Document · PDF

Bijlage 3 - aanvraagformulier+bijlagen_wbi7_merged_compressed

Gemeenteraad 25 februari 2026, gemeente KerkradeBij agendapunt: Ontwerpbesluit Woningbouwimpuls WBI 7e tranche24.236 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

2.7.

Type advies

Het betreft een Specifieke Overeengekomen Werkzaamheid (SOW) en geen Professionele Taxatiedienst (PTD) ten behoeve van financiering, jaarrekening of om een transactie te rechtvaardigen. Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Er heeft een beperkt juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

2.8.

Te waarderen belang

Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van huur, gebruik en/of pacht is (tenzij anders aangegeven).

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

2.9.

Blad 7.

Waarderingsgrondslag

Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Inbrengwaarde

In de Omgevingswet wordt als waarderingsgrondslag het begrip werkelijke waarde gehanteerd. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 15.22 Ow en bijbehorende jurisprudentie. Op basis van het voornoemde artikel en jurisprudentie zijn deskundigen van mening dat de definitie van de werkelijke waarde grote gelijkenissen vertoont met de definitie van de marktwaarde, met uitzondering van de toepassing van de artikelen 15.23 tot en met 15.25 Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in afdeling 15.3 Ow alsmede artikelen 16.111 en 16.112 Ow en bijbehorende jurisprudentie. Volgens artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit worden tot de inbrengwaarde gerekend: a. de waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; en b. de in bijlage IV, onder B2, B3 en B4, genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten.

De kosten B2 (vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten), B3 (verwijderen opstallen e.d.) en B4 (bodemsanering) zijn in deze opdracht niet door ons geraamd. Bij de inbrengwaarde wordt uitgegaan van de bestaande situatie.

Uitneemwaarde Hier wordt ook dezelfde werkelijke waarde vastgesteld. Bij de uitneemwaarde wordt echter uitgegaan van de hypothetische residuele grondwaarde van het beoogde plan

2.10.

Complex

Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. Van opdrachtgever hebben wij begrepen dat alle vier de locaties als afgeronde ruimtelijk-functionele eenheid tot ontwikkeling gebracht zullen worden. Hiervan zijn wij uitgegaan in onze berekeningen.

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

2.11.

Blad 8.

Stukken

De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a.

kadastrale uittreksels en kaarten

planologie zoals beschreven in de objectrapporten

informatie op bagviewer.kadaster.nl

2.12.

Opname

De deskundigen hebben de onroerende zaak op 7 oktober 2025 bezocht en opgenomen vanaf de buitenkant (‘gevelopname’).

2.13.

Mate van inspectie

Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde.

2.14.

Peildatum

De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 7 oktober 2025. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

2.15.

Back-testing

Gloudemans heeft de gebruikswaarde van locatie 1 reeds eerder geraamd. Het verschil tussen dit advies d.d. 11 september 2024 en de waarde in onderhavig advies is beperkt. De andere locaties zijn niet eerder door ons geraamd.

2.16.

Versies

Aantal uitgebrachte versies: 1 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.

2.17.

Aansprakelijkheid

Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

2.18.

Blad 9.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT

Dit deskundigenadvies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 januari 2022, de praktijkhandreikingen en reglementen van het NRVT, alsmede de IVS/EVS. Bij tegenstrijdigheden tussen de IVS en EVS prevaleert de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaarden. Het betreft wel, zoals eerder gesteld, een zogenaamde SOW waarbij is uitgegaan van wettelijke grondslagen.

2.19.

Publicatie

Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies dan wel het delen van het advies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

2.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht

Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).

2.21.

Algemene voorwaarden

Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN

3.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 10.

Planologische informatie In het kader van deze opdracht is het omgevingsplan geraadpleegd op omgevingswet.overheid.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Gebreken Voor bebouwde objecten wordt opgemerkt dat de opname en taxatie niet gezien kunnen worden als een bouwkundige keuring. In het rapport worden alleen maar gebreken genoemd voor zover deze tijdens de opname zijn geconstateerd. Voor zover niet anders genoemd wordt aangenomen dat alle voorzieningen en installaties naar behoren functioneren. Voor bebouwde objecten wordt altijd aangeraden om een bouwkundig onderzoek te verrichten. De conclusies uit dit onderzoek kunnen van invloed zijn op de getaxeerde waarde.

Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens, andere taxatierapporten, BAG viewer en NVM Geoweb. Op basis van verschillende bronnen hebben wij de vloeroppervlakten zo nauwkeurig mogelijk vastgesteld. Er heeft door ons geen formele inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. Wij hebben wel zoveel mogelijk gestreefd naar het juist benoemen van de door ons gehanteerde metrages. In onderhavige rapportage worden de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden (conform NEN 2580): • de gebruiksoppervlakte (gbo) voor woningen; • de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) voor commercieel en maatschappelijk vastgoed; • de bruto vloeropperlvlakte (bvo) voor beide categorieën. In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven: Omschrijving

gbo

vvo

bvo

Woon-/werkoppervlakte

wel

Sanitair/bergruimte

wel

Horizontale verkeersoppervlakte

wel

Niet dragende scheidingswanden

wel

Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke

wel

niet

wel

Installatieruimte

wel

niet

wel

Verticale verkeersoppervlakte

wel

niet

wel

Liftschacht

niet

wel

Trapgat groter dan 4 m²

niet

wel

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

Blad 11.

Niet vrijstaande leidingschacht ≥ 0,5 m²

niet

wel

Vide groter dan 4 m²

niet

Balkons en galerijen

niet

Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹

niet

wel

Opgaande scheidingsconstructies

niet 2

niet

wel

In de bagviewer, te vinden op https://bagviewer.kadaster.nl/, wordt het aantal m² gbo aangegeven.

Titelonderzoek In artikel 13.17, lid 1 Ow staat aangegeven dat voor zover nodig, de opbrengsten, de waardevermeerdering en de inbrengwaarde van de gronden, worden geraamd op basis van objectief bepaalbare maatstaven. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen. Ook wordt ervan uitgegaan dat de percelen niet belast zijn met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht / opstalrecht nutsvoorzieningen, dat er geen sprake is van beperkt zakelijk rechten (bv. erfpacht) en dat er op de onroerende zaken geen publiekrechtelijke beperkingen rusten (b.v. WvG).

Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het verplicht treffen van maatregelen.

Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten.

Energielabels Deskundigen hebben geen energielabels ingezien.

2 Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen.

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

3.2.

Blad 12.

Gebruikte methode

Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaardekapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

Voor de verschillende soorten vastgoed binnen deze taxatie worden de volgende methodes gehanteerd: - Winkels en commerciële ruimten: Comparatieve benadering, deels toets op basis van BAR/NAR; - Woningen: Comparatieve benadering en BAR/NAR toets voor verhuurde woningen; - Parkeren; Comparatieve benadering, en deels toets op basis van exploitatie-inkomsten; - Uitneemwaarden: Residuele methode, deels toets op basis van comparatieve analyse van grondprijsbrieven van gemeenten. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De huurwaardekapitalisatiemethode is in de vastgoedwereld een veelgebruikt instrument om marktwaarde en de kwaliteit van een koopobject uit te drukken. De kapitalisatie van de huurwaarde geschiedt door de huurwaarde te delen door een rentevoet (yield) na aftrek van de geschatte exploitatielasten of door de netto huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt vervolgens vergeleken door middel van de comparatieve methode.

