Bijlage 2c. Bestemmingsplan Zandrak 66 (Crimpenersteyn) - Toelichting

Het planvoornemen is van fors mindere omvang, zodat geen onderzoek noodzakelijk is. 5.8.2

Cultuurhistorie

5.8.2.1 Algemeen Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten. 5.8.2.2 Situatie plangebied Binnen het plangebied zijn geen monumenten, karakteristieke bouwwerken of andere cultuurhistorische waarden aanwezig. Het aspect cultuurhistorie vormt derhalve geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. 5.8.3

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

5.9

Besluit milieueffectrapportage

5.9.1

Kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen: •

Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

40

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld • •

Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen). Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit. Een belangrijk element in het Besluit m.e.r., is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.beoordeling gehanteerd. 5.9.2

Situatie plangebied

5.9.2.1 Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming Het plangebied bevindt zich op circa 15 kilometer van het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000gebied. Van een aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000-gebied zal, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling dan ook geen sprake zijn. Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming is in verband met deze ontwikkeling dan ook niet noodzakelijk. 5.9.2.2 Wettelijk kader stikstof Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied is, zoals genoemd in paragraaf 5.7, gelegen op circa 15 kilometer afstand van het plangebied. Om na te gaan of uitvoering van het bestemmingsplan mogelijk tot significant negatieve effecten kan leiden op instandhoudingsdoelstellingen is met het rekenprogramma AERIUS Calculator de stikstofdepositie op dit Natura 2000-gebied in beeld gebracht. Voor de resultaten wordt verwezen naar subparagraaf 5.7.1.1 en bijlage 5 bij deze toelichting. Hier wordt gesteld dat van significant negatieve effecten op de betreffende Natura 2000- gebieden geen sprake is en er geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming benodigd is. 5.9.2.3 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Voor wat betreft het gehele plangebied wordt voorzien in directe eindbestemmingen waardoor, indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden, sprake is van een m.e.r-beoordelingsplichtig plan. In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r., namelijk: ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject.’ Aangezien hier sprake van is, dient te worden getoetst of sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden: 1. 2. 3.

een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Gezien de drempelwaarden (een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen) kan worden geconcludeerd dat in dit geval geen sprake is van een directe m.e.r.-plicht. Het plangebied betreft wel een aaneengesloten gebied, echter met meerdere woonvelden (eigen bestemmingen) en voorziet slechts in 243 woningen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

41

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Hiertoe dient de vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden gehanteerd. Gelet op de aard- en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het de vraag of er sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' als bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage. Uit jurisprudentie (ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694) volgt dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moeten worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden.

Eén en ander is tevens bevestigd in de in dit hoofdstuk opgenomen milieu-en omgevingsaspecten en de daarvoor, indien van toepassing, uitgevoerde onderzoeken. Gezien bovenstaande kan geconcludeerd worden dat voorliggend bestemmingsplan geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. Dit wordt bevestigd in het m.e.r.-beoordelingsbesluit van de gemeente Krimpen aan den IJssel. 5.9.3

Conclusie

Het Besluit m.e.r. vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het planvoornemen.

5.10

Windhinder

5.10.1 Algemeen In verband met de herontwikkeling van het zorgcentrum Crimpenersteyn zijn er drie nieuwe gebouwen beoogd, variërend van 4 tot 6 bouwlagen hoog. In de toekomstige situatie zijn de toegestane hoogtes op basis van het nieuwe voorliggende bestemmingsplan relevant, en daarmee afwijkend van de bestaande situatie. De gebouwen zijn hiermee hoger dan de gemiddelde omgevingshoogte, en om deze reden is gevraagd het windklimaat te beoordelen. Volgens het beslismodel zoals opgenomen in de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving is hier sprake van een onbeschut liggende situatie in de categorie van maximaal 30 meter hoogte. Derhalve is volgens het beslismodel de hulp van een windhinderdeskundige noodzakelijk om te beoordelen of er wel of niet een uitgebreid onderzoek met simulaties nodig is. In het onderzoek, welke is opgenomen als bijlage 12 bij deze toelichting, wordt hierop ingegaan. Hierna volgen in de volgende paragraaf de belangrijkste uitgangspunten en conclusies. 5.10.2 Conclusie De beoogde herontwikkeling van het plangebied heeft voornamelijk bij gebouwhoeken van de nieuwbouw een beperkte toename van windhinder tot gevolg. Naar aanleiding van de bevindingen wordt het navolgende geadviseerd: •

