B2. ruimtelijke onderbouwing Dorpsstraat 25

Ruimtelijke Onderbouwing v 0.1 voor een bouwplan met

7 appartementen ter vervanging van een pizzeria met ophaalservice en woning t.p.v. Dorpsstraat 25 te Landsmeer

Projectnummer B 736 d.d. 7 februari 2024 Een ontwikkeling van IMMO-ontwikkeling II BV architectenburo ir BV Warder 132 te 1473 PH Warder, tel. 0299-401380

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

INHOUD RUIMTELIJKE ONDERBOUWING 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

INLEIDING Algemeen Aanleiding en doelstelling Geldend juridisch-planologisch kader Leeswijzer

3 3 3 4 4

2. 2.1. 2.2. 2.3.

BESCHRIJVING PROJECT Het perceel, de ligging en haar omgeving Openbaar groen, transformatie en compensatie Het bouwplan

5 5 6 6

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

BELEID Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

12 12 16 17 18

4. 4.1. 4.2. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13. 4.14. 4.15. 4.16. 4.17. 4.18.

MILIEU- EN OMGEVINGS ASPECTEN Cultuurhistorie en beeldkwaliteit Archeologie Water Watertoets Waterkwaliteit en riolering Civiel techniek Bodem Asbestinventarisatie Geluid Parkeren Bedrijvigheid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Besluit milieu effect rapportage (m.e.r.) Natuurwetgeving, Flora- en Fauna, ecologie Stikstofdepositie als gevolg van bouwactiviteit Duurzaamheid

20 20 23 25 25 26 26 27 28 28 29 30 31 32 32 33 35 35

5. 5.1. 5.2.

UITVOERBAARHEID Economische uitvoebaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

36 36 37

6. 6.1.

KWALITEIT VAN BOUWEN Duurzaamheid

40 40

7. 7.1. 7.2. 7.3.

CONCLUSIE EN BIJLAGEN Motivatie Resumé Bijlagen

41 41 41 42

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 1

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Situatie projectplan

Situatie, Dorpsstraat 25, Noord-Zuid gericht, met footprint van het bouwplan.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 2

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

1. INLEIDING 1.1.

Algemeen Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Dorpsstraat 25 te Landsmeer. Het gaat hierbij om de kadastrale percelen 1761 en 3218, sectie B, kadastrale gemeentecode LMR02. De percelen hebben een oppervlakte van 615 m2 respectievelijk 311 m2.

De hier opgenomen luchtfoto geeft tevens een concrete indruk van het projectgebied.

Het is een plan waarbij een woning met winkel (nu Pizzeria en afhaalcentrum) wordt vervangen door een wooncomplex met 7 appartementen met ondergronds parkeren voor 11 auto’s. Deze Ruimtelijke onderbouwing is tot stand gekomen in goed overleg met de h van der Ploeg van BugelHajema uit eeuwarden

1.2.

Ale

Aanleiding en doelstelling Wat betreft vorengenoemd projectgebied is beoogd een woongebouw met 7 appartementen ter plaatse op te richten. Omdat het geldende bestemmingsplan wat betreft zowel de bouwals de gebruiksmogelijkheden niet in het planvoornemen voorziet, is het voeren van een ruimtelijke procedure noodzakelijk om het planvoornemen mogelijk te kunnen maken. Er is voor gekozen om dat middels een uitgebreide procedure om omgevingsvergunning (art. 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wabo) te doen. Hiervoor is een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ met een plancontour nodig. Voorliggend document met bijlagen voorziet hierin.

Opgemaakt door

d.d. 23/08/2022

blad 3

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

De ruimtelijke onderbouwing geeft een toelichting op en de argumentatie van de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij is het voorgenomen plan vanuit diverse invalshoeken belicht die relevant zijn voor de fysieke woon- en leefomgeving.

1.3.

Geldend juridisch-planologisch kader In het geldende bestemmingsplan Het Lint 2015, als vastgesteld door de raad op 10-12-2015, is reeds sprake van een woonbestemming (‘Wonen - 3’) met een aangeduide detailhandelsfunctie, maar hiermee is uitsluitend de bestaande grondgebonden woning met een beperkt bouwvlak en een goot- en bouwhoogte van niet meer dan 3,5 m respectievelijk 9 m toegelaten.

Het planvoornemen leidt zowel in de bouw (overschrijdingen van bouwvlak en goot- en bouwhoogte) als wel in het gebruik (aantallen wooneenheden) tot strijdigheid met het geldende bestemmingsplan. Daarnaast is grenzend aan de Raadhuisstraat sprake van een groenbestemming. Voor zover deze gronden aangewend worden voor het woongebouw is ook hier sprake van strijdigheid (in verband met het gebruik ten behoeve van het wonen en niet voor openbaar groen). Verder geldt een archeologische dubbelbestemming die ziet op een beschermingsregeling en onderzoek verplicht stelt bij ruimtelijke ingrepen van een zekere omvang. Om af te kunnen wijken van het geldende bestemmingsplan vindt als gezegd een uitgebreide procedure om omgevingsvergunning plaats.

1.4.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie in het projectgebied en wordt het bouwplan in haar ontwikkeling o.a. door overleg met omwonenden en de gemeente toegelicht. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het vigerende beleid. In hoofdstuk 4 komen de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en andere randvoorwaarden aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de kwaliteit van bouwen. In hoofdstuk 7 de motivering van het initiatief en in een resumé nader toegelicht.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 4

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

2. BESCHRIJVING PROJECT 2.1.

Het perceel, de ligging en haar omgeving Dorpsstraat 25, Landsmeer Kadastraal bekend gemeente Landsmeer, sectie B, perceelnummer 1761. Een vrijstaande woning met winkel (nu Pizzeria met afhaalcentrum). Het perceel ligt op de hoek van een centrumgebied van Landsmeer, een plein, het raadhuisplein, waaromheen het oude en nieuwe gemeentehuis staan, een hervormde kerk en een aantal horeca accommodaties. Het perceel ligt op de hoek Dorpsstraat - Raadhuisstraat, diagonaal tegenover het Gemeentehuis en maakt als vrijstaand hoekgebouw onderdeel uit van de pleinwanden van het Raadhuisplein. Het bestaande gebouw was eerder een tabaks- en tijdschriftenwinkel met bovenwoning en functioneert momenteel als Pizzeria, afhaalcentrum. De directe buurman, Dorpsstraat 27 is een vrijstaande slagerij (winkel) met bovenwoning. De andere buurman, Raadhuisstraat 2 is een vrijstaand woonhuis met garage.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 5

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Tegenover het plangebied (t.p.v. Dorpsstraat 40 en 38) bevinden zich hogere gebouwen met meer volume en meer status, waarin vooral horeca is gevestigd met wonen op verdieping. Deze beide gebouwen waren in vroeger tijden meer publieke gebouwen bekend als Herberg de Vriesche Boer en het voormalige stadhuis, vroeger bekend als het Regthuys.

