Bijlage 1. Rapport MPG 2026

25

MPG 2026

4.3.2 Resultaat faciliterende groene projecten Eindwaarde

Jaar

NCW 01-01-2026

GREX

SALDO

INITIATIEF

FACILITAIR

47 50

PG00047 De Stuw PG00050 De Olm

TOTAAL

GREX

Voorziening

Winstneming

TOTAAL

2030

€

0

€

0

€

0

2028

€

-0

€

-0

€

-0

€

0

€

0 €

€

0

-

€

-

De Stuw (locatie 47): Op de hoek van de C.G. Roosweg en de Nieuwe Tiendweg in Krimpen aan den IJssel wil de eigenaar van locatie De Stuw komen tot een nieuwe ontwikkeling met woningbouw en eventueel kleinschalige horeca. Het betreft het zuidoostelijke kwadrant van de kruising op een belangrijke plek, prominent in het zicht voor iedereen die Krimpen aan den IJssel via deze weg binnenkomt. De gemeente heeft – op voorhand – geen bezwaar tegen wonen (als hoofdfunctie) en ziet voldoende mogelijkheden op deze plek. In 2025 is in planteamverband de stedenbouwkundige en financieel-economische haalbaarheid onderzocht van woningbouw op deze plek. Vervolgens heeft er een brede inwonerparticipatie plaatsgevonden over het idee van een ranke woontoren. In de raadsvergadering van 12 maart 2026 zijn de stedenbouwkundige kaders vastgesteld. De Olm (locatie 50): Supermarktexploitant Ernst Dijkman had het voornemen om het winkelcentrum De Olm te vernieuwen en de Jumbo uit te breiden. Het college heeft in mei 2024 hierover een positief principebesluit genomen. Dit met als voorwaarde dat de buitenruimte van De Olm een ruimtelijke kwaliteitsimpuls krijgt. Inmiddels heeft belegger Vrijenban Vastgoed in januari 2025 het vastgoed overgenomen van Ernst Dijkman. Deze heeft met haar adviseur Kolpa Architecten een voorlopig ontwerp van het vastgoed en de buitenruimte uitgewerkt.

Dit ontwerp is in maart 2026 gepresenteerd aan het gemeentelijke projectteam. De intentie is om zo spoedig via een anterieure overeenkomst en een aanvraag omgevingsvergunning te komen tot realisatie van de herontwikkeling van De Olm.

26

MPG 2026

5.

Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG

In dit hoofdstuk worden de verschillen verklaard tussen dit geactualiseerde MPG en het vorige MPG, door de Raad vastgesteld op 24 april 2025. Op de projectbladen in bijlage 1.1 t/m 1.3 wordt per project vergeleken met de laatst vastgestelde grex. In het MPG worden alleen de toekomstige saldi gepresenteerd. Eerdere winstnemingen hebben wel een relatie met de saldi van de betreffende grexen, maar zijn voor het opbrengend vermogen van het MPG niet meer relevant. Het vorige MPG had een totale netto-contante waarde (per 01-01-25) van -/- € 0,61 miljoen. Doorgerekend naar een netto-contante waarde (per 01-01-26) komt het resultaat van het MPG 2025 op -/- € 0,62 miljoen. Deze geactualiseerde versie van het MPG kent een netto-contant resultaat (per 01-0126) van € 0,85 miljoen. Het voordelige verschil van € 1,47 miljoen wordt op hoofdlijnen in onderstaande tabel verklaard: Verschillen op hoofdlijnen (NCW 01-01-26)

Res ul taa t va s tges tel d MPG 2025 NCW 01-01-2025 Afges l oten projecten MPG 2025 NCW 01-01-2025 Resultaat MPG 2025 (excl. afgesloten projecten) NCW 01-01-2025

