bijlage 1 - Rapport MPG 2022
Tekst van het document
MPG 2022
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2022
19 april 2022
1
MPG 2022
Inhoudsopgave Samenvatting ....................................................................................................... 3 Wijzigingen cijfers MPG ....................................................................................................................... 3 Gevolgen nieuwe cijfers ...................................................................................................................... 4 Gevraagde besluiten ........................................................................................................................... 5 Risico-analyse.................................................................................................................................... 5 Vervolgtraject .................................................................................................................................... 5 Ontwikkelingen 2021 .......................................................................................................................... 5
1. 2.
Inleiding ...................................................................................................... 7 Basisprincipes MPG ........................................................................................ 8
3.
Regelgeving en uitgangspunten .....................................................................14
4.
Resultaten ...................................................................................................19
5.
Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG .............................................28
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3
De basis: grondexploitatie ....................................................................................................... 8 Wat is het MPG? ..................................................................................................................... 8 Waarom een MPG? ................................................................................................................. 9 MPG binnen de gemeentelijke organisatie ................................................................................ 10 Structuur van het MPG .......................................................................................................... 10 Status van de bedragen in het MPG ........................................................................................ 12 Administratieve verwerking per projectfase ............................................................................. 12 Begrippen............................................................................................................................ 12 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie .................................................................. 13 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze ......................................................................
13 Regelgeving grondexploitaties ................................................................................................ 14 Vennootschapsbelastingplicht (VPB) ....................................................................................... 14 Algemene uitgangspunten en parameters ................................................................................ 15 Rode projecten (realisatiefase) ............................................................................................... 20 Gele projecten (planontwikkelingsfase) ................................................................................... 23 Groene projecten (initiatieffase) ............................................................................................. 25 Mutaties projectenlijst ........................................................................................................... 28 Afboeken plankosten 2020 groene projecten ............................................................................ 29 Inhoudelijke mutaties ........................................................................................................... 29
6.
Risico’s .......................................................................................................31
7.
Algemene reserve grondexploitaties ...............................................................33
8.
Conclusies ...................................................................................................34
6.1 6.2 6.3 7.1 8.1
Projectinhoudelijke risico’s..................................................................................................... 31 Gevoeligheid van de parameters ............................................................................................ 31 Hardheid van gesloten contracten .......................................................................................... 32 Verloop Algemene Reserve Grondexploitatie ............................................................................ 33 Verklaring verschillen............................................................................................................ 34
Besluitvorming .....................................................................................................35 9. Bijlagen ......................................................................................................36
2
MPG 2022
Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2022 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dit MPG is de jaarlijkse actualisatie van het financiële kader voor de ruimtelijke projecten binnen de gemeente. De vorige versie van het MPG (d.d. 30 maart 2021) werd vastgesteld in uw vergadering van 22 april 2021. Wijzigingen cijfers MPG De belangrijkste wijzigingen in dit MPG zijn: - Afsluiten projecten: Meerkoetstraat, De Wilgen en WC De Korf; - Afvoeren projecten: o IJsseldijk 355 ivm stopzetten project; o Groeiplaneet ivm gewijzigde regelgeving; - Opnemen nieuw project: Crimpenersteyn; - Het splitsen van project Centrum-Zuid in actief en faciliterend; - Afboeking plankosten groene projecten; - Bijstellen verliesvoorziening: o Centrum-Zuid; o Werf aan den IJssel; o Veld en Beemd; - Restantbudget voor De Wilgen; - Inhoudelijke actualisatie van alle projecten Onderstaande tabel brengt de verschillen ten aanzien van het opbrengend vermogen met het laatst vastgestelde MPG in beeld.
Totaaloverzicht opbrengend vermogen projecten MPG Saldo vastgesteld MPG 2021 NCW NCW 01-01-21 01-01-22
MPG 2022 NCW 01-01-22
bedragen in miljoenen
VERSCHIL NCW 01-01-22
Rood
-€ 1,22
-€ 1,24
-€ 0,65
€ 0,59
Geel
-€ 0,24
-€ 0,24
-€ 0,08
€ 0,17
Groen
€ 0,61
€ 0,62
-€ 0,73
-€ 1,35
TOTAAL
-€ 0,84
-€ 0,86
-€ 1,46
-€ 0,60
Afgesloten
€ 0,17
TOTAAL
-€ 0,68
Ten aanzien van het cijfer afgesloten:
SALDO
AFGESLOTEN PROJECTEN BIJ VORIG MPG
TOTAAL
Netto contante waarde 01-01-21
Veerdam
€
Waardhuis - Olympiade 3
€
37.658 11.257
Centrum - Prinsessenpark
€
463.642
Koningin Wilhelminaplein
€
4.457
Groeiplaneet
€
-351.178
€
165.837
In bovenstaande staatje is project de Groeiplaneet als ware het afgesloten bij het vorige MPG toegevoegd. Door veranderde regelgeving is dit project afgevoerd uit dit MPG. 3
MPG 2022
Gevolgen nieuwe cijfers De wijziging van de cijfers heeft de volgende consequenties: Rode projecten De gevormde verliesvoorzieningen voor verliesgevende rode projecten: MPG2021 mutatie Veld en Beemd € 46.281 +/+ € 1.621 Centrum-Zuid *) € 1.066.000 -/- € 22.375
MPG2022 € 47.902 € 1.043.625
*) De verliesvoorziening is niet bij het MPG2021 ingesteld, maar bij het raadsbesluit om het project van de gele naar de rode fase te brengen (raadsvergadering van 3 juni 2021).
Gele projecten Dit MPG bevat één project in de gele fase: Werf aan den IJssel. Voor dit project wordt de verliesvoorziening als volgt gemuteerd: MPG2021 mutatie MPG2022 Werf aan den IJssel *) € 86.924 -/- € 3.458 € 83.466 *) De verliesvoorziening is niet bij het MPG2021 ingesteld, maar bij het raadsbesluit om het project van de groene naar de gele fase te brengen (raadsvergadering van 16 december 2021).
Groene projecten Alle groene projecten verkeren in de initiatieffase. Voor eventuele negatieve resultaten worden daarom nog geen voorzieningen getroffen.
4
MPG 2022
Gevraagde besluiten Bij het vaststellen van het MPG wordt u gevraagd de onderstaande besluiten te nemen. a) In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2022 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; b) Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2022, via een begrotingswijziging; c) Het project Centrum-Zuid te splitsen in actief en facilitair; d) Het project Stormpolderdijk in ‘pauzestand’ te zetten; e) De projecten Meerkoetstraat, De Wilgen en WC De Korf af te sluiten per 31 december 2021; f) De projecten IJsseldijk 355 en Groeiplaneet af te voeren; g) Het project Crimpenersteyn op te nemen als groen project; h) Het cumulatief positieve saldo van de projecten Meerkoetstraat, De Wilgen, WC De Korf en IJsseldijk 355 in de jaarrekening te storten in de reserve Grondexploitaties; i) In de jaarrekening 2021 de verliesvoorziening voor: - Project Centrum-Zuid te verlagen met € 22.375 - Project Werf aan den IJssel te verlagen met € 3.458 - Project Veld en Beemd te verhogen met € 1.621 j) Voor het af te sluiten project De Wilgen een restantkrediet à € 25.000 beschikbaar te stellen voor de afwerking / watergang en dit te dekken uit de algemene reserve grondexploitatie.
k) Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2021, à € 457.979 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties. Risico-analyse In het MPG wordt steeds ook een geactualiseerde risicoanalyse opgenomen. Het totale gewogen risico binnen het MPG wordt becijferd op € 0,54 miljoen. Bij het MPG 2021 bedroeg het totaal van de risico’s € 1,63 miljoen. Vervolgtraject Het MPG wordt (ten minste) één keer per jaar geactualiseerd. Na het afsluiten van het boekjaar worden alle onderliggende grondexploitaties geactualiseerd en wordt een herzien MPG ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt tijdig genoeg om de gevolgen van het MPG in de jaarrekening te kunnen verwerken. Belangrijke ontwikkelingen met betrekking tot de afzonderlijke projecten worden - indien nodig tussentijds aan uw raad voorgelegd of u wordt daarover geïnformeerd. Ontwikkelingen 2022 2022 wordt een jaar van voorbereidingen en besluiten nemen over de invulling van (vooral) gemeentelijke locaties die nu nog in de initiatieffase verkeren. Dit betreft vooral de KOAG-locatie, het voormalig veld 4 van DCV en Kerkdreef. Voor Werf aan den IJssel wordt besluitvorming verwacht om van de gele (planontwikkeling) naar de rode (realisatie) fase te gaan. In de loop van 2022 worden voorstellen gedaan voor de toekomstige invulling van deze locaties.
