20 20231012 Woonbehoefteonderzoek 2023
Tekst van het document
Woonopgaven scherp in beeld Stec Groep aan gemeente Laarbeek 7 juni 2023
2
Woonopgaven scherp in beeld
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Inleiding
4
Introductie Leeswijzer
4 4
Conclusies
5
Conclusie 1: Woningvoorraad Laarbeek: nieuw, duurzaam en levensloopgeschikt Conclusie 2: Nauwelijks betaalbaar aanbod, gemiddelde transactieprijs verdubbeld Conclusie 3: Laarbeek groeide de afgelopen 10 jaar met zo’n 800 huishoudens Conclusie 4: T/m 2030 circa 640 extra huishoudens, onderliggend speelt vergrijzing Conclusie 5: Veel behoefte aan levensloopbestendig en betaalbaar Conclusie 6: Voldoende woningbouwplannen, maar nog veel zachte plannen Conclusie 7: Toenemende vraag naar voor zorg geschikte woningen
5 5 5 6 6 7 7
Adviezen
8
Advies 1: Zorg voor versnelling met voldoende harde plannen voor de korte termijn Advies 2: Optimaliseer woningbouwprogramma en bouw voldoende voor ouderen Advies 3: Overweeg inzetten instrumenten voor betere betaal- en beschikbaarheid Advies 4: Zet in op een adaptief en anticyclisch woningbouwprogramma
8 8 8 9
Blik op bestaande woningvoorraad
10
Diverse maar overwegend grondgebonden voorraad Laarbeek al hard op weg met verduurzaming voorraad Driekwart van de voorraad aanpasbaar voor ouderen Beschikbaar koopaanbod tot € 305.000 is schaars
10 12 12 14
Demografie en migratiestromen
17
Versnelling in huishoudensgroei sinds 2017 Migratie vormt dé drijver achter (versnelling) groei Laarbeek heeft magneet- en roltrapfunctie in MRE
17 18 19
Kwantitatieve en kwalitatieve woon-opgaven
21
Huishoudensgroei: +270 huishoudens t/m 2030 Migratiescenario: +115 huishoudens t/m 2030 Inlopen woningtekort: +245 woningen t/m 2030 Vertaling met Stec-doelgroepenindeling voor Laarbeek Grote kwalitatieve opgave: levensloopbestendig wonen Leeuwendeel behoefte richt zich op betaalbaar wonen Plancapaciteit: voldoende plannen maar nog veel zacht Kwaliteit van woningbouwplannen nog onderbelicht
21 23 24 26 29 31 35 36
Wonen en zorg
39
Wlz intramuraal: groei van +120 cliënten tot 2033 Wlz extramuraal: groei van +45 cliënten tot 2033 Wmo: +345 huishoudens met Wmo cliënt tot 2033
39 41 42
3
Woonopgaven scherp in beeld
Bijlage: woonopgave uitgesplitst per kern Beek en Donk Aarle-Rixtel Lieshout Mariahout
Begrippenlijst
45 45 51 56 61
66
Woonopgaven scherp in beeld
1. Inleiding Introductie De gemeente Laarbeek (hierna: u) staat voor een grote woonopgave. Er zijn tal van ontwikkelingen die invloed hebben op de lokale woningmarkt. Denk aan de hoge inflatie, snel gestegen hypotheekrente en hoge bouwkosten die de betaalbaarheid en uitvoerbaarheid van woonambities onder grote druk zetten. Daarnaast verandert de bevolkingssamenstelling de komende decennia stevig waardoor er kwalitatief grote opgaven liggen. Denk bijvoorbeeld aan de vergrijzing en huishoudensverdunning. Dit vraagt om verbetering van de bestaande woningvoorraad en gerichte nieuwbouw. Dit vraagt om actueel en lokaal woonbeleid. U streeft naar actualisatie van de woonvisie in oktober van dit jaar. Onder meer de regionale woondeal, met afspraken over betaalbaarheid, moet hierin een plek krijgen. Daarnaast geeft u aan te streven naar een integrale woonvisie. We spraken in dat kader onder meer over het opnemen van een zorgparagraaf. Vanaf 2024 is het immers verplicht een woonzorgvisie te hebben als gemeente en ook inhoudelijk is dit vanuit woonperspectief volstrekt logisch om te doen. Als stevige basis onder de actuele woonvisie vroeg u ons een woningbehoefteonderzoek uit te voeren met inzichten per kern. De gemeente Laarbeek bestaat namelijk uit vier kernen (Beek en Donk, Aarle-Rixtel, Lieshout en Mariahout) met ieder een eigen identiteit.
U hecht er dan ook terecht veel waarde aan scherpe inzichten te krijgen op kernniveau waarmee lokale verschillen zichtbaar worden en u scherp woonbeleid kunt voeren en maatwerk kunt bieden aan uw inwoners. Met voorliggend rapport gaan wij daarvoor in op: • Hoe de huidige woningvoorraad in de gemeente Laarbeek en per kern is opgebouwd. Met onderscheid naar aantallen, prijsklassen en woningtypen. • De woningbehoefte per kern: welke woningen zijn er nodig voor de inwoners van Laarbeek. Met onderscheid naar huur/koop, prijsklassen en type woningen. • Welke overschotten en tekorten zijn er in de gemeente Laarbeek met inzichten per kern: Beek en Donk, Aarle-Rixtel, Lieshout en Mariahout. • In hoeverre de bestaande woningvoorraad en de programmering voorzien in de onzekere vraag naar woningen voor bijzondere doelgroepen. • Een advies voor het woningbouwprogramma per kern, gerelateerd aan het gemeentelijke, regionale én landelijk beleid.
Leeswijzer In hoofdstuk 3 zetten we onze adviezen voor uw woonbeleid op een rij. Dit doen we op basis van de belangrijkste conclusies van ons onderzoek (zie hoofdstuk 2). Zo kunt u direct gericht aan de slag. De onderbouwing van onze bevindingen zijn uitgewerkt in de hoofstukken daarna. We starten met analyses over de bestaande voorraad in hoofdstuk 3. Dit vormt de basis voor de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte in uw gemeente. Naast de bestaande voorraad vormen ook de demografische ontwikkelingen een belangrijk uitgangspunt. De uitkomsten van deze analyses gebruiken we voor het in beeld brengen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in hoofdstuk 4. We maken onderscheid naar woningtypen, prijssegmenten en perioden. In bijlage A vindt u bovenstaande analyses beknopt uitgewerkt op kernniveau. In het laatste hoofdstuk van dit rapport gaan we in op de gemeentelijke woonzorgopgaven voor de komende 10 jaar.
4
Woonopgaven scherp in beeld
2. Conclusies Conclusie 1: Woningvoorraad Laarbeek: nieuw, duurzaam en levensloopgeschikt De bestaande woningvoorraad vormt een belangrijke basis voor de toekomstige woningbehoefte. Het overgrote deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu namelijk ook al. Het is daarom cruciaal deze scherp in beeld te hebben. Wanneer ingezoomd wordt op de bestaande voorraad valt op dat de woningvoorraad van Laarbeek voor het overgrote deel uit koopwoningen bestaat (70%) en voor een beperkter deel uit sociale huurwoningen (23%). De sociale huurvoorraad is daarmee ook kleiner dan het percentage waar in de regionale woondeal en op landelijk niveau naar gestreefd wordt (30% sociale huur). Daarnaast is de woningvoorraad van Laarbeek relatief nieuw. Bijna een kwart van de woningen is gebouwd na 2000. Gemiddeld genomen is dit in Nederland zo’n 10%. Dit zorgt er bovendien voor dat relatief veel woningen een goede energieprestatie hebben. De helft van de woningen heeft label A of B. Ook is een groot deel van de voorraad al levensloopgeschikt (17%) of aanpasbaar naar de behoefte van minder validen (75%).
Conclusie 2: Nauwelijks betaalbaar aanbod, gemiddelde transactieprijs verdubbeld Net als in de rest van Nederland staat ook in Laarbeek het betaalbare segment onder druk. Woningen in dit segment zijn schaars en nauwelijks beschikbaar. We zien dat in de gemeente Laarbeek de marktdynamiek met name in het prijssegment tot € 305.000 hoog is en dat er in dit segment weinig tot geen woningen te koop staan. De woningen die te koop staan zijn snel verkocht. Daarnaast is in de periode 2014-2023 de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente Laarbeek gestegen van € 250.000 naar € 450.000. De gemiddelde transactieprijs is daarmee de afgelopen jaren bijna verdubbeld. Vooral sinds 2020 zijn de prijzen hard gestegen (+35%). Hierdoor heeft momenteel de helft van de voorraad een WOZ-waarde van meer dan € 355.000 (conform landelijke definities de grens van betaalbaarheid). Dit betekent dat ongeveer de helft van de woningvoorraad een WOZ-waarde heeft die valt binnen het betaalbare segment.
