20n00565 collegenota Grondnota 2021.PDF

Daarbij gaat het enerzijds om een nieuwe vormgeving van bekende instrumenten, zoals het voorkeursrecht en de onteigening, maar anderzijds ook om het introduceren van het nieuwe instrument van de stedelijke kavelruil. Verder worden ook de regels over kostenverhaal (grondexploitatie) van hoofdstuk 1 2 van de Omgevingswet, aangepast. In de invoeringswet Omgevingswet zullen regels over schade en nadeelcompensatie, waaronder ook planschade, worden opgenomen. Met deze nieuwe regels moet ook het grondbeleid beter aansluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen, aansluiten bij de doelstellingen van de Omgevingswet en geschikter zijn voor (nieuwe) fysieke en sociale opgaven.

18

Bijlage 1. Beheersvoorschriften Beheersvoorschriften Grondbedrijf Artikel 1: Positie Grondbedrijf binnen de gemeente Kerkrade Het Grondbedrijf is een onderdeel van de Afdeling Vastgoed- en Grondbedrijf dat behoort tot de sector Stedelijk Ontwikkeling en Beheer. Het Grondbedrijf draagt bij aan het realiseren van de economische, sociaal-maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen van de gemeente. Het Grondbedrijf is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid en de juridische en financiële vertaling daarvan. Het ruimtelijk beleid wordt opgesteld door de Afdeling Stedelijke Ontwikkeling en vormt de basis voor de ontwikkeling en uitvoering van het grondbeleid. In de Grondnota wordt het ontwikkelingsprogramma in een meerjarig perspectief uitgewerkt en jaarlijks door het College van Burgemeester en Wethouders vastgesteld. Artikel 2: Doelstelling Beheersvoorschriften Het ruimtelijk beleid vloeit voort uit de structuurvisie en de stadsdeelvisies en wordt verder uitgewerkt in de ontwikkelingsprogramma's woningbouw, bedrijventerreinen en in gebiedsexploitaties. Daarnaast beheert het Grondbedrijf het gemeentelijk grondbezit, verhuurt en verpacht het Grondbedrijf gronden aan respectievelijk particulieren en boeren, verkoopt het openbaar groen en gemeentelijke bouwkavels aan particulieren.

Ten slotte faciliteert het Grondbedrijf ontwikkelingen die gevolgen hebben voor het gemeentelijk grondbezit. De beheersvoorschriften zijn van toepassing op het ontwikkelingsprogramma woningbouw en bedrijventerreinen, op gebiedsexploitaties, op de verkoop van openbaar groen en gemeentelijke bouwkavels aan particulieren en op het beheren van het gemeentelijk grondbezit. Het doel van de beheersvoorschriften is het geven van een kaderstellende procesbeschrijving voor: a. De wijze van "In productie nemen" van gronden b.

De wijze van administreren van grondexploitaties en gebiedsexploitaties

c.

Hoe wordt omgegaan met winsten en verliezen uit grondexploitatie

d.

De verkoop openbaar groen aan particulieren

Artikel 3: De wijze van "In productie nemen" van gronden Eén van de manieren om de economische, sociaal-maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen te realiseren is het in ontwikkeling brengen van gemeentegronden. Dit kan doordat de gemeente zelf haar grond ontwikkelt, doordat een externe partij voor een ontwikkeling gemeentegrond verwerft en doordat de gemeente samen met een externe partij die ook een grondpositie heeft deze gronden ontwikkelt. a. Grondexploitatie door gemeente Proces: Vertalen van ruimtelijk beleid in programma Bepalen grondprijs Opstellen grondexploitatie Vaststellen startdocument door college of raad Uitgangspunten: Voor de verkoop van vrije sector kavels door de gemeente wordt de grondprijs bepaald op basis van twee taxaties. De kavelprijs is het gemiddelde van beide taxaties. De grondwaarde van bedrijfspercelen is afhankelijk van de markt. De verkoop van bedrijfspercelen wordt via een koopovereenkomst ter goedkeuring aan het college voorgelegd. b. Externe grondexploitatie door ontwikkelaar/woningcorporatie waarbij gemeente een grondpositie heeft Proces: Toetsen programma aan ruimtelijk beleid Toetsen/bepalen grondprijs op basis van residuele grondprijsbepaling

19

Opstellen overeenkomst Vaststellen startdocument door college of raad Ondertekenen overeenkomst Uitgangspunt: In gevallen waarbij het de verkoop van gronden ten behoeve van de bouw van sociale huurwoningen betreft wordt geen rekening gehouden met de zogenaamde onrendabele top. Bij de residuele grondprijsbepaling wordt in die gevallen de sociale huurwoning gelijkgesteld aan een starterswoning. c. Gezamenlijke grondexploitatie met ontwikkelaar/woningcorporatie waarbij gemeente en partners een grondpositie hebben Proces: Vertalen van ruimtelijk beleid in programma Opstellen grondexploitatie Toetsen/bepalen grondprijs op basis van residuele grondprijsbepaling Bepalen kostenverhaal op basis van Wet ruimtelijke ordening Keuze maken tussen Anterieure overeenkomst of Exploitatieplan o

