Bijlage 6 Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid RIGO

inkomen, sociaaleconomische kenmerken en een screening van gedragingen als eis voor een woningtoewijzing. Ons advies luidt deze maatregel op dit moment niet in te zetten in de gemeente Kerkrade om de volgende redenen: •

•

•

Allereerst is de inzet van de Wbmgp in de Huisvestingswet omschreven als een laatste redmiddel. Aangezien de maatregel zeer ingrijpend is en grondrechten beperkt, worden de aangewezen gebieden en de onderbouwing ook getoetst door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Er moet worden aangetoond dat andere, mindere ingrijpende maatregelen niet voldoende werken. De succesvolle gebiedsgerichte programma’s in de gemeente hebben laten zien dat het ook anders kan. De sturing richt zich alleen op de instroom, en veelal alleen op het sociale huursegment. Gegeven de beperkte (dalende) mutatiegraad in de woningvoorraad is het een maatregel die vooral op de langere termijn effect heeft. Ook kan het invoeren van woonruimteverdeling (in de regio) kan mogelijk een gewenst effect sorteren. Het onderzoeken van deze mogelijkheden in regionaal verband, zoals beschreven in paragraaf 4.4.2.B, ligt daarom meer voor de hand. Tenslotte, kan deze maatregel ook een negatief bijeffect hebben, namelijk wanneer de inzet ervan de buurt of wijk stigmatiseert.

Tenslotte, is er de mogelijkheid om toeristische verhuur van woonruimte te reguleren via de Wet toeristische verhuur onder de Huisvestingswet. De Wet toeristische verhuur van woonruimte is er om de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte te voorkomen of beperken. Dat kan middels achtereenvolgens een registratieplicht van verhuurders, een maximaal aantal nachten via het nachtencriterium (desgewenst met meldplicht), of een vergunningstelsel. We raden aan om dit instrument op dit moment niet in te zetten. • •

Er zijn momenteel geen signalen dat toeristische en recreatieve verhuur een negatief effect heeft op de leefbaarheid of problemen in de woningvoorraad veroorzaken. Wel constateert de gemeente dat toeristische verhuur steeds vaker gebruikt wordt om de regelgeving rondom kamerverhuur te omzeilen. Echter, ligt het voor de hand om uitvoering van andere instrumenten eerst te intensiveren, zoals toezicht en handhaving op illegale kamerverhuur, woonoverlast en voorschriften uit het Bouwbesluit. Een alternatief bieden voor illegale kamerverhuur, zoals het realiseren van midstay en/of shortstay huisvesting voor arbeidsmigranten kan daar ook aan bijdragen. Tevens is het advies om in te zetten op de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap te bieden heeft.

Vanuit economisch oogpunt gewenste logies voor toeristische en recreatieve doeleinden blijven hierdoor ook zoveel als mogelijk ongemoeid.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 21

Bijlage 1 Instrumentarium De gemeente heeft een breed instrumentarium tot haar beschikking waarmee zij invloed heeft op zowel de sociale als de fysieke opgaven in delen van de gemeente. Dit instrumentarium bestaat uit verschillende vormen en komt uit allerlei wet- en regelgeving. In dit hoofdstuk geven we hiervan een overzicht. We onderscheiden daarin drie sporen: 1) het ruimtelijke spoor; 2) het spoor langs de Huisvestingswet; en 3) tenslotte een spoor met ‘overige’ instrumenten. In deze bijlage gaan we per spoor in op de instrumenten die de gemeente heeft om te sturen en welke instrumenten de gemeente op dit moment al inzet. In aanvulling op de bestaande mogelijkheden zijn er een aantal wetten en wetswijzigingen in voorbereiding die in het kader van de geschetste opgaven nieuwe mogelijkheden, maar ook een aantal verplichtingen met zich meebrengen. Zo beschrijven we wat er met de Wet goed verhuurderschap en de verwachte aanpassingen in de Huisvestingswet op de gemeente afkomt. Tenslotte besteden we aandacht aan de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (ook bekend als de Regiewet). Aan het einde van de bijlage is tevens een overzicht opgenomen met een korte beschrijving van de instrumenten en middelen per spoor.

Ruimtelijke ordening Allereerst heeft de gemeente invloed op de woningvoorraad en woningmarkt via de ruimtelijke ordening. Meest voor de hand liggend is het om te sturen door de programmering van de woningbouw of herstructurering. Het (her)ontwikkelen van woningen maakt het ook mogelijk om aanvullende afspraken te maken met partners, zoals projectontwikkelaars of woningcorporaties. Gedacht kan worden aan anterieure overeenkomsten, al dan niet met afspraken over een anti-speculatiebeding of een zelfbewoningsplicht. Dit kan grotendeels privaatrechtelijk worden vormgegeven, maar ook publiekrechtelijk worden geborgd via een doelgroepenverordening als verlengstuk van de sturing via het bestemmingsplan. Invloed via het ruimtelijke spoor kan o.a. op basis van: • Woningbouw (sloop, nieuwbouw, herstructurering); • Bestemmingsplan; • Grondbeleid of anterieure overeenkomsten, zoals anti-speculatiebeding of zelfbewoningsplicht. In Bijlage 1 zijn deze vormen van sturing nader toegelicht. Wat doet de gemeente al op het ruimtelijke spoor? Gemeente Kerkrade heeft al veel zaken in het ruimtelijke spoor opgepakt. Bestemmingsplan Ten eerste stuurt de gemeente Kerkrade via het bestemmingsplan. In 2018 is er een overkoepelend paraplubestemmingsplan ‘Stedelijk gebied gemeente Kerkrade’ vastgesteld. Later aangevuld met de beleidsregel ‘Woningsplitsing en gebruikswijziging naar wonen’.

Het paraplubestemmingsplan verving daarmee alle bestaande vigerende bestemmingsplannen,

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 22

met uitzondering van een aantal plannen. Daarmee heeft de gemeente uniforme regelgeving ingevoerd voor woningsplitsing, woningomzetting, kamerbewoning en -verhuur en mogelijke verschillen binnen de gemeente gladgestreken. Het voornaamste doel is om illegale kamerverhuur en gerelateerde ongewenste effecten te verminderen. De gemeente constateert dat de panden waar nu (illegaal) kamers verhuurd worden, vaak grotere panden zijn, veelal met een voormalige commerciële functie, zoals bijvoorbeeld voormalige woon-winkelpanden. In de uitvoering gaat het vooral op controleren van panden, de lopende vergunningen lopen binnenkort af, en indien illegale woonsituaties worden geconstateerd dan wordt daarop gehandhaafd. Om leegstand, verloedering en andere ongewenste activiteiten te voorkomen, geeft de gemeente via de beleidsregel ‘Woningsplitsing en gebruikswijziging naar wonen’ onder strikte voorwaarden ruimte om het pand als woonruimte te gebruiken. Daarnaast is de beleidsregel Ruim Baan voor Goede Woningplannen toegevoegd. Daarmee wordt o.a. gestuurd op de behoefte aan kwalitatieve woonproducten in herstructurerings- en transformatieprojecten. De voorwaarde is o.a. dat een woningbouwplan van maatschappelijke meerwaarde is. Dat kan bijvoorbeeld door aantoonbare verbetering van de leefbaarheid, bij herstructureringen of vervangingsbouw of door hergebruik van waardevol vastgoed.

