BIJL 2 Plantoelichting en -regels Bestemmingsplan Landgoed De Vlist.pdf

De watertoets bestaat uit twee onderdelen:  de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en

30

Landgoed De Vlist



de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek Voorliggend plan betreft de realisatie van een landgoed en twee woningen, waarvan één in bestaande bebouwing. Bij het landgoed wordt tevens een beheerschuur mogelijk gemaakt. De oppervlakte aan verharding zal hiermee alleen beperkt toenemen bij de locatie Oost-Vlisterdijk 13. Daarbij wordt nieuwe natuur ontwikkeld. Voor deze locatie is de watertoets ingevuld. Het resultaat hiervan is toegevoegd als bijlage 5. Bij de locatie West-Vlisterdijk wordt enkel een woning gerealiseerd in bestaande bebouwing. De verharding neemt hiermee niet toe. Omdat het plangebied in het beheersgebied van twee verschillende waterschappen valt, is met beide waterschappen overleg gevoerd. Zowel HDRS als HHSK hebben aangegeven akkoord te zijn met het plan. Het initiatief uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.3

Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-012017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland. Gebiedsbescherming In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied. Soortenbescherming Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten.

Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven. Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is. Planspecifiek Gebiedsbescherming In de omgeving van het plangebied is het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein '. Dit gebied ligt op circa 4 km afstand van het plangebied. Door de omvang van de ontwikkeling (realiseren landgoed en 2 woningen) en de afstand tot het beschermde gebied, kan het optreden van

Landgoed De Vlist

31

significante negatieve effecten worden uitgesloten. Gelet op deze afstanden in relatie tot de beperkte bouwwerkzaamheden als gevolg van dit initiatief (2 woningen, gasloos gebouwd) kunnen negatieve effecten in de gebruiksfase op voorhand worden uitgesloten. Met de nieuwe stikstofwet hoeft de aanlegfase niet meer getoetst te worden. Het aanvragen van Wnb-vergunning is niet aan de orde. Soortenbescherming Om de gevolgen van soortenbescherming te beoordelen is voor beide locaties een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het onderzoeksrapport toegevoegd als bijlage 6. Hierin wordt geconcludeerd dat wanneer voor ontwikkeling aan de Oost-Vlisterdijk 13 knotbomen moeten worden verwijderd vooraf een broedvogel check dient te worden uitgevoerd. Op basis van bevindingen tijdens deze check moet worden beoordeeld of na het verlaten van nest/gebruik veilig kan worden gerooid of een ontheffing Wet natuurbescherming moet worden aangevraagd. Op basis van de omgevingshabitat met een zeer groot areaal aan geschikte alternatieven (o.a.100+ knotbomen met holten) zal geen aantasting van leefgebied of duurzame staat van instandhouding van dieren die van holten gebruik maken optreden.

Verder leiden de bevindingen niet tot de noodzaak voor het aanvragen van een ontheffingen en of een specialistisch vervolg onderzoek, mits aan mitigerende en compenserende voorwaarden tijdens de uitvoering van de werkzaamheden wordt voldaan. De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4

Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Met voorliggend plan worden twee nieuwe woningen gerealiseerd op twee locaties. Het aantal verkeersbewegingen zal hierdoor iets toenemen. De woning achter Oost-Vlisterdijk 13 wordt ontsloten via de bestaande inrit aan de Oost-Vlisterdijk. De woning achter West-Vlisterdijk 28 wordt tevens via de bestaande inrit aan de West-Vlisterdijk ontsloten. Beide wegen hebben voldoende capaciteit om een beperkte verkeerstoename op te vangen. In het plangebied geldt het 'Parapluplan Parkeren Krimpenerwaard', waarbij de gemiddelde parkeerkencijfers van de CROW publicatie 'toekomstbestendig parkeren' als norm worden gehanteerd. Voor vrijstaande koopwoningen in het buitengebied (in een weinig stedelijk gebied) is de minimale parkeernorm 2 parkeerplaatsen per woning. Bij allebei de nieuwe woningen uit voorliggend plan is voldoende ruimte om op eigen terrein minimaal 2 auto's te parkeren. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm. Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

4.5

Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie. Cultuurhistorie Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

32

Landgoed De Vlist

Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Planspecifiek Cultuurhistorie De locatie achter West-Vlisterdijk 28 en de voorzijde van de locatie Oost-Vlisterdijk 13 liggen in het beschermd dorpsgezicht van Vlist. Aan de Oost-Vlisterdijk blijft de bestaande monumentale bebouwing in het lint behouden en het aanzien bepalen. De nieuwe woning en de beheerschuur worden achter de bestaande bebouwing gerealiseerd. Deze woning en beheerschuur zullen vanaf de weg weinig zichtbaar zijn en krijgen een landelijke uitstraling geïnspireerd op een agrarisch ensemble.

