Bijlage 1. Rapport MPG 2024
Tekst van het document
MPG 2024
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2024
19 maart 2024
1
MPG 2024
Inhoudsopgave Samenvatting .......................................................................................................3 Wijzigingen cijfers MPG ......................................................................................................................3 Gevolgen nieuwe cijfers .....................................................................................................................4 Gevraagde besluiten ..........................................................................................................................4 Risicoanalyse ....................................................................................................................................4 Groene projecten 2023 ......................................................................................................................4
1. 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10
3. 3.1 3.2 3.3
4. 4.1 4.2 4.3
5. 5.1 5.2 5.3
6. 6.1 6.2 6.3
7. 7.1
8. 8.1 8.2 8.3
9. 9.1
Inleiding ......................................................................................................5 Basisprincipes MPG .......................................................................................6 De basis: grondexploitatie ......................................................................................................6 Wat is het MPG? ....................................................................................................................6 Waarom een MPG? ................................................................................................................7 MPG binnen de gemeentelijke organisatie .................................................................................8 Structuur van het MPG ...........................................................................................................8 Status van de bedragen in het MPG........................................................................................10 Administratieve verwerking per projectfase .............................................................................10 Begrippen ...........................................................................................................................10 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie ..................................................................11 Belangrijkste kenmerken van
de MPG-werkwijze ......................................................................11
Regelgeving en uitgangspunten .....................................................................12 Regelgeving grondexploitaties ...............................................................................................12 Vennootschapsbelastingplicht (VPB) .......................................................................................13 Algemene uitgangspunten en parameters ...............................................................................13
Resultaten ..................................................................................................17 Rode projecten (realisatiefase) ..............................................................................................18 Gele projecten (planontwikkelingsfase) ...................................................................................21 Groene projecten (initiatieffase) ............................................................................................24
Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG ............................................26 Mutaties projectenlijst ..........................................................................................................26 Afboeken plankosten 2023 groene projecten en algemene kosten ..............................................27 Inhoudelijke mutaties ..........................................................................................................27
Risico’s ......................................................................................................28 Projectinhoudelijke risico’s ....................................................................................................28 Gevoeligheid van de parameters ............................................................................................28 Hardheid van gesloten contracten ..........................................................................................29
Algemene reserve grondexploitaties...............................................................30 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie ............................................................................30
Scenario’s ..................................................................................................31 Positief scenario ..................................................................................................................31 Negatief scenario .................................................................................................................31 Resultaat scenario’s .............................................................................................................32
Conclusies ..................................................................................................33 Verklaring verschillen ...........................................................................................................33
Besluitvorming ....................................................................................................34 Bijlagen .............................................................................................................34
2
MPG 2024
Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2024 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dit MPG is de jaarlijkse actualisatie van het financiële kader voor de ruimtelijke projecten binnen de gemeente. De vorige versie van het MPG (d.d. 21 maart 2023) werd vastgesteld in uw vergadering van 20 april 2023. Wijzigingen cijfers MPG De belangrijkste wijzigingen in dit MPG zijn: - Afsluiten projecten: Geen; - Afvoeren projecten: Geen; - Opnemen nieuw project: Merelstraat; - Afboeken plankosten groene projecten; - Bijstellen verliesvoorziening: o Werf aan den IJssel; - Instellen verliesvoorziening; o KOAG; - Tussentijdse winstneming Centrum-Zuid Actief - Inhoudelijke actualisatie van alle projecten Onderstaande tabel brengt de verschillen ten aanzien van het opbrengend vermogen met het laatst vastgestelde MPG in beeld1. Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2023
bedragen in miljoenen
MPG 2024
VERSCHIL
NCW
NCW
NCW
NCW
01-01-2023
01-01-2024
01-01-2024
01-01-2024
Rood
€ 1,60
€ 1,63
-€ 0,42
-€ 2,05
Geel
€ 0,18
€ 0,18
€ 0,12
-€ 0,06
Groen
-€ 0,48
-€ 0,48
-€ 0,38
€ 0,11
TOTAAL
€ 1,30
€ 1,33
-€ 0,68
-€ 2,00
Afgesloten
-€ 0,04
TOTAAL
€ 1,26
Ten aanzien van het cijfer afgesloten:
SALDO
AFGESLOTEN PROJECTEN BIJ VORIG MPG
39
PG00039 Veld en beemd
TOTAAL
1
Netto contante waarde 01-01-23 €
-42.264
€
-42.264
De verdeling tussen rode, gele en groene projecten tussen MPG 2023 en MPG 2024 is veranderd.
3
MPG 2024
Gevolgen nieuwe cijfers De wijziging van de cijfers heeft de volgende consequenties: Rode projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2023 mutatie Werf aan den IJssel € 261.314 € 1.783.043
MPG2024 € 2.044.357
Gelijktijdig met vaststellen van dit MPG wordt in de raadsvergadering de grondexploitatie van KOAG vastgesteld en naar de rode fase gebracht. Deze GREX laat bij vaststelling een verlies zien waarvoor een voorziening getroffen dient te worden. Het besluit voor instellen van de verliesvoorziening is bij dat agendapunt genomen: MPG2023 mutatie MPG2024 KOAG €0 € 315.686 € 315.686 Gele projecten Dit MPG bevat drie actieve projecten in de gele fase, geen van deze projecten heeft een verliesvoorziening. Groene projecten Alle groene projecten verkeren in de initiatieffase. Voor eventuele negatieve resultaten worden daarom nog geen voorzieningen getroffen. Gevraagde besluiten 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2024 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2024, via een begrotingswijziging; 3. Het project Merelstraat op te nemen als groen project; 4. In de jaarrekening 2023 de verliesvoorziening voor project Werf aan den IJssel met € 1.783.043 te verhogen tot € 2.044.357 totaal. 5. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2023, à € 180.226 in de jaarrekening 2023 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties; 6.
Voor het woonrijpmaken binnen de grondexploitatie Centrum-Zuid een bedrag van € 1.314.409 beschikbaar te stellen conform de meerjarenplanning onderhoud buitenruimte en dit bedrag in 25 jaar af te schrijven; 7. Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een bedrag à € 238.653 winst te nemen en dit bedrag te storten in de reserve grondexploitaties. Risicoanalyse In het MPG wordt steeds ook een geactualiseerde risicoanalyse opgenomen. Het totale gewogen risico binnen het MPG wordt becijferd op € 1,12 miljoen. Bij het MPG 2023 bedroeg het totaal van de risico’s € 1,43 miljoen. Groene projecten 2023 De gemeente heeft ten opzichte van het vorige MPG nog maar enkele groene projecten in voorbereiding. Project DCV vm veld 4 is een actief project; De Stuw en Merelstraat zijn facilitair. Laatstgenoemde is nieuw opgenomen in dit MPG. Voor dit MPG wordt ter bescherming van de onderhandelingspositie van de gemeente geheimhouding op de bijlagen genummerd 1.1 t/m 1.3 opgelegd.
4
MPG 2024
1.
Inleiding
Dit rapport bevat het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2024 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Jaarlijks wordt in het voorjaar een rapportage opgesteld waarin alle geactualiseerde grondexploitaties worden opgenomen. Het rapport wordt eerder aangeboden dan de jaarrekening, zodat besluiten uit het MPG nog in de jaarrekening kunnen worden verwerkt. Naast een financieel en inhoudelijke sturingsinstrument brengt het MPG ook een op het projectmatige karakter van grondexploitaties afgestemde werkwijze met zicht mee. Die werkwijze is van toepassing op alle grondexploitaties waarbij de gemeente actief of faciliterend betrokken is. Het MPG biedt een totaal overzicht van de projectenportefeuille. Nadrukkelijk wordt vermeld dat uitsluitend grondexploitaties zijn verwerkt in het MPG. Vastgoedexploitaties (ook wel opstalexploitaties genoemd) voor de bouw van scholen, maatschappelijk vastgoed of andere objecten zijn geen onderdeel van het MPG. In dekking van deze kosten dient via andere kanalen te worden voorzien. Hoofdstuk 2 geeft een nadere toelichting op de systematiek en de werking van het MPG en de onderliggende grexen. De uitgangspunten van het MPG worden in het derde hoofdstuk toegelicht. Tevens wordt aandacht besteed aan ontwikkelingen in wet- en regelgeving die van invloed zijn op onze grondexploitaties.
