9 20251113 Concept Nota van Beantwoording Omgevingsvisie Kernen (geanonimiseerd)

De gemeente heeft in de persoon van de wethouder Ruimtelijke ontwikkeling en twee medewerkers, 9 juli 2025 ter plekke contact gehad met een groot aantal ondernemers en bewoners van het bedrijventerrein. De gemeente hoopt bij dit gesprek enige duidelijkheid te hebben verstrekt. Indieners vragen betrokken te willen worden bij de ontwikkeling. Zoals bovengenoemd, een ontwikkeling zonder de eigenaren is onmogelijk. De bal ligt niet bij de gemeente, maar bij ontwikkelende partijen en de eigenaren.

26. Familie XXX en familie XXX, XXX te Lieshout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Lieshout-West ten westen van de wijk Nieuwenhof SAMENVATTING Bij de aankoop van onze kavel in 2018 is ons door de toenmalige wethouder en ambtenaar herhaaldelijk verzekerd dat er geen toekomstige woningbouw in de weide achter onze woning zou plaatsvinden. Expliciet werd gewezen op de ondergrondse gasleiding als belemmering. Het plotseling aanwijzen van dit perceel als zoekgebied, nog geen zeven jaar later, is een directe aantasting van het gewekte vertrouwen. Het potentieel zoekgebied voor woningbouw, inclusief dorpse hoogbouw tot vijf bouwlagen, staat haaks op eerdere toezeggingen, geldende beleidsdocumenten en de overeengekomen waarden van onze woonomgeving. De overtuiging van indiener dat er geen woningbouw zou plaatsvinden achter de woning en dat het vrij uitzicht behouden zou blijven, werd gevoed door bepalingen in het beeldkwaliteitsplan Nieuwenhof

2014,

het

bestemmingsplan

Nieuwenhof

2014

en

het

verkoopvoorstel

gemeentegrond van 2023. Dit laatste voorstel gaat over de aankoop van een stuk

Pagina 22 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

gemeentegrond. De plotselinge koerswijziging maakt de destijds gestelde bouw- en inrichtingseisen voor de woning van indiener onredelijk en benadelend. Het vooruitzicht op dorpse hoogbouw tot vijf bouwlagen in de achtertuin is onacceptabel en zal het woongenot en de waarde van de investering drastisch verminderen. De omgevingsvisie erkent zelf dat ‘verdere verdichting ten koste gaat van woonklimaat, groenbeleving,

biodiversiteit

en

natuurlijke

regenwaterinfiltratie’.

Het

onttrekken

van

natuurlijke en groene ruimtes staat haaks op deze visie. Het wegennet in de wijk is niet berekend op grotere verkeersstromen en is niet ingericht op een aanzienlijke toename van verkeer. De toename van verkeer, bouwactiviteiten en een nieuwe wijk in de achtertuin zal onvermijdelijk leiden tot geluidsoverlast. De aanwezigheid van een gastransportleiding in de weide achter de woning is een cruciaal veiligheids- en milieuaspect dat niet genegeerd kan worden. Er gelden veiligheidsafstanden in verband met het externe veiligheidsbeleid, waaronder de 1% en 100% letaliteitsgrenzen. De 100% letaliteitsgrens voor de betreffende buis is zeker 80m en mogelijk zelfs 180m. Een toename van bebouwing en bewoning in de nabijheid van de leiding zal onvermijdelijk leiden tot een verhoging van het groepsrisico. Het bouwen boven of dichtbij een hogedrukgasleiding is wettelijk en ethisch zeer betwistbaar. De bodem- en grondwateromstandigheden in relatie tot de gasleiding en mogelijke bouwactiviteiten dienen grondig te worden onderzocht. Het is onbegrijpelijk dat de Omgevingsvisie wel stelt dat bij het kiezen van woningbouwlocaties ‘bodem, water, natuur, landschap, energiebeschikbaarheid’ belangrijke vraagstukken zijn, maar dat dit bij de uitbreidingsrichtingen nog niet duidelijk uitgezocht lijkt te zijn.

Hoewel de indieners de noodzaak tot woningbouw erkennen, achten zij de huidige locatiekeuze ongeschikt. Er worden functiewijzigingen toegepast op gronden waarmee ze als zoekgebied voor woningbouw worden aangewezen. De participatie is hierbij ontoereikend geweest. Het is verplicht om bij het opstellen of wijzigen van een omgevingsvisie aan te geven hoe belanghebbenden zijn betrokken. De gemeente heeft slechts voorzien in informatieavonden. Dit is geen vorm van interactieve participatie. Het ontbreekt aan een duidelijke participatie waarom deze als voldoende wordt beschouwd. De gemeenteraad kan de visie niet vaststellen zonder aanvullende participatie. Het vorenstaande gebrek aan openheid en proactieve informatievoorziening is zorgwekkend en vormt een herhaling van eerdere patronen. De plannen voor woningbouw in het specifieke zoekgebied achter de woningen van indieners, worden heroverwogen en ingetrokken. Er moet gekozen worden voor locaties die de kernkwaliteiten van Laarbeek daadwerkelijk versterken en geen afbreuk doen aan de leefbaarheid, de veiligheid en het woongenot van de huidige en toekomstige inwoners. De Omgevingsvisie Kernen Laarbeek schiet ernstig tekort in de concrete uitvoering en de impact op de bestaande woonkwaliteit en de rechten van burgers.

