TV24-013 antw PK, Huisvesting Bibliotheek - Dienstencentrum en Bastille
Tekst van het document
RAADSVRAAG – Ter voorbereiding op Oordeelsvorming SBBBV 9 april 2024 Nr: TV24-013 Datum: 4 april 2024 Technische vraag Indiener: Ad Struijs, Pro Krimpenerwaard Onderwerp: Huisvesting: Bibliotheek / Dienstencentrum en Bastille
Toelichting en doel van de vragen: In de beeldvorming SBBV van 2 april 2024 is de transformatie Dienstencentrum Schoonhoven tot bibliotheek besproken en voorzien van een presentatie. Wethouder Boere gaf nog een update over de huisvesting van de Bastille. Daarnaast was er slechts beperkte gelegenheid om vragen te stellen. Dus heeft Pro Krimpenerwaard aangegeven de meeste vragen schriftelijk door te sturen met het verzoek deze tijdig voor de oordeelsvorming SBBV van 9 april te beantwoorden. Hierna volgen de vragen en daarbij gevoegd de vragen die onvoldoende, vaag, ontwijkend of zelfs niet beantwoord zijn. Vragen: 1. Hoe hoog is de bijdrage van de projectontwikkelaar voor de te verplaatsen maatschappelijke voorzieningen en overige publieke taken? Graag uitgesplitst per taakveld. Wat zijn de kosten voor de gemeente per taakveld? Antwoord college: Er is een totaalbedrag afgesproken in de ontwikkelovereenkomst met Van Wijnen. Hierbij is o.a. inbegrepen de grondverkoop, het bouw- en woonrijp maken, benodigde onderzoeken voor vergunning traject, mogelijke planschadeuitkeringen, exploitatiebijdrage en gemaximaliseerde verkoopprijzen voor de woningen, met name in het goedkope segment. Daarnaast betaalt Van Wijnen een bovenplanse bijdrage van € 100.000 voor de inrichting van het Stationsplein. 2. De gemeente heeft 2 kavels grond ingebracht in het project.
De totale opbrengst is € 580.000,--. Wat is prijs per m2. Antwoord college: De kavels aan de Spoorsingel zijn o.b.v. een taxatie per kavel, niet per m2, verkocht aan particulieren. Het betrof niet bouwrijpe grond. De opbrengst is ten goede gekomen voor de Spoorzone. Het bedrag van € 580.000 is de netto opbrengst na aftrek van kosten en excl. BTW. De verkoopprijs is € 139,- per m2 geweest. 3. Wij willen een helder financieel overzicht en de dekking per onderdeel. Antwoord college: Zie memo.
4. Nog specifieker: de dekking voor de jaarlijkse huisvestingskosten bibliotheek van € 216.000,-ontbreekt. Hoe zeker is het dat dit het eindbedrag is? Antwoord college: Zie memo en kanttekening 4.1 van het raadsvoorstel. 5. Hoe zeker is het dat dit bedrag in een hogere gemeentelijke subsidie wordt verwerkt en op welke wijze worden die kosten structureel gedekt? Antwoord college: Ieder jaar vraagt de bibliotheek begrotingssubsidie aan bij de gemeente. Deze subsidie is opgebouwd uit verschillende onderdelen, zoals huisvesting, personeel, automatisering en collectie en media. De huisvestingskosten zijn de kosten die de bibliotheek kwijt is aan o.a. huur en energielasten. Deze kosten zijn nu structureel gedekt binnen de begroting. Voor het Dienstencentrum wordt de huur hoger. Voor de te verwachten hogere huurprijs worden extra middelen aangevraagd via de jaarrekening 2024. 6. Het oppervlak van bibliotheek wordt bijna gehalveerd. Is dat juist? Kunnen alle diensten/maatschappelijke taken daarin worden ondergebracht? Van 1124 m2 naar 742m2. Wij willen schriftelijk bevestigd hebben dat dit geen probleem geeft! Antwoord college: Zie argument 1.1 in het raadsvoorstel. 7. Er werd door raadslid Oudshoorn, die beroepsmatig nauw betrokken is bij het Zilvermuseum, gevraagd naar de samenwerking met de bibliotheek. Hij denkt hierbij aan horeca-activiteiten.
Daarover zou in het verleden zijn gesproken. Wethouder Pannekoek gaf als antwoord dat hierover nog gesprekken gevoerd worden en dat de uitkomst onzeker is. Het lijkt erop dat buiten ons zicht een en ander is gewisseld. Graag ook voor de hele gemeenteraad hierover duidelijkheid. Antwoord college: Er is reeds een schetsontwerp voor de bibliotheek dat dient als basis voor de verdere uitwerking naar een definitief ontwerp. Waar mogelijk wordt er nog gekeken naar efficiënter ruimtegebruik. Daarnaast kunnen Zilvermuseum en bibliotheek gezamenlijk onderzoeken of er samenwerking mogelijk is, waarbij beiden elkaar kunnen versterken. Dit zal vooral op inhoudelijk niveau zijn, bijv. boekendisplay in bieb afstemmen op tentoonstelling in Zilvermuseum. 8. Gezien de financiële gevolgen van dit plan ligt het voor de hand dat ook dit voorstel, evenals het zilvermuseum, wordt doorgeschoven naar de Kadernota. Zijn al die plannen nog wel betaalbaar voor de gemeente en tegen welke prijs, gezien het Ravijnjaar 2026 en verder. Graag de reactie van het college. Antwoord college: Op 16 januari jl. bent u bijgepraat over de mogelijke financiële gevolgen van alle investeringen die er de komende jaren nog aan komen. De boodschap toen was ook dat we waarschijnlijk niet alle lasten van nieuwe, nog niet geraamde, investeringen, tegelijkertijd kunnen dragen.
Dit hangt mede af van ontwikkelingen op de rentemarkt, het beleid van het Rijk ten aanzien van de financiering van gemeenten en nog andere factoren. Voor de investering in het Dienstencentrum specifiek geldt dat deze niet nieuw is, maar qua jaarlasten al is opgenomen in de meerjarenbegroting 2024. Uiteraard gaat u als gemeenteraad over de afweging om nu wel of niet op het voorstel te besluiten.
9. De gemeente lijkt slecht onderhandeld te hebben met de projectontwikkelaar. Moet de raad niet het uiteindelijke onderhandelingsbesluit daarop nemen, gezien het budgetrecht? Antwoord college: Het college is van mening dat er goed onderhandeld is in dit complexe plan. Zie ook het antwoord op vraag 1. 10. Ook wordt verwezen naar de bij het raadsvoorstel gevoegde koop- en ontwikkelingsovereenkomst? In die overeenkomst zijn regels/woorden/cijfers zwart gemaakt. Op deze wijze wordt informatie aan de raad onthouden. Ook dit is strijdig met het budgetrecht en de actieve en passieve informatieplicht van het college aan de raad. Graag een reactie. Antwoord college: U ontvangt de overeenkomst opnieuw, geanonimiseerd volgens wetgeving AVG. 11. Waarom wordt de verplaatsing van de Bastille in dit voorstel niet meegenomen? De uiteindelijke kosten komen nu en op termijn ook voor rekening van de gemeente als gevolg van dit project. Antwoord college: Er is nog geen definitieve locatie voor de Bastille gevonden, waardoor het nog niet mogelijk is om dit nu mee te nemen in het raadsvoorstel. 12. De reserve duurzaamheid wordt met € 560.000,-- verlaagd Hoe groot is deze reserve en was deze reserve niet geoormerkt? Antwoord college: De vrije ruimte binnen de reserve is op dit moment nog bijna € 8 miljoen. Na inzet t.b.v. het Dienstencentrum resteert nog ruim € 7,6 miljoen.
De reserve is bestemd voor zaken met betrekking tot verduurzaming. 13. De reserve Ontwikkeling Kernen is op een wat merkwaardige wijze verdwenen door storting in de Algemene Reserve? Graag een toelichting hierop. Antwoord college: Bij het vaststellen van de Nota reserves 2019 op 5 maart 2019 heeft de gemeenteraad besloten om de reserve Ontwikkeling kernen op te heffen en saldo toe te voegen aan de Algemene reserve vrij vermogen. De reden was, zoals aangegeven in de nota, dat de reserve geen duidelijk bestedingsplan of doel had. 14. Waaruit wordt de ontwikkeling kernen nu betaald of heeft dit geen prioriteit meer? Antwoord college:
Bij hetzelfde raadsvoorstel is destijds een amendement (A19-20) aangenomen waarbij het beslispunt m.b.t. het opheffen van de reserve Ontwikkeling kernen als volgt is aangevuld: . . . en het saldo binnen de Algemene reserve vrij vermogen beschikbaar te houden ten behoeve van nota maatschappelijke voorzieningen, plan sportaccommodatie en uitvoering cultuurnota.
