bijlage 1 - Rapport MPG 2023

In onderstaande tabel worden de belangrijkste verschillen weergegeven (netto-contant per 01-01-23).

Inhoudelijke mutaties (NCW 1-1-23)

Werf aan den IJssel

-€ 0,16

Centrum Zuid - Actief

€ 2,68

Centrum Zuid - Facilitair

-€ 0,04

KOAG-locatie

€ 0,11

Kerkdreef

€ 0,03

Stormpolderdijk

€ 0,00

Crimpenersteyn

€ 0,11

DCV vm veld 4

-€ 0,07

Hof van IJssel De Stuw

€ 0,00 € 0,00 € 2,64

27

MPG 2023

Toelichting op hoofdlijnen: - Centrum-Zuid - actief: In 2022 is na een tender traject een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met een fors hogere opbrengst dan waar in de grex rekening mee was gehouden. Voor een uitgebreidere verschillenanalyse per grondexploitatie verwijzen we u naar de bijlagen.

28

MPG 2023

6.

Risico’s

Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. Zoals eerder aangegeven is een grex een momentopname op basis van de op dat moment beschikbare uitgangspunten, aannames en inzichten. Grondexploitaties worden in de tijd steeds concreter (van groen naar geel en van geel naar rood). In alle fasen geldt als uitgangspunt: indien wordt ingeschat dat de kans groter is dan 50% dat een risico optreedt, dan wordt dit risico afgedekt in de grondexploitatieberekening. Een risicoanalyse heeft tot doel om inzicht te krijgen in alle risico’s die gepaard gaan met een project. Op hoofdlijnen kunnen binnen het MPG drie soorten risico’s worden onderscheiden: - Projectinhoudelijke risico’s. - Gevoeligheid van parameters. - Risico’s ten aanzien van de hardheid van gesloten contracten. In de volgende paragrafen wordt op deze categorieën ingezoomd. De theoretische toelichting op de verschillende typen risico’s is daarbij in dit MPG achterwege gelaten. Uiteraard is een nadere toelichting indien gewenst beschikbaar. 6.1 Projectinhoudelijke risico’s Voor in het MPG opgenomen projecten waarvoor een grex is opgesteld is een risicoanalyse opgesteld. Risico's

bedragen in miljoenen

MPG 2023 gewogen risico's Rood

€ 0,20

Geel

€ 1,09

Groen

€ 0,14

TOTAAL

€ 1,43

De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 1,43 miljoen. In het vorige MPG bedroeg dit totaal € 0,54 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit (€ 1,43 miljoen) wordt meegenomen in de totale verhouding van gemeentelijke risico’s en beschikbare weerstandscapaciteit, waaronder ook de Algemene Reserve Grondexploitatie. De paragraaf weerstandsvermogen en risicomanagement in de jaarrekening 2022 gaat hier verder op in. 6.2 Gevoeligheid van de parameters Een gevoeligheidsanalyse wordt niet per project, maar op MPG-niveau uitgevoerd. Hierin worden de volgende parameters betrokken: - Rente: feitelijk is hier geen sprake van een risico, aangezien een interne rekenrente wordt gehanteerd, die indien nodig jaarlijks wordt bijgesteld. De rente is afgeleid van de marktrente en de samenstelling van de gemeentelijke leningenportefeuille per 1-1-2022. - Kostenstijging: in de grexen is gerekend met een kostenstijging (zie § 3.3): 2023 +/+ 6,0% 2024-2025 +/+ 4,0% 2026 e.v. +/+ 2,0 %. - Opbrengstenstijging: in de grexen is gerekend met een opbrengstenstijging (zie § 3.3): Woningen Bedrijven 2023 0,0% -/- 0,5% 29

MPG 2023

2024-2025 2026 e.v.

-/- 1,0% +/+ 2,0%

-/- 0,5% +/+ 2,0%

De risico’s ten aanzien van de parameters zijn gering en in belangrijke mate in de grondexploitaties opgenomen. Het risico van hogere kostenstijging wordt in evenwicht gehouden door de beperkte stijging van de opbrengsten. Er is daarom geen aparte risicoreservering voor de gevoeligheid van de parameters. Een bijzonder risico in het MPG betreft de vennootschapsbelasting. In paragraaf 3.2 is hierop al een toelichting gegeven. Zodra de effecten voor de afzonderlijke grexen bepaald kunnen worden, leidt dit tot verwerking in die grexen en de resultaten. 6.3 Hardheid van gesloten contracten Voor rode projecten geldt dat hiervoor contracten zijn gesloten. Deze contracten zijn op hardheid geanalyseerd: - Centrum Zuid: Alle verwervingen hebben plaatsgevonden. Voor de verkoop van de grond is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met NBU. Met QuaWonen is overeenkomst gesloten waarin de bijdrage voor de aanleg van het openbaar gebied en de grondprijs vastliggen. - Werf aan den IJssel: Voor de woningbouw op het oostelijk deel is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten met De Langen & Van den Berg. Voor de restauratie en ontwikkeling van de monumentale loodsen en nieuwbouw aan de westzijde is een overeenkomst gesloten met Coup/Vakwerk. - Veld en Beemd: Dit project wordt afgesloten in dit MPG. Voor gele en groene projecten zijn in de regel nog geen contracten gesloten.

