20 20231012 Concept Beleidskader Wonen

Beleidskader wonen Visie op Wonen in Laarbeek - horizon 2030

ek e b r a a l n i n e #won

#ontdeklaarbeek

Conceptversie. Gemeente Laarbeek, oktober 2023

Inhoudsopgave Voorwoord 1 Inleiding 2 1. Beleidskader wonen in het kort 5 2. Visie op wonen 10 3. Onderliggende beleidskaders 13 4. Laarbeek in beeld 19 5. Taakstellende woonopgave 22 6. Kwalitatieve woonopgave 26 7. Uitgangspunten voor ontwikkeling 30 8. Uitvoeringsagenda Beleidskader Wonen 36 9. Visie op Wonen, Welzijn en Zorg 38 1 Woonanalyse 43 2 Thema: Samenredzaamheid 46 3 Thema: Balans in de woningvoorraad 50 4 Thema: Gezonde en veilige leefomgeving 54 5 Thema: Financiën en uitvoering 59 10. Begrippenlijst 60 11. Overzicht van ondersteunende bijlagen 63

Woonvisie 2023 Stellers Hélène Houben Nadia Hummel

Liever online lezen? Scan de QR-code* * Beschikbaar na vaststelling

Voorwoord In januari 2022 heeft de gemeenteraad van Laarbeek de vorige Woonvisie vastgesteld. Destijds bestond weliswaar weinig beleidsruimte om grote aantallen woningen te bouwen, maar er werd wel de ambitie uitgesproken om scherpe prijsgrenzen voor nieuwe koopwoningen te hanteren om deze betaalbaar te houden. Daarnaast was er specifieke aandacht voor vergrijzing en wonen met zorg. In minder dan twee jaar tijd is de wereld erg veranderd. Door onder andere oorlog en inflatie zijn de bouwkosten enorm gestegen in een korte periode. Daarnaast is de woningnood de afgelopen jaren verder toegenomen door de grote bevolkingsgroei. Ook beleidsmatig staat de wereld niet stil. Het Rijk heeft besloten om wederom regie te nemen op de volkshuisvesting, na het opheffen van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in 2010. Dit heeft ertoe geleid dat er inmiddels een Nationale Woon- en Bouwagenda is opgesteld en dat we in maart 2023 de Woondeal ZuidoostBrabant hebben ondertekend. Dankzij deze woondeal kunnen we de komende jaren minstens 735 woningen bouwen in Laarbeek. Naast de landelijke ontwikkelingen hebben we in Laarbeek te maken met onze economische voorspoed als Brainport-regio. Buiten de grote voordelen brengt deze schaalsprong ook diverse uitdagingen met zich mee. Zo wordt de druk op de lokale woningmarkt hierdoor nóg groter.

Toch zie ik grote kansen in de ontwikkelingen die spelen. We hebben de afgelopen periode aangegrepen om onze regionale samenwerking te intensiveren en meer structuur aan te brengen in ons woonbeleid. Met deze Woonvisie zetten we opnieuw een grote stap vooruit op het gebied van betaalbaarheid, zorg en een passend woningaanbod. Het is goed wonen in Laarbeek, en dat willen we graag zo houden.

Ron van den Berkmortel Wethouder Ruimte en Economie

Het is goed wonen in Laarbeek, en dat willen we graag zo houden.

1

3

Inleiding Aanleiding herijking Diverse ontwikkelingen, waaronder veranderende marktomstandigheden en meer regie vanuit het Rijk, hebben ervoor gezorgd dat de Woonvisie 2022-2026 op een aantal punten onvoldoende sturing en houvast bood om het hoofd te bieden aan de complexiteit van de volkshuisvestelijke opgaven. We moesten de Woonvisie op een aantal punten herijken. De belangrijkste aanleiding was de onhaalbaarheid van de 60-30-10 regel. Door deze regel moesten de woonprogramma’s van nieuwbouwprojecten met koopwoningen voldoen aan 60% goedkope koopwoningen, 30% betaalbare koopwoningen en 10% vrije sectorwoningen. Ambitieus, en goed voor de betaalbaarheid, maar onder meer vanwege gestegen bouwkosten niet uitvoerbaar. Met als gevolg het risico op vertragingen en annuleringen van woningbouwplannen. Daarom besloot het college van burgemeester en wethouders in januari 2023 de 60-30-10 regel in te trekken en alvast aan te sluiten bij de landelijke kaders conform de Nationale Woon- en Bouwagenda. Deze kaders gaan uit van minimaal 2/3e betaalbare woningen waarvan ten minste 30% sociale huur, en maximaal 1/3e in het dure segment. Daarnaast zien we dat het Rijk meer en meer de regie herpakt om te kunnen sturen op 900.000 nieuwe woningen tot en met 2030.

Vanuit het Rijk komen er meer regels en (wettelijke) verplichtingen, onder andere om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te waarborgen. Naast de taakstelling om voldoende betaalbare woningen te realiseren, moeten we ook meer dan voorheen rekening houden met de veranderende bevolkingssamenstelling en de daarbij horende woningtypen. Zo hebben we (niet alleen) in Laarbeek te maken met een sterke vergrijzing en toenemende zorgvraag. In de voorgaande Woonvisies was zorg al een belangrijk thema. Nu is het thema zorg nog explicieter gemaakt door de visie op Wonen, Welzijn en Zorg. Met deze herijkte versie van de Woonvisie, onder de noemer Beleidskader Wonen, borduren we voort op dat wat goed is. Aanvullend beogen we de complexiteit van het speelveld in kaart te brengen en bieden we handelingsperspectief voor de realisatie van de woningbouwopgave. Maximaal presteren op alle ambities op het gebied van wonen kan realistische planvorming in de weg staan. Daarom sturen we op een optimale balans tussen ambities en haalbaarheid.

Totstandkoming De Woonvisie 2022-2026 is relatief recent vastgesteld. Voor deze visie is destijds een uitgebreid participatietraject gevolgd. De input uit dat traject is ook meegenomen in de totstandkoming van deze visie. De afgelopen periode heeft er gelijktijdig een onafhankelijk, zowel kwantitatief als kwalitatief onderzoek plaatsgevonden ter onderbouwing van de woonbehoeften van Laarbeek. Bij deze consultatiesessies hebben ruim 40 inwoners meegedacht over wat er belangrijk is voor de woningbouwopgave in Laarbeek. Deze uitgangspunten zijn meegenomen in de richtinggevende doelen voor de nieuwbouwopgave. Tevens is er bij de totstandkoming van deze Woonvisie gewerkt met een interne klankbordgroep. Zo is de integraliteit met thema’s als ruimtelijke ontwikkeling, duurzaamheid en sociaal domein gewaarborgd. Tot slot is afstemming gezocht met woCom, de woningbouwvereniging met het grootste bezit aan sociale huurwoningen in Laarbeek. Ook voor de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg is een participatiebijeenkomst georganiseerd met diverse partijen die met wonen, welzijn of zorg bezig zijn. Denk aan woCom, de LEV groep en de Adviesraad Sociaal Domein. Leeswijzer Het volgende hoofdstuk is een samenvatting van dit Beleidskader Wonen, waarin de belangrijkste lijnen kort worden aangehaald.

In hoofdstuk twee schetsen we de visie op wonen: wat maakt dat het in Laarbeek goed wonen is? En hoe houden we dat zo? Daarna volgt een beknopt overzicht met onderliggende beleidskaders op lokaal, regionaal en landelijk niveau die de context schetsen waarbinnen de opgave gerealiseerd moet worden. In het hoofdstuk Laarbeek in beeld brengen we de huidige woningvoorraad in kaart en kijken we naar demografische ontwikkelingen, om te begrijpen wat de woningbouwopgave inhoudt. Daar gaan we in hoofdstuk 5 (kwantitatieve opgave) en hoofdstuk 6 (kwalitatieve opgave) uitgebreid op in. In het hoofdstuk uitgangspunten voor ontwikkeling beschrijven we het dynamische beleidskader: het instrument waarmee we kunnen sturen en waaraan we kunnen toetsen. Hoofdstuk 8 is een bondige uitvoeringsagenda met concrete acties en waarmee we bijdragen aan de realisatie van de opgave. De Visie op Wonen, Welzijn en Zorg is geïntegreerd in hoofdstuk 9. Daar waar deze visie expliciet ingaat op wonen is de verbinding gelegd met voorgaande hoofdstukken. Dit Beleidskader Wonen staat niet op zichzelf. In de bijlagen zijn een viertal ondersteunende documenten opgenomen: het Woonbehoefteonderzoek, een samenvatting van relevant beleid, de Woonzorganalyse van de MRE en de Regionale Begrippenlijst Wonen MRE 2023.

