Bijlagen behorende bij bijlage 7. - TAM-omgevingsplan woningbouw Erpostraat 1 - Holzstraat 19A_ 20250603_Bijlagen bij Motivering_20250603
Tekst van het document
TAM-omgevingsplan woningbouw Erpostraat 1 - Holzstraat 19A
Inhoudsopgave
Bijlagen bij M otivering
3
Bijlage 1
Woonladder
4
Bijlage 2
Archeologisch onderzoek
20
Bijlage 3
Quickscan Flora en Fauna
92
Bijlage 4
Stikstofberekening
112
Bijlage 5
Watertoets
136
Bijlage 6
Parkeer- en Verkeersonderzoek
160
Bijlage 7
Onderzoek wegverkeerslawaai
172
Bijlage 8
Haalbaarheidsstudie en omgevingsdialoog
309
Bijlage 9
Verkennend bodemonderzoek
354
Bijlage 10
Mijnonderzoek 1
418
Bijlage 11
Mijnonderzoek 2
449
Bijlage 12
Samenvatting informatie avond
459
Bijlage 13
M.e.r.aanmeldnotitie
463
2
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan woningbouw Erpostraat 1 - Holzstraat 19A" (ontwerp)
Bijlagen bij M otivering
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan woningbouw Erpostraat 1 - Holzstraat 19A" (ontwerp)
3
Bijlage 1 Woonladder
4
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan woningbouw Erpostraat 1 - Holzstraat 19A" (ontwerp)
notitie
projectnaam Ladderonderbouwing Erpostraat 1 / Holzstraat 19A te Kerkrade datum 17 februari 2025 projectnummer P07467 opdrachtgever Heem Wonen
BRO projectleider JvdA
projectteam LvdH, IBo
Inleiding
1.3
Planinitiatief
De beoogde herontwikkeling bestaat uit het slopen van de bestaande
1.1
Aanleiding
Initiatiefnemer Heem Wonen is voornemens om aan de Erpostraat 1 / Holzstraat 19A te Kerkrade 22 appartementen en 3 grondgebonden woningen te realiseren. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna Ladder, zie verderop) moet worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of sprake is van duurzaam ruimtege-
opstallen en op de locatie 22 appartementen en 3 grondgebonden woningen te realiseren. De grondgebonden woningen zullen vallen in het middeldure huursegement en worden levensloopbestendige eensgezinswoningen. De 22 appartementen zullen deels vallen binnen het sociale huursector en deels in de middeldure huur sector (zie tabel 1). Naast het realiseren van de woningen zal er ook vergroening plaatsvinden op het terrein. De toekomstige buitenruimte van het initiatief biedt ruimte
bruik.
om buurtbewoners te ontmoeten en met elkaar activiteiten te onderne-
1.2
Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom
men. Jong en oud worden gestimuleerd om naar buiten te gaan door de groene omgeving.
worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).
Per 1 januari 2024 luidt het tweede lid van art. 5.129g van bkl als volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stede-
Tabel 1: Woningbouwprogramma
lijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig
Woningtype
Segment
Aantal
ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevings-
Grondgebonden eenge-
Middeldure huur
3
plan rekening gehouden met:
zinswoning (90 m²)
(max. € 1.184,82)
Appartement (85 m²)
Sociale huur
a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk
(max. € 900,07)
gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat ste-
Appartement (95 m²)
5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl
bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.”
Middeldure huur
11
(max. € 1.184,82)
delijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de
Industriestraat 94
11
Totaal
25
Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.
1/15
1.4
Opzet onderzoek
Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 24 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook is er een locatieafweging gemaakt: ligt de locatie binnen het stedelijk gebied, binnen het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing of buiten het bestaand stedelijk gebied? Bovendien zijn de verwachte (leegstands)effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht. Voor het onderzoek is onder meer gekeken naar:
Provincie Limburg, Limburgse agenda wonen 2020 – 2023.
Provincie Limburg, Woondeal Limburg 2023.
Provincie Limburg, Dataportaal provincie Limburg.
Regio Zuid-Limburg, Structuurvisie wonen Zuid-Limburg (2016).
Regio Parkstad, woningbehoefteonderzoek regio Parkstad Limburg (2024).
Structuurvisie Gemeente Kerkrade 2010-2020 (2011).
Regio Parkstad, Regionale woonvisie Parkstad Limburg, lokale woonvisie gemeente Kerkrade 2023 – 2026 (2023).
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
2/15
2 Conclusie 2.1
Passend binnen beleidskaders
Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, veiligheidsregio en gemeente:
Het landelijk, regionaal en gemeentelijk beleid streeft naar een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel kwalitatief als kwantitatief. Dit betekent voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Het initiatief is gericht op betaalbare woningen.
Het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid geeft aan dat er behoefte is aan extra woningen, waarbij de kwalitatieve kenmerken van woningen moeten aansluiten op de vraag. In regio Parkstad moeten minimaal 2.700 middenhuur en betaalbare koopwoningen
van middeninkomers. Middenhuur en betaalbare koop sluit aan binnen de kaders van het initiatief.
2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking Eindconclusie: De ontwikkeling voldoet aan de Ladder:
Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
De locatie valt binnen de functie ‘Dienstverlening’ en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied.
Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden vanwege de grote tekorten aan woningen.
In de paragraven hierna lichten we deze conclusie toe
Nieuwe stedelijke ontwikkeling, bestaand stedelijk gebied De aard en omvang van een woningbouwontwikkeling bepalen of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vanaf 12 woningen geldt een initiatief als een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is. De Ladder is verplicht als een stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarvan is sprake als wonen niet is toegestaan binnen het omgevingsplan of als het initiatief niet voldoet aan randvoorwaarden binnen het omgevingsplan (woningaantallen, bouwvlak etc.) Bij de locatieafweging (binnen bestaand stedelijk gebied, stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied of buiten bestaand stedelijk gebied) wordt gekeken of de locatie een stedelijke of stedelijk groene functie heeft. Bestaand stedelijk gebied is
worden gerealiseerd. Dit initiatief realiseert onder andere huurwo-
het ‘stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen,
ningen in het middeldure segment en past daardoor bij het beleid.
dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij
De woningmarktontwikkeling zal met name gericht moeten worden
behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infra-
op het aanpassen (levensloopbestendig maken) en verduurzamen
structuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die
(verbeteren energieprestatie) van bestaande woningen. Dit initiatief
bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterke-
realiseert meerdere levensloopbestendige woningen en sluit dus
ringen’.
aan op het beleid.
Er is grote behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe sociale woonconcepten voor ouderen om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Regionaal dient het aantal voor ouderen ge-
Conclusie: Het initiatief geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat er 12 of meer woningen worden toegevoegd.
schikte woningen tot 2040 met ca. 2.300 worden uitgebreid: 1.430 geclusterde woningen (vooral huurwoningen onder de aftoppingsgrens) en 980 aangepaste woningen (vooral in de koopsector). Het initiatief focust zich op de ouderen en starters en sluit daarmee aan op het beleid.
Het gemeentelijk beleid geeft aan dat er voornamelijk behoefte is aan middenhuur, zodat meer uitwisseling tussen de sociale huur, middenhuur en betaalbare koop mogelijk wordt t.b.v. doorstroom
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de functie ‘Dienstverlening’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. In de directe omgeving zijn bovendien stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘Wonen’, ‘en ‘Dienstverlening vigerend. Gezien het voorgaande is sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.
