Bijlage 3a Woningbehoefteonderzoek Parkstad Limburg 2025

Woningbehoefteonderzoek regio Parkstad Limburg Stec Groep aan regio Parkstad Limburg 6 januari 2024

1

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 1.2

Uw situatie Leeswijzer

2. Conclusies 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

5

12

Advies 1: Richt u sowieso op het migratiescenario, vervangingsvraag op de arbeidsmarkt maakt dit zelfs noodzakelijk 12 Advies 2: Bouw nieuwbouw altijd nultreden én zorg voor een aantrekkelijk woonproduct voor doelgroepen die u wilt aantrekken 12 Advies 3. Zet langjarig in op het forceren van de trendbreuk 13 Advies 4. Zet gezamenlijk in op het verwezenlijken van uw ambitie 14 Advies 5: Zorg daarnaast voor écht nieuwe woonproducten met grote onderscheidingskracht 14 Advies 6. Aantrekkelijke woonomgeving is harde voorwaarde om nieuwe doelgroepen te verleiden 16 Advies 7. Wees wendbaar met adaptief en proactief programmeren 17

4. Huidige woningmarkt 4.1 4.2 4.3

3 4

Betaalbare woningmarkt Parkstad Limburg biedt kansen voor huishoudens met een laagof middeninkomen 5 Huishoudens van buitenaf weten de koopwoningmarkt van Parkstad Limburg steeds beter te vinden 5 Instandhouding huidige migratietrend leidt tot 9.180 extra huishoudens in komende twintig jaar bovenop Progneff2023 6 Vergrijzing blijft belangrijkste demografische ontwikkeling 7 Nultredensegment belangrijkste pijler nieuwbouw, doorstroming biedt kansen voor andere doelgroepen 7 Economie als drijfveer van huishoudensgroei in scenariostudie 9 Potentie in aantrekken buiten-regionaal wonende werknemers via het duurdere koopsegment 9 Economische impulsen kunnen zorgen voor huishoudensgroei tot 2050 10

3. Adviezen 3.1

3

18

Kenmerken huidige woningvoorraad Kenmerken koopwoningmarkt Woonsituatie huishoudens

18 23 25

5. Demografie en verhuizingen

31

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Demografische ontwikkeling Verhuizingen op hoofdlijnen Buitenlandse verhuizingen Buiten-regionale verhuizingen Binnen-regionale verhuizingen

6. Toekomstige huishoudens-ontwikkeling

31 34 36 37 40

44

2

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

6.1 6.2 6.3

Basisscenario: -12.470 huishoudens tot 2044 Migratiescenario: -3.290 huishoudens tot 2044 Vergelijking scenario’s: met name sturing in jonge doelgroepen mogelijk

7. Kwalitatieve woningbehoefte 7.1 7.2 7.3

Kwalitatieve woonbehoefte op basis van Stec doorstroommodel Woningbehoefte op hoofdlijnen Woningbehoefte naar woningtypen en prijssegmenten

8. Economische scenariostudie tot 2050 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6

Verkenning van mogelijkheden Vervangingsvraag beroepsbevolking Aantrekken buiten-regionaal wonende werknemers Profiteren van uitbreiding van economische magneten zoals Brightlands Campus Profiteren van uitbreiding economische magneten zoals ASML Overzicht scenariostudie

Bijlage A: Woningbehoefte 2024-2044

44 46 48

51 51 53 55

58 58 59 62 73 76 79

80

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

3

1. Inleiding 1.1 Uw situatie Op 3 februari 2022 stemde de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering in met de gegevens van het regionale Woningbehoefteonderzoek 2022-2032. Tijdens deze bijeenkomst werd besloten dat de Bestuurscommissie de komende jaren een ambitieuzer standpunt ten aanzien van de woningmarkt in Parkstad zal innemen. Er is overeengekomen een scenario te omarmen waarin de regio -mogelijk veel- meer mensen van buiten aantrekt dan in het migratiescenario, zoals ons bureau dat eerder opstelde, het geval zou zijn. De resultaten van het Woningbehoefteonderzoek zijn daarnaast geïntegreerd in de Regionale Woonvisie, waarbij het bouwen van (bruto) minimaal 7.500 woningen noodzakelijk wordt geacht. Hiervan moeten er 6.775 woningen gerealiseerd worden binnen de periode van de Woondeal. De fors hogere nieuwbouwambitie van de Bestuurscommissie, brengt nieuwe vragen met zich mee. De belangrijkste vraag betreft: hoe moet de plusambitie er in Parkstad als geheel uitzien? Om deze grote opgave op te pakken en succesvol te laten zijn, wilt u niet alleen sturen op de aanpak van de ‘stenen’ en huidige problematiek van de bewoners. U wilt er ook voor zorgen dat de samenstelling in de steden en dorpen van Parkstad een gezonde(re) en (meer) veerkrachtige mix van verschillende typen huishoudens wordt, zoals omschreven in de regionale Woonvisie.

Hiervoor wilt u graag onder andere meer jongeren en/of koopkrachtige huishoudens aantrekken, van buiten de regio. U wilt daarmee het ‘grotere verhaal’ van de stadsregio Parkstad ombuigen van een (voormalig) krimpgebied, naar een bloeiende woningmarktregio die jaarlijks veel huishoudens uit de regio vasthoudt, en huishoudens van buiten aantrekt. Parkstad zal in de toekomst aantrekkelijker zijn voor een grote diversiteit van huishoudens van buitenaf. Samen een trendbreuk forceren, dus! Deze lijn vormt de kern van de regionale Woonvisie. U heeft Stec Groep gevraagd de nieuwe verhaallijn te vertalen in de actualisering van het tweejaarlijkse Woningbehoefteonderzoek, aangevuld met enkele economisch getinte scenario’s als uitwerking van de regionale en lokale Woonvisies. Het resultaat van deze verkenning ligt voor u en is mede tot stand gekomen op basis van gesprekken met elk van de Parkstad-gemeenten over hun ambities. Hoewel er dus economische getinte analyses en verkenningen gebruikt worden in het voorliggende rapport is het géén economisch onderzoek. De economisch getinte scenario’s 1 dienen beschouwd te worden als verkenningen op hoofdlijn, waarbij de verwachte toekomstige baanontwikkeling als basis is aangenomen en er enkele aanvullende ‘what if’- scenario’s zijn verkend om in beeld te brengen wat het effect op de toekomstige huishoudensontwikkeling zou kunnen zijn.

De scenarioverkenning geeft uitdrukkelijk invulling aan de volgende passage uit de regionale Woonvisie:

‘In plaats van sec de demografische trends te volgen, gaat Parkstad proactief en verstandig (ver)bouwen aan de toekomst. De demografische ontwikkeling is daarmee één van de ontwikkelingen 1

Aan deze economisch getinte verkenningen ligt geen uitgebreide toekomstige economische prognose ten grondslag. Het is dan ook geen economische scenariostudie. Wel brachten we patronen in beeld van waar mensen die in elk van de Parkstadgemeenten werken wonen, en hoe het ruimtelijk woon- en werkpatroon in de stadsregio eruit ziet. Dit vormde de basis voor de ‘what if’scenario’s om in beeld te brengen wat het effect kan zijn op ingreep x of y.

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

4

waarmee rekening wordt gehouden, maar er wordt niet uitsluitend gestuurd op basis van die demografische ontwikkeling’. We geven op hoofdlijnen nadere uitwerking aan enkele aandachtspunten en randvoorwaarden die samenhangen met het tot uitvoering brengen van uw ambitie.

Disclaimer: Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (Wvrv) Dit onderzoek vond plaats vlak voor de verwachte inwerkingtreding van de Wvrv. Verwacht mag worden dat de wet conform de openbaar gemaakte concepten in werking zal treden. Dit betekent dat in iedere gemeente voor nieuwbouw woningen een aandeel van 30% sociale huur en een aandeel van in totaal 67% betaalbare woningen verplicht is. Denkbaar is dat de wetgeving op termijn mogelijk van invloed zal zijn op het verhuisgedrag van huishoudens in Parkstad. Dit is op dit moment nog niet inzichtelijk.

