220603 Businesscase Lansingerland 3.0 CONCEPT.pdf

Colofon Businesscase Bleizo West 3.0 CONCEPT Ambtelijke stuurgroep Langdurige Opvang Oekraïners (LOO) Datum:

Businesscase Bleizo West

3 juni 2022

Document versie 3.0

2

Inhoud Inhoud.............................................................................................................................................................. 3 1.

Inleiding .................................................................................................................................................. 5 1.1

Voorwoord en aanleiding ...................................................................................................................... 5

1.2 Leeswijzer ..................................................................................................................................................... 5 1.3 Proces tot nu toe .......................................................................................................................................... 6 1.4 De maatschappelijke opgave en bestuurlijke randvoorwaarden voor de langdurige opvang in Lansingerland op Bleizo-West .................................................................................................................................................... 6 1.4.1 Op te vangen aantallen en samenstelling van de doelgroep................................................................ 6 1.4.2 Periode van opvang .............................................................................................................................. 7 1.4.3 Eisen aan de opvang – flexwoningen en voorzieningen ....................................................................... 7 1.4.4 Eisen aan de opvang in relatie tot ontwikkelperspectief Bleizo-West ................................................. 7 1.4.5 Eisen aan het proces van tot stand komen van de opvang ..................................................................

7 1.4.6 Mogelijke verdere ontwikkeling van de locatie (beschikbaar maken voor andere woningzoekenden) ....................................................................................................................................................................... 7 1.4.7 Financieel moeten de effecten van de opvang neutraal zijn voor de gemeente Lansingerland .......... 7 1.4.8 Geen negatief effect op toegang van eigen inwoners tot voorzieningen ............................................ 7 2.

Leefgemeenschap en maatschappelijke opgave ...................................................................................... 9 2.1

Sfeer en kwaliteit ................................................................................................................................... 9

2.2 De sociaal-maatschappelijke consequenties ......................................................................................... 9 2.2.1 Zelforganisatie .................................................................................................................................... 10 2.2.2 Onderwijs en kinderopvang ................................................................................................................ 11 2.2.3 Zwemles .............................................................................................................................................. 12 2.2.4 Gezondheidszorg ................................................................................................................................ 12 2.3

Ligging ................................................................................................................................................. 12

2.4 Omliggende functies locatie ................................................................................................................ 13 2.4.1 Supermarkt ......................................................................................................................................... 14 2.4.2 Secundaire voorzieningen binnen het gebied .................................................................................... 14 2.4.3 Verbindingen ...................................................................................................................................... 14 2.5 Voorzieningen binnen de leefgemeenschap ............................................................................................... 15 2.5.1 Zorg ..................................................................................................................................................... 15 2.5.2 Onderwijs en kinderopvang ................................................................................................................ 16 2.5.3 Supermarkt/winkels/horeca ............................................................................................................... 17 2.5 Programma en knelpunten ......................................................................................................................... 17 3

Stedenbouwkundig plan ....................................................................................................................... 18 3.1

Ontwikkelperspectief Bleizo-West ....................................................................................................... 18

3.2

Vlekkenplan ......................................................................................................................................... 18

3.3 Buitenruimte ........................................................................................................................................ 19 3.3.1 Woningtypes ....................................................................................................................................... 19 4

Participatie & communicatie ................................................................................................................. 20 4.1 Participatie ................................................................................................................................................. 20 4.1.1 Draagvlak ............................................................................................................................................ 20 4.2 Korte termijn (t/m oplevering woningen) ................................................................................................... 20

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

3

4.3 Lange termijn (vanaf oplevering tot 3-5 jaar na oplevering)...................................................................... 20 4.4 Communicatie............................................................................................................................................. 21 5

Locatie: ingezoomd ............................................................................................................................... 22

6

Vervolgstappen op technisch en juridisch en vlak ................................................................................. 23 6.1 Technische analyse ..................................................................................................................................... 23 6.2 Gronduitgifte .............................................................................................................................................. 24 6.3 Omgevingsvergunning ................................................................................................................................ 24 6.4 Aanbesteding .............................................................................................................................................. 25

7

Financiën............................................................................................................................................... 26 7.1 Benodigde investering in de flexwoningen en bepalen ‘onrendabele top’ van de investering ................... 26 7.2 Financiële effecten Bleizo en Hoefweg ....................................................................................................... 27 7.3 Financiële effecten beheer van de locatie .................................................................................................. 28 7.4 Financiële effecten – maatschappelijke kosten .......................................................................................... 28 7.5 Effect op algemene uitkering...................................................................................................................... 28

8

Uitvoering ............................................................................................................................................. 29

9

Bijlagen ................................................................................................................................................. 30 Bijlage 1: SWOT Bleizo Noord ........................................................................................................................... 31 Bijlage 2: SWOT Bleizo Zuid .............................................................................................................................. 33 Bijlage 3: IDDS-onderzoek ................................................................................................................................ 35 Bijlage 4: Overige onderzoeken ........................................................................................................................ 37 Bodem ......................................................................................................................................................... 37 Verantwoording overige onderzoeken ........................................................................................................ 38 Bijlage 5: Vlekkenplan BVR ............................................................................................................................... 40

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

4

1. Inleiding 1.1 Voorwoord en aanleiding De oorlog in Oekraïne is een van de grootste veiligheids- en vluchtelingencrisis in Europa na de tweede Wereldoorlog. Er leeft een breed politiek en maatschappelijk besef dat Europa de humanitaire taak heeft om de gevluchte mensen uit Oekraïne goed op te vangen. Sinds 1 april 2022 is de Regeling opvang ontheemde Oekraïners (hierna: Rooo) van kracht. Hiermee hebben burgemeesters o.a. de wettelijke taak gekregen te zorgen voor huisvesting voor Oekraïners. De Veiligheidsregio’s in Nederland hebben op grond van deze regeling hierin een coördinerende taak. De gemeenten Lansingerland en Vlaardingen hebben op 28 maart jl. in het overleg van het Algemeen Bestuur van de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond (VRR) aangegeven mogelijkheden te zien voor grootschalige en langdurige opvang van Oekraïense vluchtelingen. Beide gemeenten hebben aangegeven deze mogelijkheden graag als pilot te willen onderzoeken (en daarna te ontwikkelen). Waarbij de VRR is gevraagd daarin mee te helpen. Het doel van deze pilot is het inventariseren van de mogelijkheden en benodigdheden voor de realisatie van grootschalige en langdurige opvang van Oekraïners. Ook het kabinet zet in op het landelijk realiseren van deze vorm van opvang. Door dit pilotonderzoek in een vroeg stadium te initiëren, lopen Lansingerland en Vlaardingen daarmee momenteel landelijk voorop.

De verwachting is dat op termijn ook andere gemeenten in onze regio, en mogelijk andere gemeenten elders in Nederland, vergelijkbare projecten starten. Bij voltooiing kan deze pilot daarom fungeren als draaiboek voor toekomstige initiatieven. Daarom wordt met veel belangstellingen gekeken naar onze verrichtingen door andere overheden. Omdat het hier een uniek ‘project’ betreft, zijn er nog veel zaken onzeker. Zo is nu de verwachting dat Oekraïners 3 tot 5 jaar in Nederland blijven. Het kan uiteindelijk een langere of kortere periode zijn. Dit hangt mede af van het verloop van de oorlog en de wederopbouw van het land na de oorlog. Deze termijnen laten zich niet voorspellen. Het is ook mogelijk dat een deel van de mensen zich permanent in Nederland wil vestigen. Het tijdsbestek voor het maken van deze businesscase is kort en heeft strakke deadlines. Een aantal maatschappelijke zaken is nog niet helder of geregeld. Zo staat bijvoorbeeld niet iedereen al ingeschreven in de basisregistratie van de gemeente. Ook is de doelgroep wie er komt wonen nog niet definitief. Daarnaast moet de planning rekening houden met benodigde besluitvormingsproces en de periode van opdracht verstrekking tot levering van de flexwoningen. Wel zijn er contacten gelegd en doelgroepen in beeld, maar we moeten nog veel doen.

