bijlage 1 - Rapport MPG 2023
Tekst van het document
MPG 2023
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2023
21 maart 2023
1
MPG 2023
Inhoudsopgave Samenvatting ....................................................................................................... 3 Wijzigingen cijfers MPG ....................................................................................................................... 3 Gevolgen nieuwe cijfers ...................................................................................................................... 4 Gevraagde besluiten ........................................................................................................................... 4 Risicoanalyse ..................................................................................................................................... 4 Vervolgtraject ............................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Ontwikkelingen 2023 .......................................................................................................................... 5
1. 2.
Inleiding ...................................................................................................... 6 Basisprincipes MPG ........................................................................................ 7
3.
Regelgeving en uitgangspunten .....................................................................13
4.
Resultaten ...................................................................................................18
5.
Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG .............................................26
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3
De basis: grondexploitatie ....................................................................................................... 7 Wat is het MPG? ..................................................................................................................... 7 Waarom een MPG? ................................................................................................................. 8 MPG binnen de gemeentelijke organisatie .................................................................................. 9 Structuur van het MPG ............................................................................................................ 9 Status van de bedragen in het MPG ........................................................................................ 11 Administratieve verwerking per projectfase ............................................................................. 11 Begrippen............................................................................................................................ 11 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie .................................................................. 12 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze ......................................................................
12 Regelgeving grondexploitaties ................................................................................................ 13 Vennootschapsbelastingplicht (VPB) ....................................................................................... 14 Algemene uitgangspunten en parameters ................................................................................ 14 Rode projecten (realisatiefase) ............................................................................................... 19 Gele projecten (planontwikkelingsfase) ................................................................................... 21 Groene projecten (initiatieffase) ............................................................................................. 24 Mutaties projectenlijst ........................................................................................................... 26 Afboeken plankosten 2022 groene projecten en algemene kosten .............................................. 27 Inhoudelijke mutaties ........................................................................................................... 27
6.
Risico’s .......................................................................................................29
7.
Algemene reserve grondexploitaties ...............................................................31
8.
Scenario’s ...................................................................................................32
6.1 6.2 6.3 7.1 8.1 8.2 8.3
9.
9.1
Projectinhoudelijke risico’s..................................................................................................... 29 Gevoeligheid van de parameters ............................................................................................ 29 Hardheid van gesloten contracten .......................................................................................... 30 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie ............................................................................ 31 Positief scenario ................................................................................................................... 32 Negatief scenario ................................................................................................................. 32 Resultaat scenario’s .............................................................................................................. 33
Conclusies ...................................................................................................34
Verklaring verschillen............................................................................................................ 34
Besluitvorming .....................................................................................................35 9. Bijlagen ......................................................................................................36
2
MPG 2023
Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2023 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dit MPG is de jaarlijkse actualisatie van het financiële kader voor de ruimtelijke projecten binnen de gemeente. De vorige versie van het MPG (d.d. 19 april 2022) werd vastgesteld in uw vergadering van 2 juni 2022. Wijzigingen cijfers MPG De belangrijkste wijzigingen in dit MPG zijn: - Afsluiten projecten: Veld en Beemd; - Afvoeren projecten: Geen; - Opnemen nieuw project: De Stuw; - Afboeken plankosten groene projecten; - Bijstellen verliesvoorziening: o Centrum-Zuid; o Werf aan den IJssel; o Veld en Beemd (vrijval) - Inhoudelijke actualisatie van alle projecten Onderstaande tabel brengt de verschillen ten aanzien van het opbrengend vermogen met het laatst vastgestelde MPG in beeld1.
Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2022
bedragen in miljoenen
MPG 2023
VERSCHIL
NCW
NCW
NCW
NCW
01-01-2022
01-01-2023
01-01-2023
01-01-2023
Rood
-€ 1,06
-€ 1,08
€ 1,39
€ 2,48
Geel
€ 0,02
€ 0,02
€ 0,34
€ 0,32
Groen
-€ 0,43
-€ 0,44
-€ 0,48
-€ 0,04
TOTAAL
-€ 1,47
-€ 1,50
€ 1,26
€ 2,76
Afgesloten
€ 0,33
TOTAAL
-€ 1,14
Ten aanzien van het cijfer afgesloten:
SALDO
AFGESLOTEN PROJECTEN BIJ VORIG MPG
24
PG00024
Tuincentrum De Wilgen
€
26
PG00026
WC De Korf
€
178
21
PG00021
Meerkoetstraat
€
69.441
41
PG00041
IJsseldijk 355
€
-1.325
€
332.540
TOTAAL
1
Netto contante waarde 01-01-22 264.247
De verdeling tussen rode, gele en groene projecten tussen MPG 2022 en MPG 2023 is veranderd.
3
MPG 2023
Gevolgen nieuwe cijfers De wijziging van de cijfers heeft de volgende consequenties: Rode projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2022 mutatie Veld en Beemd € 47.902 € 47.902 Centrum-Zuid actief € 1.043.625 € 1.043.625 Werf aan den IJssel € 83.466 € 177.848
MPG2023 €0 €0 € 261.314
Voor Centrum-Zuid facilitair wordt een verlies van € 41.022 gecalculeerd. Aangezien het om een facilitair project gaat wordt er nu geen verliesvoorziening gevormd. Bij het verloop van de reserve grondexploitatie (zie § 7.1) wordt in 2028 rekening gehouden met dit verlies. Gele projecten Dit MPG bevat vier projecten in de gele fase, geen van deze projecten heeft een verliesvoorziening. Groene projecten Alle groene projecten verkeren in de initiatieffase. Voor eventuele negatieve resultaten worden daarom nog geen voorzieningen getroffen. Gevraagde besluiten 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2023 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2023, via een begrotingswijziging; 3. Het project Veld en Beemd af te sluiten per 31 december 2022; 4. Het project De Stuw op te nemen als groen project; 5. Het project Stormpolder van rode (realisatie)fase terug te zetten naar gele (haalbaarheids)fase; 6. In de jaarrekening 2022 de verliesvoorziening voor: a. Project Centrum-Zuid actief à € 1.043.625 te verlagen naar € 0; b. Project Veld en Beemd à € 47.902, in verband met afsluiten project, te laten vrijvallen; 7.
Het overschot van de verliesvoorziening van project Veld en Beemd à € 4.793 in de jaarrekening 2022 terug te laten vloeien in de reserve grondexploitatie; 8. Voor het project KOAG extra krediet à € 100.000 beschikbaar te stellen; 9. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2022, à € 249.337 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties; 10. De kosten voor het afwerken van het project De Wilgen à € 15.568 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties en het krediet vervolgens af te sluiten. Voor het project Werf aan den IJssel is in dezelfde vergadering als behandeling van dit rapport het voorstel om de verliesvoorziening in de jaarrekening 2022 te verhogen met € 177.848 naar € 261.314 totaal. Risicoanalyse In het MPG wordt steeds ook een geactualiseerde risicoanalyse opgenomen. Het totale gewogen risico binnen het MPG wordt becijferd op € 1,43 miljoen. Bij het MPG 2022 bedroeg het totaal van de risico’s € 0,54 miljoen.