Aan de West-Vlisterdijk wordt de nieuwe woning gerealiseerd in een voormalige ligboxenstal, waarbij de kenmerkende vorm van het gebouw behouden blijft. Doordat de nieuwe woningen in bestaande bebouwing of in de tweede bebouwingslijn worden gerealiseerd, blijven de bestaande zichtlijnen naar het cultuurhistorisch waardevolle open veenweidelandschap ook behouden. Voor de te realiseren bebouwing is een beeldkwaliteitsplan opgesteld die als bijlage aan dit bestemmingsplan is gevoegd. Met het oprichten van het landgoed wordt tevens een extra bijdrage geleverd aan de belevingswaarde, gebruikerswaarde en toekomstwaarde van het landschap. Archeologie Op de onderstaande afbeeldingen zijn uitsnedes van de archeologische beleidskaart van de gemeente Krimpenerwaard voor de twee locaties van het plangebied weergegeven.

Uitsnede archeologische beleidskaart locatie Oost-Vlisterdijk 23

Landgoed De Vlist

33

Uitsnede archeologische beleidskaart locatie Oost-Vlisterdijk 23

Uitsnede archeologische beleidskaart locatie achter West-Vlisterdijk 28

34

Landgoed De Vlist

Met voorliggend plan vinden enkel bodemingrepen plaats bij de nieuwe woning en beheerschuur aan de OostVlisterdijk 13. De nieuwe woning is grotendeels gesitueerd binnen Waarde Archeologie 3. Hierbij geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen dieper dan 0,30 m -Mv en een plangebied groter dan 100 m². Wanneer deze drempelwaarde voor onderzoek wordt overschreden, wordt een archeologisch onderzoek uitgevoerd in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen. De beheerschuur is gesitueerd binnen Waarde Archeologie 5. Hierbij geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen dieper dan 1,5 m Mv en een plangebied groter dan 2.500 m². De drempelwaarde voor onderzoek wordt hier niet overschreden. De nieuwe woning achter West-Vlisterdijk 28 wordt in bestaande bebouwing gerealiseerd. Een archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Het initiatief is uitvoerbaar vanuit de aspecten cultuurhistorie en archeologie.

4.6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges.

Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst. Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Landgoed De Vlist

35

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2

Wijze van bestemmen

Voor de bestemmingen en de opzet van de regels is aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied (voormalige gemeente Vlist)". Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen en bijzonderheden:  Het perceel aan de Oost-Vlisterdijk 13 behoudt de bestemmingen 'Agrarisch met waarden', 'Water' en 'Wonen' en krijgt voor een deel de bestemming 'Natuur'. Binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden' is de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - beheerschuur' opgenomen. Binnen de bestemming 'Wonen' wordt de aanduiding 'karakteristiek' overgenomen ten behoeve van de bestaande woning. Voor de nieuwe woning is een eigen bestemmingsvlak en een bouwvlak opgenomen.  Een deel van het plangebied aan de Oost-Vlisterdijk 13 krijgt de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed'.  Het perceel achter West-Vlisterdijk 28 heeft de bestemming 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden'. Binnen de bestemming 'Wonen' is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. Hier geldt een afwijkende bouwregeling, in die zin dat de woning en bijgebouwen in één volume dienen te worden ondergebracht. Vergunningsvrije bouwwerken zijn hier niet toegestaan met het doel het behoud van openheid van het veenweidelandschap.

36

Landgoed De Vlist



  

De dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1', 'Waarde – Archeologie 2', 'Waarde – Archeologie 3', 'Waarde – Archeologie 5', 'Waarde – Archeologie 6' en 'Waarde – Archeologie 7', mede bestemd voor de bescherming van te verwachten archeologische waarden. De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1', mede bestemd voor de bescherming van het 'dorpsgezicht Vlist'. De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De gebiedsaanduiding 'overige zone - weidevogelgebied'.

De ecologische en landschappelijke maatregelen voor realiseren van het landgoed en het in stand houden van de wandelpaden Boerenlandpad en het Kraamvrouwenpad zijn met een voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels. Dit plan kent verder geen noemenswaardige bijzonderheden. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Landgoed De Vlist

37

Hoofdstuk 6 6.1

Procedure

Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2

Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de provincie, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden.

6.3

Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

De initiatiefnemer heeft de omwonenden over de plannen geïnformeerd. Zij kunnen zich over het algemeen in de plannen vinden. Zie hiervoor bijlage 7.