• •

Met name bij de gebouwhoeken kan sprake zijn van een matig windklimaat voor de activiteit doorlopen. Hier kan rekening mee gehouden worden in de terreininrichting door looppaden en parkeerplaatsen in gebieden met een gunstig windklimaat te situeren, en door de begroeiing te intensiveren Daarnaast leent het windklimaat bij een aantal gebouwhoeken zich niet voor windgevoelige functies, zoals gebouwentrees en eventuele terrassen. De hoofdentrees vallen buiten deze gebieden. Het beoogde terras van gebouw 2 ligt bij een van deze gebouwhoeken. Advies is het terras in westelijke richting te verplaatsen zodat deze in de oksel van gebouw 2 komt te liggen. Indien deze niet verplaatst wenst te worden kan het plaatsen van terrasschermen of afschermende begroeiing aan de zuidwestzijde van het terras een positief effect hebben op het windklimaat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

42

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld Een beoordeling ‘slecht’ volgens de norm NEN 8100 en een overschrijding van de criteria voor windgevaar zijn nergens in het plangebied of directe omgeving te verwachten. Een meer exacte duiding van het windklimaat kan worden gegeven met een aanvullend onderzoek op basis van windtunnel- of CFD simulaties. Dit wordt echter naar aanleiding van de kwalitatieve beoordeling niet nodig geacht. Het aspect windhinder vormt, op basis van de uitkomsten van het onderzoek, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

43

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

HOOFDSTUK 6

WATERASPECTEN

6.1

Waterparagraaf

6.1.1

Europees- en rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald. Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2022-2027 . Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. 6.1.2

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Zuid-Holland wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van gronden oppervlaktewater en waterbeleving, zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. 6.1.3

Waterschap Hoogheemraadschap

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan 2022-2027, in de Keur van het HHSK, peilbesluiten en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard. Met het nieuwe Waterbeheerplan staat het HHSK voor een doelmatig en duurzaam waterbeheer, in directe verbinding met de omgeving. Per 1 januari 2016 is de geactualiseerde Keur in werking getreden. De Keur geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan. Daarnaast geeft de Keur met geboden aan welke onderhoudsverplichtingen eigenaren en gebruikers van wateren en waterkeringen hebben.

6.2

Watertoets

6.2.1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21 e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

44

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 6.2.2

Watertoetsproces

In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. In de waterparagraaf geeft de initiatiefnemer aan welke afwegingen er zijn gemaakt ten aanzien van water. Het is een toelichting op het doorlopen proces en maakt besluitvorming ten aanzien van water transparant. De waterparagraaf is een vertaling van het gevoerd overleg en het resultaat van de watertoetsprocedure. Het desbetreffende Waterschap Hoogheemraadschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen in de digitale watertoets van het waterschap heeft ertoe geleid dat de zogenoemde ‘normale procedure’ van de watertoets van toepassing is, de uitkomsten van de watertoets zijn opgenomen in bijlage 9. De watertoets geeft als resultaat: • • • • •

Het volgen van een normale procedure; Advies dempen; Advies nieuw water; Advies oppervlaktewater; Advies nieuw water én oppervlakte water.