De resultaten van het MPG en de onderliggende grondexploitaties worden besproken in het vierde hoofdstuk. In het vijfde hoofdstuk staan de verschillen ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG (2023) centraal. In het zesde hoofdstuk wordt stilgestaan bij de risico’s binnen het MPG. Vanwege de samenhang met de grondexploitaties wordt in het zevende hoofdstuk beknopt ingegaan op de ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondexploitatie. De grondexploitatie kunnen zowel gunstig als ongunstig ontwikkelen, bijvoorbeeld door rente en inflatie, dit werken wij uit als scenario’s in het achtste hoofdstuk. Tot slot wordt in het laatste hoofdstuk ingegaan op de uit de voorgaande hoofdstukken voortvloeiende conclusies. In de bijlagen zijn plankaarten opgenomen waarop de verschillende soorten projecten zijn weergegeven, zijn voor alle individuele projecten projectkaarten opgenomen en wordt het totaaloverzicht van het MPG statisch en dynamisch gepresenteerd.
5
MPG 2024
2.
Basisprincipes MPG
Het MPG is het sturingsinstrument voor de gemeente. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste basisprincipes van het MPG. 2.1 De basis: grondexploitatie Het financieel-economische basisinstrument voor ruimtelijke projecten is de grondexploitatie (grex). Per project wordt een grondexploitatie(berekening) opgesteld. In de grex worden de kosten en de opbrengsten van een project in de tijd in beeld gebracht en wordt op basis hiervan een resultaatberekening (nominaal, eindwaarde en nettocontant) uitgevoerd. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol bij grondexploitaties. Projecten hebben veelal een doorlooptijd van enkele jaren. Rente en inflatie zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie. De grondexploitatie kan worden beschouwd als het financiële huishoudboekje van een ruimtelijk project. Het is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. In een grex wordt niet alleen vooruit gekeken, maar worden ook alle in het verleden gemaakte kosten en reeds gerealiseerde opbrengsten verwerkt, zodat een objectief beeld ontstaat van wat een project in totaal heeft gekost en opgebracht. De gemeente Krimpen aan den IJssel hanteert een grondexploitatiemodel dat voor alle soorten projecten in alle projectfasen gebruikt kan worden. Voor alle projecten waarbij de gemeente betrokken is, is een grondexploitatieberekening uitgevoerd.
GRONDEXPLOITATIE
Een grondexploitatie bestaat niet alleen uit een berekening, maar bevat de volgende onderdelen:
Plankaart (bestaand + nieuw) Grondexploitatieberekening Financieel projectdossier Toelichting Risicoanalyse
2.2 Wat is het MPG? Wanneer er sprake is van meerdere grondexploitaties, ontstaat de behoefte aan een totaaloverzicht. Het MPG voorziet hierin. Het MPG is het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties: het totaaloverzicht en samenvatting van alle gemeentelijke grondexploitaties. Alle grondexploitaties van de gemeente zijn fysiek gekoppeld aan het MPG. Het MPG fungeert als een soort kapstok waaraan alle grondexploitaties worden opgehangen. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
MPG
GREX 1
GREX 2
GREX 3
GREX …
6
MPG 2024
2.3 Waarom een MPG? Een aantal ontwikkelingen benadrukt de noodzaak van het hebben van (financieel) totaaloverzicht bij ruimtelijke projecten en het kunnen sturen daarop: - De veranderende rol van gemeenten: waar gemeenten in het verleden vaak een actief grondbeleid voerden (zelf grond verwerven, bouw- en woonrijp maken en kavels uitgeven), nemen zij steeds meer een faciliterende rol in. Marktpartijen nemen daarbij het initiatief, voeren de feitelijke grondexploitatie en dragen het risico; de gemeente faciliteert. - Het gewijzigde wettelijke kader: op basis van de grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) zijn gemeenten verplicht hun kosten te verhalen. Dat kan via een exploitatieplan, maar bij voorkeur via een anterieure overeenkomst tussen exploitant en gemeente, die op vrijwillige basis wordt gesloten. Indien de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten moeten via de anterieure overeenkomst worden verhaald. - Wisselende marktomstandigheden: De laatste jaren is sprake van stijgende grondprijzen. Vorig jaar was (tijdelijk) een kentering zichtbaar, dit mede door de oplopende rente. Deze veranderlijke markt maakt het relevant om op elk moment een beeld te hebben van het opbrengend vermogen van ontwikkellocaties.
Bovengenoemde ontwikkelingen leiden ertoe dat het voor een gemeente van groot belang is om een actueel beeld te hebben van alle kosten en opbrengsten die gepaard gaan met gebieds- en locatieontwikkeling. Per project kan op basis hiervan worden gemonitord hoe kosten zich verhouden tot opbrengsten en of bijsturing wenselijk of noodzakelijk is. Daarnaast kan een analyse van de totale portefeuille aantonen dat het nodig is om bij te sturen: projecten naar voren te halen of juist uit te faseren; projecten toe te voegen dan wel te schrappen. Niet alleen de individuele saldi van de grondexploitaties zijn immers van belang, met name de financierbaarheid van de totale projectenportefeuille zal doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid ervan. Het MPG biedt deze inzichten. Het MPG brengt de consequenties van keuzes in beeld en kan daardoor ingezet worden als strategisch sturingsinstrument. Sturen op plankosten wordt gezien de bovengenoemde ontwikkelingen steeds belangrijker. Het zijn vaak de enige kosten die gemeenten maken bij faciliterende projecten. Het (plan)kostenverhaal is geen keuze, maar een wettelijke plicht.
7
MPG 2024
2.4 MPG binnen de gemeentelijke organisatie Het MPG is een financieel-economisch instrument, dat in functie staat van een hoger doel: grip hebben op de financiën van de ruimtelijke projectenportefeuille en verantwoorde keuzes kunnen maken. Drie pijlers vormen het fundament onder dit hogere doel: - Grip op de projectinhoud (wat): voor ieder project moet duidelijk zijn welke rol de gemeente vervult, wat de planbegrenzing is, welk programma er gerealiseerd dient te worden, wat de projectplanning is en welke kosten en opbrengsten er verwacht kunnen worden. De projectinhoud bepaalt het “wat” van een project en van de projectenportefeuille. - Een gedegen instrumentarium (waarmee): het grondexploitatiemodel vormt de basis voor de financiële aansturing en bewaking van een afzonderlijk project. Door middel van een fysieke koppeling aan de financiële administratie is het grexmodel geschikt gemaakt voor de dagelijkse budgetbewaking. Het MPG is het sturingsinstrument dat beschikbaar is op portefeuilleniveau. Het instrumentarium geeft aan “waarmee” financieel grip wordt gekregen. - Een heldere interne werkwijze (hoe): de interne werkwijze bepaalt wie wat wanneer op welke wijze doet en met welk doel, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Deze spelregels bepalen “hoe” de (financiële) aansturing van projecten plaatsvindt.