Bestaande stedenbouwkundige situatie Het perceel meet ca. 615 m2 (37 m. diep en gemiddeld 17 m. breed). De smalle zijde van 17 m. is momenteel de entreezijde van het bestaande gebouw.

2.2.

Openbaar groen, transformatie en compensatie Voor de bouwlocatie in de Raadhuisstraat bevindt zich een openbare groenzone ter diepte van ca 7,5 m en ter breedte van het gehele perceel grenzend aan de Raadhuisstraat. Het is nodig voor het bouwplan om een ontsluiting te creëren voor de parkeerkelder. Ter compensatie van het verlies van een deel van de groenstrook stelt de initiatiefnemer van het bouwplan voor een groter deel aan de Dorpsstraat zijde beschikbaar te stellen voor uitbreiding van de groenstrook aan deze zijde zie tekeningen.

2.3.

Het bouwplan Het vervangen van de woning met winkel op dorpsstraat 25 biedt een unieke kans de bebouwing op een van de hoeken van het raadhuisplein de bebouwing iets te verhogen en het bouwvolume te vergroten. Met als doel de pleinwanden te versterken waardoor de pleinruimte duidelijker omgrenst wordt en hierdoor het pleinkarakter als stedelijke buitenkamer meer ervaren wordt. Er is voldoende plek op het perceel om dit te doen. De initiatiefnemer (IMMO) wenst een groter gebouw te realiseren ter vervanging van het huidige gebouw, meer refererend aan de hogere gebouwen De Vriesche Boer (nr. 40) en het voormalige stadhuis (nr.38).

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 6

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Een gebouw met meer allure passend bij de hogere bebouwing aan het Raadhuisplein met als positief neveneffect dat het plein een iets meer besloten karakter krijgt, meer plein wordt door de aanwezigheid van langere en minder onderbroken gevelwanden. Architectenbureau Henri Leloup stelde eerstens 2 ontwerpvoorstellen voor, een eigentijds gebouw of een meer klassiek gebouw, ter inspraak aan de omwonenden.

Het eerder voorgesteld plan 1 “klassieke” architectuur

Het eerder voorgesteld plan 1 in mogelijk “eigentijdse” architectuur Vervolgens werd een informatieavond ingepland op 15 februari 2017 om met de omwonenden overleg te voeren. Welke architectuur typologie heeft de voorkeur en welke bezwaren of positieve kanten van het grotere gebouw komen op die avond aan het licht. Men koos bijna unaniem voor de klassieke architectuur Na de inspraak gehoord te hebben, stelden wij een (3 m.) ingekorte versie voor van ons eerste plan, genoemd Plan 2, waarbij rekening is gehouden met een aantal van de geuite bezwaren van omwonenden. Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 7

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Plan 1 betrof een gebouw met 7 a 8 wooneenheden en Plan 2 een gebouw met 5 wooneenheden. Het bevat 4 woningen (3 k woningen) met een gebruiksoppervlak van ca. 105 m2 met 1 bovenwoning van ca. 190 m2.

Plan 2, waarin 5 ruime appartementen waren opgenomen.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 8

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Plan 3 dat werd voorgesteld, voldoet meer aan de woonvisie van de gemeente Landsmeer. Nu 10 wooneenheden gemiddeld ca. 65 m2 (GO) groot.

Plan 3. Gezicht vanaf de Raadhuisstraat

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 9

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Plan 4 Noordgevels Raadhuisstraat Plan 4 betreft het plan waarvoor de omgevingsaanvraag wordt ingediend. Het is een geleed gebouw waardoor de schaalgrootte beter past bij de omgeving, een hoekgebouw gericht op de Dorpsstraat en een gebouw meer gericht op de Raadhuisstraat. Het bouwplan bestaat uit 7 appartementen.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 10

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Het complex bevat 4 wooneenheden gemiddeld ca. 64 m2 (GO) groot en 2 wooneenheden ca. 86 m2 (GO) en 1 kapwooneenheid ca. 175 m2 (GO).

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 11

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

3. BELEID 3.1.

Rijksbeleid

3.1.1.

Nationale Omgevingsvise (ontwerp) (SVIR) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die voorliggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 in werking treedt.

De NOVI vervangt, samen met het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (BKL) de SVIR, het Barro en het Bro. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: •

•

•

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het ander. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

De NOVI vindt haar doorwerking in het regionale en lokale beleid waaraan uiteindelijk plannen zullen worden getoetst. De NOVI is nog niet in werking getreden en vormt daarmee nog geen formeel toetsingskader voor voorliggend planvoornemen. De algemene denklijn van de NOVI is wel in de planvorming betrokken.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 12

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

3.1.2.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld op 13 maart 2012. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het kabinet beschrijft in de Structuurvisie onder andere in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals verbetering van de bereikbaarheid. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd: a. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; b. het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden.

Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, worden geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat heeft geen invloed op, dan wel een relatie met de in de structuurvisie genoemde onderwerpen. Het betreft een vervanging en uitbreiding van relatief beperkte omvang zonder strijdigheid met Rijksbelangen. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de plaatselijke woonwensen. Bouwen voor eigen groei moet meer mogelijk worden. Grootschalige Vinex locaties wil men verder niet meer toekennen. Verdichten van kernen waar mogelijk. Het plan voldoet hieraan.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 13

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

3.1.3.

AMvB Ruimte (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening). De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt de basis voor het stellen van algemene regels, op te nemen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Die regels richten zich primair op gemeenten, die het eerstverantwoordelijke overheidsniveau zijn voor de inhoud van ruimtelijke plannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 07-12-2011), ook wel bekend onder de naam AMvB Ruimte, zijn de nationale belangen uit de SVIR voorzien van juridische kaders, waarmee de doorwerking van de nationale belangen op ruimtelijk gebied is geborgd. Uit het Barro blijkt dat voor het planvoornemen en het projectgebied geen sprake is van specifieke aspecten van nationaal belang. Wel geldt bij elk ruimtelijk plan nationaal belang 13 met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik.

3.1.4.