Parallel hieraan loopt het proces van realisatie van de opvang zelf en het contracteren van de partijen die de flexwoningen en andere tijdelijke gebouwen gaan leveren en de locatie bouw- en woonrijp gaan maken. Eindelijk komen beide processen samen.

1.2 Leeswijzer De businesscase start met een korte beschrijving van het proces tot nu toe en benoemt de opgave en de bestuurlijke uitgangspunten voor de verdere uitwerking van de businesscase. Daarna schetst de business case een beeld van hoe de opvang op Bleizo-West plaatsvindt: wat komt er concreet te staan en welke fasering daarbij plaats vindt, inclusief een aantal scenario’s. Daarna beschrijft de businesscase welke zaken op maatschappelijk vlak dan geregeld moeten worden, welke juridische procedures (ruimtelijk, bestuurlijk en financieel) gevolgd moeten worden en de financiële consequenties. Dit is inclusief een voorstel om de financiële consequenties door het Rijk te laten dragen. Noot voor de lezer: Deze businesscase gaat over centrale huisvesting op één locatie. Indien Lansingerland kiest voor decentrale huisvesting (dus spreiding over meerdere locaties) dan is het nodig deze business case hierop aan te passen.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

5

1.3 Proces tot nu toe Het onderzoeksproces van de pilot is onderverdeeld in twee stappen: 1. De houtskoolschets, waarin op basis van een eerste, ruwe inventarisatie van mogelijkheden en randvoorwaarden het meest waarschijnlijk scenario wordt voorgesteld en een locatiekeuze is opgenomen die verder wordt uitgewerkt; 2. De businesscase, waarbij de houtkoolschets voor de gekozen locatie verder wordt uitgewerkt Op basis van deze uitwerking nemen betrokken partijen een besluit.

De houtkoolschets is besproken in het college van B&W. Onderdeel van de houtkoolschets was een locatieonderzoek naar de mogelijkheden voor opvang. Toetsingscriteria voor dit locatie onderzoek waren: • • • •

Grond in eigendom van de gemeente of in eigendom van een gemeenschappelijke regeling waar Lansingerland in deel neemt; Ruimte voor 1.000 tot 1.500 Oekraïners, mogelijkheid om ook flexwoningen te realiseren voor andere woningzoekenden (1.000-1.500 andere woningzoekenden) en; Beschikbaar voor een periode van 3-5 jaar Centrale huisvesting op een locatie.

Daarnaast zijn de locaties bekeken op een aantal aspecten die relevant zijn voor de verdere uitwerking (zoals ligging t.o.v. voorzieningen, status bestemmingsplan etc.). Op basis van het locatieonderzoek was de conclusie dat de enige geschikte locatie voor grootschalige opvang op één centrale plek Bleizo-West is. De gronden Bleizo-West zijn eigendom van de gemeenschappelijke regelingen Bleizo en Hoefweg. De gemeente Lansingerland neemt samen met de gemeente Zoetermeer deel in deze regelingen. Daarom is zowel ambtelijk als bestuurlijk contact gezocht met Zoetermeer om samen te gaan werken aan realisatie van de opgave om Oekraïners op te vangen. Zoetermeer en de GR Bleizo en GR Hoefweg stellen wel een aantal randvoorwaarden voor de samenwerking c.q. gebruik van de gronden ten behoeve van de opvang van Oekraïners. Op 19 april jl. heeft het college van Lansingerland de raadsleden per brief geïnformeerd over het initiatief van de langdurige opvang en de locatiekeuze. Ook informeerde het college van Lansingerland het college van Zoetermeer over de pilot en de locatiekeuze. Het college van Zoetermeer informeerde op haar beurt weer de gemeenteraad van Zoetermeer (9 mei 2022) en gaf aan dat zij zich nog beraad op het verzoek van de gemeente Lansingerland om opvang van Oekraïners op Bleizo-West mogelijk te maken.

Op 18 mei vond een technische toelichting plaats voor de commissies Algemeen Bestuur en Samenleving van de gemeente Lansingerland en bespraken deze commissies de eerste contouren van de opgave, de locatiekeuze en de beoogde wijze van organiseren van de opvang. De input vanuit de commissie kreeg een plek in deze business case.

1.4 De maatschappelijke opgave en bestuurlijke randvoorwaarden voor de langdurige opvang in Lansingerland op Bleizo-West Vertrekpunt voor de pilot is een grootschalige locatie voor de opvang van 1.000 tot 1.500 ontheemde Oekraïners met een beoogde start van de opvang in het 3 e kwartaal van 2022 (waarbij er toegegroeid wordt naar de beoogde 1.000 tot 1.500). 1.4.1 Op te vangen aantallen en samenstelling van de doelgroep Deze aantallen komen voort uit de oproep die het Rijk deed in het maart/april aan de regio’s en sluit ook aan bij de opgave waarvoor de VRR aan de ‘lat’ staat.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

6

Een locatie van 1.000 tot 1.500 opvangplaatsen is ook nodig om een bepaalde schaalgrootte te hebben om tijdelijke voorzieningen te creëren voor de op te vangen Oekraïners. 1.4.2 Periode van opvang Er is nog weinig informatie over de periode waarvoor de opvang nodig is. Zo is het verloop van de oorlog nog onduidelijk en dus ook niet bekend of en wanneer de Oekraïners terug willen. Daarom houden we rekening met een periode van 3 tot 5 jaar dat opvang nodig is. Dus waar we in de businesscase spreken over langdurige opvang gaat dat om een periode van 3-5 jaar. 1.4.3 Eisen aan de opvang – flexwoningen en voorzieningen Met flexwoningen bedoelen we woningen die op de locatie kunnen worden gerealiseerd en na de opvangperiode weer naar een andere locatie worden overgebracht. De ontheemde Oekraïners kunnen op grond van de Rooo in deze woningen worden gehuisvest. Gezien de omvang van de beoogde opvang (en de locatie) zijn er naast flexwoningen ook overige voorzieningen nodig, zoals gebouwen/faciliteiten voor onderwijs, zorg, ontmoeting, sport en levensmiddelen verkoop. 1.4.4 Eisen aan de opvang in relatie tot ontwikkelperspectief Bleizo-West Voor de locatie Bleizo-West stelden de gemeenteraden ontwikkelperspectief vast. Het college van Lansingerland wil dit besluit van de Raad ook uitvoeren. De realisatie van tijdelijke opvang mag daarom geen onomkeerbare situatie creëren.

Met het oog op het ontwikkelperspectief en de uitstraling van het gebied de komende jaren moeten er kwalitatief goed en duurzame flexwoningen komen in een ‘tuinstad’ setting. 1.4.5 Eisen aan het proces van tot stand komen van de opvang Gezien de snelheid die nodig is om de opvang te realiseren ontstaat (mogelijk) spanning op de te volgen procedures. Uitgangspunt is dat knelpunten op dit vlak in beeld worden gebracht en er geen besluiten worden genomen (of niet genomen) die in strijd zijn met wet- en regelgeving. Knelpunten op dit vlak worden benoemd in deze businesscase en geadresseerd via de Veiligheidsregio naar het Rijk zodat gezamenlijk gezocht kan worden naar oplossingen. 1.4.6 Mogelijke verdere ontwikkeling van de locatie (beschikbaar maken voor andere woningzoekenden) De realisatie van de opvang voor Oekraïners biedt ook kansen om voor andere woningzoekenden (uit Lansingerland en Zoetermeer) tijdelijke oplossingen te bieden. Hoe en op welke wijze dit kan plaatsvinden onderzoeken we in een volgende fase van de pilot. Voor nu is de hoofdopgave opvang van Oekraïners. Het is wel goed te benadrukken dat we deze kansen zien en hiermee ook aan de slag gaan. 1.4.7 Financieel moeten de effecten van de opvang neutraal zijn voor de gemeente Lansingerland Financieel moeten de effecten van de opvang neutraal zijn voor de gemeente Lansingerland.