1.2 Leeswijzer In het voorliggende document leest u allereerst de belangrijkste conclusies die volgen uit het Woningbehoefteonderzoek (hoofdstuk 2). Deze gebruiken we als input voor de adviezen die we u als regio in hoofdstuk 3 meegeven. Met deze adviezen willen we mogelijkheden voorleggen en randvoorwaarden scheppen waarmee u als regio in uw woonbeleid vooruit kan. De achterliggende analyses hiervoor kunt u achtereenvolgens lezen in de hoofdstukken hierna. Zo staan we in hoofdstuk 4 stil bij de huidige woningmarkt en de ontwikkelingen die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden. In hoofdstuk 5 staat de demografie en de verhuizingen centraal. We signaleren daarin dat de instroom van huishoudens van buiten de regio groot is geweest. Dit vormt ook de basis voor de toekomstige huishoudensontwikkeling die in hoofdstuk 6 aan de orde komt. We onderscheiden verschillende scenario’s. In hoofdstuk 7 vertalen we dit in de kwalitatieve woningbehoefte. We hebben ons woningbehoefteonderzoek daarna aangevuld met een economische scenariostudie.

Hierin gaan we uit van drie What if-scenario’s: (1) uitgaande van bijvoorbeeld het aantrekken van mensen die in Parkstad werken maar er nog niet wonen, of (2) een scenario waarin de beroepsbevolking van Parkstad verjongt, maar (3) ook een scenario waarin we kijken wat enkele economische groeisectoren aanvullend voor de woningmarkt van de stadsregio Parkstad zouden kunnen betekenen. Hierover leest u meer in hoofdstuk 8. Naast dit rapport op het niveau van de stadsregio hebben we de analyses ook op gemeenteniveau uitgewerkt. Dit treft u aan in een separaat bijlage-document.

5

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

2. Conclusies 2.1 Betaalbare woningmarkt Parkstad Limburg biedt kansen voor huishoudens met een laag- of middeninkomen De woningmarkt van Parkstad Limburg is relatief betaalbaar ten opzichte van Nederland. We zien dat ook in Parkstad Limburg de prijzen toenemen, maar veel huur- en koopwoningen in Parkstad Limburg zijn nog bereikbaar voor huishoudens met een laag of middeninkomen. Hiermee onderscheidt de regio zich van veel andere delen van Nederland. Deze bijzondere positie op de Nederlandse woningmarkt biedt kansen voor veel jonge huishoudens die elders de woningmarkt niet op kunnen. Hierin is wel een belangrijke rol weggelegd voor doorstroming van ouderen. Zij bezetten op dit moment nog veel van deze betaalbare woningen.

Figuur 1: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in Parkstad Limburg t.o.v. Nederland, 2023 0%

10%

20%

Parkstad Limburg

Nederland

30%

40%

44%

10%

14%

Tot € 240.000 € 355.000 tot € 450.000

50%

60%

21%

18%

23%

€ 240.000 tot € 295.000 € 450.000 tot € 600.000

70%

80%

15%

19%

90%

11%

100%

7% 2%

16%

€ 295.000 tot € 355.000 Meer dan € 600.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep.

2.2 Huishoudens van buitenaf weten de koopwoningmarkt van Parkstad Limburg steeds beter te vinden De onderscheidende positie van Parkstad Limburg op de Nederlandse woningmarkt zien we al benut worden. In de laatste jaren weten steeds meer huishoudens vanuit andere delen in Nederland of het buitenland Parkstad Limburg te vinden. Dit heeft sinds 2017 geresulteerd in een sterk positief migratiesaldo vanuit binnen- en buitenland. Voor het eerst in jaren laat het WBO dan ook een opgave zien voor een (kleine) nettotoevoeging (+445 huishoudens tot 2034). Dit heeft tot gevolg dat de tekorten aan specifieke woonproducten hoger zijn dan de overschotten aan specifieke woonproducten: er is een groter tekort aan nultredenwoningen en middenhuur, dan er overschotten zijn aan goedkope grondgebonden woningen. Kortom, er is sprake van een voorzichtige trendbreuk die zich sinds circa zeven jaar aftekent. Deze trendbreuk is nodig om de bevolking van Parkstad Limburg in stand te houden en te laten groeien. Binnen de regio overlijden er namelijk meer personen dan dat er geboren worden. Dat gaat al lang zo, en verwacht mag worden dat dit op middellange en lange termijn zo blijft.

Het is dan ook randvoorwaardelijk om mensen van buiten de regio aan te trekken voor werk, om daarmee de levenstandaard te behouden en te verbeteren en bijvoorbeeld ook voldoende mensen in de werkzame leeftijd in de zorg, het onderwijs en een breed scala aan andere economische sectoren aan te trekken. We zien de instroombeweging langzamerhand steeds meer terug in de cijfers. In vergelijking tot de afgelopen jaren is de instroom weer wat hoger, waardoor het tekort aan woningen voor de komende tien jaar van circa 7.000 tot circa 11.000 woningen weer hoger ligt dan twee jaar geleden. Toen raamden we namelijk een uitbreidingsbehoefte van ruim 5.000 tot 7.500 woningen in specifieke segmenten.

6

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

Met name jonge alleenstaanden en stellen verhuizen naar de regio. Dit geldt zowel voor de binnenlandse- als buitenlandse migratie. Zij hebben zowel de voorkeur voor de grondgebonden koopwoningen als sociale huurappartementen. Deze woningen zijn voor hen aantrekkelijk, omdat deze vaak elders niet meer voor (dezelfde prijs voor) hen beschikbaar zijn. Dit heeft als consequentie dat in eerder geraamde toekomstige overschotten van woningen in specifieke prijssegmenten, zoals grondgebonden koopwoningen, verminderen. We zien in het verhuisgedrag terug dat veel huishoudens van buiten de regio zich juist ook in dit segment vestigen.

Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling Parkstad Limburg, 2014-2023 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000 2014

2015

2016

2017

2018

Natuurlijke ontwikkeling (geboorte - sterfte) Buitenlands migratiesaldo

2019

2020

2021

2022

2023

Binnenlands migratiesaldo Totale bevolkingsontwikkeling

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep.

2.3 Instandhouding huidige migratietrend leidt tot 9.180 extra huishoudens in komende twintig jaar bovenop Progneff2023 De huidige migratiecijfers zijn door bovenstaande ontwikkelingen fors hoger dan de jaren daarvoor. Dit zien we terug als we de huidige migratietrend (2019-2023) vergelijken met de uitgangspunten van de huidige Limburgse prognose Progneff2023, waarin een veel langere periode wordt gebruikt voor het berekenen van toekomstige verhuizingen (2008-2021). Jaarlijks kan deze migratietrend leiden tot zo’n 460 extra huishoudens bovenop wat Progneff2023 voor de regio verwacht. Dit zijn in totaal 9.180 extra huishoudens tot 2044. Deze migratietrend kan ervoor zorgen dat tot 2034 een huishoudensgroei mogelijk blijft in de regio en de huishoudensafname tot 2044 beperkt blijft. Instandhouding van deze migratietrend is echter geen gegeven en vereist actie.

Figuur 3: Verwachte huishoudensontwikkeling op basis van twee scenario’s 130.000 125.000 120.000 115.000 110.000 105.000 100.000

Progneff2023 Bron: Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).

Huidige migratietrend doorgetrokken

7

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

2.4 Vergrijzing blijft belangrijkste demografische ontwikkeling Onderliggend gebeurt er meer. Een groot deel van de huishoudens in 2034 en 2044 woont nu namelijk al in de regio en deze inwoners worden ouder. Veel van hen zijn nu tussen de 55 en 75 jaar oud en zij zullen de komende jaren dus doorstromen naar de leeftijdsklasse 75+. Dit betekent veel voor de woon- en zorgbehoefte in Parkstad Limburg. Deze verandert over het algemeen namelijk pas na het 75ste levensjaar aanzienlijk. In Progneff2023 en ons migratiescenario is deze verwachte vergrijzing geprognosticeerd. Op basis daarvan verwachten we dat het aantal 75-plussers tot 2044 met zo’n 42% tot 45% zal toenemen. Bovendien verhuizen relatief weinig ouderen na hun 75ste en al helemaal niet vaak over de regio- of gemeentegrens heen. De mate waarin het aantal jonge huishoudens doorontwikkelen is in vergelijking tot oudere huishoudens onzekerder. In deze huishoudenscategorie heeft (binnenlandse en buitenlandse) migratie een sterker effect. Op dit moment zien we dat veel jonge huishoudens uit binnen- en buitenland in de stadsregio Parkstad instromen om onder meer vrijkomende banen te vervullen. Wanneer we deze trend doortrekken naar de toekomst stromen er dus relatief veel jonge huishoudens in. Dit is een belangrijk aspect van de geschetste trendbreuk.