Afvalwater Afvalwater afkomstig van de nieuwe woningen (gestapelde woningen, in een drietal gestapelde woongebouwen) wordt afgevoerd via het gemeentelijk rioleringsstelsel. Invloed op de waterhuishouding Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie (zoals in hoofdstuk 5 reeds is onderzocht). Het plan wordt immers toekomstbestendig aangelegd, om middels de aanleg van voldoende ‘groen’ en ‘water’ in te spelen op de veranderende klimaatadaptische omstandigheden, om zo het gevoel van hittestress tegen te gaan of te worden verrast door de toename aan neerslag(overlast). Dit wordt bereikt door een stedenbouwkundige inrichting met veel groen, hierbij is expliciet ook gekozen voor gestapelde bouw in het planvoornemen, zodat de verharding en bebouwing minder grondbeslag kent. Daarnaast wordt ook de wijze van bouwrijp maken alsmede het aanleggen van voldoende (in de praktijk) parkeerplaatsen nog nader onderzocht. Afhankelijk van dit onderzoek kunnen ook de andere groene gronden gebruikt worden voor duurzame oplossingen voor het afkoppelen van hemelwater. Voorkeursbeleid hemelwater Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem.

Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Waterhuishoudkundig plan Daarom is onderzocht welke infiltratievoorzieningen getroffen kunnen worden. Om dit nader te onderzoeken is een waterhuishoudkundig rapport opgesteld, door Roelofs, deze is opgenomen in bijlage 10 bij deze toelichting. Voor een inhoudelijke weergave van dit rapport wordt verwezen naar de bijlage.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

45

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

HOOFDSTUK 7 7.1

JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2

Opzet van de regels

7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4. 7.2.2

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: • • •

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn;

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

46

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld • •

Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels en bestemming. Omgevingsvergunningenstelsel

In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: • Anti-dubbeltelregel (Artikel 8) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. • Algemene bouwregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. Hierin zijn regels over overschrijding van bouwgrenzen opgenomen, regels omtrent ondergronds bouwen alsmede regels over het realiseren van voldoende parkeergelegenheid en/of laad- en losmogelijkheid. • Algemene gebruiksregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn. • Algemene afwijkingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. • Algemene wijzigingsregels (Artikel 12) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. • Overige regels (Artikel 13) In dit artikel worden de overige regels (inzake wettelijke regelingen) beschreven. 7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

47

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. “Groen” (Artikel 3) Verantwoording Aan ondermeer de bestaande gronden welke zijn voorzien van deze bestemming (deze bestemming is overgenomen) alsook aan de gronden rondom de nieuwe gebouwen A en B is de bestemming ‘Groen’ toegekend. Beschrijving Dergelijke gronden zijn onder meer aangewezen voor groenvoorzieningen, (fiets- en wandel)paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waterstaatkundige voorzieningen en verkeer- en parkeervoorzieningen. Ook zijn ter plaatse van de aanduiding ‘tuin’ tuinen en erven ten behoeve van de bestemming ‘Woongebied’ toegestaan. “Verkeer” (Artikel 4) Verantwoording Aan binnen het plangebied vallende, infrastructuur is de bestemming ‘Verkeer’ toegekend. Beschrijving Dergelijke gronden zijn onder meer aangewezen voor gebiedsontsluitingswegen en fiets-, bromfiets- en wandelpaden met een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.

“Water -1” (Artikel 5) Verantwoording Aan de bestaande en overblijvende, binnen het plangebied vallende, water en waterpartijen is deze bestemming ‘Water -1’ toegekend, ter borging van de doeleinden van deze bestemming. Beschrijving De voor 'Water -1' aangewezen gronden zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen, de waterhuishouding en ook bruggen en duikers, steigers en vlonders en waar van toepassing verkeer te water. “Woongebied” (Artikel 6) Verantwoording De gebouwen van het woonzorg-initiatief Crimpenersteyn hebben deze bestemming gekregen. Tevens is er een bouwvlak opgenomen, welke enigszins flexibel om de gestapelde bouw in het plangebied is gelegd. Tevens is een aanduiding opgenomen teneinde het maximum aantal bouwlagen te reguleren. Beschrijving Binnen deze bestemming zijn zorgwoningen toegestaan, ten behoeve van de zorgwoningen en aanvullende voorzieningen van Crimpenersteyn. Op wens van de initiatiefnemer is een woonbestemming opgenomen. In de doeleinden zoals worden toegestaan zijn zorgwoningen toegestaan maar wordt ook Crimpenersteyn begrepen, middels een maatwerkregeling.