15. Waarom eerst een bedrag van € 560.000 uit duurzaamheid halen en vervolgens € 190.000 terugstorten? Antwoord college: Beide mutaties vragen een besluit van de gemeenteraad en worden daarom nu als apart beslispunt voorgelegd. Zoals ook toegelicht in het raadsvoorstel is de overweging om voor te stellen de € 190.000 toe te voegen aan de reserve Duurzaamheid dat er dan binnen deze reserve nog wat meer ruimte resteert voor toekomstige claims.
Ondertekening college: Burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard, de secretaris, de burgemeester,
J. Hennip
ir. J. Beenakker
MEMO MEMO AAN MEMO VAN
Gemeenteraad B&W
TEAM CC DATUM ONDERWERP
3 april 2024 Financiën transformatie Dienstencentrum Schoonhoven
Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om een investeringsbudget van € 4.414.000 beschikbaar te stellen t.b.v. de transformatie van het Dienstencentrum in Schoonhoven tot bibliotheek. In het betreffende raadsvoorstel is sprake van verschillende financiële paden die elkaar kruisen. In de beeldvormende commissie SBBV van 2 april jl. is gevraagd om de cijfers uit het raadsvoorstel op een rijtje te zetten. Ook is in de commissie gevraagd wat de huidige energielasten zijn van de bibliotheek. In onderstaande wordt hierop ingegaan. Afschrijvingslasten De transformatie van het Dienstencentrum betreft een verbouwing. Hiervoor hanteren we een afschrijvingstermijn van 25 jaar. Daarnaast is er ook nog sprake van onderdelen met een afwijkende afschrijvingstermijn; losse inrichting (15 jaar) en fundering (40 jaar). Dit resulteert in een totale afschrijvingslast van: Periode / € Jaarlijkse afschrijvingslasten
2026-2040 -177.000
2041-2050
2051-2065
-161.200
-9.800
Dekking afschrijvingslasten Voorgesteld wordt om van de opbrengst van de Spoorzone ad € 2.005.000 een bedrag van € 1.815.000 toe te voegen aan de reserve dekking kapitaallasten (beslispunt 2a). Voor de resterende € 190.000 is het voorstel om deze toe te voegen aan de reserve Duurzaamheid (beslispunt 8). Bij de slotwijziging 2023 heeft de gemeenteraad al besloten om de opbrengst ad € 580.000 van de verkoop van 2 kavels in te zetten voor de dekking van de afschrijvingslasten. Per saldo is daardoor sprake van een netto-opbrengst van € 2.395.000 (€ 1.815.000 + € 580.000) die wordt toegevoegd aan de reserve Dekking kapitaallasten. Daarnaast wordt nu ook voorgesteld om een bedrag van € 560.000 vanuit de reserve Duurzaamheid over te hevelen naar de reserve dekking kapitaallasten. Met dit bedrag kan het deel van de investering dat betrekking heeft op duurzaamheidsmaatregelen worden gedekt. In totaal is er dan dus € 2.395.000 + € 560.000 = € 2.955.000 beschikbaar in de reserve Dekking kapitaallasten om de jaarlijkse afschrijvingslasten mee te kunnen dekken. Ten opzichte van de totale investering bedraagt het dekkingspercentage 66,95% (€ 2.955.000 / € 4.414.000). Op grond van de BBV-voorschriften mogen we dan ook 66,95% van de jaarlijkse afschrijvingslasten dekken vanuit de reserve: 66,95% * € 177.000 = € 118.500 (in eerste 15 jaar). Periode / € Inzet reserve kapitaallasten
2026-2040
-Opbrengst Spoorzone+kavels
96.100
85.500
6.600
-Duurzaamheid
22.400
22.400
0
Totaal (=66,95%)
118.500
107.900
6.600
2041-2050
2051-2065
Ruimte in begroting In de meerjarenbegroting 2024 is al rekening gehouden met jaarlijkse afschrijvingslasten van € 119.200 vanaf 2027 in verband met de investering in de transformatie Dienstencentrum. Hierdoor is er, samen met de inzet van 1162424 / 1334788 gemeente Krimpenerwaard Postbus 51 2820 AB Stolwijk www.krimpenerwaard.nl
de reserve dekking Kapitaallasten, nu ruimschoots dekking voor de exploitatie beschikbaar. Per saldo leidt dat tot het volgende overzicht. Periode / € Jaarlijkse afschrijvingslasten
2026-2040
2041-2050
2051-2065
-177.000
-161.200
-9.800
-Dekking kapitaallasten
96.100
85.500
6.600
-Duurzaamheid
22.400
22.400
Inzet reserves:
Nog te dekken
-58.400
-53.300
-3.200
Al in begroting 2024-2027
119.200
119.200
119.200
Verschil jaarlijkse lasten investering*
60.800
65.900
116.000
-/- is nadeel/lasten *Dit saldo wordt meegenomen bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2025-2028.
Kostprijs dekkende huur De Wet Markt en Overheid vereist dat gemeenten bij economische activiteiten zoals de verhuur van gemeentelijk vastgoed, ten minste de integrale kosten verrekenen in de huur. Dit ter voorkoming van een oneigenlijke en ongewenste concurrentie tussen een overheid die als verhuurder vastgoed optreedt en een commerciële partij die vastgoed verhuurt. Op basis van de zogenaamde Discounted Cash Flow methode is een kostprijs dekkende huur berekend. Hierbij worden alle toekomstige huuropbrengsten en (jaarlijkse) kosten en investeringen contant gemaakt. In de berekening zijn alleen de bedragen meegenomen die we direct investeren t.b.v. de bibliotheek. De lasten gemoeid met achterstallig onderhoud en verduurzaming van het pand (in totaal € 844.000) zijn buiten de huurprijs gelaten. Dit resulteert op dit moment met de huidige bedragen in een kostprijs dekkende maandhuur van € 19.075 (€ 228.900 per jaar) . In een later stadium zal de definitieve huur berekend worden. De huuropbrengst is een voordeel voor de exploitatie van de gemeente. Subsidie De jaarlijkse subsidie aan de bibliotheek omvat ook vergoeding voor hun huurlasten. Dat betekent dat een hogere jaarlijkse huurlast logischerwijs ook tot een hogere subsidie(aanvraag) zal leiden. Ook hier geldt dat het definitieve bedrag later nog berekend zal worden.
De hogere subsidie is een nadeel voor de exploitatie, waardoor het voordeel van de huuropbrengst weer teniet wordt gedaan. Resumé Voorgaande heeft het volgende effect op de gemeentelijke exploitatie. Onderdeel €
Lasten
Baten
Per saldo
Afschrijvingslasten - Al in begroting 2024-2027
119.200
119.200
- O.b.v. investering
-177.000
-177.000
Dekking kapitaallasten
118.500
118.500
Huuropbrengst
228.900
228.900
Extra subsidie
-228.900
Totaal
-286.700
-228.900 347.400
60.800
-/- is nadeel/lasten
pag. 2/3
Voor de betreffende reserves betekent dit het volgende: Reserve Dekking kapitaallasten
Duurzaamheid
Onderdeel € -opbrengst Spoorzone -opbrengst kavels - vanuit reserve Duurzaamheid -inzet t.b.v. dekking kapitaallasten periode 2026-2065 Subtotaal (a) -opbrengst Spoorzone -naar reserve dekking kapitaallasten Subtotaal (b) Totaal (a+b)
Toevoeging 1.815.000
Onttrekking
580.000 560.000 2.955.000 2.955.000 190.000 190.000 3.145.000
2.955.000 560.000 560.000 3.515.000
Saldo 1.815.000 580.000 560.000 -2.955.000 0 190.000 -560.000 -370.000 -370.000
In bovenstaande tabel is te zien dat de reserve Duurzaamheid per saldo met € 370.000 inteert als gevolg van het voorliggende raadsvoorstel. Lagere marktwaarde De totale investering in het pand zal zich niet vertalen in een hogere marktwaarde van het pand. Normaliter zou dit (kunnen) betekenen dat we het boekverlies in 1x als last moeten nemen. Het BBV schrijft echter voor dat dit niet hoeft zolang het pand met een maatschappelijke functie (i.c. bibliotheek) wordt geëxploiteerd. Pas als verkoop aan de orde is zou een eventueel boekverlies aan de orde kunnen zijn. Energielasten Het maandelijks voorschot bedraagt op dit moment € 1.450 per maand exclusief BTW (€ 17.400 per jaar). De bibliotheek vermoedt dat ze minimaal € 2.000 moet bijbetalen over 2023, maar de definitieve afrekening volgt pas in juni.
pag. 3/3
KOOP-
EN
ONTWIKKELOVEREENKOMST
Een partij is slechts aan de inhoud van deze overeenkomst gebonden nadat alle partijen het stuk rechtsgeldig hebben ondertekend.