-€ 0,61 € 0,00 -€ 0,61

Res ul taa t MPG 2025 (excl . a fges l oten projecten) NCW 01-01-2026

-€ 0,62

Res ul taa t hui di g MPG NCW 01-01-2026

€ 0,85

Verschil MPG 2026 -/- MPG 2025

€ 1,47

1

Mutaties projectenlijst

€ 0,41

2

Afboeken kosten groene projecten en facilitaire projecten

€ 0,10

3

Inhoudelijke mutaties

€ 0,95 € 1,47

In de volgende paragrafen worden de verschillen toegelicht. Bij dit overzicht is van belang om te melden dat het gaat om het vergelijk tussen het vastgesteld MPG 2025 en het huidig MPG. Zo is de grondexploitatie van De Noord 102 na vaststelling MPG 2025 aangepast. 5.1

Mutaties projectenlijst

Mutaties projectenlijst MPG 2026 NCW 01-01-26 Hof van Ijssel

€ 0,00

De Noord 102

-€ 0,42

Mutatie

-€ 0,43

5.1.1 Afsluiten/Afvoeren In dit MPG worden twee projecten afgesloten/afgevoerd: Hof van IJssel: De initiatiefnemer van plan Hof van IJssel heeft aangegeven de beoogde ontwikkeling van woningbouw op die locatie te beëindigen. Het project wordt daarom afgevoerd uit het MPG en financieel afgewikkeld met de reserve grondexploitatie. De Noord 102: Het project is op basis van financiële wet- en regelgeving geen grondexploitatie meer, daarom wordt het project afgevoerd. In het overzicht mutatie projectenlijst is de (negatieve) eindwaarde ten tijde van vaststelling MPG 2025 opgenomen. Naderhand is de grondexploitatie op 17 juli 2025 met een grotere negatieve eindwaarde vastgesteld door de gemeenteraad.

27

MPG 2026

5.1.2 Nieuwe projecten In dit MPG zijn ten opzichte van het vorige MPG geen nieuwe grexen opgenomen. 5.2 Afboeken plankosten 2025 groene projecten en algemene kosten Voor het afboeken van plankosten voor groene projecten en voor algemene kosten die verband houden met het MPG is jaarlijks een totaalbedrag van € 300.000 beschikbaar. Dit bedrag komt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het afboeken van de voorbereidingskosten betreft actieve projecten in de initiatieffase. Deze kosten worden direct afgeboekt zodat geen boekwaarde problemen ontstaan als het project geen doorgang vindt. In 2025 wordt een bedrag van € 129.983 op deze wijze afgeboekt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. De algemene kosten zijn niet toe te rekenen aan specifieke lopende projecten. Dit betreft vooral projectoverstijgende kosten, nazorg voor projecten die al zijn afgesloten en eerste contacten over mogelijk nieuwe projecten. In 2025 is hiervoor een bedrag van € 142.734 uitgegeven. Dit bedrag heeft geen effect op het saldo van het MPG (want betreft geen lopende projecten), maar wel op het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitatie. 5.3 Inhoudelijke mutaties Alle projecten zijn in de afgelopen periode herzien.

Als gevolg van onder andere nadere planuitwerkingen, uitkomsten van verrichte onderzoeken, optimalisaties en geactualiseerde planningen treden financiële mutaties op. In onderstaande tabel worden de belangrijkste verschillen weergegeven (netto-contant per 01-01-26).

Inhoudelijke mutaties (NCW 1-1-26)

KOAG-Driekamp

€ 0,32

Kerkdreef

€ 0,08

Werf aan den IJssel

€ 0,00

Centrum Zuid - Actief

-€ 0,01

De Noord 102

€ 0,00

Crimpenersteyn

€ 0,08

Centrum Zuid - Facilitair

€ 0,04

Hof van IJssel

€ 0,00

DCV vm veld 4 eo

€ 0,55

Stormpolderdijk

-€ 0,11

De Stuw De Olm

€ 0,00 € 0,00

Overige mutaties

€ 0,00 € 0,95

Toelichting op hoofdlijnen: - KOAG-Driekamp: Onderdeel van de aanbesteding is dat de gemeente een percentage ontvangt voor hogere VON-prijzen dan opgenomen in de aanbesteding. - DCV vm veld 4 eo: Nieuw plan met ander woningbouwprogramma zorgt voor een veel positievere eindwaarde. - Stormpolderdijk: geen volwaardige grex, betreft alleen 2026. Voor een uitgebreidere verschillenanalyse per grondexploitatie verwijzen we u naar de bijlagen.

