Bijlage 6 Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid RIGO

Notitie

Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid Gemeente Kerkrade

Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid Gemeente Kerkrade

Datum

2 november 2023

Opdrachtgever:

Gemeente Kerkrade

Contactpersoon:

Susanne Vreuls-Essers en Axel Zinken

Auteurs:

Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl Dorien Frinking Thierry Wever

Projectnummer:

P46340

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Samenvatting

1

1

4

2

3

Inleiding Aanleiding

4

Inventarisatie

4

Veranderende context

4

Leeswijzer

5

Opgaven

6

Concentratie kwetsbare doelgroepen

6

Problematiek in de woningvoorraad

7

Stapeling van opgaven

7

Advies

8 Aanbevelingen

8

Toelichting

11

Bijlage 1 Instrumentarium

22

Bijlage 2 Capaciteit

37

Bijlage 3 Overzicht bestaande programma’s en beleid

41

Samenvatting De gemeente Kerkrade heeft in een aantal delen van de gemeente te maken met een stapeling van problematiek in de woningvoorraad, onder andere op het gebied van woonoverlast en leefbaarheid. Grofweg kunnen twee opgaven worden onderscheiden: enerzijds een sociale opgave betreffende een concentratie van kwetsbare bewoners. Anderzijds een fysieke opgave betreffende problemen in de woningvoorraad. Daarbovenop is er een organisatorisch vraagstuk binnen de gemeente: de ambtelijke capaciteit is beperkt, waardoor kan worden geconstateerd dat toezicht en handhaving op de bestaande maatregelen een opgave is. Prioriteiten stellen is dus onvermijdelijk. In dit advies beschrijven wij de mogelijkheden voor het aanpakken van deze problematiek, die tegelijkertijd in verhouding staat tot de gemeentelijke capaciteit en de andere opgaven die op de gemeente afkomen. We adviseren daarom maatregelen die een impact hebben op een zo groot mogelijk gedeelte van de woningvoorraad of problematiek. We zoeken naar de juiste mix van effectieve sturingsinstrumenten waar de gemeente mee aan de slag kan, zowel lokaal als regionaal. 1. De basis op orde Het intensiveren van de uitvoering van het bestaande beleid heeft de hoogste prioriteit. De mogelijkheden die de huidige maatregelen bieden worden nog onvoldoende benut. A. In eerste instantie als het gaat om het bestaande ruimtelijke beleid.

De bestaande sturing op de woningvoorraad, via het paraplubestemmingsplan en een aantal beleidsregels, is geschikt en effectief voor de geschetste problematiek. Denk hierbij aan het reguleren van woningsplitsing, kamerverhuur en voorkomen van leegstand. Toezicht en handhaving daarop zijn wel een belangrijke randvoorwaarde voor de effectiviteit van het beleid, dus het is zaak dit op orde te brengen. Ook is de gemeente bezig met actief woonbeleid en herstructureringsprojecten. Dit is effectief en laat al eerste positieve resultaten zien. Tegelijkertijd kan gedacht worden aan flankerend, ruimtelijk beleid, zoals het realiseren van midstay en/of shortstay huisvesting voor arbeidsmigranten, om illegale kamerverhuur tegen te gaan. Tenslotte kan de gemeente in nieuwbouwprojecten nadenken over de mogelijkheden van anterieure overeenkomsten met projectontwikkelaars, zoals een zelfbewoningsplicht. Dit is echter maatwerk en de mogelijkheden zullen per project verschillen. B. Ten tweede boekt de gemeente reeds successen met de integrale samenwerking en gebiedsgerichte aanpakken. Bovendien ervaart de gemeente de samenwerking met lokale partners als positief en ziet dat uitbreiding van deze samenwerking, zoals bijvoorbeeld naar zorgpartners, binnen bereik ligt.

Via de weg van samenwerking met lokale partners, van woningcorporaties en zorgorganisaties tot investeerders en ontwikkelaars, kan een brede aanpak ontwikkeld worden voor een combinatie van problemen. Ons advies is dan ook daarmee verder te gaan en de bewezen programma’s uit te rollen naar andere wijken, buurten en complexen, waar nodig voorzien van een prioritering.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 1

C. De gemeente heeft tevens een heel scala aan landelijke en lokale regelgeving in de instrumentenkoffer, die gericht is op de woningvoorraad en leefbaarheid, dat beter benut kan worden. Het gaat onder andere om regels opgenomen in de APV, de Wet Aanpak Woonoverlast, Wet Damocles gericht op de aanpak van drugscriminaliteit, en regels en voorschriften uit het Bouwbesluit. We bevelen aan de toezicht en handhaving hierop te verstevigen. Dit is in lijn met de ambitie uit het Veiligheidsplan 2023-2026. 2. Meer communicatie over bestaand beleid Ook adviseren we de gemeente Kerkrade om meer te communiceren over bestaande regelgeving en beleid. Een brede bekendheid van de regels en de inzet kan het effect ervan vergroten. 3. Anticipeer op (verplichte) wetgeving Daarnaast zien we een aantal kansen voor aanvullende maatregelen die zowel aansluiten op de lokale behoefte voor sturing, als op nieuwe landelijke regelgeving die op de gemeente af zal komen, waarvan onderdelen verplicht zijn voor de gemeente. Deze nieuwe regelgeving zal ook extra capaciteit van de gemeente vragen. A. De Wet goed verhuurderschap is ingegaan in op 1 juli 2023 om ongewenste praktijken en misstanden in de huursector tegen te gaan. De wet richt zich op alle huurders, en heeft ook speciale aandacht voor de positie van arbeidsmigranten in de huursector. Deze wet heeft twee verplichte onderdelen.

Er zijn algemene regels voor goed verhuurderschap en het tegengaan van discriminatie en intimidatie die de gemeente moet gaan handhaven. Daarnaast dient de gemeente een meldpunt voor huurders in te richten, waar zij terecht kunnen met klachten over ongewenst gedrag van verhuurders. De instrumenten die deze wet biedt, sluiten goed aan bij de wens van de gemeente meer grip te krijgen op excessen in particuliere huursector. De optionele vergunningstelsels voor het verhuren van woonruimte bieden de gemeente ook meer mogelijkheden voor sturen op goed verhuurderschap, maar gezien de vele opgaven hebben die op dit moment geen prioriteit. B. Ook is er een nieuwe wet in aantocht, de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (Regiewet), die gemeenten waarschijnlijk gaat verplichten een huisvestingsverordening op te stellen gericht op urgentieverlening. Met een urgentieregeling worden afspraken gemaakt welke groep woningzoekenden met urgentie een woning krijgt in de sociale huursector en welke groepen niet. Daarbij heeft de urgentieregeling invloed op de manier van verdelen van deze woningen, de spreiding over de regio en het bieden van voldoende zorg en/of begeleiding. De gemeente kan daarop anticiperen door aan de slag te gaan met de regionale urgentieregeling.