6.4

Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 30 maart tot en met 10 mei 2022 ter inzage gelegen. Er zijn zeven zienswijzen ingediend. In de Nota van beantwoording zienswijzen in bijlage 8 zijn de zienswijzen samengevat en van antwoord voorzien. Dit heeft op enkele onderdelen tot aanpassing van het plan geleid. Dit is in de Nota aangegeven. Tevens is een aantal ambtelijke aanpassingen doorgevoerd. Ook deze zijn in bijlage 8 aangegeven.

38

Landgoed De Vlist

Bijlagen bij de toelichting

Landgoed De Vlist

39

40

Landgoed De Vlist

Bijlage 1

Landgoed De Vlist

Landgoedontwikkeling

41

42

Landgoed De Vlist

Bijlage 2

Landgoed De Vlist

Bodemonderzoek Oost-Vlisterdijk 13

43

44

Landgoed De Vlist

Bijlage 3

Landgoed De Vlist

Bodemonderzoek West-Vlisterdijk 28

45

46

Landgoed De Vlist

Bijlage 4

Landgoed De Vlist

Akoestisch onderzoek

47

48

Landgoed De Vlist

Bijlage 5

Landgoed De Vlist

Watertoets Oost-Vlisterdijk 13

49

50

Landgoed De Vlist

Bijlage 6

Landgoed De Vlist

Quickscan flora en fauna

51

52

Landgoed De Vlist

Bijlage 7

Landgoed De Vlist

Verslag inspraak

53

54

Landgoed De Vlist

Bijlage 8

Landgoed De Vlist

Nota van beantwoording zienswijzen

55

56

Landgoed De Vlist

Regels

Landgoed De Vlist

57

58

Landgoed De Vlist

Hoofdstuk 1

Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan het bestemmingsplan Landgoed De Vlist met identificatienummer NL.IMRO.1931.BP2111BG014-VG01 van de gemeente Krimpenerwaard. 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. 1.3 aan- en uitbouw een gebouw dat aan het hoofdgebouw is aangebouwd, en daarmee in directe verbinding staat en welk gebouw door zijn vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.4 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6 ander bouwwerk een bouwwerk, geen gebouw zijnde. 1.7 archeologische waarde de aan een gebied toegekende waarden in verband met (de kennis en de studie van) de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden. 1.8 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.9 bedrijfsmatige activiteiten aan huis: het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving. 1.10 beroepsmatige activiteiten aan huis: het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen terrein dat door zijn aard en omvang zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

Landgoed De Vlist

59

1.11 bestaand a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, met uitzondering van bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan; b. bij gebruik: het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. 1.12 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.13 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.14 bijgebouw een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand, gebouw, dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en dat niet in directe verbinding staat met het hoofdgebouw en dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.15 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.16 bouwgrens de grens van een bouwvlak. 1.17 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18 bouwperceelsgrens een grens van een bouwperceel. 1.19 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.20 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.21 cultuurhistorische waarden belang in geschiedkundig opzicht; onder andere met betrekking tot het ontstaan van het gebied, zoals onder meer tot uitdrukking komende in het occupatiepatroon en de bebouwing.

60

Landgoed De Vlist

1.22 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.23 extensief recreatief medegebruik vormen van recreatief (mede)gebruik in een gebied, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën, paardrijden en natuurobservatie. 1.24 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.25 hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken. 1.26 kwetsbaar object kwetsbaar object zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 1.27 landgoed een geheel of gedeeltelijk met natuurterreinen, bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen - voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is.

1.28 landschappelijke waarden de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied. 1.29 landgoed een geheel of gedeeltelijk met natuurterreinen, bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen - voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is. 1.30 natuurwaarden de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied. 1.31 peil a. voor gebouwen op of langs een dijk: 1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de kruin van een dijk grenzen of waarvan de voorgevel binnen een afstand van 3 meter uit de kruin van de dijk is gelegen: de hoogte van de kruin van de dijk; 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende bestaande afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw; b. voor gebouwen niet op of langs een dijk: 1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de openbare weg grenzen: de hoogte van de kruin van die openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang; 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende bestaande afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

Landgoed De Vlist

61

c.

voor andere bouwwerken: 1. de gemiddelde hoogte van het aansluitende bestaande afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

1.32 voorgevel de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt. 1.33 woning een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

62

Landgoed De Vlist

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de inhoud van een bouwwerk Tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3 de dakhelling Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.4 de goothoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.5 de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens Wordt gemeten vanaf het dichtst bij de perceelgrens gelegen punt van het gebouw tot die perceelsgrens op 1 m boven peil en haaks op de perceelsgrens. 2.6 de oppervlakte van een bouwwerk Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.7 aanvullende regels voor de oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde Bij de vaststelling van de oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zonder buitenwerkse gevelvlakken en/of scheidingsmuren wordt de verticale projectie van het gehele bouwwerk, op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk gemeten. 2.8 de bebouwde oppervlakte Van een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein wordt gemeten buitenwerks en boven peil, met dien verstande, dat de oppervlakten van alle op het terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken worden opgeteld. 2.9 de bedrijfsvloeroppervlakte Wordt gemeten binnenwerks, met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten worden opgeteld. 2.10 de verkoopvloeroppervlakte Wordt gemeten binnenwerks, met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte van ruimten welke rechtstreeks ten dienste staan van de detailhandelsactiviteiten en voor publiek toegankelijk zijn worden opgeteld; kantoren, magazijnen en overige dienstruimten worden hieronder niet begrepen.