Indien een plan kwalitatief goed en gewenst is, zal de gemeente meewerken aan een omgevingsvergunning al dan niet in combinatie met bestemmingsplanwijziging. Deze beleidslijn is ook ingegeven door de transformatie van leegstaand vastgoed. Woningbouw De gemeente Kerkrade zet ook in op woningbouw en heeft daarin een proactieve houding. De gemeente voert ‘aanvallend woonbeleid’ onder de noemer Het woonoffensief. Daarbij is het uitgangspunt dat er kwalitatief goede woningen gebouwd worden die aansluiten bij de behoefte van woningzoekenden. Er moet zowel voldoende aanbod zijn aan sociale woningen als ook in andere segmenten. Daarnaast vindt de gemeente het belangrijk dat de deze gebouwd worden in een leefbare woonomgeving. In de aanpak van Het woonoffensief neemt de gemeente ook een positie als inspirator in. Door voorbeeldprojecten met kwalitatieve randvoorwaarden en een visie, kunnen marktpartijen worden aangetrokken en geïnspireerd worden om aan de slag te gaan. Ook kan vernieuwing en herstructurering van wijken, menging bevorderen in een wijk. Daarin speelt ook de genoemde beleidsregel een rol. De wijk Rolduckerveld is een goed voorbeeld van een buurt waar de gemeente door grootschalige herstructurering de problematiek aanpakt.

Enerzijds betreft het project een fysieke aanpak waarbij woningen gesloopt worden en er, in absolute aantallen minder, maar kwalitatief hoogwaardige woningen in een aantrekkelijke woonomgeving worden terug gebouwd. Daarbij wordt meer diversiteit in de woningvoorraad gecreëerd, waardoor een andere bevolkingssamenstelling in de wijk ontstaat. Anderzijds wordt ingezet op de sociale (door) ontwikkeling van de buurt met en voor de bewoners. Het eerste deel van de herstructurering van de buurt is met de sloop van verouderd vastgoed gerealiseerd. Ook is gestart met de diverse leefbaarheid programma’s en bewonersaanpak. Dit leidt volgens de gemeente nu al tot een merkbaar positief effect op de leefbaarheid. Grondbeleid of anterieure overeenkomsten Tenslotte heeft de gemeente invloed middels grondbeleid en anterieure overeenkomsten. De gemeente heeft in het verleden eerder anterieure overeenkomsten gesloten met ontwikkelaars

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 23

en is daarmee bekend. Dit is maatwerk en de mogelijkheden en reikwijdte van deze afspraken verschillen per project.

Instrumentarium Huisvestingswet Een tweede spoor voor sturing op de woningvoorraad is via de publiekrechtelijke instrumenten van de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten mogelijkheden voor sturing van de bestaande voorraad. Alle instrumenten van de Huisvestingswet worden via een gemeentelijke huisvestingsverordening ingezet. Instrumenten uit de Huisvestingwet: •

• •

• •

Woonruimteverdeling: woningtoewijzing in de corporatievoorraad (ook mogelijk in de particuliere huurvoorraad en naar verwachting na aanpassing van de Huisvestingswet in de sociale koop, toegelicht in paragraaf 3.2.1). Woningvoorraadbeheer: sturing op onttrekken, samenvoegen, splitsen en omzetten van aangewezen categorieën van woonruimte. Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp/Rotterdamwet): De Wbmgp biedt in uiterste gevallen een drietal mogelijkheden voor selectieve woningtoewijzing. Opkoopbescherming3: regulering door verbod om (aangewezen) goedkope en middeldure woning zonder vergunning te verhuren. Wet toeristische verhuur: regulering van de negatieve effecten van toeristische verhuur.

In Bijlage 1 zijn de instrumenten van Huisvestingswet nader beschreven. Met het oog op Europese (grond)rechten, worden de instrumenten van de Huisvestingswet als een zware inperking van de grondrechten aangemerkt. Dit maakt dat een degelijke onderbouwing (vanuit schaarste of leefbaarheid) vereist is. Ook is de duur van deze sturingsinstrumenten door de wetgever beperkt. De huisvestingsverordening is maximaal 4 jaar geldig, in sommige gevallen enkel gebiedsgericht inzetbaar en moet worden vastgesteld door de Gemeenteraad. Aanpassingen in de Huisvestingswet In de Huisvestingswet zijn verschillende wijzigingen voorzien. Onderstaande wetswijzigingen zijn reeds door de Tweede Kamer vastgesteld en wachten nog op behandeling in de Eerste Kamer. Het aftreden van het Kabinet Rutte IV zorgt niet voor vertraging op dit vlak. In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een kostprijs tot €355.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad (oftewel in corporatiehuur-, particuliere huur- en straks ook sociale koopsector).

Er kan regionaal of lokaal voorrang

Opkoopbescherming is niet hetzelfde als een zelfbewoningsplicht. Beide instrumenten zijn nader toegelicht in bijlage 1. 3

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 24

worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50% van het vrijkomend aanbod. De gemeente Kerkrade kan echter gebruikmaken van een uitzonderingspositie, gezien de beperkte uitbreidingsmogelijkheden in de gemeente (de eerder genoemde beleidsregel Ruim Baan voor Goede Woningplannen), op basis waarvan tot 100% van het vrijkomend aanbod met voorrang kon worden toegewezen met maatschappelijke en/of economische binding. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Tenslotte worden er wijzigingen verwacht met betrekking op het instrument woningvoorraadbeheer: het reguleren van woningsplitsing-, samenvoeging, -onttrekking en vorming. In de wetswijziging wordt de grondslag op basis waarvan dit publiekrechtelijke instrument ingevoerd kan worden, uitgebreid. Naast schaarste in combinatie met de verdringing van doelgroepen is het na de wetswijziging ook mogelijk de invoering te onderbouwen op basis van leefbaarheid. Dit houdt in dat onderbouwd moet worden dat de regels noodzakelijk en geschikt zijn voor het behoud van de leefbaarheid.

Het gaat dan om de effecten van woonruimtevoorraadbeheer op de leefbaarheid van de openbare ruimte. Hierbij valt te denken aan zaken als een tekort aan parkeerplekken, te veel afvalcontainers, geluidsoverlast en vervuiling. Het is niet mogelijk om op grond van de bevolkingssamenstelling of sociale kenmerken regels te stellen. Wat doet de gemeente al met de Huisvestingswet 2014? Momenteel heeft de gemeente Kerkrade geen publiekrechtelijke instrumenten ingevoerd gebaseerd op de Huisvestingwet 2014. In het kader van het Rijksprogramma 'Een thuis voor iedereen', waarin overheden op alle niveaus en andere partijen samenwerken aan huisvesting voor kwetsbare groepen woningzoekenden, is Parkstad Limburg ook onderdeel van het Koploperstraject. In dit traject wordt in gezamenlijkheid de mogelijkheden van de huisvestingverordening en urgentieverlening bekeken. De Gemeente Heerlen is de trekker van het Koploperstraject. De verdeling van urgenten en kwetsbare doelgroepen in de Stadsregio Parkstad Limburg is hierin de belangrijkste opgave. Het doel is meer balans te vinden tussen vragers en dragers in de woonwijken van elke gemeente, in de regio en tussen reguliere woningzoekenden en verschillende aandachtsgroepen, zoals ook in de regionale woonvisie is opgenomen. Vitale veerkrachtige wijken nu en in de toekomst vormen de basis.