De eerste stap zou zijn de reeds gestarte regionale initiatieven in het Koploperstraject Parkstad Limburg samen met de lokale woningcorporaties te ondersteunen en verder te brengen. Daarmee wordt vooruitgelopen op de Regiewet, maar deze kan op een later moment fungeren als ‘stok achter de deur’. In de tweede plaats zou in het verlengde daarvan onderzocht kunnen worden of een huisvestingsverordening met daarin regels omtrent woonruimteverdeling (instrument uit de Huisvestingswet) in de regio gewenst is. Daarin worden afspraken gemaakt over de werkwijze rondom bemiddeling en voorrangsregels. Zo kan gedacht worden over voorrang voor

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 2

woningzoekenden met een maatschappelijke en/of economische binding met Kerkrade of de regio. 4. Tenslotte raden we overige instrumenten die de Huisvestingswet 2014 te bieden heeft af. Deze richten zich voornamelijk op specifieke segmenten van of problemen in de woningvoorraad. Het zijn bovendien relatief ‘zware’ juridische instrumenten en vragen om een stevige juridische onderbouwing gelegen in schaarste en/of leefbaarheid. Het is goed mogelijk dat de invoering van een instrument slechts deels onderbouwd kan worden, bijvoorbeeld in een klein werkingsgebied of voor een specifiek woningtype. Dat verkleint de reikwijdte van de instrumenten. De instrumenten hebben daarom niet het beoogde brede effect op de beschreven opgaven in de gemeente. Oftewel, de inzet van de instrumenten achten wij niet proportioneel gegeven de huidige opgaven en de beperkte capaciteit van de gemeente. A. De gemeente reguleert woningsplitsing en kamerverhuur via het bestemmingsplan. Dit is al een passende manier van regulering, dus sturing op woningvoorraadbeheer via de Huisvestingswet 2014 is niet noodzakelijk. B. Opkoopbescherming is een voorbeeld van een instrument dat veel capaciteit vraagt van vergunningverlening, toezicht en handhaving en een beperkte reikwijdte heeft.

Onderzoek naar transacties door investeerders in de gemeente Kerkrade laat tevens zien dat het aantal ‘opgekochte’ woningen beperkt en ook afgenomen is. Dat komt door regulering vanuit het Rijk, zoals de verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders. Ook zijn er een aantal nieuwe regelingen aangekondigd, zoals de regeling middenhuur/wet betaalbare huur en aanpassing van de fiscale behandeling van “tweede woningbezit”, waarvan tevens een drukkend effect wordt verwacht. C. Voor overige manieren van sturing via de Huisvestingwet, zoals de Wet toeristische verhuur, geldt dat er te weinig signalen zijn die de invoering van deze instrumenten rechtvaardigen. Bovendien zijn er al andere instrumenten om bijvoorbeeld (woon)overlast en illegale kamerverhuur aan te pakken, zoals via het bestemmingsplan en gemeentelijke instrumenten als de Wet Aanpak Woonoverlast. Uitvoering hiervan verdient de eerste prioriteit.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 3

1

Inleiding De gemeente Kerkrade wil verkennen welke sturingsinstrumenten er beschikbaar zijn om te sturen op opgaven in de woningmarkt, problemen met woonoverlast en negatieve effecten op de leefbaarheid in bepaalde delen van de gemeente. Tegelijkertijd heeft de gemeente te maken met een beperkte ambtelijke capaciteit. Het is dus van belang de opgaven en vooral de sturing hierop te prioriteren.

Aanleiding In 2021 is er een verkennend onderzoek uitgevoerd in de Stadsregio Parkstad Limburg naar de mogelijkheden voor sturing op de woningmarkt. De zeven samenwerkende gemeenten in deze regio zijn vervolgens allen op eigen wijze met de resultaten aan de slag gegaan. De gemeente Kerkrade heeft daarop besloten om versneld een vervolgonderzoek te starten naar de sturingsinstrumenten die specifiek voor de gemeente Kerkrade inzetbaar zijn. Een belangrijk onderdeel om mee te wegen in de uiteindelijke keuze is de impact op de financiën en de capaciteit. In dit advies brengen wij de lokale opgaven in de gemeente Kerkrade, de mogelijke sturingsinstrumenten en de beperkingen bij elkaar. Vervolgens brengen we een prioritering aan.

Inventarisatie Op basis van een inventarisatie van lokale, regionale en landelijke beleidsdocumenten en onderzoeken, een werkbijeenkomst met betrokkenen vanuit de gemeente Kerkrade en een sessie met betrokkenen van lokale woningcorporaties zien we twee centrale opgaven die elkaar versterken. Ten eerste is er sprake van een concentratie van aandachtsgroepen in verschillende panden en buurten. Dat wordt versterkt door de huisvesting van kwetsbare doelgroepen, zoals uitstroom uit maatschappelijke instellingen en instroom uit andere gemeenten van buiten de regio en illegale kamerverhuur o.a. aan arbeidsmigranten. Ten tweede is er sprake van een aantal opgaven in de woningvoorraad. Het gaat bijvoorbeeld om verouderd woningbezit en vastgoed dat kampt met achterstallig onderhoud waardoor het straatbeeld en de leefbaarheid achteruit gaat. Ook worden woningen opgekocht en verhuurd in de particuliere huursector, waarin zich misstanden en problemen voordoen. Dit heeft tevens een negatief effect hebben op de veiligheidsbeleving en leefbaarheid van de buurt.

Veranderende context Tegelijkertijd komt er ook veel nieuwe wet- en regelgeving op de gemeente af. De sturingsinstrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt, worden de komende tijd uitgebreid. Ook vraagt de verwachte Wet Versterking Regie Volkshuisvesting inzet van de gemeente (o.a. als het gaat om betaalbare woningen en huisvesting van aandachtsgroepen), om problemen op de woningmarkt op te lossen en maakt deze wet de sturing (in regionale context) gedeeltelijk verplicht. Tenslotte bevat ook de nieuwe Wet goed verhuurderschap die 1 juli in werking is getreden elementen waar de gemeente verplicht mee aan de slag moet. Terwijl de gemeente ook rekening moet houden met beperkte financiën en ambtelijke capaciteit. Niet alles kan tegelijkertijd. Er is behoefte aan een prioritering.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 4

In het licht van de opgaven in de gemeente Kerkrade en de komende wetswijzigingen die op de gemeente af zullen komen, zien wij ook kansen. In deze rapportage koppelen wij de opgaven die in de gemeente spelen aan de mogelijke sturingsinstrumenten en wegen daarin de organisatorische implicaties mee.

Leeswijzer Allereerst gaan we in hoofdstuk 2 dieper in op de opgaven die de gemeente Kerkrade identificeert. In hoofdstuk 3 formuleren we een advies om deze opgaven te adresseren. Daarin beschrijven we welke inzet naar ons inziens wenselijk en/of nodig is en welke sturingsinstrumenten een lagere prioriteit hebben of niet noodzakelijk of niet gewenst zijn. In de bijlagen gaan we gedetailleerder op een aantal punten in. In bijlage 1 zoomen we in op het instrumentarium. We beschrijven wat de gemeente al doet langs drie sporen: het spoor via ruimtelijke ordening; via de Huisvestingswet en middels andere instrumenten. We gaan ook in op de nieuwe beleidsontwikkelingen en regelgeving die op de gemeente afkomen. In bijlage 2 gaan we dieper in op de implicaties voor de capaciteit en inzet van onze aanbevelingen. Tenslotte geven we in bijlage 3 een overzicht van alle regelgeving die bij ons bekend en geraadpleegd is en alle programma’s en projecten die door ons bekend en geraadpleegd zijn.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 5

2

Opgaven De gemeente Kerkrade zoekt naar mogelijkheden om een combinatie van opgaven in bepaalde delen van de gemeente met een negatief effect op de leefbaarheid en veiligheid aan te pakken. In dit hoofdstuk onderzoeken we allereerst deze opgaven. Het beeld van de opgaven die we schetsen in dit hoofdstuk is ontstaan uit een analyse van vele beleidsdocumenten (zie bijlage 3) en twee werksessies met betrokken ambtenaren van de gemeente Kerkrade en (beleids-)medewerkers van de woningcorporaties Wonen Limburg en Wonen Zuid. We onderscheiden twee opgaven die op elkaar ingrijpen: de huisvesting en concentratie van kwetsbare doelgroepen in de gemeente aan de ene kant en verschillende problemen in de woningvoorraad aan de andere kant. Deze combinatie van problematiek komen voornamelijk tot uiting in de buurten Rolduckerveld, Chevremont, Erenstein, Eygelshoven-Kom, Nulland, Bleijerheide, Spekholzerheide, Heilust en Gracht. Deze stapeling van problemen speelt niet alleen in de gemeente Kerkrade, maar ook in andere gemeenten in de regio Parkstad Limburg. Tenslotte is er ook een organisatorische opgave. De middelen en mogelijkheden die de gemeente heeft om de problematiek aan te pakken zijn beperkt. Daarin zullen keuzes gemaakt moeten worden. In de volgende paragrafen gaan we op deze drie opgaven in.

