Bijlage 1. Rapport MPG 2025
Tekst van het document
MPG 2025
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2025
18 maart 2025
1
MPG 2025
Inhoudsopgave Samenvatting .......................................................................................................3 Wijzigingen cijfers MPG ......................................................................................................................3 Gevolgen nieuwe cijfers .....................................................................................................................4 Gevraagde besluiten ..........................................................................................................................4 Risicoanalyse ....................................................................................................................................4 Groene projecten 2025 ......................................................................................................................4
1. 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10
3. 3.1 3.2
4. 4.1 4.2 4.3
5. 5.1 5.2 5.3
6. 6.1 6.2 6.3
7. 7.1
8. 8.1 8.2 8.3
9. 9.1
Inleiding ......................................................................................................6 Basisprincipes MPG .......................................................................................7 De basis: grondexploitatie ......................................................................................................7 Wat is het MPG? ....................................................................................................................7 Waarom een MPG? ................................................................................................................8 MPG binnen de gemeentelijke organisatie .................................................................................9 Structuur van het MPG ...........................................................................................................9 Status van de bedragen in het MPG........................................................................................11 Administratieve verwerking per projectfase .............................................................................11 Begrippen ...........................................................................................................................11 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie ..................................................................12 Belangrijkste kenmerken van
de MPG-werkwijze ......................................................................12
Regelgeving en uitgangspunten .....................................................................13 Regelgeving grondexploitaties ...............................................................................................13 Algemene uitgangspunten en parameters ...............................................................................14
Resultaten ..................................................................................................18 Rode projecten (realisatiefase) ..............................................................................................19 Gele projecten (planontwikkelingsfase) ...................................................................................23 Groene projecten (initiatieffase) ............................................................................................25
Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG ............................................28 Mutaties projectenlijst ..........................................................................................................28 Afboeken plankosten 2025 groene projecten en algemene kosten ..............................................29 Inhoudelijke mutaties ..........................................................................................................29
Risico’s ......................................................................................................31 Projectinhoudelijke risico’s ....................................................................................................31 Gevoeligheid van de parameters ............................................................................................31 Hardheid van gesloten contracten ..........................................................................................32
Algemene reserve grondexploitaties...............................................................33 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie ............................................................................33
Scenario’s ..................................................................................................34 Positief scenario ..................................................................................................................34 Negatief scenario .................................................................................................................34 Resultaat scenario’s .............................................................................................................35
Conclusies ..................................................................................................36 Verklaring verschillen ...........................................................................................................36
Besluitvorming ....................................................................................................37 Bijlagen .............................................................................................................37
2
MPG 2025
Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dit MPG is de jaarlijkse actualisatie van het financiële kader voor de ruimtelijke projecten binnen de gemeente. De vorige versie van het MPG (d.d. 19 maart 2024) werd vastgesteld in uw vergadering van 25 april 2024. Wijzigingen cijfers MPG De belangrijkste wijzigingen in dit MPG zijn: - Afsluiten projecten: Geen; - Afvoeren projecten: Geen; - Opnemen nieuwe projecten: De Olm en De Noord 102; - Afboeken plankosten groene projecten: DCV vm veld 4 eo; - Bijstellen verliesvoorziening: o Werf aan den IJssel; o KOAG-Driekamp; o De Noord 102. - Instellen verliesvoorziening: Geen; - Tussentijdse winstneming: Centrum-Zuid Actief; - Stormpolderdijk terugzetten naar groene fase; - Inhoudelijke actualisatie van alle projecten. Onderstaande tabel brengt de verschillen ten aanzien van het opbrengend vermogen met het laatst vastgestelde MPG in beeld1.
Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2024
1
MPG 2025
bedragen in miljoenen VERSCHIL
NCW
NCW
NCW
NCW
01-01-2024
01-01-2025
01-01-2025
01-01-2025
Rood
-€ 0,30
-€ 0,30
-€ 0,68
-€ 0,37
Geel
€ 0,00
€ 0,00
-€ 0,40
-€ 0,40
Groen
-€ 0,38
-€ 0,39
€ 0,47
€ 0,86
TOTAAL
-€ 0,68
-€ 0,69
-€ 0,61
€ 0,08
Afgesloten
€ 0,00
TOTAAL
-€ 0,68
De verdeling tussen rode, gele en groene projecten tussen MPG 2024 en MPG 2025 is gewijzigd.
3
MPG 2025
Gevolgen nieuwe cijfers De wijziging van de cijfers heeft de volgende consequenties: Rode projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2024 mutatie Werf aan den IJssel € 2.044.357 € 1.358.598 KOAG - Driekamp € 315.686 - € 315.686
MPG2025 € 3.402.955 €0
Gele projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende gele projecten: MPG2024 mutatie De Noord 102 €0 € 421.063
MPG2025 € 421.063
Het terugzetten van het project Stormpolderdijk van de gele naar de groene fase leidt tot het afboeken van de boekwaarde en het opnemen van twee grondposities als activa op de balans. Groene projecten Alle groene projecten verkeren in de initiatieffase. Voor eventuele negatieve resultaten worden daarom nog geen voorzieningen getroffen. Gevraagde besluiten 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2025 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2025, via een begrotingswijziging; 3. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project Werf aan den IJssel met € 1.358.598 te verhogen tot € 3.402.955 totaal en deze storting ten laste van de reserve grondexploitatie te brengen. 4. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project KOAG-Driekamp (€ 315.686) te laten vrijvallen en te storten in de reserve grondexploitatie. 5. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project De Noord 102 met € 63.699 te verlagen en dit bedrag terug te storten in de reserve Opvang en asiel. 6. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2024, à € 178.257 in de jaarrekening 2024 ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie; 7.
Het project De Olm op te nemen in de initiatieffase als facilitaire grondexploitatie; 8. Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een bedrag à € 1.316.976 winst te nemen en dit bedrag te storten in de reserve grondexploitaties. Verwerking in de jaarrekening 2024. 9. Het project Stormpolderdijk terug te zetten naar de groene fase en de boekwaarde op de balans op te nemen onder de Financiële vaste activa (voor een bedrag van € 2.950.000) en onder de Materiële vaste activa (voor een bedrag van € 638.557). En dit te verwerken in de jaarrekening 2024. Risicoanalyse In het MPG wordt steeds ook een geactualiseerde risicoanalyse opgenomen. Het totale gewogen risico binnen het MPG wordt becijferd op € 1,01 miljoen. Bij het MPG 2024 bedroeg het totaal van de risico’s € 1,12 miljoen. Groene projecten 2025 De gemeente heeft ten opzichte van het vorige MPG nog maar enkele groene projecten in voorbereiding. Project DCV vm veld 4 eo en Stormpolderdijk zijn actieve
4
MPG 2025
grondexploitaties; De Stuw, Merelstraat en De Olm zijn facilitair. Laatstgenoemde is nieuw opgenomen in dit MPG. Voor dit MPG wordt ter bescherming van de onderhandelingspositie van de gemeente geheimhouding op de bijlagen genummerd 1.1 t/m 1.3 opgelegd.
5
MPG 2025
1.