4
MPG 2023
Ontwikkelingen 2023 De gemeente heeft ten opzichte van het vorige MPG nog maar enkele groene projecten in voorbereiding. DCV vm veld 4 is een actief project; Hof van IJssel en De Stuw zijn facilitair. Laatstgenoemde is nieuw opgenomen in dit MPG. Wij verwachten Hof van IJssel binnenkort ter besluitvorming te kunnen aanbieden om naar de gele fase te brengen. Voor het project DCV vm veld 4 is nog onduidelijk wanneer besluitvorming naar andere fase plaats kan vinden. Het project Veld en Beemd is afgerond. Voor de locatie Stormpolderdijk is er nog geen aangepaste businesscase op basis waarvan de aankoopwaarde gecorrigeerd kan worden. Uitgangspunt is en blijft dat de gemeente een sluitende grondexploitatie kan voeren en dat de aankoopwaarde daarop gebaseerd is. De gemeente is in afwachting van bestuurlijke herbevestiging van dit uitgangspunt door het Rijk. Met de beschikbare informatie over inrichting, verkaveling, getaxeerde grondopbrengsten en planning is een volwaardige grondexploitatie opgesteld. Omdat de onderhandelingen met het Rijk over de aankoopwaarde nog opnieuw moeten plaatsvinden is de grex teruggezet naar de (gele) haalbaarheidsfase. Daarmee is nog steeds sprake van bouwgrond in exploitatie. Voor dit MPG wordt ter bescherming van de onderhandelingspositie van de gemeente geheimhouding opgelegd.
5
MPG 2023
1.
Inleiding
Dit rapport bevat het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2023 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Jaarlijks wordt in het voorjaar een rapportage opgesteld waarin alle geactualiseerde grondexploitaties worden opgenomen. Het rapport wordt eerder aangeboden dan de jaarrekening, zodat besluiten uit het MPG nog in de jaarrekening kunnen worden verwerkt. Naast een financieel en inhoudelijke sturingsinstrument brengt het MPG ook een op het projectmatige karakter van grondexploitaties afgestemde werkwijze met zicht mee. Die werkwijze is van toepassing op alle grondexploitaties waarbij de gemeente actief of faciliterend betrokken is. Het MPG biedt een totaal overzicht van de projectenportefeuille. Nadrukkelijk wordt vermeld dat uitsluitend grondexploitaties zijn verwerkt in het MPG. Vastgoedexploitaties (ook wel opstalexploitaties genoemd) voor de bouw van scholen, maatschappelijk vastgoed of andere objecten zijn geen onderdeel van het MPG. In dekking van deze kosten dient via andere kanalen te worden voorzien. Hoofdstuk 2 geeft een nadere toelichting op de systematiek en de werking van het MPG en de onderliggende grexen. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het MPG toegelicht. Tevens wordt aandacht besteed aan ontwikkelingen in wet- en regelgeving die van invloed zijn op onze grondexploitaties.
De resultaten van het MPG en de onderliggende grondexploitaties worden besproken in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 staan de verschillen ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG (2022) centraal. In het zesde hoofdstuk wordt stilgestaan bij de risico’s en scenario’s binnen het MPG. Vanwege de samenhang met de grondexploitaties wordt in hoofdstuk 7 beknopt ingegaan op de ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondexploitatie. In hoofdstuk 8 zijn de scenario’s uitgewerkt. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 ingegaan op de uit de voorgaande hoofdstukken voortvloeiende conclusies. In de bijlagen zijn plankaarten opgenomen waarop de verschillende soorten projecten zijn weergegeven, zijn voor alle individuele projecten projectkaarten opgenomen en wordt het totaaloverzicht van het MPG statisch en dynamisch gepresenteerd. Voor dit MPG wordt geheimhouding opgelegd. Geheimhouding van uitgangspunten en cijfers is noodzakelijk om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden.
6
MPG 2023
2.
Basisprincipes MPG
Het MPG is het sturingsinstrument voor de gemeente. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste basisprincipes van het MPG. 2.1 De basis: grondexploitatie Het financieel-economische basisinstrument voor ruimtelijke projecten is de grondexploitatie (grex). Per project wordt een grondexploitatie(berekening) opgesteld. In de grex worden de kosten en de opbrengsten van een project in de tijd in beeld gebracht en wordt op basis hiervan een resultaatberekening (nominaal, eindwaarde en nettocontant) uitgevoerd. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol bij grondexploitaties. Projecten hebben veelal een doorlooptijd van enkele jaren. Rente en inflatie zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie. De grondexploitatie kan worden beschouwd als het financiële huishoudboekje van een ruimtelijk project. Het is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. In een grex wordt niet alleen vooruit gekeken, maar worden ook alle in het verleden gemaakte kosten en reeds gerealiseerde opbrengsten verwerkt, zodat een objectief beeld ontstaat van wat een project in totaal heeft gekost en opgebracht. De gemeente Krimpen aan den IJssel hanteert een grondexploitatiemodel dat voor alle soorten projecten in alle projectfasen gebruikt kan worden. Voor alle projecten waarbij de gemeente betrokken is, is een grondexploitatieberekening uitgevoerd.
GRONDEXPLOITATIE
Een grondexploitatie bestaat niet alleen uit een berekening, maar bevat de volgende onderdelen:
Plankaart (bestaand + nieuw) Grondexploitatieberekening Financieel projectdossier Toelichting Risicoanalyse
2.2 Wat is het MPG? Wanneer er sprake is van meerdere grondexploitaties, ontstaat de behoefte aan een totaaloverzicht. Het MPG voorziet hierin. Het MPG is het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties: het totaaloverzicht en samenvatting van alle gemeentelijke grondexploitaties. Alle grondexploitaties van de gemeente zijn fysiek gekoppeld aan het MPG. Het MPG fungeert als een soort kapstok waaraan alle grondexploitaties worden opgehangen. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
MPG
GREX 1
GREX 2
GREX 3
GREX …
7
MPG 2023
Het MPG presenteert de cijfers uit de onderliggende grexen op een aantal manieren: - Statisch: voor elk project worden de kosten en opbrengsten op hoofdregelniveau nominaal (prijspeil nu) in beeld gebracht en worden de diverse projectsaldi gepresenteerd (nominaal, reëel, op eindwaarde en netto-contant). Alle bedragen worden bij elkaar opgeteld zodat de totale omvang van kosten en opbrengsten in het MPG zichtbaar worden. Bij het statische overzicht staan totalen centraal. - Dynamisch: de resultaten worden in de tijd gepresenteerd. Voor alle grondexploitaties worden de kosten en de opbrengsten per jaarschijf bij elkaar opgeteld. Het MPG wordt hierdoor gepresenteerd als een soort bankrekening. In een grafiek kan worden weergegeven op welk moment het MPG in de plus of de min staat. Bij het dynamische overzicht staat het verloop in de tijd centraal. 2.3 Waarom een MPG? Een aantal ontwikkelingen benadrukt de noodzaak van het hebben van (financieel) totaaloverzicht bij ruimtelijke projecten en het kunnen sturen daarop: - De veranderende rol van gemeenten: waar gemeenten in het verleden vaak een actief grondbeleid voerden (zelf grond verwerven, bouw- en woonrijp maken en kavels uitgeven), nemen zij steeds meer een faciliterende rol in. Marktpartijen nemen daarbij het initiatief, voeren de feitelijke grondexploitatie en dragen het risico; de gemeente faciliteert.
- Het gewijzigde wettelijke kader: op basis van de grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) zijn gemeenten verplicht hun kosten te verhalen. Dat kan via een exploitatieplan, maar bij voorkeur via een anterieure overeenkomst tussen exploitant en gemeente, die op vrijwillige basis wordt gesloten. Indien de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten moeten via de anterieure overeenkomst worden verhaald. - Wisselende marktomstandigheden: tijdens de crisis hebben veel gemeenten en marktpartijen hun grondposities moeten afwaarderen. De laatste jaren is juist weer sprake van stijgende grondprijzen. Deze veranderlijke markt maakt het relevant om op elk moment een beeld te hebben van het opbrengend vermogen van ontwikkellocaties. Bovengenoemde ontwikkelingen leiden ertoe dat het voor een gemeente van groot belang is om een actueel beeld te hebben van alle kosten en opbrengsten die gepaard gaan met gebieds- en locatieontwikkeling. Per project kan op basis hiervan worden gemonitord hoe kosten zich verhouden tot opbrengsten en of bijsturing wenselijk of noodzakelijk is. Daarnaast kan een analyse van de totale portefeuille aantonen dat het nodig is om bij te sturen: projecten naar voren te halen of juist uit te faseren; projecten toe te voegen dan wel te schrappen.
