51. Geactualiseerd rapport Duin- en Bollenstreek 2020+ van Vrije Ondernemers Noordwijk (VON)van 16 maart 2021 (1894049)
Tekst van het document
Duin- en Bollenstreek 2020+ VISIE NAAR VOREN
Analyse herstructurering in de Duin- en Bollenstreek en het resultaat van 10 jaar
Greenport Ontwikkelings Maatschappij BV (GOM)
VON | Vrije Ondernemers Noordwijk
November 2020 le uitgave
Maart 2021 update
VISIE NAAR VOREN
Voorwoord De afgelopen jaren klinken er opvallend veel geluiden van ondernemers en burgers die hun zorgen uiten over de herstructurering van de Duin- en Bollenstreek en met name over de rol die Greenport Ontwikkelings Maatschappij BV (GOM) daarin speelt. De rol van GOM in het buitengebied is zo ingrijpend dat velen er vroeg of laat mee te maken krijgen. Mensen durven dan ook niet openlijk met hun kritiek op GOM naar buiten te treden. Als Vrije Ondernemers Noordwijk (VON) hebben wij daarom besloten de informatie te analyseren. Voert GOM het beleid uit de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek (ISG) wel op de juiste manier uit? Het antwoord op deze vraag en overige
gevolgen van het GOM-beleid hebben we in kaart gebracht en in dit rapport samengevat.
In deze 'VISIE NAAR VOREN' laten we tevens zien waarom beleidsaanpassingen bij de inrichting van de 'nieuwe toekomstbestendige Duin- en Bollenstreek' noodzakelijk zijn. In het buitengebied is er een toenemende vraag naar alternatieve bestemmingen voor 'vrijgekomen' agrarische woningen, schuren, kassen en landerijen. Het huidige beleid staat dit echter niet toe. Er ontstaan steeds meer knellende situaties die om een spoedige oplossing vragen. Tegelijkertijd bieden juist deze situaties 'kansen' die benut kunnen worden. Die kansen zijn in feite de oplossing. Maar die oplossing komt er alleen bij voorwaardelijke aanpassing en verruiming van het huidige beleid.
Uit de verhalen van medeburgers blijkt dat we duidelijk moeten kiezen voor de weg naar voren. Niet kritisch langs de zijlijn, maar actief meedenken. Dynamiek en welvaart zijn nodig om de streek structureel levensvatbaar te houden. Het resultaat is een economisch gezond en aantrekkelijk woon/werkgebied. In dit document zien we dat GOM bij alle onderwerpen een leidende rol speelt en als het ware als een rode draad door het (planologische) bollenstreekbeleid loopt. 10 jaar GOM laat echter haar sporen na. Tijd om bij te sturen.
VON | Vrije Ondernemers Noordwijk
Anja Taverne - van der Meij Marco Bergman Huub Tonies
E info(5)vonoordwiik.nl W www.vonoordwiik.nl
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
1
VISIE NAAR VOREN
Inhoudsopgave 1.
Doelstellingen ISG
3
2.
Financiering GOM
3
3.
Voorbeeld werkwijze GOM
4
4.
Analyse en conclusies over GOM
6
5.
Gesprek met GOM
9
6.
Aanbevelingen m.b.t. GOM
11
7.
Areaal 2625 ha
13
8.
De Groene Parels van de Duin- en Bollenstreek
14
9.
Handhaving ODWH
18
10.
Aanbevelingen m.b.t. handhaving
22
11.
Landschapsbeleid Duin-en Bollenstreek
23
Bijlage 1 Noodoproep van jonge kwekers
26
Bijlage 2 Sloop panden Molenaar & van Ginhoven Voorhout
27 29 31
Bijlage 3 Berichtgeving GOM over M & G Bijlage 4 Nota van beantwoording Gemeente Teylingen Bijlage 5 Sloop bedrijfshallen en kassen Berbee Lisse Bijlage 6 Verkoop burgerwoningen locatie Berbee Lisse Bijlage 7 Sloop bedrijfspanden Gooweg Noordwijkerhout Bijlage 8 Sloop kassencomplex Zeestraat Noordwijkerhout Bijlage 9 Sloop Javo gebouwen Westeinde Noordwijkerhout Bijlage 10 Sloopplannen Kraaierslaan 34 Noordwijk Bijlage 11 Sloopplannen hoeve De Wolff Lisse Bijlage 12 Abeelenpark Noordwijkerhout
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
32 35 38 40 42 44 46 48
2
VISIE NAAR VOREN
Doelstellingen ISG
1. •
Behoud van 2.625 hectare le klas bollengrond (t.b.v. de hyacintenteelt)
•
Incourant vastgoed en verrommeling opruimen
•
Kenmerkende landschappelijke karakter van de Duin- en Bollenstreek behouden
•
Herstel van een open landschapsbeeld en open vensters. De landschapskwaliteiten moeten significant verbeteren
•
Herinrichting van het buitengebied tot een landschappelijk en recreatief aantrekkelijk geheel en een toekomstbestendig bollenteeltgebied
•
Heterogene landschappen waarin naast bollenvelden plaats is voor weiden met blaarkoppen en paarden, kruidenvelden, wandelpaden en natuur vormen een waardevol onderdeel van de Duin- en Bollenstreek
Financiering GOM
2.
GOM is de uitvoerder van het ISG beleid en financiert bovenstaande doelstellingen door:
•
Contractering van bouwtitels voor maximaal 600 greenpoortwoningen op meestal le klas bollengrond verspreid in het buitengebied.
•
Voor een bouwtitel dient € 275 per m2 betaald te worden met een minimum van € 165.000 (excl. btw). Dit is exclusief de grond.
•
Door middel van een bollengrondcompensatiefonds. Bij planologische onttrekking van le klas bollengrond dient € 40,- per m2 (excl. btw) aan een fonds - beheerd door GOM - te worden betaald.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
3
VISIE NAAR VOREN
Voorbeeld werkwijze GOM
3.
Wij hebben meerdere grote projecten van GOM geanalyseerd. Een aantal voorbeelden van grote en dure projecten, zoals Berbee, M&G, Javo hebben we als bijlage toegevoegd. Een sprekend voorbeeld dat opgaat voor vergelijkbare projecten: Sloop van de panden Molenaar & van Ginhoven aan de Torenlaan te Voorhout
De vraagprijs voor het geheel was € 3,35 miljoen (bron: CNB makelaardij). Door GOM wordt een saneringsvergoeding betaald voor het slopen van bestaande opstallen en om de teelgrond weer in goede staat brengen. Aangezien GOM geen mededelingen verstrekt over de kosten die ze per project maken hebben wij m.b.t dit project drie scenario's gemaakt. •
Scenario 1: Er is door GOM een saneringsvergoeding van € 3 miljoen betaald
•
(90% van de verkoopwaarde) voor het slopen van de opstallen en om de teelgrond weer in goede staat te brengen. Scenario 2: Er is door GOM een saneringsvergoeding van € 2,5 miljoen betaald (75% van de verkoopwaarde) voor het slopen van de opstallen en om de teelgrond weer in goede staat te brengen.
•
Scenario 3: Er is door GOM een saneringsvergoeding van € 2 miljoen betaald
(60% van de verkoopwaarde) voor het slopen van de opstallen en om de teelgrond weer in goede staat te brengen. •
Opbrengst: In ieder scenario is er voor GOM een mogelijke opbrengst door de
verkoop van drie bouwtitels a € 165.000. Deze opbrengst is niet zeker aangezien er door de gemeente nog goedkeuring verleend moet worden. Als die goedkeuring er niet komt is er geen opbrengst voor GOM. •
Daling waarde: Door de sloop van de opstallen is er 13.700 m2 nieuwe teelgrond
ontstaan met een economische waarde van ca. € 250.000. Omgerekend betaalt GOM een grondprijs van € 150 tot € 220 per m2 -afhankelijk van het scenario- terwijl de nieuwe bollengrond een waarde heeft van ca. € 17 per m2.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
4
VISIE NAAR VOREN
Analyse van de GOM-doelstellingen bij dit project:
- Door de sloop van de bedrijfsgebouwen is er in deze situatie sprake van een opener landschap en open zichtlijnen. Indien er op dezelfde locatie één of meerdere GOMburgerwoningen worden gebouwd worden de nieuwe zichtlijnen en het opener landschap grotendeels weer tenietgedaan. - Het kenmerkende landschappelijke karakter wordt behouden als er geen toestemming wordt verleend voor de bouw van nieuwe GOM-woningen. Wordt daar wel toestemming voor verleend dan zal het een vrij algemeen beeld worden en raakt het kenmerkende landschappelijke beeld verloren. - De panden in dit voorbeeld waren nog in prima staat. Er was geen sprake van 'verrommeling'. - Er zijn goed onderhouden panden gesloopt en daardoor onttrokken aan de voorraad gebouwen voor agrarische handelsbedrijven. Hierdoor wordt de doorstroming binnen het (bloem)bollenvak bemoeilijkt, zo niet onmogelijk gemaakt.