Inzet van overige middelen Daarnaast is er nog een breed scala aan overig beleid, middelen, wet- en regelgeving die de gemeente kan inzetten op het gebied van de woningvoorraad, leefbaarheid en veiligheid. De mogelijkheden lopen uiteen van landelijke wetten gericht op de aanpak van (woon)overlast of bouwtechnische voorschriften voor woningen via het Bouwbesluit, tot lokaal beleid en regelgeving of afspraken met lokale partners.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 25

Bovendien is per 1 juli 2023 een nieuwe wet van kracht, die ook goed aansluit op de beschreven problematiek en voor de gemeente mogelijkheden voor sturing biedt. Deze Wet goed verhuurderschap wordt allereerst toegelicht in de volgende paragraaf. Overige middelen in het woon- en leefbaarheidsdomein: • • • • •

Gemeentelijke regelgeving overlast en veiligheid; Woonbeleid; Samenwerking met lokale partners; Integrale gebiedsgerichte aanpak; Wet goed verhuurderschap (toegelicht in paragraaf 3.3.1 hieronder).

In Bijlage 1 zijn deze vormen van sturing nader toegelicht.

Wet goed verhuurderschap Het doel van de Wet goed verhuurderschap is het tegengaan van ongewenste praktijken en misstanden in de huursector, zoals discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief hoge huren, hoge servicekosten en onrechtmatige huurcontracten. Het rijk komt met deze wet tegemoet aan de wens van veel gemeenten om op te kunnen treden bij misstanden op de lokale huurmarkt. Deze wet geeft de gemeente dus een manier om publiekrechtelijk te sturen op slechte woonomstandigheden van kwetsbare doelgroepen. De wet richt zich op alle huurders en heeft speciale aandacht voor de positie van arbeidsmigranten in de huursector. De wet heeft voor de gemeente twee verplichte onderdelen en twee optionele vergunningsstelsels die de mogelijkheden voor sturing op goed verhuurderschap uitbreiden. Ten eerste moeten gemeenten de Algemene regels voor goed verhuurderschap handhaven die discriminatie en intimidatie moeten voorkomen en tegengaan. Verder maakt een begrenzing van de waarborgsom, een schriftelijkheidsvereiste van de huurovereenkomst, een informatie(verstrekkings)plicht, het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten, en een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten door verhuurbemiddelaars deel uit van de algemene regels. Voor arbeidsmigranten zijn er specifieke regels die de gemeente moet handhaven.

Het gaat om de scheiding van huur- en arbeidscontract en het aanbieden van informatie in een passende taal. De gemeente moet deze algemene regels voor goed verhuurderschap handhaven. Een tweede verplicht onderdeel van deze wet is het inrichten van een meldpunt voor klachten over ongewenst gedrag van verhuurders. Het meldpunt moet uiterlijk op 1 januari 2024 gereed zijn. Er kunnen verzoeken tot handhaving binnenkomen via het meldpunt. Handhaving vindt plaats langs een escalatieladder. Daarbij heeft het meldpunt ook een rol in de informatievoorziening aan de huurders en kunnen huurders zo nodig doorverwezen worden naar bijvoorbeeld de woningcorporatie(s), de gemeentelijke anti-discriminatievoorziening, et cetera. Naast deze verplichte onderdelen bevat de wet ook twee optionele vergunningstelsels: een vergunningstelsel voor het verhuren van reguliere woonruimte, en een voor verblijfsruimte van arbeidsmigranten. Deze kunnen door gemeente via een verhuurverordening (naast de Huisvestingsverordening) worden vastgesteld. In de verhuurverordening bepaalt de

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 26

gemeenteraad dan in welke gebieden een vergunning nodig is om woonruimte (of verblijfsruimte voor arbeidsmigranten) te verhuren. De gemeenteraad kan niet zomaar verhuurvergunningen invoeren. Eerst moet onderbouwd worden dat de in te voeren verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is. De onderbouwing voor het invoeren van een algemene verhuurdersvergunningplicht (voor woonruimte) voor een bepaald gebied binnen de gemeente is op basis van leefbaarheid. Een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) kan gemeente breed worden ingesteld en heeft geen onderbouwing op basis van leefbaarheid nodig. Voor de woningcorporaties gelden de algemene regels ook, zij het dat toezicht en handhaving aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) is. Huurders, woningzoekenden en omwonenden van corporatiewoningen kunnen bij vragen of meldingen worden doorverwezen naar woningcorporaties. De woningcorporaties zijn niet vergunningplichtig, wanneer de gemeente een vergunningstelsel instelt. Welke overige maatregelen zet de gemeente al in? De gemeente zet momenteel al op tal van manieren en op verschillende niveaus in op oplossingen in de wijken en buurten om de besproken problematiek aan te pakken. Ten eerste is er landelijke wet- en regelgeving waarop de gemeente handhaaft.

Er zijn ook lokale en regionale visies, beleidsdoelen en programma’s gericht op verschillende leefbaarheidsaspecten geformuleerd. Tenslotte zijn er lokale projecten en aanpakken uitgerold en wordt er samengewerkt met lokale partners. In deze paragraaf beschreven wij slechts een greep uit de huidige inzet. In bijlage 3 is een lijst opgenomen met een overzicht van lopende programma’s, projecten, beleid en gemeentelijke regelgeving. Gemeentelijke regelgeving overlast en veiligheid In de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) zijn regels opgenomen gericht op (woon)overlast. Ook staan in de APV sinds 2017 regels over woningsplitsing, -omzetting en kamerverhuur. Dit met oog op de bescherming van het geordend woon- en leefmilieu. Kamerverhuur is sindsdien verboden en nieuwe kamerverhuurvergunningen worden dan ook sindsdien niet meer verleend. Ook het Integraal Veiligheidsplan 2023 – 2026 adresseert gericht de beschreven problematiek rondom leefbaarheid, woonoverlast en kwetsbare bewoners. Onder andere drugsoverlast en woonoverlast hebben prioriteit in de aanpak. Zo is een meldpunt voor woonoverlast ingericht, doorontwikkeld en verbeterd, is er meer samenwerking tussen de gemeentelijke handhaving, de politie en zorgpartners en zijn er speciale wijkpreventieteams opgericht voor het tegengaan van (criminele) beïnvloeding van kwetsbare bewoners.