Op deze wijze wordt de waarde zo goed mogelijk vergeleken met andere (referentie)transacties en is het marktbeeld daardoor het meest transparant. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten.

De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van de planologische mogelijkheden, bouwrijp maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

3.3.

Blad 13.

Onzekerheden waardering

Bij het waarderen van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een waardering blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: • • • • • • •

Onzekere marktomstandigheden. Korte doorlooptijd; Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever (bv. geen meetstaten en/of huurinformatie); Geen mogelijkheid om met eigenaren in contact te treden; Gebrek aan marktinformatie; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek (bv. de residuele waarde bij de uitneemwaarden); Objecten zijn niet binnen bezocht en niet/beperkt van buiten.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere waardering rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard. Voor het onderhavige object wordt door de deskundigen opgemerkt dat dit relatief courante objecten betreft, maar dat er vanwege het proces wel sprake zal zijn van meer dan gemiddelde bandbreedtes. Derhalve dient rekening gehouden te worden met een meer dan gangbare marge van 10% naar beneden en 10% naar boven.

3.4.

Bijzondere uitgangspunten

Inbrengwaarde In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

Uitneemwaarde Met betrekking tot de uitneemwaarde zijn we er wel van uitgegaan dat de bestemming is gewijzigd zodat de beoogde plannen mogelijk zijn. Dit is een bijzonder uitgangspunt. De waarde zonder bijzonder uitgangspunt wordt echter middels de inbrengwaarde gepresenteerd.

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

3.5.

Blad 14.

Waardering

Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de werkelijke waarde van de onroerende zaak met bijzondere uitgangspunten geschat op: Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van de onroerende zaak geschat op: Adres

Waarde

Einderstraat 21, Einderstraat 49 en Eindervoetpad 1 te Kerkrade

1.520.000

Vincent van Goghplein 1-3 te Kerkrade

780.000

Schoolstraat 30 en Kloosterhof 25-107 te Bocholtz

3.140.000

Rumpenerstraat 72-130 en Haydnstraat te Brunssum

3.580.000

Totaal

9.020.000

Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de uitneemwaarde per unit van de onroerende zaak geschat op: Adres

Einderstraat 21 c.a.

Vincent van Gogh c.a.

Schoolstraat c.a.

Rumpenerstr.

Sociale huur

18.000

n.v.t.

Middenhuur

23.000

Koopappartement

27.000

Parkeerterrein Parkeren volledig verdiept

MINUS 23.000

MINUS 17.000

200

Nuland, 7 oktober 2025

De deskundigen,

E.F. Halter

G.J.W. van den Elzen

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

Stadsregio Parkstad Limburg |Parkstad Portefeuille

Blad 15.

BIJLAGEN

In de bijlagen staan de waarderingsberekeningen van inbreng- en uitneemwaarde per object. Alleen voor locatie 4 is door ons alleen de inbrengwaarde vastgesteld. Nr

Adres

Postcode

Plaats

Einderstraat 21, Einderstraat 49 en Eindervoetpad 1

6461 EM

Kerkrade

Vincent van Goghplein

6464 CH

Kerkrade

Schoolstraat 30 en Kloosterhof 25-107

5361 EP

Bocholtz (gem. Simpelveld)

Rumpenerstraat 72-130 (deels) en Haydnstraat (deels)

6443 CD

Brunssum

Rekenmodellen inbrengwaarde voor locaties 1-4

Rekenmodellen uitneemwaarde voor locaties 1-3

www.gloudemans.nl

4395.3-Inleiding en samenvatting/eha/a

BIJLAGE 1

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 1.

4395.3-D1d1/eha/a

OBJECTRAPPORT 1.

EINDERSTRAAT KERKRADE

1.1.

Kadastrale omschrijving Gemeente

Sectie

Nummer

Kerkrade

4740

0.01.31 ha

Geheel

Kerkrade

5526

0.11.30 ha

Geheel

Kerkrade

4739

0.01.30 ha

Geheel

Kerkrade

5528

0.05.80 ha

Geheel

Kerkrade

6458

0.00.80 ha

0.00.39 ha

0.20.51 ha

0.20.10 ha

Totaal

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

Grootte

Te taxeren gedeelte

4395.3-D1d1/eha/a

1.2.

Blad 2.

Rechthebbende

Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 17 september 2025) berust het eigendom van de onroerende zaken bij: Perceelnummer E 4740 Gerechtigde

Mevrouw Hubertina Alice Maria Quaedvlieg (1/2); De heer Paul Joseph Raymand Maria Pelt (1/2)

Adres

Einderstraat 49

Postcode

6461 EM

Plaats

Kerkrade

Perceelnummer E 5526 Gerechtigde

Gemeente Kerkrade

Adres

Markt 33

Postcode

6461 EC

Plaats

Kerkrade

Perceelnummer E 4739 Gerechtigde

Mevrouw Hubertina Alice Maria Quaedvlieg

Adres

Einderstraat 49

Postcode

6461 EM

Plaats

Kerkrade

Perceelnummer E 5528 Gerechtigde

Gemeente Kerkrade

Adres

Markt 33

Postcode

6461 EC

Plaats

Kerkrade

Perceelnummer E 6458 Gerechtigde

Mevrouw Jill Anna Gerarda Maria Brouns (1/2); De heer Toine Frederik Anna Godderij (1/2)

Adres

Pater Gelissenstraat 27

Postcode

6294 BM

Plaats

Vijlen

1.3.

Ligging van de onroerende zaken

De onroerende zaken zijn gelegen tussen de Markt, De Marktstraat en de Einderstraat. Alle onroerende zaken zijn gelegen op loopafstand van het centrum en het gemeentehuis. De onroerende zaak is goed bereikbaar via de N300 en de N299. In de omgeving worden diverse objecten aangetroffen, waaronder detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en woningen.

4395.3-D1d1/eha/a

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

1.4.

Blad 3.

Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak

De onroerende zaak omvat een woning, een groenstrook, een fietsenstalling en een parkeerdek plaatselijk bekend als Einderstraat 21, Eindervoetpad 1, Einderstraat 49, parkeerfaciliteit en bijbehorende groenstrook.