Project: Spoorzone Schoonhoven
Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023,
versie:
1.6a
INHOUDSOPGAVE:
Artikel
Onderwerp
Pagina
1
Doel van de overeenkomst
7
2
Duur van de overeenkomst
7
Exploitatiegebied
7
3
Project
5 6
Verplichtingen en verantwoordelijkheden Planning
4
7 8 9
z
Aanvang bouw en/of sloop
9
8
Verkoop en levering van percelen
9
9
(Ver)koop en leveringsbedingen
10
10 11
Inrichten, oplevering, onderhoud en overdracht van openbare ruimte Exploitatie bepalingen en exploitatie bijdrage
11 12
12
Bijdrage bovenplanse voorzieningen en -kosten
12
14
Schade en aansprakelijkheid
13
13
Planschade
13
15a
Zekerheidstelling (bankgarantie)
14
18 19 20
Wijzigen overeenkomst Onvoorziene omstandigheden Toerekenbare tekortkoming
15 15 16
15b 16 17
Zekerheidstelling (eerste recht van hypotheek) Algemeen boetebeding Indexering
14 15 15
21
Ontbindende voorwaarde
16
22
Aanbestedingsbeleid
16
2425
Kettingbeding Hoofdelijke aansprakelijkheid
1717
23
Overdracht contractpositie
16
26
Projectuitvoering en toezicht
17
27 28
Communicatie en contactgegevens Publiceren en openbaar maken overeenkomst
17 17
31
Slotbepalingen
18
2930
Geschillenregeling Bijlagen en kaarten
Ontwikkelovereenkomst 'Spoorzone Schoonhoven” Datum: 16-02-2023, versie: 1.6a
1818
(geanonimise rd)
((geagnoiemsneaordi)nm soe rnd)imise rd)
DE
ONDERGETEKENDEN:
5
De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Krimpenerwaard, gevestigd te Stolwijk, ter zake van deze overeenkomst op grond van artikel 171, eerste lid, van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 14 maart 2023 hierna te noemen:
2.
_
de Gemeente”.
Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., gevestigd te Dordrecht, kantoorhoudende te Dordrecht aan de Calandstraat 4, ingeschreven in het handelsregister onder nummer
23044199
te dezen
kantoorhoudend
op
rechtsgeldig vertegenwoordigd
door Van
hetzelfde
in het
adres,
ingeschreven
Wijnen
West,
gevestigd
handelsregister on (geanonimiseerd) haar directeur B
23044198, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door
en
(geanonimiseerd)
hierna te noemen: “de Ontwikkelaar’.
Ondergetekenden apart hierna noemen “Partijen”.
IN AANMERKING
1.
NEMENDE
te noemen
“partij’ en alle ondergetekenden
gezamenlijk
hierna
te
DAT:
Ontwikkelaar eigenaar is van de percelen Stationsplein 1 e Schoonhoven,
kadastraal bekend
Gemeente Schoonhoven, sectie C‚ nummers 3184 (ca. 5057 m2) en 3135 (ca. 79 m2). 2.
Gemeente eigenaar (danwel indirect rechthebbende) is van de percelen Spoorstraat 3a, 5, 7, 9 en 11 te Schoonhoven, kadastraal bekend Gemeente Schoonhoven, sectie C nummers 2499 (de
Bibliotheek, ca. 1124 m2), 2304 (ca. 2262 m2), 2305 (ca. 1508 M2), 2780 (ca. 674 m2) en 3076 (ged. ca. 2414 m2), alsook de restpercelen kadastraal bekend Gemeente Schoonhoven, sectie C nummers 3137 (ca. 26 m2) en 3183 (ca. 20 m2) en de aanliggende percelen kadastraal bekend
Gemeente Schoonhoven, sectie C, nummers 3185 (ged. ca. 936 m2 + ca. 602 m2), 3286 (ged. ca. 500 m2) en 2699 (ged. ca. 512 m2). 3.
Ontwikkelaar en Gemeente op 22 april 2021 een intentieovereenkomst hebben gesloten ter verkenning en verdere uitwerking van de ontwikkeling voor het project “Ontwikkeling Spoorzone
Schoonhoven’
(hierna:
het Project),
woningen,
verkoop
daarvan,
de
welke
ontwikkeling
omvat
de ontwikkeling
de aanleg
van openbare
ruimte
en levering
Gemeente op de percelen onder 1. en 2. genoemd SHERE
masten,
kadastraal bekend Gemeente
4.
ca.
90
aan de
en tevens omvat de percelen van KPN en
Schoonhoven,
(hierna: KPN-perceel en SHERE-Masten-perceel). aangehecht als BIJLAGE 1
van
hiervan
De
sectie C, nummers
intentieovereenkomst
3277 en 3276
met
biijlagen
is
Het KPN perceel en SHERE-Masten-perceel zijn in de thans voorliggende ontwikkeling niet meer betrokken.
5.
De gemeenteraad op 8 maart 2022 het Masterplan voor de Spoorzone van een positief advies heeft voorzien met een amendement om met de bewoners in gesprek te gaan over de mogelijke aanpassingen van het ontwerp, de uitstraling, de bouwstijl dan wel de uitvoering van de te bouwen woningen, uiteraard binnen de mogelijkheden van het project.
6.
Dit gesprek heeft plaatsgevonden tijdens een bijeenkomst voor omwonenden op 6 april 2022 Daaropvolgend is er op 13 juli en 22 september 2022 op verzoek van de bewoners verder gesproken met de bewonerscommissie van de Spoorstraat. Deze gesprekken hebben geleid tot aanpassingen in het ontwerp waarover alle omwonenden geïnformeerd worden op een nog te
plannen bijeenkomst in de nabije toekomst.
Hiermee
is de participatie voor deze ontwikkeling
afgerond. Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023,
versie: 1.6a
( g e a n o n i m i s e r d ) (geano im se rd)
Het totale plangebied op de aan deze overeenkomst gehechte demarcatietekening d.d. 12-1-2022, wijz. 14-9-2022, is aangegeven en op welke tekening tevens is aangegeven welke uitgangspunten
in deze overeenkomst nadere uitwerking behoeven. Deze demarcatietekening wordt aan deze overeenkomst gehecht Exploitatiegebied.
als BIJLAGE
2. Het
plangebied
wordt
hierna ook
aangeduid
als: het
De Ontwikkelaar de in het Exploitatiegebied onder 1. van deze overweging genoemde percelen grond wel in eigendom heeft en de percelen genoemd onder 2. van deze overweging (nog) niet in
eigendom heeft. De Gemeente de percelen onder 2. van deze overweging aan Ontwikkelaar wenst te verkopen
en te leveren,
gelijk de Ontwikkelaar
van
de Gemeente
wenst
te kopen
en te
aanvaarden en de Gemeente vervolgens na realisering van het Project de door Ontwikkelaar in het Project gerealiseerde openbare ruimte wenst te kopen en aanvaarden, gelijk de Ontwikkelaar die aan de Gemeente wenst te verkopen en leveren. De voorgestane ontwikkeling van het Exploitatiegebied past binnen het vigerende bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, zoals dit is vastgesteld op 14 juli 2021
(VB_NL.IMRO.1931.BP1909DK019-BG01). Het bestemmingsplan is in 2018, 2019 en 2020 d.m‚v. uitgebreide participatie is voorbereid. 10.
