9 20251113 Concept Nota van Beantwoording Omgevingsvisie Kernen (geanonimiseerd)

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Nota van beantwoording & ambtshalve wijzigingen Notitie met betrekking tot de ingebrachte zienswijze tegen de ontwerp Omgevingsvisie kernen Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.8 van de Omgevingswet en artikel 10.7a van het Omgevingsbesluit heeft met ingang van maandag 2 juni tot en met zondag 13 juli 2025 voor iedereen de ontwerp-omgevingsvisie kernen ter inzage gelegen. De tervisielegging is overeenkomstig het bepaalde in de voornoemde wetsartikelen bekendgemaakt in de editie van het Gemeenteblad van 2 juni 2025 en de De Mooi LaarbeekKrant van 28 mei en 5 juni 2025 en langs elektronische weg op de website van de gemeente Laarbeek en de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Daarbij is mededeling gedaan van de bevoegdheid van een ieder om gedurende de termijn van terinzageligging schriftelijk dan wel mondeling een zienswijze kenbaar te maken over de ontwerp-omgevingsvisie. De volgende reclamanten hebben een zienswijze kenbaar gemaakt.

Ontvankelijkheid Tegen de ontwerp-omgevingsvisie kernen zijn 36 zienswijzen ingediend. Het gaat om de volgende zienswijzen: 1. Stichting XXX, namens XXX van XXX BV, XXX te Lieshout; 2. XXX, XXX te Lieshout; 3. XXX, XXX te Mariahout; 4. XXX, XXX te Nijkerk; 5. XXX, XXX te lieshout; 6. XXX, XXX te lieshout; 7. Stichting XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 8. Familie XXX, XXX te Beek en Donk; 9. XXX namens XXX, XXX te Mariahout; 10. XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 11. XXX en XXX, XXX te Lieshout; 12. XXX, XXX te Lieshout; 13. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 14. XXX namens XXX, XXX te Mariahout; 15. XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 16. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 17. XXX namens Stichting XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 18. XXX, XXX te Mariahout; 19. XXX, XXX te Mariahout; 20. Fam. XXX, XXX te Beek en Donk; 21. XXX, XXX en XXX, XXX te Lieshout; 22. XXX BV en XXX namens XXX BV, XXX BV en XXXl BV, XXX te Nuenen;

Pagina 1 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

23. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 24. Familie XXX, XXX te Mariahout; 25. Diverse bewoners XXX; 26. Familie XXX en familie XXX, XXX te Lieshout; 27. XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 28. XXX, XXX te Mariahout; 29. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 30. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 31. XXX en XXX, XXX te Mariahout; 32. XXX en XXX, XXX te Lieshout; 33. XXX, XXX te Mariahout; 34. XXX namens XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 35. Familie XXX, XXX te Aarle-Rixtel; 36. XXX, XXX te 's-Hertogenbosch. Alle 36 zienswijzen zijn binnen de voorgeschreven termijn ontvangen en kunnen als ontvankelijk worden aangemerkt.

De pro forma zienswijze van XXX is op 30 juli 2025

ontvangen. De aangeboden termijn voor de motivering eindigde op 30 juli 2025.

Beoordeling Onderstaand worden samenvattend de ingebrachte zienswijzen weergegeven evenals de inhoudelijke beoordeling ervan. Het feit dat de zienswijzen gecomprimeerd zijn weergegeven betekent niet dat die onderdelen van de zienswijze die niet expliciet worden genoemd, niet in de beoordeling zijn betrokken. De zienswijzen zijn in hun geheel beoordeeld. De reacties die aanleiding geven tot aanpassing van het bestemmingsplan, zijn onderstreept.

1. Stichting XXX, namens XXX van XXX BV, XXX te Lieshout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Lieshout-West SAMENVATTING Het XXX BV is op de plek gesitueerd waar de gemeente een belangrijke uitbreidingsrichting voor woningbouw heeft voorzien aan de kern Lieshout. In de omgevingsvisie wordt geen uitspraak gedaan over het voortbestaan van het bedrijf. De bank zal door de aanduiding niet meewerken aan nieuwe financiering. Indiener heeft nog onbenutte vergunningsruimte waarvoor hij bij deze onzekerheid geen financiering zal krijgen. Als indiener schade lijdt, dan is de gemeente hiervoor aansprakelijk. Indiener verzoekt uiterlijk 1 oktober 2025, maar in ieder geval bij de vaststelling van de omgevingsvisie, Lieshout-West als potentieel woongebied uit de omgevingsvisie te halen. En zo niet, om dan uitspraken te doen over wat de gemeente met het bedrijf van plan is. Reactie gemeente De gemeente is uiteraard bekend met de bestaande geurcontour van het varkensbedrijf en de invloed hiervan op de beoogde woningbouwontwikkeling. En doet in de ontwerptekst en de visiekaart van de omgevingsvisie over deze belemmering niet geheimzinnig.

Pagina 2 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

In de omgevingsvisie wordt onderbouwd waarom de toekomstige uitbreidingsrichting van Lieshout aan de westzijde van het dorp is gesitueerd. Deze uitbreidingsrichting is noodzakelijk om aan de huidige en toekomstige woningbouwopgave invulling te kunnen geven. Woningbouw is cruciaal om het dorp Lieshout vitaal en toekomstbestendig te kunnen houden. Dat de ontwerp-omgevingsvisie zijn schaduw vooruitwerpt en nu al consequenties heeft voor de financiering van de bedrijfsontwikkeling is spijtig maar onvermijdelijk bij het uitzetten van een ruimtelijke toekomstvisie (en het vooraf vestigen van voorkeursrecht). De gemeente neemt direct na de behandeling van de ontwerp-omgevingsvisie in de gemeenteraad (bij vaststelling), contact op met de indiener, zo mogelijk eerder. Een vastgestelde omgevingsvisie heeft overigens geen invloed op de bestaande planologische rechten van het bedrijf.

2. XXX, XXX te Lieshout Onderwerp: aanduiding molenbiotopen in Lieshout SAMENVATTING Op pagina 68 van de omgevingsvisie (kaart thema cultuurhistorie) ontbreekt de cirkel van 50 meter voor de monumentenomgeving bij molen De Leest én de cirkel van 400 meter voor de molenbiotoop van beide molens in Lieshout. Reactie gemeente De 50 m-cirkel bij molen De Leest ontbreekt omdat dit object sowieso al binnen het beschermingsregime van de historische dorpsgebieden is gesitueerd. Een dubbele bescherming is in die zin overbodig. De 400 m-molenbiotoop ontbreekt niet op de cultuurhistorische kaart van Lieshout. De kleurweergave hiervan is mogelijk wat te licht. Deze kleurkeuze wordt aangepast.

3. XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied bedrijventerrein Wilhelminastraat-Zuid Mariahout SAMENVATTING Indiener wijst erop dat uitbreiding van het bedrijventerrein in Mariahout ten koste gaat van het open, landelijke karakter van het gebied en leidt tot een toename van verkeer en bedrijfsgerelateerde geluiden. Door het verdwijnen van het vrije uitzicht en de toename van bedrijvigheid zal de waarde van de woning aanzienlijk dalen. De woning van indiener maakt deel uit van een beschermd dorpsgezicht. Het weiland maakt daar visueel en ruimtelijk deel van uit. De geformuleerde doelen (intensivering van bedrijventerrein, aandacht voor beeldkwaliteit en zoekgebied voor waterberging) lijken moeilijk te verenigen met het omzetten van een open agrarisch gebied naar bedrijventerrein. Het ligt voor de hand om bedrijvigheid te concentreren op reeds bestaande terreinen. Uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein ligt niet in lijn met de wensen en behoeften van de lokale gemeenschap. Op de kernkaart Mariahout wordt geen uitbreiding van het bedrijventerrein genoemd. De voorgestelde wijziging lijkt daarmee niet in lijn met de uitgangspunten van behoud van

Pagina 3 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

kenmerken en karakteristieke waarden van de kern. Bovendien komt deze uitbreiding niet overeen met de eerder vastgestelde Omgevingsvisie Buitengebied. Het weiland fungeert als broedgebied voor de kievit. Dit betekent dat vooraf een ecologische toetsing dient plaats te vinden. Deze is nog niet of onvoldoende uitgevoerd waardoor het plan mogelijk strijdig is met natuurbeschermingswetgeving. Reactie gemeente Vertrekpunt bij de totstandkoming van de ontwerp-omgevingsvisie was de woningbouwopgave, concreet de realisatie van 2.805 woningen tot 2040. Om dit mogelijk te maken is ook de transformatie van een drietal niet goed functionerende bedrijventerreinen naar woningbouw meegenomen. Om deze reductie van het bedrijventerreinareaal op termijn enigszins te kunnen compenseren, zijn ook twee uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen voorgesteld. Eén daarvan is de uitbreiding in zuidelijke richting van het bedrijventerrein aan de Wilhelminastraat. In de visie zijn de randvoorwaarden omschreven waaraan de uitwerking van het nieuwe bedrijventerrein zal moeten voldoen, met name het nastreven van een groene uitstraling in zuidelijke richting. In de voorbereiding van de ontwerpvisie is op basis van een interview met de dorpsraad een kernkaart opgesteld voor Mariahout (zie bijlage IV van de visie).