1. Beleidskader Wonen in het kort Het voorliggende Beleidskader Wonen vormt een verdiepende uitwerking van de voorgaande woonvisies uit 2017 en 2022. De doelstellingen zijn niet wezenlijk veranderd: • Een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen dat aansluit op de vraag; • Voldoende aanbod betaalbare koopwoningen, sociale en middel dure huurwoningen; • Verduurzaming van de woningvoorraad; • Het toegankelijk en betaalbaar houden van de woningmarkt in Laarbeek; • Aandacht voor vergrijzing en wonen met zorg; • Het dorpse karakter behouden, zodat het goed wonen blijft in een groen en vitaal Laarbeek.

Woondeal MRE Nieuw is de taakstellende regie vanuit het Rijk met de Nationale Woon en Bouwagenda 2022. Deze is uitgewerkt in regionale woondeals. Laarbeek heeft zich in maart 2023 geconformeerd aan de Woondeal Zuidoost-Brabant met een nieuwbouwopgave: • van minimaal 735 woningen tot 2030; • van deze woningen moet minimaal 2/3e deel betaalbaar zijn met een minimum van 30% sociale huur; • en met een plancapaciteit die steeds 130% van de taakstelling moet zijn, omachterstanden te voorkomen.

Differentiatieverdeling

5

Visie Wonen Welzijn en Zorg

6

Daarnaast heeft het Rijk aan alle gemeenten een woonzorgvisie verplicht gesteld, omdat Nederland op dit moment onvoldoende in staat is om een groeiende groep ouderen te faciliteren in hun (toekomstige) woon-, welzijn- en zorgbehoeften. Uit onderzoeken blijkt dat de zorgbehoefte en behoefte aan geschikte woningen ook in Laarbeek de komende jaren fors zal toenemen. De Visie op Wonen, Welzijn en Zorg Laarbeek is integraal opgenomen in dit Beleidskader Wonen. Hierin komen drie speerpunten nadrukkelijk aan bod: • Bewustwording: hierbij zetten we inwoners in hun kracht om zelf regie te voeren. • Doorstroming bevorderen: door de juiste woningen bij te bouwen, komen bestaande woningen vrij. • Stimuleren van gemeenschapskracht: waardoor inwoners zich meer verantwoordelijk gaan voelen voor elkaar. Wat betreft zelfstandig (langer thuis) wonen is er sprake van verschillende typen woningen: nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen. Tot 2030 zal de behoefte aan dat soort woningen in Laarbeek toenemen met ongeveer 500 woningen.

Woonbehoefteonderzoek Om een preciezer beeld te krijgen van de woonbehoeften in Laarbeek heeft de gemeente een uitgebreid woningbehoefteonderzoek laten doen. Hiervoor zijn data gedreven analyses uitgevoerd en zijn inwoners van Laarbeek geconsulteerd over de woonwensen en -behoeften. Hoofdconclusie uit dit onderzoek (zie bijlage: Woonopgaven scherp in beeld, juni 2023) is dat er in Laarbeek veel behoefte is aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen voor kleine huishoudens. Dit Beleidskader Wonen vormt een fundament voor planvorming om de taakstelling uit de Woondeal Zuidoost-Brabant en de gewenste woningen naar behoefte ook daadwerkelijk te realiseren. Samen met alle andere beleidskaders, zoals voor duurzaam wonen, groen en water, en de steeds maar stijgende bouwkosten staat Laarbeek voor de uitdaging om al deze doelstellingen waar te maken. We zetten daarom in op dynamische beleidskeuzes en richtinggevende doelen voor de nieuwbouwopgave.

Ambities in balans We gebruiken de metafoor van een schuifpaneel, waarin de verschillende ambitieuze beleidskaders in relatie tot elkaar samen ook tot haalbare plannen leiden. We zoeken bij elk plan naar een optimale balans voor de volgende ambities: • Bouwen naar behoefte: een voor iedereen toegankelijke en betaalbare woningmarkt. • Leefbaarheid: gemengde buurten, een groene, gezonde leefomgeving etc. • Maat en schaal: het dorpse karakter behouden. De ambities voor leefbaarheid en maat en schaal zijn vastgelegd in andere beleidskaders zoals de 3-30-300 regel en de omgevingsvisie voor het buitengebied. De ambitie bouwen naar behoefte is een combinatie van de taakstelling vanuit de Woondeal Zuidoost-Brabant en de conclusies uit het Woonbehoefteonderzoek. De uitkomsten zijn vertaald naar een helder en schematisch overzicht voor de woningbouwprogrammering dat concreet bij planvorming gebruikt kan worden. Hierin is duidelijk aangegeven dat de prioriteiten voor de komende jaren bij betaalbare woningen en levensloopbestendige woningen liggen. We willen immers graag dat ook jongeren in Laarbeek kunnen blijven wonen en dat, met een beter bij de behoefte aansluitend aanbod, de doorstroom weer op gang komt.

Kaders Het schuifpaneel en het schematisch overzicht voor het woningbouwprogramma vormen samen een dynamisch beleidskader dat gebruikt kan worden als toets- en sturingsinstrument bij planvorming. Hieron zijn de afspraken uit de woondeal bindend voor een nauwkeurig bepaald toepassingsbereik. De woningbouwprogrammering is een richtinggevend ambitiekader dat in samenhang met de andere ambities per project tot andere keuzes kan leiden. Locatie en projectomvang zijn vanzelfsprekend ook van grote invloed op de planvorming. We onderscheiden in grote lijnen 3 verschillende locatie-profielen voor de nieuwbouwplannen: de centra van de kernen met een grotere functiemenging, de bestaande woonwijken en enkele uitbreidingslocaties aan de randen van de kernen. Ze vragen alle drie om een verschillende aanpak, zowel stedenbouwkundig als programmatisch. Tot slot moeten plannen financieel haalbaar zijn. Om tot juiste afwegingen te komen, is een transparante samenwerking tussen gemeente en ontwikkelende partijen altijd noodzakelijk. Daarnaast benutten we een aantal sturingsinstrumenten, zoals de huisvestingsverordening en de starterslening, en onderzoeken we de mogelijkheden van een vereveningsfonds om voldoende betaalbare woningen te realiseren.

7

Voor planontwikkelingen betekent dit concreet:

9

De richtinggevende doelen voor het woonprogramma zijn in tabel 1 weergegeven. De prijsgrenzen die hierbij gelden worden elk jaar regionaal vastgesteld in de begrippenlijst MRE, die bij de Woondeal Zuid Oost Brabant hoort.

minimaal 220

minimaal 272

maximaal 243

X

alleenstaanden en stellen 35-65 jaar

X

X

gezinnen

(X)

DOELGROEPEN EN WONINGTYPE NAAR BEHOEFTE alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

alleenstaanden en stellen 65+ jaar

X

algemeen inzetbaar

X

Categorieën

Prijsgrenzen 2023

Sociale huur

Sociale huur

Huur tot € 808,06

gg = grondgebonden

betaalbare, lage, midden en hoge middel dure koop, lage en hoge middel dure huur

Koop tot €355.000,Huur vanaf €808,06 tot €1000,-

app = appartement

Dure koop, dure huur

Koop vanaf €355.000,Huur vanaf €1000,-

Duur

tabel 2: prijsgrenzen conform de begrippenlijst MRE 2023, deze worden elk jaar bijgesteld.