Als GOM bovenstaande doelstellingen niet realiseert, waar zit dan het nut voor deze sloop? Misschien in een positieve grondbalans? We hebben namelijk nog één doelstelling over: Het behoud van 2.625 ha le klas bollengrond. Wordt deze dan gerealiseerd? Om de grondbalans in beeld te brengen kijken we nader naar de drie scenario's: In scenario 1 wordt er een vergoeding van € 3 miljoen door GOM betaald. Om deze vergoeding op te kunnen brengen moeten er ca. 18 bouwtitels voor burgerwoningen a € 165.000 (excl. btw) worden verkocht. Iedere bouwtitel voor een burgerwoning in een clusterlocatie betreft ca. 1.400 m2 grond inclusief infrastructuur, wegen, afwatering en groenvoorziening (zie bijlage 12, Abeelenpark). 18 Woningen kosten dus ca. 25.000 m2 aan bollengrond.
In scenario 2 wordt een vergoeding van € 2,5 miljoen door GOM betaald. Dat houdt in dat er ca. 15 bouwtitels moeten worden verkocht. 15 Woningen kosten ca. 21.000 m2 aan bollengrond. In scenario 3 wordt een vergoeding van € 2 miljoen door GOM betaald. Dat houdt in dat er ca. 12 bouwtitels moeten worden verkocht. 12 Woningen kosten ca. 17.000 m2 aan bollengrond. Samenvattend betekent dit dat er door de sloop 13.700 m2 bollengrond ontstaat, terwijl elders 17.000 a 25.000 m2 bollengrond -afhankelijk tegen welke vergoeding GOM heeft afgekocht- wordt onttrokken. Zelfs in scenario 3, het scenario waarin maar 60% van de verkoopwaarde wordt vergoed, wordt er door dit sloopbeleid ca. 3.000 m2 bollengrond
onttrokken aan de Duin- en Bollenstreek. Zelfs deze belangrijke doelstelling wordt door GOM dus niet gehaald. Is dit GOM-beleid dan niet een zeer kostbare en hopeloze vicieuze cirkel?
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
5
VISIE NAAR VOREN
Analyse en conclusies over GOM
4.
Vijf doelstellingen van GOM nader geanalyseerd: •
Behoud van 2.625 hectare le klas bollengrond t.b.v. de hyacintenteelt
Het blijkt dat GOM bij veel sloopprojecten een negatieve grondbalans veroorzaakt. In bovenstaand voorbeeld wordt duidelijk dat er meer bollengrond verloren gaat dan er gewonnen wordt. Datzelfde beeld zien wij bij andere projecten ook terug. Hoe meer GOM sloopt, des te meer bollengrond er verdwijnt. Bij het GOM-project Abeelenpark blijkt dat iedere woning ca. 1.400 m2 aan le klas bollengrond kost (zie bijlage 12). Het uitgeven van ca. 600 bouwtitels voor GOM-burgerwoningen houdt dan in dat er ca. 800.000 m2 bollengrond definitief verloren gaat. Compensatie van deze bollengrond is moeilijk te vinden in een gebied waar al grote druk op de schaarse grond staat. GOM blijkt, hoe paradoxaal, zelf de
grootste onttrekker van le klas bollengrond te zijn. •
Incourant vastgoed en verrommeling opruimen
- In plaats van echte verrommeling op te ruimen is GOM verworden tot een projectontwikkelaar die marktverstorend werkt en daarmee voor een ongelijk speelveld zorgt. Agrarische bedrijven (zowel starters als doorstromers) moeten sinds de komst van GOM voor hun voortbestaan opboksen tegen de particuliere woningmarkt. Er is door ons uitgebreid bewijs verzameld dat bedrijven liever zakendoen met GOM én de ontwikkeling en bouw van burgerwoningen -vanwege fors hogere (grond)opbrengsten- dan met collega agrariërs. Zie o.a. bijlage 10. - Het door GOM opruimen van zgn. 'verrommeling' leidt er o.a. toe dat kleinere, betaalbare bedrijfjes verdwijnen. Jonge en/of startende kwekers wordt daarmee de kans ontnomen om überhaupt nog te kunnen beginnen aan het opbouwen van een toekomst in onze Duin- en Bollenstreek (zie bijlage 1). Dit is een groot verlies, voor hen, maar ook voor de streek als geheel. Als die objecten zijn opgeruimd stopt de ontwikkeling van de (bloem)bollenteelt definitief. Een uiterst onwenselijke situatie waarmee het voortbestaan en de uniciteit van de Duin- en Bollenstreek ernstig en onherstelbaar in het geding komt. Het gebied wordt daarmee ook nog eens economisch bijzonder kwetsbaar. - Wat voor de één incourant vastgoed is, is voor de ander wel courant vastgoed.
Ook grotere bedrijfspanden, die nog in prima staat zijn en dienst kunnen doen voor de (bloem)bollenteelt en export, worden door GOM gesloopt. Gevolg is dat de doorstroming van kwekersbedrijven en handelsbedrijven stokt. Ook dit is een funeste ontwikkeling voor onze mooie en unieke Duin- en Bollenstreek. - Volgens LTO en KAVB (bron: interview LTO en KAVB Leidsch Dagblad 5 juli 2018) is er juist behoefte aan grotere bedrijfspanden wegens de schaalvergroting in de Duin- en Bollen streek. Waarom wordt er dan zo veel gesloopt door GOM? •
Herstel van open landschapsbeeld en open vensters
Bij veel projecten die worden gesloopt blijkt dat GOM bouwtitels verkoopt aan de betreffende agrariër die stopt. Dat betekent dat er aan de ene kant bebouwing wordt
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
6
VISIE NAAR VOREN
gesloopt maar aan de andere kant burgerwoningen voor terugkomen. Op die manier worden er juist geen zichtlijnen gecreëerd en wordt het landschap niet opener. Het lukraak bouwen van burgerwoningen in het buitengebied staat haaks op de doelstelling. • Kenmerkende landschappelijke karakter van de Duin- en Bollenstreek behouden Doordat bollenschuren, handelsbedrijven en kassen worden geruimd en er burgerwoningen, -wel of niet geclusterd- voor terugkomen, betekent dit een stelselmatige sloop van onze karakteristieke bollenstreek. Dit staat haaks op de doelstelling. •
Herinrichting van het buitengebied naar een toekomstbestendig bollenteeltgebied
Door de bouw van burgerwoningen in het buitengebied is er eerder sprake van een structurele verandering van het landschapsbeeld, dan van een verbetering. Er ontstaat 'nieuwe verrommeling', want er komen grote villa's tussen de agrarische bedrijven te staan. Burgers klagen over bemesting, overlast van herrie en het spuiten van de velden voor onkruidbestrijding en gewasbescherming. Het wordt op deze manier voor kwekers steeds moeilijker om hun werk te blijven doen, terwijl zij daarmee wel de boterham voor hun eigen gezinnen en die van hun medewerkers moeten verdienen.
Conclusies •
GOM, wellicht ooit goed bedoeld, blijkt niet naar behoren te functioneren en haalt
de doelstellingen niet. •
GOM hanteert rigoureus de sloophamer waardoor ze onherstelbare schade
berokkent aan de Duin- en Bollenstreek. •
GOM veroorzaakt schade aan haar eigen beleid door bouwtitels te contracteren voor
burger(Greenport)-woningen die op meestal le klas bollengrond worden gebouwd. •
Het lukraak toekennen van bouwrechten (Greenport-woningen) in het buitengebied
door gemeenten dient per direct te stoppen om de Duin- en Bollenstreek op peil te houden en om grootschalige woningbouw te voorkomen. Elke m2 grond die wordt
uitgegeven aan een burgerwoning is definitief verloren voor de (bloem)bollenteelt en
die woningen zijn bovendien tot last van de omliggende bollenkwekers. •
In 2019 bedroegen de exploitatiekosten van GOM € 774.000 (bron: GOMjaarverslag 2019). In de afgelopen tien jaar tijd dat GOM bestaat is dit totaal ca. € 7 miljoen. Om die kosten op te kunnen brengen moeten er 42 bouwtitels worden verkocht en gerealiseerd. Dit betekent een onttrekking van ca. 50.000 m2 aan bollengrond. Ter illustratie: dit is ruim meer dan het gehele Abeelenpark. Een enorme aanslag op het bestaande (bloem)bollenareaal.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
7
VISIE NAAR VOREN
•
GOM brengt niet de juiste feiten naar buiten. Uit bijlage 3 blijkt dat GOM suggereert
dat de verkoop van bouwtitels voor de bouw van 3 Greenport-woningen het project
M&G financieel mogelijk zou maken. Dat is niet waar. Bij dit project zijn er 12 a 18 woningen nodig om dit te kunnen financieren. Dat werpt een heel ander licht op de
sloopactiviteiten van GOM. Tevens geeft GOM aan dat er 16.000 m2 aan
bedrijfspanden wordt verwijderd uit het landschap. Ook dat is niet waar. Volgens de verkoopbrochure betreft het namelijk 10.473 m2 aan bebouwd oppervlak. •
Voormalig wethouder Brekelmans, gemeente Teylingen, stelde al in 2016 dat "opgepast moet worden dat het middel niet erger wordt dan de kwaal. Het verdienmodel van GOM is een 'vervuilde motor', omdat de 'motor' zelf weer voor
verrommeling zorgt als de Greenportwoning niet op de juiste plek wordt gebouwd"
(bron: casusonderzoek Duin- en Bollenstreek, juni 2016, S. v.d. Slot).