Pas wanneer deze drie componenten op de juiste wijze samenkomen is de gemeente in control. Het één kan niet zonder het ander. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
grip op financiën projectinhoud
instrumentarium
werkwijze
(wat)
(waarmee)
(hoe)
projectenportefeuille
2.5 Structuur van het MPG Het MPG is het totaaloverzicht van alle ruimtelijke projecten: rijp en groen door elkaar. Gezien de grote verscheidenheid aan projecten is het wenselijk om structuur aan te brengen in de projectenportefeuille. Binnen het MPG worden projecten op twee manieren gecategoriseerd: - Rol van de gemeente bij het project. - De projectfase waarin het project zich bevindt. Hierop wordt in de volgende paragrafen nader ingegaan. 2.5.1 Rol gemeente De gemeente kan grofweg twee rollen vervullen bij een ruimtelijk project: - Actief: bij actieve projecten voert de gemeente de (totale) grondexploitatie. De gemeente beschikt reeds over de gronden binnen het plangebied of is voornemens deze te verwerven. Gemeente maakt bouw- en woonrijp, maakt in dat kader plankosten en geeft kavels uit. Via de gronduitgifte kan de gemeente het kostenverhaal organiseren. Bij actieve projecten draagt de gemeente het volledige grondexploitatierisico. Een actieve grondexploitatie kenmerkt zich veelal door aanzienlijke investeringen (kosten gaan voor de baten uit), een aanzienlijke financieringsbehoefte, een doorlooptijd van meerdere jaren, een faseringsrisico en een afzetrisico. 8
MPG 2024
-
Faciliterend: een marktpartij (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een woningcorporatie) initieert het project, voert de grondexploitatie en draagt de risico’s. De gemeente wordt verzocht de ontwikkeling te faciliteren (mogelijk te maken). De rol van de gemeente blijft bij dergelijke projecten in financiële zin veelal beperkt tot het maken van plankosten. De gemeente is bereid mee te werken aan het project indien de ruimtelijke ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid en er vooraf met de exploitant overeenstemming wordt bereikt over de plankostenvergoeding.
2.5.2 Projectfase In het MPG worden de projecten (actief en faciliterend) voor wat betreft hun planfase in drie categorieën ingedeeld: - Rode projecten (realisatiefase): rood staat voor rijp; rode projecten zijn door de Raad vastgestelde projecten. De projectkaders staan vast en het is zeker dat ze gerealiseerd zullen worden. De Raad heeft de grondexploitatie vastgesteld als taakstellend financieel kader. - Gele projecten (planontwikkelingsfase): deze projecten zijn een beetje rijp; de Raad heeft een voorbereidingskrediet gevoteerd voor de verdere uitwerking van de projectkaders, aangezien zij voornemens is het project te (laten) realiseren. Aan het einde van de gele fase vindt terugkoppeling plaats naar de Raad, waarna de Raad, door middel van het vaststellen van de grondexploitatie, kan besluiten het project rood te maken. - Groene projecten (initiatieffase): groene projecten zijn nog niet rijp. Ze bevinden zich in een verkenningsfase.
Wanneer alle projecten worden ingedeeld naar rol van de gemeente en naar projectfase, dan ontstaat de structuur, zoals in beeld gebracht in onderstaande figuur.
MPG
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GEEL
ROOD GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ROOD
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GEEL
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
FACILITAIR
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ACTIEF
9
MPG 2024
2.6 Status van de bedragen in het MPG In het MPG worden zowel actieve als faciliterende projecten gepresenteerd die zich in de rode, gele of groene fase bevinden. De resultaten van de verschillende soorten projecten dienen op een verschillende wijze te worden beschouwd: - Rode projecten: de gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. - Gele projecten: cijfers die verband houden met gele projecten zijn indicatief. Er is nog nader onderzoek vereist om tot een taakstellend financieel kader te komen. - Groene projecten: deze cijfers zijn richtinggevend. Ze komen voort uit een globale financiële verkenning op basis van zeer globale uitgangspunten, kengetallen en aannames. 2.7 Administratieve verwerking per projectfase Verslaggeving technisch wordt er als volgt omgegaan met de verschillende soorten projecten: - Rood en geel o Actieve projecten: indien de grondexploitatieberekening een positieve eindwaarde laat zien worden de kosten tussentijds geactiveerd. Is de eindwaarde negatief dan dient een voorziening te worden gevormd ter grootte van de negatieve eindwaarde.
o Faciliterende projecten: Voor faciliterende projecten ontvangt de gemeente in beginsel een plankostenvergoeding van de initiatiefnemer. Saldi van faciliterende projecten worden daarom aan het einde van het jaar verrekend met de balanspost vooruitonvangen bedragen of nog te ontvangen bedragen. Wanneer echter sprake is van andere kosten en opbrengsten dan afgesproken in het plankostenverhaal wordt op dezelfde wijze met de saldi omgegaan als bij actieve projecten. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente een aantal vierkante meters grond verkoop aan de initiatiefnemer, of als er aanvullende kosten moeten worden gemaakt voor rekening van de gemeente. - Groen o Actieve projecten: de (verwervings)kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. Het is onzeker of het project ook daadwerkelijk zal worden gerealiseerd en in welke vorm en daarmee of de gemaakte kosten ooit nog kunnen worden terugverdiend. o Faciliterende projecten: de kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. In een zo vroeg mogelijk stadium worden afspraken met ontwikkelaars gemaakt over kostenverhaal. Zodra er zicht is op kostenverhaal worden de kosten verrekend met de balanspost nog te ontvangen bedragen of vooruitontvangen bedragen.
2.8 Begrippen De bedragen die bij grondexploitaties en in het MPG worden gepresenteerd kunnen op verschillende manieren worden uitgedrukt. - Nominaal: nominale bedragen zijn uitgedrukt op het huidige prijspeil (01-012024) en geven aan wat iets op dit moment kost. - Reëel of geïndexeerd: met behulp van een index en de nominale waarde wordt berekend (geprognosticeerd) wat iets kost of opbrengt op een bepaald moment. Er is dus rekening gehouden met kosten- of opbrengstenstijging. - Eindwaarde: elke grondexploitatie kan worden beschouwd als een bankrekening. De eindwaarde is het saldo van dat project op het moment dat het project gereed is. In de eindwaarde zijn zowel de kosten- als opbrengstenstijgingen als de rentekosten en renteopbrengsten gedurende de exploitatieperiode verwerkt. - Netto-contante waarde: het MPG bevat meerdere projecten die allemaal verschillende eindwaarddata hebben. Het zijn andere grootheden die niet te vergelijken zijn. Om de eindwaardesaldi toch te kunnen vergelijken worden deze 10
MPG 2024
teruggerekend naar hetzelfde moment (01-01-2024). Die teruggerekende waarde wordt de netto-contante waarde genoemd. 2.9 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). Onderstaande afbeelding visualiseert dit.
ALGEMENE DIENST
RUIMTELIJKE PROJECTEN Algemene Reserve Grondexploitatie + MPG
ROOD
Algemene Reserve
resultaat
GEEL
voorziening
GROEN
afboeken
Het positieve resultaat van een rood project wordt toegevoegd aan de ARG. Negatieve resultaten worden ervan ten laste gebracht. In een eerdere fase is hiervoor een voorziening vanuit de ARG gevormd. Kosten voor groene projecten worden jaarlijks afgeboekt ten laste van de ARG. Wordt voor een geel project een negatieve eindwaarde geprognosticeerd, dan wordt hiervoor een voorziening gevormd vanuit de ARG. Zie ook paragraaf 2.7. Mutaties in benodigde voorzieningen voor negatieve projecten verlopen ook via de ARG. Kunnen verliesvoorzieningen worden verlaagd omdat een minder negatief saldo wordt geprognosticeerd, dan vloeit het verschil terug naar de ARG. Indien verliesvoorzieningen moeten worden verhoogd als gevolg van een groter berekend tekort, dan vindt ophoging plaats vanuit de ARG. 2.10 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze De belangrijkste kenmerken van de werkwijze (die hoort bij het MPG) zijn: - Sturen op projectsaldo in plaats van sturen per jaarschijf. Besluitvorming over projecten vindt niet plaats per jaarschijf, maar heeft betrekking op het totale financiële resultaat van een project. Voor gele projecten wordt een voorbereidingskrediet gevoteerd. De kosten voor groene projecten worden in principe jaarlijks afgeboekt. - Sturen op eindwaarde (feitelijk saldo aan het einde van het project). Financiële besluitvorming vindt plaats op eindwaarde.
