8 20240522 Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel_ontwerp_BP_Toelichting

Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Opzet en inhoud

3 3 3 5 6

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Historie 2.2 Huidige situatie 2.3 Toekomstige situatie

8 8 8 9

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal en regionaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid 3.4 Overig

15 15 19 25 28

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 MER beoordeling 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Externe veiligheid 4.7 Flora en fauna 4.8 Water 4.9 Archeologie en cultuurhistorie 4.10 Duurzaamheid 4.11 Kabels en Leidingen 4.12 Verkeer en parkeren

30 30 31 33 34 34 35 37 39 41 42 43 43

Hoofdstuk 5

44

Juridische planbeschrijving

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

46 46 46

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De Malthezer Hoeve aan de Helmondseweg staat al geruime tijd leeg en heeft veel achterstallig onderhoud. Ook het terrein rondom de hoeve wordt al geruime tijd niet meer onderhouden en het statige woonhuis (villa) gaat zienderogen achteruit. De bijbehorende schuren en stallen zijn van zeer slechte kwaliteit. Het object is voor particuliere kopers gezien de omvang en het zwaar achterstallige onderhoud niet interessant. Een ontwikkelende partij heeft de mogelijkheid gehad dit object aan te kopen en het initiatief genomen zodat het niet verder in verval raakt. Dit heeft geresulteerd in een principeverzoek naar de gemeente. De gemeente Laarbeek heeft een verzoek ontvangen voor een zorgvuldige herontwikkeling van de Malthezer Hoeve en is voornemens hieraan medewerking te verlenen. Naast de villa zullen op het terrein maximaal 36 woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens worden ondergebracht in 4 boerderijvolumes. Een belangrijk thema achter de herontwikkeling is 'samen leven en samen wonen'. Hiervoor worden collectieve voorzieningen ondergebracht in de bestaande villa. Daarbij worden de hoeve en het landschap opengesteld en ingericht voor ontmoeting en verblijven in de buitenruimte. In beperkte mate mogen eigen gekweekte producten worden verkocht en is een klein horecapunt toegestaan.

Omdat het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' slechts één woning toestaat, is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische mogelijkheden voor de beoogde herontwikkeling van de Malthezer Hoeve. Gelijktijdig wordt op de gronden rondom het bouwperceel voorzien in de beoogde cultuurhistorische impulsen en groen-blauwe versterkingen.

1.2

Plangebied

Het plangebied betreft de locatie Helmondseweg 41, kadastraal bekend gemeente Aarle-Rixtel, Aarle-Rixtel, sectie C no. 4452 en 4451. De oppervlakte van het plangebied is 40.560 m². De genoemde percelen liggen net buiten de bebouwde kom, ten zuidoosten van Aarle-Rixtel, tussen de Helmondseweg en de Kanaaldijk Noordwest.

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 3

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied t.o.v. Aarle-Rixtel (ondergrond: kadastralekaart.com)

4 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Afbeelding 1.2 Begrenzing plangebied (ondergrond: kadastralekaart.com)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Buitengebied', zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 6 juli 2010. Bijgaande afbeelding bevat een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan. Voor het grootste deel is de bestemming Agrarisch (grijsgroene kleur) van toepassing. De Malthezer Hoeve is voorzien van de bestemming Wonen (gele kleur). Binnen de bestemming Wonen is slechts één woning toegestaan met bijbehorende hoevebebouwing. Voor het hele plangebied is verder de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 van toepassing. Voor de bomenlaan langs de oprijlaan is de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie bomen van toepassing. De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied'.

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 5

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Afbeelding 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Op 7 juni 2018 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Parkeernormen Laarbeek' vastgesteld. Met dit bestemmingsplan wordt in bestaande ruimtelijke plannen, waaronder dus ook het bestemmingsplan 'Buitengebied' het gemeentelijke parkeerbeleid verankerd. Daarnaast is voor de hele gemeente het bestemmingsplan 'Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek', zoals op 29 september 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld, van toepassing. Voor het hele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Dit houdt in dat voor bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 30 cm een vergunningplicht geldt. De regels uit de bestemmingsplannen 'Parkeernormen Laarbeek' en 'Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek' zijn verwerkt in de regels van het voorliggende bestemmingsplan.

1.4

Opzet en inhoud

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen. Een verbeelding waarop de bestemmingen van het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde (dubbel)bestemmingen en aanduidingen zijn opgenomen. 6 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting is globaal opgedeeld in vier delen. Inleiding en beschrijving plangebied In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding van het plan, de ligging en het geldende planologische regime beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Verantwoording Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet. Juridische planbeschrijving In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd. Uitvoerbaarheid Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan en bevat daarnaast een toelichting op de handhaving van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 7

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving plangebied

Historie

Waar nu de Helmondseweg loopt, liep lang geleden één van de belangrijkste handelsroutes uit de middeleeuwen, de Grote Landroute van Keulen naar Antwerpen. Vanaf deze handelsroute waren in de verte de kerk en de toren van Rixtel te zien en de Malteserhoeve. Al in 1178 na Christus was er een kerk in Rixtel. Deze kerk was de moederkerk voor een groot gebied, dat zich uitstrekte over het huidige Helmond. Vlakbij de kerk lag de Hoeve, ook wel klooster, bouwhoeve of hofstede genoemd. Bijgaande afbeelding laat duidelijk zien hoe de Hoeve zich verhield ten opzichte van de kerk en hoe de handelsroute er langs liep. Bij de belegering van Helmond in 1587 liet graaf van Hohenlohe de kerk plunderen en in brand steken. De kerk werd vervangen door een houten noodbouw. Na de 16de eeuw raakten beide gebouwen steeds verder in verval. In 1820 werd de ‘Malteserhoeve’ gesloopt. De alleenstaande toren van Rixtel werd in 1818 afgebroken.

