220603 Businesscase Lansingerland 3.0 CONCEPT.pdf

Vanwege het feit dat tot op heden de groep vluchtelingen bestaat uit ‘kleine’ gezinnen wordt de nadruk gelegd om de laatste variant meervoudig te laten voorkomen om zodoende binnen het plangebied te kunnen voldoen aan de aantallen voor de opvang. Tevens wordt voor beide locaties een centraal wijkgebouw gerealiseerd om te kunnen voorzien in lokale behoeftes (commercieel, zorg, welzijn etc.), maar ook voor scholing van de kinderen. Voor Lansingerland resulteert dit in de volgende aantallen: Naam Oppervlakte BVO Permanent Studio (1 pers) 18,2 m2 Permanent Single (2 pers 38,9 m2 Permanent Together (3 pers) 63,3 m2 Centraal wijkgebouw 1.500 m2 Totaal

Lansingerland Onderdeel Apparaatskosten Grondkosten Bouwrijp Woonunits + inrichting Woonrijp (ntb / post opgenomen) Overige kosten (leges etc.) Adviseurskosten

Businesscase Bleizo West

Aantal 50 110 375 1 536

Kosten (inclusief BTW) € 550.000,NTB € 1.000.000,€ 145.000.000,€ 6.000.000,€ 6.400.000,€ 675.000,-

Document versie 3.0

26

€ 159.625.000,€ 23.943.750,€ 183.568,750,-

Subtotaal Onvoorzien 15% Totaal

De directe kosten bedragen gezamenlijk € 325,9 miljoen om op beide locaties (Lansingerland en Vlaardingen) opvang te realiseren voor ca. 2.500 vluchtelingen. Dat bedraagt ca. € 130.000,- inclusief BTW per persoon aan directe kosten. Uitgaande van een exploitatieduur voor opvang van vluchtelingen uit Oekraïne van ca. 5 jaar betekent dit een gemiddelde prijs van € 71,- per persoon per nacht. Dit ligt boven het landelijk gemiddelde ten aanzien van de opvang zoals door het COA is begroot (ca. € 35,- per persoon per nacht) en is tevens als uitgangspunt voor sociale huur aan de hoge kant. Dit heeft te maken dat in deze berekening de afschrijving over een periode van 5 jaar zal plaatsvinden (exploitatieduur). Bij een afschrijving over een periode van 20 jaar (waar rekening dient te worden gehouden met additionele verplaatsingskosten) komt de gemiddelde prijs per persoon per nacht uit op ca. € 17,50. Er zal rekening moeten worden gehouden met facilitaire zaken zoals wasmachines, inboedel (tafels, bedden, stoelen, gordijnen), servies etc. omdat de vluchtelingen dit niet bij zich hebben. Verbruik van de nutsvoorzieningen en internet dienen hierbij opgeteld te worden. Daar komt nog bij de begeleiding op locatie waar momenteel een ondercapaciteit op zit bij de hulpverleners.

Tijdelijke woonunits worden economisch in 20 jaar afgeschreven (leveranciers hanteren zelfs een kortere afschrijvingsperiode) en gaan niet uit van restwaarde. Ervaring leert dat tijdelijke woningen zoals na de Tweede Wereldoorlog en de watersnoodramp van 1953 langere tijd in gebruik kunnen zijn dan van tevoren is opgegeven. Maar op grond van de kwaliteitsslag die gemaakt is in de tijdelijke woningbouw is het realistisch dat de woningen na het verplaatsen een meer permanent karakter kunnen krijgen. In de opzet van deze businesscase wordt daar geen rekening mee gehouden. Voor de exploitatie zijn meerdere scenario’s denkbaar. Elk denkbaar scenario kent een onrendabele top. De prioriteit ligt op opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Als rekenvoorbeeld kan uit worden gegaan van een volgend scenario: • Exploitatieduur van 5 jaar met 5 jaar gebruik van de tijdelijke locaties. Eerste 5 jaar 100% inzetbaar voor opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Na jaar 5 zal er een verplaatsing plaatsvinden naar een andere locatie waarbij de units volledig worden verhuurd. Dit kan zijn aan woningzoekenden maar ook aan bijvoorbeeld statushouders. In de periode jaar 5 tot en met jaar 20 worden er huuropbrengsten gegenereerd. Huidige uitgangspunt gaat uit van een leaseconstructie voor de units voor 5 jaar waarna deze tegen de boekwaarde worden verkocht aan Maaskoepel (gezamenlijke corporaties).

