Bijlage 1. Rapport MPG 2025

27

MPG 2025

5.

Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG

In dit hoofdstuk worden de verschillen verklaard tussen dit geactualiseerde MPG en het vorige MPG, door de Raad vastgesteld op 25 april 2024. Op de projectbladen in bijlage 1.1 t/m 1.3 wordt per project vergeleken met de laatst vastgestelde grex. In het MPG worden alleen de toekomstige saldi gepresenteerd. Eerdere winstnemingen hebben wel een relatie met de saldi van de betreffende grexen, maar zijn voor het opbrengend vermogen van het MPG niet meer relevant. Het vorige MPG had een totale netto-contante waarde (per 01-01-24) van -/- € 0,68 miljoen. Doorgerekend naar een netto-contante waarde (per 01-01-25) komt het resultaat van het MPG 2024 op -/- € 0,69. Deze geactualiseerde versie van het MPG kent een netto-contant resultaat (per 01-0125) van -/- € 0,61 miljoen. Het voordelige verschil van € 0,08 miljoen wordt op hoofdlijnen in onderstaande tabel verklaard.

Verschillen op hoofdlijnen (NCW 01-01-25)

Res ul ta a t va s tges tel d MPG 2024 NCW 01-01-2024 Afges l oten projecten MPG 2024 NCW 01-01-2024 Resultaat MPG 2024 (excl. afgesloten projecten) NCW 01-01-2024

-€ 0,68 € 0,00 -€ 0,68

Res ul ta a t MPG 2024 (excl . a fges l oten projecten) NCW 01-01-2025

-€ 0,69

Res ul ta a t hui di g MPG NCW 01-01-2025

-€ 0,61

Verschil MPG 2025 -/- MPG 2024

€ 0,08

1

Mutaties projectenlijst

-€ 0,40

2

Afboeken kosten groene projecten en facilitaire projecten

€ 0,05

3

Inhoudelijke mutaties

€ 0,44 € 0,08

In de volgende paragrafen worden de verschillen toegelicht. 5.1 Mutaties projectenlijst In dit MPG worden twee projecten toegevoegd ten opzichte van het MPG 2024 (De Noord 102 en De Olm). 5.1.1 Afsluiten / Afvoeren In dit MPG wordt geen project afgesloten/afgevoerd. 5.1.2 Nieuwe projecten In dit MPG zijn ten opzichte van het vorige MPG twee nieuwe grexen opgenomen. De Olm is een faciliterende grex in de groene fase waarover nog niet eerder een besluit is gevraagd. Het project Noord 102 is een actieve grex in de haalbaarheidsfase (geel) waarvan de raad op 17 december 2024 de grex voor het eerst heeft vastgesteld. Dit is de eerste keer dat deze grex in het MPG wordt opgenomen.

28

MPG 2025

Mutaties projectenlijst MPG 2025 NCW 01-01-25 De Olm

€ 0,00

De Noord 102

€ 0,40

Mutatie

€ 0,40

5.2 Afboeken plankosten 2025 groene projecten en algemene kosten Voor het afboeken van plankosten voor groene projecten en voor algemene kosten die verband houden met het MPG is jaarlijks een totaalbedrag van € 300.000 beschikbaar. Dit bedrag komt te laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het afboeken van de voorbereidingskosten betreft actieve projecten in de initiatieffase. Deze kosten worden direct afgeboekt zodat geen boekwaarde problemen ontstaan als het project geen doorgang vindt. In 2024 wordt een bedrag van € 48.104 op deze wijze afgeboekt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. De algemene kosten zijn niet toe te rekenen aan specifieke lopende projecten. Dit betreft vooral projectoverstijgende kosten, nazorg voor projecten die al zijn afgesloten en eerste contacten over mogelijk nieuwe projecten. In 2024 is hiervoor een bedrag van € 130.154 uitgegeven. Dit bedrag heeft geen effect op het saldo van het MPG (want betreft geen lopende projecten), maar wel op het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitatie. 5.3 Inhoudelijke mutaties Alle projecten zijn in de afgelopen periode herzien. Als gevolg van onder andere nadere planuitwerkingen, uitkomsten van verrichte onderzoeken, optimalisaties en geactualiseerde planningen treden financiële mutaties op. In onderstaande tabel worden de belangrijkste verschillen weergegeven (netto-contant per 01-01-25).