In dit MPG is er voor één project wel een analyse gedaan: - Stormpolderdijk: In de koopovereenkomst met het Rijk is vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente de (gesaneerde) grond overneemt. Daarmee wordt het risico dat de grond onvoldoende gesaneerd in gemeentelijk eigendom komt gereduceerd tot nihil. Er zijn nog geen verkoopcontracten gesloten voor de uit te geven bedrijfsgrond. Bij de start van ieder faciliterend project worden afspraken vastgelegd over de vergoeding van de gemeentelijke plankosten.

30

MPG 2023

7.

Algemene reserve grondexploitaties

In dit hoofdstuk wordt de invloed van dit MPG op de Algemene Reserve Grondexploitatie toegelicht. Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via deze reserve. Dit is in paragraaf 2.9 toegelicht. 7.1 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie De gecalculeerde uitkomsten op eindwaarde van de bouwgronden in exploitatie (rood en geel) worden verwerkt in een meerjarenprognose van de reserve. In deze prognose wordt ook rekening gehouden met een jaarlijkse onttrekking van maximaal € 300.000 voor af te boeken kosten van groene projecten en algemene kosten voor grondexploitaties. Op basis van de gele en rode projecten in dit MPG leidt dat tot het volgende verloop van de reserve.

Reserve Grondexploitaties 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0

Rode en gele projecten

Dit verloop laat een reële verwachting zien wanneer alle lopende projecten volgens de in dit MPG opgenomen planning worden uitgevoerd en geen nieuwe grexen vanuit de initiatieffase in uitvoering worden genomen.

31

MPG 2023

8.

Scenario’s

Ondanks een afgewogen redenatie voor de te hanteren parameters (gemiddeld) is het van belang om ook met andere scenario’s rekening te houden. Zoals aangeven is het MPG opgesteld op basis gemiddelde bandbreedte van de parameters zoals opgenomen in de Outlook van Metafoor (zie paragraaf 3.3): Basis scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente *)

2023 6,0% 0,0% -/- 0,5% 1,47%

2024 4,0% -/- 1,0% -/- 0,5% 1,86%

2025 4,0% -/- 1,0% -/- 0,5% 1,86%

2026 e.v. 2,0% 2,0% 2,0% 1,86%

*) Bij facilitaire projecten wordt geen rente toegerekend.

Ondat het van belang is om met scenario’s rekening te houden berekenen we de grondexploitaties ook met andere parameters door: a) Zeer positief scenario: - De minimale kostenindex per jaar; - De maximale opbrengstenindex. b) Zeer negatief scenario: - De maximale kostenindex per jaar; - De minimale opbrengstenindex, en; - De maximaal toegestane afwijking (+/+ 0,5%) van het rentepercentage vanaf het tweede jaar. 8.1 Positief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de GREX’en doorgerekend met de minimale kostenindex en maximale opbrengstenindex. Positief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2023 4,0% 2,0% 1,0% 1,47%

2024 3,0% 1,0% 1,0% 1,86%

2025 3,0% 1,0% 1,0% 1,86%

2026 e.v. 2,0% 2,0% 2,0% 1,86%

8.2 Negatief scenario In plaats van het gemiddelde van de bandbreedte wordt in dit scenario de GREX’en doorgerekend met de minimale kostenindex, maximale opbrengstenindex en de maximale rente2: Negatief scenario Kostenindex Opbrengstenindex woningbouw Opbrengstenindex bedrijventerrein Rente

2023 8,0% -/- 2,0% -/- 2,0% 1,47%

2024 5,0% -/- 3,0% -/- 2,0% 1,97%

2025 5,0% -/- 3,0% -/- 2,0% 1,97%

2026 e.v. 2,0% 2,0% 2,0% 1,97%

De notitie grondbeleid van de commissie BBV (paragraaf 5.4) geeft aan dat de rente maximaal 0,5% mag afwijken t.o.v. berekend voor 1e jaar. 2

32

MPG 2023

8.3

Resultaat scenario’s

De resultaten van de scenario’s worden weergegeven op eindwaarden: Bedragen x € 1.000

Negatief scenario

Basis Eindjaar Eindwaarde

Eindwaarde

Positief scenario

Verschil

Eindwaarde

Verschil

Actief DCV vm veld 4

Woningbouw

2025

-514

-781

-267

-246

268

KOAG-locatie

Woningbouw

2025

174

-10

-184

360

185

Kerkdreef

Woningbouw

2025

187

129

-58

244

57

Werf aan den IJssel Woningbouw

2027

-261

-461

-200

-95

166

Centrum Zuid Act.