X

X

X

X

X

(X)

(X)

(X)

X

X

X

X

X

76%

X = richtinggevende doelen voor de woonprogramma’s (hoe groener hoe gewenster)

Segmenten

Middel duur

betaalbare koop

Het Beleidskader Wonen reikt voor de komende jaren stevige handvatten aan om de woningbouwopgave op een goede en haalbare manier aan te kunnen pakken. Zo kan er een nieuwe balans in de woningvoorraad ontstaan die voor iedereen toegankelijk en betaalbaar wordt. En blijft het goed wonen in een groen en vitaal Laarbeek!

middel dure huur

X

Kortom

sociale huur llb

sociale huur app

taakstelling minimaal 735 woningen

geclusterd

dure huur en koop

dure koop llb*

middel dure huur / betaalbare koop

betaalbare koop lb*

sociale huur min. 30%

middel dure huur /

Woondeal ZOB

maximaal 1/3 duur

aandeel gestapeld of

minimaal 2/3 betaalbaar

dure huur/ koop gg

Meer informatie, verdieping en achtergronden van de cijfers en conclusies vindt u in de hoofdstukken 5 en 6.

sociale huur gg

8

• Minimaal 2/3e deel betaalbaar met een minimum van 30% sociale huur. Voor projecten van 4 t/m 14 woningen geldt een inspanningsverplichting om de mogelijkheden tot het realiseren van sociale huur en middel dure huur- en koopwoningen te onderzoeken. Voor projecten vanaf 15 woningen is deze differentiatie de norm. • De te ontwikkelen sociale huurwoningen worden bij voorkeur beheerd door een toegelaten instelling (in het geval van Laarbeek is dat normaliter woCom). Ook willen we dat woningcorporaties in een vroeg stadium bij ontwikkelingen worden betrokken. • Voor alle projecten geldt een focus op levensloopbestendige woningen.

llb* = levensloopbestendig (appartement of grondgebonden nultreden woning)

= voor gezinnen is er voldoende voorraad in Laarbeek en door te bouwen naar behoefte komt doorstroming gezinnen* op gang; we bouwen alleen voor deze doelgroep indien anders de gewenste doelgroepenmix in buurten niet gerealiseerd kan worden (leefbaarheid). nb zie voor prijsgrenzen de begrippenlijst van de MRE in de bijlage

tabel 1: richtinggevende doelen voor het woonprogramma 2023-2030

11

2. Visie op wonen Laarbeek is een vitale en toekomstbestendige gemeente waar het goed wonen is. Om dit te blijven, wordt er voortdurend aan gewerkt om het dorpse karakter te behouden. Er is aandacht voor voldoende geschikte woningen die aansluiten bij huidige en toekomstige behoeften. Dat betekent dat er nadrukkelijk ook aandacht is voor Laarbeekse jongeren en ouderen die in hun eigen dorp een passende woning willen kopen of huren. Laarbeek profileert zich als een landelijke, zelfbewuste gemeente die haar positie op korte afstand van Helmond en Eindhoven benut door te werken aan een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Groei van het aantal woningen en inwoners is geen doel op zich, maar wel belangrijk voor het behoud van voorzieningen en vitaliteit. We zien dat, vanwege de woningnood enerzijds en economische voorspoed in onze regio anderzijds, groei onvermijdelijk is. Het aanbod en de balans in de woningvoorraad is ontoereikend voor de woonbehoeften van onze inwoners. Deze balans willen we terugbrengen, en dat vraagt zowel in aantallen als in kwaliteit om een flinke impuls. Door de steeds schaarsere ruimte botsen soms verschillende belangen. We zien vooral behoefte aan betaalbare woningen voor kleine huishoudens, levensloopbestendige woningen en woningen met een zorgcomponent voor ouderen.

We willen perspectief bieden aan ouderen en onze jongeren en starters de kans bieden een eigen woning te huren of te kopen. Ook voor inwoners die deel uitmaken van aandachtsgroepen, of zich anderszins in een bijzondere situatie bevinden, moet de woningmarkt toegankelijker worden. De opgaven op het gebied van wonen voor gemeente Laarbeek zijn dus veelomvattend en complex. In de regio hebben we afgesproken dat Laarbeek aan de lat staat om, tot en met 2030, minimaal 735 woningen te bouwen. We vinden het daarbij belangrijk dat deze woningen bijdragen aan leefbaarheid en vitaliteit van onze kernen. De woningtypen die we bouwen, horen thuis in een landelijke en groene gemeente, passen bij de maat en schaal van Laarbeek en sluiten aan bij de woonbehoeften van onze inwoners. De woonbehoeften zijn, vanwege veranderingen in de bevolking- en huishoudenssamenstelling, anders dan voorheen: we zien een sterke vergrijzing en een toenemende behoefte aan zorg en zullen hierop moeten acteren. Het Woonbehoefteonderzoek wijst dan ook uit dat we anders moeten bouwen dan we gewend zijn. Dit doen we voor onze huidige én toekomstige inwoners, en om onze gemeente vitaal en toekomstbestendig te houden.

We ambiëren gemengde kernen, wijken en buurten, passend bij het Laarbeekse karakter. Daarnaast gaat goed wonen in Laarbeek over wonen in een gezonde, en klimaatbestendige leefomgeving. We willen ervoor zorgen dat, zowel bij bestaande als nieuwe woonbuurten, er voldoende groen op korte afstand voor iedereen is. We hanteren daarbij de 3-30-300 regel als streefdoel en een natuur-inclusieve leefomgeving als norm. Ook op het gebied van energie streven we naar duurzame woningen: we hebben onder andere de ambitie dat alle woningen in 2030 minimaal energielabel C hebben. Al deze ambities en beleidskaders leiden tot een aantal dilemma’s die vragen om dynamische keuzes.

Visie op Wonen, Welzijn en Zorg In de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg komen drie speerpunten nadrukkelijk aan bod: • Bewustwording: Iedereen is zelf verantwoordelijk voor de regie op ieders eigen leven. Dat betekent dat je nadenkt over je toekomst en hoe die eruitziet. Wat heb je bijvoorbeeld nodig om zelfstandig te kunnen gaan wonen? En wat heb je nodig om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven? We blijven inzetten op deze bewustwording. Hierbij zetten we inwoners in hun kracht om zelf de regie te voeren. • Doorstroming bevorderen: Op verschillende manieren zetten we in op het creëren van doorstroming. Door de juiste woningen bij te bouwen, komen bestaande woningen vrij. • Stimuleren gemeenschapskracht: De druk op zorg neemt steeds verder toe, bijvoorbeeld als gevolg van vergrijzing. Daarnaast zien we een steeds individualistischere samenleving. We kunnen deze ontwikkelingen alleen het hoofd bieden door gemeenschappen te stimuleren. Dat betekent dat inwoners meer naar elkaar om moeten kijken. Kleine taken zoals het doen van boodschappen zouden niet bij het zorgpersoneel moeten liggen. Dit kan alleen als inwoners zich verantwoordelijk gaan voelen voor elkaar. Gemeenschapskracht kunnen we als gemeente enkel faciliteren en stimuleren, maar niet afdwingen.

3. Onderliggende beleidskaders Dit Beleidskader Wonen kent een lange voorgeschiedenis en vervangt nu de voorgaande Woonvisies: de Woonvisie 2022-2026 is vastgesteld als een addendum op de Woonvisie van 2017-2021. Veel uitgangspunten en doelstellingen uit de voorgaande visies gelden echter nog steeds en komen in deze nieuwe visie op wonen in Laarbeek terug, zoals de wens om het dorpse en groene karakter te behouden en de wens om naar behoefte te bouwen. Dit Beleidskader Wonen vormt een nadere uitwerking van de voorgaande Woonvisies met toevoeging van duidelijke agendapunten voor de komende jaren. Een aantal thema’s is inmiddels in specifieke beleidskaders uitgewerkt. Deze blijven onverminderd van kracht. We zetten ze hier op een rij, in de bijlage vindt u korte samenvattingen met links naar de integrale stukken: • Bestuursakkoord 2022-2026, met als speerpunten voor de woningbouw: voldoende geschikte woningen, die aansluiten bij de huidige en toekomstige behoefte, het behoud van het dorpse en groene karakter, en de huisvesting voor jongeren en ouderen. • Nota grondbeleid 2020-2026, met een grondprijsmethodiek om gewenste ontwikkelingen te kunnen ondersteunen; de grondprijzen worden jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld.

• Prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties, woCom is met meer dan 2100 woningen de corporatie met het grootste bezit in Laarbeek, de gemeente maakt jaarlijks afspraken met de corporaties over de volkshuisvestelijke opgaven en de huisvesting van kwetsbare inwoners. De prestatieafspraken worden doorlopend geëvalueerd, en er wordt bijgestuurd waar nodig. • Omgevingsvisie Buitengebied (2021), waarin het buitengebied is opgedeeld in 8 samenhangende gebieden met een eigen karakter en eigen ontwikkelmogelijkheden. • Omgevingsvisie Kernen, het Beleidskader Wonen maakt straks integraal onderdeel uit van de Omgevingsvisie Kernen, die op dit moment nog in ontwikkeling is. In de Omgevingsvisie Kernen wordt nader ingegaan op (potentiële) bouwlocaties. • Beoordelingskader Tiny Houses (maart 2023), met voorwaarden om deze initiatieven mogelijk te maken. • Afwegingskader transformatie en woningsplitsing in kernen (juni 2021), om extra woningen te creëren binnen de bestaande bebouwing in de dorpskernen. • Beleidskader huisvesting arbeidsmigranten Laarbeek (januari 2022), dit vormt een uitwerking van het regionale afsprakenkader om voor goede huisvesting van arbeidsmigranten te zorgen. • Nota Parkeernormen Laarbeek (juni 2023), deze nota maakt maatwerk mogelijk door nauwkeuriger te kijken naar de werkelijke parkeerbehoefte.

• Transitie Visie Warmte (oktober 2021), met een plan van aanpak om Laarbeek in 2050 aardgasvrij te krijgen. • Lokale Energie Strategie (september 2022), met de doelstelling dat in 2030 alle woningen in 2030 energielabel C of beter hebben. • 3-30-300 regel, Laarbeek heeft een groene en gezonde leefomgeving en wil deze, met het oog op hittestress en wateroverlast, beschermen en waar mogelijk verbeteren.

13

Regionaal, provinciaal en landelijk beleid

14

Het beleid van Laarbeek staat niet op zichzelf. Regionaal en landelijk staan we voor vergelijkbare uitdagingen. Dat zien we terug in de beleidskaders op regionaal en landelijk niveau. Een grote verandering is de terugkeer van de regie op rijksniveau op de ruimtelijke ordening. Anno 2023 is er een groot tekort aan betaalbare woningen ontstaan, en een disbalans in de voorraad ten opzichte van de veranderende vraag. Bovendien zijn er grote vraagstukken bij gekomen door de klimaatverandering en grondstoffen-schaarste. Ook ruimte is schaars geworden. De opgaven zijn dus complexer dan ooit: transitie en aanvulling van de woningvoorraad, energie-transitie, klimaatadaptie van de leefomgeving, herstel van biodiversiteit etcetera. Een belangrijk en nieuw kader voor het gemeentelijke woonbeleid is de Nationale Woon- en Bouwagenda, die vol inzet op betaalbaarheid. Zoals demissionair Minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) hierin aangeeft, is het woningtekort in Nederland te groot: “Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden”. Als oplossing voor het woningtekort heeft Minister de Jonge daarom de Nationale Woonen Bouwagenda gelanceerd.

Het doel is om tot en met 2030 900.000 extra woningen te realiseren (100.000 per jaar). Van de 900.000 woningen die gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middel dure huur en -koop en 250.000 sociale huurwoningen. Deze ambities zijn eind 2022 vertaald naar samenwerkingsafspraken tussen het Rijk en de provincies. Met de provincie Noord-Brabant is afgesproken dat zij 130.600 woningen gaan realiseren in de periode 2022 tot en met 2030. De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor 45.135 woningen. Op het gebied van wonen zijn binnen de regio strakke, taakstellende normen vastgesteld in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant, waar Laarbeek zich in maart 2023 aan geconformeerd heeft. Doelstelling is leefbaarheid en vitaliteit in alle dorpen en kernen. Nieuwe woningbouwprojecten zijn nodig om voldoende inwoners te huisvesten en het voorzieningenniveau op peil te houden. Gemeente Laarbeek heeft een nieuwbouwopgave van minimaal 735 woningen. 67% van de nieuwbouwwoningen moet binnen het betaalbare segment vallen, waarvan ten minste 30% sociale huurwoningen. We moeten op lange termijn ook streven naar een aandeel van 30% sociale huurwoningen in de totale voorraad. In de huidige voorraad is dat 23%. Hier ligt dus nog een grote opgave die vraagt om lange adem.

We zetten de beleidskaders op regionaal en landelijk niveau voor u op een rij. Ook hiervoor zijn in de bijlage korte samenvattingen opgenomen met links naar de integrale beleidsdocumenten: • Woonafspraken de Peel, de samenwerkende gemeenten helpen elkaar om gezamenlijk gemeente-overschrijdend beleid te ontwikkelen en van elkaars ervaringen en expertises gebruik te maken. • Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023), met een eerlijke verdeling van de woningbouwopgave over de gehele regio en als basis uitgangspunt dat 2/3e van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn, en daarnaast afspraken over duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Circulair bouwen volgens Het Nieuwe Normaal en een MPG (Milieu Prestatie Gebouw) van maximaal 0,5 worden de norm voor duurzaam bouwen. Dit gaat verder dan de BENG eisen van het bouwbesluit. • Regionale Begrippenlijst Wonen MRE 2023, met daarin de definities en begrippen die nodig zijn om afspraken te maken over de regionale, subregionale en lokale woningmarkt. • Brabantse Agenda Wonen (september 2017), met als speerpunten duurzame verstedelijking, nadruk op bestaande woningvoorraad, een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen en veranderende woonwensen, en het versterken van de regionale samenwerking.

• De Nationale Woon- en Bouwagenda (maart 2022), met de NWBA herpakt het Rijk de rol van normsteller en bewaker van het realiseren van de landelijke doelen op het gebied van diverse bouw- en woonopgaven. De NWBA kent drie kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, waarbij kwaliteit gaat over voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting, die voor iedereen bereikbaar is. Een onderdeel van de NBWA betreft het programma ‘een thuis voor iedereen’ dat een belangrijke basis vormt voor de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg. • Het integraal zorgakkoord (2022), met afspraken tussen het ministerie van WWS en een groot aantal partijen in de zorg om de zorg voor de toekomst goed, toegankelijk en betaalbaar te houden.

15

Onderzoeken Aantallen en betaalbaarheid zeggen nog niets over de behoefte naar type woningen. Daarvoor heeft Laarbeek in de afgelopen periode een uitgebreid Woonbehoefteonderzoek laten doen. Hiervoor zijn data gedreven analyses uitgevoerd en zijn inwoners van Laarbeek geconsulteerd over de woonwensen en -behoeften. Bij de analyses is ook gekeken naar daadwerkelijke verhuizingen. Immers de meest gewenste woning blijkt vaak niet beschikbaar of bereikbaar. Het onderzoek en de uitkomsten staan in het rapport dat integraal als bijlage is toegevoegd aan dit Beleidskader Wonen. Daarnaast geeft het rapport Woonzorganalyse MRE uit 2022 veel informatie over de ontwikkelingen van de zorgbehoefte in de regio in de komende jaren, en wat dat betekent voor het wonen. Voor de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg is daarnaast ook een participatiebijeenkomst gehouden met alle betrokken partijen. • Woonopgaven scherp in beeld, juni 2023: Hoofdconclusie uit het onderzoek is dat Laarbeek er vooral behoefte is aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen voor kleine huishoudens. In de volgende hoofdstukken gaan we hier verder op in. Laarbeek staat voor een uitdagende opgave om de woningvoorraad weer in balans te brengen.

• Woonzorganalyse MRE, juni 2022: Dit rapport liet ook al een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen zien, als gevolg van de toenemende zorgbehoefte, vooral door ouderen. Het rapport maakt onderscheid tussen geclusterde woningen (hofjes, woon-zorgcomplexen), aangepaste woningen (zoals bestaande woningen met een traplift) en nultredenwoningen (zelfstandig wonen in een gelijkvloerse woning, appartement of grondgebonden). Daarnaast benoemt het rapport een toename aan Wlzzorg buiten de instellingen, waar woningen voor geschikt moeten zijn.

Woonopgaven scherp in beeld Stec Groep aan gemeente Laarbeek 7 juni 2023

17

4. Laarbeek in beeld 18

Om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave voor de gemeente Laarbeek goed te doorzien, helpt het om in kaart te brengen hoe de huidige woningvoorraad is samengesteld en wat de verwachte, demografische ontwikkelingen zijn. Dit is, als onderdeel van het Woonbehoefteonderzoek, onderzocht.

Huidige woningvoorraad In Laarbeek staan ongeveer 9.720 woningen. 70% daarvan is een koopwoning, 30% is een huurwoning (waarvan 23% sociaal en 7% particulier).