Einderstraat 21 Bouwjaar: Oppervlakte:

1984 BG: 1.085 m2 vvo (winkel- c.q. bedrijfsruimte) 1e: 375 m² vvo (kantoor)

Het betreft een winkel- c.q. bedrijfsruimte op de begane grond van circa 1.085 m² vvo die in gebruik is als fietsenstalling. Op de 1e verdieping is circa 375 m² aan kantoor-/keukenruimte. De locatie en de indeling van de ruimte zijn minder geschikt voor gebruik als winkelruimte. Overige gebruiksmogelijkheden op maatschappelijk gebied zijn ook minder geschikt vanwege de beperkte lichtinval. De staat van onderhoud is redelijk tot goed. Het object is in 2023 voor € 810.000,00 verworven, inclusief het erboven gelegen parkeerdek met ca. 30 plaatsen. De onderhoudsstaat is redelijk. Deze beoordeling gebeurt op basis van visuele – steekproefsgewijze – inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

Einderstraat 21

Einderstraat 21 (achterzijde)

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 4.

Eindervoetpad 1 Bouwjaar: Oppervlak:

1860 135 m²

Het betreft een zelfstandige, verhuurde woning bestaande uit drie bouwlagen. Op de begane grond een entree met hal en berging (totale oppervlakte 20 m2 gbo.) Op de eerste verdieping een overloop met keuken voorzien van apparatuur, balkon, badkamer voorzien van douche en vaste wastafel en toilet. Eveneens op deze verdieping een woon-/eetkamer en drie slaapkamers (totale oppervlakte 100 m2 gbo). De tweede verdieping betreft een bergzolder van circa 15 m2 gbo. De woning is sinds 1 juli 2023 verhuurd aan mevrouw Nix voor € 799,00 per maand. We zijn nu 2 jaar verder. We gaan ervan uit dat de huur nu ongeveer 10% hoger is vanwege indexatie, € 860,00 per maand.

Eindervoetpad 1

Einderstraat 49 Bouwjaar: Oppervlakte:

1860 Begane grond: 208 m² vvo (winkel) Souterrain: 165 m² vvo (winkel) 1e verdieping: 113 m² gbo (bovenwoning) Zolder: 30 m² gbo (bovenwoning)

Het betreft een woon-winkelpand, omvattende een commerciële ruimte op de begane grond en in het souterrain, evenals een onzelfstandige bovenwoning, inclusief ondergrond en overige onroerende aanhorigheden. De commerciële ruimte beschikt op de begane grond over 208 m2 vvo, verdeeld over meerdere aaneengesloten ruimtes. In het souterrain is 165 m2 verdeeld over meerdere aaneengesloten ruimtes (de hoogte is beperkt, waardoor bewust niet gesproken wordt over vvo). De onzelfstandige bovenwoning is alleen via het commerciële deel thans bereikbaar en wordt bewoond door de eigenaresse van het pand. De eerste verdieping van 113 m2 gbo beschikt over een overloop, woonkamer, eenvoudige keuken, badkamer en twee slaapkamers. De zolderverdieping van de onzelfstandige bovenwoning is 30 m2 groot en verdeeld over drie aaneengesloten ruimtes, overwegend ten behoeve van opslag.

4395.3-D1d1/eha/a

Einderstraat 49

Blad 5.

Einderstraat 40 (achterzijde)

Parkeerplaatsen Aantal:

Het betreft circa 30 parkeerplaatsen op het dak van Einderstraat 21 en circa 15 parkeerplaatsen op maaiveld achter Einderstraat 49. Er geldt hier betaald parkeren van maandag tot en met zaterdag van 9.00 – 19.00 uur. Het eerste uur is gratis. Vervolgens gelden er een uurtarief van € 1,60 en een dagtarief van € 8,80.

Parkeren op dak

Parkeren op maaiveld

Groenstrook Een kleine grondstrook die langs het parkeerterrein is gelegen maakt ook voor ongeveer de helft onderdeel uit van het getaxeerde.

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 6.

Groenstrook

1.5.

Planologie van de onroerende zaak

Deskundigen zullen voor het beoordelen van de planologische mogelijkheden kijken naar de regels in het omgevingsplan die voor alle gemeenten in Nederland in werking zijn getreden op 1 januari 2024. Indien er geen specifieke regels aanwezig zijn voor een locatie zullen deskundigen in hetzelfde omgevingsloket kijken naar het vigerende bestemmingsplan.

Vigerend omgevingsplan De onroerende zaak is gelegen in het omgevingsplan van de gemeente Kerkrade, gepubliceerd en in werking getreden op 10 juli 2024. In dit omgevingsplan zijn voor de onroerende zaak geen specifieke regels van toepassing. Daarom zijn, als tijdelijk onderdeel van het omgevingsplan, de regels van het bestemmingsplan ‘Kerkrade Oost III’ opgenomen. De gemeente heeft dit bestemmingsplan op 29 oktober 2014 vastgesteld en is onherroepelijk inwerking. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Centrum - 3”. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor: a. Detailhandel, met uitzondering van een supermarkt, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’; b. Horeca, met uitzondering van horeca van categorie 4, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’; c. Dienstverlening; d. Maatschappelijke doeleinden; e. Wonen;

Uitsnede regels op de kaart Bron: Ruimtelijke plannen.nl

met de daarbij behorende voorzieningen zoals: f. tuinen, erven en terreinen; g. verharding h. straatmeubilair; i. groenvoorzieningen; j. openbare nutsvoorzieningen; k. voorzieningen voor het vasthouden (infiltratie), bergen en afvoeren van hemelwater.

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 7.

Einderstraat 49 en Eindervoetpad 1 hebben de nadere functieaanduiding detailhandel. De ander percelen hebben geen verdere specifieke aanduiding. Deskundigen hebben geconstateerd dat het huidige gebruik wel in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via omgevingswet.overheid.nl (referentie NL.IMRO.0928.BPKerkradeOostIII-Vg01).

1.6.

Nieuwbouwplannen

De volgende nieuwbouwplannen zijn beoogd voor onderhavige locatie. -

14 sociale huurwoningen van 70 m² gbo 14 middenhuur appartementen à 70 m² gbo (opgave was 90 m² maar dat is niet marktconform te realiseren) Circa 25-30 volledig verdiepte parkeergarageplaatsen

4395.3-D1d1/eha/a

WAARDERING

2.1.

Inleiding

Blad 8.

De opdracht omvat het waarderen van de werkelijke waarde van de onroerende zaak. De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde en uitneemwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

2.2.

SWOT-analyse

Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een SWOT-analyse 1 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths • • • •

Woningen geven risicospreiding; Bestemming staat breed gebruik toe; Parkeerplaatsen op een centrale plek; Ligging naast centrum.

Opportunities • •

2.3.

Renovatie; Herontwikkelen.

Weaknesses • • •

Matige uitstraling; Aan de rand van het kernwinkelgebied; Incourante maten commerciële gebouwen.

Threats • •

Verslechterde winkelmarkt; Dakonderhoud in relatie tot erboven gelegen parkeerdek.

Inbrengwaarde - referentietransacties

Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen. Per object wordt de waardering opgezet met referentieobjecten.

2.3.1.

