8 20240522 Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel_ontwerp_BP_Toelichting
Tekst van het document
Binnen het historisch landschap wordt ingezet op landschappelijke versterking, beekdalontwikkeling, een kwaliteitsimpuls van de zandpaden, protectie van landgoed Croy en aan de zuidzijde van Aarle-Rixtel, reservering voor waterberging. Dit zijn de groene activiteiten binnen het historisch landschap. Binnen dit gebied zijn ook activiteiten aangemerkt als oranje activiteiten. In het geval het verkeerslicht oranje kleurt, zal de gemeente in het specifieke geval tot een afweging komen over de toelaatbaarheid, waarbij de breed-rond-diep methode wordt toegepast. Uiteraard speelt hierbij niet alleen het lokale beleid een rol, maar dient de functie ook te worden getoetst aan nationaal en/of provinciaal beleid. Uitgangspunt van de gemeente is een ja, mitshouding conform toekomstvisie van Laarbeek: ‘Samen daadkrachtig en energiek naar 2030’. De gemeente beziet samen met de initiatiefnemer of onder voorwaarden toch medewerking kan worden verleend. Oranje activiteiten binnen het historisch landschap Conservatie zijn onder andere de huisvesting van arbeidsmigranten en alternatieve woonvormen. Diep Een gelaagde manier van kijken: we kijken niet alleen naar zichtbare effecten, maar ook naar minder zichtbare lagen, zoals wat onder de grond zit en de wisselwerking tussen de lagen. Rond People planet en profit in balans.
We kijken niet sectoraal en stellen ons de vraag hoe de ontwikkeling zó kan worden vormgegeven dat deze bijdraagt aan de balans tussen People, Planet en Profit in Laarbeek. Breed Een ‘brede’ manier van kijken: de inwoner van Laarbeek en de betrokkenen bij Laarbeek staan centraal. Op basis van een beoordeling van het initiatief aan de ontwerp Omgevingsvisie ziet de gemeente meer dan voldoende aanknopingspunten om medewerking te verlenen aan de beoogde herontwikkeling van de Malthezer Hoeve. Het plan voor de Malthezer Hoeve wordt zelfs als voorbeeldplan gezien. Oude structuren worden weer zichtbaar gemaakt, cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden, er wordt voorzien in een woningbehoefte passend bij deze tijd en ingezet op een zelfvoorzienend wooncluster. Een impuls voor de samenleving. Daarbij wordt de biodiversiteit vergroot door de aanleg van natuur en het voorzien in recreatieve mogelijkheden passend bij het gebied. bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 25
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
3.3.2
Toekomstvisie 'Samen daadkrachtig en energiek naar 2030'
Toetsingskader In de Toekomstvisie Laarbeek 2020 zijn vijf thema's uitgewerkt, die als vertrekpunt zijn genomen voor de verrijking die in 2017 heeft plaatsgevonden. Het betreft de thema's Zorg, Vergrijzing, Voorzieningenniveau, Gemeenschapszin, Economie en werkgelegenheid. Hieraan is in 2017 het thema Veiligheid toegevoegd. Beoordeling en conclusie Enkele aspecten uit de toekomstvisie waar de ontwikkeling van de Malthezer Hoeve aan bijdraagt, zijn: Jong en oud naast elkaar Bestaande inwoners (jongeren en jonge gezinnen) voor Laarbeek behouden. Het behouden van de ‘eigen’ inwoners Beschikbaarheid van woningen waarin mensen langer thuis kunnen blijven wonen Behoud en versterking van een gevarieerd, goed ontsloten en rustiek buitengebied voor de extensieve recreatie Behoud en versterking van de cultuurhistorie De beoogde ontwikkeling past gelet op het voorgaande binnen de toekomstvisie.
3.3.3
Beleidskader Wonen 2023
Toetsingskader De afgelopen 2 jaar is er veel veranderd: bouwkosten zijn enorm gestegen en de woningnood is verder toegenomen. Daarnaast is er een Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld en is in maart 2023 de Woondeal Zuidoost-Brabant ondertekend. De komende jaren moeten er minstens 735 woningen worden gebouwd in de gemeente Laarbeek. Naast de landelijke ontwikkelingen heeft de gemeente Laarbeek te maken met de economische voorspoed in de Brainport-regio. Buiten de grote voordelen brengt deze schaalsprong ook diverse uitdagingen met zich mee. Zo wordt de druk op de lokale woningmarkt nog groter. Vanwege bovenstaande is op 12 oktober 2023 het Beleidskader Wonen 2023 vastgesteld. Met het Beleidskader Wonen 2023 wordt ingezet op betaalbaarheid, zorg en een passend woningaanbod. Het Beleidskader Wonen is dynamisch en beoogt het volbrengen van de taakstelling en het optimaal presteren op belangrijke, kwalitatieve pijlers. Realistische planvorming is daarbij het doel. Met dit beleidskader heeft de gemeente Laarbeek een instrument in handen waarmee kan worden gestuurd op de gemeentelijke woningbouwopgave en waaraan projecten kunnen worden getoetst. Omwille van de best mogelijke oplossing kunnen locatie- en soms zelfs projectafhankelijk keuzes worden gemaakt.
De differentiatie voor de nieuwbouwopgave bestaat uit minimaal 30% sociale huur, minimaal 37% betaalbare koop en middeldure huur- en koopwoningen en maximaal 33% in het dure segment. De differentiatie is in beginsel van toepassing op alle projecten vanaf 4 woningen. Voor woningbouwontwikkelingen van 4 tot en met 14 woningen, geldt een inspanningsverplichting om de mogelijkheden tot het realiseren van sociale huur en middeldure huur- en koopwoningen te onderzoeken. Voor projecten vanaf 15 woningen is differentiatie de norm. Voor alle projecten geldt een focus op levensloopbestendige woningen. De kwalitatieve opgave wordt bepaald door een drietal pijlers: bouwen naar behoefte, leefbaarheid en maat en schaal. De dilemma's die hierdoor ontstaan, zijn in het beleidskader benoemd en vertaald in richtinggevende doelen voor de nieuwbouwopgave. Hiermee ontstaat een dynamiek waarbinnen realistische en haalbare plannen kunnen ontstaan.