De projecten op de locaties De Wilgen, Meerkoetstraat en De Korf zijn in 2021 afgerond. Voor het project Veld en Beemd geldt dat de werkzaamheden in de buitenruimte zich in een afrondende fase bevinden. Voor de locatie Stormpolderdijk is een eenjarige grex opgesteld, waarmee wordt aangetoond dat de gemeente in alle gevallen in staat is de boekwaarde te dekken, zelfs bij het onwaarschijnlijke scenario waarin de hele sanering en herontwikkeling niet doorgaat. Op 14 maart 2022 is bestuurlijk overeenstemming bereikt over het vervolg van de sanering en herontwikkeling van het EMK-terrein. De financiële uitwerking daarvan moet nog plaatsvinden, waarbij een sluitende gemeentelijke grondexploitatie het uitgangspunt blijft. 5
MPG 2022
Voor dit MPG wordt ter bescherming van de onderhandelingspositie van de gemeente geheimhouding opgelegd.
6
MPG 2022
1.
Inleiding
Dit rapport bevat het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2022 van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Jaarlijks wordt in het voorjaar een rapportage opgesteld waarin alle geactualiseerde grondexploitaties worden opgenomen. Het rapport wordt eerder aangeboden dan de jaarrekening, zodat besluiten uit het MPG nog in de jaarrekening kunnen worden verwerkt. Naast een financieel en inhoudelijke sturingsinstrument brengt het MPG ook een op het projectmatige karakter van grondexploitaties afgestemde werkwijze met zicht mee. Die werkwijze is van toepassing op alle grondexploitaties waarbij de gemeente actief of faciliterend betrokken is. Het MPG biedt een totaal overzicht van de projectenportefeuille. Nadrukkelijk wordt vermeld dat uitsluitend grondexploitaties zijn verwerkt in het MPG. Vastgoedexploitaties (ook wel opstalexploitaties genoemd) voor de bouw van scholen, maatschappelijk vastgoed of andere objecten zijn geen onderdeel van het MPG. In dekking van deze kosten dient via andere kanalen te worden voorzien. Hoofdstuk 2 geeft een nadere toelichting op de systematiek en de werking van het MPG en de onderliggende grexen. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het MPG toegelicht. Tevens wordt aandacht besteed aan ontwikkelingen in wet- en regelgeving die van invloed zijn op onze grondexploitaties.
De resultaten van het MPG en de onderliggende grondexploitaties worden besproken in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 staan de verschillen ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG (2021) centraal. In het zesde hoofdstuk wordt stilgestaan bij de risico’s binnen het MPG. Vanwege de samenhang met de grondexploitaties wordt in hoofdstuk 7 beknopt ingegaan op de ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de uit de voorgaande hoofdstukken voortvloeiende conclusies. In de bijlagen zijn plankaarten opgenomen waarop de verschillende soorten projecten zijn weergegeven, zijn voor alle individuele projecten projectkaarten opgenomen en wordt het totaaloverzicht van het MPG statisch en dynamisch gepresenteerd. Voor dit MPG wordt geheimhouding opgelegd. Geheimhouding van uitgangspunten en cijfers is noodzakelijk om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden.
7
MPG 2022
2.
Basisprincipes MPG
Het MPG is het sturingsinstrument voor de gemeente. In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste basisprincipes van het MPG. 2.1 De basis: grondexploitatie Het financieel-economische basisinstrument voor ruimtelijke projecten is de grondexploitatie (grex). Per project wordt een grondexploitatie(berekening) opgesteld. In de grex worden de kosten en de opbrengsten van een project in de tijd in beeld gebracht en wordt op basis hiervan een resultaatberekening (nominaal, eindwaarde en nettocontant) uitgevoerd. Het aspect tijd speelt een belangrijke rol bij grondexploitaties. Projecten hebben veelal een doorlooptijd van enkele jaren. Rente en inflatie zijn van invloed op het resultaat van een grondexploitatie. De grondexploitatie kan worden beschouwd als het financiële huishoudboekje van een ruimtelijk project. Het is de financiële vertaling van een ruimtelijke ontwikkeling. In een grex wordt niet alleen vooruit gekeken, maar worden ook alle in het verleden gemaakte kosten en reeds gerealiseerde opbrengsten verwerkt, zodat een objectief beeld ontstaat van wat een project in totaal heeft gekost en opgebracht. De gemeente Krimpen aan den IJssel hanteert een grondexploitatiemodel dat voor alle soorten projecten in alle projectfasen gebruikt kan worden. Voor alle projecten waarbij de gemeente betrokken is, is een grondexploitatieberekening uitgevoerd.
GRONDEXPLOITATIE
Een grondexploitatie bestaat niet alleen uit een berekening, maar bevat de volgende onderdelen:
Plankaart (bestaand + nieuw) Grondexploitatieberekening Financieel projectdossier Toelichting Risicoanalyse
2.2 Wat is het MPG? Wanneer er sprake is van meerdere grondexploitaties, ontstaat de behoefte aan een totaaloverzicht. Het MPG voorziet hierin. Het MPG is het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties: het totaaloverzicht en samenvatting van alle gemeentelijke grondexploitaties. Alle grondexploitaties van de gemeente zijn fysiek gekoppeld aan het MPG. Het MPG fungeert als een soort kapstok waaraan alle grondexploitaties worden opgehangen. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
MPG
GREX 1
GREX 2
GREX 3
GREX … 8
MPG 2022
Het MPG presenteert de cijfers uit de onderliggende grexen op een aantal manieren: - Statisch: voor elk project worden de kosten en opbrengsten op hoofdregelniveau nominaal (prijspeil nu) in beeld gebracht en worden de diverse projectsaldi gepresenteerd (nominaal, reëel, op eindwaarde en netto-contant). Alle bedragen worden bij elkaar opgeteld zodat de totale omvang van kosten en opbrengsten in het MPG zichtbaar worden. Bij het statische overzicht staan totalen centraal. Het statische overzicht van het MPG is opgenomen als bijlage 9.2. - Dynamisch: de resultaten worden in de tijd gepresenteerd. Voor alle grondexploitaties worden de kosten en de opbrengsten per jaarschijf bij elkaar opgeteld. Het MPG wordt hierdoor gepresenteerd als een soort bankrekening. In een grafiek kan worden weergegeven op welk moment het MPG in de plus of de min staat. Bij het dynamische overzicht staat het verloop in de tijd centraal. Zie bijlage 9.3 voor het dynamische MPG-overzicht. 2.3 Waarom een MPG? Een aantal ontwikkelingen benadrukt de noodzaak van het hebben van (financieel) totaaloverzicht bij ruimtelijke projecten en het kunnen sturen daarop: - De veranderende rol van gemeenten: waar gemeenten in het verleden vaak een actief grondbeleid voerden (zelf grond verwerven, bouw- en woonrijp maken en kavels uitgeven), nemen zij steeds meer een faciliterende rol in.