Zoals in de leeswijzer van de ontwerpvisie verwoord, gaat het bij de kernkaart om een weergave van de inzichten van de dorpsraden. Deze zijn bruikbaar en relevant, maar de gemeenteraad en het college hanteren vanuit hun functie een bredere afweging dan de dorpsraad. De wensen vanuit de dorpsraden zijn niet altijd verenigbaar met een omgevingsvisie, die ‘hoog over’ tot beleid op hoofdlijnen komt. Overigens, de keuze om het bedrijventerrein aan de Wilhelminastraat in zuidelijke richting uit te breiden, is nadrukkelijk met de dorpsraad doorgesproken. De in december 2021 vastgestelde omgevingsvisie buitengebied oriënteerde zich niet op de kernranden, maar op de mogelijke, functionele invulling van het buitengebied. De omgevingsvisie voor de kernen richt zich met name op de woningbouwopgave en het vinden van zoekgebieden binnen en aan de rand van de kernen. Na de vaststelling van de omgevingsvisie kernen zullen beide omgevingsvisies - vermoedelijk in 2026 – worden geïntegreerd. De omgevingsvisie is een ruimtelijke toekomstvisie. Dit is niet het moment om nu al een concrete ecologische toetsing te doen uitvoeren. Zowel de aangeduide ontwikkelingsgebieden voor woningbouw als bedrijventerrein zijn feitelijk nog onderzoeksgebieden.

Concrete onderzoeken en toetsingen - bijvoorbeeld aan de Omgevingswet, voorheen de Wet Natuurbescherming (Wnb) - vinden plaats in het kader van een nog op te starten omgevingsplanprocedure (voorheen: bestemmingsplan). Binnen deze procedure heeft indiener uiteraard eveneens de mogelijkheid om een zienswijze kenbaar te maken en eventueel beroep in te stellen.

Pagina 4 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

4. XXX, XXX te Nijkerk Onderwerp:

uitbreidingsruimte,

ontsluiting

van

en

opslagmogelijkheden

op

bedrijventerreinen SAMENVATTING XXX is de brancheorganisatie van de ondernemers die met mensen en materieel als specialisten in de groen-, grond- en infrasector werken. Binnen de gemeente Laarbeek is een aantal leden gevestigd. Indiener vraagt om mogelijkheden te creëren om bestaande bedrijfslocaties te kunnen ontwikkelen alsook te kunnen uitbreiden, alsmede nieuwvestiging mogelijk te maken. Bovendien wordt bij de aanleg, verandering of onderhoud van alle ontsluitingswegen gevraagd om rekening te houden met het materieel van XXXbedrijven. Ook vraagt indiener om voldoende (buiten)opslagmogelijkheden toe te staan en mogelijkheden te creëren om energie op te wekken. Reactie gemeente De gemeente Laarbeek is te klein om bedrijventerreinen te etiketteren naar bedrijfsactiviteiten of naar doelgroep. XXXbedrijven zijn welkom op onze gemengde bedrijventerreinen. Buitenopslag is veelal mogelijk, maar gereguleerd. De belangrijkste reden voor regulering is de visuele uitstraling en de eis om op eigen terrein de parkeerbehoefte op te lossen. De gemeente staat het niet toe om de parkeerbehoefte op de openbare ruimte af te wentelen. Ook dit komt de uitstraling (en de verkeersveiligheid) van het bedrijventerrein niet ten goede.

5. XXX, XXX te lieshout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Lieshout-West nabij de Molendreef SAMENVATTING Indiener complimenteert de gemeente met de doordachte aanpak en de balans tussen maatschappelijk belang en ruimtelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt in de zienswijze een pleidooi gehouden om het onderzoeksgebied voor woningbouw aan de Molendreef verder te verruimen. Zo ontstaan meer mogelijkheden voor groen, water en natuur en dientengevolge een aantrekkelijke, klimaatbestendige woonomgeving. Hierdoor wordt ook de exploitatie en kans op haalbaarheid verbeterd. Door het optimaliseren van dit ‘kleine’ plangebied ontstaat er een nog betere afronding van de huidige kernrand. Reactie gemeente De gemeente bedankt de indiener voor het compliment. Mede naar aanleiding van enkele zienwijzen heeft de gemeente het zoekgebied woningbouw aan de Molendreef op basis van haalbaarheid en inpassingsmogelijkheden aan een heroverweging onderworpen. Het gebied direct ten oosten van de Hoekendaal maakt geen deel uit van het in de visie geprezen coulisselandschap. Desalniettemin concludeert de gemeente dat het coulisselandschap door de oriëntatie en de noodzakelijke gebiedsontsluiting van het zoekgebiedje, onvermijdelijk visuele en landschappelijke schade oploopt bij het doorzetten van de ontwikkeling. De gemeente kiest er daarom voor het zoekgebied aan de Molendreef te laten vervallen.

Tekst en visiekaart worden hierop aangepast.

Pagina 5 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

6. XXX, XXX te lieshout Onderwerp: uitbreiding beoogd bedrijventerrein Bemmer V Beek en Donk SAMENVATTING De vlek zoekgebied uitbreiding bedrijventerrein Bemmer V is niet consequent over alle kaarten hetzelfde

uitgewerkt.

Indiener

verzoekt

het

perceel

F3246

(ten

westen

van

de

Schoondonkseweg) mee te nemen op alle kaarten. Daarnaast vraagt indiener of het mogelijk is om dit perceel voor wonen én werken aan te merken. Dit is op het aansluitende Bemmer I en III ook mogelijk. Reactie gemeente De diverse relevante kaarten worden aangepast met inbegrip van perceel F3246. De provincie Noord-Brabant staat op nieuwe bedrijventerreinen geen combinatie van wonen en werken meer toe. Ook de gemeente vindt dit geen wenselijke ontwikkeling, gezien de regelmatig

gespannen

relatie

tussen

beide

functies,

ook

wanneer

het

voormalige

bedrijfswoningen betreft.

7. Stichting XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Lieshoutseweg-Zuid Aarle-Rixtel SAMENVATTING De beoogde woningbouwlocatie Lieshoutseweg-Zuid in het zuidwesten van Aarle-Rixtel ligt binnen de contouren van het complex Kasteel Croy uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant. Op grond van de instructieregels van de Omgevingsverordening van de provincie is het ontwikkelen van woningbouw in dit gebied daarmee in strijd. Verder is het gebied volgens het geldende bestemmingsplan aangemerkt als gronden met de functie ‘Waarde - archeologie 5.1’. Deze gronden zijn bestemd voor de instandhouding en bescherming van de te verwachten archeologische waarden. In de omgevingsvisie wordt de mogelijkheid geboden voor dorpse hoogbouw van maximaal 5 bouwlagen. Bij realisatie hiervan zou dit het karakter en de uitstraling van de dorpsrand van Aarle-Rixtel onherkenbaar veranderen en niet passen bij een dorp als Aarle-Rixtel. Een dergelijke hoogte kan niet meer als dorps worden beschouwd maar is alleen passend in grote steden. Inpassing van een dergelijke hoogte zal alleen toepasbaar kunnen zijn voor woningbouw direct aan de Lieshoutseweg zelf. Aan de rand met het landelijk gebied is dit uit den boze. Reactie gemeente Vertrekpunt van de ontwerp-omgevingsvisie is de gemeentelijke woningbouwopgave, zijnde de realisatie van 2.805 woningen tot 2040.