Landgoed De Vlist

63

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Agrarisch met waarden

3.1 Bestemmingsomschrijving 3.1.1 Algemeen De voor Agrarisch met waarden aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. agrarisch aanverwant gebruik, zoals het beweiden van dieren; b. water; c. kleinschalige landschapselementen; d. behoud en herstel van de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden, waaronder begrepen ecologische oevers; e. extensief recreatief medegebruik; f. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, tuinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelsontsluitingen, (ontsluitings)wegen en paden; g. ontsluiting van de aanliggende nieuw te bouwen woning aan de West-Vlisterdijk. 3.1.2 Beheerschuur Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - beheerschuur' zijn de in lid 3.1.1 bedoelde gronden tevens bestemd voor een beheerschuur ten behoeve van onderhoud van het landgoed. 3.2 Bouwregels Ten aanzien van de in lid 3.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels: 3.2.1 Algemeen a. gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak; b. in afwijking van het bepaalde onder a is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - beheerschuur' buiten het bouwvlak een beheerschuur toegestaan met een maximale goothoogte van 4 m en een maximale bouwhoogte van 10 m. 3.2.2 Andere bouwwerken Andere bouwwerken zijn buiten een bouwvlak toegestaan met dien verstande dat: a.

de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,5 m; b. voor informatieborden een hoogte van maximaal 2 m geldt; c. de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 5 m², met dien verstande dat deze oppervlakte niet geldt voor bruggen; d. erf- en terreinafscheidingen open en transparant dienen te worden uitgevoerd. 3.3 Omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden) 3.3.1 Verbod Het is verboden buiten het bouwvlak de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen uitvoeren of te laten uitvoeren zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag: a. het dempen, graven en vergraven van watergangen, hieronder het aanleggen van dammen en bruggen mede begrepen; b. het benutten van gronden ten behoeve van de teelt van ruwvoedergewassen.

64

Landgoed De Vlist

c. d. e.

het aanbrengen van oppervlakteverhardingen met een oppervlakte groter dan 200 m² per bijbehorend bouwvlak; het aanleggen van waterbassins en mestbassins; het scheuren van grasland ten behoeve van de permanente omzetting in bouwland;

3.3.2 Uitzonderingen Het in lid 3.3.1 genoemde verbod geldt niet voor werken en/of werkzaamheden die: a. tot het normale onderhoud en beheer worden gerekend; b. op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan in uitvoering waren of waarvoor op dat tijdstip reeds een vergunning was verleend. 3.3.3 Toetsingscriteria De werken en werkzaamheden als bedoeld in: a. lid 3.3.1 onder a tot en met f zijn slechts toelaatbaar, indien door de uit te voeren werken en werkzaamheden geen onevenredige schade wordt of kan worden toegebracht aan de landschappelijke, natuurlijke of cultuurhistorische waarde dan wel de waterstaatkundige belangen van de gronden, waaronder begrepen de natuurlijke waarden van het weidevogelgebied ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - weidevogelgebied'. 3.3.4 Advies landschapsdeskundige Het bevoegd gezag kan ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag om een vergunning als bedoeld in lid 3.3.1 advies inwinnen bij een landschapsdeskundige. 3.3.5 Advies waterbeheerder Het bevoegd gezag kan ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag om een vergunning als bedoeld in lid 3.3.1 onder a advies inwinnen bij de waterbeheerder.

Landgoed De Vlist

65

Artikel 4

Natuur

4.1 Bestemmingsomschrijving 4.1.1 Algemeen De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. behoud, versterking en ontwikkeling van de aan de gronden eigen zijnde natuurwaarden; b. behoud, versterking en herstel van de aan de gronden eigen zijnde landschapswaarden en cultuurhistorische waarden, bestaande uit openheid en het kavel- en slotenpatroon; c. water; d. extensief recreatief medegebruik. 4.2 Bouwregels Op de in lid 4.1 bedoelde gronden zijn uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming toegestaan, met dien verstande dat: a. de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 1,5 m. 4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1 Verbod Het is verboden ter plaatse van de gronden als bedoeld in lid 4.1 de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen uitvoeren of te laten uitvoeren zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag: a. het dempen, graven en vergraven van watergangen; b. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het afgraven, verlagen, vergraven, ophogen of egaliseren van gronden; d. het verwijderen van natuurlijke vegetatie; e. het vellen of rooien van houtopstanden en houtgewassen; f. het wijzigen van het kavelpatroon.