Afbeelding 2.1 Plattegrond van de kerk van Rixtel en de Maltheserhoeve anno 1788 (bron: kerkenindepeel.nl)

2.2

Huidige situatie

Het plangebied is voor het grootste gedeelte onbebouwd en wordt omgeven door diverse bedrijfspercelen en woningen. Ten oosten van de percelen is een glastuinbouwbedrijf aanwezig en aan de noordwestzijde wordt het plangebied van het dorp Aarle-Rixtel gescheiden door een klein bedrijventerrein. Direct tegenover de Helmondseweg staat het woningtextielbedrijf Artex. Centraal in het plangebied staat de Malthezer Hoeve, waar momenteel één woning aanwezig is. De karakteristieke bebouwing van de Malthezer Hoeve is gelegen aan het einde van een lindenlaan en is zodoende slechts ten dele zichtbaar vanaf de openbare weg. De naam van de boerderij 'Malthezer Hoeve' verwijst naar een Tempeliersklooster dat ooit in Aarle-Rixtel heeft gestaan. De voorganger van deze boerderij zou in het bezit zijn geweest van de Tempeliers en later van de Malthezer Orde. Aan het 8 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel einde van de laan ligt het hoofdgebouw, een statige villa met een hoog (Frans aandoend) dak en siermetselwerk. Het heeft een symmetrische indeling en ligt met de nokas parallel aan de Helmondseweg. Rechts van de villa ligt een schuur uit dezelfde bouwperiode met een gave hoofdvorm, maar gewijzigde gevelopeningen. Aan de rechterzijde is een grotere schuur aangebouwd. Linksachter de villa staan nog drie schuren onder zadeldak. De tweelaagse villa met rechthoekige plattegrond is opgetrokken in rode baksteen en gemetseld in kruisverband. Het gebouw wordt afgedekt door een hoog oprijzend schilddak met blauwe Tuiles du Nord. Links en rechts steken gemetselde schoorstenen door de korte nok. Het houtwerk is wit geschilderd. De schuur rechts van de villa is eenlaags en heeft een rechthoekige plattegrond, met rechtsachter een forse aanbouw (groter dan het hoofdvolume). Het gebouw sluit wat betreft materialisering aan op de villa. Zoals in hoofdstuk 1 al is aangegeven, zijn de schuren en stallen van zeer slechte kwaliteit.

Zicht op de bestaande villa

2.3

Toekomstige situatie

Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, heeft de locatie een interessante geschiedenis en vraagt deze om een zeer zorgvuldige aanpak. Samen met de herontwikkeling wordt de geschiedenis meer zichtbaar gemaakt. Het doel van de herontwikkeling is dan ook met inspiratie vanuit de lokale cultuurhistorie meerwaarde te realiseren. Dit wordt bereikt door aan te sluiten bij de opbouw en indeling van het oorspronkelijke hoevelandschap. Deze wordt onder andere bepaald door de volgende basisprincipes: Volumes van een hoeve bestaan uit verschillende korrelgroottes Deze volumes liggen aan een binnenplaats achter de villa Vanaf de binnenplaats zijn doorzichten naar het landschap aanwezig Een hoeve ligt in het landschap en is ontsloten middels oprijlaan Naast bebouwing bestond een hoeve ook uit volkstuinen, boomgaarden, kleine akkers, hooilandjes, erfbeplanting, etc. In Bijlage 2 is een uitgebreide toelichting op het plan opgenomen. In deze paragraaf zijn enkele belangrijke thema's beschreven. De nieuwe hoeve voorziet in een woonbehoefte, gericht op één- en tweepersoonshuidhoudens. Door de beslotenheid en verbondenheid van de verschillende hoevevolumes ontstaat een overzichtelijke, kleinschalige woonvorm. Op deze bijzondere plek leven toekomstige bewoners samen en zorgen voor bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 9

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel elkaar. Het samenzijn wordt bevorderd door de gezamenlijke buitenruimte met mogelijkheden voor ontspanning en het kweken van eigen producten. Daarnaast worden collectieve voorzieningen en activiteiten in de bestaande villa gerealiseerd/georganiseerd. Zo ontstaat vanzelfsprekend een ontmoetingsplek voor de toekomstige bewoners van de woningen op de Malthezer Hoeve. Met de herontwikkeling ontstaat er bovendien een bijzondere dorpsentree vanuit Helmond, een visitekaartje voor Aarle-Rixtel. Naast de herontwikkeling van de Malthezer Hoeve wordt ook het direct aangrenzende gebied geïnvesteerd. Deze combinatie levert grote meerwaarde op voor het totale plangebied. In de toekomst kan voor de herontwikkeling van aangrenzende hoeves worden aangesloten op deze structuren. Hierna worden de thema's die met de ontwikkeling worden opgepakt, kort toegelicht. Toegankelijkheid landschap vergroten De hoeve ligt in de overgangszone van het dorp naar het landschap. Door de aanleg van recreatieve paden wordt het gebied rondom de hoeve publiek toegankelijk en gaat deze een schakel vormen tussen bebouwd en onbebouwd gebied. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor 'ommetjes' voor de bewoners van het dorp.