Niet alleen de individuele saldi van de grondexploitaties zijn immers van belang, met name de financierbaarheid van de totale projectenportefeuille zal doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid ervan. Het MPG biedt deze inzichten. Het MPG brengt de consequenties van keuzes in beeld en kan daardoor ingezet worden als strategisch sturingsinstrument. Sturen op plankosten wordt gezien de bovengenoemde ontwikkelingen steeds belangrijker. Het zijn vaak de enige kosten die gemeenten maken bij faciliterende projecten. Het (plan)kostenverhaal is geen keuze, maar een wettelijke plicht.
8
MPG 2023
2.4 MPG binnen de gemeentelijke organisatie Het MPG is een financieel-economisch instrument, dat in functie staat van een hoger doel: grip hebben op de financiën van de ruimtelijke projectenportefeuille en verantwoorde keuzes kunnen maken. Drie pijlers vormen het fundament onder dit hogere doel: - Grip op de projectinhoud (wat): voor ieder project moet duidelijk zijn welke rol de gemeente vervult, wat de planbegrenzing is, welk programma er gerealiseerd dient te worden, wat de projectplanning is en welke kosten en opbrengsten er verwacht kunnen worden. De projectinhoud bepaalt het “wat” van een project en van de projectenportefeuille. - Een gedegen instrumentarium (waarmee): het grondexploitatiemodel vormt de basis voor de financiële aansturing en bewaking van een afzonderlijk project. Door middel van een fysieke koppeling aan de financiële administratie is het grexmodel geschikt gemaakt voor de dagelijkse budgetbewaking. Het MPG is het sturingsinstrument dat beschikbaar is op portefeuilleniveau. Het instrumentarium geeft aan “waarmee” financieel grip wordt gekregen. - Een heldere interne werkwijze (hoe): de interne werkwijze bepaalt wie wat wanneer op welke wijze doet en met welk doel, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Deze spelregels bepalen “hoe” de (financiële) aansturing van projecten plaatsvindt.
Pas wanneer deze drie componenten op de juiste wijze samenkomen is de gemeente in control. Het één kan niet zonder het ander. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
grip op financiën
projectinhoud
instrumentarium
werkwijze
(wat)
(waarmee)
(hoe)
projectenportefeuille
2.5 Structuur van het MPG Het MPG is het totaaloverzicht van alle ruimtelijke projecten: rijp en groen door elkaar. Gezien de grote verscheidenheid aan projecten is het wenselijk om structuur aan te brengen in de projectenportefeuille. Binnen het MPG worden projecten op twee manieren gecategoriseerd: - Rol van de gemeente bij het project. - De projectfase waarin het project zich bevindt. Hierop wordt in de volgende paragrafen nader ingegaan. 2.5.1 Rol gemeente De gemeente kan grofweg twee rollen vervullen bij een ruimtelijk project: - Actief: bij actieve projecten voert de gemeente de (totale) grondexploitatie. De gemeente beschikt reeds over de gronden binnen het plangebied of is voornemens deze te verwerven. Gemeente maakt bouw- en woonrijp, maakt in dat kader plankosten en geeft kavels uit. Via de gronduitgifte kan de gemeente het kostenverhaal organiseren. Bij actieve projecten draagt de gemeente het volledige grondexploitatierisico. Een actieve grondexploitatie kenmerkt zich veelal door aanzienlijke investeringen (kosten gaan voor de baten uit), een aanzienlijke financieringsbehoefte, een doorlooptijd van meerdere jaren, een faseringsrisico en een afzetrisico. 9
MPG 2023
-
Faciliterend: een marktpartij (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een woningcorporatie) initieert het project, voert de grondexploitatie en draagt de risico’s. De gemeente wordt verzocht de ontwikkeling te faciliteren (mogelijk te maken). De rol van de gemeente blijft bij dergelijke projecten in financiële zin veelal beperkt tot het maken van plankosten. De gemeente is bereid mee te werken aan het project indien de ruimtelijke ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid en er vooraf met de exploitant overeenstemming wordt bereikt over de plankostenvergoeding.
2.5.2 Projectfase In het MPG worden de projecten (actief en faciliterend) voor wat betreft hun planfase in drie categorieën ingedeeld: - Rode projecten (realisatiefase): rood staat voor rijp; rode projecten zijn door de Raad vastgestelde projecten. De projectkaders staan vast en het is zeker dat ze gerealiseerd zullen worden. De Raad heeft de grondexploitatie vastgesteld als taakstellend financieel kader. - Gele projecten (planontwikkelingsfase): deze projecten zijn een beetje rijp; de Raad heeft een voorbereidingskrediet gevoteerd voor de verdere uitwerking van de projectkaders, aangezien zij voornemens is het project te (laten) realiseren. Aan het einde van de gele fase vindt terugkoppeling plaats naar de Raad, waarna de Raad, door middel van het vaststellen van de grondexploitatie, kan besluiten het project rood te maken. - Groene projecten (initiatieffase): groene projecten zijn nog niet rijp. Ze bevinden zich in een verkenningsfase.
Wanneer alle projecten worden ingedeeld naar rol van de gemeente en naar projectfase, dan ontstaat de structuur, zoals in beeld gebracht in onderstaande figuur.
MPG
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GEEL
ROOD GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ROOD
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GEEL
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
FACILITAIR
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ACTIEF
10
MPG 2023
2.6 Status van de bedragen in het MPG In het MPG worden zowel actieve als faciliterende projecten gepresenteerd die zich in de rode, gele of groene fase bevinden. De resultaten van de verschillende soorten projecten dienen op een verschillende wijze te worden beschouwd: - Rode projecten: de gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. - Gele projecten: cijfers die verband houden met gele projecten zijn indicatief. Er is nog nader onderzoek vereist om tot een taakstellend financieel kader te komen. - Groene projecten: deze cijfers zijn richtinggevend. Ze komen voort uit een globale financiële verkenning op basis van zeer globale uitgangspunten, kengetallen en aannames. 2.7 Administratieve verwerking per projectfase Verslaggeving technisch wordt er als volgt omgegaan met de verschillende soorten projecten: - Rood en geel o Actieve projecten: indien de grondexploitatieberekening een positieve eindwaarde laat zien worden de kosten tussentijds geactiveerd. Is de eindwaarde negatief dan dient een voorziening te worden gevormd ter grootte van de negatieve eindwaarde.
o Faciliterende projecten: Voor faciliterende projecten ontvangt de gemeente in beginsel een plankostenvergoeding van de initiatiefnemer. Saldi van faciliterende projecten worden daarom aan het einde van het jaar verrekend met de balanspost vooruitonvangen bedragen of nog te ontvangen bedragen. Wanneer echter sprake is van andere kosten en opbrengsten dan afgesproken in het plankostenverhaal wordt op dezelfde wijze met de saldi omgegaan als bij actieve projecten. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente een aantal vierkante meters grond verkoop aan de initiatiefnemer, of als er aanvullende kosten moeten worden gemaakt voor rekening van de gemeente. - Groen o Actieve projecten: de (verwervings)kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. Het is onzeker of het project ook daadwerkelijk zal worden gerealiseerd en in welke vorm en daarmee of de gemaakte kosten ooit nog kunnen worden terugverdiend. o Faciliterende projecten: de kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. In een zo vroeg mogelijk stadium worden afspraken met ontwikkelaars gemaakt over kostenverhaal. Zodra er zicht is op kostenverhaal worden de kosten verrekend met de balanspost nog te ontvangen bedragen of vooruitontvangen bedragen.