3/15
Ruimtelijk verzorgingsgebied
beide verzorgingsgebieden voldoende om in de behoefte op basis
In de gemeente Kerkrade is voornamelijk vraag naar levensloopge-
van inwoner- en huishoudensprognose te voorzien.
schikte appartementen en nul-tredenwoningen, welke zich voorna-
Op basis van de woondeal blijkt dat er echter wel behoefte is aan dit
melijk in de huursector tussen de aftoppingsgrens en € 1.000,- be-
toelichting van het omgevingsplan een beschrijving van de behoef-
initiatief. Het secundair verzorgingsgebied, regio Parkstad, heeft de
vinden. Uit het woningbehoefteonderzoek van regio Parkstad wordt
te aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt be-
opgave om tot 2030 6.775 woningen te realiseren. De harde planca-
aangegeven dat er behoefte is aan nultredenwoningen in alle prijs-
paald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de wo-
paciteit bedraagt echter slechts 2.438 woningen, waardoor er een
ningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend
extra behoefte is aan 4.337 woningen tot 2030.
Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de
voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen
en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.
Conclusie: Voor de onderbouwing van de behoefte is er gekeken naar de afbakening van de relevante regio. Op basis van de verhuisbewegin-
Gemeente Kerkrade heeft de opgave om tot 2030 1.250 woningen
nieuwbouw en transformatie is er behoefte aan betaalbare klein-
te realiseren, waarvan 512 voor 2024. De gemeente heeft vol-
schalige geclusterde woonconcepten voor ouderen. Het gaat hierbij
doende harde plancapaciteit om te voorzien in de opgave tot 2024.
om zelfstandig wonen met aandacht voor ontmoeting. De toekom-
Kwalitatieve behoefte aangetoond
plaats. De gemeenten die behoren tot regio Parkstad (gemeenten Beek-
De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigen-
ving. Het initiatief sluit aan op de kwalitatieve woonbehoeften van
domssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwali-
deze doelgroep.
tatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale
daelen, Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Simpelveld en Voe-
vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders.
rendaal) vormen het secundaire verzorgingsgebied. 30% van de ver-
Kwantitatieve behoefte aangetoond
gebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel
Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leeg-
sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen.
stands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het
Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.
goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Neder-
Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde wo-
voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen be-
land. Conclusie: Het initiatief om in totaal 22 appartementen en 3 grondgebonden patiowoningen, te realiseren die geschikt zijn voor starters en ouderen, voorziet in een kwalitatieve behoefte.
Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realise-
Er is behoefte aan huurwoningen. Hierbij gaat het voornamelijk om
ren van maximaal 22 appartementen en 3 grondgebonden woningen on-
goedkope- (sociale) en middeldure huurwoningen, eventueel in
aanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De gemeente Kerk-
combinatie met zorg.
rade had in 2023 een woningleegstand van respectievelijk 3%. Boven-
schikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.
Conclusie: Het initiatief voorziet in een kwantitatieve behoefte, zowel op
Door de vergrijzing en ontgroening is er sprake van huishoudens-
gemeentelijk als regionaal niveau.
verdunning, ofwel een toename van kleinschalige huishoudens.
Hierdoor neemt de vraag naar kleine woonruimtes toe.
Het aantal inwoners en het aantal huishoudens daalt in gemeente
Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimp-
huisbewegingen naar gemeente Kerkrade komen uit deze regio.
te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te
ontmoeten en met elkaar activiteiten te ondernemen. Jong en oud worden gestimuleerd om naar buiten te gaan door de groene omge-
de verhuisbewegingen vinden namelijk binnen de eigen gemeente
paald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af
Naast de duidelijke behoefte aan levensloopgeschikte woningen in
stige buitenruimte van het initiatief biedt ruimte om buurtbewoners te
gen is de gemeente Kerkrade het primaire verzorgingsgebied. 50% van
ningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt be-
categorieën. Dit betreft dus sociale huur, vrije sector huur en koop.
Kerkrade en in de regio Parkstad. De harde plancapaciteit is voor
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
4/15
dien heeft een gezonde woningmarkt 2% leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving1. De woningleegstand ligt dus hoger dan het landelijk gemiddelde. Echter is gebleken uit de kwalitatieve behoefte en de beleidskaders dat er vraag is naar de type woningen uit het initiatief.
1
https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
5/15
Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte
Tabel 2: Verhuisbewegingen gemeente Kerkrade Verhuisbewegingen
Gemeenten
Relatief
B1.1 Afbakening verzorgingsgebied
Binnen gemeente Kerkrade
Kerkrade
50%
Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van
Vanuit regio Parkstad Limburg
Beekdaelen, Bruns-
30%
woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafba-
sum, Heerlen, Land-
kening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een be-
graaf, Simpelveld en
stuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de
Voerendaal
regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen
Totaal aantal verhuisbewegingen
80%
binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Uit tabel 2 blijkt dat 50% van de verhuisbewegingen in de gemeente Kerkrade voortkomt uit bewegingen binnen de eigen gemeente. Daarom is gemeente Kerkrade het primaire verzorgingsgebied. Vanuit andere gemeenten bestaan de sterkste verhuisrelatie met de gemeente Heerlen (14%) en de gemeente Landgraaf (9%). Samen met gemeenten Beekdaelen, Brunssum, Heerlen, Landgraaf, Simpelveld en Voerendaal vormt gemeente Kerkrade de regio Parkstad. Deze regio is het secundaire verzorgingsgebied en hier komt 30% van de verhuisbewegingen naar gemeente Kerkrade vandaan. De gemeenten uit deze regio hebben gezamenlijk ook een woonbehoefteonderzoek opgesteld.
Figuur 3: Verhuisbewegingen naar Kerkrade overzicht
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
6/15
B1.2 Kwantitatieve behoefte
In 2024 zijn er in gemeente Kerkrade 5 woningen opgeleverd en
Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de beno-
In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In ta-
148 in aanbouw. In 2024 zijn twee onder een kap woningen het
digde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Kerkrade en in regio
bel 2 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aan-
vaakst opgeleverd en dit is ook het type woning dat het meeste in
Parkstad geen sprake van een aanvullende woningbehoefte (Zie rij
bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de
aanbouw is4.
F). De cijfers zijn nadrukkelijk een indicatie op basis van de natuur-
De plancapaciteit5 zijn woningen die zijn voorzien in alle woning-
lijke bevolkingsontwikkeling en houdt geen rekening met ambities of
nog kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve
bouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte
opgaven, zoals de opgaven in de woondeal (zie blauw tekstkader).
behoefteraming uit tabel 2 blijkt van boven naar beneden het volgende: Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens neemt af in
plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de
woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er
harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn
gemeente Kerkrade en het secundaire verzorgingsgebied2. Het aan-
plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is
tal huishoudens krimpt iets langzamer. Het toekomstig aantal huishoudens heeft invloed op de benodigde
minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ont-
woningvoorraad (zie rij C)3. In de gemeente Kerkrade en de regio
tot uitvoering worden gebracht.
parkstad zijn er op basis van natuurlijke bevolkingsgroei geen extra woningvoorraad benodigd. Hierbij wordt echter geen rekening gehouden met ambities om inwoners van andere regio’s aan te trek-
werpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet
De totale plancapaciteit in gemeente Kerkrade bevat 1.087 woningen, waarvan 293 woningen behoren tot de harde plancapaciteit.
Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied
ken.
Gemeente Kerkrade
Regio Parkstad
2024
2034
Ontwikkeling
2024
2034
Ontwikkeling
A. Inwonertal
45.565
42.227
-7,3%
256.628
245.038
-4.5%
B. Huishoudens
22.977
21.621
-5,9%
126.597
122.438
-3,3%
C. Benodigde wo-
22.977
21.621
-1.356
126.597
122.438
-4.159
ningvoorraad D. Harde plancapaci-
293
1.946
794
2.686
teit tot 2032 E. Zachte plancapaciteit tot 2032 F. Aanvullende woFiguur 1: Demografische ontwikkeling gemeente Kerkrade 2 3 4 5
-1.649
-6.105
ningbehoefte = C-D
Provincie Limburg, Dataportaal wonen Provincie Limburg, Dataportaal wonen Geodienst, Nieuwbouwmonitor Provincie Limburg, Dataportaal wonen 2022
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
7/15
Opgave uit de Woondeal Limburg Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realiseren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt in verschillende regionale woondeals. Iedere regio heeft de opgave om een bepaald aantal woningen te realiseren en verdeelt dit onder subregio’s (zoals op gemeenteniveau). Gemeente Kerkrade valt onder woondeal Limburg. Daarin wordt het volgende vermeldt over de woningbouwambitie: Regio Zuid-Limburg heeft de opgave om tot 2030 bruto circa 23.645 woningen te realiseren. De bruto woningbouwopgave is niet gecorrigeerd met sloop. De regio Zuid-Limburg heeft echter slechts 6.311 woningen in de harde plancapaciteit en kent daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden met circa 17.334 woningen. Het secundair verzorgingsgebied regio Parkstad heeft de opgave om tot 2030 bruto 6.775 woningen te realiseren. Deze regio heeft 2.438 woningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden met 4.337 woningen. Gemeente Kerkrade heeft de opgave om tot 2030 bruto 1.250 woningen te realiseren, waarvan 512 woningen tot 2024. Gemeente Kerkrade heeft tot 2024 een harde plancapaciteit bestaande uit 517 woningen. Tot 2024 bestaat daarom geen opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden.
De harde plancapaciteit tot 2030 van gemeente Kerkrade wordt niet in de woondeal vermeld.
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
8/15
B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de lokale woonvisie gemeente Kerkrade 2023 – 2028 van de regio Parkstad Limburg en het woonbehoefteonderzoek van regio Parkstad (2024). Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen In figuur 5 zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst ten aanzien van de Nederlandse woningmarkt. Er zijn drie verschillende doelgroepen te onderscheiden in de woningmarkt: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten die van belang zijn. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Bij het initiatief in Kerkrade worden maximaal 22 huurwoningen in het sociale huursegment en 3 grondgebonden patiowoningen gerealiseerd. De woningen worden levensloopbestending gerealiseerd, waardoor ze geschikt zijn voor ouderen. De woningen zijn ook geschikt voor starters, doordat zij vaak zoeken naar kleinere woningen zoals appartementen. Kwalitatief aanbod De gemeente Kerkrade beschikt over circa 24.167 woningen.
Het grootste deel van de woningen betreft koopwoningen, namelijk 53%. Daarnaast betreft 47% huurwoningen. Hierbij is 32% in bezit van een woningcorporatie en 15% particuliere huur. In de regio Zuid-Limburg bestaat deze verdeling uit 55,4% koopwoningen, 16,3% huurwoning in bezit van een woningcorporatie en 28,2% particuliere huur. Gemeente Kerkrade heeft dus in vergelijking met de regio veel huurwoningen in eigendom van een woningcorporatie6. 6
CBS Kerncijfers wijken en buurten 2023
Figuur 2: Trends Nederlandse woningmarkt
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
9/15
De huidige woningvoorraad bestaat voor 64% uit eengezinswoningen.
Het primaire uitgangspunt is dat er wordt gebouwd naar behoefte
-
Daarnaast is het waarschijnlijk dat de behoefte aan woningen in
De meest voorkomende woning in de gemeente Kerkrade zijn apparte-
aan woonproduct en doelgroep. Dit betekent dat minimaal twee-
de middenhuur de komende jaren aanhoudt. Dit kunnen wonin-
menten, namelijk 34,9% Verder betreft 32,6% rijtjeshuizen, 16,6 hoek-
derde van de nieuwe woningen ‘betaalbaar’ moet zijn. Hieronder
gen zijn in het sociale segment boven de aftoppingsgrenzen en
huizen, 9,5% tweekappers en 6,2% vrijstaande woningen 7.
vallen sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huur-
woningen boven de liberalisatiegrens die nog wel betaalbaar zijn
grens tot de middenhuurgrens (€ 1.000,- euro per maand) en/of
met een middeninkomen.
koopwoningen tot € 355.000,- euro (prijspeil 1-1-2023).
Uit het dataportaal van Provincie Limburg blijkt ten aanzien van de plancapaciteit in Kerkrade het volgende8:
In totaal moet minimaal 40% van de nieuwbouwwoningen vallen bin-
De plancapaciteit in gemeente Kerkrade bestaat voor 48% uit huur-
nen de middenhuur of betaalbare koopwoningen die geschikt zijn
woningen en voor 52% uit koopwoningen.
voor starters en mensen met een middeninkomen.
De plancapaciteit in gemeente Kerkrade bestaat voor 62% uit een-
In Kerkrade is voornamelijk behoefte aan levensloopgeschikte ap-
gezinswoningen en voor 38% uit meergezinswoningen.
partementen en nultreden woningen, in de middeldure huur en
In de plancapaciteit van de gemeente Kerkrade wordt in het huur-
koop. Daarnaast is een kleine behoefte aan grondgebonden mid-
segment met name ingezet op de prijsklasse € 679,- tot € 763,-
deldure en sociale huurwoningen.
(64%) en op de prijsklasse €763,- tot €1.000,- (34%). In het koop-
De woonbehoeften van huidige en nieuwe bewoners zijn verander-
segment wordt sterk ingezet op woningen tussen € 355.000 en €
lijk. 2022 laat het volgende zien:
500.000 (42%), gevolgd door woningen met een prijsklasse tussen
-
€250.000 tot €355.000 (36%).
Daarnaast blijkt uit het woningbehoefteonderzoek het volgende:
De behoefte bestaat vooral uit levensloopgeschikte nultredenwoningen. Dat geldt zowel voor het sociale huursegment, het segment tussen sociale huur en circa €1.000,- per maand en het segment betaalbare koopwoningen tot circa €300.000,-.
Woningleegstand Volgens het Dashboard Leegstand van het CBS stonden er in 2023 ongeveer 810 woningen leeg in gemeente Kerkrade. Dit is ongeveer 3%
Figuur 5: Verdeling woningvoorraad naar eigendom gemeente Kerkrade
van de totale woningvoorraad. Dit betekent dat de woningleegstand in de gemeente gelijk is aan het provinciaal, regionale en landelijk gemiddelde van 3%. Kwalitatieve behoefte Uit de regionale en lokale woonvisie 2023- 2028 van gemeente Kerkrade blijkt dat er behoefte is aan huur- en koopwoningen. Hierbij geldt het volgende:
7 8
Geodienst, Nieuwbouwmonitor Provincie Limburg, Dataportaal-viewer plancapaciteit
Figuur 4: Verdeling woningvoorraad naar type gemeente Kerkrade Figuur 3: Woningleegstand in gemeente Kerkrade
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
10/15
In het woningbehoefteonderzoek van regio Parkstad wordt aangegeven dat er behoefte is aan nultredenwoningen in alle prijscategorieën. Dit betreft sociale huur, vrije sector huur en koop.
