1.62 RIB De Regionale Kantorenstrategie Midden-Holland

RAADSINFORMATIEBRIEF

VAN HET COLLEGE VAN B&W VOOR

de gemeenteraad

CC DATUM ONDERWERP

8 april 2025 De regionale kantorenstrategie Midden-Holland

Beste meneer, mevrouw, Hierbij bieden wij u ter kennisname de regionale kantorenstrategie Midden-Holland aan. Deze wordt namens de regio Midden-Holland ter aanvaarding aangeboden aan het college van GS van de provincie Zuid-Holland.

Samenvatting Het bestuurlijk overleg Economie, Onderwijs en Arbeidsmarkt (Triple Helix) heeft een geactualiseerde regionale kantorenstrategie opgesteld. De vijf gemeenten streven met de strategie naar een duurzame en concurrerende kantorenmarkt. De nadruk ligt op voldoende en modern kantorenaanbod, zodat de werkgelegenheid in de regio behouden blijft.

Aanleiding De kantorenmarkt in Midden-Holland heeft zich in de afgelopen periode bewogen van een markt met een overschot aan kantoorruimte naar een markt met een groeiend tekort aan kwalitatieve kantoorruimte. In de voorgaande regionale kantorenstrategie 2019 – 2024 lag de focus op het onttrekken van kantorenmeters en het terugdringen van de leegstand. De voorraad is tussen 2019 en 2023 met ongeveer 20.000m2 gedaald. Ook de plancapaciteit is flink afgenomen. In de periode tot en met 2035 staan ruim 94.000m2 aan verder onttrekking van kantoormeters gepland. Daarmee heeft de regio zich succesvol ingespannen in haar afspraken uit de strategie. Door de focus op leegstand en transformatie zijn er in de afgelopen periode weinig nieuwe kantoren gebouwd. De kantorenmarkt is “tweekoppiger” geworden. Enerzijds zijn bedrijven op zoek naar moderne kantoorpanden op hoogwaardige en goed bereikbare OV-locaties (nabij centra). Het aanbod aan deze locaties is zeer beperkt. Tegelijkertijd zijn er ook nog verouderde kantoorlocaties waar beperkt kantoormeters onttrokken kan worden. Dit zijn namelijk ook locaties die interessant zijn als kleinschalige (betaalbare) kantoorruimte voor de ontwikkeling en doorstroming van startende ondernemers, het lokaal mkb en zzp’ers.

In voorliggende actualisatie van de regionale kantorenstrategie verlegt de regio haar focus naar de kwaliteit van de regionale kantorenmarkt. De provincie Zuid-Holland heeft de regio gevraagd om de regionale kantorenstrategie te actualiseren binnen de kaders van haar omgevingsbeleid.

Beoogd effect 1593019 / 1593277 gemeente Krimpenerwaard Postbus 51 2820 AB Stolwijk www.krimpenerwaard.nl

De regio Midden-Holland (Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Waddinxveen, Zuidplas) wil met de actualisatie van de kantorenstrategie een gezonde en competitieve kantorenmarkt realiseren en behouden. Het beleid richt zich op het realiseren van nieuwe kantoorruimte voor uitbreiding en ter vervanging van verouderde kantoren evenals het verbeteren van de kwaliteit van bestaande panden. Dit ter bevordering van de regionale economie en het optimaliseren van het gebruik van de schaarse ruimte. De strategie bestaat uit vier afsprakenlijnen: Meer focus op realisatie en behoud van voldoende, modern kantorenaanbod Kwalitatieve versterking: vernieuwen, verbeteren en onttrekken van kantorenaanbod Verduurzaming van de kantorenvoorraad en omgeving Monitoring en proces

Aanvullende informatie In actualisatie van de regionale kantorenstrategie verlegt de regio haar focus naar de kwaliteit van de regionale kantorenmarkt. De realisatie van kantoren komt lastig van de grond. Door gestegen bouwkosten, rente en plankosten en een beperkte huurontwikkeling voor kantoorgebruikers maakt het ontwikkelen van kantoorpanden een minder interessant beleggingsobject dan bijvoorbeeld woningbouw. Ook zijn verouderde kantoorpanden aantrekkelijke objecten om te transformeren naar andere functies zoals woningen of voorzieningen. De regionale kantorenstrategie gaat uit van een actievere sturing op voldoende kantoren om een gezonde kantorenmarkt te behouden met voldoende werkgelegenheid in de regio. In de regionale kantorenstrategie worden voor de periode 2024-2035 de onttrekkingen, uitbreidingsvraag en vervangingsopgaaf in m2 kantooroppervlakte in de regio benoemd. Voor onze gemeente is de uitbreidingsvraag 2400m2 en de vervangingsopgaaf 4700m2. De provincie Zuid-Holland heeft de regio gevraagd om de regionale kantorenstrategie te actualiseren binnen de kaders van haar omgevingsbeleid. De kantorenstrategie bestaat uit afsprakenlijnen: 1. Meer focus op realisatie en behoud van voldoende, modern kantorenaanbod Er is in de regio een tekort aan kwalitatief goede kantoorruimte. Kantoorbanen zijn belangrijk voor de werkgelegenheid, welvaart en welzijn in de regio.

In de afgelopen tien jaar is het aantal kantoorbanen met 20% gegroeid. Het realiseren van nieuwe kantoren is in de huidige markt lastig. Enerzijds omdat het minder interessant is als beleggingsobject dan bijvoorbeeld woningbouw. Anderzijds zijn verouderde kantoorpanden aantrekkelijke objecten om te transformeren naar andere functies zoals woningen of voorzieningen. De huidige plannen zijn onvoldoende om zowel de uitbreidingsvraag als de vervangingsvraag in de regio op te vangen. Kantoorgebruikers kunnen daardoor niet doorgroeien of verhuizen naar een (aantrekkelijker) pand. De vijf regiogemeenten spreken af om in de komende jaren ruimte te bieden aan nieuwe plannen op de juiste locaties en goede locaties te behouden voor kantoorgebruikers. 2. Kwalitatieve versterking: vernieuwen, verbeteren en onttrekken van kantorenaanbod Veel van de kantoorpanden voldoen niet aan de wensen van de huidige en toekomstige gebruikers. De regiogemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor een lokale kantorennotitie en/of beleidslijn gericht op behouden, versterken en transformeren. Eventuele transformatie naar andere functies zoals wonen of voorzieningen dient zorgvuldig afgewogen te worden om het toekomst tekort niet verder op te laten lopen. 3.

Verduurzaming van de kantorenvoorraad en omgeving Een groot deel van de kantoren in de regio moet verder verduurzamen om aan de eisen van de moderne kantoorgebruiker te voldoen. Bijna alle kantoren voldoen aan de energielabel-C verplichting. In onze gemeente zijn er nog 4 locaties die niet voldoen. De ODMH schrijft deze eigenaren actief aan. De regiogemeenten spreken verder af om waar mogelijk de versteende omgeving rondom kantoorlocaties te gaan verduurzamen.

pag. 2/3

Financiën Dit voorstel heeft momenteel geen financiële consequenties voor onze gemeente. De kosten voor regionale vervolgacties dienen uit het regiobudget Economie, Onderwijs en Arbeidsmarkt gedekt te worden.