Ook is er een aanpak die zich specifiek richt op illegale (kamer-)bewoning met als doel de leefbaarheid te verbeteren. In het veiligheidsplan wordt de uitvoering van het Damoclesbeleid ter bestrijding van drugscriminaliteit onderstreept. In de uitvoering hiervan wordt samengewerkt met de woningcorporaties. Ook op de inzet van de instrumenten uit de Wet Aanpak Woonoverlast wordt geprioriteerd. Op grond hiervan kunnen woningeigenaren direct verantwoordelijk worden gehouden bij overlast vanuit hun pand. Integraal en wijkgericht werken zijn uitgangspunten in de uitvoering hiervan.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 27

Regionaal en gemeentelijk woonbeleid In mei 2023 heeft de gemeenteraad de nieuwe ‘Regionale en lokale woonvisie gemeente Kerkrade 2023-2028’ vastgesteld. Hierin heeft leefbaarheid een belangrijke plaats gekregen. Kerkrade streeft naar kansrijk wonen voor iedereen nu en in de toekomst. In de woonvisie is veel aandacht voor kwaliteit, differentiatie van het woningbezit en opbouw in de wijken. Daarnaast wordt voorgesorteerd op de nieuwe woonzorgagenda en de daarin op te nemen aandachtsgroepen/bijzondere doelgroepen. Ook wordt het belang van goed verhuurderschap onderkent. De gemeente heeft eveneens kwaliteitseisen beschreven voor nieuwe woningen en transformatie van niet-woningen naar woningen. Allemaal met het doel dat iedereen een goede en passende woning vindt in een veilige en leefbare woonomgeving. Ook vormt het eerder genoemde Koploperstraject met de Stadsregio Parkstad Limburg, in het kader van het Rijksprogramma 'Een thuis voor iedereen', een aandrijver van samenwerking op en kennisdeling over de huisvesting van kwetsbare groepen woningzoekenden. In dit traject wisselen een aantal regio’s in Nederland kennis uit over de belangrijkste lessen uit de gebiedsgerichte aanpak. Ook is dit traject de aanleiding dat op regionaal niveau in Parkstad Limburg aan de woonzorgvisie wordt gewerkt.

De regio zet daardoor ook in op het uitbreiden van de samenwerking naar zorgpartijen, die ook veel zicht hebben en betrokken zijn bij problemen in de wijken. Samenwerking met woningcorporaties Daarnaast wordt in de Stadsregio Parkstad Limburg al langer samengewerkt op het gebied van woonruimteverdeling met het programma Loket Housing Parkstad. Via dit programma wordt gezocht naar een geschikte woonoplossing voor woningzoekenden in de regio met een speciale of urgente vraag. Er zijn woonvormen in combinatie van wonen, welzijn en zorg. Ook biedt het programma bemiddeling bij (alternatieve) woonruimte voor bewoners met leefbaarheids- of woonproblemen. Een onderdeel hiervan is ook Housing First gericht op het vinden van woonruimte voor daklozen. Bovendien is er in de regionale en lokale prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties extra aandacht voor inzet op leefbaarheid. De corporaties dragen in dit kader bij aan het programma De Voorzieningenwijzer. In dit programma werken de gemeente, lokale partners uit het sociaal domein en de woningcorporaties samen in het bestrijden van armoede- en schuldenproblematiek. In het kader van de prestatieafspraken hebben de gemeenten van de Stadsregio Parkstad Limburg de woningcorporaties verzocht terughoudend te zijn met de verkoop van sociale huurwoningen.

Dat geldt met name in twee situaties, namelijk in gebieden waar grote vraag is naar sociale huurwoningen en waar het niet gewenst is dat sociaal huurwoningen als goedkope koopwoningen worden aangeboden en waarbij het risico bestaat dat nieuwe bewoners het onderhoud en de verduurzaming van de woningen niet kunnen betalen. Ook zijn er afspraken gemaakt de woningcorporaties over aankopen (inponden) van particuliere woningen. Daarmee kunnen de woningcorporaties bijdragen aan de herstructurering van wijken en het aanpakken van een verouderd en/of incourant deel van de particuliere woningvoorraad. Tenslotte zijn de corporaties ook actief betrokken bij de gebiedsgerichte aanpak in het kader van de Regio Deal en Volkshuisvestingsfonds (VHF).

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 28

Integrale Gebiedsgerichte aanpak Er zijn ook verschillende voorbeelden van succesvolle concrete gebiedsgerichte aanpakken en samenwerking. Projecten die als succesvol en doeltreffend ervaren worden zijn de projecten Super Local, West wint aan ruimte en de Lintenaanpak, waarbij leegstand wordt tegengegaan en verdwijnende retail wordt omgezet naar wonen. Tevens is de gemeente gestart met de Integrale Aanpak Bleijerheide. In deze projecten is een verschuiving van de focus op ‘stenen’ naar een meer sociale aanpak op brede welvaart zichtbaar. In de herstructurering van Rolduckerveld wordt ook nadrukkelijk aandacht besteed aan de versterking van de sociale structuur (o.a. programma VIE), zoals het voorkomen van illegale praktijken en het stimuleren van ontmoeting in de openbare ruimte. De integrale, gebiedsgerichte aanpak in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, is het belangrijkste uitgangspunt in de Regio Deal en heeft daarmee ook de aandacht van het Rijk. Er is recent 25 miljoen euro voor de Regio Deal Parkstad Limburg 2023-2025 verstrekt voor de gebiedsgerichte aanpak van acht focusgebieden in de regio, waaronder Kerkrade Oost. Deze aanpak richt zich op sociaaleconomische structuurversterking, veiligheid, wonen, retail en duurzaamheid om de leefbaarheid in de gebieden te verbeteren. Samenwerking met bewoners en partners in de wijk is daarbij het uitgangspunt.

Een ander voorbeeld is het project Super Local en enkele nieuwe wooncomplexen in West waarbij woningcorporaties voor nieuwe huurders “sollicitaties” hebben ingezet als onderdeel van de woningtoewijzing. Dit in combinatie met een aangepast huurprijsbeleid. De nadruk in de sollicitaties lag op elkaar helpen en op elkaar letten. Dit heeft in combinatie met het aangepaste huurprijsbeleid geleid tot een aanpassing van het bewonersprofiel van de complexen en meer sociale cohesie. De ervaring bij de gemeente en woningcorporaties tot nu toe zijn positief.

Vooruitblik: Wet Versterking Regie Volkshuisvesting De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting is uit de consultatiefase en bij het schrijven van deze rapportage op weg voor het advies van de Raad van State. Deze wet raakt aan alle drie de eerder beschreven sporen. Het gaat over het versnellen van woningbouw, het versterken van lokale en regionale samenwerking en bevat ook de verplichting om regionaal afspraken te maken over de urgentieverlening. Met het aftreden van het Kabinet Rutte IV in juli 2023 is de voortgang van deze wet ongewis. Tegelijkertijd werpt deze wet zijn schaduw vooruit en borgt een groot deel van de regionale samenwerken en reeds gemaakte afspraken tussen Rijksoverheid, provincies, gemeenten en woningcorporaties. Dat een nieuwe regering de draad weer zal oppakken ligt voor de hand, maar zekerheid hierover hebben we niet. Hieronder geven we de ‘rode lijnen’ weer, zoals die ter consultatie zijn voorgelegd. Met het oog op het landelijke woningtekort, om te zorgen dat er sneller kan worden gebouwd en om mensen die urgent een woning nodig hebben te ondersteunen is de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting in voorbereiding. Er is volgens het ministerie van BZK behoefte aan meer grip op hoeveel, voor wie en waar wordt gebouwd.