Cultuurhistorisch verhaal Rixtel zichtbaar en beleefbaar maken Met de herontwikkeling zal de historie van het gebied zichtbaar worden gemaakt: De hoeve wordt gerevitaliseerd als zelfstandige eenheid in het landschap Verschillen tussen hoog-droog en laag-nat worden weer zichtbaar gemaakt Het streven is om de locatie van de kerk Rixtel (zie par. 2.1) beleefbaar te maken Door de aanleg van recreatieve paden worden verdwenen routes weer zichtbaar gemaakt

Afbeelding 2.2 Manieren om de kerk weer zichtbaar te maken Versterken groen-blauwe structuren Rondom de gerevitaliseerde Malthezer Hoeve worden de groen-blauwe structuren verstrekt door: het realiseren van natuurvriendelijke oevers langs de Schevelingseloop aanleg van extensief beheerde graslanden langs de randen van het plangebied het (deels) terugbrengen landschapselementen om de biodiversiteit te vergroten en ecologie te 10 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel versterken vergroten leesbaarheid landschap: verschillen hoog-droog 2.3.1

Landschap

De historische erfinrichting is de basis voor de inrichting van de locatie. Langs de randen van het plangebied liggen in de huidige situatie watergangen. Langs deze watergangen worden natuurvriendelijke oevers, bloem- en kruidenrijke graslanden en een poel aangelegd en enkele landschapsbomen geplant. De boomgaard wordt op haar oorspronkelijke locatie aangeplant en zal onder meer ruimte bieden voor parkeren. De structuur van paden zoals deze er vroeger heeft gelegen, zal worden hersteld en de historische verschillen tussen nat en droog worden weer zichtbaar gemaakt. Zo ontstaat er rondom de Malthezer Hoeve een landschap waarin de waarden en functies vanuit haar verleden de juiste waardering krijgen.

Inrichtingssuggestie plangebied Naast het creëren van cultuurhistorische waarde in de bebouwing, wordt ook het landschap ingezet om de historie van de plek zichtbaar te maken. Het is de bedoeling dat de oude locatie van de Kerk van Rixtel aan de Helmondseweg zichtbaar wordt gemaakt. Op dit huidige stuk grasland ligt een belangrijk stuk historie van het dorp verborgen. Een mooie aanleiding om de inwoners van Aarle-Rixtel en andere bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 11

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel voorbijgangers te wijzen op de historische waarde van deze plek. Het plan is om in het landschap de contouren van de voormalige Kerk zichtbaar te maken en middels een informatievoorziening extra toelichting te geven. Op deze wijze wordt de beoogde ontwikkeling landschappelijk ingepast. In paragraaf 3.2.2 wordt hier nader op ingegaan.

2.3.2

Nieuwe hoevebebouwing

Het karakteristieke ensemble van de bestaande villa in relatie tot de stal zorgt met zijn positionering voor een prominente entree aan het einde van de oprijlaan. De overige opstallen worden vervangen door nieuwe volumes. De bestaande villa wordt gerenoveerd. De voorgevel van de stal, die samen met de villa de aanblik van de hoeve bepaalt, komt in dezelfde verschijning terug. Hierbij worden de bestaande (bruikbare) stenen voor zover mogelijk hergebruikt. Het volume van de bestaande fruitschuur wordt teruggebracht en het historische bakhuis wordt herbouwd, beide met hergebruik van materialen (voor zover mogelijk), zoals bakstenen en houten balken. Een historische steen zal als verwijzing worden teruggeplaatst in de nieuwbouw. Om voor de toekomstige hoeve een intiem erf te creëren, wordt uitgegaan van nieuwe schuurvolumes achter de bestaande villa. Deze volumes worden zo gepositioneerd en ingedeeld dat er vanuit het erf doorzichten ontstaan naar het omliggende landschap. De nieuwe schuurvolumes worden gekenmerkt door hun kaprichtingen en karakteristieke hoofdmassa, die zorgen voor een samenspel met de bestaande villa.

Sfeerimpressie Hoeve ensemble Omdat de schuurvolumes los op het erf komen te staan waarbij geen individuele aan- en uitbouwen en bergingen worden toegestaan, worden op het erf twee of drie bijgebouwen waarin een gemeenschappelijke fietsenberging en individuele bergingen worden ondergebracht. Ook de bouw van een kas is daarbij een mogelijkheid. Met het behoud van de karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing binnen het plangebied, en de verwijzingen naar het verleden in het gebouwde ensemble, wordt de Malthezer Hoeve weer beleefbaar gemaakt.

12 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

2.3.3

Ruimtelijke programma en inrichting locatie

In de nieuwe situatie is in het bestaande hoofdgebouw op de begane grond ruimte voor collectieve voorzieningen, op de verdieping komt een woning. De collectieve voorzieningen zijn gericht op ontmoeten en het samenzijn van de nieuwe bewoners en hun bezoekers. Denk aan een gezamenlijke woonkamer, theeschenkerij (lichte horeca), gezamenlijke keuken, winkeltje met groeten en fruit uit eigen moestuin en boomgaard, flexplekken om te werken, een logeerkamer, etc. De gezamenlijke woonkamer of werkplekken staan ook ter beschikking aan inwoners van Aarle-Rixtel als daar behoefte aan is. Het ruimtebeslag van de nieuwe bouwvolumes zal nagenoeg hetzelfde zijn als de huidige omvang van de woonbestemming. De strakke vorm van de bestaande woonbestemming sluit niet aan bij de oorspronkelijke opbouw van een hoeve. De randen worden rafeliger gemaakt door groen omzoomde parkeerhoven en gezamenlijke voorzieningen, zoals een moestuin, een boomgaard, weidegebieden, etc. aan de randen van het bouwveld aan te brengen. Uitgangspunt is dat op het erf zelf niet wordt geparkeerd. De parkeerhoven hebben een open verharding bijvoorbeeld in de vorm van grasstenen. Er worden doorzichten en routes vanuit het ensemble naar en door het landschap geïntroduceerd. De omliggende gronden worden ingezet voor verblijven, wandelen en beleven.

Er wordt een 'ommetje' door het landschap gemaakt waarbij wordt aangesloten op de omgeving. Het uitgangspunt is dat de weideen akkergronden natuurinclusief agrarisch in gebruik zijn; dat er geen sprake is van intensieve teelt maar een gemeenschappelijke moestuin, dat er geen gebruik wordt gemaakt van kunstmest en de gronden worden omzoomd met bloemrijke randen. Het hobbymatig houden van dieren door de bewoners is ook toegestaan. Daarnaast krijgen diverse flora- en faunavoorzieningen, zoals een uilenverblijf, uitkijkpunten, vogelverblijven op palen, een plek in het aan het erf grenzende onbebouwde agrarische gebied.