2.8 Begrippen De bedragen die bij grondexploitaties en in het MPG worden gepresenteerd kunnen op verschillende manieren worden uitgedrukt. - Nominaal: nominale bedragen zijn uitgedrukt op het huidige prijspeil (01-012023) en geven aan wat iets op dit moment kost. - Reëel of geïndexeerd: met behulp van een index en de nominale waarde wordt berekend (geprognosticeerd) wat iets kost of opbrengt op een bepaald moment. Er is dus rekening gehouden met kosten- of opbrengstenstijging. - Eindwaarde: elke grondexploitatie kan worden beschouwd als een bankrekening. De eindwaarde is het saldo van dat project op het moment dat het project gereed is. In de eindwaarde zijn zowel de kosten- als opbrengstenstijgingen als de rentekosten en renteopbrengsten gedurende de exploitatieperiode verwerkt. - Netto-contante waarde: het MPG bevat meerdere projecten die allemaal verschillende eindwaarddata hebben. Het zijn andere grootheden die niet te vergelijken zijn. Om de eindwaardesaldi toch te kunnen vergelijken worden deze 11
MPG 2023
teruggerekend naar hetzelfde moment (01-01-2023). Die teruggerekende waarde wordt de netto-contante waarde genoemd. 2.9 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). Onderstaande afbeelding visualiseert dit.
ALGEMENE DIENST
RUIMTELIJKE PROJECTEN Algemene Reserve Grondexploitatie + MPG
ROOD
Algemene Reserve
resultaat
GEEL
voorziening
GROEN
afboeken
Het positieve resultaat van een rood project wordt toegevoegd aan de ARG. Negatieve resultaten worden ervan ten laste gebracht. In een eerdere fase is hiervoor een voorziening vanuit de ARG gevormd. Kosten voor groene projecten worden jaarlijks afgeboekt ten laste van de ARG. Wordt voor een geel project een negatieve eindwaarde geprognosticeerd, dan wordt hiervoor een voorziening gevormd vanuit de ARG. Zie ook paragraaf 2.7. Mutaties in benodigde voorzieningen voor negatieve projecten verlopen ook via de ARG. Kunnen verliesvoorzieningen worden verlaagd omdat een minder negatief saldo wordt geprognosticeerd, dan vloeit het verschil terug naar de ARG. Indien verliesvoorzieningen moeten worden verhoogd als gevolg van een groter berekend tekort, dan vindt ophoging plaats vanuit de ARG. 2.10 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze De belangrijkste kenmerken van de werkwijze (die hoort bij het MPG) zijn: - Sturen op projectsaldo in plaats van sturen per jaarschijf. Besluitvorming over projecten vindt niet plaats per jaarschijf, maar heeft betrekking op het totale financiële resultaat van een project. Voor gele projecten wordt een voorbereidingskrediet gevoteerd. De kosten voor groene projecten worden in principe jaarlijks afgeboekt. - Sturen op eindwaarde (feitelijk saldo aan het einde van het project). Financiële besluitvorming vindt plaats op eindwaarde.
Voor de vergelijkbaarheid worden tevens netto-contante waarden gepresenteerd. - De Raad wordt voor wat betreft de financiële besluitvorming een aantal keer betrokken: bij het voteren van een voorbereidingskrediet; het vaststellen van de grex (uitvoeringskrediet); het afsluiten van de grex. Jaarlijks wordt het volledige MPG geactualiseerd en voorafgaand aan de jaarrekening ter vaststelling aan de Raad aangeboden. - Alle geldstromen verlopen in relatie met Algemene Reserve Grondexploitatie.
12
MPG 2023
3.
Regelgeving en uitgangspunten
Het MPG is een sturingsinstrument. Voor het opstellen van grondexploitaties gelden echter ook specifieke regels in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Dit hoofdstuk gaat allereerst in op de (boekhoudkundige) werkwijze die voortvloeit uit de bepalingen van het BBV. Daarna volgt informatie over de gevolgen van de vennootschapsbelastingplicht. Tenslotte zijn de voor dit MPG gehanteerde uitgangspunten en parameters opgenomen en toegelicht. 3.1 Regelgeving grondexploitaties In deze paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven op de werkwijze voor faciliterende projecten, die sinds de wijziging van het BBV per 1 januari 2016 van kracht is. Tevens wordt de situatie van de voormalige NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden) met een boekwaarde toegelicht. 3.1.1 Faciliterende projecten Een groot deel van de grexen in dit MPG betreft projecten waarin de gemeente een faciliterende rol vervult. Dit betekent dat het initiatief en het eigendom (grotendeels) bij marktpartijen ligt. Volgens de regelgeving dient de gemeente haar (plan)kosten te verhalen op de ontwikkelaar, waardoor deze grexen (in theorie) tot een neutraal resultaat leiden. In Krimpen aan den IJssel wordt kostenverhaal bij voorkeur geregeld via een anterieure overeenkomst. Veelal betekent dit dat de ontwikkelaar een vergoeding vooraf betaalt.
Het risico voor over- en onderschrijdingen op de plankosten ligt bij de gemeente. In de praktijk leidt dit meestal tot een (beperkt) positief of negatief saldo, dat wordt verrekend met de Algemene Reserve Grondexploitatie. Gedurende de looptijd van het faciliterende project wordt bij de afsluiting van een boekjaar een post nog te ontvangen of een post vooruitontvangen op de balans opgenomen. Een korte toelichting: - Nog te ontvangen: De gemeente heeft al kosten gemaakt en een overeenkomst gesloten. Er heeft echter nog geen facturatie en betaling plaatsgevonden. - Vooruitontvangen: Er is een overeenkomst gesloten en de ontwikkelaar heeft betaald. De gemeente heeft echter nog niet alle kosten gemaakt. 3.1.2 Strategische gronden Met ingang van 2016 bestaat de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) niet meer. Onder deze categorie werden grondposities als voorraad opgenomen op de balans, waarvoor weliswaar een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling bestaat, maar waarvoor nog geen concreet plan en planning beschikbaar zijn. In het MPG betrof dit de groene projecten (initiatieffase). Op deze wijze is de boekwaarde van twee projecten onder de Materiële Vaste Activa (MVA) op de balans (onder de separate categorie ‘strategische gronden’) terechtgekomen: - DCV vm.
veld 4 - Kerkdreef In de jaarrekening 2019 zijn deze gronden opnieuw gewaardeerd tegen de actuele marktwaarde. Wanneer de genoemde projecten in uitvoering worden genomen (gele en rode fase), worden de gronden ingebracht tegen de boekwaarde. Voor project Kerkdreef gebeurt dat in dit MPG.
13
MPG 2023
3.2 Vennootschapsbelastingplicht (VPB) Vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting (Vpb) overheidsondernemingen in werking. Door deze wet krijgen overheden mogelijk te maken met vennootschapsbelasting (Vpb) voor een deel van hun activiteiten. Grondexploitaties vallen daar ook onder, als sprake is van fiscale winst. Door middel van een jaarlijkse quick scan (ontwikkeld door Step in Control) wordt het MPG doorgelicht. In voorgaande jaren bleken hieruit geen fiscale winsten. De uitkomsten van dit MPG zijn minder eenduidig en worden nader onderzocht. In de cijfers van dit MPG is nog geen rekening met de mogelijke VPB-verplichting. 3.3 Algemene uitgangspunten en parameters De belangrijkste algemene uitgangspunten en parameters die zijn gehanteerd bij de grondexploitatieberekeningen zijn: Boekwaarden Alle inkomsten en uitgaven uit de voorgaande jaren (vóór 01-01-23) zijn conform de jaarrekening verwerkt. Dit geldt ook voor de af te boeken kosten voor groene projecten bij de jaarrekening 2022. Startdatum Alle grondexploitaties hebben als startdatum 01-01-23. Dat wil niet zeggen dat alle projecten per die datum starten, maar vanaf dat moment start de renteberekening in de grondexploitatieberekening. Toegerekende rente voor die datum is onderdeel van de boekwaarde. Eindwaardedatum De eindwaardedatum verschilt per project.