Ladder Duurzame Verstedelijking Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vraagt om een zorgvuldige afweging (motiveergrond) en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de Ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro. Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder van toepassing. De voor deze ruimtelijke ontwikkeling relevante wijzigingen zijn de volgende: • • • •

De definities zijn niet gewijzigd, waardoor de uitgezette lijn in de jurisprudentie in stand blijft; De begrippen ‘actuele’ en ‘regionale’ (behoefte) zijn geschrapt; De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. Treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt; Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.

De tekst uit het Bro luidt nu als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling en indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." De Ladder voor duurzame verstedelijking is alleen van toepassing wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Volgens artikel 1.1.1 lid 1, Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling kan gekeken worden naar de jurisprudentie. Hieruit blijkt dat niet ieder ruimtelijk plan een stedelijke ontwikkeling inhoudt. Voor wonen geldt, op basis van jurisprudentie, dat voor locaties vanaf 11 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladder-plichtig is. Het planvoornemen betreft realisatie van een woongebouw met 7 woningen die zich voegt in de bestaande stedelijke structuur van Landsmeer. Bij dit voornemen is derhalve geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Het planvoornemen is in lijn met de Ladder en past bij het beginsel dat hieraan ten grondslag ligt, te weten binnenstedelijke uitbreidingen gaan voor buitenstedelijke uitbreidingen.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 14

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Met de Ladder wordt een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies nagestreefd. Dat vergt een goede onderbouwing van ‘nut en noodzaak’ van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. Om de regionale behoefte te bepalen is ten eerste gebruik gemaakt van de Regionale Woonvisie. Deze Woonvisie vormt het beleidskader op het gebied van volkshuisvesting voor de gemeenten in de Stadsregio Amsterdam, waaronder de gemeente Landsmeer. De visie geeft richting aan de programmering en prioritering op het gebied van wonen. Uit de Woonvisie blijkt dat er in de regio sprake is van een duidelijke behoefte aan woningen. Qua type woningen is het belangrijk dat er sprake is van doorstroming. Met het transformeren van het ruime hoekperceel van 1 woning met detailhandel naar 7 appartementen, is hieraan voldaan.

Conclusie Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet in het realiseren van zeven appartementen. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 11 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, die Ladder plichtig is. Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het bouwplan niet kan worden gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Nadere verantwoording in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

3.1.5.

Nationaal Waterplan Op 10 december 2015 hebben de minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken het Nationaal Waterplan 2016-2021 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan 2016- 2021 vervangt het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de partiële herzieningen hiervan. Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie en zelfbindend voor het Rijk. Het Rijk is in Nederland verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem en met het waterplan worden de strategische doelen voor het waterbeheer vastgelegd. Andere overheden worden gevraagd om het Nationaal Waterplan te vertalen in hun Beleidsplannen. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het plan gaat in op de thema’s waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Daarnaast zijn in het plan gebiedsgerichte uitwerkingen voor grote wateren en de zee en de kust opgenomen. Ook beschrijft het waterplan de relatie tussen water en de omgeving. In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende ambities centraal: • • • • •

Opgemaakt door

Nederland blijft de veiligste delta in de wereld; Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater; Nederland is klimaatbestendig en water robuust ingericht; Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement; Nederlanders leven waterbewust.

, d.d. 23/08/2022

blad 15

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Verwachting voor de komende tijd: De komende tijd staat in het teken van 'Visie naar uitvoering'. De in de omgevingsvisie uitgesproken ambities worden vertaald in een omgevingsverordening en verder uitgewerkt in verschillende programma's waarin de uitvoering is geregeld. De eerste vervolgstap is reeds in gang gezet door het vrijwel gelijktijdig met de omgevingsvisie opstellen van de Omgevingsverordening Noord-Holland.

3.2.2.

Omgevingsverordening NH2020 Op 1 september 2020 hebben Gedeputeerde Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Deze vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, en de Wegenverordening. Uitgangspunt voor stedelijke functies is dat zoveel mogelijk het landschap wordt gespaard. Dit houdt in dat bestaande kernen de aangewezen locatie zijn voor wonen en werken. Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw of voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meeste actuele cijfers. In paragraaf 3.1.4. is in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking reeds ingegaan op de beoogde ontwikkeling in relatie tot de vraag naar die ontwikkeling. Hieruit blijkt dat het voornemen ook aansluit op voren omschreven regels zoals opgenomen in de Omgevingsverordening.

3.3.

Regionaal beleid

3.3.1.

Regiovisie Waterland 2040 (2009) In de Regiovisie Waterland 2040 (januari 2009) hebben de zeven gemeenten in de regio Waterland hun koers bepaald voor het ruimtelijk beleid op lange termijn. Het centrale motto van de visie is ‘Vitaal met Karakter’. In de visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio voorop, maar wel met de noodzakelijke sociaaleconomische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en de regio binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken.

3.3.2.

Woningbouwlocaties Metropoolregio Amsterdam De Regionale Woonvisie uit 2004 vormt het beleidskader op het gebied van volkshuisvesting voor de gemeenten in de stadsregio Amsterdam, waaronder Landsmeer. De visie geeft richting aan de programmering en prioritering op het gebied van wonen. In de woonvisie van de stadsregio Amsterdam staat de opgave tot het bouwen van voldoende woningen centraal en daarmee het op gang brengen van nieuwbouw en herstructurering. Deze doelstelling komt voort uit de eerdere vaststelling dat er tot 2030 in de noordelijke Randstad 150.000 woningen aan het huidige woningbestand toegevoegd moeten worden. De nadruk moet daarbij vooral op middel dure woningen komen te liggen. Daarmee zou de doorstroming op de regionale woningmarkt weer op gang kunnen komen.

Conclusie Het plan voorziet in de bouw van een woongebouw met enkele woningen ter vervanging van een bestaande woning in het centrum van Landsmeer. Deze ontwikkeling is niet strijdig met het geschetste regionale beleid.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 17

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

3.4.

Gemeentelijk beleid

3.4.1.

Toekomstvisie Landsmeer (2013) In de Toekomstvisie Landsmeer: 'Ruimte voor kwaliteit' is de koers voor Landsmeer tot 2025 in hoofdlijnen vastgelegd en vastgesteld op 29-10-2013. Er zijn drie ontwikkelingssporen waaraan gewerkt wordt: 1. Economie, recreatie, toerisme; 2. Wonen en leven; 3. Ruimte en mobiliteit. Voor de voorgenomen woningbouw is spoor 2 relevant. De gemeente wil ervoor zorgen dat het goed wonen is voor jong en oud.

3.4.2.