We signaleren daarbij dat stadsregio Parkstad hierin overigens voor lijkt te lopen op andere regio’s in Nederland die tevens te maken hebben met een forse demografische transitie (zoals OostGroningen en Zeeland) 2.

Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling 2024-2044 in bandbreedte naar doelgroepen Doelgroepen

Bandbreedte 2024-2034

Bandbreedte 2024-2044

-1.785 (-14%) tot -905 (-7%)

-2.895 (-23%) tot -2.130 (-17%)

-1.880 (-5%) tot -100 (0%)

-3.640 (-10%) tot +685 (+2%)

A&S 35 tot 55 jaar

-885 (-5%) tot +60 (0%)

-2.800 (-17%) tot -970 (-6%)

A&S 55 tot 75 jaar

-4.620 (-11%) tot -3.845 (-10%)

-11.780 (-29%) tot -10.190 (-25%)

+5.015 (+24%) tot +5.230 (+25%)

+8.695 (+42%) tot +9.355 (+45%)

-4.165 (-3%) tot +420 (0%)

-12.470 (-10%) tot -3.290 (-3%)

A&S tot 35 jaar Gezinnen

A&S >75 jaar Totaal

Bron: Progneff2023. CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). A&S = alleenstaanden en stellen. Afgerond op vijftallen.

2.5 Nultredensegment belangrijkste pijler nieuwbouw, doorstroming biedt kansen voor andere doelgroepen De aankomende verdere vergrijzing van Parkstad Limburg heeft een groot effect op de woningbehoefte. Deze doelgroep vraagt een woningtype dat er nu nog relatief weinig is in de regio, namelijk nultredenwoningen. Dit is een woning waarvan de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers zijn. De woning is zonder traplopen bereikbaar en goed toegankelijk voor mensen met een rollator. De vergrijzing is zelfs zo sterk dat deze vraag bijna de gehele woningbehoefte behelst, ook wanneer we rekening houden met de mate waarin deze doelgroepen verhuizen 3. We signaleren daarbij een behoefte aan een grote diversiteit aan prijssegmenten en eigendom in het nultredensegment, want ook ouderen hebben zeer uiteenlopende woonbehoeften. Wat hen verbindt is echter de wens om deze behoefte levensloopbestendig te vervullen. Daarnaast zien we ook behoefte aan woonproducten in de middenhuur.

2 Stec Groep in opdracht van regio Oost-Groningen in 2023, en Stec Groep in opdracht van provincie Zeeland (lopend onderzoek, 2024) 3 In de kwalitatieve woningbehoefte bepaling houden we rekening met het verhuisgedrag van de verschillende huishoudenstypen en leeftijden. Ook het betrekkelijk lage verhuisgedrag van ouderen is hierin meegenomen. De doelgroep is heel groot en er is weinig geschikt aanbod. Hierdoor blijft de behoefte aan nultredenwoningen dominant.

8

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

Dit betekent niet dat er geen woningvraag is naar andere woningtypen. Ook veel jonge huishoudens zullen immers een nieuwe woning wensen. We zien echter dat veel van hun wensen al met de bestaande woningvoorraad ingevuld kunnen worden. Zeker in Parkstad Limburg, omdat de bestaande voorraad ook voor veel huishoudens met een laag- of middeninkomen nog betaalbaar is, waar deze woonwens in de nieuwbouw minder eenvoudig te realiseren is. Ook als we de huidige migratietrend doortrekken (migratiescenario) en er dus veel meer huishoudens naar Parkstad Limburg verhuizen, kan de huidige voorraad hierin voorzien. Cruciaal is dan wel de doorstroming van ouderen (conform daadwerkelijk verhuisgedrag) op gang te houden. Opvallend is de door ons berekende behoefte aan appartementen zonder lift. Dit woningtype is slecht aanpasbaar aan de wensen van ouderen en voldoet daarmee niet goed aan de wensen van huishoudens in de toekomst. Dit komt doordat jonge doelgroepen (ook vanwege de betaalbaarheid) nog wel geregeld de voorkeur geven aan een appartement zonder dat zij noodzaak hebben aan een lift. Om echter een woningtype toe te voegen dat voor een bredere doelgroep aantrekkelijk is, adviseren we de behoefte aan appartementen zonder lift in te vullen door woningen met een lift.

Enkel bij herstructureringsopgaven waar een lift niet mogelijk is, zien we hiermee dus wel mogelijkheden om in een behoefte te voorzien. Wanneer we kijken naar het verschil tussen woonvoorkeur en verhuisgedrag in de onderstaande figuur en de situatie raden we aan te overwegen zoveel mogelijk in te zetten op de woningbehoefte in lijn met woonvoorkeuren (de blauwe staafjes in de figuur 4). Onderstaand figuur laat zien dat er ondanks de toenemende huishoudensontwikkeling nog steeds forse overschotten zijn. Dit is in de praktijk een herstructureringsopgave. We zien echter ook dat wanneer er meer huishoudens van buiten de regio instromen (binnenlands- en buitenlands) deze overschotten verminderen (in figuur 4 aangegeven met een gearceerd balkje).

Figuur 4: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2034 in de regio Parkstad Limburg, basisscenario (niet-gearceerd) en invloed huidige migratietrend (gearceerd) 4

Nultreden

Appartement zonder lift Grondgebonden

-12.000-10.000 -8.000 -6.000 -4.000 -2.000

0

2.000

4.000

6.000

SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift Koop APP z. lift SH NULT. VSH NULT. Koop NULT. Behoefte woonvoorkeur

Invloed migratie

Behoefte verhuisgedrag

Invloed migratie

Bron: Progneff2023, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. NULT= nultredenwoning dit is een woning waarvan de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers zijn. De woning is zonder traplopen bereikbaar en goed toegankelijk voor mensen met een rollator. 4 We raden aan het aandeel appartementen zonder lift in nieuwbouw alleen toe te voegen waar dat niet anders kan, bijvoorbeeld bij herstructurering of transformatie en voor het overige deze categorie samen te pakken met appartementen met lift/nultredenwoningen.

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

9

2.6 Economie als drijfveer van huishoudensgroei in scenariostudie In de uitwerking van de hiervoor genoemde analyses houden we rekening met reeds ingezette ontwikkelingen, zoals de groei al gevestigde economische sectoren en activiteiten, waaronder het Medtech-cluster. Zo kijken we naar woningmarktontwikkelingen, recent verhuisgedrag en verwachte demografische trends. Naast een woningbehoefteonderzoek bevat de voorliggende verkenning ook een meer economisch getinte scenariostudie. Met de economische scenario’s kijken we verder dan bestaande patronen zoals die in de regio al voorkomen en de verwachtingen hierover naar de toekomst. Het gaat uitdrukkelijk om toevoegingen van ‘buiten’, in de voorliggende verkenning. Het doel van deze scenariostudie is het realiseren van nieuwe impulsen in de regio. Zeker in een regio als Parkstad Limburg, waar de afstanden tot veel andere delen van Nederland groot zijn, volgt het wonen vaak de werkgelegenheid, ook wanneer we de landsgrens overstijgende verhuisbewegingen, zoals deze in de regio plaatsvinden, meenemen.

We zien daarom nieuwe (nog niet geprognosticeerde) economische ontwikkelingen als een belangrijke randvoorwaarde om de regionale groeiambitie en de wens om een daadwerkelijke trendbreuk in de huishoudensontwikkeling van de regio mogelijk te maken (bovenop het migratiescenario waarin de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling besloten zit). We verkenden verschillende mogelijkheden in de vorm van ‘what if’- scenario’s. Met andere woorden: wat is het effect van een scenario wanneer er X of Y gebeurt, aanvullend op de trend die er al is 5. We verkenden de volgende drie economisch getinte scenario’s 6: • Een scenario waarin de teruglopende beroepsbevolking met huishoudens van buiten de regio wordt aangevuld; • Een scenario waarin huishoudens die in Parkstad Limburg werken en buiten Parkstad Limburg wonen in grotere mate worden aangetrokken dan op dit moment gebeurt; • Een scenario waarin de huishoudensgroei van elders wordt aangetrokken door toename werkgelegenheid op groeimagneten, zoals Brightlands en ASML. Het gaat om een scenario bovenop de huidige economische prognose.