Einderstraat 21 – winkel BG, kantoor 1e

Voor het woon-/winkelpand gelegen aan Einderstraat 21 worden onderstaande huur- referentieobjecten met toelichting als onderbouwing voor de getaxeerde waarde gebruikt. Deze referenties zien specifiek toe op winkelruimten met een oppervlak groter dan 400 m2 vvo. Vanwege het beperkte aanbod van winkelruimte met een metrage groter dan 400 m2 in Kerkrade, wordt er gezocht binnen een straal van 10 km. Tevens is gekeken naar het huidige aanbod.

1 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 9.

Adres

Type

m2 vvo

€ / m2 vvo / jaar

Geleenstraat 64, 6411 HT Heerlen

Winkelruimte

925

32,00

1978

17-08-2025

Saroleastraat 45, 6411 LR Heerlen

Winkelruimte

500

120,00

1923

01-03-2025

Ganzeweide 54, 6413 GG Heerlen

Winkelruimte

413

56,00

1935

24-12-2024

Bongerd 8, 6411 JM Heerlen

Winkelruimte

800

60,00

1956

15-07-2024

+/-

Hoofdstraat 17, 6436 CA Amstenrade

Winkelruimte incl. woning

505

51,09

1960

02-07-2024

Gemiddeld

Bouwjaar

Datum

Kwaliteit

64,04

Adres

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Geleenstraat 64, 65411 HT Heerlen

Winkelruimte gelegen in Heerlen, nabij het centrum. De winkelruimte is redelijk gedateerd en heeft een enorme kelderruimte, zonder lichtinval. Indien aan de kelderruimte een meterprijs van € 10,00 wordt toegekend, resteert er voor de winkelruimte € 52,61 per m2 vvo.

Saroleastraat 45, 6411 LR Heerlen

Winkelruimte gelegen aan dé winkelstraat van Heerlen. Winkelruimte met veel lichtinval. Zeer courant object.

Ganzeweide 54, 6413 GG Heerlen

Winkelruimte gelegen buiten het centrum van Heerlen in een lokale kern. Kleiner metrage. Daarom iets duurder per m².

Bongerd 8, 6411 JM Heerlen

Winkelruimte in het centrum van Heerlen. Is wel gelegen in het souterrain, daardoor weinig lichtinval.

Hoofdstraat 17, 6436 CA Amstenrade

Winkelruimte met woning, gelegen in Amstenrade. Gelegen aan de Hoofdstraat. Centrum zeer beperkt.

Aanbod referenties Er zijn bij de huurtransacties geen referenties in Kerkrade teruggevonden. Daarom hebben wij ook gekeken naar het aanbod. Hieruit resulteren wel twee referenties gelegen in Kerkrade. Adres

Type

m2 vvo

€ / m2 vvo / jaar

Bouwjaar

Carboonplein 17, Kerkrade

Winkelruimte

550

128,18

2012

Hoofdstraat 8-8a, 6461 CP Kerkrade

Winkelruimte

956

62,76

1935

Datum 19-09-2025

Kwaliteit + +/-

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 10.

Adres

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Carboonplein 17, Kerkrade

Winkelruimte gelegen in Kerkrade, gelegen buiten het centrum in een lokale kern. De referentie heeft een bouwjaar van 2012, is zeer courant afgewerkt.

Hoofdstraat 8-8a, 6461 CP Kerkrade

Winkelruimte gelegen in het kernwinkelgebied van Kerkrade. Gelegen aan autoluwe zone. Winkelruimte heeft frontbreedte van ca. 9,5 m¹, 836 m2 winkelruimte en ca. 120 m2 magazijn + pantry.

Op basis van bovenstaande referenties (transacties en aanbod), zien we een bandbreedte van € 32,00 tot en met ca. € 130,00 per m2 vvo. Indien we enkel kijken naar de referenties waarbij wordt aangegeven dat ze van een vergelijkbare kwaliteit zijn dan hebben we een bandbreedte van afgerond € 55,00 tot € 65,00 per m2 vvo per jaar. Het te waarderen object is gelegen aan de rand van het kernwinkelgebied en goed onderhouden, waardoor de deskundigen de prijs voor de begane grond vaststellen op circa € 60,00 per m2 vvo / jaar. Voor de 1e verdieping gaan we uit van een afslag tot € 40,00 per m2 vvo. BAR Commercieel vastgoed met een oudere datum wordt veelal gekapitaliseerd met een bruto aanvangsrendement van 9,0 – 12,0% k.k. (Bron: NVM transactie analyse en verschillende makelaarsrapporten). Vanwege de incourante maat, het gebrek aan daglicht en de leegstand hebben wij hier gerekend met circa 12,0% k.k. Dit impliceert een prijs per m² vvo van respectievelijk € 500,00 voor de winkel op de begane grond en € 325,00 voor het kantoor op de 1e verdieping. Winkel – koopreferenties Voor het woon-/winkelpand gelegen aan Einderstraat 21 worden onderstaande huur-referentieobjecten met toelichting als onderbouwing voor de getaxeerde waarde gebruikt. Deze referenties zien specifiek op winkelruimten met een oppervlak groter dan 400 m2 vvo. Adres

Type

Kerkstraat 95 B, 6441 BC Brunssum

Winkelruimte

Heerlerbaan 66, 6418 CH Heerlen

m2 vvo

Bouwjaar

€ / m2

Datum

Kwaliteit

417

2011

599,00

05-10-2024

Winkelruimte

1.530

1978

490,00

04-10-2024

Kerkstraat 230, 6441 BK Brunssum

Winkelruimte

433

1925

369,00

22-03-2024

Rumpenerstraat 141A, 6443 CC Brunssum

Winkelruimte

1.345

2008

350,00

18-11-2024

Mgr. Hanssenstraat 23, 6414 CC Heerlen

Winkelruimte

846

1960

208,00

25-10-2024

-/-

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 11.

Adres

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Kerkstraat 95 B, 6441 BC Brunssum

Winkelruimte gelegen in het centrum van Brunssum. Winkelruimte is gerealiseerd in 2011. Deze ruimte is nieuwer en beter.

Heerlerbaan 66, 6418 CH Heerlen

Winkelruimte gelegen buiten het centrum. Betreft een voormalige autoshowroom. Tevens parkeervoorziening op eigen terrein. Het is een groter oppervlak en de ligging is meer perifeer. Daarom minder.

Kerkstraat 230, 6441 BK Brunssum

Winkelruimte gelegen op A1 locatie in Brunssum met bovenwoning. Object verkeert in een mindere staat en heeft een verdieping. Daarom minder.

Rumpenerstraat 141A, 6443 CC Brunssum

Winkelruimte gelegen nabij een lokale kern in Brunssum. Winkelruimte heeft een recenter bouwjaar, maar gelegen buiten centrum. Daarom minder.

Mgr. Hanssenstraat 23, 6414 CC Heerlen

Winkelruimte gelegen uit het centrum van Heerlen. Groot deel van de verkochte ruimte is gelegen in het souterrain. Daardoor veel lagere waarde.

