Document · PDF

Bijlage 1. Rapport MPG 2026

Gemeenteraad 28 mei 2026, gemeente Krimpen Ad IjsselBij agendapunt: Raadsvoorstel MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 202611.792 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

MPG 2026

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2026

7 april 2026

MPG 2026

Inhoudsopgave Samenvatting ....................................................................................................... 3 Wijzigingen cijfers MPG ....................................................................................................................... 3 Gevolgen nieuwe cijfers ...................................................................................................................... 4 Gevraagde besluiten ........................................................................................................................... 4 Risicoanalyse ..................................................................................................................................... 4 Groene projecten 2026 ....................................................................................................................... 4

1. 2.

Inleiding ...................................................................................................... 5 Basisprincipes MPG ........................................................................................ 6

Regelgeving en uitgangspunten .....................................................................12

Resultaten ...................................................................................................17

Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG .............................................27

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 3.1 3.2 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3

De basis: grondexploitatie ....................................................................................................... 6 Wat is het MPG? ..................................................................................................................... 6 Waarom een MPG? ................................................................................................................. 7 MPG binnen de gemeentelijke organisatie .................................................................................. 8 Structuur van het MPG ............................................................................................................ 8 Status van de bedragen in het MPG ........................................................................................ 10 Administratieve verwerking per projectfase ............................................................................. 10 Begrippen............................................................................................................................ 10 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie .................................................................. 11 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze ......................................................................

11 Regelgeving grondexploitaties ................................................................................................ 12 Algemene uitgangspunten en parameters ................................................................................ 13 Rode projecten (realisatiefase) ............................................................................................... 18 Gele projecten (planontwikkelingsfase) ................................................................................... 23 Groene projecten (initiatieffase) ............................................................................................. 24 Mutaties projectenlijst ........................................................................................................... 27 Afboeken plankosten 2025 groene projecten en algemene kosten .............................................. 28 Inhoudelijke mutaties ........................................................................................................... 28

Risico’s .......................................................................................................29

Algemene reserve grondexploitaties ...............................................................31

Scenario’s ...................................................................................................32

6.1 6.2 6.3 7.1 8.1 8.2 8.3

9.1

Projectinhoudelijke risico’s..................................................................................................... 29 Gevoeligheid van de parameters ............................................................................................ 29 Hardheid van gesloten contracten .......................................................................................... 30 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie ............................................................................ 31 Positief scenario ................................................................................................................... 32 Negatief scenario ................................................................................................................. 32 Resultaat scenario’s .............................................................................................................. 33

Conclusies ...................................................................................................34

Verklaring verschillen............................................................................................................ 34

Besluitvorming .....................................................................................................35 Bijlagen ...............................................................................................................35

MPG 2026

Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2026 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dit MPG is de jaarlijkse actualisatie van het financiële kader voor de ruimtelijke projecten binnen de gemeente. De vorige versie van het MPG (d.d. 18 maart 2025) werd vastgesteld in uw vergadering van 24 april 2025. Wijzigingen cijfers MPG De belangrijkste wijzigingen in dit MPG zijn: - Afsluiten projecten: Geen; - Afvoeren projecten: Hof van IJssel en De Noord 102; - Opnemen nieuwe projecten: Geen; - Afboeken plankosten groene projecten: DCV vm veld 4 eo, Stormpolderdijk, De Stuw; - Bijstellen verliesvoorziening: o De Noord 102. - Instellen verliesvoorziening: Geen; - Tussentijdse winstneming: Centrum-Zuid Actief; - Inhoudelijke actualisatie van alle projecten. Onderstaande tabel brengt de verschillen ten aanzien van het opbrengend vermogen met het laatst vastgestelde MPG in beeld1. Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2025

bedragen in miljoenen

MPG 2026

VERSCHIL

NCW

01-01-2025

01-01-2026

Rood

-€ 1,08

-€ 1,10

-€ 0,17

€ 0,93

Geel

€ 0,00

Groen

€ 0,47

€ 0,48

€ 1,03

€ 0,55

TOTAAL

-€ 0,61

-€ 0,62

€ 0,85

€ 1,47

Afgesloten

€ 0,00

TOTAAL

-€ 0,61

De verdeling tussen rode, gele en groene projecten tussen MPG 2025 en MPG 2026 is gewijzigd.

MPG 2026

Gevolgen nieuwe cijfers De wijziging van de cijfers heeft de volgende consequenties: Rode projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2025 mutatie Werf aan den IJssel € 3.402.955 De Noord 102 *) € 988.210 - € 988.210

MPG2026 € 3.402.955 €0

*) De verliesvoorziening van De Noord 102 is na vaststelling van het MPG 2025 van € 421.063 naar € 988.210 verhoogd. Dit was bij de faseovergang van geel naar rood (raadsvergadering 17 juli 2025). Met het afvoeren van de grondexploitatie valt de verliesvoorziening vrij aan de reserve opvang asiel en ontheemden.

Groene projecten Alle groene projecten verkeren in de initiatieffase. Voor eventuele negatieve resultaten worden daarom nog geen voorzieningen getroffen. Gevraagde besluiten 1. Het MPG 2026 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. De financiële gevolgen van geactualiseerde grexen via een begrotingswijziging te verwerken in de begroting 2026; 3. Het project Hof van IJssel af te voeren uit het MPG, het negatieve saldo à € 4.461 te dekken uit de reserve grondexploitaties en te verwerken in de jaarrekening 2025. 4. Het project De Noord 102 af te voeren uit het MPG, de verliesvoorziening van dit project met € 988.210 te verlagen tot € 0, deze vrijval toe te voegen aan de reserve Opvang en Asiel en te verwerken in de jaarrekening 2025. 5. Een investeringskrediet à € 1.400.242 excl. BTW voor bouw- en woonrijp maken voor de realisatie van de opvanglocatie aan De Noord 102 beschikbaar te stellen. 6. De transitiekostenvergoeding van het Rijk te (blijven) gebruiken ter dekking van dit krediet. 7. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2025, à € 272.717 in de jaarrekening 2025 ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie; 8.

Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een winstbedrag à € 161.210 te nemen, dit bedrag toe te voegen aan de reserve grondexploitaties en te verwerken in de jaarrekening 2025. Risicoanalyse In het MPG wordt steeds ook een geactualiseerde risicoanalyse opgenomen. Het totale gewogen risico binnen het MPG wordt becijferd op € 1,24 miljoen. Bij het MPG 2025 bedroeg het totaal van de risico’s € 1,01 miljoen. Groene projecten 2026 De gemeente heeft ten opzichte van het vorige MPG nog maar enkele groene projecten in voorbereiding. Project DCV vm veld 4 eo en Stormpolderdijk zijn actieve grondexploitaties; De Stuw en De Olm zijn facilitair. Voor project De Stuw was de gemeente “in the lead” en werden de gemaakte kosten in de groene fase gedekt uit de reserve grondexploitaties. Met het raadsbesluit van 12 maart 2026, waarin de stedenbouwkundige kaders zijn vastgesteld, is de ontwikkelaar weer “in the lead”. Voor dit MPG wordt ter bescherming van de onderhandelingspositie van de gemeente geheimhouding op de bijlagen genummerd 1.1 t/m 1.3 opgelegd.