•
Voor het te laat is en GOM alles heeft opgeruimd: er is nu nog aanbod in
land/schuren/kassen en huizen waarin, naast starters uit de agrarische sector, ook andere gebruiksmogelijkheden (zoals een wijngaard, hoefsmid, grote siertuin, dierenweides, etc.) mogelijk gemaakt zouden moeten worden. Deze waardevolle
locaties in het buitengebied, die anders zouden verdwijnen, blijven daarmee behouden. Wij noemen ze dan ook de 'groene parels' (zie hoofdstuk 8).
•
Het huidige beleid van GOM staat haaks op de ISG-uitgangspunten. Zie alle bewijzen
en voorbeelden. Welk doel wordt dan gediend door met deze activiteiten door te
gaan?
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
8
VISIE NAAR VOREN
Gesprek met GOM
5.
Er heeft op 8 oktober 2020 een overleg plaatsgevonden tussen VON en de heer Zwart, directeur van GOM. Doel van dat gesprek was om feiten en cijfers boven tafel te krijgen. Feiten, omdat niet alle verkregen informatie in openbare bronnen gecheckt kan worden. Cijfers, omdat een aantal van onze berekeningen gebaseerd zijn op (realistische) aannames.
Wij hebben een aantal berekeningen ter verificatie voorgelegd. GOM stelt zich echter op het standpunt dat ze geen openheid van cijfers van projecten geeft. GOM is op dit punt helaas niet transparant. Een drietal quotes van de heer Zwart tijdens ons gesprek: •
Als wij vinden dat er te veel gesloopt wordt moeten wij bij de politiek zijn en niet bij
GOM.
•
GOM stelt "dat zij vanuit de vijf gemeenten opdracht heeft om zoveel mogelijk
vastgoed te slopen". •
"Of dat verstandig is, is inderdaad de vraag, en die moet de politiek beantwoorden".
De heer Zwart zegt in een publicatie in Leidsch Dagblad iets heel anders: "Die discussie (over GOM) heeft een verlammende werking op de bouw van zogeheten Greenportwoningen die nodig zijn om het werk van de GOM te betalen".
fbron: Leidsch Dagblad, artikel 'politieke discussie over GOM werkt verlammend' 30 mei '20)
Die opmerking strookt bepaald niet met de bovenstaande 3 quotes.
Andere quote van de heer Zwart tijdens ons gesprek: •
GOM maakt geen deals met de eigenaar van de te slopen opstallen over nieuwe
Greenport-woning(en). Eventuele Greenportwoningen staan los van de deal en de
eigenaar dient zelf bij de gemeente de aanvraag hiertoe in te dienen. Of er Greenport-woningen komen is voor risico van de eigenaar. Niet voor GOM.
Uit de 'nota van beantwoording inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan Torenlaan 4-6 d.d. Tl oktober 2020' blijkt echter iets geheel anders. De gemeente schrijft op bladzijde 5 het volgende (zie bijlage 4): "De feiten zijn dat er een overeenkomst tussen initiatiefnemer en de GOM is gesloten, waarbij is vastgelegd dat er 3 nieuwe GOM-woningen op de betreffende locatie mogen worden gerealiseerd".
Het is duidelijk dat deze zaken met elkaar schuren. Als er door GOM al toezeggingen zijn gedaan en afspraken gemaakt, in hoeverre voelt het College van B&W en/of de gemeenteraad zich nog vrij om hier een goedkeuring voor te weigeren?
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
9
VISIE NAAR VOREN
Volgens de ISG kan compensatie van onttrokken m2 le klas bollengrond, oftewel het produceren van nieuwe le klas bollengrond, op drie manieren (bladzijde 68 ISG): De 40-30-30 regel. 40% wordt gerealiseerd via het opruimen van verrommeling, 30% wordt gerealiseerd door het opwaarderen van 2e klas bollengrond naar le klas bollengrond en 30% door het omspuiten van grasland. De heer Zwart deelt ons mee dat zijn opdracht afkomstig van de gemeenten hiervan afwijkt. Het liefst zien de gemeenten de 100-0-0 regel. Dat houdt in dat er 100% wordt gerealiseerd via opruimen van verrommeling, 0% door het opwaarderen van 2e klas bollengrond naar le klas bollengrond en 0% door het omspuiten van grasland.
Dit is een grote afwijking van de ISG en de vraag is of alle politieke besturen zich daar voldoende van bewust zijn en of dat ook wel de bedoeling is. Waarom wordt er een ISG opgesteld om je daar vervolgens niet aan te houden? Tijdens het gesprek is gebleken dat duidelijke definities van de doelstellingen ontbreken. Er blijkt o.a. geen heldere definitie te zijn van verrommeling. Dat is natuurlijk vaag, want daardoor kan je ieder pand wel verrommeling noemen. Onze stelling is dat goed onderhouden bedrijfspanden met waardes van 3 a 4 miljoen geen verrommeling zijn. Kleinere bedrijfjes, kassen en schuren kunnen er rommelig uitzien, maar zijn na een opknapbeurt weer uitstekend bruikbaar voor een ondernemer. Al dit soort panden zouden dus nooit onder de slopershamer van GOM moeten komen. Naar aanleiding van onze eerdere bevindingen en aanvullend het gesprek met GOM, werpen zich o.a. de volgende belangrijke vragen op:
Zijn we in de Duin- en Bollenstreek goed bezig om zo veel mogelijk agrarische opstallen te slopen en daar burgerwoningen voorterugte bouwen? Deze vraag staat bovenaan de agenda! 2. GOM geeft aan dat ze opdracht van de vijf gemeenten heeft om zo veel mogelijk agrarische opstallen te slopen, ongeacht of het goede of slechte gebouwen zijn. Is de politiek zich hiervan bewust? 3. GOM geeft aan dat deze opdracht van de gemeenten afwijkt van de ISG waarin gestreefd wordt naar de 40-30-30 regel. 4. Vindt de politiek dat we op een goede manier bezig zijn en moeten we doorgaan op de huidige (doodlopende) weg? 1.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
10
VISIE NAAR VOREN
6.
Aanbevelingen m.b.t. GOM
Na 10 jaar GOM wordt het tijd om serieus de balans op te maken en conclusies te trekken. Duidelijk is dat GOM op de huidige manier niet langer verantwoord kan doorgaan. Er zijn ingrijpende politieke keuzes nodig. De politiek komt vooral voor de volgende keuze te staan: Stoppen met GOM? Ja of nee?
Als we stoppen met GOM dringt de vraag zich op hoe dan verder zonder GOM? Het antwoord hierop is: laat de markt zijn werking doen. Wij pleiten voor een gezonde marktwerking. •
Als GOM als marktverstorende projectontwikkelaar van de markt is verdwenen worden agrarische bedrijfspanden en bedrijfswoningen weer voor normale prijzen aangeboden en kunnen kwekers ze weer voor een marktconforme prijs aankopen en hun bedrijf starten c.q. voortzetten.
•
Echte verrommeling wordt dan automatisch opgeruimd. Zonder gewin heeft het namelijk geen zin om oude en overbodige opstallen te laten staan. Sinds de Ruimte voor Ruimte regeling en later de komst van GOM laat men oude en overbodige opstallen expres staan, omdat men wacht totdat GOM langskomt met de goed gevulde geldbuidel.
•
Er ontstaat weer financiële gelijkheid met ondernemers van buiten de Duin- en Bollenstreek, omdat de grondcompensatie (bij o.a. nieuwbouw) van € 40 per m2 komt te vervallen.
•
Er komen geen extra burgerwoningen in het buitengebied waardoor de agrarische ondernemers daar geen extra hinder van zullen ondervinden.