Voor de vergelijkbaarheid worden tevens netto-contante waarden gepresenteerd. - De Raad wordt voor wat betreft de financiële besluitvorming een aantal keer betrokken: bij het voteren van een voorbereidingskrediet; het vaststellen van de grex (uitvoeringskrediet); het afsluiten van de grex. Jaarlijks wordt het volledige MPG geactualiseerd en voorafgaand aan de jaarrekening ter vaststelling aan de Raad aangeboden. - Alle geldstromen verlopen in relatie met Algemene Reserve Grondexploitatie.
11
MPG 2024
3.
Regelgeving en uitgangspunten
Het MPG is een sturingsinstrument. Voor het opstellen van grondexploitaties gelden echter ook specifieke regels in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Dit hoofdstuk gaat allereerst in op de (boekhoudkundige) werkwijze die voortvloeit uit de bepalingen van het BBV. Daarna volgt informatie over de gevolgen van de vennootschapsbelastingplicht. Tenslotte zijn de voor dit MPG gehanteerde uitgangspunten en parameters opgenomen en toegelicht. 3.1 Regelgeving grondexploitaties In deze paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven op de werkwijze voor faciliterende projecten, die sinds de wijziging van het BBV per 1 januari 2016 van kracht is. Tevens wordt de situatie van de voormalige NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden) met een boekwaarde toegelicht. 3.1.1 Faciliterende projecten Een groot deel van de grexen in dit MPG betreft projecten waarin de gemeente een faciliterende rol vervult. Dit betekent dat het initiatief en het eigendom (grotendeels) bij marktpartijen ligt. Volgens de regelgeving dient de gemeente haar (plan)kosten te verhalen op de ontwikkelaar, waardoor deze grexen (in theorie) tot een neutraal resultaat leiden. In Krimpen aan den IJssel wordt kostenverhaal bij voorkeur geregeld via een anterieure overeenkomst. Veelal betekent dit dat de ontwikkelaar een vergoeding vooraf betaalt.
Het risico voor over- en onderschrijdingen op de plankosten ligt bij de gemeente. In de praktijk leidt dit meestal tot een (beperkt) positief of negatief saldo, dat wordt verrekend met de Algemene Reserve Grondexploitatie. Gedurende de looptijd van het faciliterende project wordt bij de afsluiting van een boekjaar een post nog te ontvangen of een post vooruitontvangen op de balans opgenomen. Een korte toelichting: - Nog te ontvangen: De gemeente heeft al kosten gemaakt en een overeenkomst gesloten. Er heeft echter nog geen facturatie en betaling plaatsgevonden. - Vooruitontvangen: Er is een overeenkomst gesloten en de ontwikkelaar heeft betaald. De gemeente heeft echter nog niet alle kosten gemaakt. 3.1.2 Strategische gronden Met ingang van 2016 bestaat de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) niet meer. Onder deze categorie werden grondposities als voorraad opgenomen op de balans, waarvoor weliswaar een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling bestaat, maar waarvoor nog geen concreet plan en planning beschikbaar zijn. In het MPG betrof dit de groene projecten (initiatieffase). Op deze wijze is de boekwaarde van twee projecten onder de Materiële Vaste Activa (MVA) op de balans (onder de separate categorie ‘strategische gronden’) terechtgekomen: - DCV vm.
veld 4 - Kerkdreef In de jaarrekening 2019 zijn deze gronden opnieuw gewaardeerd tegen de actuele marktwaarde. Wanneer de genoemde projecten in uitvoering worden genomen (gele en rode fase), worden de gronden ingebracht tegen de boekwaarde. Voor project Kerkdreef is dat in het MPG 2023 gebeurd.
12
MPG 2024
3.2 Vennootschapsbelastingplicht (VPB) Vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting (Vpb) overheidsondernemingen in werking. Door deze wet krijgen overheden mogelijk te maken met vennootschapsbelasting (Vpb) voor een deel van hun activiteiten. Grondexploitaties vallen daar ook onder, als sprake is van fiscale winst. Door middel van een jaarlijkse quick scan (ontwikkeld door Step in Control) wordt het MPG doorgelicht. In voorgaande jaren bleken hieruit geen fiscale winsten. Na het verwerken van dit MPG in de quickscan blijkt dat gemeente geen fiscale winst behaald. 3.3 Algemene uitgangspunten en parameters De belangrijkste algemene uitgangspunten en parameters die zijn gehanteerd bij de grondexploitatieberekeningen zijn: Boekwaarden Alle inkomsten en uitgaven uit de voorgaande jaren (vóór 01-01-24) zijn conform de jaarrekening verwerkt. Dit geldt ook voor de af te boeken kosten voor groene projecten bij de jaarrekening 2023. Startdatum Alle grondexploitaties hebben als startdatum 01-01-24. Dat wil niet zeggen dat alle projecten per die datum starten, maar vanaf dat moment start de renteberekening in de grondexploitatieberekening. Toegerekende rente voor die datum is onderdeel van de boekwaarde. Eindwaardedatum De eindwaardedatum verschilt per project. Waar eindwaarden worden gepresenteerd is de betreffende eindwaardedatum vermeld.
Conform het BBV mag na 10 jaar geen index meer op de opbrengsten worden berekend. Netto-contante waarde De netto-contante waarde (NCW) is een vergelijkingswaarde. Alle projecten zijn uitgedrukt als NCW per 01-01-24. De disconteringsvoet bedraagt 2%, zoals is voorgeschreven door de commissie BBV. Prijspeil Alle kosten en opbrengsten zijn geraamd op prijspeil 01-01-24. De civieltechnische ramingen zijn ten opzichte van prijspeil 01-01-23 met 5,8% geïndexeerd . Het percentage is door het IngenieursBureau Krimpenerwaard (IBKW) onderbouwd, waarbij rekening is gehouden met kosten voor arbeid en materiaal. Interne uurtarieven In dit MPG wordt gerekend met (afgeronde) interne uurtarieven, gebaseerd op de begroting 2022. Dit uurtarief bestaat uit de componenten salaris en overhead. In de urenverdeling wordt onderscheidt gemaakt tussen schalen 1-8 en 9-15. In het MPG worden geen uren toegerekend van medewerkers is de categorie schalen 1-8. € 72,60 Het uurtarief voor salaris in de categorie salarisschalen 9-15 € 55,02 Het overheadstarief € 127,62 Het uurtarief voor de GREX Dit is naar een uurtarief van € 128,00 afgerond. In de jaren vanaf 2025 loopt het uurtarief mee met de index van de kosten.
13
MPG 2024
Rente kosten en opbrengsten De rente wordt conform BBV berekend op basis van de gemiddelde rente van de leningen o/g en de verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen, de zogenaamde debt ratio, waarbij het de rente over 2024 betreft en de debt ratio per 01-01-23. Onder de tabel wordt per stap een toelichting gegeven. Vanaf 2025 wordt, conform de notitie rente 2023 van de commissie BBV, de omslagrente toegepast.