Bijlagen RIB: 1. Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 2. Aanbiedingsbrief regio Midden-Holland

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard, de secretaris,

de burgemeester,

J. Hennip

ir. J. Beenakker

pag. 3/3

Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030

25 maart 2025

SWECO Nederland B.V. Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie

Versie

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Actualisatie kantorenstrategie 51023432 Regio Midden-Holland 25 maart 2025 Guido van der Molen & Lex van Doorn Guido van der Molen guido.vandermolen@sweco.nl +31 (0)6 51 78 73 56 Definitief rapport

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

2/25

Inhoudsopgave Management samenvatting ............................................................................................................................ 4 1

Inleiding ..................................................................................................................................................... 8

2

Ontwikkelingen en trends regionale kantorenmarkt ............................................................................ 9 2.1

Ruimte voor werken in Midden-Holland: van overschot naar beperkt aanbod van kantoorruimte ..... 9

2.2

Sterke groei van banen, maar beperkte groei van kwalitatieve kantorenvoorraad ............................. 9

2.3

Toenemende tweekoppigheid op de kantorenmarkt ......................................................................... 11

2.4

Naast fijne werkomgeving, sterke voorkeur voor duurzaam, gezond kantoorpand .......................... 12

3

Analyse kantorenmarkt Midden-Holland ............................................................................................. 13

4

Strategie .................................................................................................................................................. 17 4.1

Meer focus op realisatie en behoud van voldoende, modern kantorenaanbod ................................ 17

4.2

Kwalitatieve versterking: vernieuwen, verbeteren en onttrekken ...................................................... 19

4.3

Verduurzaming van de kantorenvoorraad en omgeving ................................................................... 21

4.4

Monitoring en proces ......................................................................................................................... 22

Bijlage I: Afwegingskader transformatie van kantoren ............................................................................. 23

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

3/25

Management samenvatting Aanleiding Kantoorgebruikers vestigen zich in regio’s waar ze toegang hebben tot een talentvolle arbeidsmarkt, goede (OV-)infrastructuur en een inspirerende, dynamische omgeving met voldoende voorzieningen zoals horeca en winkels. Een gezonde kantorenmarkt voorziet in de economische ontwikkeling van de regio en biedt ruimte aan werkplekken voor ondernemers en werknemers. Dit zorgt weer voor investeringen in openbaar vervoersverbindingen en de aanleg van infrastructuur. Een diverse kantorenmarkt vergroot de aantrekkelijkheid voor bedrijven, zowel nationaal, regionaal als lokaal. Kantoren zijn de thuisbasis van zowel kleine startups als grote ondernemingen vanuit een verscheidenheid aan sterke sectoren en clusters. De ene gebruiker is op zoek naar een modern kantoor nabij een (intercity)station de andere gebruiker is een (startende)ondernemer op zoek naar betaalbare kantoorruimte. Midden-Holland bevindt zich op een belangrijk kantelpunt in de kantorenmarkt. Na succesvolle inspanningen om leegstand te verminderen, is er door economische groei van de afgelopen jaren op dit moment een tekort aan kwalitatieve en kwantitatieve kantoorruimte binnen de regio. De regio heeft te weinig harde plannen om in dit tekort aan kwalitatieve en kwantitatieve kantoorruimte te voorzien.

De actualisatie van de regionale kantorenstrategie heeft als doel een gezonde en competitieve kantorenmarkt te realiseren en te behouden. Dit is essentieel voor de ontwikkeling van werkgelegenheid, welvaart en welzijn in de regio. Het beleid richt zich op het realiseren van nieuwe kantoorruimte voor uitbreiding en vervanging van verouderde kantoren, evenals het verbeteren van de kwaliteit van bestaande panden. Dit vergroot de aantrekkelijkheid van de regio voor bedrijven en optimaliseert het gebruik van schaarse ruimte.

Trends & ontwikkelingen Ruimte voor werken: van overschot naar beperkt aanbod van kantoorruimte De kantorenmarkt in Midden-Holland is sinds de strategie van 2019-2024 veranderd van een ruime kantorenmarkt met een overschot aan kantorenmeters, naar een krappe kantorenmarkt. Door de hoge leegstand en het overaanbod is in de kantorenstrategie 2019-2024 ingezet op het onttrekken van kantorenmeters en plancapaciteit. Door de economische groei van de afgelopen jaren in combinatie met herontwikkelingen en onttrekkingen, is de kantorenmarkt in de afgelopen jaren weer aangetrokken. Er is op dit moment een beperkt aanbod van (geschikte) kantoorruimte. Hierdoor ligt het regionaal leegstandspercentage op dit moment rond het gewenste niveau van 5-7%. Sterke groei van banen, maar beperkte groei van kwalitatieve kantorenvoorraad In de afgelopen tien jaar is de werkgelegenheid in Midden-Holland met meer dan 20% gestegen, dit heeft geleid tot een grotere vraag naar kantoorruimte. Gelijktijdig zijn in de afgelopen jaren flinke metrages onttrokken aan de voorraad en zijn weinig nieuwe kantoren gerealiseerd. Het realiseren van nieuwe kantoorruimte is in het huidige marktsentiment lastig: bouwkosten, rente en plankosten zijn gestegen en de huurprijsontwikkeling was in de afgelopen jaren beperkt.

Ook is woningbouw vaak een financieel interessanter beleggingsproduct dan kantorenvastgoed, met minder risico’s. Toenemende tweekoppigheid op de kantorenmarkt Er is sprake van een tweekoppigheid op de kantorenmarkt. Kantoorgebruikers zijn steeds vaker op zoek naar moderne kantoorpanden op goed bereikbare OV-locaties (nabij centra). Deze goed bereikbare locaties bieden inspirerende en levendige werkplekken en zijn daarmee aantrekkelijk voor werknemers. Het aanbod op deze locaties is historisch laag. Anderzijds zijn er nog (monofunctionele) locaties waar sprake is van veel aanbod en leegstand, en waar (beperkt) kantorenmeters moeten worden onttrokken. Naast fijne werkomgeving, sterke voorkeur voor duurzaam, gezond kantoorpand Bedrijven geven steeds vaker de voorkeur aan gebouwen met goede energielabels. Goed geïsoleerde en energiezuinige kantoorpanden hebben vaker een hogere huur, maar wel lagere servicekosten. Vastgoedinvesteerders en beleggers richten zich op kantoren met energielabel A+ of hoger omdat de verhuurbaarheid van deze panden groot is. Daarnaast is de kwaliteit van de openbare ruimte steeds belangrijker geworden. Het realiseren van kantoren en andere functies vraagt ook om investeringen in de openbare ruimte en het toevoegen van groen.

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

4/25

Confrontatie planvoorraad, uitbreidings- en vervangingsvraag De regio Midden-Holland heeft een uitbreidingsvraag van 15.800 m2 tot 2035. Met uitbreidingsvraag wordt de vraag naar extra kantoorruimte bedoeld – boven op de bestaande voorraad – om de economische groei te kunnen faciliteren. De regio kampt op dit moment met een tekort aan ruimtelijke plannen (harde plancapaciteit) om deze uitbreidingsvraag te kunnen realiseren. Er is 2.710 m 2 aan harde plancapaciteit binnen de regio. Daarnaast heeft de regio plannen om tot 2035 ongeveer 94.000 m 2 te onttrekken. Een groot deel van deze onttrekkingen zijn gepland bij de Goudse Poort en de Reeuwijkse Poort. Tot slot heeft de regio een vervangingsvraag van 49.300 m² om verouderde, incourante voorraad te vervangen. Uit de confrontatie van de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag, onttrekkingen en plancapaciteit blijkt een tekort van meer dan 156.000 m2. Hierdoor wordt de woon-werkbalans verstoord, kunnen bestaande bedrijven niet groeien en zullen bedrijven vertrekken uit de regio. Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Onttrekkingen Harde plancapaciteit Zachte plancapaciteit

-100.000

-80.000

-60.000

-40.000

-20.000

0

20.000

Visie en regionale afspraken Meer focus op realisatie en behoud van voldoende, modern kantorenaanbod Er is in de regio een tekort aan kwalitatief goede kantoorruimte. Dit vraagt om het realiseren van voldoende harde plancapaciteit op de juiste locaties, zodat nieuwe moderne kantoorruimte kan worden gerealiseerd. Ook vraagt dit om behoud van de bestaande voorraad. Voldoende ruimte voor toevoeging van ‘lokale’ kantoorruimte 1.

2.

3.

Gemeenten gaan in de komende vijf jaar aan de slag om te komen tot meer uitbreidingsruimte voor (lokale) kantoorruimte (tot 1.000 m2 vvo per vestiging) door metrages voor kantoren vast te leggen in Omgevingsvisies en Omgevingsplannen. Hierdoor blijft de kantorenvoorraad op niveau (in lijn met de provinciale behoefteraming). Dit biedt mogelijkheid voor met name (ook) lokaal gewortelde bedrijven om binnen de eigen gemeente te groeien en gevestigd te blijven. Voor ontwikkeling van nieuwe solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen (niet zijnde functiegebonden en/of bedrijfsgebonden kantoren) wordt geen ruimte meer gereserveerd. Dit behoudens specifiek aan te wijzen plekken op of aan de randen van werklocaties waar clusters van kleine zelfstandige kantoren (tot 1.000 m2) al zijn toegestaan. Bij het realiseren van deze kantoren moet wel een (ambtelijke) melding worden gemaakt in de regio en wordt het metrage verwerkt in de kantorenmonitor. Daar waar bestaande planregels ontwikkeling van zelfstandige kantoren (buiten clusters aan de rand van een locatie en/of specifieke plekken) op de bedrijventerreinen nog mogelijk maken, wordt dit door regiogemeenten zo veel als mogelijk aangepast.