Pagina 23 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Reactie gemeente Vertrekpunt voor de omgevingsvisie kernen is de woningbouwopgave. Laarbeek dient vóór 2040 volgens de regionale afspraak in de Woondeal 2.805 woningen te realiseren. Los van de aangegane overeenkomst is de gemeente zich bewust van de noodzaak om de kernen door middel van woningbouw in de toekomst vitaal en toekomstbestendig te houden. Om deze opgave te kunnen realiseren is gezocht naar geschikte woningbouwlocaties. De locatie Lieshout Zuidwest is daarbij als kansrijk aangemerkt. Maar het gaat in dit stadium nog om onderzoeksgebieden. Dit betekent dat nog een financiële en planologische analyse zal moeten plaatsvinden, alvorens de procedure daadwerkelijk wordt opgestart. Bij deze zoektocht kan aan individuele belangen als uitzicht, rust en privacy geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Omwonenden kunnen geen beroep doen op eeuwigdurend vrij uitzicht. Als dit persoonlijk belang randvoorwaardelijk zou moeten zijn bij de zoektocht naar woningbouwlocaties, dan kunnen we concluderen dat er geen enkele geschikte woningbouwlocatie voorhanden is. Elke woningbouwlocatie leidt in de directe omgeving tot pijnlijke conflicten. Niemand vindt het prettig indien in de directe omgeving woningen gebouwd worden. Zoals gezegd, om woningbouw mogelijk te maken dient de gemeente integraal afgewogen besluiten te nemen.

Dit neemt overigens niet weg dat bij de stedenbouwkundige uitwerking van Lieshout Zuidwest - mocht het zover komen -, in de mate van het mogelijke, rekening zal worden gehouden met de belangen van aanwonenden. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw is echter wél een beproefd en wenselijk middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. Indieners beroepen zich op het vertrouwensbeginsel en stellen dat door een wethouder en/of ambtenaar in het verleden toezeggingen zijn gedaan. Voor een gerechtvaardigd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat sprake is van een concrete, ondubbelzinnige en aan het bevoegde bestuursorgaan toe te rekenen toezegging of uitlating. Het is aan indiener om aannemelijk te maken dat een dergelijke toezegging daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Het enkel stellen dat in het verleden mondelinge toezeggingen zouden zijn gedaan, is daartoe onvoldoende.

De bestuursrechter verlangt dat dergelijke toezeggingen met objectieve gegevens worden onderbouwd, zoals schriftelijke bevestigingen, notulen, correspondentie of andere bewijsstukken. Louter persoonlijke herinneringen of de enkele overtuiging van appellant leveren geen bewijs op van een aan het bestuursorgaan toe te rekenen toezegging. Bovendien, de feiten en omstandigheden zijn sinds 2018 ingrijpend gewijzigd (zie eerste alinea). Dit zijn zwaarwegende belangen die - mocht er al een concrete toezegging gedaan zijn, een beroep op het vertrouwensbeginsel onmogelijk maken. Het participatietraject rond de omgevingsvisie zou onvoldoende zijn geweest en indiener hanteert

daarbij

grote

woorden.

In

bijlage

I

van

de

visie

is

een

uitgebreide

procesverantwoording opgenomen. De gemeente verwijst naar deze bijlage. Het is onredelijk om van de gemeente te eisen dat bij elk van de 15 zoekgebieden en 12 transformatielocaties

Pagina 24 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

voor woningbouw, in het kader van de omgevingsvisie een uitgebreid participatietraject dient te worden doorlopen met de direct aanwonenden. De totstandkoming van een concrete omgevingsvisie zoals de onderhavige, zou dan een buitenproportioneel lange periode in beslag nemen. Voor het participatie- en klankbordtraject heeft de gemeente talloze gesprekken gevoerd met vertegenwoordigende instanties, die doorgaans een wat neutralere en objectievere kijk hebben op de materie dan direct aanwonenden, die - begrijpelijk - de toekomstplannen met een meer emotionele bril bekijken. Binnen de planologische procedure voor een concreet woningbouwplan, wordt vanzelfsprekend tijd en ruimte ingebouwd voor de omgevingsdialoog met de aanwonenden. Dit is nu nog niet aan de orde.

27. XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Torenakker Aarle-Rixtel SAMENVATTING Indiener maakt bezwaar tegen de plannen om flats te bouwen op het huidige industrieterrein nabij het Hagelkruis in Aarle-Rixtel. Het Hagelkruis is een uniek, historisch Rijksmonument met een open ligging in het landschap. De bouw van flats zou het karakter van deze plek aantasten. Dit open gebied is beeldbepalend voor Aarle-Rixtel en hoort bij het dorpse karakter van Laarbeek. Door de hoogbouw ontstaat het risico op verdere verstedelijking, die niet past bij de huidige identiteit van het dorp. Ook betekent de komst van meerdere woningen automatisch meer verkeer in de buurt. Dit kan leiden tot onveilige situaties, geluidsoverlast en een toename van de parkeerdruk. De woning van indiener grenst direct aan het huidige industrieterrein. De vrije ligging is een belangrijk onderdeel van zijn woongenot. In Aarle-Rixtel zijn bovendien nauwelijks alternatieve werkruimtes beschikbaar. Reactie gemeente Vertrekpunt van de omgevingsvisie is de woningbouwopgave, de realisatie van 2.805 woningen tot 2040, noodzakelijk om de dorpen vitaal en toekomstbestendig te krijgen. Om aan deze opgave te kunnen voldoen zijn de kernen en kernranden afgegraasd om geschikte woningbouwlocaties te vinden.