26 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Het Beleidskader Wonen 2023 bevat ook een Visie op Wonen, Welzijn en Zorg. Aan de hand van een aantal thema's worden de ambities van de gemeente Laarbeek beschreven. In de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg komen drie speerpunten nadrukkelijk aan bod: Bewustwording: hierbij zetten we inwoners in hun kracht om zelf regie te voeren. Doorstroming bevorderen: door de juiste woningen bij te bouwen, komen bestaande woningen vrij. Stimuleren van gemeenschapskracht: waardoor inwoners zich meer verantwoordelijk gaan voelen voor elkaar. Wat betreft zelfstandig (langer thuis) wonen is er sprake van verschillende typen woningen: nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen. Beoordeling en conclusie Omdat voor de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied al voor de vaststelling van het Beleidskader Wonen 2023 een intentieovereenkomst is gesloten, is de differentiatienorm niet van toepassing. Dat neemt niet weg dat wel wordt aangesloten bij het nieuwe woonbeleid. Er worden achter de bestaande villa maximaal 36 kleine, betaalbare woningen gebouwd, gericht op één- en tweepersoonshuishoudens. Omdat uit de diverse informatieavonden is gebleken dat er veel vraag is naar levensloopbestendige woningen, is het programma binnen twee volumes hierop afgestemd. Hiermee wordt gebouwd naar behoefte.
De beoogde ontwikkeling geeft optimaal invulling aan de speerpunten in het gemeentelijke visie op Wonen, Welzijn en Zorg. Eén van de ambities daarbij is samenredzaamheid. Samenredzaamheid is een samentrekking van 'zelfredzaamheid' en 'samen omkijken naar elkaar'. Uit verschillende inwonerbijeenkomsten blijkt een steeds grotere noodzaak om meer naar elkaar om te kijken. Het zorgstelsel is niet houdbaar voor de grote hoeveelheid vragen die er op haar afkomt. Dit komt bijvoorbeeld door de vergrijzing, maar ook jongeren raken steeds meer op zichzelf. Eén van de speerpunten van de woningbouwontwikkeling binnen het plangebied is het woonconcept 'samen wonen, samen leven'. De bewoners van de Malthezer Hoeve leven en wonen samen (in een geclusterde woonvorm). In een combinatie van privé en collectief ontstaat een concept van veilig wonen met veel privacy en tegelijkertijd alle voordelen van samenwonen. De Malthezer Hoeve is bedoeld voor mensen die het leuk vinden elkaar af en toe te helpen, maar hierin geen verplichting willen. Er is een vrijblijvende gemeenschap waar je van elkaars kennis/kunde en gezelschap profiteert. Dit wordt sterk gestimuleerd door het geschikt maken van de karakteristieke villa voor ontmoetingen van bewoners (en directe omwonenden).
Deze villa is straks hét hart van de Malthezer Hoeve en voorziet op de volledige begane grond in ruimte voor ontmoeting en de organisatie van gezamenlijke activiteiten. Tot slot biedt het plan mogelijkheden tot doorstroming; ouderen kunnen naar een kleinere betaalbare woning, zodat jongeren kunnen instromen op woningmarkt. Op de diverse informatieavonden was de belangstelling van vitale ouderen duidelijk merkbaar. Deze mensen verlaten woningen die weer geschikt zijn voor (startende) gezinnen.
3.3.4
Gebiedsvisie Aarle-Rixtel zuidoost
Op 9 februari 2023 heeft de raad van de gemeente Laarbeek de Gebiedsvisie Aarle-Rixtel zuidoost vastgesteld. In het landschap ten zuidoosten van de kern Aarle-Rixtel liggen verschillende opgaven, zoals waterberging, recreatieve toegankelijkheid en landschapsversterking. Daarnaast liggen er twee cultuurhistorisch waardevolle erven, Naast de Malthezer Hoeve liggen er nog enkele bedrijfserven die in de toekomst mogelijk kunnen transformeren. Om de individuele ontwikkelingen in samenhang op elkaar af te stemmen, is er een integraal ontwikkelperspectief noodzakelijk. De gebiedsvisie schetst de kwalitatieve landschappelijke ontwikkelingsrichting voor de zuidoostelijke dorpsrand van Aarle-Rixtel. De basis voor de gebiedsvisie is een gebiedsanalyse volgens de lagenbenadering landschap. Op basis van de thema's cultuurhistorie, bodem, water, routes, landschappelijke belevingswaarde wordt een visie op de ontwikkelingsrichting van dit gebied gegeven. De Malthezer Hoeve is daarbinnen één van de hoeve-ensembles die onder voorwaarden ruimte kan bieden aan nieuwe woonvormen op basis van sociale verbondenheid en met maatschappelijke meerwaarde (bijv. zorg) en zo een verbinding kan worden tussen dorp en buitengebied. bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 27
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Afbeelding 3.3 Uitsnede visiekaart Met de beoogde ontwikkeling worden rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van het hoeve-ensemble. De villa wordt hersteld en de schuurvolumes worden zodanig op het erf gepositioneerd dat de uitstraling van een hoeve wordt behouden. De oprijlaan met beeldbepalende bomen vanaf de Helmondseweg blijft behouden. Rondom de Schevelingseloop wordt natte natuur teruggebracht, er worden wandelpaden aangelegd en de voormalige kerklocatie aan de Helmondseweg wordt beleefbaar gemaakt. In Bijlage 2 is de uitgebreide toelichting op het plan opgenomen, waarin alle thema's uitgebreid worden belicht.
3.4
Overig
3.4.1
Aarle-Rixtel 2030
Enkele leden van Dorpsplatform Aarle-Rixtel hebben op verzoek van de gemeente Laarbeek het document 'Aarle-Rixtel 2030' geschreven, een toekomstvisie voor het dorp. Het zorgen voor meer leefbaarheid en levendigheid in het dorp staat centraal in de missie van Dorpsplatform Aarle-Rixtel. Om het dorp leefbaar te houden, zijn jonge mensen nodig. In 2030 bestaat de Aarlese bevolking voor 25 procent uit ouderen. Daarom moeten er passende woningen en voorzieningen komen. Het Dorpsplatform pleit voor de bouw van betaalbare gelijkvloerse woningen voor starters en senioren. Gestapelde bouw en 28 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel een beperkte uitbreiding in de 'buitenschil' moet niet worden uitgesloten, wanneer de aanwas van nieuwe woonplekken niet anders te behalen is. Op de Malthezer Hoeve worden betaalbare huisvestingsmogelijkheden gerealiseerd voor één- en tweepersoonshuishoudens, waarmee het ook voor jongeren mogelijk en aantrekkelijk wordt om in Aarle-Rixtel te blijven wonen. Bovendien biedt het ook kansen voor ouderen, die in hun eigen woonomgeving willen blijven wonen. Op deze wijze worden verschuivingen op de woningmarkt in Aarle-Rixtel gestimuleerd.
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 29
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.
4.1
MER beoordeling
4.1.1
Algemeen
De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in: paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer; het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.). Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER (Milieueffectrapport) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r. In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst beoordeeld worden of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij.