Inhoudelijke mutaties (NCW 1-1-25)

KOAG-Driekamp

€ 0,70

Kerkdreef

-€ 0,03

Werf aan den IJssel

-€ 1,22

Centrum Zuid - Actief

€ 0,10

Crimpenersteyn

-€ 0,02

Centrum Zuid - Facilitair

€ 0,10

DCV vm veld 4 eo

€ 0,86

Stormpolderdijk

-€ 0,05

Overige mutaties

€ 0,00 € 0,44

29

MPG 2025

Toelichting op hoofdlijnen: - KOAG-Driekamp: Gunstige Europese aanbesteding zorgt voor omslag naar een positieve eindwaarde. - Werf aan den IJssel: Sterk opgelopen kosten voor keerconstructie en woonrijpmaken. - DCV vm veld 4 eo: Nieuw plan met ruimere plangrenzen en andere woningbouwprogramma zorgen voor een veel positievere eindwaarde. Voor een uitgebreidere verschillenanalyse per grondexploitatie verwijzen we u naar de bijlagen.

30

MPG 2025

6.

Risico’s

Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. Zoals eerder aangegeven is een grex een momentopname op basis van de op dat moment beschikbare uitgangspunten, aannames en inzichten. Grondexploitaties worden in de tijd steeds concreter (van groen naar geel en van geel naar rood). In alle fasen geldt als uitgangspunt: indien wordt ingeschat dat de kans groter is dan 50% dat een risico optreedt, dan wordt dit risico afgedekt in de grondexploitatieberekening. Een risicoanalyse heeft tot doel om inzicht te krijgen in alle risico’s die gepaard gaan met een project. Op hoofdlijnen kunnen binnen het MPG drie soorten risico’s worden onderscheiden: - Projectinhoudelijke risico’s. - Gevoeligheid van parameters. - Risico’s ten aanzien van de hardheid van gesloten contracten. In de volgende paragrafen wordt op deze categorieën ingezoomd. De theoretische toelichting op de verschillende typen risico’s is daarbij in dit MPG achterwege gelaten. Uiteraard is een nadere toelichting indien gewenst beschikbaar. 6.1 Projectinhoudelijke risico’s Voor in het MPG opgenomen projecten waarvoor een grex is opgesteld is een risicoanalyse opgesteld.

Risico's

bedragen in miljoenen

MPG 2024 gewogen risico's Rood

€ 0,54

Geel

€ 0,07

Groen

€ 0,40

TOTAAL

€ 1,01

De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 1,01 miljoen. In het vorige MPG bedroeg dit totaal € 1,12 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit (€ 1,01 miljoen) wordt meegenomen in de totale verhouding van gemeentelijke risico’s en beschikbare weerstandscapaciteit, waaronder ook de Algemene Reserve Grondexploitatie. De paragraaf weerstandsvermogen en risicomanagement in de jaarrekening 2024 gaat hier verder op in. Hierbij moet worden opgemerkt dat de risico’s van het project Stormpolderdijk zijn weggevallen omdat deze grex is teruggevallen in de initiatieffase. De risico’s met betrekking tot de waardering van de gronden op de balans maken wel onderdeel uit van de risico’s die in de jaarrekening worden opgenomen. 6.2 Gevoeligheid van de parameters Een gevoeligheidsanalyse wordt niet per project, maar op MPG-niveau uitgevoerd. Hierin worden de volgende parameters betrokken: - Rente: feitelijk is hier geen sprake van een risico, aangezien op basis van de notitie grondbeleid van de commissie BBV de interne omslagrente wordt 31

MPG 2025

gehanteerd. Dit betreft een verdeling van de rentelasten over het totaal van de activa en voorraden grond per 1-1-2024. -

Kostenstijging: in de grexen is gerekend met een kostenstijging (zie § 3.3): 2025 +/+ 4,83% 2026-2027 +/+ 3,50% 2028 e.v. +/+ 2,00%.