Marktpartijen nemen daarbij het initiatief, voeren de feitelijke grondexploitatie en dragen het risico; de gemeente faciliteert. - Het gewijzigde wettelijke kader: op basis van de grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) zijn gemeenten verplicht hun kosten te verhalen. Dat kan via een exploitatieplan, maar bij voorkeur via een anterieure overeenkomst tussen exploitant en gemeente, die op vrijwillige basis wordt gesloten. Indien de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten moeten via de anterieure overeenkomst worden verhaald. - Wisselende marktomstandigheden: tijdens de crisis hebben veel gemeenten en marktpartijen hun grondposities moeten afwaarderen. De laatste jaren is juist weer sprake van stijgende grondprijzen. Deze veranderlijke markt maakt het relevant om op elk moment een beeld te hebben van het opbrengend vermogen van ontwikkellocaties. Bovengenoemde ontwikkelingen leiden ertoe dat het voor een gemeente van groot belang is om een actueel beeld te hebben van alle kosten en opbrengsten die gepaard gaan met gebieds- en locatieontwikkeling. Per project kan op basis hiervan worden gemonitord hoe kosten zich verhouden tot opbrengsten en of bijsturing wenselijk of noodzakelijk is.
Daarnaast kan een analyse van de totale portefeuille aantonen dat het nodig is om bij te sturen: projecten naar voren te halen of juist uit te faseren; projecten toe te voegen dan wel te schrappen. Niet alleen de individuele saldi van de grondexploitaties zijn immers van belang, met name de financierbaarheid van de totale projectenportefeuille zal doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid ervan. Het MPG biedt deze inzichten. Het MPG brengt de consequenties van keuzes in beeld en kan daardoor ingezet worden als strategisch sturingsinstrument. Sturen op plankosten wordt gezien de bovengenoemde ontwikkelingen steeds belangrijker. Het zijn vaak de enige kosten die gemeenten maken bij faciliterende projecten. Het (plan)kostenverhaal is geen keuze, maar een wettelijke plicht.
9
MPG 2022
2.4 MPG binnen de gemeentelijke organisatie Het MPG is een financieel-economisch instrument, dat in functie staat van een hoger doel: grip hebben op de financiën van de ruimtelijke projectenportefeuille en verantwoorde keuzes kunnen maken. Drie pijlers vormen het fundament onder dit hogere doel: - Grip op de projectinhoud (wat): voor ieder project moet duidelijk zijn welke rol de gemeente vervult, wat de planbegrenzing is, welk programma er gerealiseerd dient te worden, wat de projectplanning is en welke kosten en opbrengsten er verwacht kunnen worden. De projectinhoud bepaalt het “wat” van een project en van de projectenportefeuille. - Een gedegen instrumentarium (waarmee): het grondexploitatiemodel vormt de basis voor de financiële aansturing en bewaking van een afzonderlijk project. Door middel van een fysieke koppeling aan de financiële administratie is het grexmodel geschikt gemaakt voor de dagelijkse budgetbewaking. Het MPG is het sturingsinstrument dat beschikbaar is op portefeuilleniveau. Het instrumentarium geeft aan “waarmee” financieel grip wordt gekregen. - Een heldere interne werkwijze (hoe): de interne werkwijze bepaalt wie wat wanneer op welke wijze doet en met welk doel, zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau. Deze spelregels bepalen “hoe” de (financiële) aansturing van projecten plaatsvindt.
Pas wanneer deze drie componenten op de juiste wijze samenkomen is de gemeente in control. Het één kan niet zonder het ander. Onderstaande figuur brengt dit in beeld.
grip op financiën
projectinhoud
instrumentarium
werkwijze
(wat)
(waarmee)
(hoe)
projectenportefeuille
2.5 Structuur van het MPG Het MPG is het totaaloverzicht van alle ruimtelijke projecten: rijp en groen door elkaar. Gezien de grote verscheidenheid aan projecten is het wenselijk om structuur aan te brengen in de projectenportefeuille. Binnen het MPG worden projecten op twee manieren gecategoriseerd: - Rol van de gemeente bij het project. - De projectfase waarin het project zich bevindt. Hierop wordt in de volgende paragrafen nader ingegaan. 2.5.1 Rol gemeente De gemeente kan grofweg twee rollen vervullen bij een ruimtelijk project: - Actief: bij actieve projecten voert de gemeente de (totale) grondexploitatie. De gemeente beschikt reeds over de gronden binnen het plangebied of is voornemens deze te verwerven. Gemeente maakt bouw- en woonrijp, maakt in dat kader plankosten en geeft kavels uit. Via de gronduitgifte kan de gemeente het kostenverhaal organiseren. Bij actieve projecten draagt de gemeente het volledige grondexploitatierisico. Een actieve grondexploitatie kenmerkt zich veelal door aanzienlijke investeringen (kosten gaan voor de baten uit), een aanzienlijke financieringsbehoefte, een doorlooptijd van meerdere jaren, een faseringsrisico en een afzetrisico. 10
MPG 2022
-
Faciliterend: een marktpartij (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een woningcorporatie) initieert het project, voert de grondexploitatie en draagt de risico’s. De gemeente wordt verzocht de ontwikkeling te faciliteren (mogelijk te maken). De rol van de gemeente blijft bij dergelijke projecten in financiële zin veelal beperkt tot het maken van plankosten. De gemeente is bereid mee te werken aan het project indien de ruimtelijke ontwikkeling past binnen het gemeentelijke beleid en er vooraf met de exploitant overeenstemming wordt bereikt over de plankostenvergoeding.
2.5.2 Projectfase In het MPG worden de projecten (actief en faciliterend) voor wat betreft hun planfase in drie categorieën ingedeeld: - Rode projecten (realisatiefase): rood staat voor rijp; rode projecten zijn door de Raad vastgestelde projecten. De projectkaders staan vast en het is zeker dat ze gerealiseerd zullen worden. De Raad heeft de grondexploitatie vastgesteld als taakstellend financieel kader. - Gele projecten (planontwikkelingsfase): deze projecten zijn een beetje rijp; de Raad heeft een voorbereidingskrediet gevoteerd voor de verdere uitwerking van de projectkaders, aangezien zij voornemens is het project te (laten) realiseren. Aan het einde van de gele fase vindt terugkoppeling plaats naar de Raad, waarna de Raad, door middel van het vaststellen van de grondexploitatie, kan besluiten het project rood te maken. - Groene projecten (initiatieffase): groene projecten zijn nog niet rijp. Ze bevinden zich in een verkenningsfase.
Wanneer alle projecten worden ingedeeld naar rol van de gemeente en naar projectfase, dan ontstaat de structuur, zoals in beeld gebracht in onderstaande figuur.
MPG
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GEEL
ROOD GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ROOD
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GEEL
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
GROEN
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
FACILITAIR
GREX 1 GREX 2 GREX 3 GREX …
ACTIEF
11
MPG 2022
2.6 Status van de bedragen in het MPG In het MPG worden zowel actieve als faciliterende projecten gepresenteerd die zich in de rode, gele of groene fase bevinden. De resultaten van de verschillende soorten projecten dienen op een verschillende wijze te worden beschouwd: - Rode projecten: de gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. - Gele projecten: cijfers die verband houden met gele projecten zijn indicatief. Er is nog nader onderzoek vereist om tot een taakstellend financieel kader te komen. - Groene projecten: deze cijfers zijn richtinggevend. Ze komen voort uit een globale financiële verkenning op basis van zeer globale uitgangspunten, kengetallen en aannames. 2.7 Administratieve verwerking per projectfase Verslaggeving technisch wordt er als volgt omgegaan met de verschillende soorten projecten: - Rood en geel o Actieve projecten: indien de grondexploitatieberekening een positieve eindwaarde laat zien worden de kosten tussentijds geactiveerd. Is de eindwaarde negatief dan dient een voorziening te worden gevormd ter grootte van de negatieve eindwaarde.
o Faciliterende projecten: Voor faciliterende projecten ontvangt de gemeente in beginsel een plankostenvergoeding van de initiatiefnemer. Saldi van faciliterende projecten worden daarom aan het einde van het jaar verrekend met de balanspost vooruitonvangen bedragen of nog te ontvangen bedragen. Wanneer echter sprake is van andere kosten en opbrengsten dan afgesproken in het plankostenverhaal wordt op dezelfde wijze met de saldi omgegaan als bij actieve projecten. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente een aantal vierkante meters grond verkoop aan de initiatiefnemer, of als er aanvullende kosten moeten worden gemaakt voor rekening van de gemeente. - Groen o Actieve projecten: de (verwervings)kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. Het is onzeker of het project ook daadwerkelijk zal worden gerealiseerd en in welke vorm en daarmee of de gemaakte kosten ooit nog kunnen worden terugverdiend. o Faciliterende projecten: de kosten mogen niet worden geactiveerd, maar moeten worden afgeboekt. In een zo vroeg mogelijk stadium worden afspraken met ontwikkelaars gemaakt over kostenverhaal. Zodra er zicht is op kostenverhaal worden de kosten verrekend met de balanspost nog te ontvangen bedragen of vooruitontvangen bedragen.