4.1.2
Onderzoek en conclusie
Een project van 37 woningen, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk: een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen; een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Het project valt ruimschoots binnen de gestelde drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of er zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten dat er een m.e.r.-beoordeling of milieueffectrapport (MER) noodzakelijk is. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteit en de ligging van het plangebied aan de rand van Aarle-Rixtel worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Daarom hoeft er geen MER te worden opgesteld. In Bijlage 1 is een aanmeldnotitie opgenomen waarin het voorgaande is onderbouwd. Op basis van deze aanmeldnotitie heeft het bevoegd gezag besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen MER hoeft te worden opgesteld.
30 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
4.2
Bedrijven en milieuzonering
4.2.1
Wet- en regelgeving
Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van inrichtingen en/of bedrijven worden gerealiseerd, zal een milieukundig onderzoek uit moeten wijzen in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige inrichtingen en of bedrijven. Maar ook andersom dient aandacht te worden besteed aan de rechten van de aanwezige inrichtingen en/of bedrijven. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering in de directe omgeving zullen beperken. Voor het vaststellen van de genoemde minimale richtafstanden tussen inrichtingen en milieugevoelige functies worden in de regel de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Daarbij wordt o.a. gekeken naar de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar en zo nodig naar het risico op bodem- of luchtverontreiniging. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies. De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. De richtafstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied. Milieucategorie
Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied
Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1
10 m
0m
2
30 m
10 m
3.1
50 m
30 m
3.2
100 m
50 m
4.1
200 m
100 m
4.2
300 m
200 m
5.1
500 m
300 m
5.2
700 m
500 m
5.3
1.000 m
700 m
6
1.500 m
1.000 m
Tabel 4.1
Richtafstanden VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'
Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën ten opzichte van een woonwijk en gemengd gebied. Indien de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Indien er sprake is van een kortere afstand dan de richtafstand, is onderzoek noodzakelijk.
4.2.2
Onderzoek en conclusie
Het plangebied ligt ten zuidoosten van Aarle-Rixtel. Binnen de bebouwde kom zijn verschillende bedrijfspercelen voorzien van een passende bestemming. Hetgeen inhoudt dat binnen de bestemming bedrijven zijn toegestaan in de categorieën 1 en 2. Voor twee bedrijfspercelen geldt een specifieke aanduiding. Het betreft het tankstation (met lpg) aan de Bosscheweg en het woningtextielbedrijf Artex aan de overzijde van de Helmondseweg. Het tankstation is een bedrijf van categorie 3.1. De afstand van het plangebied tot het perceel van het tankstation is circa 125 meter, waarmee ruim wordt voldaan een de richtafstand. In paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan op het aspect externe veiligheid in relatie tot de lpg-verkoop.
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 31
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Het woningtextielbedrijf Artex is op basis van de VNG-handreiking een bedrijf van categorie 3.1. Vanwege de specifieke aard en omvang van het bedrijf is het bedrijf in het bestemmingsplan "Woningtextielbedrijf Bosscheweg 79 Aarle-Rixtel" uit 2021 aangewezen als een bedrijf van categorie 3.2. Voor het bedrijf geldt daarom een richtafstand van 100 meter. De afstand tussen dit bedrijfsperceel en de huidige en toekomstige woonbestemming is meer dan 100 meter (zie afbeelding). Er wordt derhalve voldaan aan de richtafstand.
Afbeelding 4.1 Ligging nieuwe woonbestemming met bouwvlak binnen het plangebied t.o.v. bedrijvenbestemming woningtextielbedrijf Artex Ter onderbouwing van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bedrijf Artex is door de omgevingsdienst Zuidoost-Brabant in september 2021 in het kader van bestemmingsplan "Woningtextielbedrijf Bosscheweg 79 Aarle-Rixtel" een notitie opgesteld waarin wordt ingegaan op de aspecten geluid en geur die bij een textielbedrijf maatgevend zijn. Deze notitie is opgenomen als Bijlage 4. Met betrekking tot geluid is in de milieuvergunning een 50 dB(A) contour opgenomen. De bestemming Wonen in het voorliggende bestemmingsplan ligt ver buiten deze contour waarmee geen sprake is van een te hoge geluidbelasting op de nieuwe woningen als gevolg van de bedrijfsactiviteiten van Artex. Om voor geur een acceptabel hinderniveau te waarborgen, zijn in de vergunning voor de geurimmissie vanwege de inrichting normen ter plaatse van nabijgelegen woningen opgenomen. De nieuwe woningen liggen op grotere afstand waarmee naar verwachting ook ter hoogte van deze woningen geen onaanvaardbare geurhinder zal optreden. Direct ten oosten van het plangebied is een glastuinbouwbedrijf aanwezig. De richtafstand voor kassen bedraagt 30 meter.
De kortste afstand van de grens van de bestemming Wonen tot de rand van het plangebied (tevens bouwvlak voor het oprichten van kassen) is 60 meter. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand. Gelet op de afstand van de bestemming Wonen in het voorliggende bestemmingsplan tot de omliggende 32 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel bedrijvenbestemmingen vormen de bedrijven geen belemmering voor de voorgenomen nieuwbouw van woningen. Ook worden de bedrijven niet beperkt in hun gebruiksmogelijkheden.
4.3
Bodem
4.3.1
Wet- en regelgeving
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet. Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening dient voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een bouwvergunning kan worden verleend. Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.
Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/herzien van een bestemmingsplan alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen). Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering kan opleveren voor de realisering hiervan. Bijna altijd is het mogelijk om bodem geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het is echter mogelijk dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld omdat de kosten van de sanering te hoog zijn. Bij een wijziging van de bestemming of van de functie wordt een bodemonderzoek alleen noodzakelijk geacht, indien deze wijziging tevens een meer gevoelige vorm van bodemgebruik inhoudt.
4.3.2
Onderzoek en conclusie
In oktober 2020 zijn binnen het plangebied door Verhoeven Milieutechniek een historisch en verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 5. Uit het onderzoek is gebleken dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen bestaan tegen de voorgenomen herontwikkeling, rekening houdende met de volgende aanbevelingen. Bij herontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van asbestverdacht materiaal op de aanwezige stallen en op maaiveld. Voorafgaand aan eventuele de sloop dient een asbestinventarisatie te worden uitgevoerd en dient het asbesthoudende materialen conform de richtlijnen te worden verwijderd. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van (ondergrondse) brandstoftanks. Deze dienen bij de herontwikkeling te worden gesaneerd onder certificaat conform de geldende richtlijnen. Aanvullend dient rekening te worden gehouden met aanwezigheid van zintuiglijk duidelijk te onderscheiden bodemvreemde laag. Bij eventuele afvoer van deze laag dient rekening gehouden te worden dat deze laag niet hergebruikt kan worden, maar dient te worden afgevoerd naar een erkend verwerker.