-

Opbrengstenstijging: in de grexen per project gerekend met de meest passende opbrengstenstijging, rekening houdend met de verschillende programma’s (zie § 3.3).

De risico’s ten aanzien van de parameters zijn gering en in belangrijke mate in de grondexploitaties opgenomen. Het risico van hogere kostenstijging wordt in evenwicht gehouden door de beperkte stijging van de opbrengsten. Er is daarom geen aparte risicoreservering voor de gevoeligheid van de parameters. Een bijzonder risico in het MPG betreft de vennootschapsbelasting. In paragraaf 3.3 is hierop al een toelichting gegeven. Zodra de effecten voor de afzonderlijke grexen bepaald kunnen worden, leidt dit tot verwerking in die grexen en de resultaten. 6.3 Hardheid van gesloten contracten Voor rode projecten geldt dat hiervoor contracten zijn gesloten. Deze contracten zijn op hardheid geanalyseerd: - Centrum Zuid: De verkoop en overdracht van alle gronden heeft plaatsgevonden. Met QuaWonen is overeenkomst gesloten waarin de bijdrage voor de aanleg van het openbaar gebied en de grondprijs vastliggen. - Werf aan den IJssel: Voor de woningbouw op het oostelijk deel is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met De Langen & Van den Berg. Voor de restauratie en ontwikkeling van de monumentale loodsen en nieuwbouw aan de westzijde is een overeenkomst gesloten met Coup/Vakwerk. Overdracht van de grond vindt plaats in 2025. - KOAG-Driekamp: Voor dit project heeft de gunning in 2024 plaatsgevonden op basis van een openbare procedure.

De koop- en ontwikkelovereenkomst wordt in 2025 getekend. - Kerkdreef: Met de ontwikkelgroep is een intentieovereenkomst met daarin een concept koopovereenkomst afgesloten. Voor gele en groene projecten zijn in de regel nog geen contracten gesloten. In dit MPG is er voor twee projecten wel een analyse op hardheid gedaan: - Stormpolderdijk: In de koopovereenkomst met het Rijk is vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente de (gesaneerde) grond overneemt. Daarmee wordt het risico dat de grond onvoldoende gesaneerd in gemeentelijk eigendom komt gereduceerd tot nihil. Omdat de herziening van de onderliggende businesscase lang op zich laat wachten en de levering van de gesaneerde grond nog niet aan de orde is, is in dit MPG deze grex teruggezet naar de groene fase en is de boekwaarde onder de activa op de balans geplaatst. - De Noord 102: Er is nog geen overeenkomst afgesloten met Quawonen over de prijs van de grond. De intentie is om de prijs van de grond te baseren op eerder gemaakte afspraken bij vergelijkbare projecten met Quawonen. Bij de start van ieder faciliterend project worden afspraken vastgelegd over de vergoeding van de gemeentelijke plankosten.

32

MPG 2025

7.

Algemene reserve grondexploitaties

In dit hoofdstuk wordt de invloed van dit MPG op de Algemene Reserve Grondexploitatie toegelicht. Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via deze reserve. Dit is in paragraaf 2.9 toegelicht. 7.1 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie De gecalculeerde uitkomsten op eindwaarde van de bouwgronden in exploitatie (rood en geel) worden verwerkt in een meerjarenprognose van de reserve. In deze prognose wordt ook rekening gehouden met een jaarlijkse onttrekking van maximaal € 300.000 voor af te boeken kosten van groene projecten en algemene kosten voor grondexploitaties. Op basis van de gele en rode projecten in dit MPG leidt dat tot het volgende verloop van de reserve.

Dit verloop laat een reële verwachting zien wanneer alle lopende projecten volgens de in dit MPG opgenomen planning worden uitgevoerd en geen nieuwe grexen vanuit de initiatieffase in uitvoering worden genomen.

33

MPG 2025

8.