Concentratie kwetsbare doelgroepen De gemeente heeft te maken met een hoog aandeel sociaaleconomisch kwetsbare bewoners. In de gemeente zijn er zorgen over de concentratie en een toenemende instroom van kwetsbare doelgroepen. De woningcorporaties geven aan dat het aantal urgenten dat zij in de sociale woningvoorraad moeten huisvesten toeneemt en dat zij bovendien steeds kwetsbaarder zijn. Het gaat bijvoorbeeld om lokale uitstroom van bewoners uit maatschappelijke opvang of begeleid wonen die een reguliere woning zoeken. Ook is er volgens de gemeente een instroom in Kerkrade van kwetsbare huishoudens uit andere delen van Nederland. Deze groepen woningzoekenden zijn vooral aangewezen op, of komen in aanmerking voor wooncomplexen in het sociale huursegment met een wat lagere huurprijs en hogere mutatiegraad. Daarnaast zijn er zorgen over de toename in de vestiging van arbeidsmigranten in al kwetsbare wijken, met name in wijken met een hoog aandeel sociaal woningbezit en de historische linten. Het grootste probleem is de woonsituatie van deze doelgroep in ongeschikte of kwalitatief slechte woonruimten. Vaak gaat het hierbij om huisvesting in de particuliere huursector, met als bijkomend probleem dat er weinig zicht is op de precieze woon- en leefsituatie.

Dit geldt ook voor personen met een afstand tot de arbeidsmarkt, huishoudens die in armoede leven of met andere problemen te maken hebben. Wanneer deze groepen voor huisvesting – soms noodgedwongen – uitwijken naar de particuliere huursector, raken zij al snel buiten zicht van de gemeente. Bij elkaar opgeteld kunnen deze ontwikkelingen er voor zorgen dat de verhouding van zelfredzame bewoners en kwetsbare bewoners in de wijk uit balans raakt, met een negatief effect op de leefbaarheid als gevolg. Wijken waar de leefbaarheid al onder druk staat kunnen daardoor verder verslechteren. Ook zien de woningcorporaties dat de acceptatie van urgentie-

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 6

en voorrangverlening onder reguliere woningzoekenden afneemt. Doorstromers willen stapjes in hun wooncarrière kunnen blijven zetten en starters en vestigers willen ook graag een reële kans maken op een sociale huurwoning in de gemeente.

Problematiek in de woningvoorraad Daarnaast kunnen problemen in de fysieke omgeving deze ontwikkelingen versterken. In sommige wijken is er sprake van een eenzijdig woningaanbod, wat de concentratie van kwetsbare groepen (verder) in de hand werkt. Ook ziet de gemeente dat woningen opgekocht worden door investeerders om, al dan niet illegaal, te verkameren en verhuren, bijvoorbeeld aan arbeidsmigranten en andere spoedzoekers. De kwaliteit van deze woningen is niet altijd op het gewenste niveau en voldoet veelal niet aan wet- en regelgeving. Ook is er vaker sprake van overlast voor de omgeving of er is sprake van overbewoning, in deze situaties. De gemeente observeert tevens dat dit deel van de woningvoorraad vaker (ondermijnende) criminele activiteiten aantrekt. Een andere opgave in de gemeente is de toename van leegstand en verloedering van met name (voormalige) winkel- en/of bedrijfspanden. Dit komt bijvoorbeeld voor in de oude buurtcentra, zoals de historische linten. Ook verslechtert de kwaliteit van een deel van de bestaande woningvoorraad. Er wordt onvoldoende geïnvesteerd in woningen, met name door eigenaarverhuurders of er kan uit financieel oogpunt simpelweg niet geïnvesteerd worden door eigenaar-bewoners. Tevens blijft de verduurzaming van deze woningen achter. Woningcorporaties hebben daarnaast in sommige wijken te maken met versnipperd bezit.

Een erfenis uit het verleden die onderhoud en verduurzaming complexer maakt. Zij zien ook dat plannen die zij hebben op dit vlak lastiger te realiseren zijn als gevolg van onder andere stijgende rente- en bouwkosten, een toename in procedures en de tijd die het kost om van plan tot uitvoering te komen. De woningcorporaties hebben de ambitie om ook het particuliere bezit in hun verduurzamings- en onderhoudsprogramma’s mee te nemen, maar dat wordt om deze redenen ook bemoeilijkt.

Stapeling van opgaven De combinatie van bovenstaande opgaven versterken elkaar en zorgen voor leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken in de gemeente. Dat maakt de problematiek waar de gemeente mee te maken heeft complex: één oplossing volstaat niet. Daar komt bij dat de middelen, in het bijzonder de ambtelijke capaciteit (beleidsmatig, juridisch en in bij vergunningen, toezicht en handhaving), bij de gemeente beperkt zijn. Toezicht en handhaving op bestaand beleid en de uitvoer van bestaande maatregelen staat nu reeds onder druk bij gebrek aan capaciteit. Terwijl er tegelijkertijd ook veel (nieuwe) taken op de gemeente afkomen. Zo zijn er diverse nieuwe wetten uitgerold of in de maak, die aan deze opgaven raken, en waarmee de gemeente verplicht aan de slag moet. Dat betekent dat niet alles tegelijk kan en dat er keuzes gemaakt moeten worden.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 7

3

Advies De opgaven in de gemeente Kerkrade zijn complex en in sommige delen van de gemeente versterken de combinatie van opgaven elkaar. Een eenduidige oplossing of een enkel instrument bestaat niet. De crux is te komen tot ‘de juiste mix’ van maatregelen. Zowel op gemeentelijk niveau als regionaal niveau wordt ook al veel beleid gevoerd gericht op de aanpak van de opgaven in de huisvesting van kwetsbare doelgroepen, de problemen in de woningvoorraad en de verbetering van de leefbaarheid. In dit hoofdstuk beschrijven we de aanvullingen aan de huidige gereedschapskist van de gemeente Kerkrade die wij waardevol achten. In onze afweging tussen de inzet van de bestaande en potentiële gemeentelijke instrumenten weegt de beperkte capaciteit die de gemeente op dit moment al ervaart zwaar mee. Op basis van die redeneerlijn liggen maatregelen die zich alleen richten op specifieke segmenten in de woningvoorraad, een specifieke problematiek, of die sterk afhankelijk zijn van mutaties in de woningvoorraad minder voor de hand. Ons advies is om in te zetten op de instrumenten met de meeste toegevoegde waarde aan het ‘totaalpakket’, gericht op een brede aanpak en adviseren we maatregelen die een impact hebben op een zo groot mogelijk gedeelte van de bestaande woningvoorraad.

Vanuit dat perspectief identificeren we een aantal instrumenten die ons inziens minder van toegevoegde waarde zijn, omdat deze een beperkte reikwijdte hebben en toch veel inzet vragen. Het is volgens ons zaak om prioriteiten te stellen. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van ons advies en beschrijven de overwegingen daarbij. Uiteraard kan ervoor worden gekozen hierin een andere afweging te maken en andere prioriteiten te stellen. In bijlage 1 is een algemene toelichting op deze instrumenten opgenomen.

Aanbevelingen In onderstaande tabel geven we een overzicht van de werkzaamheden dan wel instrumenten of regelgeving die wij adviseren. In de daarop volgende paragrafen lichten we de aanbevelingen toe met onze overwegingen. Zoals benoemd spelen hierin ook de capaciteit en (financiële) middelen een rol. In bijlage 2 wordt een grove inschatting gegeven van de verwachte benodigde capaciteit per aanbeveling.