Een eerste berekening inclusief exploitatielasten en rijksbijdrage (van € 35,- per persoon per nacht) leert dat dit een onrendabel top van circa € 13,4 miljoen oplevert voor locatie Bleizo en circa € 27,2 miljoen voor beide locaties gezamenlijk waarvoor financiering wordt gevraagd bij Ministerie van BZK/V&J.

7.2 Financiële effecten Bleizo en Hoefweg De grondexploitaties Bleizo en Hoefweg gaan uit van een bepaald programma inclusief fasering. Door de inzet van (een deel van) de grond ontstaan effecten in de grondexploitatie, mogelijk komen ook de kosten voor het bouw- en woonrijp maken ten laste van Bleizo en Hoefweg. Deze effecten brengen we in beeld en brengen we in als onderdeel van de totale ‘kosten’ van de businesscase die voor compensatie door het Rijk in aanmerking moeten komen. Eventuele vertraagde reguliere afzet van de grond betekent ook dat het risicoprofiel van Bleizo en Hoefweg toeneemt. Zo is de rente momenteel stijgende. Vertraging kost door de huidige vastgelegde rentes van Bleizo en Hoefweg op korte termijn niet zo veel, maar aangezien de vaste renteperiodes de komende jaren verlopen kan dit wel tot aanvullende nadelen leiden. Verkennende berekeningen van de GR Bleizo en Hoefweg laten ten opzichte van de huidige grondexploitatie (met als uitgangspunt uitgifte als bedrijfsterrein)

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

27

vertragingschade zien. Er zijn ook fiscale consequenties (in ieder geval voor de BTW en mogelijk ook voor de Vennootschapsbelasting).

7.3 Financiële effecten beheer van de locatie De locatie moet ook in beheer worden genomen. Of nu een externe organisatie het beheer doet of de gemeente Lansingerland zelf, er worden kosten gemaakt. Deze zijn nu nog niet in te schatten. Uitgangspunt is wel dat deze kosten gecompenseerd moeten worden door het Rijk.

7.4 Financiële effecten – maatschappelijke kosten Zonder aanvullende of bijzondere regelingen lijkt de gemeente Lansingerland verantwoordelijk te worden voor de kosten van Jeugdzorg, Wmo, taalonderwijs en onderwijshuisvesting. Er zijn nu nog geen goede schattingen te maken van eventuele kosten hiervoor. Daarnaast hebben de Oekraïners recht op leefgeld (op grond van de Rooo). Uitgangspunt is dat deze kosten gecompenseerd moeten worden door het Rijk. Het Rijk heeft hier onlangs ook besluiten over genomen. Zo wordt er in 2022 via de meicirculaire geld gereserveerd voor extra kosten Jeugdhulp a.g.v. opvang ontheemden.

7.5 Effect op algemene uitkering Onduidelijk is of de grootschalige opvang en een toename van 1.000-1.500 bij de BRP ingeschreven Oekraïners gevolgen heeft voor bijvoorbeeld de Algemene Uitkering van Lansingerland. Komende periode onderzoeken we dit en wat dit betekent voor de begroting van Lansingerland. Algemeen uitgangspunt voor de gemeente Lansingerland is dat de opvang van 1.000 – 1.500 Oekraïners geen nadelige financiële gevolgen mag hebben voor de gemeente. Aangezien vooraf geen duidelijkheid is te krijgen over het totale kostenplaatje (zowel grondexploitatie, vastgoedexploitatie als maatschappelijke kosten) is een harde randvoorwaarde dat de gemeente een garantieregeling van het Rijk wil dat alle kosten worden vergoed. Hoe deze regeling exact eruit komt te zien is nu nog niet duidelijk. Wel dat deze garantie er moet komen en afspraken gemaakt worden hoe de ‘kosten’ de komende jaren te monitoren zodat deze ook ‘verrekend’/gecompenseerd kunnen worden.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