Zowel de investeringskosten, kosten voor bouw- en woonrijpmaken en andere locatiekosten, maar ook kosten voor maatschappelijke consequenties (Jeugdhulp, Onderwijs etc.) moeten gecompenseerd worden door het Rijk. 1.4.8 Geen negatief effect op toegang van eigen inwoners tot voorzieningen De opvang mag geen negatief effect hebben op de voorzieningen voor onze eigen inwoners en de toegang daartoe. Dus geen langere wachtlijsten voor zorg, woningen en maatschappelijke voorzieningen.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

7

Geschikt voor structurele/grootschalige en langdurige opvang voor 3 tot 5 jaar op één centrale locatie: • • • ▪ • •

Bleizo-West ten noorden en ten zuiden van de A12; starten met Bleizo-West ten noorden van de A12. Geen onomkeerbare situatie creëren. Opvang 1.000 – 1.500 Oekraïense ontheemden. Kwalitatief goede en duurzame flexwoningen in een “tuinstad” setting. Geen nadelige gevolgen voor de reguliere woningbouw. (Op termijn) mogelijk een mix van Oekraïners en inwoners uit de regio.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

8

2. Leefgemeenschap en maatschappelijke opgave 2.1 Sfeer en kwaliteit Huizen en voorzieningen bouwen voor Oekraïners met een zo prettig mogelijke woon- en leefomgeving dat is de ambitie van de leefgemeenschappen voor langdurige opvang. Keuze voor de leefgemeenschap betekent dat het over meer gaat dan woningen neerzetten. Hier kun je idealiter werk vinden, is voldoende ruimte voor ontmoeten, kun je naar school en hulp krijgen en hulp bieden. Er is een diversiteit aan woningtypes en ruimte voor sport en ontspanning. Een gemeenschap is openbaar gebied en kent geen toegangspoorten of hekken. Het heeft een eigen karakter en een centrum. De locaties zijn bedoeld voor een snelgroeiende gemeenschap die in een korte tijd met elkaar moet gaan samenleven op een locatie die nog niet is ingericht als plek om fijn te wonen. Het gaat om een tijdelijke en verplaatsbare gemeenschap. Kinderen zijn – naast vrouwen - een belangrijke doelgroep voor deze opvanglocatie; ca. 37% van de Oekraïense ontheemden in Nederland betreft kinderen (zie ook de demografische cijfers in de volgende paragraaf). De kinderen bepalen hier dan ook de vorm van de leefgemeenschap. Dit betekent: • Kleinschalige omgeving en herkenbare woonclusters en voordeuren. Waar woon ik? • School- speel- en sportruimte centraal gelegen en te voet bereikbaar. • Autovrij centrumdeel.

• Diversiteit van het landschap, geborgen voelen en kleuren en seizoenen mogen beleven De leefgemeenschappen hebben een indeling die daarop aansluit: ontsluiting van auto’s aan de buitenrand, met parkeergelegenheid. Daarvandaan zijn clusters van diverse woningtypes bereikbaar. Het middengebied is autovrij en ontsloten met wandel- en fietsroutes. Dit deel, het hart van de locatie, is een divers landschap met voldoende ruimte om te spelen en te sporten. Dit landschap moet worden aangelegd met snelgroeiende beplanting en kan worden aangevuld met bijzondere groenprojecten zoals tijdelijke bomen in potten. De locatie is zo goed mogelijk verbonden met de bestaande wijken via routes waarlangs al wordt gewoond, vanuit het oogpunt van sociale veiligheid.

2.2 De sociaal-maatschappelijke consequenties De sociaal-maatschappelijke impact van langdurige opvang van 1.000-1.500 Oekraïners op de voorzieningen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer is groot. De cijfers van de eerste stroom vluchtelingen (februari-april 2022, CBS) laten de volgende demografische verdeling zien van Oekraïense vluchtelingen in Nederland (landelijk):

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

9

Bron: CBS, april 2022

Van de mensen die zich sinds 24 februari hebben ingeschreven is ruim een derde (37 procent) minderjarig, 33 procent is tussen 25 en 45 jaar. Dat zijn voornamelijk vrouwen; van de volwassen ingeschrevenen is bijna 80 procent vrouw. Onder minderjarigen is het aandeel jongens en meisjes vrijwel gelijk. Onder mensen boven de 60 jaar zijn er ook meer vrouwen, maar daar is de oververtegenwoordiging kleiner (70 procent). Uit recente ervaringen met opvanglocaties blijkt dat deze demografische verdeling ook na april stand houdt. Gelet op de demografie en de geluiden uit de Oekraïense gemeenschap, betekent dit dat qua voorzieningen op sociaal-maatschappelijk vlak de hoogste prioriteit ligt bij: -

Onderwijs (opvang, basisonderwijs, voortgezet onderwijs) Zwemles Basisgezondheidszorg (huisartsen, tandartsen, spoedeisende hulp)

Faciliteiten en diensten rondom ouderenzorg, GGZ, fysiotherapie etc. lijken op basis van de huidige cijfers minder prioriteit te hebben. Uit verkennende gesprekken binnen het sociaal domein komt een aantal knelpunten naar voren in de lokale capaciteit. Scholen, huisartsen en andere voorzieningen hebben geen tot weinig ruimte voor een dergelijke instroom. Deze knelpunten willen we op de volgende manier (deels) ondervangen: 2.2.1 Zelforganisatie Op locatie in Lansingerland zetten we in op een flinke mate van zelforganisatie op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs en zorg. Dat doen we enerzijds door bewoners deels te selecteren en goed te kijken waar binnen de gemeenschap behoefte aan is. Denk hierbij aan docenten, (tand)artsen en psychologen om deze maatschappelijke voorzieningen in de basis op orde te hebben. Anderzijds door op beide locaties een multifunctioneel gebouw in te richten dat hoofdzakelijk als brede opvang- en onderwijslocatie gebruikt kan worden. Maar waar ook ruimte is voor een behandelkamer, spreekkamer, vergaderruimte, culturele werkplaats of flexwerkplek. In samenwerking met de Oekraïense gemeenschap en Stichting Vluchtelingenwerk kijken we bij de inrichting aan welke specifieke behoeften moet worden voldaan.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

10

Tegelijkertijd kijken we met schoolbesturen, lokale gezondheidszorg, welzijnsorganisaties en het maatschappelijk middenveld naar alle mogelijke manieren om de bewoners in een latere fase alsnog (gedeeltelijk) in te laten stromen in de reguliere lokale voorzieningen, ter bevordering van integratie. Onderwijs en arbeid zijn immers essentieel voor goede integratie. Hoe de oorlog zich zal ontwikkelen weten we niet, maar we houden er sterk rekening mee dat een deel van de Oekraïners niet terug zal gaan. Daarom is het belangrijk om vanaf de bouw tot ver na oplevering met elkaar te blijven zoeken naar creatieve oplossingen en samenwerkingen om Oekraïense mensen te laten instromen in het Nederlandse systeem. Taallessen, werkbegeleiding en ondersteuning vanuit instanties als kerken, Humanitas en Leger des Heils nemen we hierin mee. Om de leefkwaliteit te kunnen waarborgen en veiligheid te bevorderen, sturen we tot slot aan op een 'beheerscommissie' per locatie. Hierin participeren inwoners, maatschappelijke partijen en omwonenden - onder onafhankelijk voorzitterschap - om het verblijf voor iedereen zo aangenaam mogelijk te maken, kansen te benutten en overlast te voorkomen. Zo worden de leefgemeenschappen op de gekozen locaties een veilige haven voor de vluchtelingen. Waarin stabiliteit, perspectief en ontwikkeling centraal staan.