Gemeenten moeten verplicht met een volkshuisvestingsprogramma komen met een onderzoek- en monitoringsplicht en met onder andere aandacht voor een aantal in nadere weten regelgeving opgenomen onderwerpen, waarvan de belangrijkste zijn:

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 29

• •

•

Woningbouw en programmering – de programmering en de daarvoor benodigde plancapaciteit; Balans in de woningvoorraad - twee derde betaalbare woningen in de woningbouwprogrammering, waarvan 40% betaalbare woningen voor middeninkomens (koop en middenhuur) en 30% sociale huur; Woonbehoefte aandachtsgroepen - woonbehoefte en opgave van aandachtsgroepen en ouderen moeten in kaart worden gebracht en hoe met deze opgave wordt omgegaan moet worden toegelicht.

De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting zal bij invoering de gemeente ook verplichtingen opleggen op het gebied van het regelen van huisvesting voor urgente woningzoekenden. Dat gaat via een verplichte urgentieregeling in de huisvestingsverordening met verplichte urgentiecategorieën en regionale afstemming én overeenstemming. Dit betekent dat, wanneer dit nog niet het geval is, een gemeente verplicht een huisvestingsverordening opstelt die minimaal deze urgentieregeling bevat. Tenslotte vraagt de wet meer regie op samenwerking tussen lokale partners. Zo schrijft de wet voor dat de zorg- en ondersteuningsbehoefte bij het huisvesten van aandachtsgroepen en ouderen in regionaal verband afgestemd dienen te worden. Met, indien nodig, bijvoorbeeld regionale contract- en subsidieafspraken. Ook het belang van lokale prestatieafspraken worden verstevigd. Hierin moeten gemeenten relevante (zorg)aanbieders uitnodigen om deel te nemen aan het gesprek tussen gemeenten, woningcorporaties en huurderorganisaties over het maken van de prestatieafspraken. Onder de Regiewet komt daardoor nog meer aandacht voor de integrale lokale aanpak.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 30

Instrument

Toelichting

Aandachtspunten

Inzet momenteel

In de eerste plaats kan in de woningvoorraad worden gestuurd door woningbouw van woningen en herstructurering en herontwikkeling van wijken en woningen door middel van sloop en nieuwbouw of transformatie.

> Woningbouw en herstructurering kan bijdragen aan gedifferentieerde wijken en nieuw aanbod.

Ja

In een bestemmingsplan legt de gemeente vast welke bestemming ruimte binnen de gemeente heeft en wat er met de ruimte mag gebeuren.

> Als verlengstuk van een bestemmingsplan kan de gemeente sturen en doelgroepen verbinden aan bijvoorbeeld nieuwwoningen middels een doelgroepenverordening. Voor sociale huur, ‘geliberaliseerde woningen voor middenhuur’ en koopwoningen kan de doelgroep beschreven worden in de verordening en kan de gemeente aanvullende eisen stellen, zoals instandhoudingstermijnen.

Ruimtelijke ordening Sturing op woningbouwprogramma

Bestemmingsplan

> In het bestemmingsplan, per deelgebied, kan de gemeente eisen stellen aan percentages te bouwen woningcategorieën (de woningbouw-programmering): (C)PO, sociale huur, middenhuur of sociale koop. > Overbewoning kan worden voorkomen door in het (paraplu) bestemmingsplan/ alle bestemmingsplannen een verbod op te nemen om een woning met meer dan één huishouden te bewonen. > Splitsing kan onmogelijk worden gemaakt door in het bestemmingsplan/ alle bestemmingsplannen op te nemen dat het aantal woningen per bouwvlak niet meer dan één mag bedragen.

> Het gaat vaak om projecten met een lange duur. Ja

> Een wijziging van een bestemmingsplan met het oog op woningvoorraadbeheer is een grond voor (directe) planschade aangezien gebruiksmogelijkheden beperkt worden. Of sprake is van planschade die vergoed moet worden, is van geval tot geval de vraag.

> Ook is er ruimte om in een bestemmingsplan regels op te nemen over het gebruik van de woning voor toeristische verhuur. Maatregelen vergen geen aanvullende onderbouwing dan het aantonen van een ruimtelijke relevantie. Grondbeleid / anterieure overeenkomsten

Op basis van grondbeleid (uitgifte- of erfpacht-overeenkomst), of afspraken maken in anterieure overeenkomst (en bestemmingsplan) kan ook worden gestuurd in de woningvoorraad.

> Indien de gemeente grondeigenaar is kan bij verkoop van grond in een uitgifteovereenkomst gestuurd worden op aantallen woningen, (prijs)segment, minimaal oppervlak, aanvangshuur, huurverhoging of gemiddelde huurprijs.

Nee

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 31

Instrument

Toelichting

Aandachtspunten

In nieuwbouwprojecten is het mogelijk om, via anterieure overeenkomsten, met projectontwikkelaars afspraken te maken. Denk aangaande de anterieure overeenkomst aan zaken als: afspraken over aantallen en de situering per woningcategorie, fasering, kostenverhaal, andere kwalitatieve eisen, en desgewenst een zelfbewoningsplicht of antispeculatiebeding. Anterieure overeenkomsten zijn maatwerk en kunnen per project verschillen.

Soortgelijk is het via erfpacht mogelijk langjarige afspraken over gebruik van grond en opstallen te maken.

Inzet momenteel

> Indien de gemeente geen grondeigenaar is, is zij afhankelijk van haar eigen onderhandelingskracht, om het maximale te bereiken in de vorm van private maatwerkafspraken of anterieure overeenkomst. -Geen privaatrechtelijke maatwerkafspraken of anterieure overeenkomst sluiten met voorwaarden die verder gaan dan dat reeds in andere wetgeving is geregeld, denk aan kwaliteitseisen Bouwbesluit 2012.

Huisvestingswet 2014 Algemeen: -

Instrumenten worden ingezet middels de huisvestingsverordening. De grondslag is op basis van schaarste of leefbaarheid en dus is er ook een onderbouwing nodig. Veelal gaan de instrumenten gepaard met een vergunningstelsel. Dit vraagt dus capaciteit voor het beoordelen en verlenen van vergunningen en toezicht en handhaving. Elke 4 jaar moet de huisvestingsverordening geactualiseerd worden.

Woonruimteverdeling

Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen/ voorrangs- en urgentieregels/ passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. > Voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen. > Minimumeisen stellen aan het inkomen (i.v.m. leefbaarheid) is niet toegestaan, daar is de Wbmgp/ Rotterdamwet voor.