Waar eindwaarden worden gepresenteerd is de betreffende eindwaardedatum vermeld. Conform het BBV mag na 10 jaar geen index meer op de opbrengsten worden berekend. Netto-contante waarde De netto-contante waarde (NCW) is een vergelijkingswaarde. Alle projecten zijn uitgedrukt als NCW per 01-01-23. De disconteringsvoet bedraagt 2%, zoals is voorgeschreven door de commissie BBV. Prijspeil Alle kosten en opbrengsten zijn geraamd op prijspeil 01-01-23. De civieltechnische ramingen zijn ten opzichte van prijspeil 01-01-22 met 11,2% geïndexeerd . Het percentage is door het IngenieursBureau Krimpenerwaard (IBKW) onderbouwd, waarbij rekening is gehouden met kosten voor arbeid en materiaal. Overigens is voor vrijwel alle grexen een geactualiseerde civieltechnische berekening opgesteld, op basis van prijspeil 2023. Interne uurtarieven In dit MPG wordt gerekend met (afgeronde) interne uurtarieven, gebaseerd op de begroting 2022. Dit uurtarief bestaat uit de componenten salaris en overhead. In de urenverdeling wordt onderscheidt gemaakt tussen schalen 1-8 en 9-15. In het MPG worden geen uren toegerekend van medewerkers is de categorie schalen 1-8. € 67,46 € 50,95 € 118,41
Het uurtarief voor salaris in de categorie salarisschalen 9-15 Het overheadstarief Het uurtarief voor de GREX 14
MPG 2023
Dit is naar een uurtarief van € 118,00 afgerond. In de jaren vanaf 2024 loopt het uurtarief mee met de index van de kosten. Rente kosten en opbrengsten De rente wordt conform BBV berekend op basis van de gemiddelde rente van de leningen o/g en de verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen, de zogenaamde debt ratio, beide per 01-01-22. Onder de tabel wordt per stap een toelichting gegeven.
Berekening rente grexen Totaal leningen o/g (balansstand 1-1-2022) Externe rentelasten incl. kosten (begroting 2023)
2023 46.140 1.141
Gemiddelde rente
Doorkijk 2024 2025 43.458 60.759 1.366 1.898
2026 57.511 1.809
2,47%
3,14%
3,12%
3,15%
Totaalvermogen (balansstand 1-1-2022) Vreemd vermogen (balansstand 1-1-2022)
120.544 71.799
117.412 66.589
131.140 80.452
129.759 77.877
Debt ratio (vv/tv)
59,56%
56,71%
61,35%
60,02%
Rente toerekening
1,47%
1,78%
1,92%
1,89%
Rente grexen
1,47%
1,86%
Gemiddelde rente
Externe rentelasten x 100% Totaal leningen o/g
1.141 x 100% = 2,47 % 46.140
De in 2023 te betalen rente en kosten zijn € 1,141 mln. Het totaal van de leningen o/g per 01-01-22 bedraagt € 46,140 mln. De gemiddelde rente is derhalve 2,47 %. Debt ratio
Vreemd vermogen x 100% Totaal vermogen
71.799 x 100% = 59,56 % 120.544
De debt ratio berekenen we door het vreemd vermogen à € 71,799 mln. te delen door het totaal vermogen à € 120,544 mln. en dit te vermenigvuldigen met 100%. De debt ratio is 59,56%. Rente voor de GREX Voor de renteberekening van de GREX wordt van het gemiddeld rentepercentage à 2,47%, de debt ratio à 59,56% verrekend. Daarmee komt de te hanteren rente op 1,47% uit. Dit is de rente die over de boekwaarde per 1-1-2023 moet worden toegerekend. In de grexen kan voor de berekening van het resultaat in de prognoses meerjarig met een ander percentage dan 1,47% gerekend worden als verwachte rentelast in de toekomst. Zolang dit binnen de 0,5% afronding valt die op grond van de notitie Grondbeleid van de commissie BBV (paragraaf 5.4) is toegestaan. Voor het MPG2023 is een doorkijk naar het jaar 2026 gemaakt. De gemeente Krimpen aan den IJssel ziet op basis van de doorkijk voldoende aanleiding om na het eerste jaar van het berekende
15
MPG 2023
rentepercentage af te wijken. Na het eerste jaar à 1,47% wordt gerekend met 1,86% (het gemiddelde van de rentepercentages van de jaren 2024 t/m 2026). Inflatie De in de grondexploitatieberekeningen geraamde bedragen op prijspeil 01-01-23 worden naar de toekomst toe geïndexeerd. In de grondexploitaties wordt er gebruik gemaakt van één index per categorie. In algemene zin is rekening gehouden met de volgende indexcijfers per jaar (o.b.v. Outlook 2023 van Metafoor d.d. 13 december 2022): Kostenindex
Zoals blijkt uit bovenstaande tabel is er sprake van sterk fluctuerende indexcijfers. Dit wordt als volgt meerjarig in de prognoses van de grexen opgenomen: 2023 +/+ 6,0% 2024-2025 +/+ 4,0% 2026 e.v. +/+ 2,0 % Opbrengstenindex
Ook voor de opbrengsten wordt voortaan de meerjarige prognose gevolgd, waarbij voor de woningen als bedrijventerreinen met het middensegment gerekend wordt: Woningen Bedrijven 2023 0,0% -/- 0,5% 2024-2025 -/- 1,0% -/- 0,5% 2026 e.v. +/+ 2,0% +/+ 2,0% BTW In principe geldt voor grondexploitaties dat BTW-verrekenbaar is (via BTW-aangifte of BCF). Kosten worden dan ook exclusief BTW opgenomen. Voor de opbrengstenzijde geldt hetzelfde, alleen geldt voor de berekening van de residuele grondwaarde de vrij-opnaam-prijs (von-prijs) als uitgangspunt. De von-prijs is het bedrag dat de consument betaalt voor een nieuwe woning en deze prijs bevat BTW.
16
MPG 2023
Taxatie Voor iedere grex wordt jaarlijks bepaald of een taxatie nodig is. Voor ongewijzigde plannen mag een taxatie maximaal drie jaar oud zijn. In een aparte notitie wordt ingegaan op de benodigde taxaties voor het MPG 2023. Onderstaande tabel geeft aan welke projecten in aanmerking komen voor taxatie. Project Stormpolderdijk Werf aan den IJssel Kerkdreef
Kleur Geel Rood Geel
Taxatie Ja Niet nodig Ja
Centrum-Zuid
Rood
Niet nodig
KOAG locatie
Geel
Ja
DCV vm veld 4
Groen
Niet nodig
Toelichting Laatste taxatie is van december 2022 Aanbesteding is afgerond. Grond op de balans hoeft niet opnieuw getaxeerd te worden. Rapportage Fakton taxatie bouwrijpe grond. Deelgebied 1: volledig in eigendom van QuaWonen Deelgebied 2: anterieure overeenkomst met QuaWonen Deelgebied 3: Aanbesteding afgerond Rapportage Fakton taxatie bouwrijpe grond. Materiële vaste activa, laatste taxatie 2020
Op basis van deze tabel is de conclusie dat voor het MPG 2023 taxatie nodig is van de plannen voor de grex Stormpolderdijk, Kerkdreef en KOAG. Voor alle projecten is al een recente taxatie beschikbaar. Verliesvoorzieningen Voor actieve grondexploitaties in de gele of rode fase met een negatief eindsaldo wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven door de commissie BBV. De hoogte van de verliesvoorziening is gelijk aan de geprognosticeerde eindwaarde (en niet op NCW) van de grex.