Het betreft een maatwerk, samengestelde woon- en maatschappelijke bestemming, waarbij in de bestemmingsomschrijving de toegestane functies ter plaatse van de aanduiding ‘zorgwoning’ beschreven zijn als woon-zorgvoorzieningen, met al dan niet zelfstandige huisvesting en/of verzorging van zorgbehoevenden en ook bijzondere woonvormen zoals woonvormen met bijbehorende voorzieningen op het gebied van zorg en verpleging. Voor hoofdgebouwen geldt dat deze binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd, met inachtneming van de op de verbeelding opgenomen aanduiding 'maximum bouwhoogte’ en ‘maximum aantal wooneenheden’. Hier mag het aantal bouwlagen van gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven. De ‘buurtkamer’ (inclusief de andere functies binnen deze 800 m²) is overigens bewust niet op de plankaart aangeduid, deze is beoogd op de begane grond van gebouw B (deel met het hoogteaccent), maar betreft een dusdanig

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

48

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld ondergeschikte functie (zie de toetsing in hoofdstuk 5, paragraaf milieuzonering), dat deze (met in achtneming van de maximale oppervlakte) in principe overal zou mogen worden gerealiseerd. De begripsdefinitie in artikel 1 regelt wat hieronder valt. Ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden enkele specifieke regels. Tenslotte is een voorwaardelijke verplichting voor het aspect ‘waterberging’ opgenomen en is een sloopverbod geregeld, teneinde de benodigde ontheffing voor vleermuizen te borgen voorafgaand aan sloop. “Waarde - Archeologie 4” (Artikel 8 ) Verantwoording Ter borging én behoud van mogelijk te verwachten archeologische waarden, is deze bestemming overgenomen op de gronden in het plangebied welke in het vigerende regime reeds van deze bestemming zijn voorzien. Beschrijving De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de verwachte archeologische waarden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

49

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval is op 5 oktober 2023 een exploitatieovereenkomst gesloten met inbegrip van een anterieure overeenkomst, tussen initiatiefnemer en de gemeente Krimpen aan den IJssel. In deze anterieure overeenkomst is tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

50

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

HOOFDSTUK 9 9.1

Vooroverleg

9.1.1

Rijk

VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Zuid-Holland

Het voorontwerp- en ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar de provincie toegezonden. De provincie geeft aan dat er geen provinciale belangen worden geschaad middels dit plan en kan instemmen met het planvoornemen en maakt geen aanvullende opmerkingen. 9.1.3

Waterschap Hoogheemraadschap

Het voorontwerp- en ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar het waterschap toegezonden. Op basis hiervan zijn van het waterschap geen op- of aanmerkingen ontvangen. 9.1.4

Veiligheidsregio

Het voorontwerp- en ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar de veiligheidsregio toegezonden. Deze concludeert dat er geen relevante fysieke veiligheidsaspecten worden geconstateerd. Wel adviseert de veiligheidsregio bij deze ontwikkelingen zorg te dragen voor toereikende bereikbaarheid en bluswater-voorzieningen zodat de hulpdiensten bij een incident adequaat kunnen optreden. Dit aspect zal in de nadere planuitwerkingen worden meegenomen.