Berekening rente grexen Totaal leningen o/g (balansstand 1-1-2023) Externe rentelasten incl. kosten (begroting 2024)
2024 43.442 1.220
Gemiddelde rente
2025
Doorkijk 2026
2027
2,81%
Totaalvermogen (balansstand 1-1-2023) Vreemd vermogen (balansstand 1-1-2023)
130.529 69.865
Debt ratio (vv/tv)
53,52%
Rente toerekening
1,50%
Rente grexen
1,50%
1,00%
Gemiddelde rente
Externe rentelasten x 100% Totaal leningen o/g
1.220 x 100% = 2,81 % 43.442
De in 2024 te betalen rente en kosten zijn € 1,220 miljoen. Het totaal van de leningen o/g per 01-01-23 bedraagt € 43,442 miljoen. De gemiddelde rente is derhalve 2,81 %. Debt ratio
Vreemd vermogen x 100% Totaal vermogen
69.865 x 100% = 53,52 % 130.529
De debt ratio berekenen we door het vreemd vermogen à € 69,865 miljoen te delen door het totaal vermogen à € 130,529 miljoen en dit te vermenigvuldigen met 100%. De debt ratio is 53,52%. Rente voor de GREX Voor de renteberekening van de GREX wordt van het gemiddeld rentepercentage à 2,81%, de debt ratio à 53,52% verrekend. Daarmee komt de te hanteren rente op 1,50% uit. Dit is de rente die over de boekwaarde per 1-1-2024 moet worden toegerekend. In de grexen kan voor de berekening van het resultaat in de prognoses meerjarig met een ander percentage dan 1,50% gerekend worden als verwachte rentelast in de toekomst. Per 2025 dient de omslagrente gebruikt te worden voor de grondexploitaties. In de meerjarenbegroting 2024-2027 van de gemeente Krimpen aan den IJssel is het omslagpercentage op 1% gezet.
14
MPG 2024
Inflatie De in de grondexploitatieberekeningen geraamde bedragen op prijspeil 01-01-24 worden naar de toekomst toe geïndexeerd. In de grondexploitaties wordt er gebruik gemaakt van één index per categorie. In algemene zin is rekening gehouden met de volgende indexcijfers per jaar (o.b.v. Outlook 2023 van Metafoor d.d. 13 december 2022): Kostenindex
Zoals blijkt uit bovenstaande tabel is er sprake van sterk fluctuerende indexcijfers. Dit wordt als volgt meerjarig in de prognoses van de grexen opgenomen: 2024 2025-2026 2027 e.v. GWW (gemiddeld) 3,0% 2,0% 2,0% Plankosten (gemiddeld) 5,0% 4,0% 2,0% Woningbouwkosten (gemiddeld) 3,0% 2,0% 2,0% Gemiddeld 3,7% 2,7% 2,0%
Opbrengstenindex
Ook voor de opbrengsten wordt voortaan de meerjarige prognose gevolgd, waarbij voor de woningen als bedrijventerreinen met het middensegment gerekend wordt: 2024 2025-2026 2027 e.v. Woningmarkt midden 1,5% 2,0% 2,0% Bedrijven midden 1,5% 1,5% 2,0% BTW In principe geldt voor grondexploitaties dat BTW-verrekenbaar is (via BTW-aangifte of BCF). Kosten worden dan ook exclusief BTW opgenomen. Voor de opbrengstenzijde geldt hetzelfde, alleen geldt voor de berekening van de residuele grondwaarde de vrij-opnaam-prijs (von-prijs) als uitgangspunt. De von-prijs is het bedrag dat de consument betaalt voor een nieuwe woning en deze prijs bevat BTW.
15
MPG 2024
Taxatie Voor iedere grex wordt jaarlijks bepaald of een taxatie nodig is. Voor ongewijzigde plannen mag een taxatie maximaal drie jaar oud zijn. Onderstaande tabel geeft aan welke projecten in aanmerking komen voor taxatie. Project Stormpolderdijk
Kleur geel
Taxatie Niet nodig
Centrum - Zuid
rood
Niet nodig
KOAG - woningbouw
geel
Niet nodig
DCV voormalig veld 4
groen
Nee
Kerkdreef - woningbouw
geel
Niet nodig
Werf aan den IJssel
rood
Niet nodig
Toelichting Meest recente taxatie is van januari 2023 Er zijn koop- en ontwikkelovereenkomsten voor de hele locatie De meest recente taxatie/onderbouwing grondwaarde is in 2023 opgesteld. materiële vaste activa, grond nog niet in grex ingebracht. De meest recente taxatie/onderbouwing grondwaarde is in 2023 opgesteld. Er zijn koop- en ontwikkelovereenkomsten voor beide delen van de locatie
Op basis van deze tabel is de conclusie dat voor het MPG 2024 geen taxaties nodig zijn. Verliesvoorzieningen Voor actieve grondexploitaties in de gele of rode fase met een negatief eindsaldo wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven door de commissie BBV. De hoogte van de verliesvoorziening is gelijk aan de geprognosticeerde eindwaarde (en niet op NCW) van de grex.
16
MPG 2024
4.
Resultaten
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de individuele grondexploitatieberekeningen toegelicht. Aangezien de resultaten van rode, gele en groene projecten een andere status hebben worden deze separaat behandeld. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de rode, de gele en de groene projecten. Telkens wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen de projecten waarbij de gemeente een actieve en een faciliterende rol heeft. De resultaten zijn uitgedrukt als eindwaarde en als netto-contante waarde. De projecten zijn genummerd, zodat de relatie met de plankaart kan worden gelegd.
17
MPG 2024
4.1 Rode projecten (realisatiefase) Op onderstaande afbeelding staan alle projecten die momenteel in uitvoering zijn.
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. 4.1.1 Resultaat actieve rode projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel worden gerealiseerd. Voor de vergelijkbaarheid zijn alle eindwaarden tevens vertaald naar netto-contante waarden per 01-01-24. ACTIEF
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2024
SALDO
REALISATIE
GREX
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
PG00023 KOAG-locatie PG00028 Werf aan den IJssel
2026
€
-315.686
€
-297.478
€
-297.478
€
315.686
28
2027
€
-2.044.357
€
-1.888.670
€
-1.888.670
€
2.044.357
43
PG00043 Centrum Zuid - Actief
2027
€
1.644.379
€
1.519.152
€ 238.653 €
1.757.805
€
-715.664
€
-666.996 €
238.653 €
-428.343
€
2.360.043
23
TOTAAL
KOAG-locatie (locatie 23): Na verplaatsing van KOAG kan aan deze ‘vertreklocatie’ een nieuwe invulling gegeven worden. Gezien de termijn waarop en de nog te maken keuzes over de condities waaronder de vertreklocatie ontwikkeld zal worden, is hiervoor een separate grondexploitatie opgesteld. In de grondexploitatie zijn de kosten ingeschat op basis van de verrichte ruimtelijke studies naar een mogelijke inrichting van het gebied. De opgenomen grondopbrengst is de uitkomst van een marktconforme hertaxatie, uitgevoerd in het voorjaar van 2023. Uitgangspunt voor de locatie is de integrale herontwikkeling van het plangebied met een bijzondere woonvorm voor de primaire doelgroep in de leeftijdscategorie 50+ met maximaal 40 levensloopbestendige woningen rond een (meergeneratie)hof. In 2023 is hiervoor een Europese aanbestedingsprocedure gestart. In augustus 2024 is de gunningsfase afgerond en vindt de gunning plaats aan de marktpartij, die deze locatie gaat ontwikkelen. Het bestemmingsplan voor de locatie wordt in april 2024 ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. De voorbereiding van de herontwikkeling wordt na de vaststelling van het bestemmingsplan concreet opgepakt. Het project gaat dan naar de uitvoeringsfase. Gestart wordt met de realisering van de nieuwe ontsluiting 18
MPG 2024
(brug) en parkeerterrein voor MHCK. Aansluitend start het bouwrijpmaken van de ontwikkellocatie zelf. De uitkomst van de Europese aanbestedingsprocedure heeft invloed op de grondopbrengst en de verwachte eindwaarde van de grex. Werf aan den IJssel (locatie 28): De gemeente is eigenaar van de gehele locatie met opstallen. De Werf van Duijvendijk wordt herontwikkeld met de volgende functies als uitgangspunt: - Publiek toegankelijke openbare ruimte aan de rivier; - Creatieve, ambacht georiënteerde en/of zelfstandige (Krimpense) ondernemers; - Daghoreca; - Wonen (appartementen, zorgstudio’s, beperkt grondgebonden en in sommige grondgebonden woningen bedrijvigheid op de begane grond). Na herontwikkeling moet de locatie duidelijk en blijvend herinneren aan de vroegere werffunctie. En verder moet sprake zijn van maatschappelijke, economische en financiële haalbaarheid. Om dit doel te bereiken heeft het college de volgende strategie bepaald. - Voor de restauratie en herontwikkeling van de monumentale loodsen inclusief de realisatie van nieuwbouw aan de westzijde van de insteekhaven is de combinatie Coup/Vakwerk geselecteerd. - Voor de realisatie van het woongebouw aan de oostzijde is De Langen & van den Berg geselecteerd. - In overleg met Coup/Vakwerk, De Langen & van den Berg en de omwonenden richt de gemeente het openbaar gebied in.