Conclusie 3: Laarbeek groeide de afgelopen 10 jaar met zo’n 800 huishoudens Het aantal inwoners en huishoudens in Laarbeek steeg in de periode 2013-2022. In totaal was er sprake van een groei van bijna 1.200 personen en 800 huishoudens. Het aantal personen en huishoudens in de gemeente Laarbeek groeit sterker sinds 2017. Dit komt doordat er vanaf dat jaar sprake is van een sterker positief binnenlandse migratiesaldo. Dit betekent dat er sinds 2017 structureel meer personen vanuit andere Nederlandse gemeenten naar Laarbeek toe zijn verhuisd dan vertrokken. Dit komt doordat Laarbeek een magneet- en roltrapfunctie heeft binnen de MRE. Vooral vanuit de gemeenten Helmond, Eindhoven en Nuenen, Gerwen en Nederwetten verhuizen er relatief veel mensen naar Laarbeek. Binnen de eigen gemeenten heeft Beek en Donk deze magneetfunctie. Naast dat er veel interne verhuisbewegingen (binnen de eigen kern) plaatsvinden, verhuizen er ook relatief veel mensen vanuit Aarle-Rixtel, Lieshout en Mariahout naar Beek en Donk. Dit wordt deels verklaard door de nieuwbouw die hier de afgelopen jaren gerealiseerd is.
5
Woonopgaven scherp in beeld
Conclusie 4: T/m 2030 circa 640 extra huishoudens, onderliggend speelt vergrijzing De huishoudensgroei in de gemeente Laarbeek zet naar verwachting door. Wanneer we uitgaan van de meest actuele prognose van ABF Research (Primos 2022) kan t/m 2030 een huishoudensgroei van +270 verwacht worden. Het blijkt daarentegen dat prognoses de migratie van de afgelopen jaren (achteraf gezien) vaak te laag hebben ingeschat. Migratie is namelijk een onzekere factor en laat zich lastig voorspellen. Om een zo robuust mogelijk beeld te geven houden we in een aanvullend scenario dat we hebben opgesteld daarom rekening met een hogere instroom door migratie (conform de historische demografische ontwikkelingen van Laarbeek) en het versneld inlopen van het huidige woning tekort. Ook daarmee wordt in reguliere prognoses beperkt rekening gehouden. Dit is daarentegen wel een ambitie die blijkt uit de aantallen die voor Laarbeek zijn opgenomen in de regionale woondeal. Op basis van het aanvullende scenario is een huishoudensgroei van +640 t/m 2030 te verwachten. Jonge doelgroepen blijven daarbij groeien, maar onderliggend zien we dat ook Laarbeek vergrijst. Huishoudens ouder dan 65 jaar nemen namelijk relatief het sterkst in aantal toe.
Conclusie 5: Veel behoefte aan levensloopbestendig en betaalbaar Op basis van de toekomstige demografische ontwikkelingen, de verhuisgeneigdheid en het verhuisgedrag is de woningbehoefte voor de gemeente Laarbeek in beeld gebracht. Uit de analyse blijkt dat er t/m 2030 vooral behoefte bestaat aan extra appartementen en nultredenwoningen (+605 woningen). Op langere termijn (10 en 20 jaar) neemt deze behoefte toe. Deze opgave wordt verklaard door (1) de vergrijzing en (2) de bestaande voorraad van de gemeente Laarbeek. Ouderen hebben vaker behoefte aan een kleinere gelijkvloerse woning. Deze woningen zijn momenteel daarentegen beperkt beschikbaar in Laarbeek. Slechts 12% van de voorraad bestaat uit appartementen. Het overgrote deel van de voorraad bestaat uit grondgebonden koopwoningen. Dit is ook de reden dat de aanvullende behoefte aan dit segment (op de langere termijn) negatief is. De gemeente Laarbeek beschikt in principe al over voldoende grondgebonden koopwoningen om in ieder zijn behoefte te voorzien. Het is daarvoor wel essentieel de doorstroming op gang te brengen. Hiervoor moet gebouwd worden voor de oudere generatie (zie kader hieronder). In het levensloopbestendige segment bestaat de meest behoefte aan sociale huurwoningen. Sowieso is de vraag naar betaalbare huurwoningen groot (sociale huur en middenhuur). Zo’n 75% van de totale behoefte valt binnen dit segment.
Bouwen voor ouderen zorgt voor de meeste doorstroming De mate waarin doorstroming kan plaatsvinden is bepalend voor de uiteindelijke woningopgave. Doorstroming in de woningmarkt ontstaat wanneer huishoudens uit bestaande woningen verhuizen naar een andere (nieuwe of beter passende) woning. Hierdoor komen bestaande woningen vrij voor andere huishoudens. Het bouwen van geschikte woningen voor ouderen draagt bij aan langere verhuisketens en de meeste doorstroming in de woningmarkt. Als ouderen doorstromen uit een grote, vrijstaande koopwoning, kunnen gezinnen die in een rijtjeswoning wonen een stap zetten naar een grotere woning. Op die manier komt de rijtjeswoning vrij voor een stel wat samen wil gaan wonen. Hierdoor komen weer appartementen vrij, waar jonge alleenstaande starters vervolgens in kunnen gaan wonen. Een woning bouwen voor starters zorgt er alleen voor dat er één (of twee) starters het ouderlijk huis kunnen verlaten.
6
Woonopgaven scherp in beeld
Conclusie 6: Voldoende woningbouwplannen, maar nog veel zachte plannen De gemeente Laarbeek heeft op dit moment plannen voor 1.150 extra woningen t/m 2030. Hiermee zijn er voldoende plannen om in de verwachte kwantitatieve woningbehoefte voor de periode t/m 2030 (+640 woningen) te voorzien. Ook wanneer een deel van de plannen niet (voor 2030) gerealiseerd wordt. Een heel groot deel van de plannen moeten daarentegen nog wel de planprocedure doorlopen. Momenteel zijn slechts 270 woningen opgenomen in plannen met een harde planstatus. Verder concluderen we dat er een kwalitatieve optimalisatie gewenst is om goed aan te sluiten bij de verwachte woningbehoefte. De harde plancapaciteit bestaat nu vooral uit grondgebonden woningen en maar zeer beperkt uit appartementen en nultreden, het segment waar juist veel behoefte aan is. Daarnaast blijkt uit de analyses dat de invulling van een groot deel van de woningen (zo’n 600) in vooral zachte plannen nog onbekend is. Het gaat daarbij zowel om het type als het prijssegment. Dit vraagt dus nog om een belangrijke optimalisatieslag.
Nationale woon en bouwagenda zet vol in op betaalbaarheid Een belangrijk (en nieuw) kader voor het gemeentelijke woonbeleid is de Nationale Woon- en Bouwagenda. Zoals Minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) hierin aangeeft, is het woningtekort in Nederland te groot: “Als we wonen overlaten aan het vrije spel
der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden”. Als oplossing voor het woningtekort heeft Minister de Jonge daarom de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Het doel is om tot en met 2030 900.000 extra woningen te realiseren (100.000 per jaar). Van de 900.000 woningen die gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Deze ambities zijn eind 2022 vertaald naar samenwerkingsafspraken tussen het Rijk en de provincies. Met de provincie Noord-Brabant is afgesproken dat zij 130.600 woningen gaan realiseren in de periode 2022 t/m 2030. De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor 45.135 woningen. Aan de hand daarvan is er een minimum aantal te bouwen woningen afgesproken per gemeente. Gemeente Laarbeek heeft een nieuwbouwopgave van minimaal 735 woningen in de periode 2022 t/m 2030. Volgens het CBS zijn er in gemeente Laarbeek in 2022 al 47 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat betekent dat de woningbouwopgave voor de periode 2023 t/m 2030 op circa 688 ligt. 67% van de nieuwbouwwoningen moet binnen het betaalbare segment vallen. Nu is dat nog slechts 25% (van wat bekend is). Hier ligt dus nog een grote opgave.