MPG 2026

Inleiding

Dit rapport bevat het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2026 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Jaarlijks wordt in het voorjaar een rapportage opgesteld waarin alle geactualiseerde grondexploitaties worden opgenomen. Het rapport wordt eerder aangeboden dan de jaarrekening, zodat besluiten uit het MPG nog in de jaarrekening kunnen worden verwerkt. Naast een financieel en inhoudelijke sturingsinstrument brengt het MPG ook een op het projectmatige karakter van grondexploitaties afgestemde werkwijze met zicht mee. Die werkwijze is van toepassing op alle grondexploitaties waarbij de gemeente actief of faciliterend betrokken is. Het MPG biedt een totaaloverzicht van de projectenportefeuille. Nadrukkelijk wordt vermeld dat uitsluitend grondexploitaties zijn verwerkt in het MPG. Vastgoedexploitaties (ook wel opstalexploitaties genoemd) voor de bouw van scholen, maatschappelijk vastgoed, woningen of andere objecten zijn geen onderdeel van het MPG. In dekking van deze kosten dient via andere kanalen te worden voorzien. Hoofdstuk 2 geeft een nadere toelichting op de systematiek en de werking van het MPG en de onderliggende grexen. De uitgangspunten van het MPG worden in het derde hoofdstuk toegelicht. Tevens wordt aandacht besteed aan ontwikkelingen in wet- en regelgeving die van invloed zijn op onze grondexploitaties.

De resultaten van het MPG en de onderliggende grondexploitaties worden besproken in het vierde hoofdstuk. In het vijfde hoofdstuk staan de verschillen ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG (2025) centraal. In het zesde hoofdstuk wordt stilgestaan bij de risico’s binnen het MPG. Vanwege de samenhang met de grondexploitaties wordt in het zevende hoofdstuk beknopt ingegaan op de ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondexploitatie. De grondexploitaties kunnen zich zowel gunstig als ongunstig ontwikkelen, bijvoorbeeld door rente en inflatie. Dit is uitgewerkt in scenario’s, die zijn opgenomen in het achtste hoofdstuk. Tot slot wordt in het laatste hoofdstuk ingegaan op de uit de voorgaande hoofdstukken voortvloeiende conclusies. In de bijlagen zijn plankaarten opgenomen waarop de verschillende soorten projecten zijn weergegeven, zijn voor alle individuele projecten projectkaarten opgenomen.

MPG 2026

Basisprincipes MPG

Het MPG is het sturingsinstrument voor de gemeente. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste basisprincipes van het MPG. 2.1 De basis: grondexploitatie Het financieel-economische basisinstrument voor ruimtelijke projecten is de grondexploitatie (grex). Per project wordt een grondexploitatie(berekening) opgesteld. In de grex worden de kosten en de opbrengsten van een project in de tijd in beeld gebracht en wordt op basis hiervan een resultaatberekening (nominaal, eindwaarde en nettocontant) uitgevoerd. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol bij grondexploitaties. Projecten hebben veelal een doorlooptijd van enkele jaren. Rente en inflatie zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie. De grondexploitatie kan worden beschouwd als het financiële huishoudboekje van een ruimtelijk project. Het is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. In een grex wordt niet alleen vooruitgekeken, maar worden ook alle in het verleden gemaakte kosten en al gerealiseerde opbrengsten verwerkt, zodat een objectief beeld ontstaat van wat een project in totaal heeft gekost en opgebracht. De gemeente Krimpen aan den IJssel hanteert een grondexploitatiemodel dat voor alle soorten projecten in alle projectfasen gebruikt kan worden. Voor alle projecten waarbij de gemeente betrokken is, wordt een grondexploitatie opgesteld.

GRONDEXPLOITATIE

Een grondexploitatie bestaat niet alleen uit een berekening, maar bevat de volgende onderdelen:

Plankaart (bestaand + nieuw) Grondexploitatieberekening Financieel projectdossier Toelichting Risicoanalyse

2.2 Wat is het MPG? Wanneer er sprake is van meerdere grondexploitaties, ontstaat de behoefte aan een totaaloverzicht. Het MPG voorziet hierin. Het MPG is het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties: het totaaloverzicht en samenvatting van alle gemeentelijke grondexploitaties. Alle grondexploitaties van de gemeente zijn gekoppeld aan het MPG. Het MPG fungeert als een soort kapstok waaraan alle grondexploitaties worden opgehangen. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.

MPG

GREX 1

GREX 2

GREX 3

GREX …

MPG 2026

2.3 Waarom een MPG? Een aantal ontwikkelingen benadrukt de noodzaak van het hebben van (financieel) totaaloverzicht bij ruimtelijke projecten en het kunnen sturen daarop: - De rol van gemeenten: waar gemeenten in het verleden vaak een actief grondbeleid voerden (zelf grond verwerven, bouw- en woonrijp maken en kavels uitgeven), nemen zij steeds meer een faciliterende rol in. Marktpartijen nemen daarbij het initiatief, voeren de feitelijke grondexploitatie en dragen het risico; de gemeente faciliteert. - Het wettelijke kader: op basis van de grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) zijn gemeenten verplicht hun kosten te verhalen. Dat kan via een exploitatieplan, maar bij voorkeur via een anterieure overeenkomst tussen exploitant en gemeente, die op vrijwillige basis wordt gesloten. Wanneer de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten moeten via de anterieure overeenkomst worden verhaald. - Wisselende marktomstandigheden: De laatste jaren is sprake van stijgende grondprijzen. De omvang is echter moeilijk te voorspellen. Bovendien is ook sprake van kostenontwikkelingen die van jaar tot jaar verschillen. Deze veranderlijke markt maakt het relevant om op elk moment een beeld te hebben van het opbrengend vermogen van ontwikkellocaties.

Bovengenoemde ontwikkelingen leiden ertoe dat het voor een gemeente van groot belang is om een actueel beeld te hebben van alle kosten en opbrengsten die gepaard gaan met gebieds- en locatieontwikkeling. Per project kan op basis hiervan worden gemonitord hoe kosten zich verhouden tot opbrengsten en of bijsturing wenselijk of noodzakelijk is. Daarnaast kan een analyse van de totale portefeuille aantonen dat het nodig is om bij te sturen: projecten naar voren te halen of juist uit te faseren; projecten toe te voegen dan wel te schrappen. Niet alleen de individuele saldi van de grondexploitaties zijn immers van belang, met name de financierbaarheid van de totale projectenportefeuille zal doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid ervan. Het MPG biedt deze inzichten. Het MPG brengt de consequenties van keuzes in beeld en kan daardoor ingezet worden als strategisch sturingsinstrument. Sturen op plankosten wordt gezien de bovengenoemde ontwikkelingen steeds belangrijker. Het zijn vaak de enige kosten die gemeenten maken bij faciliterende projecten. Het (plan)kostenverhaal is geen keuze, maar een wettelijke plicht.

MPG 2026

2.4 MPG binnen de gemeentelijke organisatie Het MPG is een financieel-economisch instrument, dat ten dienste staat van een hoger doel: grip hebben op de financiën van de ruimtelijke projectenportefeuille en verantwoorde keuzes kunnen maken. Drie pijlers vormen het fundament onder dit hogere doel: - Grip op de projectinhoud (wat): voor ieder project moet duidelijk zijn welke rol de gemeente vervult, wat de planbegrenzing is, welk programma er gerealiseerd dient te worden, wat de projectplanning is en welke kosten en opbrengsten er verwacht kunnen worden. De projectinhoud bepaalt het “wat” van een project en van de projectenportefeuille. - Een gedegen instrumentarium (waarmee): het grondexploitatiemodel vormt de basis voor de financiële aansturing en bewaking van een afzonderlijk project. Door middel van een fysieke koppeling aan de financiële administratie is het grexmodel geschikt gemaakt voor de dagelijkse budgetbewaking. Het MPG is het sturingsinstrument dat beschikbaar is op portefeuilleniveau. Het instrumentarium geeft aan “waarmee” financieel grip wordt gekregen. - Een heldere interne werkwijze (hoe): de interne werkwijze bepaalt wie wat wanneer op welke wijze doet en met welk doel, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Deze spelregels bepalen “hoe” de (financiële) aansturing van projecten plaatsvindt.