Een toevoeging van groter dan 1.000 m2 buiten de concentratielocaties uit de provinciale hoofdstructuur (in Midden-Holland betreft dit de Spoorzone/centrum van Gouda) wordt regionaal voorgelegd en afgestemd (ambtelijk en bestuurlijk). De totale toevoegingen blijven binnen de kwantitatieve kaders van de provinciale kantorenraming.

Focus op realisatie en meer ontwikkelruimte voor kantoorruimte in de Spoorzone van Gouda 1.

2.

3.

Voor de grotere kantoren (> 1000m2) is de regionale kantorengemeenten – Gouda – de aangewezen plek. Gouda dient hiervoor voldoende ruimte te maken in haar Omgevingsplannen. Voor het stationsgebied van Gouda dient uiterlijk eind 2026 inzicht te komen in extra harde uitbreidingsplannen om te voorkomen dat er een tekort aan kantorenmeters ontstaat. Op deze locatie zijn beperkte harde plannen en alleen zachte plannen van in totaal 10.000 m2. Voorkomen moet worden dat bedrijven zich niet kunnen vestigen of moeten vertrekken uit de regio. Om realisatie van nieuwe kantoorruimte te stimuleren wordt door de regiogemeenten het beschikbare instrumentarium steviger ingezet. In eerste instantie gaan de regiogemeenten hiervoor meer aan de slag met acties zoals: kennisuitwisseling, communicatie, gebiedsmarketing (inclusief een uitnodigende gebiedsvisie en/of een heldere propositie) en actief accountmanagement (partijen bij elkaar brengen). Ook regulerende (juridische) instrumenten (‘benutten van RO/juridische instrumenten, publiek- en privaatrechtelijk’) worden benut. Dit betekent onder meer voldoende harde plancapaciteit in omgevingsplannen, heldere planregels en kaders (met voldoende kantoorruimte), maar mogelijk ook afspraken over verevening of compensatie (bijvoorbeeld in samenhang met woningbouwontwikkeling in gemengde gebieden).

Wanneer uit evaluatie van de afspraken (medio 2027, zie ook 4.4) volgt dat er desondanks onvoldoende kantoorruimte gerealiseerd wordt, overwegen de regiogemeenten aanvullende (financiele) instrumenten in te zetten om realisatie van kantoorruimte te stimuleren. De regio onderzoekt hoe het ontwikkelproces van kantoren vanuit gemeentelijke procedures kan worden versneld en hoe instrumentarium gericht kan worden ingezet. Naast publiek- en privaatrechtelijk instrumentarium wordt hierbij ook financiële arrangementen onderzocht. Het tijdig en adequaat scheppen van planologisch-juridische kaders (aanwijzen van plekken waar vestiging van kantoren mogelijk is) en inzet van gericht instrumentarium draagt bij aan het realiseren van nieuw modern kantorenaanbod.

Kwalitatieve versterking: vernieuwen, verbeteren en onttrekken Er is een tekort aan moderne en kwalitatieve kantoorruimtes in de regio. Veel beschikbare panden voldoen niet aan de wensen van gebruikers, wat leidt tot een mismatch in aanbod en vraag. Dit vraagt om verdere

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

5/25

verduurzaming en vernieuwing van de bestaande voorraad. Hiervoor is een proactieve samenwerking tussen gemeenten, eigenaren en vastgoedpartijen nodig om moderne kantoorruimtes te realiseren. Daarnaast moet de transformatie van verouderde panden naar andere functies, zoals woningen of voorzieningen, zorgvuldig worden beoordeeld om een toekomstig tekort aan kantoorruimte te voorkomen. Om de kwaliteit van de voorraad te verbeteren is er een vervangingsopgave van 49.300 m² tot 2035. 1.

2.

3.

4.

Enkele regiogemeenten, waaronder Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen, hebben tot 2035 een vervangingsopgave. Wanneer meer kantoorruimte wordt onttrokken dan noodzakelijk is, vraagt dit om nieuwbouw van kantoorruimte (salderen). Zo wordt voorkomen dat er toekomstige tekorten ontstaan. Deze gemeenten spreken in regionaal verband voor 2026 met elkaar af, hoe zij hiermee omgaan door een op te stellen lokale kantorenvisie of een lokale beleidslijn, waarin rekening is te houden met hun bijdrage aan de regionale kantorenvoorraad. De regiogemeenten actualiseren (waar nodig) of stellen uiterlijk eind 2026 voor kantoorlocaties met een strategische opgave (en/of ondergemiddelde kwaliteit / bovengemiddelde leegstand) een gebiedsaanpak op waarin wordt ingespeeld op de gewenste kwalitatieve ontwikkelrichting (behoud / versterken / renovatie / verduurzamen) en doelgroepen. De regio hanteert een afwegingskader voor transformatie als hulpmiddel voor gemeenten (zie bijlage I). Zo wordt voorkomen dat kantoorpanden met toekomstpotentie worden getransformeerd naar wonen. En wordt voorkomen dat incourant aanbod te lang op de markt blijft. De kwaliteiten van een locatie zijn hierbij leidend: een goed gebouw op een incourante plek heeft vaak weinig langetermijnperspectief.

Daarbij speelt ook dat juist de mix van functies (wonen, werken, voorzieningen) meerwaarde geeft aan een locatie (in combinatie met goede bereikbaarheid). Indien bij een bestaande ontwikkeling minder kantoorruimte in een project wordt gerealiseerd dan op basis van het omgevingsplan is toegestaan, verdient het aanbeveling om deze meters alsnog uit het omgevingsplan te schrappen, zodat ruimte voor nieuwe kantoren op alternatieve locaties mogelijk is en blijft.

Verduurzaming van de kantorenvoorraad en omgeving Een groot deel van de kantorenvoorraad moet nog een verdere verduurzamingsslag maken om aan de eisen van de moderne kantoorgebruiker te voldoen. Idealiter is er daarbij ook aandacht voor het versterken van de omgeving en openbare ruimte. Dit vraagt een proactieve overheid die afstemt met eigenaren, gebruikers en vastgoedpartijen en bereid is te investeren in samenwerking en concrete zaken zoals bereikbaarheid en verblijfskwaliteit. 1. 2.

3. 4.

5.

De regiogemeenten werken samen met de ODMH om te handhaven op energielabel C. Daarbij helpen de regiogemeenten de ODMH bij het aanschrijven en bereiken van pandeigenaren die nog niet in beeld zijn. De regio onderzoekt haar rol bij het stimuleren van de verduurzaming van kantoorpanden (naar energielabel A of beter) en werkt daarvoor samen met de ODMH, SEB Midden-Holland en duurzaamheidsplatforms. Bijvoorbeeld door het aanbieden van energiescans aan gebouweigenaren om te komen tot label A. Regiogemeenten worden gevraagd om bij de planvorming voor kantoren de mogelijkheden te betrekken van toekomstbestendig bouwen zoals opgenomen in de provinciale Herziening 2024 Toekomstbestendig bouwen. Bij het transformeren van kantoorpanden naar andere functies, maar ook bij vasthouden aan de kantoorfunctie en het moderniseren van kantoren, wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijke duurzaamheidsscore. Daarbij gaan we minimaal uit van de wettelijke vereisten, maar gaan hierbij in gesprek met projectontwikkelaars en gebouweigenaren over de mogelijkheden voor een hogere inzet. Het gebruik van integrale duurzaamheidsbevorderende instrumenten als BREEAM of GPR wordt gestimuleerd. Ook wordt afgesproken om transformatie of nieuwbouw zonder aardgas te realiseren.

Naast deze gebouwgebonden doelen zetten regiogemeenten in op verbeteren van de leef- en gebruiksomgeving rond de kantoren, waaronder het realiseren van voldoende groen en (openbare) ruimte op- en rondom een kantoorgebouw. Veel energie wordt in Nederland gebruikt voor verwarmen en koelen. Gebiedsgericht kan gezocht worden naar combinaties van functies die elkaars reststromen kunnen gebruiken, bijvoorbeeld overtollige warmte uit servers of gekoelde opslag gebruiken voor verwarming elders.