2.7 Potentie in aantrekken buiten-regionaal wonende werknemers via het duurdere koopsegment 33% van de werkenden in de regio Parkstad Limburg woont er niet. Dit zijn relatief vaker jongeren en hoger opgeleiden, die nu vaak woonachtig zijn in Sittard-Geleen, Maastricht, ander gemeenten in Maastricht Heuvelland of het buitenland (voornamelijk België en Duitsland door de ligging aan de grens). In onze scenariostudie hebben we verkend hoe en in welke mate zij verleid kunnen worden om in de regio Parkstad Limburg te wonen. Het blijkt dat deze doelgroep vaker een hoog inkomen heeft en op zoek is naar een koopwoning, relatief vaak ook in het duurdere segment in een passende woonomgeving. Zij zoeken daarmee mogelijk een woonproduct in een woonomgeving met een imago dat ze in Parkstad Limburg op dit moment nog niet goed weten te vinden. Wanneer we het aantrekken van deze doelgroepen (terugdringing van buitenregionaal wonende werknemers tot 25% of 20%) ook doorrekenen in ons doorstroommodel, dan valt met name deze extra vraag naar grondgebonden woningen op.

5

Dit betekent bijvoorbeeld dat de verwachte toekomstige ontwikkeling van het Medtech cluster al in het reguliere migratiescenario is verweven, omdat het migratiescenario de ontwikkeling van banen meeneemt in de vorm van aanvullende te vestigen huishoudens. Dit geldt in beginsel voor alle sectoren en activiteiten. In de verkende economisch getinte scenario’s zijn enkele nieuwe ontwikkelingen van buiten de regio meegenomen als indicatie voor een toekomstige ambitie om extra huishoudens naar Parkstad te verleiden. Ook andere scenario’s zijn denkbaar, die niet in de voorliggende verkenning zijn onderzocht. 6 Ook andere scenario’s zijn denkbaar. Het gaat hier om enkele met wethouders besproken scenario’s om een beeld van de mogelijke impact op de huishoudensontwikkeling te schetsen.

10

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

Figuur 5: Woningbehoefte reguliere grondgebonden woningen o.b.v. scenario’s en gemiddelde van woonvoorkeur en verhuisgedrag in Parkstad Limburg, 2024-2050 -15.000

-12.000

-9.000

-6.000

-3.000

0

3.000

-1.860 -1.285 -925

SH GGB - Tot aftoppingsgrens

-365

SH GGB - Aftopping tot liberalisatie

10 255

VSH GGB - Middenhuur

370 460 515

VSH GGB - Dure huur

145 180 205

KOOP GGB - Tot € 295.000

-12.000 -10.130 -8.980

KOOP GGB - € 295.000 - € 390.000 KOOP GGB - € 390.000 tot € 500.000 KOOP GGB - Meer dan € 500.000 Migratiescenario

Economisch scenario - naar 25%

-3.250 -2.550 -2.095 -1.265 -855 -585 -625 -145

180

Economisch scenario - naar 20%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2022), WoON2021, Progneff2023. Bewerking Stec Groep (2024).

2.8 Economische impulsen kunnen zorgen voor huishoudensgroei tot 2050 Economische scenario’s aanvullend op huidige economische verwachting (inclusief Medtech), maar exclusief onder andere Oostflank ontwikkeling In elk van de drie economische scenario’s is een koppeling tussen wonen en werken gemaakt. Aanvullend zijn op termijn ook nog aanvullende scenario’s mogelijk, zoals de Oostflank van Brunssum waar op de termijn vanaf 2025 mogelijk circa 2.000 arbeidsplaatsen toegevoegd worden. De ingebruikname van de ontwikkeling vindt naar verwachting na 2035 plaats en de precieze focus van de Oostflank ontwikkeling is op dit moment nog onvoldoende scherp. We noemen deze daarom wel als substantiële regionale ontwikkeling zonder hier een separaat scenario op te vormen. Rode lijn in de voorliggende scenarioverkenning is dat blijkt dat economie dé basis gaat zijn om meer huishoudens naar de regio te verleiden. Daarnaast is op korte en middellange termijn de doelgroep die hiermee aangesproken kan worden zeer interessant voor de regio. Zoals uit de analyse blijkt: de (potentiële) werkers in de regio zijn opvallend vaak jonger, hoger opgeleid en hebben vaker een hoog inkomen in vergelijking met de huidige huishoudenssamenstelling in de regio.

Zij kunnen daardoor zorgen voor een diverse bevolkingssamenstelling met draagkracht en een sociaal maatschappelijk meer gebalanceerde verhouding tussen dragende schouders en vragende schouders. Het aantrekken van nieuwe huishoudens door nog niet in gang gezette economische ontwikkelingen, zoals deze nu zijn onderzocht, kunnen maximaal zorgen voor een huishoudensgroei van circa 6.600 huishoudens tot 2050, dat zijn 12.900 huishoudens meer dan in het migratiescenario (dit is nog exclusief plannen zoals de Oostflank van Brunssum). Dit vereist echter een substantiële inspanning op alle fronten. Zowel in het

11

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

bieden van aantrekkelijke woonproducten, een aantrekkelijke woonomgeving, een sterke gezamenlijke aanpak en afspraken met groeibedrijven/sectoren in en buiten de regio. In het volgende hoofdstuk benoemen we enkele hoofdpunten hiervoor.

Tabel 2: Optelsom huishoudensontwikkeling volgens regulier woningbehoefteonderzoek en economische scenariostudie 7 Scenario

Progneff2023 Migratiescenario (Progneff2023 + migratietrend doorgetrokken tot 2050) Economisch scenario – terugbrengen buiten-regionaal wonende werknemers Economisch scenario – profiteren van groei Brightlands Chemelot Campus Economisch scenario – profiteren van groei ASML Overige economische scenario’s die op termijn kunnen spelen (zoals Oostflank Brunssum)

Maximale* HHontwikkeling 2024 tot 2050 -18.225 -6.295 +3.375 +4.605 +6.605 Buiten deze verkenning

Bron: Woningbehoefteonderzoek Parkstad Limburg (2024). *Op basis van het meest optimistische scenario en indien alle scenario’s waargemaakt worden (optelsom).

7 In de economisch getinte scenariostudie is gekeken naar een lange doorlooptijd tot 2050, om zo de trendbreuk in beeld te brengen. Waar het gaat om het woningbehoefteonderzoek richten we ons in rapport en bijlagen uiteraard ook op de middellange en lange termijn.

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

12

3. Adviezen 3.1 Advies 1: Richt u sowieso op het migratiescenario, vervangingsvraag op de arbeidsmarkt maakt dit zelfs noodzakelijk In dit onderzoek bieden we u een bandbreedte wat betreft de verwachte huishoudensontwikkeling. Zo geven we u een basisscenario mee (Progneff2023) op basis van langjarige migratiepatronen en een migratiescenario op basis van de huidige migratietrend. Wij adviseren u om in uw woonbeleid in eerste instantie sowieso te sturen op het migratiescenario. Dit betekent dat u stuurt op het blijven aantrekken van evenveel huishoudens als dat u de afgelopen vijf jaar gedaan heeft. We denken niet alleen dat dit realistisch is, maar ook noodzakelijk. Uw regio staat voor een grote vervangingsvraag op de arbeidsmarkt waarbij vrijkomende banen van huishoudens die met pensioen gaan worden ingevuld met huishoudens die deels van buiten de regio komen (uit binnen- en buitenland). Een beweging die de afgelopen jaren zichtbaar is geworden in de economie. Dit komt doordat veel van uw inwoners op dit moment de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Deze vrijkomende banen moeten opgevuld worden door nieuwe werknemers om bijvoorbeeld zorg en onderwijs in uw regio mogelijk te blijven maken. De aanwas vanuit uw eigen bevolking is hiervoor onvoldoende. Nieuwe huishoudens kunnen deze banen wel opvullen. We zien dat dit ook al gebeurt.