En blijven we scherp op kansen voor de bewoners van Lansingerland om de nieuwe voorzieningen en menskracht (extra schoolgebouw, leerkrachten, zorgpersoneel) in te zetten als een waardevolle toevoeging aan de reeds bestaande sociale infrastructuur. 2.2.2 Onderwijs en kinderopvang Kinderen zijn in de leeftijd van 5-16 jaar leerplichtig en hebben ook recht op onderwijs. In de regel gaat elk kind vanaf 4 jaar naar school. Tot 18 jaar moet nog aanvullend onderwijs worden verzorgd, leidend tot een zogenaamde startkwalificatie. Uitgaande van de meest recente cijfers (CBS), bevinden zich onder iedere 1000 Oekraïners 310-330 kinderen in de onderwijsleeftijd (4-18 jaar). De verdeling over primair onderwijs (4-12 jaar en voortgezet onderwijs (12-18 jaar) kan wat scheef zijn, maar we gaan uit van een gelijke verdeling: 165 leerlingen PO en 165 leerlingen VO. Op dit moment hebben van de ruim 900 leerplichtige Oekraïners die in Rotterdam worden opgevangen, er 200 les op een centrale locatie (primair onderwijs). De overige 700 zijn verdeeld over 60 internationale schakelklassen. Ervan uitgaande dat het overgrote deel van de toekomstige bewoners van Bleizo-West uit deze groep afkomstig is, is besloten om deze constructie zoveel mogelijk voort te zetten.

Voor het voortgezet onderwijs betekent dit dat leerlingen zoveel mogelijk blijven op de plek waar ze nu al onderwijs volgen, op één van de scholen in Rotterdam. Hier moet aandacht zijn voor busvervoer van en naar school. Voor het primair onderwijs betekent dit dat de docenten “meeverhuizen” en onderwijs zoveel mogelijk verzorgen op de opvanglocatie in Bleizo-West. Er is hiervoor een tijdelijke onderwijsvoorziening nodig. Uitgaande van de referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen van de gemeente Rotterdam (zie onderstaande tabel), betekent dit voor het verwacht aantal leerlingen het volgende (per 1000 inwoners): - 1 schoolgebouw voor PO (1463 m2) met buitenruimte - Inrichting gebouw, onderwijsleerpakket en meubilair. - 1 opblaasbare gymhal

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

11

Bron: Gemeente Rotterdam Kinderopvang (leeftijd 0-4) in de vorm waarin wij dat kennen is geen gemeengoed in Oekraïne. Kinderen worden daar in de thuissituatie opgevangen. Toch is het verstandig – om arbeidsparticipatie van moeders te bevorderen – hier een centrale voorziening voor te treffen, waar ouders in het kader van zelforganisatie onderling de kinderen kunnen opvangen. Met de Oekraïense gemeenschap wordt gesproken over de wijze waarop kinderopvang het beste vormgegeven kan worden. Uitgaande van de CBS-cijfers over instroom, is de prognose dat bij een populatie van 1000 Oekraïners er 50 kinderen in deze leeftijdscategorie zitten. 2.2.3 Zwemles In een waterrijk land als Nederland is zwemvaardigheid essentieel voor de veiligheid, zeker in de zomermaanden. Hier zien we een risico, omdat veel Oekraïense kinderen uit de binnenlanden niet of nauwelijks kunnen zwemmen. Daarnaast is het zo dat op dit moment in Nederland al 300.000 kinderen op de wachtlijst staan voor zwemles, los van de Oekraïense instroom. Vanuit het Rijk wordt hier naar een oplossing gezocht, in samenwerking met de zwembaden. Door flinke personeelstekorten komt dit echter lastig van de grond. Dit punt moeten we derhalve lokaal verder oppakken de komende tijd. 2.2.4 Gezondheidszorg Op het gebied van basale gezondheidszorg (huisarts, tandarts, spoedeisende hulp) zien we ook knelpunten.

We voorzien een toename van het al bestaand tekort aan huisartsencapaciteit en tandartscapaciteit. Met zelforganisatie hopen we dit knelpunt (deels) op te vangen, maar het blijft een punt van aandacht.

2.3 Ligging De locatie Bleizo-West, aangewezen door de gemeente Lansingerland, bevindt zich op een braakliggend terrein op de grens van Bleiswijk en Zoetermeer. De grond wordt in het midden verdeeld door de A12 in een Noord en een Zuid kant. Daarnaast liggen aan weerszijden bedrijven en distributiecentra die naast de eventuele belemmeringen ook zeker mogelijkheden bieden in de vorm van werkgelegenheid. Ondanks de ogenschijnlijk ingesloten situatie kan toch gesproken worden van een gunstige ligging ten opzichte van de nabijgelegen woonwijken. De noordzijde van Bleizo geniet een overgang in de vorm van het Van Tuyllsportpark in de richting van Zoetermeer. De noord en de zuid kant van het plangebied kan via bedrijventerrein Lansinghage snel Zoetermeer zuid bereiken. Desondanks moet het prettige leefklimaat gecreëerd worden op de locatie. De locaties vallen in hetzelfde plangebied, maar zijn wel dermate verschillende dat ervoor zorgt dat ze in de planning niet als één geheel benaderd kunnen worden. Het feit is dat de noordzijde van Bleizo voor een groot deel bouwrijp is. Daar waar in het zuiden nog helemaal geen (nuts)voorzieningen zijn. Vandaar dat de keuze voor de noordkant gemaakt is voor de startfase. Waarna op een korte termijn de overstap gemaakt kan worden naar de andere zijde van de A12.

In deze paragraaf volgt een uitwerking van de locaties en de relatie tot de directe omgeving.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

12

2.4 Omliggende functies locatie De afstanden tot de voorzieningen zijn op basis van looproutes op Google Maps. De kaart in figuur 1.3 geeft de straal waarin de voorzieningen zich bevinden ten opzichte van de locatie. Alle afstanden zijn genomen vanaf het station Lansingerland-Zoetermeer als zijnde het middelpunt tussen de twee locaties. Gem. Voorziening Albert Heijn ALDI Plus Dirk Jumbo Hoogvliet

Afstand 3,5 km 3,1 km 4,8 km 3,0 km 2,0 km 2,9 km

(lopen)

Nederland 0,9 km 0,9 km 0,9 km 0,9 km 0,9 km 0,9 km

Apotheek Rokkeveen East Huisartsenpraktijk Pijper Dierenartspraktijk de Grauw Animal shelter Zoetermeer

2,1 km 2,6 km

-

Rijschool Veenstra Mart rijopleidingen & trainingen

2,2 km 2,3 km

1,0 km 1,0 km

Prins claus school IKC de Saffier Montessori school Passe Partout Kindcentrum het palet

3,6 km 1,9 km

0,7 km 0,7 km

Picasso Lyceum Oranje Nassau College

2,3 km 2,3 km

1,2 km 1,0 km

2,8 km 2,5 km

0,7 km 0,7 km

2,1 km 3,2 km

2,5 km 2,5 km

N

Op basis van voorgaande kaart van de directe omgeving wordt in de volgende paragrafen toelichting gegeven op de afwezigheid/aanwezigheid van voorzieningen en de gevolgen die het heeft voor het plangebied. De afstand van de voorzieningen ten opzichte van het plangebied spelen een belangrijke