De Gemeente bereid is haar medewerking te verlenen aan het Project, waarbij uitgangspunt van de Gemeente
is dat:
- _ voldoende waarborgen worden getroffen voor een goede en stelselmatige ontwikkeling van het Exploitatiegebied alsmede voor de daaraan verbonden financiële consequenties voor de Gemeente; en
- _ in verband met de aard van het thans vigerende bestemmingsplan (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte) partijen nader zullen afstemmen op welke wijze een aanvraag binnen de gestelde kaders wordt beoordeeld en of de gevraagde bestemmingsplanactiviteit kan worden vergund; de ontwikkeling en realisatie van het project, inclusief het bouw-, woon- en gebruiksrijp
maken ervan — met uitzondering van het op de demarcatietekening geel en blauw (met vierkanten) gearceerde gebied - voor rekening en risico van de Ontwikkelaar wordt uitgevoerd. (E
12
Ontwikkelaar en Gemeente overeenstemming hebben bereikt over de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de Ontwikkelaar het Project kan realiseren en hun afspraken hieromtrent vastieggen in onderhavige overeenkomst. Het college van B&W op 14 maart 2023 ingestemd heeft met de inhoud van deze ontwikkelover-
eenkomst met uitzondering van bijlage 5 overall planning 13.
De Ontwikkelaar ermee bekend
-
de
Gemeente
haar
is dat:
volledige
publiekrechtelijke
verantwoordelijkheid
heeft
voor
de
onderhavige procedures en besluitvorming. De in onderliggende overeenkomst opgenomen
publiekrechtelijke verplichtingen hebben het karakter van een inspanningsverplichting; - _ indien het door inspraak, zienswijzen, bedenkingen of anderszins publiekrechtelijk gezien noodzakelijk is om af te wijken van het bouwplan, partijen in overleg zullen treden over de wijziging van het project; - _ indien door een onherroepelijke aanwijzing van rijks- of provinciewege of een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State of anderszins het project niet of alleen in gewijzigde vorm kan worden gerealiseerd, partijen in overleg treden over het vervolg van de tenuitvoerlegging van onderliggende overeenkomst
- _ Een Bibob-onderzoek zoals bedoeld in het gemeentelijk Bibob-beleid onderdeel kan uitmaken van de besluitvorming.
De gemeente Krimpenerwaard is gerechtigd alle informatie die zij in
het kader van het Bibob-onderzoek verkrijgt, mee te wegen in de besluitvorming. Partijen zijn zich ervan bewust dat de hiervoor bedoelde besluitvorming mede afhankelijk kan zijn van de wensen en bedenkingen en/of instemming van de gemeenteraad van de gemeente Krimpenerwaard. 14.
Partijen de afspraken en nadere voorwaarden evenals hun onderlinge verhouding met betrekking tot de (ver-)koop en levering van de Percelen onder 2. Van deze overweging en de ontwikkeling Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023, versie:
1.6a
(geano im se rd)
(geanonimise rd)
en
realisatie
van
het
Project
schriftelijk
in
onderhavige
ontwikkelovereenkomst
(hierna:
overeenkomst) wensen vast te leggen.
ZIJN
OVEREENGEKOMEN
ALS
VOLGT:
Definities en begrippen De hierna volgende definities maken integraal onderdee! uit van deze overeenkomst. Aanbestedingsbeleid Inkoop en aanbestedingsbeleid van de Gemeente Krimpenerwaard, vastgesteld op 17 juli 2020, dat als
BIJLAGE 3 bij deze overeenkomst is gevoegd. Bestemmingsplan (geldend): Het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte ‘Binnenstad Schoonhoven", vastgesteld op 14 juli 2021 (vb_NL.IMRO.1931.BP1909DK019-BG01) Bouwplan Een plan dat omvat de (ver)bouw van de in het exploitatiegebied te realiseren bouwwerken, waaronder mede kan worden verstaan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro).
Bouwrijp maken: Het verder geschikt
maken
van
de grond
van
het Exploitatiegebied
voor de verdere
inrichting en
bebouwing daarvan, met inachtneming van de kaders en richtlijnen van het Handboek Openbare Ruimte ‚en omvat in ieder geval: a het verwijderen van eventuele asbest in of op de opstallen en in of op grond;
b.
het verwijderen van bestaande opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels,
funderingen, kabels en leidingen en explosieven in zodanige mate en op zodanige wijze dat de
desbetreffende grond geschikt i voor de beoogde bebouwing c.q inrichting; e
In het Exploitatiegebied bevinden zich op of in de bodem geen stoffen in concentraties die de eisen van het ter zake bevoegde gezag voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting overschrijden;
d
het aanleggen van bouwweg(en) en (bouw)bruggen zodat het Exploitatiegebied is ontsloten;
f
het afgraven van de grond ter voorbereiding van de aanleg van: watergangen, de natuurlijke oevers en de cunetten ten behoeve van de verharding;
e.
9.
het egaliseren van het exploitatiegebied;
de volgende voorzieningen aanleggen: -
-
nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval wordt verstaan: water-, elektriciteits-, CAI-, telecommunicatie- en drainageleidingen en/of kabels, inclusief de aansluitingen 'op de bestaande voorzieningen en mogelijke trafostations; de aanleg van riolering, met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; de aanleg van bluswatervoorzieningen met aansluitingen op de bestaande voorzieningen.
Bruikbare omgevingsvergunning: Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 en/of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarvan met inachtneming van de in de vergunning gestelde inwerkingtreding gebruik kan worden gemaakt. College Het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente Krimpenerwaard Exploitatiegebied: Het gebied waar de ontwikkeling en uitvoering van het project betrekking op heeft en waarvan de begrenzing is aangegeven op de tekening, zoals opgenomen als BIJLAGE 2 Demarcatie-tekening d.d. 12:01-2022 wijz. 14-9-2022". Exploitatieplan: Het plan (project) als bedoeld in artikel 6.12 en artikel 6.13 van de Wro.
Ontwikkelovereenkomst *Spoorzone Schoonhoven” Datum: 16-02-2023, versie: 1.64
(geano im se rd)
'(geano im se rd) 5
Handboek Openbare Ruimte:
Handboek Openbare Ruimte van de Gemeente Krimpenerwaard d.d. 01 januari 2023 dat als BIJLAGE 4 bij deze overeenkomst is gevoegd Inrichtingsplan Plan (project) voor de inrichting van de openbare ruimte op het exploitatiegebied, inclusief de aansluiting daarvan op de bestaande openbare ruimte en de daarvoor noodzakelijke aanpassingen in die bestaande openbare ruimte. Kostenverhaal:
Het verhaal van kosten zoals bedoeld in artikel 33 van het bestemmingsplan Binnenstad Schoonhoven. Onherroepelijke omgevingsvergunning: De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 en/of 2.2 van de Wabo waarvan de mogelijkheden
van rechtsbescherming (bezwaar, voorlopige voorziening, beroep en hoger beroep) zijn uitgewerkt en deze niet hebben geleid tot vernietiging van het besluit. Ontbindingsovereenkomst: De overeenkomst waarin wordt geregeld of en zo ja op welke wijze deze overeenkomst tussen partijen kan worden voortgezet. Indien de overeenkomst niet kan worden voortgezet bepaalt de ontbindingsovereenkomst op welke wijze de financiële afwikkeling tussen partijen en de realisatie van het project zal geschieden. Ontwikkelovereenkomst:
Deze overeenkomst, tussen de Gemeente en de Ontwikkelaar, over de realisatie van een project en een kostenbijdrage, die wordt gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel ter voorkoming van de verplichte vaststelling van een exploitatieplan waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Openbare ruimte
De bij de Gemeente in eigendom zijnde dan wel komende en blijvende openbaar toegankelijke grond
binnen het Exploitatiegebied of daar aan grenzend. Oplevering: Oplevering zoals bedoeld in het Handboek Openbare Ruimte Planning: De bij Partijen bekende Overall Planning d.d. 28 maart 2022, wijz. 14 september 2022, welke planning als BIJLAGE 5 aan deze overeenkomst wordt gehecht.
Planologische maatregel: Een ‘planologische omgevingsvergunning'’, die nodig is voor de realisatie van het project en op verzoek van de Ontwikkelaar wordt vastgesteld en die tevens geldt als schadeoorzaak als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro. De voor de realisatie van het project benodigde planologische maatregel is opgenomen in
artikel 27.3 van de planregels in het bestemmingsplan. Planologische omgevingsvergunning: De omgevingsvergunning voor de toetsing aan 0.a. de beleidsregels als genoemd in artikel 27.4 en 27.5. van de planregels in het bestemmingsplan, ondermeer omvattende de besluiten van het College en de Raad van respectievelijk 25 januari 2022 en 8 maart 2022. Planontwikkeling:
Voorbereidende werkzaamheden met betrekking tot het Exploitatiegebied, waaronder in ieder geval wordt verstaan het opstellen van de randvoorwaarden zoals genoemd in artikel 27.5 van het vigerende Bestemmingsplan
Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023, versie:
1.6a
(geanonimise rd)
Planschade:
Schade als bedoeld in artikel 6.1, eerste lid, van de Wro. Verder is relevant dat het moment van plan-
schadebepaling en -uitkering uitgesteld wordt tot het moment dat er een concreet bouwplan hiervoor een onherroepelijke planologische omgevingsvergunning is verleend
is en
Planuitvoering: Werkzaamheden met betrekking tot de uitvoering van het project, inclusief het maken van de bestekken voor het bouw-, woon- en gebruiksrijp maken. Project Een project zoals beschreven in artikel 3. van deze overeenkomst. Raad:
De raad van de Gemeente Krimpenerwaard. Uitgeefbare gedeelte
Die gronden in het exploitatiegebied die niet zullen worden ingericht en gebruikt als openbare ruimte. Woon- en gebruiksrijp maken: Het afwerken van openbare delen van het exploitatiegebied voor uiteindelijk gebruik.