Veel van de huishoudens die de afgelopen jaren naar uw regio zijn gekomen, werken er ook 8. Om deze beweging in gang te blijven houden, is doorbouwen van belang. De huidige woningmarkt biedt immers juist nu de mogelijkheden om als regio aantrekkelijk te zijn voor huishoudens uit andere delen van Nederland.

3.2 Advies 2: Bouw nieuwbouw altijd nultreden én zorg voor een aantrekkelijk woonproduct voor doelgroepen die u wilt aantrekken Voorgaande betekent niet dat u in grote aantallen moet bijbouwen voor de werkende doelgroep. Veel woningen in uw bestaande woningvoorraad zijn immers voor hen geschikt. Cruciaal is juist het toevoegen van nultredenwoningen voor uw eigen vergrijzende bevolking. Een nultredenwoning is een woning waarvan de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers zijn. De woning is zonder traplopen bereikbaar en goed toegankelijk voor mensen met een rollator. Het bouwen van geclusterde nieuwbouw in het nultredensegment voorziet in de woonwensen van veel van uw inwoners en kan daarnaast leiden tot het geconcentreerder kunnen leveren van zorg. Dit is noodzakelijk om zorg in de toekomst te kunnen blijven leveren. We adviseren daarom uw nieuwbouw altijd nultreden en dus levensloopbestendig te realiseren. De nultredenwoningen kunnen namelijk ook een verhuisketen in uw regio op gang brengen. Ouderen verhuizen namelijk het meest van alle doelgroepen binnen de eigen regio. Hierdoor komt er bij een verhuizing van een oudere dus in veel van de gevallen een bestaande woning vrij op de regionale woningmarkt.

Deze bestaande woningen voldoen vaak aan veel wensen van jonge huishoudens en zijn ook nog eens relatief betaalbaar ten opzichte van woningen in veel andere delen van Nederland. De bestaande woningvoorraad van Parkstad Limburg biedt daarmee dus al een aantrekkelijk woonproduct voor veel jonge huishoudens van buitenaf. Dit blijkt tevens uit recente verhuisbewegingen.

8

Het gaat grotendeels om arbeidsmigranten, in hoofdstuk 5 treft u een uitgebreide analyse aan van de verhuisbewegingen en herkomst van huishoudens (uit de regio, binnenland, buitenland).

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

13

Houd er wel rekening mee dat ouderen niet snel geneigd zijn te verhuizen. Ze zijn kieskeurig bij het maken van een verhuisstap en zullen daardoor, ondanks het aanbod van nieuwbouw, mogelijk dus niet in groten getale verhuizen. Zorg er daarom voor dat deze nultredenwoningen ook aantrekkelijk kunnen zijn voor andere doelgroepen. Dit betekent allereerst dat u nultredenwoningen toevoegt in verschillende prijssemgenten en woningtypen, aansluitend op verschil in bestedingsmogelijkheden en gewenst woonmilieu van doelgroepen. Zo kan een nultredenappartement ook geschikt zijn voor een starter op de woningmarkt en zien we bij bungalowwoningen ook kansen voor bijvoorbeeld gezinnen. Het feit dat deze woningen later alsnog door ouderen kunnen worden bewoond is hierbij dan wel cruciaal. Verlaat deze starter of gezin namelijk de woning, dan kan te zijner tijd deze woning door een oudere uit de eigen regio bewoond worden en komt de verhuisketen die we voor ogen hebben - en nodig is voor een gezonde doorstroming en aantrekkingskracht van de regio- alsnog op gang.

3.3 Advies 3. Zet langjarig in op het forceren van de trendbreuk De economische scenariostudie die we hebben uitgevoerd toont aan dat economische factoren een belangrijke rol spelen in de huishoudensontwikkeling. Om extra huishoudensgroei via deze weg mogelijk te maken, is een trendbreuk met de huidige situatie noodzakelijk. Slechts dan kunt u extra huishoudens met de sterkere schouders, die deze stap nu nog niet willen maken, naar uw regio trekken. We adviseren u ook actief hierop in te zetten. We hebben daarvoor diverse mogelijkheden verkend. Elk vanuit een andere economische invalshoek. We zien de grootste kansen in het verleiden van doelgroepen die al in Parkstad werken, maar er nog niet wonen. Zij hebben immers al een hele krachtige directe drijfveer, namelijk dichterbij hun werk wonen, naast dat de woonomgeving en de woning ook aantrekkelijk moet zijn. Zoals in de conclusies al naar voren kwam gaat het bovengemiddeld vaak om huishoudens die afwijken van de gemiddelde aanwezige en instromende doelgroepen die nu al kiezen voor een woning in regio Parkstad Limburg. Juist zij zorgen daarmee voor een meer diverse samenstelling van de bevolking, die met het oog op de al ingezette vergrijzing en het sociaal economisch profiel van de regio zo gewenst is.

Inzet op economische groeisectoren en locaties zoals Oostflank in Brunssum en Chemelot Campus en Operatie Beethoven Ook inzet op economische groeisectoren en – bedrijven is zeer interessant. Denk in de eerste plaats aan economische groeiers die u in uw eigen regio heeft, zoals de zich zeer sterk ontwikkelende Medtechindustrie, de beoogde uitbreiding van de Brightlands in Heerlen of het na 2035 realiseren van een nieuw vestigingsklimaat in de Oostflank bij Brunssum 9. Zoals onze scenariostudie echter laat zien, bieden ook ontwikkelingen van buiten uw regio kansen. Zo gebeurt er ook nabij Parkstad Limburg veel. Op de Chemelot Campus in de Westelijke Mijnstreek worden uitbreidingen verwacht, de Einstein Telescoop in Maastricht Heuvelland lijkt steeds realistischer en pakweg op een uur reistijd staat de grootste groeimagneet van de Nederlandse economie in de vorm van het cluster rondom ASML voor een grote toename van hun arbeidsplaatsen (operatie Beethoven). De omvang van de benodigde groei in arbeidsplaatsen gaat op termijn mogelijk grotere pendelstromen op gang brengen die ook in de regio kunnen landen.

9

Op termijn verwacht de regio dat de Oostflank-ontwikkeling circa 2.000 arbeidsplaatsen met zich mee zal brengen. De ontwikkeling vindt naar verwachting na 2035 plaats, maar de ontwikkeltermijn en focus van de Oostflank ontwikkeling is op dit moment nog niet scherp. We noemen deze daarom wel als substantiële ontwikkeling zonder hier een separaat scenario op te vormen.

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

14

Het invullen van geschikte huisvesting voor ASML-ers en andere bedrijven uit het cluster lijkt in eerste instantie realistischer voor de ontwikkelingen dichterbij Eindhoven. In deze regio vinden immers al pendelstromen plaats. De analyse die we uitvoerden naar het huisvestingsgedrag van ASML-ers laat zien dat er echter nog maar nauwelijks pendel tussen Parkstad en ASML-ers plaatsvindt. De krapte op de woningmarkt elders, zoals in het Stedelijk Gebied Eindhoven, kan echter ook mogelijkheden bieden voor Parkstad Limburg. We verwachten echter uitdrukkelijk dat dit niet ‘vanzelf’ op gang komt. Wel zien we – wanneer de regio hier stevig op in wil zetten -mogelijkheden om te verkennen of hier op bestuurlijk niveau afspraken over te maken zijn, vanuit een perspectief van ‘mutual gains’. Kort gezegd: voor ASML zit er waarde in het bieden van voldoende kwalitatieve huisvesting op een acceptabele afstand van het werk. Voor de regio zit de winst in het diversifiëren van de huishoudenssamenstelling en het vestigingsmilieu dat de regio biedt. We schatten echter in dat met woningmarktdruk alléén deze huishoudensstroom niet op gang komt.