2.3.4

Woonprogramma en -concept

In Aarle-Rixtel is grote vraag naar woonruimte voor één- en tweepersoonshuishoudens (betaalbare huur en koop). Ten opzichte van de rest van de gemeente is het aantal woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens in Aarle-Rixtel zeer laag. De locatie van het plangebied leent zich minder goed voor specifieke zorgwoningen (buiten het centrum gelegen, erg besloten, groot perceel, etc.). Door de specifieke combinatie van senioren en starters wordt een besloten woonvorm aangeboden die voordelen kan opleveren voor beide doelgroepen. Voor de nieuwe schuurvolumes wordt gedacht aan het volgende woonprogramma: 1. 2. 3. 4.

levensloopbestendige woningen met een volledig woonprogramma op één laag; op de verdieping wooneenheden voor één- en tweepersoonshuishoudens (appartementen < 50 m²); 'rug aan rug' woningen over twee woonlagen; doorzonwoningen.

Hierdoor ontstaat een gemengd woonprogramma met diverse doelgroepen. Door het programma zo in te richten dat er een diversiteit aan gebruikers ontstaat, wordt het plan levendig. In totaal zullen maximaal 36 nieuwe wooneenheden worden gerealiseerd in vier schuurvolumes. Samen met de bestaande villa komt het aantal woningen op 37. Thema 'samen wonen, samen leven' Uitgangspunt is het thema 'samen wonen, samen leven'. De bewoners van de Malthezer Hoeve leven en wonen samen. Het plan gaat verder dan alleen woningen bouwen. Er wordt een erfensemble gecreëerd waar op een verantwoorde wijze met elkaar, de omgeving en de natuur wordt omgegaan. De bestaande villa is hét hart van de Malthezer Hoeve. Deze villa wordt in zijn oorspronkelijke staat gerenoveerd en uitgebreid om de begane grond optimaal geschikt te maken voor de functie van ontmoeting, samenkomst en het organiseren van gezamenlijke activiteiten. De infoavonden, enquêtes en werksessies met geïnteresseerden hebben geleid tot een concept wat gedragen wordt door de toekomstige bewoners. Voor de invulling van de bestaande karakteristieke villa bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 13

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel wordt een beroep gedaan op creativiteit en ondernemerschap van de toekomstige bewoners. De begane grond van de villa wordt samen met hen ingevuld. Denk aan een plek om elkaar te ontmoeten, een gezellige woonkamer, gezamenlijke keuken, winkeltje met groente en fruit uit eigen moestuin en boomgaard, flexplekken om te werken of een logeerkamer. Toekomstige bewoners worden aangemoedigd om hier zelf activiteiten te organiseren, zoals een maandelijkse bingo-, dans-, of workshopavonden. Elkaar ontmoeten Op de Malthezer Hoeve wordt op een meer verbonden manier met elkaar samengewoond. Iedereen heeft een eigen plek. Doordat de woningen samenvloeien met het landschap en erf stimuleert het bewoners om buiten te zijn. Door de ruime omvang van het terrein kan in beide wensen worden voorzien; een beschutte zitplek direct aan de woning, maar ook op een zomerse avond samen genieten in de gezamenlijke tuinkamer. Bewoners leven en wonen samen; de manier waarop dit gebeurt bepalen zij voor een groot deel zelf. Ze voorzien mede in het onderhouden van het terrein. Er is genoeg samen te doen. In bijvoorbeeld de moestuin kan men zaaien, samenwerken en oogsten. Ook het 1 à 2 keer per jaar maaien van de kruidenrijke grasrand, wilgen knotten en heggen vlechten behoort tot de gezamenlijke taken.

De gemeenschap is samen verantwoordelijk en juist hier ontstaat de saamhorigheid. Daarnaast is er ruimte om allerlei sociale projecten te organiseren. Het zijn de bewoners die de sociale projecten initiëren en verder vormgeven; de vastgoedeigenaar faciliteert hierbij. Zo kan gedacht worden aan het maken van een hooiberg waarin een uilenkast of ooievaarsnest wordt geïntegreerd. Of het bouwen van een kas op het erf. Gezamenlijke zorg voor de buitenruimte De moestuin kan in een deel van de eigen voedselbehoefte voorzien. Ook de boomgaarden met hoogstamfruit groeien en bloeien. Eventueel kunnen eigen gekweekte groenten en fruit verkocht worden in een klein winkeltje in de villa. De bewoners putten uit de kennis van mensen uit de eigen groep. Voor geïnteresseerden is het inspirerend om nieuwe dingen te leren als deze kennis en ervaring met elkaar wordt gedeeld. Malthezer Hoeve is niet alleen een thuis voor de bewoners, maar het terrein van ruim 4 hectare wordt ook door vele soorten flora en fauna bewoond. Grote en waardevolle bomen worden behouden; De waterkanten rondom de weides worden verbreed en voorzien van flauwe natuurvriendelijke oevers, begroeid met kruidenrijke grasranden en riet. In de vleermuiskasten in het landschap vliegen de vleermuizen 's-avonds in en uit.