Woonvisie 'Goed Wonen in Landsmeer 2016-2024' In de woonvisie is beschreven hoe de woonkwaliteit in Landsmeer kan worden behouden en waar mogelijk te versterken. Wanneer de gemeente wil voorzien in de toenemende woningbehoefte zoals is geschetst in de woonvisie, moet een groot aantal woningen worden gebouwd. De komende jaren (tot 2020) zullen nog in ieder geval 100 woningen worden gebouwd. Het voornemen is niet in strijd met de woonvisie en past goed bij de volgende speerpunten die in de woonvisie worden aangehaald: • • •

Vooral bouwen op inbreidingslocaties gericht op de groene en waterrijke omgeving”; Verhoging dynamiek op de woningmarkt (doorstroming); Realiseren van extra aanbod voor ouderen.

Conclusie Het voorgenomen plan voldoet aan alle 3 speerpunten.

3.4.3.

Mobiliteitsvisie Landsmeer (2017) In november 2017 is de Mobiliteitsvisie Landsmeer vastgesteld. Daarin is de visie en het beleid op het gebied van verkeer, vervoer en mobiliteit verwoord. Onder andere bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid komen aan bod. Deze nieuwe Mobiliteitsvisie vervangt het voormalige verkeers- en vervoersplan (GVVP). De door de gemeente gehanteerde parkeernormen zijn als volgt: • • •

Parkeernorm van 1,85 parkeerplaatsen per appartement of woning in het dure segment. Parkeernorm van 1,40 parkeerplaatsen per appartement of woning in het middensegment. Parkeernorm van 1,25 in het goedkope segment.

Een verkeerskundig onderzoek is uitgevoerd door Buro DB uit Franeker, d.d. 03/01/2017, gebaseerd op 7 wooneenheden. Zie bijlage 5. Conclusie Op basis van deze parkeernormen is er met het voorliggende plan een behoefte aan 10 parkeerplekken ((1,85 x 1) + (1,40 x 2) + (1,25 x 4) = 9,65). Het parkeren wordt binnen het projectgebied opgelost door middel van realisatie van een ondergrondse parkeergarage met 11 parkeerplaatsen. Hiermee voldoet de parkeerbalans voor het voorgenomen plan.

3.4.4.

Welstandsnota Landmeer (2012) De raad heeft op 30-12-2012 de Welstandsnota Landsmeer 2012 vastgesteld. Het doel van welstandstoezicht is een bijdrage te leveren aan de beeldkwaliteit en de aantrekkelijkheid

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 18

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

van het gemeentelijk grondgebied. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. In de welstandsnota zijn verschillende deelgebieden opgenomen. Het projectgebied valt binnen het welstandsgebied 'Dorpscentrum Landsmeer'. Het oorspronkelijke stedenbouwkundige karakter en de historische gebouwen zijn van grote waarde voor het karakter van het dorp. Het beleid is om nieuwe bebouwing in het lint in de ruimtelijke hoofdstructuur in te passen. In de welstandsnota is voorts gesteld dat de welstandscriteria voor de (kleinere) locaties direct grenzend aan het lint toereikend zijn. Wel merkt de gemeente het deel tussen de Van Beekstraat en de Raadhuisstraat aan als beeldbepalend voor het dorpscentrum van Landsmeer. Er is daarom sprake van een ‘bijzonder welstandsregime’, waarbij het welstandsniveau een bijdrage moet leveren aan het maximaal behouden en versterken van de stedenbouwkundige, architectonische en culturele kwaliteiten van het dorpscentrum van Landsmeer. Het schetsplan is op 1 juli 2019 andermaal voor welstand in de welstandscommissie behandeld. Het plan is akkoord bevonden op hoofdlijnen.

De bevindingen van de commissie hiertoe zijn de volgende: "De commissie constateert dat er aan haar [eerdere] opmerkingen tegemoet is gekomen, zij spreekt van een vriendelijk plan, passend in de omgeving. Wel geeft zij aan het glas voor de balkons niet passend te vinden bij een gebouw op deze plek in het dorp, dat verwijst naar een andere periode. De commissie adviseert het glas te laten vervallen en te kiezen voor een subtiel vormgegeven spijlenhekwerk. Tevens plaatst de commissie een kanttekening bij de aluminium kozijnen, zij geeft aan dat zij het gebruik van dit materiaal in principe voorstelbaar acht, mits zorgvuldig ontworpen en uitgevoerd en detaillering passend bij de architectuur. Het plan voldoet, naar mening van de commissie en met inachtneming van de gemaakte opmerkingen, op hoofdlijnen aan redelijke eisen van welstand. De commissie ziet een definitieve aanvraag omgevingsvergunning met een uitwerking van de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik met belangstelling tegemoet." Resume Op 19 juli 2019 is een aangepast plan voorgelegd voor een preadvies aan de Welstand en door de commissie en is ‘in grote lijnen akkoord’ bevonden.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 19

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

3.4.5.

Cultuurhistorie en beeldkwaliteit

4. MILIEU- EN OMGEVINGS ASPECTEN 4.1.

Cultuurhistorie en beeldkwaliteit Ontwikkelingsgeschiedenis: Het perceel en de directe omgeving van het plangebied betreffen de locatie waar Landsmeer feitelijk is ontstaan. Uit de 16e eeuw stamt haar ontstaansgeschiedenis en is hier als eerst de Vriesche Boer als “handels” herberg opgericht. De plek waar vee en agrarische producten werden verhandeld veelal voor doorvoer naar Amsterdam. Even later werd het Reghthuis (nu het oude gemeentehuis) als 2e gebouw geplaatst om recht te spreken. Dat kon niet langer ook in de herberg blijven plaats vinden. Nabij stonden meer bekende oude gebouwen zoals de Pastorie etc. Veel is herbouwd en te zien op het Kistenmakerseiland aan de van Beekstraat in Landsmeer. Intentie bijdrage aan omgeving: Het doel van de herinrichting van het terrein van het plangebied is om met gelede grotere volumes, zoals die al aanwezig zijn (het oude raadhuis, De voormalige Friesche Boer en enkele nabijgelegen hogere volumes in de dorpsstraat en het nieuwere raadhuis tevens het ruimtelijke pleinkarakter te versterken.

