Bijlage 1. Rapport MPG 2024

bedragen in miljoenen

MPG 2024 gewogen risico's Rood

€ 0,37

Geel

€ 0,61

Groen

€ 0,13

TOTAAL

€ 1,12

De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 1,12 miljoen. In het vorige MPG bedroeg dit totaal € 1,43 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit (€ 1,12 miljoen) wordt meegenomen in de totale verhouding van gemeentelijke risico’s en beschikbare weerstandscapaciteit, waaronder ook de Algemene Reserve Grondexploitatie. De paragraaf weerstandsvermogen en risicomanagement in de jaarrekening 2023 gaat hier verder op in. 6.2 Gevoeligheid van de parameters Een gevoeligheidsanalyse wordt niet per project, maar op MPG-niveau uitgevoerd. Hierin worden de volgende parameters betrokken: - Rente: feitelijk is hier geen sprake van een risico, aangezien een interne rekenrente wordt gehanteerd, die indien nodig jaarlijks wordt bijgesteld. De rente is afgeleid van de marktrente en de samenstelling van de gemeentelijke leningenportefeuille per 1-1-2023. - Kostenstijging: in de grexen is gerekend met een kostenstijging (zie § 3.3): 2024 +/+ 3,7% 2025-2026 +/+ 2,7% 2027 e.v. +/+ 2,0 %. - Opbrengstenstijging: in de grexen is gerekend met een opbrengstenstijging (zie § 3.3): Woningen Bedrijven 2024 1,5% 1,5% 2025-2026 2,0% 1,5% 2027 e.v. 2,0% 2,0% 28

MPG 2024

De risico’s ten aanzien van de parameters zijn gering en in belangrijke mate in de grondexploitaties opgenomen. Het risico van hogere kostenstijging wordt in evenwicht gehouden door de beperkte stijging van de opbrengsten. Er is daarom geen aparte risicoreservering voor de gevoeligheid van de parameters. Een bijzonder risico in het MPG betreft de vennootschapsbelasting. In paragraaf 3.2 is hierop al een toelichting gegeven. Zodra de effecten voor de afzonderlijke grexen bepaald kunnen worden, leidt dit tot verwerking in die grexen en de resultaten. 6.3 Hardheid van gesloten contracten Voor rode projecten geldt dat hiervoor contracten zijn gesloten. Deze contracten zijn op hardheid geanalyseerd: - Centrum Zuid: Alle verwervingen hebben plaatsgevonden. Voor de verkoop van de grond is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met NBU. Met QuaWonen is overeenkomst gesloten waarin de bijdrage voor de aanleg van het openbaar gebied en de grondprijs vastliggen. - Werf aan den IJssel: Voor de woningbouw op het oostelijk deel is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met De Langen & Van den Berg. Voor de restauratie en ontwikkeling van de monumentale loodsen en nieuwbouw aan de westzijde is een overeenkomst gesloten met Coup/Vakwerk. - KOAG: Voor de project loopt ten tijde van opstellen van deze rapportage de aanbesteding. Na de aanbesteding volgt de overeenkomst.

Voor gele en groene projecten zijn in de regel nog geen contracten gesloten. In dit MPG is er voor twee project wel een analyse op hardheid gedaan: - Stormpolderdijk: In de koopovereenkomst met het Rijk is vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente de (gesaneerde) grond overneemt. Daarmee wordt het risico dat de grond onvoldoende gesaneerd in gemeentelijk eigendom komt gereduceerd tot nihil. Er zijn nog geen verkoopcontracten gesloten voor de uit te geven bedrijfsgrond. - Kerkdreef: Met de ontwikkelgroep is een intentieovereenkomst met daarin een concept koopovereenkomst afgesloten. Bij de start van ieder faciliterend project worden afspraken vastgelegd over de vergoeding van de gemeentelijke plankosten.

29

MPG 2024

7.