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

13

rol bij het leefcomfort van toekomstige bewoners. Landelijk gemiddelde heeft hierin een leidende rol en wordt veelal als uitgangspunt genomen. Dit wordt gecombineerd met de uitwerking van het PvE. Van hieruit kan later vastgesteld worden welke voorzieningen nodig zijn op de projectlocatie. 2.4.1 Supermarkt Gezien het feit dat er meer dan 1.000 nieuwe bewoners komen is gekeken naar de huidige bezetting van supermarktketens in het gebied en de capaciteit die ze genereren voor het servicegebied. Los van het feit of de supermarkten de toename kunnen bolwerken is het van belang dat de afstand tot de supermarkt meegenomen wordt in de overweging. Wat inhoudt dat een supermarkt binnen een vooraf vastgestelde afstand vanaf het plangebied moet liggen. Voor de supermarkten ligt het landelijk gemiddelde op 0,9 km. Gekeken naar de uitkomsten van de omgevingsscan kan geconstateerd worden dat er voor de dagelijkse boodschappen een oplossing op locatie gezocht moet worden. Hierbij moet gekeken worden naar een supermarkt die minstens het volume van de nog te bouwen woningen op kan vangen. In combinatie met een eventuele overflow (percentage n.t.b.) vanuit de nabijgelegen wijken. Maar wel op een perceel wat aanmerkelijk kleiner is dan supermarkten gewend zijn. Het volume ligt tussen dat van een reguliere supermarkt en een ‘TO GO’ variant in.

Als variant op de voorgaande oplossing kan ook worden gekozen voor een vers markt in de nieuw te bouwen wijk en alle overige niet verse producten elders. Welke variant gekozen wordt is ook afhankelijk van de termijn die gekoppeld wordt aan de woonwijk. Voor hoelang mag deze op locatie blijven bestaan. De plaatsing van een supermarkt of vers markt is hier onlosmakelijk aan verbonden.

2.4.2 Secundaire voorzieningen binnen het gebied Groen: weinig tot niet, mede dankzij de ingesloten situatie (industrie, bedrijventerrein, snelweg). De plannen worden daarom gevuld met een groenrijke kern. Focus ligt hierbij op de kern en bewust niet op de randen. Speelplaats: Niet in directe voor de locatie ten zuiden van de A12. Voor noord geldt dat het van Tuyllsportpark op een prettige afstand ligt. Dit kan in de beginfase uitkomst bieden. Vooral omdat hier gestart wordt met de bouw. Sportvereniging: Idem. 2.4.3 Verbindingen Gekeken naar de bereikbaarheid kan gesteld worden dat er voor de ontsluiting van het gebied geen problemen ontstaan voor verplaatsingen met de auto. Er zijn in alle richtingen voldoende ontsluitingen die binnen een acceptabele tijd de N- of snelwegen bereiken. Echter is het niet aannemelijk dat alle bewoners van de nieuw te bouwen wijk binnen afzienbare tijd een auto ter beschikking hebben. Ongeacht of deze ter beschikking worden gesteld is het van belang dat er ook andere manieren zijn om de omliggende wijken/steden te bereiken. In het onderstaande figuur zijn de belangrijkste ontsluitingen weergegeven.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

14

Het openbaar vervoer biedt voor bovengenoemd auto-beschikbaarheidsprobleem uitkomst, met een station voor zowel de trein als de bus. Dit treinstation heeft een directe verbinding met Utrecht en Den Haag en een veelvoud van verbindingen voor de bus. Daarnaast gaat de tram naar het centrum van Zoetermeer. De mogelijkheid om voorzieningen te voet of met de fiets te bereiken is van groot belang voor deze locatie en ook de doelgroep. De bedrijventerreinen zijn een obstakel maar dit betekent niet dat de locatie onbruikbaar wordt.

2.5 Voorzieningen binnen de leefgemeenschap 2.5.1 Zorg De aanwezigheid van een huisarts en ruimte voor eerstelijnszorg dient gezien de omvang van de projecten op de locatie aanwezig te zijn. Dit kan twee vormen aannemen namelijk: -

Opgezet door lokale zorginstanties Gefaciliteerd door lokale overheid voor gecertificeerde nieuwe Oekraïense bewoner. Plaatsing op basis van werkervaring/scholing is in dit geval een bruikbare tool om te garanderen dat de mensen die nodig zijn voor de exploitatie ook daadwerkelijk geselecteerd worden voor de bewoning van Bleizo -West. Daarnaast moeten uitzonderingsregels opgesteld worden ten aanzien van de BIG registraties.

In beide gevallen is ruimte nodig op de locatie. Uitgaande van de Referentiewaarden Maatschappelijke voorzieningen van de gemeente Rotterdam (2021), komen we uit op ongeveer 315 m2 aan spreekkamers en praktijk- en behandelruimten (op basis van een populatie van 1000 mensen). Korte termijn: Demontabel gebouw voor maatschappelijke functies Lange termijn: Buko bouwsystemen bouwt een permanente huisvesting voor zowel onderwijs als zorg

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

15

Bron: Gemeente Rotterdam

2.5.2 Onderwijs en kinderopvang Zoals eerder beschreven, wordt voortgezet onderwijs zoveel mogelijk binnen de Rotterdamse scholen georganiseerd waar de leerlingen nu al les hebben gegeven. Voor het primair onderwijs en kinderopvang zullen wel faciliteiten moeten worden gerealiseerd. Uitgaande van de referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen van de gemeente Rotterdam (zie onderstaande tabel), betekent dit voor het primair onderwijs (per 1000 inwoners): - 1 schoolgebouw voor PO (1463 m2) met buitenruimte - Inrichting gebouw, onderwijsleerpakket en meubilair. - 1 opblaasbare gymhal

Bron: Gemeente Rotterdam Voor wat betreft kinderopvang, gaan we uit van kinderopvang op locatie, bij voorkeur in hetzelfde gebouw of dichtbij school. Volgen we de Referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen van de gemeente Rotterdam, betekent dit (per 1000 inwoners/50 kinderen in leeftijd 0-4 jaar): - Minimaal 300 m2 binnenlocatie kinderopvang, exclusief buitenruimte. Op locatie zal door Buko Bouwsytemen een gebouw voor school en opvang neergezet worden.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

16

Bron: Gemeente Rotterdam 2.5.3 Supermarkt/winkels/horeca Eerste fase (0-1 jaar): • Basisbehoeften (geen volledige supermarkt) op terrein • Grote boodschappen worden opgevangen door supermarkten in directe omgeving Tweede fase (2-5 jaar): • Invulling geven op locatie Zuid aan volledige supermarkt in combinatie met andere winkels/horeca.