3.4 Advies 4. Zet gezamenlijk in op het verwezenlijken van uw ambitie De kansen voor het forceren van een kwantitatieve en kwalitatieve trendbreuk in de woningmarkt, vergt een forse inspanning, op alle fronten. We schatten in dat deze breuk alleen in gezamenlijkheid te bewerkstelligen is. In de eerste plaats als regiogemeenten samen en in het verlengde daarvan ook samen met andere overheden (provincie, rijk) én publieke en private partners. In de voorliggende verkenning maken we een indicatief onderscheid naar een regionale verdeling van woningen aan de hand van de omvang van de werkgelegenheid in de betreffende gemeente. Dit is een neutrale benadering, gebaseerd op de huidige patronen van wonen en werken. We signaleren dat er bestuurlijk veel aandacht is voor juist deze verdeling tussen de gemeenten. We zien hier echter ook een risico in dat gemeenten overwegend aandacht besteden aan een mogelijke verdeling van toekomstig instromende huishoudens, ten faveure van de eigen gemeente. Belangrijker dan het ‘verdelen’ van mogelijk nieuwe huishoudens is het zaak te maken dat ze überhaupt komen. Benut daarvoor als regio de locaties die nu de meeste kans van slagen hebben. Wanneer dat lukt, profiteert sowieso ook de rest van de regio. Dit vraagt prioriteit te geven aan gezamenlijke ambities en daarmee uitdrukkelijk dus verder te kijken dan de eigen gemeentegrenzen.

Hierbij staat veel op het spel: zonder het aantrekken van meer sterke schouders blijft de regio kwetsbaar, waarbij de vergrijzing en de sociaal economische samenstelling deze kwetsbaarheid kan versterken. Het gezamenlijk uitdragen van deze ambities helpt ook in het samen optrekken met andere woningmarktpartners. Samenwerking met corporaties, zorgpartijen, de provincie en het Rijk komt steviger en makkelijker tot stand wanneer u regionaal dezelfde richting op wilt. Dit vergroot de slagingskansen van het bestuurlijk, maatschappelijk en markttechnisch draagvlak dat nodig is om de trendbreuk te forceren. Zowel op het vlak van nieuwe planologische ruimte voor nieuwe ontwikkellocaties als blijvende toestroom van middelen voor herstructurering, zowel in capaciteit als financiële middelen.

3.5 Advies 5: Zorg daarnaast voor écht nieuwe woonproducten met grote onderscheidingskracht Niet alle doelgroepen die u als regio wilt aantrekken zijn op voorhand geïnteresseerd in een woning in uw bestaande voorraad met het bestaande vestigingsmilieu. Zoals geschetst gaat het daarbij opvallend vaak om juist doelgroepen met een hoger inkomen en -opleidingsniveau. Alleen een werkstandplaats in uw regio is voor hen dus niet voldoende. Dit betekent dat een actieve inzet nodig is om hen te verleiden naar uw regio te verhuizen.

15

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

We zien hierbij een belangrijke kans weggelegd voor nieuwe woonproducten die nu nog niet in de regio aanwezig zijn. Deze kunnen sterk afwijken van reguliere woningbouw. We raden daarom aan om hiervoor de nodige planologisch-juridische experimenteerruimte te bieden. Experimenteerruimte stimuleert immers de ontwikkeling van deze nieuwe woonvormen. Denk daarnaast ook aan vormen van particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en allerlei woongemeenschappen. Organiseer deze experimenteerruimte door openingen te bieden voor zelfbouw op vrije kavels en transformatie en zet bij de planbeoordeling in op ruimtelijke kwaliteit (duurzaam, aanpasbaar, circulair) met voldoende ruimte voor creativiteit en eigenheid in ontwerp. Deze producten bevinden zich idealiter in verschillende typen woonmilieus: stedelijk, suburbaan en landelijk of dorps. Hierna een voorzet.

Figuur 6: Onderscheidende woonproducten bieden in verschillende woonmilieus in regio Parkstad

Woonmilieu

Principes

Doelgroep

Bestaand versterken of nieuw te ontwikkelen Stedelijk

“Urban Parkstad” met nieuw cultureel ondernemerschap

• Gestapelde woningbouw

• Jongeren

• Hoge dichtheden

• Studenten

• Afgewisseld met ruime, groene plekken om je terug te trekken

• Starters (yuppen)

• Mix koop en huur, duur en betaalbaar • Mix woningtypes (van luxe lofts tot cascowoningen in historische panden)

• Jonge gezinnen • Stadspioniers • Empty-nesters • Ouderen met behoefte aan reuring

• Mix van functies Suburbaan

• De drie R’en: rust, reinheid en regelmaat

• Wonen + werken in Heerlen

“Vooroorlogse wijken en mijnwerkerskoloniën met een groen tintje”

• Vergelijkbare woningen, maar diversiteit op panden buurtniveau

• Sociale stijgers en nieuwkomers (midden en hoge inkomens)

• Veel groen en speelplekken

• Jonge gezinnen met behoefte aan rustig wonen

• Woonerven • Geeft idee van landelijk wonen met stedelijke voorzieningen nabij

Verbeelding

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

Landelijk en dorps wonen

• Groen een nieuw leven inblazen met onconventioneel wonen

“Landelijk en een tikkeltje onconventioneel wonen in een dorpse setting”

• Verdunning • Vrije kavels met ruimte voor creativiteit

16

• Ecologische pioniers • Mensen met lef om de handen uit de mouwen te steken • Woongemeenschappen • CPO’s

Ook in de bestaande voorraad zijn er kansen om deze ‘experimenteerruimte’ aan te boren. Dit heeft ook te maken met hoe bestaande woningen en transformatieobjecten worden aangeprezen. We signaleren dat ook in dit type objecten wordt toegewerkt naar gemiddelde nieuwe woonproducten. Overweeg juist in dit type objecten in te zetten op onconventionele aanpakken en ‘Wauw-factor. Zie woningen en objecten op interessante plekken met achterstallig onderhoud dus vaker als kluswoning of transformatieloft en draag dit nieuwe narratief ook uit. Voor veel pioniers en ondernemers kunnen dit immers interessante transformatieobjecten zijn die binnen uw bestaande stedelijke structuur voor impulsen kunnen zorgen.

3.6 Advies 6. Aantrekkelijke woonomgeving is harde voorwaarde om nieuwe doelgroepen te verleiden Niet enkel een geschikt woonproduct is nodig om deze nieuwe doelgroepen te verleiden. De woonomgeving is voor hen op zijn minst net zo belangrijk en waarschijnlijk zelfs meer leidend voor het verhuisgedrag (!). Dit betekent dus een bredere investering in uw regio dan in woonproducten alleen. Zorg daarom voor centrumversterking en levendigheid door voldoende voorzieningen en inzet op cultuur, ook specifiek gericht op doelgroepen die u wilt aantrekken. Denk daarbij aan het creëren van bruisende binnensteden. Hier zet u als regio al vol op in. Levendige centra kunnen als uithangbord fungeren in het uitdragen van de identiteit en kracht van de regio. Zorg daarbij ook voor een goede bereikbaarheid van deze centra. Zowel richting Maastricht, als ook naar steden net over de grens als Aken en Luik. Zo zijn bewoners en bezoekers snel verbonden met hun netwerk elders in binnen- en buitenland. Hiervoor moeten niet alleen de voorzieningen op peil zijn, ook samenwerking met de Hogeschool en Universiteit Maastricht voor het aantrekken van studenten speelt een belangrijke rol. Niet alleen de centra zijn hiervoor relevant. We zien ook verdere mogelijkheden om de huidige woonmilieus van de gemeenten beter te profileren.

Breng de sterke en kenmerkende eigenschappen van de verschillende woonomgevingen in uw regio in beeld door bijvoorbeeld terugkerende evenementen te organiseren, die het visitekaartje van uw regio kunnen vormen. Creëer daarnaast nieuwe woonproducten die deze eigenschappen uitdragen. Door het onderscheidende karakter van uw gemeenten, kunt u veel verschillende doelgroepen aanspreken en kunt u gezamenlijk werken aan het waarmaken van uw ambities. Juist als de u als regio hierin samenwerkt, kunt u hier als elke gemeente in de regio optimaal van profiteren. Het benutten van elkaars sterke kwaliteiten (stedelijke voorzieningen met een onderscheidende cultuur, landelijk wonen in een fantastisch landschap) is namelijk cruciaal in het behalen van succes. Breng de sterke en kenmerkende eigenschappen van de verschillende woonomgevingen in uw regio in beeld en creëer nieuwe woonproducten die deze eigenschappen uitdragen en formuleer hierin één of een beperkt aantal rode lijnen. Interessante voorbeelden van steden die inzetten op zo’n duidelijk profiel zijn Almere in Nederland (hoofdstad van de zelfbouw) en Leipzig in Duitsland met een sterke focus op cultuur en natuur.