•
Overheden kunnen slechts op zéér beperkte schaal van invloed zijn op de vitaliteit van een bedrijfstak. De schaal waarop GOM vrijheden heeft om te exploiteren is veel te groot. Het resultaat kan nooit vitaliteit van de (bloem)bollenteelt gaan opleveren omdat de nadelen van het handelen van GOM niet opwegen tegen de voordelen.
•
Daar komt bij dat de inrichting van de Duin- en Bollenstreek vanuit de historie gezien kleinschalig is. Door de beperkte ruimte is grootschalige bollenteelt een utopisch doel.
Zolang GOM nog niet beëindigd is, zal de politiek -als opdrachtgever van GOM- helderheid moeten geven over de volgende zaken: •
Wat is de juiste definitie van 'verrommeling'? Zijn dat gebouwen die op instorten staan? Of zijn dat gebouwen die gedateerd zijn? Of zijn dat ook nog prima functionerende gebouwen? Wat verstaat men nu precies onder verrommeling?
•
Wat is de juiste definitie van 'incourant vastgoed'? Is dat onverkoopbaar vastgoed? Of zijn dat te grote gebouwen? Of zijn dat te oude gebouwen? Of zijn dat te veel kassen? Of te oude kassen? Wat verstaat men nu precies onder incourant vastgoed?
•
Wat is de juiste definitie van 'landschapskwaliteit' en 'landschapsbeeld'? Is ieder gesloopt en opgeruimd pand een verbetering van de landschapskwaliteit? Zijn huizen een verbetering van het landschapsbeeld ten opzichte van bedrijfsgebouwen? Wat verstaat men nu precies onder landschapskwaliteit en landschapsbeeld in de Duin en Bollenstreek?
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
11
VISIE NAAR VOREN
•
Wat zijn de juiste definities van 'vitale bollenteelt' en een 'vitale economie'?
Overige aanbevelingen: •
Om de Duin- en Bollenstreek te behouden dienen gemeenten terughoudend te zijn om agrarische bedrijfswoningen om te dopen tot burgerwoningen. Een agrarische bedrijfswoning is onderdeel van de voorraad gebouwen t.b.v. agrariërs in het buitengebied. En niet onbelangrijk: een bedrijfswoning is nog betaalbaar. Zodra het een burgerwoning is geworden is er een significante prijsverhoging ontstaan, waardoor het in de toekomst voor een kweker een belemmering is om een dergelijke woning te kopen. Vandaar onze stelling dat iedere burgerwoning definitief verloren is voor de (bloem)bollenteelt.
•
Om toekomstige conflicten tussen agrariërs en burgers in het buitengebied te voorkomen is herbestemmen tot plattelandswoning wel een optie.
•
Wij adviseren om agrarische bedrijfswoningen ruimere bestemmingsmogelijkheden te geven zodat ook andersoortige bedrijvigheid en wonen op die locaties mogelijk wordt.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
12
VISIE NAAR VOREN
7.
Areaal 2.625 hectare
In vrijwel iedere publicatie over het buitengebied van de Duin- en Bollenstreek, meestal in combinatie met GOM-activiteiten, wordt een areaal van 2.625 ha genoemd. Ook in de vele gesprekken die wij hebben gevoerd is dit areaal een veel voorkomend onderwerp. Omdat dit areaal een belangrijke rol in de discussie rondom GOM speelt, geven we een korte uitleg: In het 'Pact van Teylingen' (1996) werd o.a. gepleit voor bescherming van het bollenteeltareaal en tegen oprukkende woningbouw. In 2004 kreeg dit laatste gevolg in 'het Offensief van Teylingen' (2004) door de introductie van bollengrondcompensatie. In 2009, toen het ISG-beleid in voorbereiding was, werd dit nog concreter. Er werd toen door de bollengemeenten afgesproken dat er een zgn. 'kritische massa le klas bollengrond' nodig was voor de hyacintenteelt. Hyacinten kunnen uitsluitend op le klas bollengrond geteeld worden. Een simpele uitleg over die 'kritische massa' is, dat hyacintenteelt een 5-jarige cyclus kent. Dus slechts 1 x per 5 jaar kunnen er op hetzelfde perceel hyacinten worden geteeld. Daarbij zijn 'wisselteelten' van belang om de overige 4 teeltjaren op te kunnen vangen. Er is aangenomen dat er tot 2030 in de bollenstreek een jaarlijkse behoefte is aan 525 ha hyacinten. Om die te behouden is er totaal -vanwege die 5-jarige cyclus- minimaal 5 x 525 ha = 2.625 ha le klas bollengrond nodig.
Door de 2.625 ha le klas bollengrond voor de toekomst beschikbaar te houden blijft de Duin en Bollenstreek haar unieke open karakter behouden en wordt beschermd tegen massale woningbouw. Wij begrijpen dat woningbouw tot op zeker hoogte noodzakelijk is, maar benadrukken dat een Bollenstad onwenselijk is.
De Duin- en Bollenstreek kan slechts haar naam geloofwaardig blijven waarmaken als er voldoende bloembollen (en aanverwanten) geteeld worden. Dat is niet alleen belangrijk voor de economische structuur van de streek, maar ook voor de aantrekkingskracht die zij heeft op het toerisme c.a. Daarom is het van essentieel belang dat het karakteristieke landschap van de Duin- en Bollenstreek voor de komende generaties behouden blijft. De Economie Board Duin- en Bollenstreek (EBDB) bevestigt ons standpunt. EBDB is onlangs gestart met de campagne 'Vrijlanders'. Citaat uit de campagne van EDBD: "De naam Vrijlanders is niet voor niets. Onze regio is een vrij en open land tussen de grote steden, de zogenaamde 'space in between'. Zoals in elke regio waar gewoond en gewerkt wordt, zijn er individuele belangen en grote gedeelde belangen. Ons grote gedeelde belang is de vrije ruimte. Niemand wil dat deze streek wordt volgebouwd met grote distributiecentra of grootschalige woningbouw".
De Duin- en Bollenstreek is herkenbaar aan het kenmerkende diverse landschap. Divers betekent dat de beschikbare ruimte niet exclusief voor de bloembollensector is. Meer hierover leest u in de volgende hoofdstukken.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
13
VISIE NAAR VOREN
De 'Groene Parels' van de Duin- en Bollenstreek
In vroegere tijden kregen werknemers van bollenkwekers relatief weinig loon. Ter compensatie mochten bollenknechten op aan hen toegewezen perceeltjes grond, eigen groenten en aardappels verbouwen. In sommige gevallen ook bloembollen, waaruit dan weer nieuwe kwekers ontstonden. Daarnaast hielden de knechten er dieren, voor hobby of vlees. Er gaan zelfs verhalen de ronde dat het gebruik van dit soort perceeltjes in een bollencao werd geregeld. Het waren vrijwel altijd verspreid gelegen minder courante percelen. De oorsprong van de huidige 'Groene Parels'.
Deze beeldbepalende locaties hebben een langdurige geschiedenis. Het zijn waardevolle groene postzegeltjes in het gebied. Van grote betekenis voor het kenmerkende diverse bollenstreeklandschap en waardevol voor de eigenaren c.q. gebruikers. Daarom noemen wij ze ook zo expliciet de 'Groene Parels' van de Duin- en Bollenstreek. Vandaag de dag bestaan deze locaties nog steeds.
Echter, in de bestemmingsplannen ligt de nadruk m.b.t. de aanwezige gronden/gebouwen, louter op (bloem)bollenteelt. Hierin zit een aanzienlijk beleidsmatig knelpunt: Bestemming (bloem)bollenteelt schuurt met een deel van het huidige- zgn. 'oneigenlijk' gebruik. Dat dit een serieuze bedreiging voor deze locaties is, leest u in hoofdstuk 9. Deze locaties zijn weliswaar ongeschikt voor rendabele bollenteelt maar dienen zeer zeker behouden te blijven voor het gebied. Ze bieden namelijk kansen. In het buitengebied is er een groeiende behoefte aan ander gebruik van-, en daarmee andere bestemmingen voor, agrarische woningen, schuren, kassen en omliggende gronden. Deze 'andersoortige ontwikkelingen' kunnen prima op deze verspreid liggende locaties plaatsvinden. Dat maakt ze specifiek.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
14
VISIE NAAR VOREN
De andersoortige ontwikkelingen en het alternatieve gebruik van deze locaties, bestaan uit 2 delen:
A) Alternatieve bedrijvigheid B) Alternatieve bewoning A) Alternatieve bedrijvigheid Er liggen interessante kansen als het gebiedsbestemmingsbeleid meer andere bedrijvigheid dan alleen bollenteelt toestaat. Hiermee biedt men een ander type ondernemer, anders dan de 'traditionele bloembollenkweker', legaal de kans om (streek)producten te produceren en/of lokaal te verkopen. Dat is nu niet of nauwelijks mogelijk. Als er al mogelijkheden zouden zijn, dan zijn de procedures bureaucratisch, onacceptabel lang, ingewikkeld en kostbaar. Dat demotiveert ondernemers om eraan te beginnen.