Hierbij zijn ook drie bedrijventerreinen in beeld gekomen die naar de mening van de gemeente niet meer optimaal functioneren, w.o. Torenakker. Er is sprake van parkeeruitdagingen, beperkte uitbreidingsmogelijkheden op perceelniveau, een slechte

gebiedsontsluiting

(geen

directe

nabijheid

van

doorstroomwegen

of

aanhaakmogelijkheden op het regionaal wegennet), situering binnen of tegen een woonwijk en ontkoppeling van de bedrijfswoning en de bedrijfsruimte. Typerend is daarom ook dat alle zienswijzen die betrekking hebben op bedrijventerrein Torenakker, melding maken van de kwaliteit van het woonmilieu, niet zozeer van het bedrijfsmilieu. Hiermee wordt ten dele het beeld van Torenakker bevestigd van een woonmilieu met ondergeschikt bedrijvigheid, in plaats van andersom. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw

Pagina 25 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

is echter wél een beproefd - en daarom wenselijk - middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. De gemeente is het oneens met de stelling dat dorpse hoogbouw niet past bij de identiteit van het dorp. Mariëngaarde en Woonpark Zonnetij zijn al enige tijd volledig geaccepteerd in het dorpsbeeld van Aarle-Rixtel. Zoals gezegd, het draait om de zorgvuldige, stedenbouwkundige inpassing. De gemeente is de laatste om te bestrijden dat het Hagelkruis en de Hoge Akkers cultuurhistorisch van groot belang zijn. Precies om deze reden blijft het zoekgebied voor woningbouw op gepaste afstand.

28. XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: algemene reactie XXX op diverse ontwikkelingen in Mariahout SAMENVATTING XXX kan in zijn algemeenheid volledig instemmen met de ontwerp-omgevingsvisie. De kernkaart

Mariahout

-

opgesteld

aan

de

hand

van

een

open

overleg

met

een

vertegenwoordiging van het bestuur - geeft een volledig beeld van de kenmerken, sterke punten en verbeterpunten van het dorp. Indiener onderschrijft alle gebiedsgerichte keuzes nagenoeg

helemaal

(open

groene

hart,

woningbouw

aan

zuidwestzijde,

uitbreiding

bedrijventerrein, verhoging oude supermarktlocatie, nieuwe doorgang van Oranjeplein naar Buurthuis). Ook de groen-blauwe bufferzone aan de oostzijde ter bescherming van de historische bebouwingsconcentratie is akkoord. Het DNA van het dorp moet worden bewaard en versterkt. Mariahout bestaat 100 jaar in 2033. In dit verband is het een verplichting om het historisch dorpsgebied nog aantrekkelijker te maken. Indiener doet hiervoor een aantal suggesties, waaronder de aanleg van het nog ontbrekende stukje ezelsruggen ter hoogte van het processiepark. XXX kan zich volledig vinden in het gezamenlijk opstellen van een gebiedsvisie voor de ruimte tussen het Oranjeplein en het Buurthuis. Indiener onderschrijft dat woningbouw topprioriteit moet zijn ten behoeve van de leefbaarheid en de gemeenschapszin. Hierbij dient te worden uitgegaan van een gematigde jaarlijkse groei. Van wezenlijk belang is ook dat het soort te bouwen woningen steeds wordt afgestemd op de aanwezige behoefte. XXX is van mening dat de gemeente zo snel als mogelijk de benodigde stappen moet zetten voor het gereed maken van Mariahout Zuidwest voor woningbouw.

Hierbij is het zaak om in een vroeg stadium een integraal verkeersontsluitingsplan voor alle soorten verkeer op te stellen, waarbij ook een koppeling wordt gemaakt met de zuidelijke uitbreiding van het bedrijventerrein Wilhelminastraat en de nieuwbouwprojecten Pakhuys en De Pionier. Hierbij is zeker ook een tweede ontsluiting op het Knapersven van belang (waar en in welke vorm). Met zo mogelijk een verbetering van de verbinding vanuit Mariahout in westelijke richting. Het opknappen van het Knapersven inclusief aanleg van een voetpad is hierbij onontbeerlijk met een aantrekkelijke, veilige en groene verbinding via een doorsteek bij ‘Guusjes Vijver’.

Pagina 26 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Knapersven en Bernadettestraat dienen zoveel als mogelijk gevrijwaard te worden van vrachtverkeer. Snelle realisatie van De Pionier (met horeca) en Het Pakhuys (met gemakswinkel) zijn voor de leefbaarheid van het dorp erg gewenst. Indiener onderschrijft van harte dat het groene, karakteristieke hart van het dorp vrij dient te blijven van nieuwe bebouwing. Terecht wordt vermeld dat de voormalige supermarktlocatie een logische plek is voor de huisvesting van zorgbehoevende ouderen. XXX is huiverig voor dorpse hoogbouw in het plan Mariahout Zuidwest. Dit mag geen regel zijn. Ook het onderzoek naar de toelaatbaarheid van pré-mantelzorgwoningen en mantelwonen wordt onderschreven. XXX kan onder voorwaarden instemmen met de zuidelijke uitbreiding van het bedrijventerrein aan de Wilhelminastraat: •

Startende Mariahoutse ondernemers dienen voorrang te krijgen

•

De oppervlakte van bedrijven bedraagt maximaal 5.000 m2

•

Er mag geen of slechts beperkte milieuoverlast zijn (lichte bedrijvigheid, categorie 1)

•

Ruime aandacht voor de beeldkwaliteit plus een verzorgde, hoogwaardige groene en blauwe afronding

•

Een goede, logische ontsluiting richting Mariastraat / Ginderdoor.