17
MPG 2023
4.
Resultaten
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de individuele grondexploitatieberekeningen toegelicht. Aangezien de resultaten van rode, gele en groene projecten een andere status hebben worden deze separaat behandeld. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de rode, de gele en de groene projecten. Telkens wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen de projecten waarbij de gemeente een actieve en een faciliterende rol heeft. De resultaten zijn uitgedrukt als eindwaarde en als netto-contante waarde. De projecten zijn genummerd, zodat de relatie met de plankaart kan worden gelegd.
18
MPG 2023
4.1 Rode projecten (realisatiefase) Op onderstaande afbeelding staan alle projecten die momenteel in uitvoering zijn.
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. 4.1.1 Resultaat actieve rode projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel worden gerealiseerd. Voor de vergelijkbaarheid zijn alle eindwaarden tevens vertaald naar netto-contante waarden per 01-01-23. Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2023
GREX
SALDO
REALISATIE
ACTIEF
28 43
PG00028 Werf aan den IJssel PG00043 Centrum Zuid - Actief
TOTAAL
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
2026
€
-261.314
€
-241.414
€
-241.414
2027
€
1.892.050
€
1.713.688
€
1.713.688
€
1.630.736
€
1.472.274 €
€
1.472.274
-
€
261.314
€
261.314
Werf aan den IJssel (locatie 28): De gemeente is eigenaar van de gehele locatie met opstallen. De locatie wordt tijdelijk beheerd. In de nabije toekomst wordt het terrein in percelen afgestoten, te beginnen met het Zellinghuis (monumentale loods aan de westzijde) en grond ten behoeve van nieuwbouw. In het kader van de dijkversterking Lekdijk is een deel van de locatie beschikbaar gesteld aan scouting en reddingsbrigade. De Werf van Duijvendijk wordt herontwikkeld met de volgende functies als uitgangspunt: - Publiek toegankelijke openbare ruimte aan de rivier; - Creatieve, ambacht georiënteerde en/of zelfstandige (Krimpense) ondernemers; - Daghoreca; - Wonen (appartementen, zorgstudio’s, beperkt grondgebonden en in sommige grondgebondenwoningen bedrijvigheid op de begane grond). Na herontwikkeling moet de locatie duidelijk en blijvend herinneren aan de vroegere werffunctie. En verder moet sprake zijn van maatschappelijke, economische en financiële haalbaarheid.
19
MPG 2023
Om dit doel te bereiken heeft het college de volgende strategie bepaald. - Voor de restauratie en herontwikkeling van de monumentale loodsen inclusief de realisatie van nieuwbouw aan de westzijde van de insteekhaven is de combinatie Coup/Vakwerk geselecteerd. - Voor de realisatie van het woongebouw aan de oostzijde is De Langen & van den Berg geselecteerd. - In overleg met Coup/Vakwerk, De Langen & van den Berg en de omwonenden richt de gemeente het openbaar gebied in. De herontwikkeling van de locatie Van Duijvendijk vindt plaats in de context van de (mogelijke) herontwikkeling van het Centrum en van het buitendijks gelegen bedrijventerrein IJsseldijk. Daarbij is het ook goed om initiatieven die er in de binnendijks gelegen (dijk)zone zijn of zich daar in de toekomst mogelijk nog gaan voordoen in ogenschouw te nemen. Daarom is een ontwikkelvisie gemaakt voor het gehele buitendijks gelegen gebied (zelling) IJsseldijk 335-367 en het daar parallel aan liggende binnendijkse gebied met als begrenzing de Molenvlietsingel, Boezemdreef en Kerkdreef. Met oog op deze ontwikkeling is het industrieterrein IJsseldijk grotendeels gedezoneerd en is de geldende geluidzone aangepast middels het onherroepelijke bestemmingsplan ‘Parapluherziening Geluid Industrieterrein IJsseldijk’. Hiermee moet de ontwikkeling van woningbouw in de omgeving worden vereenvoudigd.
Centrum-Zuid (locatie 43): Woningstichting Qua Wonen gaat haar woningbezit in Centrum-Zuid (Albert Schweitzerlaan/Boerhaavelaan) vernieuwen (deelgebied 1, blok A, B en C). De sloop van de woningen is inmiddels uitgevoerd. Daarnaast is het busstation per april 2021 vrijgekomen voor bebouwing met extra sociale huurwoningen (deelgebied 2, blok D). Deze 2 deelgebieden behoren tot het faciliterende deel van de grondexploitatie. Een derde onderdeel vormt herontwikkeling van particuliere gronden bestaande uit De Rank, IBKW en 2 woningen (deelgebied 3). Deelgebied 3 vormt het actieve deel van de grondexploitatie. De particuliere eigendommen op deze locatie zijn alle verworven door de gemeente. Hier worden blok E en F gebouwd. De bouwwerkzaamheden van blok A en B zijn in volle gang. Met de blokken C en D wordt in april gestart. Start bouw van E en F staat voor respectievelijk 2024 en 2025 op de planning. 4.1.2 Resultaat faciliterende rode projecten Onderstaande tabel brengt het resultaat van de faciliterende rode projecten in beeld. Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2023
GREX
SALDO
REALISATIE
FACILITAIR
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
39
PG00039 Veld en beemd
2023
€
-43.109
€
-42.264
€
-42.264
€
46
PG00046 Centrum Zuid - Facilitair
2027
€
-41.022
€
-37.155
€
-37.155
€
41.022
€
-84.131
€
-79.419 €
€
-79.419
€
84.131
TOTAAL
-
43.109
Veld en Beemd (locatie 39): Dit project wordt afgesloten in dit MPG. De eindwaarde heeft een lager tekort dan de verliesvoorziening. De totale verliesvoorziening à 47.902 kan vrijvallen. Het overschot van de verliesvoorziening à € 4.793 dient terug te vloeien in de reserve grondexploitatie. Centrum-Zuid (locatie 46): Zie Centrum-Zuid (locatie 43). Er wordt geen voorziening gevormd omdat het hier om een facilitair project gaat. Het tekort op eindwaarde wordt meegenomen in het verloop van reserve per 1-1-2028.
20
MPG 2023
4.2 Gele projecten (planontwikkelingsfase) Dit MPG bevat 2 actieve en geen faciliterende projecten in de gele fase.
PLANONTWIKKELING
4.2.1 Resultaat actieve gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:
ACTIEF
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2023
SALD0
GREX
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
23
PG00023 KOAG-locatie
2025
€
174.466
€
164.403
€
164.403
27
PG00027 Kerkdreef
2025
€
186.914
€
176.133
€
176.133
40
PG00040 Stormpolderdijk
2028
€
-
€
-
€
€
340.536 €
TOTAAL
€
361.379
-
€
-
340.536
€
-
KOAG-locatie (locatie 23): Na verplaatsing van KOAG kan aan deze ‘vertreklocatie’ een nieuwe invulling gegeven worden. Gezien de termijn waarop en de nog te maken keuzes over de condities waaronder de vertreklocatie ontwikkeld zal worden, is hiervoor een separate grondexploitatie opgesteld. In de grondexploitatie zijn de kosten ingeschat op basis van de verrichte ruimtelijke studies naar een mogelijke inrichting van het gebied. De opgenomen grondopbrengst is de uitkomst van een marktconforme taxatie. Uitgangspunt hierbij is de integrale herontwikkeling van het plangebied met een Knarrenhof van maximaal 40 levensloopbestendige woningen. In 2023 zijn de onderhandelingen met stichting Knarrenhof gestart, wordt het bestemmingsplan ter inzage gelegd en de voorbereiding van de herontwikkeling naar verwachting concreet opgepakt. De uitkomst van het Didam-arrest is een aandachtspunt bij de verdere ontwikkeling van deze locatie. De definitieve keuze voor het programma op deze locatie kan grote invloed hebben op de grondopbrengst en de verwachte eindwaarde van de grex. Kerkdreef woningbouw (locatie 27): De oudbouw van de Admiraal de Ruyterschool is grotendeels gesloopt. Hiermee is het terrein vrij voor herontwikkeling.