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 33
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
4.4
Geluid
4.4.1
Wet- en regelgeving
Het toetsingskader wordt voor het akoestisch onderzoek gevormd door de Wet geluidhinder. In de Wet geluidhinder is bepaald dat, met uitzondering van een weg binnen een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/uur, elke weg van rechtswege een zone heeft. De breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg. Indien de zone van de weg een overlapt met het plangebied, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk en moet de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting in acht worden genomen. Een overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting is na afweging van geluidreducerende maatregelen toegestaan tot de maximaal te ontheffen geluidsbelasting. Wanneer op basis van overwegende bezwaren de geluidsbelasting op de geluidsgevoelige bestemming onvoldoende of niet kan worden gereduceerd, kan het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen. Bij ontheffing van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting kan een nader akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn ten behoeve van het woon- en leefklimaat in de woning(en). In de directe omgeving van het plan zijn ook wegen met een toegestane maximumsnelheid van 30 km/uur gelegen. Dergelijke wegen hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is echter een akoestisch onderzoek naar het woon- en leefklimaat ten gevolge van deze wegen benodigd. De beoordeling van het woon- en leefklimaat zal plaatsvinden op basis van de Wet geluidhinder. Voor de nabijgelegen 30 km/uur wegen kunnen vanwege het ontbreken van een zone geen hogere waarden worden vastgesteld.
4.4.2
Onderzoek en conclusie
Door K+ Adviesgroep is in juni 2023 een akoestisch onderzoek verricht naar de optredende gevelbelasting. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 6. De bouwmogelijkheden op de Malthezer Hoeve liggen binnen de geluidzones van de Helmondseweg, Bosscheweg en Kanaaldijk N.W. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de randen van het bouwvlak (maximale planologische bouwmogelijkheden) als gevolg van het wegverkeer op de drie genoemde wegen lager of gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. De Wet geluidhinder vormt derhalve geen belemmering voor de bouw van nieuwe woningen binnen het bouwvlak binnen de bestemming Wonen.
4.5
Luchtkwaliteit
4.5.1
Wet- en regelgeving
Alle ontwikkelingen van de afgelopen jaren op het gebied van luchtkwaliteit hebben in 2007 geleid tot een aanpassing van de Wet milieubeheer op het gebied van de luchtkwaliteitseisen. Het Besluit en de Regeling “Niet In Betekenende Mate bijdrage” zijn in 2007 in werking getreden en het Besluit luchtkwaliteit 2005 is komen te vervallen. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde indien: Een project niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; Een project draagt 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; Een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (SNL) of binnen een regionaal programma van maatregelen; Het Besluit 'Niet In Betekenende Mate' Deze AMvB legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van 34 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zeer fijn stof (PM2,5), fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 3% van 25 µg/m3 oftewel 0,75 µg/m3 voor zeer fijn stof en 3% van 40 µg/m3 oftewel 1,2 µg/m3 voor zowel fijn stof als NO2. In het Besluit NIBM is geregeld dat binnen de getalsmatige grenzen van de Regeling een project altijd NIBM is. Er zijn immers alleen categorieën van gevallen aangewezen, waarvan aannemelijk is dat de toename van de concentraties in de betreffende gevallen niet de 3% grens overschrijdt. Wanneer een categorie eenmaal is aangewezen, mag er zonder meer van worden uitgegaan dat deze bijdrage NIBM is. Indien een project boven de getalsmatige grenzen uitkomt, is een project in betekenende mate (IBM), tenzij alsnog aannemelijk te maken is dat de bron minder dan 3% bijdraagt aan de concentratie. behoort een project tot een niet in de regeling NIBM genoemde categorie, dan zal steeds met behulp van onderzoek dienen te worden aangetoond op het project NIBM is.
De Regeling NIBM geeft vooralsnog invulling aan de volgende relevante categorieën: woningbouw- en kantoorlocaties, alsmede een combinatie daarvan. In de Regeling NIBM is opgenomen dat een plan van maximaal 1.500 woningen niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Naast toetsing aan de NIBM, moet er ook worden beoordeeld of initiatieven voorzien in een goede ruimtelijke ordening.
4.5.2
Onderzoek en conclusie
Dit bestemmingsplan betreft een ruimtelijke ontwikkeling die vele malen kleiner is dan 1.500 woningen met één ontsluitingsweg. De ontwikkeling zal dan ook 'niet in betekenende mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Ter hoogte van het plangebied bedroegen de concentraties NO2 en PM10 in 2020 respectievelijk minder dan 30 µg/m3 (slechts 16-18 in 2019) en 35 µg/m3 (slechts 18-19 in 2019) waarmee wordt voldaan aan de grenswaarden. De concentratie PM2,5 bedroeg in 2020 minder dan 20 µg/m3 (slechts 11-12 in 2019) en zit daarmee ook beneden de grenswaarde. Het toevoegen van 36 extra woningen zal niet leiden tot een toename van de concentratie van 3% of meer. Nader onderzoek is gelet op het voorgaande niet noodzakelijk.
4.6
Externe veiligheid
4.6.1
Wet- en regelgeving
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid rondom externe veiligheid is vastgelegd in circulaires, regelingen, AMvB's en wetten. In Nederland worden twee maten gehanteerd voor externe veiligheidsrisico's, namelijk het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Bij het plaatsgebonden risico (PR) gaat het om de kans per jaar dat een denkbeeldig persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen als deze persoon zich onafgebroken en onbeschermd in de nabijheid van een risicovolle inrichting of transportas bevindt. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven als een contour rondom de risicovolle inrichting of de transportas. Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans dat een (werkelijk) aanwezige groep van 10, 100 of 1.000 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico moet verantwoord worden voor het gebied waarbinnen zich de gevolgen van een incident met gevaarlijke stoffen voordoen. Dit is de zogenaamde 1%-letaliteitsgrens; de afstand vanaf een risicobedrijf waarop nog slechts 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving overlijdt bij een ongeval op het risicobedrijf (invloedsgebied).