Monitoring en proces Voor de ontwikkeling van kantoorlocaties is het belangrijk dat regiogemeenten de belangrijkste kantoorgebruikers en gebouweigenaren goed kennen. Daarnaast is het essentieel om de ontwikkelingen op de kantorenmarkt regelmatig te monitoren. Dit biedt gemeenten en Midden-Holland een sturingsinstrument voor het vermarkten en faseren van ontwikkelingslocaties, en helpt anticiperen op onvoorziene veranderingen. 1. 2.

De regio- en provincie evalueren jaarlijks de voortgang van de kantorenstrategie. Daarin worden jaarlijks de (harde) plancapaciteit, belangrijke ontwikkelingen, leegstand en kwaliteit van de voorraad gemonitord. Medio 2027 wordt geëvalueerd of de regio op koers is ten aanzien van de regionale afspraken en de in de vorige afspraak genoemde indicatoren. Dit biedt mogelijkheden tot beleidsbijstelling.

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

6/25

Overzicht acties Afspraak

Fasering Betrokken partij

Afspraak 1 Gemeenten gaan in de komende vijf jaar aan de slag om te komen tot meer uitbreidingsruimte voor (lokale) kantoorruimte (tot 1.000 m2 vvo per vestiging) door metrages voor kantoren vast te leggen in Omgevingsvisies en Omgevingsplannen.

2025-2030

Regiogemeenten

Voor het stationsgebied van Gouda dient uiterlijk eind 2026 inzicht te komen in extra harde uitbreidingsplannen om te voorkomen dat er een tekort aan kantorenmeters ontstaat.

Eind 2026

Gemeente Gouda

Om realisatie van nieuwe kantoorruimte te stimuleren wordt door de regiogemeenten het beschikbare instrumentarium steviger ingezet.

2025-2030

Regiogemeenten

De regio onderzoekt hoe het ontwikkelproces van kantoren vanuit gemeentelijke procedures kan worden versneld en hoe instrumentarium gericht kan worden ingezet.

Uiterlijk 2026

Regio Midden-Holland, Regiogemeenten

Uiterlijk 2026

Bodegraven, Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen

Afspraak 2 Enkele regiogemeenten, waaronder Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen, hebben tot 2035 een vervangingsopgave. Deze gemeenten spreken in regionaal verband voor 2026 met elkaar af, hoe zij omgaan met de vervangingsopgave door een op te stellen lokale kantorenvisie of een lokale beleidslijn, waarin rekening is te houden met hun bijdrage aan de regionale kantorenvoorraad.

De regiogemeenten actualiseren (waar nodig) of stellen uiterlijk eind 2026 voor kantoorlocaties met een Uiterlijk 2026 strategische opgave (en/of ondergemiddelde kwaliteit / bovengemiddelde leegstand) een gebiedsaanpak op waarin wordt ingespeeld op de gewenste kwalitatieve ontwikkelrichting (behoud / versterken / renovatie / verduurzamen) en doelgroepen.

Regiogemeenten

Afspraak 3 De regiogemeenten werken samen met de ODMH om te handhaven op energielabel C. Daarbij helpen de regiogemeenten de ODMH bij het aanschrijven en bereiken van pandeigenaren die nog niet in beeld zijn.

2025-2030

Regiogemeenten, ODMH

De regio onderzoekt haar rol bij het stimuleren van de verduurzaming van kantoorpanden (naar energielabel A of beter) en werkt daarvoor samen met de ODMH, SEB Midden-Holland en duurzaamheidsplatforms. Bijvoorbeeld door het aanbieden van energiescans aan gebouweigenaren om te komen tot label A.

2025-2030

Regio Midden-Holland, Regiogemeenten, ODMH

De regio- en provincie evalueren jaarlijks de voortgang van de kantorenstrategie. Daarin worden jaarlijks de (harde) plancapaciteit, belangrijke ontwikkelingen, leegstand en kwaliteit van de voorraad gemonitord.

Jaarlijks

Regiogemeenten, Regio Midden-Holland, Provincie Zuid-Holland

Medio 2027 wordt geëvalueerd of de regio op koers is ten aanzien van de regionale afspraken en de in de vorige afspraak genoemde indicatoren. Dit biedt mogelijkheden tot beleidsbijstelling.

Medio 2027

Regiogemeenten, Regio Midden-Holland

Afspraak 4

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

7/25

1

Inleiding

Achtergrond De kantorenmarkt in regio Midden-Holland is in de afgelopen jaren veranderd. In de voorgaande kantorenstrategie lag de focus op het onttrekken van kantorenmeters en het terugdringen van de leegstand. In de afgelopen vijf jaar zijn deze doelen grotendeels behaald, de leegstand is gedaald, een deel van de plancapaciteit is geschrapt en de kantorenvoorraad is gedaald. Op dit moment begeeft onze regio zich in een andere economische situatie dan vijf jaar geleden. De economie en het aantal inwoners is gegroeid, hierdoor is de autonome vraag naar kantoren aangetrokken en is er op dit moment een kwalitatief en kwantitatief tekort in Midden-Holland. Dit blijkt ook uit de provinciale raming waarin een uitbreidingsvraag van 15.800 m2 is opgenomen tot 2035 en een vervangingsvraag van 49.300 m2. Door het kwantitatieve en kwalitatieve tekort is het voor kantoorgebruikers steeds lastiger om de juiste huisvesting te krijgen. Door de krapte op de kantorenmarkt loopt onze regio het risico om bestaande kantoorgebruikers te verliezen en/of kantoorgebruikers mis te lopen. Sinds de coronapandemie is de functie van het kantoor veranderd. ‘Ontmoeten’ heeft een steeds belangrijkere rol gekregen. Het nieuwe werken vraagt steeds meer om ontmoetingsruimten en om een nieuwe indeling van kantoorvloeren.

Ook een goede bereikbaarheid, voldoende voorzieningen en duurzaam pand zijn eigenschappen die kantoorgebruikers zoeken. Naar verwachting zal het veranderende gebruik van kantoren op de korte- en middellange termijn niet zozeer tot een vermindering van het kantooroppervlak leiden, maar vooral tot een andersoortig gebruik. Het is als regio van belang om te sturen op het kwantitatieve aanbod, maar vooral ook op de kwaliteit van de voorraad. De provincie Zuid-Holland heeft onze regio gevraagd om de regionale kantorenstrategie te actualiseren. Voor de actualisatie heeft de provincie een aantal richtlijnen aangegeven.

Doelstelling en opgave Sterk en competitief vestigingsmilieu met gezonde kantorenmarkt Het doel van de actualisatie van deze regionale kantorenstrategie is om te streven naar een passende, gezonde kantorenmarkt met sterke en competitieve vestigingsmilieus. Het bieden van de juiste, duurzame locatie en huisvesting is randvoorwaardelijk aan de ontwikkeling van de werkgelegenheid, welvaart en welbevinden in onze regio als geheel. Het kantorenbeleid stuurt op realisatie van nieuwe kantoorruimte voor enerzijds de gewenste uitbreiding van de voorraad en anderzijds de vervanging van incourant kantorenaanbod. Daarnaast wordt ingezet op het kwalitatief versterken van de bestaande voorraad en het onttrekken van incourant aanbod en plancapaciteit. Dit versterkt de aantrekkelijkheid van onze regio en gemeenten als vestigingslocatie voor bedrijven en instellingen. Ook draagt het bij aan optimaal gebruik van de schaarse ruimte. Kwaliteit en verduurzaming Het regionale kantorenbeleid zet voor alle locaties in op kwaliteit en verduurzaming. De regiogemeenten faciliteren vernieuwing en kwaliteitsverbetering van de voorraad. Vanaf 2023 is het landelijk voor kantoren verplicht om minimaal energielabel C te hebben, vanaf 2030 is energielabel A gewenst. Ook OVbereikbaarheid draagt bij aan de vermindering van uitstoot door kantoorgebruikers.

Verbetering van de kwaliteit van panden en omgeving vereist de continue aandacht van regiogemeenten. Zeker ook voor het huisvesten van kantoorgebruikers die (nog) niet gebonden zijn aan Midden-Holland.

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk (2) zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen van toepassing op de regionale kantorenmarkt van Midden-Holland toegelicht. Hoofdstuk 3 geeft een analyse van de kantorenmarkt van de afgelopen vijf jaar, en geeft ook de kwantitatieve opgave tot 2035 weer. Hoofdstuk 4 gaat in op de visie, strategie en te maken regionale afspraken. In de bijlage is een transformatiekader toegevoegd.