28

8 Uitvoering Voor de noordzijde van Bleizo gaat uitvoering uit van twee fases. Dit heeft met te maken met de opstart van de bouwproductie van de leveranciers en het fysiek plaatsen van de woningen op locatie. De leveranciers hebben onderling met elkaar afgestemd in welke bouwstroom (incl. bouwrijp en woonrijp maken) de productie op gang gaat komen. De leveranciers kunnen parallel aan elkaar de werkzaamheden op locatie uitvoeren zonder op elkaar hoeven te wachten. Hierdoor ontstaat er een natuurlijke differentiatie van verschillende typelogien woningen en producten. De fases zien er als volgt uit:

Leverancier de Meeuw heeft aangegeven te kunnen starten met de productie van de eerste woningen indien op korte termijn opdracht wordt gegeven. De andere samenwerkingspartners worden ook opgestart, maar hebben meer voorbereidingstijd nodig om de productie op gang te krijgen. Echter zal de productie en leveringen op locatie gelijkmatig plaatsvinden dat ten goede zal komen aan de voorbereidingsperiode om de locatie nader bouwrijp te maken. De productie zal dan vanaf derde kwartaal 2022 starten en doorlopen tot en met medio 2023. Om gebruik te maken van lichte bouwunits en indien de ondergrond voldoende draagkrachtvermogen heeft hoeft er voor de laagbouw geen funderingspalen gerealiseerd te worden. Dit is wel van belang bij units die hoger en groter zijn waarmee ze een zwaardere belasting vormen op de ondergrond.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

29

9 Bijlagen

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

30

Bijlage 1: SWOT Bleizo Noord 1. SITE VASTSTELLING: • Direct beschikbare ontwikkelingslocatie, greenfield (6.8ha). • Bestemmingsplan voor Bedrijvigheid. • Ligging aan snelweg A12 en HSL-zuid spoorlijn. • Ligging naast OV-transferium (bus, tram/metro, trein); 275m. • Ligging aan ruime waterbuffer (5,5ha). • Ligging naast fietssnelweg langs A12. • Geïsoleerde locatie doch nabij Multi-sportpark VanTuyll. • Ruime parkeergelegenheid aanwezig. KANSEN: • Aantrekkingskracht vanwege ligging naast OV-transferium met soepele verbindingen (Den HaagUtrecht / Zoetermeer/Den Haag). • Definitieve sprong over het spoor; Uitbreiding woonzone overzijde stationsgebied. • Werkgelegenheid in expeditie / distributie en agrarische sector. BEDREIGING: • Geen sociale- en winkelvoorzieningen in directe omgeving. • MER: Geluidsoverlast verkeer, transport en spoor, fijnstof uitstoot. 2. PROGRAMMA VASTSTELLING: • Greenfield, direct beschikbare, bouwrijp gereed. • Locatie ingebed tussen grootschalige programma’s: Distributie AH, HelloFresh. KANSEN: • Aanzuigende werking vanwege ligging nabij station en werkgelegenheid. • Woningen met beperkte parkeervraag vanwege ligging nabij OV-transferium. BEDREIGINGEN: • Geen habitat voor wonen. 3. BEREIKBAARHEID AUTO VASTSTELLING: • Eenvoudige aansluiting op centrum-Zoetermeer. • Goede aansluiting op snelweg (1.5km) A12 – in beide richtingen Den Haag-Gouda.