De realisatie van een substantieel aantal woningen is voor de gemeente één van de allerbelangrijkste maatschappelijke opgaves. De indruk bestaat dat ook de gemeenschap deze ambitie onderschrijft, niet in de laatste plaats vanwege de bijdrage aan het vitaal en toekomstbestendig houden van de dorpen. Deze opgave brengt helaas soms ook lastige ruimtelijke keuzes met zich mee. Onze kernen worden

omsingeld

door

waardevolle

landschappen,

met

name

rondom

Aarle-Rixtel.

Pagina 6 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Bovengenoemde

woningbouwopgave is onhaalbaar indien de schoonheid van kernranden en

de cultuurhistorische waarde rigide dient te worden beschermd. Het zou daarnaast betekenen dat in Aarle-Rixtel niet kan worden voorzien in voldoende woningbouw voor onder andere starters en senioren. Dit is vanuit maatschappelijk perspectief bezien hoogst onwenselijk. De gemeente hanteert bij elke ruimtelijke ontwikkeling als uitgangspunt om zoveel mogelijk natuurlijke gegevenheden en objecten in het stedenbouwkundig plan te verwerken en te behouden. Denk aan hoogtes, laagtes, bomen en historische hagen. Dit geeft een ontwikkeling ‘gratis karakter’. Het naastgelegen plan Strijp is hiervan een goed voorbeeld. In het geval van Lieshoutseweg-Zuid kan in dit verband gedacht worden aan het behoud van de prachtige noord-zuid gesitueerde laan met volwassen bomen. De gemeente gaat graag het gesprek aan met indiener om hopelijk nader tot elkaar te komen over deze ontwikkeling. Overigens, ook de provincie Noord-Brabant heeft in een reactie gewezen op de strijdigheid van de woningbouwontwikkeling met de cultuurhistorische waardenkaart, wat niet betekent dat woningbouw dan automatisch en definitief onmogelijk is. De gemeente gaat ook met de provincie het goede gesprek aan. De aanwijzing van dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden.

En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw is echter wél een beproefd en wenselijk middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. Overigens is een hoogte van vier à vijf bouwlagen niet onbekend in AarleRixtel (zie Mariëngaarde en Woonpark Zonnetij).

8. Familie XXX, XXX te Beek en Donk Onderwerp: beoogd bedrijventerrein Bemmer V SAMENVATTING De bewoners van de Trentstraat maken zich zorgen over hoe het beoogde bedrijventerrein Bemmer V zich in de toekomst zal presenteren in hun richting. Aan de zijde van de N279 wordt flink geïnvesteerd in waterpartijen. Indiener hoopt dat ook aan de zijde van de Schoondonkseweg/Trentstraat aandacht komt voor beeldkwaliteit. Reactie gemeente De inrichting en uitwerking van Bemmer V is op het moment van dit schrijven nog niet opgestart. De gemeente heeft inderdaad niet alleen een beeldkwalitatieve verantwoordelijkheid naar de N279 toe. Ook aan de presentatie naar de Trentstraat en aan de Schoondonkseweg dient de nodige aandacht te worden besteed, gezien het feit dat de ‘oorspronkelijke’ bewoners aan de Trentstraat in de loop der jaren zijn omsingeld door bedrijvigheid.

Pagina 7 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

9. XXX namens XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Mariahout Zuidwest SAMENVATTING Indiener vraagt om perceel LHTOO-K-734 (deels) op te nemen in de ontwikkelzone van het beoogde woningbouwgebied Mariahout Zuidwest. Er zouden mogelijk enkele woningen op kunnen worden gebouwd. Reactie gemeente De aanduiding ‘zoekgebied uitbreiding woningbouw’ op de visiekaart is globaal. Het is niet zo dat

enkel

de

percelen

binnen

deze

globale

aanduiding

bij

het

planologisch

en

stedenbouwkundig onderzoek worden betrokken. Ook de percelen aan de randen van de aanduiding worden onderzocht op bruikbaarheid tegen welke prijs. Indiener mag erop vertrouwen dat perceel K734 gezien de ligging in de analyse wordt meegenomen en meegewogen.

10. XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Torenakker Aarle-Rixtel SAMENVATTING Indieners zijn het oneens met de plannen om bedrijventerrein Torenakker te transformeren naar woningbouw. Ze hebben deze bedrijfswoning met zorg gekozen aan de rand van het dorp. Ze wilden niet op een groot industrieterrein wonen. Door te kiezen voor Torenakker konden ze het dorpse gevoel behouden, met aan de rand weilanden en groen. Het plan is dat de zoon later het bedrijf voortzet. Reactie gemeente Vertrekpunt van de omgevingsvisie is de woningbouwopgave: de realisatie van 2.805 woningen tot 2040, noodzakelijk om de dorpen vitaal en toekomstbestendig te houden. Om aan deze opgave te kunnen voldoen zijn de kernen en kernranden bestudeerd om geschikte woningbouwlocaties te vinden. Hierbij zijn ook drie bedrijventerreinen in beeld gekomen die naar de mening van de gemeente niet meer optimaal functioneren, waaronder Torenakker. Er is sprake van parkeeruitdagingen, beperkte uitbreidingsmogelijkheden op perceelniveau, een slechte

gebiedsontsluiting

(geen

directe

nabijheid

van

doorstroomwegen

of

aanhaakmogelijkheden op het regionaal wegennet), situering binnen of tegen een woonwijk en hier en daar ontkoppeling van de bedrijfswoning en de bedrijfsruimte. Typerend is daarom ook dat alle zienswijzen die betrekking hebben op bedrijventerrein Torenakker, melding maken van de kwaliteit van het woonmilieu, niet zozeer van het bedrijfsmilieu. Hiermee wordt ten dele het beeld van Torenakker bevestigd van een woonmilieu met ondergeschikt bedrijvigheid, in plaats van andersom.

Pagina 8 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

11. XXX, XXX te Lieshout Onderwerp: principeverzoek woningbouw Crommenacker Lieshout SAMENVATTING Het valt indieners zwaar dat het woningbouwplan aan de Crommenacker negatief is beoordeeld. De op dit perceel gesitueerde mini-waterberging is een druppel op een gloeiende plaat. Deze heeft totaal geen meerwaarde. Het kan toch niet zo zijn dat een perceel binnen de bebouwde kom niet ingezet kan worden voor woningbouw, maar wel als mini-waterberging. Reactie gemeente Indiener verwijst naar een recent door het college ingenomen standpunt ten aanzien van een woningbouwinitiatief aan Crommenacker in Lieshout. De redenen van afwijzing hebben niet alleen betrekking op de gemeentelijke wens om ter plekke waterberging te realiseren. Een minstens zo belangrijke reden is de in de ontwerp-omgevingsvisie omschreven trendbreuk om open ruimtes in de kern niet meer in te vullen met woningbouw. Kernen zijn in de loop der decennia steeds verder verhard en versteend, met als gevolg een afname van de woonkwaliteit, afname van de biodiversiteit en beperking van de natuurlijke regenwaterinfiltratie (zoals uitvoerig

omschreven

in

de

omgevingsvisie),

met

alle

gevolgen

van

dien.

De

woningbouwopgave wordt ingevuld door uitbreiding van de kern, transformatie (na sloop van bestaande bebouwing) en (daar waar mogelijk) dorpse hoogbouw. De gemeente zet hiermee een nieuwe beleidslijn in die op individueel niveau pijnlijk kan zijn, maar op kernniveau absoluut noodzakelijk is.