2.8 Begrippen De bedragen die bij grondexploitaties en in het MPG worden gepresenteerd kunnen op verschillende manieren worden uitgedrukt. - Nominaal: nominale bedragen zijn uitgedrukt op het huidige prijspeil (01-012022) en geven aan wat iets op dit moment kost. - Reëel of geïndexeerd: met behulp van een index en de nominale waarde wordt berekend (geprognosticeerd) wat iets kost of opbrengt op een bepaald moment. Er is dus rekening gehouden met kosten- of opbrengstenstijging. - Eindwaarde: elke grondexploitatie kan worden beschouwd als een bankrekening. De eindwaarde is het saldo van dat project op het moment dat het project gereed is. In de eindwaarde zijn zowel de kosten- als opbrengstenstijgingen als de rentekosten en renteopbrengsten gedurende de exploitatieperiode verwerkt. - Netto-contante waarde: het MPG bevat meerdere projecten die allemaal verschillende eindwaarddata hebben. Het zijn andere grootheden die niet te vergelijken zijn. Om de eindwaardesaldi toch te kunnen vergelijken worden deze 12
MPG 2022
teruggerekend naar hetzelfde moment (01-01-2022). Die teruggerekende waarde wordt de netto-contante waarde genoemd. 2.9 Relatie met de Algemene Reserve Grondexploitatie Als basisuitgangspunt geldt dat alle plussen en minnen van projecten lopen via de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). Onderstaande afbeelding visualiseert dit.
ALGEMENE DIENST
RUIMTELIJKE PROJECTEN Algemene Reserve Grondexploitatie + MPG
ROOD
Algemene Reserve
resultaat
GEEL
voorziening
GROEN
afboeken
Het positieve resultaat van een rood project wordt toegevoegd aan de ARG. Negatieve resultaten worden ervan ten laste gebracht. In een eerdere fase is hiervoor een voorziening vanuit de ARG gevormd. Kosten voor groene projecten worden jaarlijks afgeboekt ten laste van de ARG. Wordt voor een geel project een negatieve eindwaarde geprognosticeerd, dan wordt hiervoor een voorziening gevormd vanuit de ARG. Zie ook paragraaf 2.7. Mutaties in benodigde voorzieningen voor negatieve projecten verlopen ook via de ARG. Kunnen verliesvoorzieningen worden verlaagd omdat een minder negatief saldo wordt geprognosticeerd, dan vloeit het verschil terug naar de ARG. Indien verliesvoorzieningen moeten worden verhoogd als gevolg van een groter berekend tekort, dan vindt ophoging plaats vanuit de ARG. 2.10 Belangrijkste kenmerken van de MPG-werkwijze De belangrijkste kenmerken van de werkwijze (die hoort bij het MPG) zijn: - Sturen op projectsaldo in plaats van sturen per jaarschijf. Besluitvorming over projecten vindt niet plaats per jaarschijf, maar heeft betrekking op het totale financiële resultaat van een project. Voor gele projecten wordt een voorbereidingskrediet gevoteerd. De kosten voor groene projecten worden in principe jaarlijks afgeboekt. - Sturen op eindwaarde (feitelijk saldo aan het einde van het project). Financiële besluitvorming vindt plaats op eindwaarde.
Voor de vergelijkbaarheid worden tevens netto-contante waarden gepresenteerd. - De Raad wordt voor wat betreft de financiële besluitvorming een aantal keer betrokken: bij het voteren van een voorbereidingskrediet; het vaststellen van de grex (uitvoeringskrediet); het afsluiten van de grex. Jaarlijks wordt het volledige MPG geactualiseerd en voorafgaand aan de jaarrekening ter vaststelling aan de Raad aangeboden. - Alle geldstromen verlopen in relatie met Algemene Reserve Grondexploitatie.
13
MPG 2022
3.
Regelgeving en uitgangspunten
Het MPG is een sturingsinstrument. Voor het opstellen van grondexploitaties gelden echter ook specifieke regels in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Dit hoofdstuk gaat allereerst in op de (boekhoudkundige) werkwijze die voortvloeit uit de bepalingen van het BBV. Daarna volgt informatie over de gevolgen van de vennootschapsbelastingplicht. Tenslotte zijn de voor dit MPG gehanteerde uitgangspunten en parameters opgenomen en toegelicht. 3.1 Regelgeving grondexploitaties In deze paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven op de werkwijze voor faciliterende projecten, die sinds de wijziging van het BBV per 1 januari 2016 van kracht is. Tevens wordt de situatie van de voormalige NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden) met een boekwaarde toegelicht. 3.1.1 Faciliterende projecten Een groot deel van de grexen in dit MPG betreft projecten waarin de gemeente een faciliterende rol vervult. Dit betekent dat het initiatief en het eigendom (grotendeels) bij marktpartijen ligt. Volgens de regelgeving dient de gemeente haar (plan)kosten te verhalen op de ontwikkelaar, waardoor deze grexen (in theorie) tot een neutraal resultaat leiden. In Krimpen aan den IJssel wordt kostenverhaal bij voorkeur geregeld via een anterieure overeenkomst. Veelal betekent dit dat de ontwikkelaar een vergoeding vooraf betaalt.
Het risico voor over- en onderschrijdingen op de plankosten ligt bij de gemeente. In de praktijk leidt dit meestal tot een (beperkt) positief of negatief saldo, dat wordt verrekend met de Algemene Reserve Grondexploitatie. Gedurende de looptijd van het faciliterende project wordt bij de afsluiting van een boekjaar een post nog te ontvangen of een post vooruitontvangen op de balans opgenomen. Een korte toelichting: - Nog te ontvangen: De gemeente heeft al kosten gemaakt en een overeenkomst gesloten. Er heeft echter nog geen facturatie en betaling plaatsgevonden. - Vooruitontvangen: Er is een overeenkomst gesloten en de ontwikkelaar heeft betaald. De gemeente heeft echter nog niet alle kosten gemaakt. 3.1.2 Strategische gronden Met ingang van 2016 bestaat de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) niet meer. Onder deze categorie werden grondposities als voorraad opgenomen op de balans, waarvoor weliswaar een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling bestaat, maar waarvoor nog geen concreet plan en planning beschikbaar zijn. In het MPG betrof dit de groene projecten (initiatieffase). Op deze wijze is de boekwaarde van twee projecten onder de Materiële Vaste Activa (MVA) op de balans (onder de separate categorie ‘strategische gronden’) terechtgekomen: • DCV vm.