Conclusie 7: Toenemende vraag naar voor zorg geschikte woningen De prognose laat zien dat de doelgroep ouderen de komende jaren sterk in omvang zal toenemen in Laarbeek. Deze doelgroep heeft relatief vaak behoefte aan zorg. We verwachten daardoor dat de komende jaren ook de vraag naar zorg geregeld vanuit de Wlz (+165 cliënten) en Wmo (+345 huishoudens) zal toenemen. Een deel van deze vraag kan opgevangen worden in nieuwbouw, maar een nog veel groter deel betreft een aanpassingsopgave in de bestaande voorraad en leefomgeving. Tegelijkertijd is de inzet van het Rijk dat er geen intramurale capaciteit bijkomt. Hierdoor worden steeds meer mensen oud in een zelfstandige woning. Dit vraagt om passende oplossingen. Denk aan geclusterde woonvormen en/of woningen met een bepaalde zorgcomponent in de reguliere voorraad.
7
Woonopgaven scherp in beeld
3. Adviezen Advies 1: Zorg voor versnelling met voldoende harde plannen voor de korte termijn Om te voorzien in de woningbehoefte van 640 woning t/m 2030 is het noodzakelijk om door te blijven bouwen. Alleen zo kunt u de ambities uit de woondeal halen en voldoende nieuwe woningen toe voegen die een aanvulling zijn op de bestaande woningvoorraad. De plancapaciteit voorziet op dit moment nog onvoldoende in de woningopgave voor de komende jaren. Een groot deel van de planvoorraad bestaat namelijk uit zachte plannen. Slechts 270 woningen zijn opgenomen in harde plannen. Dit betekent dat een groot deel van de plannen de planologische procedure nog moet doorlopen. Dit kost tijd. Hierdoor blijft de productie achter, waardoor u extra risico loopt dat huishoudens de komende jaren buiten Laarbeek naar een passende woning zoeken. Het is dus zaak snel zachte plannen om te zetten in harde plannen, zodat deze woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden. Op dit moment bestaat namelijk ruim 75% van de plancapaciteit nog uit zachte plannen. We adviseren u daarbij ook rekening te houden met mogelijke vertraging en de uitval van plannen. Zet daarom in op een planvoorraad die uitgaat van 130% (hard en zacht samen) van de woningbehoefte (zie ook advies 4).
Advies 2: Optimaliseer woningbouwprogramma en bouw voldoende voor ouderen Op basis van het woningbehoefteonderzoek blijkt dat er de komende jaren vooral behoefte bestaat aan extra appartementen en nultredenwoningen. Naast dat nog maar relatief weinig plannen een harde planstatus hebben, is de huidige kwalitatieve verdeling van de bekende plannen niet goed passend. Het overgrote deel van de bekende (harde) plancapaciteit bestaat namelijk uit grondgebonden woningen. De plancapaciteit bestaat maar voor een zeer beperkt deel uit appartementen en nultredenwoningen, het segment waar juist veel behoefte aan is. Dit vraagt dus nog om een belangrijke optimalisatieslag. Doordat de invulling voor een groot deel van de plannen nog onbekend is, kunt u hier ook nog goed op sturen. Doe dit dus ook en optimaliseer het woningbouwprogramma zo dat er voldoende gebouwd wordt voor ouderen, passend bij de toekomstige woningbehoefte. Om ouderen te verleiden om te verhuizen, en daarmee ook doorstroming in de bestaande woningvoorraad op gang te brengen voor andere huishoudens, is een divers en passend nieuwbouwaanbod gewenst. Denk daarbij ook aan gemengde woonzorgconcepten. Deze sluiten vaak goed aan op de woonwensen van ouderen en bieden een efficiëntievoordeel voor zorgaanbieders.
Advies 3: Overweeg inzetten instrumenten voor betere betaal- en beschikbaarheid Net als in de rest van Nederland staat ook in Laarbeek het betaalbare segment onder druk. Woningen in dit segment zijn schaars en nauwelijks beschikbaar. Dit blijkt niet alleen uit de cijfers, maar ook uit de gesprekken die met bewoners zijn gevoerd tijdens de consultatierondes met de kernen. De meeste koopwoningen in Laarbeek zijn voor huishoudens met een laag- of middeninkomen niet meer betaalbaar. Vooral koopstarters (zowel starters op de woningmarkt als doorstromers vanuit de huursector) zijn hiervan de dupe. Daarnaast is in de woondeal afgesproken dat 67% van de nieuwbouwwoningen binnen het betaalbare segment moet vallen. Nu is dat, op basis van de bekende plancapaciteit, slechts 25%. Hier ligt
8
Woonopgaven scherp in beeld
dus nog een grote opgave. De behoefte om ingrepen te doen en betaalbare woningen te creëren is groot. Er zijn zowel privaat- als publiekrechtelijke instrumenten beschikbaar om te sturen op de betaal en beschikbaarheid van woningen. U heeft ons daarom gevraagd om verschillende instrumenten rondom betaalbaarheid in beeld te brengen. U wilt meer inzicht krijgen in de mogelijkheden van de huisvestingsverordening en andere instrumenten zoals het bestemmingsplan, maar ook contractuele verplichtingen zoals het antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht en instrumenten voor grondbeleid. We werken de inhoud van de instrumenten, maar vooral ook de voor- en nadelen en wat voor bijvoorbeeld invoering en handhaving nodig is uit in een beknopt memo. Op deze manier kunt u afwegen in hoeverre een instrument voor Laarbeek interessant zou zijn om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren.
Advies 4: Zet in op een adaptief en anticyclisch woningbouwprogramma Het behalen van uw woningbouwambities vraagt op de lange termijn aandacht voor adaptief programmeren en flexibiliteit. Op de korte termijn is het belangrijk om proactief te programmeren en (anticyclisch) te blijven bouwen. Wanneer de bouw als gevolg van de huidige marktomstandigheden stil valt, duurt het lang om deze machine weer in beweging te krijgen zoals we zagen in de vorige woningcrisis. Bovendien blijven de problemen op de woningmarkt zo in stand. Langere termijn: adaptief programmeren gericht op flexibiliteit Het adaptief programmeren betekent voor u concreet dat u ten aanzien van de toekomstige woningbehoefte niet ‘kiest’ voor een laag of hoog scenario en dat in de programmering ‘vastklikt’. Door adaptief te programmeren en te werken met scenario’s voor toekomstbeelden is het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen beheersen, is adaptief programmeren meer een werkwijze om het proces te beheersen. Om adaptief te programmeren is het niet nodig om alle onzekerheden te beheersen, maar om een werkwijze te hebben die weerbaar is tijdens mogelijke (maar onzekere) gebeurtenissen. Het gaat minder om beheersing van de inhoud, maar juist om de beheersing van het proces.
Dit is mogelijk door te zorgen dat er voldoende harde plannen zijn die aansluiten bij de behoefte van woningzoekenden en dat er voldoende zachte plannen zijn met spelingsruimte om de flexibiliteit te waarborgen. Belangrijk voor het adaptief programmering is de monitoring op de ontwikkeling van de woningbehoefte. Hoe ontwikkelt de vraag zich en hoe ontwikkelt het aanbod in de woningmarkt zich in de bestaande voorraad (kwalitatief, onttrekkingen en herstructurering, splitsen, optoppen) en in de planvorming en realisatie? Stromen ouderen onvoldoende door naar de nieuwbouw en komt doorstroming niet op gang? Worden er minder woningen afgezet in de nieuwbouw of is er behoefte aan andere segmenten? Dan zult u uw strategie moeten bijsturen omdat de beoogde effecten niet gehaald worden. Korte termijn: proactief programmeren gericht op doorbouwen Het huidige tijdsgewricht vraagt naast flexibiliteit en adaptiviteit ook om proactiviteit om de bouwproductie op gang te houden. Immers de woningbehoefte blijkt onderliggend op veel plekken groot en problemen rondom de beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn nog altijd urgent. Proactief programmeren gaat over het borgen van de bouwproductie door op de korte termijn primair in te zetten op die segmenten die robuust zijn (waar in alle scenario’s behoefte aan is) en minder gevoelig zijn voor acute marktontwikkelingen.
Zo voorziet u in de korte en lange termijn behoefte en blijft de sector in beweging.
9
10
Woonopgaven scherp in beeld
4. Blik op bestaande woningvoorraad In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We doen dit op gemeenteniveau. We geven een bondig overzicht van de kwaliteit en samenstelling van uw woningmarkt (woningtypen, prijsklassen, oppervlakte, bouwjaren en energie labels) en brengen de levensloopbestendigheid/aanpasbaarheid in beeld. In de bijlage gaan we uitgebreid in op de kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad per kern.