o

Anterieure overeenkomst 9

Bepalen kostenverhaal

9

Opstellen overeenkomst

Opstellen Exploitatieplan en eventueel posterieure overeenkomst

* Kostenverhaal bij verlenen omgevingsvergunning Vaststellen startdocument door college of raad Ondertekenen overeenkomst of vaststellen Exploitatieplan (en eventueel ondertekenen posterieure overeenkomst) Uitgangspunten: De gemeente streeft ernaar een zogenaamde anterieure overeenkomst te sluiten. In een dergelijke overeenkomst kunnen bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen of bovenplanse investeringen worden geregeld. In ontwikkelingen waarbij gronden verkocht worden ten behoeve van de bouw van sociale huurwoningen wordt geen rekening gehouden met de zogenaamde onrendabele top. Bij de residuele grondprijsbepaling wordt in die gevallen de sociale huurwoning gelijkgesteld aan een starterswoning. In geval van een herstructurering waarbij meer woningen worden gesloopt dan teruggebouwd wordt bij de verkoop van gemeentegrond bestemd voor bebouwing of het verwerven van restgronden die door de gemeente worden ingericht als openbare ruimte geen rekening gehouden met de kosten voor de ontwikkelaar/woningcorporatie voor het uit de markt nemen en slopen van de woningen. Restgroen wordt verworven voor een symbolisch bedrag. Voor het bepalen van de te verhalen kosten in de anterieure fase vormen de kostensoorten die zijn opgenomen in artikel 6.2.4 en artikel 6.2.5 van het Bro de basis.

De ambtelijke inzet wordt verhaald op basis van het geraamde aantal te besteden uren vermenigvuldigd met het tarief per uur. Artikel 4 De wijze van administreren van grondexploitaties en gebiedsexploitaties Naast grondexploitaties worden ook gebiedsexploitaties opgesteld. Deze gebiedsexploitaties worden opgesteld ten behoeve van integrale ontwikkelingen waarbij sprake is van een combinatie van een grondexploitatie met een bouwexploitatie en/of investeringen in de openbare ruimte en/of een sociaal programma. De projectadministratie van de grond- en gebiedsexploitaties wordt extracomptabel gevoerd in Excel. Daarbij wordt rekening gehouden met het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Zo is het mogelijk te voorzien in de informatiebehoefte op detailniveau over geraamde en gerealiseerde kosten en

20

opbrengsten, over de fasering van een project en over de resultaten in meerjarig perspectief. De projectadministratie sluit aan bij de "boekhouding" van de gemeente waarin alle kosten, opbrengsten, ramingen en resultaten gecomprimeerd worden geadministreerd. De planeconoom is belast met het voeren van de projectadministratie. De input voor het voeren van de administratie: Door college of raad vastgesteld startdocument met ramingen en fasering van kosten, opbrengsten en resultaten Collegenota's en raadsbesluiten volgend op het startdocument Inkoopopdrachten/gunningen ten behoeve van de verplichtingenadministratie (onderdeel van de p roj ectad m i n i st rat i e) Ontwikkelings- en uitvoeringsovereenkomsten met externe partijen Bijstellingen op basis van analyses en ontwikkelingen De output van de administratie: Regelmatige analyse van geraamde kosten, opbrengsten en resultaten Bijstellingen op basis van analyses en indien nodig inkennisstelling college en/of raad Projectinformatie t.b.v. uitvoering Signalering en bewaking van risico's van de grondexploitatie Indien kosten worden gemaakt voor strategische gronden die nog niet in productie zijn genomen, worden deze kosten geboekt op 'niet in exploitatie genomen gronden' (NIP). Als deze gronden worden ontwikkeld, worden deze kosten overgeboekt naar de grondexploitatie.

Als besloten wordt dat een strategische locatie niet zal worden ontwikkeld dan worden de kosten ten laste van de 'reserve grondexploitatie OBK' afgeboekt. De extracomptabele administratie van de grond- en gebiedsexploitaties dient aan te sluiten bij de financiële administratie van de gemeente. Uit de financiële administratie kan ten behoeve van de verslaglegging worden afgeleid: De boekwaarde van de "niet in exploitatie genomen gronden" (NIP) De boekwaarde, het verloop tijdens een boekjaar, de aan de reserve grondexploitatie OBK afgedragen winst of het aan deze reserve onttrokken verlies van alle grondexploitaties Artikel 5 Hoe wordt omgegaan met winsten en verliezen uit grondexploitaties Het Grondbedrijf beschikt over de 'algemene reserve OBK' en de 'reserve grondexploitatie OBK'. Binnen de 'algemene reserve OBK' wordt een buffer afgezonderd voor grondexploitaties voor het opvangen van niet voorziene/afgedekte risico's in te totale grondexploitaties. Deze buffer is minimaal C 0 en maximaal E 1.250.000 groot. De 'reserve grondexploitatie OBK' is een soort werkbuffer. Daarin worden de winsten uit de grondexploitaties gestort. Sluit een grondexploitatie met een onvoorzien verlies, dan wordt dit verlies uit deze reserve afgedekt. Voor voorziene verliezen uit een grondexploitatie dient een 'voorziening' te worden gevormd.

Artikel 6 De verkoop/verhuur openbaar groen aan particulieren Proces: Verzoek tot koop/huur wordt behandeld in het 'Groenoverleg' Goedkeuring o

Opstellen overeenkomst

o

Collegenota/mandaatnota

o Ondertekenen overeenkomst en verder administratieve afhandelen Afwijzing o

Brief aan particulier

In de grondnota wordt jaarlijks de grondprijs voor verkoop en verhuur door het college vastgesteld.

21