veld 4 • Kerkdreef In de jaarrekening 2019 zijn deze gronden opnieuw gewaardeerd tegen de actuele marktwaarde. Wanneer de genoemde projecten in uitvoering worden genomen (gele en rode fase), worden de gronden ingebracht tegen de boekwaarde. 3.2 Vennootschapsbelastingplicht (VPB) Vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vennootschapsbelasting (Vpb) overheidsondernemingen in werking. Door deze wet krijgen overheden mogelijk te 14
MPG 2022
maken met vennootschapsbelasting (Vpb) voor een deel van hun activiteiten. Grondexploitaties vallen daar ook onder, als sprake is van fiscale winst. Door middel van een jaarlijkse quick scan (ontwikkeld door Step in Control) wordt het MPG doorgelicht. Uit de scan op dit MPG is gebleken dat het op dit moment niet nodig is om rekening te houden met vennootschapsbelasting over de grondexploitaties. 3.3 Algemene uitgangspunten en parameters De belangrijkste algemene uitgangspunten en parameters die zijn gehanteerd bij de grondexploitatieberekeningen zijn: Boekwaarden Alle inkomsten en uitgaven uit de voorgaande jaren (vóór 01-01-22) zijn conform de jaarrekening verwerkt. Dit geldt ook voor de af te boeken kosten voor groene projecten bij de jaarrekening 2021. Startdatum Alle grondexploitaties hebben als startdatum 01-01-22. Dat wil niet zeggen dat alle projecten per die datum starten, maar vanaf dat moment start de renteberekening in de grondexploitatieberekening. Toegerekende rente voor die datum is onderdeel van de boekwaarde. Eindwaardedatum De eindwaardedatum verschilt per project. Waar eindwaarden worden gepresenteerd is de betreffende eindwaardedatum vermeld. Conform het BBV mag na 10 jaar geen index meer op de opbrengsten worden berekend. Netto-contante waarde De netto-contante waarde (NCW) is een vergelijkingswaarde. Alle projecten zijn uitgedrukt als NCW per 01-01-22.
De disconteringsvoet bedraagt 2%, zoals is voorgeschreven door de commissie BBV. Prijspeil Alle kosten en opbrengsten zijn geraamd op prijspeil 01-01-22. De civieltechnische ramingen zijn ten opzichte van prijspeil 01-01-21 met 7,1% geïndexeerd. Het percentage is door het IngenieursBureau Krimpenerwaard (IBKW) onderbouwd, waarbij rekening is gehouden met kosten voor arbeid en materiaal. Overigens is voor vrijwel alle grexen een geactualiseerde civieltechnische berekening opgesteld, op basis van prijspeil 2022. Interne uurtarieven In dit MPG wordt gerekend met (afgeronde) interne uurtarieven, gebaseerd op de begroting 2022. Dit uurtarief bestaat uit de componenten salaris en overhead. In de urenverdeling wordt onderscheidt gemaakt tussen schalen 1-8 en 9-15. In het MPG worden geen uren toegerekend van medewerkers is de categorie schalen 1-8. € 63,17 € 45,05 € 108,22
Het uurtarief voor salaris in de categorie salarisschalen 9-15 Het overheadstarief Het uurtarief voor de GREX
Dit is naar een uurtarief van € 110,00 afgerond. In de jaren vanaf 2023 loopt het uurtarief mee met de index van de kosten.
15
MPG 2022
Rente kosten en opbrengsten De rente wordt conform BBV berekend op basis van de gemiddelde rente van de leningen o/g en de verhouding vreemd vermogen / totaal vermogen, de zogenaamde debt ratio, beide per 01-01-21. Onder de tabel wordt per stap een toelichting gegeven.
Berekening rente grexen Totaal leningen o/g Externe rentelasten (incl kosten)
1-1-2021 48.838 970
Gemiddelde rente
1,99%
Totaalvermogen Vreemd vermogen
120.036 72.199
Debt ratio (vv/tv)
60,15%
Rente grexen
1,19%
Gemiddelde rente
Externe rentelasten x 100% Totaal leningen o/g
970 x 100% = 1,99 % 48.838
De in 2021 te betalen rente en kosten waren € 970.000. Het totaal van de leningen o/g per 01-01-21 bedraagt € 49 mln. De gemiddelde rente is derhalve 1,99 %. Debt ratio
Vreemd vermogen x 100% Totaal vermogen
72.199 x 100% = 60,15 % 120.036
De debt ratio berekenen we door het vreemd vermogen à € 72 mln. te delen door het totaal vermogen à € 120 mln. en dit te vermenigvuldigen met 100%. De debt ratio is 60,15%. Rente voor de GREX Voor de renteberekening van de GREX wordt van het gemiddeld rentepercentage à 1,99% de debt ratio à 60,15% verrekend. Daarmee komt de te hanteren rente op 1,19% uit. Dit is de rente die over de boekwaarde per 1-1-2022 mag worden toegerekend. Dit rentepercentage hanteren we voor alle jaren in de grexen. In de grexen kan voor de berekening van het resultaat in de prognoses meerjarig gerekend met een ander percentage dan 1,19% gerekend worden als verwachte rentelast in de toekomst. Zolang dit binnen de 0,5% afronding valt die op grond van de notitie Grondbeleid van de commissie BBV (paragraaf 5.4) is toegestaan. De gemeente Krimpen aan den IJssel ziet geen aanleiding om van het berekende rentepercentage af te wijken.
16
MPG 2022
Inflatie de in de grondexploitatieberekeningen geraamde bedragen op prijspeil 01-01-22 worden naar de toekomst toe geïndexeerd. In de grondexploitaties wordt er gebruik gemaakt van één index per categorie. In algemene zin is rekening gehouden met de volgende indexcijfers per jaar (o.b.v. kwartaalrapportage Metafoor): Kosten (4,0%)
Voor meerjarige kostenontwikkeling wordt in dit MPG gerekend met 4,0%. Aan de kostenkant kiest de gemeente Krimpen aan den IJssel ervoor om aan de bovenkant van de bandbreedte te zitten van de plankosten. Dit is conform de methodiek van voorgaande jaren. Het merendeel van onze grondexploitaties hebben een relatief korte looptijd, vandaar dat uitgegaan wordt van de gemiddelde index van het eerste jaar en de maximale index van de jaren erna. Het effect van de inflatiecorrectie is daarmee beperkt. Opbrengsten (2,0%)
De stijging van de grondopbrengsten lijkt op basis van prognoses nog door te zetten. Aan de opbrengstenkant kiest de gemeente Krimpen aan den IJssel ervoor om aan de onderkant van de bandbreedte te zitten van het gebied midden woningmarkt. Dit is conform de methodiek van voorgaande jaren. Het merendeel van onze grondexploitaties heeft een relatief korte looptijd. Daarom gaan we uit van de minimale index van het eerste jaar en de gemiddelde index van de jaren erna. Het effect van de inflatiecorrectie is daarmee beperkt. Voor bedrijfsgronden is de markt onzeker en houdt de gemeente Krimpen aan den IJssel vast aan een index van 0,0%. BTW In principe geldt voor grondexploitaties dat BTW-verrekenbaar is (via BTW-aangifte of BCF). Kosten worden dan ook exclusief BTW opgenomen. Voor de opbrengstenzijde geldt hetzelfde, alleen geldt voor de berekening van de residuele grondwaarde de vrij-opnaam-prijs (von-prijs) als uitgangspunt. De von-prijs is het bedrag dat de consument betaalt voor een nieuwe woning en deze prijs bevat BTW. Taxatie Voor iedere grex wordt jaarlijks bepaald of een taxatie nodig is. Voor ongewijzigde plannen mag een taxatie maximaal drie jaar oud zijn. In een aparte notitie wordt
17
MPG 2022
ingegaan op de benodigde taxaties voor het MPG 2022. Onderstaande tabel geeft aan welke projecten in aanmerking komen voor taxatie. Project Stormpolderdijk De Wilgen Meerkoetstraat Centrum - Zuid
Werf aan den IJssel KOAG - Knarrenhof DCV vm veld 4 Kerkdreef - NOM
Kleur Rood Rood Rood Rood
Taxatie Toelichting Niet nodig laatste taxatie is van januari 2021 Niet nodig alle kavels zijn verkocht, project wordt afgesloten Niet nodig grond is verkocht, project wordt afgesloten Ja, voor Deelgebied 1: volledig in eigendom van QuaWonen deelgebied 3 Deelgebied 2: anterieure overeenkomst met QuaWonen Deelgebied 3: VON-prijs advies makelaar beschikbaar (april 2020), wordt geactualiseerd. Geel Ja VON-prijzen o.b.v. planinfo aan lokale makelaar vragen en residuele berekening grondwaarde opstellen. Groen Niet nodig geen boekwaarde Groen Niet nodig materiële vaste activa, laatste taxatie 2020 Groen Niet nodig het opgestelde plan wordt voorgelegd aan een makelaar, voor een indicatie van VON-prijzen.