Scenario’s

Ondanks een afgewogen redenatie voor de te hanteren parameters (gemiddeld) is het van belang om ook met andere scenario’s rekening te houden voor de actieve grondexploitaties. Zoals aangeven is het MPG opgesteld op basis gemiddelde bandbreedte van de parameters zoals opgenomen in de Outlook van Metafoor (zie paragraaf 3.3): Basis scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw betaalbare koopwoningen Opbrengstenindex woningbouw sociale huur Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente *)

2025 4,83% 3,50%

2026 3,50% 3,00%

2027 3,50% 3,00%

2028 e.v. 2,00% 2,00%

1,00%

1,00%

1,00%

2,00%

1,00% 1,00%

1,00% 1,00%

1,00% 1,00%

2,00% 1,00%

*) Bij facilitaire projecten wordt geen rente toegerekend.

Omdat het van belang is om met scenario’s rekening te houden berekenen we de grondexploitaties ook met andere parameters door: a) Zeer positief scenario: - De minimale kostenindex per jaar; - De maximale opbrengstenindex. b) Zeer negatief scenario: - De maximale kostenindex per jaar; - De minimale opbrengstenindex, en; - De maximaal toegestane afwijking (+/+ 0,25%) van het rentepercentage vanaf het tweede jaar. 8.1 Positief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de actieve GREX’en doorgerekend met de minimale kostenindex en maximale opbrengstenindex. Positief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw betaalbare koopwoningen Opbrengstenindex woningbouw sociale huur Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2025 3,33% 5,00%

2026 2,00% 4,00%

2027 2,00% 4,00%

2028 e.v. 2,00% 2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00% 1,00%

2,00% 1,00%

2,00% 1,00%

2,00% 1,00%

8.2 Negatief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de actieve GREX’en doorgerekend met de maximale kostenindex, minimale opbrengstenindex en de maximale rente3: Negatief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw betaalbare koopwoningen Opbrengstenindex woningbouw sociale huur Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2025 6,33% 2,00%

2026 5,00% 2,00%

2027 5,00% 2,00%

2028 e.v. 2,00% 2,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2,00%

0,0% 1,0%

0,0% 1,25%

0,0% 1,25%

2,00% 1,25%

De notitie grondbeleid van de commissie BBV (paragraaf 5.4) geeft aan dat de rente maximaal 0,25% mag afwijken t.o.v. berekend voor 1e jaar. 3

34

MPG 2025

8.3

Resultaat scenario’s

De resultaten van de scenario’s worden weergegeven op eindwaarden: Scenario's actieve grondexploitaties

Basis

Project

type bouw

Eindjaar

KOAG-Driekamp

Woningbouw

2027

Kerkdreef

Woningbouw

2027

Werf aan den IJssel

Woningbouw

2028

Centrum Zuid Act.

Woningbouw

2027

De Noord 102

Woningbouw

2026

Stormpolderdijk

Bedrijven terrein

2025

Bedrijven midden

2029

Woningmarkt betaalbare koop

DCV vm veld 4 eo Totaal

Woningbouw

Classificatie Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt sociale huur

Negatief scenario

Positief scenario

Eindwaarde

Eindwaarde

Verschil

Eindwaarde

Verschil

418.096

360.362

-57.734

472.371

54.275

102.289

96.261

-6.028

104.651

2.362

-3.402.955

-3.507.033

-104.078

-3.317.197

85.758

362.458

353.890

-8.568

373.661

11.203

-421.063

-429.856

-8.793

-413.134

7.929

-51.193

-51.558

-365

-50.826

368

575.497

91.308

-484.189

1.050.086

474.589

-2.416.871

-3.086.626

-669.755

-1.780.387

636.484

Negatief scenario bevat 1,5% verhoging kostenindex voor de jaren 2025-2027, 0,25% rente verhoging vanaf het tweede jaar (alle projecten) en verlaging opbrengstenindex De Noord 102 met 1% En DCV vm veld 4 eo met 1,5% voor 2025 en 1% voor 2026-2028. Positief scenario bevat 1,5% verlaging kostenindex voor de jaren 2025-2027 en verhoging opbrengstenindex De Noord 102 met 1% En DCV vm veld 4 eo met 1,5% voor 2025 en 1% voor 2026-2028.