Diverse maar overwegend grondgebonden voorraad Een groot deel van uw toekomstige woningvoorraad staat er op dit moment al en het is daarmee cruciaal om in beeld te hebben. Onderstaande figuren geven de woningvoorraad in de gemeente weer. Ruim twee derde van woningvoorraad is een particuliere koopwoning Uitgesplitst naar eigendom blijkt dat de woningvoorraad in Laarbeek voor ruim twee derde deel bestaat uit koopwoningen. Zo’n 23% van de woningvoorraad is in het bezit van een corporatie. Het resterende deel zijn particuliere huurwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt hoger dan het gemiddelde van Nederland (57%). Het aantal eengezinswoningen wat hoger (88%) dan het nationale gemiddelde (64%). Verder ligt het aantal meergezinswoningen binnen de vrije sector relatief laag (2%) in gemeente Laarbeek vergeleken met het gemiddelde in Nederland (10%). Wanneer we inzoomen op kernniveau valt het op dat er in Mariahout relatief de meeste koopwoningen zijn (85%) en relatief het minst aantal corporatiewoningen (7%). In Beek en Donk is het hoogste percentage corporatiewoningen (28%). Ook zijn er in Beek en Donk relatief de meeste meergezinswoningen te vinden (16%).
Figuur 1: Woningvoorraad naar eigendom (links) en prijsvorm en type (rechts)* 7% Koopwoni ngen
14%
23% 29%
57% 70%
Corporatie Particulier
8%
5%2%
Koop egw
10% 4%
16% 17%
2%
12%
Koop mgw 48%
9%
67%
SH egw SH mgw VSH egw VSH mgw
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020). Bewerking Stec Groep (2023). *Buitenste ring is gemeente Laarbeek, binnenste ring Nederland.
Ruim helft koopwoningenvoorraad heeft een waarde hoger dan € 355.000 In de volgende figuren splitsen we de woningen uit in verschillende prijscategorieën en vergelijken we het aandeel betaalbare woningen in gemeente Laarbeek met Nederland. In de linker figuur is te zien dat ruim de helft van de woningen in Laarbeek een WOZ-waarde heeft boven de € 355.000 en daaronder is het relatief evenredig verdeeld over verschillende
11
Woonopgaven scherp in beeld
prijsklassen. Let op: dit betekent nog niet dat deze woningen beschikbaar zijn voor huishoudens die een betaalbare woning zoeken. Wanneer we kijken naar betaalbaarheid van de huurwoningen in Laarbeek zien we dat er relatief meer corporatiebezit met een prijs tot de liberalisatiegrens (73%) aanwezig zijn vergeleken met het Nederlands gemiddelde (64%). Daar staat tegenover dat het absolute aandeel huurwoningen lager ligt (23%) dan in Nederland. Verder zijner relatief minder particuliere huurwoningen tot de liberalisatiegrens in Laarbeek (13%) dan in Nederland (16%). Op kernniveau is te zien dat relatief de minste corporatiewoningen tot liberalisatiegrens aanwezig zijn in Mariahout (46%) en de meeste in Beek en Donk (77%).
Figuur 2: Koopwoningen (links) en huurwoningen (rechts) naar prijsklassen* 11% 12% 51%
12% 14%
< € 220.000 € 220.000 - € 265.000 € 265.000 - € 305.000 € 305.000 - € 355.000 > € 355.000
12% 13%
Corp tot liberalisatie
16%
2% 16% 4%
Corp vanaf liberalisatie Part tot liberalisatie
64% 73%
Part vanaf liberalisatie
Bron: WOZ-gegevens Gemeente Laarbeek (2023) en LMW (2020). Bewerking Stec Groep (2023). *Buitenste ring is gemeente Laarbeek, binnenste ring Nederland.
Diverse bouwjaren en woningtypen vertegenwoordigd in voorraad In de linker figuur is te zien dat het grootste aandeel woningen in Laarbeek gebouwd zijn tussen 1970 en 1985 (29%). Daarnaast is enkel ongeveer 9% voor 1945 gebouwd. Ruim 20% van de woningen komt uit de periode tussen 1945 en 1970 of vanaf het jaar 2000. Op kernniveau is te zien dat het grootste aandeel woningen gebouwd na 2000 in Beek en Donk liggen (26%). De oudste woningvoorraad is te vinden in Mariahout (13%). In de rechter figuur zijn de type woningen verdeeld. Relatief de meeste woningen in gemeente Laarbeek zijn vrijstaande woningen (29%). Gevolgd door bijna 25% tussenwoningen. Op kernniveau valt op dat in Mariahout relatief de meeste vrijstaande woningen te vinden zijn (60%) en enkel 2% appartementen. Daartegenover heeft Beek en Donk ongeveer 15% appartementen in hun voorraad en een derde bestaat uit tussenwoningen. De verdeling van type woningen in AarleRixtel en Lieshout zijn vergelijkbaar met de gemeentelijke verdeling.
Figuur 3: Woningvoorraad naar bouwperiode (links) en woningtype (rechts) 22%
1%
8% 22%
tot 1900 1900 tot 1945 1945 tot 1970
29%
12% 24%
1970 tot 1985
18% 29% Bron: BAG (2023). Bewerking Stec Groep (2023).
1985 tot 2000 2000 en later
Appartement
20%
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1 kap
15%
Vrijstaand
12
Woonopgaven scherp in beeld
Laarbeek al hard op weg met verduurzaming voorraad Ongeveer een kwart van de woningvoorraad in gemeente Laarbeek heeft een energielabel A. Dit wordt gevolgd door bijna 30% van de woningen met een energielabel B. Ongeveer 20% van de woningen heeft een energielabel van D of lager. In dat gedeelte van de voorraad ligt nog een verduurzamingsopgave. De classificering van de voorraad is gebaseerd op de best beschikbare informatie per woning: als er een vastgesteld label beschikbaar is dan is dat label gehanteerd (circa 50% van alle woningen). Voor de woningen waarvan geen energielabel beschikbaar is, is een inschatting gemaakt op basis van het woningtype en bouwjaar.
Figuur 4: Energielabels*
4%
5%
4% 3% 24%
A B C
8%
D E F
25%
27%
G Onbekend
Bron: BAG (2023). Bewerking Stec Groep (2023). *Van 50% van de woningen is het energielabel bekend op basis van de BAG. Voor de overige woningvoorraad hebben we een inschatting gemaakt op basis van woningkenmerken.
Driekwart van de voorraad aanpasbaar voor ouderen Een groot deel van de woningen is in potentie geschikt (te maken) voor ouderen. Circa 75% van de woningen in Laarbeek kan in de basis worden aangepast naar de behoeftes van minder valide mensen. Zo’n 17% van de woningvoorraad is al een nultredenwoning. 3% is niet-aanpasbaar en in 5% van de gevallen is de geschiktheid van de woning voor minder mobiele mensen niet bekend. In figuur 6 maken we een verdeling van de mate van aanpasbaarheid van de woningvoorraad verdeeld over de verschillende bouwperioden. Nultredenwoningen zie we het meest terug in de nieuwbouw-voorraad (circa 25%). De woningen die gebouwd zijn tussen 1970 en 1985 zijn al voor een groot deel nultreden is of aanpasbaar (meer dan 90%). Bovendien zijn er van deze woningen relatief veel gebouwd in Laarbeek. Woningen gebouwd tussen tot 1945 zijn het minst vaak nultreden (minder dan 10%) en ook minder vaak aanpasbaar (minder dan 60%).
13
Woonopgaven scherp in beeld
Figuur 5: Aanpasbaarheid woningvoorraad 5% 3% 17%
Niet aanpasbaar Aanpasbaar Nultreden Onbekend
75%
Bron: TNO (2016). Bewerking Stec Groep (2023).
Figuur 6: Aanpasbaarheid woningvoorraad verdeeld naar bouwperioden 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
tot 1900
1900 tot 1945 1945 tot 1970 1970 tot 1985 1985 tot 2000
2000 en later Aanpasbaar
Nultreden
Niet aanpasbaar
Onbekend
Bron: TNO (2016). Bewerking Stec Groep (2023).
Toegankelijkheid woningvoorraad TNO heeft alle woningen van de Nederlandse woningvoorraad op toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen geclassificeerd. Grofweg zijn de woningen in te delen in: •
•
•
Nultredenwoningen: woningen die geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. Dit kunnen zowel grondgebonden levensloopbestendige woningen zijn als appartementen met lift. Aanpasbare woningen: woningen die aangepast kunnen worden aan de behoeften van mensen met mobiliteitsbeperkingen, bijvoorbeeld door een traplift te installeren. In de meeste reguliere grondgebonden woningen is dit mogelijk, mits de trap breed genoeg is. Niet-aanpasbare woningen: woningen die niet geschikt zijn voor (en niet aangepast kunnen worden aan de behoeften van) mensen met mobiliteitsbeperkingen. Het gaat bijvoorbeeld om portiekflats zonder lift of moeilijk bereikbare (duplex-)bovenwoningen. Onbekend: er kan niet met voldoende zekerheid een classificering worden gegeven.