In gemeente Kerkrade wonen relatief veel alleenstaanden. Dit hangt samen met de type bebouwing en het woonmilieu en heeft ook invloed op de woningbehoefte.
Geadviseerd wordt om nieuwbouw altijd nultredenwoningen te laten zijn. Dit draagt bij aan het op gang brengen van de verhuisketen binnen de regio.
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
11/15
Bijlage 2: Beleidskaders In deze bijlage is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen. Omgevingsvisie Limburg (2021) Eind 2021 is de Provinciale Omgevingsvisie Limburg (POVI) vastgesteld. In de POVI Limburg geeft de provincie haar visie op de fysieke leefomgeving. De provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefklimaat waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. De grootste woningbouwopgave is het toekomstbestendig maken van de huidige woningvoorraad. Veel woningen zijn verouderd of sluiten onvoldoende aan op de huidige vraag. Hierdoor is er op korte termijn een
Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020)
Woondeal Limburg (2023)
De Limburgse Agenda Wonen bouwt voort op de Limburgse ambitie en
In de woondeal Limburg geeft de provincie aan dat de Limburgse huis-
geeft richting aan activiteiten. Doorstroming op de woningmarkt staat
vestingsopgave afwijkt van de nationale opgave. Het nationale tekort
centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, ver-
aan woningen vertaalt zich niet één op één door naar Limburg. Het is
sterken en doorzetten. Het doel van de agenda is een gezonde woning-
echter ook voor provincie Limburg van belang voldoende woningen te
markt. Daarbij is het van belang dat mensen kunnen wonen in een wo-
bouwen. De aantallen en typen woningen die Limburg heeft, sluit name-
ning en woonomgeving waar ze zich thuis voelen. Een gezonde woning-
lijk onvoldoende aan op de veranderende woonwensen. De opgave in
markt heeft aanbod dat goed inspeelt op de volgende aspecten:
Limburg bestaat daardoor niet alleen uit bouwen, maar ook uit verbou-
De huidige en toekomstige woningbehoeften;
wen, vervangen en onttrekken.
Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken;
Voor iedereen toegankelijke en betaalbare woningen;
In principe streeft de woondeal ernaar dat van de nieuw te bouwen wo-
Er zijn geen overschotten die leiden tot leegstand (met uitzondering
ningen twee derde van de woningen betaalbaar zijn. Dit moet bijdragen
van 2% frictieleegstand);
aan het verhogen van het aandeel sociale huurwoningen in de woning-
Flexibiliteit is noodzakelijk voor mensen die snel huisvesting nodig
voorraad naar 30%. Bij het streven naar 30% sociale huurwoningen
hebben;
wordt er rekening gehouden met specifieke situaties waarbij het in be-
Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een
paalde woonregio’s niet logisch of haalbaar is om toe te groeien naar
bewoner die tot op zekere hoogte ook kan bepalen hoe, in welke sa-
30% sociale huurwoning.
vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen, terwijl er naar verwachting ook overschotten zullen ontstaan van andere type woningen. De provincie Limburg richt zich dus hoofdzakelijk op het passend maken van de woningvoorraad aan de woonbehoefte.
menstelling en waar hij of zij wil wonen;
De woonomgeving is minstens zo belangrijk, net als de mogelijkhe-
Beleidskader 2024-2027, Leefbare steden en dorpen
den die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen.
De beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van de woningvoorraad heeft invloed op de leefbaarheid. Door de huishoudensverdunning stijgt
De hoofdlijnen binnen het thema ‘wonen en leefomgeving’ zijn als volgt.
Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel kwalitatief als kwantitatief. Dit betekent voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.
Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een brede maatschappelijke context. Verduurzaming en levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen wordt gestimuleerd.
Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed wordt herge-
Snel te realiseren woningen zijn onder meer seniorenwoningen, wonin-
de behoefte aan passende woningen op korte termijn. Er is vooral be-
gen voor bijzondere doelgroepen en woningen in de (sociale en mid-
hoefte in het goedkopere segment (sociale huur, midden huur en goed-
deldure) huursector. Er is grote behoefte aan zelfstandige woningen en
kope koop), terwijl dit aanbod de afgelopen jaren juist is afgenomen.
nieuwe woonconcepten voor ouderen. Dit bevordert ook de doorstro-
Ook is realisatie van dit type woning lastig vanwege de stijgende bouw-
ming. Op dit moment geldt, dat ouderen in hun (vaak te grote) woning
prijzen en het groeiende eisenpakket voor nieuwbouw. Daarnaast zijn
noodgedwongen blijven wonen, vanwege het ontbreken van een alter-
‘ouderen’ een van de dominante doelgroepen.
natief. Als dat alternatief er wél is, komen meer woningen van ouderen vrij voor een doorstromer. Deze maakt op zijn beurt een (betaalbare)
Een van de ambities binnen het beleidskader is ‘Passende woonruimte
woning vrij voor een starter.
voor iedereen die in Limburg een woning zoekt’. Daaronder heeft de
bruikt en herbestemd en dat wonen in principe alleen toegestaan is
provincie 3 doelen opgenomen, namelijk:
in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil.
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
12/15
In 2027 is het woningaanbod ten opzichte van 2023 verbeterd dor
Realiseer flexibele en tijdelijke woonvormen voor de vraag op korte
Een kwalitatieve opgave is ook het vernieuwen van de woningvoorraad.
de beschikbaarheid van meer (betaalbare) woningen; er zijn 17.500
termijn. Hierdoor komen vooral woningen beschikbaar voor starters,
Dat betekent dat wordt ingezet op vernieuwen en kwalitatief verbeteren
woningen uit de Woondeal gerealiseerd.
senioren en andere doelgroepen die met spoed een woning nodig
van de bestaande woningvoorraad, onder meer door middel van her-
In 2027 past het woningaanbod bij de woningbehoefte zoals voor
hebben.
structurering en transformatie. In de structuurvisie is opgenomen dat
Programeer vooral gericht op middenhuur, zodat meer uitwisseling
compensatie dient plaats te vinden om goede initiatieven toe te kunnen
In 2027 zijn minstens 3.000 woningen van de ambitie van 20.000
tussen de sociale huur, middenhuur en betaalbare koop mogelijk
voegen aan de programmering. Echter is in 2020 besloten dat goede
woningen (planologisch) verankerd, waaronder de woningen bij lo-
wordt t.b.v. doorstroom van middeninkomers.
woningbouwplannen zonder compensatie kunnen worden gerealiseerd.