19

Duurzaamheid en levensloopbestendigheid Een groot deel van de woningen in Laarbeek is relatief nieuw. Ruim 20% van de Laarbeekse huizen is gebouwd sinds het jaar 2000. Ongeveer 50% van de woningvoorraad is gebouwd tussen 1970 en 2000. De overige 30% komt uit voor die tijd. Dat de woningvoorraad relatief nieuw is, is ook terug te zien aan de overwegend goede energie labels. Beleidsmatig is het uitgangspunt dat in 2030 alle woningen ten minste energielabel C hebben. Ook is onderzocht in hoeverre de bestaande woningvoorraad aanpasbaar te maken is voor bewoning door ouderen. Dat betreft ongeveer 75% van de woningen Laarbeek. Hierbij moet worden opgemerkt dat deze woningen doorgaans in particulier eigendom zijn, en dat de meeste aanpassingen van tijdelijke aard zijn. Het is daarmee geen duurzame oplossing voor de balans in de woningvoorraad. Permanente aanpassingen aan bestaande woningen of aanvullingen in de voorraad levensloopbestendige woningen blijven voor de lange termijn wenselijk.

FIGUUR 1: VERHOUDING KOOP- EN HUURWONINGEN IN LAARBEEK

De helft (49%) van de koopwoningen heeft een waarde onder de betaalbaarheidsgrens, inclusief ongeveer een kwart met een waarde tot de lage middeldure koop. Dat betekent dat 51% van de woningvoorraad bestaat uit dure koopwoningen. Het aandeel huurwoningen in de gemeente Laarbeek is 30%. Het overgrote deel hiervan (86%) valt in de categorie tot de liberalisatiegrens.

Huishoudensverdunning en demografische ontwikkelingen In de woondeal is afgesproken dat Laarbeek vanaf 2022 tot en met 2030 ten minste 735 woningen bouwt. Dat is nodig, omdat de regio maar ook Laarbeek groeit. De afgelopen tien jaar zien we dat de bevolking in de gemeente Laarbeek is toegenomen met ongeveer 1.175 personen verdeeld over 785 huishoudens. In totaal woonden er in 2022 ongeveer 22.945 personen verdeeld over ongeveer 9.720 huishoudens. We zien dat het aantal personen per huishouden de afgelopen tien jaar licht is gedaald: van 2,42 personen per huishouden in 2013 naar 2,33 personen per huishouden in 2022. Het landelijke gemiddelde is nu 2,12, 60 jaar geleden, in 1963 was dat nog 3,52. Door deze huishoudensverdunning groeit het aantal huishoudens relatief sneller dan het aantal inwoners.

FIGUUR 2: VERDELING PRIJSKLASSEN KOOPWONINGEN IN LAARBEEK

In Laarbeek zien we vooral grondgebonden woningen. Binnen de grondgebonden woningen zien we wel wat diversiteit. Zoals: de vrijstaande woning (29%), tussenwoningen (24%) en 2-onder-1 kapwoningen (20%) en hoekwoningen (15%). 12% van de woningen zijn appartementen.

De afgelopen tien jaar zien we ook dat de Laarbeekse bevolking ouder wordt. Het aandeel 65+ers neemt toe, en de ouderen worden ook ouder: dit noemen we een dubbele vergrijzing. Bovendien wonen ouderen langer thuis. Daartegenover staat dat het aandeel jongeren tot 15 jaar is afgenomen. Het aandeel 25 tot 35-jarigen en 35 tot 65-jarigen is de afgelopen tien jaar relatief stabiel gebleven. Van de laatstgenoemden zijn er op dit moment in Laarbeek het meest. FIGUUR 3: VERDELING WONINGTYPEN IN LAARBEEK

20

Verwachtingen voor de toekomst

Sociale huurwoningmarkt

Als we kijken naar de toekomst, zetten de ontwikkelingen op het gebied van groei, huishoudensverdunning en vergrijzing door. De verwachting is dat in 2030 het aantal huishoudens in Laarbeek met 270 zal toenemen. Tot 2043, 20 jaar vanaf nu, neemt de bevolking naar verwachting toe met 570 huishoudens. Deze groei komt met name door binnenlandse migratie – mensen die van buiten Laarbeek naar Laarbeek toe verhuizen. We zien dat nieuwe inwoners van Laarbeek, hiervoor met name in gemeenten als Helmond, Gemert-Bakel en Eindhoven woonden.

In de gemeente Laarbeek is woningcorporatie woCom, met ongeveer 2.150 woningen, de belangrijkste corporatie. WoCom is aangesloten bij Wooniezie, het platform voor de regio Zuidoost-Brabant waarop sociale huurwoningen in de regio worden aangeboden. WoCom en Wooniezie rapporteren jaarlijks over de woonruimteverdeling van sociale huurwoningen in de regio over het afgelopen jaar. De meest recente rapportage gaat over 2022. Hoewel deze rapportages momentopnamen zijn, schetsten deze een goed beeld van de vraag naar sociale huurwoningen.

Als we kijken naar de huishoudensontwikkeling tot 2043, neemt het aandeel huishoudens met alleenstaanden en stellen van 65+ sterk toe. Het aandeel alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt de komende jaren juist sterk af. Het aandeel gezinnen blijft stabiel.

In 2022 stonden er 3.012 mensen in Laarbeek ingeschreven als woningzoekend bij Wooniezie. Er bestaat een onderscheid tussen actief-woningzoekenden en niet actiefwoningzoekenden. In 2022 waren er van de inschrijvingen in de gemeente Laarbeek 541 actief-woningzoekenden. Deze reageerden minimaal één keer op een woning in Laarbeek, maar tegelijkertijd vaak ook op woningen in bijvoorbeeld Helmond, Gemert-Bakel en Eindhoven. Gemiddeld duurt het voor actief-zoekenden in Laarbeek 16 maanden om een woning te vinden. In 2022 kwamen er 113 woningen vrij van de ongeveer 2.150 woningen in het bezit van woCom. Dat is relatief weinig. Vanwege de sterk gestegen woningprijzen kunnen minder mensen doorstromen naar een huur- of koopwoning in de vrije sector. Zoals we hebben kunnen zien is het aandeel particuliere huurwoningen vrij laag (7%). Ook het aantal koopwoningen dat te koop staat onder de betaalbaarheidsgrens is laag. Veel woningen worden verkocht voor prijzen boven de €355.000,-. Dit is voor veel mensen niet betaalbaar. Hierdoor is er een hoge vraag naar sociale huurwoningen. Dat zien we terug in het aantal reacties: gemiddeld krijgt een sociale huurwoning in Laarbeek 471 reacties van woningzoekenden. Deze woningzoekenden komen niet alleen uit Laarbeek, maar ook uit buurgemeenten en elders uit het land.

Naar een nieuwe balans in de woningvoorraad FIGUUR 4: VERWACHTE HUISHOUDENSONTWIKKELING NAAR SAMENSTELLING

Op basis van deze gegevens, komen een aantal heldere conclusies naar voren: • De bestaande woningvoorraad moet aangevuld worden omdat het aantal huishoudens groeit. • Er zijn vooral grondgebonden woningen in de vrije koopsector, met name tweekappers en vrijstaande woningen. • Er is een groot tekort aan betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen. • Door vergrijzing stijgt de behoefte aan zorg-geschikte woningen enorm.

21

23

5. Taakstellende woonopgave Door ondertekening van de Woondeal hebben we ons als gemeente geconformeerd aan de taakstelling om tot en met 2030 voldoende, betaalbare woningen te realiseren. Deze taakstelling is een vast gegeven en kwantitatief van aard.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid Zoals afgesproken in de Woondeal bouwen we tot en met 2030 in Laarbeek minimaal 735 nieuwe woningen. Met dit aantal lopen we het huidige woningtekort in en bouwen we voldoende woningen om de huishoudensgroei te accommoderen. Hierover leest u meer in hoofdstuk 6 van het Woonbehoefteonderzoek (zie bijlage 1). Om te zorgen dat deze nieuwe woningen betaalbaar en toegankelijk zijn, is in de Woondeal afgesproken dat we differentiatie toepassen. Dit betekent dat we, middels het opleggen van percentages voor bepaalde woningbouwcategorieën, waarborgen dat er voldoende woningen in de sociale huur en middel dure huur- en betaalbare en middel dure koopsegmenten worden gebouwd. De differentiatie voor de nieuwbouwopgave bestaat uit minimaal 30% sociale huurwoningen, minimaal 37% betaalbare koop en middel dure huuren koopwoningen en maximaal 33% woningen in het dure segment.