Aanbevelingen 1.

Spoor

De basis op orde: optimalisatie van de uitvoering van bestaand beleid en uitbreiden waar mogelijk Ons inziens heeft de gemeente Kerkrade al veel goede maatregelen getroffen die passend zijn om de beschreven opgaven aan te pakken. Ons advies is om bestaand beleid en maatregelen uit te voeren en bij bewezen effect uit te rollen naar andere wijken, buurten of complexen, in plaats van nieuw beleid toe te voegen.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 8

A

Verder op het ruimtelijke spoor •

• •

B

• •

C

Behoud het paraplubestemmingsplan voor het reguleren van woningsplitsing en kamerverhuur. Deze vorm van sturing is gepast om wijzigingen in de woningvoorraad, zoals woningsplitsing en kamerverhuur te reguleren. Toezicht en handhaving hierop intensiveren. Ga verder met het ingezette ruimtelijke en woonbeleid op het gebied van woningbouw, zoals het Woonoffensief en herstructureringsprojecten. In sommige gevallen kunnen anterieure overeenkomsten met projectontwikkelaars, bijvoorbeeld over een zelfbewoningsplicht, mogelijk dan wel wenselijk zijn. Dat is echter maatwerk en zal per (nieuwbouw)project verschillen en onderzocht moeten worden.

Breid integrale, gebiedsgerichte aanpakken uit •

RO

Overig

We adviseren de gemeente Kerkrade de integrale, gebiedsgerichte programma’s te intensiveren en uit te rollen. Met de integrale wijkaanpak kan impact gemaakt worden op de hele woningvoorraad en zich richten op verschillende aandachtsgroepen. We adviseren daarnaast om in te zetten op samenwerking en deze waar mogelijk uit te breiden. We adviseren tenslotte om overzicht te creëren om te inventariseren waar aanpakken elkaar raken of kruisen. Bovendien om te leren van de succesfactoren en de positieve en negatieve effecten.

Meer doorzettingsmacht: intensiveer toezicht en handhaving op bestaande gemeentelijke instrumenten

Overig

Om het ingezette bestaande beleid uit te voeren en tot een succes te maken, zijn toezicht en handhaving noodzakelijk en hebben prioriteit. In zijn algemeenheid, maar zeker ook op het vlak van woonoverlast en leefbaarheidsproblemen. Naast de regelgeving die voortkomt uit het paraplubestemmingsplan, heeft de gemeente nog vele instrumenten ter beschikking in een bandbreedte van preventief en de-escalerend karakter tot en met (zwaar)juridisch ingrijpen ter beschikking. Een voorbeeld is de Wet Aanpak Woonoverlast. De gemeente heeft reeds in het Veiligheidsplan de ambitie uitgesproken de toezicht en handhaving van deze gemeentelijke instrumenten te verstevigen. Ook ons advies is om dit te prioriteren en verder te intensiveren. 2.

Meer communicatie over de bestaande wet en regelgeving

Overig

Het is aan te bevelen dat de gemeente Kerkrade meer aandacht vestigt op wat de gemeente al doet als het gaat om het aanpakken van woonoverlast en problemen in de woningvoorraad en de mogelijkheden die inwoners hebben om zelf hun steentje bij te dragen. Dit in samenwerking met de vele lokale partners. Communicatie over het bestaande beleid, bekendheid van de regels en beeldvorming kunnen

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 9

een belangrijke rol spelen in de effectiviteit van het beleid. Bovendien geeft het een signaal af. 3.

Anticipeer op (verplichte) wetgeving Bestaand beleid zou kunnen worden aangevuld met enkele nieuwe manieren om te sturen. In aanstaande nieuwe wet- en regelgeving zitten namelijk ook een aantal verplichte onderdelen. Ook hier is de randvoorwaarde dat er ambtelijke capaciteit is voor de uitvoering, en is toezicht en handhaving cruciaal. Zo niet dan bestaat het risico op het optuigen van een papieren tijger.

A

Benut de mogelijkheden van de nieuwe Wet goed verhuurderschap

Overig

De Wet goed verhuurderschap is per 1 juli 2023 ingetreden en gemeenten hebben tot 1 januari 2024 om deze te implementeren. De algemene regels gericht op het tegengaan van intimidatie en discriminatie door verhuurders moeten in ieder geval worden gehandhaafd. Samen met het meldpunt voor klachten over ongewenst gedrag van verhuurders vormen deze regels een goed startpunt voor de gemeente om problematiek in de particuliere huursector aan te pakken. Ook is het nuttig om hiermee meer zicht te krijgen op de aanwezige problematiek met het oog op de inzet van de optionele vergunningstelsels die deze wet biedt. Onze aanbeveling is met deze vergunningstelsels te wachten tot eerste ervaringen met de Wgv zijn opgedaan. B

Evenwichtige spreiding urgente doelgroepen/ regionale woonruimteverdeling (Regiewet)

Hvw 2014

1. Start met een regionale verkenning van een urgentieregeling binnen Parkstad Limburg. Exacte invulling van de Regiewet is op dit moment nog niet vastgesteld, maar het ziet er naar uit dat een regionaal afgestemde urgentieregeling in een huisvestingsverordening voor alle gemeenten verplicht wordt. De gemeente heeft hoe dan ook baat bij een gedegen regionaal urgentiebeleid. De schaarste wordt er niet mee opgelost, maar in de woningen worden zo rechtvaardig en eerlijk mogelijk verdeeld, en er kan rekening gehouden worden met de spreiding van vragers en dragers over de woningvoorraad in de diverse wijken. Regionaal is reeds het gesprek hierover gaande. We bevelen aan om samen met de lokale woningcorporaties dit regionale initiatief verder te ondersteunen en mede te dragen. 2. In het regionale gesprek kan ook de mogelijkheid van regionale woonruimteverdeling (via een huisvestingsverordening) worden afgetast en onderzocht. Dit heeft geen prioriteit en vraagt tevens om tijd en zorgvuldigheid. Naast bovenstaande aanbevelingen, observeren we een aantal instrumenten uit de Huisvestingswet 2014 die ons inziens niet ingezet zouden moeten worden, gezien de beperkte impact van de instrumenten, de benodigde capaciteit en/of onvoldoende grondslag voor invoering. In onderstaande tabel beschrijven we onze overwegingen. Deze worden vervolgens nader toegelicht in paragraaf 4.2.4.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 10

Aanbevelingen

Spoor

Zet géén capaciteit en financiële middelen in op de overige instrumenten uit de Huisvestingswet

4.

Wij adviseren om de inzet van andere instrumenten die de Huisvestingswet biedt op dit moment geen prioriteit te geven. De sturingsinstrumenten van de Huisvestingswet bieden op vlak van woonoverlast, verloedering, onveilige situaties en leefbaarheidsproblemen weinig soelaas. Bovendien haalt het de capaciteit en middelen, zoals toezicht en handhaving, weg bij maatregelen die ons inziens meer effect sorteren en een bredere aanpak hebben, zoals hierboven beschreven. A

Geen huisvestingverordening voor woningvoorraadbeheer.

Hvw 2014

Woningsplitsing en kamerverhuur wordt reeds gereguleerd via het bestemmingsplan, dus is het aan te bevelen het hierbij te laten en geen huisvestingverordening voor woningvoorraadbeheer op te stellen. B

Zet de opkoopbescherming niet in

Hvw 2014

Het instrument opkoopbescherming raden we af. Het invoeren van een vergunningstelsel en toezicht en handhaving daarop vragen veel capaciteit (zie ook bijlage 2). Onze inschatting is dat invoering, gezien de actuele situatie op de woningmarkt van Kerkrade en het aantal woningen bereikbaar voor lage- en middeninkomens dat opgekocht wordt, niet in verhouding staat tot de noodzakelijk inzet. Ook de signaalfunctie die de invoering mogelijk heeft, weegt daar niet tegenop. C

Geen verdere uitbreiding van publiekrechtelijke sturing

Hvw 2014

Ook voor het invoeren van instrumenten als woonruimteverdeling in de particuliere huur en sociale koop, selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp/Rotterdamwet) en de inzet van de Wet toeristische verhuur liggen niet voor de hand. Andere instrumenten hebben een grotere impact. Daarbij voorzien we dat onderbouwing ervan complex en veelal onhaalbaar zal zijn, wat de invoering van deze instrumenten bemoeilijkt.