Inmiddels hebben B&W besloten dat op deze locatie een groep Krimpenaren (initiatiefnemers Collectief Particulier Opdrachtgeverschap NOM-wijk) 0-op-de-meter-woningen kunnen gaan realiseren. Recent is een taxatie van de marktwaarde van de locatie uitgevoerd op basis 21
MPG 2023
van het geplande woningbouwprogramma. De uitkomsten van deze taxatie zijn verwerkt in de grondexploitatie. Dit jaar worden de stedenbouwkundige kaders ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd en de gesprekken met de initiatiefnemers over de grondprijs gevoerd. Voorts zal het bestemmingsplan worden voorbereiden de concrete aanpak van deze locatie in lijn met de Visie IJsseldijk (het boerenerf principe) ter hand worden genomen. Totaal wordt in dit MPG gerekend met ongeveer 20-25 woningen in het middeldure/dure segment. De uitkomst van het Didam-arrest is een aandachtspunt bij de verdere ontwikkeling van deze locatie. Recente wijzigingen in de bedrijfsvoering van het bedrijf H&B grondstoffen hebben een positieve invloed op de akoestische situatie op deze locatie. Dit is nader onderzocht in samenwerking met DCMR. De nieuwe akoestische situatie is planologisch vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan (parapluplan). Stormpolderdijk (locatie 40): Deze grex heeft betrekking op de locatie Stormpolderdijk (voormalig EMK-terrein, nu nog eigendom van de Staat) en de daaraan grenzende gemeentelijke terreinen. Het gaat hierbij om het terrein aan de Schaardijk 11 (voormalig depot Buitenruimte), eventueel het vrachtwagen parkeerterrein (afhankelijk van de ontwikkelingsvariant) en de twee bedrijfswoningen aan de Stormpolderdijk (nummers 5 en 9).
In de grex Stormpolderdijk worden deze terreinen in samenhang met het EMK-terrein ontwikkeld. Eind oktober 2018 heeft het ministerie een contract gesloten met Dura Vermeer voor de bodemsanering en het bouwrijp maken. De uitvoering in 2019 gestagneerd als gevolg van de gewijzigde mogelijkheden om grond te kunnen reinigen. Begin 2020 is de fasering van het project gewijzigd en de uitvoering hervat. Fase 1 van het werk (het bouwrijp maken van 1,6 hectare niet EMK-verontreinigd terrein) is in juli 2020 afgerond. In 2021 is het project opnieuw stil gelegd door gewijzigde inzichten in de verwerking en de omvang van de verontreiniging en de twijfels over de stabiliteit van de damwand rondom het terrein. Inmiddels heeft is er een nieuw uitvoeringsplan voor de bodem sanering opgesteld (beschikking Q2 2023), en wordt de damwand op dit moment verstevigd. Daarnaast heeft de gemeente een nieuw inrichtingsplan voor het toekomst bedrijventerrein gemaakt dat is afgestemd op de nieuwe inzichten t.a.v. de ondergrond. Dit leidt tot verminderde (grond-) opbrengsten. Gemeente en Rijk onderhandelen over een de nieuwe koopprijs voor het terrein. Indien er geen nieuwe vertragingen optreden kan de sanering naar verwachting in Q3 2023 worden hervat en kunnen de eerste kavels medio 2025 worden uitgegeven
PLANONTWIKKELING
4.2.2 Resultaat faciliterende gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:
SALDO
FACILITAIR
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2023
GREX 45
PG00045 Crimpenersteyn
TOTAAL PLANONTWIKKELING
2028
GREX
Voorziening
Winstneming
€
-0
€
-0
€
-0
€
-0 €
-
TOTAAL €
-0
€
-0
€
-
Crimpenersteyn (locatie 45): De gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel heeft in januari 2023 ingestemd met de stedenbouwkundige en programmatische kaders voor de herontwikkeling van Crimpenersteyn. Hiermee is de initiatieffase (groene fase) afgerond en de planontwikkelingsfase (gele fase) gestart.
22
MPG 2023
Initiatiefnemer is gestart met de voorbereidende werkzaamheden voor het bestemmingsplan. Tevens wordt op dit moment gewerkt aan de anterieure overeenkomst die in de loop van dit jaar ondertekend zal moeten worden. Hierin worden tevens afspraken gemaakt over het kostenverhaal. Tussen initiatiefnemer en gemeente zijn nog diverse gesprekken gaande over de nadere uitwerking van het plan, zoals de stedenbouwkundige en programmatische invulling. Op basis van de vastgestelde stedenbouwkundige en programmatische kaders voor Crimpenersteyn wordt het huidige pand gesloopt. Parallel aan den Sportsingel, ter plaatse van de Boveneindselaan worden één tot twee gebouwen voor het concept 'wonen met een plus' gerealiseerd. Binnen dit concept worden minstens 45 woningen gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 5 bouwlagen. De realisatie van dit deel van het programma vindt plaats op gemeentegrond. De gemeente zal deze gronden moeten verkopen aan de initiatiefnemer. Ter plaatse van het huidige Crimpenersteyn worden twee gebouwen gerealiseerd binnen het concept 'Wonen met 24-uurszorg'. Het gaat hierbij om 180 wooneenheden en een beperkte hoeveelheid daghoreca verdeeld over een gebouw met 4 lagen (oostzijde) en een gebouw met 5 lagen met een hoogteaccent van 6 lagen (westzijde). Het tussenliggende en direct omliggende openbaar gebied wordt door de initiatiefnemer opnieuw ingericht.
23
MPG 2023
4.3 Groene projecten (initiatieffase) Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de in de gemeente gelegen projecten die zich bevinden in de initiatieffase (groen).