2.5 Programma en knelpunten Hieronder volgt – op basis van bovenstaande gegevens - het Programma van Eisen, met daarin de wensen en eisen zoals geformuleerd vanuit de geplande/verwachte doelgroep. N.B. Deze aantallen zijn gebaseerd op een populatie van 1000 mensen, volgens de verwachte demografische verdeling. Op basis van 1000 inwoners • 1 school van in totaal 1463m2, exclusief buitenruimte • 1 locatie voor kinderopvang (300m2) • 1 opblaasbare gymzaal • 250 werkplekken, ook als buurthuis/jongerencentrum/bieb/muziekklas/gebedsruimte 2500 m2 • Winkel/horeca 500m2 • 8 speelplekken, 1, klein speelveld en 1 groot sport/speelveld (100 m2 per ha woongebied)(1200m2 per 9 ha woongebied) • Parkruimte 4000m2 • Maatschappelijke ruimten 300m2 • Zorg/praktijk 315m2 • Parkeren/ontsluiting 21 m2 per woning Voor leefbaarheid en uitstraling van de leefgemeenschap zijn deze elementen belangrijk te realiseren: • Gezamenlijk programma • Bewegwijzering • Openbaar toegankelijk, iedereen welkom • Ruimte voor ontmoeting en vermaak • Ruimte voor verpersoonlijking van de woningen (denk aan gevelbekleding, kleur, culturele uitingen, eigen identiteit), eigen invulling en inrichting • Doorzichten • Landschap van iedereen • Zicht op het landschap • Collectief karakter • Slingerende wandelmilieus • Flexibiliteit

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

17

3 Stedenbouwkundig plan 3.1 Ontwikkelperspectief Bleizo-West Voor de locatie is de gemeente Lansingerland in samenwerking met de gemeente Zoetermeer bezig om tot een ontwikkelperspectief te komen voor de invulling van Bleizo-West. Het ontwikkelperspectief voorziet in een aanvulling op het bestaande bedrijventerrein met de toevoeging van woningen nabij het station. Deze businesscase heeft als uitgangspunt dat de opvang van tijdelijke aard is. Waar mogelijk houden we rekening met toekomstige planontwikkeling. Maar dat zal op korte termijn niet voor de hele ontwikkeling gelden. Dit vanwege het feit dat de units verplaatsbaar zijn. Er worden geen onomkeerbare situaties gecreëerd op Bleizo-West. Wel wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met de positionering van bijvoorbeeld de toekomstige ecoduct over de A12. Aangezien Bleizo-West ten noorden van de A12 (gedeelte Hoefweg) al deels bouwrijp is en ook al deels een ‘actieve’ grondexploitatie is, starten we met de realisatie op die plek. De verdere ‘tekeningen’ en schetsen van de tijdelijke langdurige opvang zijn dus ook van dat gedeelte van Bleizo-West.

3.2 Vlekkenplan In achtneming van het programma van eisen en de doelstellingen die er zijn om een locatie te creëren die zoveel mogelijk aansluit bij een ‘reguliere’ woonomgeving zijn er in het proces meerdere houtkoolschetsen geproduceerd. De locatie dient ruim opgesteld te worden en voorzien worden van kwalitatieve buitenruimte en groen. Dit resulteert in het volgende vlekkenplan.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

18

3.3 Buitenruimte Voor de buitenruimten geldt dat er geïnvesteerd moet worden op de plekken waar de mensen zijn. Dit betekent niet het vullen van de rand van het plangebied maar juist de binnenkant waar geleefd wordt. Dit nodigt uit om naar buiten te gaan en daar samen te komen. • Identiteit maken • Beschutting 3.3.1 Woningtypes Voor de woningtypes wordt in de beginfase van het plan voor Bleizo West ingezet op tijdelijke huisvesting. Dit omdat deze vorm van huisvesting snel te realiseren valt en er gebruik gemaakt kan worden van de stelconplaten in plaats van heien. Flexwonen in verschillende type stapelbare woningen/tiny house (Heijmans, De Meeuw) tot maximaal twee bouwlagen. Locatie Noord: wordt in de eerste fase mee gestart, omdat deze locatie al bouwrijp is. Locatie Zuid: wordt in dezelfde periode bouwrijp gemaakt en wordt op basis van de eerdergenoemde fasering bebouwd.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

19

4 Participatie & communicatie 4.1 Participatie Participatie is essentieel om dit plan te laten slagen. Enerzijds om draagvlak te verdienen bij omwonenden, bedrijven en andere belangrijke stakeholders. Anderzijds omdat participatie zorgt voor betere plannen. Door in een vroeg stadium in gesprek te gaan en kansen en knelpunten te identificeren, is de kans op succes voor alle partijen het grootst. Een groot deel van deze businesscase is opgesteld vanuit die gedachte: de plannen zijn getoetst en zoveel mogelijk mede vormgegeven door experts uit o.a. woningbouw, onderwijs en ondernemerschap. Ook het perspectief van Oekraïense vluchtelingen zelf is meegenomen, via bemiddeling van Vluchtelingenwerk. Dit zien we integraal terug in de uitwerking van de business case. 4.1.1 Draagvlak Het voordeel (in ieder geval op gebied van draagvlak bij lokale bevolking) van de locatie Bleizo West is dat het ‘not in my backyard’ sentiment ontbreekt, omdat het redelijk ver af ligt van andere bewoonde gebieden. Het overheersende sentiment dat op dit moment leeft is niet gericht tegen Oekraïners (daar lijkt begrip en draagvlak voor te zijn), maar wel tegen de kansen van de ‘eigen’ jongeren op de arbeidsmarkt: waarom staan zij tien jaar op de wachtlijst en kan er nu ineens wel worden gebouwd? Dit horen we zowel vanuit Lansingerland als Zoetermeer.

Deze weerstand kun je lastig wegnemen, behalve door a) het perspectief ‘nood breekt wet’ te schetsen of b) deze pilot aan te grijpen om ook iets aan de ‘eigen’ woningcrisis te doen. Bij ondernemers in de omgeving is begrip voor de situatie en ziet men ook kansen op de arbeidsmarkt. Partijen uit het maatschappelijk veld, onderwijs en zorg hebben dat begrip ook, maar lopen praktisch tegen de grenzen van hun capaciteit aan. Hier moet ook in het vervolg voldoende aandacht voor zijn. Niet alleen in de planfase, ook in de uitvoering zien we een grote rol voor participatie weggelegd. Hier volgt een overzicht van de te nemen stappen op korte- en lange termijn.

4.2 Korte termijn (t/m oplevering woningen) -

Informeren en betrekken omwonenden (online, huis-aan-huisblad, bewonersbrief en bewonersavonden); Hierbij kijken we naar de omtrek van het verzorgingsgebied voor wonen, winkelen, zorg en onderwijs; Periodiek informeren gemeenteraad Lansingerland en Zoetermeer over de voortgang en eventuele knelpunten; Betrekken en informeren ondernemers van bedrijven in de buurt de woningen en andere ondernemers die een match hebben met de populatie (uit oogpunt van omgevingsmanagement, maar ook in verband met arbeidskansen en integratie. ), in samenwerking met MKB Rijnmond; Betrekken onderwijsbesturen, zorginstellingen (inclusief huisartsen en tandartsen), welzijnsinstellingen op zoek naar instroommogelijkheden en onmogelijkheden, gezien de huidige druk op de voorzieningen; Betrekken verenigingsleven i.v.m. cruciale rol in de integratie van nieuwkomers; Heel belangrijk: we betrekken ook Oekraïners zelf bij de plannen. Denk aan een klankbordgroep van geïnteresseerden voor dubbelcheck op plannen, het meedenken bij de inrichting van huizen, gemeenschappelijke ruimten en de buitenruimte. Dit kan in samenwerking met Ukrainians in Netherlands Foundation (netwerk van Oekraïense nieuwkomers) die graag meedenken;

4.3 Lange termijn (vanaf oplevering tot 3-5 jaar na oplevering) -

De banden met onderwijs, zorg en arbeidsparticipatie aanhouden en verstevigen, in gesprek blijven en op zoek naar wederzijdse kansen. Daarbij is het belangrijk de balans te zoeken tussen zoveel mogelijk integreren zonder het systeem te overbelasten; Iedere locatie krijgt een ‘beheerscommissie’ (of klankbordgroep), met daarin een vertegenwoordiging van bewoners (Oekraïens en lokaal), omwonenden, bedrijfsleven en andere stakeholders in de directe omgeving. Onder onafhankelijk voorzitterschap worden daar zowel kansen verkend als problemen besproken en opgelost;