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

8/25

2

Ontwikkelingen en trends regionale kantorenmarkt

2.1

Ruimte voor werken in Midden-Holland: van overschot naar beperkt aanbod van kantoorruimte

Van overschot van (plan)aanbod van kantoorruimte… Ten tijden van het opstellen van de kantorenstrategie uit 2019-2024 zag de kantorenmarkt in MiddenHolland er flink anders uit. Er was sprake van een overaanbod van kantoorruimte en te veel plancapaciteit. Dit ging gepaard met flinke leegstand in de regio. De focus in de kantorenstrategie uit 2019-2024 lag daarom op het transformeren- en onttrekken van kantoormeters en het reduceren van het planaanbod. De kantorenmarkt staat er nu anders voor door onder meer een aantrekkende marktvraag naar kantoorruimte als gevolg van economisch hoogconjunctuur. Maar ook door het schrappen van planaanbod en onttrekken van kantoormeters door transformatie naar woningbouw. De leegstand in Midden-Holland ligt momenteel rond het gewenste frictieniveau van 5-7%. …naar krapper wordende markt. Door onder andere sterke economische groei en de krapte op de woningmarkt zijn de leegstandspercentages van kantoren in veel gemeenten in Midden-Holland gedaald. De grote vraag naar woningbouw heeft ertoe geleid dat veel minder courante kantoren zijn getransformeerd naar appartementen, terwijl de nieuwbouw van kantoren beperkt is gebleven. De kantorenmarkt is daardoor steeds krapper aan het worden, wat blijkt uit het beperkte aanbod en de historisch lage opname.

We zien daarbij een tweekoppigheid ontstaan, enerzijds is er vraag naar modern kantorenaanbod op hoogwaardige goed bereikbare locaties. Anderzijds zijn er ook nog plekken in de regio waar aanbod van kantoorruimte (op termijn) kan worden onttrokken aan de markt. Tegelijkertijd speelt lokaal sterk de behoefte aan kleinschalige kantoorruimte en de bijbehorende ontwikkelruimte voor lokaal MKB, inclusief ZZP’ers. Dit blijkt ook uit de gesprekken met marktpartijen, waaruit blijkt dat kantoorontwikkelingen in de regio vooral plaatsvinden in opdracht van MKB en eigenaar-gebruikers.

Figuur 1: Achterwillenseweg 22, Gouda (links 2014, rechts 2024). Transformatie van kantoorpand naar 12 appartementen. Start transformatie begin 2022 (Google Maps, 2024).

2.2

Sterke groei van banen, maar beperkte groei van kwalitatieve kantorenvoorraad

Sterke groei van aantal banen in Midden-Holland In de afgelopen tien jaar is de werkgelegenheid in Midden-Holland sterk gegroeid met ruim 20%. Opvallend is dat het aantal financiële dienstverleners in diezelfde periode is gedaald. De oorzaak ligt met name in de centralisatieslag van financiële dienstverleners, waardoor lokale bankkantoren zijn gesloten. Een voorbeeld daarvan is het kantoor van Rabobank kantoor aan het Gouweplein 2 in Waddinxveen dat in 2022 is gesloten1. De afdeling is gecentraliseerd naar het regiokantoor in Gouda naast het NS-station. Een ander

1

Hartvanwaddinxveen (2021), Straks toch weer een pand leeg aan het Gouweplein. https://www.hartvanwaddinxveen.nl/nieuws/algemeen/22204/strakstoch-weer-een-pand-leeg-aan-het-gouweplein

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

9/25

voorbeeld is de sluiting van het ING kantoor in de gemeente Gouda, deze is gecentraliseerd naar Capelle aan den IJssel2. Belangrijke groeisectoren zijn de informatie & communicatie, cultuur, sport & recreatie, zakelijke dienstverlening, advisering & onderzoek en het onderwijs. Een groot deel van deze groeisectoren zoals de informatie & communicatie, zakelijke dienstverlening, advisering & onderzoek en het onderwijs vragen om kantoorruimte.

Figuur 2: Gesloten Rabobank kantoor in Waddinxveen (Bron: Google Maps).

Onttrekken van kantoorruimte en plancapaciteit De regio heeft in de voorgaande kantorenstrategie 2019-2024 een ambitie uitgesproken om tot 2030 een afname van 100.000 m2 te realiseren. Specifiek wordt ook de Goudse Poort genoemd met een leegstand van meer dan 60.000 m2 vvoFout! Bladwijzer niet gedefinieerd.. De gemeente Gouda is in gesprek met de eigenaar v an het Goudse Poort Gebouw en ontwikkelende partijen om het pand te transformeren naar een gemengd gebouw met flexwonen, eventueel een hotel en werkfuncties 3. Op het terrein is elders het een en ander getransformeerd, gesloopt of opgeknapt. Ook elders in de regio zijn in de afgelopen jaren kantorenmeters onttrokken aan de markt. Zo is in Waddinxveen aan de Limaweg een kantoorgebouw getransformeerd naar een wooncomplex met 28 koopappartementen en 24 huurappartementen.

Figuur 3: Voormalig Tennet kantoor aan de Limaweg in Waddinxveen (links 2017, rechts 2023). Transformatie vond eind 2020 plaats. Bron: Google Maps.

De focus op het onttrekken van kantoorruimte heeft directe impact op de ontwikkeling van de voorraad en de leegstand in de regio. De voorraad is tussen 2019 en 2023 met ongeveer 20.000 m 2 gedaald. Ook is in de

2

Goudsdagblad (2023), ING-kantoor sluit deuren in Gouda en stuurt klanten naar Capelle. https://goudsdagblad.nl/lokaal/ing-kantoor-sluit-deuren-ingouda-en-stuurt-klanten-naar-capelle3 Goudsepost (2024), Transformatie Goudse Poortgebouw stap dichterbij: wonen, werken en mogelijk een hotel. https://www.goudsepost.nl/nieuws/nieuws/392917/transformatie-goudse-poortgebouw-stap-dichterbij-wonen-werken

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

10/25

afgelopen jaren de plancapaciteit ook flink afgenomen 4 en zijn er voor de periode tot en met 2035 ruim 94.000 m2 onttrekkingen voorgenomen (zie volgende hoofdstuk). De daling van de voorraad, het aanbod, de daling van de leegstand en de toekomstige onttrekkingen zorgt ervoor dat de kantorenmarkt in de regio naar zeer krap wordt. Daardoor kunnen nieuwe gebruikers niet worden verdiend en loopt de regio het risico dat partijen vertrekken door gebrek aan geschikt aanbod. Beperkte realisatie van modern kantorenaanbod Door de focus op het onttrekken van kantoormeters en het schrappen van plancapaciteit, zijn er beperkt kantoormeters gerealiseerd en gemoderniseerd in de periode 2019-2024. De kwalitatieve schaarste aan kantoorruimte maar tegelijkertijd ook de woningnood, leidt tot een strijd om de ruimte. Gemeenten komen daarmee in een spagaat. Enerzijds is het behouden van een diverse kantorenvoorraad van groot belang voor een gezonde lokale en regionale economie. Anderzijds is er juist veel aandacht voor de realisatie van de woonfunctie, vanuit het maatschappelijk belang om de wooncrisis te beteugelen. Voor ontwikkelende partijen is het momenteel financieel interessanter om woonmeters te realiseren.

Met name het realiseren van kantoormeters bij kleinere ontwikkelingen is lastig, omdat deze vaak gecombineerd (in de plint) moeten worden met andere functies in bijvoorbeeld mixed-use gebouwen. Dergelijke gebouwen hebben niet de voorkeur voor ontwikkelende partijen en vastgoedbeleggers, omdat de voorkeur vaak uitgaat naar sectorale portefeuilles als beleggingsproduct. Daarbij zijn bouwkosten en rente gestegen, maar is de huurprijs van kantoorruimte niet voldoende meegestegen met de inflatie, blijkt ook uit gesprekken met marktpartijen. Dit maakt kantoorruimte op de beleggersmarkt momenteel minder interessant als product.