Tijdens de Coronacrisis (2020) is het pijnlijk duidelijk geworden dat steun aan lokale ondernemers van levensbelang is. Diversiteit in aanbod is daarbij essentieel. Helaas is daar, vanwege het huidige beperkende gebiedsbeleid, (nog) geen sprake van.
Daarom ligt ook hier een belangrijke kans!
wstGunci&lokalGondofnemer o
O
•t<
STEÜN DE LOKALE* ' yONDERNFMER
1 I
NOORDWIJK
Er zijn talloze voorbeelden van alternatieve bedrijvigheid zoals: o Het kweken van bijv, kruiden/groenten (zoals vroeger in een deel van de bollenstreek werd gedaan), maar ook bloemzaden, sierfruit, openbare wandeltuin (recreatiegroen) met theeschenkerij O Wijngaard met aanverwante activiteiten zoals verkoop eigen productie, workshops o Fruitteelt/boomgaard, boomteelt, hovenier o Visvijvers voor recreatie en/of productie. Ook interessant voor waterhuishouding o Koeien- of paardenfokkerij, veeteelt evt. in combinatie met verkoop aanverwante producten zowel groot- als kleinschalig1. Waar ISG-2016 inzet op grootschalige veeteelt, pleiten wij nadrukkelijk ook voor kleinschaligheid
1 Dat beleidsvisies snel achterhaald kunnen zijn blijkt uit ISG 2009. Die gaf aan dat alle veehouderijen weinig perspectiefvol waren en onder de bestaansgrens zaten. De update (ISG-2016) geeft aan dat concurrerende bedrijfsvoering inmiddels wel weer mogelijk is...
E)uin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
15
VISIE NAAR VOREN
o
o
Gebruik van schuurruimte t.b.v. lokale producten bijv, bierbrouwerij, kaasmakerij, vruchtensappen, workshops, ontspanning, educatie, zorg en welzijn etc. Gebruik van schuurruimte voor bijvoorbeeld ambachten, zoals smederij of een hoefsmid met mogelijkheid om paarden ter plaatse te stallen, dierenpension, dierenkliniek, veearts Denk bijvoorbeeld ook aan start/scale-ups en ondernemers in nichemarkten, enz.
*
* ^2
F B. Alternatieve bewoning Er zijn in Nederland particulieren die graag 'buiten' willen wonen. Het levensgeluk van deze groep mensen wordt voor een groot deel bepaald door werken/recreëren op het eigen erf en het uitoefenen van hobby's. Het 'mooi maken' van hun leefomgeving staat daarbij centraal. Het is een levensstijl. Deze mensen zijn bereid veel te investeren in woon-, tuinschuur- en erfruimte en privacy. Rijd eens op een vrije zaterdag het land in en zie met hoeveel plezier mensen bezig zijn met grasmaaien, heggen snoeien, een moestuin, het verzorgen van hun hobby-vee enz. Met alternatieve bewoning bedoelen we o.a.: o Kleinschalig hobby-vee met stal op eigen weiland o Schuurruimte voor hobby of bedrijvigheid, atelier, schrijfruimte
o o o o o o
Klein bedrijf aan huis zoals imkerij, hobbykwekerij Kleinschalig recreatief gebruik (toerisme)zoals B & B, gastenverblijf, etc. Een grote sier(show)tuin met of zonder openstelling voor publiek Landgoedontwikkeling, groenaanplant (bomen, struiken, windsingels) Zwemvijver enz...
Ook in de Duin- en Bollenstreek is hier groeiende behoefte aan, maar planologisch niet toegestaan. Voor de Duin- en Bollenstreek een gemiste kans.
Alternatieve bewoning én gebruik, zal onder specifieke voorwaarden mogelijk moeten worden. De 3 belangrijkste zijn:
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
16
VISIE NAAR VOREN
1. 2. 3.
Alleen mogelijk binnen het bestaande aanbod (dus nadrukkelijk géén extra woningen en opstallen)! Specifieke 'groene' voorwaarden zoals (winter)groene beplanting (storende elementen niet zichtbaar), windsingels, geriefhout, nestkasten etc. Aantoonbaar verwezenlijken van energie- en milieudoelen.
D.m.v. de voorwaarden wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan verbetering en vergroening van de omgeving én het landschap. In een afwisselend landschap rondom bollenteelt, spelen de 'Groene Parels' een belangrijke rol. Ze zijn letterlijk en figuurlijk zo waardevol, dat ze als het ware een wintergroen casco, rondom de dorpen vormen. De eigenaren zullen ze verdedigen tegen te massaal oprukkende woningbouw. Een belangrijk ISG-doel wordt hiermee behaald. Het behoud van de beeldbepalende gebouwen en erven, komt ook ten goede aan noodzakelijke (bio)diversiteit. Grote verscheidenheid aan planten, (weide)vogels, insecten profiteren of herstellen hiervan. De locaties bieden ook bescherming aan klein- en overig wild.
Tot slot. De optelsom van de bovengenoemde 'andersoortige' activiteiten, verfraaien het gebied en geven het dynamiek, leefbaarheid (ook voor de toekomst) en (bio)diversiteit. Met al deze aspecten borgen we structurele welvaart en een toekomstbestendig levensvatbaar aantrekkelijk gebied voor zowel lokale inwoners als toeristen. Volop kansen dus. Maar het levert nog een essentieel economisch neveneffect op namelijk: Risicospreiding. Dus minder kwetsbaar voor dalende markten in slechtere tijden2. t
Er zijn dus veel argumenten die pleiten voor het legaliseren d.m.v. beleidsaanpassingen zoals maatwerkadviesprocedures. ISG-2016 biedt daarvoor ruimte3.
>
>■
Helaas laten beleidsmakers deze kansen liggen en kiezen zelfs voor een heel ander scenario. Het huidige beleid is erop gericht om alle 'Groene Parels' uit het gebied te ontmantelen d.m.v. handhaven op zgn. 'oneigenlijk gebruik' (zie volgend hoofdstuk).
f ♦
♦
2 Rapport 'Effecten van de coronacrisis op de Duin- en Bollenstreek economie' Blaauwberg, april 2020
3 Antwoorden op schriftelijke vragen ex art.38 inzake maatwerkadviesprocedure Greenpoort en Noordwijkse nuancering Z/17/035092/68678
E)uin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
17
VISIE NAAR VOREN
9.
Handhaving buitengebied
In het bollenstreeklandschap spelen karakteristieke elementen een belangrijke rol. Beeldbepalend zijn de van oorsprong vele kavels, met of zonder (bedrijf)gebouwen, sloten, hagen en windsingels. Er vinden allerlei activiteiten plaats zoals bollenteelt, bloementeelt tot en met het hobbymatig houden van dieren (paardenweide e.d.). Er zijn veel locaties en percelen economisch ongeschikt geworden voor de bollenteelt. In de
Duin- en Bollenstreek zijn er slechts een paar gebieden waar schaalvergroting enigszins mogelijk is. Toch is het zelfs daar niet altijd gewenst (ook door bollentelers). Opmerkelijk is
het dan wel dat schaalvergroting in het complexe ruimtelijke ordeningsbeleid van de bollenstreek, een majeure rol speelt. Is dat terecht?
We hebben beschreven hoe de waardevolle 'groene parels' ontstaan zijn. In de bestemmingsplannen m.b.t. het buitengebied vallen deze locaties onder nietgreenpoort-gerelateerde activiteiten. Het lijkt er dan ook sterk op dat men bij vaststelling
van deze bestemmingsplannen louter heeft vastgehouden aan (bloem)bollenteelt e.d. zonder rekening te houden met andere- en nieuwe ontwikkelingen. Vanwege de ontwikkelingen in met name de bollensector is het huidige locatiegebruik steeds vaker in conflict gekomen met de officiële bestemming. Legalisering (herbestemming) zou mogelijk zijn omdat de ISG-2016 ruimte biedt aan activiteiten die afwijken van de geldende beleidsregels. Echter pogingen tot legalisering strandden bij de toetsing aan de ISG-doelstellingen. Men hanteert daarbij de volgende criteria: 1. Toetsing landschapsperspectief 2. Herstructurering buitengebied en tot stand brengen 'vitaal landschap' 3. Toetsing zgn. 'strijdig gebruik' van bollengrond (+ handhaven 2625 ha le klas bollengrond) 4. Bollengrondcompensatie Op deze, discussiegevoelige -en ons inzien te ruim geformuleerde criteria- mislukken verzoeken tot legalisering. Ook indien het huidige gebruik reeds langdurig gaande is.