Toelichting Hieronder lichten we ons advies per onderdeel toe. In bijlage 2 is tevens een inschatting van capaciteit en inzet beschreven per onderdeel. 3.2.1 De basis op orde Ons eerste advies is om aan de slag te gaan met wat er al is, voordat nieuwe instrumenten worden toegevoegd. De gemeente Kerkrade is op verschillende vlakken aan de slag gegaan om de beschreven opgaven aan te pakken. De eerste effecten worden langzaam zichtbaar en lessen kunnen worden getrokken uit de aanpakken die goed werken.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 11

We zien echter dat op een aantal vlakken de potentie van het beleid op dit moment nog niet volledig wordt benut, door beperkte capaciteit. Er kan meer op de uitvoering en handhaving van deze wetten, regels en beleid worden ingezet en succesvolle maatregelen kunnen ook in andere wijken, buurten of complexen worden uitgerold, om meer effect te sorteren met het huidige beleid. Bovendien door het toevoegen van nieuwe instrumenten kan de uitvoering en capaciteit verder gefragmenteerd raken, met het risico dat het bestaande beleid juist effectiviteit verliest. A: Verder op het ruimtelijke spoor Allereerst raden we aan verder te gaan met het uitvoeren en handhaven van beleid binnen het ruimtelijke spoor. De gemeente zet daar nu al op in en er is een aantal positieve effecten te zien. Bestemmingsplan Dat geldt bijvoorbeeld voor sturing via het bestemmingsplan. De gemeente heeft er op ingezet om bestemmingsplannen samen te voegen onder een paraplubestemmingsplan en toegepaste beleidsregels toegevoegd. Deze zijn passend om wijzigingen in de woningvoorraad, zoals woningsplitsing en kamerverhuur te reguleren. Om effecten te sorteren met deze maatregelen is toezicht en handhaving van cruciaal belang. Daarom is het aan te raden om eerst capaciteit in te zetten op toezicht en handhaving, voordat of nieuwe maatregelen toegevoegd worden.

Anders dreigt het gevaar van een papieren tijger en weinig daadkrachtig beleid. Ook gezien de investering in het paraplubestemmingsplan en de geschiktheid van deze regelgeving, zijn alternatieve maatregelen, zoals het instrument woningvoorraadbeheer onder de huisvestingswet, niet aan te raden. Woningbouw en herstructurering Ook zijn er, ondanks de lange duur van deze aanpak, een aantal succesvolle voorbeelden van sloop-nieuwbouw- of herstructureringsprojecten. Deze beogen buurten of wijken meer in “balans” te brengen en kwetsbare doelgroepen meer over de gemeente te spreiden. Ook de samenwerking met partners, zoals de woningcorporaties en lokale investeerders, heeft zijn waarde bewezen. Succesvolle projecten en voorbeelden kunnen mogelijke ook in andere wijken of buurten worden uitgerold. Specifiek adviseren we ook om flankerend beleid te onderzoeken voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Zo kan worden nagedacht over de productie van nieuw (geclusterd) aanbod, zoals short- of midstay-, dan wel flexwoningen. Door een alternatief te bieden kan dat de illegaliteit en de leefbaarheidsproblemen tegengaan. Daarmee is deze groep minder afhankelijk van particuliere huur, illegale kamerverhuur of woningen die door de werkgever wordt versterkt, waar de kwaliteit niet altijd het gewenste niveau is en de kans op woonoverlast en leefbaarheidsproblemen vergroten.

Het beleid kan vervolgens aangevuld worden met de aanvullende mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap biedt, verderop toegelicht in paragraaf 4.2.2.A, om ongewenste situaties in de huursector tegen te gaan. Zelfbewoningsplicht Tenslotte bieden anterieure overeenkomsten met projectontwikkelaars van nieuwbouwprojecten een vorm van sturing. Gedacht wordt aan het toevoegen van een passage in de anterieure overeenkomsten over een anti-speculatiebeding of zelfbewoningsplicht. Dit is

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 12

een onderhandeling en het hangt bijvoorbeeld af van de grondpositie van de gemeente hoeveel ruimte daarvoor is. De zelfbewoningsplicht heeft ons inziens geen prioriteit, maar deze vorm van regulering kan in sommige gevallen gewenst zijn. Het gaat om maatwerk en de mogelijkheden zullen per nieuwbouwproject bekeken moeten worden. Belangrijk is ook om daarin de flexibiliteit in de samenwerking met projectontwikkelaars te behouden, in plaats van alles dicht te reguleren en creativiteit onmogelijk te maken. B: Breid integrale, gebiedsgerichte aanpakken uit Ook wijkgericht werken met integrale gebiedsgerichte programma’s en de focus op samenwerking met lokale partners, is een route die de gemeente Kerkrade reeds ingeslagen is. Er kan worden geconstateerd dat er in de gemeente een aantal succesvolle integrale wijkaanpakken is. Een terugkerende succesfactor is de brede aanpak en de actieve houding van de gemeente, de samenwerking met belangrijke partners in de wijken en de bewonersparticipatie. Om deze investering van tijd en financiële middelen ten volle te benutten, is het aan te raden hier verder op in te zetten. Nu kan met de ervaring van succesvolle aanpakken en minder effectieve methodes gekeken worden hoe deze manier van werken en samenwerken elders in de gemeente uitgerold en geïntensiveerd kan worden, waardoor het effect hiervan kan worden vergroot.

Het is dus aan te raden hier capaciteit en middelen voor te reserveren. Deze kan ons inziens op drie vlakken worden ingezet: voor het creëren van overzicht, het leren van succesvolle wijkaanpakken en de verdere uitbreiding van de samenwerking met lokale partners. Overzicht creëren Om tot een breed totaalpakket van wijkaanpakken te komen, gericht op de hele gemeente, woningvoorraad en een combinatie aan opgaven, dient overzicht te worden verkregen. Onderzocht kan worden waar de bestaande programma’s, wijkaanpakken en beleid elkaar raken, doorkruisen of aanvullen (bijlage 3 doet een aanzet). Dit is ook van belang om lering te trekken uit de lopende projecten en de positieve en negatieve effecten te monitoren. Leren van succesvolle wijkaanpakken De vervolgstap is onderzoeken of bepaalde succesvolle (onderdelen van) projecten uitgebreid of uitgerold kunnen worden als structurele programma’s in andere gebieden, als de aanwezige problematiek hier naar is. Dit is een voortdurende zoektocht. Samenwerking opzoeken Samenwerking en afstemming met verschillende partijen is hierin een krachtig instrument. In combinatie met de wijkaanpakken adviseren we ook daarin die samenwerking te blijven opzoeken. Samenwerking is bijvoorbeeld ook cruciaal om investeringen van (particuliere) ontwikkelaars aan te trekken en te binden aan de gemeente.