Indiener hecht er waarde aan dat ieder plan of project in een vroeg stadium wordt besproken met direct betrokken inwoners en (direct) belanghebbende partijen. Reactie gemeente De gemeente bedankt de indiener voor de ondersteuning en onderschrijving van de beleidsuitgangspunten. Door indiener wordt verzocht een integraal verkeersontsluitingsplan op te stellen waarbij een koppeling wordt gemaakt tussen Mariahout Zuidwest, Wilhelminastraat-Zuid, Het Pakhuys en De Pionier. De gemeente gaat hier ten dele in mee. Het is zeker verstandig om de beide uitbreidingsrichtingen aan de zuidzijde van de kern en het eventueel aanhaken op het Knapersven, op elkaar af te stemmen. Het ontgaat de gemeente wat de rol van Het Pakhuys en

De

Pionier

hierin

verkeerscirculatieplan

is.

mee

De in

gemeente de

neemt

toelichtende

de

tekst

noodzaak van

van

paragraaf

een 3.4

integraal en

in

de

Omgevingsagenda. Dit onderzoek wordt meegenomen in de planologische voorbereiding van de beide uitbreidingsplannen. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw is echter wél een beproefd en wenselijk middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren.

Pagina 27 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

De voorwaarde dat slechts categorie 1-bedrijvigheid is toegestaan op het beoogde bedrijventerrein Wilhelminastraat-Zuid is niet in te willigen. Categorie 1-bedrijven zijn dermate vrij van hinder dat deze zonder noemenswaardige problemen kunnen worden ingepast in een woonwijk. Denk aan een kapsalon, kantoor, praktijkruimte of een administratiekantoor. Deze veroorzaken

nauwelijks

hinder

(geluid,

geur,

verkeer,

gevaar).

Maar

indiener

pleit

waarschijnlijk voor het uitsluiten van hoge categorieën bedrijvigheid, hetgeen de gemeente kan onderschrijven. Bij de uitgifte van bedrijfspercelen kan conform het uitgifteprotocol meer gewicht worden toegekend aan de komst van Laarbeekse bedrijven (w.o. bedrijven uit Mariahout), niet aan Mariahoutse bedrijven. De gemeente dient immers de belangen van alle Laarbeekse bedrijven te behartigen.

29. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Torenakker Aarle-Rixtel SAMENVATTING De manier waarop de bekendmaking van het plan heeft plaatsgevonden, heeft veel onrust teweeggebracht. Indiener is dan ook dankbaar voor het gesprek dat op woensdag 9 juli 2025 tussen de gemeente en de ondernemers van Torenakker heeft plaatsgevonden. Het bestemmingsplan mag niet veranderen. Ook niet stilzwijgend. De kans dat de zoon het bedrijfspand wil overnemen is groot. Met de komst van een woonwijk met hoogbouw wordt de privacy geschaad. Bovendien ondervindt indiener nu al planschade. De eventuele keuze voor woningbouw belemmert nu al een eventuele verkoop. Indiener wil één tot twee percelen kunnen aankopen indien de gemeente toch een voorkeursrecht oplegt. Reactie gemeente Vertrekpunt van de omgevingsvisie is de woningbouwopgave zoals vastgelegd in de regionale woondeal: de realisatie van 2.805 woningen in Laarbeek tot 2040. Om deze opgave te kunnen realiseren zijn vanzelfsprekend locaties nodig. In alle gevallen leidt dit tot pijnlijke keuzes voor bewoners en aanwonenden. Op dit moment is nog sprake van onderzoeksgebieden. Of het bedrijventerrein Torenakker ooit zal worden getransformeerd naar woningbouw is afhankelijk van een groot aantal factoren.

De gemeente is in elk geval niet de trekker van deze ontwikkeling, maar nodigt ontwikkelende partijen, bewoners en ondernemers uit om zélf met een plan te komen. De gemeente start geen onteigeningsprocedure en legt geen voorkeursrecht op (wat zou betekenen dat bij verkoop de gronden eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden). Bij transformatie dient het te gaan om een integraal, samenhangend plan dat rekening houdt met alle planologische facetten. De gemeente werkt niet mee aan pluksgewijze ontwikkeling zonder een overkoepelend plan en kader. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw

Pagina 28 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

is echter wél een beproefd en wenselijk middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. Voor het aspect waardedaling bestaat in Nederland een nadeelcompensatieprocedure (voorheen planschade). Er kan een beroep worden gedaan op eventuele nadeelcompensatie zodra de omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) verleend en onherroepelijk is. Het gaat in dit verband te ver om dieper op deze materie in te gaan. Dit is nog lang niet aan de orde. Dat er nu al sprake zou zijn van planschade is bij een toekomstvisie onvermijdelijk. Een toekomstvisie werpt zijn schaduw immers vooruit. De bestemming bedrijfsdoeleinden blijft voor nu gehandhaafd, dus is er formeel geen sprake van planschade. Dat er een doorkijk is naar woningbouw (zie de tweede alinea) doet daar niets aan af en zou met evenveel recht in de toekomst waardeverhogend kunnen zijn.

30. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Torenakker Aarle-Rixtel SAMENVATTING Indiener bekijkt de toekomstvisie voor Torenakker vanuit twee invalshoeken. Enerzijds hecht men sterk aan het behoud van de huidige woon-werk situatie. Anderzijds biedt het plan kansen voor het gebied en de gemeenschap. Tijdens het overleg met de gemeente op 9 juli jl. is expliciet benoemd dat het huidige bestemmingsplan onverminderd van kracht blijft. De gemeente voorziet enkel een uitbreiding van de mogelijkheden naar woningbouw, waarbij nog altijd ruimte blijft voor zowel wonen als werken. Daar staan indieners positief tegenover. De gemeente wordt verzocht om dit expliciet en helder op te nemen in de definitieve omgevingsvisie. In het verleden is sprake geweest van een inconsistente handhaving van de voorwaarde dat er een functionele relatie moet bestaan tussen de woning en het bedrijf op het perceel. Dit heeft geleid tot een ongelijk speelveld tussen de verschillende eigenaren. Gezien de huidige visie is deze voorwaarde inmiddels achterhaald. Indieners verzoeken de gemeente om deze eis formeel te laten vervallen. Daarnaast pleit men ervoor dat verhuur van (delen van) bedrijfspanden zonder aanvullende beperkingen mogelijk blijft. In sommige gevallen zijn bedrijfslocaties met toestemming omgevormd tot woningen, terwijl vergelijkbare verzoeken elders zijn afgewezen.

Tijdens het genoemde gesprek van 9 juli jl. is door de gemeente aangegeven dat het toekennen van een woonbestemming aan het bestaande woonhuis geen bezwaar meer zou moeten opleveren. Indieners verzoeken de gemeente om dit expliciet vast te leggen in de definitieve omgevingsvisie. Reactie gemeente In de beoogde eindsituatie voor Torenakker is sprake van een samenhangende woonwijk, zonder bedrijvigheid. Of dit een realistisch doel is, is afhankelijk van de initiatieven die door de perceeleigenaren en ontwikkelende marktpartijen worden genomen. De bal ligt niet bij de gemeente. Tot het moment van complete transformatie - wat een lange adem vergt - zal sprake zijn van een hybride overgangssituatie waarbij bedrijvigheid en ‘bedrijfswonen’ mogelijk blijft. In de praktijk zal dit soms een lastig te leggen puzzel zijn, omdat de combinatie van woningen en bedrijven milieutechnische spanning oplevert.

Pagina 29 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Het definitief vrijgeven van de juridische koppeling tussen bedrijvigheid en bedrijfswoning is niet in het belang van de beoogde transformatie. Het verder versnipperen van de belangen komt het leggen van de toch al niet eenvoudige puzzel, niet ten goede. De gemeente werkt in de overgangsfase niet mee aan het loslaten van de koppeling.

31. XXX en XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Mariahout Zuidwest SAMENVATTING Indieners hebben de woning in 2023 aangekocht vanwege het vrije uitzicht, het landelijk karakter, de groene omgeving en de vijverpartij. Ten tijde van de aankoop was er geen concrete informatie over mogelijke bouwplannen aan de achterzijde van het perceel beschikbaar. Het voorgestelde plan om op de locatie achter Knapersven een bebouwing tot vijf bouwlagen toe te staan, achten indieners volstrekt niet passend bij het karakter van de plek. Dit zou de privacy, uitzicht en woongenot aanzienlijk schaden. Het direct laten aansluiten van woningen of infrastructuur op de vijverpartij is onwenselijk. Deze draagt bij aan het open karakter en speelt een ecologische en ruimtelijke rol binnen de dorpsrand van Mariahout. Indieners pleiten dan ook voor de instandhouding van een groene bufferzone tussen de vijverpartij en het beoogde plangebied. Een bouw van deze omvang zal ook leiden tot toename van de verkeersdruk en een afname van de woonomgevingskwaliteit. Het huidige wegennet en de voorzieningen zijn hier niet op berekend. Het is niet mogelijk om van het Knapersven een doorgaande weg te maken.

Indien woningbouw op deze plek overwogen blijft, verzoeken indieners enkel vrijstaande woningen met twee bouwlagen toe te staan, het groene karakter achter de vijverpartij te versterken met een groene bufferzone tussen de vijverpartij en het beoogde plangebied. Reactie gemeente Vertrekpunt voor de omgevingsvisie kernen is de woningbouwopgave. Laarbeek dient vóór 2040 volgens de regionale afspraak in de Woondeal 2.805 woningen te realiseren. Los van de aangegane overeenkomst is de gemeente zich bewust van de noodzaak om de kernen door middel van woningbouw in de toekomst vitaal en toekomstbestendig te kunnen houden. Om deze opgave te kunnen realiseren is gezocht naar geschikte woningbouwlocaties. De locatie Mariahout Zuidwest is daarbij als kansrijk aangemerkt. Bij deze zoektocht kan helaas niet in absolute zin rekening worden gehouden met individuele belangen als uitzicht, rust en privacy. Omwonenden kunnen geen beroep doen op eeuwigdurend vrij uitzicht. Als dit persoonlijk belang randvoorwaardelijk zou moeten zijn bij de zoektocht naar woningbouwlocaties, dan kunnen we concluderen dat er geen enkele geschikte woningbouwlocatie voorhanden is. Elke woningbouwlocatie leidt in de directe omgeving tot aantasting van persoonlijke belangen, in welke mate dan ook. Niemand vindt 't prettig om in de directe woonomgeving te worden geconfronteerd met nieuwbouw.