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

17

3.7 Advies 7. Wees wendbaar met adaptief en proactief programmeren In de hiervoor genoemde adviezen blijft u als regio afhankelijk van migratie. Dat betekent omgaan met een zekere mate van onzekerheid. Migratie is afhankelijk van individueel gedrag en menselijke keuzes die sociaal, psychologisch en/of economisch gemotiveerd zijn. Een werkwijze om met onzekerheden om te gaan is adaptief en proactief programmeren. Door adaptief en proactief te programmeren wordt gewerkt met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden. Dit maakt het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen beheersen, is adaptief programmeren meer een werkwijze om het proces te beheersen. We formuleren zes spelregels om gericht mee te bewegen met ontwikkelingen door adaptief en proactief te programmeren.

Overzicht spelregels voor omgaan met onzekerheid Spelregel 1. Gebruik marktspanning als leidraad in uw adaptieve programmering

Randvoorwaarden • Kom tot marktstructurering door planologisch-juridische, financiële en organisatorische kaders op het woon-speelveld af te bakenen. Voorloper hierop is de gemeente Enschede met een actief team op adaptief programmeren. Daarnaast werkt ze samen met woningmarktpartners aan de gezamenlijke onderzoeken en uitvoering en heeft Enschede een afwegingskader en een monitoringssysteem ontwikkeld. Ook Maastricht is actief in adaptief programmeren. • Stel kaders op voor marktontwikkelingen en verwachtingen (“als dit.. dan dat …”) om toekomstige effecten vooraf mee te nemen in de programmering. Onder andere rondom migratie, economische conjunctuur en studentenpopulatie.

2. Werk met no-regret acties en adaptieve ‘speelruimte in de programmering

• Zet zo’n 80% van de gemeentelijke woningbouwprogrammering in voor plannen die kwalitatief aansluiten bij de scenario’s.

3. Hanteer huishoudensontwikkeling en migratie als belangrijkste kantelpunten om over te stappen op een alternatief scenario

• Houd focus op afgesproken kantelpunten. Wanneer één of meerdere kantelpunten bereikt worden, is het belangrijk om hierover met betrokken woningmarktpartners in gesprek te gaan.

4. Zet in op kwalitatief goede plannen

• Scherp plancapaciteit aan door focus op PMC en woonmilieu.

5. Zet in op meer flexibiliteit en doorstroming in uw woningvoorraad 6. Adaptief programmeren betekent ook: een andere werkwijze

• Overweeg flexibele woningen op braakliggende ontwikkellocaties.

• Heb 20% flexibele speelruimte in de programmering. Voeg hierin plannen toe die in enkele scenario’s voordoen. Bijvoorbeeld voor specifieke doelgroepen of woningtypen.

• Monitor ontwikkelingen structureel, waarvan in ieder geval: huishoudensontwikkeling, migratie, leegstand, woningmarkt verhuisgedrag en woonvoorkeuren. Werk tenminste om de twee tot vier jaar een nieuw woningbehoefteonderzoek uit.

• Kijk breder dan grondexploitatie naar maatschappelijke impact.

• Bouw voor de doorstroming door een zo lang mogelijke verhuistrein in gang te zetten. • Zet een goede procesarchitectuur op. Doe dit in samenwerking met woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers en makelaars • Zet een licht en gerichte monitorsystematiek op en verbind deze aan de programmering van uw bestaand instrumentarium.

18

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

4. Huidige woningmarkt Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van regio Parkstad Limburg staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de samenstelling (woningtypen, prijsklassen, bouwjaren, energie labels), kwaliteit en dynamiek van uw woningmarkt. We doen dit op regioniveau, met een aantal uitsplitsingen op gemeenteniveau.

4.1 Kenmerken huidige woningvoorraad Relatief veel sociale huurwoningen in Parkstad Limburg, wel grote verschillen tussen gemeenten Ongeveer 37% van de woningvoorraad van de regio Parkstad Limburg heeft een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens. Dit is ruim meer dan het aandeel van 30% waar landelijk naar gestreefd wordt. Dit komt voor een belangrijk deel ook door goedkope particuliere huurwoningen. Deze voldoen overigens officieel vaak niet aan de eisen van sociale huur op het gebied van de instandhoudingstermijn (minimaal 25 jaar), maar hebben wel een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens (€ 879,66 in 2024). Desondanks zijn dit momenteel wel passende huurwoningen voor de doelgroep van corporaties. Verder zien we wel duidelijke verschillen tussen de gemeenten in de regio. Met name in Heerlen en Kerkrade is de sociale huurwoningvoorraad fors.

Figuur 7: Woningvoorraad naar woningtype en eigendom per gemeente in de regio Parkstad Limburg, 2022 0%

20%

Beekdaelen

12% 2%

Brunssum

13% 1%

Heerlen

19%

60%

80%

100%

73%

9% 1% 4%

58% 2%

Kerkrade

14%

1%

Landgraaf

15%

1%

Simpelveld

12%

17%

1%

Parkstad Limburg

16%

1%

VSH GGB

19%

44%

1% 8%

27%

52%

2%

Voerendaal

SH GGB

40%

2% 6%

27%

1%5%

62%

17%

2% 4%

65%

16%

2%3% 6%1%3%

71% 55% Koop GGB

21% SH APP

VSH APP

2%5% Koop APP

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). SH is sociale huur en VSH is vrijesectorhuur. GGB = grondgebonden, APP = appartement.

19

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

+1.665 woningen in periode 2019-2023 in Parkstad Limburg, sterkste stijging in particuliere huursegment We kijken ook terug hoe de woningvoorraad van Parkstad Limburg zich ontwikkeld heeft. In totaal zijn er in de periode 2019-2023 1.665 woningen bijgekomen in de regio. Onderscheid makend naar eigendom zien we dat er op 1 januari 2024 ongeveer 615 koopwoningen, 495 corporatiehuurwoningen en 560 particuliere huurwoningen meer zijn dan op 1 januari 2019. Relatief gezien is daarmee het aantal particuliere huurwoningen het sterkst toegenomen (3,4%). Dat is een duidelijk sterkere stijging dan geldt voor het koopsegment (+0,8%) en het corporatiehuursegment (+1,3%).

Figuur 8: Ontwikkeling woningvoorraad Parkstad Limburg naar eigendom, 2019-2023 363

400 300 200 100

243

203

193

172

93 93

79

47

87

56

53

103

0 -32

-100 -116

-200 2019

2020

Koop

2021

2022

Corporatiehuur

2023

Particuliere huur

Bron: CBS (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Goedkope huurwoningvoorraad in zowel corporatie- als particulier bezit Hiervoor gaven we aan dat een relatief groot deel van de woningvoorraad van Parkstad Limburg uit sociale huurwoningen bestaat (37%). Dit komt met name doordat ook het particuliere huurwoningbezit vaak goedkoop is. Dit in tegenstelling tot veel andere gebieden van Nederland. In onderstaande figuur is te zien dat in elke gemeente de particuliere huurwoningvoorraad die wordt aangeboden onder de liberalisatiegrens groter is dan de voorraad boven de liberalisatiegrens. Dit zorgt ervoor dat van alle huurwoningen 92% onder de liberalisatiegrens verhuurd wordt. Hiermee is de huurwoningmarkt in Parkstad Limburg een markt waar veel huishoudens met een laag inkomen terecht kunnen.

Figuur 9: Huurwoningvoorraad naar eigendom en prijssegment per gemeente in de regio Parkstad Limburg, 2022 0%

20%

40%

Beekdaelen

77%

Brunssum

75%

60%

80% 2% 2%

Heerlen

71%

Kerkrade

73%

1%

Landgraaf

70%

3%

Simpelveld

79%

Voerendaal

72%

Parkstad Limburg

73%

Corp. tot liberalisatiegrens Part. tot liberalisatiegrens

1%

2% 1%

100% 14%

6%

17%

6%

21% 21%

7% 5%

18%

9%

0% 13%

8%

17%

10%

19%

7%

Corp. vanaf liberalisatiegrens Part. vanaf liberalisatiegrens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Corp. = corporatiebezit, Part. = Particulier bezit.