Het bouwplan bouwt mee aan een meer herkenbaar dorpsplein door plaatsing van een langere gevelwand waardoor meer ruimtelijke beslotenheid ontstaat (buitenkamer) en de herkenbaarheid van het openbare gebied wordt versterkt. Het plein wordt nu omringd door gebouwen die vrijwel geen overeenkomsten hebben met elkaar, een verzameling unica. Gekozen wordt daarom voor een architectuur die eveneens afwijkt maar wel enige referentie met enkele gebouwen in de kern van Landsmeer heeft, namelijk de status van een voornamer gebouw in het centrum. Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 20

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Raadhuisstraat 4 en 2

Dorpsstraat 24/ Raadhuisplein

Dorpsstraat 50

Dorpsstraat 44

Aansluiting bij de bebouwingskarakteristiek: Een aansluiting bij de bestaande bebouwingskarakteristiek is niet eenvoudig. Het plein is omringd door zeer verschillende gebouwtypen. Het dorpsplein laat een kerk zien, een café nog wel het meest karakteristieke gebouw dat in het lint werd gebouwd, de uitbreiding van het huidige in gebruik zijnde gemeentehuis wordt wel “aquarium” genoemd en niet erg gewaardeerd en het oudere monumentale deel is uit de jaren 55 van architect Duintjer, waar ook nogal de meningen over verdeeld zijn. Dan zijn er nog enkele vrijstaande eengezinswoningen uit de 1e helft van de 20e eeuw. Een karakteristiek is niet te vinden, deze lijn van diversiteit van gebouwtypen voortzetten is dan ook niet omgevingsvreemd. Kwaliteiten: De grootste kwaliteit van het gebied is de aanwezigheid van een centraal plein, een verbreding in het lint. Vooral het L-vormige gemeentehuis. Heeft het plein doen ontstaan. Vroeger stond hier de Pastorie, ook een vrijstaand woonhuis. Wij denken de pleinervaring te versterken door ons bouwplan dat voorziet in een langere en hogere “pleinwand” en op deze wijze de “binnen-buiten” ruimte meer toont. Overwegingen m.b.t.

beeldkwaliteit en parkeerontsluiting De welstandscommissie heeft in haar eerste beoordeling aangegeven het gezicht van het gebouw vooral te richten op de Dorpsstraat omdat historisch gezien de gebouwen zich allen richten naar de Dorpsstraat, Zuideinde en Noordeinde. De kruising Dorpsstraat-Raadhuisstraat met oversteekplaatsen wordt aanzienlijk minder complex (vanwege T-kruising en belangrijke voetgangersoversteek plaats) als de ontsluiting van parkeergarage van het bouwplan aan de Raadhuisstraat wordt geplaatst, waardoor deze toegang verder van de straathoek komen te liggen.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 22

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Plan 4. Westgevel, aan de Dorpsstraat 25, vormgegeven als type straatgevel.

4.1.1.

Conclusie Het te vervangen hoekhuis met Pizzeria is van geen cultuurhistorische waarde, gebouwd in de 19e eeuw, ook qua architectuur niet uniek. De geplande bebouwing versterkt de gevelwanden van het bestaande raadhuisplein en verstevigd daarmee de pleinbeleving. Mogelijk bevinden zich ondergronds nog historische artefacten omdat dit centrumgebied de geboortegrond van Landsmeer is. Tijdens graafwerkzaamheden moet dit nog blijken. Omdat reeds in de 19e eeuw hier gebouwd werd is de kans op nog intact zijnde funderingen of historische vondsten niet voor de handliggend of zijn mogelijk indertijd beschadigd geraakt.

4.2.

Archeologie De archeologische monumentenzorg (AMZ) deze is onderdeel van de monumentenzorg in Nederland en is sinds 1 september 2007 van kracht. De monumentenzorg is neergelegd in de Monumentenwet 1988. Deze wet is per 1 juli 2016 vervangen door de Erfgoedwet. Het betreft de plicht van elke initiatiefnemer om archeologische waarden te beschermen. Gezien de centrale ligging van deze locatie kan blijken dat bij graafwerkzaamheden erfgoed in beeld komt. Er is door het archeologisch adviesbureau RAAP uit Amsterdam een bureauonderzoek verricht voor het plangebied. Zie Bijlage 9. Rond een straal van 300 m valt de locatie binnen een historische kern van Landsmeer dat sinds de Late middeleeuwen bewoond is geweest (ARCHIS monumenten nr 14644). Er zijn eerder binnen dit gebied resten van bewoning waargenomen.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 23

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

In het vigerende bestemmingsplan ‘Het Lint 2015‘ ligt het projectgebied binnen een zone met een dubbelbestemming ‘Waarde - archeologie - 1’, waar een archeologische onderzoek plicht geldt voor ingrepen groter dan 50 m2. en dieper dan 35 cm (art 23.2). Het perceel valt in een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1 en 2’, waar volgens de regels een archeologische onderzoek plicht geldt voor ingrepen. Het bouwplan ligt deels (kelderdeel ≤ 80 m2) in ‘Waarde Archeologie 2’ en deels in de ‘Waarde archeologie 1’ beiden zijn hierdoor onderzoek plichtig.

4.2.1.

Conclusie Het plangebied ligt op Hollandveen, waarin zich ontwaterde maar niet veraarde, stevige hoogveengronden hebben ontwikkeld. Door bebouwingen gedaan midden 18e eeuw tot met de 20e eeuw, zijn resten van oudere bebouwingen (terpen, funderingsresten) vanaf de late middeleeuwen, als deze gevonden worden, vrijwel zeker in grote mate verstoord. Door het relatief natte bodemmilieu zullen fragmenten van aardewerk, houtskool, bot, glas, metaal, natuur- en baksteen en houten funderingsresten waargenomen kunnen gevonden kunnen worden. Vervolgonderzoek wordt door RAAP aanbevolen. Een verkennend booronderzoek zou enige archeologische aanwezigheid kunnen voorspellen, hoewel daardoor niet direct geconcludeerd kan worden dat de hele locatie geen archeologische fragmenten bevat. Tijdens sloop van het bestaande gebouw zal tijdens zorgvuldig graafwerk gevolgd moeten worden of er sprake is van waardevolle archeologische resten. Ook bij het afgraven voor de parkeerkelder zal archeologische begeleiding gedocumenteerd moeten worden. Hiertoe zal t.z.t. voorafgaand een Programma van Eisen dienen te worden opgesteld, goedgekeurd door de bevoegde overheid.

Nadat vorengenoemd aanvullend onderzoek (op kosten van de initiatiefnemer) heeft plaats gevonden en geen waardevolle vondsten zijn waargenomen of toch nog voorzieningen (als overkluizingen etc.) behoeven om onderliggende te beschermen, kan tot uitvoering van het planinitiatief worden overgegaan.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 24

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

4.4.