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 35
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein, bijvoorbeeld rondom chemische fabrieken, LPG-tankstations en spoorwegemplacementen waar goederentreinen met gevaarlijke stoffen rangeren. Het besluit is op 27 oktober 2004 in werking getreden. Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Daarin wordt geregeld hoe een gemeente moet omgaan met risico’s langs relevante buisleidingen. De hogedruk gasleidingen van de Gasunie zijn het meest relevant. Op 1 april 2015 is de regeling ‘Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ in werking getreden. Het Basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van infrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
4.6.2
Onderzoek en conclusie
Met betrekking tot het aspect externe veiligheid is van belang dat in de nabijheid van het plangebied, aan de Bosscheweg, een tankstation aanwezig is waar ook lpg wordt verkocht. Het plangebied raakt het invloedsgebied (150 m uit het lpg-vulpunt). De afstand van de bestemming Wonen tot aan het vulpunt bedraagt 220 meter. Het toevoegen van woningen binnen de woonbestemming leidt dan ook niet tot een hoger groepsrisico. De wegen in de directe omgeving behoren niet tot het basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. In verband met de aanwezigheid van een tankstation aan de Bosscheweg zal er incidenteel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Gelet op het incidentele karakter is dit niet van invloed op bouw van nieuwe woningen. Voor overige relevante aandachtspunten in relatie tot externe veiligheid geldt het standaardadvies van de Veiligheidsregio.
Afbeelding 4.2 Ligging plangebied ten opzichte van de groepsrisicocontour 36 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
4.7
Flora en fauna
4.7.1
Wet- en regelgeving
Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De Wet natuurbescherming ziet zowel op de bescherming van waardevolle gebieden (waaronder de Natura 2000-gebieden) als op de bescherming van planten- en diersoorten. Voor gebieden die deel uitmaken van het NatuurNetwerk Nederland (NNN, voorheen de ecologische hoofdstructuur) is daarnaast sprake van planologische bescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde planten- en diersoorten. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.
4.7.2
Onderzoek en conclusie
In het kader van de Wet natuurbescherming is nagegaan of vaste rust- en verblijfplaatsen door de beoogde ingreep opzettelijk worden aangetast (verwijderd, ongeschikt gemaakt) of dat dieren opzettelijk worden verontrust, verjaagd of gedood. Verder is er gekeken of er invloeden zijn die leiden tot een verminderde geschiktheid als foerageergebied waarbij het een zodanig belang betreft dat bij het wegvallen van deze functie ook vaste rust- en verblijfplaatsen niet langer kunnen functioneren. Eind 2020 is daarom een quickscan Wet natuurbescherming en Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant uitgevoerd door Ecoresult. De rapportage daarvan is als Bijlage 7 opgenomen. Hierna zijn de belangrijkste conclusies opgenomen. Soortbescherming De voorgenomen ontwikkelingen kunnen leiden tot schadelijke effecten op potentieel aanwezige verblijfplaatsen en functioneel leefgebied van de huismus. De voorgenomen ontwikkelingen kunnen ook leiden tot schadelijke effecten op potentieel aanwezige verblijfplaatsen van de steenuil en ransuil en aanwezige verblijfplaatsen van de kerkuil. Tijdens het veldbezoek werd een kerkuil waargenomen in het plangebied en werden veel poepsporen en braakballen aangetroffen. Dit wijst op de aanwezigheid van een vaste rust- en verblijfplaats in het plangebied. Aanvullend veldonderzoek is nodig om de betreffende functies vast te stellen.
Indien huismus, steenuil, ransuil of kerkuil aanwezig zijn en een overtreding van een verbodsbepaling niet kan worden voorkomen, dient een ontheffing of vergunning te worden aangevraagd. Tijdelijke schadelijke effecten door uitvoering van de werkzaamheden op bezette nesten van algemene vogels zijn te voorkomen door buiten het broedseizoen te werken (buiten grofweg de periode 15 maart – 15 augustus). De voorgenomen ontwikkelingen tot slot leiden tot een negatief effect op potentieel aanwezige voortplantingsplaatsen en vaste rust- en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, gewone grootoorvleermuis, watervleermuis, baardvleermuis en franjestaart) en vaste rust- en verblijfplaatsen van wezel, steenmarter en bunzing. Aanvullend onderzoek is nodig. Indien voortplantings- en vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen of andere nationaal beschermde soorten aanwezig zijn én door de werkzaamheden een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming wordt overtreden, dient een ontheffing of vergunning in bezit te zijn voordat met de werkzaamheden kan worden gestart. Het plangebied is potentieel geschikt voor Nationaal beschermde faunasoorten die vrijgesteld zijn van een ontheffing in de provincie Noord-Brabant. Voor deze soorten is er geen ontheffing vereist en aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk.
Wel geldt voor deze soorten de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat indien mogelijk schadelijk effect op soorten zoals gewone pad, bruine kikker, egel en muizen zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Te denken valt aan het verplaatsen van dieren naar veilige locaties buiten het werkgebied indien zij aangetroffen worden tijdens de werkzaamheden. bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 37
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Gebiedsbescherming Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000 en maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Strabrechtse Heide& Beuven op circa 9 km ten zuiden van het plangebied, en heeft verschillende stikstofgevoelige habitats. Op grotere afstand liggen de Deurnsche Peel & Mariapeel (12 km) en het Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux (14 km). In november 2023 is door Agron de stikstofdepositiebijdrage berekend op de omliggende Natura 2000-gebieden (zie Bijlage 8). Hieruit blijkt dat de drempelwaarde van 0,00 mol N/ha/jaar niet wordt overschreden, in de realisatienoch gebruiksfase. Daarmee is er geen sprake van een vergunningplicht in het kader van de Wet natuurbescherming. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Overbrug op 30 meter ten zuiden van het plangebied. Dit gebied betreft een strook met bos waarin o.a. de beheertypes Vochtig bos met productie en Dennen-, eiken- en beukenbos aanwezig zijn.
De ontwikkelingen in het plangebied hebben geen invloed op de bosstructuur in dit natuurgebied en ook overige wezenlijke kenmerken en waarden in deze en andere onderdelen van het NNN, en de daarbij behorende functies, niet (tijdelijk) aangetast als gevolg van de werkzaamheden of in de uiteindelijke situatie. Aanvullend (veld)onderzoek is niet noodzakelijk. De bepalingen uit de Brabantse Interim Omgevingsverordening worden niet overtreden. Beschermde houtopstanden Het plangebied bevindt zich voor een deel binnen de bebouwde kom en er zijn geen werkzaamheden gepland waarbij houtopstanden groter dan 10 are of 20 bomen in een rij of een deel ervan verwijderd worden. In dit geval is de Wet natuurbescherming, onderdeel houtopstanden niet van toepassing.
