bijlage 1 - Rapport MPG 2022

5.3 Inhoudelijke mutaties Alle projecten zijn in de afgelopen periode herzien. Als gevolg van onder andere nadere planuitwerkingen, uitkomsten van verrichte onderzoeken, optimalisaties en geactualiseerde planningen treden financiële mutaties op. In onderstaande tabel worden de belangrijkste verschillen weergegeven (netto-contant per 01-01-22). 29

MPG 2022

Inhoudelijke mutaties (NCW 1-1-22)

Stormpolderdijk

€ 0,00

Centrum-Zuid Actief

€ 0,43

Tuincentrum De Wilgen

€ 0,11

Meerkoetstraat

€ 0,05

Centrum-Zuid Facilitair

€ 0,01

Veld en Beemd

€ 0,00

WC De Korf

€ 0,00

Werf aan den IJssel

-€ 0,03

KOAG - Knarrenhof

-€ 0,14

DCV vm veld 4 - soc koop+huur

-€ 0,60

Kerkdreef - NOM

-€ 0,32

Hof van IJssel IJsseldijk 355

€ 0,00 € 0,00

Overige mutaties

€ 0,00 -€ 0,50

Toelichting op hoofdlijnen: - Centrum-Zuid: Betreft een splitsing in actief en facilitair. Op 3 juni 2021 is het project bijgesteld toen het van de gele naar de rode fase ging, hierdoor ontstaat een verschil met het vastgestelde MPG 2021. - Werf aan den IJssel: Op 16 december 2021 is het project bijgesteld toen het van de groene naar de gele fase ging, hierdoor ontstaat een verschil met het vastgestelde MPG 2021. - KOAG-knarrenhof: Betreft andere programmering namelijk Knarrenhof (kosten en opbrengsten) en bijgestelde civieltechnische kosten. - DCV voormalig veld 4: Betreft andere programmering namelijk 28 sociale koop en 32 sociale huurwoningen (kosten en opbrengsten) en bijgestelde civieltechnische kosten. - Kerkdreef: Betreft andere programmering namelijk 0-op-de-meter woningen (kosten en opbrengsten) en bijgestelde civieltechnische kosten.

30

MPG 2022

6.

Risico’s

Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. Zoals eerder aangegeven is een grex een momentopname op basis van de op dat moment beschikbare uitgangspunten, aannames en inzichten. Grondexploitaties worden in de tijd steeds concreter (van groen naar geel en van geel naar rood). In alle fasen geldt als uitgangspunt: indien wordt ingeschat dat de kans groter is dan 50% dat een risico optreedt, dan wordt dit risico afgedekt in de grondexploitatieberekening. Een risicoanalyse heeft tot doel om inzicht te krijgen in alle risico’s die gepaard gaan met een project. Op hoofdlijnen kunnen binnen het MPG drie soorten risico’s worden onderscheiden: - Projectinhoudelijke risico’s. - Gevoeligheid van parameters. - Risico’s ten aanzien van de hardheid van gesloten contracten. In de volgende paragrafen wordt op deze categorieën ingezoomd. De theoretische toelichting op de verschillende typen risico’s is daarbij in dit MPG achterwege gelaten. Uiteraard is een nadere toelichting indien gewenst beschikbaar. 6.1 Projectinhoudelijke risico’s Voor in het MPG opgenomen projecten waarvoor een grex is opgesteld is een risicoanalyse opgesteld. Risico's

bedragen in miljoenen

MPG 2021 gewogen risico's Rood

€ 0,14

Geel

€ 0,12

Groen

€ 0,28

TOTAAL

€ 0,54

De som van alle gewogen projectinhoudelijke risico’s bedraagt afgerond € 1,63 miljoen. In het vorige MPG bedroeg dit totaal € 0,54 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit (€ 0,54 miljoen) wordt meegenomen in de totale verhouding van gemeentelijke risico’s en beschikbare weerstandscapaciteit, waaronder ook de Algemene Reserve Grondexploitatie. De paragraaf weerstandsvermogen en risicomanagement in de jaarrekening 2021 gaat hier verder op in. 6.2 Gevoeligheid van de parameters Een gevoeligheidsanalyse wordt niet per project, maar op MPG-niveau uitgevoerd. Hierin worden de volgende parameters betrokken: - Rente: feitelijk is hier geen sprake van een risico, aangezien een interne rekenrente wordt gehanteerd, die indien nodig jaarlijks wordt bijgesteld. De rente is afgeleid van de marktrente en de samenstelling van de gemeentelijke leningenportefeuille per 1-1-2021. - Kostenstijging: in de grexen is gerekend met een (meerjarige) kostenstijging van 4,0% op basis van een consistente methode (zie paragraaf 3.3). In de huidige markt is er een redelijke kans dat de werkelijke kostenstijgingen hoger uitvallen. - Opbrengstenstijging: in de grondexploitaties is rekening gehouden met een opbrengstenstijging van 2,0% voor woningbouw. Bij verschillende projecten is een risicoreservering voor het realiseren van een lagere grondwaarde opgenomen.