Zo willen we de biodiversiteit op het terrein behouden en vergroten door onder andere meer (inheemse) bomen, struiken en heesters te planten. Naar elkaar omkijken Het project is voor alle leeftijden geschikt. Uit onderzoek en de vele bijeenkomsten is gebleken dat met name medioren en senioren interesse hebben in de Malthezer Hoeve. De Malthezer Hoeve bevat een gevarieerd programma aan woningtypes; te denken valt aan levensloopbestendige woningen. Ook is er een aantal compactere appartementen. De daadwerkelijke samenstelling van bewoners zal later blijken en is natuurlijk aan verandering onderhevig. Maar het doel is een betrokken en enigszins gevarieerde groep mensen, zodat men elkaar kan aanvullen en helpen. Een speciale rol is weggelegd voor de beheerder. De beheerder is een bewoner, woonachtig op de verdieping in de bestaande villa. Hij of zij ziet er onder andere op toe dat het huishoudelijk reglement wordt nageleefd en is het vaste aanspreekpunt van de bewoners en de vastgoedeigenaar. Op de Malthezer Hoeve zorgt men voor elkaar als daar behoefte aan is en waar het kan. Waar het moet, wordt een beroep gedaan op professionele hulp elders. Het is een vrijblijvende gemeenschap waar je van elkaars kennis en gezelschap profiteert. En zo blijkt dat je samen méér bereikt dan alleen en dat plezier zich vermenigvuldigt.

14 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.. Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. Afwentelen wordt voorkomen. Beoordeling en conclusie In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Toetsingskader Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, compleet. Onderdelen en/of artikelen in het Barro blijven ook naast de NOVI gelden. bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 15

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen, worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met één of meer belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen. In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten.

Beoordeling en conclusie Voor het plangebied zijn de volgende aspecten relevant, in die zin dat ze direct dienen door te werken in ruimtelijke plannen: radarverstoringsgebied van radarstation Herwijnen, enkel voor het oprichten van windturbines met een tiphoogte van de wieken van meer dan 90 meter boven NAP; radarverstoringsgebied van vliegbasis Volkel, enkel voor het oprichten van windturbines met een tiphoogte van de wieken van meer dan 114 meter boven NAP. De maximaal toelaatbare hoogtes worden met de bouwmogelijkheden in het voorliggende bestemmingsplan niet overschreden. De beoogde ontwikkeling past binnen de NOVI, het Barro en de Rarro.

3.1.3

Ladder duurzame verstedelijking

Toetsingskader In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis bij het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In de gewijzigde ladder is alleen bij stedelijke ontwikkelingen buiten stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig. Hierbij spelen twee vragen een belangrijke rol: Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet op grond van artikel 3.1.6 lid 2 Bro worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

16 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Beoordeling en conclusie Om te beoordelen of een ontwikkeling ladderplichtig is, wordt gekeken naar nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling op het gebied voor wonen wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Deze ontwikkeling voorziet in de bouw van maximaal 36 nieuwe woningen en is daarom een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder. Kwantitatieve behoefte De bevolkingsomvang in de gemeente Laarbeek groeit. Daarnaast veranderen huishoudenssamenstellingen - net als in heel Nederland. Het aantal huishoudens zal tot 2030 toenemen met 11%. De gemeente Laarbeek gaat voor de kwantitatieve behoefte uit van de provinciale woningbouwprognose. De gemeente Laarbeek kent een feitelijke woningvoorraad van 9.855 woningen. Volgens de prognoses kent de gemeente een behoefte van maximaal 755 woningen in de periode 2020 - 2030. Tot 2035 is er behoefte aan 10.315 woningen. Tot 2040 is er behoefte aan 10.145 woningen.

In de woonvisie, vastgesteld op 27 januari 2022, is vermeld dat voor 679 woningen een claim in de vorm van harde of zachte plancapaciteit vastligt. Hierdoor resteert en nog in te vullen plancapaciteit van 106 woningen tot en met 2035. Op 9 maart 2023 is de regionale woondeal ondertekend. In de provincie Noord-Brabant ligt een gezamenlijk opgave om 130.600 woningen te bouwen. De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor de bouw van 45.135 woningen in de periode tot en met 2030. Om dit te bereiken, is met de woondeal een minimale opgave per gemeente vastgelegd. Voor de gemeente Laarbeek geldt in deze periode een opgave van minimaal 735 woningen. De 36 extra woningen op de Malthezer Hoeve zijn nog geen onderdeel van de zachte of harde plancapaciteit. Gezien de druk op de woningmarkt en de afspraken in regionaal verband kan geconcludeerd worden dat er kwantitatief behoefte bestaat aan de totale beoogde woningbouwontwikkeling. Kwalitatieve behoefte Met voorliggend plan wordt een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor één- en tweepersoonshuishoudens gerealiseerd. Binnen bestaand stedelijk gebied kan niet in deze behoefte worden voorzien.

In de 'Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking' van het Ministerie van I&W zijn argumenten opgenomen op basis waarvan kan worden gemotiveerd dat binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling: kwalitatieve aspecten van de behoefte (denk bijvoorbeeld aan woonmilieus die niet binnen bestaand stedelijk gebied kunnen worden ingepast); andere functies die ter plaatse al aanwezig zijn of volgens ruimtelijk beleid (zoals een structuurvisie) worden beoogd; aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplaatsen, bijvoorbeeld vanwege milieuaspecten die zich voordoen op inbreidingslocaties. De woningbouwontwikkeling maakt onderdeel uit van een grotere samenhangende visie waarin ook natuurontwikkeling een belangrijk thema is. Deze ontwikkeling kan niet binnen bestaand stedelijk gebied. In de Omgevingsvisie Buitengebied Laarbeek, vastgesteld op 9 december 2021, is aangegeven dat nieuwe woonvormen in het buitengebied - gebaseerd op sociale verbondenheid - van toegevoegde waarde kunnen zijn. Laarbeek wil hiermee experimenteren, mits de ontwikkeling in de kernrand plaatsvindt en op relatief korte afstand van de voorzieningen. De Gebiedsvisie Aarle-Rixtel zuidoost, bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 17