4.7.3
Ecologisch vervolgonderzoek
Naar aanleiding van de resultaten van de quickscan is door Kruidbos vanaf 2021 een ecologische vooranalyse uitgevoerd. De conclusies daarvan zijn opgenomen in de rapportage die als Bijlage 9 is opgenomen en hierna kort toegelicht. Met de inzet van onder andere cameravallen is in 2021 vastgesteld dat naast kerkuil tevens bruine rat, bosmuis en eekhoorn gebruik maken van een vervallen stenen schuur aan de noordoostzijde van het bouwperceel. Er zijn middels de geplaatste vrije wildcamera’s echter géén marterachtigen zoals bunzing of steenmarter waargenomen. Er zijn drie verschillende soorten vleermuizen waargenomen. Twee soorten die incidenteel hoog (Rosse vleermuis) dan wel laag overvliegend (Laatvlieger) zijn waargenomen en één soort (gewone dwergvleermuis) die bij iedere waarneming foeragerend aanwezig was. Géén van de soorten zijn bij aanvang van de activiteiten vanuit de gebouwen al foeragerend in- en uitvliegend waargenomen. Er zijn dus géén verblijfplaatsen geconstateerd. Wel is enkele malen een gewone dwergvleermuis al foeragerend de open schuur, werkschuur en droogschuur foeragerend in- en uitvliegend waargenomen. Alhoewel niet strikt noodzakelijk conform de Wet natuurbescherming is een tweetal vleermuispalen geplaatst.
Dit om een eventueel gebruik in de toekomst al te mitigeren alsmede omdat dit in lijn is met de het beoogde natuurinclusieve karakter van het te ontwikkelen hoeve-ensemble. De inventarisatie van marterachtigen heeft plaatsgevonden middels wildcamera's. Op geen van de camera's is een marter waargenomen. Er is een grote hoeveelheid braakballen aangetroffen met verschillende soorten prooidieren. De veldmuis en huisspitsmuis zijn hierin het grootste aandeel. In totaal gaat het om zeven knaagdiersoorten en twee spitsmuissoorten. Met de nadere analyse is vastgesteld dat tenminste één kerkuil gebruik maakt van het terrein. Een reeds in 2021 aangebrachte kerkuilenkast in aan het perceel flankerende loods wordt reeds door de aanwezige territoriale uil bezocht. Uit uitvoerig onderzoek naar het voorkomen van steenuil is gebleken dat deze niet op het terrein of op de flankerende terreindelen voorkomt. Er zijn echter wel verschillende steenuilenkasten geplaatst. Deze kasten zijn bezet door spreeuw, eekhoorn en hoornaar. Voor steenuil zijn op de flankerende erven diverse alternatieven aanwezig. 38 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Tot slot zijn er reeds 38 verschillende vogelsoorten op en rondom het erf waargenomen. Buiten het broedseizoen om is van deze soorten alleen de kerkuil beschermd. Op 10 november 2023 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant besloten ontheffing te verlenen van de Wet natuurbescherming voor de kerkuil. Aan deze ontheffing zijn voorschriften verbonden. De ontheffingsbeschikking is als Bijlage 10 opgenomen. Er zijn tijdig op een naastgelegen boerderij kerkuilkasten opgehangen, alsmede een kast in een van de op het erf aanwezige schuren. Hierdoor kan de aanwezige kerkuil altijd schuilen in de direct omringende omgeving. Het wegvallen van de nu beschikbare ruimten op het erf wordt in de nieuwe situatie gecompenseerd door een inbouwkast in een bijschuur alsmede in een nieuwe hooischuur. Tevens zal het wegvallen van de op het erf aanwezige vegetatiezone rondom het erf worden gecompenseerd door hagen en bosschages alsmede moestuinen. Tussentijds zal de te verwijderen vegetatie worden benut als tijdelijk onderkomen voor de nu aanwezige grondgeboden zoogdieren zodat ook het prooiaanbod in de directe nabijheid behouden blijft.
4.8
Water
4.8.1
Wet- en regelgeving
Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit ruimtelijke ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemd besluit van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Waterbeheerprogramma 2022-2027 Het waterschap Aa en Maas is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Laarbeek. In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in de periode 2022-2027 uitvoert. In het Waterbeheerprogramma neemt het waterschap de kerntaken als uitgangspunt. Die taken zijn: bescherming tegen overstromingen en zorgen voor schoon en gezond water dat voldoende voorhanden is. Daarnaast beschikt het waterschap over de Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hebben hun keuren geharmoniseerd.
Als onderdeel van dit harmonisatietraject hanteren de waterschappen sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Bij een toename en afkoppelen van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Gemeentelijk beleid Het waterbeheer beleid van de gemeente Laarbeek voor de planperiode 2019 tot en met 2023 opgenomen in het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP). De gemeente hanteert het wettelijke voorkeursvolgorde voor het verwerken van hemelwater (vertragen, bergen, afvoeren). In het beleid geeft de gemeente aan dat de eigenaar van het terrein waarop het hemelwater valt primair zelf verantwoordelijk is voor de verwerking van het hemelwater. De gemeente hoeft het hemelwater afkomstig van particulier terrein niet te ontvangen. Alleen als de houder van het verzamelde hemelwater bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 39
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel dit redelijkerwijs niet kan afvoeren. Normale buien, komen een a twee keer per jaar voor, probeert de gemeente zoveel mogelijk ondergronds te bergen en af te voeren. Extreme buien, komen eenmaal per 10 – 100 jaar voor, wil de gemeente vanuit economisch oogpunt bovengronds verwerken op locaties met een laag/gemiddeld risicoprofiel zoals bijvoorbeeld verlaagde groenvoorzieningen. De gemeente geeft de voorkeur om bij nieuwe bouwlocaties of vitale/belangrijke infrastructuur het te vermijden om te bouwen op lager gelegen (grond)wateroverlastgevoelige locaties. Bij nieuwbouw heeft het de voorkeur om het water te bergen en de openbare ruimte waterproof in te richten. Waarbij het regenwater bij voorkeur wordt geïnfiltreerd in de bodem en overtollig hemelwater bovengronds verwerkt. Op plaatsen waar infiltratie in de bodem mogelijk is, zijn de beleidsregels van de gemeente leidend. Dit geldt zowel voor particulier terrein als de openbare ruimte. Als er sprake is van afvoeren naar oppervlaktewater met een belangrijke functie voor de waterhuishouding zijn de beleidsregels van het waterschap van toepassing. Los van deze beleidsregels toetst de gemeente altijd aan een bui die eenmaal per 100 jaar voorkomt.
Als ontwerpnorm hanteren de gemeente net als de Brabantse waterschappen 60 mm berging van regenwater in de boven en/of ondergrond en binnen het plangebied.