Op basis van deze tabel is de conclusie dat voor het MPG 2022 taxatie nodig is van de plannen voor de grex Werf aan de IJssel, Centrum-Zuid. Verliesvoorzieningen Voor grondexploitaties in de gele of rode fase met een negatief eindsaldo wordt een verliesvoorziening getroffen, zoals voorgeschreven door de commissie BBV. De hoogte van de verliesvoorziening is gelijk aan de geprognosticeerde eindwaarde van de grex.
18
MPG 2022
4.
Resultaten
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de individuele grondexploitatieberekeningen toegelicht. Aangezien de resultaten van rode, gele en groene projecten een andere status hebben worden deze separaat behandeld. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de rode, de gele en de groene projecten. Telkens wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen de projecten waarbij de gemeente een actieve en een faciliterende rol heeft. De resultaten zijn uitgedrukt als eindwaarde en als netto-contante waarde. De projecten zijn genummerd, zodat de relatie met de plankaart kan worden gelegd.
19
MPG 2022
4.1 Rode projecten (realisatiefase) Op onderstaande afbeelding staan alle projecten die momenteel in uitvoering zijn.
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op rode projecten zijn hard en dienen te worden beschouwd als taakstellend. De inhoudelijke uitgangspunten staan vast en het project dient binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. 4.1.1 Resultaat actieve rode projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel worden gerealiseerd. Voor de vergelijkbaarheid zijn alle eindwaarden tevens vertaald naar netto-contante waarden per 01-01-22.
SALDO
REALISATIE
ACTIEF
Jaar
40 43 24 21
Eindwaarde
NCW 01-01-22
GREX
GREX
PG00040 Stormpolderdijk PG00043 Centrum-Zuid
€0
2022
€
Actief
2026
€
-1.043.625
€
-945.243
PG00024 Tuincentrum De Wilgen PG00021 Meerkoetstraat
€0
2022
€
269.532
€
264.247
€0
2022
€
70.829
€
69.441
€
-703.263
€
-611.555
TOTAAL
-
€
Voorziening
€
1.043.625
€
1.043.625
Stormpolderdijk (locatie 40): Deze grex omvat het voormalige EMK-terrein (nu nog eigendom van de Staat) en de daaraan grenzende terreinen die in eigendom van de gemeente zijn. Het gaat hierbij om het terrein aan de Schaardijk 11 (voormalig depot Buitenruimte), eventueel het vrachtwagen parkeerterrein (afhankelijk van de ontwikkelingsvariant) en de twee bedrijfswoningen aan de Stormpolderdijk (nummers 5 en 9). In de grex Stormpolderdijk worden deze terreinen in samenhang met het EMKterrein ontwikkeld. Eind oktober 2018 heeft het ministerie een contract gesloten met Dura Vermeer voor de bodemsanering en het bouwrijp maken. De uitvoering is echter in 2019 gestagneerd (in eerste instantie als gevolg van problemen in de markt van thermisch gereinigde grond). Begin 2020 is de fasering van het project gewijzigd en de uitvoering hervat. Fase 1 van het werk (het bouwrijp maken van 1,6 hectare niet EMK-verontreinigd terrein) is in juli 2020 afgerond. 20
MPG 2022
Het vervolg van het project is afhankelijk van nadere besluitvorming door het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. In maart 2022 vindt hier bestuurlijk overleg over plaats. Centrum-Zuid (locatie 43) Woningstichting Qua Wonen gaat haar woningbezit in Centrum-Zuid (Albert Schweitzerlaan/Boerhaavelaan) vernieuwen (deelgebied 1). De sloop van de woningen is inmiddels uitgevoerd. Daarnaast is het busstation per april 2021 vrijgekomen voor bebouwing met extra sociale huurwoningen (deelgebied 2). Deze 2 deelgebieden behoren tot het faciliterende deel van de grondexploitatie. Een derde onderdeel vormt herontwikkeling van particuliere gronden bestaande uit De Rank, IBKW en 2 woningen (deelgebied 3). Deelgebied 3 vormt het actieve deel van de grondexploitatie. De particuliere eigendommen op deze locatie zijn alle verworven door de gemeente. De gemeenteraad heeft op 10 december 2020 voor het hele gebied stedenbouwkundige kaders vastgesteld. In gezamenlijk overleg tussen de gemeente en de woningstichting is planuitwerking ter hand genomen waarbij afstemming heeft plaatsgevonden met de projecten grote kruising en Boerhaavelaan. In september heeft de raad het bestemmingsplan vastgesteld. Vanwege een ingediend beroep is dit nog niet onherroepelijk. Voor blok A in deelgebied 1 is inmiddels sprake van een onherroepelijke omgevingsvergunning. In maart wordt de eerste paal geslagen.
Tuincentrum De Wilgen (locatie 24) Op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige kaders is in 2017 een uitwerkingsplan opgesteld. Inmiddels zijn alle bouwplannen voor de woningen hieraan getoetst en de omgevingsvergunningen afgegeven. De verkoop van de 10 kavels is afgerond en alle woningen zijn opgeleverd. Aansluitend is de directe woonomgeving ingericht en de beplanting aangebracht. Per 31 december 2021 wordt de grondexploitatie afgesloten. Meerkoetstraat (locatie 21) De gemeenteraad heeft voor deze voormalige locatie van het gezondheidscentrum eind 2017 stedenbouwkundige kaders vastgesteld. Het bouwplan (40 sociale huurappartementen in een gebouw van 5 bouwlagen) is door QuaWonen uitgewerkt. Start bouw was in het tweede kwartaal van 2019 en de oplevering vond in de zomer van 2020 plaats. Inmiddels is ook het groen aangebracht als laatste onderdeel van het woonrijpmaken. De grondexploitatie wordt per 31 december 2021 afgesloten. 4.1.2 Resultaat faciliterende rode projecten Onderstaande tabel brengt het resultaat van de faciliterende rode projecten in beeld.
SALDO
REALISATIE
FACILITAIR
Jaar
Eindwaarde
NCW 01-01-22
GREX
GREX
46
PG00046 Centrum-Zuid
Facilitair
2026
€
6.088
€
5.514
39
PG00039 Veld en Beemd
0
2022
€
-47.902
€
-46.963
26
PG00026 WC De Korf
0
2022
€
181
€
178
€
-41.633
€
-41.271
TOTAAL
Centrum-Zuid (locatie 46) Zie Centrum-Zuid (locatie 43).