Zoals gezegd, om woningbouw mogelijk te maken dient de gemeente spijtig genoeg vervelende besluiten te nemen.

Pagina 30 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

In 2023 was Mariahout Zuidwest ambtelijk als zoekgebied in beeld, maar het had geen formele status. Sterker nog, ook op het moment van schrijven van deze Nota van beantwoording wordt de financiële en planologische haalbaarheid nog onderzocht. De onderhavige Omgevingsvisie Kernen heeft mede als functie om de voorzienbaarheid van enkele woningbouwlocaties voor de omwonenden te vergroten. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw is echter wél een beproefd en wenselijk middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. De stedenbouwkundige uitwerking van het plan dient nog plaats te vinden. De gemeente doet geen toezeggingen over de invulling hiervan. Wél kan gesteld worden dat de komst van dorpse hoogbouw direct grenzend aan de achterste perceelsgrens van indiener zeer onwaarschijnlijk is. De gemeente is van zins om een verkeerscirculatieplan te doen opstellen, waarbij zowel Mariahout Zuidwest als de zuidelijke uitbreiding van bedrijventerrein Wilhelminastraat worden meegenomen.

32. XXX, XXX te Lieshout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Lieshout-West SAMENVATTING De omgevingsvisie biedt veel positieve mogelijkheden voor onze gemeenschap en getuigt van een vooruitziende blik. Indiener is van mening dat groen ontbreekt ten oosten van de Hoekendaal met een onderzoeklocatie voor beperkte woningbouw. Met groen bevorder je de biodiversiteit, wordt de luchtkwaliteit verbetert en het verhoogt de levenskwaliteit van de bewoners. Indiener pleit ervoor dat de bebouwing aan de Molendreef wordt afgerond en dient als een natuurlijke afronding van de kern van Lieshout. De ruimte achter deze woningen biedt een uitstekende gelegenheid om een groenvoorziening te creëren die doorloopt tot aan de geplande bebouwing rondom de Vogelenzang / Den Houw. Dit biedt ook de mogelijkheid voor de aanleg van een wadi in het licht van de klimaatverandering. De impact op de groenvoorziening van het toevoegen van een beperkt aantal huizen is onevenredig groot. Dit creëert een win-win situatie, waarbij zowel de ecologische als sociale aspecten van Lieshout worden versterkt. Reactie gemeente Mede naar aanleiding van enkele zienwijzen heeft de gemeente het zoekgebied woningbouw aan de Molendreef op basis van haalbaarheid en inpassingsmogelijkheden aan een heroverweging onderworpen.

Het gebied direct ten oosten van de Hoekendaal maakt geen deel uit van het in de visie geprezen coulisselandschap. Desalniettemin concludeert de gemeente dat het coulisselandschap door de oriëntatie en de noodzakelijke gebiedsontsluiting van het zoekgebiedje, onvermijdelijk visuele en landschappelijke schade oploopt bij het doorzetten van

Pagina 31 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

de ontwikkeling. De gemeente kiest er daarom voor het zoekgebied aan de Molendreef te laten vervallen. Tekst en visiekaart zullen hierop worden aangepast. De gemeente is tegenstander van het doortrekken van het bebouwingslint direct grenzende aan de Molendreef. Indiener wijst zelf op de kwaliteiten van het gebied aan de westzijde. De nog resterende doorkijkjes vanaf de Molendreef zijn daarom van groot belang om het coulisselandschap visueel-ruimtelijk op afstand van het gebied te kunnen waarnemen. Met verdergaande bebouwing van een eerstelijnslint aan de Molendreef wordt het ‘gordijn definitief dichtgeschoven’, met als gevolg dat er geen zicht meer is op dit bijzonder gebied. De te handhaven doorkijkjes vanuit de Molendreef op de Hoekendaal worden toegevoegd aan de visiekaart voor Lieshout.

33. XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Mariahout Zuidwest SAMENVATTING Indiener heeft in augustus 2021 contact opgenomen met de gemeente in verband met de aankoop van zijn woning. Er ontbrak toen volledige en correcte voorlichting vanuit de gemeente omtrent de plannen die liepen. De geplande uitbreiding heeft negatieve gevolgen voor de omgeving van Knapersven. Indiener verzoekt openbaarmaking van alle interne overleggen en documenten betreffende het plan vanaf 2021 tot heden, verlenging van de participatie- en inspraakprocedure, heroverweging

van

de

locatiekeuze

en

uitvoering

van

aanvullend

milieu-

en

leefbaarheidsonderzoek. Reactie gemeente Vertrekpunt voor de Omgevingsvisie kernen is de woningbouwopgave die vanuit de regionale Woondeal is overeengekomen, zijnde de realisatie van 2.805 woningen tot 2040. Om deze opgave te kunnen realiseren zijn zoekgebieden aangewezen voor woningbouw. Deze gebieden dienen feitelijk nog allemaal te worden onderworpen aan een planologische en financiële beoordeling. Zelfs in dit stadium is geen enkel zoekgebied definitief als woningbouwlocatie aan te merken. Dat geldt ook voor Mariahout Zuidwest. Dat ambtelijk in augustus 2021 geen uitsluitsel kon worden gegeven over de kansrijkheid van het zoekgebied voor woningbouw, is derhalve volledig correct. Het gemeentelijk voorkeursrecht is ook pas in 2022 op het plangebied gevestigd. Het indienen van een zienswijze op een ontwerp-Omgevingsvisie kernen is niet de manier om openbaarmaking van stukken af te dwingen. Hiervoor dient een formeel Woo-verzoek te worden ingediend (Wet open overheid).