Het betreft het
aanbrengen van voorzieningen op of in het maaiveld, zoals: Verharding (wegen, parkeervakken, voetpaden etc.)
de
en
de
aansluiting
op
bestaande
infrastructuur
-
Verkeerskundige voorzieningen
-
_ Verkeers- en straatnaamborden
- _ Voorzieningen afvalinzameling -
_ Straatmeubilair
- _ Groenvoorziening en speelplekken - _ Watervoorzieningen en afdoende waterafvoer - _ Openbare verlichting - _ Civiele kunstwerken
- _ Bluswatervoorzieningen met aansluitingen op de bestaande voorzieningen. -
Riolering, huisaansluitingen Gemeentelijk hoofdriool.
en verzamelleidingen
en het aansluiten van het rioolstelsel op het
Voorwaarden en bepalingen Artikel 1 - Doel van
de overeenkomst
Het doel van deze overeenkomst is te komen tot uitvoering van het Project binnen het Exploitatiegebied, waaronder tenminste begrepen het bouw-, woon- en gebruiksrijp maken van het hele Exploitatiegebied Het doel is tevens afspraken te maken over met name de ruimtelijke-, stedenbouwkundige-, programmatische-, technische-, procedurele-, juridische- en financiële aspecten alsmede over de planning Artikel 2 - Duur van
de overeenkomst.
1.
Deze overeenkomst treedt in werking op het moment dat alle partijen deze hebben ondertekend.
2.
Onverminderd het bepaalde in artikel 18 (onvoorziene omstandigheden), artikel 19 (toerekenbare tekortkoming), artikel 20 (ontbindende voorwaarde) en artikel 29 (geschillenregeling) eindigt deze overeenkomst, wanneer door beide partijen is geconstateerd dat het project is voltooid en dat aan alle wederzijdse verplichtingen is voldaan of de nakoming hiervan onherroepelijk is zeker gesteld.
Artikel 3 - Project 1. Binnen het Exploitatiegebied zal — met uitzondering van het op de demarcatietekening in geel en blauw (met vierkanten) gearceerde gebied - het Project van en door Ontwikkelaar worden gerealiseerd. Dit project bestaat uit het programma zoals genoemd in de definitieve bieding V2.0 d.d. 19-01-2022en update definitieve bieding V3.0 d.d. 04-11-2022 , welke bieding als BIJLAGE 6 en 6a aan deze overeenkomst zijn gehecht, waaronder: a. Totaal ca. 89 koopwoningen; - ca. 29 grondgebonden woningen, waarvan 25 rij-/eengezinswoningen en 4 seniorenwoningen Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023, versie: 1.6a
(geanonimise rd)
- ca. 60 appartementen, variërend van 50 tot ruim 100 m2, waarvan 11 appartementen in
de prijscategorie goedkoop < € 275.000 vallen. - Koopwoningen in het goedkope segment gemaximaliseerd conform overzicht, prijspeil november
2021
+ CPI
index
- Koopwoningen in het middeldure- en dure segment, marktconforme VON-sommen conform overzicht, prijspeil november 2021 + index NVM regio Krimpenerwaard/Schoonhoven
- max. 3 woningen, van nader te bepalen oppervlaktes in het Stationsgebouw b.
Duurzaamheid
zoals
doorgroeitegels,
vogel- en vleermuiskasten
bedoeld
in
artikel
27.5
e.v.
van
het
Bestemmingsplan
en een wadi en/of andere
w.o.
waterbufferende
voorzieningen.
c.
Totaal benodigde parkeerplaatsen volgens CROW-norm:
135 (op basis van voornoemd
programma), waarvan er tenminste 47 privé-parkeerplaatsen ter plaatse van de appartementen worden gerealiseerd. De overige parkeerplaatsen worden verspreid over het openbaar gebied gerealiseerd
d.
In midden van het plangebied wordt een groenzone aangelegd met speelterrein, informeel vormgegeven.
e.
De beoogde beeldkwaliteit is weergegeven d.d.
in BIJLAGE
10; Beknopt beeldkwaliteitsplan
10-01-2023.
Artikel 4 - Exploitatiegebied Het Exploitatiegebied is gesitueerd aan/tussen de Spoorstraat en Stationsplein en de Spoorsingel, zoals
ingetekend op de demarcatietekening (BIJLAGE 2). De percelen die onderdeel uitmaken van het Exploitatiegebied zijn - _ het perceel, kadastraal bekend Gemeente Schoonhoven sectie C nummers 3184 (ca. 5057 m2) en 3135 (79 m2) n eigendom van Ontwikkelaar. het perceel, kadastraal bekend Gemeente Schoonhoven, sectie C‚ nummers 2499 (ca. 1124 m2), 2304 (2262 m2), 2305 (1508 m2), 2780 (674 m2) en 3076 (ged. ca. 2414 m2) alsook de percelen 3137 (26 m2) en 3183 (20 m2) en de aanliggende percelen nummers 3185 (ged. ca. 936 m2 + ca. 602 m2), 3286 (ged. ca. 500 m2) en 2699 (ged. ca. 512 m2), in eigendom van Gemeente,
e.e.a. zoals weergegeven op BIJLAGE 7 Tekening aankoop percelen d.d. 13-09-2022
Artikel 5 - Verplichtingen en verantwoordelijkheden: Tot de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de Ontwikkelaar behoren in dit verband onder meer: 1.
2.
Ontwikkelaar zal geheel voor eigen rekening en risico het Project uitvoeren en het Exploitatiegebied eveneens geheel voor eigen rekening en risico bouw-, woon- en gebruiksrijp maken met uitzondering van het op de demarcatietekening met geel en blauw (met vierkanten) gearceerde gebied. Ontwikkelaar zal zijn bouwplan overeenkomstig de dan geldende onherroepelijke omgevingsvergunning realiseren Ontwikkelaar zal geheel voor eigen rekening en risico (maar in samenwerking met de Gemeente)
'een omgevingsvergunning aanvragen passend binnen het door Gemeente aan te geven kader in verband met het thans geldende bestemmingsplan met verbrede reikwijdte.
3.
Ontwikkelaar
zal
ten
behoeve
van
de
ontwikkeling
van
het
Exploitatiegebied
alsook
ter
onderbouwing van hetgeen gedefinieerd aan doelen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, zoals genoemd in artikel 27.4 en 27.5 van de regels van het Bestemmingsplan, alle benodigde onderzoeken voor zover noodzakelijk voor zijn eigen rekening en risico laten uitvoeren. a. Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het tijdig uitvoeren van deze onderzoeken en zal daartoe aan een door de Ontwikkelaar te bepalen bureau opdracht verstrekken b. De Gemeente zal de betreffende rapporten/onderzoeksresultaten (laten) beoordelen. Op basis van die beoordeling kan zij eventueel nader onderzoek verlangen. Eventuele beoordelingen door of vanwege de Gemeente laten onverlet dat de Ontwikkelaar uitsluitend aansprakelijkheid draagt voor de inhoud (volledigheid, juistheid, actualiteit) van de betreffende rapporten/onderzoeken. Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023, versie: 1.64
(geanonimise rd)
c.
Alle uit voornoemde rapporten/onderzoeksresultaten blijkende noodzakelijke maatregelen en/of werkzaamheden in, aan en/of ten behoeve van, of in de nabijheid van het exploitatiegebied, waaronder begrepen eventuele saneringsmaatregelen, zullen telkens door en voor rekening en
risico van de Ontwikkelaar worden uitgevoerd. De Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de verkrijging van de voor of in verband met de uitvoering van die maatregelen
dan wel werkzaamheden >
benodigde goedkeuringen, toestemmingen en/of ontheffingen van
overheidswege dan wel van particulieren. Partijen staan toe en garanderen dat de met controle belaste personen met de vereiste werktuigen, instrumenten en materialen voortdurend vrije toegang hebben tot (de werkzaamheden op) de
percelen in het exploitatiegebied in eigendom toehorend aan partijen. Ook deze personen dienen zich daarbij te houden aan de geldende veiligheidsvoorschriften. 5.