9.2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of en hoe inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Gelet op de aard en omvang wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, wel zijn er door de Zellingen, Crimpenersteyn (en haar adviseurs) een aantal inloop- en participatiemomenten gehouden, waarop hieronder wordt ingegaan. In januari 2023 heeft de gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel de stedenbouwkundige kaders voor de herontwikkeling van Crimpenersteyn vastgesteld. Het stedenbouwkundig kader is tot stand gekomen na uitvoerige participatie met omwonenden. In 2022 hebben meerdere bewoners- en informatieavonden plaatsgevonden. Tijdens deze informatieavonden zijn verschillende stedenbouwkundige modellen besproken met buurtbewoners. Omwonenden hebben op diverse momenten aan kunnen geven aan welke zaken belang wordt gehecht bij de herontwikkeling van Crimpenersteyn. Het uiteindelijke voorkeursmodel voor het vastgestelde stedenbouwkundige model is samenspraak met buurtbewoners bepaald. Het stedenbouwkundig kader is daarmee gebaseerd op de invulling waarvoor het meeste maatschappelijk draagvlak is. Het voorliggende bestemmingsplan is een nadere uitwerking van dit stedenbouwkundige kader. Ook gedurende deze verdere uitwerking is de buurt betrokken geweest.

Op 26 juni 2023 heeft een informatieavond plaatsgevonden waarop de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig kader is toegelicht. Tevens hebben bewoners ideeën kunnen aandragen voor de herontwikkeling van de toekomstige openbare ruimte. Tot slot zijn omwonenden in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen over de beoogde ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

51

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld Voorafgaand aan het ter inzage leggen van het bestemmingsplan heeft op 7 november 2023 een buurtbijeenkomst plaatsgevonden. Op deze avond is de laatste stand van zaken toegelicht en is ingegaan op het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan en op welke wijze bewoners een zienswijze kunnen indienen. Op 8 april 2024 is de inrichting van de buitenruimte aan de buurt gepresenteerd. Gesteld wordt dat de belanghebbenden en of omwonenden in voldoende mate zijn betrokken bij de planvorming en het proces daartoe.

9.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ heeft vanaf 22 november 2023 gedurende een periode van 6 weken ter visie gelegen in het kader van artikel 3.8 Wro in samenhang met artikel 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Eenieder kon online via de website https://krimpenaandenijssel.nl/dossiers/crimpenersteyn/ het plan inzien. Tijdens deze periode van 6 weken is eenieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen. Er drie zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ingediend en om die reden ontvankelijk verklaard. De zienswijzen zijn in een ‘nota zienswijzen’ (opgenomen in bijlage 13 bij deze toelichting en als bijlage bij het raadsvoorstel) samengevat en van beantwoording voorzien. Daarbij is aangegeven of de zienswijze gegrond is en zo ja, op welke wijze het bestemmingsplan wordt aangepast. Hierna is een beknopte samenvatting opgenomen. Geconcludeerd wordt dat de zienswijzen deels tot een aanpassing van het bestemmingsplan leiden. De volgende wijzigingen zijn op basis van de zienswijzen aan het bestemmingsplan doorgevoerd: Parkeren Op basis van de ingediende zienswijzen is er aanvullend (onafhankelijk) deskundig verkeersonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is de parkeerbehoefte van het project nader onderbouwd.

Op basis van dit parkeeronderzoek is paragraaf 3.4 van de toelichting van het bestemmingsplan herzien. Het verkeersonderzoek zelf is als bijlage 11 als bijlage bij de toelichting aan het bestemmingsplan toegevoegd. Begrenzing bouwvlak zuidzijde/parkrand: In de omvang van de bouwvlakken is enige marge aangehouden ten aanzien van de nadere uitwerking van de plannen. Deze marge leidt er mede door dat verder in het park reikt dan wenselijk is. Op de verbeelding is de begrenzing van het bouwvlak aan de zuidzijde/parkzijde teruggelegd. Windhinder: Aan de bijlage behorend tot de toelichting van het bestemmingsplan is middels bijlage 12 een windhinderonderzoek toegevoegd. Dit onderzoek maakt onderdeel uit van de toelichting het bestemmingsplan. De resultaten uit het onderzoek hebben geen effect op de verdere inhoud van het bestemmingsplan. Ook zijn er gedurende deze periode van beantwoording van zienswijze enkele ambtshalve wijzigingen aan het bestemmingsplan doorgevoerd, die zijn hierna opgenomen. Scheiding tuinen/openbare ruimte In het ontwerpbestemmingsplan zijn de gronden rondom de gebouwen nagenoeg allen bestemd als ‘Groen’. Onderdeel van deze bestemming zijn de openbare ruimte, maar ook privé tuinen van de initiatiefnemer. Na het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan is de buitenruimte nader ontworpen.