Voor bedrijfsgronden is geen opbrengstenstijging doorgerekend, vanwege de onzekere markt.

31

MPG 2022

De risico’s ten aanzien van de parameters zijn gering en in belangrijke mate in de grondexploitaties opgenomen. Het risico van hogere kostenstijging wordt in evenwicht gehouden door de beperkte stijging van de opbrengsten. Er is daarom geen aparte risicoreservering voor de gevoeligheid van de parameters. Een bijzonder risico in het MPG betreft de vennootschapsbelasting. In paragraaf 3.2 is hierop al een toelichting gegeven. Zodra de effecten voor de afzonderlijke grexen bepaald kunnen worden, leidt dit tot verwerking in die grexen en de resultaten. 6.3 Hardheid van gesloten contracten Voor rode projecten geldt dat hiervoor contracten zijn gesloten. Deze contracten zijn op hardheid geanalyseerd: - Stormpolderdijk: In de koopovereenkomst met het Rijk is vastgelegd onder welke voorwaarden de gemeente de (gesaneerde) grond overneemt. Daarmee wordt het risico dat de grond onvoldoende gesaneerd in gemeentelijk eigendom komt gereduceerd tot nihil. Er zijn nog geen verkoopcontracten gesloten voor de uit te geven bedrijfsgrond. Dit project staat in ‘pauzestand’ in dit MPG. - Meerkoetstraat: Wordt afgesloten met dit MPG. - Veld en Beemd: Voor dit project is een overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten die de vergoeding van gemeentelijke plankosten regelt. Het risico ligt daarmee bij de gemeente. Inmiddels is gebleken dat extra kosten moeten worden gemaakt die in de grex zijn opgenomen.

Hiervoor is een verliesvoorziening gevormd. - WC De Korf: Wordt afgesloten met dit MPG. - Tuincentrum De Wilgen: Wordt afgesloten met dit MPG. - Centrum Zuid: Drie van de vier verwervingen voor dit project zijn inmiddels gerealiseerd. Voor de laatste verwerving is een overeenkomst gesloten en de overdracht vindt plaats in 2022. Met QuaWonen is een overeenkomst gesloten waarin de bijdrage voor aanleg van het openbaar gebied en de grondprijs vastliggen. Voor gele en groene projecten zijn in de regel nog geen contracten gesloten. Wel worden bij de start van ieder faciliterend project afspraken vastgelegd over de vergoeding van de gemeentelijke plankosten.

32

MPG 2022

7.

Algemene reserve grondexploitaties

In dit hoofdstuk wordt de invloed van dit MPG op de Algemene Reserve Grondexploitatie toegelicht. Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via deze reserve. Dit is in paragraaf 2.9 toegelicht. 7.1 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie De gecalculeerde uitkomsten op eindwaarde van de bouwgronden in exploitatie (rood en geel) worden verwerkt in een meerjarenprognose van de reserve. In deze prognose wordt ook rekening gehouden met een jaarlijkse onttrekking van maximaal € 300.000 voor af te boeken kosten van groene projecten en algemene kosten voor grondexploitaties. Op basis van de gele en rode projecten in dit MPG leidt dat tot het volgende verloop van de reserve.

Dit verloop laat een reële verwachting zien wanneer alle lopende projecten volgens de in dit MPG opgenomen planning worden uitgevoerd en geen nieuwe grexen vanuit de initiatieffase in uitvoering worden genomen.

33

MPG 2022

8.