Inleiding
Dit rapport bevat het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Jaarlijks wordt in het voorjaar een rapportage opgesteld waarin alle geactualiseerde grondexploitaties worden opgenomen. Het rapport wordt eerder aangeboden dan de jaarrekening, zodat besluiten uit het MPG nog in de jaarrekening kunnen worden verwerkt. Naast een financieel en inhoudelijke sturingsinstrument brengt het MPG ook een op het projectmatige karakter van grondexploitaties afgestemde werkwijze met zicht mee. Die werkwijze is van toepassing op alle grondexploitaties waarbij de gemeente actief of faciliterend betrokken is. Het MPG biedt een totaal overzicht van de projectenportefeuille. Nadrukkelijk wordt vermeld dat uitsluitend grondexploitaties zijn verwerkt in het MPG. Vastgoedexploitaties (ook wel opstalexploitaties genoemd) voor de bouw van scholen, maatschappelijk vastgoed, woningen of andere objecten zijn geen onderdeel van het MPG. In dekking van deze kosten dient via andere kanalen te worden voorzien. Hoofdstuk 2 geeft een nadere toelichting op de systematiek en de werking van het MPG en de onderliggende grexen. De uitgangspunten van het MPG worden in het derde hoofdstuk toegelicht. Tevens wordt aandacht besteed aan ontwikkelingen in wet- en regelgeving die van invloed zijn op onze grondexploitaties.
De resultaten van het MPG en de onderliggende grondexploitaties worden besproken in het vierde hoofdstuk. In het vijfde hoofdstuk staan de verschillen ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG (2024) centraal. In het zesde hoofdstuk wordt stilgestaan bij de risico’s binnen het MPG. Vanwege de samenhang met de grondexploitaties wordt in het zevende hoofdstuk beknopt ingegaan op de ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondexploitatie. De grondexploitaties kunnen zich zowel gunstig als ongunstig ontwikkelen, bijvoorbeeld door rente en inflatie. Dit is uitgewerkt in scenario’s, die zijn opgenomen in het achtste hoofdstuk. Tot slot wordt in het laatste hoofdstuk ingegaan op de uit de voorgaande hoofdstukken voortvloeiende conclusies. In de bijlagen zijn plankaarten opgenomen waarop de verschillende soorten projecten zijn weergegeven, zijn voor alle individuele projecten projectkaarten opgenomen.
6
MPG 2025
2.
Basisprincipes MPG
Het MPG is het sturingsinstrument voor de gemeente. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste basisprincipes van het MPG. 2.1 De basis: grondexploitatie Het financieel-economische basisinstrument voor ruimtelijke projecten is de grondexploitatie (grex). Per project wordt een grondexploitatie(berekening) opgesteld. In de grex worden de kosten en de opbrengsten van een project in de tijd in beeld gebracht en wordt op basis hiervan een resultaatberekening (nominaal, eindwaarde en nettocontant) uitgevoerd. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol bij grondexploitaties. Projecten hebben veelal een doorlooptijd van enkele jaren. Rente en inflatie zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie. De grondexploitatie kan worden beschouwd als het financiële huishoudboekje van een ruimtelijk project. Het is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. In een grex wordt niet alleen vooruit gekeken, maar worden ook alle in het verleden gemaakte kosten en reeds gerealiseerde opbrengsten verwerkt, zodat een objectief beeld ontstaat van wat een project in totaal heeft gekost en opgebracht. De gemeente Krimpen aan den IJssel hanteert een grondexploitatiemodel dat voor alle soorten projecten in alle projectfasen gebruikt kan worden. Voor alle projecten waarbij de gemeente betrokken is, is een grondexploitatieberekening uitgevoerd.
GRONDEXPLOITATIE
Een grondexploitatie bestaat niet alleen uit een berekening, maar bevat de volgende onderdelen:
Plankaart (bestaand + nieuw) Grondexploitatieberekening Financieel projectdossier Toelichting Risicoanalyse
2.2 Wat is het MPG? Wanneer er sprake is van meerdere grondexploitaties, ontstaat de behoefte aan een totaaloverzicht. Het MPG voorziet hierin. Het MPG is het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties: het totaaloverzicht en samenvatting van alle gemeentelijke grondexploitaties. Alle grondexploitaties van de gemeente zijn fysiek gekoppeld aan het MPG. Het MPG fungeert als een soort kapstok waaraan alle grondexploitaties worden opgehangen. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
MPG
GREX 1
GREX 2
GREX 3
GREX …
7
MPG 2025
2.3 Waarom een MPG? Een aantal ontwikkelingen benadrukt de noodzaak van het hebben van (financieel) totaaloverzicht bij ruimtelijke projecten en het kunnen sturen daarop: - De rol van gemeenten: waar gemeenten in het verleden vaak een actief grondbeleid voerden (zelf grond verwerven, bouw- en woonrijp maken en kavels uitgeven), nemen zij steeds meer een faciliterende rol in. Marktpartijen nemen daarbij het initiatief, voeren de feitelijke grondexploitatie en dragen het risico; de gemeente faciliteert. - Het wettelijke kader: op basis van de grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) zijn gemeenten verplicht hun kosten te verhalen. Dat kan via een exploitatieplan, maar bij voorkeur via een anterieure overeenkomst tussen exploitant en gemeente, die op vrijwillige basis wordt gesloten. Indien de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten moeten via de anterieure overeenkomst worden verhaald. - Wisselende marktomstandigheden: De laatste jaren is sprake van stijgende grondprijzen. Vorig jaar was (tijdelijk) een kentering zichtbaar, dit mede door de oplopende rente. Deze veranderlijke markt maakt het relevant om op elk moment een beeld te hebben van het opbrengend vermogen van ontwikkellocaties.
Bovengenoemde ontwikkelingen leiden ertoe dat het voor een gemeente van groot belang is om een actueel beeld te hebben van alle kosten en opbrengsten die gepaard gaan met gebieds- en locatieontwikkeling. Per project kan op basis hiervan worden gemonitord hoe kosten zich verhouden tot opbrengsten en of bijsturing wenselijk of noodzakelijk is. Daarnaast kan een analyse van de totale portefeuille aantonen dat het nodig is om bij te sturen: projecten naar voren te halen of juist uit te faseren; projecten toe te voegen dan wel te schrappen. Niet alleen de individuele saldi van de grondexploitaties zijn immers van belang, met name de financierbaarheid van de totale projectenportefeuille zal doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid ervan. Het MPG biedt deze inzichten. Het MPG brengt de consequenties van keuzes in beeld en kan daardoor ingezet worden als strategisch sturingsinstrument. Sturen op plankosten wordt gezien de bovengenoemde ontwikkelingen steeds belangrijker. Het zijn vaak de enige kosten die gemeenten maken bij faciliterende projecten. Het (plan)kostenverhaal is geen keuze, maar een wettelijke plicht.
8
MPG 2025
2.4 MPG binnen de gemeentelijke organisatie Het MPG is een financieel-economisch instrument, dat ten dienste staat van een hoger doel: grip hebben op de financiën van de ruimtelijke projectenportefeuille en verantwoorde keuzes kunnen maken. Drie pijlers vormen het fundament onder dit hogere doel: - Grip op de projectinhoud (wat): voor ieder project moet duidelijk zijn welke rol de gemeente vervult, wat de planbegrenzing is, welk programma er gerealiseerd dient te worden, wat de projectplanning is en welke kosten en opbrengsten er verwacht kunnen worden. De projectinhoud bepaalt het “wat” van een project en van de projectenportefeuille. - Een gedegen instrumentarium (waarmee): het grondexploitatiemodel vormt de basis voor de financiële aansturing en bewaking van een afzonderlijk project. Door middel van een fysieke koppeling aan de financiële administratie is het grexmodel geschikt gemaakt voor de dagelijkse budgetbewaking. Het MPG is het sturingsinstrument dat beschikbaar is op portefeuilleniveau. Het instrumentarium geeft aan “waarmee” financieel grip wordt gekregen. - Een heldere interne werkwijze (hoe): de interne werkwijze bepaalt wie wat wanneer op welke wijze doet en met welk doel, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Deze spelregels bepalen “hoe” de (financiële) aansturing van projecten plaatsvindt.