28

MPG 2026

6.

Risico’s

Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. Zoals eerder aangegeven is een grex een momentopname op basis van de op dat moment beschikbare uitgangspunten, aannames en inzichten. Grondexploitaties worden in de tijd steeds concreter (van groen naar geel en van geel naar rood). In alle fasen geldt als uitgangspunt: indien wordt ingeschat dat de kans groter is dan 50% dat een risico optreedt, dan wordt dit risico afgedekt in de grondexploitatieberekening. Een risicoanalyse heeft tot doel om inzicht te krijgen in alle risico’s die gepaard gaan met een project. Op hoofdlijnen kunnen binnen het MPG drie soorten risico’s worden onderscheiden: - Projectinhoudelijke risico’s. - Gevoeligheid van parameters. - Risico’s ten aanzien van de hardheid van gesloten contracten. In de volgende paragrafen wordt op deze categorieën ingezoomd. De theoretische toelichting op de verschillende typen risico’s is daarbij in dit MPG achterwege gelaten. Uiteraard is een nadere toelichting indien gewenst beschikbaar. 6.1 Projectinhoudelijke risico’s Voor in het MPG opgenomen projecten waarvoor een grex is opgesteld is een risicoanalyse opgesteld. Risico's

bedragen in miljoenen

MPG 2026 gewogen risico's Rood

€ 0,35

Geel

€ 0,00

Groen

€ 0,89

TOTAAL

€ 1,24

De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 1,24 miljoen. In het vorige MPG bedroeg dit totaal € 1,01 miljoen. De toename betreft uitsluitend projecten in de groene fase, waarvoor nog geen verplichtingen zijn aangegaan en plannen nog kunnen worden aangepast. Er is dus nog alle ruimte om bij te sturen. De risico’s op gele en rode projecten zijn in omvang gedaald. De benodigde weerstandscapaciteit (€ 1,24 miljoen) wordt meegenomen in de totale verhouding van gemeentelijke risico’s en beschikbare weerstandscapaciteit, waaronder ook de Algemene Reserve Grondexploitatie. De paragraaf weerstandsvermogen en risicomanagement in de jaarrekening 2025 gaat hier verder op in. De gevolgen van netcongestie hebben de afgelopen jaren nog niet geleid tot een risico voor de grondexploitaties. Daar is verandering in gekomen door het gewijzigde maatschappelijk prioriteringskader van de ACM (Autoriteit Consumenten en Markt) voor de verdeling van netcapaciteit. Aansluiting van woningbouwprojecten is niet meer op voorhand gegarandeerd. Het is onmogelijk om aan te geven hoe groot het risico voor de grexen in dit MPG is, zowel wat betreft omvang als kans. Met het Krimpens Actieplan Netcongestie (KAN) werken we aan maatregelen om waar mogelijk de impact van netcongestie te mitigeren of te verminderen.

6.2 Gevoeligheid van de parameters Een gevoeligheidsanalyse wordt niet per project, maar op MPG-niveau uitgevoerd. Hierin worden de volgende parameters betrokken: - Rente: feitelijk is hier geen sprake van een risico, aangezien op basis van de notitie grondbeleid van de commissie BBV de interne omslagrente wordt gehanteerd. Dit 29

MPG 2026

betreft een verdeling van de rentelasten over het totaal van de activa en voorraden grond per 1-1-2025. -

Kostenstijging: in de grexen is gerekend met een kostenstijging (zie § 3.3): 2026 +/+ 3,83% 2027-2028 +/+ 3,00% 2029 e.v. +/+ 2,00%.