Met inachtneming van alle bovenstaande informatie kan gesteld worden dat ook op basis van koopreferenties een waarde van circa € 500,00 per m² voor de begane grond kan worden vastgesteld. Verzoening Op basis van de vastgestelde referenties voor huur, rendement en koop stellen wij een waarde vast van respectievelijk € 500,00 per m² vvo voor de winkel van 1.085 m² op de begane grond en € 325,00 per m² vvo voor het kantoor van 375 m² op de 1e verdieping. Dit impliceert een totale waarde van ca. € 675.000,00 k.k.

2.3.2.

Eindervoetpad 1 - zelfstandige woning

Voor het appartement gelegen aan Eindervoetpad 1 worden onderstaande referentieobjecten met toelichting als onderbouwing voor de getaxeerde waarde gebruikt. Omdat de woningen al relatief gedateerd zijn, hebben wij enkel referentieobjecten met een bouwjaar van voor 1995 opgenomen. Adres

m2 gbo

Bouwjaar

Datum

€ / woning

€ / m2 peildatum

Kwal. t.o.v. taxatie

Veldhofstraat 23B, 6471 CA Eygelshoven

102

1982

09-07-2024

€ 135.000

€ 1.294

Grupellostraat 14B, 6461 EV Kerkrade

125

1969

13-05-2024

€ 138.000

€ 1.080

Putstraat 8B, 6471 GC, Eygelshoven

101

1982

28-03-2025

€ 165.000

€ 1.594

Grupellostraat 14C, 6461 EV Kerkrade

126

1969

13-05-2025

€ 161.500

€ 1.282

Bleijerheiderstraat 12A, 6462 AK Kerkrade

1925

30-05-2024

€ 158.000

€ 1.692

Industriestraat 50B, 6466 GD Kerkrade

107

1930

20-10-2024

€ 194.545

€ 1.804

4395.3-D1d1/eha/a

Bleijerheiderstraat 6462 AK Kerkrade

Blad 12.

12B,

148

1925

24-01-2024

€ 175.000

€ 1.243

Annastraat 33, 6462 XW Kerkrade

120

1993

19-06-2024

€ 230.000

€ 1.875

Gemiddeld

115

€ 1.483

Adres

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Veldhofstraat 23B, 6471 CA Eygelshoven

Maisonnette, met betere afwerking. Kleinere metrage, waardoor prijsverhogend effect.

Grupellostraat 14B, 6461 EV Kerkrade

Bovenwoning met zeer incourante vorm. Iets minder.

Putstraat 8B, 6471 GC Eygelshoven

Galerijflat met goede afwerking en lagere metrage

Grupellostraat 14C, 6461 EV Kerkrade

Begane grond met kelderruimte, geen servicekosten, beter onderhouden.

Bleijerheiderstraat 12A, 6462 AK Kerkrade

Bovenwoning met goede afwerking, kleinere metrage waardoor prijsverhogend effect. Iets beter.

Industriestraat 50B, 6466 GD Kerkrade

Bovenwoning met goede afwerking en kleiner metrage waardoor prijsverhogend effect.

Bleijerheiderstraat 12B, 6462 AK Kerkrade

Bovenwoning die gerenoveerd is, met strakke keuken en badkamer. Hogere metrage wat een waardedrukkend effect geeft.

Annastraat 33, 6462 XW Kerkrade

Benedenwoning met strakke afwerking. Beter.

Met inachtneming van alle bovenstaande informatie kan gesteld worden dat bijna alle referentieobjecten kwalitatief beter zijn dan het onderhavige object. De gemiddelde prijs per m2 die volgt uit de referenties is circa € 1.500,00 per m2 gbo. Aangezien er sprake is van een huurwoning gaan we uit van 75% van de leegwaarde, ofwel circa € 1.100,00 per m² gbo. Uitgaande van 135 m² impliceert dit een waarde van circa € 150.000,00. Uitgaande van een huur van circa € 860,00 per maand en een BAR k.k. van circa 7,0% (Bron: Brainbay analyse) resulteert ook een bedrag van circa € 150.000,00 k.k.

Einderstraat 49 - onzelfstandige woning boven winkel Voor de onzelfstandige woning Einderstraat 49 gaan we uit van 80% van deze waarde, ca. € 900,00 per m2 gbo, omdat hier sprake is van een beperkte toegang (alleen via de ondergelegen winkel), ca. € 130.000,00.

Einderstraat 49 – winkel Voor het woon-/winkelpand gelegen aan Einderstraat 49 worden onderstaande huur-referentieobjecten met toelichting als onderbouwing voor de getaxeerde waarde gebruikt. Deze referenties zien specifiek op winkelruimten met een oppervlak kleiner dan 500 m2 vvo. Adres

Type

m2 vvo

€ / m2 vvo / jaar

Hoofdstraat 2, 6461 CP Kerkrade O.L. Vrouwestraat 65, 6461 BN Kerkrade

Bouwjaar

Datum

Kwaliteit

Winkelruimte

225

93,33

1840

01-08-2024

Winkelruimte

155

96,77

1963

01-05-2024

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 13.

Ganzeweide 54, 6413 GG Heerlen

Winkelruimte

413

56,66

1935

24-12-2024

Geleenstraat 61, 6411 HR Heerlen

Winkelruimte

310

52,26

1930

23-09-2024

Kerkstraat 123A, 6411 BD Brunssum

Winkelruimte

180

43,15

1930

27-02-2024

Gemiddeld Adres

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Hoofdstraat 2, 6461 CP Kerkrade

Winkelruimte op A1 locatie, karakteristiek pand met goede afwerking

O.L.Vrouwestraat 65, 6461 BN Kerkrade

Buiten centrum van Kerkrade, prima afwerking, 100 m² winkel en 55 m² kelder. Iets betere plek.

Ganzeweide 54, 6413 GG Heerlen

Winkelruimte in plaatselijke kern, gelegen op begane grond. Meer meters en daarom iets minder.

Geleenstraat 61, 6411 HR Heerlen

Winkelruimte gelegen nabij het centrum van Heerlen. 244 m² ligt op begane grond. De rest is kelder of souterrain.