4.3.2 Uitzonderingen Het in lid 4.3.1 genoemde verbod geldt niet voor werken en/of werkzaamheden die: a. tot het normale onderhoud en beheer worden gerekend; b. op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan in uitvoering waren of waarvoor op dat tijdstip reeds een vergunning was verleend; 4.3.3 Toetsingscriteria Een vergunning als bedoeld in lid 4.3.1 wordt uitsluitend verleend indien de landschappelijke, cultuurhistorische en de natuurwaarden niet onevenredig worden aangetast dan wel de mogelijkheden voor behoud, versterking en herstel van die waarden niet wordt verkleind en indien de afweging van de in het geding zijnde belangen tot uitkomst heeft, dat een omgevingsvergunning in redelijkheid niet kan worden geweigerd. 4.3.4 Advies landschapsdeskundige Het bevoegd gezag kan ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag om een vergunning als bedoeld in lid 4.3.1 advies inwinnen bij een landschapsdeskundige.

66

Landgoed De Vlist

Artikel 5 5.1

Water

Bestemmingsomschrijving

5.1.1 Algemeen De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. water en de waterhuishouding; b. behoud en versterking van de ecologische en landschappelijke waarden; c. voorzieningen ten behoeve van kruisend verkeer; d. extensief recreatief medegebruik; e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals sluizen, kaden, keermuren, bruggen, duikers, stuwen, aanlegsteigers en meerpalen. 5.2 Bouwregels Op de in lid 5.1 bedoelde gronden zijn uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming toegestaan, met dien verstande dat: a. voor het bouwen van steigers bij woningen de volgende regels gelden: 1. per woning is maximaal één steiger toegestaan; 2. de bouwhoogte van een steiger mag niet meer bedragen dan 0,50 m; 3. de oppervlakte van een steiger mag niet meer bedragen dan 12 m²; b. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken niet meer mag bedragen dan 6 m.

Landgoed De Vlist

67

Artikel 6

Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving 6.1.1 Algemeen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. erven, tuinen, water en groenvoorzieningen; c. beroepsmatige activiteiten aan huis; d. parkeervoorzieningen. 6.1.2 Ontsluiting Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' zijn de in lid 6.1 bedoelde gronden uitsluitend bestemd voor de ontsluiting van het woonperceel. 6.2 Bouwregels Ten aanzien van de in lid 6.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels: 6.2.1 Algemeen ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' is bebouwing niet toegestaan. 6.2.2 Woning a. binnen het bestemmingsvlak is één vrijstaande woning toegestaan; b. indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak aanwezig is, mag een woning uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; c. in geval van herbouw van een woning mag de voorgevel van de nieuwe woning niet dichter naar de weg worden gebouwd dan de voorgevel van de te slopen woning; d. in geval van herbouw van een woning mag de situering niet zodanig worden gewijzigd dat deze negatieve gevolgen heeft voor nabij gelegen agrarische bedrijven; e. de inhoud van een woning, exclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen, mag niet meer dan 700 m³ bedragen; f. voor zover de inhoud van de onder e bedoelde woning ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan reeds meer bedroeg, geldt de bestaande inhoud als maximum; g.

de goothoogte van een woning mag niet meer bedragen dan 4 m, voor zover de goothoogte ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan reeds meer bedroeg, geldt de bestaande goothoogte als maximum; h. de bouwhoogte van een woning mag niet meer bedragen dan 10 m, voor zover de bouwhoogte ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan reeds meer bedroeg, geldt de bestaande bouwhoogte als maximum. 6.2.3 Erfbebouwing bij de woning a. bij iedere woning zijn aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toegestaan, waarbij: 1. de gezamenlijke oppervlakte maximaal 100 m² mag bedragen; 2. de bij de woning behorende gronden voor niet meer dan 50% bebouwd zijn; 3. bijgebouwen, aanbouwen, uitbouwen en overkappingen minimaal 3 m achter het verlengde van de voorgevel zijn gelegen; 4. de goothoogte van aanbouwen en uitbouwen niet meer bedraagt dan 0,25 m boven de eerste verdiepingsvloer, met een maximum van 4 m; 5. de goothoogte van bijgebouwen en overkappingen niet meer bedraagt dan 3 m; 6. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 6 m;

68

Landgoed De Vlist

b.

c.