Pas wanneer deze drie componenten op de juiste wijze samenkomen is de gemeente in control. Het één kan niet zonder het ander. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.

grip op financiën

projectinhoud

instrumentarium

werkwijze

(wat)

(waarmee)

(hoe)

projectenportefeuille

2.5 Structuur van het MPG Het MPG is het totaaloverzicht van alle ruimtelijke projecten: rijp en groen door elkaar. Gezien de grote verscheidenheid aan projecten is het wenselijk om structuur aan te brengen in de projectenportefeuille. Binnen het MPG worden projecten op twee manieren gecategoriseerd: - Rol van de gemeente bij het project. - De projectfase waarin het project zich bevindt. Hierop wordt in de volgende paragrafen nader ingegaan. 2.5.1 Rol gemeente De gemeente kan grofweg twee rollen vervullen bij een ruimtelijk project: - Actief: bij actieve projecten voert de gemeente de (totale) grondexploitatie. De gemeente beschikt over de gronden binnen het plangebied of is voornemens deze te verwerven. Gemeente maakt bouw- en woonrijp, maakt in dat kader plankosten en geeft kavels uit. Via de gronduitgifte kan de gemeente het kostenverhaal organiseren. Bij actieve projecten draagt de gemeente het volledige grondexploitatierisico. Een actieve grondexploitatie kenmerkt zich veelal door aanzienlijke investeringen (kosten gaan voor de baten uit), een aanzienlijke financieringsbehoefte, een doorlooptijd van meerdere jaren, een faseringsrisico en een afzetrisico.

MPG 2026

Faciliterend: een marktpartij (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een woningcorporatie) initieert het project, voert de grondexploitatie en draagt de risico’s. De gemeente wordt verzocht de ontwikkeling te faciliteren (mogelijk te maken). De rol van de gemeente blijft bij dergelijke projecten in financiële zin veelal beperkt tot het maken van plankosten. De gemeente is bereid mee te werken aan het project als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid en er vooraf met de exploitant overeenstemming wordt bereikt over de plankostenvergoeding.

2.5.2 Projectfase In het MPG worden de projecten (actief en faciliterend) voor wat betreft hun planfase in drie categorieën ingedeeld: - Rode projecten (realisatiefase): rood staat voor rijp; rode projecten zijn door de Raad vastgestelde projecten. De projectkaders staan vast en het is zeker dat ze gerealiseerd zullen worden. De Raad heeft de grondexploitatie vastgesteld als taakstellend financieel kader. - Gele projecten (planontwikkelingsfase): deze projecten zijn een beetje rijp; de Raad heeft een voorbereidingskrediet gevoteerd voor de verdere uitwerking van de projectkaders, aangezien zij voornemens is het project te (laten) realiseren. Aan het einde van de gele fase vindt terugkoppeling plaats naar de Raad, waarna de Raad, door middel van het vaststellen van de grondexploitatie, kan besluiten het project rood te maken. - Groene projecten (initiatieffase): groene projecten zijn nog niet rijp. Ze bevinden zich in een verkenningsfase.

Wanneer alle projecten worden ingedeeld naar rol van de gemeente en naar projectfase, dan ontstaat de structuur, zoals in beeld gebracht in onderstaande figuur.

MPG

GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …

GROEN

GEEL

ROOD GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …

ROOD

GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …

GEEL

GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …

GROEN

GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …

FACILITAIR

GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …

ACTIEF

MPG 2026

2.6 Status van de bedragen in het MPG In het MPG worden zowel actieve als faciliterende projecten gepresenteerd die zich in de rode, gele of groene fase bevinden. De resultaten van de verschillende soorten projecten dienen op een verschillende wijze te worden beschouwd: - Rode projecten: de gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. - Gele projecten: cijfers die verband houden met gele projecten zijn indicatief. Er is nog nader onderzoek vereist om tot een taakstellend financieel kader te komen. - Groene projecten: deze cijfers zijn richtinggevend. Ze komen voort uit een globale financiële verkenning op basis van zeer globale uitgangspunten, kengetallen en aannames. 2.7 Administratieve verwerking per projectfase Verslaggeving technisch wordt er als volgt omgegaan met de verschillende soorten projecten: - Rood en geel o Actieve projecten: als de grondexploitatieberekening een positieve eindwaarde laat zien worden de kosten tussentijds geactiveerd. Is de eindwaarde negatief dan dient een voorziening te worden gevormd ter grootte van de negatieve eindwaarde.

o Faciliterende projecten: Voor faciliterende projecten ontvangt de gemeente in beginsel een plankostenvergoeding van de initiatiefnemer. Saldi van faciliterende projecten worden daarom aan het einde van het jaar verrekend met de balanspost vooruit ontvangen bedragen of nog te ontvangen bedragen. Wanneer echter sprake is van andere kosten en opbrengsten dan afgesproken in het plankostenverhaal wordt op dezelfde wijze met de saldi omgegaan als bij actieve projecten. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente een aantal vierkante meters grond verkoop aan de initiatiefnemer, of als er aanvullende kosten moeten worden gemaakt voor rekening van de gemeente. - Groen o Actieve projecten: de (verwervings)kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. Het is onzeker of het project ook daadwerkelijk zal worden gerealiseerd en in welke vorm en daarmee of de gemaakte kosten ooit nog kunnen worden terugverdiend. o Faciliterende projecten: de kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. In een zo vroeg mogelijk stadium worden afspraken met ontwikkelaars gemaakt over kostenverhaal. Zodra er zicht is op kostenverhaal worden de kosten verrekend met de balanspost nog te ontvangen bedragen of vooruit ontvangen bedragen.

2.8 Begrippen De bedragen die bij grondexploitaties en in het MPG worden gepresenteerd kunnen op verschillende manieren worden uitgedrukt. - Nominaal: nominale bedragen zijn uitgedrukt op het huidige prijspeil (01-012026) en geven aan wat iets op dit moment kost. - Reëel of geïndexeerd: met behulp van een index en de nominale waarde wordt berekend (geprognosticeerd) wat iets kost of opbrengt op een bepaald moment. Er is dus rekening gehouden met kosten- of opbrengstenstijging. - Eindwaarde: elke grondexploitatie kan worden beschouwd als een bankrekening. De eindwaarde is het saldo van dat project op het moment dat het project gereed is. In de eindwaarde zijn zowel de kosten- als opbrengstenstijgingen als de rentekosten en renteopbrengsten gedurende de exploitatieperiode verwerkt. - Netto-contante waarde: het MPG bevat meerdere projecten die allemaal verschillende eindwaarddata hebben. Het zijn andere grootheden die niet te vergelijken zijn. Om de eindwaardesaldi toch te kunnen vergelijken worden deze 10

MPG 2026

teruggerekend naar hetzelfde moment (01-01-2026). Die teruggerekende waarde wordt de netto-contante waarde genoemd. 2.9 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). Onderstaande afbeelding visualiseert dit.