2027 onderschreven in de Limburgse woondeal.
caties rondom OV-knooppunten. Hiervoor kijkt de provincie voorna-
Er dienen minimaal 4.450 nieuwe betaalbare huur- en koopwonin-
melijk naar locaties rondom grootschalige OV-knooppunten en naar
gen te worden gerealiseerd. Hiervan zijn minimaal 2.430 sociale
Regionale woonvisie Parkstad-Limburg (2023)
dorps- en stadsranden.
huurwoningen en minimaal 2.700 middenhuur en betaalbare koop-
Er is de laatste jaren veel veranderd binnen de regio Parkstad, maar ook
woningen.
landelijk en internationaal. Krapte op de woningmarkt, de samenleving
Het aantal voor ouderen geschikte woningen moet tot 2040 met ca.
vergrijst en de behoefte aan zorg is bovengemiddeld. Ook komen er
Woondeal Zuid-Limburg (2023)
2.300 worden uitgebreid: 1.430 geclusterde woningen (vooral huur-
steeds meer arbeidsmigranten naar Parkstad. We woonvisie omschrijft
De ambitie van de woondeal Zuid-Limburg is om via herstructurering en
woningen onder de aftoppingsgrens) en 980 aangepaste woningen
het volgende over wonen:
transformatie kwalitatieve woningen toe te voegen aan de voorraad.
(vooral in de koopsector).
Regio’s Zuid-Limburg en Parkstad
Onder de huidige bewoners van Parkstad neemt het aantal 65-plussers de komende tien jaar sterk toe. Overige doelgroepen, zoals
Door de massabouw in tijden van mijnbouw en wederopbouw zijn veel kwalitatief laagwaardige woningen gebouwd. Bovendien is de
Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg
bestaande woningvoorraad vaak dermate verouderd dat renovatie
De structuurvisie wonen Zuid-Limburg is opgesteld door de gemeenten
soms niet realistisch is of het woningtype niet meer aansluit bij de
vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe
wensen van de samenleving (bijvoorbeeld levensloopgeschikt). Ook
invloed hebben op andere gemeenten. In de Structuurvisie Wonen Zuid-
tie om de komende 10 jaar minimaal 7.500 nieuwe woningen te bou-
de doorstroming moet bevordert worden, voornamelijk van gezins-
Limburg is de beleidsambitie opgenomen dat er wordt gestreefd naar
wen. In de periode 2022 – 2030 gaat het over 6.775 nieuwe wonin-
woningen naar levensloopgeschikte appartementen en nul-treden-
een excellent woon- en vestigingsklimaat in Zuid-Limburg. Om een aan-
gen. Het Rijk hanteert een landelijke richtlijn van 130% aan planca-
woningen.
trekkelijke woonregio te zijn én te blijven is er een omslag nodig naar
paciteit om de beoogde woningbouw ook daadwerkelijk op te leve-
Parkstad Limburg kent een verouderde woningvoorraad. De afgelo-
meer evenwicht tussen vraag en aanbod, méér kwaliteit en méér vraag-
ren.
pen jaren is ingezet op herstructurering. Hierdoor is de nieuwbouw-
gerichtheid. Toevoegen van woningen kan daarom alleen als het niet
opgave steeds urgenter geworden.
‘meer van hetzelfde’ is en als het past binnen de kwantitatieve kaders.
aansluiten bij de bevolkingsontwikkeling, die aantrekkelijk zijn voor
Bestuurlijk is in Parkstad de wens geuit om te gaan functioneren als
Zuid-Limburgse gemeenten hebben een driedelige opgave:
de huidige bewoners en voor mensen die buiten om naar deze regio
‘overloopregio’ voor schaarste gebieden en/of als alternatief.
Verdunnen van de bestaande voorraad waar sprake is van een
komen. Daarbij wordt een (zowel in woningtypes als prijsklasse) ge-
overschot;
varieerd woningaanbod beoogd, dat aansluit bij de wensen van star-
De regio Parkstad heeft de ambitie om in de periode 2022 – 2030 minimaal 7.500 woningen te realiseren.
hoefte (levensloopgeschikt, doorstroming, in bestaande voorraad.
verdunnen huishoudens eerst alvorens het aantal afneemt.
Terugdringen van (ongewenste) planvoorraad tot het niveau van de transformatieopgave;
Prioriteer uitvoering van plannen met duidelijke aantoonbare be-
jonge gezinnen en starters, nemen af. Als gevolg van de vergrijzing De gemeenten in de regio Parkstad hebben de gezamenlijke ambi-
Het streven is om woningvoorraad en woonmilieus te hebben die
ters en doorstromers.
De behoefte bestaat vooral uit levensloopgeschikte nul-tredenwo-
Toevoegen van woonproducten waar een tekort van is, passend
ningen. Dat geldt zowel voor het sociale huursegment en het seg-
binnen de uitgangspunten van de visie.
ment betaalbare koopwoningen met een prijs tot circa € 300.000,-
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
13/15
De behoefte aan meer woningen in de middenhuur houdt de ko
De gemeente Kerkrade focust zich op de ambitie: ‘kansrijk wonen
te verbeteren en de ongelijkheid binnen de regio te verkleinen moet
voor iedereen’. Het vertrekpunt is dat iedereen die in Parkstad wil
Het is gewenst om ook woningen in het hogere segment toe te voe-
er meer variatie en spreiding in het woningaanbod gecreëerd wor-
wonen, een kans moet hebben op de woningmarkt om een pas-
gen. Dit om een aantrekkelijk woon- en werkklimaat te creëren.
den bij bouwprojecten.
sende woning te vinden. Denk aan jongeren die willen starten op de
Stijgende energieprijzen hebben op dit moment de grootste invloed
woningmarkt of bijvoorbeeld ouderen die graag een vervolgstap wil-
Om woningbouwplannen te versnellen, wordt er ingezet op de ver-
op betaalbaarheid. Door eenvoudige energiebesparende maatrege-
snellingsaanpak. Deze aanpak focust zich op (1) het verstevigen
len op korte termijn en structurele verbeteringen aan de woningen
van de regionale visie op nieuwbouw, (2) het op gang houden van
op de lange termijn wordt het wonen zowel duurzaam als betaal-
het aantal afneemt. Omdat in de afgelopen jaren veel mensen naar
de bouwstroom, (3) het prioriteren van projecten om sneller tot uit-
baar. Verder wordt er gestreefd naar alle woningen energieneutraal
Parkstad verhuisden, lijkt het aantal huishoudens de komende jaren
voering te komen en (4) het maken van massa op regionale schaal.
in 2040.
niet af te nemen. De effecten van de vergrijzing in de regio worden
Een deel van de woningvraag is nu urgent, maar de woningbehoefte
len maken naar een woning met zorg.
Als gevolg van de vergrijzing verdunnen huishoudens eerst alvorens
daarmee opgevangen. Dat wordt nu en de komende jaren gemerkt
verandert met de tijd. Op korte termijn kan de bouw van modulaire
Gemeente Kerkrade
of flexibele woonvormen uitkomst bieden.
Structuurvisie Kerkrade 2010-2020 (2011)
De kansen om de woningvraag op te lossen binnen de bestaande
De structuurvisie Kerkrade 2010-2020 beschrijft op hoofdlijnen de ge-
sers de komende tien jaar sterk toe. Overige doelgroepen, zoals
bebouwing worden waar mogelijk benut. Bijvoorbeeld door het (le-
wenste ruimtelijke ontwikkeling. Op dit moment werkt de gemeente
jonge gezinnen en starters, nemen af. Met deze trends moet reke-
vensloop) geschikt maken van woningen en het transformeren van
Kerkrade aan de omgevingsvisie. Deze vervangt op termijn de structuur-
ning gehouden worden bij de bouw en aanpassingen van woningen
geschikt vastgoed naar woningen. Hierdoor wordt leegstand voorko-
visie. De visie op hoofdlijnen wat betreft wonen:
zodat er zowel geschikte woningen zijn voor wie al in de regio woont
men en het woongenot verhoogd.
door een grotere vraag naar woningen.