De herontwikkeling van de locatie Van Duijvendijk vindt plaats in de context van de (mogelijke) herontwikkeling van het Centrum en van het buitendijks gelegen bedrijventerrein IJsseldijk. Daarbij is het ook goed om initiatieven die er in de binnendijks gelegen (dijk)zone zijn of zich daar in de toekomst mogelijk nog gaan voordoen in ogenschouw te nemen. Daarom is een ontwikkelvisie vastgesteld voor het gehele buitendijks gelegen gebied (zelling) IJsseldijk 335-367 en het daar parallel aan liggende binnendijkse gebied met als begrenzing de Molenvlietsingel, Boezemdreef en Kerkdreef. Met oog op deze ontwikkeling is het industrieterrein IJsseldijk grotendeels gedezoneerd en is de geldende geluidzone aangepast middels het onherroepelijke bestemmingsplan ‘Parapluherziening Geluid Industrieterrein IJsseldijk’. Hiermee moet de ontwikkeling van woningbouw in de omgeving worden vereenvoudigd. Dit heeft nog niet geresulteerd in andere ontwikkelingen dan de Werf. Inmiddels zijn zowel Coup/Vakwerk als Langen & van den Berg bezig met een omgevingsvergunning voor respectievelijk het Zellinghuis (24 zorgstudio’s met aanverwante voorzieningen) en het appartementengebouw aan de Oostzijde (52 woningen). Deze vergunningen beoogt de gemeente dit jaar te verlenen. Voorts is er bezwaar gemaakt tegen het bestemmingsplan “Werf aan den Ijssel 2022”.
Het bezwaar is nog niet ter zitting geweest, noch is een zittingsdatum bekend. De gemeente heeft het westelijk deel van de Werf gesaneerd. De vervuiling die de gemeente daar aantrof is (fors) groter dan verwacht, hetgeen heeft geleid tot een onwenselijke stijging van de kosten. De gemeente beoogt dit jaar te starten met het saneren van het oostelijk deel en het herstellen van de kade aan deze zijde van de werf. Voor het uitzetten van deze werkzaamheden wordt er scherp gekeken naar het optimaliseren van deze 19
MPG 2024
werkzaamheden en drukken van de kosten hiervoor i.v.m. de tegenvallende resultaten aan de westzijde. Centrum-Zuid (locatie 43): Woningstichting Qua Wonen vernieuwt haar sociale woningbezit in Centrum-Zuid (Albert Schweitzerlaan/Boerhaavelaan). Op deze plek (deelgebied 1) worden 4 appartementencomplexen gebouwd (blok A, B, C en D). Blok A is inmiddels opgeleverd en de bouw van blok B, C en D is in volle gang. Blok B is door de woningstichting verkocht aan een ontwikkelaar die marktwoningen realiseert. Deelgebied 1 behoort tot het faciliterende deel van de grondexploitatie. Een tweede onderdeel vormt de herontwikkeling van de locatie waarop voorheen De Rank, het IBKW en 2 woningen gevestigd waren (deelgebied 2). De particuliere eigendommen op deze locatie zijn alle verworven door de gemeente. Dit vormt het actieve deel van de grondexploitatie. Hier worden blok E en F gebouwd. Start van de bouw van blok E en F staat voor respectievelijk Q2 2024 en Q2 2025 op de planning.
REALISATIE
4.1.2 Resultaat faciliterende rode projecten Onderstaande tabel brengt het resultaat van de faciliterende rode projecten in beeld.
SALDO
FACILITAIR
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2024
GREX 46
PG00046 Centrum Zuid - Facilitair
TOTAAL
2027
GREX
€
6.419
€
5.930
€
6.419
€
5.930 €
Centrum-Zuid (locatie 46): Zie Centrum-Zuid (locatie 43).
20
Voorziening
Winstneming
-
TOTAAL €
5.930
€
5.930
€
-
MPG 2024
4.2 Gele projecten (planontwikkelingsfase) Dit MPG bevat drie actieve en twee faciliterende projecten in de gele fase.
PLANONTWIKKELING
4.2.1 Resultaat actieve gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:
ACTIEF
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2024
SALD0
GREX
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
27
PG00027 Kerkdreef
2026
€
136.240
€
128.382
€
40
PG00040 Stormpolderdijk
2029
€
-
€
-
€
-
€
136.240
€
128.382 €
€
128.382
TOTAAL
-
128.382
€
-
Kerkdreef woningbouw (locatie 27): De oudbouw van de Admiraal de Ruyterschool is grotendeels gesloopt. Hiermee is het terrein vrij voor herontwikkeling. Inmiddels hebben B&W besloten dat op deze locatie een groep Krimpenaren (initiatiefnemers Collectief Particulier Opdrachtgeverschap NOM-wijk) 0-op-de-meter-woningen kunnen gaan realiseren. In 2023 is een taxatie van de marktwaarde van de locatie uitgevoerd op basis van het geplande woningbouwprogramma. De uitkomsten van deze taxatie zijn verwerkt in de grondexploitatie. In 2023 zijn de stedenbouwkundige kaders door de gemeenteraad vastgesteld en is er met de initiatiefnemers een grondreserveringsovereenkomst gesloten. In het tweede kwartaal van 2024 zal het bestemmingsplan voor de concrete aanpak van deze locatie in lijn met de Visie IJsseldijk (het boerenerf principe) aan de gemeenteraad ter vaststelling worden voorgelegd. Totaal wordt in dit MPG gerekend met ongeveer 20-25 woningen in het middeldure/dure segment. Recente wijzigingen in de bedrijfsvoering van het bedrijf H&B grondstoffen hebben een positieve invloed op de akoestische situatie op deze locatie. Dit is nader onderzocht in samenwerking met DCMR. De nieuwe akoestische situatie is planologisch vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan (parapluplan).