ALGEMENE DIENST

RUIMTELIJKE PROJECTEN Algemene Reserve Grondexploitatie + MPG

ROOD

Algemene Reserve

resultaat

GEEL

voorziening

GROEN

afboeken

Het positieve resultaat van een rood project wordt toegevoegd aan de ARG. Negatieve resultaten worden ervan ten laste gebracht. In een eerdere fase is hiervoor een voorziening vanuit de ARG gevormd. Kosten voor groene projecten worden jaarlijks afgeboekt ten laste van de ARG. Wordt voor een geel project een negatieve eindwaarde geprognosticeerd, dan wordt hiervoor een voorziening gevormd vanuit de ARG. Zie ook paragraaf 2.7. Mutaties in benodigde voorzieningen voor negatieve projecten verlopen ook via de ARG. Kunnen verliesvoorzieningen worden verlaagd omdat een minder negatief saldo wordt geprognosticeerd, dan vloeit het verschil terug naar de ARG. Indien verliesvoorzieningen moeten worden verhoogd als gevolg van een groter berekend tekort, dan vindt ophoging plaats vanuit de ARG. 2.10 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze De belangrijkste kenmerken van de werkwijze (die hoort bij het MPG) zijn: - Sturen op projectsaldo in plaats van sturen per jaarschijf. Besluitvorming over projecten vindt niet plaats per jaarschijf, maar heeft betrekking op het totale financiële resultaat van een project. Voor gele projecten wordt een voorbereidingskrediet gevoteerd. De kosten voor groene projecten worden in principe jaarlijks afgeboekt. - Sturen op eindwaarde (feitelijk saldo aan het einde van het project). Financiële besluitvorming vindt plaats op eindwaarde.

Voor de vergelijkbaarheid worden tevens netto-contante waarden gepresenteerd. - De Raad wordt voor wat betreft de financiële besluitvorming een aantal keer betrokken: bij het voteren van een voorbereidingskrediet; het vaststellen van de grex (uitvoeringskrediet); het afsluiten van de grex. Jaarlijks wordt het volledige MPG geactualiseerd en voorafgaand aan de jaarrekening ter vaststelling aan de Raad aangeboden. - Alle geldstromen verlopen in relatie met Algemene Reserve Grondexploitatie.

MPG 2026

Regelgeving en uitgangspunten

Het MPG is een sturingsinstrument. Voor het opstellen van grondexploitaties gelden echter ook specifieke regels in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Dit hoofdstuk gaat allereerst in op de (boekhoudkundige) werkwijze die voortvloeit uit de bepalingen van het BBV. Vervolgens zijn de voor dit MPG gehanteerde uitgangspunten en parameters opgenomen en toegelicht. 3.1 Regelgeving grondexploitaties In deze paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven op de werkwijze voor faciliterende projecten, die sinds de wijziging van het BBV per 1 januari 2016 van kracht is. Tevens wordt de situatie van de voormalige NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden) met een boekwaarde toegelicht. De meest recente regelgeving van belang is de notitie grondbeleid 2023 van de commissie BBV, die met name vanwege de invoering van de Omgevingswet is geactualiseerd. 3.1.1 Faciliterende projecten Bijna de helft van de grexen in dit MPG betreft projecten waarin de gemeente een faciliterende rol vervult. Dit betekent dat het initiatief en het eigendom (grotendeels) bij marktpartijen ligt. Volgens de regelgeving dient de gemeente haar (plan)kosten te verhalen op de ontwikkelaar, waardoor deze grexen (in theorie) tot een neutraal resultaat leiden. In Krimpen aan den IJssel wordt kostenverhaal bij voorkeur geregeld via een anterieure overeenkomst.

Veelal betekent dit dat de ontwikkelaar een vergoeding vooraf betaalt. Het risico voor over- en onderschrijdingen op de plankosten ligt bij de gemeente. In de praktijk leidt dit meestal tot een (beperkt) positief of negatief saldo, dat wordt verrekend met de Algemene Reserve Grondexploitatie. Gedurende de looptijd van het faciliterende project wordt bij de afsluiting van een boekjaar een post nog te ontvangen of een post vooruit ontvangen op de balans opgenomen. Een korte toelichting: - Nog te ontvangen: De gemeente heeft al kosten gemaakt en een overeenkomst gesloten. Er heeft echter nog geen facturatie en betaling plaatsgevonden. - Vooruit ontvangen: Er is een overeenkomst gesloten en de ontwikkelaar heeft betaald. De gemeente heeft echter nog niet alle kosten gemaakt. 3.1.2 Strategische gronden Met ingang van 2016 bestaat de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) niet meer. Onder deze categorie werden grondposities als voorraad opgenomen op de balans, waarvoor weliswaar een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling bestaat, maar waarvoor nog geen concreet plan en planning beschikbaar zijn. In het MPG betrof dit de groene projecten (initiatieffase). Sinds 2016 is de grondpositie van de locatie DCV vm. veld 4 daarom op de balans opgenomen onder de Materiële Vaste Activa (MVA) met de separate categorie ‘strategische gronden’.

De waardering van de grond is tot stand gekomen bij de jaarrekening 2019 tegen de marktwaarde van dat moment. Wanneer het project in uitvoering wordt genomen, wordt de grond ingebracht tegen de boekwaarde. Door middel van een jaarlijkse quick scan (ontwikkeld door Step in Control) wordt het MPG doorgelicht. In voorgaande jaren bleken hieruit geen fiscale winsten. Na het verwerken van dit MPG in de quickscan blijkt dat gemeente geen fiscale winst behaald.

MPG 2026

3.2 Algemene uitgangspunten en parameters De belangrijkste algemene uitgangspunten en parameters die zijn gehanteerd bij de grondexploitatieberekeningen zijn: Boekwaarden Alle inkomsten en uitgaven uit de voorgaande jaren (vóór 01-01-26) zijn conform de jaarrekening verwerkt. Dit geldt ook voor de af te boeken kosten voor groene projecten bij de jaarrekening 2025. Startdatum Alle grondexploitaties hebben als startdatum 01-01-26. Dat wil niet zeggen dat alle projecten per die datum starten, maar vanaf dat moment start de renteberekening in de grondexploitatieberekening. Toegerekende rente voor die datum is onderdeel van de boekwaarde. Eindwaardedatum De eindwaardedatum verschilt per project. Waar eindwaarden worden gepresenteerd is de betreffende eindwaardedatum vermeld. Netto-contante waarde De netto-contante waarde (NCW) is een vergelijkingswaarde. Alle projecten zijn uitgedrukt als NCW per 01-01-26. De disconteringsvoet bedraagt 2%, zoals is voorgeschreven in de notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de commissie BBV. Prijspeil Alle kosten en opbrengsten zijn geraamd op prijspeil 01-01-26. De civieltechnische ramingen zijn ten opzichte van prijspeil 01-01-25 met 2,1% geïndexeerd2. Het percentage is door het IngenieursBureau Krimpenerwaard (IBKW) onderbouwd, waarbij rekening is gehouden met kosten voor arbeid en materiaal.