20

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

Koopwoningvoorraad relatief goedkoop, maar met sterke binnen-regionale verschillen Ook de koopwoningvoorraad is voor Nederlandse begrippen relatief goedkoop. Zo had in 2023 (peildatum 1 januari 2022) 44% van de koopwoningvoorraad van Parkstad Limburg een WOZ-waarde lager dan €240.000. Dit is het maximumbedrag waarvoor meerpersoonshuishoudens die behoren tot de doelgroep van corporaties 10 een hypotheek kunnen afsluiten. Verder had 20% van de koopwoningen een WOZ-waarde hoger dan € 355.000, de toen landelijk geldende betaalbaarheidsgrens (inmiddels € 390.000). Ook rekening houdend met de huurwoningvoorraad behoort dus een groot deel van de koopwoningvoorraad in Parkstad Limburg al tot het betaalbare segment. Op gemeenteniveau zien we wel verschillen. Zo is de betaalbare koopwoningvoorraad (tot € 355.000) fors beperkter in de gemeenten Beekdaelen (63%) en Voerendaal (54%). Dit is alsnog fors meer dan het landelijke aandeel betaalbare koopwoningen. Hiervoor maken we in paragraaf 2 van hoofdstuk 3 een vergelijking.

Figuur 10: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen per gemeente in de regio Parkstad 0%

20%

Beekdaelen

40%

80%

53%

20%

14%

Heerlen

56%

17%

12%

Kerkrade

58%

Simpelveld Voerendaal

9%

21%

Parkstad Limburg Tot € 240.000 € 355.000 tot € 450.000

44%

23%

24% 21% € 240.000 tot € 295.000 € 450.000 tot € 600.000

8%

11% 12%

18%

28%

31%

16%

26%

38%

2% 7% 4%

12%

19%

15%

4%

13%

Brunssum

Landgraaf

100%

19%

19%

24%

20%

60%

5%2%

1% 7% 3% 7% 2% 8% 3%

17%

5%

11%

7% 2%

€ 295.000 tot € 355.000 Meer dan € 600.000

Limburg, 2023* Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). WOZ-waarde 2023 met peildatum 1 januari 2022.

Woningvoorraad uit periode 1945-1990 sterk vertegenwoordigd, weinig nieuwbouw In de regio Parkstad Limburg staan relatief weinig woningen die zijn gebouwd in de afgelopen 35 jaar. In totaal is 19% van de woningen gebouwd in 1990 of later. Het merendeel van de woningen komt daarentegen uit de naoorlogse periode 1945-1990. In totaal is 63% van de woningen in Parkstad Limburg toen gebouwd. Woningen uit deze periode worden over het algemeen minder aantrekkelijk gevonden en zijn relatief vaak ook in mindere staat dan woningen uit de jaren 30 of nieuwbouw. Op gemeenteniveau zien we slechts kleine verschillen. In de gemeenten Brunssum (23%) en Voerendaal (22%) staan meer nieuwe woningen met een bouwjaar uit 2005 of later, maar ook hier bestaat de woningvoorraad overwegend uit woningen uit de periode 1945-1990.

10

De inkomensgrens voor sociale huur bedraagt per 1 januari 2024 voor eenpersoonshuishoudens € 47.699 en voor meerpersoonshuishoudens € 52.671.

21

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

Figuur 11: Woningvoorraad naar bouwperiode in de regio Parkstad Limburg, 2024 0%

20%

40%

Beekdaelen

20%

30%

Brunssum

19%

31%

Heerlen

19%

30%

Kerkrade

20%

26%

Landgraaf

14%

Simpelveld

80% 11%

27%

14%

35%

Voerendaal

16%

32%

Parkstad Limburg

18%

30%

9% 5%

35%

12%

7%

33%

11%

8%

9%

8%

14%

8%

29% 30% 33%

1970 tot 1990

5%

11%

34%

1945 tot 1970

100%

34%

34%

20%

Tot 1945

60%

12%

1990 tot 2005

7%

Later dan 2005

Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Grotere woningtypen in landelijkere gemeenten, sterk verbonden met betaalbaarheid Onderscheid makend naar woningtype zien we dat in de gemeenten met een landelijker profiel relatief meer grotere woningtypen staan zoals tweekappers en vrijstaande woningen. Dit geldt met name voor de gemeenten Beekdaelen en Voerendaal. Dit zagen we eerder ook terug in de betaalbaarheid. Met name deze twee gemeenten bestaan namelijk voor een relatief groot deel uit duurdere woningen boven de betaalbaarheidsgrens. Gemeenten met veel rijwoningen en appartementen hebben juist een relatief goedkope woningvoorraad, zoals Heerlen en Kerkrade.

Figuur 12: Woningvoorraad naar woningtype in de regio Parkstad Limburg, 2024 0% Beekdaelen Brunssum

20%

40%

80% 15% 29%

9%

15%

17%

30%

Heerlen

34%

16%

8%

5%

37%

Kerkrade

33%

17%

9%

6%

35%

Landgraaf

31%

18%

Simpelveld

26%

15%

Voerendaal

24%

17%

Parkstad Limburg Tussenwoning

11%

16% 19%

16%

Hoekwoning

Tweekapper

13%

23% 23%

17%

12%

23%

24%

31%

100%

25%

25%

15%

21%

60%

10% Vrijstaande woning

29% Appartement

Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2024).

62% van woningen met een vastgesteld energielabel is ‘groen’, veel particulier bezit nog onbekend Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Dit speelt uiteraard ook in de regio Parkstad Limburg. We zien dat op dit moment circa de helft van de woningen een energielabel heeft. Dit zijn veelal woningen in corporatiebezit en daarnaast woningen die de afgelopen tijd nieuw gebouwd of verkocht zijn. 62% van deze woningen heeft een energielabel C of hoger. We verwachten dat een groot deel van de woningen met een onbekend energielabel relatief slechter scoort (zie figuur 8). We

22

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

zien namelijk dat particulier bezit vaak minder goed verduurzaamd is dan corporatiebezit en van particulier bezit is het energielabel vaker onbekend. Hetzelfde geldt voor bestaande bouw ten opzichte van nieuwbouw.

0%

20%

Beekdaelen

9%

Brunssum

12%

7%

Heerlen

11%

9%

40%

80%

6% 5% 3% 3%

12%

8%

60%

13%

7%

17%

53%

6% 4% 3%

48%

7% 4% 4%

9%

38%

Kerkrade

15%

10%

16%

7% 5% 3% 3%

41%

Landgraaf

15%

9%

15%

7% 5%3% 3%

44%

Simpelveld

10%

Voerendaal

12%

10%

14%

Parkstad Limburg

12%

9%

15%

A

6%

B

5% 3% 3%

50%

6% 4%2% 3%

50%

8%

14%

C

6% 4%3%

8% D

100%

E

44% F

G

Onbekend

Figuur 13: Woningvoorraad naar vastgesteld energielabel in de regio Parkstad Limburg, 2024 Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Figuur 14: Woningvoorraad naar (deels) ingeschat* energielabel in de regio Parkstad Limburg, 2024 0%

20%

40%

60%

Beekdaelen

13%

23%

Brunssum

15%

15%

23%

Heerlen

14%

15%

29%

22%

80%

13% 10%

7%

10%

8%

13%

9%

9%

Landgraaf

17%

17%

28%

11%

Simpelveld

14%

Voerendaal

15%

Parkstad Limburg

15%

A

B

C

9% 9%

27%

17%

17% 12%

16%

27%

10%

11%

18%

22%

12%

10%

Kerkrade

18%

100%

13% 23%

8% 11%

11%

26%

11%

D

E

12% 12%

6%

9%

10% 13%

F

8% 10% 8% 9% G

Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *44% heeft een onbekend energielabel. Dit deel is ingeschat op basis van bouwjaar en woningtype.

23

Woningbehoefte-onderzoek regio Parkstad Limburg

4.2 Kenmerken koopwoningmarkt Gemiddelde transactieprijs koopwoningen met circa 35% gestegen in afgelopen vijf jaar De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de regio Parkstad Limburg. In de afgelopen vijf jaar zijn de transactieprijzen van koopwoningen in de regio met circa 35% toegenomen. Dit heeft grote gevolgen voor de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen. Zij kunnen minder vaak dan in het verleden een stap naar een koopwoning maken. Nog steeds geldt echter dat de koopwoningmarkt in Parkstad Limburg veel beter bereikbaar is voor huishoudens met een laag- of middeninkomen dan in de meeste andere gemeenten van Nederland.

Figuur 15: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs in de regio Parkstad Limburg, periode 2014-2023 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2014 Beekdaelen