KANSEN: • Korte aansluiting op stratennetwerk. BEDREIGINGEN: • Grootschalige expedities aan smal profiel, beperkt vlotte doorgang. 4. BEREIKBAARHEID ZACHTE WEGGEBRUIKER VASTSTELLING: • Huidig straatprofiel ontbreekt voet & fietspad, moet samen met rijweg. KANSEN: • Fietssnelweg langs de locatie is veilig en goed toegankelijk. BEDREIGING: • Geen soepele kruising over A12 en NS-Spoor. Grote omrijfactor voed aanwas van automobiliteit. 5. BEREIKBAARHEID OV VASTSTELLING: • Halte ringtrambus tracé langs Woluwelaan met halte Ziekenhuis. • Loopafstanden max.475m.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

31

KANSEN: • Stimuleren van veilige bereikbaarheid van de locatie reduceert de automobiliteit. BEDREIGING: • Achterwege blijven van veilige fiets- en voetpaden verhoogt de automobiliteit. 6. GROEN & BLAUW STRUCTUREN VASTSTELLING: • Geen kwalitatieve groenstructuur aanwezig. • Grote regenwaterbuffer heeft geen recreatieve functie. KANSEN: • Berging van hemelwater in open wadi structuren, zonder regenwaterriool. BEDREIGING: • Lage grondwaterstand beperkt snelle groei van groenstructuren.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

32

Bijlage 2: SWOT Bleizo Zuid 1. SITE VASTSTELLING: • Grote ontwikkelingslocatie, greenfield (21.8ha). • Volledig eigendom, direct beschikbaar. • Bestemmingsplan voor Bedrijvigheid. • Ligging nabij OV-transferium (bus, tram/metro, trein); 550m. • Ligging rondom Kassengebied en Bedrijventerrein Lansinhage. • Hoogspanningstraject over de site. KANSEN: • Aantrekkingskracht vanwege ligging nabij OV-transferium met soepele verbindingen. • Voldoende werkgelegenheid in agrarische sector en transport expeditie / distributie. BEDREIGING: • Aanpalende en uitbreiding van logistieke functies niet representatief voor de ontwikkelingskansen. • MER: Geluidsoverlast verkeer, transport en spoor, fijnstof uitstoot. • Ongelijkvloerse kruising over NS-spoor en A12 isoleert (woon)zone. • Nauwelijks habitat voor wonen; Geïsoleerde ligging voor nieuwe voorzieningen. 2. PROGRAMMA VASTSTELLING: • Direct beschikbare locatie. • Locatie ingebed in grootschalige programma’s: Agrarische sector, Expedities/Groothandel. KANSEN: • Aanzuigende werking vanwege nabije ligging nabij OV-transferium; reductie parkeervraag. • Starterswoningen en Herintreders met beperkte parkeervraag nabij ligging OV-transferium. BEDREIGINGEN: • Beperkte korrelmaat bouwkavels. 3. BEREIKBAARHEID AUTO VASTSTELLING: • Goede bereikbaarheid en aansluiting op wegenis Bleiswijk en Zoetermeer.

• In- en uitrit op Laan van Mathenesse al gerealiseerd. KANSEN: • Aansluiting op snelwegnetwerk A12 via Oostweg (N470): 2,4km. BEDREIGINGEN: • Grootschalige expeditie aan smal profiel, beperkt vlotte doorgang. • Geïsoleerde ligging en goede bereikbaarheid van de auto verhoogt de automobiliteit. • Grotere omrijfactor naar Zoetermeer. 4. BEREIKBAARHEID ZACHTE WEGGEBRUIKER VASTSTELLING: • Er zijn geen voet & fietspaden rondom de locatie. KANSEN: • Veilig fiets- en voetpad naar OV-transferium verlaagd automobiliteit. BEDREIGING: • Ongelijkvloerse kruising over spoor en A12. Grote omrijfactor naar kernzone Zoetermeer. Daardoor aanwas van automobiliteit. 5. BEREIKBAARHEID OV VASTSTELLING: • OV-transferium met soepele verbindingen. • Gemiddelde loopafstand 750m.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