Pas wanneer deze drie componenten op de juiste wijze samenkomen is de gemeente in control. Het één kan niet zonder het ander. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
grip op financiën projectinhoud
instrumentarium
werkwijze
(wat)
(waarmee)
(hoe)
projectenportefeuille
2.5 Structuur van het MPG Het MPG is het totaaloverzicht van alle ruimtelijke projecten: rijp en groen door elkaar. Gezien de grote verscheidenheid aan projecten is het wenselijk om structuur aan te brengen in de projectenportefeuille. Binnen het MPG worden projecten op twee manieren gecategoriseerd: - Rol van de gemeente bij het project. - De projectfase waarin het project zich bevindt. Hierop wordt in de volgende paragrafen nader ingegaan. 2.5.1 Rol gemeente De gemeente kan grofweg twee rollen vervullen bij een ruimtelijk project: - Actief: bij actieve projecten voert de gemeente de (totale) grondexploitatie. De gemeente beschikt reeds over de gronden binnen het plangebied of is voornemens deze te verwerven. Gemeente maakt bouw- en woonrijp, maakt in dat kader plankosten en geeft kavels uit. Via de gronduitgifte kan de gemeente het kostenverhaal organiseren. Bij actieve projecten draagt de gemeente het volledige grondexploitatierisico. Een actieve grondexploitatie kenmerkt zich veelal door aanzienlijke investeringen (kosten gaan voor de baten uit), een aanzienlijke financieringsbehoefte, een doorlooptijd van meerdere jaren, een faseringsrisico en een afzetrisico. 9
MPG 2025
-
Faciliterend: een marktpartij (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een woningcorporatie) initieert het project, voert de grondexploitatie en draagt de risico’s. De gemeente wordt verzocht de ontwikkeling te faciliteren (mogelijk te maken). De rol van de gemeente blijft bij dergelijke projecten in financiële zin veelal beperkt tot het maken van plankosten. De gemeente is bereid mee te werken aan het project indien de ruimtelijke ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid en er vooraf met de exploitant overeenstemming wordt bereikt over de plankostenvergoeding.
2.5.2 Projectfase In het MPG worden de projecten (actief en faciliterend) voor wat betreft hun planfase in drie categorieën ingedeeld: - Rode projecten (realisatiefase): rood staat voor rijp; rode projecten zijn door de Raad vastgestelde projecten. De projectkaders staan vast en het is zeker dat ze gerealiseerd zullen worden. De Raad heeft de grondexploitatie vastgesteld als taakstellend financieel kader. - Gele projecten (planontwikkelingsfase): deze projecten zijn een beetje rijp; de Raad heeft een voorbereidingskrediet gevoteerd voor de verdere uitwerking van de projectkaders, aangezien zij voornemens is het project te (laten) realiseren. Aan het einde van de gele fase vindt terugkoppeling plaats naar de Raad, waarna de Raad, door middel van het vaststellen van de grondexploitatie, kan besluiten het project rood te maken. - Groene projecten (initiatieffase): groene projecten zijn nog niet rijp. Ze bevinden zich in een verkenningsfase.
Wanneer alle projecten worden ingedeeld naar rol van de gemeente en naar projectfase, dan ontstaat de structuur, zoals in beeld gebracht in onderstaande figuur.
MPG
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GEEL
ROOD GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ROOD
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GEEL
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
FACILITAIR
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ACTIEF
10
MPG 2025
2.6 Status van de bedragen in het MPG In het MPG worden zowel actieve als faciliterende projecten gepresenteerd die zich in de rode, gele of groene fase bevinden. De resultaten van de verschillende soorten projecten dienen op een verschillende wijze te worden beschouwd: - Rode projecten: de gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. - Gele projecten: cijfers die verband houden met gele projecten zijn indicatief. Er is nog nader onderzoek vereist om tot een taakstellend financieel kader te komen. - Groene projecten: deze cijfers zijn richtinggevend. Ze komen voort uit een globale financiële verkenning op basis van zeer globale uitgangspunten, kengetallen en aannames. 2.7 Administratieve verwerking per projectfase Verslaggeving technisch wordt er als volgt omgegaan met de verschillende soorten projecten: - Rood en geel o Actieve projecten: indien de grondexploitatieberekening een positieve eindwaarde laat zien worden de kosten tussentijds geactiveerd. Is de eindwaarde negatief dan dient een voorziening te worden gevormd ter grootte van de negatieve eindwaarde.
o Faciliterende projecten: Voor faciliterende projecten ontvangt de gemeente in beginsel een plankostenvergoeding van de initiatiefnemer. Saldi van faciliterende projecten worden daarom aan het einde van het jaar verrekend met de balanspost vooruitonvangen bedragen of nog te ontvangen bedragen. Wanneer echter sprake is van andere kosten en opbrengsten dan afgesproken in het plankostenverhaal wordt op dezelfde wijze met de saldi omgegaan als bij actieve projecten. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente een aantal vierkante meters grond verkoop aan de initiatiefnemer, of als er aanvullende kosten moeten worden gemaakt voor rekening van de gemeente. - Groen o Actieve projecten: de (verwervings)kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. Het is onzeker of het project ook daadwerkelijk zal worden gerealiseerd en in welke vorm en daarmee of de gemaakte kosten ooit nog kunnen worden terugverdiend. o Faciliterende projecten: de kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. In een zo vroeg mogelijk stadium worden afspraken met ontwikkelaars gemaakt over kostenverhaal. Zodra er zicht is op kostenverhaal worden de kosten verrekend met de balanspost nog te ontvangen bedragen of vooruitontvangen bedragen.
2.8 Begrippen De bedragen die bij grondexploitaties en in het MPG worden gepresenteerd kunnen op verschillende manieren worden uitgedrukt. - Nominaal: nominale bedragen zijn uitgedrukt op het huidige prijspeil (01-012025) en geven aan wat iets op dit moment kost. - Reëel of geïndexeerd: met behulp van een index en de nominale waarde wordt berekend (geprognosticeerd) wat iets kost of opbrengt op een bepaald moment. Er is dus rekening gehouden met kosten- of opbrengstenstijging. - Eindwaarde: elke grondexploitatie kan worden beschouwd als een bankrekening. De eindwaarde is het saldo van dat project op het moment dat het project gereed is. In de eindwaarde zijn zowel de kosten- als opbrengstenstijgingen als de rentekosten en renteopbrengsten gedurende de exploitatieperiode verwerkt. - Netto-contante waarde: het MPG bevat meerdere projecten die allemaal verschillende eindwaarddata hebben. Het zijn andere grootheden die niet te vergelijken zijn. Om de eindwaardesaldi toch te kunnen vergelijken worden deze 11
MPG 2025
teruggerekend naar hetzelfde moment (01-01-2024). Die teruggerekende waarde wordt de netto-contante waarde genoemd. 2.9 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). Onderstaande afbeelding visualiseert dit.