14
Woonopgaven scherp in beeld
De classificering van woningen is tot stand gekomen door diverse bronnen (onder andere BAG, 3D Gebouwhoogte NL, Toeris) te combineren. De classificatie is dus voor een deel van de woning gebaseerd op geregistreerde feiten en voor een deel van de woningen op eenduidige betrouwbare redeneerregels (combinatie van bouwperiode, gebouwhoogte, woonlagen, et cetera).
Beschikbaar koopaanbod tot € 305.000 is schaars De marktdynamiek geeft een indicatie in de schaarste van bepaalde woningprijsklassen in de gemeente Laarbeek. Hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden. We zien dat in de gemeente Laarbeek met name in het prijssegment tot € 305.000 de marktdynamiek hoog is en er weinig tot geen woningen te koop staan. Boven de €305.000 is de markt meer ontspannen. Daarnaast zien we dat meer dan de helft van de woningen wordt aangeboden of is verkocht met een vraagprijs boven de € 355.000 (62%). In totaal ligt het aanbod / transactieratio in Laarbeek relatief laag. Dit duidt op een meer gespannen woningmarkt vergeleken met Zuidoost-Noord-Brabant.
Tabel 1: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, maart 2023 Prijsklassen (€)
Te koop maart ‘23
Te koop maart ’23 %
Verkocht afgelopen jaar
Verkocht afgelopen jaar %
Totaal te koop/verkocht
Totaal aandeel (%)
Aanbod/transactie ratio (%)* Laarbeek
Zuidoost -NoordBrabant
Minder dan € 220.000
0
0%
1
1%
1
1%
0%
22%
€ 220.000 € 265.000
1
2%
5
4%
6
4%
20%
23%
€ 265.000 € 305.000
4
7%
12
10%
16
9%
33%
21%
€ 305.000 € 355.000
15
27%
27
23%
42
25%
56%
24%
Meer dan € 355.000
36
64%
70
61%
106
62%
51%
43%
Eindtotaal
56
100%
115
100%
171
100%
49%
36%
Bron: Funda (maart 2023). Bewerking: Stec Groep (2023). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.
Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit NVM-gegevens blijkt dat de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente het afgelopen jaar op € 453.800 lag. Dit is beduidend hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in 2022 (€ 340.000). Verder blijkt de gemiddelde transactieprijzen voor betaalbaardere woningtypen (tussenwoningen) onbetaalbaar zijn voor lage- en middeninkomens
15
Woonopgaven scherp in beeld
(> € 245.000). De verkooptijd van de betaalbare woningtypen is daarnaast relatief laag. Dit duidt op hogere mate van concurrentie in dit segment.
Tabel 2: NVM-transactiegegevens, maart 2022 - maart 2023 Woningtypen
Transacties
Transactieprijs
Transactieprijs per m2 woonoppervlak
Verkooptijd
Woonoppervlak transacties
Perceeloppervlak transacties
Tussenwoning
29
€ 314.500
€ 2.915
22
105
151
Hoekwoning
12
€ 377.300
€ 2.870
23
128
288
2-onder-1-kap
60
€ 380.000
€ 3.000
27
134
288
Vrijstaand
43
€ 692.400
€ 3.245
28
195
1.145
Appartement < 80 m2
2
€ 211.800
€ 3.415
6
64
-
Appartement > 80 m2
2
€ 475.000
€ 3.350
124
135
-
148
€ 453.800
€ 3.010
27
144
516
Totaal
Bron: NVM (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.
Gemiddelde transactieprijs met circa 44% gestegen in afgelopen vijf jaar Wanneer we vervolgens de gemiddelde transactieprijs volgens de NVM-transactiegegevens vergelijken met de gemiddelde transactieprijs uit eerdere jaren (CBS, 2023) zien we dat deze zeer sterk gestegen is. In 2019 was de gemiddelde transactieprijs nog slechts € 314.100. In vijf jaar tijd (2019 tot en met maart 2023) is de gemiddelde transactieprijs daarmee gestegen met circa 44%. Dit zet de betaalbaarheid van de koopsector sterk onder druk. Wel is er te zien dat er een daling is ten opzichte van 2022.
Figuur 7: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Laarbeek, 2014-2023 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023*
Bron: CBS (2023, cijfers 2014-2022). NVM (2023). *De cijfers van 2023 zijn op basis van NVM-gegevens van maart 2022 tot en met maart 2023.
16
Woonopgaven scherp in beeld
Gemiddelde transactieprijs aanzienlijk hoger dan hypotheekwaarde modaal huishouden Onderstaand tabel geeft de hypotheekwaarden weer bij verschillende hypotheekrentes. Het blijkt dat de gemiddelde transactieprijs van een koopwoning in gemeente Laarbeek ver boven de hypotheekwaarde ligt voor zowel een- als tweepersoonshuishoudens. Een eenpersoonshuishouden met een modaalinkomen (€40.000) kan met een hypotheekrente van 4% ongeveer € 168.000 lenen. De gemiddelde transactieprijs in 2023 ligt op € 453.800. Zelfs een huishouden met twee keer een modaal inkomen komt met € 384.000 (bij 4%) ver onder de gemiddelde transactieprijs uit. Met als gevolg dat de betaalbaarheid van koopwoningen in gemeente Laarbeek sterk onder druk ligt.
Tabel 3: Hypotheekwaarden Hypotheekrente
Modaal (€ 40.000)
Modaal en half modaal (€ 40.000 + € 20.000)
2x modaal (€ 40.000 + € 40.000)
1%
€ 192.000
€ 303.000
€ 446.000
2%
€ 176.000
€ 277.000
€ 406.000
3%
€ 174.000
€ 273.000
€ 395.000
4%
€ 168.000
€ 262.000
€ 384.000
5%
€ 158.000
€ 251.000
€ 366.000
17
Woonopgaven scherp in beeld
5. Demografie en migratiestromen In dit hoofdstuk brengen we op gemeenteniveau de ontwikkeling van het aantal personen en het aantal huishoudens in beeld, inclusief onderliggende ontwikkelingen zoals sterfte en geboorte en binnen- en buitenlandse migratie. Dit vormt de basis voor de doorkijk naar de toekomst. In bijlage A gaan we uitgebreid in op de ontwikkelingen per kern.
Versnelling in huishoudensgroei sinds 2017 Afgelopen tien jaar toename van +1.175 inwoners en +785 huishoudens Wanneer we terugkijken over de periode 2013 tot 2022 zien we dat de bevolking in de gemeente Laarbeek is toegenomen met circa 1.175 personen en 785 huishoudens. In totaal wonen er daarmee in 2022 in Laarbeek circa 22.945 personen verdeeld over circa 9.720 huishoudens. Het aantal personen en huishoudens in de gemeente Laarbeek groeit sterker sinds 2017, hier is een versnelling van de huishoudensgroei zichtbaar. Dit zet zich in de zelfde snelheid door tot en met 2021. Verder is er sprake van een lichte huishoudensverdunning de afgelopen tien jaar. De gemiddelde huishoudensomvang lag in 2013 op 2,42 en daalde door de jaren heen naar 2,33.
Figuur 8: Bevolkings- en huishoudensontwikkeling, Laarbeek periode 2013-2022 10.000
23.500 23.000
9.500
22.500
9.000
22.000
8.500 8.000
21.500 2013 2014 2015 Huishoudens (linker as)
2016 2017 2018 2019 Inwoners (rechter as)
2020
2021
2022
21.000
Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).
Figuur 9: Ontwikkeling gemiddelde huishoudensomvang, Laarbeek periode 2013-2022 2,45 2,4 2,35 2,3 2,25
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Gemiddelde huishoudensomvang Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).
2019
2020
2021
2022
18
Woonopgaven scherp in beeld
Groei zat bij ouderen en alleenstaanden waar gezinnen als groep gelijk bleven in omvang Wanneer we de bevolkings- en huishoudensontwikkeling uitsplitsen naar leeftijdsklassen en samenstelling zien we dat met name er een stijging te zien is van het aantal personen tussen de 65 en 80 jaar. Met name het aantal alleenstaanden en stellen zijn gestegen. De doelgroep gezinnen bleven in omvang behoorlijk stabiel.