> De Huisvestingswet 2014 bevat het instrumentarium voor de gemeenten. Maak je hier geen gebruik van, dan is het opstellen van een woonruimteverdeelsysteem aan de woningcorporaties/ verhuurders.

Nee

> De Huisvestingswet is zogenaamde uitputtende wetgeving: er mogen door de gemeente geen afspraken gemaakt worden met de woningcorporaties of andere partijen in prestatieafspraken of convenanten die dezelfde werking hebben als het instrumentarium dat de Huisvestingswet 2014 de gemeente biedt.

Schaarste en verdringing van doelgroepen dient te worden aangetoond alvorens de gemeente het instrumentarium kan gebruiken.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 32

Instrument

Toelichting

Aandachtspunten

Inzet momenteel

> De gemeente kan een urgentieregeling instellen, waarvoor geen onderbouwing van schaarste nodig is. Een urgentieregeling kan ook worden ingesteld zonder als gemeente ook van de andere instrumenten gebruik te maken (de Urgentieverordening). Doe je dit niet is het al dan niet instellen van een urgentieregeling aan de woningcorporaties/ verhuurders. Mantelzorgers en –ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven moeten verplicht een urgentiestatus krijgen indien de gemeente stuurt op urgenties. Met de aankomende Regiewet komen daar naar alle waarschijnlijkheid meer verplichte urgentie categorieën bij, zoals toegelicht in paragraaf 3.4. > Het werkt via een vergunningstelsel. In de sociale huur is dit eenvoudig te mandateren aan woningcorporaties, in de particuliere sector (en aangaande de sociale koop, na een wetswijziging, zoals toegelicht in paragraaf 3.2.1) niet en is het veelal een extra taak voor de gemeente. Woningvoorraadbeheer

Woningvoorraadbeheer betreft een vergunningplicht voor onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en splitsing in huur en koop. De gemeente moet in de huisvestingsverordening aangeven op welk deel van de woonruimtevoorraad de vergunningplicht betrekking heeft. Het instellen van deze vergunningplicht moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste (na wetswijziging waarschijnlijk ook op grond van de leefbaarheid, zoals toegelicht in paragraaf 3.2.1). Deze grondslag moet dus worden onderbouwd.

Wbmgp (Rotterdamwet)

Selectieve woningtoewijzing op basis van een aantal criteria die een bijdrage leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare wooncomplexen, straten, buurten of wijken door via de gemeentelijke huisvestingsverordening eisen te stellen aan:

> Wanneer leefbaarheid meegewogen wordt als factor in de vergunningverlening is het noodzakelijk een juridisch houdbare, gedragen en uitvoerbare leefbaarheidstoets op te zetten.

Nee

> Voor reeds verkamerde panden kan juridisch gezien niet met terugwerkende kracht een vergunning worden verleend. Deze behouden hun oude rechten.

> De instrumenten bieden de wijk of buurt een adempauze, zodat de gemeente met de aanwezige bewoners daadwerkelijk tot resultaten kan komen.

Nee

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 33

Instrument

Toelichting

Aandachtspunten

> de aard van het inkomen (art. 8),

> Sturing richt zich alleen op de instroom en veelal alleen op het sociale huursegment. Gegeven de beperkte mutatiegraad in de woningvoorraad is het een maatregel die vooral op de langere termijn effect heeft.

> voorrang te geven op basis van bepaalde sociaaleconomische kenmerken (art. 9), en/of > te screenen op overlast-gevende en criminele gedragingen (art. 10). De inzet van de Wbmgp is altijd een (tijdelijk) onderdeel van een gebiedsgerichte, integrale en meerjarige (wijk)aanpak.

Inzet momenteel

> Communicatief heeft het inzetten van de Wbmgp een groot effect, dit kan stigmatiserend uitpakken, maar ook een positief (preventief) effect hebben.

De Wbmgp is een ‘ultimum remedium’: een laatste maatregel die pas wordt ingezet als eerdere, minder ingrijpende maatregelen, niet voldoende werken. Dat moet stevig worden onderbouwd en wordt getoetst door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Opkoopbescherming

Opkoopbescherming is een vergunningsplicht voor de verhuur van nieuw aangekochte (goedkope en middeldure) koopwoningen in de bestaande voorraad in de eerste vier jaar na aankoop. Het instrument beperkt zich tot goedkope en middeldure woningen gekoppeld aan de WOZ-waarde; de gemeente mag zelf de grens gemotiveerd bepalen. De grondslag hiervoor ligt in schaarste en/of leefbaarheid en moet voor invoering onderbouwd worden. Ook dient het gebiedsgericht onderbouwd en ingezet te worden.

> Dit instrument is in eerste instantie tijdelijk ingevoerd in 2022 en geldt voor vijf jaar.

Nee

> De opkoopbescherming is niet gelijk aan een zelfbewoningsplicht. Opkoopbescherming is gericht op de bestaande voorraad en daarin is het niet mogelijk kopers van een woning te verplichten zelf de woning te bewonen. De gemeente kan dus geen invulling geven aan een zelfbewoningsplicht voor de bestaande bouw. De wetgever heeft voor deze optie niet gekozen omdat dit het eigendomsrecht te ver inperkt. > Gemeenten moeten een vergunning afgeven in een aantal gevallen, zoals verhuur aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten of voor verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. Het ligt voor de hand dat de gemeente eigen uitzonderingen opneemt passend bij het overige woonbeleid. > Het geldt alleen voor woningen die verkocht worden na invoering, dus geen terugwerkende kracht, en woningen die bij aankoop in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 34

Instrument

Toelichting

Aandachtspunten

Inzet momenteel

Wet toeristische verhuur

Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheids-economie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt, de leefbaarheid, de veiligheid en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodatie. Deze negatieve effecten kunnen gereguleerd worden.

> Toeristische verhuur is gedefinieerd als “in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen.”

Nee

De wet biedt de gemeente de mogelijkheid tot het instellen van een registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht en/ of vergunningplicht. Voor het invoeren dient onderbouwd te worden hoe toeristische verhuur leidt tot schaarste aan woonruimte of negatieve effecten heeft op de leefbaarheid.

> De wet gaat uit van regulering zonder toeristische verhuur onmogelijk te maken. > De wettelijke instrumenten kunnen los van elkaar of samen ingezet worden (zij het dat een nachtencriterium bij B&B niet voor de hand ligt). > Bestuurlijke boete is mogelijk. > Sturing op het gebruik van de woning voor toeristische verhuur is ook via het bestemmingsplan al mogelijk

Overige middelen Gemeentelijk instrumentarium

Gemeentelijke instrumenten op het vlak van woonoverlast en leefbaarheidsproblemen hebben hun basis in verschillende stukken wet- en regelgeving. Gedacht kan worden aan Huurrecht (BW), Burenrecht (BW), Woningwet 2015, Bouwbesluit, Milieuwetgeving, APV, Gemeentewet, Wet Victoria, Wet Damocles (druggerelateerd), Wet Victor (onteigening) / het Strafrecht (bv. bij burengerucht), Wet Aanpak Woonoverlast.