2.3

Toenemende tweekoppigheid op de kantorenmarkt

Concentratiebeweging naar OV-knooppuntlocaties neemt verder toe Een belangrijke (landelijke) trend op de kantorenmarkt is de concentratie naar goed bereikbare ov-locaties nabij centrum/stationsgebieden. Deze locaties bieden inspirerende werkplekken die aantrekkelijk zijn als alternatief voor thuiswerken. Dit is ook een belangrijke factor in de concurrentie om talent, bedrijven zijn goed te bereiken wat voor (potentiële) werknemers een belangrijke voorwaarde is. Bedrijven stellen andere eisen aan hun kantoorpanden, met een nadruk op ontmoetingsplekken. Daarmee is de functie van het kantoor veranderd. De nieuwe generatie werknemers wil bij voorkeur in levendige en bruisende omgevingen werken. Dit zorgt voor een duidelijke vraag naar specifieke kantoren: hoogwaardige duurzame gebouwen op goed bereikbare locaties in- en nabij multifunctionele knooppuntlocaties / centra. Belang van voldoende ruimte voor lokaal MKB, inclusief ZZP’ers Gelijktijdig is het van belang voor de lokale economie om te voorzien in voldoende ruimte voor het MKB. Door de economische hoogconjunctuur van de afgelopen jaren gaat het goed met het lokale MKB. Het aantal ZZP’ers en kleine bedrijven neemt ook toe. Om te kunnen voorzien in die groeibehoefte biedt de regio de planologische ruimte om kleinschalige, zelfstandige kantoren te ontwikkelen < 1.000 m 2.

Kantoren groter dan 1.000 m2 moeten ambtelijk en bestuurlijk in de regio worden afgestemd. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van het kantoor aan ’t Vaartland in Stolwijk, Krimpenerwaard. Zeer beperkt aanbod van moderne kantoorruimte op meest kansrijke locaties Hoogwaardige kantoorruimte op goed bereikbare locaties wordt momenteel beperkt aangeboden als gevolg van beperkte nieuwbouw en voorraad. Door de provincie Zuid-Holland worden de Spoorzone en het Centrum in Gouda beschouwd als locaties waar hoogwaardige kantoren kunnen worden gerealiseerd met een (boven)regionale functie5. Uit analyse van het bestaande kantorenaanbod volgt dat slechts 5% van het regionale aanbod als kansrijk6 wordt beschouwd, dit betreft vooral kantoorruimte in het centrum van Gouda 7. Het aanbod in de regio is historisch laag. Tussen 2021 en 2023 is het aanbod van kantoorruimte gedaald van 39.500 m2 naar 29.500 m2. Daarbij is het aandeel kansarme panden met bijna 20% toegenomen (van circa 38% van de panden in 2021 naar circa 56% van de panden in 2023). Een mogelijke oorzaak hiervan is dat incourante panden op minder gunstige locaties leeg blijven staan en dat incourante panden op betere locaties zijn getransformeerd of onttrokken aan de markt. Tot slot is de opname ook flink gedaald in de

4

Regio Midden-Holland (2024), Planlijsten.

5

Provincie Zuid-Holland & Cushman & Wakefield (2023), Behoefteraming kantoren Zuid-Holland. Kantoorruimte wordt als kansrijk aangemerkt wanneer het voorzieningenniveau hoog is, de locatie goed bereikbaar en in de huidige conditie op interesse van gebruikers kan rekenen. 7 Provincie Zuid-Holland & Cushman & Wakefield (2023), Kantorenmarkt Zuid-Holland, trendrapportage april 2024. 6

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

11/25

afgelopen drie jaar. Zo werd er in 2021 5.500 m2 opgenomen7, in 2023 was dit slechts 600 m2. Ook dit wijst op een beperkt aanbod van (moderne) kantoorruimte.

2.4

Naast fijne werkomgeving, sterke voorkeur voor duurzaam, gezond kantoorpand

Naast een fijne werkomgeving op een goed bereikbare locatie, is het voor steeds meer organisaties van belang om zich in een duurzaam pand te huisvesten. Zo is het voor (grote) beursgenoteerde bedrijven verplicht om te rapporteren over de duurzaamheidsinformatie (ESG) in het jaarverslag in de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Hiermee wordt duidelijk wat klimaatverandering betekent voor de waardeontwikkeling van een onderneming en wat hun impact is op het milieu 8. Daarin wordt ook gerapporteerd over de huisvesting. Ook voor minder grote bedrijven is een duurzaam kantoorpand van belang. De energiecrisis als gevolg van de Oekraïneoorlog heeft laten zien dat een hoog energieverbruik – en daarmee hoge servicekosten – een financieel risico kunnen zijn. Voor kantoorgebruikers heeft een gunstig energielabel de voorkeur, wat zich vertaalt in hogere huren, maar lagere servicekosten. Ook investeerders en beleggers hebben de verplichting om duidelijkheid te verschaffen over hun duurzaamheidsimpact van investeringsbeslissingen. Het doel daarvan is onder andere het managen van financiële klimaatrisico’s, het heroriënteren van kapitaal richting duurzame beleggingen en het verbeteren van de transparantie in de markt9. Verder is er vanuit vastgoedinvesteerders ook een belang om een kantoorpand met een gunstig energielabel te realiseren.

Zeer energiezuinige kantoren met energielabel A+ of hoger vinden relatief snel een nieuwe huurder. Label A, B of C zijn allang niet voldoende meer. Voor eigenaren betekent een kantoor met energielabel A geen garantie om snel een nieuwe huurder te vinden 10. Een hogere mate van duurzaamheid en energie-efficiënte wordt gevraagd door gebruikers. Tot slot zien we dat hittestress en klimaatadaptatie steeds belangrijker worden op kantoorlocaties. Het realiseren van woningen, kantoren en andere functies vraagt ook om investeringen in de openbare ruimte en het toevoegen van groen. Ook in de BREEAM certificeringen van kantoorpanden wordt getoetst op o.a. buitenruimten en waterberging. Zo maakt in veel gevallen het investeren in de buitenruimte het verschil tussen BREEAM Excellent en BREEAM Outstanding11.

8

AFM (2024), Voor 2024 nog grote stappen nodig in duurzaamheidsinformatie jaarverslaggeving. https://www.afm.nl/nl-nl/sector/actueel/2023/maart/grotestappen-nodig-duurzaamheidsinformatie-jaarverslag 9 Cushman & Wakefield (2021), Kwetsbare systemen, kwetsbare stad. https://www.cushmanwakefield.com/nl-nl/netherlands/insights/klimaatrisico 10 Colliers (2024), Label-A kantoren niet meer voldoende voor huurders. https://www.colliers.com/nl-nl/research/label-a-kantoren-niet-meer-voldoende-voorhuurders 11 Ecoleon (2016), BREEAM-Excellent of Outstanding, het verschil! https://ecoleon.nl/breeam-excellent-outstanding/

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

12/25

3

Analyse kantorenmarkt Midden-Holland

De kantorenvoorraad is in de afgelopen jaren fors afgenomen Een opgave uit de kantorenstrategie 2019-2024 was om de bestaande voorraad te verdunnen door middel van transformatie en herbestemming. Uit de provinciale behoefteraming uit 2018 en de eerdere strategie volgden dat er sprake was van een overschot aan kantorenmeters in de regio, waardoor er circa 100.000 m2 tot 2030 moest worden onttrokken. Dat komt jaarlijks neer op circa 9.000 tot 10.000 m2 vvo vanaf 2019. In totaal is er bijna 38.000 m2 onttrokken aan de kantorenmarkt in de regio 12 in de periode 2019-2024. Daarmee ligt de daadwerkelijke onttrekking in lijn met de destijds voorgenomen onttrekkingen. Sinds 2017 is een dalende trend ingezet, de voorraad is gestaag afgenomen tot een dal in 2022 van ongeveer 440.000 m2. Door wijziging van provinciale databronnen is er sprake van een stijging van de voorraad tussen 2022 en 2023. In de praktijk verwachten we dat de voorraad in die periode nog verder is afgenomen. De daling van de voorraad heeft ook gezorgd voor een daling van het aanbod, deze is in de afgelopen drie jaar afgenomen met 10.000 m2 naar 29.500 m2 in 2023. Door de daling van de voorraad en de economische groei van de afgelopen jaren constateren we dat er een krappe marktsituatie is ontstaan. Dit blijkt ook uit daling van de leegstand naar 6,5% in 2023.