Interne uurtarieven In dit MPG wordt gerekend met interne uurtarieven, gebaseerd op de begroting 2026. Dit uurtarief bestaat uit de componenten salaris en overhead. In de urenverdeling wordt onderscheid gemaakt tussen schalen 1-8 en 9-15. In het MPG worden geen uren toegerekend van medewerkers in de categorieschalen 1-8. € 80,83 Het uurtarief voor salaris in de categorie salarisschalen 9-15 € 58,78 Het overheadtarief € 139,61 Het uurtarief voor de GREX Afgerond is het uurtarief € 140 voor de GREX. In de jaren vanaf 2027 loopt het uurtarief mee met de index van de kosten. Rente kosten en opbrengsten Vanaf 2025 wordt, conform de notitie rente 2023 van de commissie BBV, de omslagrente toegepast. In de meerjarenbegroting 2026-2029 van de gemeente is het omslagpercentage 1%. Er wordt geen rente toegerekend aan facilitaire projecten omdat de boekwaarde van de projecten op 0 staan. Dit komt door verrekening met de balans. 2

Het door IBKW berekende percentage is vergeleken met de Outlook 2026 van Metafoor. Op pagina 7: “Voor 2026 adviseert Metafoor een bandbreedte van 2,5% tot 3,5% aan te houden”. De gemeente ziet geen aanleiding om van het door de door het IBKW berekende index af te wijken. Dit komt door de onderbouwing vanuit IBKW: “In 2025 constateren we voor de categorieën arbeid en materiaal een prijsstijging van 2,3% … Het uurtarief van IBKW medewerkers is gestegen van € 101,00 in 2025 naar € 102,00 in 2026, oftewel een prijsstijging van 1,0%.”

MPG 2026

Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen in werking. Door deze wet krijgen overheden te maken met het feit dat ze voor een deel van hun activiteiten onder de vennootschapsbelasting (Vpb) (kunnen) gaan vallen. Binnen de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) is een specifiek hulpmiddel voor gemeentelijke grondbedrijven opgesteld, de zogenoemde ‘QuickScan’, waarmee grondbedrijven een eerste indicatie kunnen krijgen of er sprake is van een fiscaal winstoogmerk. Basis voor deze QuickScan vormen de BBV-cijfers. Het kan zijn dat verder onderzoek nodig is naar het fiscale winststreven en derhalve naar het fiscaal drijven van een onderneming. De gemeente Krimpen aan den IJssel bepaalt jaarlijks met een door Step in Control ontwikkelde scan of de grondexploitaties VPB plichtig zijn. Op basis van voorgaande uitgangspunten worden eerst de grexen geactualiseerd. Vervolgens worden die gegevens gebruikt als input voor de quickscan. Na het verwerken van dit MPG in de quickscan blijkt dat gemeente geen fiscale winst behaald. Inflatie De in de grondexploitatieberekeningen geraamde bedragen op prijspeil 01-01-26 worden naar de toekomst toe geïndexeerd. In de grondexploitaties wordt gebruik gemaakt van één index per categorie. In algemene zin is rekening gehouden met de volgende indexcijfers per jaar (o.b.v.

Outlook 2026 van Metafoor december 2025): Kostenindex

Zoals blijkt uit bovenstaande tabel is er sprake van sterk fluctuerende indexcijfers. De gemeente hanteert één indexatiecijfer in de grondexploitaties, daarom wordt de volgende berekening toegepast: 2026 2027-2028 2029 e.v. GWW (gemiddeld) 3,50% 3,00% 2,00% Plankosten (gemiddeld) 4,50% 3,00% 2,00% Woningbouwkosten 3,50% 3,00% 2,00% (gemiddeld) Gemiddeld 3,83% 3,00% 2,00% Het MPG-model is hierop aangepast. Opbrengstenindex

MPG 2026

Voor de opbrengsten wordt de meerjarige prognose gevolgd. Project KOAG Kerkdreef Werf aan den IJssel Centrum-Zuid act. Centrum-Zuid fac. Crimpenersteyn DCV vm. Veld 4 Hof van IJssel De Stuw Merelstraat De Noord 102 De Olm Stormpolderdijk

Actief Facilitair Actief Actief Actief Actief Facilitair Facilitair Actief Facilitair Facilitair Facilitair Actief Facilitair Actief

Fase

Classificatie

2026

Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Initiatief Afvoeren Initiatief Realisatie Afvoeren Initiatief Initiatief

Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt basis Woningmarkt betaalbare koop Woningmarkt midden Woningmarkt betaalbare koop Woningmarkt betaalbare koop Woningmarkt sociale huur Bedrijven midden Bedrijven midden

Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt 3,5% Nvt 3,5% Nvt Nvt 1,0% Nvt

20272028

2029 e.v.

3,0%

2,0%

3,0%

2,0%

1,0%

2,0%

BTW In principe geldt voor grondexploitaties dat BTW verrekenbaar is (via BTW-aangifte of BCF). Kosten worden dan ook exclusief BTW opgenomen. Voor de opbrengstenzijde geldt hetzelfde, alleen is voor de berekening van de residuele grondwaarde de vrij-op-naamprijs (von-prijs) het uitgangspunt. De von-prijs is het bedrag dat de consument betaalt voor een nieuwe woning en deze prijs bevat BTW. Taxatie Voor iedere grex wordt jaarlijks bepaald of een taxatie nodig is. Voor ongewijzigde plannen mag een taxatie maximaal drie jaar oud zijn. Onderstaande tabel geeft aan voor welke projecten taxatie nodig was in het kader van dit MPG en de jaarrekening 2025. Project Stormpolderdijk

Fase Initiatief

Taxatie Nee

Centrum - Zuid

Realisatie

Niet nodig

KOAG - woningbouw DCV voormalig veld 4

Realisatie Initiatief

Niet nodig Nee

Kerkdreef - woningbouw Werf aan den IJssel

Realisatie Realisatie

Niet nodig Niet nodig

Toelichting Is materiële vaste activa, grond nog niet in grex ingebracht. De grond staat tegen getaxeerde waarde van begin 2025 op de balans Er zijn koop- en ontwikkelovereenkomsten voor de hele locatie. Aanbesteding is in 2024 (succesvol) afgerond. Is materiële vaste activa, grond nog niet in grex ingebracht. Er is een reserveringsovereenkomst. Er zijn koop- en ontwikkelovereenkomsten voor beide delen van de locatie.

Verliesvoorzieningen Voor grondexploitaties in de gele of rode fase met een negatief eindsaldo wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven door de commissie BBV. De hoogte van de verliesvoorziening is gelijk aan de geprognosticeerde eindwaarde van de grex. Tussentijdse winstneming Naar rato van de voortgang van zowel gerealiseerde kosten als opbrengsten dient over een positief eindresultaat van een grondexploitatie winst te worden genomen. Deze zogeheten methode Percentage of Completion (POC) wordt voorgeschreven door het BBV. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel dat op voorhand mogelijk te veel winst wordt genomen, is het toegestaan project specifieke risico's in mindering te brengen op het verwachte eindresultaat van de grondexploitatie alvorens de tussentijdse winstneming te bepalen.

MPG 2026

De gemeente Krimpen aan den IJssel hanteert de praktische oplossing zoals door Metafoor is uitgewerkt (het betreft een ‘goede benadering’). Het hanteert de volgende stappen: 1. Allereerst wordt het aandeel (%) van de gerealiseerde kosten ten opzichte van de totale kosten berekend (beide inclusief index en rente). De totale en gerealiseerde kosten zijn (uiteraard) exclusief de eerder genomen winstnemingen (voorgaande jaren), maar inclusief de rentekosten over die eerdere winstnemingen. 2. Op dezelfde wijze wordt het aandeel (%) berekend voor de opbrengsten. 3. Middels vermenigvuldiging van het aandeel kosten (%) met het aandeel opbrengsten (%) resulteert het POC-%. 4. Vervolgens worden per project de project specifieke risico’s bepaald en gekwantificeerd. Het resultaat op eindwaarde wordt gecorrigeerd voor de gekwantificeerde onzekerheid. 5. De totale winstneming wordt vervolgens berekend door het POC-% te vermenigvuldigen met het voor onzekerheden gecorrigeerde resultaat. 6. De tussentijdse winstneming voor het specifieke boekjaar wordt berekend door de totale winstneming te corrigeren met de in eerdere jaren genomen tussentijdse winstnemingen. 7. De tussentijdse winstneming wordt vervolgens opgevoerd in de grondexploitatie, waardoor uiteraard de nog te realiseren rentekosten wijzigen en dit een definitieve eindwaarde levert.

