BIJL. 3 Bestemmingsplan Molenpark toelichting NL.IMRO.1931.BP2302DK064-VG01

Planspecifiek Parkeerbehoefte Met de ontwikkeling van het plan moet er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd worden. Aan de hand van het parkeerbeleid van de gemeente Krimpenerwaard (CROW-publicatie 381) is het benodigde aantal parkeerplaatsen bepaald. Er is uitgegaan van een 'niet stedelijk' woonmilieu in 'rest bebouwde kom'. In totaal worden er met de beoogde ontwikkeling 125 woningen gerealiseerd. Dit zijn verschillende type woningen waarvoor verschillende parkeernormen gelden. De onderstaande tabel toont de aan de hand van de parkeernormen berekende parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling. In totaal moeten er 239 parkeerplaatsen met de ontwikkeling gerealiseerd worden. woningtype

norm

parkeerbehoefte

pp/woning pp/woning pp/woning pp/woning

aantal woningen 7 14 22 16

koop, huis, vrijstaand koop, huis, twee-onder-een-kap koop, huis, tussen/hoek huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur) - goedkoop huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur) - midden koop, appartement, midden koop, appartement, duur totaal

2,3 2,2 2,0 1,4 1,4

pp/woning

15

21,0

1,9 2,1

pp/woning pp/woning

13 38 125

24,7 79,8 238,8

16,1 30,8 44,0 22,4

Dubbelgebruik Tevens is aan de hand van aanwezigheidspercentages de parkeerbehoefte met dubbelgebruik berekend. De tabel waarin dit weergegeven is, is als bijlage bij de toelichting (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 11) gevoegd. Hieruit volgt dat de piek in aanwezigheid voor het parkeergebruik plaats vindt tijdens de avond van een werkdag. Er zijn dan 211 parkeerplaatsen benodigd. Met de beoogde ontwikkeling worden 44 parkeerplaatsen in het openbaar gebied gerealiseerd en 180,3 parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit komt neer op een totaal van 224,3 parkeerplaatsen. Met de beoogde ontwikkeling worden daarmee voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

47

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect parkeren geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

48

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • • • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

49

5.4 Wijze van bestemmen Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het geldende bestemmingsplan 'Dorpsgebied'. Navolgend worden per artikel de belangrijkste aspecten beschreven. Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijf Het bestaande bedrijfsterrein aan de Molenlaan 11 is voorzien van de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten mogelijk. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', die is opgenomen ter hoogte van de bestaande bedrijfswoning aan de Molenlaan 9, één bedrijfswoning mogelijk.

Het grondverzetbedrijf dat het geldende bestemmingsplan mogelijk maakt wordt met het voorliggende bestemmingsplan niet langer mogelijk gemaakt. Ten aanzien van de bouwregels is bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd, dat op de verbeelding is aangegeven. Bouwvlakken mogen volledig bebouwd worden, indien geen maximum bebouwingspercentage op de verbeelding is aangegeven. De goothoogte van gebouwen mag, zoals op de verbeelding is aangeduid, respectievelijk maximaal 4 en 6 meter bedragen. De bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 5 meter meer dan de goothoogte bedragen. Artikel 4 Groen De bestemming 'Groen' is toegekend aan de groenvoorzieningen aan de randen van het plangebied en de belangrijkste groenstructuren in het binnengebied. Naast groen zijn water, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, straatmeubilair en voet- en fietspaden mogelijk. Hellingbanen ten behoeve van ondergrondse parkeervoorzieningen zijn mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen hellingbaan'. Binnen de bestemming 'Groen' mogen geen gebouwen worden gebouwd, maar wel bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde.

Artikel 5 Natuur De bestemming 'Natuur' is opgenomen voor de groene strook en de waterpartij aan de noordzijde van het plangebied, die geschikt gemaakt worden als leefomgeving voor de heikikker door te midden van het water eilanden aan te leggen. Deze gronden zijn bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en voetpaden. Ten minste 40% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak 'Natuur' dient als water ingericht te worden. Binnen de bestemming 'Natuur' mogen geen gebouwen worden gebouwd, maar wel bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde. Artikel 6 Tuin De voortuinen bij de grondgebonden woningen en de boven-beneden woningen zijn voorzien van de bestemming 'Tuin'. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd.

50

Artikel 7 Verkeer De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de beoogde wegen, parkeervoorzieningen en enkele overige delen van het openbaar gebied. Binnen deze bestemming zijn wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden en verblijfsgebieden zoals pleinen mogelijk. In de bestemming ‘Verkeer’ mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd. Artikel 8 Water De bestaand en aan te leggen watergangen aan de randen van het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Water'. Binnen deze bestemming zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen, bruggen, verkeer te water en bij deze bestemming behorende voorzieningen mogelijk. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd. Artikel 9 Wonen De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de woonpercelen. Binnen deze bestemming is wonen, eventueel met aan-huis-gebonden beroepen, mogelijk. Daarnaast zijn binnen de bestemming behorende voorzieningen als erven, nutsvoorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, tuinen en water mogelijk. Hoofdgebouwen mogen binnen het bouwvlak gebouwd worden. Het maximum aantal woningen per bouwvlak is op de verbeelding aangegeven.