21
Voorziening
€
47.902
€
47.902
MPG 2022
WC De Korf (locatie 26): Sinds februari 2018 is sprake van een nieuwe eigenaar van winkelcentrum De Korf. Deze eigenaar heeft met voortvarendheid het plan opgepakt om het winkelcentrum ingrijpend te vernieuwen en deels uit te breiden. Over de consequenties daarvan voor parkeren en de openbare ruimte, de plankosten en de inbrengwaarde voor een (gering) stukje gemeentelijke grond is overeenstemming met de nieuwe eigenaar bereikt. De werkzaamheden zijn afgerond en het openbaar gebied is opgeleverd. De grondexploitatie wordt per 31 december 2021 afgesloten. Veld en Beemd (locatie 39): Op initiatief van de eigenaar van het voormalige kantoor van QuaWonen aan de Veld en Beemd is in overleg met de gemeente een haalbaarheidsonderzoek gestart naar de mogelijkheden van herontwikkeling van deze locatie. Dit heeft geleid tot een plan voor de bouw van 8 grondgebonden woningen. De gemeenteraad heeft in september 2018 het bestemmingsplan vastgesteld. Na bereikte overeenstemming over het intrekken van een beroepschrift door de nabijgelegen sportschool is de omgevingsvergunning in 2019 afgegeven, waarna gestart is met de bouw. Oplevering van de woningen heeft eind 2020 plaatsgevonden. De werkzaamheden in de buitenruimte bevinden zich in een afrondende fase.
22
MPG 2022
4.2 Gele projecten (planontwikkelingsfase) Dit MPG bevat 1 actief project en geen faciliterende projecten in de gele fase.
PLANONTWIKKELING
4.2.1 Resultaat actieve gele projecten Onderstaande tabel brengt de becijferde eindsaldi in beeld van de projecten die momenteel in planontwikkeling zijn:
SALD0
ACTIEF
Jaar
28
PG00028 Werf aan den IJssel
0
2026
TOTAAL
Eindwaarde
NCW 01-01-22
GREX
GREX
Voorziening
€
-83.466
€
-75.598
€
83.466
€
-83.466
€
-75.598
€
83.466
Werf aan den IJssel (locatie 28): De gemeente is eigenaar van de gehele locatie met opstallen. De locatie wordt tijdelijk beheerd. In het kader van de dijkversterking Lekdijk is een deel van de locatie beschikbaar gesteld aan scouting en reddingsbrigade. De Werf van Duijvendijk wordt herontwikkeld met de volgende functies als uitgangspunt: - Publiek toegankelijke openbare ruimte aan de rivier; - Creatieve en/of zelfstandige (Krimpense) ondernemers; - Horeca; - Wonen (appartementen, beperkt grondgebonden). Na herontwikkeling moet de locatie duidelijk en blijvend herinneren aan de vroegere werffunctie. En verder moet sprake zijn van maatschappelijke, economische en financiële haalbaarheid. Om dit doel te bereiken heeft het college de volgende strategie bepaald. - Voor de restauratie en herontwikkeling van de monumentale loodsen is de combinatie Coup/Vakwerk geselecteerd. - Voor het overige deel van de werf is een tenderprocedure voor de realisatie van een woongebouw gestart. Aan drie geselecteerde partijen is gevraagd om een plan in te dienen.
23
MPG 2022
-
In overleg met Coup/Vakwerk, de ontwikkelaar/aannemer van het woongebouw en de omwonenden richt de gemeente het openbaar gebied in.
De herontwikkeling van de locatie Van Duijvendijk vindt plaats in de context van de (mogelijke) herontwikkeling van het Centrum en van het buitendijks gelegen en (nu nog) gezoneerde industrieterrein IJsseldijk. Daarbij is het ook goed om initiatieven die er in de binnendijks gelegen (dijk)zone zijn of zich daar in de toekomst mogelijk nog gaan voordoen in ogenschouw te nemen. Daarom is een ontwikkelvisie gemaakt voor het gehele buitendijks gelegen gebied (zelling) IJsseldijk 335-367 en het daar parallel aan liggende binnendijkse gebied met als begrenzing de Molenvlietsingel, Boezemdreef en Kerkdreef. Ook is parallel daaraan opdracht gegeven voor een aanpassing van de-zonering van het Industrieterrein IJsseldijk.
24
MPG 2022
4.3 Groene projecten (initiatieffase) Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de in de gemeente gelegen projecten die zich bevinden in de initiatieffase (groen).
De gepresenteerde cijfers die betrekking hebben op groene projecten dienen te worden beschouwd als zijnde richtinggevend. Voor groene projecten zijn de uitgangspunten nog niet gedefinieerd. De berekeningen zijn gebaseerd op globale uitgangspunten en aannames. Veel van de actieve groene projecten stammen uit het (recente) verleden. Voor deze projecten is een indicatief (woning)bouwprogramma opgesteld gebaseerd op: - Een eerste stedenbouwkundige verkenning van de locatie; - De gemeentelijke Woonvisie en ander gemeentelijk beleid; - Regionale afstemming van het planaanbod. 4.3.1 Resultaat actieve groene projecten
SALDO
INITIATIEF
ACTIEF
Jaar
Eindwaarde
NCW 01-01-22
GREX
GREX
23
PG00023 KOAG - Knarrenhof
€0
2025
€
50.058
€
46.246
25
PG00025 DCV vm veld 4 - soc koop+huur €0
2025
€
-466.036
€
-430.545
27
PG00027 Kerkdreef - NOM
Woningbouw
2025
€
85.095
€
78.615
45
PG00045 Crimpenersteyn
€0
2022
€
-105.860
€
-103.785
€
-436.743
€
-409.470
TOTAAL
Voorziening
€
-
KOAG-Knarrenhof (locatie 23): Na verplaatsing van KOAG kan aan deze ‘vertreklocatie’ een nieuwe invulling gegeven worden. Gezien de termijn waarop en de nog te maken keuzes over de condities waaronder de vertreklocatie ontwikkeld zal worden, is hiervoor een separate grondexploitatie opgesteld. In de grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten ingeschat op basis van de verrichte ruimtelijke studies naar een mogelijke inrichting van het gebied. Uitgangspunt hierbij is de integrale herontwikkeling van het plangebied met een Knarrenhof van maximaal 40
25
MPG 2022
levensloopbestendige woningen. In 2022 wordt de voorbereiding van de herontwikkeling concreet opgepakt. De definitieve keuze voor het programma op deze locatie kan grote invloed hebben op de grondopbrengst en de verwachte eindwaarde van de grex. DCV voormalig veld 4 (locatie 25): Lange tijd is het de bedoeling geweest om de voetbalvereniging DCV, de manege en de scouting te verplaatsen in combinatie met de realisatie van woningbouw op de huidige locatie(s). Hiervoor zijn in het verleden enkele ruimtelijke studies uitgevoerd. Een van deze studies is als uitgangspunt gehanteerd om een globale financiële indicatie te geven van de huidige herontwikkelingswaarde. In het aangenomen scenario blijven DCV, manege en scouting in de huidige vorm bestaan en zal slechts herontwikkeling plaatsvinden van het voormalige veld 4 van DCV. Als toekomstige invulling is in de grex gerekend met een kleinschalige woningbouwontwikkeling van 60 woningen, onderverdeeld in 32 appartementen en 28 grondgebonden woningen voor starters en jongeren en 5 tiny houses. Een alternatief voor dit programma is hetzelfde aantal woningen maar dan geheel in de sociale huursector + 5 tiny houses. Binnen de plangrens van deze grondexploitatie vallen ook de gronden en opstallen van de manege.
Uit een onderzoek naar de contouren van de manege, blijkt dat minimaal een zone van 50 meter ten gevolge van regelgeving op het gebied van geurhinder geen opbrengstpotentie heeft. De definitieve keuze voor het programma op deze locatie kan grote invloed hebben op de grondopbrengst en de verwachte eindwaarde van de grex. Kerkdreef woningbouw (locatie 27): De oudbouw van de Admiraal de Ruyterschool is grotendeels gesloopt. Hiermee is het terrein vrij voor herontwikkeling. Inmiddels hebben B&W besloten dat op deze locatie door particulieren (initiatiefnemers Collectief Particulier Opdrachtgeverschap NOM-wijk) 0-op-de-meter-woningen kunnen gaan realiseren. Dit jaar worden de stedenbouwkundige kaders ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd en de concrete aanpak van deze locatie in lijn met de Visie IJsseldijk (het boerenerf principe) opgepakt. Totaal wordt in dit MPG gerekend met ongeveer 15-25 woningen in het dure segment. Recente wijzigingen in de bedrijfsvoering van het bedrijf H&B grondstoffen hebben een positieve invloed op de akoestische situatie op deze locatie. Dit is nader onderzocht in samenwerking met DCMR. Dit jaar wordt de nieuwe akoestische situatie planologisch vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan (parapluplan) Een eventueel andere programmakeuze leidt tot mogelijk tot een lagere grondopbrengst op deze locatie en daarmee ook tot een lagere eindwaarde.