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel zoals vastgesteld op 9 februari 2023, bevat een integraal ontwikkelperspectief voor de zuidoostrand van Aarle-Rixtel. De ontwikkeling van de Malthezer Hoeve vindt plaats in de dorpsrand met een meerwaarde voor de omgevingskwaliteit. Bovendien biedt het plan ruimte voor nieuwe woonvormen met sociale verbondenheid als basis. In het Beleidskader Wonen zijn de doelstellingen uit de eerdere woonvisies niet wezenlijk vernaderd: een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen dat aansluit op de vraag; voldoende aanbod betaalbare koopwoningen, sociale en middeldure huurwoningen; verduurzaming van de woningvoorraad; Het toegankelijk en betaalbaar houden van de woningmarkt in Laarbeek; Aandacht voor vergrijzing en wonen met zorg; Het dorpse karakter behouden, zodat het goed wonen blijft in een groen en vitaal Laarbeek. In het Beleidskader Wonen is daarnaast vastgelegd dat bij een planotnwikkeling minimaal tweederde deel van de woningen betaalbaar moet zijn met een minimum van 30% sociale huur. Daarnaast geldt voor alle projecten een focus op levensloopbestendige woningen. De ontwikkeling op de Malthezer Hoeve voorziet in 37 huurwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens (waarvan 1 bestaand) en voldoet aan het gestelde beleid. Binnen de gemeente is behoefte aan dit type betaalbare woningen.

Een deel van de woningen wordt levensloopbestendig gebouwd. Gelet op het gekozen woonconcept kunnen binnen het plangebied geen sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De gemeente zal op andere locaties binnen de gemeente sturen op de bouw van voldoende sociale huurwoningen. Afweging locatie Omdat sprake is van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, dient te worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Door de medewerking aan diverse inbreidingsplannen heeft Laarbeek geconstateerd dat de open plekken in de kernen bijzonder schaars zijn geworden. Een verdergaande verdichting van de kernen ten gunste van woningbouw is niet verantwoord aangezien de resterende open plekken een belangrijke kwalitatieve rol vervullen binnen de kernen. Deze plekken dragen namelijk bij aan de leefbaarheid in de kernen en spelen tevens een steeds belangrijker wordende rol in onder andere klimaatadaptatie. Laarbeek heeft begin 2020 haar uitbreidingsmogelijkheden geëvalueerd. Om het karakter van de kernen te kunnen behouden, is de instelling van bebouwingsvrije zones van belang. Elke kern en gehucht moet zelfstandig waarneembaar blijven. Laarbeek wil niet het visueel-ruimtelijk imago krijgen van een aaneengesloten landelijke agglomeratie.

De bufferzone tussen de kernen is al gedefinieerd in de Structuurvisie - Groei in Balans uit 2010 en overgenomen in de Omgevingsvisie Buitengebied. De ontwikkeling op de Malthezer Hoeve zorgt niet alleen voor woningbouw, maar ook natuurontwikkeling, brengt cultuurhistorische waarden terug, maakt recreatieve verbindingen in het plangebied en haar omgeving mogelijk en versterkt de groenblauwe mantel. In de Gebiedsvisie Aarle-Rixtel zuidoost wordt hier uitgebreid aandacht aan besteed. Inbreiding versus uitbreiding Kijkend naar de planvoorraad vanuit de gemeente Laarbeek zijn in 2022 diverse inbreidingsplannen onherroepelijk geworden, mede doordat op diverse plekken snel medewerking is verleend aan woningsplitsingsinitiatieven. Het gaat om ongeveer 340 woningen binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Laarbeek, waarvan circa 90 woningen vanuit harde inbreidingsplanning (bijna) onherroepelijk bestemmingsplan/omgevingsvergunning) en 250 woningen vanuit zachte inbreidingsplannen (plannen die nog in procedure zijn). Er zijn, naast het plan Malthezer Hoeve, enkele andere uitbreidingsplannen, waarvan er momenteel vijf over een onherroepelijk bestemmingsplan beschikken en één plan zich in de planvormingsfase bevindt.

Het gaat om een totaal van circa 230 tot 280 woningen, waarvan circa 200 tot 250 woningen binnen de harde uitbreidingsplannen en circa 30 woningen binnen de zachte uitbreidingsplanning. Qua woningaantallen wordt de meerderheid van de woningen dus binnen het stedelijk gebied gerealiseerd. Met de toevoeging van wooneenheden op de Malthezer Hoeve komt de verdeling op 18 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel ongeveer 50% inbreiding en 50% uitbreiding te liggen. Kijkend naar de woningbouwprogrammering op de Malthezer Hoeve is, mede met het oog op de eerder omschreven kwalitatieve achtergrond, in Aarle-Rixtel onvoldoende ruimte beschikbaar om een woningbouwontwikkeling met een vergelijkbare woningtypologie mogelijk te maken. De noodzakelijke woningtypen en de bijdrage aan de kwaliteitswinst van het buitengebied én de herontwikkeling van de cultuurhistorisch waardevolle hoeve kunnen daarnaast ook niet worden gerealiseerd op/met inbreidingslocatie(s). Ook de natuuraanleg als ontbrekende schakel in de ecologische verbindingszone langs de Schevelingseloop, die het natuurgebied ten oosten van het kanaal en het beekdal van de Goorloop verbinden, is een belangrijke meerwaarde. Naast de onmogelijkheid om een dergelijke ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied te realiseren, is ook vanuit het behoud van cultuurhistorische waarden gekozen voor de ontwikkeling van een nieuwe woonvorm met sociale verbondenheid op de Malthezer Hoeve.

Regionale afstemming Aangezien in de woondeal sprake is van een minimale opgave en met het aantal onbenutte bouwtitels in onherroepelijke en vastgestelde bestemmingsplannen en de sleutelprojecten Heuvelsche Velden en Klokkengieterij dit aantal niet wordt gehaald, vormt de bouw 36 extra woningen op de Malthezer Hoeve een welkome aanvulling op de woningvoorraad. Daarmee staat vast dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. De afstemming hierover zal binnenkort plaatsvinden.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving' vastgesteld. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een klimaatproof Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a.

door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma's) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Beoordeling en conclusie De beoogde realisatie van de grondgebonden woningen heeft geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de provinciale omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 19

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2024. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om: een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen; aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet; aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit. Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan.

Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in 'Stedelijk gebied' en 'Landelijk gebied'. Beoordeling en conclusie De bebouwde kom van Aarle-Rixtel is aangewezen als concentratiegebied binnen het 'Stedelijk gebied' (paars op afbeelding 3.2). Het plangebied ligt in het 'Landelijk gebied', net buiten de grenzen van het 'Stedelijk gebied'. Het bouwen van woningen buiten het 'Stedelijk gebied' is in beginsel niet toegestaan. Daarnaast valt het plangebied in het werkingsgebied Groenblauwe mantel en is sprake van de aanduiding Beperking veehouderij.

Het plangebied ligt als een buffer tussen het Natuurnetwerk en omliggend agrarische en/of stedelijke gebied in de groenblauwe mantel. Binnen de groenblauwe mantel is het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken de doelstelling. Omdat de nieuwe bebouwing hoofdzakelijk binnen het bestaande bestemmingsvlak Wonen (tevens bouwvlak) wordt opgericht en de onbebouwde aangrenzende gronden binnen het plangebied een nieuwe landschappelijke inrichting krijgt, die aansluit bij de doelstelling voor de groenblauwe mantel, is het plan in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening. Met de nieuwe inrichting worden leefgebieden voor plant- en diersoorten versterkt en de biodiversiteit buiten het Natuurnetwerk bevorderd. Door de verbreding van de aanwezige watergangen langs de rand van het plangebied wordt tevens bijgedragen aan een duurzame ontwikkeling van het watersysteem. Er worden met dit bestemmingsplan geen veehouderijen toegestaan dus is het voorliggende bestemmingsplan op dit punt niet in strijd met de Interim omgevingsverordening (Iov).

20 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Afbeelding 3.1 Uitsnede kaart Stedelijke ontwikkeling en erfgoed (met in paars stedelijk gebied en in geel cultuurhistorisch waardevol gebied)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 21

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Afbeelding 3.2 Uitsnede basiskaart Landelijk gebied (met streeparcering voor groenblauwe mantel) Wat betreft de locatie van de beoogde woningbouwontwikkeling is van belang dat op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking treedt. Met de inwerkingtreding van deze wet, wordt ook de provinciale Omgevingsverordening van kracht. Dit betekent dat de regeling vervalt waarmee alleen ter hoogte van de aanduiding Verstedelijking afweegbaar onder voorwaarden kan worden voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling. De provinciale Omgevingsverordening biedt op grond van artikel 5.56 Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling de mogelijkheid om onder voorwaarden te voorzien in een stedelijke ontwikkeling in Landelijk gebied. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt geanticipeerd op de nieuwe Omgevingsverordening. Artikel 5.56 Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling luidt als volgt: In afwijking van artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling (binnen Stedelijk gebied), kan een omgevingsplan (nu nog bestemmingsplan) voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen, binnen Landelijk gebied als: a. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c.

dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied; d. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; e. de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving, waaronder de met deze verordening te beschermen en te ontwikkelen waarden; en f. de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening houdt met een duurzame afronding 22 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel van het Stedelijk gebied. In de vorige paragraaf is reeds onderbouwd dat er binnen Stedelijk gebied vanuit kwalitatief oogpunt geen ruimte is en dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. In het geval van de Malthezer Hoeve is sprake van transformatie van cultuurhistorisch waardevol vastgoed en behoud en versterking van cultuurhistorische waarden op het erf en het aangrenzende gebied. De gemeenteraad heeft voor de zuidoostrand van Aarle-Rixtel op 9 februari 2023 een gebiedsvisie vastgesteld waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, en de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving. Met deze inrichting wordt rekening gehouden met een duurzame afronding van het Stedelijk gebied van Aarle-Rixtel. Ook de Interim omgevingsverordening bevat een reeds afwijkingsmogelijkheid voor wonen in 'Landelijk gebied' (art. 3.69) indien de woonfunctie bijdraagt aan het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. In het geval van de Malthezer Hoeve is sprake van het behoud en in ere herstellen van een eeuwenoude hoeve. Daarbij wordt voorzien in een woonbehoefte, worden oude structuren zichtbaar en het aangrenzende gebied toegankelijk gemaakt.

De nieuwe hoeve wordt zorgvuldig vormgegeven en ingepast in haar omgeving. Met de ontwikkeling van in totaal 37 woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens gebaseerd op sociale verbondenheid wordt bovendien een meerwaarde gecreëerd voor de gemeente Laarbeek en Aarle-Rixtel in het bijzonder. In de uitgebreide toelichting op het stedenbouwkundig en landschapsplan in Bijlage 2 wordt hier dieper op ingegaan. Daarin wordt ook aandacht besteed aan de diep-rond-breed benadering zoals die in paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is opgenomen. Eén van de hiervoor genoemde basisprincipes is de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie. Met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik kan worden opgemerkt dat alhoewel er sprake is van een stedelijke ontwikkeling buiten Stedelijk gebied de nieuwe gebouwen en andere permanente voorzieningen wel zoveel mogelijk worden geconcentreerd binnen het bestaande bouwperceel. Het bestemmingsvlak Wonen met bouwvlak wordt slechts beperkt verruimd.

De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door de factor tijd actief te benutten, wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. In de Gebiedsvisie Aarle-Rixtel zuidoost wordt uitgebreid aandacht besteed aan de lagenbenadering. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Meerwaarde ontstaat als er opgaven en ontwikkelingen worden gecombineerd.