ALGEMENE DIENST
RUIMTELIJKE PROJECTEN Algemene Reserve Grondexploitatie +
MPG
ROOD
Algemene Reserve
resultaat
GEEL
voorziening
GROEN
afboeken
Het positieve resultaat van een rood project wordt toegevoegd aan de ARG. Negatieve resultaten worden ervan ten laste gebracht. In een eerdere fase is hiervoor een voorziening vanuit de ARG gevormd. Kosten voor groene projecten worden jaarlijks afgeboekt ten laste van de ARG. Wordt voor een geel project een negatieve eindwaarde geprognosticeerd, dan wordt hiervoor een voorziening gevormd vanuit de ARG. Zie ook paragraaf 2.7. Mutaties in benodigde voorzieningen voor negatieve projecten verlopen ook via de ARG. Kunnen verliesvoorzieningen worden verlaagd omdat een minder negatief saldo wordt geprognosticeerd, dan vloeit het verschil terug naar de ARG. Indien verliesvoorzieningen moeten worden verhoogd als gevolg van een groter berekend tekort, dan vindt ophoging plaats vanuit de ARG. 2.10 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze De belangrijkste kenmerken van de werkwijze (die hoort bij het MPG) zijn: - Sturen op projectsaldo in plaats van sturen per jaarschijf. Besluitvorming over projecten vindt niet plaats per jaarschijf, maar heeft betrekking op het totale financiële resultaat van een project. Voor gele projecten wordt een voorbereidingskrediet gevoteerd. De kosten voor groene projecten worden in principe jaarlijks afgeboekt. - Sturen op eindwaarde (feitelijk saldo aan het einde van het project). Financiële besluitvorming vindt plaats op eindwaarde.
Voor de vergelijkbaarheid worden tevens netto-contante waarden gepresenteerd. - De Raad wordt voor wat betreft de financiële besluitvorming een aantal keer betrokken: bij het voteren van een voorbereidingskrediet; het vaststellen van de grex (uitvoeringskrediet); het afsluiten van de grex. Jaarlijks wordt het volledige MPG geactualiseerd en voorafgaand aan de jaarrekening ter vaststelling aan de Raad aangeboden. - Alle geldstromen verlopen in relatie met Algemene Reserve Grondexploitatie.
12
MPG 2025
3.
Regelgeving en uitgangspunten
Het MPG is een sturingsinstrument. Voor het opstellen van grondexploitaties gelden echter ook specifieke regels in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Dit hoofdstuk gaat allereerst in op de (boekhoudkundige) werkwijze die voortvloeit uit de bepalingen van het BBV. Vervolgens zijn de voor dit MPG gehanteerde uitgangspunten en parameters opgenomen en toegelicht. 3.1 Regelgeving grondexploitaties In deze paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven op de werkwijze voor faciliterende projecten, die sinds de wijziging van het BBV per 1 januari 2016 van kracht is. Tevens wordt de situatie van de voormalige NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden) met een boekwaarde toegelicht. De meest recente regelgeving van belang is de notitie grondbeleid 2023 van de commissie BBV, die met name vanwege de invoering van de Omgevingswet is geactualiseerd. 3.1.1 Faciliterende projecten Bijna de helft van de grexen in dit MPG betreft projecten waarin de gemeente een faciliterende rol vervult. Dit betekent dat het initiatief en het eigendom (grotendeels) bij marktpartijen ligt. Volgens de regelgeving dient de gemeente haar (plan)kosten te verhalen op de ontwikkelaar, waardoor deze grexen (in theorie) tot een neutraal resultaat leiden. In Krimpen aan den IJssel wordt kostenverhaal bij voorkeur geregeld via een anterieure overeenkomst.
Veelal betekent dit dat de ontwikkelaar een vergoeding vooraf betaalt. Het risico voor over- en onderschrijdingen op de plankosten ligt bij de gemeente. In de praktijk leidt dit meestal tot een (beperkt) positief of negatief saldo, dat wordt verrekend met de Algemene Reserve Grondexploitatie. Gedurende de looptijd van het faciliterende project wordt bij de afsluiting van een boekjaar een post nog te ontvangen of een post vooruitontvangen op de balans opgenomen. Een korte toelichting: - Nog te ontvangen: De gemeente heeft al kosten gemaakt en een overeenkomst gesloten. Er heeft echter nog geen facturatie en betaling plaatsgevonden. - Vooruitontvangen: Er is een overeenkomst gesloten en de ontwikkelaar heeft betaald. De gemeente heeft echter nog niet alle kosten gemaakt. 3.1.2 Strategische gronden Met ingang van 2016 bestaat de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) niet meer. Onder deze categorie werden grondposities als voorraad opgenomen op de balans, waarvoor weliswaar een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling bestaat, maar waarvoor nog geen concreet plan en planning beschikbaar zijn. In het MPG betrof dit de groene projecten (initiatieffase). Sinds 2016 is de grondpositie van de locatie DCV vm. veld 4 daarom op de balans opgenomen onder de Materiële Vaste Activa (MVA) met de separate categorie ‘strategische gronden’.
De waardering van de grond is tot stand gekomen bij de jaarrekening 2019 tegen de marktwaarde van dat moment. Wanneer het project in uitvoering wordt genomen, wordt de grond ingebracht tegen de boekwaarde. Via dit MPG wordt in de jaarrekening 2024 de restantboekwaarde van de grex Stormpolderdijk op dezelfde wijze opgenomen op de balans. Elders in dit MPG wordt dit verder toegelicht.
13
MPG 2025
Door middel van een jaarlijkse quick scan (ontwikkeld door Step in Control) wordt het MPG doorgelicht. In voorgaande jaren bleken hieruit geen fiscale winsten. Na het verwerken van dit MPG in de quickscan blijkt dat gemeente geen fiscale winst behaald. 3.2 Algemene uitgangspunten en parameters De belangrijkste algemene uitgangspunten en parameters die zijn gehanteerd bij de grondexploitatieberekeningen zijn: Boekwaarden Alle inkomsten en uitgaven uit de voorgaande jaren (vóór 01-01-25) zijn conform de jaarrekening verwerkt. Dit geldt ook voor de af te boeken kosten voor groene projecten bij de jaarrekening 2024. Startdatum Alle grondexploitaties hebben als startdatum 01-01-25. Dat wil niet zeggen dat alle projecten per die datum starten, maar vanaf dat moment start de renteberekening in de grondexploitatieberekening. Toegerekende rente voor die datum is onderdeel van de boekwaarde. Eindwaardedatum De eindwaardedatum verschilt per project. Waar eindwaarden worden gepresenteerd is de betreffende eindwaardedatum vermeld. Netto-contante waarde De netto-contante waarde (NCW) is een vergelijkingswaarde. Alle projecten zijn uitgedrukt als NCW per 01-01-25. De disconteringsvoet bedraagt 2%, zoals is voorgeschreven in de notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de commissie BBV. Prijspeil Alle kosten en opbrengsten zijn geraamd op prijspeil 01-01-25.
De civieltechnische ramingen zijn ten opzichte van prijspeil 01-01-24 met 5,5% geïndexeerd2. Het percentage is door het IngenieursBureau Krimpenerwaard (IBKW) onderbouwd, waarbij rekening is gehouden met kosten voor arbeid en materiaal. Interne uurtarieven In dit MPG wordt gerekend met interne uurtarieven, gebaseerd op de begroting 2025. Dit uurtarief bestaat uit de componenten salaris en overhead. In de urenverdeling wordt onderscheid gemaakt tussen schalen 1-8 en 9-15. In het MPG worden geen uren toegerekend van medewerkers in de categorieschalen 1-8. € 76,17 Het uurtarief voor salaris in de categorie salarisschalen 9-15 € 61,33 Het overheadtarief € 137,50 Het uurtarief voor de GREX In de jaren vanaf 2026 loopt het uurtarief mee met de index van de kosten.
2 Het door IBKW berekende percentage is vergeleken met de Outlook 2025 van Metafoor. Op pagina 20: “In
2025 wordt een inflatie verwacht van 2,5% tot 4,5% inflatie (ten opzichte van 3,2% tot 3,6% in 2024)”. De gemeente ziet geen aanleiding om van het door de door het IBKW berekende index af te wijken. Dit komt door de onderbouwing vanuit IBKW: “In 2024 constateren we voor de categorieën arbeid en materiaal een prijsstijging van 5,5% … Het uurtarief van IBKW medewerkers is gestegen van € 96,00 in 2024 naar € 101,00 in 2025, oftewel een prijsstijging van 5,2%.”