In totaal zijn daarmee niet meer dan 126 woningen mogelijk binnen de bestemming 'Wonen', waarvan één woning de bestaande woning aan de Molenlaan 1a betreft. Met aanduidingen op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven. Verder zijn de woningtypen (vrijstaande, twee-aaneengebouwd, aaneengebouwd en/of gestapeld) die in een bouwvlak gebouwd mogen worden op de verbeelding aangegeven. Voor het noordwestelijke appartementengebouw, ter hoogte waarvan de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' is opgenomen, geldt dat ten minste 9 sociale huurwoningen en 6 middenhuurwoningen gebouwd moeten worden. Voor de instandhoudingstermijn en voorwaarden waaraan de middenhuurwoningen moeten voldoen wordt verwezen naar de 'Verordening middenhuurwoningen Krimpenerwaard' of de rechtsopvolger. Voor de rest van het woningbouwprogramma maken de gemeente en de initiatiefnemer met het sluiten van de anterieure overeenkomst afspraken. Bij woningen mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen gebouwd. Hierbij gelden per type bouwwerk verschillende goot- en bouwhoogten. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsvrije zone' mogen geen gebouwen, overkappingen of erf- en terreinafscheidingen gebouwd worden.

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, mag ter plaatse van deze aanduiding niet meer bedragen dan 0,5 m. Hiermee is het mogelijk om lage beschoeiingen te realiseren. Er wordt voorkomen dat bebouwing opgericht kan worden die de gewenste natuurvriendelijke oevers belemmert of een ongewenst beeld vanaf de woningen aan de Kadijkselaan oplevert. Om dezelfde reden is het vergunningvrij oprichten van bijbehorende bouwwerken en erf- en terreinafscheidingen in de bebouwingsvrije zone ongewenst. In de regels is dan ook opgenomen dat de gronden in de aangeduide bebouwingsvrije zone geen erf zijn zoals bedoeld in artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, voor zover het gaat om het bouwen van bijbehorende bouwwerken en erf- en terreinafscheidingen. Artikel 10 Waarde - Archeologie 6, Artikel 11 Waarde - Archeologie 7 Deze dubbelbestemmingen zijn toegekend aan de zones met een middelhoge en lage archeologische verwachtingswaarde. Hierbij gelden vrijstellingsgrenzen voor archeologisch onderzoek, die overeen komen met de archeologische beleidskaart. Alvorens er grondbewerkingen volgens de onderliggende bestemmingen kunnen plaatsvinden die de vrijstellingsgrenzen (3 meter -mv) overschrijden, moet er nader archeologisch onderzoek plaatsvinden om te bezien of er geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Als er geen archeologische waarden aanwezig zijn, kunnen de grondbewerkingen plaatsvinden. Als er wel archeologische waarden worden aangetroffen zal bekeken moeten worden hoe die het beste zeker gesteld kunnen worden. Deze onderzoeksplicht/vergunningplicht is uitgezonderd voor het normale beheer en onderhoud van de gronden, evenals voor gronden waarvan kan worden aangetoond dat reeds verstoring heeft plaatsgevonden die dieper reikt dan de te verwachten archeologische vondstlaag.

51

Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 12 Antidubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 13 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen. Deze bepalingen hebben betrekking op bestaande afwijkende maatvoeringen en overschrijden van bouwgrenzen. Artikel 14 Algemene aanduidingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ter bescherming van de molenbiotoop, de boringsvrije zone en de calamiteitenontsluiting. Artikel 15 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan. Artikel 16 Parkeren In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar de gemiddelde normen van het CROW. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Artikel 17 Overgangsrecht In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik. Artikel 18 Slotregel Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

52

6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 2º en 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• • •

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente zal ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een overeenkomst sluiten. In deze overeenkomst worden het gemeentelijk kostenverhaal en de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologische kader kan veroorzaken, geregeld. Het bestemmingsplan is hierdoor financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub c Bro overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

53

Participatie De initiatiefnemer heeft in 2018 en 2019 overleg gevoerd met de omwonenden van de Kadijkselaan over beoogde uitbreiding van het bedrijfsterrein ten noorden van het plangebied en de woningbouw die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Vanuit de omwonenden is er een werkgroep geformeerd die fungeerde als gesprekspartner. Vanuit deze gesprekken zijn er voorwaarden voor de ontwikkeling opgesteld waarin de omwonenden zich in konden vinden. In december 2020 heeft er een participatiebijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst zijn de eerste schetsen gedeeld en is aan de omwonenden gevraagd hun belangen en ideeën kenbaar te maken. Op 8 februari 2022 is een volgende participatiebijeenkomst gehouden. Met een digitale presentatie zijn de verder uitgewerkte plannen getoond en toegelicht. Omwonenden konden hierbij vragen stellen en opmerkingen plaatsen. De vragen zijn (schriftelijk) beantwoord. Een belangrijk kenmerk van het plan dat is voortgekomen uit de participatie met de omgeving is de groenstrook aan de zijde van de Kadijkselaan. Op 27 september 2023, tijdens de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan, is een inloopavond gehouden. Deze avond is goed bezocht. Tijdens de avond zijn de bezoekers geïnformeerd over het voorontwerp bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan.

Er was de mogelijkheid om vragen te stellen en een schriftelijke reactie achter te laten. De schriftelijke reacties zijn behandeld als inspraakreacties (zie toelichting paragraaf 6.2.2 en bijlagen bij toelichting, bijlage 14). 6.2.2 Vooroverleg en inspraak Het voorontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 13 september 2023 voor de duur van vier weken ter inzage gelegen voor inspraak. Een ieder heeft in deze periode de mogelijkheid gehad om een inspraakreactie in te dienen. Er zijn acht inspraakreacties ingediend. Het voorontwerp bestemmingsplan is in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Bro tegelijkertijd voorgelegd aan de wettelijke vooroverlegpartners. In de Nota van beantwoording vooroverleg- en inspraakreacties zijn de vooroverlegreacties en de inspraakreacties samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien (gemeente Krimpenerwaard, d.d. 30 november 2023, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 14). 6.2.3 Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 20 december 2023 voor de duur van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon eenieder een zienswijze indienen. Er zijn drie zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in de Nota van beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen (gemeente Krimpenerwaard, d.d. 29 februari 2024, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 15) samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

54