Stormpolderdijk (locatie 40): Deze grex heeft betrekking op de locatie Stormpolderdijk (voormalig EMK-terrein, nu nog eigendom van de Staat) en de daaraan grenzende gemeentelijke terreinen. Het gaat hierbij om het terrein aan de Schaardijk 11 21
MPG 2024
(voormalig depot Buitenruimte), eventueel het vrachtwagen parkeerterrein (afhankelijk van de ontwikkelingsvariant) en de twee bedrijfswoningen aan de Stormpolderdijk (nummers 5 en 9). In de grex Stormpolderdijk worden deze terreinen in samenhang met het EMK-terrein ontwikkeld. Eind oktober 2018 heeft het ministerie een contract gesloten met Dura Vermeer voor de bodemsanering en het bouwrijp maken. De uitvoering in 2019 gestagneerd als gevolg van de gewijzigde mogelijkheden om grond te kunnen reinigen. Begin 2020 is de fasering van het project gewijzigd en de uitvoering hervat. Fase 1 van het werk (het bouwrijp maken van 1,6 hectare niet EMK-verontreinigd terrein) is in juli 2020 afgerond. In 2021 is het project opnieuw stil gelegd door gewijzigde inzichten in de verwerking en de omvang van de verontreiniging en de twijfels over de stabiliteit van de damwand rondom het terrein. Inmiddels heeft is er een nieuw uitvoeringsplan voor de bodem sanering opgesteld (beschikking Q2 2023), en is de damwand verstevigd. Daarnaast heeft de gemeente een nieuw inrichtingsplan voor het toekomst bedrijventerrein gemaakt dat is afgestemd op de nieuwe inzichten t.a.v. de ondergrond. Dit leidt tot verminderde (grond-) opbrengsten. Gemeente en Rijk onderhandelen over een de nieuwe koopprijs voor het terrein.
Indien er geen nieuwe vertragingen optreden start de sanering naar verwachting in Q2 2024 en kunnen de eerste kavels medio 2026 worden uitgegeven.
PLANONTWIKKELING
4.2.2 Resultaat faciliterende gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:
FACILITAIR
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2024
SALDO
GREX
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
38
PG00038 Hof van IJssel
2026
€
-
€
-
€
-
45
PG00045 Crimpenersteyn
2030
€
-4.862
€
-4.233
€
-4.233
€
-4.862
€
-4.233 €
€
-4.233
TOTAAL PLANONTWIKKELING
-
€
-
Hof van IJssel (locatie 38): In de periode voorafgaand aan september 2008 heeft intensief overleg plaatsgevonden met de toenmalige eigenaren in verband met de bouw van een appartementengebouw op de locatie IJsseldijk Oost 1-5, toen bekend als het project Hof van IJssel. Destijds is dat project om uiteenlopende redenen niet van de grond gekomen (waaronder: economische crisis, faillissement, geluidsproblematiek). Gedurende de crisisjaren is het lang stil gebleven maar door een nieuwe eigenaar is de draad van planvorming voor deze locatie weer opgepakt. Het idee van een appartementengebouw is losgelaten en richt zich op herontwikkeling van deze locatie met eengezinswoningen. De gesprekken hebben geleid tot een haalbare business case waarvoor in september 2023 stedenbouwkundige kaders zijn vastgesteld. Momenteel wordt voor het plan een bestemmingsplanprocedure gevolgd. De planning is erop gericht om deze procedure in Q2 2024 af te ronden. Crimpenersteyn (locatie 45): Tijdens de Oordeelsvormende Commissie over het raadsvoorstel over het Meerjaren perspectief Grondexploitaties 2023 (d.d. 13 april 2023) is kort een nadere toelichting gegeven over de (financiële) stand van zaken van het project Crimpenersteyn in aanvulling op de MPG 2023.
Op 20 juli 2023 is het College in de raadsinformatiebrief ‘Stand van zaken planontwikkelingsfase Crimpenersteyn’ nader ingegaan op onder andere de grondexploitatie Crimpenersteyn. Toegelicht is dat de initiatiefnemer te maken heeft met een groeiend tekort op de vastgoedexploitatie én grondexploitatie. Een deel van het tekort op de grondexploitatie kan niet door de 22
MPG 2024
initiatiefnemer gefinancierd worden. In deze raadsinformatiebrief heeft het College aangegeven bereid te zijn om financieel bij te dragen aan het project Crimpenersteyn. Dit mede door de omslag naar sociale huurwoningen in plaats van middeldure huurwoningen binnen het concept ‘Wonen met een Plus’. Daarnaast wordt er waarde gehecht aan een goede inrichting van de toekomstige openbare ruimte rondom het nieuwe Crimpenersteyn. De gesprekken over een financiële bijdrage aan het project zijn reeds afgerond. In september 2023 heeft het College ingestemd met het leveren van een financiële bijdrage ter hoogte van hoogstens € 250.000,- aan de herinrichting van de openbare ruimte. In de reeds getekende anterieure overeenkomst is opgenomen dat een gemeentelijke bijdrage enkel uitgekeerd wordt indien de gemeenteraad hiermee instemt. Het voorstel om financieel bij te dragen aan het project Crimpenersteyn wordt gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan, en daarmee ook de grondexploitatie, aan de gemeenteraad voorgelegd. Vooralsnog is de verwachting dat deze besluiten geagendeerd worden voor de raadsvergadering van juni of september.
23
MPG 2024
4.3 Groene projecten (initiatieffase) Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de in de gemeente gelegen projecten die zich bevinden in de initiatieffase (groen).
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op groene projecten dienen te worden beschouwd als zijnde richtinggevend. Voor groene projecten zijn de uitgangspunten nog niet gedefinieerd. De berekeningen zijn gebaseerd op globale uitgangspunten en aannames. Voor deze projecten is een indicatief (woning)bouwprogramma opgesteld gebaseerd op: - Een eerste stedenbouwkundige verkenning van de locatie; - De gemeentelijke Woonvisie en ander gemeentelijk beleid; - Regionale afstemming van het planaanbod. 4.3.1 Resultaat actieve groene projecten
SALDO
INITIATIEF
ACTIEF
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2024
GREX 25
PG00025 DCV vm veld 4
TOTAAL
2027
GREX
€
-409.034
€
-377.884
€
-409.034
€
-377.884 €
Voorziening
Winstneming
-
TOTAAL €
-377.884
€
-377.884
€
-
DCV voormalig veld 4 (locatie 25): Lange tijd is het de bedoeling geweest om de voetbalvereniging DCV, de manege en de scouting te verplaatsen in combinatie met de realisatie van woningbouw op de huidige locatie(s). Hiervoor zijn in het verleden enkele ruimtelijke studies uitgevoerd. Eén van deze studies is in dit stadium als uitgangspunt gehanteerd om een globale financiële indicatie te geven van de huidige herontwikkelingswaarde van het voormalige veld 4. In het aangenomen scenario blijven DCV, manege en scouting in de huidige vorm bestaan en zal slechts herontwikkeling plaatsvinden van het voormalige veld 4 van DCV.