Pagina 32 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

34. XXX namens XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Torenakker Aarle-Rixtel SAMENVATTING De gemeente wil de mogelijkheid openen om bedrijventerrein Torenakker door te laten groeien naar een reguliere woningbouwlocatie. Aan de noordzijde van dit bedrijventerrein is het (schiet)terrein van het XXX gevestigd. Aan de mogelijkheden om op het terrein te kunnen blijven schieten, is een aantal voorwaarden verbonden, waaronder de afstand tot de woonbebouwing. Daarnaast wordt het terrein gebruikt voor bijeenkomsten en samenkomsten en daarmee samenhangende activiteiten. Indien de gebruiksmogelijkheden beperkt gaan worden, zal indiener bezwaar maken. Reactie gemeente Vertrekpunt voor de Omgevingsvisie kernen is de woningbouwopgave die vanuit de regionale Woondeal is overeengekomen, zijnde de realisatie van 2.805 woningen tot 2040. Om deze opgave te kunnen realiseren zijn zoekgebieden aangewezen voor woningbouw. Deze gebieden dienen feitelijk nog allemaal te worden onderworpen aan een planologische en financiële beoordeling. In dit stadium is geen enkel zoekgebied definitief als woningbouwlocatie aan te merken. Dat geldt zeker ook voor het zoekgebied aan de westzijde van Torenakker. De gemeente is zich zeer bewust van niet alleen de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied (De Hoge Akkers en het Hagelkruis), maar ook van de aanwezigheid en

de

hinderafstanden

rond

het

gildeterrein.

Mocht

het

daadwerkelijk

tot

een

woningbouwontwikkeling komen binnen het zoekgebied, dan is behoud en inpassing van het gildeterrein randvoorwaardelijk, met inachtneming van de hinderafstanden en het incidenteel gebruik van de schutspalen en kogelvangers.

35. XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Schevelingen Aarle-Rixtel SAMENVATTING Indiener maakt zich zorgen over mogelijke woningbouw op het agrarisch grondgebied achter de woning. Het belang van behoud van natuur, rust, privacy en biodiversiteit wordt benadrukt. Dit zijn de redenen waarvoor ze bewust in het gebied zijn gaan wonen. In de vastgestelde gebiedsvisie van 2023 leek verdere woningbouw uitgesloten te zijn. Indiener pleit voor herbestemming van bestaande panden in plaats van nieuwbouw op open landbouwgrond. Reactie gemeente Vertrekpunt voor de omgevingsvisie kernen is de woningbouwopgave. Laarbeek dient vóór 2040 volgens de regionale afspraak in de Woondeal 2.805 woningen te realiseren. Los van de aangegane overeenkomst is de gemeente zich bewust van de noodzaak om de kernen door middel van woningbouw in de toekomst vitaal en toekomstbestendig te kunnen houden. Om deze opgave te kunnen realiseren is gezocht naar geschikte woningbouwlocaties. De locatie Schevelingen is daarbij als kansrijk aangemerkt. Bij deze zoektocht kan helaas niet volledig rekening worden gehouden met de individuele belangen als uitzicht, rust en privacy. Omwonenden kunnen geen beroep doen op eeuwigdurend vrij uitzicht. Als dit persoonlijk belang randvoorwaardelijk zou moeten zijn bij de zoektocht naar woningbouwlocaties, dan

Pagina 33 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

kunnen we concluderen dat er geen enkele geschikte woningbouwlocatie voorhanden is. Elke woningbouwlocatie leidt in de directe omgeving tot pijnlijke conflicten. Niemand vindt 't prettig indien in de directe omgeving woningen gebouwd worden. Zoals gezegd, om woningbouw mogelijk te maken dient de gemeente spijtig genoeg vervelende besluiten te nemen. Dit neemt overigens niet weg dat bij de stedenbouwkundige uitwerking van Schevelingen, in de mate van het mogelijke, rekening zal worden gehouden met de belangen van aanwonenden. In de aangehaalde gebiedsvisie Aarle-Rixtel Zuidoost is inderdaad geen melding gemaakt van een grotere woningbouwlocatie aan de zuidzijde van de Bosscheweg. Bij deze omgevingsvisie kernen is als uitgangspunt gehanteerd de bovengenoemde woningbouwopgave met de vraag: waar kunnen we het noodzakelijk aantal woningen realiseren? Dit was niet het geval bij de gebiedsvisie. Het perspectief en de integraliteit van beide visies zijn dan ook niet vergelijkbaar. De gebiedsvisie stond primair in het teken van woningbouwplan De Malthezer Hoeve. De omgevingsvisie is een actueler en meer integraal visiedocument.