Ontwikkelaar zal voor zijn rekening ten behoeve van het Project (bestek)tekeningen ten behoeve van het bouw-, woon- en gebruiksrijp maken en deze aan de Gemeente doen toekomen en ter goedkeuring voorleggen.
6.
Ontwikkelaar dient voor zijn rekening alle ten behoeve van dit project benodigde vergunningen en/of ontheffingen en/of toestemmingen, op lokaal en bovenlokaal niveau, tijdig en voortvarend aan te vragen.
7.
Ontwikkelaar dient voor uitgewerkte plannen te zorgen. Onder uitgewerkte plannen wordt verstaan het vervaardigen van een: — _ matenplan waarin weergegeven de maatvoering van het exploitatiegebied, en daarbinnen de bouwblokken, de openbare ruimte, et cetera; — _ inrichtingsplan met definitief ontwerp, waaronder een gedetailleerde (schaal) weergave van de
constructie en materialen die de Ontwikkelaar zal gebruiken voor de inrichting van de openbare ruimte, en na goedkeuring daarvan de bestekken voor de openbare ruimte. De verplichtingen en publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de Gemeente zijn:
1. 2.
3.
De Gemeente heeft een inspanningsverplichting - nadat zij hiertoe alle noodzakelijke informatie van Ontwikkelaar heeft verkregen - tot het in behandeling nemen van de door Ontwikkelaar in te dienen planologische omgevingsvergunning. De Gemeente heeft een inspanningsverplichting om te bevorderen dat de omgevingsvergunning, inclusief eventuele tussentijds noodzakelijk geworden wijzigingen, op voortvarende wijze de daartoe geëigende procedure doorioopt en op de kortst haalbare termijn in werking treedt. De Gemeente heeft een inspanningsverplichting om te bevorderen dat eventuele in verband met de omgevingsvergunning essentiële goedkeuringen en/of toestemmingen van hogere overheden tijdig zullen worden
4.
De Gemeente zal de (bestek)tekeningen die verband houden met het bouw-, woon-, en gebruiksrijp maken
5. 6.
verleend.
met voortvarendheid
behandelen.
De Gemeente is verplicht de Ontwikkelaar op de hoogte te houden van de voortgang van, in het kader van deze overeenkomst, te voeren gemeentelijke procedures. De Gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in dit artikel is bepaald volledig haar
publiekrechtelijke verantwoordelijkheid
ten aanzien
van
het publiekrechtelijke
besluitvormings-
proces over de planologische maatregel. Dit houdt in, dat er van de zijde van de Gemeente geen sprake kan zijn van een toerekenbare tekortkoming (‘wanprestatie) in de nakoming van de op de Gemeente rustende verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst, indien het handelen naar
deze verantwoordelijkheid eist dat de Gemeente publiekrechtelijke handelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van deze overeenkomst of van het project. Die handelingen dienen evenwel hun grondslag te vinden in externe omstandigheden, zoals inspraakreacties, bezwaren, bedenkingen en/of zienswijzen van derden, een stellingname van andere overheidsinstanties, uitspraken van de bestuursrechter en/of gewijzigde regelgeving, enz.. Artikel 6 - Planning 1. Partijen streven er naar het project tot stand te brengen volgens de Planning (zie BIJLAGE 5) 2. Partijen zullen bij de uitvoering van hun werkzaamheden de Planning in acht nemen, waarbij een uitzondering geldt voor de planning van de verhuizing van de Bastille en bibliotheek. Deze wordt in nader overleg bepaald. 3. Ingeval van (dreigende) overschrijding van de Planning, dient de partij die hiervoor verantwoordelijkheid draagt de andere parti ijdig te waarschuwen en maatregelen te treffen opdat
de Planning
alsnog
wordt gehaald.
In het geval
er sprake
is van
Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023,
versie: 1.6a
een
(niet) toerekenbare
(geanonimise rd)
tekortkoming zal de partij die daarmee wordt geconfronteerd zich inspannen die maatregelen te treffen die nodig zijn om de Planning zoveel mogelijk gestand te doen.
4.
5.
Vertragingen
in de uitvoering
van de realisatie van
het Bouwplan
vanwege
vertragingen
in
publiekrechtelijke procedures strekkende tot verkrijging van onherroepelijke vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en/of goedkeuringen van overheidswege als gevolg van beslissingen van overheden of rechterlijk ingrijpen leveren geen toerekenbare tekortkoming op. Partijen zullen in dat geval trachten de Planning in onderling overleg aan te passen, en wel op zodanige wijze dat de realisatie zo min mogelijk vertraging oploopt. De in de Planning benoemde data en termijnen verschuiven evenredig met eventuele vertragingen als bedoeld in het vorige lid
Artikel 7 - Aanvang bouw en/of sloop
1.
Ontwikkelaar is verplicht om de daadwerkelijke Start Bouw zo spoedig mogelijk gefaseerd aan te vangen doch uiterlijk binnen 1 jaar na de datum waarop cumulatief: 3.
sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor het
b.
de
c.
onherroepelijke vergunningen, toestemmingen en goedkeuringen van overheidswege; 70% van de woningen in Fase 1 (start bouw fase 1) en afzonderlijk 70% van Fase 2 (start
project, en
Ontwikkelaar
beschikt
over de
andere
voor de
realisatie
van
het
plan benodigde
bouw fase 2) — conform de faseringstekening d.d. 28-3-2022, wijz. 14-9-2022, welke als BIJLAGE 8 aan deze overeenkomst is gehecht - is verkocht aan derden (voorverkoop)
2.
De sloop van de opstallen zal zo spoedig mogelijk aanvangen nadat: a.
de opstallen vrij zijn van huur en gebruik; en
b.
de Ontwikkelaar
beschikt over de andere
voor de realisatie van het plan benodigde
onherroepelijke vergunningen, toestemmingen en goedkeuringen van overheidswege, doch met dien verstande dat ten aanzien van het te slopen object 2 (zoals weergegeven op
de
aan
deze
overeenkomst
gehechte
faseringstekening)
rekening
dient
te worden
gehouden met de aanwezigheid van de vleermuiskolonie in het naastgelegen KPN-gebouw. Artikel 8 - Verkoop en levering van percelen. E A. De Gemeente verkoopt aan de Ontwikkelaar, gelijk de Ontwikkelaar van de Gemeente koopt, de percelen, kadastraal bekend Gemeente Schoonhoven, sectie C, nummers 2499 (ca. 1124 m2), 2304 (2262 m2), 2305 (1508 m2), 2780 (674 m2) en 3076 (ged. ca. 2414 m2) alsook de percelen 3137 (26 m2)en 3183 (20 m2) en de aanliggende percelen nummers 3185 (ged. ca. 936 m2 + ca. 602 m2), 3286 (ged. ca. 500 m2) en 2699 (ged. ca. 512 m2) en welke gronden onderdeel uitmaken van het Exploitatiegebied. B. De koopsom van het verkochte bedraagt € 2.005.000,- zegge: tweemiljoen vijfduizend euro te vermeerderen met omzetbelasting en kosten koper. Het verkochte wordt geleverd als bouwrijpe grond, bestemd om te dienen als bouwterrein voor de realisatie van het Project. De daarmee verband houdende sloopkosten, zullen door Ontwikkelaar op basis van een door de Gemeente te verstrekken factuur verhoogd met BTW bij het tekenen van de leveringsakte door Ontwikkelaar aan Gemeente worden betaald. De koopsom is inclusief het
verhaal van kosten (exploitatiebijdrage) en sloopkosten. Op de koopsom is geen
indexering
van toepassing. Hierna te noemen:
2
Het Verkochte
I
A De Ontwikkelaar verkoopt aan de Gemeente, geliijk de Gemeente van de Ontwikkelaar koopt, de percelen aangeduid en tot de openbare ruimte toebehorende gronden (niet zijnde de uitgeefbare gedeeltes) en de daarop zich bevindende opstallen. B. De koopsom van het verkochte bedraagt € 1,- (zegge: één euro) te vermeerderen met omzetbelasting. Het verkochte wordt geleverd in de staat waar het zich op dat moment in bevindt.