33

KANSEN: • Stimuleren van goede bereikbaarheid van de locatie reduceert de automobiliteit. BEDREIGING: • Achterwege blijven van een duurzame voet- en fietspaden verhoogt de automobiliteit. 6. GROEN & BLAUW STRUCTUREN VASTSTELLING: • Grassland met beperkt kwaliteit. • Minimale waterstructuur aanwezig. KANSEN: • Berging van hemelwater in vijver en of wadi structuren, zonder regenwaterriool. BEDREIGING: • Lage grondwaterstand beperkt snelle groei van groenstructuren.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

34

Bijlage 3: IDDS-onderzoek Toelichting procedure Voor afwijking van het bestemmingsplan zijn er grofweg 3 mogelijkheden: 1. Nieuw bestemmingsplan vaststellen (al dan niet gecoördineerd met bouwaanvraag) 2. Omgevingsvergunning uitgebreide procedure, art. 2.12 lid 1 sub a onder 3° Wabo (al dan niet gecoördineerd met bouwaanvraag) 3. Tijdelijk afwijken voor termijn van ten hoogste 10 jaar, artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2, Wabo, lid 11 kruimellijst (Bor, bijlage II, artikel 4, lid 11): reguliere procedure. Van belang voor optie 2 is aannemelijkheidstoets dat de activiteit kan worden beëindigd aan het einde van de termijn zonder onomkeerbare gevolgen, maar het is niet verplicht. Zie uitspraak ECLI:NL:RVS:2018:1112 Zonneakker De Watering in Coevorden. In een andere uitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:3276) heeft de Raad van State het als volgt verwoord: “Ook vanwege een activiteit die voorziet in een permanente behoefte, is het mogelijk om een tijdelijke Omgevingsvergunning te verlenen. Het behoeft slechts feitelijk mogelijk en aannemelijk te zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd, omdat immers anders impliciet de activiteit voor onbepaalde tijd zou worden vergund, aldus de nota van toelichting.” Overige aandachtspunten bij optie 3: -

Op grond van Bijlage II, artikel 5, lid 1 onder c, Bor is de algemene eis van gelijkblijvend aantal woningen bij kruimelgevallen op onderdeel 11 niet van toepassing. Voorwaarde is dat er geen MER-plicht geldt. Concreet betekent dit dat onder de drempelwaarde van 2.000 of meer woningen gebleven moet worden, volgens categorie D 11.2 Stedelijk ontwikkelingsproject uit de Bijlage behorende bij het Besluit milieueffectrapportage. (Er dient wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld te worden).

Gezien wens tot snel bouwen heeft optie 3 de voorkeur. Die optie heeft nog een ander voordeel, namelijk dat de Wgh niet van toepassing is (!) en (dus) geen hogere waarde vastgesteld hoeft te worden. Wel is akoestisch onderzoek nodig in het kader van (de toetsing aan) een goede ruimtelijke ordening. Bedrijven en milieuzonering Gezien de ligging van de geplande woongebieden omgeven door bedrijvigheid is de toetsing in het kader van bedrijven en milieuzonering kritiek. Maatgevend hinderaspect vormt geluid. In onderstaande figuren is voor de plangebieden inzichtelijk gemaakt welke (theoretische) richtafstanden gelden t.a.v. bedrijven en milieuzonering. Naast geluid, spelen met name externe veiligheid en luchtkwaliteit een belangrijke rol in het aantonen dat voldaan wordt aan een goed woonen leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen. -

Luchtkwaliteit: wegverkeer, bedrijvigheid, scheepvaartverkeer Externe veiligheid: groepsrisico-berekening (Bevi-inrichtingen, vervoer gevaarlijke stoffen over de weg (water en spoor niet), aardgasleidingen)

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

35

Figuur 9.1 Richtafstanden bedrijven en milieuzonering vanaf omliggende bedrijvigheid tot plangebied Bleizo West, Lansingerland

Merk op dat door de aanwezigheid van overige geluidrelevante bronnen (weg- en railverkeer) het akoestisch onderzoek nog wel wat meer voeten in de aarde heeft dan alleen industrielawaai. Maar het geeft een eerste indicatie waar woningen mogelijk (kunnen) zijn en waar het geluidstechnisch lastig wordt. Een andere indicatie vormen de geluidbelastingkaarten uit de Atlas voor de Leefomgeving, zie onder.