4.8.2
Onderzoek en conclusie
Door Aeres is een waterparagraaf opgesteld. De rapportage daarvan is als Bijlage 11 opgenomen. In de toekomstige situatie bedraagt het oppervlak aan verharding 4.726 m². Met de norm van 60 mm waterberging is er een waterbergingsvoorziening benodigd met een omvang van 284 m3. Het hemelwater van de verharde oppervlaktes zal worden verzameld en naar de laag gelegen zuidoostelijke hoek van het plangebied worden afgevoerd. Water kan hier zoveel als mogelijk ter plaatse infiltreren met een voldoende vlotte lediging om een volgende bui te kunnen verwerken. Indien nodig kan er eenvoudig een bovengrondse noodoverloop plaatsvinden voor boven normatieve buineerslagen. De verlaagde weide heeft een omvang van ongeveer 3.000 m². Afhankelijk van de ligging kan met een waterschijf van 5-15 cm eenvoudig worden voldaan aan de benodigde hemelwatercompensatieplicht. Bij hevigere neerslag kan eenvoudig over maaiveld noodoverloop naar de nabijgelegen A-watergang plaatsvinden. Afvalwater Het huidhoudelijk afvalwater zal worden aangesloten op het gemeentelijk drukriool. Mogelijk dat hiervoor de aansluiting op het gemeentelijk riool moet worden aangepast. Duurzaam watersysteem Afkoppelen/niet aankoppelen staat voor het (ge)scheiden (houden) van hemelwater- en afvalwaterafvoer, op een afgewogen manier, zodat een duurzaam watersysteem ontstaat.
Daarbij moet men rekening houden met de waterhuishouding, de inrichting van de openbare ruimte, de milieuhygiënische gevolgen en de zorg voor de volksgezondheid en welzijn. Dat heeft tot gevolg dat alleen duurzame materialen mogen worden toegepast (zie hoofdstuk 4 van de Waterparagraaf). Buitenactiviteiten die kunnen leiden tot vervuiling van het oppervlaktewater moeten worden afgekoppeld en net als het huishoudelijk afvalwater worden geloosd op het gemeentelijk riool. Ook is het ongewenst chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken. Wateropgave Artex Naast de wateropgave als gevolg van de woningbouwontwikkeling op de Malthezer Hoeve wordt er binnen het plangebied ook een bijdrage geleverd aan de vereiste waterberging voor het bedrijf Artex aan de overzijde van de Helmondseweg. Op dit moment heeft dit bedrijf 2,5 hectare afgekoppeld op 13 mm. De wens van de gemeente is 60 mm. In het plan wordt voorzien in de aanleg van natuurvriendelijke oevers langs de watergangen aan de Helmondseweg. Met een breedte van 6 tot 7 meter met een talud van 1:8 ontstaat extra hemelwaterberging. 40 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel
Ten noorden van de oprijlaan levert dit extra bergingscapaciteit op van 230 m3. Aan de zuidzijde tot aan de stuw aan de zijde van de Schevelingseloop extra capaciteit ter grootte van 497 m3. Hiermee wordt voorzien in bijna de helft van de hiervoor gestelde wateropgave voor Artex. Het resterende deel gaat net als in de huidige situatie over de schotbalken heen naar de Schevelingseloop.
4.9
Archeologie en cultuurhistorie
4.9.1
Wet- en regelgeving
Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet en gemeentes hebben dit in hun bestemmingsplannen opgenomen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden. Bij de opstelling en uitvoering van ruimtelijke plannen moet met de cultuurhistorische (landschaps)waarden van bovenlokaal belang rekening worden gehouden. De provincie heeft hiertoe in haar Verordening, zogeheten cultuurhistorische vlakken aangeduid. Deze vlakken verdienen specifieke aandacht vanwege de onvervangbaarheid van de aanwezige waarden. Gemeenten dienen de cultuurhistorische waarden en kenmerken van deze gebieden te behouden, herstellen en/of duurzaam te ontwikkelen. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen hier enkel worden toegestaan, indien zij de wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied niet aantasten.
De cultuurhistorische waarden van een gebied zijn in kaart gebracht in de zogenaamde cultuurhistorische waardenkaart. Op 9 september 2021 heeft de raad van de gemeente Laarbeek de Erfgoedverordening vastgesteld. Ter uitvoering van dit beleid is het Erfgoedhandboek opgesteld, waarin de ambities voor de periode 2021-2026 zijn verwoord.
4.9.2
Onderzoek en conclusie
BAAC heeft een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 12. De conclusie van het onderzoek is hierna kort weergegeven. Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied deels op de flank van een dekzandrug en deels in het dal van de Schevelingseloop ligt. Op de flank van de dekzandrug heeft zich door plaggenbemesting een hoge zwarte enkeerdgrond ontwikkeld. In het beekdal komen nattere beekeerdgronden, madeveengronden en/of moerige eerdgronden voor. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is de bodem opgehoogd. Binnen het plangebied zijn resten aanwezig van een parochiekerk, een hoeve met bijgebouwen en een omgracht terrein. Dit omgrachte terrein heeft mogelijk onderdeel uitgemaakt van een curtis (centrum van een agrarisch bezitscomplex) en mogelijk ook van een motteburcht. Deze resten dateren uit de volle middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. Daarnaast is aardewerk gevonden uit de periode Karolingische tijd tot en met nieuwe tijd evenals een vuurstenen artefact uit het mesolithicum.
Op basis van de gegevens uit het bureauonderzoek blijkt dat voor het plangebied een zeer hoge kans bestaat op het aantreffen van archeologische resten uit de volle middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd, behorende tot de kerk van Rixtel, een agrarische nederzetting (de Malthezer Hoeve) en een aristocratische nederzetting. Bij de aristocratische nederzetting bestaat de kans op het aantreffen van een zogenaamde motteburcht. Tenminste bij de aristocratische nederzetting zijn ook sporen van bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 41
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel grachten te verwachten, maar grachten zijn ook bij de kerk en de agrarische nederzetting mogelijk. Tevens geldt een hoge verwachting op het aantreffen van nederzettingsresten uit het neolithicum tot en met de vroege middeleeuwen. Bovendien geldt een middelhoge verwachting op het aantreffen van resten van jagers-verzamelaars uit het laat-paleolithicum en mesolithicum. Archeologische resten kunnen vanaf het maaiveld of direct onder de bouwvoor/plaggendek in het natuurlijke sediment worden verwacht. BAAC adviseert om bij bodemverstorende activiteiten binnen het gebied een proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren. Inmiddels is hiervoor een Programma van Eisen (PvE) opgesteld en goedgekeurd. Het PvE is als Bijlage 13 opgenomen bij deze toelichting. Voor het hele plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Op basis daarvan kunnen omgevingsvergunningen uitsluitend worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast. Om dit verder in beeld te brengen, zal een proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd conform het PvE. Cultuurhistorie De historie van het plangebied is eerder in deze toelichting al aan de orde geweest. Ook is aangegeven dat met de herontwikkeling van de Malthezer Hoeve elementen worden teruggebracht die refereren aan deze rijke historie.