Differentiatieverdeling

Voor de nieuwbouwopgave van de gemeente Laarbeek betekent dit, dat er tot en met 2030 ten minste 220 sociale huurwoningen en minimaal 272 middel dure huur- of betaalbare en middel dure koopwoningen bijkomen. De nieuwbouwopgave zoals afgesproken in de Regionale Woondeal bedraagt minimaal 735 woningen. Dat betekent dat er ook meer woningen gebouwd kunnen worden. De differentiatie blijft van kracht wanneer er meer dan 735 nieuwe woningen worden gebouwd. De te ontwikkelen sociale huurwoningen worden bij voorkeur beheerd door een toegelaten instelling (in het geval van Laarbeek is dat normaliter woCom). Ook willen we dat woningcorporaties in een vroeg stadium bij ontwikkelingen worden betrokken Voor de prijsgrenzen van deze segmenten sluiten we aan bij de Regionale Begrippenlijst Wonen van de Metropoolregio Eindhoven. Deze begrippenlijst wordt jaarlijks bijgesteld. In 2023 zijn de prijsgrenzen als volgt:

Segmenten

Categorieën

Prijsgrenzen 2023

Sociale huur

Sociale huur

Huur tot € 808,06

Middel duur

betaalbare, lage, midden en hoge middel dure koop, lage en hoge middel dure huur

Koop tot €355.000,Huur vanaf €808,06 tot €1000,-

Duur

Dure koop, dure huur

Koop vanaf €355.000,Huur vanaf €1000,-

tabel 2: prijsgrenzen conform de begrippenlijst MRE 2023, deze worden elk jaar bijgesteld.

24

Hoe behalen we de taakstelling?

Instrumenten

We hechten veel waarde aan het creëren van gemengde wijken en buurten. Gemengde wijken zijn minder kwetsbaar: er is minder overlast, minder criminaliteit en de kloof tussen kansarm en kansrijk neemt af. We willen de concentratie van één type woning voorkomen, daarnaast vinden we het belangrijk dat het aandeel woningen per gewenste woningbouwcategorie evenredig toeneemt. Differentiatie in de woningbouwprogramma’s van projecten is daarom noodzakelijk.

We willen voorkomen dat de differentiatie realistische planvorming in de weg staat, en willen ook voorkomen dat vanwege onhaalbaarheid van projecten de taakstelling niet wordt behaald. Het is daarom denkbaar dat verschillende plannen die aantoonbaar relatie hebben tot elkaar (bijvoorbeeld door geografische ligging) programmatisch in samenhang worden bezien. Zo hebben twee projecten samen wellicht voldoende volume om differentiatie toe te passen. Het initiatief hiertoe ligt bij ontwikkelaars. De gemeente oordeelt vervolgens of de samenhang wenselijk is.

Toepassingsbereik De differentiatie is in beginsel van toepassing op alle projecten vanaf 4 woningen. Voor woningbouwontwikkelingen van 4 tot en met 14 woningen, geldt een inspanningsverplichting om de mogelijkheden tot het realiseren van sociale huur en middel dure huur- en koopwoningen te onderzoeken. Voor projecten vanaf 15 woningen is differentiatie de norm. Uitzonderingsgronden om af te wijken van de differentiatie zijn: 1) 2) 3)

Er is sprake van een reeds ondertekende intentieverklaring, samenwerkingsovereenkomst of anterieure overeenkomst, bij projecten waar de gemeente facilitair optreedt; Er is reeds sprake van ten minste een bestemmingsplanprocedure in voorbereiding bij projecten waar de gemeente actief optreedt; Er is een raadsbesluit genomen over het woonprogramma voordat het Beleidskader Wonen 2023 door de raad is vastgesteld.

Daarnaast zijn we voornemens om een vereveningsfonds in te stellen, als sturingsinstrument om voldoende betaalbare woningen te realiseren. We onderzoeken de mogelijkheden voor sociale huur-, middel dure huur- en betaalbare koopwoningen. Een vereveningsfonds is een fonds waar opbrengsten van betaalbare en niet-betaalbare woningen worden verevend. De verplichtingen die voortvloeien uit het niet realiseren van voldoende betaalbare woningen in het woonprogramma vertalen zich in een heffing. De ontvangen heffing belandt in het vereveningsfonds en kan worden benut door andere initiatiefnemers om extra betaalbare woningen in andere plannen te laten realiseren. De hoogte van de afdracht, (juridische) voorwaarden, uitzonderingsgronden, toepassingsbereik en de voorwaarden voor realisatie, afname en exploitatie worden onderzocht en op een nader moment bepaald en vastgelegd in de Verordening vereveningsfonds voor betaalbare woningbouw. Indien het onderzoek aantoont dat het vereveningsfonds mogelijk en noodzakelijk is, is het streven om in het eerste kwartaal van 2024 de verordening op te stellen

Afwijkingsbevoegdheid van het college Instrumenten We willen voorkomen dat de differentiatie realistische planvorming in de weg staat, en willen ook voorkomen dat vanwege onhaalbaarheid van projecten de taakstelling niet wordt behaald. Het is daarom denkbaar dat verschillende plannen die aantoonbaar relatie hebben tot elkaar (bijvoorbeeld door geografische ligging) programmatisch in samenhang worden bezien. Zo hebben twee projecten samen wellicht voldoende volume om differentiatie toe te passen. Het initiatief hiertoe ligt bij ontwikkelaars. De gemeente oordeelt vervolgens of de samenhang wenselijk is.

Het kan voorkomen dat er andere, zwaarwegende redenen zijn op basis waarvan het college kan besluiten voor een project af te wijken van de differentiatie. Bijvoorbeeld omdat op andere wijze wordt bijdragen aan unieke (woon)kwaliteiten van Laarbeek die het groene, landelijke en dorpse karakter versterken. Denk hierbij onder andere aan (maar niet gelimiteerd tot) kwaliteitsimpulsen op gebied van natuur en cultuurhistorie als ook Ruimtevoor-Ruimte gebiedsontwikkelingen. De gemeente oordeelt of hier mogelijk sprake van is.

25

27

6. Kwalitatieve woonopgave Naast de kwantitatieve taakstelling hebben we ook vooral een kwalitatieve woonopgave: de kwaliteit van onze woon- en leefomgeving hebben we hoog in het vaandel staan. We streven naar een goede, gebalanceerde woningvoorraad en hebben er belang bij dat de nieuwbouwopgave aansluit bij onze visie op wat wonen in Laarbeek betekent: wonen in een groene, vitale gemeente met een landelijk en dorps karakter. De kwaliteit van onze leefomgeving wordt bepaald door een aantal factoren, zoals bijvoorbeeld ambities op het gebied van klimaat, energie, duurzaamheid en groen. Hierover doen we uitspraken in onze andere beleidsstukken (zie ook hoofdstuk 3 en bijlage 3). Ook de keuzes die we maken op basis van ons woonbeleid zijn van invloed op de kwaliteit van onze leefomgeving. Hiervoor zijn er drie belangrijke pijlers: 1) we bouwen naar behoeften, 2) (nieuwe) buurten en wijken zorgen voor goede leefbaarheid en 3) de bebouwing sluit aan bij de maat en schaal van onze gemeente.

Pijler 1: Bouwen naar behoefte We zien een toenemende behoefte aan betaalbare woningen voor kleine huishoudens. Deze behoefte leeft onder onze jongeren en starters, maar vooral onder onze ouderen. Zo blijkt uit het Woonbehoefteonderzoek en uit de Woonzorganalyse van de Metropoolregio Eindhoven. We zien dat er in onze gemeente sprake is van een dubbele vergrijzing en dat, mede daardoor, de zorgbehoeften van onze inwoners de komende tien jaar flink zal stijgen. We verwachten een toename van +165 Wlz-cliënten en +345 huishoudens (met minimaal één Wmo-cliënt). Daarnaast geldt ook het principe van langer thuis wonen en wordt het aantal verpleegplaatsen niet meer uitgebreid. De vraag naar (zorg)geschikte woningen neemt dus toe. We zullen in onze woningbouwopgave er zoveel mogelijk rekening mee moeten houden dat we deze vraag ook kunnen accommoderen.