Het leegstandspercentage begeeft zich in het bereik van de 5-7% gewenste frictieleegstand. De kwaliteit van de leegstaande kantoren is echter beperkt en daardoor is er weinig diversiteit in het aanbod. De beperkte diversiteit in het aanbod, heeft geleid tot een verdere daling van de opname. Het is van belang dat de leegstand niet nog verder daalt, omdat daarmee de markt nog krapper wordt. Hierdoor ontstaat het risico dat gebruikers worden gedwongen om hun huurcontracten te verlengen op hun huidige locatie (en niet kunnen groeien), vinden er weinig investeringen plaats in verduurzaming van kantoorpanden en vertrekken gebruikers mogelijk naar kantoorlocaties buiten de regio. 25,0% 485.000 20,0%

475.000 465.000

15,0%

455.000 10,0% 445.000 5,0% 435.000 425.000

0,0% 2017

2018

2019 Voorraad

2020

2021

2022

2023

Leegstandspercentage

Figuur 4: Ontwikkeling kantorenvoorraad in vvo en leegstandspercentage (BAK; Cushman & Wakefield, 2023; Cushman & Wakefield, 2024; Regio Midden-Holland, 2019; bewerking door Sweco)

12

Planlijsten regio Midden-Holland (2024)

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

13/25

Tekort aan plancapaciteit om in de behoefte aan kantoorruimte te voorzien Tabel 1: Harde- en zachte plancapaciteit en onttrekkingen 2024-2035 (Regio Midden-Holland, 2024). Gemeente

Deelgebied naam

Plancapaciteit tot 2035 (hard) 0

Plancapaciteit tot 2035 (zacht) 0

Bodegraven-Reeuwijk

Reeuwijkse Poort

Bodegraven-Reeuwijk

Bodegraven-Reeuwijk Overig

0

1.500

Gouda

Binnenstad Gouda

0

900

0

Gouda

Goudse Poort

0

0

57.529

Gouda

Spoorzone Gouda (Noord en zuid)

500

10.000

0

Gouda

Gouda Overig

0

0

13.488

Krimpenerwaard

Krimpenerwaard Overig

2.210

0

0

Waddinxveen

Limaweg

0

0

0

Waddinxveen

Waddinxveen Overig

0

0

8.900

Zuidplas

Zuidplas Overig

0

0

0

2.710

12.400

93.871

Totaal

Onttrekking 2024 - 2035 13.954 0

De regio Midden-Holland heeft een tekort aan harde plancapaciteit om de voorgenomen onttrekkingen tussen 2024-2035 van bijna 94.000 m2 te compenseren. Grote onttrekkingen gaan onder andere plaatsvinden bij de Goudse Poort en de Reeuwijkse Poort. Ook is de harde plancapaciteit niet toereikend om in de uitbreidingsvraag van de regio van 15.800 m 2 tot en met 2035 te voorzien. Naast een uitbreidingsvraag, heeft de regio ook een vervangingsvraag van 49.300 m 2 tot en met 2035. Met vervangingsvraag wordt kantorenvoorraad bedoeld waarvan de kwaliteit niet voldoende is; deze kantoren moeten worden vervangen en/of herontwikkeld/opgewaardeerd (op dezelfde locatie of elders). Ook voor deze vervangingsvraag is meer harde plancapaciteit nodig. Zodat nieuwe kantoren op de juiste plekken kunnen worden gerealiseerd, waardoor elders op incourante locaties kantorenmeters kunnen worden getransformeerd. Het gebrek aan harde plancapaciteit en het tekort aan zachte plancapaciteit zorgt ervoor dat de kantorenvoorraad verder zal teruglopen en de ruimte voor economie verder afneemt. Regionaal gezien leidt dit tot een afname van ruim 156.000 m2, zie onderstaande tabel en figuur. Dit leidt tot een verdere verschuiving van de woon-werkbalans in de regio. De regio krijgt dan een steeds grotere woonfunctie. Door het ontbreken van aanbod en een krappe markt zullen bedrijven vertrekken uit de regio.

Tabel 2: Uitbreidingsvraag, vervangingsvraag, harde- en zachte plancapaciteit en onttrekkingen. Gemeente

Uitbreidingsvraag 2024-2035 (min)

Vervangingsvraag 2024-2035

Bodegraven-Reeuwijk

Harde plancapaciteit 2024-2035

Onttrekking 2024-2035

Saldo

-

10.800

0

13.954

-24.754

Gouda

12.400

25.500

500

71.017

-108.417

Krimpenerwaard

2.400

4.700

2.210

0

-4.890

Waddinxveen

1.200

6.100

0

8.900

-16.200

Zuidplas

-200

2.200

0

0

-2.000

Totaal

15.800

49.300

2.710

93.871

-156.261

Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Onttrekkingen Harde plancapaciteit Zachte plancapaciteit

-100.000

-80.000

-60.000

-40.000

-20.000

0

20.000

Figuur 5: Regionaal saldo van -156.261 m2: de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en voorgenomen onttrekkingen zijn groter dan de harde- en zachte plancapaciteit

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

14/25

Figuur 6: Overzichtskaart harde- en zachte plancapaciteit en onttrekkingen.

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

15/25

Merendeel van kantoorpanden voldoet aan label-C verplichting Bijna alle kantoorpanden in Midden-Holland voldoen inmiddels aan energielabel-C. Volgens de Omgevingsdienst Midden-Holland zijn er nog 14 panden die niet vallen onder een van de uitzonderingscategorieën of niet voldoen aan de wettelijke standaard van energielabel-C. Panden die onder de uitzonderingscategorieën vallen zijn panden die op de slooplijst staan, monumentale panden, panden kleiner dan 100 m2 gebruiksoppervlakte en panden die (langdurig) leegstaan. Ongeveer 10% van alle kantoorpanden in de regio voldoet nog niet aan de energielabel-C verplichting. Van 23 panden is er nog geen energielabel bekend. De Omgevingsdienst heeft inzichtelijk om welke panden dit gaat en handhaaft indien noodzakelijk. In het landelijk energieakkoord van 2013 is opgenomen dat “voor 2030 voor (bestaande) gebouwen wordt gestreefd naar ten minste energielabel A”. Het is op dit moment nog niet wettelijk verplicht om in 2030 energielabel A te hebben. Mogelijk volgt in de toekomst wetgeving die wel een verplichting van energielabel A oplegt. Gelijktijdig stellen financiële dienstverleners steeds vaker eisen aan het energielabel, bijvoorbeeld door geen krediet te verstrekken aan panden met energielabel A of lager. Ook vragen huurders steeds vaker om minimaal label A. Op dit moment hebben 75 panden in de regio label A of hoger.

Dat is ongeveer 47% van de totale voorraad aan kantoorpanden. Dit betekent dat een groot deel van de kantorenvoorraad nog een verduurzamingsslag heeft te maken. Tabel 3: Aantal kantoorpanden per energielabel per gemeente (Locatus, 2024; Omgevingsdienst Midden-Holland, 2024). Energielabel

Bodegraven

Gouda

Krimpenerwaard

Waddinxveen

Zuidplas

Totaal

A of hoger

12

31

7

10

15

75

B

3

6

1

10

1

21

C

6

13

2

1

3

25

D of lager

3

10

3

1

0

17

Onbekend

1

16

1

4

1

23

Totaal

25

76

14

26

20

161

Voldoen niet aan label C

1

7

4

2

14

Ruim de helft van de transacties in de afgelopen vijf jaar in Gouda In de afgelopen vijf jaar is gemiddeld 8.800 m2 per jaar verhuurd (transacties groter dan 500 m2). Meer dan de helft van alle transacties vonden plaats in de gemeente Gouda. Dit was ongeveer 32.000 m2 van de in totaal 44.000 m2. Wat opvalt is dat er in 2020 weinig transacties hebben plaatsgevonden, waarschijnlijk vanwege de coronapandemie. Ook in de afgelopen twee jaar is het aantal transacties teruggevallen. Een mogelijk verklaring hiervoor is dat gebruikers hun lopende huurcontracten verlengen vanwege het beperkte (kwalitatieve) aanbod op de kantorenmarkt. In de afgelopen vijf jaar was de gemiddelde transactiegrootte ongeveer 1.380 m2. 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2019 Bodegraven-Reeuwijk

2020 Gouda

2021

2022

Waddinxveen

Zuidplas

2023 Gemiddelde

Figuur 7: Huurtransacties per jaar in vvo, per gemeente (Vastgoeddata, 2024).