Let op: de berekende rente is bij het hanteren van deze methodiek niet geheel correct! Het betreft een ‘goede benadering’. Scenarioberekening Ondanks een afgewogen redenatie voor de te hanteren parameters is het van belang om ook met andere scenario’s rekening te houden. Dit punt is door de accountant in zijn managementletter aangestipt. Daarom berekenen we de parameters op de actieve grondexploitaties ook op een andere manier door; a) Zeer positief scenario: o De minimale kostenindex per jaar; o De maximale opbrengstenindex. b) Zeer negatief scenario: o De maximale kostenindex per jaar; o De minimale opbrengstenindex, en; o De maximaal toegestane afwijking (+/+ 0,25%) van het rentepercentage vanaf het tweede jaar. Backtesting De gemeente dient ook backtesting toe te passen. Dit wordt gedaan aan de hand van een (uitgebreide) verschillenanalyse tussen raming en realisatie van de inkomsten en uitgaven in het afgelopen boekjaar. Daarnaast wordt een verschillenanalyse op totaalniveau per project uitgevoerd.

MPG 2026

Resultaten

In dit hoofdstuk worden de resultaten van de individuele grondexploitatieberekeningen toegelicht. Aangezien de resultaten van rode, gele en groene projecten een andere status hebben worden deze separaat behandeld. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de rode, de gele en de groene projecten. Telkens wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen de projecten waarbij de gemeente een actieve en een faciliterende rol heeft. De resultaten zijn uitgedrukt als eindwaarde en als netto-contante waarde. De projecten zijn genummerd, zodat de relatie met de plankaart kan worden gelegd.

MPG 2026

4.1 Rode projecten (realisatiefase) Op onderstaande afbeelding staan alle projecten die momenteel in uitvoering zijn.

De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. 4.1.1 Resultaat actieve rode projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel worden gerealiseerd. Voor de vergelijkbaarheid zijn alle eindwaarden tevens vertaald naar netto-contante waarden per 01-01-26. ACTIEF

Eindwaarde

Jaar

NCW 01-01-2026

SALDO

REALISATIE

GREX

Voorziening

Winstneming

TOTAAL

PG00023 KOAG-Driekamp PG00027 Kerkdreef

2028

€

769.043

€

724.687

€

2028

€

188.435

€

177.566

€

177.566

2028

€

-3.402.955

€

-3.206.680

€

-3.206.680

PG00028 Werf aan den IJssel PG00043 Centrum Zuid - Actief

2027

€

220.834

€

212.259

€ 1.716.839 €

1.929.098

PG00049 De Noord 102

2026

€

-2.092.169 €

23 27 28

TOTAAL

€

-2.224.643

724.687

€

1.716.839 €

-375.330

€

3.402.955

€

3.402.955

KOAG-Driekamp (locatie 23): Na verplaatsing van KOAG wordt aan deze ‘vertreklocatie’ een nieuwe invulling gegeven. In de grondexploitatie zijn de kosten ingeschat op basis van een actuele raming van IBKW van de civieltechnische kosten van het plan Hof Driekamp en de aanpassing van de ontsluiting en het parkeren bij MHCK. De opgenomen grondopbrengst is de uitkomst van de Europese aanbesteding, waarbij het plan Hof Driekamp als winnaar uit de bus is gekomen. Het project betreft de integrale herontwikkeling van het plangebied met een bijzondere woonvorm, bestaande uit 40 levensloopbestendige woningen rond een (meergeneratie)hof. Het bestemmingsplan voor de locatie is inmiddels onherroepelijk. De voorbereiding van de herontwikkeling is in 2025 concreet gestart. Gestart is met de realisering van de nieuwe ontsluiting (brug) en parkeerterrein voor MHCK. Deze werkzaamheden worden volgens planning vóór de zomervakantie 2026 afgerond. In

MPG 2026

2025 is het bouwrijpmaken van de ontwikkellocatie zelf uitgevoerd. De officiële start bouw vindt plaats op 1 april 2026. Kerkdreef woningbouw (locatie 27): De oudbouw van de Admiraal de Ruyterschool is grotendeels gesloopt. Hiermee is het terrein vrij voor herontwikkeling. Inmiddels heeft het college van B&W besloten dat op deze locatie een groep Krimpenaren (initiatiefnemers Collectief Particulier Opdrachtgeverschap NOM-wijk) 0-op-de-meterwoningen kan gaan realiseren. In 2023 is een taxatie van de marktwaarde van de locatie uitgevoerd op basis van het geplande woningbouwprogramma. De uitkomsten van deze taxatie zijn verwerkt in de grondexploitatie. In 2023 zijn de stedenbouwkundige kaders door de gemeenteraad vastgesteld en is er met de initiatiefnemers een grondreserveringsovereenkomst gesloten. Totaal wordt in dit MPG gerekend met 20-25 woningen in het middeldure/dure segment. Recente wijzigingen in de bedrijfsvoering van het bedrijf H&B grondstoffen hebben een positieve invloed op de akoestische situatie op deze locatie. Dit is nader onderzocht in samenwerking met DCMR. De nieuwe akoestische situatie is planologisch vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan (parapluplan). In 2024 is het bestemmingsplan voor de nieuwe ontwikkeling door de gemeenteraad vastgesteld.

Er is door een bewoner uit de omgeving van de locatie tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep aangetekend bij de Raad van State. De Raad van State heeft recent het ingestelde beroep ongegrond verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De Vereniging NOM-wijk Krimpen (particuliere opdrachtgevers) vragen in het eerste kwartaal van 2026 de omgevingsvergunning aan. Parallel daaraan sluiten de vereniging en de gemeente de koopovereenkomst voor de locatie. De start van het project is afhankelijk van eventuele bezwaren en beroep tegen de omgevingsvergunning. Op dit moment gaan wij uit van start bouw medio 2026. Werf aan den IJssel (locatie 28): De gemeente is eigenaar van de gehele locatie met opstallen. De Werf van Duijvendijk wordt herontwikkeld met de volgende functies als uitgangspunt: - Publiek toegankelijke openbare ruimte aan de rivier; - Creatieve, ambacht georiënteerde en/of zelfstandige (Krimpense) ondernemers; - Daghoreca; - Wonen o 52 appartementen, o 24 zorgstudio’s, o 9 woonwerk woningen (beperkt grondgebonden en in sommige grondgebonden woningen bedrijvigheid op de begane grond) Na herontwikkeling moet de locatie duidelijk en blijvend herinneren aan de vroegere werffunctie. En verder moet sprake zijn van maatschappelijke, economische en financiële haalbaarheid. Om dit doel te bereiken heeft het college de volgende strategie bepaald.

- Voor de restauratie en herontwikkeling van de monumentale loodsen inclusief de realisatie van nieuwbouw aan de westzijde van de insteekhaven is de combinatie Coup/Vakwerk geselecteerd. 19

MPG 2026

Voor de realisatie van het woongebouw aan de oostzijde is De Langen & van den Berg geselecteerd. In overleg met Coup/Vakwerk, De Langen & van den Berg en de omwonenden richt de gemeente het openbaar gebied in.