Ook kunnen in samenwerking veel subsidiestromen gewaarborgd worden. De financiële ondersteuning via bijvoorbeeld de Regio Deal en VHF is daarin een belangrijke kans voor het faciliteren (financieel en organisatorisch) en soepel laten lopen van de samenwerking.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 13

Ook de lokale prestatieafspraken met woningcorporaties is een voorbeeld van die samenwerking. De gemeente heeft bijvoorbeeld de wens voor een gedifferentieerd huurbeleid in bepaalde wijken. Daarover zouden de gemeente en woningcorporaties specifiekere afspraken kunnen maken. Tevens breidt de gemeente de samenwerking al uit naar andere lokale partners, zoals zorg- en welzijnsorganisaties en dat gaat steeds beter. De aankomende Regiewet kan daarin een steun in de rug zijn. De nieuwe Wet moet bevorderen dat de zorg- en ondersteuningsbehoefte bij het huisvesten van aandachtsgroepen en ouderen in regionaal verband wordt afgestemd. Dit kan bijvoorbeeld door regionale contract- en subsidieafspraken en het betrekken van zorgpartijen bij de lokale prestatieafspraken. Dit kan als een goede stok achter deur fungeren bij het uitbreiden van de samenwerking naar lokale partners in het sociale domein. Hierbij is het zaak voldoende ruimte te houden voor flexibiliteit en dit in het achterhoofd te houden bij het opstellen van verschillende beleidsregels. Deze kunnen ook beperkend gaan werken. C: Intensiveer toezicht en handhaving op bestaande gemeentelijke instrumenten Tenslotte zijn er vele gemeentelijke instrumenten die direct op het vlak van woonoverlast en leefbaarheidsproblemen ingezet kunnen worden.

Onze aanbeveling is de toezicht en handhaving op deze gemeentelijke instrumenten te prioriteren en waar mogelijk te intensiveren. Dat sluit aan op de ambitie uit het Veiligheidsplan 2023-2026. Daarin is uitgesproken de handhaving en de mogelijkheden die deze instrumenten bieden, breder in te zetten. Daarnaast zijn in dat kader al investeringen gedaan. Wel is het de vraag of dat voldoende is. In veel gevallen – zeker wanneer de samenwerking met de gemeentelijke netwerkpartners wordt opgezocht – is het goed mogelijk de problemen in kwestie met deze instrumenten op te lossen. Samenwerking met de betrokken netwerkpartners en voldoende capaciteit bij toezicht en handhaving is een randvoorwaarde. Vanuit gemeentelijk perspectief is het vooral zaak een goede handhavingsstrategie te hanteren, en hierbij zo mogelijk relaties te leggen met andere vormen van gemeentelijke sturing en integrale gebiedsgerichte aanpakken. 3.2.2 Meer communicatie over de bestaande wet en regelgeving Aanvullend op meer toezicht en handhaving, is onze aanbeveling om meer te communiceren over bestaand beleid van de gemeente. Op dit moment wordt daar onvoldoende capaciteit voor gereserveerd in de gemeente. Een voorbeeld daarvan is de gebiedsgerichte Aanpak Bleijerheide. In het Masterplan werd tevens een communicatieplan opgesteld om de effecten van de aanpak te vergroten door middel van communicatie.

Het communicatieplan is uiteindelijk geschrapt, vanwege een gebrek aan capaciteit dan wel prioriteit. Daardoor wordt de potentie van de Aanpak Bleijerheide niet volledig benut. Ook verspreidt de gemeente weinig tot geen berichten over lopend beleid, toezicht en handhaving via de gemeentelijke kanalen. Terwijl bekendheid met de regelgeving in de gemeente, omtrent bijvoorbeeld woningsplitsing en kamerverhuur of overlast gevende situaties het effect daarvan kan vergroten.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 14

Dat kan via de eigen kanalen of via nieuwsberichten. Ook kan gedacht worden aan flyers op specifieke locaties in de wijk/buurt, bijeenkomsten of informatieverstrekking op bewonersavonden of richting lokale partners, zoals makelaars, projectontwikkelaars of (particuliere) verhuurders. Tevens meer aandacht in berichtgeving voor wat goed gaat in de gemeente kan bijdragen aan positieve beeldvorming. Dat gaat bovendien verder dan de gemeentegrenzen, en kan ook de beeldvorming over de gemeente Kerkrade in de regio veranderen, al is hier een bredere vorm van regio en city marketing voor nodig, waar ook reeds op wordt ingezet. 3.2.3 Anticipeer op (verplichte) wetgeving Naast voldoende ambtelijke capaciteit op de uitvoering van bovenstaande regelgeving, kan gedacht worden aan een aantal aanvullende maatregelen. We vinden het raadzaam om in dat geval te anticiperen op de hierna vermelde (aanstaande) nieuwe wetgeving waarin ook een aantal voor de gemeente verplichte elementen zitten, die bovendien ook kansen bieden in het licht van de opgaven in de gemeente Kerkrade. A: Benut de mogelijkheden van de nieuwe Wet goed verhuurderschap Per 1 juli 2023 moet de gemeente aan de slag met de Wet goed verhuurderschap. De algemene regels gericht op het tegengaan van intimidatie en discriminatie door verhuurders moeten in ieder geval worden gehandhaafd.

Als ook het (al dan niet regionaal) in te richten meldpunt voor klachten over ongewenst gedrag van verhuurders. De gemeente heeft tot 1 januari 2024 om deze wet te implementeren. De gemeente dient dus concreet te starten met het inrichten van een proces, de infrastructuur voor het meldpunt en een handhavingsprotocol. Het is aan te raden een werkgroep in te richten met leden van verschillende afdelingen en clusters, zoals Stedelijke ontwikkeling, Handhaving, ICT en Communicatie en Marketing, en een projectleider aan te wijzen. De additionele vergunningsstelsels voor verhuurders (algemeen of gericht op arbeidsmigranten) bieden meer mogelijkheden om problemen met verhuurders aan te pakken. Deze hebben echter op dit moment geen prioriteit. Het is verstandig om de evaluatie en resultaten van vergunningstelsels in het land eerst af te wachten. Het is wel aan te bevelen in het ontwerp van het verplichte onderdeel, zoals de inrichting van het proces en het meldpunt, ook al de mogelijkheden van het vergunningstelsel mee te nemen. Daarmee kunnen de benodigde inzichten verzameld worden om eventueel op een later moment het vergunningsstelsel te kunnen onderbouwen. Ook voor dit instrument geldt dat flankerend beleid, zoals alternatieve huisvesting aan arbeidsmigranten bieden in short-, midstay- of flexwoningen, de illegaliteit en leefbaarheidsproblemen mede kunnen tegengaan.

B: Evenwichtige spreiding urgente doelgroepen/ regionale woonruimteverdeling (Regiewet) Tenslotte adviseren we om de mogelijkheden voor meer evenwichtige spreiding van kwetsbare doelgroepen over de wijken in de gemeente en in de regio regionaal te verkennen. De belangrijkste reden is dat het raakt aan de regionale en lokale wens van de gemeente en woningcorporaties om te sturen op de groep woningzoekenden die met voorrang een woning

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 15

krijgt in de sociale huursector. Bovendien, omdat de gemeente daarmee voorbereidingen treft op de verwachte nieuwe regelgeving. In het regionale Koploperstraject Parkstad Limburg is hier al aandacht voor en biedt daarvoor een goed platform. We bevelen aan om dit in een twee stappen regionaal te verkennen. 1. Urgentieverlening De aanstaande Regiewet zal naar verwachting een huisvestingsverordening verplicht gaan stellen voor alle gemeenten met daarin minimaal een urgentieregeling. Onze aanbeveling is hierop te anticiperen en daar regionaal binnen Parkstad Limburg mee aan de slag te gaan. De regiewet zal naar verwachting verplichten de urgentieregeling regionaal af te stemmen. Regionale samenwerking kan in de uitvoering ook voordelen met zich mee brengen en aansluiting blijft behouden met het regionale woonruimteverdeelsysteem Thuis in Limburg. We bevelen dus aan om hier regionaal, in het Koploperstraject, mee door te gaan. Wel zal de urgentieverlening en de verdeling van ‘vragers en dragers’ een flink debat op gang brengen. Er moet een normatieve afweging gemaakt worden van wie urgent is en wat een evenredige verdeling over de regio is. Door deze regionale samenwerking en eventuele controlefunctie van de provincie kan de urgentieverlening een krachtig middel zijn en fungeren als een stok achter de deur in de uitvoering. Uiteraard is dit een complex gesprek.