Water Het Rijk, de provincies, gemeenten en waterschappen hebben in februari 2001 de “Startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw” ondertekend. Hierin is vastgelegd dat de betrokken partijen de “watertoets” toepassen op alle relevante ruimtelijke plannen met waterhuishoudkundige consequenties. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van ruimtelijke plannen en bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning wanneer deze in strijd is met het bestemmingsplan. De watertoets is een instrument om ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en een omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen in strijd met het bestemmingsplan”, te toetsen op de mate waarin rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Het gaat daarbij onder meer om aspecten als Waterkwaliteit en waterkwantiteit (ruimte voor water) en veiligheid (bescherming tegen overstroming). Zie ook bijlage 6.

4.4.1.

Conclusie Het projectgebied maakt onderdeel uit van het beheergebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. In relatie tot het initiatief kan gesteld worden dat het oppervlak aan verhard terrein ter plaatse van het projectgebied in geringe mate toeneemt (ca 100 m2). Er zijn derhalve geen maatregelen aangaande watercompensatie noodzakelijk. Verder blijkt uit de beschikbare gegevens dat er voldoende capaciteit in het rioolstelsel beschikbaar is, inpassing van de nieuwe woningen leidt derhalve niet tot problemen in relatie tot het rioolstelsel. Het initiatief heeft geen invloed op eventuele waterkeringen, dan wel waterstaatkundige elementen. Het initiatief is in relatie tot het aspect water uitvoerbaar.

4.5.

Watertoets Hiervoor werd advies aangevraagd bij het Hollands Noorderkwartier (zie bijlage 15) Hieruit blijkt, het plan heeft slechts een beperkte invloed op de waterhuishouding, hierdoor kan een ‘korte procedure’ worden gevolgd. Verharding en compenserende maatregelen Het blijkt dat er slechts in zeer beperkte mate sprake is van een toename van de verharding (bestaand was de footprint ca. 100 m2 in de nieuwe situatie ca. 200 m2, een toename van 100 m2). Omdat dit een dermate klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie hoeven er geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 25

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

4.6.

Waterkwaliteit en riolering In het plan wordt een gescheiden riolering aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering. Dit komt overeen met de basisdoelstelling van het hoogheemraadschap om het hemelwater van nieuwe oppervlakken zoveel mogelijk te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage.

4.6.1.

Conclusie Binnen het plan is er geen sprake is van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (RWZI). Dit betekent dat we voor de nieuwe ontwikkeling adviseren om een gescheiden stelsel aan te leggen. Geadviseerd wordt, om met het oog op de waterkwaliteit, het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen.

4.7.

Civiel techniek Civieltechnische werkzaamheden welke t.z.t. vereist zijn, betreffen: • De aanleg van nutsvoorzieningen (kabels en leidingen) • Parkeerkelder ondergronds. Er heeft een Geohydrologisch onderzoek plaats gevonden door Kwinfra (Loots Grondwatertechniek) Kwinfra, uit Alkmaar. Zie bijlage 6. Vervolgens heeft Geo-Supporting B.V. een Geotechnisch onderzoek verricht en naar aanleiding hiervan een funderingsadvies en bemalingsadvies gegeven met een stempelraamconstructie berekening voor de kelderbouw. De adviezen zijn gedateerd d.d. 9 en 10 maart 2022. In mei 2022 is n.a.v. opmerkingen van het Hoogheemraadschap, het bemalingsadvies bijgesteld. Dit advies dateert van mei 2022. Zie bijlagen 6a/b/c/d.

4.7.1.

Conclusies Kwinfra Project nummer 11210117B.1, geautoriseerd d.d. 20 februari 2017. Hierin wordt geconcludeerd dat er geen negatieve gevolgen zijn mits de kelder niet dieper wordt aangelegd van NAP -6 m. en damwanden (gedeeltelijk) worden verwijderd. Geo-Supporting Er zijn een 6 tal boringen verricht. Het grondwater bevindt zich op ca 1,37 m -NAP en vertoont een jaarlijkse stijging/daling van ca 0,30 m. Het maaiveld op 0,97 m -NAP. De straat op ca 0,5 -NAP . Het bouwpeil op 0,3 m -NAP. Toepassen schroef injectiepalen, volledig trillingvrij. Kelder formeren door tijdelijke plaatsing van stalen damwand profielen type AZ. Deze trillingvrij inbrengen door indrukken. Om opbarsten van de bouwputbodem te voorkomen de damwand tot 12,5 m -NAP inbrengen. Bovenzijde damwand is 0,90 m -NAP. Bovenin een stempelraam aanbrengen volgens advies. Binnen damwand bemalen en uitgraven. De bodemput wordt gebracht op 4 m -NAP. De werkzaamheden alleen te verrichten in het najaar en winter. Het bemalingswater lozen op het hemelwaterriool, hiervoor toestemming verzoeken aan Gemeente en Hoogheemraadschap. Tijdens bemalen monitoren of afvoerwater voldoende schoon is en de grondwaterstand buiten de damwand niet te veel wijzigt. De grondwaterstand mag nimmer meer veranderen dan de jaarlijkse bewegingen die hiervan bekend zijn.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 26

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Er wordt geen verticale stijging van water verwacht vanwege de geringe doorlaatfactor van het klei en veenlaag met sterk silthoudend zand en klei die zich op 6 - 13 m diepte bevindt. Als men zich houdt aan de adviseringen worden geen negatieve gevolgen voor de omgeving en bestaande bebouwing verwacht.

4.8.

Bodem Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen aan te worden getoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. In het algemeen geldt dat verontreiniging van de bodem (grond en grondwater) moet worden voorkomen. Uitgangspunt is dat de bodem schoon is en dat dat zo moet blijven (zorgplicht). Voor vervuilde bodems geldt dat deze functiegericht en kostenefficiënt gesaneerd moeten worden. Voorwaarde is dat hierbij geen verspreiding van of ontoelaatbare blootstelling aan verontreiniging optreedt. De Wet bodembescherming geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor de stof geldende streefwaarde overschrijdt. Onderzoek naar bodemkwaliteit dient gedaan te worden wanneer initiatieven uitgaan van bodemroerende activiteit, dan wel functies mogelijk maken waarbij dezelfde mensen gedurende een langere periode minstens 2 uur per dag op de betreffende gronden verblijven. Voor het saneren van de bodemverontreiniging is een door bevoegd gezag wet bodembescherming (i.c. provincie Noord-Holland) goedgekeurd saneringsplan of melding in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS-melding) vereist. In het kader van funderingsaanleg en kelderbouw, waarbij grondroerende werkzaamheden zijn voorzien, is door Landview, onder nr.