-

Opbrengstenstijging: in de grexen per project gerekend met de meest passende opbrengstenstijging, rekening houdend met de verschillende programma’s (zie § 3.3).

De risico’s ten aanzien van de parameters zijn gering en in belangrijke mate in de grondexploitaties opgenomen. Het risico van hogere kostenstijging wordt in evenwicht gehouden door de beperkte stijging van de opbrengsten. Er is daarom geen aparte risicoreservering voor de gevoeligheid van de parameters. Een bijzonder risico in het MPG betreft de vennootschapsbelasting. In paragraaf 3.3 is hierop al een toelichting gegeven. Zodra de effecten voor de afzonderlijke grexen bepaald kunnen worden, leidt dit tot verwerking in die grexen en de resultaten. 6.3 Hardheid van gesloten contracten Voor rode projecten geldt dat hiervoor contracten zijn gesloten. Deze contracten zijn op hardheid geanalyseerd: - Centrum Zuid: De verkoop en overdracht van alle gronden heeft plaatsgevonden. Met QuaWonen is overeenkomst gesloten waarin de bijdrage voor de aanleg van het openbaar gebied en de grondprijs vastliggen. - Werf aan den IJssel: Voor de woningbouw op het oostelijk deel is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met De Langen & Van den Berg. Voor de restauratie en ontwikkeling van de monumentale loodsen en nieuwbouw aan de westzijde is een overeenkomst gesloten met Coup/Vakwerk. Alle gronden zijn inmiddels overgedragen. - KOAG-Driekamp: Getekende koop- en realisatieovereenkomst.

- Kerkdreef: Met de ontwikkelgroep is een intentieovereenkomst met daarin een concept koopovereenkomst afgesloten. - De Noord 102: Dit project wordt afgevoerd. Voor gele en groene projecten zijn in de regel nog geen contracten gesloten. In dit MPG is er voor twee projecten wel een analyse op hardheid gedaan: - Stormpolderdijk: In de koopovereenkomst met het Rijk is vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente de (gesaneerde) grond overneemt. Daarmee wordt het risico dat de grond onvoldoende gesaneerd in gemeentelijk eigendom komt gereduceerd tot nihil. Omdat de herziening van de onderliggende businesscase lang op zich laat wachten en de levering van de gesaneerde grond nog niet aan de orde is, is deze grex vorig jaar teruggezet naar de groene fase en is de boekwaarde onder de activa op de balans geplaatst. In dit MPG is de situatie ongewijzigd. Bij de start van ieder faciliterend project worden afspraken vastgelegd over de vergoeding van de gemeentelijke plankosten.

30

MPG 2026

7.

Algemene reserve grondexploitaties

In dit hoofdstuk wordt de invloed van dit MPG op de Algemene Reserve Grondexploitatie toegelicht. Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via deze reserve. Dit is in paragraaf 2.9 toegelicht. 7.1 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie De gecalculeerde uitkomsten op eindwaarde van de bouwgronden in exploitatie (rood en geel) worden verwerkt in een meerjarenprognose van de reserve. In deze prognose wordt ook rekening gehouden met een jaarlijkse onttrekking van maximaal € 300.000 voor af te boeken kosten van groene projecten en algemene kosten voor grondexploitaties. Op basis van de gele en rode projecten in dit MPG leidt dat tot het volgende verloop van de reserve.

Let op de y-as start niet vanaf € 0 maar vanaf € 3.500.000

Dit verloop laat een reële verwachting zien wanneer alle lopende projecten volgens de in dit MPG opgenomen planning worden uitgevoerd en geen nieuwe grexen vanuit de initiatieffase in uitvoering worden genomen.

31

MPG 2026

8.