36. XXX, XXX te 's-Hertogenbosch Onderwerp: gemeentebrede reactie vanuit XXX op diverse waterbelangen SAMENVATTING Indiener waardeert het dat de gemeente het waterschap heeft betrokken bij het opstellen van de visie en de gelegenheid heeft gekregen mee te lezen in het concept. Het waterschap spreekt waardering uit voor de pragmatische en doelgerichte benadering in het document. Positieve aspecten zijn: •

Water en bodem als sturend principe

•

Inrichting op basis van klimaatrobuustheid

•

Inzet op gebiedsgerichte wateropvang

•

Meetnet grondwater en maatwerkadviezen

•

Niet-afwentelen en perceelverantwoordelijkheid

•

Behoud open ruimte en sponswerking

•

Inrichting met multifunctionele waarde

Aanvullend hierop heeft indiener ook nog twee aandachtspunten: •

De beperkte aandacht voor waterkwaliteit De Kaderrichtlijn Water (KRW) en waterkwaliteit verdient meer aandacht. Het realiseren en behouden van chemisch schoon en ecologisch gezond grond- en oppervlaktewater in 2027 is een essentiële opgave. De gemeente heeft hierin naast het waterschap een rol en verantwoordelijkheid voor het behalen van de doelen. De gemeente kan bijdragen aan de doelen door de inzet van het ruimtelijk instrumentarium.

•

Integratie van beide omgevingsvisies De integratie van de omgevingsvisies buitengebied en kernen vraagt bijzondere aandacht, specifiek voor Aarle-Rixtel. Met name vanwege de ligging van de reservering waterberging aan de zuidzijde van het dorp en het beekdal van de Goorloop / Schevelingseloop. De toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in dit gebied moeten zorgvuldig worden afgestemd op de bestaande wateropgaven.

Pagina 34 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Reactie gemeente De gemeente dankt de indiener voor het compliment. De Kaderrichtlijn Water verdient inderdaad meer aandacht. Het lijkt de gemeente logischer om dit onderwerp thematisch bij het buitengebied te betrekken. Deze omgevingsvisie is in december 2021 vastgesteld, maar de samenvoeging van de omgevingsvisies buitengebied en kernen zal spoedig worden opgepakt, vermoedelijk in 2026. Dat is een natuurlijk en logisch moment om de KRW bij de totaalvisie te betrekken. Ook het verzoek om bij de toekomstige ontwikkelingen aan de zuidzijde van Aarle-Rixtel (locatie Schevelingen) de bestaande wateropgaven en het reserveringsgebied waterberging te betrekken, is gerechtvaardigd. Dit aandachtsgebied wordt vermeld in de toelichtende tekst bij woningbouwkans Schevelingen (nu pagina 49 van het ontwerp).

Pagina 35 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Ambtshalve wijzigingen Onder ambtshalve wijzigingen worden die aanpassingen verstaan die niet naar aanleiding van een zienswijze worden voorgesteld, maar die gaandeweg de totstandkomingsprocedure vanuit het projectteam en vervolgens het college als wezenlijk en noodzakelijk zijn aangemerkt. Kleine redactionele aanpassingen (hoofdletters, afbreekstreepjes, foto’s enz.) zijn niet van wezenlijke invloed op de inhoud en worden hier niet vermeld. De volgende ambtshalve wijzigingen zijn als wezenlijk aangemerkt: 1. De locatie Schevelingen aan de zuidzijde van de kern Aarle-Rixtel is aan een aftastende planexploitatietoets onderworpen. De uitkomst is bij de huidige omvang negatief. Dientengevolge wordt veiligheidshalve voorgesteld om het zoekgebied in zuidelijke richting uit te breiden. Het projectteam ziet ter plekke sterke aanknopingspunten voor een landschappelijk en cultuurhistorisch verantwoorde inpassing. 2. Op pagina 96 van de omgevingsvisie worden de Woonvriendelijke zones voor ouderen beschreven (WVZO’s). Hierbij wordt binnen de zone bij een gebiedsontwikkeling de bouw van ‘zorggeschikte woningen’ verplichtend opgelegd. Dit is te drastisch. De bedoeling was om binnen deze gebieden nultredenwoningen verplichtend op te leggen (gezien de relatieve nabijheid van een aantal voor ouderen relevante voorzieningen).

Voor wat betreft de begripsomschrijving wordt verwezen naar bijlage VI. 3. Aan de diverse themakaarten wordt een inventariserende kaart met externe veiligheid toegevoegd. Deze kaart was bij de tervisielegging van de ontwerp-omgevingsvisie al beschikbaar, maar is abusievelijk niet in het ontwerp beland. 4. Op de themakaart ‘Dorpse ontwikkelingen’ voor de kern Lieshout wordt in de naamgeving onderscheid gemaakt tussen de grootschalige locatie aan de Vogelenzang en de locatie ten westen van de wijk Nieuwenhof. In de ontwerp-omgevingsvisie zijn beide locaties ‘LieshoutWest’ genoemd. Dit is in de communicatie verwarrend. 5. Aan de procesverantwoording in bijlage I worden de beide informatie-avonden toegevoegd (10 en 19 juni 2025). 6. In paragraaf 4.1A wordt de actuele woningbouwopgave vanuit de Woondeal vermeld. In het ontwerp van de omgevingsvisie is nog een opgave van 735 woningen tot 2030 vermeld. De actuele cijfers spreken van een opgave van 2.805 woningen tot 2040. 7. In de omgevingsvisie wordt het belang van een adequaat voorzieningenniveau in diverse passages aanvullend benoemd dan wel zwaarder aangezet.

Pagina 36 van 36