Kerkstraat 123A, 6411 BD Brunssum

Winkelruimte net buiten centrum gelegen, redelijke afwerking

Met inachtneming van alle bovenstaande informatie kan gesteld worden dat de referentieobjecten gemiddeld genomen redelijk vergelijkbaar zijn met het onderhavige object. Daarbij is te zien dat de opgenomen prijzen een stuk lager uitvallen indien er een souterrain/kelder aanwezig is. Het onderhavige object is aan de rand van het kernwinkelgebied gelegen. Voor de winkelruimte wordt een waarde van € 70,00 per m2 vvo per jaar aangehouden. Voor het souterrain gaan wij uit van € 25,00 per m2 vvo per jaar. We gaan er daarnaast ook van uit dat deze ruimte droog is en te gebruiken voor opslag. BAR Commercieel vastgoed van oudere datum wordt veelal gekapitaliseerd met bruto aanvangsrendementen van 9,0 – 11,0% k.k. Vanwege de ouderdom, de matige locatie en de leegstand hebben wij hier gerekend met circa 12,0% k.k. Dit impliceert een prijs per m² van circa € 600,00 er m² voor de begane grond en ca. € 150,00 per m² voor de kelder. Winkel – koopreferenties Voor het woon-/winkelpand gelegen aan Einderstraat 49 worden onderstaande koop-referentieobjecten met toelichting als onderbouwing voor de getaxeerde waarde gebruikt. Deze referenties zien specifiek op winkelruimten met een oppervlak kleiner dan 500 m2 vvo. Adres

Type

Einderstraat 15, 6461 EM Kerkrade

Winkelruimte

Salmstraat 60, 6161 EN Geleen Kerkstraat 47C & 47e, 6441 BB Brunssum

m2 vvo

Bouwjaar

€ / m2

Datum

Kwaliteit

144

2016

555

27-12-2024

+/-

Winkelruimte

300

1960

466

20-05-2025

+/-

Winkelruimte

289

1932

986

09-07-2025

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 14.

Wannerstraat 8, 6413 EV Heerlen

Winkelruimte

240

2010

947

23-06-2025

Akerstraat 50, 6411 HB Heerlen

Winkelruimte

500

1920

310

24-09-2024

-/-

Gemiddeld

653

Adres

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Einderstraat 15, 6461 EM Kerkrade

Winkelruimte met goede pui en vergelijkbare ligging, hoogwaardige oplevering, kleine frontbreedte en weinig lichtinval. Alle m² op begane grond. Vergelijkbaar met begane grond getaxeerde.

Salmstraat 60, 6161 EN Geleen

Winkelruimte gelegen in winkelstraat. Alles begane grond.

Kerkstraat 47C & 47e, 6441 BB Brunssum

Drie winkelruimtes op de begane grond, hogere meterprijs door kleinere winkelruimten.

Wannerstraat 8, 6413 EV Heerlen

Winkelruimte met bouwjaar 2010, gelegen in een winkelstraat.

Akerstraat 50, 6411 HB Heerlen

Winkelruimte met groot souterrain, dit heeft waardedrukkend effect.

Met inachtneming van alle bovenstaande informatie kan gesteld worden dat de referentieobjecten gemiddeld genomen goed vergelijkbaar zijn met het onderhavige object. Het onderhavige object is aan de rand van het kernwinkelgebied gelegen en matig onderhouden. Op basis van de koopreferenties stellen we ook ongeveer een waarde vast van € 600,00 per m² vvo voor de begane grond. Verzoening Dit impliceert voor het object Einderstraat 49 een waarde van ca. € 600,00 per m² voor de 208 m² begane grond en circa € 150 per m² voor de 165 m² souterrain. In totaal circa € 150.000,00.

2.3.3.

Einderstraat – parkeerfaciliteit en groenstrook

Parkeerfaciliteit Voor de parkeerfaciliteit aan de Einderstraat worden onderstaande transacties van parkeerplaatsen gebruikt als onderbouwing. Deze referenties zien toe op alle soorten parkeergelegenheden, bij gebrek voldoende goed vergelijkbare referentieobjecten. Eveneens zijn een aantal aanbodreferenties toegevoegd om beter inzicht te geven in het prijsniveau. Adres

Plaats

Type

Datum

Prijs

Kwal. t.o.v. taxatie

Heesbergstraat 69 GB11

Heerlen

Garagebox

27-01-2023

€ 14.990

Prinses Margrietstraat 24

Heerlen

Garagebox

02-06-2025

€ 17.000

Stationstraat 0 ong

Heerlen

Parkeerplaats

14-05-2025

€ 24.500

Akerstraat-Noord 0 ong

Hoensbroek

Garagebox

10-04-2025

€ 20.000

Kouvenderstraat 0 ong

Hoensbroek

Garagebox

16-05-2025

€ 16.000

Cambriumstraat 19A

Heerlen

Garagebox

18-03-2025

€ 14.000

Groenendaal 0 ong

Landgraaf

Garagebox

25-07-2025

€ 19.999

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 15.

Stationstraat 61

Heerlen

Parkeerplaats

04-10-2024

€ 15.000

Reinaldstraat 0 ong

Valkenburg

Parkeerplaats

21-11-2023

€ 30.000

Adres

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Heesbergstraat 69 GB11, Heerlen

Garagebox, beperkte hoogte, op afstand van centrum

Prinses Margrietstraat 24, Heerlen

Garagebox, nabij voorzieningen

Stationstraat 0 ong, Heerlen

Parkeerplaats, afsluitbaar, belegen nabij het station en centrum

Akerstraat-Noord 0 ong, Hoensbroek

Garagebox, gelegen achter appartementen complex

Kouvenderstraat 0 ong, Hoensbroek

Garagebox, gelegen nabij centrum Hoensbroek

Cambriumstraat 19A, Heerlen

Garagebox, gelegen in woonwijk

Groenendaal 0 ong, Landgraaf

Garagebox, gelegen op loopafstand van kern Waubach

Stationstraat 61, Heerlen

Parkeerplaats, semi afsluitbaar middels slagboom

Reinaldstraat 0 ong, Valkenburg

Overdekte parkeergarage

station

centrum,

water

elektra

Met inachtneming van alle bovenstaande informatie kan gesteld worden dat de referentieobjecten gemiddeld genomen kwalitatief beter zijn. De referentieobjecten betreffen veelal garageboxen en parkeerplaatsen op een afgesloten terrein of in een parkeergarage. Voor dit type parkeergelegenheden ligt het prijsniveau hoger. De deskundigen stellen de prijs voor een parkeerplaats op een openbaar parkeerterrein nabij het centrum van Kerkrade vast op € 9.000,00. Uitgaande van 45 plekken resulteert dit in een waarde van € 405.000,00. Hier hebben we ook een schaduwberekening voor opgesteld. We gaan uit van € 8,80 per dag (dagtarief, bron: https://www.kerkrade.nl/parkeerlocaties-en-tarieven) * 310 dagen (zondag is gratis) * 25% (bezettingsgraad) / 7,00% k.k. = € 9.500,00 per plek. Hierbij speelt tevens mee dat de auto’s hier niet droog staan en door de constructie meer onderhoud vergen. Door het kleine aantal plaatsen is het plaatsen van betaalapparatuur ook relatief kostbaar.

Groenstrook Voor de bijbehorende groenstrook stellen de deskundigen dat dit onderdeel uitmaakt van het parkeerterrein en dat hiervoor geen extra waarde krijgt toegedeeld. De totale waarde voor de parkeerfaciliteit plus groenstrook bedraagt hiermee € 427.500,00.

2.4.