Scenario’s

Ondanks een afgewogen redenatie voor de te hanteren parameters (gemiddeld) is het van belang om ook met andere scenario’s rekening te houden voor de actieve grondexploitaties. Zoals aangeven is het MPG opgesteld op basis gemiddelde bandbreedte van de parameters zoals opgenomen in de Outlook van Metafoor (zie paragraaf 3.3): Basis scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw betaalbare koopwoningen Opbrengstenindex woningbouw sociale huur Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente *)

2026 3,83% 3,50%

2027 3,00% 3,00%

2028 3,00% 3,00%

2029 e.v. 2,00% 2,00%

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

1,00% 1,00%

1,00% 1,00%

1,00% 1,00%

2,00% 1,00%

*) Bij facilitaire projecten wordt geen rente toegerekend.

Omdat het van belang is om met scenario’s rekening te houden berekenen we de grondexploitaties ook met andere parameters door: a) Zeer positief scenario: - De minimale kostenindex per jaar; - De maximale opbrengstenindex. b) Zeer negatief scenario: - De maximale kostenindex per jaar; - De minimale opbrengstenindex, en; - De maximaal toegestane afwijking (+/+ 0,25%) van het rentepercentage vanaf het tweede jaar. 8.1 Positief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de actieve GREX’en doorgerekend met de minimale kostenindex en maximale opbrengstenindex. Positief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw betaalbare koopwoningen Opbrengstenindex woningbouw sociale huur Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2026 2,83% 5,00%

2027 2,00% 4,00%

2028 2,00% 4,00%

2029 e.v. 2,00% 2,00%

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

2,00% 1,00%

2,00% 1,00%

2,00% 1,00%

2,00% 1,00%

8.2 Negatief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de actieve GREX’en doorgerekend met de maximale kostenindex, minimale opbrengstenindex en de maximale rente3: Negatief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw betaalbare koopwoningen Opbrengstenindex woningbouw sociale huur Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2026 4,83% 2,00%

2027 4,00% 1,00%

2028 4,00% 1,00%

2029 e.v. 2,00% 2,00%

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

0,0% 1,00%

0,0% 1,25%

0,0% 1,25%

2,00% 1,25%

De notitie grondbeleid van de commissie BBV (paragraaf 5.4) geeft aan dat de rente maximaal 0,25% mag afwijken t.o.v. berekend voor 1e jaar. 3

32

MPG 2026

8.3

Resultaat scenario’s

De resultaten van de scenario’s worden weergegeven op eindwaarden: Scenario's actieve grondexploitaties

Basis

Project

type bouw

Eindjaar

KOAG-Driekamp

Woningbouw

2028

Kerkdreef

Woningbouw

2028

Werf aan den IJssel

Woningbouw

2028

Centrum Zuid Act.

Woningbouw

2028

Stormpolderdijk

Bedrijven terrein

2026

Bedrijven midden

2030

Woningmarkt betaalbare koop

DCV vm veld 4 eo

Woningbouw

Classificatie Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden

Totaal

Negatief scenario

Positief scenario

Eindwaarde

Eindwaarde

769.043

750.161

-18.882

795.191

26.147

188.435

188.420

-15

189.416

981

-3.402.955

-3.461.485

-58.530

-3.354.652

48.303

220.834

217.475

-3.359

224.941

4.106

-101.897

-102.387

-490

-101.405

492

Verschil

Eindwaarde

Verschil

1.243.865

580.197

-663.668

1.986.473

742.608

-1.082.675

-1.827.619

-744.944

-260.037

822.638

Negatief scenario bevat 1% verhoging kostenindex voor de jaren 2026-2028, 0,25% rente verhoging vanaf het tweede jaar (alle projecten) en verlaging opbrengstenindex DCV vm veld 4 eo met 1,5% voor 2026 en 1,5% voor 2027-2028. Positief scenario bevat 1% verlaging kostenindex voor de jaren 2026-2028 en verhoging opbrengstenindex DCV vm veld 4 eo met 1,5% voor 2026 en 1,5% voor 2027-2028.

Elk project heeft een eigen eindjaar. Dit betekent dat de berekende eindwaarden per jaar verschillend zijn. Zonder rekening te houden met tussentijdse winstneming worden de effecten van de eindwaarden van beide scenario’s in onderstaande grafiek weergegeven:

Let op de y-as start niet vanaf € 0 maar vanaf € 3.500.000

33

MPG 2026

9.