>Van preventief en de-escalerend tot en met (zwaar)juridisch.

Ja

Wet goed verhuurderschap

De Wgv is per 1 juli 2023 ingegaan en bevat voor gemeenten een aantal verplichte onderdelen om misstanden in de huursector tegen te gaan. Deze nieuwe wet wordt ook uitgebreid toegelicht in paragraaf 3.3.1.

>Voor de woningcorporaties gelden de algemene regels ook, maar toezicht en handhaving ligt bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Huurders, woningzoekenden en omwonenden van corporatiewoningen kunnen bij vragen of meldingen worden doorverwezen naar woningcorporaties. De woningcorporaties zijn niet vergunningplichtig, wanneer de gemeente een vergunningstelsel instelt.

-

> Er zijn algemene regels voor goed verhuurderschap die gehandhaafd dienen te worden. > Er moet een meldpunt komen voor klachten. > Er zijn twee optionele vergunningsstelsels: een vergunningstelsel voor verhuur van woonruimte en een voor verhuur van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten.

Wat betreft de optionele vergunningsstelsels: > De onderbouwing voor het invoeren van een algemene verhuurdersvergunningplicht (voor woonruimte) voor een bepaald gebied

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 35

Instrument

Toelichting

Aandachtspunten

Inzet momenteel

binnen de gemeente is op basis van leefbaarheid. >Een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voor verblijfsruimte) kan gemeente breed worden ingesteld en heeft geen onderbouwing op basis van leefbaarheid nodig. Integrale Gebiedsgerichte (wijk) aanpak

De integrale gebiedsgerichte of wijkaanpak is een set aan maatregelen gericht op een bepaald gebied waar verschillende problemen samenkomen. De opgaven worden in samenhang aangepakt en in samenwerking met verschillende betrokken lokale partijen, zoals de gemeente, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en de politie.

Prestatieafspraken woningcorporaties

Gemeenten maken afspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties over de opgaven in hun gemeente. Dat leggen ze vast in prestatieafspraken.

Ja

> De focus ligt voornamelijk op volkshuisvesting, maar kan ook over andere gerelateerde zaken gaan, zoals leefbaarheid en verduurzaming.

Ja

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 36

Bijlage 2 Capaciteit In deze bijlage geven we een overzicht van de verwachte inzet van capaciteit of middelen voortvloeiend uit onze aanbevelingen. Een belangrijke kanttekening daarbij is dat het gaat om een grove inschatting. De daadwerkelijke benodigde middelen kunnen in praktijk afwijken, omdat ze bijvoorbeeld afhangen van zaken als de structuur of organisatie die al bij de gemeente aanwezig is. Ook wordt het beïnvloedt door mogelijke capaciteitstekort dat zich al manifesteert of het aantal vergunningsaanvragen, meldingen of situaties dat een afdeling als vergunningen, toezicht en handhaving ontvangt of aantreft. Ook is de gemeente hierbij in sommige situaties afhankelijk van derden en de capaciteit en middelen die daar al dan niet beschikbaar zijn.

Inzet

Afdeling/

Extra capaciteit

Cluster 1.

De basis op orde: optimalisatie van de uitvoering van bestaand beleid en uitbreiden waar mogelijk A

Verder op het ruimtelijke spoor Voortzetten van de huidige werkzaamheden. Dit past binnen de bestaande formatie.

Stedelijke ontwikkeling

Een knelpunt is mogelijk wel de capaciteit bij het cluster Handhaving, als het gaat om het uitvoeren van regels die voortkomen uit het paraplubestemmingsplan, zoals het verbod op kamerverhuur en splitsing.

Cluster bouw- en woningtoezicht (lid flexcontroleteam) Cluster Rechtsbelangen

B

> Uitbreiding met 1 fte coördinator (schaal 9). > Uitbreiding met 0,5 fte procesondersteuning (schaal 7).

Breid integrale, gebiedsgerichte aanpakken uit Dit past binnen de werkzaamheden van de bestaande formatie, mits er voldoende capaciteit is bij projectleiders/ gebiedsgerichte programmamanagers.

Stedelijke ontwikkeling OVV

Ook in het veiligheidsplan 2023-2026 zijn hiervoor ambities gesteld. Deze komen nog niet terug in de investeringen in 2023. C

Extra capaciteit nodig om tekort bij vergunningverlening, toezicht en handhaving op te vangen:

Onderzoeken of er voldoende capaciteit is voor het creëren van overzicht en coördineren van de projecten.

Meer doorzettingsmacht: intensiveer toezicht en handhaving op bestaande gemeentelijke instrumenten Dit sluit aan op de aanbevelingen en ambities uit het Veiligheidsplan 2023-2026. In 2022 zijn daarvoor al een aantal investeringen gedaan4:

4

Afdeling OOV Cluster handhaving (lid flexcontroleteam)

Extra capaciteit nodig om tekort bij vergunningverlening, toezicht en handhaving op te vangen.

Gemeente Kerkrade (2022) Begroting 2023

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 37

Inzet

Afdeling/ Cluster Er is geïnvesteerd in het cluster Handhaving en er zijn drie wijkboa’s geworven voor een aantal wezenlijke veiligheidsdossiers, zoals de aanpak van jeugdoverlast, woon- en drugsoverlast en ondermijning.

Extra capaciteit

Cluster burgerzaken (lid flexcontroleteam)

Er is in 2022 geïnvesteerd in ondersteunende software, zodat meer informatie gestuurd kan worden gewerkt en de afhandelsnelheid (en kwaliteit) van meldingen omhooggaat. Er is structureel capaciteit vrijgemaakt voor een coördinator bestuurlijke aanpak ondermijning. Eind 2021 en 2022 zijn er extra middelen vrijgemaakt voor de uitbreiding van het cluster Handhaving. Er zijn extra centralisten en een operationeel coördinator aangetrokken. In 2023 zijn geen extra investeringen begroot. 2.

Meer communicatie over de bestaande wet en regelgeving Geen extra capaciteit of inzet verwacht, maar sluiten aan op reguliere werkzaamheden, mits geen bestaande capaciteitsproblemen.

Communicatie en Marketing

3.

Anticipeer op (verplichte) wetgeving

A

Benut de mogelijkheden van de nieuwe Wet goed verhuurderschap Voor de uitvoering van de Wgv is een investering vereist. Zowel eenmalig voor implementatie, als structureel voor de uitvoering van de wet. Hier volgt een inschatting van deze kosten. Gezien het feit dat het om nieuwe wetgeving gaat, zijn de exacte werkzaamheden die zullen volgen uit deze wet nog onbekend. Met name de vraag is om hoeveel meldingen het zal gaan is vooralsnog een grote onbekende5.

Stedelijke ontwikkeling

Implementatie:

ICT

-

-

Opzetten van een Werkgroep voor een implementatieplan met leden van afdeling Stedelijke ontwikkeling, OOV, ICT, Frontoffice, Communicatie en Handhaving. Naar verwachting komt deze werkgroep tweewekelijks bijeen tot implementatie (3 maanden). Uitrollen van het implementatieplan, zoals het inrichten van het meldpunt (Communicatie en ICT); opleiden van medewerkers en het opstellen van een

OVV & Handhaving

Extra capaciteit nodig om tekort bij Communicatie en Marketing op te vangen.