De herontwikkeling van de locatie Van Duijvendijk vindt plaats in de context van de (mogelijke) herontwikkeling van het Centrum en van het buitendijks gelegen bedrijventerrein IJsseldijk. Daarbij is het ook goed om initiatieven die er in de binnendijks gelegen (dijk)zone zijn of zich daar in de toekomst mogelijk nog gaan voordoen in ogenschouw te nemen. Daarom is een ontwikkelvisie vastgesteld voor het gehele buitendijks gelegen gebied (zelling) IJsseldijk 335-367 en het daar parallel aan liggende binnendijkse gebied met als begrenzing de Molenvlietsingel, Boezemdreef en Kerkdreef. Met oog op deze ontwikkeling is het industrieterrein IJsseldijk grotendeels gedezoneerd en is de geldende geluidzone aangepast middels het onherroepelijke bestemmingsplan ‘Parapluherziening Geluid Industrieterrein IJsseldijk’. Hiermee moet de ontwikkeling van woningbouw in de omgeving worden vereenvoudigd. Dit heeft nog niet geresulteerd in andere ontwikkelingen dan de Werf. Wel is de gemeente in gesprek met De Langen & van den Berg over de ontwikkeling van de Rehoboth-locatie gelegen direct ten westen van het plangebied. Dit leidt mogelijk tot een nieuwe (faciliterende) grondexploitatie. Inmiddels zijn zowel Coup/Vakwerk als De Langen & van den Berg bezig met het Zellinghuis (24 zorgstudio’s met aanverwante voorzieningen) en het appartementengebouw aan de Oostzijde (52 woningen).

Beide vergunningen zijn verleend. COUP/Vakwerk heeft daarnaast het Zellinghuis (linker monument) met aanpalende gronden aangekocht van de gemeente. Ook zijn de gronden voor het appartementengebouw geleverd. Wel is er bezwaar gemaakt tegen het bestemmingsplan “Werf aan den IJssel 2022”. Het bezwaar is ter zitting geweest, en de rechter heeft met een kleine aanpassing doorgevoerd betreffende de insteekhaven. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. De gemeente heeft het westelijk en oostelijk deel van de Werf gesaneerd. De vervuiling die de gemeente daar aantrof is (fors) groter dan verwacht, hetgeen heeft geleid tot een onwenselijke stijging van de kosten. De gemeente rond nu het saneren van het oostelijk deel en het verbeteren van de kade aan deze zijde van de werf. De afgelopen periode is gebleken dat deze werkzaamheden complexer zijn dan gehoopt. Vooral omdat Rijkswaterstaat heeft aangegeven bepaalde oplossingen onwenselijk te vinden, hetgeen een prijsopdrijvend effect heeft gehad. Tot slot hebben kostenverhogingen van de afgelopen periode en nadere detaillering effect op de hoogte van de ramingen. In dit MPG is echter geen bijstelling van de verliesvoorziening nodig, omdat dit binnen de grex kon worden opgevangen. Centrum-Zuid (locatie 43): Woningstichting QuaWonen vernieuwt haar sociale woningbezit in Centrum-Zuid (Albert Schweitzerlaan/Boerhaavelaan).

Op deze plek zijn inmiddels 4 appartementencomplexen gebouwd en bewoond (blok A, B, C, D). De kavel van blok B is destijds door de woningstichting verkocht aan een ontwikkelaar die marktwoningen heeft gebouwd. De 4 blokken behoren tot het faciliterende deel van de grondexploitatie van Centrum-Zuid. Een tweede onderdeel vormt de herontwikkeling van 20

MPG 2026

de locatie waarop voorheen De Rank, het IBKW en 2 woningen gevestigd waren. De particuliere eigendommen op deze locatie zijn verworven door de gemeente en door middel van een aanbesteding op de markt gezet. Dit vormt het actieve deel van de grondexploitatie. Blok E is recentelijk ook opgeleverd. De bouw van blok F is in volle gang. Centrum-Zuid is een winstgevend project, waarvoor gedurende de realisatie verplicht tussentijds winst moet worden genomen. In dit MPG is volgens de POC-methode (zie paragraaf 3.2) een bedrag van € 161.210 als winst genomen, waarmee de totale winstneming tot en met 2025 op ruim € 1,7 miljoen komt. De Noord 102 (locatie 49): Dit project wordt afgevoerd. 4.1.2 Resultaat faciliterende rode projecten Onderstaande tabel brengt het resultaat van de faciliterende rode projecten in beeld.

FACILITAIR

Eindwaarde

Jaar

NCW 01-01-2026

SALDO

REALISATIE

GREX

Voorziening

Winstneming

TOTAAL

PG00045 Crimpenersteyn

2031

€

60.214

€

53.469

€

53.469

PG00046 Centrum Zuid - Facilitair

2028

€

157.767

€

148.667

€

148.667

PG00048 Merelstraat

2028

€

217.981

€

202.136 €

TOTAAL

€

202.136

€

Crimpenersteyn (locatie 45): De Zellingen en de gemeente werken al enige tijd aan de voorbereidingen om de herontwikkeling van Crimpenersteyn mogelijk te maken. In september 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met het principeverzoek van De Zellingen. Dit principeverzoek is gezamenlijk uitgewerkt tot een stedenbouwkundig kader. De vaststelling van dit stedenbouwkundige kader volgde in januari 2023. Op basis van dit stedenbouwkundig kader heeft De Zellingen een bestemmingsplan opgesteld om de herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken. In deze fase hebben de gemeente en De Zellingen tevens een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over de uit te voeren werkzaamheden. Het definitieve bestemmingsplan is in september 2024 ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft unaniem ingestemd met het bestemmingsplan. Doordat er geen beroep is aangetekend tegen het bestemmingsplan, is het bestemmingsplan sinds eind 2024 onherroepelijk. Hiermee is een belangrijke stap gezet in de herontwikkeling van Crimpenersteyn. Het afgelopen jaar heeft De Zellingen het plan verder uitgewerkt en de omgevingsvergunningen aangevraagd. De eerste voor het bouwrijp maken van het plangebied en een tweede voor de realisatie van het eerste gebouw.

Beide vergunningen zijn verleend en begin 2026 is De Zellingen gestart met het bouwrijp maken van de locatie. In het tweede kwartaal van 2026 zal gestart worden met de bouw van het eerste gebouw. Centrum-Zuid (locatie 46): Zie Centrum-Zuid (locatie 43). Merelstraat (locatie 48): In het Convenant Energiebesparing Huursector 2012 is afgesproken dat in 2050 de woningvoorraad CO2-Neutraal is. Woningbouwcorporatie QuaWonen heeft al een deel van hun bezit gerenoveerd om aan deze doelstelling te voldoen. De technische staat van 14 grondgebonden sociale huurwoningen in het blok Merelstraat, Mezenstraat, Vinkenstraat is hier te slecht voor. Het voornemen is om bestaande grondgebonden woningen te slopen en een appartementencomplex met 21

MPG 2026

buurtkamer te realiseren dat ruimte biedt aan maximaal 35 sociale huurappartementen. Op 16 oktober 2025 heeft de gemeenteraad de stedenbouwkundige kaders vastgesteld voor dit project en positief bindend advies uitgebracht om meer dan 5 woningen mogelijk te maken. De bewoners van de Merelstraat en Vinkenstraat zijn eind 2022 geïnformeerd; het uitverhuizen van bewoners is in een vergevorderd stadium. Leegstaande woningen worden tijdelijk ingevuld (antikraak). De ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zijn met de initiatiefnemer, omwonenden en andere belanghebbenden verkend. De benodigde onderzoeken zijn inmiddels uitgevoerd en hieruit volgen geen beperkingen. De verwachting is dan ook dat initiatiefnemer op afzienbare termijn een vergunningaanvraag doet voor de omgevingsvergunning voor een vergunning Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (bopa) betreffende een planologisch basisbesluit (fase 1). Daarna vindt de verdere uitwerking van het plan en het (verder) onderzoeken van draagvlak hiervoor in de buurt vindt plaats.