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

20

4.4 Communicatie Goede, transparante procescommunicatie is heel belangrijk in dit traject. Wat gaat er gebeuren? Waar? Wanneer? Wie komen er straks wonen? Omwonenden, ondernemers, andere stakeholders én (toekomstig) bewoners moeten op een goed toegankelijke, centrale webpagina alles kunnen vinden en voor vragen terecht kunnen bij de gemeente of de VRR. Daarnaast gaan we de komende maanden doorlopend op zoek naar ‘best practices’ (goede voorbeelden van langdurige opvang in binnen- en buitenland) en enthousiaste koplopers. Deze koplopers vragen we om als ambassadeur op te treden in media en bij bijeenkomsten. Doel hiervan is inspiratie op te doen, om draagvlak te winnen en om de brug te slaan van papier naar praktijk.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

21

5 Locatie: ingezoomd [Wordt in een latere versie aangevuld]

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

22

6 Vervolgstappen op technisch en juridisch en vlak De locaties kennen hun eigen uitdaging als het gaat om omgevingsfactoren voor de realisatie van (tijdelijke) woningbouw. Bleizo (zowel noord als zuid) is gesitueerd naast snelweg de A12 en is momenteel een oplossing nodig om woningen te plaatsen (al dan niet op gepaste afstand) van de windmolens. Tevens ligt Bleizo aan de gemeentegrens van Zoetermeer waar een samenwerkingsovereenkomst mee is om deze locatie te ontwikkelen.

6.1 Technische analyse De vervolgstappen (onderzoek en maatregelen) die benodigd zijn voor de vergunningverlening laten in een QuickScan het volgende zien: Onderdeel Nutsvoorzieningen Riool Ondergrond (sonderingen etc.) Bodemonderzoek Flora & Fauna (ecologie) Stikstof Archeologie

Risicoanalyse explosieven

conventionele

Geurcirkel

Geluid Externe Veiligheid Duurzaamheid Mobiliteit Water

Locatie Bleizo Ten noorden kan men makkelijk aansluiten op aanwezige voorzieningen. Ten zuiden geen voorzieningen in de buurt. Niet in de nabije omgeving. Mogelijk tijdelijk realiseren. Nog uit te voeren Lichte verontreiniging, nader bodemonderzoek noodzakelijk Geen bijzonderheden bureauonderzoek. Locatie onderzoek uit te voeren Onderzoek of er geen significante stikstofdepositie optreedt als gevolg van het planvoornemen Ter plaatse van de locaties in Bleiswijk is in het verleden archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het rapport is niet beschikbaar in de nationale database voor archeologie, en het is dus niet bekend wat dit onderzoek heeft opgeleverd. Om na te gaan of er archeologisch onderzoek nodig is voor de locaties in Bleizo dient er contact te worden opgenomen met het bevoegd gezag (gemeente Lansingerland). Het gebied ten zuiden van de A12 is naar alle waarschijnlijkheid een risicogebied voor conventionele explosieven. Onderzoek is opgestart Er zijn geen locaties die momenteel een geurcirkel vormen waardoor er belemmering ontstaat van de ontwikkeling van het gebied Naast industrielawaai is de snelweg geluidstechnisch problematisch Nader uit te werken Nader uit te werken Nader uit te werken Beoordeling waterhuishoudkundige situatie als gevolg van het planvoornemen.

De onderzoeken worden volledig doorlopen. Ondanks dat er sprake is van een tijdelijke bouw is het van belang dat de veiligheid en gezondheid voor de bewoners niet in het geding is. Omdat er sprake is van een urgente situatie moet er in het derde kwartaal 2022 gestart worden met het plaatsen van de eerste woningen op de locatie Bleizo. Desondanks geldt dat het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het doorlopen van vaste procedures noodzakelijk is. De projectgroep gaat uit van een nieuwe ontwikkeling op beide locaties maar met een tijdelijk karakter. De onderzoeken moeten worden doorlopen om tot een ruimtelijke onderbouwing te komen. Dit vraagt (doorloop)tijd. Om te kunnen starten in het derde kwartaal 2022 is het noodzakelijk dat er afwegingen gemaakt worden om de productie en realisatie op korte termijn te kunnen starten. Voor Bleizo-West geldt dat woningbouw in strijd is met het bestemmingsplan. Zie verder onder ‘omgevingsvergunning’. Daarnaast is het uitgangspunt dat de locaties tijdelijk beschikbaar zijn.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

23

6.2 Gronduitgifte Het eigendom van de aangewezen locaties vallen beiden in een bijzondere situatie. Bleizo-West is gedeeltelijk eigendom van de gemeente Lansingerland en de gemeente Zoetermeer ten behoeve van ontwikkelperspectief ‘Proeftuin Bleizo-West’. De gronden zijn nodig om de bouw van de opvang te kunnen realiseren. Gebruik van de grond kan door middel van koop, huur, pacht en/of vruchtgebruik. Omdat de locatie Bleizo onder gemeentelijke verantwoordelijkheid valt moet men zich te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat het ter beschikking stellen van schaars goed, in dit geval de ontwikkelgrond, openbaar kenbaar te worden gemaakt. Recent is dit bevestigd in het Didam-arrest. Ten aanzien van het ter beschikking krijgen van de locaties gaat de voorkeur uit naar een huur- of een bruikleensituatie waarbij er geen juridische overdracht plaatsvindt. De uitgangspunten worden in een huur / bruikleenovereenkomst vastgelegd. Dat geldt ook voor de eventuele financiële vergoeding die de ‘eigenaren’ verlangen (of noodzakelijk zijn op grond van de Wet Markt en Overheid) van de locaties.

6.3 Omgevingsvergunning Om op de locatie Bleizo-West te kunnen bouwen is een omgevingsvergunning nodig. Zoals hiervoor genoemd is de functie wonen op de locatie Bleizo-West momenteel in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Omdat de locaties tijdelijk ter beschikking worden gesteld moet er een tijdelijke omgevingsvergunning voor huisvesting (activiteit ‘bouwen’) aan worden gevraagd. Dit kan door een tijdelijke vergunning aan te vragen voor een periode van maximaal 10 jaar. Indien dat gedaan wordt, kan er gebruik gemaakt worden van de zogenoemde “kruimel” regeling die het besluit Omgevingsrecht biedt. De aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen” kan dan via reguliere voorbereidingsprocedure afgegeven worden (8 weken). Tevens zou er mogelijk een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik aangevraagd moeten worden indien er sprake is van (per unit / gebouw): - Bedrijfsmatig nachtverblijf aan meer dan 10 personen. Dit kunnen logiesfuncties, kampeerboerderijen, ziekenhuizen of verpleeghuizen zijn. - Dagverblijf voor meer dan 10 personen < 12 jaar. Zoals bijvoorbeeld basisscholen of kinderdagverblijven. - Dagverblijf voor meer dan 10 personen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Zoals bijvoorbeeld dagbestedingen. De vergunning dient aangevraagd te worden door een belanghebbende bij de vergunning.