De groenbestemming ter plaatse van de privé tuinen zijn in het bestemmingsplan voorzien van de functieaanduiding ‘tuin’. Op deze manier is de scheiding tussen publieke en private gronden inzichtelijk gemaakt. Tevens is de ruimte tussen het middelste gebouw en het meest oostelijke gebouw voorzien van de aanduiding ‘‘verkeers- en parkeervoorzieningen’ uitgesloten om op deze wijze de kwaliteit van de openbare ruimte te waarborgen. De verbeelding is op dit punt aangepast.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

52

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld Aantal woningen Na ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan heeft een nadere uitwerking van de gebouwen plaatsgevonden. Hierdoor is het maximale aantal woningen per bouwvlak gewijzigd. De wijzigingen zijn als volgt: • •

W+ (westelijk gebouw) van 49 woningen naar 52 woningen; W24 midden en W24 oost gaat van 191 naar 188 woningen;

Het totale aantal woningen in het plangebied blijft ongewijzigd (240 stuks). Tevens hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden in de bouwvolumes van de gebouwen. De verbeelding is op dit punt (bouwaantallen) aangepast. Uitbreiding plangebied Aangezien er nieuw (deskundig) onafhankelijk onderzoek is uitgevoerd naar de parkeerbehoefte, is de beoogde parkeerbehoefte van het te realiseren programma nader onderbouwd. Tevens heeft een nadere uitwerking van de buitenruimte, waaronder de locatie van parkeren, plaatsgevonden. Aan de hand van deze nadere uitwerking wordt ook parkeren aan de achterzijde van de woningen aan de IJsselaak een Plechtaak toegevoegd. De beoogde locatie van deze parkeerplaatsen maakte niet geheel onderdeel uit van het plangebied. Aan de oostzijde is de begrenzing van het plangebied daarom verruimd. Deze toegevoegde gronden zijn bestemd als ‘Verkeer’ en ‘Groen’. Ligging oostelijk bouwvlak Vanwege het opgestelde ontwerp voor de buitenruimte en de nieuwe onderbouwing van het totale aantal parkeerplaatsen in het plangebied is de ligging van parkeerplaatsen nader uitgewerkt.

Om te voorkomen dat de parkeerplaatsen aan de oostzijde van het plangebied ontsloten worden op de Plechtaak, middels een eenrichtingsweg, is de ontsluiting van deze parkeervoorziening verruimd zodat in- en uitrijdend verkeer ontsloten wordt op de Zandrak en er geen ongewenste sluiproute wordt gecreëerd. Voor het profiel van een tweerichtingsweg én parkeren was onvoldoende ruimte beschikbaar. Het meest oostelijke bouwvlak is daarom meer richting het westen verschoven. De verbeelding is hierop aangepast. Terras Na ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan is er een ontwerp van de buitenruimte opgesteld. Naast de begrenzing tussen openbaar gebied en privé tuinen geeft dit ontwerp ook nader inzicht in het gebruik van de privétuinen. Ten dienste van de bestemming ‘Woongebied’ zijn ter plaatse van twee gebouwen terrassen gewenst. Dit gebruik was voorheen nog niet mogelijk binnen de bestemming ‘Groen’. Artikel 3 (Groen) lid 1 (bestemmingsomschrijving) van de planregels is daarom aangevuld met het gebruik van terrassen ten dienste van de aangrenzende bestemming. Zorgwonen Binnen het woongebied was op basis van het ontwerpbestemmingsplan de realisatie van reguliere woningbouw mogelijk binnen het plangebied. Van reguliere woningen in het plangebied is geen sprake.