Onder de huidige bewoners van Parkstad neemt het aantal 65-plus-
als voor mensen die hier komen wonen.
De veranderende behoefte aan zorg en welzijn heeft ook zijn weer
Ouderen en bijzondere doelgroepen met zorgvraag hebben be-
slag op de woningvoorraad. Samen met corporaties en zorgaanbie-
hoefte aan nieuwe kleinschalige woonzorgvormen en levensloopge-
ders heeft gemeente Kerkrade in Parkstadverband ingezet op een
(te maken) zijn. Dat houdt in dat alle appartementen voorzien die-
schikte/ nul-tredenwoningen. De doorstroming die dan ontstaat heeft
toename van levensloopbestendige woningen en van woningen die
nen te worden van een lift om te voldoen aan de behoefte aan
het voordeel dat er (grondgebonden) woningen vrijkomen voor star-
geschikt zijn voor zorgbehoeftige ouderen.
ters en gezinnen.
Om de samenredzaamheid en leefbaarheid van buurten en dorpen
mende jaren aan.
Daarbij is het uitgangspunt dat de woningmarkt in balans blijft.
Zelfredzaamheid blijft een van de uitgangspunten van de visie op
Uitgangspunt is dat alle nieuwbouwwoningen levensloopbestendig
nultredenwoningen
Alle grondgebonden woningen moeten ruimte hebben op de begane
Minimaal 2/3 van de nieuwe woningen moet ‘betaalbaar’ zijn en dus
zorg en welzijn. In lijn daarmee wordt in de wijken zoveel mogelijk
grond voor een slaapkamer en badkamer te realiseren naast de
bestaan uit sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale
voorzien in de behoefte aan seniorenvoorzieningen en verpleeghui-
woonkamer en keuken.
huurgrens tot de middenhuurgrens en/of koopwoningen tot €
zen. De doelstelling om mensen zo lang als mogelijk in hun eigen
355.000,-.
wijk te laten wonen wordt hiermee ondersteund
Er is veel aandacht voor nieuwbouw. Landelijk is de opgave om tot 2030 bijna een miljoen woningen te bouwen, waarvan minimaal
In totaal moet 40% van de nieuwbouw middenhuurwoningen of be-
26.550 in Limburg. Daarnaast heeft de provincie Limburg op ver-
taalbare koopwoningen betreffen, die geschikt zijn voor starters en
Regionale en lokale Woonvisie 2023 – 2028 gemeente Kerkrade
zoek van de regio een extra ambitie aangegeven om nog 20.000
mensen met een middeninkomen.
(2023)
woningen extra te bouwen. De landelijke richtlijn daarbij is dat twee
Iedere gemeente moet minimaal 30% sociale huurwoningen hebben
De regionale en lokale woonvisie 2023-2028 van de gemeente Kerkrade
derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn.
voor mensen met lager inkomen en moet voorkomen dat kwetsbare
beschrijft de ambities voor wonen vanuit regionaal perspectief.
mensen die aangewezen zijn op sociale huur allemaal in hetzelfde
De gemeenten in de regio Parkstad hebben de gezamenlijke ambitie om de komende 10 jaar minimaal 7.500 nieuwe woningen te bou-
gebied moeten gaan wonen.
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
14/15
wen. In de periode 2022 – 2030 gaat het over 6.775 nieuwe woningen. Woningen die in de eerste plaats kwalitatief aansluiten bij de wensen van bestaande bewoners in de regio – starters en doorstromers – en die daarnaast mensen van buiten kunnen aantrekken.
Gemeente Kerkrade wil dat de toevoegingen aan de woningvoorraad betaalbaar en toekomstbestendig zijn, in een niet te hoge dichtheid staan en op plekken die goed zijn voor de ontwikkeling van de buurt, wijk en stad. Het streven is tevens dat de woningbouw bijdraagt aan een kwalitatieve en klimaatbestendige woonomgeving. -
Voor het diversifiëren van het woningaanbod voor huidige bewoners en het aantrekken van nieuwe bewoners is het gewenst om naast woningen in het lagere en middensegment óók woningen toe te voegen in een hoger segment. Voor het behouden én aantrekken van bewoners wordt ook de relatie met het economisch domein gezocht, om zo gezamenlijk een aantrekkelijk woon- en werkklimaat te creëren.
-
Het aantal ouderen met mobiliteitsbeperkingen of een zorgvraag neemt de komende jaren fors toe. Door deze toename en de relatieve afname van intramurale zorg is het cruciaal om aandacht te hebben voor deze bewoners in het woonbeleid. Naast de duidelijke behoefte aan levensloopgeschikte woningen in nieuwbouw en transformatie is er behoefte aan betaalbare kleinschalige geclusterde woonconcepten voor ouderen. Het gaat hierbij om zelfstandig wonen met aandacht voor ontmoeting, mogelijkheden voor zorg, nabij voorzieningen en binnen de eigen buurt of kern.
Ladderonderbouwing Erpostraat 1 /Holzstraat 19A teKerkrade
15/15
Bijlage 2 Archeologisch onderzoek
20
Bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan woningbouw Erpostraat 1 - Holzstraat 19A" (ontwerp)
RAPPORTAGE archeologisch bureauonderzoek Holzstraat 19, Kerkrade, gemeente Kerkrade
Rapport archeologisch bureauonderzoek Holzstraat 19 in Kerkrade Gemeente Kerkrade Opdrachtgever
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel
Rapportnummer Versienummer
1
25690.003 2
Datum
27 november 2024
Opsteller2
De heer drs. A.H. Schutte en de heer drs. E.F.M. Rademakers
Kwaliteitscontrole
De heer drs. M. Stiekema
1
Versie 1 betreft een rapport waarvan geen beoordeling van de bevoegde overheid is ontvangen, bij versie 2 is het rapport wel beoordeeld door de bevoegde overheid. 2 Vrijgave In onze rapportages wordt niet gewerkt met handtekeningen en/of parafen. Conform protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem wordt het rapport aantoonbaar vrijgegeven.
Econsultancy Archeologisch Rapport
KWALITEITSZORG Econsultancy is onder meer gecertificeerd voor protocollen 4001, 4002, 4003 en 4004 van de BRL SIKB 4000. Verder is Econsultancy lid van de Nederlandse Vereniging van Archeologische Opgravingsbedrijven (NVAO). De leden van de NVAO bieden kwalitatief hoogstaand archeologisch onderzoek. Het lidmaatschap is een waarborg voor kwaliteit en betrouwbaarheid. Ook is Econsultancy aangesloten bij de Vereniging van Ondernemers in Archeologie (VOiA). De VOiA behartigt de belangen van meer dan 100 bedrijven in alle takken van de archeologie. CERTIFICERING Econsultancy werkt volgens een dynamisch kwaliteits- en milieusysteem, zoals beschreven in het kwaliteitsen milieuhand-boek. Ons kwaliteits- en milieusysteem is gecertificeerd volgens de eisen in de NEN-EN-ISO 9001 en NEN-EN-ISO 14001. Daarnaast staat veilig werken bij Econsultancy voorop en zijn we gecertificeerd voor VCA*. BETROUWBAARHEID Dit onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd, conform de toepasselijke en van kracht zijnde regelgeving. In dit kader dient ook opgemerkt te worden dat geraadpleegde bronnen niet altijd zonder fouten en volledig zijn. Daar Econsultancy voor het verkrijgen van historische informatie afhankelijk is van deze bronnen, kan Econsultancy niet instaan voor de juistheid en volledigheid van deze informatie.