12. XXX, XXX te Lieshout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Molendreef Lieshout SAMENVATTING Laarbeek staat bekend als een erg groene gemeente. Laarbeek is ook gezegend met prachtige bos- en natuurgebieden. Belangrijk is dat Laarbeek niet zomaar alles gaat dichtbouwen, ondanks de noodzaak van woningbouw. Dat in Lieshout-West gebouwd gaat worden is begrijpelijk. Niet begrijpelijk en bezwaarlijk is het zoekgebied rond de Molendreef. Het aangegeven gebied valt volledig onder de molenbiotoop met historische paden. Daarnaast staat de Molendreef vermeld als gewenste uitbreiding groenstructuur / -verbinding welke doorloopt naar de molen. Deze zou ook moeten plaatsvinden rondom de historische paden grenzend aan de Molendreef, Vogelenzang en de Schutsstraat. Dit komt overeen met de wens van de gemeente om de molen aan de noordzijde extra bescherming te verlenen. Eén van de belangrijkste punten van de gemeente is dat de open stukken zoveel mogelijk onbebouwd blijven. Het coulisselandschap aan de Molendreef wordt in de visie duidelijk als kwaliteit benoemd. Bouwen aan de achterzijde van de Molendreef, aan de historische paden en in de molenbiotoop druist hiertegen in. In de visie staat ook dat groene verbindingen worden gemaakt vanuit het buitengebied in het dorp. Het buitengebied achter de Molendreef wordt intensief gebruikt om te wandelen.

Fysieke activiteit is een effectieve en preventieve manier om gezond ouder te worden.

Pagina 9 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Reactie gemeente Mede naar aanleiding van enkele zienwijzen heeft de gemeente het zoekgebied woningbouw aan de Molendreef op basis van haalbaarheid en inpassingsmogelijkheden aan een heroverweging onderworpen. Het gebied ingeklemd tussen de Hoekendaal en de Molendreef, maakt geen deel uit van het in de visie geprezen coulisselandschap. Desalniettemin concludeert de

gemeente

dat

het

coulisselandschap

door

de

oriëntatie

en

de

noodzakelijke

gebiedsontsluiting van het zoekgebiedje, onvermijdelijk visuele en landschappelijke schade oploopt bij het doorzetten van de ontwikkeling. De gemeente kiest er daarom voor het zoekgebied tussen de Hoekendaal en de Molendreef te laten vervallen. Tekst en visiekaart worden hierop aangepast.

13. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Schevelingen Aarle-Rixtel SAMENVATTING Eén van de belangrijkste redenen voor indiener om aan de Bosscheweg te wonen was het vrije uitzicht, de omliggende natuur, de rust en privacy. Omdat het hier agrarisch gebied betreft, werd verondersteld dat de openheid, het groene karakter en de rustige leefomgeving behouden zouden blijven. Met de instemming met de gebiedsvisie (voor Aarle-Rixtel Zuidoost) in 2023 leek verdere woningbouw niet meer mogelijk te zijn. De onzekerheid over wat indieners kunnen verwachten van de plannen baart ze grote zorgen. Daarnaast wordt gevreesd voor een mogelijke waardedaling van de woning. Men staat wel positief tegenover het herbestemmen van bestaande bedrijfspanden. Reactie gemeente Vertrekpunt voor de omgevingsvisie kernen is de woningbouwopgave. Laarbeek dient vóór 2040 volgens de regionale afspraak in de Woondeal 2.805 woningen te realiseren. Los van de aangegane overeenkomst is de gemeente zich bewust van de noodzaak om de kernen door middel van woningbouw in de toekomst vitaal en toekomstbestendig te kunnen houden. Om deze opgave te kunnen realiseren is gezocht naar geschikte woningbouwlocaties. De locatie Schevelingen is daarbij als kansrijk aangemerkt.

Bij deze zoektocht kan helaas niet in absolute zin rekening worden gehouden met individuele belangen als uitzicht, rust en privacy. Omwonenden kunnen geen beroep doen op eeuwigdurend vrij uitzicht. Als dit persoonlijk belang randvoorwaardelijk zou moeten zijn bij de zoektocht naar woningbouwlocaties, dan kunnen we concluderen dat er geen enkele geschikte woningbouwlocatie voorhanden is. Elke woningbouwlocatie leidt in de directe omgeving tot aantasting van persoonlijke belangen, in welke mate dan ook. Niemand vindt het prettig om in de directe woonomgeving te worden geconfronteerd met nieuwbouw. Zoals gezegd, om woningbouw mogelijk te maken dient de gemeente integraal afgewogen besluiten te nemen. Dit neemt overigens niet weg dat bij de stedenbouwkundige uitwerking van Schevelingen, in de mate van het mogelijke, rekening zal worden gehouden met de belangen van aanwonenden. Eventuele dorpse hoogbouw zal bijvoorbeeld niet in de directe nabijheid van de bestaande percelen worden gesitueerd.

Pagina 10 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

Indien sprake is van waardedaling van de woning van indiener ten gevolge van de ruimtelijke ontwikkeling, kan een beroep worden gedaan op nadeelcompensatie (de vroegere planschade). Het gaat te ver om dit onderwerp in deze nota verder toe te lichten, vanwege het specifieke, juridische karakter. Nadeelcompensatie kan door het college worden toegekend op verzoek en zodra de omgevingsvergunning (de vroegere bouwvergunning) onherroepelijk is. In de aangehaalde gebiedsvisie Aarle-Rixtel Zuidoost is inderdaad geen melding gemaakt van een grotere woningbouwlocatie aan de zuidzijde van de Bosscheweg. Bij deze omgevingsvisie kernen is als uitgangspunt gehanteerd de bovengenoemde woningbouwopgave met de vraag: waar kunnen we het noodzakelijk aantal woningen realiseren? Dit was niet het geval bij de gebiedsvisie. Het perspectief en de integraliteit van beide visies zijn dan ook niet vergelijkbaar. De gebiedsvisie stond primair in het teken van woningbouwplan De Malthezer Hoeve. De omgevingsvisie is een actueler en meer integraal visiedocument.

14. XXX namens XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied bedrijventerrein Wilhelminastraat-Zuid Mariahout SAMENVATTING Cliënt van indiener exploiteert een varkensbedrijf in de nabijheid van het onderzoeksgebied voor uitbreiding van het bedrijventerrein in Mariahout. Het gaat om een intensieve veehouderij die beschikt over de geldige vergunningen. Een eventuele uitbreiding van het bedrijventerrein heeft ingrijpende gevolgen voor de belangen van cliënt. De aard en omvang van het bedrijf brengen een aanzienlijke geurbelasting met zich mee. Zowel het zoekgebied uitbreiding bedrijventerrein als het zoekgebied uitbreiding woningbouw liggen geheel of gedeeltelijk binnen deze zone. Dit leidt tot een verhoogde kans op geurklachten die aanleiding kunnen geven tot verzoeken om in te grijpen. De te nemen maatregelen brengen aanzienlijke kosten met zich mee en ondermijnen de continuïteit van het bedrijf. Het aanwijzen van het gebied als zoeklocatie bedrijventerrein en woningbouw creëert een toekomstige belemmering. Daarbij komt dat de vestiging van een bedrijventerrein en een woongebied ook andere hinderaspecten met zich brengt, zoals verstoring van rust, toenemende verkeersbewegingen en inbreuk op de bedrijfslogistiek. Deze effecten zijn in de visie niet uitgewerkt of gemotiveerd.

