezien (laatste versie 2018). Uitzondering is 2019.

Het jaar dat de Herenstraat volledig dicht heeft gezeten in verband met een reconstructie in het centrum (niet representatief). In een convenant met de bewoners is in 2009 afgesproken dat de Rodenrijseweg vrij is van vrachtwagenverkeer met een maximale belasting van 3500 mvt/etmaal (dit vanwege de beperkte breedte). De huidige belasting (telling 2018) laat 6600 mvt/etmaal zien. De stelling dat de verkeersintensiteiten naar beneden zijn gebracht is onjuist. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3.10-2. Verkeersafwikkeling: aantal verkeersbewegingen locatie neemt niet af maar toe Indieners geven aan dat de huidige verkeersbelasting van het bedrijf door de gestopte productie ver beneden de veronderstelde 350 mvt per etmaal ligt. Het toelaten van een verkeersgeneratie van 238 mvt/etmaal is alleen mogelijk indien er vergaande maatregelen genomen zijn om de verkeersintensiteit in het gebied terug te brengen. In afwachting van uitvoering van deze nog niet vastgestelde maatregelen is ontsluiting niet mogelijk.

35

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 3.10-3. Verkeersafwikkeling: verkeersproblematiek neemt niet af maar toe De stelling dat een beperkte toename acceptabel is en eenvoudig opgaat in het huidige verkeer wordt door de gemeente voor elk project als argumentatie misbruikt. Een integrale aanpak van alle projecten laat een sterke en bovenmatige stijging zien. Bij deze verzoek aan de gemeente om integrale aanpak en wat de gezamenlijke invloed is van alle centrumprojecten. Indieners stellen vast dat bij de beantwoording van hun inspraak een verkeersrapport gebruikt voor Berkel West uit 2018. Terwijl er inmiddels een rapport voor Berkel Oost is, wat een geheel andere conditie en aantallen laat zien. Indieners verzoeken de gemeente met een integrale oplossing te komen voor het centrum inclusief het project Treurniet. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. De verkeersonderzoeken voor Berkel Centrum West en Berkel Centrum Oost worden toegevoegd als bijlage bij de Toelichting. 3.11. Parkeerbalans: onduidelijkheid en aantal parkeerplaatsen onvoldoende Indieners geven aan dat het onduidelijk is in hoeverre alle bewoners inclusief de starterswoningen parkeerplaatsen krijgen in de parkeergarage.

Daarnaast is onduidelijk op welke wijze deze bewoners van de parkeergarage gebruik gaan maken en niet gaan parkeren op de parkeerplaatsen voor bezoekers. Het is onduidelijk op welke wijze de parkeerplaats voor bezoekers moet gaan werken. Het huidige parkeerconcept (parkeergarage in combinatie met bovengronds parkeren) is niet geëvalueerd en ongebalanceerd. De verwachting is dat dit tot grote overlast gaat leiden in de omgeving. Parkeren bij Slagerij en in de buurt. De architect heeft meerdere malen gesteld alleen een hoogwaardige parkeervoorziening te willen en geen parkeren op maaiveldhoogte. In het huidige concept wordt het volledige binnenterrein aangelegd als parkeervlak of als dak van de parkeergarage. Hierdoor blijft het huidige plan effectief vrijwel volledig verhard en neemt de kwaliteit van wonen op het binnenterrein onacceptabel af. Het aantal parkeerplaatsen is onvoldoende. Het plan legt een groot beslag op parkeren in de buurt terwijl er in het plan geen enkel bijdrage is aan parkeren in de buurt. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. In de Regels van het bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen, zodat een aanvraag omgevingsvergunning dient te voldoen aan de geldende gemeentelijke parkeernorm.

In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in het aantal benodigde plekken. Een combinatie van ondergronds en bovengronds parkeren is niet ongewoon. Wij zien geen aanleiding om te veronderstellen dat dit in de praktijk niet gaat werken. Het parkeren wordt op eigen terrein geregeld en is goed bereikbaar, zodat er geen extra parkeerdruk wordt verwacht op naastgelegen percelen. In navolging van het ambitiedocument wordt het binnenterrein tussen de nieuwe gebouwen en de aangrenzende percelen ingericht als tuin. In het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan hebben deze gronden binnen de woonbestemming een aparte functieaanduiding ‘tuin’ verkregen. Binnen deze aanduiding zijn geen (bovengrondse) bouwwerken toegestaan. Op een deel van deze gronden mag wel een ondergrondse parkeergarage worden gebouwd. Deze wordt echter wel op het dak voorzien van een laag grond van 30-50 cm die ruimte biedt voor beplanting. Verder hebben de gronden aan de zijde van de Laan van de Romen de bestemming ‘Tuin’. Wij zijn van mening dat hiermee wordt voldaan aan de ambitie. 3.12. Regels – begripsbepaling ‘Peil’ Indieners stellen dat in overleg met omwonenden is afgesproken dat ter bescherming van het bestaande talud van de veendijk en aansluiting bij de omliggende erven het bestaande grondprofiel gehandhaafd blijft zonder vergaande egalisatiewerken.