Zonder te kijken naar waar de markt werkelijk om vraagt (marktvraag = kans), is er besloten om alle activiteiten die in strijd zijn met de beleidsregels, te gaan handhaven. Colleges van B&W van de bollenstreekgemeenten werken hier actief aan mee. In het voorjaar van 2020 zijn de Duin- en Bollenstreekgemeenten (op Katwijk na) een handhaaftraject gestart. Gemeente Noordwijk gaf Omgevingsdienst West Holland (ODWH) de opdracht om in 4 jaar, ongeveer 264 locaties (merendeels groene parels) te beoordelen op oneigenlijk gebruik. De andere gemeenten hebben het handhaven zelf ter hand genomen. Hoofdargumenten voor dit handhaven zijn weer het bollenareaal en bollengrondcompensatie.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
18
VISIE NAAR VOREN
De activiteiten, die men 'strijdig gebruik' noemt, vinden praktisch allemaal al langdurig plaats en zijn nooit een belemmering voor een vitale bollenteelt geweest. De gebruikers van deze percelen hebben dan ook nooit een negatieve invloed op de gewenste minimale 2625 ha bollengrond gehad (zie hoofdstuk 7). Wat is er dan anders dan voorheen?
Sinds de komst van GOM (2010) is er een ander speelveld ontstaan. GOM is, zoals eerder beschreven, verantwoordelijk voor verlies aan bollengrond. Waar gaat GOM die compensatiegrond dan vandaan halen?
Het antwoord hierop wordt deels door GOM gegeven.
In een brief (zie afb. 7) dd. 7 mei 2020, schrijft GOM aan Gedeputeerde Staten van ZuidHolland over 'een pijplijn van 266 haalbaar geachte locaties in het buitengebied van de Greenport. Deze 'pijplijn' wordt gebruikt om ervoor te zorgen dat GOM te allen tijde aan de
bollengrondcompensatieverplichtingen (en de 40-30-30 regel) kan blijven voldoen'.
Pagina 2/2 Datum 7 mei 2020
GOM Duin- »n Bollenctreek
Kenmerk U2020GOM02S
Gecontrocter rd maar nog mef gcrraineerd
In totaal heeft GOM vanaf 01-01-2011 tot en met 31-12-2019 een totale contractertngsportefeuiHe (gerealiseerde en nog niet gerealiseerde (tn verband met nog lopende planologische procedures) contracten) opgebouwd van:
•
36,9 ha boMengrcndcompensatie,
•
52,8 ha nieuw te produceren bollengrond. opgebouwd uit: o het opruimen van 31,7 ha verrommehng (■ 60%).
o o
het verbeteren van 18,2 ha tweede klas bollengrond (»34%h het omspuiten van 2,9 ha daartoe aangewezen grasland («5%)
Dawnaast beschikt GO** m'ntöóete over een ptjpbjn v«n 266 heilbaar geachte locaties m het buitengebted van de Gr een port Ore pijplijn wordt gebruikt om ervoor te zorgen dat GOM te alen tijde aan de bollengrondcompensatie verplicht ngen (en de 40-30-30 regel) kan blijven voldoen Conduderend
GOM blijft voortgang boeken In de herstructurering. Het boilengrondcoanpensattebeleld functioneert zoals beoogd en i$ een geacceoteerd gegeven Er is echter nog eer lange nerstructurenngsweg te gaan. ik itcit het op p<ifs dat ook de provincie hieraan actief wil rneedenken en -werken.
Eind juni zulten wij u uitgebreider mformeren over de algehele voortgang var. onze werkzaamheden tn ce vorm van ons jaarverslag over 2019
Afb. 7
Uit het gesprek4 met Gom weten we dat een deel van de 266 locaties (pijplijn) ook in de lijst
van te handhaven locaties staan. Als we niet oppassen worden deze dus opgeofferd ter compensatie voor het verlies aan bollengrond wat weer door GOM is veroorzaakt! Het openbaar bestuur gaat hierin mee en verliest intussen een deel van haar eigen ISGdoelstellingen uit het oog (zie hoofdstuk 10).
4 gesprek met de heer Zwart dd. 8 oktober 2020
E)uin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
19
VISIE NAAR VOREN
ODWH, uitvoerder van dit handhaven voor de gemeente Noordwijk, blijkt de 'botte bijl' te hanteren. Men betreedt ongevraagd percelen en schroomt geen methode om aan informatie over objecten te komen. Burgers worden in niet mis te verstane bewoordingen uitgelegd dat hun zgn. overtreding "een ernstige zaak" gevonden wordt. ODWH reageert kort door de bocht op nauwkeurig vormgegeven kostbare juridische verweerschriften en wimpelt alle bezwaren af. Is dit de manier waarop gemeenten met vaak goedwillende kwetsbare burgers wil omgaan?
De gevolgen van dit handhaaftraject zijn destructief voor zowel de bewoners als voor het gebied zelf. Het handhaven veroorzaakt zéér veel onrust en leed bij mensen die -vaak al jarenlang- met hart en ziel hun nevenactiviteiten, hobby's of anderszins uitoefenen. Er zijn inmiddels al schrijnende gevallen bekend waarbij na handhaving de voorheen mooie locatie er nu troosteloos en vervuild bij ligt.
Dit handhaven levert ook economisch niets op. Vrijgekomen percelen gaan niet meer renderen en zullen vervuilen. Dit beleid werkt niet alleen destructief maar is kostbaar en zelfs contraproductief. Het levert slechts verliezers op ten koste van veel gemeenschapsgeld. In de begroting van gemeente Noordwijk houdt men rekening met ruim € 700.000 in 4 jaar. Andere berekeningen gaan zelfs uit van € 1.600.000. Plus, er is een gerede kans (vanwege massale stevige weerstand) op een aanzienlijk hoger bedrag. In Hillegom, Teylingen en Lisse (HTL-gemeenten) trekt men er ruim € 1.000.000 voor uit.
Uit de tabellen blijkt dat het meestal om kleinere incourante kavels gaat. In Noordwijkerhout zijn ca. 85% van alle handhaaflocaties kleiner dan 1 ha. Het telen van bollen op deze locaties is vanwege de geringe afmetingen financieel-economisch niet rendabel. Wij stellen dan ook voor om het handhaafproject per direct te stoppen en het gebruik van alle geïnventariseerde locaties (0-meting) in één procedure (bijv, via een veegplan) te legaliseren. Tabel m2 handhaving i.v.m. afwijking in gemeente Noordwijk
Noordwijkerhout 111 adressen 2000-3000
tot 1000 1000-2000 13 22 11,7%
19,8%
3000-5000
5000-10000
19
24
17
17,1%
21,6%
15,3%
3000-5000
Noordwijk 153 adressen tot 1000 1000-2000 2000-3000 9
9
8
17
5000-10000 27
5,9%
5,9%
5,2%
11,1%
17,6%
10000-20000 > 20000 14 2
onbekend
adressen
0
111
1,8%
0,0%
100%
10000-20000 > 20000 9 2
onbekend 72
adressen 153
1,3%
47,1%
100%
12,6%
5,9%
Hoe kunnen we het beleid typeren, waarbij een gemeente het decennialang nalaat om te handhaven, daarmee ruimte creëert voor allerlei ontwikkelingen en vervolgens -op één moment- besluit al die plekken middels handhaven te laten verdwijnen?
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
20
VISIE NAAR VOREN
Hoe noemen we beleid, waarbij men in de uitzonderlijke gevallen van legalisering, haar burgers bollengrondcompensatie laat betalen terwijl het juist deze mensen zijn die deze waardevolle locaties (groene parels) aanschaffen, onderhouden en in stand houden? Hoe kan het beleid zijn, om kansrijke locaties te ontmantelen terwijl die juist van belang zijn om het gebied structureel levensvatbaar te houden en zorgen voor waardevolle variatie in het landschap en voor (bio)diversiteit? Tot slot vragen wij ons af hoe het buitengebied van de Duin- en Bollenstreek er uit zal gaan
zien als alle te handhaven locaties zouden zijn verdwenen?
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
21
VISIE NAAR VOREN
10.
Aanbevelingen m.b.t. handhaving
Dringende oproep aan bestuurders van de Duin- en Bollenstreek m.b.t. huidige handhaaftraject:
Handhaven na zoveel jaren van gedogen is een onverdedigbaar oneigenlijk (dwang)middel. Wij roepen op om dit handhaafproces per direct te stoppen en nieuw beleid te formuleren. Hoe langer men wacht, hoe meer locaties gehandhaafd zullen zijn die vervolgens nieuw beleid in de weg kunnen staan. Daarom is direct handelen gewenst en hebben wij de volgende aanbevelingen: •
Behoud van zoveel mogelijk van de 2625 hectare dient niet te komen uit handhaven op zogenaamd 'oneigen lijk gebruik', maar door te stoppen met GOM-activiteiten. Daarmee stoppen we tevens het slopen van de Duin- en Bollenstreek.
•
De ISG-2016 propageert een divers- en heterogener landschap. Wij vinden het ongepast om burgers die dat landschap juist bewerkstelligen en zelf het onderhoud betalen, daarvoor met het tarief voor grondcompensatie, nog eens extra te belasten.
•
Compensatie van grond, dat door GOM-activiteiten (woningen) definitief verloren is dient ook niet uit handhaven te komen. Direct het handhaafproces te stoppen in aanloop op nieuw (her)bestemmingsbeleid.
•
Bij herbestemmen (verruimen van de gebruiksmogelijkheden) is de grond niet verloren voor eventuele toekomstige bollenteelt. Toekomstige eigenaren kunnen het altijd weer in oude staat terugbrengen om er bijvoorbeeld bollen te kweken. •
Nadat nieuw beleid is geformuleerd (+ inspraak betrokkenen), alle geïnventariseerde locaties afzonderlijk de kans geven om die te verdedigen. Situaties die (een nog te formuleren) 'groene toetsing' doorstaan, dienen daarna gelegaliseerd en geformaliseerd te worden in het bestemmings- of omgevingsplan. Om dit collectief te doen zou een zgn. 'veegplan' een optie zijn.
•
Wij pleiten bij ruimere gebruiksmogelijkheden voor een landschappelijke 'groene' inpassing. Niet klakkeloos toestaan maar d.m.v. 'groene' voorwaarden de naam 'groene parels' te verbeelden.
•
Bij legalisering van huidig gebruik aantoonbare energie- en milieudoelen stellen.
•
Vooral doorgaan met projecten zoals het behouden van de aloude 'schaftschuurtjes' door ze te renoveren en te herbestemmen (logies). Een positief beleidssignaal dat smaakt naar meer....
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
22
VISIE NAAR VOREN
11.
Landschapsbeleid Duin-en Bollenstreek
Legio visies zijn er de afgelopen decennia geschreven, waarin plannen zijn gemaakt om het unieke landschap van de duin- en bollenstreek te beschermen. Het Pact van Teylingen (1996) sprak al over het belang van een zgn. 'groen casco' en het samengaan van economische functies (waaronder landbouw), natuur en landschap. Provincie Zuid-Holland schrijft in haar 'verhaal van de Duin- en Bollenstreek' o.a. het volgende: 'Het maken van een groen landschappelijk kader kan zorgen voor een natuurlijke windbeschutting voor de bollen en voor een betere recreatieve ontsluiting van het landschap. Sterke groene randen van de kamers vormen een duidelijk landschappelijk kader voor de bebouwing. Het landschappelijke raamwerk laat uitbreiding van bestaande bedrijven of nieuwe bebouwing toe, zonder dat het beeld te rommelig wordt. Een zorgvuldige vormgeving en positionering van de bebouwing is belangrijk voor de beeldkwaliteit van het productielandschap'
•J*1.
y h ■'
z
* Holland Rijnland schrijft in haar 'Evaluatie Landschapsbeleidsplan Duin- en Bollenstreek' het volgende: 'Bollenvelden, weidegronden en natuurgebieden domineren het rijke cultuurhistorische landschap van de Duin- en Bollenstreek. Daarnaast zijn ook veel kleinere elementen in het landschap te onderscheiden zoals laanbomen, houtwallen, bossingels, erven en hagen. In de loop van de tijd hebben veel van deze landschappelijke elementen hun oorspronkelijke functie verloren, worden ze minder of niet meer onderhouden en verdwijnen ze uit het landschap. Het landschapsbeleidsplan onderschrijft het belang om karakteristieke streekeigen landschapselementen te herstellen en terug te brengen.'
Ook de ISG-2016 staat vol met termen zoals 'tegengaan van verdere verrommeling van het landschap', 'erfbeplanting', 'landschapskwaliteit verbeteren' etc. Deze ambitieuze doelstellingen verdienen beslist de complimenten en mogen wat ons betreft bovenaan de agenda staan.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
23
VISIE NAAR VOREN
Nederland speelt, v.w.b. de handel en export in bloembollen, een leidende rol. Voor de (bloem)bollenteelt ligt dat iets anders omdat er elders ter wereld steeds meer wordt gekweekt. In de Duin- en Bollenstreek wordt slechts een deel van alle Nederlandse bloembollen geteeld. Het gebied leent zich nauwelijks voor grootschaligheid en staat bovendien onder druk van diverse, elkaar beconcurrerende ruimteclaims, zoals woningbouw, toerisme en recreatie. Als we niet oppassen verdringen die claims uiteindelijk de (bloem)bollenteelt.
Daarom is het goed dat er in de ISG een zeker bollenareaal wordt bewaakt. De focus, die nu praktisch alleen op bollenteelt en toerisme5 ligt, dient echter wel te verbreden naar meer
diversiteit in activiteiten (herbestemmen) om risico te spreiden. Daarmee wordt tevens invulling aan ander bollenstreekbeleid gegeven. In hoofdstuk 8 hebben we dan ook gepleit voor meer diversiteit in bedrijvigheid (productie) en alternatieve bewoning (herbestemmen). Samen met de (bloem)bollenteelt zorgen die elementen voor een divers gebied, maar ook voor een structureel vitale Duin- en Bollenstreek. Tegelijkertijd bieden de te stellen voorwaarden, een waarborg voor 'vergroening' in algemene zin (waaronder ook klimaat, energie e.d.). Op deze elementen constateren we dat de beleidskaders nog te weinig concreet zijn. De ISG-tekst én de prachtige afbeeldingen geven een bijna paradijselijke Duin- en Bollenstreek weer. Is dit beeld wel juist? In de praktijk zien we dat er bij de uitvoering van het ISG-beleid nauwelijks tot geen moeite wordt gedaan om te voorkomen dat gebouwen en aanverwante het landschap ontsieren. Het resultaat daarvan zien we op afbeelding 1 en 2. Dat zijn voorbeelden van in het buitengebied gerealiseerde activiteiten die getoetst zijn aan de huidige ISG. Wij kunnen ons niet voorstellen dat dit de bedoeling van dat beleid is?
Afb.l voorbeeld van gedurende het ISG-beleid gerealiseerde bedrijvigheid waarbij geen rekening gehouden is
met landschappelijke inpassing
Rapport 'Effecten van de coronacrisis op de Duin- en Bollenstreek economie' Blaauwberg, april 2020
E)uin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
24
VISIE NAAR VOREN
i
nr ■
V - Jv
■<
j.
Afb. 2 nog een dergelijk voorbeeld
r
.4 •
We concluderen dat 'het bestuur' er wel over schrijft, maar in de praktijk verzaakt om heldere én realistische voorwaarden te stellen en daarnaar te handelen. Hoe kan het ook: Onderstaand voorbeeld (afb. 3) laat zien dat het eenvoudig mogelijk is om ontsierende bedrijfspanden aan het zicht te onttrekken en ze goed in het landschap in te passen. Een simpele bomenrij volstaat namelijk. De landschappelijke- maar ook economische meerwaarde neemt er bovendien sterk door toe. Op dergelijke wijze wordt een belangrijk ISG-uitgangspunt concreet ten uitvoer gebracht. Dit is een voorbeeld van wat wij een 'groene voorwaarde' noemen.
Afb. 3 voorbeeld van groene voorwaarde (blauwe kader)
Concreet beleid met heldere keuzes zijn dan ook noodzakelijk: - Bedrijvigheid prima, maar niet klakkeloos bouwen. - Wonen prima, maar niet overal. Duidelijke groene kaders stellen en zorgen dat die ook blijvend uitgevoerd worden etc.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
25
VISIE NAAR VOREN
Bijlage 1
Noodoproep van jonge kwekers
Op 6 juni 2020 ontving een kweker onderstaande folder in zijn brievenbus. Twee jonge kwekers, al jaren op zoek naar een agrarisch bedrijfje, hebben besloten om deze noodoproep in het buitengebied te verspreiden. Uiteraard hebben zij contact met alle makelaars in de Duin- en Bollenstreek, maar na 3 jaar zoeken: 0,0 resultaat. De kweker die deze folder aan ons heeft gegeven heeft contact met de jonge kwekers opgenomen en binnen de kortste keren ging het gesprek over de waanzin van de GOM en de voormalige Ruimte voor Ruimte regeling. Starters zijn kansloos, mede door het huidige marktverstorende beleid van de GOM en de Ruimte voor Ruimte regeling. Onderstaande oproep is hier een schrijnend voorbeeld van.
Beste bewoner. Graag stellen wij ons even voor;
Wij zijn Sander en Lisa en wonen momenteel in Noorwijk. 5 jaar geleden is Lisa
samen met haar zussen een dahlia veredelingsbedrljf gestart aan de Hyacinthenlaan In Hillegom. Als startende agrariërs willen wij het bedrijf graag
uitbreiden en zijn daarom opzoek naar een huis mét agrarisch land.
Wij zoeken een (agrarische/landelijke/burger) woning met aangrenzende zand grond met een minimale afmeting van 2OOOm2 en een maximale afmeting van 8000m2, Bij voorkeur met de mogelijkheid tot het bouwen van een middelgrote schuur en kas, maar bestaande bouw kan ook.
Heeft u voor ons een goede tip? Wij komen heel graag in contact met ul
Met vriendelijke groet, Sander Imanse en Lisa Ruigrok 0634465678 / lisa. ruigrok@live.nl
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
26
VISIE NAAR VOREN
Bijlage 2
Sloop panden Molenaar & van Ginhoven Voorhout
De luxe kantoren en prima bedrijfshallen van Molenaar en van Ginhoven aan de Torenlaan in Voorhout vielen in 2019 ten prooi aan de sloopactiviteiten van GOM.
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
27
VISIE NAAR VOREN
\ \
IS.000 m2 scheve hoek land, voorheen
M&G Voorhout.Wat heeft dit opruimen
i
z X.
%
Waarde: € 3.350.000 excl. 2 bedrijfswoningen (bron: CNB makelaardij). Het resultaat:
•
Hoge afkoopkosten
•
Hoge sloopkosten
•
Hoge kosten om het land weer enigszins teelbaar te maken
•
Geen inzage in de kosten die GOM heeft gemaakt
•
Een scheef stuk land met ca. 1,4 hectare matige bollengrond. Geschatte waarde plm. € 250.000,-
• •
Dit waren prima bedrijfspanden, waar volgens vakorganisaties serieus behoefte aan is. Sloop was niet noodzakelijk.
•
Door mogelijke lintbebouwing woningen opnieuw geen vrije doorzichtlijnen
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
28
VISIE NAAR VOREN
Bijlage 3 Berichtgeving GOM over M&G Pand M&G maakt plaats voor open bollenlandschap
Geschreven door GOM 30 januari 2019
Molenaar en Van Ginhoven en Greenport Ontwikkelingsmaatschappij sluiten overeenkomst Ruim vijfenveertig jaar nadat het bedrijf Molenaar en Van Ginhoven (M&G) zich vestigde aan
de Torenlaan in Voorhout, worden de bedrijfspanden op deze plek gesloopt en wordt de
locatie teruggegeven aan het oorspronkelijke, open bollenlandschap. Molenaar en Van
Ginhoven en Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) ondertekenden daartoe een overeenkomst in het kader van de herstructurering van het buitengebied van de Duin- en
Bollenstreek. Op de plaats van het bloembollenexportcomplex aan de Torenlaan zullen in het voorjaar van 2020 waarschijnlijk weer tulpen bloeien. Door deze overeenkomst wordt 16.000 m2 aan bedrijfspanden definitief verwijderd uit het
landschap. De panden stonden al enige tijd leeg nadat M&G in 2016 fuseerde met De Ree
Holland en de bedrijfsactiviteiten werden voortgezet in Lisserbroek. Bas Brekelmans, wethouder ruimtelijke ordening van Teylingen, is zeer te spreken over de overeenkomst tussen M&G en GOM: "we wilden als gemeente graag een goede oplossing
voor dit leegstaande complex. Herbestemming naar andere vormen van bedrijvigheid of
vervangende woningbouw zijn onwenselijk op een dergelijke locatie. Juist het openmaken van het landschap en het verminderen van grootschalige bedrijfsbebouwing in het
buitengebied, past prima in ons gezamenlijke streven om het buitengebied van de Duin- en Bollenstreek verder te versterken als aantrekkelijk bollenteeltlandschap". Hier sluit Onno Zwart, directeur van GOM, zich graag bij aan: "Greenport
Ontwikkelingsmaatschappij zoekt voortdurend naar mogelijkheden om het buitengebied op
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
29
VISIE NAAR VOREN
te waarderen. Het openen van het landschap en het verbeteren van zichtlijnen zijn
belangrijke aandachtspunten, vooral langs de hoofdwegen in de Bollenstreek". Hij is
verheugd dat er in goede samenwerking met Molenaar en Van Ginhoven een belangrijke, volgende stap gezet kan worden in de modernisering van de Bollenstreek. Na de fusie tussen M&G en De Ree Holland moest er voorde bedrijfslocatie aan de Torenlaan een oplossing worden gezocht. Binnen het bestemmingsplan bleken de mogelijkheden echter zeer beperkt. Het gevolg daarvan was ook een nauwelijks aanwezige marktvraag voor het pand.
In nauwe samenspraak met Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) en de gemeente Teylingen is daarop besloten de optie van het slopen van de panden en het omzetten van de
vrijgemaakte locatie in nieuw, open bollenlandschap uit te werken. Het Torenlaan-gebied behoort tot de "actief open te maken landschappen" zoals die in de Intergemeentelijke
Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek en in de herstructureringsplannen van
Greenport Ontwikkelingsmaatschappij zijn vastgelegd. Door de sloop van het M&G complex wordt de openheid van het landschap aanzienlijk vergroot en wordt een grote oppervlakte teruggegeven aan de bollenteelt. Om het project financieel moge lijk te maken, zullen
overigens drie beperkte woonkavels naast de bestaande woningen aan de Torenlaan worden gerealiseerd.
Greenport Ontwikkelingsmaatschappij zorgt er door ruimtelijke plannen en investeringen voor dat de Duin- en Bollenstreek mooier, economisch sterker en toekomstbestendig wordt.
Dat doet GOM onder meer door met grondeigenaren afspraken te maken over het slopen van verouderde en niet meer gebruikte opstallen, door de groei van Greenportondernemingen ruimtelijk mogelijk te maken en moderne vestigingslocaties te
ontwikkelen, door het landschap te verbeteren en door nieuw, modern en duurzaam bollenteeltgebied te maken.
Voor nadere inlichtingen kunt u contact opnemen met Onno Zwart,
Telefoonnummer: 0252 - 34 11 50, e-mail: info@gomdb.nl
Bron: tekst GOM website
Duin- en Bollenstreek 2020+ / © VON 2021
30
VISIE NAAR VOREN
Bijlage 4
Nota van beantwoording Gemeente Teylingen
Nota van beantwoording inspraak en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan Torenlaan tussen 4 en 6, Voorhout. Versie 27 oktober 2020. Geen le klas bollengrond en geen transparantie GOM. Indiener geeft aan dat er geen sprake kan zijn van de inpassing van le klas bollengrond omdat het perceel qua afmetingen en omvang niet geschikt is voor de huidige bollengrond mechanisatie. Tevens wordt aangegeven dat indiener het jammer vindt dat de GOM niet transparant is omtrent de financiering van dergelijke projecten en dat indiener daarom gedwongen is om aannames te doen. Op basis van die aannames wordt de volgende stelling ingenomen: Er is uit de markt een bod uitgebracht op dit bedrijfscomplex van ± € 2.400.000,- de eigenaar in kwestie heeft dit bod kennelijk genegeerd en gekozen voor de aanbieding van de GOM, deze zal wel interessanter geweest zijn. Om deze 2,4 miljoen te realiseren zal de GOM elders minimaal ± 12 GOM woningen op een perceel van 1000 m2 moeten realiseren( M&G BV mag er 3 op eigen perceel ) dit kost dus 1,2 Ha, netto realiseert de GOM dus 1000 m2 bollengrond. Kortom nihil bollengrond winst. Reactie gemeente Teylingen: De bollengrond wordt als le klas bollengrond ingepast in het bestemmingsplan. Dat wordt gedaan om te waarborgen dat de landschappelijke kwaliteitsslag die wordt gemaakt ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd en duurzaam behouden blijft.
Immers, leklas bollengrond dient zowel ruimtelijk als financieel te worden gecompenseerd. 2e klas Bollengrond dient uitsluitend financieel te worden gecompenseerd, waardoor het bestemmen van de gronden als 2e klas bollengrond ertoe zou kunnen leiden dat de ruimtelijke kwaliteitsslag die gemaakt is door het landschap opener te maken in theorie weer zou kunnen verdwijnen als dit financieel wordt gecompenseerd. Juist omdat het bestemmingsplan beoogt de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit te verbeteren en de openheid van het landschap ook voor de toekomst te behouden, wordt de bollengrond als le klas bollengrond ingepast. Er is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer van het plan en de GOM. Dat is een overeenkomst tussen 2 partijen en daar hebben derden in principe geen zeggenschap of inspraak over.