In artikel 6 lid 1 van de planregels is sub a (het wonen, met daaronder begrepen een aan-huis-gebonden beroepsen/of bedrijfsactiviteit, inclusief webwinkels-aan-huis, met inachtneming van het bepaalde in lid 6.4.1) daarom komen te vervallen. De realisatie van reguliere woningen is enkel nog mogelijk door af te wijken van de gebruiksregels. Artikel 6 lid 5 is daarom aan de regels van het bestemmingsplan toegevoegd. Actualisatie beeldkwaliteitsplan Op basis van de nadere uitwerking van de gebouwen, tuinen en openbare ruimte is het beeldkwaliteitsplan geactualiseerd (bijlage 1). Tevens heeft vooroverleg plaatsgevonden met Dorp, Stad en Land en zijn suggesties doorgevoerd in het beeldkwaliteitsplan. Af te graven water Aan de westzijde van het plangebied wordt water afgegraven ten behoeve van de watercompensatie. Voorheen waren deze gronden bestemd als ‘Groen’. Ondanks dat waterpartijen passend zijn binnen de groenbestemming is vanwege consistentie het af te graven water bestemd als ‘Water’ in plaats van ‘Groen’. De verbeelding is hierop aangepast.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

53

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld Uitbreiding toepassing ondergeschikte bouwdelen Ten aanzien van ondergeschikte bouwdelen is de overschrijding van bouw - en bestemmingsgrenzen verhoogd van 1 meter naar 3,5 meter om op deze wijze meer ruimte te bieden voor balkons. Artikel 2 lid 8 van de planregels is hierop aangepast. Te vervallen ontsluitingen Het ontwerpbestemmingsplan bevatte naast de ontsluiting van het parkeren op het Zandrak ook ontsluitingen op de Boveneindselaan(westzijde plangebied) en Plechtaak (oostzijde plangebied). Met oog op mogelijk sluipverkeer zijn deze ontsluitingen komen vervallen. De westzijde van het plangebied wordt daardoor via het Jan van Zutphenhof ontsloten op het Zandrak. De ontsluiting op het Jan van Zutphenhof betreft een éénrichtingsweg ten behoeve van de ontsluiting van maximaal 52 wooneenheden en circa 25 parkeerplaatsen. Het Jan van Zutphenhof heeft voldoende capaciteit om deze circa 25 parkeerplaatsen af te wikkelen. Aan de oostzijde van het plangebied is de ontsluiting verbreed waardoor er ruimte ontstaat voor tweerichtingsverkeer. Hierdoor kan deze parkeervoorziening geheel afgewikkeld worden op het Zandrak. Bijkomend voordeel van het laten vervallen van de extra kruising is dat het groen/ de bomen aan de Boveneindselaan behouden kunnen blijven.

De verbeelding is op deze punten aangepast. Ter plaatse van de ontsluitingen is de bestemming ‘Verkeer’ gewijzigd in ‘Groen’. Bouwmogelijkheden binnen de bestemming ‘Groen’ Binnen de bestemming ‘Groen’ is de realisatie van maximaal twee gebouwen mogelijk. het gaat hierbij om fietsenbergingen. Uit de nadere planuitwerking blijkt dat een bruto vloeroppervlakte van 25m2 te krap is. In artikel 3 lid 2 onder 1 sub a opgehoogd naar 30m2.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

54

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

55

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

56

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

57

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 3

Bodemonderzoek locatie gebouwen A en B

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

58

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 4

Bodemonderzoek locatie gebouw C

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

59

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 5

Aerius-berekening

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

60

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 6

Quickscan ecologie locatie gebouwen A en B

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

61

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 7

Quickscan ecologie locatie gebouw C

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

62

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 8

Nader onderzoek ecologie

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

63

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 9

Watertoets

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

64

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 10

Waterhuishoudkundig plan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

65

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 11

Parkeeronderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

66

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 12

Windhinderonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

67

Bestemmingsplan ‘Krimpen aan den IJssel, Zandrak 66 (Crimpenersteyn)’ Status: Vastgesteld

Bijlage 13

Nota zienswijzen

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

68