14
MPG 2025
Rente kosten en opbrengsten Vanaf 2025 wordt, conform de notitie rente 2023 van de commissie BBV, de omslagrente toegepast. In de meerjarenbegroting 2025-2028 van de gemeente is het omslagpercentage 1%. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen in werking. Door deze wet krijgen overheden te maken met het feit dat ze voor een deel van hun activiteiten onder de vennootschapsbelasting (Vpb) (kunnen) gaan vallen. Binnen de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) is een specifiek hulpmiddel voor gemeentelijke grondbedrijven opgesteld, de zogenoemde ‘QuickScan’, waarmee grondbedrijven een eerste indicatie kunnen krijgen of er sprake is van een fiscaal winstoogmerk. Basis voor deze QuickScan vormen de BBV-cijfers. Het kan zijn dat verder onderzoek nodig is naar het fiscale winststreven en derhalve naar het fiscaal drijven van een onderneming. De gemeente Krimpen aan den IJssel bepaalt jaarlijks met een door Step in Control ontwikkelde scan of de grondexploitaties VPB plichtig zijn. Op basis van voorgaande uitgangspunten worden de eerst de grexen geactualiseerd. Vervolgens worden die gegevens gebruikt als input voor de quickscan. Na het verwerken van dit MPG in de quickscan blijkt dat gemeente geen fiscale winst behaald.
Inflatie De in de grondexploitatieberekeningen geraamde bedragen op prijspeil 01-01-25 worden naar de toekomst toe geïndexeerd. In de grondexploitaties wordt gebruik gemaakt van één index per categorie. In algemene zin is rekening gehouden met de volgende indexcijfers per jaar (o.b.v. Outlook 2025 van Metafoor december 2024): Kostenindex
Zoals blijkt uit bovenstaande tabel is er sprake van sterk fluctuerende indexcijfers. De gemeente hanteert één indexatiecijfer in de grondexploitaties, daarom wordt de volgende berekening toegepast: 2025 2026-2027 2028 e.v. Woningbouwkosten 4,50% 3,50% 2,00% (gemiddeld) GWW (gemiddeld) 4,50% 3,50% 2,00% Plankosten (gemiddeld) 5,50% 3,50% 2,00% Gemiddeld 4,83% 3,50% 2,00% Het MPG-model is hierop aangepast. Opbrengstenindex
15
MPG 2025
Voor de opbrengsten wordt de meerjarige prognose gevolgd. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt vanaf dit MPG onderscheid gemaakt op basis van het project: Project
Fase
Classificatie
KOAG-Driekamp Kerkdreef Werf aan den IJssel Centrum-Zuid act. Centrum-Zuid fac. Crimpenersteyn DCV vm. Veld 4 eo Hof van IJssel De Stuw Merelstraat De Noord 102 De Olm Stormpolderdijk
Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Realisatie Initiatief Planontwikkeling Initiatief Initiatief Planontwikkeling Initiatief Initiatief
Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt midden Woningmarkt basis Woningmarkt betaalbare koop Woningmarkt midden Woningmarkt betaalbare koop Woningmarkt betaalbare koop Woningmarkt sociale huur Bedrijven midden Bedrijven midden
2025 Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt 3,5% Nvt 3,5% 3,5% 1,0% 1,0% Nvt
20262027
2028 e.v.
3,0%
2,0%
3,0% 3,0% 1,0% 1,0%
2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
BTW In principe geldt voor grondexploitaties dat BTW verrekenbaar is (via BTW-aangifte of BCF). Kosten worden dan ook exclusief BTW opgenomen. Voor de opbrengstenzijde geldt hetzelfde, alleen is voor de berekening van de residuele grondwaarde de vrij-op-naamprijs (von-prijs) het uitgangspunt. De von-prijs is het bedrag dat de consument betaalt voor een nieuwe woning en deze prijs bevat BTW. Taxatie Voor iedere grex wordt jaarlijks bepaald of een taxatie nodig is. Voor ongewijzigde plannen mag een taxatie maximaal drie jaar oud zijn. Onderstaande tabel geeft aan voor welke projecten taxatie nodig was in het kader van dit MPG en de jaarrekening 2024. Project
Kleur
Taxatie
Stormpolderdijk
groen
Ja
Centrum - Zuid
rood
Niet nodig
KOAG - Driekamp
rood
Niet nodig
DCV voormalig veld 4 eo
groen
Nee
Kerkdreef - woningbouw
rood
Niet nodig
Werf aan den IJssel
rood
Niet nodig
Toelichting Onderbouwing nodig voor grondpositie die onder Materiële vaste activa wordt opgenomen. Er zijn koop- en ontwikkelovereenkomsten voor de hele locatie. Aanbesteding is in 2024 (succesvol) afgerond. materiële vaste activa, grond nog niet in grex ingebracht. Er is een reserveringsovereenkomst. Er zijn koop- en ontwikkelovereenkomsten voor beide delen van de locatie.
Verliesvoorzieningen Voor grondexploitaties in de gele of rode fase met een negatief eindsaldo wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven door de commissie BBV. De hoogte van de verliesvoorziening is gelijk aan de geprognosticeerde eindwaarde van de grex. Tussentijdse winstneming Naar rato van de voortgang van zowel gerealiseerde kosten als opbrengsten dient over een positief eindresultaat van een grondexploitatie winst te worden genomen. Deze zogeheten methode Percentage of Completion (POC) wordt voorgeschreven door het BBV. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel dat op voorhand mogelijk teveel winst wordt genomen, is het toegestaan project specifieke risico's in mindering te brengen op het verwachte eindresultaat van de grondexploitatie alvorens de tussentijdse winstneming te bepalen.
16
MPG 2025
De gemeente Krimpen aan den IJssel hanteert de praktische oplossing zoals door Metafoor is uitgewerkt (het betreft een ‘goede benadering’). Het hanteert de volgende stappen: 1. Allereerst wordt het aandeel (%) van de gerealiseerde kosten ten opzichte van de totale kosten berekend (beide inclusief index en rente). De totale en gerealiseerde kosten zijn (uiteraard) exclusief de eerder genomen winstnemingen (voorgaande jaren), maar inclusief de rentekosten over die eerdere winstnemingen. 2. Op dezelfde wijze wordt het aandeel (%) berekend voor de opbrengsten. 3. Middels vermenigvuldiging van het aandeel kosten (%) met het aandeel opbrengsten (%) resulteert het POC-%. 4. Vervolgens worden per project de projectspecifieke risico’s bepaald en gekwantificeerd. Het resultaat op eindwaarde wordt gecorrigeerd voor de gekwantificeerde onzekerheid. 5. De totale winstneming wordt vervolgens berekend door het POC-% te vermenigvuldigen met het voor onzekerheden gecorrigeerde resultaat. 6. De tussentijdse winstneming voor het specifieke boekjaar wordt berekend door de totale winstneming te corrigeren met de in eerdere jaren genomen tussentijdse winstnemingen. 7. De tussentijdse winstneming wordt vervolgens opgevoerd in de grondexploitatie, waardoor uiteraard de nog te realiseren rentekosten wijzigen en dit een definitieve eindwaarde levert.