Woningbouw

2027

1.892

1.735

-157

2.009

117

Stormpolderdijk

Bedrijventerrein

2025

-724

-724

711

711

1.478

-112

-1.590

2.982

1.504

-1

-35

1

Facilitair Hof van IJssel

Woningbouw

2025

-35

-36

De Stuw

Woningbouw

2025

-86

-86

-1

-85

1

Crimpenersteyn

Woningbouw

2027

-75

-75

16

16

Centrum Zuid Fac.

Woningbouw

2027

TOTAAL

-41

-192

-151

60

101

-162

-389

-227

-44

118

1.316

-502

-1.818

2.938

1.622

Elk project heeft een eigen eindjaar. Dit betekent dat de berekende eindwaarden per jaar verschillend zijn. Zonder rekening te houden met tussentijdse winstneming worden de effecten van de eindwaarden van beide scenario’s in onderstaande grafiek weergegeven:

33

MPG 2023

9.

Conclusies

Ten opzichte van het MPG 2022 is het resultaat uitgedrukt in netto contante waarde per 1-1-2023 van dit MPG 2023 verbeterd met € 2,76 miljoen. Onderstaande tabel brengt dit in beeld. Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2022

bedragen in miljoenen

MPG 2023

VERSCHIL

NCW

NCW

NCW

NCW

01-01-2022

01-01-2023

01-01-2023

01-01-2023

Rood

-€ 1,06

-€ 1,08

€ 1,39

€ 2,48

Geel

€ 0,02

€ 0,02

€ 0,34

€ 0,32

Groen

-€ 0,43

-€ 0,44

-€ 0,48

-€ 0,04

TOTAAL

-€ 1,47

-€ 1,50

€ 1,26

€ 2,76

Afgesloten

€ 0,33

TOTAAL

-€ 1,14

9.1 Verklaring verschillen De verschillen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden verklaard: - Rode projecten: De verbetering van het resultaat betreft met name de grondverkoop van Centrum Zuid. - Gele projecten: Betreft het opnemen van de grexen Kerkdreef en KOAG-locatie. - Groene projecten: Gelet op gering verschil geen nadere toelichting. De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2022 mutatie Veld en Beemd € 47.902 € 47.902 Centrum-Zuid actief € 1.043.625 € 1.043.625 Werf aan den IJssel € 83.466 € 177.848

MPG2023 €0 €0 € 261.314

Voor de wijzigingen in de geprognosticeerde resultaten van gele en groene projecten zijn geen aanpassingen via de jaarrekening nodig. Uit de risicoanalyse blijkt dat het MPG een totaal gewogen risico kent van € 1,43 miljoen. Dit betekent een forse verhoging van de claim op de weerstandscapaciteit, die in het vorige MPG € 0,54 miljoen bedroeg.

34

MPG 2023

Besluitvorming Bij het vaststellen van het MPG wordt u gevraagd de onderstaande besluiten te nemen. 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2023 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2023, via een begrotingswijziging; 3. Het project Veld en Beemd af te sluiten per 31 december 2022; 4. Het project De Stuw op te nemen als groen project; 5. Het project Stormpolder van rode (realisatie)fase terug te zetten naar gele (haalbaarheids)fase; 6. In de jaarrekening 2022 de verliesvoorziening voor: a. Project Centrum-Zuid actief à € 1.043.625 te verlagen naar € 0; b. Project Veld en Beemd à € 47.902, in verband met afsluiten project, te laten vrijvallen; 7. Het overschot van de verliesvoorziening van project Veld en Beemd à € 4.793 in de jaarrekening 2022 terug te laten vloeien in de reserve grondexploitatie; 8. Voor het project KOAG extra krediet à € 100.000 beschikbaar te stellen; 9. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2022, à € 249.337 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties; 10.

De kosten voor het afwerken van het project De Wilgen à € 15.568 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties en het krediet vervolgens af te sluiten.

35

MPG 2023

9.

Bijlagen

9.1 9.2 9.3

Projectenkaarten rode projecten (geheim) Projectkaarten gele projecten (geheim) Projectkaarten groene projecten (geheim)

36