Conclusies

Ten opzichte van het MPG 2025 is het resultaat uitgedrukt in netto contante waarde per 1-1-2026 van dit MPG 2026 verbeterd met € 1,47 miljoen. Onderstaande tabel brengt dit in beeld. Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2025

MPG 2026

bedragen in miljoenen VERSCHIL

NCW

NCW

NCW

NCW

01-01-2025

01-01-2026

01-01-2026

01-01-2026

Rood

-€ 1,08

-€ 1,10

-€ 0,17

€ 0,93

Geel

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Groen

€ 0,47

€ 0,48

€ 1,03

€ 0,55

TOTAAL

-€ 0,61

-€ 0,62

€ 0,85

€ 1,47

Afgesloten

€ 0,00

TOTAAL

-€ 0,61

9.1 Verklaring verschillen De verschillen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden verklaard: Rode projecten: De verbetering komt door positieve uitkomsten van de aanbesteding van het project KOAG-Driekamp door verkoop woningen met hogere VON-prijs (€ 0,3 mln). Het afvoeren van het project De Noord 102 (€ 0,5 mln). Gele projecten: Niet van toepassing. Groene projecten: Een nieuw plan voor het project DCV vm veld 4 eo met ruimere plangrenzen en andere woningbouwprogramma zorgen voor een veel positievere eindwaarde ten opzichte van het project in het MPG 2025 (€ 0,6 mln). Rode projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2025 mutatie Werf aan den IJssel € 3.402.955 De Noord 102 *) € 988.210 -/- € 988.210

MPG2026 € 3.402.955 -

*) De verliesvoorziening van De Noord 102 is na vaststellen MPG 2025 verhoogd toen deze van de gele naar de rode fase ging (raad 17 juli 2025). De verliesvoorziening is gedekt uit de reserve Opvang en Asiel. Met het afvoeren van dit project uit het MPG valt de verliesvoorziening vrij aan dezelfde reserve.

Gele projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende gele projecten: MPG2025 mutatie

MPG2026

Voor de wijzigingen in de geprognosticeerde resultaten van groene projecten zijn geen aanpassingen via de jaarrekening nodig. Uit de risicoanalyse blijkt dat het MPG een totaal gewogen risico kent van € 1,24 miljoen. Dit betekent een beperkte verhoging van de claim op de weerstandscapaciteit, die in het vorige MPG € 1,01 miljoen bedroeg.

34

MPG 2026

Besluitvorming Bij het vaststellen van het MPG wordt u gevraagd de onderstaande besluiten te nemen: 1. Het MPG 2026 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. De financiële gevolgen van geactualiseerde grexen via een begrotingswijziging te verwerken in de begroting 2026; 3. Het project Hof van IJssel af te voeren uit het MPG, het negatieve saldo à € 4.461 te dekken uit de reserve grondexploitaties en te verwerken in de jaarrekening 2025. 4. Het project De Noord 102 af te voeren uit het MPG, de verliesvoorziening van dit project met € 988.210 te verlagen tot € 0, deze vrijval toe te voegen aan de reserve Opvang en Asiel en te verwerken in de jaarrekening 2025. 5. Een investeringskrediet à € 1.400.242 excl. BTW voor bouw- en woonrijp maken voor de realisatie van de opvanglocatie aan De Noord 102 beschikbaar te stellen. 6. De transitiekostenvergoeding van het Rijk te (blijven) gebruiken ter dekking van dit krediet. 7. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2025, à € 272.717 in de jaarrekening 2025 ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie; 8.

Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een winstbedrag à € 161.210 te nemen, dit bedrag toe te voegen aan de reserve grondexploitaties en te verwerken in de jaarrekening 2025.

Bijlagen 1.1 1.2 1.3

Projectkaarten rode projecten (geheim) Projectkaarten gele projecten (geheim) Projectkaarten groene projecten (geheim)

35