Al onze rapportages worden opgesteld conform de ‘Handreiking omgaan met AVG in bodemonderzoeken’ opgesteld door de VKB (29 juni 2022). Hiermee voldoet de rapportage aan de eisen die de wet, NEN en KNA protocollen ons stellen en wordt tevens voldaan aan de AVG. Hierbij wordt opgemerkt dat wetgeving, waaronder wettelijke eisen uit de Erfgoedwet, prevaleert boven de AVG. In het kader van de AVG dient, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, bijlagen met kadastrale uittreksels en namen van opdrachtgevers, door de publicerende instantie, verwijderd dan wel zwart gelakt te worden. RECHTEN © Econsultancy bv, Foto’s en tekeningen: Econsultancy bv, tenzij anders vermeld. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de rechthebbende. Econsultancy aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade voortvloeiend uit de toepassing van de adviezen of het gebruik van de resultaten van dit onderzoek. ISSN: 2210-8777 (Analoog rapport) ISSN: 2210-8785 (Digitaal rapport E-depot)
Econsultancy Archeologisch Rapport
INHOUDSOPGAVE ADMINISTRATIEVE GEGEVENS PLANGEBIED SAMENVATTING 1
INLEIDING .................................................................................................................................................. 2
2
BUREAUONDERZOEK ................................................................................................................................. 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
3
Doelstelling en onderzoeksvragen ................................................................................................. 2 Methoden ...................................................................................................................................... 2 Afbakening en huidige situatie van het plangebied ....................................................................... 3 Toekomstige situatie ...................................................................................................................... 4 Aardwetenschappelijke gegevens .................................................................................................. 5 Archeologische waarden ................................................................................................................ 7 Beschrijving van het historische gebruik ...................................................................................... 10 Gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel ...................................................................... 16
CONCLUSIE EN ADVIES ............................................................................................................................ 19
LITERATUUR BRONNEN KAARTEN BIJLAGEN
TABELLEN Tabel 2.1 Tabel 2.3 Tabel 2.4 Tabel 2.5
Aardwetenschappelijke gegevens plangebied Geraadpleegd historisch kaartmateriaal Verleende bouwvergunningen Gespecificeerde archeologische verwachting
KAARTEN Kaart 1. Het plangebied op de topografische kaart (1:25.000) Kaart 2. Het plangebied op de kadastrale kaart Kaart 3. Het plangebied op een luchtfoto uit 2022 Kaart 4. Het plangebied op de archeologische verwachtings- en cultuurhistorische advieskaart voor de Parkstad Limburg Kaart 5. Het plangebied op de Geomorfologische kaart 1: 50.000 van Nederland Kaart 6. Het plangebied op het actueel hoogtebestand (AHN4) Kaart 7. Het plangebied op de bodemkaart Kaart 8. Archeologische waarden en onderzoeken rondom het plangebied Kaart 9. Het plangebied op de Ferrarsikaart 1771-1778 Kaart 10. Het plangebied op de Tranchot und v. Müffling kaart 1801-1828 Kaart 11. Het plangebied op de Kadastrale minuut uit 1842 Kaart 12. Het plangebied op de op het Bonneblad uit 1925 Kaart 13. Het plangebied op de op het Bonneblad uit 1937 Kaart 14. Het plangebied op de topografische kaart uit 1962 Kaart 15. Het plangebied op de topografische kaart uit 1980 Kaart 16. Het plangebied op de topografische kaart uit 1990 Kaart 17. Globale ligging bebouwing. Kaart 18. KLIC gegevens plangebied.
BIJLAGEN Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5. Bijlage 6.
Overzicht geologische en archeologische tijdvakken AMK-terreinen Onderzoeksmeldingen Vondstmeldingen Bewoningsgeschiedenis van Nederland AMZ-cyclus
ADMINISTRATIEVE GEGEVENS PLANGEBIED Projectcode
25690.003
Opdrachtgever
BRO
Toponiem
Holzstraat 19
Plaats
Kerkrade
Gemeente
Kerkrade
Provincie
Limburg
Kadastrale gegevens
Kadastrale gemeente Kerkrade, sectie B, percelen 10221 en 10299.
Omvang plangebied
circa 3.500 m2
Kaartblad
69F (1:25.000)
Centrumcoördinaten (X/Y)
203211/319446
Archeoregio NOaA
6: Limburgs lössgebied
Bevoegde overheid
Gemeente Kerkrade Markt 33 6461 EC Kerkrade T: 140 045 E: gemeentehuis@kerkrade.nl
Deskundige namens de bevoegde overheid
Gemeente Heerlen Domein Economie - Team Beleid Postbus 1 6400 AA Heerlen
Uitvoeringsperiode
Juni 2024
Uitvoerders
Econsultancy, de heer drs. A.H. Schutte (Senior KNA Archeoloog) en de heer drs. E.F.M. Rademakers (archeoloog)
Onderzoeksmelding ARCHIS3
5614356100
Beheer en plaats documentatie
Econsultancy en op termijn het provinciaal depot
Mevrouw drs. (Lic.) H.C. Vanneste Regioarcheoloog Parkstad T.: 045-5604404 E.: h.vanneste@heerlen.nl
SAMENVATTING Econsultancy heeft in opdracht van BRO in juni 2024 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het plangebied is gelegen aan de Holzstraat 19 te Kerkrade in de gemeente Kerkrade. In het plangebied zal na sloop van de bestaande bebouwing nieuwbouw worden gerealiseerd. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken dient in het kader van de wijziging omgevingsplan (TAM-IMRO) en de hierbij behorende onderliggende regelgeving inzichtelijk worden gemaakt welke archeologische waarden binnen het plangebied kunnen worden verwacht en wat het effect is van eventuele ingrepen op deze archeologische waarden. Doel van het bureauonderzoek is een antwoord te vinden op de vraag wat de gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied is. Dit wordt uitgevoerd door middel van het verwerven van informatie, aan de hand van bestaande bronnen, over bekende en verwachte archeologische waarden. Met de resultaten van het archeologisch onderzoek kan worden vastgesteld of binnen het plangebied archeologische waarden aanwezig (kunnen) zijn en of vervolgonderzoek dan wel planaanpassing noodzakelijk is. Gespecificeerde archeologische verwachting bureauonderzoek Aangezien er geen aanwijzingen zijn dat er in de buurt van het plangebied open water is geweest is de archeologische verwachting voor archeologische resten uit het Paleolithicum en Mesolithicum laag.
De lössgronden, die ook in het plangebied voorkomen, zijn vruchtbare gronden en daarom uitermate geschikt voor landbouwsamenlevingen. Daarnaast zijn rondom het plangebied resten aangetroffen uit het Neolithicum tot en met de Middeleeuwen. De archeologische verwachting voor archeologische resten uit het Neolithicum tot en met de Middeleeuwen is daarom hoog. Volgens het historisch kaartmateriaal is het plangebied in de Nieuwe tijd gelegen langs doorgaande wegen. Verder is er voor de Tweede Wereldoorlog bebouwing gerealiseerd in het plangebied. De archeologische verwachting voor archeologische resten uit de Nieuwe tijd is daarom hoog. De vraag is echter of de gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied bijgesteld moet worden naar laag vanwege allerlei werkzaamheden die in het plangebied zijn uitgevoerd sinds de Tweede Wereldoorlog. Uit de bouwdossiers blijkt dat de gebouwen (al dan niet deels) zijn onderkelderd. Daarnaast zijn er funderingen aangebracht die over het algemeen tussen de 60 en 85 cm beneden peil reiken. Ook is er sprake van de aanleg van kruipruimtes, waaronder een zanddek is aangebracht. Hieruit kan worden afgeleid dat er grondverbetering is toegepast binnen het plangebied. De diepte van de grondverbetering en de exacte locaties zijn echter niet duidelijk.