2019228, 13-03-2019 een ‘Verkennend en nader bodemonderzoek op de locatie Dorpsstraat 25 in Landsmeer’ uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 12 bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning. De doelstelling van het verkennend bodemonderzoek is om steekproefsgewijs conform de NEN 5740 (en NEN 5705) de huidige kwaliteit van de grond en het grondwater op de bouwlocatie na te gaan. In het kader van het nieuwe onderzoek zijn 5 grondboringen geplaatst, waarbij één boring is voorzien van een peilbuis. In het verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat zowel de boven- als de ondergrond verontreinigd is. Het grondwater is licht verontreinigd. Uit de toetsing blijkt eveneens, dat de onderzochte grond wat betreft PFAS als ‘toepasbaar’ kan worden beschouwd. De aard en omvang van de voorgenomen bodemsanering valt op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek binnen de kaders van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS). De BUS melding zal worden opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag.

4.8.1.

Conclusie Na het nemen van de benodigde sanerende maatregelen mag ervan worden uitgegaan dat er geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking tot de voorgenomen activiteiten op het onderhavige perceel. De kosten voor eventueel nader onderzoek en de vereiste saneringswerkzaamheden zullen door de initiatiefnemer gedragen worden.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 27

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

4.9.

Asbestinventarisatie Er is een asbestonderzoek verricht, volledig onderzoek type A. Het bestaande pand is gebouwd in 1955. Er zijn geen risico’s aangetoond in het bestaand gebouw en de bodem van het perceel. Het rapport projectnummer VSA161257, geautoriseerd 19 december 2016 Van Santen Advies, Vlinderweg 2, 2623 AX Delft. Zie bijlage 7.

4.9.1.

Conclusie Volgens de rapportage asbestinventarisatie heeft een Type A onderzoek plaats gevonden en er is geen enkele bron waarvoor de aanwezigheid van asbest is bevestigd. Plafondruimtes en kruipruimte of eventueel aanwezige kelders zijn niet geopend voor onderzoek. Tijdens de sloop zal nog ebzien worden of alsnog asbesthoudende materialen aanwezig zijn in kruipruimtes of plafonds. Heel aannemelijk is dat niet omdat het bestaande gebouw relatief jong is.

4.10.

Geluid Het bouwterrein ligt aangrenzend aan de bestaande lintbebouwing van Landsmeer t.p.v Dorpsstraat 25, op de hoek van de Raadhuisstraat en op meer dan 500 meter van hoofdverkeersaders. Een akoestisch onderzoek heeft plaats gevonden. Hieruit blijkt dat de geluidsbelasting vanwege het verkeer op beide straten ter plaatse van de gevels van de nieuw te realiseren appartementen hoger is dan 48 dB. De Wet geluidhinder (Wgh) is erop gericht om de geluidhinder vanwege onder andere wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai te voorkomen en te beperken. De Wgh bepaalt dat de 'geluidsbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm. Voor het wegverkeerslawaai is deze norm 48 dB; voor spoorweglawaai bedraagt deze 55 dB en voor industrielawaai is de norm 50 dB(A). Van de mogelijkheid tot spoorweglawaai en industrielawaai is in het projectgebied geen sprake. Daarom is in navolgende alleen op wegverkeerslawaai ingegaan. Het projectgebied is gelegen op ruim 500 meter afstand tot hoofdverkeersaders. Vanwege de afstand is een te hoge geluidbelasting vanwege deze wegen niet te verwachten. De Dorpsstraat waaraan het projectgebied is gelegen, betreft een weg waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur is toegestaan.

Hoewel een dergelijke weg op grond van de Wet geluidhinder geen zone kent waarbinnen akoestisch onderzoek verplicht wordt gesteld, heeft vanwege de aanwezige verkeersintensiteiten wel akoestisch onderzoek plaatsgevonden. Hieruit blijkt dat de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer (Dorpsstraat en Raadhuisstraat) op de gevels van de nieuw te bouwen appartementen hoger is dan 48 dB. De overschrijding bedraagt ≤ 12 dB in de Dorpsstraat en ≤ 2 dB in de Raadhuisstraat. Op basis hiervan kan een hogere waarde vanwege wegverkeerslawaai worden verleend. Zie voor onderzoek en berekeningen het Akoestisch Onderzoek V1.0, geautoriseerd 25 januari 2017 verricht door Het GeluidBuro, Vlinderweg 2, 2623 AX Delft. Zie bijlage 8.

4.10.1. Conclusie Uit het onderzoek blijkt de geluidsbelasting door verkeer in de Dorpsstraat maximaal 60dB en in de Raadhuisstraat maximaal 50 Db te bedraagt. Omdat sprake is van een stedelijke situatie kan in principe ontheffing worden verleend tot een geluidsbelasting van maximaal 63 dB.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 28

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

De geluidsbelasting vanwege het verkeer op zowel de Dorpsstraat als de Raadhuisstraat is ter plaatse van de gevels van de nieuw te realiseren appartemene hoger dan 48dB. Voor de nieuw te realiseren appartementen dient te worden voldaan aan de eisen uit het vigerende Bouwbesluit ten aanzien van het geluidniveau binnen, waarbij uitgegaan dient te worden van de cumulatieve geluidsbelasting erxclusief aftrek ex artikel 3.4 RMW 2012. De gevels zullen tenminste een geluidwerendheid verkrijgen van ≥ 61 dB.

4.11.

Parkeren In de Raadhuisstraat bevinden zich voor het perceel 4 parkeerplaatsen, 2 met een laadpaal en 2 parkeerplaatsen. Ten behoeve van de stallingsgarage onder het appartementen complex vervalt er 1 parkeerplaats ten gunste van de garage-ingang. Aan de Dorpsstraat vervalt in de nieuwe situatie een ontsluiting van het perceel waardoor een nieuwe parkeerplek vrijkomt ter compensatie van het verlies in de Raadhuisstraat.