Zodra het definitief ontwerp van de ontwikkeling gereed is, is er nog een vervolgbesluit nodig en een tweede aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een bopa (fase 2) dat toeziet op de onderdelen van het bouwplan waarin de eerdere vergunning niet voorziet, zoals de beoordeling van de stedenbouwkundige-architectonische detaillering en de toets aan redelijke eisen van welstand. De planning is erop gericht dat start bouw in 2027 plaatsvindt en de woningen in 2028 worden opgeleverd.

MPG 2026

4.2 Gele projecten (planontwikkelingsfase) Dit MPG bevat één faciliterend project, welke wordt afgevoerd.

PLANONTWIKKELING

4.2.1 Resultaat actieve gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:

SALD0

ACTIEF

Eindwaarde

Jaar

NCW 01-01-2026

GREX 0

TOTAAL

GREX

Voorziening

Winstneming

€

TOTAAL €

€

PLANONTWIKKELING

4.2.2 Resultaat faciliterende gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:

SALDO

FACILITAIR

Eindwaarde

Jaar

NCW 01-01-2026

GREX 38

PG00038 Hof van IJssel

TOTAAL PLANONTWIKKELING

2026

GREX

Voorziening

Winstneming

€

-4.461

€

-4.373

€

-4.461

€

-4.373 €

TOTAAL €

-4.373

€

-4.373

€

Hof van IJssel (locatie 38): Deze grondexploitatie wordt afgevoerd en heeft een kleine negatieve eindwaarde (vanwege BTW) welke verrekend wordt met de reserve grondexploitatie.

MPG 2026

4.3 Groene projecten (initiatieffase) Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de in de gemeente gelegen projecten die zich bevinden in de initiatieffase (groen).

De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op groene projecten dienen te worden beschouwd als zijnde richtinggevend. Voor groene projecten zijn de uitgangspunten nog niet gedefinieerd. De berekeningen zijn gebaseerd op globale uitgangspunten en aannames. Voor deze projecten is een indicatief (woning)bouwprogramma opgesteld gebaseerd op: - Een eerste stedenbouwkundige verkenning van de locatie; - De gemeentelijke Woonvisie en ander gemeentelijk beleid; - Regionale afstemming van het planaanbod. 4.3.1 Resultaat actieve groene projecten Eindwaarde

Jaar

NCW 01-01-2026

GREX

SALDO

INITIATIEF

ACTIEF

GREX

Voorziening

Winstneming

TOTAAL

PG00025 DCV vm veld 4 eo

2030

€

1.243.865

€

1.126.607

€

PG00040 Stormpolderdijk

2026

€

-101.897

€

-99.899

€

-99.899

€

1.141.968

€

1.026.708 €

€

1.026.708

TOTAAL

1.126.607

€

DCV voormalig veld 4 eo (locatie 25): Lange tijd is het de bedoeling geweest om de voetbalvereniging DCV, de manege en de scouting te verplaatsen in combinatie met de realisatie van woningbouw op de huidige locatie(s). Hiervoor zijn in het verleden enkele ruimtelijke studies uitgevoerd. Eind 2024 is een gebiedsvisie voor het Toepad en omgeving in ontwerp vastgesteld door het college van B&W. In 2025 is deze visie in een participatieprocedure voorgelegd aan de omgeving. De participatiereacties worden verwerkt en er wordt in 2026 een onderzoek gedaan naar de ontsluiting van deze beoogde woningbouwlocatie. De visie wordt in 2026 ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd.

MPG 2026

Het college van B&W heeft uitgesproken de locaties van het voormalige veld 4 van DCV en het hippisch centrum Krimpenerwaard te willen herontwikkelen voor woningbouw, met name gericht op de doelgroep starters en jonge gezinnen. Parallel aan de participatieprocedure vinden gesprekken plaats met de eigenaren van het hippisch centrum, gericht op verwerving van het complex door de gemeente. Als toekomstige invulling is in de grex gerekend met een woningbouwontwikkeling van ca. 115 woningen, onderverdeeld in ca. 55 appartementen en 60 grondgebonden woningen voor starters en jonge gezinnen in de betaalbare koopcategorie (max. €420.000 prijspeil 2026). Voor deze opzet heeft IBKW een actuele raming gemaakt van de civieltechnische kosten (bouw- en woonrijpmaken). Op het punt van de bodemsaneringskosten beschikken wij op dit moment nog niet over een actueel beeld van de situatie op het hippisch centrum. In de gesprekken met de eigenaren is dit een aandachtspunt. In het kader van de nadere uitwerking van plannen kunnen de genoemde aantallen woningen en de categorieën nog worden bijgesteld. De planning gaat op dit moment uit van start bouw in 2029. Dit is mede afhankelijk van de uitkomsten van de gesprekken met de eigenaren van het hippisch centrum, de procedure van het ruimtelijk plan (omgevingsplan) en de ontwikkelingen op het gebied van netcongestie.

Stormpolderdijk (locatie 40): Deze grex heeft betrekking op de locatie Stormpolderdijk (voormalig EMK-terrein, nu nog eigendom van de Staat) en de daaraan grenzende gemeentelijke terreinen. Het gaat hierbij om het terrein aan de Schaardijk 11 (voormalig depot Buitenruimte) en eventueel het vrachtwagen parkeerterrein (afhankelijk van de ontwikkelingsvariant). In de grex Stormpolderdijk worden deze terreinen in samenhang met het EMK-terrein ontwikkeld. De woningen aan de Stormpolderdijk (nummers 5 t/m 9) horen (nog) niet tot de scope van de grondexploitatie. Eind oktober 2018 heeft het ministerie een contract gesloten met Dura Vermeer voor de bodemsanering en het bouwrijp maken. De uitvoering is in 2019 gestagneerd als gevolg van de gewijzigde mogelijkheden om grond te kunnen reinigen. Begin 2020 is de fasering van het project gewijzigd en de uitvoering hervat. Fase 1 van het werk (het bouwrijp maken van 1,6 hectare niet EMK-verontreinigd terrein) is in juli 2020 afgerond. In 2021 is het project opnieuw stil gelegd door gewijzigde inzichten in de verwerking en de omvang van de verontreiniging en de twijfels over de stabiliteit van de damwand rondom het terrein. In april 2024 is de sanering hervat en naar verwachting en onder voorbehoud van de netcongestie kunnen in het eerste kwartaal van 2027 de eerste bedrijfskavels worden uitgegeven.

De gemeente heeft een nieuw inrichtingsplan voor het toekomstige bedrijventerrein gemaakt dat is afgestemd op de nieuwe inzichten t.a.v. de ondergrond. Dit leidt tot verminderde (grond-)opbrengsten. Gemeente en Rijk onderhandelen nog over de consequenties voor de eerder overeengekomen koopprijs voor het terrein. Omdat pas tegen het einde van de sanering zekerheid kan worden gegeven over de te verwachten kosten en opbrengsten, is de grondexploitatie ‘teruggezet’ naar de groene fase en is de boekwaarde op de balans onder de activa verantwoord. Naar verwachting kan tegen het einde van 2026 een nieuwe actuele grondexploitatie ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. De gronden worden daarin opnieuw ingebracht tegen de boekwaarden die nu op de balans onder de activa staan.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16824901/1