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op groene projecten dienen te worden beschouwd als zijnde richtinggevend. Voor groene projecten zijn de uitgangspunten nog niet gedefinieerd. De berekeningen zijn gebaseerd op globale uitgangspunten en aannames. Voor deze projecten is een indicatief (woning)bouwprogramma opgesteld gebaseerd op: - Een eerste stedenbouwkundige verkenning van de locatie; - De gemeentelijke Woonvisie en ander gemeentelijk beleid; - Regionale afstemming van het planaanbod. 4.3.1 Resultaat actieve groene projecten
SALDO
INITIATIEF
ACTIEF
Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2023
GREX 25
PG00025 DCV vm veld 4
TOTAAL
2026
GREX
€
-514.220
€
-475.060
€
-514.220
€
-475.060 €
Voorziening
Winstneming
-
TOTAAL €
-475.060
€
-475.060
€
-
DCV voormalig veld 4 (locatie 25): Lange tijd is het de bedoeling geweest om de voetbalvereniging DCV, de manege en de scouting te verplaatsen in combinatie met de realisatie van woningbouw op de huidige locatie(s). Hiervoor zijn in het verleden enkele ruimtelijke studies uitgevoerd. Eén van deze studies is in dit stadium als uitgangspunt gehanteerd om een globale financiële indicatie te geven van de huidige herontwikkelingswaarde van het voormalige veld 4. In het aangenomen scenario blijven DCV, manege en scouting in de huidige vorm bestaan en zal slechts herontwikkeling plaatsvinden van het voormalige veld 4 van DCV. Als er een alternatieve locatie voor de scouting zou kunnen worden gevonden, laat de
24
MPG 2023
stedenbouwkundige verkenning zien, dat de huidige locatie van de scouting ook kan worden ingevuld met woningen. Als toekomstige invulling is in de grex gerekend met een kleinschalige woningbouwontwikkeling van ca. 75 woningen, onderverdeeld in ca. 32 sociale huur appartementen en 44 grondgebonden woningen voor starters en jongeren in de betaalbare koopcategorie (€275.000 - € 325.000). Binnen de plangrens van deze grondexploitatie vallen ook de gronden en opstallen van de manege. Uit een onderzoek naar de contouren van de manege, blijkt dat minimaal een zone van 50 meter ten gevolge van regelgeving op het gebied van geurhinder geen opbrengstpotentie heeft. In 2023 worden verschillende scenario’s voor invulling van deze locatie verkend en ter besluitvorming voorgelegd. Daarbij speelt het thema volksgezondheid (bouwen in de directe omgeving van een manege) een belangrijke rol. De definitieve keuze voor het programma op deze locatie kan grote invloed hebben op de grondopbrengst en de verwachte eindwaarde van de grex. 4.3.2 Resultaat faciliterende groene projecten Eindwaarde
Jaar
NCW 01-01-2023
GREX
SALDO
INITIATIEF
FACILITAIR
38 47
PG00038 Hof van IJssel PG00047 De Stuw
TOTAAL
GREX
Voorziening
Winstneming
TOTAAL
2025
€
-
€
-
€
2026
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
-
€
-
Hof van IJssel (locatie 38): In de periode voorafgaand aan september 2008 heeft intensief overleg plaatsgevonden met de toenmalige eigenaren in verband met de bouw van een appartementengebouw op de locatie IJsseldijk Oost 1-5, toen bekend als het project Hof van IJssel. Destijds is dat project om uiteenlopende redenen niet van de grond gekomen (waaronder: economische crisis, faillissement, geluidsproblematiek). Gedurende de crisisjaren is het lang stil gebleven, maar inmiddels zijn er twee nieuwe eigenaren, die de draad van planvorming voor deze locatie hebben opgepakt. Zij hebben het idee van een appartementengebouw losgelaten en richten zich op herontwikkeling van deze locatie met eengezinswoningen. De gesprekken richten zich met name op een haalbare business case en de planologische aspecten van het bouwplan Voor de transformatie is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De planning is erop gericht om hier in 2023 mee te starten. De Stuw (locatie 47): Op de hoek van de C.G. Roosweg en de Nieuwe Tiendweg in Krimpen aan den IJssel wil de eigenaar van locatie De Stuw komen tot een nieuwe ontwikkeling. Het betreft het zuidoostelijke kwadrant van de kruising op een belangrijke plek, prominent in het zicht voor iedereen die Krimpen aan den IJssel via deze weg binnenkomt.
De gemeente heeft – op voorhand – geen bezwaar tegen wonen (als hoofdfunctie) en ziet voldoende mogelijkheden op deze plek. Of en hoe voldoende woonkwaliteit uiteindelijk haalbaar is op deze plek wordt het komende jaar gezamenlijk met de initiatiefnemer verkend.
25
MPG 2023
5.
Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG
In dit hoofdstuk worden de verschillen verklaard tussen dit geactualiseerde MPG en het vorige MPG, door de Raad vastgesteld op 2 juni 2022. Op de projectbladen in bijlage 9.1 t/m 9.3 wordt per project vergeleken met de laatst vastgestelde grex. In het MPG worden alleen de toekomstige saldi gepresenteerd. Eerdere winstnemingen hebben wel een relatie met de saldi van de betreffende grexen, maar zijn voor het opbrengend vermogen van het MPG niet meer relevant. Het vorige MPG had een totale netto-contante waarde (per 01-01-22) van -/- € 1,14 miljoen. Op dit saldo is een correctie nodig voor afsluiting van projecten. Vertaald naar nettocontante waarde per 01-01-23 is het resultaat van het MPG 2022 € -1,50 miljoen. Deze geactualiseerde versie van het MPG kent een netto-contant resultaat (per 01-01-23) van € 1,26 miljoen. Het voordelige verschil van € 2,76 miljoen wordt op hoofdlijnen in onderstaande tabel verklaard.
Verschillen op hoofdlijnen (NCW 01-01-23)
Res ul taa t va s tges tel d MPG 2022 NCW 01-01-2022 Afges l oten projecten MPG 2022 NCW 01-01-2022 Resultaat MPG 2022 (excl. afgesloten projecten) NCW 01-01-2022
-€ 1,14 € 0,33 -€ 1,47
Res ul taa t MPG 2022 (excl . a fges l oten projecten) NCW 01-01-2023
-€ 1,50
Res ul taa t hui di g MPG NCW 01-01-2023
€ 1,26
Verschil MPG 2023 -/- MPG 2022
€ 2,76
1
Mutaties projectenlijst
€ 0,01
2
Afboeken kosten groene projecten en facilitaire projecten
€ 0,11
3
Inhoudelijke mutaties
€ 2,64 € 2,76
In de volgende paragrafen worden de verschillen toegelicht. 5.1 Mutaties projectenlijst In dit MPG wordt één project afgesloten en wordt één nieuw project toegevoegd. 5.1.1 Afsluiten / Afvoeren In dit MPG wordt één project afgesloten: - Veld en Beemd (project 39) afsluiten Projecten afsluiten/afvoeren eindwaarde 31-12-2022
gevormde voorziening
verschil naar ARG
Veld en Beemd
-€ 43.109
€ 47.902
€ 4.793
Afsluiten
-€ 43.109
€ 47.902
€ 4.793
Dit project is nog wel opgenomen in dit MPG, waardoor het niet leidt tot verschillen vanwege mutaties in de projectenlijst. 26
MPG 2023
5.1.2 Nieuwe projecten In dit MPG is een nieuwe faciliterende grex in de initiatieffase opgenomen: - De Stuw (locatie 47) Mutaties projectenlijst MPG 2023 NCW 01-01-23 47 Nieuw project: De Stuw
€0
Mutatie
€0
5.2 Afboeken plankosten 2022 groene projecten en algemene kosten Voor het afboeken van plankosten voor groene projecten is jaarlijks in totaal een bedrag van € 200.000 beschikbaar. Dit bedrag komt te laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het afboeken van de voorbereidingskosten betreft actieve projecten in de initiatieffase. Deze kosten worden direct afgeboekt zodat geen boekwaarde problemen ontstaan als het project geen doorgang vindt. In 2022 wordt een bedrag van € 111.588 op deze wijze afgeboekt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Daarnaast wordt een bedrag van € 15.568 afgeboekt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie, vanwege het afwerken van het project. Daarnaast is voor de dekking van algemene kosten die verband houden met het MPG en de lasten en baten van erfpachten jaarlijks € 100.000 beschikbaar ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. In 2022 is hiervoor een bedrag van € 137.749 uitgegeven. Dit bedrag heeft geen effect op het saldo van het MPG (want betreft geen lopende projecten), maar wel op het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitatie. 5.3 Inhoudelijke mutaties Alle projecten zijn in de afgelopen periode herzien. Als gevolg van onder andere nadere planuitwerkingen, uitkomsten van verrichte onderzoeken, optimalisaties en geactualiseerde planningen treden financiële mutaties op.