Let op: de berekende rente is bij het hanteren van deze methodiek niet geheel correct! Het betreft een ‘goede benadering’. Scenarioberekening Ondanks een afgewogen redenatie voor de te hanteren parameters is het van belang om ook met andere scenario’s rekening te houden. Dit punt is door de accountant in zijn managementletter aangestipt. Daarom berekenen we de parameters op de actieve grondexploitaties ook op een andere manier door; a) Zeer positief scenario: o De minimale kostenindex per jaar; o De maximale opbrengstenindex. b) Zeer negatief scenario: o De maximale kostenindex per jaar; o De minimale opbrengstenindex, en; o De maximaal toegestane afwijking (+/+ 0,25%) van het rentepercentage vanaf het tweede jaar.
17
MPG 2025
4.
Resultaten
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de individuele grondexploitatieberekeningen toegelicht. Aangezien de resultaten van rode, gele en groene projecten een andere status hebben worden deze separaat behandeld. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de rode, de gele en de groene projecten. Telkens wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen de projecten waarbij de gemeente een actieve en een faciliterende rol heeft. De resultaten zijn uitgedrukt als eindwaarde en als netto-contante waarde. De projecten zijn genummerd, zodat de relatie met de plankaart kan worden gelegd.
18
MPG 2025
4.1 Rode projecten (realisatiefase) Op onderstaande afbeelding staan alle projecten die momenteel in uitvoering zijn.
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. 4.1.1 Resultaat actieve rode projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel worden gerealiseerd. Voor de vergelijkbaarheid zijn alle eindwaarden tevens vertaald naar netto-contante waarden per 01-01-25. ACTIEF
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2025
SALDO
REALISATIE
GREX 23 27 28 43
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
PG00023 KOAG-Driekamp PG00027 Kerkdreef
2027
€
418.096
€
393.981
€
2027
€
102.289
€
96.389
€
96.389
PG00028 Werf aan den IJssel PG00043 Centrum Zuid - Actief
2028
€
-3.402.955
€
-3.143.804
€
-3.143.804
2027
€
362.458
€
341.552
€ 1.555.629 €
1.897.181
€
-2.520.113
€
-2.311.883 €
1.555.629 €
-756.254
TOTAAL
393.981 €
3.402.955
€
3.402.955
KOAG-Driekamp (locatie 23): Na verplaatsing van KOAG wordt aan deze ‘vertreklocatie’ een nieuwe invulling gegeven. Gezien de termijn waarop en de nog te maken keuzes over de condities waaronder de vertreklocatie ontwikkeld zal worden, is hiervoor een separate grondexploitatie opgesteld. In de grondexploitatie zijn de kosten ingeschat op basis van een actuele raming van IBKW van de civieltechnische kosten van het plan Hof Driekamp en de aanpassing van de ontsluiting en het parkeren bij MHCK. De opgenomen grondopbrengst is de uitkomst van de Europese aanbesteding, waarbij het plan Hof Driekamp als winnaar uit de bus is gekomen. Het project betreft de integrale herontwikkeling van het plangebied met een bijzondere woonvorm, bestaande uit 40 levensloopbestendige woningen rond een (meergeneratie)hof. Het bestemmingsplan voor de locatie is inmiddels onherroepelijk. De voorbereiding van de herontwikkeling is in 2025 concreet gestart. Gestart is met de realisering van de nieuwe ontsluiting (brug) en parkeerterrein voor MHCK. Aansluitend
19
MPG 2025
start het bouwrijpmaken van de ontwikkellocatie zelf. De start bouw is voorzien begin 2026. Kerkdreef woningbouw (locatie 27): De oudbouw van de Admiraal de Ruyterschool is grotendeels gesloopt. Hiermee is het terrein vrij voor herontwikkeling. Inmiddels hebben B&W besloten dat op deze locatie een groep Krimpenaren (initiatiefnemers Collectief Particulier Opdrachtgeverschap NOM-wijk) 0-op-de-meter-woningen kan gaan realiseren. In 2023 is een taxatie van de marktwaarde van de locatie uitgevoerd op basis van het geplande woningbouwprogramma. De uitkomsten van deze taxatie zijn verwerkt in de grondexploitatie. In 2023 zijn de stedenbouwkundige kaders door de gemeenteraad vastgesteld en is er met de initiatiefnemers een grondreserveringsovereenkomst gesloten. Totaal wordt in dit MPG gerekend met 20-25 woningen in het middeldure/dure segment. Recente wijzigingen in de bedrijfsvoering van het bedrijf H&B grondstoffen hebben een positieve invloed op de akoestische situatie op deze locatie. Dit is nader onderzocht in samenwerking met DCMR. De nieuwe akoestische situatie is planologisch vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan (parapluplan). In 2024 is het bestemmingsplan voor de nieuwe ontwikkeling door de gemeenteraad vastgesteld. Er is door een bewoner uit de omgeving van de locatie tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep aangetekend bij de Raad van State.
Een uitspraak van de Raad van State wordt verwacht in 2026. De start van het project wordt verwacht in datzelfde jaar. Werf aan den IJssel (locatie 28): De gemeente is eigenaar van de gehele locatie met opstallen. De Werf van Duijvendijk wordt herontwikkeld met de volgende functies als uitgangspunt: - Publiek toegankelijke openbare ruimte aan de rivier; - Creatieve, ambacht georiënteerde en/of zelfstandige (Krimpense) ondernemers; - Daghoreca; - Wonen o 52 appartementen, o 24 zorgstudio’s, o 9 woonwerk woningen (beperkt grondgebonden en in sommige grondgebonden woningen bedrijvigheid op de begane grond) Na herontwikkeling moet de locatie duidelijk en blijvend herinneren aan de vroegere werffunctie. En verder moet sprake zijn van maatschappelijke, economische en financiële haalbaarheid. Om dit doel te bereiken heeft het college de volgende strategie bepaald. - Voor de restauratie en herontwikkeling van de monumentale loodsen inclusief de realisatie van nieuwbouw aan de westzijde van de insteekhaven is de combinatie Coup/Vakwerk geselecteerd. - Voor de realisatie van het woongebouw aan de oostzijde is De Langen & van den Berg geselecteerd. - In overleg met Coup/Vakwerk, De Langen & van den Berg en de omwonenden richt de gemeente het openbaar gebied in.
De herontwikkeling van de locatie Van Duijvendijk vindt plaats in de context van de (mogelijke) herontwikkeling van het Centrum en van het buitendijks gelegen bedrijventerrein IJsseldijk. Daarbij is het ook goed om initiatieven die er in de binnendijks gelegen (dijk)zone zijn of zich daar in de toekomst mogelijk nog gaan voordoen in ogenschouw te nemen. 20
MPG 2025
Daarom is een ontwikkelvisie vastgesteld voor het gehele buitendijks gelegen gebied (zelling) IJsseldijk 335-367 en het daar parallel aan liggende binnendijkse gebied met als begrenzing de Molenvlietsingel, Boezemdreef en Kerkdreef. Met oog op deze ontwikkeling is het industrieterrein IJsseldijk grotendeels gedezoneerd en is de geldende geluidzone aangepast middels het onherroepelijke bestemmingsplan ‘Parapluherziening Geluid Industrieterrein IJsseldijk’. Hiermee moet de ontwikkeling van woningbouw in de omgeving worden vereenvoudigd. Dit heeft nog niet geresulteerd in andere ontwikkelingen dan de Werf. Inmiddels zijn zowel Coup/Vakwerk als Langen & van den Berg bezig met het Zellinghuis (24 zorgstudio’s met aanverwante voorzieningen) en het appartementengebouw aan de Oostzijde (52 woningen). Beide vergunningen zijn verleend. COUP/Vakwerk heeft daarnaast het Zellinghuis (linker monument) met aanpalende gronden aangekocht van de gemeente. Wel is er bezwaar gemaakt tegen het bestemmingsplan “Werf aan den Ijssel 2022”. Het bezwaar is ter zitting geweest, en de gemeente verwacht in maart of april 2025 de uitslag. De gemeente heeft het westelijk deel van de Werf gesaneerd. De vervuiling die de gemeente daar aantrof is (fors) groter dan verwacht, hetgeen heeft geleid tot een onwenselijke stijging van de kosten.