De karakteristieke villa is opgenomen in de lijst van cultuurhistorisch waardevolle panden. De omschrijving daarin luidt als volgt: "Boerderij (ca. 1930). Bakstenen gevel deels topgevel met siermetselwerk. Samengestelde ramen. Twee erkers. Ingang met art-deco omlijsting. Schilddak met Tuile du Nord pannen. Lindelaan. Cultuurhistorisch belang. (bron: CHW-kaart Noord-Brabant)" Op basis van de aanwijzing als cultuurhistorisch waardevol pand is de welstands- en monumentencommissie van Laarbeek verplicht om toekomstige sloop- of verbouwingsplannen te beoordelen. Hiervoor is in de regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. De initiatiefnemer heeft een bouw- en cultuurhistorisch rapport laten opstellen waarin een beschrijving is opgenomen waar de kansen, maar ook de belemmeringen van ontwikkelingen voor de hoeve liggen. Welke delen van gevels en daken zijn waardevol, mogelijk zelfs monumentaal en welke delen zijn indifferent, met andere woorden: kunnen met moderne ingrepen worden gewijzigd. Bij de beoordeling van bouwplannen kunnen de resultaten van de bouw- en cultuurhistorische inventarisatie, zoals opgenomen in het rapport zoals opgenomen als Bijlage 14, worden meegenomen. De architectuur van de villa wordt als hoog monumentaal beoordeeld.
Op basis van het agrarische geheel is bovendien geoordeeld dat de stal met zijn wolfeind aan de voorzijde een beeldbepalende combinatie met de villa vormt. Een aanwijzing voor de belangrijkheid van deze boerderij is de met bomen omzoomde oprijlaan. Dit soort oprijlanen is gebruikelijk bij kasteelachtige gebouwen. Herbouw van de voorgevel van deze stal (met een wolfgevel), bij voorkeur op basis van de bouwtekening uit 1923, wordt aangeraden. Daarbij dient de ligging (iets naar achteren) te blijven gehandhaafd. In de bouwplannen wordt hier rekening mee gehouden. Met het plaatsen van informatieborden bij de Malthezer Hoeve wordt ingespeeld op de ambitie uit het Erfgoedhandboek om erfgoedcommunicatie op te zetten.
4.10
Duurzaamheid
Met Malthezer Hoeve wordt een bijdrage geleverd aan het versnellen van de transitie naar een duurzame samenleving. Dit doen we door het materiaalgebruik te optimaliseren, hergebruiken en duurzaamheid sturend te laten zijn in de keuze voor nieuw toe te passen materialen. Met het energieconcept wordt gestreefd naar een all-electric oplossing; een cv-ketel of gasaansluiting is niet meer nodig. Zonnepanelen voorzien (deels) in de energiebehoefte. Daarnaast gaat duurzaamheid verder dan milieu, energie of woningisolatie; het gaat om prettig wonen en leven, nu en in de toekomst. Daarom wordt er een samenhangende oplossing geboden op het gebied van klimaat, landschap, energie en circulariteit. Het regenwater wordt zoveel mogelijk op het terrein vastgehouden en hergebruikt. Dit maakt het gebied 42 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)
bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho
bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel beter bestand tegen droogte en hitte. Het landschap bevordert de biodiversiteit dankzij de natuurlijke en waterrijke inrichting. En Malthezer Hoeve is niet alleen een thuis voor de bewoners, maar het terrein van ruim 4 hectare wordt ook door vele soorten flora en fauna bewoond. Grote en waardevolle bomen worden behouden; In de vleermuiskasten vliegen de vleermuizen 's-avonds in en uit. De biodiversiteit op het terrein wordt behouden en zelfs vergroot door meer (inheemse) bomen, struiken en heesters te planten.
4.11
Kabels en Leidingen
In het plangebied bevinden zich geen planologisch te beschermen kabels en leidingen.
4.12
Verkeer en parkeren
4.12.1 Verkeer Als gevolg van de bouw van 36 extra woningen zal de verkeersintensiteit op de Helmondseweg toenemen. In totaal zal het aantal verkeersbewegingen per etmaal als gevolg van het totaal aantal woningen op de Malthezer Hoeve 223 bedragen (zie par. 3.2.2 van de rapportage van het Onderzoek stikstofdepositie). Gelet op de huidige verkeersintensiteit op de Helmondseweg ter hoogte van het plangebied van 5700 motorvoertuigen per etmaal heeft deze beperkte toename geen gevolgen voor een goede afwikkeling van het verkeer op deze weg. De inrichting van de Helmondseweg is afgestemd op de functie als hoofdontsluitingsweg en is daarmee geschikt voor het verwerken van het toekomstige aantal verkeersbewegingen.
4.12.2 Parkeren Bij ruimtelijke ontwikkelingen is parkeren op eigen terrein uitgangspunt. In de basis is de Nota Parkeernormen Laarbeek 2023 maatgevend voor het bepalen van de parkeerbehoefte. Voor het buitengebied geldt voor huurappartementen een gemiddelde parkeernorm die varieert van 1,4 tot 2,0 parkeerplaatsen per wooneenheid. Omdat de prijsklasse nog niet vaststaat, is in de anterieure overeenkomst een parkeernorm van 1,8 per wooneenheid vastgelegd. Aanvullend is afgesproken dat uit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik 1,2 parkeerplaatsen per wooneenheid worden gerealiseerd. Voor de resterende 0,6 parkeerplaats per wooneenheid worden wachtvelden gereserveerd. Deze wachtvelden worden alsnog ingezet voor parkeren zodra zich binnen en buiten het plangebied parkeerconflicten en -overlast voordoen ten gevolge van onderhavig plan. Met de aanleg van 45 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de norm van 1,2 parkeerplaats per wooneenheid. De 45 parkeerplaatsen worden aangelegd in 'hoven' met rondom hagen. In de boomgaard waar het toegangspad naar het noordoostelijke parkeerhof doorheen loopt, wordt ruimte geboden aan nog eens 9 parkeerplaatsen, bij wijze van een overloopvoorziening. Bij intensief gebruik van deze parkeerplaatsen in de toekomst zal worden bezien of een aanpassing nodig is. Op de parkeerhoven wordt op 2 plaatsen voorzien in 2 laadpunten.