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

16/25

4

Strategie

De kantorenmarkt in Midden-Holland heeft zich in de afgelopen periode bewogen van een kantorenmarkt met een overschot aan kantoorruimte naar een kantorenmarkt met een groeiend tekort aan kwalitatieve kantoorruimte. Het voorgaande kantorenbeleid 2019-2024 richtte op het kwalitatief versterken van de bestaande voorraad, het schrappen van plancapaciteit en het onttrekken van incourante voorraad. De regio staat op een keerpunt, waarin realisatie van nieuwe kantoorruimte op de juiste plekken in regio noodzakelijk is, naast de blijvende aandacht voor kwalitatieve versterking van de bestaande voorraad.

4.1

Meer focus op realisatie en behoud van voldoende, modern kantorenaanbod

Visie Realisatie van moderne kantoorruimte belangrijk voor regionale economie Kantoorbanen zijn belangrijk voor de economie van Midden-Holland. Dit vraagt om voldoende ruimte voor realisatie van kantoorruimte. Dit betreft zowel de grotere volumes op knooppuntlocaties als meer kleinschalige kantoorruimte voor onder meer lokaal MKB (inclusief ZZP’ers) in de regiogemeenten. In de analyse van de kantorenmarkt wordt zowel een kwantitatief als een kwalitatief tekort aan kantoorruimte geconstateerd. Het tekort aan kwalitatief kantorenaanbod vraagt om realisatie van modern kantorenaanbod op de meest kansrijke centrum- en (knooppunt)locaties in de regio. Dit vraagt om een transitie in denken en doen in vergelijking met de voorgaande kantorenstrategie waarbij marktstructurering en afname van het (plan)aanbod een belangrijke doelstelling was voor regio en gemeenten. Uit de provinciale raming van uitbreidingsvraag blijkt dat de drie gemeenten met de grootste kantorenvoorraad (Waddinxveen, Gouda, Bodegraven-Reeuwijk) ook de grootste uitbreidingsvraag hebben. Zuidplas en Krimpenerwaard hebben een beperkte (of geen) uitbreidingsvraag tot 2035, maar tegelijkertijd wel een vervangingsopgave. Maar, realisatie van kantoorruimte komt lastig van de grond Het huidige marktsentiment zorgt voor beperkte realisatie van nieuwe kantoren.

Grond, bouwkosten, plankosten en rente zijn relatief hoog, met gelijktijdig een beperkte huurprijsontwikkeling. Daarnaast brengt het realiseren van kantoren risico’s met zich mee voor ontwikkelaars, beleggers en huurders blijkt uit gesprekken met marktpartijen. Ontwikkelende partijen willen niet bouwen zolang er geen verkoop aan een belegger heeft plaatsgevonden. Beleggers kopen geen kantoorpanden, zolang er niet een bepaald percentage voorverhuur is bereikt. En huurders tekenen overwegend pas binnen een jaar tot oplevering van een kantoor. Ook brengt de energievraag van nieuwe kantoren uitdagingen met zich mee gezien de bestaande netcongestie. Op nieuwe kantorenlocaties leidt dit tot vertraging van projecten doordat een aansluiting niet gegarandeerd kan worden door de netbeheerder. Anderzijds biedt herontwikkeling van kantoorpanden kansen voor verdere verduurzaming van het pand. Dit zorgt voor een (mogelijke) overcapaciteit in de bestaande aansluiting. Woningbouw is op dit moment veelal een aantrekkelijker beleggingsproduct voor vastgoedeigenaren dan kantoren. Ook maatschappelijk is de druk groot om woningbouw te realiseren. In de gebiedsprogramma’s zorgt dit voor een focus op woningbouw in plaats van ruimte voor economie.

Hierdoor komt het economisch profiel van Midden-Holland onder druk te staan: Midden-Holland verschuift daarmee langzaam en wat ongemerkt van een werk- naar een woonregio, zo blijkt ook uit de Economische Visie van Midden-Holland. Dit vraagt om actieve sturing op voldoende programmering van kantoren vanuit regio, gemeenten en provincie. Solitaire kantoren op bedrijventerreinen geen wenselijke product-markt combinatie In Midden-Holland is een groot deel van de kantorenvoorraad gevestigd op bedrijventerreinen. Daar dragen deze kantoren in belangrijke mate bij aan de lokale en regionale economie en bieden ruimte aan MKBbedrijven. Van belang is om voldoende ruimte te behouden voor deze kantoorgebruikers; tegelijkertijd moet overaanbod en daarmee leegstand worden voorkomen. Daarbij is er een tekort aan ruimte voor bedrijfsruimtegebruikers het is daarom van belang om de milieuruimte op de bedrijventerreinen zo veel als mogelijk in te zetten voor bedrijfsruimtegebruikers, in plaats van kantoorgebonden activiteiten (‘beter benutten’). Gelijktijdig neemt ook het aandeel hoogwaardige bedrijfsruimte (met ‘hybride’ werkruimte, waar kantoor- en bedrijfsruimte in elkaar overloopt) langzaamaan toe.

Sweco | Stedelijke Planning Kantorenstrategie Midden-Holland 2025-2030 25 maart 2025

17/25

Naast kantoren op bedrijventerreinen zijn kantoren op solitaire locaties in het centrum en/of de wijk van gemeenten gevestigd. Enerzijds zijn lokale kantoren ten behoeve van het MKB noodzakelijk voor de lokale economie. Anderzijds vraagt het om enige voorzichtigheid, omdat deze kantoren kwetsbaar zijn voor leegstand. Er is behoefte aan ruimtelijke richtlijnen die de verschillende functies de juiste plek geven: omgevingsbelastende activiteiten horen op bedrijventerreinen, minder belasten functies en zelfstandige kantoren vragen ook om specifiek in beleid aangewezen plekken die geschikt zijn voor dit type huisvesting.

Regionale afspraken Voldoende ruimte voor toevoeging van ‘lokale’ kantoorruimte 1. Voor de gemeenten geldt dat bij onttrekken van kantoormeters in de programmering rekening wordt gehouden met de benodigde vervangingsvraag. Uit de huidige confrontatie van vraag, aanbod en de geplande onttrekkingen volgt op termijn een toenemend tekort aan kantoormeters in veel gemeenten. Daarmee ontstaat een tekort een ruimte voor economie, met name ook voor het MKB. Gemeenten gaan in de komende vijf jaar aan de slag om te komen tot meer uitbreidingsruimte voor (lokale) kantoorruimte (tot 1.000 m2 vvo per vestiging) door metrages voor kantoren vast te leggen in Omgevingsvisies en Omgevingsplannen. Hierdoor blijft de kantorenvoorraad op niveau (in lijn met de provinciale behoefteraming). Dit biedt mogelijkheid voor met name (ook) lokaal gewortelde bedrijven om binnen de eigen gemeente te groeien en gevestigd te blijven. 2. Voor ontwikkeling van nieuwe solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen (niet zijnde functiegebonden en/of bedrijfsgebonden kantoren) wordt geen ruimte meer gereserveerd. Dit behoudens specifiek aan te wijzen plekken op of aan de randen van werklocaties waar clusters van kleine zelfstandige kantoren (tot 1.000 m2) al zijn toegestaan.

Bij het realiseren van deze kantoren moet wel een (ambtelijke) melding worden gemaakt in de regio en wordt het metrage verwerkt in de kantorenmonitor. Daar waar bestaande planregels ontwikkeling van zelfstandige kantoren (buiten clusters aan de rand van een locatie en/of specifieke plekken) op de bedrijventerreinen nog mogelijk maken, wordt dit door regiogemeenten zo veel als mogelijk aangepast. 3. Een toevoeging van groter dan 1.000 m2 buiten de concentratielocaties uit de provinciale hoofdstructuur (in Midden-Holland betreft dit de Spoorzone/centrum van Gouda) wordt regionaal voorgelegd en afgestemd (ambtelijk en bestuurlijk). De totale toevoegingen blijven binnen de kwantitatieve kaders van de provinciale kantorenraming. Focus op realisatie en meer ontwikkelruimte voor kantoorruimte in de Spoorzone van Gouda 4. Voor de grotere kantoren (> 1000m2) is de regionale kantorengemeenten – Gouda – de aangewezen plek. Gouda dient hiervoor voldoende ruimte te maken in haar Omgevingsplannen. Voor het stationsgebied van Gouda dient uiterlijk eind 2026 inzicht te komen in extra harde uitbreidingsplannen om te voorkomen dat er een tekort aan kantorenmeters ontstaat. Op deze locatie zijn beperkte harde plannen en alleen zachte plannen van in totaal 10.000 m2. Voorkomen moet worden dat bedrijven zich niet kunnen vestigen of moeten vertrekken uit de regio. 5.