Hierna te noemen:
3.
Het Verkochte
I!
De betaling van de verschuldigde koopsom over en weer geschiedt op het moment van het verlijden van de hierna in artikel 9, eerste lid, en artikel 10, eerste lid bedoelde notariële akten.
Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023,
versie: 1.6a
(geanonimise rd)
4.
De eigendomsoverdracht van Het Verkochte | vindt plaats uiterlijk 1 maand voor Start Bouw (met inachtneming van de in artikel 7 genoemde fasering). Ter zake van de door de betreffende Koper verschuldigde koopprijs en de daarover wettelijk verschuldigde omzetbelasting zal de betreffende Verkoper op naam van de betreffende Koper een factuur (doen) uitreiken.
5.
De eigendomsoverdracht van Het Verkochte II vindt plaats uiterlijk 1 jaar na oplevering van het openbaar gebied. Ter zake van de door de betreffende Koper verschuldigde koopprijs en de daarover wettelijk verschuldigde omzetbelasting zal de betreffende Verkoper op naam van de betreffende Koper een factuur (doen) uitreiken.
6.
Op de koop, verkoop, levering en eigendomsoverdracht van het Verkochte I en I! is het hierna volgende in artikel 9 en 10 van toepassing
Artikel 9 - Koop, verkoop en leveringsbedingen Voor zover er tussen Gemeente en Ontwikkelaar op grond van deze overeenkomst (ver)koop en levering van gronden plaatsvindt, zijn op de levering en eigendomsoverdracht van deze gronden de volgende op partijen rustende bepalingen van toepassing: 1. Het opstellen en verlijden van de, voor de tussen Gemeente en Ontwikkelaar overeengekomen grondtransacties, vereiste notariële akte(n), alsmede alle voor de levering en eigendomsoverdracht benodigde handelingen geschiedt door een door Ontwikkelaar aangewezen notaris. 2. Partijen garanderen bevoegd te zijn tot overdracht en levering van de gronden 3. Partijen verplichten zich jegens elkaar om gronden in eigendom te leveren die:
3.
niet aan voorwaarden, inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging dan ook onderhevig zijn;
b.
niet zijn bezwaard met beslagen, hypotheken of inschrijvingen daarvan of andere dan de opgegeven zakelijke rechten; vrij zijn van huur, pacht en andere gebruiksrechten; vrij zijn van juridische belemmeringen die anderszins de in de bijzondere voorwaarden overeengekomen bouw, verdere inrichting en ingebruikneming van het perceel grond verhinderen of beperken.
c. d.
4.
De betreffende Koper kan het Verkochte ten behoeve van het eigen gebruik en genot aanvaarden zodra de akte tot overeengekomen.
levering
is
ondertekend
en
de
koopsom
is
betaald,
tenzij
anders
is
5.
Hetis de betreffende Koper anders dan met schriftelijke toestemming van de betreffende Verkoper
6.
niet toegestaan het Verkochte vóór de datum van de akte van levering in gebruik te nemen. De levering van het Verkochte geschiedt door het verlijden van de betreffende akte ten overstaan
van een door Ontwikkelaar aan te wijzen notaris en de inschrijving van de betreffende akte in de 7.
openbare registers. Partijen stellen gezamenlijk vast dat op grond van de beschikbare informatie over de milieukundige
bodemkwaliteit van het verkochte er geen reden is om aan te nemen dat deze bodemkwaliteit niet geschikt is voor de krachtens deze overeenkomst beoogde ontwikkeling. Ontwikkelaar zal in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning een aanvullend onderzoek verrichten op de locaties van de te slopen opstallen zoals beschreven in artikel 11. Mocht aan Ontwikkelaar blijken dat er toch sprake is van vervuiling in wat voor vorm ook, zullen Partijen nader met elkaar in overleg treden, waarbij partijen op voorhand zijn overeengekomen dat Ontwikkelaar de kosten beneden EUR 15.000,- zal dragen doch indien de kosten deze grens van EUR 15.000,- overschrijden Partijen tot een maximum bedrag van EUR 100.000,- deze overschrijding 50/50 zullen delen. Wanneer de kosten het maximum bedrag van EUR 100.000,- overschrijden, zullen Partijen met elkaar in overleg treden.
8.
Voorts is op dit lid het volgende van toepassing: a. Het feit dat de bodem geschikt is voor de realisering van de daaraan gegeven bestemming, biedt geen garantie dat de kwaliteit zodanig is dat deze zonder meer als schone grond kan worden getransporteerd naar andere percelen. Behoudens (schriftelijke) andersluidende
afspraken dient Ontwikkelaar de bij de bouw vrijkomende grond op de locatie zelf te verwerken, dan wel deze op milieu-hygiënische verantwoorde wijze conform de milieuregelgeving en de aanwijzingen van de Omgevingsdienst Midden-Holland voor zijn rekening af te voeren casu quo te verwerken.
b.
Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen worden niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden noch stobben van bomen of struiken.
Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023, versie: 1.6a
(geanonimise rd)
1
9.
De kosten van de notariële eigendomsoverdracht en de kosten van de inschrijving in het kadaster van de eigendommen zijn ten laste van Ontwikkelaar. Over- of ondermaat geeft geen van de partijen een recht op verrekening.
10.
Voor zover onderwerp van levering en eigendomsoverdracht de in het gebied door de Ontwikkelaar te realiseren en aan de Gemeente over te dragen openbare ruimte is, is aanvullend op dit artikel het bepaalde in artikel 10 van toepassing.
Artikel 10 — Inrichten, oplevering, onderhoud en overdracht van openbare ruimte
Binnen het Exploitatiegebied is sprake van het inrichten van delen van de gronden als openbare ruimte ‚en het in eigendom en beheer overdragen van deze gronden aan de Gemeente. Hierop is het volgende van toepassing.
1.
De Ontwikkelaar stelt een inrichtingsplan op voor de openbare ruimte en legt dit ter goedkeuring voor aan de Gemeente. De Ontwikkelaar en de Gemeente maken voorafgaande hieraan afspraken
over het te hanteren kwaliteitsniveau voor de aanleg en inrichting van wegen, groen en riolering, en de vormgeving en materiaalkeuzes bij de aanleg van voorzieningen. De eisen in het Handboek Openbare Ruimte gelden hierbij als minimum. Wanneer het ontwerp voor de openbare ruimte afwijkt van de eisen in het Handboek Openbare Ruimte, worden de specifieke afwijkingen opgenomen in
2.
een door partijen nog op te stellen Programma van Eisen. Op het beheer en het onderhoud, de onderhoudstermijn, de nazorg en de overdracht van de aan
3.
de Gemeente over te dragen gronden en de hierop aangelegde openbare voorzieningen, zijn van toepassing artikel 1.9 en 1.10 van het Handboek Openbare Ruimte, welke bepalingen worden geacht deel uit te maken van deze overeenkomst. Gemeente verklaart dat voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden bestemd voor de
Openbare Ruimte aanspraak bestaat op compensatie van de omzetbelasting op grond van de Wet 4.
op het BTW-compensatiefonds. Gemeente zal op eerste verzoek hiertoe aan Ontwikkelaar een separate verklaring overleggen. Partijen gaan er bij de overdracht van de gronden van uit dat over de in artikel 8 onder 2.A.
genoemde koopsom omzetbelasting verschuldigd is. Indien desondanks over een hoger bedrag dan daar genoemd omzetbelasting dan wel overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn door een of beide partijen, komt deze belasting voor rekening van Ontwikkelaar tenzij deze omzetbelasting bij de Gemeente aftrekbaar is of compensabel op grond van de Wet op het BTW-compensatiefonds danwel Gemeente geen BTW-compensatieverklaring als bedoeld onder 3. heeft afgegeven.
5.
Ontwikkelaar zal voor zijn rekening de Openbare ruimte n het Exploitatiegebied - met uitzondering van het op de demarcatietekening geel en blauw overeenkomstig de door de Gemeente goedgekeurde
(met vierkanten) gearceerde gebied bestekken bouw-, woon- en gebruiksrijp
maken.
6.
Voor het te ontwikkelen Openbare gebied geldt een restzettingseis van maximaal 20 centimeter in 30 jaar. Ontwikkelaar aanvaart de verantwoordelijkheid voor het ontwerp en de uitvoering(swijze) overeenkomstig de gestelde zettingseis. Ontwikkelaar dient vooraf goedkeuring te vragen en te verkrijgen van de Gemeente voor het ontwerp, e.e.a. op basis van een theoretische aangetoonde zettingseis op basis van actuele geotechnische informatie, alsmede voor de uitvoeringswijze.