Zij stellen dat elke wijziging die tijdelijk of 36

permanent in een wijziging van de grondwaterstand leidt, niet is toegestaan. Het peil van -2.74 m tot tegen de maalderij is niet mogelijk en niet toegestaan en onmogelijk omdat dit ligt beneden de huidige grondwaterstand. Indieners stellen verder dat elke vorm van verandering in maaiveldpeil dient te worden vooraf gegaan door onafhankelijk grondwater onderzoek met uitsluiting van de mogelijke impact op de grondwaterstand na uitvoering. Maatregelen zoals het verlagen van het peil tot -2.74 bij de maalderij zijn niet mogelijk en onacceptabel. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Op het terrein van Treurniet (op de locatie van de toekomstige appartementen) varieert het huidig maaiveld tussen circa NAP -2,7 (west) en -3,0 meter (oost). Gelet op de grondwaterstanden is aanpassing van het maaiveld hier mogelijk. Dit wordt bevestigd door de uitkomsten van het geohydrologisch onderzoek. 3.13-1. Ondergrondse parkeergarage - grondwaterstromingen Indieners stellen vast dat het onderzoek naar de aanleg van de parkeergarage uitgevoerd door Royal Haskoning aantoont dat mitigerende maatregelen nodig zijn. Het blijkt dat er hier nog vele onzekerheden aan kleven en vragen onbeantwoord zijn.

In het huidige ontwerpbestemmingsplan wordt gesteld dat er geen verticale en of horizontale grondwaterstromingen zijn, maar dat er opstuwing kan optreden. Dit is tegenstrijdig en technisch niet mogelijk. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Er is een aanvullend onderzoek uitgevoerd door het ingenieursbureau Royal Haskoning DHV. De resultaten zijn vastgelegd in het rapport ‘Geohydrologische studie Treurniet’ d.d. 17 februari 2020. Het onderzoek heeft zich gericht op de invloed op de omgeving van de tijdelijke bemaling bij aanleg van de parkeerkelder, de barrièrewerking van de kelderbak en de effecten van de ontwikkeling op het oppervlaktewater en de riolering. In het rapport worden de effecten in beeld gebracht en maatregelen gepresenteerd om deze effecten op te heffen. De onderzoeksopzet en het rapport zijn tussentijds afgestemd met het Hoogheemraadschap Delfland. Het Hoogheemraadschap concludeert dat de studie volledig is en de juiste conclusies en relevante maatregelen worden voorgesteld. De algemene conclusie is dat op het onderdeel waterhuishouding de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Treurniet uitvoerbaar is, zonder onaanvaardbare effecten op de omliggende percelen. 3.13-2.

Ondergrondse parkeergarage – minimaal 10 meter van de erfgrens Indieners stellen dat de ondergrondse parkeergarage gezien de risico's op minimaal 10 meter (of zoveel verder als nodig in verband met grondwaterbeheer) van de erfgrenzen dient te liggen in verband met bestaande historische erfgrensbegroeiing, schade door trillingen, lekkage van damwanden bouwkuip. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Uit het hydrologisch onderzoek volgt niet dat een minimale afstand tussen de bouwkuip en omliggende perceelsgrenzen of bebouwing dient te worden aangehouden. Wel kan de afstand tot bestaande bebouwing aanleiding zijn om de bouwwerkzaamheden conform bepaalde methoden uit te voeren om de risico’s op schade te beperken. Dit betreffen uitvoeringsaspecten die niet in het kader van dit bestemmingsplan aan de orde komen, maar in de uitvoeringsfase van het bouwplan. 3.13-3. Ondergrondse parkeergarage – dak beneden minimale grondwaterstand Indieners stellen dat het dak van de parkeergarage in verband met het voorkomen van opstuwing, voorkomen van wateroverlast bij hevige regen gelegen dient te zijn beneden de minimale grondwaterstand. Hiermee worden ook beperkingen voorkomen bij gebruik als tuinbestemming.