Aanvrager kan in dat geval bijvoorbeeld de burgemeester van Lansingerland zijn (vanuit zijn wettelijke taak in het kader van de Regeling opvang ontheemde Oekraïners) of de partij die eigenaar wordt van de flexwoningen. Van belang is dan wel dat de aanvrager (belanghebbende) ook kan aantonen dat hij daadwerkelijk zijn belang met de vergunning kan dienen dus aantoont over de grond waarop de flexwoningen komen te (kunnen) beschikken. Dit wordt later verder uitgewerkt. De norm voor tijdelijke bouw ligt laag maar de projectgroep adviseert voor de woonunits ten aanzien van kwaliteit wel permanente bouw. Dit betekent dat zowel kwaliteit maar ook duurzaamheid (ten minste BENG) van de units hoog zal zijn. Hierdoor kunnen de woonunits kwaliteit behouden en elders inzetbaar zijn bij verplaatsing. Daar zit ook een risico: mocht het bouwbesluit in de komende 5 tot 10 jaar wijzigen waardoor de units niet meer voldoen aan het bouwbesluit. Dit risico ontstaat omdat een vergunning per locatie wordt afgegeven en niet per ‘unit’. Vooraf dient er vastgesteld te worden dat bij verplaatsing van de units naar een andere locatie (mits ze voldoen aan het vigerend bouwbesluit) daar ook ingezet kunnen worden.

Vanwege de crisissituatie en daarbij komende urgentie dient met bevoegd gezag (en diens stakeholders) gekeken te worden naar mogelijkheden om tijdelijk te kunnen aanvangen met de werkzaamheden op de locaties zonder dat de formele vergunningsprocedure volledig is afgerond. Zo kan het college besluiten dat er al werkzaamheden plaatsvinden voordat de vergunning onherroepelijk is (zes weken na verlening). Een optie daarvoor is dat de vergunning (bij een vergunning met uitgestelde inwerkingtreding) onverwijld in werking treedt op grond van artikel 6.2 Wabo. De toepassing van dit artikel moet expliciet opgenomen worden in de vergunning. Als er eerder gebouwd gaat worden dan dat de vergunning is verleend moet wel voor de toezichtsverantwoordelijke (gemeente Lansingerland) duidelijk zijn wat er gebouwd gaat worden. Het is

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

24

noodzakelijk dat de toezichthouders over de volledige gegevens beschikken zodat de gemeente Lansingerland op basis van constructieve veiligheid en brandveiligheid haar toezicht kan uitvoeren. Zoals, goedgekeurde constructie tekeningen en berekeningen, brandveiligheidstekeningen, enz. Als dit er niet is dan wordt het heel lastig voor ons om te controleren of de bouwwerken veilig worden gebouwd. Voor Handhaving betekent dit, dat als het echt nodig en noodzakelijk is er mogelijk een gedoogbesluit geadviseerd wordt aan het college. Voor toezicht Lansingerland betekent dit overigens wel heel veel werk, omdat het bouwwerk reeds aan de (Bouw/(brandveilig gebruik) gereed melding criteria moet voldoen. In de praktijk is gebleken dat dit een enorme druk geeft op de toezichthouders en erg tijdrovend is. Het is daarom belangrijk bouw- en woningtoezicht Lansingerland op tijd aan te haken.

6.4 Aanbesteding De werkzaamheden zijn gezien de hoogte van het er mee gemoeide bedrag aanbestedingsplichtig (in ieder geval voor de gemeentelijke organisaties). Dat geldt niet alleen voor het plaatsen van de woonunits maar ook voor het bouw -en woonrijp maken van de locaties. Afgelopen periode is in samenwerking met de markt (o.a. gemeente, adviseur, bouwers en afnemers) gewerkt aan de voorbereiding van een pilot voor de realisatie van de eerste woningen. Uitgaande van de crisissituatie zou gemotiveerd kunnen worden dat één op één opdrachten verstrekken aan aannemers om de werkzaamheden uit te voeren noodzakelijk is. De hoogte van de bedragen vormen wel een knelpunt. Een alternatief is dat de markt (bouwers en afnemers / woningcorporaties ) samen een product ontwikkelen dat geschikt is om te gebruiken voor de Pilot LOO. Belangrijke kenmerken zijn daarbij: • De overheid (VRR, de gemeenten) gedragen zich niet als opdrachtgever; • Bouwers worden betaald door de afnemers (dus de woningcorporaties); • De afnemers en bouwers bepalen samen het product en de specificaties ervan; • De grond benodigd voor het plaatsen van de woningen wordt door de betreffende gemeente uitgegeven aan de afnemer, er wordt geen bouwplicht opgelegd (een recht van ontbinding kan wel).

Het idee achter deze aanpak is dat er voor de woningbouw geen sprake is van een overheidsopdracht voor werken en dus geen sprake is van een aanbestedingsplicht. Dat maakt dat afspraken tussen bouwer en afnemer (woningcorporatie) rechtstreeks en 1 op 1 kunnen worden gemaakt. Ook kan gekeken worden naar verstrekken van opdrachten door middel van een ‘pilot’. Omdat de ontwikkeling met meerdere leveranciers dan doorlopen is kunnen er ook meer individuele opdrachten worden verstrekt. Op grond van de aantallen die moeten worden gerealiseerd kan parallel daar aan alsnog een aanbesteding worden opgestart om meer bouwende partijen te laten aan sluiten om de bouwproductie hoog te houden en ook om de marktprijzen te toetsen. Bouwrijp maken van het toekomstig openbaar gebied en het in een later stadium woonrijp maken van dat openbaar gebied, zijn in basis overheidsopdrachten voor werken die op hun aanbestedingsrechtelijke merites dienen te worden beoordeeld. Bij een fasering waar geen zekerheid bestaat over de volgende fase, behoeft enkel naar de waarde van de opdracht voor de betreffende fase te worden gekeken. Bouwrijp maken en woonrijp maken zijn naar hun aard twee verschillende opdrachten, die ook op verschillende momenten worden uitgevoerd.

Het bouwrijp maken gebeurt voordat de bouw van de woningen start, en het woonrijp make gebeurt juist als de woningen opgeleverd zijn/ oplevering naderen. Tevens kan hier mee met bestaande raamovereenkomsten eventueel gewerkt worden. De investeringen van bouw -en of woonrijp maken van de locaties vallen voor alsnog (geprognosticeerd) onder het Europese drempelbedrag van €5.382.000,-- exclusief BTW. Er behoeft dan niet Europees te worden aanbesteed. Afwijken van het gemeentelijk inkoopbeleid is met een degelijke motivering mogelijk om in deze situatie die om bijzondere maatregelen vraagt 1 op 1 te gunnen omwille van snelheid en efficiëntie.

Businesscase Bleizo West

Document versie 3.0

25

7 Financiën 7.1 Benodigde investering in de flexwoningen en bepalen ‘onrendabele top’ van de investering Noot aan de lezer: De financiën zijn nog volop in beweging. Deze tekst wijzigt nog in latere versies. Met betrekking tot de opvang en de realisatie van de benodigde woonunits geldt per locatie een ander uitgangspunt. Vlaardingen beoogt opvang te realiseren voor ca. 1.000 vluchtelingen waar Lansingerland opvang wil realiseren voor ca. 1.000 – 1.500. Momenteel bestaat 90% van de vluchtelingen uit vrouwen en kinderen. Er zal een periode aanbreken dat de vluchtelingen terugkeren maar er zal zeker een moment aanbreken dat mannen Oekraïne zullen mogen en moeten verlaten. Ook dient rekening te worden gehouden met de kans dat er Oekraïners in Nederland willen blijven. Voor het bepalen van het aantal units en typologieën is hier mee rekening gehouden. De volgende concepten ten behoeve van de woontypologieën zijn uitgewerkt: •Permanent Studio Unit met alle voorzieningen voor een huishouden van 1 persoon. •Permanent Single Unit voor alle voorzieningen van een huishouden van 2 personen en of moeder met 1 of 2 kinderen. •Permanent Together Unit voor alle voorzieningen van een huishouden van 3 personen en eventueel nog kleinere kinderen.