Vanuit de Woonzorganalyse betekent dit dat er tot 2030 ongeveer 500 levensloopbestendige woningen bij moeten komen. Dit zijn bijvoorbeeld geclusterde woningen (zoals hofjes en woon-zorgcomplexen), nultredenwoningen (zoals appartementen of grondgebonden seniorenwoningen), aangepaste woningen en voor Wlz-zorg geschikte woningen. Ook het Woonbehoefteonderzoek onderschrijft dat het aantal ouderen en de zorgvraag dusdanig groeit, dat de behoefte toeeneemt aan appartementen en nultredenwoningen in hoofdzakelijk het betaalbare segment. Om te kunnen acteren op deze opgave is er een Visie op Wonen, Welzijn en Zorg opgesteld. De opgave voor alle aandachtsgroepen en ouderen (waarvan ouderen van 75+ de grootste groep is), daar waar het gaat over huisvesting, zorg en ondersteuning, is hiermee in kaart gebracht. Deze visie loopt als een rode draad door dit Beleidskader Wonen, en is in zijn geheel toegevoegd in hoofdstuk 9. Onder ouderen en aandachtsgroepen verstaan we: ouderen (75+), inwoners met een sociale en/of medische urgentie en uitstroom van inwoners uit een intramurale instelling. Maar ook statushouders, arbeidsmigranten, studenten en woonwagenbewoners. Voor de huisvesting van statushouders, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners gelden al afspraken (prestatieafspraken met woCom en huurdersorganisaties ) beleidskader huisvesting arbeidsmigranten Laarbeek, woonwagenbeleid).

Voor de huisvesting van ouderen, inwoners met een sociale en/of medische urgentie en uitstroom van inwoners uit een intramurale instelling geldt een hoge prioriteit om zoveel mogelijk betaalbare, levensloopbestendige – en voor zorg geschikte woningen te realiseren.

29

Bouwen voor ouderen Door dit type woning te bouwen, stimuleren we tevens doorstroming op de woningmarkt. Het bouwen van geschikte woningen voor ouderen draagt bij aan langere verhuisketens dan bouwen voor bijvoorbeeld starters. Als ouderen doorstromen uit een grote, vrijstaande koopwoning, kunnen gezinnen uit een rijtjeswoning hierin doorstromen, waardoor de rijtjeswoning vrijkomt voor een jong stel. Die laten weer een appartement achter voor jonge, alleenstaande starters. Bouwen voor bijvoorbeeld starters zorgt er alleen voor dat er één (of twee) starters het ouderlijk huis kunnen verlaten. Bovendien zijn levensloopbestendige woningen breed inzetbaar.

Pijler 2: Leefbaarheid Laarbeek is een vitale en toekomstbestendige gemeente. Om de veerkracht van onze gemeenschap te behouden, hebben we belang aan de leefbaarheid van onze dorpen. Dit gaat over een gezonde en veilige leefomgeving waar het prettig wonen en werken is. Op fysiek vlak, bijvoorbeeld door een hoogwaardige, groene openbare ruimte die uitnodigt tot bewegen en ontmoeting, en de aanwezigheid van een gemengd woonaanbod en voldoende voorzieningen. Maar ook op sociaal vlak, door een mix van diverse buurtbewoners die met elkaar een gemeenschap vormen. We verwachten goed burgerschap en gemeenschapskracht van onze inwoners. Een belangrijk speerpunt in de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg is het stimuleren van onze inwoners om meer naar elkaar om te kijken en voor elkaar te zorgen. We bereiken dit onder andere door met ons woonbeleid in te zetten op gemengde buurten en wijken met betrekking tot doelgroepen, woningtypen en prijscategorieën.

Pijler 3: Maat en schaal

FIGUUR 5: BOUWEN VOOR OUDEREN BRENGT LANGERE VERHUISKETENS OP GANG

Laarbeek is een groene gemeente met een dorps en landelijk karakter. Dit maakt Laarbeek uniek en aantrekkelijk binnen de regio. We werken er voortdurend aan om onze identiteit te behouden. Dat betekent dat bebouwing en groen nauw samengaan, en dat ook de maat en schaal van de bebouwing passend moet zijn bij de diverse gebieden en landschappen in onze gemeente. De dorpskernen vragen bijvoorbeeld om een andere aanpak dan de randen of de buitengebieden.

7. Uitgangspunten voor ontwikkeling 30

We hechten veel waarde aan de drie pijlers, maar zien ook de botsende belangen. We kunnen de ambities binnen deze pijlers daarom niet allemaal overal maximaal waarmaken. Daarnaast resulteert een opeenstapeling van ambities ook tot onrealistische planvorming. Er ontstaan daardoor dilemma’s, zoals de voorbeelden in het onderstaande overzicht: Pijler

Voordeel

Nadeel

Bouwen naar behoefte

•

Je voorziet in de vraag maar betaalbare, levensloopbestendige woningen. Je stimuleert doorstroming. Je brangt evenwicht terug in de totale woningvoorraad: het aandeel sociale en middel dure woningen neemt toe.

•

Je behoudt en versterkt de lokale gemeenschap en stimuleert gemeenschapskracht. Woningbouwprojecten hebben een grotere kans van slagen door het gangbare woningaanbod en de daarmee gepaard gaande opbrengstpotentie.

•

Je bouwt en versterkt de Laarbeekse identiteit: dorps, landelijk en groen.

•

Leefbaarheid

• •

• •

Maat en schaal

•

•

•

Het botst met de kwaliteit die we nastreven op het gebied van leefbaarheid: er kan een te grote concentratie ontstaan van éen woningtype en doelgroep. Het kan realistische planvorming in de weg staan.

Dynamische beleidskeuzes Hoe zwaarwegend de ambities binnen de drie pijlers zijn, is afhankelijk van het project of de locatie. Zo kan het bij kleinschalige woningbouwprojecten in centrumgebieden van kernen wenselijk zijn om fiks in te zetten op levensloopbestendige woningen (en dus te bouwen naar behoefte). Het zijn in omvang vaak kleinere projecten die opgaan in de diversiteit van de bestaande omgeving, en hebben daardoor minder invloed op de leefbaarheid. Het toevoegen van hoofdzakelijk levensloopbestendige woningen in een nieuwe wijk aan een dorpsrand met relatief veel woningen, bijvoorbeeld de Beekse Akkers, is omwille van leefbaarheid minder wenselijk. Dit vraagt voor een haalbaar plan om per project of locatie keuzes te maken om voor elke ambitie te komen tot een optimale prestatie. We gebruiken daarom de metafoor van een schuifpaneel. De taakstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid) is hierbij een vast gegeven. De inzet op de pijlers bouwen naar behoefte, leefbaarheid en maat en schaal kunnen per project variëren: zo optimaal mogelijk met zicht op de uitvoerbaarheid van het plan.

Het botst met bouwen naar behoefte en doet minder voor de doorstroming. We bouwen ‘meer van hetzelfde’terwijl daar aantoonbaar minder behoefte aan is: zo blijft de disbalans in de woningvoorraad bestaan.

Het botst met haalbaarheid, dit is doorgaans duurder en daardoor financieel minder toegankelijk voor onze inwoners.

TABEL 2: DILEMMA’S

Dilemma’s De dilemma’s tonen aan dat het onhaalbaar is om maximaal in te zetten op alle pijlers, omdat ze strijdig met elkaar kunnen zijn en realistische planvorming in de weg kunnen staan. We hebben echter een taakstelling met betrekking tot beschikbaarheid en betaalbaarheid te volbrengen. In dit Beleidskader Wonen gaat het daarom niet om maximaal presteren, maar om optimaal presteren: het is de kunst om de juiste balans te vinden tussen de pijlers, om de taakstelling te behalen én om uitvoering te kunnen geven aan onze visie op wonen. Wat een optimale prestatie is, is locatie- en soms zelfs projectafhankelijk. Maatwerk is dus noodzakelijk: er is geen statisch beleidskader denkbaar dat recht doet aan alle pijlers en de taakstelling, én tot realistische planvorming leidt. Met dit Beleidskader Wonen zetten we daarom in op ruimte voor dynamische beleidskeuzes en richtinggevende doelen voor de nieuwbouwopgave.

FIGUUR 6: MIDDELS EEN SCHUIFPANEEL STREVEN WE NAAR OPTIMALISATIE

31

Om richting te geven aan welke pijler per type locatie zwaarder weegt, schetsen we hieronder drie globale locatieprofielen. In de omgevingsvisie kernen, die begin 2025 moet zijn vastgesteld, worden de locatieprofielen nader geduid en ingevuld.