Groeiplaneet (locatie 44): Dit project wordt vanwege veranderde financiële regelgeving afgevoerd. Crimpenersteyn (locatie 45): De gemeente is door De Zellingen benaderd over een 'huisvestingsontwikkeling' bij Crimpenersteyn, genaamd 'Wonen in het park'. Globaal wil De Zellingen het volgende 'programma' realiseren: a) Wonen met 24-uurs zorg Het woonconcept 'Wonen met 24-uurs zorg' is in de basis bedoeld voor mensen met een intensieve zorgvraag, waarbij 24-uurs aanwezigheid van professionele 26
MPG 2022
zorg noodzakelijk is (Wlz). Het gaat hierbij om zowel mensen met dementie als om mensen met een somatische zorgbehoefte. b) Wonen met een plus Het woonconcept 'Wonen met een plus' is een alternatief voor het traditionele verzorgingshuis of andere beschutte woonvormen zoals aanleunwoningen of serviceflats. 4.3.2 Resultaat faciliterende groene projecten
INITIATIEF
SALDO
FACILITAIR
38 41
Jaar
PG00038 Hof van IJssel PG00041 IJsseldijk 355
Eindwaarde
NCW 01-01-22
GREX
GREX
€0
2025
€
-
€
-
€0
2022
€
-1.351
€
-1.325
€
-1.351
€
-1.325
TOTAAL
Voorziening
€
-
Hof van IJssel (locatie 38): In de periode voorafgaand aan september 2008 heeft intensief overleg plaatsgevonden met de toenmalige eigenaren in verband met de bouw van een appartementengebouw op de locatie IJsseldijk Oost 1-5, toen bekend als het project Hof van IJssel. Destijds is dat project om uiteenlopende redenen niet van de grond gekomen (waaronder: economische crisis, faillissement, geluidsproblematiek). Gedurende de crisisjaren is het lang stil gebleven, maar inmiddels zijn er twee nieuwe eigenaren, die de draad van planvorming voor deze locatie hebben opgepakt. Zij hebben het idee van een appartementengebouw losgelaten en richten zich op herontwikkeling van deze locatie met eengezinswoningen. De gesprekken richten zich met name op een haalbare business case en de planologische aspecten van het bouwplan Voor de transformatie is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De planning is erop gericht om hier in 2022 mee te starten. IJsseldijk 355 (locatie 41): Voor het voormalige pand van Pionier Sport is een initiatief verkend om er een tandartspraktijk te vestigen. Deze verkenning is in de zomer 2021 afgehandeld en het project wordt afgevoerd uit het MPG.
27
MPG 2022
5.
Verschillen ten opzichte van het vastgesteld MPG
In dit hoofdstuk worden de verschillen verklaard tussen dit geactualiseerde MPG en het vorige MPG, door de Raad vastgesteld op 21 mei 2021. Op de projectbladen in bijlage 9.4 t/m 9.6 wordt per project vergeleken met de laatst vastgestelde grex. In het MPG worden alleen de toekomstige saldi gepresenteerd. Eerdere winstnemingen hebben wel een relatie met de saldi van de betreffende grexen, maar zijn voor het opbrengend vermogen van het MPG niet meer relevant. Het vorige MPG had een totale netto-contante waarde (per 01-01-21) van -/- € 0,68 miljoen. Op dit saldo is een correctie nodig voor afsluiting van projecten. Vertaald naar nettocontante waarde per 01-01-22 is het resultaat van het MPG 2021 -/- € 0,84 miljoen. Deze geactualiseerde versie van het MPG kent een netto-contant resultaat (per 01-0122) van -/- € 1,14 miljoen. Het nadelige verschil van € 0,28 miljoen wordt op hoofdlijnen in onderstaande tabel verklaard.
Verschillen op hoofdlijnen (NCW 01-01-22) Res ul taa t va s tges tel d MPG 2021 NCW 01-01-21 Afges l oten projecten MPG 2021 NCW 01-01-21 Res ul taa t MPG 2021 (excl . a fges l oten projecten) NCW 01-01-21
-€ 0,68 € 0,17 -€ 0,84
Res ul taa t MPG 2021 (excl . a fges l oten projecten) NCW 01-01-22
-€ 0,86
Res ul taa t hui di g MPG NCW 01-01-22
-€ 1,14
Verschil MPG 2022 -/- MPG 2021
-€ 0,28
1
Mutaties projectenlijst
-€ 0,11
2
Afboeken kosten groene projecten en facilitaire projecten
€ 0,33
3
Inhoudelijke mutaties
-€ 0,50 -€ 0,28
In de volgende paragrafen worden de verschillen toegelicht. 5.1 Mutaties projectenlijst In dit MPG worden vijf projecten afgesloten of afgevoerd en wordt één nieuw project toegevoegd. 5.1.1 Afsluiten / Afvoeren In dit MPG worden drie projecten afgesloten en twee projecten afgevoerd: - De Wilgen (locatie 24) Afgesloten - Meerkoetstraat (locatie 21) Afgesloten - Winkelcentrum De Korf (locatie 26) Afgesloten - Groeiplaneet (locatie 44) Afgevoerd - IJsseldijk 355 (locatie 41) Afgevoerd
28
MPG 2022
Projecten afsluiten/afvoeren eindwaarde 31-12-2021
gevormde voorziening
verschil naar ARG
De Wilgen
€ 266.362
€ 266.362
Meerkoetstraat
€ 69.996
€ 69.996
-€ 179
-€ 179
Winkelcentrum De Korf Groeiplaneet
€0
€0
Ijsseldijk 355
-€ 1.336
-€ 1.336
Afsluiten
€ 334.844
€0
€ 334.844
Deze projecten zijn nog wel opgenomen in dit MPG, waardoor zij niet leiden tot verschillen vanwege mutaties in de projectenlijst. 5.1.2 Nieuwe projecten In dit MPG is een nieuwe faciliterende grex in de initiatieffase opgenomen: - Crimpenersteyn (locatie 45) Mutaties projectenlijst MPG 2022 NCW 01-01-22 45 Nieuw project: Crimpenersteyn
-€ 108.984
Mutatie
-€ 108.984
Omdat de eindwaarde van dit project € 108.984 negatief is, heeft de toevoeging ervan effect op de uitkomsten van het MPG. 5.2 Afboeken plankosten 2021 groene projecten Voor het afboeken van plankosten voor groene projecten is jaarlijks in totaal een bedrag van € 200.000 beschikbaar. Dit bedrag komt te laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het afboeken van de voorbereidingskosten betreft actieve projecten in de initiatieffase. Deze kosten worden direct afgeboekt zodat geen boekwaarde problemen ontstaan als het project geen doorgang vindt. In 2021 wordt een bedrag van € 328.060 op deze wijze afgeboekt ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. Het verschil wordt veroorzaakt door hogere plankosten voor Werf aan den IJssel. Dit betreft zoals bekend een relatief grote en complexe locatie. Door het gelijktijdig intensief werken aan de voorbereidingsfase van dit project is het beschikbare bedrag overschreden. Daarnaast is voor de dekking van algemene kosten die verband houden met het MPG en de lasten en baten van erfpachten jaarlijks € 100.000 beschikbaar ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie. In 2021 is hiervoor een bedrag van € 129.918 uitgegeven. Dit bedrag heeft geen effect op het saldo van het MPG (want betreft geen lopende projecten), maar wel op het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitatie.