2025-09-02 transcript

1 Opening Goedenavond allemaal. Ik denk dat wij kunnen gaan beginnen. Welkom terug van ons zomerreces. Ik heet u vanavond welkom bij deze informatieavond over het thema wonen. De fractie CDA heeft het initiatief genomen om dit onderwerp op de agenda te zetten. Het agendaverzoek is toegevoegd bij de stukken met daarin twee lijnen: de beleidsmatige lijn en de praktijkgerichte lijn. Door de actualiteit komt het beleidsmatige uitleg vanavond aan de orde. Hoe zit het woonbeleid in elkaar? Daar gaan we het vanavond over hebben. Als ander punt vanavond is er vanuit portefeuillehouder Geers het onderwerp sturingsinstrument ingebracht. Waarover later in de commissie in de raad stukken ter besluitvorming worden aangeboden. Ik wens ons een informatieve avond toe. We beginnen met een uitleg van het woonbeleid. Laat deze eerst op alle fracties toekomen. Daarna is er ruim de gelegenheid om informatieve vragen te stellen. Ik moet erbij zeggen dat vanavond een informatieavond is. Niet per se een politieke avond. Ik zal geen politiek debat toestaan. Daar zullen we later in deze cyclus voldoende tijd voor hebben. Ik kijk naar het CDA, of die iets wil toevoegen. Ik denk dat wethouder Geers zeker iets wil toevoegen. Ik geef het woord aan het CDA. Dank u wel, Voorzitter. We zijn blij dat we dit belangrijke onderwerp gaan bespreken. We hebben dat in februari bij het presidium aangereikt.

En in eerste instantie, zoals u al aangaf in oktober geagendeerd. Nu naar voren getrokken door actualiteit. Daar verschillen de meningen over, maar dat terzijde. We zullen geen politiek gaan bedrijven. We zijn blij dat dit belangrijke onderwerp besproken wordt. Ik denk dat we als Kerkrade heel goed moeten beseffen dat onze woningvoorraad op orde moet zijn. Ik gun ieder raadslid en commissielid dat we de kennis en kunde die hier ambtelijk en in veel rapporten voorhanden is, op deze manier aangereikt krijgen. In plaats van dat we het enkel uit de stukken moeten lezen in de beperkte tijd die we vaak hebben. Ik denk dat het een verrijking zal zijn voor eenieder hier om op een later moment een goede discussie te voeren. Aanvullend daaraan goede keuzes te maken. -Dank u wel. Ik ga naar wethouder Geers.

2 Woonbeleid Kerkrade Dank u wel, Voorzitter. Veel van wat u in uw inleiding zei, wilde ik aangeven. Misschien belangrijk om vooraf aan te geven: er is jarenlang hard gewerkt aan het woonbeleid. Er zijn gigantische stappen gezet. Er is fors in geïnvesteerd en er is afgelopen jaren tal van beleid gemaakt. Wat we vandaag zullen laten zien, is: hoe zit dat beleidskader in elkaar? Hoe past hetgeen wij doen binnen een regionaal kader? Wat betekent dat vervolgens in concrete plannen? Wat betekent dat in concrete aantallen? Wat betekent dat in concrete samenstelling van de wijken? Daarin zult u een beeld zien van hoe de wijk er nu uitziet. Hoe de wijk er met ons plan uit gaat zien. Vervolgens ziet u het sturingsinstrumentarium. Waarin wij laten zien dat verdere sturing noodzakelijk is op onze woningmarkt. We zullen tevens vooruitkijken naar nieuwe plannen die er zijn. Wat voor effect zij hebben. Ik ben heel blij dat deze bijeenkomst er is. Het is een belangrijk onderwerp wat we moeten bespreken. Het is fijn dat het CDA dit initiatief heeft genomen. Ik vond het belangrijk en urgent om dit thema veel breder te pakken dan primair beoogd was. Daar is achter de schermen gigantisch aan gewerkt.

Als ik naar de twee mensen naast mij kijk, en de mensen die achter in de zaal zitten, is er de afgelopen weken bijna tot in de late uurtjes in ieders vakantie aan gewerkt om deze belangrijke stap voor onze stad voor elkaar te krijgen. Dat is iets wat we niet moeten onderschatten. Het werk wat gedaan wordt, is het fundament van de stad van morgen. Tot zover. -Dank u wel voor de toelichting. Ik denk dat wij door kunnen met het woonbeleid. Ik geef graag het woord aan de ambtelijke organisatie. U kunt zich voorstellen. Goedenavond allemaal. Ik ben Susanne Vreuls. Ik ben beleidsadviseur wonen. Sinds negen jaar bij deze gemeente. Daarvoor een ruime tijd bij gemeente Simpelveld gewerkt aan het Beleidsveld Wonen. Zoals de wethouder zegt: er is heel veel gebeurd. Wonen is nu niet meer zoals het vijftien jaar geleden was. Er is veel bijgekomen. Vandaar dat we vanavond veel te vertellen hebben. Ik probeer het kort te houden. Nicolaas heeft iets meer de tijd nodig. Er komen andere mensen aan bod die wat toelichten. Nicolaas had ik al genoemd. Samen zijn wij het team Wonen van de gemeente. John Schmeets gaat wat uitleggen over de grondexploitaties. Daar waren in het verleden vragen over vanuit de raad om een toelichting op te geven hoe dat werkt. Na de pauze komt Jaimy van Dijk: de Voorzitter van de bestuurscommissie Wonen.

Pim Tiggeloven van Companen komt iets toelichten over sturingsinstrumenten. Ik ben Susanne. We beginnen met het woonbeleid. We hebben twee keer momenten om vragen te stellen. De ervaring leert dat er tijdens de

presentatie veel vragen worden beantwoord. Schrijf ze vooral op en laat het ons weten op het moment dat er ruimte voor is in de presentatie. Ik begin met het bestaande beleid. Van boven naar onder: het meest actuele beleid tot 2016 toen ik hier begon met werken. De structuurvisie is nog steeds van toepassing. We hebben heel veel gedaan de afgelopen jaren. Dat hebben jullie allemaal vastgesteld. Met uitzondering van de prestatieafspraken, omdat het een bevoegdheid is van de colleges. Daar zijn jullie over geïnformeerd. Het meest belangrijke recente document is de toekomstvisie wonen, welzijn en zorg. Dat is de woonzorgvisie. Woonbehoefte onderzoek hebben we gehad. Dat vormt voor ons de basis voor ons woonoffensief. De prestatieafspraken die we met de corporaties hebben. Want zonder de corporaties kunnen wij ons woonbeleid niet realiseren. We hebben een adviesrapport gehad over sturingsinstrumenten: de woonvisie. Daar ga ik zo verder op in. We hebben ook beleidsregels waaronder woningsplitsing en wijziging gebruik. We hebben een Woondeal in heel Limburg. Daar maken wij onderdeel van uit. Dan hebben we de structuurvisie met bijbehorende beleidsregel ruim baan voor goede woningbouwplannen. Hoe zit het wonen in elkaar? We hebben natuurlijk een wettelijk kader. We zijn wat sectoraal bezig, maar we zijn altijd integraal aan het uitvoeren. Dat kan niet anders.

De Omgevingswet is sinds januari 2024 van toepassing. Die vormt de basis voor ons woonbeleid. De omgevingsvisie hebben jullie onlangs in ontwerp behandeld. Die zal geloof ik begin november in de raad ter vaststelling worden aangeboden. Dat is het strategisch kader voor de hele fysieke leefomgeving, waar allerlei thema's aan bod komen. Zeker wonen. Voor ons sectorale beleid is de woonvisie van belang: de regionale en de lokale in één document. Die vervult volgens de Omgevingswet het volkshuisvestelijke programma voor een groot deel. Daar hebben we allerlei beleidsregels onder zitten en de prestatieafspraken. We werken via het woonoffensief aan de uitvoering. Toekomstvisie, wonen, welzijn en zorg hoort er natuurlijk bij. Die vormt onderdeel van het volkshuisvestelijke programma. Woonoffensief is de uitvoering. Die geeft de ambities weer. Die geeft de projecten weer. De projecten hangen achterin de zaal. Kijk daarop, dan is dat overzicht voor jullie actueel. We zijn bezig met de uitvoering langs juridische instrumenten: de sturingsinstrumenten. Om grip te krijgen op de woningmarkt, op de leefbaarheid of verbetering van onze stad. Dat doen we allemaal in regionaal verband met de provincie, met de stadsregio. Daarbij hebben we veel beleid wat we samen opstellen en samen uitvoeren. Daar zal Jaimy van Dijk nadere toelichting op geven.

We hebben te maken met allerlei wetten: de Woningwet, de Wet betaalbare huur, over woningwaarderingsstelsel, de Huisvestingswet. Daar komen we op terug bij sturingsinstrumenten. Die regelt de huisvestingsverordening en huisvestingsvergunningen. Dan hebben we de Goed Verhuurderschap. Die gaat over het melden van burgers bij de gemeente als een verhuurder zich niet goed gedraagt. Terug naar de omgevingsvisie. Ik heb er twee documenten uit gehaald. De omgevingsvisie gaat uit van vier kernambities: Leefbare stad, Werkende stad, Meergeneratiestad en Klimaatbestendige stad. Het gaat over de totale fysieke leefomgeving. Wonen is er uiteraard in verwerkt. Voor uw beeldvorming: het gaat over het huidige woningaanbod. Dat staat erin. Het is eenzijdig, het is verouderd. Vernieuwing is nodig, renovatie, verduurzaming, nieuwe woningen, levensloopbestendig wonen, woonzorgcombinaties, starterswoningen. Dat staat erin. Daar moeten we naartoe. We zetten in op meer balans in het aandeel sociale huur. Die balans is net verkeerd voor een gezonde opbouw van een hele stad. We hebben ongeveer 32% vanuit de woningcorporatie en ongeveer 16% vanuit de particuliere huur. Daar moeten we inzetten op andere doelgroepen en middensegment huurwoningen en koopwoningen. Belangrijk zijn onze historische linten. Er is veel leegstand geweest. Veel leefbaarheidsproblemen.

Dat willen we via de omgevingsvisie aantrekkelijker maken. Vanuit wonen ontwikkelkansen geven aan leegstaande panden. Dan gaat het natuurlijk over voorzieningen, gezondheid, werkgelegenheid en landschap. Dat hebben we uiteraard nodig. Wonen in een huis is leuk, maar de hele omgeving en alles wat erbij hoort, maakt het echt aantrekkelijk om in Kerkrade te wonen. Daar hebben we er veel van. In de omgevingsvisie kijken we: hoe gaan we onze nieuwe woningbouwgebieden bepalen? We hebben niet veel ruimte. We zijn een behoorlijk volgebouwde stad. We hebben in de omgevingsvisie een paar aandachtspunten: buurtknooppunten zijn heel belangrijk. Ouderen moeten in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Mensen willen liever niet Van Eygelshoven naar Bleijerheide of van Bleijerheide naar Terwinselen. Als je daar je hele leven woont, wil je daar blijven. Je sociale netwerk ligt daar. De stationslocaties in Eygelshoven-Markt en Kerkrade-Centrum zijn voor ons plekken die kansen bieden voor woningbouw. Er zijn hele snelle verbindingen. Treinen rijden hier een paar keer per uur: je bent zo overal. De linten zijn heel belangrijk. Daar moeten we aan gaan werken. Dat is de volgende stap. Bestaande buurten: er zijn nog wat plekken. Er zijn inmiddels niet meer zo heel veel plekken waar onbenutte bouwtitels zitten.

Waar mensen een kavel naast hun woning hebben die ze ooit eens hadden gekocht voor hun zoon of dochter om daar een woning te bouwen. Je ziet dat dat toch verkocht wordt en gebouwd wordt. Een straatje erbij is iets wat vanuit de provincie is bedacht. Dat zijn kleine plekjes aan de rand van de stad die op kleinschalige manier gebouwd kunnen worden. Een voorbeeld waar we mee bezig zijn is aan de Kattenberg. Dan hebben we werkgebieden. Sommige plekken in de stad passen niet meer in de woonwijk. Die wil je gaan verkleuren als er mogelijkheden zijn. Als bedrijven ooit zijn gestopt en er niks wordt gebouwd om dat te

verkleuren naar wonen. Als laatste moet je denken aan uitleglocaties. Wat heel aantrekkelijk kan zijn voor het hogere segment. Woonvisie is voor ons de basis met drie strategieën: kansrijk wonen, kansrijke woonomgeving, nu en in de toekomst. Nogmaals: heel integraal opgepakt. Leefbaar, sociaal, duurzaam, klimaat en historische waarden. We hebben natuurlijk wat pareltjes in de stad. Je moet niet alles gaan herstructureren. De doelen van de woonvisie voor uw beeldvorming zijn: vernieuwing en kwaliteit. Daar zetten we sterk op in. Vitale, veerkrachtige woonwijken. Dat heeft te maken met een goede mix aan bewoners, maar ook een goede mix aan typologie woningen. Betaalbaarheid is zeker belangrijk, maar in Kerkrade is het ook nodig om naar het middensegment en het dure segment te gaan. Het particulier bezit: er is een aantal verloederde panden. Historische linten zijn daar voorbeelden van. Bij Heidestraat zijn er een aantal te vinden. Daar zijn we mee bezig. Ook via het Volkshuisvestingsfonds. Wat u wellicht weet. We hebben in de woonvisie kwaliteitseisen voor nieuwbouwwoningen opgenomen. We werken als gemeente steeds vaker aan een wijkgerichte aanpak. Dan komt er aanstaande regelgeving: de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Die regelt dat het Rijk meer grip op wonen wil hebben. Meer wil gaan sturen op verdeling van woningen.

Het is belangrijk om te weten dat erin staat dat het gemiddelde percentage landelijk in Nederland 27% sociale huur is. Gemeentes die er onder zitten, moeten bij hun nieuwbouwprogrammering meer aan sociale huur gaan realiseren. Gemeentes die daarboven zitten, waaronder wij, moeten veel meer naar het middensegment en hoger segment gaan. De wet is nog niet ingegaan. Het moet in de Eerste Kamer besproken worden. Het idee is dat het ergens in 2026 gaat gebeuren. Er komt een verplichte urgentieregeling. Daar werken we in de regio samen aan. Ze proberen kortere procedures te regelen in de bezwaartermijn. Dan is de provincie bezig met een provinciaal omgevingsplan Limburg. Ik geef het woord aan Nicolaas. Hij gaat meer over het woonoffensief vertellen. Ik ga wat vertellen over het woonoffensief. Om dat goed te kunnen toelichten, is het van belang om andere punten te bespreken. Dat zijn de segmenten die we hebben, de programmering en de woningverdeling. De segmenten hebben we nodig om überhaupt over ons woonoffensief te kunnen spreken. Omdat we daarmee inkleuren: wat voor woningen hebben we nodig? Dan moeten we eerst weten welke segmenten we hebben. Het woonoffensief is onze programmering. Het woonoffensief behelst alle projecten die wij hebben. Die wij willen nieuwbouwen. Ook onze sloop zit daarin. Dat is onze programmering.

Wij moeten precies kijken: wat hebben we in deze stad nodig, welke soort woningen en voor welke mensen bouwen we? Heel langzaam groeien we naar hopelijk 48.000 tot 50.000 inwoners. Om die mensen te kunnen bedienen, moeten we die voorraad hebben. Susanne heeft het net aangehaald: kwalitatief hoogwaardige woningen en een evenwichtig woningaanbod is hierbij van belang. Dat gaat door ons hele beleid heen. Dat moet terugkomen onze programmering en in ons woonoffensief. Deze sheet heb ik ertussen gezet. Die komt uit ons laatste woonbehoefteonderzoek. Het woonbehoefteonderzoek wordt geraadpleegd omdat we niet alleen moeten kijken naar: wat voor producten moeten we bouwen? Maar voor wie we bouwen en voor hoeveel mensen we bouwen. Er zijn vier verschillende scenario's. Het meest negatieve scenario is het basisscenario. Dat gaat heel erg uit van sterfte- en geboortecijfers. We hebben bij dat laatste woonbehoefteonderzoek gezien dat er een grote toestroom is. We hebben een vestigingsoverschot. Dat een heel groot deel van dat basisscenario goedmaakt. Hier is te zien dat de eerste jaren voorlopig groei is. Dit is de kaart voor Parkstad. Ik heb helaas geen kaart van Kerkrade alleen gevonden. Het verloop is bij ons precies vergelijkbaar. Daarom kon ik deze beelden goed gebruiken. De onderste lijn is dat basisscenario.

Bij de groene lijn is rekening gehouden met de mensen die zich hier van buitenaf komen vestigen. De twee lijnen daarboven zijn de economische scenario's. Daarbij wordt gekeken: hoe kunnen wij invloed uitoefenen? Dat wil zeggen: de mensen die al in Kerkrade of in Parkstad werken, maar er nog niet wonen. Als we daar een aantal meer kunnen verleiden hier te komen wonen, wat zou dat voor onze bevolkingsgroei doen? Ik vind dat interessant, omdat het ons in staat stelt om iets toe te voegen en om te sturen. Zoals gezegd, is het heel belangrijk om te onderzoeken: wat hebben we precies nodig? Dit is een volgende sheet uit datzelfde woonbehoefteonderzoek 2024. We moeten niet alleen weten voor wie we bouwen, maar ook: wat voor producten we moeten bouwen. Dat is belangrijk voor onze programmering. We moeten weten voor hoeveel mensen we moeten bouwen, maar ook wat voor producten ze vragen. Als we die mensen willen verleiden hiernaartoe te komen en zich hier te vestigen, moeten we de producten hebben waar deze mensen om vragen. We hebben in Kerkrade zelf al een grote vraag. Dit is met name de sheet van de nultredenwoningen. Die heb ik erin gezet omdat dat het product is wat er met kop en schouders bovenuit steekt. Daar is de grootste behoefte aan.

Hier is duidelijk te zien dat met name de woningen in de middenhuur en in ieder koopsegment in deze vorm, dat dat de woningen zijn die het meest gevraagd worden. We gaan door naar de segmenten. Daar heb ik de percentages onder gezet die Susanne net aanhaalde: die 30% en 40%. Ik noem dat de landelijke segmenten. Voor Kerkrade zijn dat niet de beste segmenten. Daaronder ziet u ze staan. Het sociale segment wordt als één segment behandeld. Dat is de huur tot € 900,07. Dan hebben we het middensegment. Dat is de middenhuur en de koop tot € 405.000 Daarboven zit het dure segment: het vrije huursector met koop vanaf € 405.000. Waarom zijn dat voor Kerkrade niet de meest handige segmenten? Omdat we

natuurlijk relatief onderaan die markt zitten. Onze koopwoningen vallen voor het grootste gedeelte onder die € 405.000. Dan heb je heel weinig differentiatie. Ik heb deze segmenten aangehouden, maar ik heb er zelf een segment tussen geplaatst. Zodat we een beetje kunnen differentiëren en inzicht krijgen in: welke woningen hebben we in Kerkrade? Waar willen we meer van en waar willen we minder van? Heel belangrijk is de sociale huur. Dat is een van de zaken die ons hier erg aan het hart liggen. Dat heeft ermee te maken dat we moeten sturen naar iets minder sociale huur. Dat moet je in Kerkrade goed differentiëren. We hebben die sociale huur onder te verdelen in drie verschillende segmenten: de dure sociale huur. Dat is de huur tussen € 732 en € 900. Het middensegment van de sociale huur ligt tussen de € 477 en de € 732 en het goedkope sociale huursegment is de sociale huur tot € 477. Ik denk dat iedereen aanvoelt dat met name dat dure sociale huursegment, een heel duur huursegment is. We zitten in Kerkrade. We hebben hier andere inkomens. We hebben hier een ander prijspeil qua woningen. Dat betekent dat het dure sociale huursegment voor hier al als duur moet worden aangemerkt. Desalniettemin, bij ons moet er natuurlijk iets veranderen in dat sociale huur segment. We hebben dat goed bekeken.

Wat met name noodzakelijk is, is dat die twee goedkopere sociale huursegmenten verder worden teruggedrongen. Dat we het dure sociale huur segment daar waar nodig en mogelijk terugbouwen. Dat heeft ermee te maken dat we moeten kijken: wie woont er nu in Kerkrade? Als we willen herstructureren, moet er ruimte en plaats blijven voor de mensen die hier al wonen. We zetten voor een groot gedeelte in op de andere segmenten: de koopsegmenten, de middenhuur, maar ook op de dure sociale de woningen waarvoor heel veel mensen die reeds hier wonen ruimte is. Dat we het teveel aan probleemwoningen in het goedkope en middensegment van die lage huur kwijtraken. Waarom het dure sociale segment nog meer als duur ervaren wordt, blijkt uit de volgende sheet. Daar is te zien hoe die sociale huur zich in de loop der tijd heeft ontwikkeld. We zien dat in de laatste vier jaar dat hele dure sociale huursegment erbij is gekomen. Tot vier jaar geleden was dat dure sociale huursegment helemaal geen sociale huur. Dat was altijd al de vrije huur. Dat is een behoorlijk dure huur. In de tweede kolom die u net zag, heb ik een bedrag achter die € 900,07 staan. Dat is het bedrag dat je als gezin mag verdienen om voor die sociale huur in aanmerking te komen. Dat is een fors gezinsinkomen. Als wij van mening zijn dat dat het inkomen is dat we bij de laagste klasse moeten neerzetten, zou dat vreemd zijn.

Dat was een volgend argument om een tussencategorie in te bouwen, die aangeeft dat we daar meer differentiatie in moeten aanbrengen. We gaan naar de segmenten die ik heb gemaakt. Daarbij heb ik een-op-een de segmenten van het Rijk aangehouden. Dat is het hoge segment wat ongewijzigd blijft. Aan het middensegment heb ik een koopcategorie toegevoegd. Namelijk tot € 280.000 en vanaf € 280.000. Zouden we dat niet doen, dan zouden bijna al onze woningen in die middencategorie vallen. Dan zouden we geen beeld hebben van wat we precies aan producten hebben. Ik heb gekozen als laag segment de twee goedkope sociale huur segmenten. Dat is het goedkope sociale huur segment en het midden sociale huur segment. Als middensegment heb ik een aparte onderkant gemaakt met koopwoningen tot € 280.000 en de dure sociale huur tot € 900. De bovenkant van het middensegment heb ik opgesplitst in de tweede categorie: de woningen vanaf € 280.000 tot € 405.000. De middenhuur is de huur vanaf € 900 tot € 1.184,83 per maand. Dat vond ik een betere indeling. We komen tot de programmering. Daarom waren die segmenten van belang. Hier is te zien dat we met name in die goedkoopste sociale huurklassen onze sloopopgaven hebben. Dat zijn de woningen die we moeten zien kwijt te raken. We gaan ze niet allemaal kwijtraken. We hebben mensen die daarvan afhankelijk zijn.

Het zijn de woningen die de minste kwaliteit hebben. Waarvan wij vinden dat mensen daar niet in zouden moeten wonen. Het zijn vooral de kwetsbare woningen waarbij we zeggen dat ze moeten worden aangevuld met sterkere schouders. Er moeten andere woningen en andere producten omheen worden gebouwd. De sloopopgaven zijn 1.469 woningen. Met name in het laagste segment. Daarvoor komen 2.168 woningen terug. Er is duidelijk te zien dat die uitsluitend vanaf de dure sociale huur worden gebouwd en vervolgens in de middenhuur en in de koop. Dan hebben we 1.001 woningen die niet verder zijn bestemd. We willen erop sturen dat we zeker op die 30-40-30 komen. Zodat daar een betere basis en een betere mix ontstaat. Vooral dat het goedkope segment niet verder wordt aangevuld. Daar hebben we veel van in Kerkrade. Nogmaals, we houden oog voor het sociale segment. Dat doen we in het duurste sociale segment. Die 1.001 woningen heb ik in de volgende sheet onderverdeeld in de categorieën waarin we ze willen bijbouwen. Dan komen we tot deze verdeling. Als we die 1.001 woningen in die 30-40-30 verdelen, is dit qua nieuwbouw de programmering waarop wij sturen en al veel gestuurd hebben. De mensen die in Rolduckerveld een kijkje hebben genomen, hebben gezien dat daar veel en voornamelijk in het allergoedkoopste segment gesloopt is. Vooral dat er teruggebouwd is in de dure sociale huur.

We hebben die woningverdeling waar we die 30-40-30 hadden staan. Daar doelde Susanne op. Wij zitten hier op 45%, 46% sociale huur. Dat is te hoog. De nuancering die ik net heb aangebracht, is heel belangrijk hierbij. Wij zitten in een lage prijscategorie. Deze verdeling is door het Rijk aangebracht. Zij moeten rekening houden met woningen in Wassenaar, Bloemendaal en in Aerdenhout. Ze hebben natuurlijk een grofmazige verdeling gemaakt. Waar het heel zwaar zal zijn om die lagere segmenten te bedienen. Bij ons lijken ze daardoor oververtegenwoordigd, maar

dit is vrij normaal. Waar wij op moeten sturen is dat binnen dat sociale segment, die hele goedkope woningen en die woningen van een hele slechte kwaliteit, verdwijnen. Hier het voor de programmering te zien en na de programmering. We schuiven met de sociale huur verder de goede kant op naar bijna 42%. Nogmaals: dat lijkt weinig, maar van sociale huur naar minder sociale huur is een hele grote opgave. Het zijn mensen die in de woningen wonen. Wij kunnen die mensen niet zomaar uit hun woning zetten, de woning afbreken en in het dure segment terugbouwen. Omdat we zeggen: daar hebben we niet genoeg van. Die mensen kunnen helemaal niet in die dure woning wonen. Daar moeten we rekening mee houden. Waar we rekening mee moeten houden, is dat de gemeente zelf helemaal geen woningen heeft. Wij kunnen niet zomaar woningen afbreken. Wij zijn afhankelijk van derden, van wie die woningen zijn, die bereid zijn die woningen te slopen. En daar nieuwe woningen voor terug te bouwen. We hebben gelukkig goede contacten en goede gesprekken met de corporaties en de bouwers. Op zich lukt dat goed. De opgave die achter dit ogenschijnlijk kleine percentage verbetering schuilt, is enorm. Dat wij bijna 1.500 sociale huurwoningen slopen en daar maar 600 voor terugbouwen, geeft aan hoeveel wij tijdelijk en permanent moeten tussenplaatsen. Dat is een hele grote opgave.

Het is geen kleine verschuiving in het percentage, maar een hele grote verschuiving de goede kant op. De tabel daaronder maakt dat duidelijker. Daar waar wij die 42% in die hogere tabel zien, zien wij in die lage tabel die 42% opgedeeld in die goedkope en midden sociale huur en in die dure sociale huur. Daar is te zien dat die goedkope sociale huur, enorm afneemt: van 37% naar 30%. Dat de dure sociale huur enorm toeneemt. Je ziet het niet in de tabel daarboven, want daar wordt de sociale huur op een hoop gegooid. In de tabel eronder is te zien dat achter het kleine percentage veel meer schuil gaat dan het lijkt. De bovenste tabel is dezelfde. De tabel daaronder is de verdeling van de vier segmenten die ik heb gemaakt. We zien dat we redelijk naar een goede balans gaan. Ook aan de onderkant. Dat daar met name de lage sociale huur en de duurdere sociale huur plus dat goedkopere segment, al een behoorlijk mooi aandeel heeft in de totale verdeling waar wij bij die programmering naar moeten kijken. Mensen denken: we kijken alleen naar die 46% en dat moet minder. Wij kijken tot op buurtniveau: hoe staan we ervoor? Bij iedere wijk, bij iedere buurt kijken we: wat zijn de percentages? Hoe wordt de wijk beleefd? Dat heb ik hierachter gezet met het woord: veerkracht.

Hoe voelen mensen zich in hun wijk? Hoe veilig voelen ze zich? Maar ook: hoe draagkrachtig zijn de bewoners van zo'n wijk? We zien in Kerkrade-West dat de percentages sociale huur daar redelijk goed zijn, op Heilust na. Dat is een wijk waar wij zwaar op moeten sturen. Het geeft vooral aan dat we daar oog voor hebben. Dat we zien: welke wijken zijn dat en waar moet aan gewerkt worden? De overige wijken scoren voldoende. Wij als Kerkrade zijn daar erg blij mee. Dat blijft onze aandacht houden. We gaan naar Kerkrade-Noord. Dat scoort erg goed. De sociale huur valt heel erg in het percentage van wat het Rijk graag wil zien: rond die 30%. Eygelshoven-Kom, Eygelshoven-Centrum, heeft een hogere sociale huur en scoort toch heel erg goed. Hoe komt dat? Dat komt omdat Eygelshoven in het midden zit. Omringd door die andere goede wijken. Die andere goede wijken zijn op dat centrum gericht. Die gaan daar naar de winkel, naar de markt. Dat bij elkaar ondersteunt zo'n wijk. Ondanks dat er meer sociale huur is. Bij Chevremont zien we dat het zwakker is. Dat heeft ermee te maken dat dat aansluit op Kerkrade-Oost. Helaas is dat een beetje ons probleem. Ons zorgenkindje. We hebben er drie zwakke buurten, vooral Rolduckerveld, met een zware onvoldoende: 77% sociale huur is natuurlijk veel te hoog. Nogmaals: we sturen daar gericht op. Dat doen we in meerdere wijken.

Op deze manier geven we prioriteit aan de wijken die het het hardst nodig hebben. In dit geval hadden we onze pijlen zwaar gericht op Rolduckerveld. Dat staat bij onze programmering bovenaan. Hier is te zien hoe zwaar we die buurt verbeteren. We gaan van 77% sociale huur voor de programmering naar 44% na de programmering. Dat is een enorm verschil. Het zijn niet allemaal loze beloftes. Ik denk dat ik iedereen daarvan kan overtuigen. Wat daar inmiddels gesloopt en nieuwgebouwd is. We zijn er al heel ver. Die 77% hebben we daar al niet meer. Het is een prioriteitwijk waar wij zwaar op gestuurd hebben. Waar mijn collega's hard aan gewerkt hebben. Een tweede wijk waar we heel hard op sturen, is het centrum. Het centrum is voor de hele stad belangrijk. Het is niet alleen belangrijk voor alle omliggende wijken, maar ook voor de mensen die wij willen aantrekken van buiten Kerkrade. Die mensen moeten hier niet alleen het juiste woonproduct kunnen vinden, die moeten een aantrekkelijk centrumfunctie hebben. Daar wordt zwaar op ingezet. We zetten daar niet alleen in door middel van woningbouw. Hier is duidelijk te zien dat we daar aan de hand van de programmering heel zwaar op sturen. Het percentage gaat daar terug van 56% naar 47%. Ik denk dat iedereen het met me eens is dat dit hele goede verbeteringen zijn.

Nogmaals, rekening houdende daarmee dat die 44% niet te vergelijken is met die 77%. Die 44% sociale huur heeft een veel betere balans tussen dure sociale huur en goedkope sociale huur dan dat die 77% had. In die 44% is de verhouding dure sociale huur veel groter dan bij die 77%. We hebben een ontwikkelkaart gemaakt. Daar staan alle bouwprojecten op die min of meer in de pijpleiding zitten. Er is met kleur ingetekend welke locaties dat zijn. Die kleuren geven aan in welk stadium zich ieder afzonderlijk project bevindt. Daarachter staan de bouwprojecten met de aantallen woningen die daar worden gebouwd. Er is zelfs onderscheid gemaakt tussen de koopwoningen en de huurwoningen. Die kaarten heeft u nog niet. Die worden u toegestuurd met die lijs,

zodat u die thuis kunt bekijken. Daar staan alle bouwprojecten in die we nu hebben. Op de laatste hebben wij de verdeling aangegeven: hoe zit het precies in Kerkrade met de sociale huur, met koopwoningen, met de gemiddelde koopprijs? We krijgen weleens de vraag alsof we alleen over Kerkrade als totaal iets willen zeggen en naar die percentages kijken. Maar we kijken tot op buurtniveau om tot een betere balans te komen in die woningmix. En daar onze programmering op aan te passen. Dat was het. Goedenavond. Ik ben John Schmeets, een van de twee planeconomen van de gemeente Kerkrade. Ik ben vanuit mijn functie nauw betrokken bij de uitvoering van de gemeentelijke grondexploitatie. Daarom ben ik gevraagd om een korte toelichting te geven op wat grondexploitatie is. Ik wil eerst het kader aangeven waarbinnen grondexploitatie een rol speelt. Grondexploitatie speelt met name een rol binnen het beleid op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing. Dat beleid is terug te vinden in programma acht van de begroting. In het programma zijn de speerpunten en de doelen van het beleid omschreven. As ik naar die zeven of acht speerpunten en doelen kijk, kan ik er zo drie opnoemen die direct te maken hebben met grondexploitatie. Die drie punten zijn: het inzetten op een verantwoorde mix van woningaanbod.

De realisatie van het project 'Kaalheide Bruist' een voorbereiding. Het project op D'r Pool is een project reeds in uitvoering. Een van de instrumenten om je doelen op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing te bereiken, is het grondbeleid. Door of met grondbeleid kunnen ontwikkelingen zoals woningbouw, het realiseren van commercieel vastgoed of maatschappelijk vastgoed, het inrichten van de openbare ruimte enzovoort mogelijk worden gemaakt. Het initiatief tot het ontwikkelen van een gebied kan worden genomen door de gemeente, door externe partijen of door de gemeente en externe partijen samen. Dat hangt nauw samen met de belangen van die partijen. Daarbij speelt het grondbezit van de initiatiefnemers, de zogenaamde grondpositie, een heel belangrijke rol. De grondpositie is mede bepalend voor de vorm van het grondbeleid voor die ontwikkeling. Grondbeleid kent vanuit het perspectief van de gemeente drie verschillende vormen. Namelijk: het actieve grondbeleid, het faciliterende grondbeleid en een mengvorm van die twee. Het doel van alle drie vormen is te komen tot het vormen van bouwgrond. Dat is wat grondexploitatie betekent: het transformeren van gronden naar bouwgronden. Voordat we dieper ingaan op de grondexploitatie gaan we terug naar de drie vormen van grondbeleid. Dan beginnen we bij actief grondbeleid.

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente zelf gronden die kunnen worden ontwikkeld. Of gaat de gemeente die gronden verwerven om te ontwikkelen. Bij actief grondbeleid voert de gemeente zelf de grondexploitatie en geeft de bouwgrond uit. De ontwikkelaar die de bouwgrond koopt, bouwt woningen of ander soort vastgoed en zet dat in de markt. Actief grondbeleid is risicovol. Daar kun je veel geld mee verdienen. Als je pech hebt of het verkeerd gaat, kun je zware verliezen lijden. Dat is anders bij faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente geen grond in bezit. Een private partij voert de grondexploitatie en geeft bouwgrond uit. Of bouwt zelf en zet de woningen of ander vastgoed in de markt. De gemeente maakt de ontwikkeling mogelijk. Dat is de faciliterende rol. Door bijvoorbeeld het bestemmingsplan te wijzigen, het omgevingsplan te wijzigen door infra aan te leggen of andere voorzieningen die nodig zijn voor die ontwikkeling. De kosten die de gemeente daarvoor maakt, moeten verhaald worden op de ontwikkelaar. Dat is een verplichting. Bij dat grondbeleid loopt de gemeente weinig risico tot geen risico. Een mengvorm van dat faciliterend grondbeleid en een andere vorm van faciliterend grondbeleid is dat de gemeente een belangrijke rol wil spelen in de ontwikkeling. Omdat zij belangen heeft binnen die ontwikkelingen.

Dan kijken we bijvoorbeeld naar Rolduckerveld. Daar investeert de gemeente voornamelijk in het inrichten van de openbare ruimte, leefbaarheid, burgerparticipatie en dergelijke. De kosten daarvan worden gedeeltelijk verhaald. De gemeente maakt zelf geld vrij vanuit de begroting om in dat soort projecten te investeren. Tot slot hebben we een mengvorm van actief en faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft in zo'n gebied gronden in bezit en private partijen ook. Zij willen samen die gronden ontwikkelen. Daarbij voert de gemeente actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. De gemeente ontwikkelt haar eigen gronden en faciliteert de private partijen. Verantwoordelijkheden en risico's worden gedeeld. We hebben zojuist aangestipt wat grondexploitatie inhoudt: het transformeren van grond tot bouwgrond. Oftewel: alles wat je moet doen om te komen tot bouwrijpe grond. Dan heb je het vanuit het perspectief van de gemeente over actief grondbeleid. Niet over faciliterend. Daarbij voert een externe partij de grondexploitatie en betaalt de gemeente de kosten en of investeert mee in het project. Alles wat je moet doen om te komen tot bouwrijp grond is grondexploitatie. Dat kan het omvormen zijn van landbouwgrond tot bouwgrond voor een woonwijk of voor een industrieterrein of dergelijke. Dat is de meest makkelijke en de meest interessante. Omdat je daarmee veel geld kunt verdienen.

Je kunt er veel geld aan overhouden. Het kan een binnenstedelijke herstructurering zijn, waarbij panden moeten worden verworven en gesloopt alvorens er nieuw vastgoed kan worden gebouwd. Waarbij in het gebied nieuwe infra en nieuw groen moet worden aangelegd. Dat is de meest lastige. Om inzicht te krijgen in de financiële gevolgen wordt een begroting opgesteld van kosten en opbrengsten. Zo'n begroting wordt een grondexploitatie genoemd, oftewel een grex. Dat is de meest gangbare benaming binnen de vakwereld. Als we het over een grex hebben, hebben we het

over de begroting. Bij het opstellen van zo'n begroting kunnen we helaas niet uitgaan en kunnen we niet echt calculeren, maar moeten we uitgaan van ramingen. Calculeren kan niet omdat je vooraan aan een project zit en je weet nog niet precies wat er allemaal ontwikkeld gaat worden, wat er precies gebouwd gaat worden. Je moet het doen met de ramingen. Die baseer je op kengetallen. Als er geen kengetallen voorhanden zijn, raadpleeg je externen die je een raming laat maken. Als je verder in het project bent, laat je offertes opstellen. Wat het lastig maakt, is dat het vaak bij dat soort projecten om langjarige projecten gaat. De wereld verandert voortdurend. Dat leidt tot onzekerheden. Dat kan twee kanten uitgaan. Bijvoorbeeld tijdens de kredietcrisis: de prijzen van de woonhuizen kelderden. Als je rekening hebt gehouden in een grondexploitatie met bepaalde opbrengsten die naar beneden bijgesteld moeten worden, zou het zomaar kunnen dat je opeens te maken krijgt met een verlieslatende grex. Datzelfde geldt voor de kosten. Als gevolg van de coronapandemie hebben we gemerkt dat de prijzen voor bouwen omhoog schoten. Dat er minder voor de grond kon worden betaald. Of waardoor je als ontwikkelaar veel meer moest uitgeven voor de infra en het groen in het gebied. Wat de grex onder druk zet. Doordat het langjarige projecten zijn, worden plannen vaak tussentijds daardoor aangepast.

Ik wil twee voorbeelden van een grex laten zien met verschillende resultaten. Op die resultaten kom ik zo terug. Wat jullie zien is een opstelling van een eenvoudige begroting. Daar zitten alle kostensoorten in die normaal gesproken in een grex voorkomen. Aan de kostenkant heb je te maken met verwervingen. Je moet de grond bouwrijp maken. Je moet de grond, als de woningen gereed zijn, woonrijp maken. En je maakt plankosten. Dat zijn kosten die je maakt alvorens het plan in ontwikkeling gaat en tot uitvoering gaat. Zoals het stedenbouwkundig plan, allerlei onderzoeken, het opstellen van een omgevingsplan en dat soort dingen. Dan maak je kosten voor voorbereiding en toezicht die relatie hebben met het woonrijp maken en bouwrijp maken. Aan de opbrengstenkant zie je de hoofdpost: de verkoop van de grond. Daar moet je het mee doen. Soms kun je nog subsidies verwerven of kun je andere bijdragen vragen aan een ontwikkelaar voor dingen die niet direct met de woningbouw te maken hebben. Of wel met de ontwikkeling van het gebied. Als je van de opbrengsten de kosten afhaalt, zou je tot een positief resultaat moeten komen. Wat ik al zei: in de meeste ideale situatie dekken de opbrengsten de kosten. We moeten daar langer bij stilstaan. Het is vaak een hele lastige. Wat een ontwikkelaar namelijk voor de bouwgrond kan betalen, is afhankelijk van de waarde van het vastgoed wat wordt gebouwd.

En van de stichtingskosten. Dat zijn: de bouwkosten, de bijkomende kosten en allerlei andere kosten die de ontwikkelaar moet maken om te bouwen. Komt er commercieel vastgoed, bijvoorbeeld retailers, winkels, of komt er een maatschappelijk vastgoed zoals een school, komen er starterswoningen, middeldure koopwoningen, dure koopwoningen, komen er woningen voor sociale huur, middeldure huur et cetera. Dat heeft allemaal invloed op de prijs van de grond die je kunt krijgen. En daarmee op het resultaat van de grondexploitatie. Een ontwikkelaar moet winst maken om het voortbestaan van zijn onderneming te verzekeren. Die winst moet hij genereren uit verkoop van grond. Of uit de verkoop van vastgoed of uit de verhuur van dat vastgoed. Een voorbeeld van de residuele grondprijsbepaling. Hoe kom je tot een bepaalde grondprijs, afhankelijk van de woning of het vastgoed dat erop gebouwd wordt, heeft de grond bepaalde waarde. We beperken ons hier tot het voorbeeld van de residuele grondprijsbepaling voor een woning met een marktwaarde van € 440.000. Dat is volgens Nicolaas voor Kerkrade in het dure segment. Hoe ga je die residuele grondprijs bepalen? De startwaarde is de marktwaarde: € 440.000. Daar moet je de Btw van afhalen, want daar kun je niks mee. Ook als ontwikkelaar niet. Die moet je namelijk afdragen. Dan blijft over: de VON-prijs exclusief Btw. Dat is waar je vanuit moet gaan.

Die € 363.000. Daar moet je de stichtingskosten vanaf halen. De stichtingskosten bestaan uit de bouwkosten, de bijkomende kosten, en opslag voor winst en risico. Dan krijg je totale stichtingskosten. De VON-prijs exclusief Btw minus de stichtingskosten is de residuele grondwaarde. Dat is de waarde die de ontwikkelaar zou kunnen betalen voor de grond die hij aanbiedt. Voor commercieel of maatschappelijk vastgoed of voor huurwoningen worden er andere modellen gebruikt om de grondwaarde te bepalen. Het komt er altijd op neer dat de waarde van het vastgoed minus de stichtingskosten bepalend is voor wat voor de bouwgrond kan worden betaald. Voorbeeld één is de meest ideale situatie. De gemeente heeft grond in bezit. Ze hoeven niks te kopen. Ze kunnen dat gebied ontwikkelen door bouwrijp te maken. Door kosten te maken voor planontwikkeling en dergelijke. Door kavels te verkopen aan een ontwikkelaar voor vijftig kavels voor € 50.000. Dan zie je dat die ontwikkeling best wat geld oplevert. Dat zijn de kosten per jaar. Hier staat het resultaat na het einde van het eerste jaar. Het gaat over wat gemaakte kosten. Uiteindelijk heb je opbrengsten. Als je die doortrekt, heb je hier een positief saldo van € 320.000. Dat is een vrij lucratieve grex. Die hebben we in Kerkrade vaak gehad. Helaas hebben we die wat minder. Dat gaat in de toekomst weer veranderen.

Het volgende voorbeeld grex laat een andere situatie zien. We hebben het precies over hetzelfde plangebied van zojuist, maar in het plangebied heeft de gemeente niet alle grond in bezit. Om alle grond in bezit te krijgen, moet een gemeente twee woningen aankopen. Dat doet ze voor een aardig bedrag van € 300.000. Die woningen moeten worden gesloopt voor € 75.000. De rest van de grondexploitatie is precies hetzelfde. Doordat je hebt moeten kopen en hebt moeten slopen is je eindresultaat € 73.000 in de min. Dat kan het

verschil maken in grondexploitatie waar je niks hoeft te doen, niks hoeft te verwerven. En de grondexploitatie waar je al een paar woningen moet kopen en moet slopen. Dan zit je meteen in een verlieslatende grex. Dan zou je kunnen zeggen: wat kun je daaraan doen? Aan de kostenkant kun je wat aan de knoppen draaien. Dat valt best tegen. Want aan het aanleggen van infra en groen kun je weinig doen. Dat kost geld. Je kunt misschien iets zuiniger zijn, maar dat gaat geen zoden aan de dijk zetten. Je kunt denken dat je de grondprijs gaat verhogen. Daar zit nu het probleem. Ontwikkelende partijen kunnen niet meer betalen dan een bepaald bedrag voor de grond. Omdat zij anders zelf hun business niet krijgen rondgedraaid. Zij zullen nooit een ontwikkeling oppakken waarbij zij de grond te duur moeten kopen. Als de gemeente toch een dergelijke ontwikkeling wil doorzetten, betekent dat dat de gemeente geld erbij moet doen. De marktpartijen pakken namelijk dat soort ontwikkelingen nooit op. Die zullen nooit meer voor de grond betalen dan dat ze zelf in hun business kunnen verantwoorden. Dat is meestal het geval bij binnenstedelijke herstructurering waarbij vastgoed moet worden verworven en worden gesloopt. Dat is een van de redenen waarom wij graag met de woningcorporaties werken.

Omdat zij dat wat makkelijker kunnen dan wanneer de gemeente zelf allerlei panden moet opkopen, moet gaan slopen en moet gaan ontwikkelen. Er moet geld bij. Dat geld hoesten we op uit reserves. Of we proberen subsidies te krijgen. In dit geval bijvoorbeeld uit het Volkshuisvestingsfonds. Daarnaast zou het mooi zijn als we een aantal winstgevende projecten zouden kunnen draaien. Waardoor we de reserves kunnen aanvullen. Vanuit die reserves weer dat soort binnenstedelijke herstructureringen op gang kunnen brengen. Het moet uit de toekomst blijken wat mogelijk is. Tot slot wil ik iets zeggen over hoe je grondexploitatie terugziet in de jaarrekening. De boekwaarde van de grondexploitatie en de boekwaarde, dat is alle kosten die je gemaakt hebt tot een bepaald moment. De boekwaarde van de grondexploitatie staat op de balans bij de voorraden onder de vlottende activa. Dat zie je bij B staan. Er staat onderhanden werk, waaronder bouwgronden en exploitatie. De boekwaarde is € 1.286.000 voor alle grondexploitaties die de gemeente op dit moment heeft. Dit overzicht laat zien hoe die boekwaarde is opgebouwd. We hebben allerlei projecten. Beginnende bij de Rodaboulevard, het Kloosterpark Pannesheide en dergelijke. Dan zie je de boekwaarde op 31 december van een aantal projecten. Die is op nul. Dat zijn de projecten die afgesloten zijn. Die klaar zijn.

En een paar projecten waar een bedrag achter de boekwaarde staat. We zien bijvoorbeeld bij herstructurering onder D'r Pool, dat die een boekwaarde heeft van € 1.487.000. Dat betekent dat wij op dit moment kosten hebben gemaakt voor dat project voor € 1.487.000. De totale boekwaarde van alle projecten is € 1.886.000. Die staat niet op de balans, omdat dat bedrag gecorrigeerd moet worden met de voorzieningen. Waarom? Omdat we bij de grex van D'r Pool al rekening hebben gehouden dat we een verlies gaan lijden van € 600.000. Dus is de boekwaarde gecorrigeerd naar € 1.286.000. Wat betekent dat? Wij hebben die kosten gemaakt voor dat bedrag. Als we uit die kosten willen komen, moeten we grond verkopen voor minimaal dat bedrag. Dat is waar we voor staan. Wat onze taak is. Op dit moment ziet het er naar uit dat dit gaat lukken. In de begroting en de jaarrekening wordt het grondbeleid verder toegelicht in de paragraaf grondbeleid. In relatie tot de grondexploitatie is de onderbouwing van de geraamde winst-en-verliesrekening van belang. Die staat ook in de paragraaf grondbeleid. Dat is dit overzicht. Hieruit kunnen jullie opmaken dat we één project hebben op dit moment. Dat waarschijnlijk winst zal gaan opleveren in de toekomst. Dat is het project TeutelebroekstraatKerkvoetpad, waar de gemeente twee vrije sector kavels in de verkoop heeft.

Het laat zien dat we uit grondexploitatie weinig winsten kunnen verwachten. Om bijvoorbeeld herstructureringen op gang te brengen. Het is de taak van de gemeente om daar wat aan te doen. Dat was het van mijn kant. Dank u wel voor de toelichting. Ik kan me voorstellen dat er vanuit de commissie of vanuit de raadzaal vragen opkomen. Ik zal voorstellen om het rondje van links naar rechts doen. Ik wil beginnen bij de Ouderenpartij. Burgerbelangen?

3 Vragen Als we verliesgevende grondexploitaties hebben, maken we in Kerkrade een afweging om de grond te verpachten? Een erfpachtregeling? Dat de grond van de gemeente blijft als je weet dat het niks gaat opleveren of dat het verlieslatend wordt. Dat je er op de langere termijn geld voor terugkrijgt. Gronden verpachten maakt niet uit. Je hebt een opbrengstenkant bij een grondexploitatie. Of je nu de grond verkoopt aan een ontwikkelaar of je geeft hem in erfpacht, de grond heeft een bepaalde waarde. Alleen als je de grond verkoopt, krijg je dat bedrag in een keer. Geef je hem in erfpacht, dan wordt het iets anders berekend, maar dan krijg je het in termijnen. Voor de grondexploitatie maakt het per saldo niet veel uit of. Het is niet bepalend of het verlieslatend of winstgevend wordt. Meneer Haas. -Ik heb een paar vragen. Als die wet niet

aangenomen wordt in de Eerste Kamer, gaan we dan dezelfde voet verder als gemeente Kerkrade met die verdeling? Tevens zou ik graag willen weten: hoeveel kopers komen er uit Parkstad? We hebben het over Parkstad, het aantal bewoners. Hoeveel komen er buiten Parkstad. Je hoort heel veel mensen die biedingen doen op huizen. Dan komt er een van buiten Parkstad. Ik ben er weer niet bij. Komt er weer een buiten Parkstad. De vraag is: hoeveel mensen kopen een woning binnen Parkstad die in Parkstad wonen en hoeveel komen van buitenaf? Het percentage buitenaf is volgens mij veel hoger. Tot zover. -Een verdeling zonder wet: zoals jullie zien in de cijfers die Nicolaas net heeft gepresenteerd, dat we zonder die wet echt sterk aan het ingrijpen zijn. Als je ziet hoe fors die cijfers zijn, is dat gigantisch. Achter ieder procentpunt zitten mensen achter. De transformatie die hier gemaakt wordt, hoe klein die ook lijkt, is zo ontzettend fundamenteel en zo ontzettend ingrijpend in de duurzame toekomst van je stad. Dat kunnen we niet onderschatten. Dat doen we en dat blijven we doen. Het goede aan dit hele verhaal is dat de coöperatie, als we kijken waarin we vandaan komen, van het Rolduckerveld, kom je uit een hele krimpgedachte. Daar is een hele ontwikkeling opgestart. Er is veel geld bijgekomen van de regio om het mogelijk te maken vanuit het Rijk.

Als we nu kijken, zien we dat corporaties echt op zoek gaan: hoe gaan we intrinsiek op zoek naar een betere verdeling? Dat is het mooie. Als ik kijk naar: wie heeft het meeste vastgoed in onze stad? Dat is een corporatie. Wie heeft veel slagkracht? Wie is professioneel? Waar gaat de komende jaren veel veranderen? Dat is allemaal bij de corporatie. Het mooie is, is dat zij partners zoeken om mee te doen. Dat zijn partners die meer naar dat middensegment huur toe willen. En het middensegment koop. Daarvoor zijn we nu in gesprek met verschillende private partijen. Om daar met elkaar massa te creëren om stappen te zetten. Ongeacht wat de Kamer doet: wij gaan mee vooroplopen. Uw volgende vraag: ik heb die cijfers zelf niet paraat. We zullen kijken of we dat kunnen vinden. Sowieso komt er een tweede bijeenkomst. Laat dat duidelijk zijn. De onderdelen die dadelijk volgen, met name dat sturingsinstrumentarium, zijn zo complex, zo fundamenteel, dat dat niet in een avond lukt. Wij zullen sowieso een avond gaan houden. Punten die vandaag naar voren komen of die misschien op een later moment invallen, willen wij dan gaan meenemen. Dit is dan een van die dingen wat we kunnen uitzoeken in hoeverre we die informatie kunnen krijgen. Een vraag: we hadden het over 699 woningen die erbij komen.

Gaan die in de breedte of gaan die woningen allemaal in de hoogte? Als ik het grondaanbod zie wat we hebben, denk ik dat we naar de hoogte moeten. -Dat is verschillend. Dat kan allemaal: hoogte en breedte. Wat hier niet in dit plan staat, is een potentiële nieuwe locatie. Die we nog onderzoeken. Daar kan ik op dit moment niet te veel over zeggen. Daar wordt naar gekeken. Het is een combinatie van alles. We laten niks onaangetast. Mevrouw Snijders. -Dank je wel. Ik heb een vraag. Ik weet niet of ik die hier kan stellen. Of het beantwoord kan worden. We hadden gezien dat er een aantal sloopwoningen werd genoemd: 1.469 woningen. Daar komt wat voor terug. Dan zitten we met dat segment: hoe wordt dat opgevangen? Misschien heb ik dat niet helemaal begrepen. Als ik kijk naar de huren en wat mensen kunnen betalen. Mensen die een heel laag inkomen hebben en een woning moeten kopen in een hoger segment: hoe wordt dat opgevangen? Dank u wel. Een goede vraag. Dat is precies wat Nicolaas zegt: achter iedere procentpunt zit een mens. Je komt van een historische situatie die is zoals die is. Daar ga je op sturen. Een van die manieren hoe je stuurt, is op instroom. Dat is een deel van het sturingsinstrument waar we later op terugkomen. Daardoor ontstaat er meer ruimte voor anderen in ieder segment.

Wat in uw raad woonzorgvisie is vastgesteld, is: wij nemen een heel groot deel voor onze rekening. Dat dat deel in een breder verband voor de rekening wordt genomen. Dat maakt overigens dat je moet herplaatsen. Het maakt dat je soms iets minder snel kunt dan je zou willen. Stel, je wilt morgen een herontwikkeling doen, dat gaat niet zomaar. Dat vergt structurele planning. Dat vraagt tal van dingen. Dat is natuurlijk een normale natuurlijke doorstroom. We waken daar goed op. U mag er vanuit gaan dat we dat doen. -Ik wil een aanvulling doen. Daar komen we waarschijnlijk nog op terug? Het is een aandachtspunt. Het is iets waar we voortdurend aandacht voor hebben. Primair ligt de verantwoordelijkheid bij de corporatie. Zij hebben er het beste zicht op in het segment wat u noemt. We sturen er gezamenlijk op. We hebben daar gesprekken over. Misschien aanvullend: de corporaties gaan samen met die mensen op zoek naar een passende woning. Die past bij hun inkomen. Daar wordt goed naar gekeken. Ze worden niet op straat gezet. Ze worden ook niet in een woning gezet die ze helemaal niet kunnen betalen. -Ik heb een vraag over de koopwoningen. Het is goed dat er veel koopwoningen in Kerkrade komen. Ik mist een deel. De regering is daar nu mee bezig, met het fiscaal voordeel. Daar zie ik niks van. -U bedoelt de hypotheekrenteaftrek. We zijn nu niet politiek. In principe is het politiek.

We hebben daar geen directe invloed op. Ik vind daar iets van. Dat maakt het voor mensen heel moeilijk. Dat is iets waar we mee te maken hebben als het komt. Als ik landelijk zou zijn, zou ik geen voorstander zijn. Juist dat kleine verschil wat het maakt, is misschien net dat verschil wat iemand heeft. Dat is misschien niet de discussie die we vandaag moeten voeren. Ik had een vraag. De wettelijke kaders, de samenhang van het beleid: heb ik het goed dat die toekomstvisie wonen, welzijn en zorg, niet sectoraal is? Dat is toch een visie binnen de hele regio? Vervolgens valt daaronder de woonvisie Kerkrade. Is dat hoe ik het moet zien? Het is andersom. De woonzorgvisie is een regionaal iets. Het ziet op veel meer dan alleen

wonen. In die woonzorgvisie zitten aspecten die betrekking hebben op ons woonbeleid. Zo moet u het zien. Daar staat bijvoorbeeld het fair share. Dat is een van de dingen die in die woonzorgvisie staat. Die fair share gedachte moet vertaald worden naar ieders verschillende woonvisie. Ik had nog een vraag. Er kwamen cijfers bij bepaalde wijken of ze onvoldoende of voldoende hadden bij de veerkracht. Wat wordt daar precies gemeten? Hoe wordt de veerkracht gemeten? Wat komt daarbij kijken? Het is niet alleen het aantal percentages woningen. Dat is veel meer. Wat is dat specifiek: dat veel meer? Dat is iets wat we niet zelf meten. Er worden veerkrachtkaarten gemaakt. Dat zijn echt integrale kaarten die absoluut niet alleen kijken: zijn er sociale huurwoningen of zijn er geen sociale huurwoningen? Dat zegt in beginsel niks over sterk of zwak. Er wordt heel veel bekeken. Misschien dat jij er iets gedetailleerder op in kunt gaan wat er precies wordt bekeken. Er wordt ondervraagd. Er wordt gekeken: hoe veilig voelen mensen zich? Hoe kapitaalkrachtig, hoe veerkrachtig zijn ze zelf? De criminaliteit in de wijk, alles wordt daar meegewogen. Ik meen dat in onze woonvisie die veerkrachtkaarten staan. Ik weet niet of daar alles zo precies in benoemd is, maar ik meen dat dat daar zelfs al deel van uitmaakt. Wat heel interessant is om te weten.

Als je kijkt naar het Rolduckerveld een aantal jaren geleden en nu, als je dat afzet tegen recente cijfers is dat een gigantisch verschil in kracht van de wijk. Het is misschien goed dat we dat toesturen. In hoeverre u dat nog niet heeft gehad. Daar kun je zien dat wat we doen, echt impact maakt. Ik was er zelf heel blij mee om het te zien. Als het anders was geweest, hadden we ons moeten afvragen: wat zijn we aan doen? -Een vraag: valt Mucherveld onder het centrum? Dat zie ik er niet bij staan. Die andere zie je wel allemaal. Misschien is het handig om dat erachter te zetten: centrum Mucherveld. De heer Meijer. -Dank je wel. Ik heb een aantal vragen. Ik had in het verlengde van wat de PvdA net aanhaalde voor het Rolduckerveld. De aanpak die wordt gedaan. Dat gaat van 77% naar 44% sociale huur. Zit dat met name in de aantallen dat het wordt teruggebracht? Of is dat de verhouding? Omdat dat een behoorlijke impact heeft, zou dat eens gespecificeerd en nagestuurd kunnen worden? Dat we daar een beter beeld bij hebben: hoe verhoudt zich dat? Je ziet een forse afname en verbetering voor die wijk. Terwijl dat op het totale verhaal. Ik pak de genuanceerde cijfers: 45%, 46% sociale huur en het gaat na programmering naar 42%. Je ziet dat het een minimale afname is. Ik ben benieuwd naar de projecten van de afgelopen jaren en de geplande projecten. Hoe zich daar die afspraken verhouden.

Een vraag daarop is: de mogelijkheden die er landelijk worden gegeven om boven de 27% sociale huur om daar andere percentages op te hanteren. Kerkrade zit op 46%. Is er vanuit Kerkrade extra lobby richting Parkstad, richting Limburg of richting Rijk om daar op een andere manier mee om te gaan? Dat is natuurlijk bijna het dubbele van de ondergrens die landelijk wordt gehanteerd. -Kunnen we nu specifiek inzoomen op het project Rolduckerveld? Het Rolduckerveld is een langlopend project. De wethouder heeft gezegd: we begonnen vanuit de krimpgedachte jaren geleden van 655 terug naar 455. We hebben sowieso circa 200 woningen minder. Dat zit er ook in. Zoals Nicolaas in zijn verhaal heeft verteld: er komt een andere opbouw binnen die sociale huur. Dat heeft gevolgen. -Het is goed dat we er de volgende keer iets over laten zien. Wat goed is om te weten, is dat er een momentum shift inzit. Die momentum shift zie je steeds meer. Die zie je in de nieuwe fases van het Rolduckerveld nadrukkelijker. U noemt de minimale afname. Dat is het absoluut niet. Zoals gezegd: er zit achter ieder percentagepunt een verhaal. Het is fundamenteel wat hier gebeurt. Zijn we er dan? Absoluut niet. Als ik kijk naar de stappen die we al gezet hebben, zijn die fundamenteel. Maken we die afspraken in projecten? Die maken we.

In ieder project waarmee we naar de raad komen, kunnen we dat er misschien nadrukkelijker inzetten. Zodat u gemakkelijk kunt zien: dit is de verhouding. U mag van mij aannemen dat we er alles aan doen om dat zo goed mogelijk te houden. U vraagt: gebruikt u daarvoor de landelijke mogelijkheden? Die landelijke regels zijn niet hard. Ik had gehoopt dat er een landelijke harde eis was geweest, waarin iedere gemeente die niet aan de percentages voldoet, dat opgelegd kreeg. Dat is er niet. Het is een pappen en nathouden regeling waar we mee worden opgezadeld. We moeten het doen met wat we doen. Als ik kijk naar de lobby die we hebben: er zitten twee mensen hier in de zaal, Jan en Susanne. Dat zijn denk ik de sterkste lobbyisten die in Nederland rondlopen op het gebied van wonen. Dat kunt u bij het ministerie rondvragen. Daarmee bereiken we unieke dingen. De opgaven die er zijn, zijn dusdanig groot dat dat nodig is. Dat maakt overigens door die lobbykracht die we hebben, dat we aan die percentages kunnen gaan schuren. Dat we bij Rotterdam in de buurt komen. Dat we middelen krijgen om in te grijpen. Dat heeft weer met die grex te maken. Juist als je middelen hebt, komen ontwikkelaars. Als je ze niet hebt, komt het niet vanzelf. Het is een moeilijke cocktail waar we met veel mensen aan werken om te maken. Je kunt niet één punt eruit pakken dat het daarmee opgelost zou zijn.

Het is een Gesamtkunstwerk. -Mevrouw Laumann. Ik heb twee vragen. U gaf aan: mensen blijven het liefst in hun eigen wijk wonen. Dat we daar zoveel mogelijk voor moeten zorgen. Als ik kijk naar het aantal afbraak van sociale huurwoningen. U gaf aan: die mensen worden zo goed mogelijk geholpen door de woningbouwvereniging. Is dat in hun eigen wijk? Is het überhaupt in de eigen stad? Of kan het zijn dat ze buiten Kerkrade, maar in Parkstad moeten verhuizen, als die woningen verdwijnen? De corporaties gaan in gesprek met mensen. Je ziet vaak dat ze tijdelijk naar een andere plek gaan. In beginsel rondom de eigen woning. Dat is het uitgangspunt. Soms zie je dat iemand zegt:

ik woon op deze nieuwe plek zo graag dat ik helemaal niet meer terug naar de oude plek wil. Dat zie je. De insteek is altijd zo dicht mogelijk rondom de eigen omgeving. Incidenteel kan dat natuurlijk niet lukken. Dat is wel de insteek. -Is binnen Kerkrade altijd gegarandeerd? -Garanderen kun je dat niet. Bij zo'n gigantische transformatie als in het Rolduckerveld. Dat is de grootste transformatie die in Parkstad plaatsvindt, naoorlogs. In je eigen gebied kun je dat niet doen. Die mensen krijgen natuurlijk daarna de kans om terug te keren. Veel mensen kiezen er niet voor om dat te doen. Sommigen kiezen er wel voor. Je probeert het te doen, maar het lukt niet altijd. -De heer Piefer. Een vraag. De ambities staan haaks op de uitgangspunten. Als we kijken naar het Rolduckerveld zijn we uitgegaan van een krimpsituatie. De ambities liggen duidelijk: we willen groeien. We willen in inwonersaantallen verder groeien. Heeft dat tot aanpassingen geleid of gaat dat tot aanpassing leiden van projecten? Ik ben blij met die vraag. Dat is wat ik net zei: historisch gezien is dat project een voorbeeld hoe de shift in de regio is gegaan. We komen van een krimp. We zijn inmiddels in de groei. Het project is begonnen met krimp. Daardoor is het heel ruim opgezet met veel groen en lagere aantallen.

Je ziet bij iedere nieuwe stap, want het Rolduckerveld bouwen we in stappen, dat die mindset verandert. We kijken: kunnen we plussen? Kunnen we andere verhoudingen? Kunnen we hier nog iets? Kunnen we daar nog iets? Dat zie je heel nadrukkelijk in het project. Helaas was de groeimindset er toen niet. Dan was je anders begonnen. -Dank je wel. Ik had een vraag over de reactie van de wethouder op mevrouw Laumann. Dat mensen buiten Kerkrade verhuizen en ervoor kiezen om daar te blijven wonen. Niet meer terugkomen. Die mensen krijgen een eenmalige verhuiskostenvergoeding om te verhuizen. Omdat het best een rompslomp is. Krijgen ze als ze weer terug willen keren weer die verhuiskostenvergoeding? Dat durf ik niet te zeggen. Ik denk dat niemand graag verhuist. Ik vind het verschrikkelijk als ik het moet doen. Ik kan me voorstellen dat het voor mensen lastig is. Je vestigt daar. Misschien heb je kinderen. Die zijn in hun omgeving. Daar is geen specifieke reden voor te zeggen. Dat kunnen we bij de corporatie vragen. Dat durf ik u niet te zeggen. -De heer Meijer. -Dank u wel, Voorzitter. Als we de aantallen van sociale huur hebben. We werken natuurlijk veel met bepaalde woningcorporaties samen: is in kaart gebracht hoe de verhoudingen bij die woningcorporaties zijn? Op het moment op de markt brengen. Je ziet bij nieuwe projecten dat een deel soms in de verkoop wordt gezet.