24
MPG 2024
Als toekomstige invulling is in de grex gerekend met een kleinschalige woningbouwontwikkeling van ca. 75 woningen, onderverdeeld in ca. 32 sociale huur appartementen en 44 grondgebonden woningen voor starters en jongeren in de betaalbare koopcategorie (€275.000 - € 325.000). Binnen de plangrens van deze grondexploitatie vallen ook de gronden en opstallen van de manege. Uit een onderzoek naar de contouren van de manege, blijkt dat minimaal een zone van 50 meter ten gevolge van regelgeving op het gebied van geurhinder geen opbrengstpotentie heeft. In 2024 worden verschillende scenario’s voor invulling van deze locatie verkend en ter besluitvorming voorgelegd. Daarbij speelt het thema volksgezondheid (bouwen in de directe omgeving van een manege) een belangrijke rol. De definitieve keuze voor een scenario en het programma op deze locatie kan grote invloed hebben op de grondopbrengst en de verwachte eindwaarde van de grex. 4.3.2 Resultaat faciliterende groene projecten Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2024
GREX
SALDO
INITIATIEF
FACILITAIR
47 48
PG00047 De Stuw PG00048 Merelstraat
TOTAAL
2027
€
2027
€
€
GREX 0 -
€ €
0
€
Voorziening
Winstneming 0
TOTAAL €
-
€
0 €
-
€
0 -
0
€
-
De Stuw (locatie 47): Op de hoek van de C.G. Roosweg en de Nieuwe Tiendweg in Krimpen aan den IJssel wil de eigenaar van locatie De Stuw komen tot een nieuwe ontwikkeling. Het betreft het zuidoostelijke kwadrant van de kruising op een belangrijke plek, prominent in het zicht voor iedereen die Krimpen aan den IJssel via deze weg binnenkomt. De gemeente heeft – op voorhand – geen bezwaar tegen wonen (als hoofdfunctie) en ziet voldoende mogelijkheden op deze plek. Of en hoe voldoende woonkwaliteit uiteindelijk haalbaar is op deze plek wordt momenteel gezamenlijk met de initiatiefnemer verkend. Merelstraat (locatie 48): QuaWonen onderzoekt de mogelijkheid om 14 bestaande grondgebonden sociale huurwoningen in het blok Merelstraat, Mezenstraat, Vinkenstraat – waarvan de technische staat te slecht is voor renovatie – te vervangen door appartementen. Beoogde ontwikkeling is het sluitstuk van een grondige renovatie van de wijk. De gemeente ziet op voorhand kansen voor meer woningen - die inspelen op de toegenomen behoefte aan appartementen in deze buurt - en verbetering van de openbare ruimte (betere opzet verkeer en meer groen). Tussen initiatiefnemer en gemeente zijn de gesprekken gaande over de stedenbouwkundige en programmatische kaders voor deze herontwikkeling.
25
MPG 2024
5.
Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG
In dit hoofdstuk worden de verschillen verklaard tussen dit geactualiseerde MPG en het vorige MPG, door de Raad vastgesteld op 20 april 2023. Op de projectbladen in bijlage 1.1 t/m 1.3 wordt per project vergeleken met de laatst vastgestelde grex. In het MPG worden alleen de toekomstige saldi gepresenteerd. Eerdere winstnemingen hebben wel een relatie met de saldi van de betreffende grexen, maar zijn voor het opbrengend vermogen van het MPG niet meer relevant. Het vorige MPG had een totale netto-contante waarde (per 01-01-23) van € 1,30 miljoen. Op dit saldo is een correctie nodig voor afsluiting van projecten. Vertaald naar nettocontante waarde per 01-01-24 is het resultaat van het MPG 2023 € 1,33 miljoen. Deze geactualiseerde versie van het MPG kent een netto-contant resultaat (per 01-01-24) van -/- € 0,68 miljoen. Het nadelige verschil van € 2,00 miljoen wordt op hoofdlijnen in onderstaande tabel verklaard.
Verschillen op hoofdlijnen (NCW 01-01-24)
Res ul ta a t va s tges tel d MPG 2023 NCW 01-01-2023 Afges l oten projecten MPG 2023 NCW 01-01-2023 Resultaat MPG 2023 (excl. afgesloten projecten) NCW 01-01-2023
€ 1,26 -€ 0,04 € 1,30
Res ul ta a t MPG 2023 (excl . a fges l oten projecten) NCW 01-01-2024
€ 1,33
Res ul ta a t hui di g MPG NCW 01-01-2024
-€ 0,68
Verschil MPG 2024 -/- MPG 2023
-€ 2,00
1
Mutaties projectenlijst
€ 0,00
2
Afboeken kosten groene projecten en facilitaire projecten
€ 0,05
3
Inhoudelijke mutaties
-€ 2,05 -€ 2,00
In de volgende paragrafen worden de verschillen toegelicht. 5.1 Mutaties projectenlijst In dit MPG wordt geen project afgesloten en wordt één nieuw project toegevoegd. 5.1.1 Afsluiten / Afvoeren In dit MPG wordt geen project afgesloten. 5.1.2 Nieuwe projecten In dit MPG is een nieuwe faciliterende grex in de initiatieffase opgenomen: Mutaties projectenlijst MPG 2024 NCW 01-01-23 48 Nieuw project: Merelstraat
€0
Mutatie
€0
26
MPG 2024
5.2 Afboeken plankosten 2023 groene projecten en algemene kosten Voor het afboeken van plankosten voor groene projecten is jaarlijks in totaal een bedrag van € 200.000 beschikbaar. Dit bedrag komt te laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het afboeken van de voorbereidingskosten betreft actieve projecten in de initiatieffase. Deze kosten worden direct afgeboekt zodat geen boekwaarde problemen ontstaan als het project geen doorgang vindt. In 2023 wordt een bedrag van € 49.177 op deze wijze afgeboekt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Daarnaast is voor de dekking van algemene kosten die verband houden met het MPG jaarlijks € 100.000 beschikbaar ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. In 2023 is hiervoor een bedrag van € 131.048 uitgegeven. Dit bedrag heeft geen effect op het saldo van het MPG (want betreft geen lopende projecten), maar wel op het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitatie. 5.3 Inhoudelijke mutaties Alle projecten zijn in de afgelopen periode herzien. Als gevolg van onder andere nadere planuitwerkingen, uitkomsten van verrichte onderzoeken, optimalisaties en geactualiseerde planningen treden financiële mutaties op. In onderstaande tabel worden de belangrijkste verschillen weergegeven (netto-contant per 01-01-24).
Inhoudelijke mutaties (NCW 1-1-24)
KOAG-locatie
-€ 0,47
Werf aan den IJssel
-€ 1,64
Centrum Zuid - Actief
€ 0,01
Kerkdreef
-€ 0,06
Stormpolderdijk
€ 0,00
Hof van IJssel
€ 0,00
Crimpenersteyn
€ 0,00
DCV vm veld 4
€ 0,06
De Stuw Merelstraat
€ 0,00 € 0,00
Overige mutaties
€ 0,00 -€ 2,05
Toelichting op hoofdlijnen: - Werf aan den IJssel: Sterk opgelopen kosten voor sanering. - KOAG-locatie: Lagere hertaxatie van grondwaarde, indexatie op civieltechnische kosten en meer VTP kosten door de langere doorlooptijd. Voor een uitgebreidere verschillenanalyse per grondexploitatie verwijzen we u naar de bijlagen.
27
MPG 2024
6.
Risico’s
Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. Zoals eerder aangegeven is een grex een momentopname op basis van de op dat moment beschikbare uitgangspunten, aannames en inzichten. Grondexploitaties worden in de tijd steeds concreter (van groen naar geel en van geel naar rood). In alle fasen geldt als uitgangspunt: indien wordt ingeschat dat de kans groter is dan 50% dat een risico optreedt, dan wordt dit risico afgedekt in de grondexploitatieberekening. Een risicoanalyse heeft tot doel om inzicht te krijgen in alle risico’s die gepaard gaan met een project. Op hoofdlijnen kunnen binnen het MPG drie soorten risico’s worden onderscheiden: - Projectinhoudelijke risico’s. - Gevoeligheid van parameters. - Risico’s ten aanzien van de hardheid van gesloten contracten. In de volgende paragrafen wordt op deze categorieën ingezoomd. De theoretische toelichting op de verschillende typen risico’s is daarbij in dit MPG achterwege gelaten. Uiteraard is een nadere toelichting indien gewenst beschikbaar. 6.1 Projectinhoudelijke risico’s Voor in het MPG opgenomen projecten waarvoor een grex is opgesteld is een risicoanalyse opgesteld. Risico's