Indiener verzoekt de voornoemde zoekgebieden niet aan te wijzen óf op te nemen dat rekening wordt gehouden met de bestaande geurzone en de bedrijfsvoering óf te waarborgen dat geen ontwikkelingen worden toegelaten die leiden tot beperking of beëindiging van de bestaande gebruiksrechten van het agrarisch bedrijf. Reactie gemeente Vertrekpunt van de omgevingsvisie kernen is de woningbouwopgave van 2.805 woningen tot 2040. Om deze uitdaging mogelijk te maken is een groot aantal zoekgebieden voor woningbouw aangewezen, waaronder ook drie bedrijventerrein die getransformeerd zouden kunnen worden naar woningbouw. Om de reductie van bedrijventerreinareaal te kunnen compenseren zijn vervolgens in de visie ook twee uitbreidingslocaties voor bedrijvigheid opgenomen. Eén daarvan is Wilhelminastraat-Zuid. Alle zoekgebieden (woningbouw en bedrijvigheid) dienen nog aan een uitgebreid planologisch en financieel onderzoek te worden

Pagina 11 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

onderworpen. De uitkomst zou dus kunnen zijn dat een ontwikkeling om deze redenen toch niet haalbaar is. Maar de gemeente meent er desalniettemin goed aan te doen om in de onderhavige ruimtelijke toekomstvisie, alvast deze ontwikkelingsrichting op te nemen. In verband met de aanwezigheid van onder andere de intensieve veehouderij van de cliënt van indiener, zal een geuranalyse zeker deel uitmaken van het planologisch onderzoek naar de haalbaarheid van de ontwikkeling Wilhelminastraat-Zuid. De geuranalyse zal worden ingezet op basis van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving, het realiseren van een aanvaardbaar woonen leefklimaat en het uitgangspunt dat het bedrijf van indiener - binnen de bestaande, maximale planologische mogelijkheden - niet in zijn ontwikkeling mag worden belemmerd. De betreffende passages in de paragrafen 3.4 en 3.5 worden hierop aangevuld.

15. XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Bosscheweg Aarle-Rixtel SAMENVATTING XXX had in de voorbereiding op de ontwerp-omgevingsvisie graag nadrukkelijker meegenomen willen worden. Het bedrijf concludeert dat bedrijven als XXX in de toekomst in de huidige vorm wel kunnen doorgaan, maar dat verdere uitbreiding of transformatie op de huidige locatie of elders binnen de gemeente niet mogelijk is. De gemeente legt in de visie een (voorzichtige) claim op de locatie van XXX om hier in de toekomst woningbouw mogelijk te maken en hier dan aanzienlijke woningbouwvolumes te realiseren. De tekst kan hierdoor onbedoeld de suggestie wekken dat hierover met XXX (XXX) gesproken wordt. Indiener wil de tekst graag aangevuld hebben, waarbij duidelijk wordt gemaakt dat een eerste initiatief voor een eventuele transformatie vanuit XXX komt en niet vanuit de gemeente. De plantekening in de omgevingsvisie suggereert dat het bedrijventerrein van XXX gaat verdwijnen en dat hier woningbouw wordt gerealiseerd. De bijbehorende tekst maakt weliswaar enig voorbehoud, maar de plankaart komt erg sturend richting woningbouw over. Dit leidt tot onbedoelde verwachtingen voor de omwonenden en de medewerkers.

Indiener zou de plankaart graag aangepast willen zien, waarbij duidelijk wordt dat de locatie XXX hooguit een toekomstig zoekgebied is, maar niet al is bestempeld als te transformeren. Reactie gemeente De gemeente heeft in de ontwerptekst gepoogd te omschrijven dat van verplaatsing of transformatie van het bedrijf nu geen sprake is. Indiener heeft er desalniettemin terecht op gewezen dat beeldvorming zich snel ontwikkelt (in het dorp en onder het personeel). De gemeente zal de tekst daarom aanvullen met de woorden zoals in de zienwijze omschreven. Tevens wordt de kaart met dorpse ontwikkelingen conform verzoek aangepast.

Pagina 12 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

16. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Torenakker Aarle-Rixtel SAMENVATTING Indiener heeft bewust gekozen om niet in een woonwijk te wonen vanwege de rust en privacy (op bedrijventerrein Torenakker). De functie als bedrijventerrein is nooit als last ervaren. Bij wijziging naar een woonfunctie is het gedaan met de rust en privacy. Bij hoogbouw zal inkijk ontstaan in de tuin. Ontwikkeling van de locatie XXX (XXX) naar woningbouw is voorstelbaar mits bebouwd met vrijstaande woningen. Dorpse hoogbouw past niet in dit straatbeeld. Indiener verzoekt ook om geen woningen te bouwen op de weilanden / tuinen aan de achterzijde van de Helmondseweg. Reactie gemeente Vertrekpunt van de omgevingsvisie is de woningbouwopgave: de realisatie van 2.805 woningen tot 2040, noodzakelijk om de dorpen vitaal en toekomstbestendig te houden. Om aan deze opgave te kunnen voldoen zijn de kernen en kernranden bestudeerd om geschikte woningbouwlocaties te vinden. Hierbij zijn ook drie bedrijventerreinen in beeld gekomen die naar de mening van de gemeente niet meer optimaal functioneren, w.o. Torenakker. Er is sprake van parkeeruitdagingen, beperkte uitbreidingsmogelijkheden op perceelniveau, een slechte

gebiedsontsluiting

(geen

directe

nabijheid

van

doorstroomwegen

of

aanhaakmogelijkheden op het regionaal wegennet), situering binnen of tegen een woonwijk en hier en daar ontkoppeling van de bedrijfswoning en de bedrijfsruimte. Typerend is daarom ook dat alle zienswijzen die betrekking hebben op bedrijventerrein Torenakker, melding maken van de kwaliteit van het woonmilieu, niet zozeer van het bedrijfsmilieu. Hiermee wordt ten dele het beeld van Torenakker bevestigd van een woonmilieu met ondergeschikt bedrijvigheid, in plaats van andersom. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw is echter wél een beproefd - en daarom wenselijk - middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. De gemeente zal bij inpassing van een hoger woongebouw in een stedenbouwkundig plan altijd in de mate van het mogelijke rekening houden met de belangen van omwonenden. Maar het is niet geheel uit te sluiten dat privacy en uitzicht in dat geval worden aangetast. Elke ruimtelijke ingreep brengt een bepaalde mate van overlast en aanpassing met zich mee. Nederland is een dichtbebouwd land.

Niemand kan een beroep doen op eeuwigdurend vrij uitzicht, rust en privacy.

Pagina 13 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

17. XXX namens Stichting XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: reactie op diverse onderzoeksgebieden woningbouw SAMENVATTING Indiener complimenteert de gemeente voor de overzichtelijke en creatieve wijze waarop het ontwerp van de Omgevingsvisie is samengesteld. Ook voor niet-ingewijden is het een toegankelijk document. De stichting heeft twijfels over de keuze om het gebied Vogelenzang in Lieshout aan te merken als potentieel woningbouwgebied vanwege de karakteristieke groenstructuren. Indiener zou zich willen beperken tot het gebied ten westen van de Vogelenzang, aansluitend op het plan Nieuwenhof. Datzelfde geldt voor het gebied Schevelingen in Aarle-Rixtel. Hier is sprake van een landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol gebied, mede in relatie tot het natuurgebied Broekeling. Dit gebied is op de kaart tamelijk diffuus weergegeven. Wel zou het kleine bedrijvencomplex kunnen worden aangemerkt als toekomstig woningbouwplan. Indiener kan de opties voor hoogbouw volgen, maar de volgende gebieden in dezen ontraden: Tuinstraat in Beek en Donk, Lieshoutseweg-Zuid en Schevelingen in Aarle-Rixtel. De stichting ontraadt de keuze voor de locatie Floreffeplein Lieshout als nieuwvestiging voor een supermarkt, met name vanwege de verkeersdruk op de omgeving, maar ook vanwege het groene karakter van dit gebied. Reactie gemeente De gemeente bedankt de indiener voor het compliment.