Elk project heeft een eigen eindjaar. Dit betekent dat de berekende eindwaarden per jaar verschillend zijn. Zonder rekening te houden met tussentijdse winstneming worden de effecten van de eindwaarden van beide scenario’s in onderstaande grafiek weergegeven:

35

MPG 2025

9.

Conclusies

Ten opzichte van het MPG 2024 is het resultaat uitgedrukt in netto contante waarde per 1-1-2025 van dit MPG 2025 verbeterd met € 0,08 miljoen. Onderstaande tabel brengt dit in beeld.

Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2024

MPG 2025

bedragen in miljoenen VERSCHIL

NCW

NCW

NCW

NCW

01-01-2024

01-01-2025

01-01-2025

01-01-2025

Rood

-€ 0,30

-€ 0,30

-€ 0,68

-€ 0,37

Geel

€ 0,00

€ 0,00

-€ 0,40

-€ 0,40

Groen

-€ 0,38

-€ 0,39

€ 0,47

€ 0,86

TOTAAL

-€ 0,68

-€ 0,69

-€ 0,61

€ 0,08

Afgesloten

€ 0,00

TOTAAL

-€ 0,68

9.1 Verklaring verschillen De verschillen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden verklaard: - Rode projecten: De verslechtering komt door de sterk gestegen kosten voor de keerconstructie en het woonrijpmaken bij project Werf aan den IJssel, de positieve uitkomsten van de aanbesteding van het project KOAG-Driekamp en een hogere indexatie voor civieltechnische ramingen. - Gele projecten: Het project De Noord 102 is nieuw opgenomen ten opzichte van het MPG 2024. De eindwaarde van het project verdisconteerd naar 1-1-2025 veroorzaakt het verschil. - Groene projecten: Een nieuw plan voor het project DCV vm veld 4 eo met ruimere plangrenzen en andere woningbouwprogramma zorgen voor een veel positievere eindwaarde ten opzichte van het project in het MPG 2024. Rode projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2024 mutatie Werf aan den IJssel € 2.044.357 € 1.358.598 KOAG - Driekamp € 315.686 - € 315.686

MPG2025 € 3.402.955 €0

Gele projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende gele projecten: MPG2024 mutatie De Noord 102 €0 € 421.063

MPG2025 € 421.063

Voor de wijzigingen in de geprognosticeerde resultaten van groene projecten zijn geen aanpassingen via de jaarrekening nodig. Uit de risicoanalyse blijkt dat het MPG een totaal gewogen risico kent van € 1,01 miljoen. Dit betekent een beperkte verlaging van de claim op de weerstandscapaciteit, die in het vorige MPG € 1,12 miljoen bedroeg.

36

MPG 2025

Besluitvorming Bij het vaststellen van het MPG wordt u gevraagd de onderstaande besluiten te nemen. 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2025 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2025, via een begrotingswijziging; 3. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project Werf aan den IJssel met € 1.358.598 te verhogen tot € 3.402.955 totaal en deze storting ten laste van de reserve grondexploitatie te brengen. 4. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project KOAG-Driekamp te laten vrijvallen en te storten in de reserve grondexploitatie. 5. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project De Noord 102 met € 63.699 te verlagen en dit bedrag terug te storten in de reserve Opvang en asiel. 6. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2024, à € 178.257 in de jaarrekening 2024 ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie; 7. Het project De Olm op te nemen in de initiatieffase als facilitaire grondexploitatie; 8. Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een bedrag à € 1.316.976 winst te nemen en dit bedrag te storten in de reserve grondexploitaties. Verwerking in de jaarrekening 2024. 9.

Het project Stormpolderdijk terug te zetten naar de groene fase en de boekwaarde op de balans op te nemen onder de Financiële vaste activa (voor een bedrag van € 2.950.000) en onder de Materiële vaste activa (voor een bedrag van € 638.557). En dit te verwerken in de jaarrekening 2024.

Bijlagen 1.1 1.2 1.3

Projectkaarten rode projecten (geheim) Projectkaarten gele projecten (geheim) Projectkaarten groene projecten (geheim)

37