7. de afstand tot het hoofdgebouw maximaal 20 m bedraagt; 8. dakkapellen en dakopbouwen niet zijn toegestaan; voor zover de oppervlakte van de onder a bedoelde bijgebouwen, aanbouwen, uitbouwen en overkappingen ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan reeds meer bedroeg dan 100 m², geldt de bestaande oppervlakte als maximum en geldt bij (gedeeltelijke) sloop en herbouw dat een oppervlakte van maximaal 100 m² plus 50% van de bestaande oppervlakte boven de 100 m² is toegestaan; in afwijking van het bepaalde onder a sub 3, mogen aanbouwen voor de voorgevel, waaronder begrepen erkers en ingangspartijen, worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de breedte niet meer mag bedragen dan 50% van de breedte van de voorgevel; 2. de diepte niet meer mag bedragen dan 1,5 m, gerekend vanaf de voorgevel van de woning; 3. de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 5 m²; 4. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag tot een maximum van 3 m.

6.2.4 Specifieke bouwaanduiding - 1 In afwijking van het bepaalde in artikel 6.2.2 en 6.2.3 gelden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' de volgende bouwregels: a. binnen het bouwvlak is één woning toegestaan; b. bijgebouwen mogen alleen inpandig worden gerealiseerd. c. de bouwoppervlakte mag niet meer bedragen dan de bestaande bouwoppervlakte; d. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m; e. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6,5 m; f. het bouwen van bijbehorende bouwwerken als bedoeld in artikel 2 lid 3 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van de inwerkingtreding van dit plan, is uitgesloten. 6.2.5 Andere bouwwerken a. andere bouwwerken zijn toegestaan met dien verstande dat: 1. paardenbakken niet zijn toegestaan; 2. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan:  op de gronden voor de voorgevel: 1 m;  voor het overige: 2 m; 3. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken niet meer bedraagt dan 1,5 m. 6.2.6 Ondergrondse bebouwing Ondergrondse bebouwing is uitsluitend toegestaan onder bovengrondse bebouwing en onder de voorwaarde dat deze uitsluitend vanuit de bovengrondse bebouwing bereikbaar is.

6.2.7 Voorwaardelijke verplichting beeldkwaliteitsplan Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe woningen moet worden voldaan aan de eisen uit het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels.

Landgoed De Vlist

69

6.3 Afwijken van de bouwregels 6.3.1 Andere situering woning Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2.2 onder c ten behoeve van een andere situering van de woning op het perceel indien zulks vanuit stedenbouwkundig of milieuhygiënisch oogpunt of om redenen van algemeen belang gewenst of toelaatbaar is en geen afbreuk wordt gedaan aan de gebiedseigen waarden en de stedenbouwkundige structuur in de directe omgeving en de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven in de directe omgeving. Het bevoegd gezag vraagt in het kader van de beoordeling van een afwijkingsverzoek advies bij een ter zake deskundige. 6.4 Specifieke gebruiksregels Ten aanzien van de in lid 6.1 bedoelde gronden gelden de volgende gebruiksregels: 6.4.1 Algemeen a. per woning is maximaal één wooneenheid toegestaan; b. binnen de bestemming is de uitoefening van beroepsmatige activiteiten aan huis in de woning alsmede in aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn: 1. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de (woon)bebouwing tot een maximum van 50 m2; 2. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; 3.

detailhandel is niet toegestaan; 4. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner. c. binnen de bestemming is de uitoefening van een bed & breakfast in de woning alsmede in aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn: 1. het aantal kamers mag maximaal 4 bedragen; 2. het aantal personen dat gelijktijdig gebruik maakt van de bed & breakfast mag maximaal 8 bedragen; 3. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en op eigen terrein dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid; 4. de bed & breakfast wordt uitgeoefend door de bewoner. 6.4.2 Bijgebouwen Onverminderd het bepaalde in lid 6.1 is het gebruik van bijgebouwen voor bewoning in strijd met het plan. 6.4.3 Voorwaardelijke verplichting gebruik nieuwe woning West-Vlisterdijk Het gebruiken van de nieuwe woning achter West-Vlisterdijk 28 is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde dat het wandelpad 'Kraamvrouwenpad', zoals aangegeven op het schetsontwerp in bijlage 4, in stand wordt gehouden.

6.4.4 Voorwaardelijke verplichting gebruik nieuwe woning Oost-Vlisterdijk Het gebruiken van de nieuwe woning achter Oost-Vlisterdijk 13 is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde dat het wandelpad 'Boerenlandpad', zoals aangegeven op het schetsontwerp in bijlage 4, in stand wordt gehouden.