7.
8.
9.
De ontwikkeling en realisatie van het bouw-, woon- en gebruiksrijp maken
van de openbare
voorzieningen zal plaatsvinden met inachtneming van de toepasselijke regelgeving, waarbij de Ontwikkelaar op basis van volmacht voor zover rechtens vereist namens de Gemeente zorg zal dragen voor een aanbesteding conform het Gemeentelijk aanbestedingsbeleid. Indien wetgeving in formele zin ter zake het aanbestedingsbeleid wijzigt dan zal de Ontwikkelaar zich daaraan conformeren. Het bepaalde in artikel 22 is van toepassing. Direct na het gereedkomen van de in het plangebied voorziene openbare wegen (al dan niet gefaseerd) zal de Gemeente op verzoek van de Ontwikkelaar aan deze wegen een openbare bestemming in de zin van de Wegenwet geven. Zolang deze openbaarheid niet is gerealiseerd, maar de wegen wel door verkeer gebruikt kunnen worden, ligt de verantwoordelijkheid voor een volledige en juiste inrichting uit verkeerskundig oogpunt en voor het gebruik ervan, als mede de (financiële) risico's als gevolg van, dan wel voortvloeiend uit het gebruik ervan, bij de Ontwikkelaar tot het moment dat de betreffende wegen overeenkomstig het bepaalde in artikel 1.9 en 1.10 van het Handboek Openbare Ruimte aan de Gemeente zijn opgeleverd.
De inrichting (bovengronds, inclusief aansluiting op bestaand openbaar gebied) van het op de demarcatietekening aangegeven gedeelte in het Openbaar Gebied dat met blauwe ruitarcering is aangegeven — nader aangeduid als Stationsplein — en in eigendom is (en blijft) van de Gemeente
zal door en voor rekening van de Gemeente geschieden, voor welke inrichting Ontwikkelaar een stelpost van
EUR
100.000,- exclusief BTW
aan zal houden
ten gunste van deze
Ontwikkelovereenkomst “Spoorzone Schoonhoven” Datum: 16-02-2023, versie:
1.6a
bovengrondse
(geano im se rd) (geano im se rd)
inrichting. Ontwikkelaar heeft nadrukkelijke inspraak in de mate en kwaliteit van de herinrichting van
dit zgn. Stationsplein. Afrekening van de afgesproken kosten volgt na oplevering (als bedoelt in 1.10 van het Handboek Openbare ruimte) van het ingerichte Stationsplein. Artikel 11 — Sloop
1.
Gemeente draagt hierbij aan Ontwikkelaar de sloop op van bestaande opstallen in/ op het Verkochte 1, Die betreffende opstallen zijn op de als BIJLAGE 8 aan deze overeenkomst gehechte Faseringstekening lichtblauw gearceerd aangegeven in het gebied Fase 2. De sloop dient plaats te vinden voorafgaand aan de eigendomsoverdracht van de betreffende percelen. Ontwikkelaar vrijwaart de Gemeente voor alle fiscale gevolgen die uit deze sloopopdracht kunnen voortvloeien doch de Gemeente zal aan Ontwikkelaar haar medewerking om de sloop te laten plaatsvinden in het voor Ontwikkelaar fiscaal meest gunstige regime verlenen
2.
3.
. Ontwikkelaar draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het verkrijgen van alle ter zake benodigde vergunningen en toestemmingen. b. Gemeente draagt zorg voor de tijdige (evt. gefaseerde) oplevering van genoemde objecten vrij van huur en gebruik uiterlijk op de datum als genoemd op de Faseringstekening. De in lid 1 genoemde sloopwerkzaamheden bestaan in ieder geval uit de volgende werkzaamheden:
-
voorbereiding bestek of technische omschrijving opstellen sloopveiligheidsplan verzorgen van sloopmelding opnamerapportage omliggende gebouwen slopen gebouwen, funderingsbakken en omliggende verharding Bijde sloop van de panden dienen ook de vervallen funderingspalen in het openbaar gebied te worden getrokken, voor zover mogelijk en onder voorbehoud van breuk. projectbegeleiding tijdens sloopuitvoering en eventuele sanering eventuele asbestsanering uitvoeren verkennend bodemonderzoek en eventuele sanering bodemverontreiniging
treffen van eventuele verkeersmaatregelen en verkeersplan, 4.
Alsmede alle overige werkzaamheden die zich gedurende de sloop voordoen en die uit de genoemde werkzaamheden volgen of daarmee verband houden. Gemeente betaalt Ontwikkelaar een vergoeding voor de sloopwerkzaamheden. Deze vergoeding bedraagt maximaal EUR €200.000,- exclusief BTW en is afhankelijk van de daadwerkelijk
gemaakte kosten. Deze vergoeding is verschuldigd na afronding van de sloopwerkzaamheden. Ontwikkelaar zal de Gemeente ter zake een gespecificeerde factuur uitreiken. voldoet het te vergoeden bedrag bij notariële levering van het Verkochte I.
De Gemeente
Artikel 12 - Exploitatie bepalingen en exploitatie bijdrage 1. De Gemeente en Ontwikkelaar hebben afgesproken het kostenverhaal door middel van deze overeenkomst te verzekeren. Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage van Ontwikkelaar is uitgegaan van het feit dat Ontwikkelaar alle kosten voor zijn rekening neemt, zoals omschreven in de artikel 6.2.3, artikel 6.2.4 en artikel 6.2.5 van het Bro danwel artikel 33 van het vigerende
Bestemmingsplan. Deze kosten zijn inbegrepen in de Koopprijs als bedoeld in artikel 8.1.B 2.
3.
Alle kosten, die voortvloeien uit de nakoming van vergunningsvoorwaarden van andere (semi-) overheidslichamen, waaronder het Hoogheemraadschap, of toestemming van particulieren, benodigd voor het project, zijn voor rekening van Ontwikkelaar. Ontwikkelaar verklaart er tevens mee bekend te zijn dat de Gemeente ook leges zal vorderen op basis van de Gemeentelijke legesverordening voor alle overige activiteiten.
Artikel
1.
2.
13 - Planschade
Aanvragen om tegemoetkoming van schade als bedoeld in afdeling 6.1 van de Wro (hierna: planschade) die voortvloeit uit de onherroepelijke planologische maatregel voor het exploitatiegebied en/of het Bestemmingsplan neemt de Gemeente in behandeling conform de geldende Gemeentelijke Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade Krimpenerwaard (2015) en de mogelijkheden die hiervoor zijn geschapen in de Crisis- en herstelwet. Gemeente heeft het project Binnenstad Schoonhoven aangemeld om in aanmerking te
komen voor artikel w van het Besluit Uitvoering Crisis- en herstelwet op 23 oktober 2019. Ontwikkelaar is verplicht, indien de Gemeente of de rechter een tegemoetkoming van planschade heeft vastgesteld, het alsdan vastgestelde bedrag aan het college te vergoeden, alsmede de Ontwikkelovereenkomst "Spoorzone Schoonhoven” Datum:
16-02-2023, versie:
1.6a
(geanonimise rd)
verschuldigde rente. Ter uitvoering van het in dit lid bepaalde is Ontwikkelaar verplicht na ieder daartoe strekkende mededeling van de Gemeente het vastgestelde bedrag binnen twee weken na
de verzending van deze mededeling aan de Gemeente te betalen, door storting op rekening van de 3.
Gemeente Krimpenerwaard, IBAN NL75BNGH 0285 1642 60 onder vermelding van: ‘planschadekosten Spoorzone Schoonhoven'. Ontwikkelaar zal in de gelegenheid worden gesteld om zijn standpunt over de aanvraag om tegemoetkoming van planschade en de door de Gemeente ingeschakelde adviseur kenbaar te
maken en zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld te reageren op het concept advies van de adviseur.
4. 5.
Het college stelt de vergoeding van schade vast, met inachtneming van het daartoe opgestelde eindadvies van de adviseur, waarbij de betreffende reactie van de Ontwikkelaar is betrokken. Indien ter zake van planschadeverzoeken in beroep of hoger beroep door de Gemeente onverhoopt
in rechte zou moeten worden
geprocedeerd,
zijn de kosten van een eventueel
noodzakelijke
raadsman en eventueel toegewezen proceskosten, evenals de interne kosten voor bezwaar en beroep, voor rekening van de Gemeente. Ontwikkelaar kan zich in een dergelijke gerechtelijke