De gemeente beoogt dit jaar te starten met het saneren van het oostelijk deel en het verbeteren van de kade aan deze zijde van de werf. De afgelopen periode is gebleken dat deze werkzaamheden complexer zijn dan gehoopt. Vooral omdat Rijkswaterstaat heeft aangegeven bepaalde oplossingen onwenselijk te vinden, hetgeen een prijsopdrijvend effect heeft. Tot slot is de afgelopen periode gewerkt aan het verder detailleren en beprijzen van de inrichting van het openbaar gebied. Kostenverhogingen van de afgelopen periode en nadere detaillering hebben hier een (groot) effect op de hoogte van de ramingen. Zelfs nadat een aantal wijzigingen (besparingen) in het ontwerp van het openbaar gebied zijn doorgevoerd. Centrum-Zuid (locatie 43): Woningstichting QuaWonen vernieuwt haar sociale woningbezit in Centrum-Zuid (Albert Schweitzerlaan/Boerhaavelaan). Op deze plek zijn inmiddels 3 appartementencomplexen gebouwd (blok A, B, C) en wordt de 4e (blok D) binnenkort opgeleverd. De kavel van blok B is destijds door de woningstichting verkocht aan een ontwikkelaar die marktwoningen heeft gebouwd. De 4 blokken behoren tot het faciliterende deel van de grondexploitatie van Centrum-Zuid. Een tweede onderdeel vormt de herontwikkeling van de locatie waarop voorheen De Rank, het IBKW en 2 woningen gevestigd waren. De particuliere eigendommen op deze locatie zijn verworven door de gemeente.
Dit vormt het actieve deel van de grondexploitatie. De bouw van blok E is in volle gang en blok F is momenteel in de verkoop. Start bouw van dit blok staat voor Q3 2025 op de planning. 4.1.2 Resultaat faciliterende rode projecten Onderstaande tabel brengt het resultaat van de faciliterende rode projecten in beeld.
21
MPG 2025
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2025
GREX
SALDO
REALISATIE
FACILITAIR
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
45
PG00045 Crimpenersteyn
2030
€
-32.708
€
-29.043
€
-29.043
46
PG00046 Centrum Zuid - Facilitair
2027
€
115.163
€
108.521
€
108.521
€
82.456
€
79.478 €
€
79.478
TOTAAL
-
€
-
Centrum-Zuid (locatie 46): Zie Centrum-Zuid (locatie 43). Crimpenersteyn (locatie 45): De Zellingen en de gemeente werken al enige tijd aan de voorbereidingen om de herontwikkeling van Crimpenersteyn mogelijk te maken. De afgelopen twee jaar (sinds de vaststelling van de stedenbouwkundige kaders door de gemeenteraad in januari 2023) hebben in het teken gestaan van het voorbereiden van het bestemmingsplan om de herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, het wegnemen van zorgen van omwonenden en het maken van afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer over de uit te voeren werkzaamheden. In 2023 is reeds een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en De Zellingen. Het definitieve bestemmingsplan is in september 2024 ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft unaniem ingestemd met het bestemmingsplan. Doordat er geen beroep is aangetekend tegen het bestemmingsplan, is het bestemmingsplan sinds eind 2024 onherroepelijk. Hiermee is een belangrijke stap gezet in de herontwikkeling van Crimpenersteyn. Het is nu aan de Zellingen om het bestemmingsplan uit te werken in meerdere aanvragen voor omgevingsvergunningen. De gemeente heeft hierin uitsluitend een toetsende rol.
22
MPG 2025
4.2 Gele projecten (planontwikkelingsfase) Dit MPG bevat drie actieve en twee faciliterende projecten in de gele fase.
PLANONTWIKKELING
4.2.1 Resultaat actieve gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:
SALD0
ACTIEF
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2025
GREX 49
PG00049 De Noord 102
TOTAAL
2026
GREX
€
-421.063
€
-404.712
€
-421.063
€
-404.712 €
Voorziening
Winstneming
-
TOTAAL €
-404.712
€
421.063
€
-404.712
€
421.063
De Noord 102 (locatie 49): De wens is om de locatie De Noord 102 met 21 flexwoningen te ontwikkelen, in eerste instantie ten behoeve van huisvesting van Oekraïense vluchtelingen en andere spoedzoekers voor een periode van 10 jaar. De 21 flexwoningen moeten ruimte bieden aan maximaal 90 personen. Het is de bedoeling dat woningcorporatie QuaWonen het woningbouwprogramma ontwikkelt. Ter voorbereiding hierop heeft de gemeente in 2024 een locatie-onderzoek uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in de vaststelling van stedenbouwkundige randvoorwaarden door de gemeenteraad. Gelijktijdig is een intensief participatieproces gestart en zijn er diverse gesprekken gevoerd met direct betrokken stakeholders. De waardevolle inzichten die dit heeft opgeleverd, hebben op onderdelen geleid tot aanpassing van de plannen (parkeren en ontsluiting). Het college heeft in maart 2025 ingestemd met deze aanpassing.
23
MPG 2025
PLANONTWIKKELING
4.2.2 Resultaat faciliterende gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:
SALDO
FACILITAIR
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2025
GREX 38
PG00038 Hof van IJssel
TOTAAL PLANONTWIKKELING
2025
GREX
Voorziening
Winstneming
€
0
€
0
€
0
€
0 €
-
TOTAAL €
0
€
0
€
-
Hof van IJssel (locatie 38): De initiatiefnemer/voormalige eigenaar heeft de grond verkocht aan de 2 naastgelegen bedrijven. De nieuwe eigenaren hebben aangegeven niet door te willen gaan met het bouwplan en te stoppen met het project. Hiermee komt dit facilitaire project ten einde. Door het besluit van de nieuwe eigenaren om geen verdere uitvoering te geven aan de anterieure overeenkomst, die met de vorige eigenaar is afgesloten en met de verkoop 1op-1 is overgegaan op de nieuwe eigenaren, resteert een tekort op de grondexploitatie. Momenteel worden nog gesprekken gevoerd met de vorige en de nieuwe eigenaren om tot compensatie te komen.
24
MPG 2025
4.3 Groene projecten (initiatieffase) Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de in de gemeente gelegen projecten die zich bevinden in de initiatieffase (groen).