Uit de bouwdossiers mag worden geconcludeerd dat er sprake zal zijn van vele (recente) bodemverstoringen binnen het plangebied waardoor eventuele archeologische waarden zullen zijn verstoord. Bij de Holzstraat 23 is er strikt genomen sprake van historische bebouwing uit de Nieuwe tijd, het eerste pand dateert uit 1911 en in de jaren die volgden hebben er op het adres nog een aantal veranderingen plaatsgevonden. De restanten van deze bebouwing kunnen, gezien de datering, als archeologische resten worden beschouwd. De bouwdossiers zijn echter dusdanig gedetailleerd dat een specifiek onderzoek naar deze resten naar verwachting geen kenniswinst zal opleveren.
25690.003 versie 2
Advies Op basis van de aanwezigheid van bebouwing op een groot deel van de nieuwbouwlocatie, kan worden geconcludeerd dat archeologische waarden niet meer in situ worden verwacht. Op grond van deze conclusie adviseert Econsultancy om het plangebied vrij te geven. Bovenstaand advies is van Econsultancy. Er is, op grond van de gebruikte onderzoeksmethode, geprobeerd een zo gefundeerd mogelijk advies te geven. Over de aan- of afwezigheid van archeologische sporen of resten in het plangebied kan nooit volledig uitsluitsel worden gegeven. Aan dit advies kunnen geen rechten worden ontleend. De resultaten van dit onderzoek zijn beoordeeld door de adviseur van de bevoegde overheid (gemeente Kerkrade), en die heeft het advies gedeeltelijk overgenomen. Alleen in het onbebouwde noordoostelijke deel van het plangebied (ca. 1000 m2) dient nog een vervolgonderzoek uitgevoerd te worden in de vorm van een verkennend booronderzoek, de rest van plangebied is vrijgegeven. Als het plangebied nu of in de toekomst door de gemeente Kerkrade wordt vrijgegeven voor bodemroerende werkzaamheden, dan blijft er, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit juli 2016, een meldingsplicht bestaan. Eventuele archeologische resten die bij werkzaamheden worden aangetroffen, moeten worden gemeld bij het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
Het is verder raadzaam om ook de gemeente Kerkrade op de hoogte te stellen.
25690.003 versie 2
1
INLEIDING
Econsultancy heeft in opdracht van BRO een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor een plangebied aan de Holzstraat 19 in Kerkrade, gemeente Kerkrade. De initiatiefnemer is voornemens om de bebouwing aan de Erpostraat 1/Holzstraat 19A te Kerkrade te slopen en de locatie te herontwikkelen. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken dient in het kader van de wijziging omgevingsplan (TAM-IMRO) en de hierbij behorende onderliggende regelgeving inzichtelijk worden gemaakt welke archeologische waarden binnen het plangebied kunnen worden verwacht en wat het effect is van eventuele ingrepen op deze archeologische waarden. Het archeologisch onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek (hoofdstuk 2) Uitgaande van de in het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting wordt een advies gegeven of vervolgstappen noodzakelijk zijn (hoofdstuk 3). Het archeologisch onderzoek is uitgevoerd in juni 2024 door de heer drs. A.H. Schutte (Senior KNA Archeoloog) en de heer drs. E.F.M. Rademakers (archeoloog). Het rapport is gecontroleerd door de heer drs. M. Stiekema (Senior KNA Prospector).
2
BUREAUONDERZOEK
2.1 Doelstelling en onderzoeksvragen Het doel van het bureauonderzoek is het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Hiervoor wordt een inventarisatie gemaakt van bekende aardwetenschappelijke, archeologische en (cultuur)historische gegevens. Aan de hand van deze inventarisatie wordt het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel opgesteld.
2.2 Methoden Het archeologisch onderzoek is uitgevoerd onder certificaat op grond van de BRL SIKB 4000 (KNA, versie 4.1, 19‑02‑2018) en volgens de eisen en normen zoals aangegeven in de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA, versie 4.1, 19‑02‑2018, protocol 4002), die is vastgesteld door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) Archeologie en is ondergebracht bij het SIKB te Gouda. Voor de uitvoering van het bureauonderzoek gelden de specificaties LS01, LS02, LS03, LS04 en LS05. De resultaten van dit onderzoek worden in dit rapport weergegeven volgens specificatie LS06.3 Binnen dit onderzoek zijn de volgende werkzaamheden verricht: 3 SIKB.
25690.003 versie 2
• • • • •
afbakening van het plangebied en vaststellen van de consequenties van het mogelijk toekomstige gebruik (LS01); beschrijving van de huidige en toekomstige situatie (LS02); beschrijving van de historische situatie en mogelijke verstoringen (LS03); beschrijving van bekende archeologische en historische waarden en aardwetenschappelijke gegevens (LS04); opstellen van een gespecificeerde verwachting (LS05).
Bij het uitvoeren van deze werkzaamheden zijn de volgende bronnen geraadpleegd: • • • • • • • • • • • •
het Archeologische Informatie Systeem (ARCHIS); de Archeologische Monumenten Kaart (AMK); geologische kaarten, geomorfologische kaarten en bodemkaarten; de centrale toegangspoort tot Data en Informatie van de Nederlandse Ondergrond (DINOLoket); literatuur en historisch kaartmateriaal; bouwhistorische gegevens; een recente topografische kaart; recente luchtfoto’s; het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN4); Provinciaal Archeologisch Aandachtsgebied kaart van de provincie Limburg; de archeologische verwachtings- en cultuurhistorische advieskaart van de gemeente Kerkrade; plaatselijke (amateur-)archeoloog c.q. heemkundevereniging.
2.3 Afbakening en huidige situatie van het plangebied Afbakening plan- en onderzoeksgebied Het plangebied is het gebied waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling plaats vindt. Het onderzoeksgebied is het gebied waarbinnen voor het bureauonderzoek relevante informatie wordt verzameld. Dit is het gebied in een straal van circa 500 meter rondom het plangebied. Het plangebied ligt aan de Holzstraat 19, in de bebouwde kom van Kerkrade, in de gemeente Kerkrade (zie kaart 1) en heeft een oppervlak van circa 3.500 m2. Het maaiveld ligt volgens het Actueel Hoogtebestand van Nederland (AHN4) rond 161 m NAP en de centrumcoördinaten van het plangebied zijn X: 203.211 en Y: 319.446. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Kerkrade, sectie B, percelen 10221 en 10299 (zie kaart 2). Huidige situatie Voor het bureauonderzoek is het van belang de huidige situatie te onderzoeken. Landgebruik en bebouwing kunnen van invloed zijn op de archeologische verwachting. Hiervoor is gebruik gemaakt van de meest recente gegevens. Het plangebied is momenteel grotendeels bebouwd, daarnaast verhard en een klein deel is in