70

Landgoed De Vlist

6.5 Afwijken van de gebruiksregels 6.5.1 Bedrijfsmatige activiteiten aan huis Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen een woning alsmede aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen voor bedrijfsmatige activiteiten aan huis als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn: a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de (woon)bebouwing tot een maximum van 30 m2; b. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; c. detailhandel, anders dan productiegebonden detailhandel, is niet toegestaan; d. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner. 6.5.2 Kleinschalige toeristische activiteiten Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.1 ten behoeve van de exploitatie van kleinschalige toeristische activiteiten bij een woning in de toeristische as HaastrechtSchoonhoven als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn: a. de activiteit vindt plaats bij een woning die gelegen is aan de Oost-Vlisterdijk, West-Vlisterdijk of Bonrepas; b. uitsluitend de volgende activiteiten zijn toegestaan: 1.

theetuin; 2. rondleidingen, openstellingen, demonstraties of workshops; 3. detailhandel in zelfgemaakte of bewerkte ambachtelijke producten; 4. naar aard en omvang met de activiteiten onder 1 tot en met 3 te vergelijken activiteiten. c. maximaal 30% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de activiteiten tot een maximum van 30 m2; d. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; e. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner; f. de activiteit qua aard en schaal past bij de specifieke kwaliteiten en schaal van de omgeving, met name op het gebied van visuele aspecten; g. de belangen van de in de directe omgeving gelegen (agrarische) bedrijven mogen niet worden geschaad; h. het woon- en leefklimaat in de naaste omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

Landgoed De Vlist

71

Artikel 7

Waarde - Archeologie 1

7.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische monumenten (AMK-terreinen), waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en). 7.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 7.2.1 Verbod Het is verboden te bouwen of te laten bouwen op de voor 'Waarde - Archeologie 1' mede bestemde gronden. 7.2.2 Uitzonderingen Het in lid 7.2.1 genoemde verbod is niet van toepassing op: a. gronden waarvan uit documenten blijkt dat de archeologische waarden reeds eerder verstoord zijn op een diepte van meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld, hetgeen wordt getoetst door een archeologisch deskundige, of; b. bebouwing die nodig is voor het archeologisch onderzoek met een maximale bouwhoogte van 5 meter, of; c. bebouwing waarvoor bodemingrepen plaatsvinden die een diepte hebben van niet meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld en die kan worden gebouwd krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), of; d. de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits: 1. de bestaande fundering wordt gebruikt; 2. de bestaande oppervlakte niet wordt uitgebreid.

7.3 Afwijken van de bouwregels 7.3.1 Afwijken Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het verbod in lid 7.2.1 voor het bouwen volgens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, of; b. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden verstoord, of; c. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden afdoende kunnen worden beschermd middels het verbinden van voorschriften als bedoeld in lid 7.3.2 aan de vergunning. 7.3.2 Beperkingen Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 7.3.1 onder beperkingen verlenen en de volgende voorschriften aan de vergunning verbinden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de activiteit, die leidt tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

72

Landgoed De Vlist

7.3.3 Advies Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 7.3.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden. 7.4 Omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 7.4.1 Verbod Het is verboden ter plaatse van de gronden als bedoeld in lid 7.1 de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen uitvoeren of te laten uitvoeren zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag: a. de bodem met meer dan 1 meter op te hogen boven het bestaande maaiveld; b. het verwijderen van funderingen; c. het aanleggen of uitbreiden van oppervlakteverhardingen zoals wegen, paden, banen of parkeergelegenheden; d. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, vijvers, sloten, greppels en andere wateren; e. het aanleggen van drainage; f. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies; g. het aanbrengen van diepwortelende bomen en/of beplanting; h.

het vellen/rooien van diepwortelende bomen en/of beplanting, waarbij de stobben worden verwijderd; i. het verlagen van het grondwaterpeil; j. het uitvoeren van andere grondbewerkingen, waartoe in ieder geval worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden. 7.4.2 Uitzonderingen Het in lid 7.4.1 genoemde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. worden uitgevoerd op gronden waarvan uit documenten blijkt dat de archeologische waarden reeds eerder verstoord zijn op een diepte van meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld, hetgeen wordt getoetst door een archeologisch deskundige, of; b. het archeologisch onderzoek betreffen, of; c. een diepte hebben van niet meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld, of; d. het normale onderhoud en beheer betreffen, of; e. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, of; f. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning. 7.4.3 Toetsingscriteria De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 7.4.1 wordt slechts verleend indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, of; b.

op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden als gevolg van de werken of werkzaamheden niet worden verstoord, of; c. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden afdoende kunnen worden beschermd middels het verbinden van voorschriften als bedoeld in lid 7.4.4 aan de vergunning, of; d. op basis van een archeologische onderbouwing van het bevoegd gezag geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