In onderhavige situatie is daarvan sprake omdat naast een woonvorm met sociale verbondenheid ook sprake is het behoud van cultuurhistorische bebouwing en waarden en van natuurontwikkeling. Ook de fysieke verbetering van de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteit, maakt deel uit van de meerwaardecreatie. In de uitgebreide toelichting op het stedenbouwkundig plan in Bijlage 2 wordt ingegaan op de fysieke verbetering van de cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied en de plek in het bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 23

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel bijzonder. Ter onderbouwing van de kwaliteitsverbetering van het landschap is een landschappelijk inpassingsplan (zie Bijlage 1 bij de planregels) opgesteld. De realisatie van de landschappelijke inpassing is juridisch en financieel geborgd. Juridisch door de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing als voorwaardelijke verplichting op te nemen in het bestemmingsplan, gekoppeld aan het gebruik van de woningen, en als onderdeel van de anterieure overeenkomst. Financieel in de vorm van een berekening die aantoont dat de meerwaarde die ontstaat door de verruiming van de woonbestemming ruimschoots wordt gecompenseerd door investeringen op en in de directe omgeving van de Malthezer Hoeve. De grondslag voor deze berekening is de gemeentelijk landschapsinvesteringsregeling. De waardevermeerdering binnen het plangebied is in beeld gebracht in de berekening zoals opgenomen in Bijlage 3 LIR-berekening. Ook bevat deze bijlage een berekening van de kwaliteitsverbetering.

3.2.3

Actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw

Om de woningbouw beter op de veranderende vraag te laten aansluiten, heeft de provincie Noord-Brabant begin 2020 het Actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw opgesteld met als doel de realisatie van alternatieve woonvormen en zelfbouw te stimuleren en te versnellen. Geclusterde woonvormen (voor ouderen), (collectief) particulier opdrachtgeverschap, meergeneratie-wonen, ‘wonen met aandacht’ en begeleid wonen (o.a. woonvormen voor specifieke doelgroepen), maar ook tijdelijke woningen en klein wonen in de vorm van tiny houses en gesplitste woningen zouden meer ruimte moeten krijgen. Een toenemend aantal mensen wil minder individueel en meer samen gaan wonen. Er zijn steeds meer alleenstaanden, bijvoorbeeld ouderen (vergrijzing), maar ook werknemers uit het buitenland, studenten of gescheiden mensen. Zij zoeken woonruimte voor zichzelf, maar ook het comfort van een gemeenschap in welk vorm dan ook. Samen met anderen wonen lijkt voor veel mensen ook een oplossing voor andere behoeften. Denk aan zorg: steeds meer ouderen zoeken de beschutting van groepswonen vanwege het sociale aspect en zo bovendien zelf de hulp en zorg te kunnen organiseren die ze wellicht op termijn nodig hebben. Een sterk sociaal netwerk helpt dan, ook tegen eenzaamheid.

Bij de herontwikkeling van de Malthezer Hoeve wordt invulling gegeven aan de oproep van de provincie om in te spelen op de behoeftes van de samenleving. De woningen in de schuurvolumes zijn bedoeld voor kleine huishoudens. De toekomstige hoeve biedt het comfort van een woongemeenschap. Dit wordt versterkt door de realisatie van collectieve voorzieningen, die de bewoners actief met elkaar in contact brengt. Er wordt ingezet op een hoge sociaal-maatschappelijke kwaliteit. De leefbaarheid is groot en er wordt bijgedragen aan sociale cohesie en veerkracht. De zelfredzaamheid wordt vergroot door jong en oud samen te brengen. Hierdoor wordt de hoeve ook toegankelijkheid voor kwetsbare groepen. De bewoners leven samen en zorgen voor elkaar.

3.2.4

Woondeal Zuidoost-Brabant

Op 9 maart 2023 hebben diverse partijen in Zuidoost-Brabant een woondeal ondertekend. Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. De regio zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 45.135 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Voor de gemeente Laarbeek geldt dat er voor 2030 netto 735 woningen worden toegevoegd. De beoogde woningbouwontwikkeling binnen het plangebied voorziet in een toename van de woningvoorraad van de gemeente Laarbeek met 36 woningen. Er worden woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens gebouwd. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de woningopgave uit de Woondeal voor de gemeente Laarbeek.

24 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Buitengebied Laarbeek

Toetsingskader In oktober 2021 heeft de gemeente Laarbeek de Omgevingsvisie Buitengebied Laarbeek vastgesteld. De visie is gericht op het bereiken van een meer samenhangende benadering van de leefomgeving. Het buitengebied van gemeenten in Nederland (waaronder Laarbeek) staat steeds meer onder druk. Het aantal agrarische bedrijven neemt er sterk af en er is sprake van een dreigende verpaupering en verrommeling en een mogelijke toename van criminaliteit. Laarbeek omschrijft zichzelf in het ruimtelijk toekomstbeeld als een ‘landelijke, zelfbewuste gemeente met een aantrekkelijk en multifunctioneel buitengebied en een goed woon- en leefklimaat’. In Laarbeek moet het goed wonen én recreëren zijn in een authentiek en gewaardeerd boerenlandschap! De gemeente zet daarom in op een gebiedsgerichte benadering. In de omgevingsvisie is Laarbeek opgedeeld in acht samenhangende gebieden, elk met een eigen DNA en uitstraling, verankerd in een gebiedspaspoort. Deze gebieden vormen de basis voor de beleidskeuzes in de visie. Aan de hand van gebiedspaspoorten wordt een ruimtelijke ontwikkelingsrichting beschreven. De gemeente laat zich graag verrassen door creativiteit! Aan de hand van een ‘verkeerslichtmodel’ kleuren bepaalde ruimtelijke activiteiten voor een gebied vervolgens rood, oranje of groen. Beoordeling en conclusie Het plangebied is onderdeel van het historisch landschap Conservatie.