Figuur 10: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de gemeente Laarbeek, 2013-2022 8.000
4.000
6.000
3.500
4.000
3.000
2.000
2.500
0
2.000
7.000 5.000 3.000 1.000
0-15 jaar 25-45 jaar 65-80 jaar
15-25 jaar 45-65 jaar 80 jaar of ouder
Alleenstaanden
Stellen
Gezinnen
Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).
Migratie vormt dé drijver achter (versnelling) groei De ontwikkeling van het aantal huishoudens wordt bepaald door het saldo van natuurlijke aanwas en migratie. Zoomen we hierop in, dan blijkt het binnenlands migratiesaldo sinds 2017 in een nieuwe versnelling terecht gekomen. Ook het buitenlands migratiesaldo droeg bij aan de groei maar in veel minder mate. De natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte) is al jaren stabiel tot licht negatief.
Figuur 11: Ontwikkeling aantal personen per jaar, Laarbeek periode 2013-2022 500 250 0 -250
2013 2014 2015 2016 2017 Buitenlandse migratie (saldo) Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
Bron: CBS (2022, cijfers 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).
2018 2019 2020 2021 2022 Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
19
Woonopgaven scherp in beeld
Laarbeek heeft magneet- en roltrapfunctie in MRE Figuur 11 laat zien dat een groot aandeel van de migratie komt door binnenlandse migratie. Hier zoomen we in figuur 12 verder op in. Een relatief groot deel (53%) van alle inkomende verhuizingen in Laarbeek vindt binnen de gemeente plaats. Verder is er een relatief grote instroom vanuit regiogemeenten te zien, zoals Helmond (13%), Eindhoven (6%) en Gemert-Bakel (4%). Ook de uitgaande verhuisbewegingen lopen vooral naar buurgemeenten als Helmond (10%), Eindhoven (5%) aan Gemert-Bakel (5%). Gemert-Bakel heeft in de uitstroom (5%) een iets groter aandeel dan in de instroom (4%). Dit duidt op een duidelijke magneet en roltrapfunctie van Laarbeek binnen de grotere Metropoolregio Eindhoven (MRE).
Figuur 12: Top 10 herkomst en vertrekgemeenten Laarbeek
Bron: CBS (2022, cijfers 2011-2020 op basis van beschikbare gegevens CBS). Bewerking Stec Groep (2023).
De magneet en roltrapfunctie van Laarbeek nader geduid Onderstaande figuur toont de positie van Laarbeek in de regio. Het nabijgelegen Helmond, Eindhoven en Nuenen, Gerwen en Nederwetten zijn de belangrijkste herkomstgemeenten zijn van nieuwe bewoners in Laarbeek. Gemert-Bakel vormt belangrijkste vertrekgemeenten voor personen uit Laarbeek gevolgd door enkele grote (studenten)steden zoals Tilburg, Nijmegen en Utrecht.
Figuur 13: Saldo inkomende en uitgaande verhuisbewegingen top 10 buurgemeenten (2011-2020) -200
-100
0
100
200
300
400
500
600
700
Helmond Eindhoven Gemert-Bakel Meierijstad Nuenen, Gerwen en Nederwetten Tilburg Deurne Son en Breugel Geldrop-Mierlo Nijmegen 's-Hertogenbosch Utrecht Overig Nederland Bron: CBS (2022, cijfers 2011-2020 op basis van beschikbare gegevens CBS). Bewerking Stec Groep (2023).
20
Woonopgaven scherp in beeld
Vooral positief migratiesaldo van 30 tot 40 jarigen Wanneer we kijken naar de leeftijd van personen die Laarbeek in- of uit verhuizen dan zien we de afgelopen tien jaar per saldo een instroom volwassenen tussen de 30 en 40 jaar (+530). Een licht negatief migratiesaldo is te zien in de leeftijdsgroepen van 15 tot 25 jaar (-350). De reden hiervoor is zeer waarschijnlijk dat jongeren vertrekken om in andere gemeenten te studeren.
Figuur 14: In- en uitstroom en migratiesaldo van personen naar leeftijd in, 2013-2022) 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000 -1500 -2000
0-5 jaar 5-10 jaar 10-15 jaar Gevestigd
15-20 jaar
Vertrokken
20-25 jaar
25-30 jaar
30-40 jaar
40-50 jaar
50-65 jaar
65-85 85 jaar of jaar ouder
Saldo
Bron: CBS (2022, cijfers uit 2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).
Beek en Donk heeft magneetfunctie voor Aarle-Rixtel, Lieshout en Mariahout Wanneer we ons richten op de interne verhuisdynamiek van de gemeente Laarbeek zien we dat de Beek en Donk de meeste interne verhuizingen aantrekt. Dit zijn zowel alleenstaanden, gezinnen en stellen. De huishoudens die vanuit Mariahout verhuizen, vestigen zelfs vaker in Beek en Donk dan in Mariahout zelf. Dit zijn voornamelijk alleenstaanden. Waarschijnlijk als gevolg van een betaalbaardere woningvoorraad in Beek en Donk dan in Mariahout. Andere kernen hebben wel het grootste aandeel verhuisde huishoudens binnen de kern zelf. Vanuit Beek en Donk verhuisden iets meer dan 10% van de huishoudens naar Lieshout. Vanuit Lieshout circa 15% naar Mariahout. Van Aarle-Rixtel verhuisde in de afgelopen jaren geen een huishouden naar Mariahout.
Tabel 4: Verhuizingen per kern, 2018-2022 Verhuizingen
Beek en Donk
Aarle-Rixtel
Lieshout
Mariahout
Beek en Donk
76%
9%
11%
4%
Aarle-Rixtel
23%
74%
2%
0%
Lieshout
23%
1%
61%
15%
Mariahout
45%
5%
10%
40%
Bron: BRP-register gemeente Laarbeek (2023, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023). *Verticaal herkomst, horizontaal vestiging.
21
Woonopgaven scherp in beeld
6. Kwantitatieve en kwalitatieve woonopgaven In dit hoofdstuk gaan we in op de huishoudensontwikkeling en vertalen we dit naar specifieke doelgroepen. Vervolgens vertalen we demografische ontwikkelingen naar de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende 8, 10 en 20 jaar. Bovendien laten we de woningbehoefte ook zien op basis van het bovengenoemde ambitiescenario voor deze perioden.
Huishoudensgroei: +270 huishoudens t/m 2030 Om recht te doen aan de onzekerheden die vooruitkijken met zich meebrengt en om de ambities van Laarbeek te vertalen naar de potentiële huishoudensontwikkeling, zetten we twee scenario’s tegen elkaar af. Het eerste scenario is de meest recente Primos prognose (2022). Daarnaast laten we de minder recente maar meest actuele Provinciale Prognose van Noord-Brabant zien (2020). In de periode 2023-2033 een verwachte toename van +345 huishoudens Momenteel telt gemeente Laarbeek circa 9.720 huishoudens (CBS, 2022). Zoals eerder is benoemd zijn er de afgelopen tien jaar circa +785 huishoudens bijgekomen in Laarbeek. De komende tien jaar (vanaf 2023) neemt het aantal huishoudens volgens de Primos prognose (2022) verder toe met zo’n 345 en de komende twintig jaar met zo’n 590. Volgens het scenario op basis van Provinciale Prognose (2020), ligt de verwachting lager. Waar Primos 2022 verwacht dat er in 2033 ongeveer 10.135 huishoudens in Laarbeek, schat deze prognose in 2033 bijna 190 huishoudens lager. Wanneer we naar de grafiek kijken zien we zelfs een daling van het verwachte aantal huishoudens na 2034. In het vervolg van dit onderzoek zullen we de Primos Prognose 2022 hanteren als basisraming.
De reden daarvoor is dat deze prognose recenter is en beter in lijn ligt met gerealiseerde demografische ontwikkelingen zoals geschetst in het vorige hoofdstuk.
Figuur 15: Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Laarbeek 10.500 10.000 9.500 9.000 8.500 8.000 7.500
Historisch (CBS)
Primos Prognose 2022
Provinciale Prognose 2020
Bron: Provinciale Prognose (2020) en Primos2022, CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2023).