Uitneemwaarde

Voor de uitneemwaarde gaan we uit van de beoogde planvorming voor dit gebied. Per e-mail heeft opdrachtgever ons de volgende planvorming doorgegeven. - 14 sociale huurwoningen à 70 m² gbo - 14 middenhuur appartementen à 70 m² gbo (opgave was 90 m² maar dat is niet marktconform te realiseren) - 19 koopappartementen à 100 m² gbo - Circa 45 volledig verdiepte parkeergarage plaatsen Wij hebben voor deze plannen de waarde van de grond berekend in bouwrijpe staat.

4395.3-D1d1/eha/a

2.4.1.

Blad 16.

Grondwaarde sociale huurwoningen

Voor de sociale huurwoningen hebben wij ons gebaseerd op de gronduitgifteprijzen zoals deze door gemeenten worden gehanteerd in Zuid-Limburg. Adres

Soc. huur

Mid. huur

15.000 - 18.000

21.500

Heerlen

17.500

25.000

Maastricht

19.050

Sittard-Geleen

19.700

Stein

19.500

Venray

17.500

Brunssum

Gemiddelde

26.800 - 42.200

15.000 - 20.000

Voor sociale huur wordt voor appartementen een range gehanteerd van € 15.000,00 – € 20.000,00 per woning. We gaan voor onderhavige locatie uit van een vast bedrag van € 18.000,00 per woning, excl. btw.

2.4.2.

Grondwaarde middendure huur

Woonoppervlak:

70 m² gbo, nieuwbouw

Adres

m² GBO

Datum

€ / woning

€ /m² Peildatum

Grachterstraat, 6465 AL Kerkrade

85 02-09-2024

925

11,83

-/-

Valder, 6373 TB Landgraaf

75 15-01-2024

1.050

15,97

Heisterberg, 6431 JA Hoensbroek

75 29-03-2025

1.050

14,56

Veldhofstraat, 6471 CK Eygelshoven

75 15-08-2024

1.150

16,72

Maanplein, 6412 AZ Heerlen

90 24-04-2024

1.190

14,77

Het verschil in kwaliteit ten opzichte van het gewaardeerde is als volgt: Adres Kwal. Toelichting kwaliteit

Grachterstraat, 6465 AL Kerkrade

-/-

Vermoedelijk afgetopt

Valder, 6373 TB Landgraaf

Iets groter

Heisterberg, 6431 JA Hoensbroek

Iets groter

Veldhofstraat, 6471 CK Eygelshoven

Iets groter

Maanplein, 6412 AZ Heerlen

Groter

Kwal. t.o.v. taxatie

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 17.

Het verwachte rendement dat een belegger verlangd is: Plaats Type

Datum

BAR v.o.n. Kwaliteit

Hardenberg

grondgebonden

07-10-2024

4,28%

+/-

Hengelo

mix

19-07-2024

4,46%

+/-

Deventer

grondgebonden

14-12-2023

4,24%

+/-

Assen

grondgebonden

11-12-2023

4,37%

+/-

Vlissingen

appartement

08-02-2023

4,09%

+/-

Waddinxveen

appartement

20-12-2024

4,33%

Maarssen

appartement

01-12-2024

4,33%

Gemiddeld

4,30%

Het verschil in kwaliteit ten opzichte van het gewaardeerde is als volgt: Adres Kwal. Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde) Hardenberg

+/-

Vergelijkbaar

Hengelo

+/-

Vergelijkbaar

Deventer

+/-

Vergelijkbaar

Assen

+/-

Vergelijkbaar

Vlissingen

+/-

Vergelijkbaar

Waddinxveen

Randstad

Maarssen

Randstad

Wij waarderen het bruto aanvangsrendementen vrij-op-naam (BAR v.o.n.) op 4,50%.

Bouwkosten Voor het bepalen van de bouwkosten hebben deskundigen aansluiting gezocht bij het woningtype “Appartementenblok (tot 3 lagen)” uit het bouwkostenkompas.

Uitsnede bouwkostenkompas archetype “Urban villa (4 span)” (peildatum 1 juli 2025)

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 18.

Op basis van deze uitsneden uit het bouwkostenkompas zijn de bouwkosten tussen basis en hoog niveau gelegen tussen de € 1.701,00 en € 2.163,00 per m² bvo. Rekening houdend met het sentiment in de markt en de luxe woningtypen die verwacht worden in de regio hanteren deskundigen een bouwkostencomponent aan de onderkant van deze bandbreedte van € 1.850,00 per m² bvo. Belangrijk is daarbij de vormfactor die gehanteerd wordt. Bouwkostenindex gaat voor bovenstaande woning uit van 81%. Wij weten echter uit ervaring dat de percentages van bouwkostenkompas erg hoog zijn. In de praktijk zien wij voor reguliere appartementen vormfactoren tussen 70 en 75%. Omdat het hier gaat om relatief kleine woningen gaan we in onze berekening uit van 70%. Bovenop de bouwkosten zijn marktconforme rentepercentages gerekend voor bijkomende en algemene kosten, winst en risico en bouwrente, rekening houdend met een voorverkoop percentage van 70%.

Residuele grondwaarde Op basis van de hiervoor bepaalde opbrengstpotentie en bouwkosten volgt een residuele grondwaarde van afgerond € 23.000,00 per appartement. Zie bijlage voor de volledige residuele grondwaardeberekening.

2.4.3.

Grondwaarde parkeerplaatsen

Voor het gebouwde parkeren wordt uitgegaan van de volgende referenties: Plaats / Adres

Type

Bouwjaar

€ / unit

Kwaliteit

Jupiterstraat, 6468 EV Kerkrade

Box Nwb.

Nieuwbouw

26.900

+/-

Nummer II-Straat, 6461 JC Kerkrade

Box

Nieuwbouw

10.620

+/-

Einderstraat, 6461 ER Kerkrade

OverigOG

Bestaand

18.000

Struverstraat

OverigOG

Bestaand

18.500

Het verschil in kwaliteit ten opzichte van het gewaardeerde is als volgt: Adres

Kwal.

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Jupiterstraat, 6468 EV Kerkrade

+/-

Nieuwe opslagboxen

Nummer II-Straat, 6461 JC Kerkrade

+/-

Boxen op afgesloten terrein

Einderstraat 6461 ER Kerkrade

Bestaande boxen

Struverstraat

Bestaande boxen, verhuurd

We stellen de waarde van een parkeerplaats vast op € 20.000,00 per plaats.

4395.3-D1d1/eha/a

Blad 19.

Bron: Bouwkostenkompas

De bouwkosten voor een garage < 1.000 m² bedragen circa € 1.100,00 per m² garage. Dit impliceert bij 30 m² bvo per plek een bedrag van circa € 33.000,00. Rekening houdend met bijkomende en algemene kosten en winst en risico neemt dit bedrag toe tot € 34.000,00 per plek. De grondwaarde is daarmee MINUS € 23.0000,00 per parkeerplek voor de grond, excl. btw. Zie de bijlage voor de rekenkundige uitwerking van de uitneemwaarden.

BIJLAGE 2

4395.3-D2d1/eha/a

Blad 1.