Algemene reserve grondexploitaties

In dit hoofdstuk wordt de invloed van dit MPG op de Algemene Reserve Grondexploitatie toegelicht. Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via deze reserve. Dit is in paragraaf 2.9 toegelicht. 7.1 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie De gecalculeerde uitkomsten op eindwaarde van de bouwgronden in exploitatie (rood en geel) worden verwerkt in een meerjarenprognose van de reserve. In deze prognose wordt ook rekening gehouden met een jaarlijkse onttrekking van maximaal € 300.000 voor af te boeken kosten van groene projecten en algemene kosten voor grondexploitaties. Op basis van de gele en rode projecten in dit MPG leidt dat tot het volgende verloop van de reserve.

Dit verloop laat een reële verwachting zien wanneer alle lopende projecten volgens de in dit MPG opgenomen planning worden uitgevoerd en geen nieuwe grexen vanuit de initiatieffase in uitvoering worden genomen.

30

MPG 2024

8.

Scenario’s

Ondanks een afgewogen redenatie voor de te hanteren parameters (gemiddeld) is het van belang om ook met andere scenario’s rekening te houden. Zoals aangeven is het MPG opgesteld op basis gemiddelde bandbreedte van de parameters zoals opgenomen in de Outlook van Metafoor (zie paragraaf 3.3): Basis scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente *)

2024 3,7% 1,5% 1,5% 1,5%

2025 2,7% 2,0% 1,5% 1,0%

2026 2,7% 2,0% 1,5% 1,0%

2027 e.v. 2,0% 2,0% 2,0% 1,0%

*) Bij facilitaire projecten wordt geen rente toegerekend.

Omdat het van belang is om met scenario’s rekening te houden berekenen we de grondexploitaties ook met andere parameters door: a) Zeer positief scenario: - De minimale kostenindex per jaar; - De maximale opbrengstenindex. b) Zeer negatief scenario: - De maximale kostenindex per jaar; - De minimale opbrengstenindex, en; - De maximaal toegestane afwijking (+/+ 0,25%) van het rentepercentage vanaf het tweede jaar. 8.1 Positief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de GREX’en doorgerekend met de minimale kostenindex en maximale opbrengstenindex. Positief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2024 2,0% 3,0% 3,0% 1,5%

2025 0,7% 4,0% 3,0% 1,0%

2026 0,7% 4,0% 3,0% 1,0%

2027 e.v. 2,0% 2,0% 2,0% 1,0%

8.2 Negatief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de GREX’en doorgerekend met de minimale kostenindex, maximale opbrengstenindex en de maximale rente2: Negatief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2024 5,3% 0,0% 0,0% 1,5%

2025 4,7% 0,0% 0,0% 1,25%

2026 4,7% 0,0% 0,0% 1,25%

2027 e.v. 2,0% 2,0% 2,0% 1,25%

De notitie grondbeleid van de commissie BBV (paragraaf 5.4) geeft aan dat de rente maximaal 0,25% mag afwijken t.o.v. berekend voor 1e jaar. 2

31

MPG 2024

8.3

Resultaat scenario’s

De resultaten van de scenario’s worden weergegeven op eindwaarden: Negatief scenario

Basis Eindjaar Eindwaarde

Eindwaarde

Positief scenario

Verschil

Eindwaarde

Verschil

Actief DCV vm veld 4

Woningbouw

2027

-409.034

-646.481

-237.447

-117.054

291.980

KOAG-locatie

Woningbouw

2026

-315.686

-490.519

-174.833

-134.823

180.863

Kerkdreef

Woningbouw

2026

136.240

116.162

-20.078

154.136

17.896

Werf aan den IJssel Woningbouw

2027

-2.041.551

-2.138.394

-96.843

-1.905.786

135.765

Centrum Zuid Act.