Centrumgebieden Centrumgebieden kenmerken zich door een hogere bebouwingsdichtheid. Het is er levendig door ontmoetingsmogelijkheden en de nabijheid van voorzieningen. Woningen die op dit soort locaties worden gebouwd, vinden we daarom passen bij zowel jongeren als ouderen. Het type bebouwing sluit aan bij – en gaat op in de bestaande gebouwde omgeving. De ruimte op dit soort locaties is vaak schaars. Dit vraagt om zorgvuldig ruimtegebruik. Een gestapeld programma past hier daarom goed. Projecten in centrumgebieden scoren relatief hoog op de pijler ‘bouwen naar behoefte’.

Bestaande wijken Bestaande wijken kenmerken zich door ruimere structuren voor groen en om veilig te kunnen spelen. De bebouwing bestaat vaak uit grondgebonden eengezinswoningen. Er liggen kansen voor projecten in bestaande wijken om woningen te vervangen of toe te voegen voor doelgroepen waarvoor nu onvoldoende aanbod is, bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen voor ouderen. Zo kunnen ouderen in dezelfde buurt blijven wonen, wordt doorstroming gestimuleerd en ontstaat op wijkniveau meer diversiteit. Projecten in bestaande wijken scoren daarmee relatief hoog op de pijlers ‘bouwen naar behoefte’ en ‘leefbaarheid’.

Nieuwe wijken In nieuwe wijken liggen kansen om onze visie op goed wonen in Laarbeek te realiseren. Goed wonen in Laarbeek gaat over wonen in een gezonde, duurzame en groene leefomgeving. Ook ambiëren we gemengde kernen, wijken en buurten, passend bij het Laarbeekse karakter. Dit gaat over diversiteit in woningtypen, prijssegmenten en doelgroepen, en over passend bouwen naar maat en schaal. Projecten in nieuwe wijken scoren daarmee hoger op ‘leefbaarheid’ en ‘maat en schaal’.

33

35

sociale huur app

middel dure huur

betaalbare koop

X

X

X

X

X

X

X

X

gezinnen

(X)

(X)

(X)

sociale huur llb

sociale huur gg

alleenstaanden en stellen tot 35 jaar alleenstaanden en stellen 35-65 jaar

DOELGROEPEN EN WONINGTYPE NAAR BEHOEFTE

alleenstaanden en stellen 65+ jaar

X

algemeen inzetbaar

X

Richtinggevende doelen voor de woningbouwopgave

X

geclusterd

maximaal 243

dure koop llb*

minimaal 272

dure huur/ koop gg

minimaal 220 taakstelling minimaal 735 woningen

middel dure huur /

dure huur en koop

betaalbare koop lb*

Woondeal ZOB

maximaal 1/3 duur

middel dure huur / betaalbare koop

aandeel gestapeld of

minimaal 2/3 betaalbaar sociale huur min. 30%

X (X) X

X

X

X

76%

X = richtinggevende doelen voor de woonprogramma’s (hoe groener hoe gewenster) llb* = levensloopbestendig (appartement of grondgebonden nultreden woning) gg = grondgebonden app = appartement = voor gezinnen is er voldoende voorraad in Laarbeek en door te bouwen naar behoefte komt doorstroming gezinnen* op gang; we bouwen alleen voor deze doelgroep indien anders de gewenste doelgroepenmix in buurten niet gerealiseerd kan worden (leefbaarheid). nb zie voor prijsgrenzen de begrippenlijst van de MRE in de bijlage

Voor de dynamische keuzes voor bouwen naar behoefte in relatie tot leefbaarheid en maat en schaal stellen we richtinggevende doelen, die voortkomen uit het Woonbehoefteonderzoek. De uitkomsten laten een focus op betaalbare woningen en levensloopbestendige woningen zien. Toch willen we als gemeente ook de ruimte bieden om met name in de nieuwe buurten aan de randen van de kernen een gedifferentieerd woningbouwprogramma te realiseren. De onderstaande tabel geeft daarom richtinggevende doelen weer voor de programmering van de woningbouwopgave. In de tabel is de taakstelling van minimaal 735 te bouwen woningen tot en met 2030 verdeeld over de segmenten sociale huur (minimaal 30%), middel dure huur- en betaalbare koopwoningen (minimaal 37%) en dure huur- en koopwoningen (maximaal 33%). Deze taakstelling is gecombineerd met de behoefte per doelgroep/woningtype volgens het Woonbehoefteonderzoek. In de tabel is met verschillende tinten groen aangegeven waar de prioriteiten liggen, waarbij geldt: hoe intenser hoe gewenster.

We hebben hierin nadrukkelijk rekening gehouden met de wensen die zijn genoemd bij consultatierondes naar de woonbehoefte (levensloopbestendig, voor kleine huishoudens en betaalbaar – voor senioren én starters) en de participatiesessies ten behoeve van de Visie op Wonen, Welzijn en Zorg (geclusterde woonvormen als seniorenhofjes, collectief wonen, en meergeneratiewoningen).

Samen toewerken naar optimale woonprogramma’s.

TABEL 3: DE RICHTINGGEVENDE DOELEN VOOR DE WONINGBOUWOPGAVE

Door het ‘schuifpaneel’ en de richtinggevende doelen voor de nieuwbouwopgave ontstaat een dynamiek waarbinnen realistische en haalbare plannen kunnen ontstaan. Dit vraagt intensieve samenwerking tussen initiatiefnemer en gemeente. Een open en transparante houding van beide partijen is daarbij noodzakelijk.

8. Uitvoeringsagenda Beleidskader Wonen 36

Om de taakstelling te behalen voeren we, naast het toepassen van de differentiatie, een uitvoeringsagenda uit. Deze agenda bestaat uit nieuwe en bestaande acties, die bijdragen aan het betaalbaar maken en houden en het beschikbaar maken en houden van woningen voor de juiste doelgroepen. Deze uitvoeringsagenda wordt jaarlijks geëvalueerd en indien nodig bijgesteld.

Wat blijven we doen? Actie

Doel

Starterslening verstrekken via www.Svn.nl

Betaalbaar maken: • Starters helpen het gat tussen hun maximale leencapaciteit en de prijs van een woning te overbruggen

Zelfbewoningsplicht opleggen in de algemene verkoopvoorwaarden bij gronduitgifte door de gemeente.

Beschikbaar maken: • Voorkomen dat nieuwbouwwoningen beleggersproducten worden.

Wat gaan we doen? Actie

Doel

Implementatie en uitwerking van een vereveningsfonds verkennen voor sociale huur én voor middel dure huur- en -koopwoningen.

Beschikbaar maken • Borgen dat er voldoende betaalbare woningen worden gerealiseerd.

Een huisvestingsverordening opstellen.¹

Beschikbaar maken en houden • Een huisvestingsverordening is gebaseerd op de huisvestingswet • Om met een urgentieregeling ervoor te zorgen dat bepaalde aandachtsgroepen met voorrang kunnen worden gehuisvest. • Om meer mogelijk te maken t.a.v. toewijzing aan eigen inwoners.

Een doelgroepenverordening opstellen.

Beschikbaar maken, betaalbaar maken en houden • Ervoor zorgen dat er bij nieuwbouwprojecten genoeg betaalbare woningen voor lage en middeninkomens worden gerealiseerd, én dat deze behouden blijven voor de doelgroep. • Voor de sociale huur geldt een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar.

Koop- en financieringsconstructies verkennen (KoopStart, KoopGarant).

Betaalbaar maken en houden • Onderzoeken of dit toegevoegde waarde heeft naast de Starterslening die we hanteren. Zo ja, hebben we meer instrumenten in handen om koopwoningen voor lage- en middeninkomens toegankelijker te maken en te houden.

Verkennen middel dure huur door corporaties.

Betaalbaar maken en houden • We verkennen de mogelijkheden om woningen in het middenhuur segment te laten ontwikkelen, ook door corporatie(s).

Onderzoeken om de zelfbewoningsplicht op te leggen in anterieure overeenkomsten voor nieuwbouwwoningen beneden een nader te bepalen prijsniveau.

Beschikbaar maken • Voorkomen dat nieuwbouwwoningen beleggersproducten worden.