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op groene projecten dienen te worden beschouwd als zijnde richtinggevend. Voor groene projecten zijn de uitgangspunten nog niet gedefinieerd. De berekeningen zijn gebaseerd op globale uitgangspunten en aannames. Voor deze projecten is een indicatief (woning)bouwprogramma opgesteld gebaseerd op: - Een eerste stedenbouwkundige verkenning van de locatie; - De gemeentelijke Woonvisie en ander gemeentelijk beleid; - Regionale afstemming van het planaanbod. 4.3.1 Resultaat actieve groene projecten Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2025
GREX
SALDO
INITIATIEF
ACTIEF
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
25
PG00025 DCV vm veld 4 eo
2029
€
575.497
€
521.246
€
40
PG00040 Stormpolderdijk
2025
€
-51.193
€
-50.189
€
-50.189
€
524.304
€
471.056 €
€
471.056
TOTAAL
-
521.246
€
-
DCV voormalig veld 4 eo (locatie 25): Lange tijd is het de bedoeling geweest om de voetbalvereniging DCV, de manege en de scouting te verplaatsen in combinatie met de realisatie van woningbouw op de huidige locatie(s). Hiervoor zijn in het verleden enkele ruimtelijke studies uitgevoerd. Eind 2024 is een gebiedsvisie voor het Toepad en omgeving in ontwerp vastgesteld door B&W. In het eerste half jaar wordt deze visie in een participatieprocedure voorgelegd aan de omgeving. B&W hebben uitgesproken de locaties van het voormalige veld 4 van DCV en het hippisch centrum Krimpenerwaard te willen herontwikkelen voor woningbouw, gericht op de doelgroep starters en jonge gezinnen. Parallel aan de participatieprocedure vinden gesprekken plaats met de eigenaren van het hippisch centrum, gericht op verwerving van het complex door de gemeente. 25
MPG 2025
Als toekomstige invulling is in de grex gerekend met een woningbouwontwikkeling van ca. 125-135 woningen, onderverdeeld in ca. 55 sociale huur appartementen en 59 grondgebonden woningen en 20 beneden/bovenwoningen voor starters en jonge gezinnen in de betaalbare koopcategorie (max. €405.000,- prijspeil 2025). Van deze opzet heeft IBKW een actuele raming gemaakt van de civieltechnische kosten (bouw- en woonrijpmaken). Op het punt van de bodemsaneringskosten beschikken wij op dit moment nog niet over een actueel beeld van de situatie op het hippisch centrum. In de gesprekken met de eigenaren is dit een aandachtspunt. De planning gaat op dit moment uit van start bouw in 2027. Dit is mede afhankelijk van de uitkomsten van de gesprekken met de eigenaren van het hippisch centrum en de procedure van het ruimtelijk plan (omgevingsplan). Stormpolderdijk (locatie 40): Deze grex heeft betrekking op de locatie Stormpolderdijk (voormalig EMK-terrein, nu nog eigendom van de Staat) en de daaraan grenzende gemeentelijke terreinen. Het gaat hierbij om het terrein aan de Schaardijk 11 (voormalig depot Buitenruimte), eventueel het vrachtwagen parkeerterrein (afhankelijk van de ontwikkelingsvariant) en de twee bedrijfswoningen aan de Stormpolderdijk (nummers 5 en 9). In de grex Stormpolderdijk worden deze terreinen in samenhang met het EMK-terrein ontwikkeld.
Het perceel Stormpolderdijk 7, dat eind 2024 door de gemeente is aangekocht behoort (nog) niet tot de scope van de grondexploitatie. Eind oktober 2018 heeft het ministerie een contract gesloten met Dura Vermeer voor de bodemsanering en het bouwrijp maken. De uitvoering is in 2019 gestagneerd als gevolg van de gewijzigde mogelijkheden om grond te kunnen reinigen. Begin 2020 is de fasering van het project gewijzigd en de uitvoering hervat. Fase 1 van het werk (het bouwrijp maken van 1,6 hectare niet EMK-verontreinigd terrein) is in juli 2020 afgerond. In 2021 is het project opnieuw stil gelegd door gewijzigde inzichten in de verwerking en de omvang van de verontreiniging en de twijfels over de stabiliteit van de damwand rondom het terrein. In april 2024 is de sanering hervat en naar verwachting kunnen nu in het eerste kwartaal van 2027 de eerste bedrijfskavels worden uitgegeven. De gemeente heeft tevens een nieuw inrichtingsplan voor het toekomstige bedrijventerrein gemaakt dat is afgestemd op de nieuwe inzichten t.a.v. de ondergrond. Dit leidt tot verminderde (grond-)opbrengsten. Gemeente en Rijk onderhandelen nog over de consequenties voor de eerder overeengekomen koopprijs voor het terrein.
Omdat pas tegen het einde van de sanering zekerheid kan worden gegeven over de te verwachten kosten en opbrengsten, is de grondexploitatie ‘teruggezet’ naar de groene fase en is de boekwaarde op de balans onder de activa verantwoord. Naar verwachting kan in de loop van 2026 een nieuwe actuele grondexploitatie ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. De gronden worden daarin opnieuw ingebracht tegen de boekwaarden die nu op de balans onder de activa staan.
26
MPG 2025
4.3.2 Resultaat faciliterende groene projecten
FACILITAIR
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2025
SALDO
INITIATIEF
GREX
GREX
PG00047 De Stuw PG00048 Merelstraat
2028
€
48
2027
€
50
PG00050 De Olm
2027
€
-0
€
-0
€
-0
€
-0 €
47
TOTAAL
-0 -
€ €
Voorziening
Winstneming -0
TOTAAL €
-
€
-
-0 -
€
-0
€
-0
€
-
De Stuw (locatie 47): Op de hoek van de C.G. Roosweg en de Nieuwe Tiendweg in Krimpen aan den IJssel wil de eigenaar van locatie De Stuw komen tot een nieuwe ontwikkeling met woningbouw en eventueel kleinschalige horeca. Het betreft het zuidoostelijke kwadrant van de kruising op een belangrijke plek, prominent in het zicht voor iedereen die Krimpen aan den IJssel via deze weg binnenkomt. De gemeente heeft – op voorhand – geen bezwaar tegen wonen (als hoofdfunctie) en ziet voldoende mogelijkheden op deze plek. In de achterliggende periode is in planteamverband de stedenbouwkundige en financieel-economische haalbaarheid onderzocht van woningbouw op deze plek. De resultaten kunnen binnenkort worden gepresenteerd. De verwachting is dat nog voor de zomervakantie burgerparticipatie door de initiatiefnemer kan plaatsvinden. Merelstraat (locatie 48): QuaWonen onderzoekt de mogelijkheid om 14 bestaande grondgebonden sociale huurwoningen in het blok Merelstraat, Mezenstraat, Vinkenstraat – waarvan de technische staat te slecht is voor renovatie – te vervangen door appartementen. Beoogde ontwikkeling is het sluitstuk van een grondige renovatie van de wijk. De gemeente ziet op voorhand kansen voor meer woningen - die inspelen op de toegenomen behoefte aan appartementen in deze buurt - en verbetering van de openbare ruimte (betere opzet verkeer en meer groen).
De gesprekken tussen initiatiefnemer en gemeente over de stedenbouwkundige en programmatische kaders voor deze herontwikkeling zijn in een afrondende fase. De bewoners van de bestaande woningen zijn eind 2022 geïnformeerd over het voornemen tot sloop/nieuwbouw. Er is een sociaal plan actief; QuaWonen is al gestart met het uitverhuizen van bewoners. In 2024 zijn de nodige inspanningen verricht om draagvlak te creëren voor beoogde ontwikkeling. Dit heeft geleid tot enkele aanpassingen in het voorlopig ontwerp: verkleining oppervlakte, andere type woningen, andere oriëntatie om meer ruimte te creëren + balkons niet op Nachtegaalstraat te richten en de afstand tot omliggende woningen vergroten. De Olm (locatie 50): Supermarktexploitant Ernst Dijkman had het voornemen om het winkelcentrum De Olm te vernieuwen en de Jumbo uit te breiden. Het college heeft in mei 2024 hierover een positief principebesluit genomen. Dit met als voorwaarde dat de buitenruimte van De Olm een ruimtelijke kwaliteitsimpuls krijgt. Inmiddels heeft belegger Vrijenban Vastgoed in januari 2025 het vastgoed overgenomen van Ernst Dijkman. De intentie is om in de volgende fasen via een anterieure overeenkomst te komen tot realisatie van de herontwikkeling van De Olm.