Woningbouw

2027

1.644.379

1.586.873

-57.506

1.683.018

38.639

Stormpolderdijk

Bedrijventerrein

2029

-

-768.462

-768.462

906.716

906.716

-985.652

-2.340.821

-1.355.169

586.207

1.571.859 2.219

Subtotaal (actief) Facilitair Hof van IJssel

Woningbouw

2026

-3.959

-4.411

-452

-1.740

De Stuw

Woningbouw

2027

-

-6.419

-6.419

7.946

7.946

Crimpenersteyn

Woningbouw

2030

-4.862

-54.859

-49.997

34.333

39.195

Merelstraat

Woningbouw

2027

-

-938

-938

946

946

Centrum Zuid Fac.

Woningbouw

2027

11.521

-48.153

-59.674

91.870

80.349

Subtaal (facilitair) TOTAAL

2.700

-114.780

-117.480

133.355

130.655

-982.952

-2.455.601

-1.472.649

719.562

1.702.514

Elk project heeft een eigen eindjaar. Dit betekent dat de berekende eindwaarden per jaar verschillend zijn. Zonder rekening te houden met tussentijdse winstneming worden de effecten van de eindwaarden van beide scenario’s in onderstaande grafiek weergegeven:

32

MPG 2024

9.

Conclusies

Ten opzichte van het MPG 2023 is het resultaat uitgedrukt in netto contante waarde per 1-1-2024 van dit MPG 2024 verslechterd met € 2,00 miljoen. Onderstaande tabel brengt dit in beeld. Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2023

MPG 2024

bedragen in miljoenen VERSCHIL

NCW

NCW

NCW

NCW

01-01-2023

01-01-2024

01-01-2024

01-01-2024

Rood

€ 1,60

€ 1,63

-€ 0,42

-€ 2,05

Geel

€ 0,18

€ 0,18

€ 0,12

-€ 0,06

Groen

-€ 0,48

-€ 0,48

-€ 0,38

€ 0,11

TOTAAL

€ 1,30

€ 1,33

-€ 0,68

-€ 2,00

Afgesloten

-€ 0,04

TOTAAL

€ 1,26

9.1 Verklaring verschillen De verschillen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden verklaard: - Rode projecten: De verslechtering komt door de sterk gestegen kosten voor sanering bij project Werf aan den IJssel, de vernieuwde marktwaarde bepaling voor project KOAG en extra lasten vanwege de langere doorlooptijd van het project KOAG en een hogere indexatie voor civieltechnische ramingen. - Gele projecten: Gelet op gering verschil geen nadere toelichting. - Groene projecten: Gelet op gering verschil geen nadere toelichting. De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2023 mutatie Werf aan den IJssel € 261.314 € 1.783.043 KOAG € 0 € 315.686

MPG2024 € 2.044.357 € 315.686

Voor de wijzigingen in de geprognosticeerde resultaten van gele en groene projecten zijn geen aanpassingen via de jaarrekening nodig. Uit de risicoanalyse blijkt dat het MPG een totaal gewogen risico kent van € 1,12 miljoen. Dit betekent een beperkte verlaging van de claim op de weerstandscapaciteit, die in het vorige MPG € 1,43 miljoen bedroeg.

33

MPG 2024

Besluitvorming Bij het vaststellen van het MPG wordt u gevraagd de onderstaande besluiten te nemen. 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2024 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2024, via een begrotingswijziging; 3. Het project Merelstraat op te nemen als groen project; 4. In de jaarrekening 2023 de verliesvoorziening voor project Werf aan den IJssel met € 1.783.043 te verhogen tot € 2.044.357 totaal. 5. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2023, à € 180.226 in de jaarrekening 2023 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties; 6. Voor het woonrijpmaken binnen de grondexploitatie Centrum-Zuid een bedrag van € 1.314.409 beschikbaar te stellen conform de meerjarenplanning onderhoud buitenruimte en dit bedrag in 25 jaar af te schrijven; 7. Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een bedrag à € 238.653 winst te nemen en dit bedrag te storten in de reserve grondexploitaties.

Bijlagen 1.1 1.2 1.3

Projectkaarten rode projecten (geheim) Projectkaarten gele projecten (geheim) Projectkaarten groene projecten (geheim)

34