Figuur 9.2 Geluidsbelasting Bleizo is aanzienlijk forser: van 'matig' tot 'slecht' (Atlas leefomgeving)

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

36

Bijlage 4: Overige onderzoeken Bodem Bleizo (noordelijk terreindeel) Ter plaatse van het noordelijk terreindeel is in 2006 (als onderdeel van een groter plangebied) een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door ADCIM, d.d. december 2006 (rapportnr. ADCIM/2006019-A). Uit het onderzoek blijkt dat in de grond en het grondwater uitsluitend lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. De aanwezige verhardingen op het terrein zijn niet onderzocht. Het onderzoek is verouderd (ouder dan 5 jaar) en dient geactualiseerd te worden. Mogelijke benodigde onderzoeken: • • •

Verkennend bodemonderzoek Verhardingsonderzoek Partijkeuringen (bij vrijkomen grond)

Bleizo (zuidelijk terreindeel) Ter plaatse van het zuidelijk terreindeel is in 2013 (als onderdeel van een groter plangebied) een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Van Der Helm, d.d. 15-04-2010 (rapportnr. LAB91352 (deel 2 van 3)). Uit het onderzoek blijkt dat in de grond en het grondwater overwegend lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. Opgemerkt dient te worden dat niet alle gedempte sloten zijn onderzocht. In het onderzoek zijn enkele proefboringen ter plaatse van 3 gedempte sloten uitgevoerd en blijkt dat geen bijmengingen zijn aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van bodemvreemd dempingsmateriaal. De bodemopbouw is vergelijkbaar met het omliggende terrein. Vermoedelijk zijn de voormalige watergangen gedempt met gebiedseigen grond. De baggerspecie uit de watergangen mag verspreid worden op de aangrenzende percelen. Visueel op het maaiveld als in het opgeboorde materiaal zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Het onderzoek is verouderd (ouder dan 5 jaar) en dient vermoedelijk geactualiseerd te worden. Mogelijke benodigde onderzoeken: • • •

Verkennend bodemonderzoek Waterbodemonderzoek Partijkeuringen (bij vrijkomen grond)

Voorgesteld wordt om in contact te treden met het bevoegd gezag om na te gaan in hoeverre een volledig verkennend bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd of dat een actualisatie volstaat. Ecologie De locaties liggen niet in beschermde natuuroppervlakten. Op basis van een top-down zicht lijkt er vanuit ecologisch oogpunt geen directe problemen te zijn. Een quickscan moet dit uitsluiten. Archeologie Ter plaatse van de locaties in Bleiswijk is in het verleden archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het rapport is niet beschikbaar in de nationale database voor archeologie, en het is dus niet bekend wat dit onderzoek heeft opgeleverd. Om na te gaan of er archeologisch onderzoek nodig is voor de

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

37

locaties in Bleizo dient er contact te worden opgenomen met het bevoegd gezag (gemeente Lansingerland). Verantwoording overige onderzoeken Naast benodigde onderzoeken voor ecologie, archeologie en bodem dienen een aantal aspecten verantwoord te worden: • • • •

Vormvrije m.e.r.-beoordeling op basis van uitkomsten diverse onderzoeken Verkeer en parkeren Watertoets Duurzaamheid

Naast de onderzoeken die benodigd zijn voor de planvorming zijn ook onderzoeken als sonderingen, proefsleuven kabels en leidingen en terrein inmeting nodig. In onderstaande tabellen staan de onderdelen die benodigd zijn voor het realiseren van de plannen voor de drie locaties. Per omgevingsaspect is aangegeven of een tekstuele verantwoording binnen de ruimtelijke onderbouwing volstaat, of dat een uitgebreid(er) onderzoek nodig is.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

38

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

39

Bijlage 5: Vlekkenplan BVR

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

40