4395.3-D2d1/eha/a

OBJECTRAPPORT 1.

VINCENT VAN GOGHPLEIN KERKRADE

1.1.

Kadastrale omschrijving Gemeente

Sectie

Nummer

Kerkrade

974

0.42.20 ha

Geheel

Kerkrade

1823

3.02.97 ha

0.47.93 ha

3.45.17 ha

0.90.13 ha

Totaal

Grootte

Te taxeren gedeelte

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

1.2.

Rechthebbende

Blijkens informatie van het kadaster (volledige bijgewerkt t/m 18 september 2025) berust het volledige eigendom van de onroerende zaken bij: Gerechtigde

Gemeente Kerkrade

Adres

Markt 33

Postcode

6461 EC

Plaats

Kerkrade

4395.3-D2d1/eha/a

1.3.

Blad 2.

Ligging van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gelegen tussen de Frans Halsstraat, de Haanraderweg en de Meuserstraat. De onroerende zaak is op enige afstand gelegen van het centrum van Kerkrade. De onroerende zaak is goed bereikbaar via de N299 en de N300. De onroerende zaak is gelegen in een woonwijk. Daarnaast bevindt zich op enkele honderden meters de grens met Duitsland.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

1.4.

Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak

De onroerende zaak omvat een voormalige basisschool, lokaal bekend als Vincent van Goghplein 1, 1A en 3 te Kerkrade, met parkeerfaciliteit en bijbehorende groenstroken. Bouwjaar: Oppervlak:

1976 Totaal 1.457 m2 vvo (bron: BagViewer + nameting) te verdelen in: 1: 562 m2 vvo 1A: 614 m2 vvo 3: 281 m2 vvo

Het object is volledig op de begane grond gelegen en is in drie los te huren units verdeeld, elk met een eigen nummer. Wij hebben geen inzicht in de interne afwerking van het object, i.v.m. de opname op basis van de geveltaxatie. Voor zover wij zien is het object opgebouwd middels een staalconstructie, voorzien van metselwerk wanden en een platdak met bitumineuze dakbedekking. Het object heeft hardhouten kozijnen. Voor zover wij zien zijn alle ruimten momenteel in gebruik: - Nr. 1 is reeds in gebruik bij scouting Gregor Brokamp; - Nr. 1A is in gebruik bij Stichting De Spiegel; - Nr. 3 is in gebruik als Gymzaal Haanrade. Wij hebben geen inzicht voor welke prijs de ruimtes zijn verhuurd of wat eventuele onderlinge afspraken hierover betreffen.

4395.3-D2d1/eha/a

Blad 3.

Scouting

Gymzaal

Terrein voorzijde

1.5.

Planologie van de onroerende zaak

Vigerend planologie Deskundigen hebben het omgevingsplan van de gemeente Kerkrade bestudeerd, voor het laatst gewijzigd op 10 juli 2024. Daarin zijn geen relevante activiteiten opgenomen. De relevante regels zijn opgenomen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan, te weten ‘Kerkrade Oost II’, vastgesteld op 26 januari 2011 en daarna onherroepelijk in werking getreden.

Uitsnede regels op de kaart

4395.3-D2d1/eha/a

Blad 4.

De bestemmingsvlakken ‘Maatschappelijk’, ‘Verkeer’ en ‘Groen’ zijn van toepassing op de te taxeren locatie. Voor de onroerende zaak is eveneens de gebiedsaanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied 2’ van toepassing. De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke doeleinden; b. horeca, uitsluitend voor zover het betreft horeca F; c. kantoren; d. verhardingen, groen-, speel-, parkeervoorzieningen en voorzieningen voor het vasthouden (infiltratie), bergen en afvoeren van hemelwater; e. openbare nutsvoorzieningen; een en ander met daarbij behorende bouwwerken en voorzieningen zoals tuinen, erven, speel- en straatmeubilair. De voor ‘verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, bestaande uit maximaal twee rijstroken; b. voet- en fietspaden; c. verblijfsdoeleinden; d. parkeervoorzieningen; e. geluidwerende voorzieningen; f. groenvoorzieningen; g. openbare nutsvoorzieningen; h. nutsvoorzieningen voor het vasthouden (infiltratie), bergen en afvoeren van hemelwater; een en ander met de daarbij behorende kunstwerken, speel- en straatmeubilair en overige voorzieningen ten behoeve van of ten dienste van het wegverkeer, zoals abri’s en stallingruimten met uitzondering van verkooppunten van motorbrandstof, met of zonder lpg en/of propaan.

Deskundigen hebben geconstateerd dat het huidige gebruik wel in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via omgevingswet.overheid.nl (referentie NL.IMRO.0928.BPKerkradeOostII-Vg01).

1.6.

Nieuwbouwplannen

De volgende nieuwbouwplannen zijn beoogd voor onderhavige locatie. -

14 sociale huurwoningen à 70 m² gbo 14 middenhuur appartementen à 70 m² gbo (opgave was 90 m² maar dat is niet marktconform te realiseren) 19 koopappartementen à 100 m² gbo Circa 45 volledig verdiepte parkeergarage plaatsen

4395.3-D2d1/eha/a

Beoogd plan (links huidig: locatie scouting en gymzaal, rechts huidig: terrein voorzijde)

Blad 5.

4395.3-D2d1/eha/a

WAARDERING

2.1.

Inleiding

Blad 6.

De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

2.2.

SWOT-analyse

Object volledig verhuurd; Voorzien van nieuwe kozijnen; Aanwendbaarheid object.

Opportunities •

2.3.

Herontwikkelen.

Weaknesses • •

Gelegen aan de rand van Kerkrade; Matige uitstraling.

Threats •

Energietransitie.

Overwegingen

De onroerende zaak bestaat uit twee delen, zijnde het object Vincent van Goghplein 1, 1A en 3 en openbaar gebied gelegen op het perceel gemeente Kerkrade, sectie L nummer 1823. Voor de waardering worden deze onderdelen apart van elkaar benaderd. Op basis van de huidige bestemming is het ook mogelijk om een kantoor te houden in het object. Wij hebben daarom het referentieonderzoek niet alleen toegespitst op maatschappelijk vastgoed maar ook gekeken naar kantoor- en praktijkruimte. Daarnaast zien wij dat het drie huisnummers heeft, betreffende 1, 1a en 3. Voor de waardering van het openbaar gebied stellen wij dat er toch enige verwachtingswaarde verbonden is aan het perceel. Hier wordt daarom gekeken naar een complexprijs voor de grond.

2.4.

Waardering Vincent van Goghplein 1, 1A en 3

Voor de waardering van de opstal en de bijbehorende ondergrond is er gekeken naar recente transacties in de omgeving van Kerkrade. Vanwege de ligging in de onderkant van Limburg is er binnen Kerkrade weinig referentiemateriaal. Daarom is de zoekstraal vergroot naar 15 km.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Kerkrade&id=98f77f56-3d35-4129-9504-4caa88394c73