Vertrekpunt van de ontwerp-omgevingsvisie is de gemeentelijke woningbouwopgave, zijnde de realisatie van 2.805 woningen tot 2040. De realisatie van een substantieel aantal woningen is voor de gemeente één van de allerbelangrijkste maatschappelijke opgaves. De indruk bestaat dat ook de gemeenschap deze ambitie volledig onderschrijft, niet in de laatste plaats vanwege de bijdrage aan het vitaal en toekomstbestendig houden van de dorpen. Deze opgave brengt helaas soms ook pijnlijke ruimtelijke keuzes met zich mee. Onze kernen worden

omsingeld

Bovengenoemde

door

waardevolle

landschappen,

met

name

rondom

Aarle-Rixtel.

woningbouwopgave is onhaalbaar indien de schoonheid van kernranden

rigide dient te worden beschermd. De oplossing waar de gemeente voor staat is het kiezen voor het beste van twee werelden: het combineren van woningbouw met het zoveel mogelijk respecteren van de landschappelijke en morfologische waardes. In het bestaande plan Strijp aan de zuidwestzijde van Aarle-Rixtel is door middel van ‘duurzame stedenbouw’ respect getoond voor de aanwezige dekzandkop en dalvormige laagtes. Plan Strijp is daarmee een schoolvoorbeeld van een geslaagde en verantwoorde uitbreiding. Mede naar aanleiding van enkele zienwijzen heeft de gemeente het zoekgebied woningbouw aan de Molendreef op basis van haalbaarheid en inpassingsmogelijkheden aan een heroverweging onderworpen. Het gebied direct ten oosten van de Hoekendaal maakt geen deel

Pagina 14 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

uit van het in de visie geprezen coulisselandschap. Desalniettemin concludeert de gemeente dat het coulisselandschap door de oriëntatie en de noodzakelijke gebiedsontsluiting van het zoekgebiedje, onvermijdelijk visuele en landschappelijke schade oploopt bij het doorzetten van de ontwikkeling. De gemeente kiest er daarom voor het zoekgebied aan de Molendreef te laten vervallen. Tekst en visiekaart zullen hierop worden aangepast. Ook dorpse hoogbouw is noodzakelijk. Niet alleen vanwege de serieuze woningbouwopgave en de mogelijkheid om op een relatief beperkt oppervlak een behoorlijk aantal wooneenheden te realiseren, maar ook om meer betaalbare, levensloopbestendige appartementen te kunnen aanbieden voor starters en senioren. Het is inderdaad de intentie van de gemeente om op het Floreffeplein een supermarkt te realiseren. Omdat deze keuze niet in lijn is met het beleidsuitgangspunt in de omgevingsvisie om de bestaande open ruimtes onbebouwd te laten, is voor een gekoppelde compensatieplicht gekozen. In de visie is de huidige locatie van de Mariabasisschool aangewezen als het toekomstige groene hart van Lieshout, van waaruit extra groene impulsen zullen worden ingezet. Daarnaast wordt extra groen gerealiseerd op de Heuvel en bij de basisschool aan de Grotenhof.

18. XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Mariahout Zuidwest SAMENVATTING In de ontwerp-omgevingsvisie wordt voor wat betreft het woningbouwgebied Mariahout Zuidwest gesproken over bebouwing tot maximaal vijf bouwlagen. Aan de rand van de kern is een dergelijke bouwhoogte ongewenst en buiten proportie. Dit zou mijn privacy, uitzicht en woonbeleving aanzienlijk schaden. Het verzoek is om in het overgangsgebied aan de Bernadettestraat geen bebouwing van meer dan twee bouwlagen toe te staan. Daarnaast hecht indiener groot belang aan een zorgvuldige landschappelijke overgang tussen zijn perceel en het nieuwe woongebied. Hij wil voorkomen achter de tuin geconfronteerd te worden met een hoge schutting, blinde gevels of dicht op elkaar geplaatste achtertuinen. Indiener pleit daarom voor een groene bufferzone. Dit zorgt voor een zachtere overgang met behoud van openheid en groen. Reactie gemeente De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde.

Hoogbouw is echter wél een beproefd - en daarom wenselijk - middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. De gemeente zal bij inpassing van een hoger woongebouw in een stedenbouwkundig plan altijd in de mate van het mogelijke rekening houden met de belangen van omwonenden. Maar het is niet geheel uit te sluiten dat privacy en uitzicht in dat geval worden aangetast. Elke

Pagina 15 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

ruimtelijke ingreep brengt een bepaalde mate van overlast en aanpassing met zich mee. Nederland is een dichtbebouwd land. Niemand kan een beroep doen op eeuwigdurend vrij uitzicht, rust en privacy. Het is overigens zeer onwaarschijnlijk dat een woongebouw direct aan de zuidzijde van de achterste perceelsgrens van indiener zal worden gerealiseerd.

19. XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied bedrijventerrein Wilhelminastraat-Zuid Mariahout SAMENVATTING Indiener pleit ervoor om het vennetje dat zich achter de Wilhelminastraat bevindt te behouden. Dit gebied is aangewezen als onderzoeksgebied voor de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de Wilhelminastraat. Het vennetje biedt niet alleen een mooi uitzicht, het is ook een broedplaats en rustplaats/leefplaats voor vele soorten vogels, amfibieën en insecten. Indiener hoopt dat het kleine gebiedje bespaard zal blijven van bouw en dat het gecultiveerde natuur mag blijven. Reactie gemeente De gemeente hanteert bij elke ruimtelijke ontwikkeling altijd als uitgangspunt om zoveel mogelijk natuurlijke gegevenheden in het stedenbouwkundig plan te verwerken en te behouden. Denk aan hoogtes, laagtes, bomen en historische hagen. Dit geeft een ontwikkeling ‘gratis karakter’. Ook dient heden ten dage de berging van regenwater in het plan zelf te worden opgelost en is biodiversiteit een steeds belangrijker thema. Mogelijk speelt het vennetje hierin dus een bruikbare rol. Zover zijn we echter nog niet. De gemeente is bij het schrijven van deze Nota van beantwoording nog niet gestart met de uitwerking van het plan. Het is goed dat indiener ‘een stem geeft’ aan de flora en fauna ter plekke.

20. Fam. XXX, XXX te Beek en Donk Onderwerp: bestemming perceel Pater de Leeuwstraat Beek en Donk SAMENVATTING De bestemming van het perceel van indiener dient terug gewijzigd te worden van ‘bedrijf’ naar ‘wonen’. De dubbele bestemming (zowel bedrijfsdoeleinden als wonen) is onterecht gewijzigd naar alleen ‘bedrijf’. Van 2012 tot heden heeft er geen bedrijfsvoering plaatsgevonden. Reactie gemeente Een omgevingsvisie is een doorzicht naar de toekomst op hoofdlijnen. Het verzoek van indiener heeft betrekking op individueel perceelniveau. Indiener wordt daarom verzocht bij de gemeente een principeverzoek in te dienen om de bestemming te wijzigen. Deze aanvraag zal dan aan de hand van diverse ruimtelijke aspecten worden beoordeeld.

Pagina 16 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

21. XXX, XXX en XXX, XXX te Lieshout Onderwerp: diverse onderwerpen binnen kernen Lieshout en Beek en Donk en open ruimte-beleid SAMENVATTING In plaats van te spreken over seniorenwoningen zien de indieners op pagina 4 van de ontwerpvisie liever het gebruik van ‘levensloopbestendige woning’. Men ziet in de visie bovendien nauwelijks iets terug over mensen met een lichamelijke en/of geestelijke beperking. Het onbebouwd laten van open stukken voor wateropvang en biodiversiteit is mede afhankelijk van de bodemgesteldheid. Indieners vinden de keuze om het verdwijnende groen in het centrum van Lieshout te compenseren bij de Mariabasisschool, merkwaardig. Het verdwijnende groen kan niet in gelijke mate worden gecompenseerd. Verplaatsing van de JUMBO-supermarkt is overbodig. Men vraagt zich af of het tot de taken van de gemeente behoort om gebiedsgerichte normen en regels op te stellen ten aanzien van (grond)water. Dit is de primaire taak van het waterschap. Er worden vraagtekens geplaatst bij de markante woningbouwontwikkeling van maximaal 30 woningen op de hoek Oranjelaan-Lieshoutseweg in Beek en Donk. Dit perceel dient nagenoeg volledig te worden benut als retentievoorziening (waterberging). Daarnaast zullen de eisen die de Wet geluidhinder stelt, tot aanzienlijk hogere bouwkosten leiden. De beschrijving van een ‘open ruimte’ is onduidelijk en summier.