22
Woonopgaven scherp in beeld
Sterke vergrijzing maar ook groeiende groep 35-plussers zonder kinderen In 2023 ligt het aantal huishoudens volgens de Primos prognose op circa 9.800 huishoudens. Hiervan vormen gezinnen met ruim 3.500 huishoudens de grootste doelgroep. Deze groep groeit de komende tien tot twintig jaar niet. De sterkste groei zien we namelijk onder de 65-plussers. Er komen ruim 750 65-plushuishoudens bij de komende twintig jaar. Ook het aantal stellen en alleenstaanden van 35 tot 65 jaar groeit met 3% tussen 2023-2043. Het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt wel af de komende twintig jaar. De eerste tien jaar ongeveer met 20%. Tussen 2023 en 2043 met ruimt 30% is de verwachting. Al met al stijgt het aantal huishoudens naar verwachting in totaal met ongeveer 6%. Daardoor komt het aantal huishoudens binnen de prognose uit op ongeveer 10.400 in 2043. Tabel 5 geeft de huishoudensprognose per kern aan. Hieruit blijkt dat in elke kern een toename van het totaal aantal huishoudens wordt verwacht. In de bijlage is deze toename uitgesplitst naar doelgroepen.
Tabel 5: Huishoudensontwikkeling gemeente Laarbeek, conform Primos Prognose 2022 Doelgroepen
‘23
’23 t/m ‘30
%
‘23-‘33
%
‘23-‘43
%
‘43
775
-125
-16%
-160
-20%
-255
-33%
520
Gezinnen
3.560
-60
-2%
-70
-2%
+10
0%
3.565
Alleenstaanden & stellen 35 - 65 jaar
2.165
+65
+3%
+40
+2%
+70
+3%
2.235
Alleenstaanden & stellen 65+
3.285
+425
+13%
+525
+16%
+760
+23%
4.045
Overig
25
-5
-15%
0
+8%
+5
+23%
30
Totaal
9.810
+270
+3%
+345
+4%
+590
+6%
10.400
Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar
Bron: Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen en hele procenten. *Cijfers 2023 komen uit Primos 2022, definitieve cijfers voor 1-1-2023 zijn nog niet bekend.
Tabel 6: Huishoudensontwikkeling per kern, conform Primos Prognose 2022 Kern
‘23
’23 t/m ‘30
%
’23-‘33
%
’23-‘43
%
‘43
Beek en Donk
4.800
+215
+4%
+250
+5%
+415
+9%
5.210
AarleRixtel
2.420
+45
+2%
+45
+2%
+90
+4%
2.510
Lieshout
1.830
+35
+2%
+45
+2%
+75
+4%
1.905
Mariahout
765
+5
+1%
+5
+1%
+10
+1%
775
Bron: Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen en hele procenten. *Cijfers 2023 komen uit Primos 2022, definitieve cijfers voor 1-1-2023 zijn nog niet bekend.
Woonopgaven scherp in beeld
Regionale woondeal in relatie tot dit onderzoek Naar aanleiding van het programma Woningbouw, wat nationaal een ambitie heeft om 900.000 woningen te realiseren tot en met 2030, heeft provincie Noord-Brabant samen met het Rijk een woondeal vastgesteld. Het aandeel te bouwen woningen in Noord-Brabant ligt op 130.600 tot en met 2030. De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor 45.135 woningen. Aan de hand daarvan is er een minimum aantal te bouwen woningen afgesproken per gemeente. Gemeente Laarbeek heeft een nieuwbouwopgave van minimaal 735 woningen in de periode 2022 t/m 2030. Volgens het CBS zijn er in gemeente Laarbeek in 2022 al 47 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat betekent dat de woningbouwopgave voor de periode 2023 t/m 2030 op circa 688 ligt. 67% van de nieuwbouwwoningen moet binnen het betaalbare segment vallen. Om recht te doen aan de woondeal en hier praktisch handen en voeten aan te geven werken we hierna een scenario uit. Hierin kijken we naast de huishoudensgroei (conform Primos2022) naar een toekomst waarbij de (hoge) migratie die de woningmarkt in Laarbeek sinds 2017 kenmerkt als scenario doortrekken. Daarnaast betrekken we het (versneld) inlopen van het woningtekort bij de opgave voor Laarbeek. Hierna werken we dit nader uit.
Migratiescenario: +115 huishoudens t/m 2030 Migratie is een onzekere factor binnen de huishoudensontwikkeling. Migratiestromen laten zich lastig voorspellen. Om een zo robuust mogelijk beeld te geven van de huishoudensontwikkeling tot en met 2030, en de invloed van recente migratietrends daarop, houden we in de analyses rekening met een hogere instroom door migratie. We zien immers dat de bevolkingsontwikkeling in Laarbeek met name afgelopen jaar forser wordt beïnvloed door migratie. Voor het migratie-scenario kijken we eerst terug naar hoe de bevolking en het aantal huishoudens in Laarbeek zich in de afgelopen jaren hebben ontwikkeld en in welke mate dit toegerekend kon worden aan migratie (op basis van gegevens van het CBS). Om tot het migratie-scenario te komen trekken we de langjarige migratietrend door in de prognose tot en met 2030. Als basis hanteren we de meest recente Primos-prognose van ABF-research zoals uiteengezet in voorgaande paragraaf (Primos 2022). De huishoudensprognoses van Primos houden rekening met de invloed van migratiestromen over een langere periode op de bevolkingsontwikkeling. Tot en met 2030 gaat het om een groei van 385 huishoudens. Dit zijn er 115 meer dan de basisraming van Primos2022. Wanneer we het migratiescenario doortrekken tot 2033 zien we een toename van circa 455 huishoudens in gemeente Laarbeek.
Uitgesplitst in kernen betekent dit een groei van ongeveer 305 huishoudens in de grootste kern Beek en Donk. Tot 2043 is er een verwachting van een groei van ongeveer 705 huishoudens op basis van het migratiescenario. Wederom is het grootste aandeel van de groei in Beek en Donk (+470 huishoudens).
23
24
Woonopgaven scherp in beeld
Tabel 7: Extra behoefte op basis van migratie in de gemeente Laarbeek op kernniveau Kern
Groei door hogere migratie tot en met 2030
260 (+45 t.o.v. Primos2022)
Beek en Donk
65 (+20 t.o.v. Primos2022)
Aarle-Rixtel Lieshout
385 (115 meer dan Primos2022)
50 (+15 t.o.v. Primos2022) 10 (+5 t.o.v. Primos2022)
Mariahout Laarbeek
Groei door hogere migratie naar rato verdeeld over kernen
385 (115 meer dan Primos2022)
385
Bron: Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.
Inlopen woningtekort: +245 woningen t/m 2030 Los van het toenemende aantal huishoudens in de gemeente is er in Laarbeek, net zoals in de rest van Noord-Brabant, sprake van een woningtekort. Het gaat hier om een statistisch woningtekort. Deze is gebaseerd op actuele statistieken over huishoudens, woonsituatie en de woningvoorraad. Het tekort wordt ook gezien als een indicator voor de spanning op de woningmark. Inlopen woningtekort heeft primair effect op opgave vanuit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Het woningtekort wat berekend is door ABF-research resulteert indicatief voor de gemeente Laarbeek een extra opgave circa 245 woningen tot en met 2030. Deze extra opgave vormt een extra plus op de woningbehoefte op basis van de huishoudensontwikkeling. Uitgangspunt daarbij is een gelijkmatige inloop van dit tekort tot en met 2030. Het geconstateerde tekort is niet in één keer op te lossen, maar zal stap voor stap worden ingelopen. Over een langere periode zullen er daarom extra woningen toegevoegd moeten worden. Het inlopen van het woningtekort heeft primair effect op jongere alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die hiermee een plek krijgen op de reguliere woningmarkt. Voor deze jongere doelgroep is het lastig een zelfstandige woning te vinden.
Vooral op het moment dat de doorstroming in de woningmarkt stokt en er geen woningen beschikbaar komen is het voor hen moeilijk om een stap te zetten. Denk bijvoorbeeld aan jongere huishoudens die anders langer thuis wonen, samenwonen met vrienden en langer in onzelfstandige woonruimten blijven wonen. De extra opgave op basis van het woningtekort is bij de vertaling naar de woningbehoefte naar rato van het aantal huishoudens binnen deze doelgroep verdeeld over de verschillende kernen.
25
Woonopgaven scherp in beeld
Tabel 8: Extra behoefte op basis van het inlopen van het woningtekort gemeente Laarbeek op kernniveau Kern
Woningtekort
120
Beek en Donk
60
Aarle-Rixtel Lieshout
245
45 20
Mariahout Laarbeek
Woningtekort naar rato verdeeld over kernen*
245
245
Bron: ABF (2022), Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. *De extra opgave op basis van het woningtekort is bij de vertaling naar de woningbehoefte naar rato van het aantal huishoudens binnen deze doelgroep verdeeld over de verschillende kernen.