De stalingsgarage zich bevindend onder het woningencomplex biedt plaats aan 11 parkeerplaatsen. Het is niet toegestaan dat garagebozen worden ingebouwd. De bestaande parkeerdruk in de omgeving van het te slopen Pizza restaurant (ca. 50 m² BVO) behoeft volgens de CROW 4 plaatsen. Het aandeel bezoekersparkeren is 7 x 0,3 = 2,1. De (theoretische) parkeerdruk in de omgeving zal dan bovendien met 2 plaatsen afnemen waardoor de parkeerdruk wordt verlaagd. De beleidsregels parkeernormen Landsmeer gelden vanaf 7 maart 2023. Vereist voor 7 appartementen zijn volgens CROW 381 (locatie valt onder centrum kern Landsmeer, matig stedelijk, centrum) vereist 1,0-1,8 parkeerplaatsen, d.w.z. gemiddeld 1,4 parkeerplaats per appartement. Zeven appartementen behoeven 7 x 1,4 = 11 parkeerplaatsen welke aanwezig zijn de de stallingsgarage.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 29

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

4.11.1. Conclusie Het parkeren op eigen terrein voldoet aan de geldende normen. 11 parkeerplaatsen in de stallingsgarage en 1 bezoekers parkeerplaats aan de weg, tezamen 12 parkeerplaatsen.

4.12.

Bedrijvigheid Het projectgebied bevindt zich in het centrum, grenzend aan het dichtbebouwde lint van Landsmeer, een doorgaande weg tussen Purmerend en Amsterdam die een overwegend agrarische en landelijke omgeving verbindt met de stad. Bedrijven zijn milieubelastende bestemmingen die hinder ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen (waaronder wonen) kunnen veroorzaken. Om deze hindersituaties te voorkomen dient er bij ruimtelijke plannen, waarin milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen in elkaars nabijheid mogelijk worden gemaakt, in principe uit te worden gegaan van scheiding van functies. Hiertoe zijn in de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering 2009 richtafstanden opgesteld. In deze handreiking worden afstanden, zogeheten milieuzoneringen, tussen bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies aangegeven waarmee wederzijdse hinder voorkomen wordt. Zo zorgt de milieuzonering ervoor dat nieuwe bedrijven op een passende afstand ten opzichte van woningen worden gesitueerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bestaande bedrijven worden gepland. De invloed van een bedrijf op de omgeving hangt op de (milieubelastende) karakteristieken van het bedrijf. In de handreiking worden daarom zes milieucategorieën met de daarbij behorende richtafstanden onderscheiden (zie tabel).

Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van de hinderaspecten geluid, stof, gevaar en geur. Voorts wordt onderscheid gemaakt in afstanden tot een rustige woonwijk en tot een gebied met een menging van functies. De gedachte daarbij is dat gebieden met gemengde functies hogere achtergrondwaarden voor wat betreft de hinderaspecten kennen, waardoor milieubelasting van een specifiek bedrijf meer op zal gaan in de omgeving en minder snel als hinder zal worden ervaren. De VNG-publicatie voorziet in richtafstanden. Deze richtafstanden zijn bepaald op basis van gemiddelde productieprocessen. Door middel van een gedegen op een specifieke situatie toegespitste onderbouwing kan gemotiveerd van deze richtafstanden worden afgeweken. Naast het VNG-stelsel moeten bedrijven op basis van een vergunning krachtens de Wet milieubeheer/Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (omgevingsvergunning milieu) of op basis van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) aan voorschriften voldoen. Deze voorschriften dienen onder andere ter regulering van de hinder voor de omgeving en kunnen daarmee relevant zijn voor de beschouwing van hindersituaties. Met het planvoornemen wordt geen nieuwe bedrijvigheid mogelijk gemaakt. De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 7 woningen in een appartementengebouw.

Een woning is aan te merken als hindergevoelig object en is daarmee gevoelig voor hinder van nabijgelegen bedrijvigheid. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich met name woningen. Het dichtstbijzijnde bedrijf betreft een slagerij aan de Dorpsstraat 27. Een slagerij is volgens de VNG-brochure aan te merken als categorie 1 bedrijvigheid (SBI-4722, 4723: Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken en bakken)). Hiervoor geldt een grootste richtafstand van 10 meter vanwege geur, geluid, gevaar. De afstand van het projectgebied tot deze bedrijvigheid bedraagt circa 5 meter. Aan de te hanteren richtafstand kan niet geheel worden voldaan. Binnen een straal van 50 m rondom het bouwplan, bevinden zich de bestemmingen ‘wonen-3’, ‘detailhandel’ en/of ‘middelzware horeca’.

Opgemaakt door

, d.d. 23/08/2022

blad 30

Ruimtelijke Onderbouwing, v 0.1, d.d. 7 februari 2024 Projectnummer B 736, 7 nieuwbouw appartementen, Dorpsstraat 25, Landsmeer

Het gaat om de volgende percelen: Dorpsstraat 27, slagerij, bestemming ‘Wonen-3’ met functieaanduiding ‘detailhandel’ broeien en koken van dierlijke bijproducten of ‘bereiden van voedingsmiddelen’; Dorpsstraat 38, bestemming ‘horeca’, licht/middelzwaar momenteel Restaurant De Pepermolen met boven wonen; Dorpsstraat 40, bestemming ‘Gemengd’, momenteel ‘Chez Etienne’ en bovenwonen; Raadhuisstraat 2, bestemming ‘Wonen-3’. Primair geldt dat er sprake is van een gebied met functiemenging waar deze ‘milieubelastende’ functies en woningen naast elkaar kunnen bestaan zonder dat de woningen hinder ondervinden of de bedrijfsmatige functies worden belemmerd in de bedrijfsvoering. De slagerij heeft op het achterliggende dak, een damp- en geur afvoerende schoorsteen geplaats die volgens wetgeving binnen een straal van 25 m. minimaal 2 m boven het hoogste dak moet uitsteken. Mocht deze iets te laag of te weinig kwalitatief of van onvoldoende capaciteit zijn uitgevoerd zijn, dan zal de ontwikkelaar hier financieel in bijdragen. De slagerij op nr. 27 behoort niet tot een categorie, die wonen nabij niet mogelijk maakt. Een hogere betere kookdampafvoer kan eventuele onderlinge last voorkomen.

De initiatiefnemer van dit bouwplan is bereid bij te dragen aan het verbeteren van de kookdampafvoer waardoor de nieuwe appartementen geen overlast hoeven te ondervinden en de initiatiefnemers en slagerij gevrijwaard worden van klachten van nieuwe bewoners over een geurende bedrijvige ondernemer. In verband met het verzoek van de horecabedrijven tegenover Dorpsstraat 25 (gevestigd op de percelen Dorpsstraat, 24, 38 en 40) om ruim voldoende geluidwering in de gevels te brengen, zal de straatgevel van het bouwplan hier extra tegen geluidsoverlast van de horeca beschermd worden. We gaan hierbij uit van een geluidsbelasting op de gevel van ≥ 61 dB. Er zijn verder geen bedrijven in de buurt die in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt door de komst van het 7 wooneenheden plan.