Elke optie om tot bebouwing van een open ruimte over te gaan wordt praktisch weggenomen. Reactie gemeente De publieksvriendelijke samenvatting op pagina 4 is met redenen geschreven op toegankelijk B1-niveau. Vandaar dat woorden in deze samenvatting meer aansluiten bij de spreektaal dan bij de formele taal. Dit verklaart de keuze voor de term seniorenwoning in plaats van levensloopbestendige woning. De hoek Oranjelaan - Lieshoutseweg is al sinds de conceptie van plan De Beekse Akkers in 2006 als woningbouwlocatie verwerkt in het stedenbouwkundig plan. Ook het geldende omgevingsplan / bestemmingsplan laat deze woningbouw toe. Uiteraard is fase I van De Beekse Akkers hydrologisch doorgerekend. De bestaande waterberging bij de hoeklocatie - die in de loop der jaren al enorm is uitgebreid - is afdoende voor een goed functionerend watersysteem in fase I, mits de verharding niet verder toeneemt. Hierbij is wel al rekening gehouden met de toenemende verharding op de hoeklocatie. De gemeente is het niet eens met het standpunt dat verplaatsing van de supermarkt overbodig is. De gemeente werkt mee aan de verplaatsing van de supermarkt om Lieshout van een toekomstbestendige full-service supermarkt te kunnen voorzien. Op de huidige locatie ontbreekt daarvoor de ruimte. De beoogde locatie levert hoogstwaarschijnlijk een grotere

Pagina 17 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

kruisbestuiving op met het bestaande winkelaanbod in Lieshout, dan de huidige locatie. De keuze voor het Floreffeplein resulteert in eerste instantie inderdaad in afname van het openbaar groen. De afname wordt in gelijke mate elders gecompenseerd, waaronder op de Heuvel en de locatie Mariabasisschool. Deze locatie wordt het nieuwe groene hart van Lieshout (niet te verwarren met het economisch en maatschappelijk centrum van Lieshout). Waterschap Aa en Maas is verantwoordelijk voor het grotere watersysteem in onze gemeente. Denk bijvoorbeeld aan de Aa, Donkervoortseloop en de Goorloop. Ook is het waterschap verantwoordelijk voor de zuivering van het (stedelijk) afvalwater. De gemeente is verantwoordelijk voor kleinere watergangen en het transport van (stedelijk) afvalwater naar de zuivering. Daarnaast heeft de gemeente een zorgplicht voor de doelmatige verwerking van hemelwater. Dit is niet alleen belangrijk voor het voorkomen van het inklinken van de gronden, maar ook voor de biodiversiteit en toekomstbestendige (openbare) ruimtes. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor de duurzame veiligstelling van de openbare drinkwatervoorziening. Dit betekent ook dat er over een langere tijd voldoende water moet kunnen infiltreren om in de toekomst onze drinkwatervoorziening(en) te kunnen aanvullen.

Dit zijn allemaal redenen voor de gemeente om zich vanuit het hydrologisch perspectief bezig te houden met de resterende open ruimtes in de kernen. De woningbouwopgave die Laarbeek via de regionale woondeal is aangegaan, wordt ingevuld door transformatie binnen de kern, dorpse hoogbouw en uitbreiding. Open ruimtes worden gespaard om redenen van natuurlijke regenwaterinfiltratie, biodiversiteit en algemeen woonklimaat. In paragraaf 4.4C is een open ruimte gedefinieerd.

22. XXX BV en XXX namens XXX BV, XXX BV en XXX BV, XXX te Nuenen Onderwerp:

onderzoeksgebied

woningbouw

De

Beekse

Akkers

fase

3

en

bebouwingsvrije bufferzone SAMENVATTING De begrenzing van de bebouwingsvrije bufferzone aan de westzijde van De Beekse Akkers is onvoldoende gemotiveerd. Het landschap waarop Beek en Donk in het algemeen en De Beekse Akkers in het bijzonder ligt, bestaat uit bolle akkers en beekdalen/beemden. Deze akker wordt begrensd door de Rijakkerweg. Dit is de begrenzing van de kern Beek en Donk, waarbij rekening kan worden gehouden met een passende ruimtelijke relatie met Groenewoud/Het Laar. Een begrenzing die het verloop van de bolle akker volgt en is gesitueerd ter plaatse van de Rijakkerweg, is vanuit cultuurhistorisch en morfologisch opzicht passender. Indiener ziet kansen voor een landschappelijke rand met enkele woonclusters in een coulisselandschap, waarbij Groenewoud vrij blijft van direct aangrenzende bebouwing met aan de westzijde kleine bebouwingsclusters in het landschap, in omvang iets oplopend in zuidoostelijke richting. Reactie gemeente Het is juist dat de scherpe begrenzing van de bebouwingsvrije bufferzone nabij Het Laar arbitrair tot stand is gekomen. Deze begrenzing is niet landschappelijk en/of morfologisch onderbouwd. In die zin maakt indiener een terecht punt en hij toont dit door middel van een hoogtekaart overtuigend aan. Dit maakt de achtergrond van de bufferzone echter niet minder

Pagina 18 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

relevant. De gemeente maakt zich zowel zorgen over het naar elkaar toe sluipen van de kernen Lieshout en Beek en Donk als het visueel-ruimtelijke waarneembaar blijven van Het Laar als ‘zelfstandig’ buurtschap. De gemeente is daarom (nog) niet bereid om de bebouwingsvrije bufferzone aan te passen. Dit neemt niet weg dat de route naar aanpassing open staat, mits indiener te zijner tijd met een passende uitwerking en inrichting komt die aan de gemeentelijke zorgpunten tegemoetkomt. Het studeren op kleine wooneilanden in een groene setting zou een vertrekpunt kunnen zijn. Indiener wordt uitgenodigd om Brabants Groene Maatpak (zie ook pagina 96 van de vastgestelde Omgevingsvisie Buitengebied) in de gedachtenvorming ter inspiratie mee te nemen.

23. XXX en XXX, XXX te Aarle-Rixtel Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Lieshoutseweg-Zuid Aarle-Rixtel SAMENVATTING De aanwijzing van het gebied Lieshoutseweg-Zuid als potentiële woningbouwlocatie vormt een evidente schending van het vertrouwensbeginsel. Bij de uitgifte van de gronden aan de Florentiusdreef in 2003 is door of namens het gemeentebestuur de gerechtvaardigde indruk gewekt dat aan de westzijde op afzienbare termijn geen woningbouw zou plaatsvinden. Deze toezegging is niet slechts mondeling gedaan, maar is ook bevestigd in de locatiestudie AarleRixtel van juni 2016. De voorgenomen bebouwing - tot mogelijk vijf bouwlagen - is disproportioneel en niet in overeenstemming met de schaal, korrel en ruimtelijke structuur van het dorp. In de huidige toelichting op de ontwerpvisie ontbreekt de motivering voor een dergelijke inbreuk op het landschappelijk karakter. Dit is een inbreuk op fundamentele woonrechten, waaronder het recht op privacy, lichtinval en ongestoord woongenot. Het ontbreken van een ruime bufferzone tussen de beoogde bebouwing en de bestaande tuinen aan de Florentiusdreef is vanuit stedenbouwkundig en juridisch oogpunt onaanvaardbaar. Indiener verzoekt het gebied Lieshoutseweg-Zuid niet op te nemen als woningbouwlocatie in de definitieve omgevingsvisie en de eerdere toezeggingen te eerbiedigen.