Het woningtekort wordt gelijkmatig ingelopen tot en met 2033 met circa 310 woningen. Het woningtekort tot 2033 ligt daarmee gemeentelijk op ongeveer 250 woningen. Beek en Donk heeft als grootste kern een aandeel van 135 woningen. Voor Aarle-Rixtel is dat circa 70 woningen, voor Lieshout circa 50 en voor Mariahout circa 20 woningen. In 2043 geldt vooralsnog een inloop van een tekort van 310 woningen.
Prognoses gaan gepaard met onzekerheden, monitor huishoudensontwikkeling en stel bij waar nodig De ontwikkeling van het aantal huishoudens in Laarbeek en de onderliggende kernen zoals geprognosticeerd in de verschillende prognoses, is afhankelijk van de achterliggende uitgangspunten voor de variabelen vergrijzing, huishoudensverdunning en migratie. Hoe verder we vooruit kijken in de toekomst, hoe groter de periode waarin onvoorzienbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De prognose wordt daarmee onzekerder naarmate we verder vooruit kijken. Ook het schaalniveau waarop gegevens beschikbaar zijn heeft hier invloed op, waarbij gegevens op lage schaalniveau (kernen en wijken) omgeven worden door meer onzekerheid dan gegevens op hoger schaalniveau. Daar waar geboorte- en sterftecijfers op basis van historische trends relatief goed te voorspellen zijn, is de factor migratie relatief lastiger om te voorspellen. Vooral de buitenlandse migratie, voor de binnenlandse migratie geldt dit in mindere mate. Daarnaast hangt de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling ook samen met de kwaliteit van het woningaanbod. Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar ook die van de bestaande voorraad bepalend in het aantrekken of behouden van huishoudens. Het is belangrijk om bij de interpretatie van de prognosecijfers rekening te houden met deze onzekerheden.
Door goed te monitoren kunnen verwachtingen indien nodig worden bijgesteld.
Vanaf dit punt worden het migratiescenario en het inlopen van het woningtekort samengevoegd als het ambitiescenario.
26
Woonopgaven scherp in beeld
Tabel 9: Huishoudensontwikkeling gemeente Laarbeek, conform Primos Prognose 2022 + ambitiescenario Doelgroepen
‘23
’23 t/m ‘30
%
‘23-‘33
%
‘23-‘43
%
‘43
Alleenstaanden tot 35 jaar
355
-60 / +35
-17% / +9%
-75 / +45
-20% / +13%
-115 / 0
-33% / 0%
240 / 360
Stellen tot 35 jaar
420
-70 / +40
-17% / +9%
-85 / +55
-20% / +13%
-135 / 0
-33% / 0%
280 / 420
3.560
-60 /
-2% /
-65 /
-2% /
+10 / +50
-25
-1%
-25
-1%
0% / +1%
3.565 / 3.605
Gezinnen
Alleenstaanden & stellen 35 65 jaar
2.165
+65 / +135
+3% / +6%
+40 / +125
+2% / +6%
+70 / +155
+3% / +7%
2.235 / 2.325
Alleenstaanden & stellen 65+
3.285
+425 / +455
+13% / +14%
+525 / +565
+16% / +17%
+760 / +800
+23% / +24%
4.045 / 4.085
Overig
25
-5 / -5
-15% / -14%
0/0
+8% / +9%
+5 / +5
+23% / +24%
30 / 30
Totaal
9.810
+295 / +635
+3% / +6%
+345 / +765
+4% / +8%
+590 / +1.015
+6% / +10%
10.400 / 10.825
(basisraming/ extra migratie en inlopen tekort)
Bron: Primos2022. Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen en hele procenten. *Cijfers 2023 komen uit Primos 2022, definitieve cijfers voor 1-1-2023 zijn nog niet bekend.
Vertaling met Stec-doelgroepenindeling voor Laarbeek De hiervoor beschreven hoofddoelgroepen vertalen we nu door naar specifiekere doelgroepen. Daarvoor hanteren we onze Stec-Doelgroepenindeling van 25 doelgroepen, gebaseerd op woonmilieu, leeftijd, inkomen en samenstelling van huishoudens. We maken onderscheid naar suburbaanse/ dorpse woonmilieus en landelijk bereikbare woonmilieus. We gebruiken harde gegevens van het CBS, de Primos2022 en Lokale Monitor Wonen om tot indicatieve aantallen en de ontwikkeling van doelgroepen te komen. Met ons model brengen we de huidige omvang van de doelgroepen in beeld en geven een doorkijk tot en met 2030 (in verband met de woondeal), tot 2033 en tot 2043. Dit is input voor onze kwalitatieve behoefteraming. Het volgende valt op: • Bijna 60% van de huishoudens in de gemeente Laarbeek (ongeveer 8.000 huishoudens) woont in een landelijk woonmilieu. De resterende huishoudens wonen in een suburbaan/dorps woonmilieu. • We zien vooral een sterke groei in het aantal landelijk en suburbaan/dorps wonende alleenstaanden en stellen boven de 35, wat de verwachte vergrijzing bevestigt. • Het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 35 jaar daalt naar verwachting in de aankomende jaren. Enkel aantal gezinnen in suburbaan/dorps woonmilieu lijkt te gaan toenemen op lange termijn.
Woonopgaven scherp in beeld
Figuur 16: Woonmilieus gemeente Laarbeek
Bron: ABF (2020). Bewerking Stec Groep (2023).
27
Tabel 10: Stec-Doelgroepen gemeente Laarbeek, conform Primos 2022 + ambitiescenario Naam Doelgroep
Woonmilieu
Leeftijd en samenstelling
Inkomen
Aantal 2023
Ontw. ’23 t/m
Ontw. ’23-‘33
Ontw. ’23-‘43
‘30 Vroeg Volwassen
Suburbaan/
A&S tot 35 jaar
laag
280
-50 / +25
-55 / +35
-85 / +5
Veel voor weinig
dorps
A&S tot 35 jaar
midden en hoog
365
-60 / +40
-70 / +55
-105 / +15
Familie doorzon
gezinnen
laag en midden
765
-5 / +5
-5 / +5
+15 / +25
Ruimtezoekers voor de kinderen / Ruimte en
gezinnen
hoog
2.030
-20 / 0
-25 / -5
+25 / +50
A&S 35 - 65 jaar
laag
720
+20 / +45
+10 / +40
+25 / +55
Woonerf Welgestelden
A&S 35 - 65 jaar
midden en hoog
1125
+25 / +60
+10 / +55
+25 / +70
Suburbane Senioren
A&S 65+ jaar
laag
1.875
+250 / +265
+305 / +325
+425 / +445
Ruim(t)egenieters / zilveren rand
A&S 65+ jaar
midden en hoog
910
+115 / +125
+145 / +155
+205 / +215
A&S tot 35 jaar
laag
55
-10 / +5
-15 / +5
-25 / -5
Blijvers en Terugkeerders / Relaxed Ruraal
A&S tot 35 jaar
midden en hoog
80
-15 / +5
-20 / +10
-35 / -10
Rurale ruimtezoekers / Betaalbare ruimte gezin
gezinnen
laag
165
-5 / -5
-5 / -5
-5 / -5
Gegoed ruraal gezin
gezinnen
midden en hoog
600
-25 / -20
-30 / -20
-25 / -20
Honkvast / Blijf-in-de-wijkers
A&S 35 - 65 jaar
laag
120
+10 / +10
+5 / +10
+10 / +15
Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid
A&S 35 - 65 jaar
midden en hoog
200
+15 / +20
+10 / +20
+10 / +20
Landelijke eenvoud
A&S 65+ jaar
laag
345
+45 / +45
+55 / +60
+90 / +95
Landelijke luxe
A&S 65+ jaar
midden en hoog
155
+20 / +20
+25 / +25
+40 / +40
9.785
+270 / +640
+345 / +765
+585 / +1.015
Gemak Jong geleerd, oud gedaan (voortbordurend op vroeg volwassen)
Lokaal gebonden / JOLO (JOng LOkaalgebonden)
Totaal
Landelijk
Grote kwalitatieve opgave: levensloopbestendig wonen We vertalen de demografische ontwikkeling, de verhuisgeneigdheid en het verhuisgedrag van doelgroepen naar woningbehoefte met behulp van ons Doorstroommodel. Zie onderstaande toelichting.
Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Om de kwalitatieve woningbehoefte te bepalen gebruiken we ons eigen Stec-Doorstroommodel. Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden de hiervoor genoemde 25 doelgroepen. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente. Door confrontatie van huidige woonsituatie met woonwensen en verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraagaanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.