Implementatie (3 maanden): -

Cluster Rechtsbelangen Frontoffice Communicatie en Marketing

-

Projectleider 4 uur per week tot implementatie. Betrokken leden werkgroep (bv. 6x met voorwerk en vervolgacties) 20 uur per persoon. Opzetten handhavingsprotocol 36 uur. Benodigde capaciteit voor ICT en Communicatie onbekend.

Dat komt neer op minstens 0,15 fte.

Ervaringen of data over meldingen van het Huurteam Zuid Limburg bieden geen houvast, omdat deze data niet representatief is. Dit komt omdat het Huurteam een grote focus heeft op studentenhuisvesting in Maastricht. 5

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 38

Afdeling/ Cluster

Inzet

handhavingsprotocol Dit hangt sterk af van de bestaande infrastructuur en kennis in huis.

Extra capaciteit

Structureel: -

Structureel: -

B

Medewerker met triagerol voor het afhandelen van meldingen en communicatie. Met name in het begin zal dit leergeld kosten en naar verwachtingen nemen de werkzaamheden af. Afhankelijk van de aard van de meldingen, kunnen deze worden doorgezet naar toezicht, handhaving of juridische zaken. De (mate van) werkzaamheden die hier uit voortvloeien zijn nog onbekend.

Evenwichtige spreiding urgente doelgroepen/ regionale woonruimteverdeling (Regiewet) Dit sluit aan bij bestaande werkzaamheden in de regionale samenwerking en het Koploperstraject.

4.

-

Benodigde capaciteit voor toezicht en handhaving onbekend. Uitbreiding 1 fte jurist voor toepassing WGV en Wet aanpak woonoverlast (indicatief schaal 10).

Stedelijke Ontwikkeling Cluster Beleid en Ontwikkeling

Vooralsnog wordt uitgegaan van de huidige capaciteit.

Zet geen capaciteit en financiële middelen in op de overige instrumenten uit de Huisvestingswet Implementatie: -

Opstellen van een huisvestingsverordening, inclusief onderbouwing (per instrument). Opzetten vergunningstelsel (per instrument).

Structureel: -

Uitgeven vergunningen en toezicht en handhaving.

Hieronder volgt een indicatie met als voorbeeld het instrument opkoopbescherming. Implementatie (bv. 6 maanden): -

-

-

Opstellen van een huisvestingsverordening, inclusief onderbouwing (per instrument), heeft zowel een procesmatige als uitvoerende kant en bij voorkeur in regionaal verband of met regionale afstemming. Opzetten van een (regionale) werkgroep met verschillende leden, waaronder juridische kennis, en aanstellen van een projectleider voor het uitrollen van de implementatie. Het uitvoeren van onderzoek ter onderbouwing. Op basis van onze ervaring kost dit twee weken tijd, maar dat is sterk afhankelijk van de beschikbare data en kennis in huis. Opzetten vergunningsstelsel, zoals het inrichten van het loket (Communicatie en ICT); opleiden van medewerkers en het opstellen van een

Cluster Beleid en Ontwikkeling

Implementatie: Implementatie (6 maanden):

Cluster Rechtsbelangen

-

Cluster BOG

-

Cluster Handhaving

-

ICT Frontoffice Communicatie en Marketing

-

Projectleider 16 uur per week tot implementatie. Betrokken leden werkgroep (bv. 2x) 20 uur totaal tot implementatie. Onderzoek voor onderbouwing 72 uur Opstellen handhavingsprotocol 36 uur. Benodigde capaciteit voor ICT en Communicatie onbekend.

Dat komt bij elkaar neer op minstens 0,4 fte. Structureel: -

Vergunningen 8 uur per week Juridisch 4 uur per week Toezicht 2 uur per week

Dat komt bij elkaar neer op 0,5 fte.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 39

handhavingsprotocol. Dit hangt sterk af van de bestaande infrastructuur en kennis in huis.; Structureel: op basis van 50 vergunningaanvragen per jaar6. De structurele inzet is sterk afhankelijk van het aantal vergunningaanvragen en de mate van toezicht en handhaving. Hoe meer vergunningen worden verstrekt dan wel afgewezen, hoe meer werkzaamheden voor toezicht en handhaving. In deze inschatting gaan we uit van een behoorlijke inzet van toezicht, handhaving en juridische zaken. Kosten zijn te drukken als je lagere prioritering geeft aan toezicht en handhaving. Echter, moet daarbij het opzetten van een papieren tijger worden voorkomen.

6

Dat is een inschatting over het eerste jaar. De daaropvolgende jaren neemt toezicht en handhaving mogelijk toe.

Op basis van Kadastergegevens over aantal aankopen door investeerders per jaar.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 40

Bijlage 3 Overzicht bestaande programma’s en beleid Landelijk, regionaal en gemeentelijk woonbeleid Landelijk • • • •

Nationaal Programma ‘Een thuis voor iedereen’→ Parkstad Limburg Koploperstraject Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid Volkshuisvestingsfonds → Subsidie toegekend aan Parkstad Limburg;:€ 15 miljoen voor gemeente Kerkrade - Aanpak Rolduckerveld Woningbouwimpuls → Subsidie toegekend aan Parkstad Limburg: € 250.000 voor gemeente Kerkrade - D’r Pool (49 woningen) Regionaal

• • • • • • • • •

Woondeal Limburg Structuurvisie Wonen Zuid Limburg 2016 Nationale omgevingsvisie (NOVI) Zuid Limburg Panorama Zuid Limburg Regio Deal Parkstad Limburg 2019-2022 Regiodeal Parkstad Limburg 2023-2025→ Subsidie toegekend aan 8 focusgebieden in Parkstad Limburg €25 miljoen Regionale woonvisie Parkstad Limburg 2023-2028 Afstemming Parkstad Limburg regionale woningmarkt programmering Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021. Gemeentelijk

• • • •

Woonvisie Kerkrade 2023-2028 Paraplubestemmingsplan Stedelijk gebied gemeente Kerkrade Beleidsregel Woningsplitsing en wijziging bestemming/gebruiksfunctie naar wonen. .

Samenwerking met woningcorporaties • • • •

Meerjarig en jaarschijf Regionale en lokale prestatieafspraken 2019-2024 Regionale Meerjarenplan wonen en leefbaarheid Voorzieningenwijzer Housing Parkstad

Gemeentelijke beleid en regelgeving overlast en veiligheid • Algemene plaatselijke verordening (APV) • Damoclesbeleid • Wet Aanpak Woonoverlast • Bouwbesluit • Veiligheidsplan 2023-2026 • Aanpak Sociaal Veilig • Aanpak brievenbuspanden

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 41

Wijkgericht werken • • • • • • •

Aanpak Rolduckerveld Aanpak Bleijerheide - Masterplan Wij(k) West West wint aan Ruimte Aanpak Stadspark Stift Super Local Programma Vie

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 42

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 43