Indien de locatie desondanks in de visie behouden blijft, ten minste een ruime afstandsbuffer op te nemen tussen de nieuw te realiseren bouwpercelen en de bestaande percelen aan de Florentiusdreef. En bovendien de maximale toegestane bouwhoogte te beperken tot ten hoogste twee lagen, overeenkomstig het bestaande bebouwingsbeeld. Reactie gemeente Vertrekpunt van de ontwerp-omgevingsvisie is de gemeentelijke woningbouwopgave, zijnde de realisatie van 2.805 woningen tot 2040. De realisatie van een substantieel aantal woningen is voor de gemeente één van de allerbelangrijkste maatschappelijke opgaves. De indruk bestaat dat ook de gemeenschap deze ambitie onderschrijft, niet in de laatste plaats vanwege de bijdrage aan het vitaal en toekomstbestendig houden van de dorpen. Deze opgave brengt helaas soms ook lastige ruimtelijke keuzes met zich mee. Onze kernen worden omsingeld door waardevolle landschappen, met name rondom Aarle-Rixtel. Dit neemt niet weg dat ook in Aarle-Rixtel woningbouwlocaties aangewezen moeten worden om aan de woningbouwopgave in deze kern te kunnen voldoen. Rekening houdende met grondwater en

Pagina 19 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

bodemomstandigheden, alsmede de bandstructuur die Aarle-Rixtel kenmerkt (zie paragraaf 3.2), vindt de gemeente een westelijke uitbreiding van de kern voorstelbaar. De gemeente bestrijdt dat sprake is van schending van het vertrouwensbeginsel. Er is bij de planologische voorbereiding van plan Strijp en bij de uitgifte van de percelen nimmer een concrete toezegging gedaan dat aan de westzijde van plan Strijp tot in de eeuwigheid niet meer gebouwd zou worden. Voor toepassing van het vertrouwensbeginsel is vereist dat sprake is van een concrete, ondubbelzinnige en aan het bevoegde bestuursorgaan toe te rekenen toezegging of uitlating. Het is aan indiener om aannemelijk te maken dat een dergelijke toezegging daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Bovendien, de feiten en omstandigheden zijn sinds 2003 ingrijpend gewijzigd (zie eerste alinea). Dit zijn zwaarwegende belangen die - mocht er al een concrete toezegging gedaan zijn, quod non - een beroep op het vertrouwensbeginsel onmogelijk maken. De locatiestudie die in 2016 is opgesteld en waarnaar wordt verwezen, had een inventariserend karakter, betrof een persoonlijke beleidsopvatting en is niet door de gemeenteraad als leidend vastgesteld. De in deze rapportage gehanteerde multi-criteria analyse is een hulpmiddel om tot voorkeuren in ruimtelijke ontwikkeling te komen, niet om locaties definitief te honoreren of af te wijzen.

Zijdelings wordt in de locatiestudie vermeld dat in 2003 de indruk is gewekt dat aan de westzijde ‘in elk geval voorlopig’ geen sprake zou zijn van bouwplannen. We zijn inmiddels 22 jaar verder met een ongekende noodzaak tot woningbouw en een regionale schaalsprong. Indiener haalt ‘fundamentele woonrechten’ aan die worden aangetast. Uiteindelijk gaat het bij ruimtelijke ontwikkeling om de mate waarin sprake is en blijft van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de omgeving. De gemeente is zich hier terdege van bewust. In een dichtbevolkt land als Nederland zal zonder uitzondering, bij elke ruimtelijke ontwikkeling sprake zijn van een inbreuk op iemands uitzicht, privacy, woongenot en/of lichtinval. Indien deze criteria in uiterste zin doorslaggevend en discriminerend zouden moeten zijn bij de keuze van toekomstige woningbouwlocaties, dan kan er in Nederland en in Laarbeek niet meer gebouwd worden. Niet-in-mijn-voor-en-achtertuin (NIVEA) is een wijdverspreide houding die vanuit individueel

perspectief

begrijpelijk

is,

maar

die

door

het

hogere

perspectief

(de

woningbouwopgave) onmogelijk in absolute zin te honoreren is. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw is echter wél een beproefd en wenselijk middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. De gemeente gaat daarom niet mee in de wens van indiener om de bouwhoogte vooraf te beperken tot twee bouwlagen. Alhoewel met de planologische en stedenbouwkundige uitwerking nog een aanvang moet worden genomen, kunnen we nu al stellen dat het niet voor de hand ligt om de dorpse hoogbouw direct grenzend aan de achterste perceelsgrens van de woningen aan de Florentiusdreef te situeren.

Pagina 20 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

24. Familie XXX, XXX te Mariahout Onderwerp: onderzoeksgebied bedrijventerrein Wilhelminastraat-Zuid Mariahout SAMENVATTING Indieners kunnen in grote lijnen instemmen met de ontwerp-omgevingsvisie. Maar verzocht wordt om de afgeronde kernrand in zuidelijke richting te verplaatsen zodat deze in lijn komt te liggen met het zoekgebied woningbouw (aan de westzijde van de Mariastraat) en het zoekgebied uitbreiding bedrijventerrein (aan de oostzijde van de Mariastraat). De gekozen rand bevat nu een knik die esthetisch noch beleidsmatig logisch is. Dit zorgt voor een natuurlijke afronding van de kernrand. Reactie gemeente De gemeente is bereid om de visiekaart aan te passen teneinde de benoemde ‘knik’ in de kernrandaanduiding te repareren en gelijk te leggen met het zoekgebied woningbouw aan de westzijde

van

de

Mariastraat.

Dit

betekent

overigens

niet

dat

daarmee

de

ontwikkelingsmogelijkheden voor deze locatie worden verruimd. Het verlengen van het woonlint in zuidelijke richting staat op gespannen voet met de wens om aan de oostzijde van de Mariastraat uitbreiding van het bedrijventerrein en/of de hoofdontsluiting hiervan, te realiseren. De ervaring leert dat dit geen gelukkig combinatie van functies is.

25. Diverse bewoners XXX Onderwerp: onderzoeksgebied woningbouw Torenakker Aarle-Rixtel SAMENVATTING Indieners ervaren woon- en werkgenot met een sterke emotionele waarde. De wijziging naar een woongebied strookt niet met deze visie. De huidige toegestane milieucategorie moet blijven zoals deze nu is omschreven en toegepast. Veel bewoners ervaren een vrij uitzicht met diepe tuinen. De voorgestelde hoogbouw zal dit uitzicht volledig blokkeren. Bovendien betekent hoogbouw meer bewoners waardoor meer infrastructurele aanpassingen nodig zijn. Indieners vragen om de huidige privacy én veilig wonen te waarborgen en te respecteren. Het zandpad naar het Hagelkruis moet blijven. De geplande hoogbouw is in strijd met het karakter en de historische waarde van het dorp. De bewoners vinden het belangrijk dat het landelijk karakter behouden blijft met de bescherming van de Hooge Akkers. De plannen kunnen leiden tot waardevermindering van woningen en bedrijfspanden. Mocht er toch enige ontwikkeling plaatsvinden, dan is eerlijke, open communicatie vanuit de gemeente en projectontwikkelaars belangrijk. Indieners willen betrokken worden bij de ontwikkeling. Reactie gemeente Vertrekpunt van de omgevingsvisie is de woningbouwopgave zoals vastgelegd in de regionale woondeal: de realisatie van 2.805 woningen in Laarbeek tot 2040.

Om deze opgave te kunnen realiseren zijn vanzelfsprekend locaties nodig. In alle gevallen leidt dit tot pijnlijke keuzes voor bewoners en aanwonenden. Op dit moment is nog sprake van onderzoeksgebieden. Of het bedrijventerrein Torenakker ooit zal worden getransformeerd naar woningbouw is afhankelijk van een groot aantal factoren. De

Pagina 21 van 36

Zaaknummer:

…

Documentnummer:

…

gemeente is in elk geval niet de trekker van deze ontwikkeling, maar nodigt ontwikkelende partijen, bewoners en ondernemers uit om zélf met een plan te komen. De gemeente start geen onteigeningsprocedure en legt geen voorkeursrecht op (wat zou betekenen dat bij verkoop de gronden eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden). Bij transformatie dient het te gaan om een integraal, samenhangend plan dat rekening houdt met alle planologische facetten. De gemeente werkt niet mee aan pluksgewijze ontwikkeling zonder een overkoepelend plan en kader. De aanwijzing van potentiële dorpse hoogbouwlocaties is onbedoeld en ongewild een eigen leven gaan leiden. En dat ondanks de verwoede pogingen in de tekst om duidelijk te maken dat vijf bouwlagen niet overal op de aangewezen locaties mogelijk zal zijn. En zelfs bij drie of vier bouwlagen is zorgvuldige inpassing in het stedenbouwkundig plan aan de orde. Hoogbouw is echter wél een beproefd en wenselijk middel om kleiner en betaalbaarder te bouwen voor starters en senioren. Voor het aspect waardedaling bestaat in Nederland een nadeelcompensatieprocedure (voorheen planschade). Er kan een beroep worden gedaan op eventuele nadeelcompensatie zodra de omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) verleend en onherroepelijk is. Het gaat in dit verband te ver om dieper op deze materie in te gaan. Dit is nog lang niet aan de orde.