Conclusies

Ten opzichte van het MPG 2021 is het resultaat uitgedrukt in netto contante waarde per 1-1-2022 van dit MPG 2022 verslechterd met € 0,28 miljoen. Onderstaande tabel brengt dit in beeld. Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2021 NCW NCW 01-01-21 01-01-22

MPG 2022 NCW 01-01-22

bedragen in miljoenen

VERSCHIL NCW 01-01-22

Rood

-€ 1,22

-€ 1,24

-€ 0,65

Geel

-€ 0,24

-€ 0,24

-€ 0,08

€ 0,59 € 0,17

Groen

€ 0,61

€ 0,62

-€ 0,41

-€ 1,03

TOTAAL

-€ 0,84

-€ 0,86

-€ 1,14

-€ 0,28

8.1 Verklaring verschillen De verschillen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden verklaard: - Rode projecten: De verbetering van het resultaat betreft met name de (faciliterende) projecten die worden afgesloten. - Gele projecten: Betreft het opnemen van de grex Werf aan den IJssel. - Groene projecten: Op de groene projecten is per saldo sprake van een nadeel. In de eerste plaats komt dit door het nieuw opgenomen project Crimpenersteyn. In de tweede plaats betreft het actualisatie van ramingen, waarin onder meer rekening moet worden gehouden met oplopende kosten voor bouw- en woonrijp maken. Dit levert voor een aantal projecten een nadeel op. Tevens bevinden zich relatief veel projecten in deze fase, waaronder enkele complexe locaties (DCV vm. veld 4, KOAG en Kerkdreef). Een voordelig effect is de jaarlijkse afboeking van voorbereidingskosten ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2021 mutatie Veld en Beemd € 46.281 +/+ € 1.621 Centrum-Zuid *) € 1.066.000 -/- € 22.375

MPG2022 € 47.902 € 1.043.625

*) De verliesvoorziening is niet bij het MPG2021 ingesteld, maar bij het raadsbesluit om het project van de gele naar de rode fase te brengen (raadsvergadering van 3 juni 2021).

De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende gele projecten: MPG2021 mutatie Werf aan den IJssel *) € 86.924 -/- € 3.458

MPG2022 € 83.466

*) De verliesvoorziening is niet bij het MPG2021 ingesteld, maar bij het raadsbesluit om het project van de groene naar de gele fase te brengen (raadsvergadering van 16 december 2021).

Voor de wijzigingen in de geprognosticeerde resultaten van gele en groene projecten zijn geen aanpassingen via de jaarrekening nodig. Uit de risicoanalyse blijkt dat het MPG een totaal gewogen risico kent van € 0,54 miljoen. Dit betekent een forse verlaging van de claim op de weerstandscapaciteit, die in het vorige MPG € 1,63 miljoen bedroeg.

34

MPG 2022

Besluitvorming Bij het vaststellen van het MPG wordt u gevraagd de onderstaande besluiten te nemen. Besluiten die betrekking hebben op het MPG, de projectenlijst en benodigde kredieten: a) In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2022 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; b) Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2022, via een begrotingswijziging; c) Het project Centrum-Zuid te splitsen in actief en facilitair; d) Het project Stormpolderdijk in ‘pauzestand’ te zetten; e) De projecten Meerkoetstraat, De Wilgen en WC De Korf af te sluiten per 31 december 2021; f) De projecten IJsseldijk 355 en Groeiplaneet af te voeren; g) Het project Crimpenersteyn op te nemen als groen project; h) Het cumulatief positieve saldo van de projecten Meerkoetstraat, De Wilgen, WC De Korf en IJsseldijk 355 in de jaarrekening te storten in de reserve Grondexploitaties; i) In de jaarrekening 2021 de verliesvoorziening voor: - Project Centrum-Zuid te verlagen met € 22.375 - Project Werf aan den IJssel te verlagen met € 3.458 - Project Veld en Beemd te verhogen met € 1.621 j) Voor het af te sluiten project De Wilgen een restantkrediet à € 25.000 beschikbaar te stellen voor de afwerking / watergang en dit te dekken uit de algemene reserve grondexploitatie.

k) Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2021, à € 457.979 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties.

35

MPG 2022

9.

Bijlagen

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7

Plankaart Krimpen aan den IJssel met alle projecten Statisch totaaloverzicht MPG Dynamisch totaaloverzicht MPG Projectenkaarten rode projecten Projectkaarten gele projecten Projectkaarten groene projecten Totaaloverzicht projectinhoudelijke risico’s

36