Landgoed De Vlist

73

7.4.4 Beperkingen Aan de vergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 kunnen in ieder geval de volgende voorschriften worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de activiteit, die leidt tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. 7.4.5 Advies Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 7.4.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden. 7.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

74

Landgoed De Vlist

Artikel 8

Waarde - Archeologie 2

8.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden in verband met woonheuvels, historische dorpskernen, kerkterreinen met (mogelijke) begraafplaats, (dagzomende) donken, WOII stellingen, schuilplaatsen, tankgrachten en loopgraven, archeologische vindplaatsen (met buffer) en (verdwenen) molenplaatsen, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en). 8.2 Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: 8.2.1 Verbod Het is verboden te bouwen of te laten bouwen op de voor 'Waarde - Archeologie 2' mede bestemde gronden. 8.2.2 Uitzonderingen Het in lid 8.2.1 genoemde verbod is niet van toepassing op: a. gronden waarvan uit documenten blijkt dat de archeologische waarden reeds eerder verstoord zijn op een diepte van meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld, hetgeen wordt getoetst door een archeologisch deskundige, of; b. bebouwing die nodig is voor het archeologisch onderzoek met een maximale bouwhoogte van 5 meter, of; c. bebouwing waarvoor bodemingrepen plaatsvinden die een diepte hebben van niet meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld en die kan worden gebouwd krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), of; d.

bebouwing waarvoor bodemingrepen plaatsvinden die een gezamenlijke oppervlakte hebben van niet meer dan 50 m² en die kan worden gebouwd krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), of; e. de verbouwing en/of sloop- en nieuwbouw van bestaande bebouwing krachtens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits: 1. de bestaande fundering wordt gebruikt; 2. de bestaande oppervlakte niet wordt uitgebreid. 8.3 Afwijken van de bouwregels 8.3.1 Afwijken Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het verbod in lid 8.2.1 voor het bouwen volgens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, of; b. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden verstoord, of; c. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden afdoende kunnen worden beschermd middels het verbinden van voorschriften als bedoeld in lid 8.3.2 aan de vergunning. 8.3.2 Beperkingen Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.3.1 onder beperkingen verlenen en de volgende voorschriften aan de vergunning verbinden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b.

de verplichting tot het doen van opgravingen;

Landgoed De Vlist

75

c.

de verplichting de activiteit, die leidt tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

8.3.3 Advies Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.3.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden. 8.4 Omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 8.4.1 Verbod Het is verboden ter plaatse van de gronden als bedoeld in lid 8.1 de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen uitvoeren of te laten uitvoeren zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag: a. de bodem met meer dan 1 meter op te hogen boven het bestaande maaiveld; b. het verwijderen van funderingen; c. het aanleggen of uitbreiden van oppervlakteverhardingen zoals wegen, paden, banen of parkeergelegenheden; d. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, vijvers, sloten, greppels en andere wateren; e. het aanleggen van drainage; f. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies; g. het aanbrengen van diepwortelende bomen en/of beplanting; h.

het vellen/rooien van diepwortelende bomen en/of beplanting, waarbij de stobben worden verwijderd; i. het verlagen van het grondwaterpeil; j. het uitvoeren van andere grondbewerkingen, waartoe in ieder geval worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden. 8.4.2 Uitzonderingen Het in lid 8.4.1 genoemde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a. worden uitgevoerd op gronden waarvan uit documenten blijkt dat de archeologische waarden reeds eerder verstoord zijn op een diepte van meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld, hetgeen wordt getoetst door een archeologisch deskundige, of; b. het archeologisch onderzoek betreffen, of; c. een diepte hebben van niet meer dan 30 centimeter onder het bestaande maaiveld, of; d. een gezamenlijke oppervlakte hebben van niet meer dan 100 m², of; e. het normale onderhoud en beheer betreffen, of; f. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, of; g. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning. 8.4.3 Toetsingscriteria De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.4.1 wordt slechts verleend indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, of; b.

op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden als gevolg van de werken of werkzaamheden niet worden verstoord, of;

76

Landgoed De Vlist

c. d.

op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden afdoende kunnen worden beschermd middels het verbinden van voorschriften als bedoeld in lid 8.4.4 aan de vergunning of; op basis van een archeologische onderbouwing van het bevoegd gezag geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

8.4.4 Beperkingen Aan de vergunning als bedoeld in artikel 8.4.1 kunnen in ieder geval de volgende voorschriften worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de activiteit, die leidt tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. 8.4.5 Advies Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 8.4.1 wint zij schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de vergunning archeologische waarden (kunnen) worden aangetast, en welke voorschriften aan de vergunning moeten worden verbonden. 8.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.