Daarbij is het ook zoeken naar een balans. Het is van belang de rechtszekerheid zo goed mogelijk in te bedden. Tegelijkertijd maken te veel regels de uitvoering complex, dus daar moet ook goed over nagedacht worden. Kortom, ondersteun en draag het regionale (koplopers)traject, samen met de lokale woningcorporaties en probeer te komen tot een regionale urgentieverlening. Maak tegelijkertijd ook duidelijk naar de ambtelijke en bestuurlijke organisatie dat daarmee voorop wordt gelopen op de verplichte, regionale verordening en dat nog niet duidelijk is hoe de regelgeving er exact uit komt te zien. Voor het invoeren van een urgentieregeling hoeft de grondslag niet onderbouwd te worden, zoals dat voor andere instrumenten in de huisvestingsverordening geldt. De urgentieregeling kan worden ingesteld zonder dat de gemeente gebruik maakt van andere instrumenten uit de Huisvestingswet, namelijk via de urgentieverordening. Dat is anders wanneer de gemeente of regio verder wil gaan met regionale woonruimteverdeling. Dat beschrijven we in stap 2. 2. Regionale woonruimteverdeling Ten tweede is er bij de in Kerkrade werkzame woningcorporaties behoefte om binnen een transparant proces woningen toe te wijzen. Dat is op dit moment nog niet vastgelegd in een huisvestingsverordening en is het woonruimteverdeelsysteem aan de woningcorporaties zelf.

Het gaat de corporaties zowel om meer duidelijkheid over bemiddeling en voorrangsregels, als om kwetsbare complexen waar ook leefbaarheid en woonmilieu een rol speelt. Dat doen ze graag met instemming van en in samenwerking met de gemeente. In het Koploperstraject kan parallel aan stap 1 de discussie worden gevoerd over de behoefte en mogelijkheden van het regelen van woonruimteverdeling via de huisvestingsverordening. In het verlengde van het regionale gesprek over een regionaal geldende urgentieregeling kan worden onderzocht in hoeverre er reden is om nadere regels omtrent de woonruimteverdeling te stellen. Het is bijvoorbeeld te overwegen om voorrangsgroepen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning te benoemen. In het bijzonder kunnen op basis van een

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 16

huisvestingsverordening vrijkomende woningen worden toegewezen aan woningzoekenden met een economische- of maatschappelijke binding aan de regio of gemeente. Deze regels bieden daarmee mogelijkheden tot sturing op de instroom van buiten de regio of gemeente. Idealiter worden ook hierin keuzes in gemaakt in regionaal verband. Aangaande het sturen op de leefbaarheid via de woonruimteverdeling zijn de mogelijkheden die de Huisvestingwet biedt beperkt. Het instrumentarium van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn dan weer te zwaar (verderop toegelicht in paragraaf 4.2.4.C), dus het is zoeken naar een tussenweg. Wat kan er op grond van een experiment? En welke kansen biedt bemiddeling? Ook hiervoor geldt dat het een complex gesprek is met verschillende belangen en afwegingen. Het is ook zaak om in de overweging te kijken naar de proportionaliteit van de sturing. Een conclusie kan ook zijn dat niet reguleren en woningcorporaties de vrijheid geven uiteindelijk de meeste mogelijkheden biedt om specifieke opgaven in de sociale woningvoorraad aan te pakken, omdat zij vaak net iets meer beleidsruimte hebben zonder huisvestingsverordening. Tenslotte is voor het invoeren van woonruimteverdeling via de huisvestingsverordening wel een onderbouwing noodzakelijk. Daarbij moet worden aangetoond dat er sprake is van schaarste aan woonruimte in de sociale huursector.

Wanneer ook gebruik gemaakt wordt van een voorrangsregeling voor mensen met maatschappelijk en/of economische binding aan de regio of met vitale beroepen (via de Herziening Huisvestingswet 2014) moet ook de noodzaak daarvoor worden onderbouwd. Het opstellen en onderbouwen van de huisvestingsverordening vraagt meer inzet van capaciteit dan enkel de urgentieverlening. 3.2.4 Niet in te voeren instrumenten: Instrumenten uit de Huisvestingswet 2014 Tenslotte adviseren we de overige publiekrechtelijke instrumenten uit de Huisvestingswet niet in te zetten. Het belangrijkste argument daarvoor is de passendheid van de reeds ingezette instrumenten, waarin geïnvesteerd is en waarvan de positieve effecten nu langzaam zichtbaar worden. Daarbij verwachten wij beperkte effectiviteit van additionele middelen. We adviseren om capaciteit te richten op het bestaande beleid en middelen met een bredere impact. Dit in zijn algemeenheid ingegeven door de volgende argumenten: •

•

De instrumenten hebben een beperkte reikwijdte, omdat de instrumenten allen gericht zijn op een zeer specifieke opgave in de bestaande woningvoorraad. Daarbij hebben de maatregelen veelal pas effect bij mutatie van een woning. Daarmee hebben ze slechts een beperkt effect op het oplossen van de complexe opgaven in de gemeente Kerkrade. Het zijn relatief ‘zware’ instrumenten die vragen om een stevige juridische onderbouwing gelegen in schaarste en/of leefbaarheid. • In het geval van schaarste moet worden onderzocht en aangetoond dat er meer vraag dan aanbod is aan goedkope woonruimte. De vraag is of de mate van schaarste in de gemeente Kerkrade voldoende is voor een dergelijke onderbouwing, dus mogelijk is dat voor de gemeente Kerkrade een ingewikkelde invalshoek. • Ook de route via leefbaarheid is complex: het aantonen van een causaal verband tussen het wijzigingen in de woningvoorraad en ontwikkeling van de leefbaarheid van de woonomgeving is moeilijk. Bovendien is de definitie die de wetgever aan de leefbaarheid geeft smal. Het gaat dan om de effecten op de leefbaarheid van de openbare ruimte, zoals een tekort aan parkeerplekken, te veel afvalcontainers,

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 17

•

•

geluidsoverlast en vervuiling. Doorgaans is ook de beschikbaarheid van data over de ontwikkeling van leefbaarheid op een laag schaalniveau hierin een obstakel. Een gebrek aan een gedegen onderbouwing kan effect hebben op de werking van de instrumenten. Het kan betekenen dat de instrumenten maar voor een beperkt werkingsgebied of beperkt aantal gevallen kunnen gelden en niet alle beoogde situaties kunnen worden geadresseerd. De instrumenten gaan vrijwel altijd gepaard met het invoeren van een vergunningstelsel. Dat betekent dat over het algemeen rekening moet worden gehouden met flinke capaciteit en middelen bij de implementatie, het ontwerp en uitrollen van het vergunningstelsel en de uitvoering, met name voor vergunningverlening, toezicht en handhaving. Terwijl de capaciteit nu al beperkt is en de toezicht en handhaving tekortkomen bij bestaande maatregelen. Dit wordt geïllustreerd in bijlage 2. De instrumenten uit de Huisvestingswet zijn altijd tijdelijk van aard. Na vier jaar moet de huisvestingsverordening en de instrumenten opnieuw worden onderbouwd en vastgesteld.

Hieronder volgt een nadere toelichting per instrument. A Geen woningvoorraadbeheer. Sturing op woningvoorraadbeheer, wijzigingen in de woningvoorraad zoals onttrekking, samenvoeging, omzetting (kamerverhuur), woningvorming, en/of splitsing in huur en koop, raden wij niet aan, vanwege de volgende redenen: •

•

•

Op dit moment reguleert de gemeente woningsplitsing en kamervehuur via het ruimtelijke spoor, via het bestemmingsplan. Dit is al een passende manier van regulering. Middels de herstructurering en de wijkenaanpak wordt eveneens gestuurd op andere opbouw van de woningvoorraad in Kerkrade. Er is in de gemeente daarom op dit moment geen behoefte aan het sturen op andere vormen van wijzigingen in de woningvoorraad, zoals woningvorming, samenvoeging of onttrekking. Bovendien zou het invoeren van een Huisvestingsverordening met een bijbehorend vergunningstelsel betekenen dat regels worden gestapeld (bovenop het bestemmingsplan). Daardoor bemoeilijkt het de vergunningverlening en wordt het onduidelijk welke regels en voorwaarden gelden. Zowel aan de kant van de aanvrager als aan de kant van de verlener.

Wel raden we aan na te denken over de regels over woningsplitsing en kamerverhuur die zijn opgenomen in de APV. Dat is namelijk niet de juiste juridische weg. De Huisvestingswet geldt als uitputtende, hogere regelgeving, en is de weg om als gemeente te sturen. B Zet opkoopbescherming niet in Voor het reguleren van het opkopen van woningen door investeerders om deze vervolgens te verhuren, biedt de huisvestingswet mogelijkheden tot sturing via de opkoopbescherming. De opkoopbescherming is nadrukkelijk geen verbod op opkopen en geen zelfbewoningsplicht.

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 18

Een eerste verkenning door RIGO van Kadaster gegevens 1 over het aantal aangekochte woningen door investeerders tussen 2018 en 2021, leert dat het opkopen van woningen in de gemeente Kerkrade wel voorkomt, maar niet substantieel van aard is. Onze inschatting is dat op basis van de actuele situatie het instrument opkoopbescherming niet in verhouding staat tot het aantal ‘opkopen’ door investeerders. We raden af dit instrument in te zetten. Daarvoor zien we nog een aantal argumenten: •

•

•

Opkopen door investeerders voor kamerverhuur, kunnen op dit moment al worden gereguleerd via het ruimtelijke spoor op basis van het bestemmingsplan. Dit is al een passende manier van regulering. Daarnaast geldt dat het aantal transacties is gedaald in 2021. Zeer waarschijnlijk is dat het effect van de aanpassing van de overdrachtsbelasting, die werd verhoogd voor investeerders. Daarbij komt dat er nog een aantal nieuwe regelingen (zoals de nadere regulering van de middenhuur/wet betaalbare huur) zijn aangekondigd door het Ministerie van BZK. De voortgang van deze nieuwe regelingen zijn afhankelijk van de wijze waarop de nieuwe regering dit wetsvoorstel oppakt. Echter lijken de eerste effecten ervan al zichtbaar: met name particuliere investeerders verkopen sinds 2021 meer dan ze kopen 2. Aangenomen kan worden dat deze het opkopen en verhuren van woningen nog verder zal beperken, omdat deze het verhuren een stuk minder (financieel) aantrekkelijk maken. Ook zullen de gevolgen van de aanpassing van de fiscale behandeling van “tweede woningbezit” de bereidheid tot investeren verder drukken. Ook speelt een rol dat de reikwijdte van opkoopbescherming beperkt is: o

o

1

Ten eerste moet een verhuurvergunning in een aantal gevallen bij wet worden afgegeven. Het gaat dan om woonruimten die: (1) aan naaste familie worden verhuurd; (2) tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of (3) onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. Aangenomen moet worden dat hier zeker de nodige keren sprake van zal zijn in de gemeente. Ook zal de gemeente Kerkrade waarschijnlijk nog een aantal andere gronden willen definiëren, waarin zij altijd vergunning zal verlenen en soms een individuele ontheffing verlenen op basis van volkshuisvestelijke of maatschappelijke gronden of een schrijnende situatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan aankopen door woningcorporaties of zorgaanbieders of het toestaan van verhuur aan de erven na een overlijden. Dat maakt het effect van de maatregel kleiner, zij het dat het moeilijk is een aanname te doen in hoeveel gevallen de vergunning sowieso afgegeven zal worden. Bovendien moet het instrument opkoopbescherming, zoals alle instrumenten van de Huisvestingswet, stevig worden onderbouwd. In het geval van de opkoopbescherming moet dat tevens op gebiedsniveau (wijk of buurt). Dat zou er in kunnen resulteren dat voor sommige woningtypen en/of gebieden in Kerkrade

Kadaster (2022) Tabellenboek Kadaster gegevens investeerders.

Paul de Vries & Lianne Hans (2023) Particuliere investeerders verkopen nu meer woningen dan ze kopen. ESB. 2

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 19

invoering van opkoopbescherming niet voldoende onderbouwd kan worden en buiten de scope van het instrument komen te liggen. Dat verkleint de reikwijdte van het instrument wederom.

•

De verwachting is dat het instrument uiteindelijk effect zal hebben op een handvol woningen per jaar. Daarnaast speelt de benodigde gemeentelijke capaciteit ook een rol in de overweging. Het invoeren van een vergunningstelsel en toezicht en handhaving daarop vragen veel capaciteit.

De combinatie van deze redenen zorgen ervoor dat de capaciteit en financiële middelen die nodig zijn voor dit instrument niet in verhouding staan tot het specifieke probleem dat het oplost. Ook de signaalfunctie die het afgeeft, weegt niet op tegen de capaciteit die nodig is voor de uitvoering. Tenslotte is het belangrijk om te benoemen dat de gemeente ook een belang heeft om investeerders in de gemeente te behouden. Bijvoorbeeld als het gaat om investeringen in de bestaande voorraad en het betrekken bij gebiedsontwikkeling. Samenwerking kan ons inziens meer opleveren dan reguleren. Andere misstanden in de particuliere huursector kunnen worden tegengegaan met de Wet goed verhuurderschap. C Geen verdere uitbreiding van publiekrechtelijke sturing Tenslotte raden we ook aan de andere instrumenten uit de Huisvestingswet niet in te voeren. Woonruimteverdeling van particuliere huur of sociale koop vraagt om het invoeren van een vergunningstelsel, waarbij woningen in de sociale koop en/of een deel van het particuliere huursegment worden toegewezen aan woningzoekenden met behoefte aan een betaalbare woning. We raden af dit instrument in te zetten om een aantal redenen: •

•

•

Anders dan bij de woonruimteverdeling via woningcorporaties, is er bij deze maatregel (nog) geen functionerend systeem voor woningtoewijzing. Bovendien heeft de gemeente geen vaste partners om mee samen te werken: het gaat om veel verschillende woningeigenaren (als ook verhuurders). Dit maakt het opzetten van zo een systeem enorm complex, en zo niet onmogelijk. Er zijn naar ons weten ook geen gemeenten in Nederland waar dit op dit moment succesvol uitvoerbaar is gemaakt. De vergunningverlening, en het toezicht daarop, in deze twee segmenten vragen een stevige capaciteit van de gemeente. Dit is tevens ingewikkeld vanwege de diverse groep eigenaar-verhuurders die bij de gemeente in beeld zijn. Tenslotte is het de vraag in hoeverre de toegang tot betaalbare koopwoningen, het belangrijkste doel van deze maatregel, op dit moment wordt belemmerd door schaarste in de gemeente Kerkrade en op welke wijze deze maatregel helpt bij het oplossen van de beschreven problematiek. Uit de analyse van de opgaven hebben we geen signalen opgevangen dat er behoefte is aan het onderbrengen van sociale koop (tot €355.000) onder een vergunningstelsel.

Selectieve woningtoewijzing via de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp/Rotterdamwet) is een stevige, tijdelijke interventie als onderdeel van een gebiedsgerichte wijkaanpak. Het heeft als doel in te grijpen in de leefbaarheid en veiligheid van kwetsbare buurten en wijken. De gemeente kan specifieke eisen stellen over de aard van

Rapport Advies Opgaven in de woningvoorraad en leefbaarheid 20